不動產「代銷天王」海悅廣告、建築業「南霸天」京城建設，雙方將「強強合作」，破天荒攜手合作總銷達600億元的史上最大聯銷案，雙雄聯手搶攻大高雄房市，消息一出，立刻震撼南台灣地產界。

　京城建設董事長蔡天贊和海悅廣告團隊，昨（28）日雙雙證實這項「南北強強聯手的合作案」。蔡天贊表示，他已經與海悅達成共識，這項國內房地產史無前例的強強合作計畫，預定12月1日開始進場，第一個案子就鎖定位於愛河邊、目前為高雄實價登錄最高單價的豪宅「京城凱悅」。

　緊接著，即將完成結構體的「鉅誕」案將於明年元月登場，蔡天贊說，原則上，京城集團未來所有建案，都將集中由海悅廣告負責，戰術上則採取漸進式、一案一案進行。

　據了解，京城和海悅即將簽約的第一期合作計畫，除「京城凱悅」、「鉅誕」案外，還包括總銷20億的「微風之塔」、160億元的「京城帝寶」，以及總銷達320億、位於美術館第一排的超級大案，首波合作金額高達606億元。

　為了及時妥善準備相關代銷工作，海悅廣告團隊經在11月初即陸續進場，希望能夠在第一個合作案「京城凱悅」，即可揮出漂亮的一棒。

　被視為京城集團創業以來代表作、位於農16特區內僅112戶的「京城帝寶」，則是兩強合體的標竿大案。蔡天贊指出，此案光是建築成本每坪就超過25萬元，為的就是打造高雄的指標豪宅建案，他說，從規劃迄今，一直有很多人來看，也有很多人登記，但現在還「不知如何開價」！透露對京城帝寶案信心滿滿。

　京城建設總經理劉朝森表示，此案至少要等到外觀都完成，才會進行銷售，因此可能要到明年下半年。不過，「如果有陸資要整棟全部買走，我也非常歡迎」，蔡天贊開玩笑地說，但也傳達任何可能性都存在的訊息。

　蔡天贊也說明選擇海悅擔任唯一銷售夥伴的考量，海悅專業能力不在話下，更有足夠膽識，對高雄房地產市場的未來深具信心，這樣的強強聯手，絕對能打出一場漂亮的勝仗。

蔡天贊：高雄房市10年沒冷過

　今年第三季以來，高雄房地產市場的高價豪宅買氣，出現遲緩現象，加上明年七合一選舉將屆，保守看待高雄地產市場的聲音愈來愈多；不過，京城建設董事長蔡天贊卻獨排眾議，他強調，高雄房地產市場10年從來沒有冷過，現在更多了日本、香港的國外買家，未來一年，走勢仍將持續溫和上揚。

　蔡天贊認為，「高雄是全亞洲，甚至是全球最便宜的海港城市」，即便是大陸的3線城市，房價都比高雄高，這是非常不合理的現象。特別是高雄的許多重大公共建設將陸續完工、啟用，且高雄自由經濟示範區有機會帶領高雄進入另一波產業升級，吸引更多人口進駐，因此，蔡天贊說，不只京城集團，還有許多北部重量級建商，持續南下高雄購地、推案。

　蔡天贊指出，最近有一個非常奇特的現象，是過去從未發生過，就是今年多了許多國外買家，例如「京城凱悅」最近有一位日本客戶，只看了一次房子就簽約購買了。此外，來自香港、日本、新加坡等國際買家，最近3個月向京城買屋的人數，加起來「比過去10年還多」！他笑著說，台灣人不要自己嚇台灣人，高雄人也不用害怕。

　外界關心明年的七合一選舉，以及兩岸互動略顯停滯，都可能對高雄房地產造成一定程度的影響，蔡天贊則不以為然，他判斷，無論是執政黨或在野黨，在兩岸關係上都不可能出現負面行為，七合一選舉只是地方性選舉，反而是景氣、利率、資金動能，才是影響房地產市場的真正因素。他強調，高雄房地產「每天都熱呼呼」，「未來只會加溫，即使短線整理，時間也會很短暫」。

強強合創包銷天量

　京城集團看好高雄一系列重大公共建設的效益，未來4年總推案量上看1,000億元，可望全部委由國內最大代銷公司海悅廣告，其中第一期合作計畫包銷金額就高達606億元，創下國內房地產界單一廣告公司包銷單一建商的最高規模紀錄。

　京城建設經理周敬恆表示，海悅機構及京城集團南北雙強攜手合作，由海悅一口氣拿下京城建設的600億元包銷案，這也是京城首度委外代銷，顯示京城充份信任海悅團隊的執行力。

　海悅：

　高雄發展潛力優於台北

　海悅機構執行團隊主委施凍瀝表示，海悅已在高雄成立分公司，編制達11人，明年將持續擴編、深耕高雄。「高雄是一個被祝福的城市！發展潛力優於台北！」

　海悅廣告的代銷團隊連續數年名列全國10大代銷霸主，市佔率已達10％，其專業能力、精準而細緻的廣告行銷手法，早已成為業界的標竿，幾乎被定位是精緻建築的代言人。

　以2011年來說，海悅廣告代銷案量總金額就高達610億元，2012年暴增至1,250億元，在代銷業界獨佔鰲頭；2013年迄今簽約代銷案量總銷金額已達1,800億元。

　國有地活化三大案，台北學苑率先開花結果！中國人壽昨（28）日以「跌破市場眼鏡」態勢，用141.68億元、高於底標23.88％，搶下台北學苑地上權，換算每坪土地約349.8萬元，若以樓地板面積計算，每坪則約123萬元，在地上權競標案中算是高價。

　據悉，中壽預計在該地與世界知名飯店品牌合作，興建雙棟大樓模式的建物，一棟是中壽總部辦公大樓，另一棟則是有200間房間的六星級飯店。

　台北學苑地上權開標昨天共有七封標單，除了得標的中壽外，第二高標是富邦人壽出價132元，其餘五標包括國泰工程、建華開發、竹城開發、鑫亞投資、台灣新光等，共三家出價148億元以上，建華開發更出價達148.7億元，但因五家投票者全數未附支票等，不符投標資格，成為「廢標」。

　最後中壽以141.68億元，高出第二標富邦人壽9.68億元，拿下台北學苑地上權。

　中壽董事長王銘陽昨天難掩興奮之情，強調中壽對台北學苑地上權「有一定的決心要拿下來」，更準備數月之久，10月24日董事會就決議要競標，並請來顧問公司規劃、計算，也擬定可能敵手名單包括國壽、新壽、富邦人壽等，再計算各公司可能出價區間，最後決定以141.68億元競標。

　王銘陽指出，中壽明年上半年總資產即可望破兆元，但卻一直沒有全棟屬於中壽的大樓，現在中壽位於敦北、長春路口的總部，有部分是中信銀，有些樓層則是其他企業，先前要向三商人壽洽談買太平第一大樓，也因尚有租約，無法成交，讓中壽心痛很久。

　王銘陽強調，中壽預計要與世界知名飯店品牌合作，興建雙棟大樓模式的建物，一棟是中壽總部辦公大樓，另一棟則是有200間房間的六星級飯店，租金收益率絕對遠超過2.875％。

　市場傳出，中壽合作的對象是Starwood集團下的W Hotel，但中壽表示，目前仍未談定，未來雙棟建物，地上20~21層樓、地下三樓，將是敦化南北路的新標竿建物，預計2018年底完工，總樓地板面積將逾2.6萬坪。

王銘陽：心情如洗三溫暖

　「開標過程，我好像在洗三溫暖。」中國人壽董事長王銘陽28日站在自己辦公室的窗前，看著敦化北路對面的台北學苑土地。他表示，每天都看著那塊土地，甚至親自去走了幾回，就是希望一定要拿下這塊地上權，作為中壽下一個50年發展的根基大樓。

　總資產明年即將破兆元的中壽，在國內壽險公司中排名第五大，但不動產投資相對較少，帳列金額僅170多億元，占可運用資金的2％，王銘陽說未來希望加碼到5~8％，即至少有400~500億元，仍要投入國內不動產。

　王銘陽表示，北中南都還有自用不動產的需求，要作為中壽辦公場所之用，但中南部若有投報率4~5％的標的也會考慮投資，台北市則很難找到投資報酬率可逾2.875％標的。

　至於國外不動產部分，中壽也積極洽專業單位尋找，包括倫敦、紐約、東京、上海等，一找到就會向金管會申請。

　中壽早就準備好台北學苑得標的新聞稿和慶祝的香檳，但王銘陽強調，自己「有決心要拿下，但沒有一定的把握」，昨天下午開標時，第一標開出富邦人壽132億元，王銘陽心情衝上天，贏了第一家潛在競爭對手，但第二標開出國泰工程148.3億元，王銘陽心情立即降到谷底，之後幾標也都有148.7億元，王銘陽說：「沒料到有公司會出比我們更高」

　過程中，王銘陽都與在開標現場的中壽不動產投資部副總黃光揚，不停用LINE傳遞訊息，最後黃光揚傳來「得標了」，王銘陽仍不知哪家得標，後來確認是其他買家廢標，由中壽得標，他還要求一定要打給國產局確認得標資格，才真的相信拿到想了很久的土地。

為打知名度？ 官員傻眼

　台北學苑開發案吸睛，引來有心業者搶搭順風車，財政部國產署表示，該案雖有7家業者投標，但高達5封標單為無效標，未附保證金支票或開出空白支票而作廢、史上罕見，讓開標官員也傻眼。

　台北學苑因區位絕佳，財政部國產署對該案招標始終信心滿滿，高層多次接受媒體採訪，都秉持可望順利標脫的信心，昨天開標果然不負眾望。

　台北學苑開發案一直都是媒體關注焦點，也引來業者想藉機出名。開標現場高達5封標單為無效標，其中3家未附保證金支票，另外2家則附上空白支票，引起現場一陣騷動，同行業者也說這五家「分明是來亂的」。

　本報記者追問投下無效標的業者為何？國產署官員語帶無奈表示，這五家都是名不見經傳的廠商，研判應是刻意投下無效標，可能是趁國產署標售世紀大案，藉機引發話題，想要搏得媒體版面。

　對於投標業者的「負面」行銷手法，國產署表示，開標當日才能開封，並剔除資格不符者，業者根本無法矇混過關。

根據市府傳來的消息，台北市政府已發函給中工（2515），針對雙子星一案與中工展開議約，中工週二下午正式接到通知，雙方將對合約內容展開議約，若雙方對合約內容沒有太大爭議，估計最快30天內將會簽約。

雙子星案因原本議約的第一順位「太極雙星」發生弊案，鬧得沸沸揚揚，太極雙星2月喪失與市府議約的資格，但市府一直拖延到今年9月才決定不廢標，並於本週二（26日）正式發函給中工，要中工與市府展開議約。

中工獲北市通知議約

目前不得而知市府是否有調整審定條件內容，但中工過去一貫的態度就是延續先前的規劃設計作業，積極預備請領建照工作，並且會組成國際頂尖營運陣容，希望儘速與台北市政府簽約、開工，以達成市民、市府、中工團隊股東三贏目標。

雙子星案目前已經完成基礎建設，需要新的團隊繼續接手完成地上物的興建，而雙子星可興建樓地板面積約15.8萬坪，根據中工當初規劃，台北市政府可以取得63%產權、中工則分回37%產權。

日前有商仲估算，若以每坪120-130萬元計算，則中工可分回的雙子星樓地板面積價值700億元，扣除成本後，獲利約百億元，只是投資興建期有6年，其價值還須看未來房市走向而定。

中央銀行及財政部強調國內房價過高，有炒作之嫌後，國泰金控董事長蔡宏圖表示，自住型比較沒有泡沫化危機，但部分地區確實有炒作比較嚴重的疑慮，未來房價修正時會較嚴重，國泰人壽會持續評估好的標的投資。至於是否認為雙北市房價有炒作之嫌，蔡宏圖笑而不答。

央行總裁彭淮南日前提到，有些學者已警告美國房市有新一波泡沫化的可能，台灣是否也可能出現房市泡沫化，央行會密切注意。他同時指出，台灣房價已比日本還高。

國泰人壽目前投資不動產金額逾1800億元，堪稱國內不動產投資大戶及包租公，蔡宏圖強調，未來仍會持續評估好的標的投資。

另外，主計總處今(29)日將公布最新經濟成長率(GDP)預測，國泰金昨日搶先撥冷水指出，受到出口不彰，內外需改善幅度不夠強勁，經濟成長力道明顯不足影響，下修今年台灣GDP成長率預測至1.82％。預測區間最低甚至到1.69％，最高也只有1.95％。

不過，蔡宏圖認為，包括台灣主要交易對手及歐美市場都已經慢慢復甦，中國大陸市場也逐步穩定，明年景氣會比今年好。

國泰金指出，近年台灣的經濟成長結構嚴重依賴外需，國外淨需求對經濟成長的貢獻度平均達86％，且相當依賴製造業，製造業對經濟成長率的貢獻比重平均約47％。隨著亞太區各國不斷提升產業實力，台灣應正視國際競爭的現實，積極調整產業結構，讓台灣成功蛻變升級。

北市地政局昨（27）日公布8月房價指數是112.80，比7月上漲2.26％，政府打房效果，不如預期。
此次調查同時顯示，除士林、內湖、大同區微幅下跌，北市其餘分區8月房價指數，都因高單價住宅比例增加，房價指數漲幅也超過2％。其中又以中山、松山、南港區的房價指數漲幅達18％最驚人。

北市地政局地價科長曾錫雄說明，北市8月標準住宅總價是1,411萬元，單價每坪51.91萬元，比7月份上漲2.26％，分析指數上漲原因，是因交易樣本中，小套房價格明顯上漲所致，研判與小套房需求增加有關。

北市各種住宅房價指數中，大樓總價指數是114.10，大樓標準住宅每坪55.62萬元，比7月上漲1.85％。公寓房價指數是108.11，標準住宅總價1,330萬元，標準住宅每坪為45.95萬元，比7月下跌0.27％。

若依照北市府區分的四個次分區觀察房價，最高是中山、松山、南港區的118.13，大安、信義、中正區的112.39排名第二，士林、內湖、大同區的110.72，萬華、文山、北投區的110.71。

若與7月房價指數比較，8月房價指數僅士林、內湖、大同區微幅下跌，跌幅為0.20％，其餘三分區以萬華、文山、北投區上漲3.26％最高，大安、信義、中正區與中山、松山、南港區漲幅都在2％以上。

若統計最近一年房價，則以中山、松山、南港區漲幅達18％最高，大安、信義、中正區次之，士林、內湖、大同區與萬華、文山、北投區大約漲1成。

「我天天看（窗外的台北學苑），我們明年總資產就破兆了，還沒有自己的一棟大樓。」中國人壽董事長王銘陽的辦公室，窗外景觀就是台北學苑所在。

他透露，過去整整兩個月投入很多心力在這起標案，過程是諜對諜，怕對手猜出中壽會投標，又要猜有哪些對手，出價更是算了又算。

王銘陽平時相當低調，昨天出價141.68億元權利金終於抱得美地歸，興奮之情溢於言表。他坦言：「很有決心，但不是很有把握。」形容昨天看開標過程簡直是洗三溫暖，下午確認得標後直嚷著「今天腎上腺素可能太高」，接下來要常常出馬親自監工。中壽在10月24日董事會通過參與台北學苑地上權投標，同天三商美邦人壽董事會也通過將出售第一太平大樓，當時外界以為中壽要買第一太平大樓當總部，殊不知標的另有所屬。王銘陽高興地說，這個誤會剛好也掩護這次行動。

資訊本質上是中性的，特別是面對切身相關事務的決策時，更要理性看待資料、客觀分析資訊，做成最佳決策；但不動產市場的資訊樣貌卻非如此。

有句話說「市場沒有悲觀的權利」，這句話的原意是要廠商勇於面對問題、解決困難，但到了房市，這句話卻成為某些人扭曲資訊的藉口，常見的例子是：「股市好，投資人賺到錢，所以房市也會好。」「股市不好，資金會轉入房市，所以房市會好。」這種先射箭後畫靶，結論一定是房市好的「分析」，其實是將口號包裝成分析，許多名嘴都是愛用者。

常見操作資訊的手法是，發言者以職位做為專業依據，論點卻充斥誤解甚至毫無專業基礎，以扭曲事實達成隱匿利空、鼓吹利多的目的。

於是許多房市評論或談話性節目，都包裝成所謂專家說法、專業評論甚至名人代言，而其背後卻各有不同行銷企圖。

強化與塑造市場的不理性，成為業者理性的行銷策略，以及名嘴爭取廣告主青睞的智慧；而不理性的市場結果與現象，反過來又成為各類炒作論述的依據。

這時候，是非對錯已不重要，誰的聲音大，誰的意見就主導市場，評論與分析雖然屬於言論自由，但亂說的代價是什麼？

如果社會對亂說沒有任何監督機制，大家就必須共同承擔市場混亂與崩壞的後果；評論與分析若受到專業檢核，或者證照資格的認定與檢視，市場亂象會少一些、理性會多一些，整個社會要一起承擔的危機與風險也會降低。

任何人都可以有立場與態度，但市場資訊的解讀與分析卻不宜被某些人的立場與態度所掩蓋。

近兩年來，農地、工業用地商品化，或在其上蓋住宅，甚至豪宅的現象，層出不窮。為什麼會造成這種亂象？是立法不周延？又或是執法不嚴？該如何解決？

農地的商品化，歷經多次農發條例修法後，配上兩年前奢侈稅的建地替代效果，助長農村炒地皮風氣，環台北周邊農地被愈炒愈高，打從五楊高架、機場捷運及桃園航空城等重大建設議題發酵前，沿線及周邊農地全都跟著水漲船高，甚至還有在短短一年間，就被轉手五、六次的農地，價格連番漲，從一坪不到1萬元的水準，翻到現在10萬元也買不起。

過去單坪價格在1萬元上下的淡水、八里一帶，去年平均價格已達4萬元，今年更開出超過6萬元的行情。當農地開始以坪計價，不斷墊高土地價格，對於有心務農的小農，無異是難以跨越的障礙。

工業用地蓋豪宅，也令人難過。建商之所以產品設定都不照都市計畫規範走，遊走法令邊緣，甚至違法將工業用地轉蓋住宅，根本因素在於住宅、豪宅比商辦、工廠價格更高也較易出售。令人氣憤的是，工業住宅還能比照一般住宅申請自用住宅稅率。

對此，政府不能視而不見。這裡並非主張農民就不能住好屋、享受田園造景，而是太多假農民利用農發條例模糊的規定空間，蓋出上百坪豪華農舍別墅，與傳統的每一層樓面積僅約20至30坪的真農舍有明顯不同。每年光農地沒有農用這一類的假農舍，被稅捐處開罰補繳地價稅的就有三萬多件，推測目前全台假農民買農地蓋農舍數量必定驚人。宜蘭農地到處出現豪華農舍，甚至成為地方特色。對此，建議針對建坪超過50坪或60坪以上農舍從嚴審查，確認屋主或使用人確實以務農為主要工作，農地是否農用，否則加重課徵房屋稅、地價稅與營業稅，甚至予以逃漏稅罰款。

目前工業區土地變更為住宅，回饋的代金是依據公告現值加四成計算，現值通常低於市價，讓廠商有暴利可賺。唯有改變回饋方式不再方便繳錢了事，或提高代金計算基準，才能杜絕漏洞，促使工業土地不再被犧牲或濫用。至於已興建的工業住宅，應排除適用自用住宅稅率，並進行全面普查，請警察局派員陪同到該區住宅內察看，若確認違法使用，則依法罰6萬至30萬元，並令恢復原狀，嚴重者可斷水斷電、強制拆除。

現在「非都市土地」、依法不得建築之土地及農業發展條例規定的「農業用地」，均不屬《特種貨物及勞務稅條例》之課徵對象，就算二年內移轉也不會被課徵奢侈稅，許多縣市的非都市土地或農地，因此被作為炒作標的，也促成了「素地」轉手賣出，或用以興建工業住宅或豪華農舍。亡羊補牢，現在奢侈稅修法應慎重加以納入考量。

土地使用分區攸關國家的產業定位、發展策略乃至周邊政策配套，若放任工業用地蓋住宅或農地違法使用和稀泥，甚至企圖就地合法，都市計畫精神將蕩然無存。政府若有心落實「農業永續發展」、「促進農地合理利用」，就要設法趕快修訂農業發展條例，遏止假農民買農地蓋假農舍，尤其是大坪數、豪華的假農舍更應該遏止。政府也應訂定嚴厲的管理規則，針對長期持有、不開發的工業區土地，趕緊恢復課徵「空地稅」及「照價收買」，甚至嚴格訂定幾年不開工就收回的規定。同時，取消或提高工業區土地變更的回饋代金，不容許廠商任意變更使用。

文山區開價9字頭創新高

探測2014年開春房市水溫，《住展》雜誌統計北台灣總推案量約1831億元，43個10億元以上指標案蓄勢待發，北市內湖區「雙湖匯」、大同區「興洋興天地」總銷皆突破百億元；新北市以林口區推案量最大，有5個10億元以上建案。

代銷業者表示，春節向來是房市熱季，低總價、低單價產品仍為明年推案主力。北市明年春節指標推案分布文山、內湖、大同與南港區，新成屋「興洋興天地」鄰近台北車站、建成圓環，規劃171戶48~88坪，開價每坪150~160萬元，專案經理陳俊雄表示，看好年貨迪化街人潮，春節才會正式推案，潛銷2周已有100多組看屋客預約。

北市走向個案表現
《住展》雜誌研發長倪子仁指出，文山區有不少新案進場，又以千坪基地的「靜心文匯」最受矚目，開價將超過9字頭，創區域新高。市區房價高，信義代銷研展部經理林朝昌認為，北市推案走向個案表現，「地段條件、基地規模與品牌結合是關鍵。」

千萬元符合首購族
隨奢侈稅傾向不延長2年閉鎖期、量化寬鬆政策（Quantitative easing，QE）延後退場，景文科技大學財金系副教授章定煊直言「狼來了喊太多次」，整體環境仍有利房價上漲，建商資金未撤出、房市銷售回溫，民眾感受仍是「房價漲不停」。

因北市新案少，甲山林廣告總經理張境在看好淡水、林口、基隆、桃園等低單價、低總價小宅；林朝昌直指新北市第2圈土城、鶯歌、汐止、基隆等區，總價1000萬元以內最符合首購族需求。

林口房市明年續熱
民眾胡秀蘭表示，竹北新建案動輒開價30~40萬元，一般上班族根本買不下手，「政府打房沒打下去，會擔心台灣房市泡沫化。」新北市今年熱區林口明年也將延續戰火，長虹、亞昕分別推出3案新案，力麒建設董事長郭淑珍也要在林口推別墅案。長虹建設財務長陳茂慶說，規劃在林口推出「世紀長虹」、「長虹天際」、「長虹天薈」3案。

位敦北金融商圈 估建企業總部

上周台北市才標脫5宗地上權案，昨天底價逾百億元的「台北學苑」地上權案，也順利由中國人壽以溢價率約23.8%、總權利金141.6億元拿下，中壽預計興建企業總部，也可能增設六星級飯店，地上權期限70年。

考慮設六星級飯店
「台北學苑」位於台北市敦化北路、近南京東路口，基地面積4050.17坪，隔敦化北路與王朝大飯店、明年第1季營運的台北東方文華酒店相望，位居台北市重要的敦北金融商圈。因此昨天吸引中國人壽、富邦人壽等7家業者搶標，因有5家「無效標」，中國人壽以權利金141.6億元打敗富邦人壽，換算每坪權利金約349.8萬元。
中國人壽副總經理黃之寧指出，計劃興建企業總部，也會考慮再增設六星級飯店，目前都還在規劃。永慶資產管理協理黃增福表示，該案權利金底價逾百億元，有實力投標的人並不多，加上開發限制做商業使用，故最後僅壽險業脫穎而出順利得標，成為今年標出金額最高的地上權標售案。

5投標者擺明來亂
昨日的5封無效標單，都因為未附11.4億元保證金而列為無效，其中有3封甚至出價逾148億元，比得標的中壽還高。記者調查這5家投標者，發現有2家已經撤銷公司登記，2家查無公司登記，還有1家是登記在花蓮市的烘培業者，其登記資本額僅500萬元，擺明是來亂的。
該案因規定不可作住宅，知名建商都未投標。第一太平戴維斯資深經理丁紋甄指出，以該案每坪約350萬元、容積率284%計算，容積單價123萬元，比南山人壽取得的世貿二館地上權單價還高。

台北學苑地上權小檔案
★地段：南京東路、敦化北路口，近敦北商圈
★基地面積：4050坪
★期限：70年
★得標者：中國人壽保險股份有限公司
★權利金底價：約114.36億元
★溢價率：23.8%
★得標金額：約141.6億元
★地租年息率：3.5%
★土地使用區：適合作商業設施、會展中心、旅館及商辦大樓等，但不得作住宅使用，及不得將地上權或地上物的一部分轉讓予第三人。
資料來源：國有財產署北區分署

　北市財政局昨（28）宣布，市有北投區新民段5筆公有土地，將以設定地上權方式，徵求民間投資人參與投標。設定地上權基地距捷運「新北投站」很近，並預留供應白磺溫泉量每日100噸供接管引取，適合開發溫泉旅館或收益型商用不動產，地上權存續期間70年，預計12月中旬公告招商。

　此外，位於復興南京辦公商圈、捷運文湖線與松山線交會的「中山區長春段一小段782地號等6筆市有土地招商案」，也將在明年元月公告招商。基地面積約2,747坪，預估民間投資金額70億，權利金底價13.68億元，地上權存續期間60年，可規劃為旅館、事務所、服務業、零售、餐廳等。

　北市財政局長陳宜蓉指出，北投區新民段二小段471等5筆公有土地，位處於中和街20巷以東、泉源路以西及中和街以北所圍街廓東南側，距離淡水線捷運「新北投站」僅100公尺。基地面積約1,041.4坪，100％為公有土地，屬性單純，土地使用分區均為第三種住宅區，建蔽率45％、容積率225％。除地上權存續期間長達70年外，北市府並在102年度預留供應白磺溫泉量每日100噸，很適合興建溫泉旅館或其他收益型商用不動產，但不得興建豪宅。

　財政部昨也提醒業者，「台北市南港區經貿段42地號市有土地設定地上權案」已開始招標作業，該筆土地面積為1,174.8坪，地上權存續期間為60年，權利金底價是13.68億元，12月26日截止收件。

台北市一地難求，連「彈丸地」都奇貨可居，根據實價登錄資料，北市10坪以下的畸零地，成交總金額達38.9億元，其中以大安區交易352筆最多；而北市最貴的彈丸地是信義計畫區內號稱「全台最貴菜園」的土地，7.02坪面積的總價居然高達6,529萬元，換算每坪成交單價高達930萬元，勇奪北市「彈丸地」地王寶座。

台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示，實價揭露至今，北市土地交易總金額達685億8,395萬元，其中10坪以下「彈丸地」總成交金額38.9億元，占比約5.7％；交易最熱絡前3名地區分別為大安區、信義區及中山區。

北市「彈丸地」總交易件數共2,019件，大安區就占了352筆，總交易金額為7億元；其中，國產署今年6月標售復興南路1塊7.87坪的畸零地，以總價5,247萬元賣出，換算每坪單價高達667萬元，成為大安區最貴的「彈丸地」。

而位於信義路五段及松勤街周邊，有「全台最貴菜園」之稱的D1土地上，面積7.02坪的畸零地總價6,529萬元，換算每坪單價約930萬元，勇奪北市「彈丸地」地王寶座。據了解，富邦建設持續整合該筆土地，已陸續收購該處5筆土地，總金額約60億元。

「淡水真的是新北市最後一塊平民淨土。」搬到淡水7年，信義房屋業十三區協理張家榮說，與其在信義區買2000萬元的房子，當長久的屋奴，不如到淡水買600~1000萬的房子，以省下來的錢過比較好的生活品質。

　以往大家談到淡水，印象就是「交通擁擠」，這點張家榮並不避諱說，現階段交通仍是淡水的噩夢，尤其是竹圍到紅樹林這一段，但是這個問題已經在改善。他強調未來淡水有3個交通利多，就是淡北快速道路預計2014年通車、還有淡水捷運輕軌綠山線與藍海線，淡江大橋等等。「已經看的到未來！」

　張家榮說，將來可以從淡水走淡江大橋、接64號快速道路直到台北，「我現在到台北開會開車要1小時，未來走這個路線會縮短為35到40分鐘。」而捷運信義線通車，對淡水更是「如虎添翼」，現在從淡水捷運站到北投站，轉到台北車站只要33分鐘，到信義區也只要45分，比以前省下15到18分鐘。

　生活機能方面，名統百貨、家樂福淡新店都已進駐，接下來華納影城也要進來。張家榮笑說：「住在這裡完全可以自給自足，1、2周不用出淡水都沒問題。」

　他並不諱言，淡水也有缺點，例如「房價越來越貴」，早期每坪仍有1字頭，現在新房子已經看不到。至於淡水氣候比較冷問題，張家榮提出觀察，「比較冷的原因除了靠海邊，主要是過去空地大，但現在建案越蓋越多，其實已經沒有以前濕冷。」

　他分析，淡水基本上分「新市鎮」與「老淡水」兩塊，淡海新市鎮目前新成屋每坪站穩30萬上下，如蓋台北帝寶豪宅的宏盛建設建案「宏盛新世界」。這邊的新成屋也在23萬到28萬元之間。2房含車位的21到25坪，總價600~700萬。

　而老淡水也就是淡水捷運站為中心這塊，則以10年之內的新古屋為主，房價每坪落在17萬到18萬左右。如果是交通條件不那麼好地區，還可以看到15萬。但這個價格，張家榮說，仍比之前調漲了2到3成。

　面對央行放風聲房貸利率可能調升，許多人唱衰淡水，但張家榮完全不這樣認為。「淡水房價基期低，每坪20萬已經接近建材、管銷成本，就算房市泡沫化下跌空間也有限。」

　從三重搬到淡水，已經算是在地淡水人的張家榮說，淡水真的已經不是以前的小漁村，是一個既有古老文化、風景，也有新興風貌的城鎮，他誠心推薦：「淡水真的是一個很浪漫的地方。」

台灣房價高漲，已影響年輕人結婚及生子意願，根據今周刊、TISR台灣指標民調報告，有五成以上年齡在20?39歲的台灣青年受訪者，會因想買房而晚一點結婚及生小孩，其中雙北市情況更為嚴重，因為台北房價痛苦指數（貸款負擔率）高居全球第四，僅次大陸的北京、上海以及深圳。
根據全球房地產指南的調查報告顯示，2012年北市房價每坪68萬元，排名全球第18名，看起來台灣房價好像不高，但是這數字及排名不能真實表達台灣人買房的痛苦指數。

德明財經科技大學副教授花敬群指出，若要精準衡量台灣年輕人購屋壓力，必須把所得和房價放在一起衡量，台北市房貸負擔比率是64％，表示以所得在台北市中位數的人買中價位的北市房，每月貸款約占月收入的64％，遠超過一般所指正常房貸支出不應超過收入的三成。

台北市房價痛苦指數已居全球第四名，高於香港（55％）、東京（47％）及首爾（42％），只低於北京、上海及深圳。今周刊副總主筆方德琳說，大陸買房坪數都是實坪，台灣房約有三成公設，因此台北購屋痛苦指數可能更高。

TISR台灣指標民調公司總經理戴立安表示，根據調查顯示，有47％年輕人會考慮晚一點結婚，另有50.8％會考晚一點生小孩，其中雙北市情況最嚴重，有逾五成會因為買房晚結婚，逾六成會考慮晚生子。

今周刊社長梁永煌也表示，台灣高房價不只是年輕人買不起房的問題，甚至會影響國家經濟長期發展。

淡大產業經濟系教授莊孟翰表示，之前台灣房價飆漲主要是因為熱錢湧進，且「國內房地產的持有成本太低了」，從房地產賺了錢不用交稅，或不用交很多稅，讓資金不斷炒作房價。

要抑制台灣房價不再飆漲，莊孟翰說，除了奢侈稅，也可像韓國一樣，南韓對外人資本利得稅是彈性，看到有人炒作，其稅率甚至可以從9％調高至70％。

但他指出，這些都需要修法，若在不用修改任何法律的情況下，目前政府可做的是「財產總歸戶」及「查購屋資金來源」，但查稅要抓「重點戶」，而不是一般的小老百姓。

台中7期創新高價的「寶璽天睿」豪宅案，年底前進場，預約已近5成。原定年底進場的指標建商富邦建設和大陸建設，順延到明年才會正式開案，大陸建設則預定明年1月開案，富邦建設預定到農曆年後進場。
寶璽建設透露，目前「寶璽天睿」已動工，接待中心尚未完工，希望能趕在年底前進場，雖然尚未進場，不過已對VIP客戶展開預約，舊客戶預約已接近5成，目前開價每坪75~85萬元，創下台中新高房價。

富邦改年後推案
以每坪327萬元的天價取得台中7期土地的大陸建設，大陸建設董事長張良吉無奈說，因接待中心使用執照始終未取得，恐延到明年1月才會開案；預定興建地上39層、地下6層，140~180坪的住宅大樓。市場推估，大陸建設7期案開價會站上8字頭。
在台中以「富邦天空樹」打響第一砲的富邦建設原定年底推案，將改到明年農曆年後登場。
富邦建設7期案位在市政路、近文心路，基地1300餘坪。富邦建設總經理李震華說，規劃150~160坪、雙併和3併產品。

隨著台中7期精華土地稀有，已帶動周邊新重劃區單元一、二、8期和12期土地頻創新高，別墅用地行情每坪40?50萬起，稀有的大樓用地每坪高達80萬以上。沉寂一年時間的「單元八重劃區」（原中科經貿市地重劃區），終於解除土地禁止轉移，單元八住1-1最新成交土地每坪65萬元，成為台中房市注目的新焦點。

春耕不動產水湳經貿店店長張維良表示，單元八今年11月開始換發土地建照，不少建商看好單元八緊鄰大宅門經貿園區，房市發展後勁十足，解禁後開始積極布局卡位，包括帝璟和鉅虹建設等。單元八最新成交土地住1-1每坪65萬元，造為11月以來土地成交最熱絡的重劃區之一。

張維良透漏，大宅門經貿園區開發相當安定，春耕水湳店位處大宅門特區與單元八交界處，每天看著經貿園區內基盤工程如火如荼進行，連週六日也加班趕工，預計明年5月基盤工程即可完工。未來台中市最大綠肺，20萬坪的清翠園（中央生態公園），興建完成後將成為大型生態公園，預計104年7月完工。預期公園第一排地價，將標上每坪400萬元以上。

總面積達90公頃的單元八，緊鄰大宅門特區254公頃，整區為北屯新開發完整的「水湳經貿生態特區」，屬低碳、低密度區域。

今年以來一直持續購地的興富發(2542)，昨(28)日再度公告砸下10.59億元，買下台中市西屯區2,094坪土地，累計今年至目前為止，全台獵地金額已超過百億元，維持近年來每年購地百億元左右的一貫水準。

興富發昨日公告，以10.59億元買進台中市西屯區2,094坪土地，這是興富發今年在台中買下的第2筆土地。興富發副總廖昭雄表示，購地是替公司未來業績做準備，昨日購入的台中土地，最快明年上半年可以推案，預計總銷可達25億元。

興富發加計昨日購入的台中土地，累計今年購地金額已突破百億元，維持近年來的獵地水準。該公司今年購地火力集中新竹竹北地區，共計砸下逾40億元，拿下3筆土地，其餘的土地佈局則分散在北市、新北市、台中、台南和高雄等地。興富發今年前10月營收已達246億元，全年營收有機會挑戰300億元的歷史新高紀錄，前3季EPS達9.1元，若Q4台中「鼎盛」、及高雄「帝璟苑」可順利交屋入帳，獲利可望向上攀升。

今年第三季以來，高雄房地產市場的高價豪宅買氣，出現遲緩現象，加上明年七合一選舉將屆，保守看待高雄地產市場的聲音愈來愈多；不過，京城建設董事長蔡天贊卻獨排眾議，他強調，高雄房地產市場10年從來沒有冷過，現在更多了日本、香港的國外買家，未來一年，走勢仍將持續溫和上揚。

　蔡天贊認為，「高雄是全亞洲，甚至是全球最便宜的海港城市」，即便是大陸的3線城市，房價都比高雄高，這是非常不合理的現象。特別是高雄的許多重大公共建設將陸續完工、啟用，且高雄自由經濟示範區有機會帶領高雄進入另一波產業升級，吸引更多人口進駐，因此，蔡天贊說，不只京城集團，還有許多北部重量級建商，持續南下高雄購地、推案。

　蔡天贊指出，最近有一個非常奇特的現象，是過去從未發生過，就是今年多了許多國外買家，例如「京城凱悅」最近有一位日本客戶，只看了一次房子就簽約購買了。此外，來自香港、日本、新加坡等國際買家，最近3個月向京城買屋的人數，加起來「比過去10年還多」！他笑著說，台灣人不要自己嚇台灣人，高雄人也不用害怕。

　外界關心明年的七合一選舉，以及兩岸互動略顯停滯，都可能對高雄房地產造成一定程度的影響，蔡天贊則不以為然，他判斷，無論是執政黨或在野黨，在兩岸關係上都不可能出現負面行為，七合一選舉只是地方性選舉，反而是景氣、利率、資金動能，才是影響房地產市場的真正因素。他強調，高雄房地產「每天都熱呼呼」，「未來只會加溫，即使短線整理，時間也會很短暫」。

對於一個全國性的房地產企業，如果在北京沒有項目那麼將是一件很尷尬的事情，即將跨過千億門檻的恆大地產正在狂補這一短板，從沙河到豆各莊再到日前拿下的東壩地塊，?大地產短短半年時間內就耗資127億元在京圈地，面對這樣“土豪”式的做法業內不乏質疑之聲，?大進京是在賠本賺吆喝。

拿地的邏輯

在外界看來，恆大在北京的三塊地並不是賺錢的專案。

沙河地塊是一個非商品房用地，該塊地總面積51萬平方米，其中需要配建26萬平方米“公共租賃住房”，回購價格為1.1萬元/平方米。此外，剩餘居住部分全部用於建設園區安置房，房屋銷售限價為1.4萬元/平方米。?大拿下該塊地的成本價為6964元/平方米，總價為35.6億元，由於限定價格，?大的利潤空間並不大，但未來銷售不愁，可以說還是一個比較不錯的“練兵”項目。

而市場對豆各莊項目的質疑聲音最大。該宗地塊位於豆各莊鄉黃廠村，總建築規模約29.46萬平方米，其中居住用途建築規模約24.33萬平方米，包括5.15萬平方米的公共租賃住房和19.8萬平方米的限價2.2萬元/平方米的商品住房。?大耗資40.4億元拿下這一專案被業內稱為“零利潤”專案。

東壩地塊可以說是?大真正意義上在北京拿到的第一塊可以操作的地塊。該塊土地總建築面積20.84萬平方米，其中限價商品房1.69萬平方米，自住型商品房11.2萬平方米，可以操作的商品房部分7.95萬平方米，?大耗資51.3億元。

總體而言?大前兩塊土地限制頗多，自身的迴旋餘地並不大，東壩地塊儘管有近8萬平方米的商品房可以操作，但是成本樓面價已達4.8萬元，相比此前保利首開拿地時的4萬元/平方米的價格上漲了20%。

縱觀三塊土地可以看出?大在北京發展策略的蛛絲馬跡，沙河地塊可以說是在鍛煉北京公司的運營能力，豆各莊地塊在考驗?大的成本控制，而東壩地塊則是?大創品牌的一個項目。

其實，豆各莊地塊也並非外界所質疑的毫無操作空間，一位接近?大的人士向北京商報記者表示，豆各莊地塊還有約2500個車位、1.6萬平方米的商業和3.8萬平方米不限價的公寓可以操作，而這對於擅長成本操作的?大而言只能說利潤不高。同時從豆各莊地塊競拍現場來看，當時參與該塊土地拍賣的包括了融創、中海、住總首開聯合體、?大、合景泰富、富力、中鐵建、招商以及葛洲壩等多家企業，除?大之外的多家企業均是在北京運作多年的成熟企業，深知市場之道，經過43輪拍賣，可見這一價格也是符合大多數房企預期的。

正如?大總裁夏海鈞所言，隨著?大越來越有“錢”，進入北京等一線城市是未來的發展目標，因此做品牌樹立形象是?大在京拿地的主要目的。

進京的圖謀

北京作為不少房企夢寐以求的戰略高地，讓不少房企風光過也讓許多房企就此折戟。

北京星河灣的一戰成名，才有了上海星河灣的銷售輝煌，而一個長安8號卻讓奧園地產折戟敗北。對於不少房企而言，進京是一家房企全國化的必修課，也是一門最難及格的課程，而?大此來又意欲何為呢。

其實和?大地產進京“趕考”的還包括了融創、泰禾以及京投銀泰。當年順馳與華潤清河地塊一戰成為了順馳在北京的最後一役，東山再起的融創依然選擇了北京作為其崛起的重中之重；蟄伏北京市場十年之久的泰禾，也從去年開始發力，成為最猛的一匹黑馬；聯手萬科的京投銀泰似乎並不滿足于聯合的狀態，斬獲了東小口和玉淵潭鄉兩塊土地親自操盤。

而這次?大是手握著800多億元現金而來，按照夏海鈞的設計，?大來一線城市要做的是高科技、高端以及民生地產。

在市場看來，?大一線城市圈地為的是高利潤而來。11月25日，大和總研發表研究報告稱，上調?大地產集團2013-2015年每股盈利預測至7%-11%，預期?大地產平均售價及毛利率會有改善。該行上調?大地產投資評級，由“持有”升至“優於大市”，目標價由3.3港元升至3.8港元。

該行表示，發現?大地產正改變購地策略，積極購入一二線城市土地，以取得平衡。而?大地產土儲原先側重於內地三線城市，截至上半年其三線城市土地占公司總建築面積的65%。年初至今，?大地產已大筆投資並購北京、廣州、深圳以及其他二線城市的多個專案。大和認為，這些項目將較以往三線城市項目取得較理想的平均售價及毛利率。

賣掉重慶照母山地塊，全力進軍嘉州商圈，中渝置業上演了一出“丟卒保車”的戲碼。

11月13日，中渝置地發佈公告稱，擬以14.25億元將重慶一項目公司出售給世茂房地產。

根據公告，標的專案公司成立於2007年7月25日，註冊資金為2億美元，擁有重慶向北中軸線上，建築面積約為66萬平方米的照母山住宅地塊。照母山板塊區位優勢明顯，是重慶向北發展的一個高端住宅區，萬科、香港置地、和黃、金科、融創等房企均已進駐。

對於這宗極具潛力的高端住宅用地，中渝置地為何突然賣掉？

“公司正在對重慶的物業組合進行微調，集中資源加快嘉州商圈專案的開發速度。”中渝置地副主席兼董事總經理林孝文回應稱。

據重慶克而瑞市場延展總監周飛介紹，嘉州商圈是重慶市最新規劃的主城區核心商圈之一，中渝國際都會是該商圈旗艦型綜合體項目，資金量需求較大，因此中渝置地把開發重心轉向了嘉州商圈。

此前，中渝置地的開發專案多為住宅，首次涉足大型綜合體專案，將考驗其開發、運營能力。周飛認為，風險肯定是有的，中渝置地只能“邊做邊摸索”。

划算的賣地

中渝置地於在2012年11月以21.9億元競得照母山地塊，該地塊位於重慶向北的中軸線上，北至禮嘉組團及悅來會展中心，西至大竹林片區，東至金開大道片區，南鄰高新園、新牌坊及城市核心區。截至目前中渝置地已支付土地價款10.95億元，該地塊目前空置。

隨著重慶的開發版圖重心逐漸北移，尤其是金開大道、金州大道、金渝大道3條主幹道相繼通車，被包圍下的照母山金三角區域成了房企眼中的“兵家必爭之地”。

重慶市地產集團土地整治三部主任吳大源表示，照母山是當下重慶主城最優質最熱門的板塊，未來將是重慶最為宜居的高檔住宅區。

2010年11月~2012年12月，萬科、華宇、和黃等大型開發商陸續登陸這一區域。目前，在該片區擁有儲備用地的還有龍湖、香港置地、協信、?大等眾多品牌企業。

2012年11月，中渝置地以21.9億元競得前述照母山地塊。

短短一年之後，中渝置地為何忍痛割愛？

中渝置地管理層表示，他們更看好位於重慶渝北區的主城核心片區——嘉州商圈。林孝文稱，2013年8月，重慶市批准嘉州商圈作為渝北區的主城核心商圈後，該區域的土地儲備價值顯著增加。“公司正在對重慶的物業組合進行微調，以便集中更多的資源加快嘉州商圈專案的開發速度。”但重慶當地一位業內人士則表示，中渝置地之所以賣地，是遇到了資金方面的問題。

中渝置地的2013年中報資料顯示，其流動負債總額為233.13億港元，非流動負債總額70.15億港元。而截至2012年12月31日，上述兩項資料分別為221.34億港元和44.89億港元。

周飛也表示，整個嘉州商圈的體量接近300萬平方米，中渝國際都會為其旗艦型綜合體項目，建築面積約為200萬平方米，所需資金量較大。同時，中渝置地在重慶的其他幾個項目，目前的銷售已進入尾聲，提供的現金流並不多。因此，中渝置地不得不“丟卒保車”，把開發重心轉到嘉州商圈。

“照母山地塊雖位置優越，但片區內有10多個大盤，同質化嚴重，競爭壓力大。唯一賣得好的是香港置地開發的約克郡，其他專案則高不成低不就。”周飛認為，中渝置地賣掉照母山地塊很划算。2012年11月，中渝置地拍賣拿地的總價為21.9億元。截至目前，已支付地價款10.95億元，此次出售的價格為14.25億元。也就是說，地塊尚未開發即可獲利3.3億元。

對於在重慶覓地一年有餘，主做豪宅項目的世茂房地產來說，這樣的地塊自然是合適的選擇，雙方一拍即合。

面臨考驗的商業開發

2013年8月，重慶市渝北區嘉州商圈規劃首次公佈。該商圈位於渝北區龍溪街道，以中渝國際都會為核心，東至金山路，北至新溉路—新牌坊轉盤，西至松牌路，南到龍華大道—金龍路，占地面積約1平方公里。從規模上來看，體量基本與觀音橋商圈相當。

據渝北區商委主任劉章權介紹，目前嘉州商圈內已建成了龍湖、財信城市國際、長安錦繡城、嘉州城市花園、山頂道國賓城等高端住宅社區，常住人口30余萬，加上周邊區域共有50萬~60萬人口，屬於高端消費人群集聚區。但與巨大的消費力不匹配的是，整個嘉州片區尚無一個成規模的商業綜合體，有的只是一些零星分佈的社區商業和汽車4S店等。

“可以說，中渝國際都會綜合體專案應運而生。”據周飛介紹，目前該專案正在挖基坑。

對此，中渝置地管理層表示，嘉州商圈是公司在重慶的核心土地儲備所在地，公司在該區域的多個專案正在開發，將“善用嘉州商圈的新規劃”。

資料顯示，中渝國際都會總投資約150億元，定位為高端商務辦公和高檔商業綜合體。截至目前，臺灣新光三越、新世界集團瑰麗五星級酒店、萬豪國際集團麗思卡爾頓酒店等知名品牌與商家已簽約進駐。

對於中渝國際都會的開發進展情況，記者與該專案的開發商——中渝置地旗下子公司重慶中渝物業發展有限公司取得聯繫，對方稱“一切以公告為准。”“當地政府對這個項目很重視。”周飛認為，中渝置地的商業運營能力可能比不上萬達、龍湖等企業，但就目前的招商情況來看，說明其資源整合能力還不錯。

前述重慶業內人士認為，中渝置地既然集中全力，把資金投到這個項目，說明其很有信心。“這個項目做好了，對當地城市形象的提升不無裨益，同時企業也將賺得豐厚利潤。”但風險同樣不容忽視。對於此前以開發住宅為主的中渝置地來說，首次涉足建築面積達200萬平方米的大型城市綜合體，由於經驗欠缺，其商業開發、運營能力將面臨考驗。

　　短短五年時間，鄭州航空港區房價實現數級跳，特別是航空港綜合經濟實驗區獲批之後，這種房價飆進態勢更為明顯。以當下銷售價格考量，即便是相比市內熱點區域房價，亦毫不遜色。

　　作為鄭州都市區大力建設的“六城”之一，鄭州航空港區將被打造成為東方的大型航空樞紐。如今，眾多地產企業爭相佈局，房價不斷上漲，未來，這裡也被業內人認為是鄭州樓市的發動機之一。

　　五年房價漲了三四倍

　　在航空港區生活多年的人，突然迎來了各式各樣的巨大變化，這令他們在驚愕之餘充滿了喜悅。

　　在鄭州臺灣科技園任人力專員職務的李慧慧，可以說是航空港區崛起過程中的一位受益者。李慧慧說，由於夫妻倆都在港區工作，2007年，她在迎賓大道的藍翔花園買了房子，她記得很清楚，每平方米價格為1825元。

　　如今的房價一天一漲，具體多少她不知道，但是每平方米至少在6000元以上。“以前晚上出門，路邊都沒人，自從富士康來了之後，房價、物價都在漲，附近的娛樂設施也越來越多了。”

　　她說有一次和朋友從機場高速二期路過，當時周圍都是未開發的荒地，各處都在大修大建。朋友開玩笑地說，你別看現在這裡這麼荒涼，路兩邊堆得可都是一堆一堆的鈔票。

　　如果說李慧慧是幸運的，實際上還有更大的“金蛋”砸在了生活在港區的人們身上。一位在航空港區派出所上班的民警，前兩年買了10多個10多平方米一間的小商鋪。當時購買的價格是5000元/平方米，而如今這些商鋪每平方米的價格已“飆升”到了2萬多元。

　　由房地產業發展而催生的財富傳奇，在港區並不鮮見。“機場二期拆遷的時候，拆遷賠償賠出了不少小土豪呢。”土生土長的當地人周娟講了一個例子，“四五年前，有個朋友的朋友花兩三萬在這裡蓋了一個門面小樓，後來急缺錢用，加價到四五萬賣出去了，去年拆遷賠償，一下子賠了280萬！”

　　豫發置業王建勳分析：從區域發展角度而言，如今的航空港區像極了當初的鄭東新區。2007年，興建中的鄭東新區，房價還不到4000元/平方米，如今，在售住宅產品的均價已經高達14000元/平方米。

　　對當初計畫在東區買房而未買的市民而言，後悔連連。如今，似乎歷史重演，繼鄭東新區的開發熱之後，航空港區迎來了大發展的機會。不少手裡有閒錢的鄭州人都在向朋友描述著自己的想法，計畫去航空港區投資一套房子，等待升值。

　　那麼，航空港區的房產還會如前幾年這樣價值倍增嗎？這裡又能否是鄭州下一個十年樓市的強勁發動機？答案或許早已呈現。

　　政策、資金助力 潛力堪比鄭東新區

　　港區房價的不斷攀升，一個重要因素源於政策的助力。以裕鴻世界港為例，2012年2月，其銷售均價為5400元/平方米，即便是到2012年年底，其房價也僅為5600元/平方米。

　　2013年3月7日，國務院正式批復了《鄭州航空港經濟綜合實驗區發展規劃(2013~2025年)》。這是全國首個上升為國家戰略的航空港經濟發展先行區。

　　這一政策利好，極大刺激了港區的樓市。裕鴻世界港的房價從2013年1月的7520元/平方米，一下子飆升到了2013年4月的9500元/平方米，如今，其最新銷售均價為9700元/平方米。

　　根據鄭州航空經濟綜合實驗區規劃，核心區為先期規劃的220平方公里航空城，在此基礎上還將向南延伸73平方公里，向西增加63平方公里。這意味著，未來航空新城的面積將達356平方公里。

　　既有各項政策傾力支持，又有強大產業基礎——廣闊的發展前景，很快使得鄭州航空港區成為投資熱土。

　　如今，水、電、熱、氣、交通、醫療等基礎設施建設如火如荼，10多萬人在此居住和工作，人氣漸旺。在政府規劃的“魔棒”之下，各項工作的進展可謂日新月異，一個智慧之港、生態之城的雛形正在漸漸顯露。

　　省內金融機構的加入則助推了港區投資的熱度。“為滿足富士康未來50萬人的工作生活需要而開工建設的商業街區、生活社區、公共基礎設施專案及機場二期工程等，將帶動500億元以上的商業需求，金融機構自然不願錯失機遇。”一位業內人士認為。

　　這方面，中國銀行(2.81,0.000,0.00%)河南省分行可謂一馬當先。繼2011年11月與鄭州綜合保稅區(航空港區)管委會簽訂戰略合作協定，達成180億元的金融支持意向後，2012年6月，其又與河南省金融辦簽約，擬在未來5年向鄭州航空經濟綜合實驗區內企業提供不低於600億元人民幣的意向融資安排。

　　正因有政策、資金等各方面的積極推動，不少業內人士將航空港區比作10年前的鄭東新區。

　　房企爭相佈局

　　港區樓市將持續火熱

　　經過多年發展，航空港區板塊的相關配套已經日趨完善。自2010年富士康進駐以後，臺灣統一、花花牛乳業、好想你(18.13,0.440,2.49%)企業等數百家企業相繼強勢入駐讓航空港區板塊的人氣指數空前高漲，產業的繁榮拉動了板塊價值的逐步提升。

　　春江水暖鴨先知，港區樓市不斷升溫。繼裕鴻置業率先打造千余畝宜居航母強力入市，坤和鑫宇重金打造沃金商業廣場，誠創置業入駐豫康新城，保利地產(8.94,0.170,1.94%)也將300畝核心地塊收入囊中，豫發置業拿下22個地塊深植港區……業內人士指出，房地產商的集中入市，必然會帶來財富的“井噴”增長。

　　目前，已有河南保利置業、裕鴻置業、誠創置業、坤和鑫宇、富港置業、豫發置業、正弘置業等多家知名房企捷足先登，搶灘財富制高點。

　　2013年，板塊內土地市場繼續火熱，據競合地產市場部監測，僅2013年1月份，區域內就成交9幅商品住宅用地、6幅商業用地，總成交(1.00,0.000,0.00%)金額高達5.6億元。

　　在今年前三季度，航空港區已簽約專案40個，總投資超過1110億元。9月份，阿裡巴巴創始人馬雲來到河南，表達了希望全面參與到中原經濟區和鄭州航空港建設中來的願望。10月初，河南美景集團計畫在鄭州航空港區投資不同定位的航空上下游產業。

　　目前板塊內圍繞富士康進行的配套商業專案開發分外搶眼，在富士康周邊，相關的已建、在建專案中涉及商業物業的專案就有五六家。比如，鑫榮•中央金地、山頂時代商業廣場、豫康新城、沃金商業廣場、華鴻國際廣場、裕鴻世界港和廣受關注的港城793及備受關注的錦榮悅匯城等。錦榮悅匯城作為豫發置業在港區開發的第一個商業專案，目的就是做出亮點，做出品牌，打造為港區的商業標杆。伴隨著錦榮悅匯城的上市，豫發航空港商業集群全面啟動，借鑒北京藍色港灣、深圳COCO Park等第四代商業模式，全面改寫鄭州商業格局。

　　據瞭解，隨著大量富士康員工的入住，航空港區商業租賃市場空前活躍，租金也直線飆升，部分地段商鋪租金已超過鄭州一些市區繁華路段。

　　“和鄭東新區‘騰空出現一座城’一樣，航空港區的人居環境和商業環境也會隨著‘資金流、資訊流、人流’的持續湧入而得以迅速豐滿。”豫發置業王建勳如是說。

　　??他還堅信，航空港區依然是地產的“處女地”，這裡的價值還未被充分挖掘，是塊價格窪地，再加之不限購等利好，航空港區房地產市場的發展契機已經悄然到來。

　　“買房看未來”，有業內專家表示，現在置業鄭州航空港區正當其時。看鄭東新區樓盤這幾年的發展可以得知，鄭州航空港區目前正處於“價值窪地”，是投資的最佳視窗期。

　　自富士康入駐航空港區後，迅速帶來了20余萬滾滾人流，也帶來了令人心動的商機。路邊小水果攤、餄餎面等小吃店、網吧等休閒場所，一到富士康員工下班時間，這些地方都人潮洶湧。

　　“富士康員工年齡段集中於25~45歲，正是人生中消費力最旺盛的階段，且如今的年輕人的消費理念和方式早已與父輩們不同，敢於消費，並有強烈的消費欲望。”上海盛勵機構副總經理俞兆年說。

　　2010年年初的時候，鄭州航空港區的商鋪租金每平方米每月才20元，現在有的能達到約280元。不少在富士康深圳廠區附近做生意的人，都紛紛到鄭州航空港區尋找新商機。

　　目前，在富士康員工比較集中的商業區，臨街一層的商鋪租金低則180元/平方米/月，高的可達300元/平方米/月，平均租金約210元/平方米/月。

　　由於剛剛起步，富士康周邊商鋪的價格相較於市區內動輒每平方米七八萬元，卻要低得多。據瞭解，目前航空港區商鋪價格多在2萬元/平方米左右，頂級鋪位價格不過2.8萬元/平方米，若以當下租金水準，意味著回本時間不超過10年，甚至六七年即可。

　　一位業內人士認為，鄭州市零售業理想的狀態是人均商業網點擁有面積2平方米，僅以富士康50萬員工折算，合理的商業體量至少100萬平方米，長期看，供給缺口依然很大。顯然，港區的商業地產還將高潮迭起。

今年以來受市場關注度頗高的上海自貿區“概念股”外高橋28日晚間公告，公司控股子公司擁有的位於上海自貿區內的一處工業用地地塊，近日掛牌轉讓後，於11月27日被一家投資公司以109%的高溢價率成功競得。

公告稱，此次高溢價轉讓的是浦東新區外高橋保稅區內的G13-03地塊，面積為1.15萬平方米。經上海申威資產評估有限公司評估，地塊的評估總價為4509.305萬元。此地塊使用權於11月23日在上海市土地交易事務中心掛牌後僅4天時間就被成功競購，購得方名為北八道投資控股有限公司，最終拍出的價格達9650萬元。

上海自貿區建設“快馬加鞭”，市場普遍認為區內土地升值潛力巨大。據瞭解，外高橋目前在上海自貿區內擁有11.04平方公里的土地儲備，此次公告轉讓的1.15萬平方米只是。隨著自貿區開發進度加快，公司無疑將大為受益。公司也表示，本次轉讓標的土地，將有效回籠資金，進一步改善財務狀況。

截至昨天，十大標杆房企11月拿地總額達到176.6億元，年內累計購地金額突破2500億元，創下歷史最高紀錄。龍頭房企堅持看多一二線大中城市的態度不變，增長的銷售額成為房企拿地的有力支撐。

中原地產研究部最新統計資料顯示，保利、萬科、招商、中海、?大、金地等十大標杆房企11月拿地總額已突破176.6億元，累計年內購入土地達到2563.6億元。根據過去六年統計資料顯示，2007年，十大標杆房企買地花去1515億元，同年總銷售1532億元。2008年至2012年，十大標杆房企的年銷售額從1655億元穩步上升至6708億元，而同期買地花銷上2000億元的年份僅有2009年和2010年，其中2010年購地總額為2206億元，成為此前的歷史最高。

中原地產研究部總監張大偉認為，兩方面原因促成房企拿地總額創新高。一是像?大等房企年內購地都集中在一二線城市，說明龍頭房企對一二線看多的趨勢並沒有改變；二是優質地塊的大量上市，房企拿地競爭激烈，也進一步推高了拿地成本。

近兩年來在土地市場略顯低調的遠洋地產正在逐步加大對商業地產的投資開發。

“目前集團內部確定了4/3/1戰略，即商業地產占資產規模的40%，貢獻30%的利潤，營業額占比10%。”遠洋地產控股有限公司副總裁、遠洋地產商業地產事業部總經理王福順昨日（11月28日）在接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示，2013~2015年，遠洋地產將新增50萬平方米的商業供應，“要確保每年有20多萬平方米的商業專案開業。”

遠洋在京、津擴充商業產品線

今年以來，遠洋在北京、天津紛紛落子擴充其商業產品線。包括年初開業的北四環遠洋未來廣場以及剛開業的天津遠洋未來廣場，都是其在這兩地佈局的首個購物中心專案。“目前遠洋在商業開發的產品線集中在寫字樓、購物中心以及綜合體三大類，但未來不可避免還會進入社區商業這一市場。”王福順對此表示。

據 《每日經濟新聞》記者瞭解，今年以來，遠洋陸續在天津、瀋陽、大連、成都等城市發展了超過30個商業專案，開發過程中，遠洋並不排斥通過合作來降低開發風險與難度。

2012年9月，遠洋聯合太古聯合投資打造了頤堤港項目，其中太古地產與遠洋地產各持股50%，遠洋負責拿地開發，太古地產則深耕商業招商運營等部分。在完成了北京首個購物中心專案的開發運營之後，遠洋今年再度與太古地產合作，在成都開發了大慈寺文化商業綜合體項目，“我們希望與一些有經驗的企業合作，目前遠洋主要的合作方包括太古地產以及來自臺灣的知名百貨商新光三越。”遠洋地產投資發展部副總經理張晶華對 《每日經濟新聞》記者表示。

但值得注意的是，對於房地產企業來說，持有型物業比例的不斷加大，對於資金周轉以及投入資金回報率都將產生影響。根據遠洋地產2013年半年報顯示，截至2013年6月30日，遠洋地產實現協議銷售額約178億元，同比上升29.5%，完成全年目標的51%。毛利為21.87億元，較去年同期增長6%；毛利率為24%，比去年同期下降6個百分點。此外，負債總值約920億元，負債率69.5%。

住宅開發商紛紛試水商業地產

“近期兩大股東中國人壽與南豐集團的增持，融資額高達49.4億元，通過配股操作，遠洋地產可以獲得大約30億元現金。除了現金流入以外，遠洋在未來的房地產金融以及養老地產的開發方面都會產生正面支撐。”一位長期跟蹤遠洋的分析人士對 《每日經濟新聞》記者說。


王福順同樣表示，商業資源對於企業的資金沉澱以及占壓的確會有較長的一段時間，“先期我們會通過開發貸解決資金問題，在持有經營以後轉為經營貸款，再加上遠洋內部的基金公司，通過輕資產的模式來持有運營。”

值得注意的是，目前包括萬科在內的住宅開發商紛紛試水商業，並著力於打造大社區商業的產品。對此，王福順告訴記者，社區型商業需要較長的養商時間，“雖然目前遠洋的商業項目主要是集中在城市核心商圈，但社區商業是未來不可避免的一個發展方向，我們也在探索大連和天津兩地的社區商業。”

根據王福順透露，遠洋在北京的另一處重點項目即位于CBD核心區的Z6項目目前已進入方案設計階段。

一周之內接連拋出131億的債券融資計畫以及簽署100億銀行貸款，這在外界看來似乎有些瘋狂，但對於里安房地產來說其實是一個誤會。

　　11月26日，里安房地產相關負責人在接受觀點地產新媒體採訪時表示，近日媒體報導的全資附屬公司Shui On Development擬向投資者進行票據發售，其實是對公告內容誤解了。

　　“公告的內容其實是有關徵求公司已發行的三個優先票據及高級永久資本證券的持有人同意若干契諾及條款的修訂，並非發行了新的票據。”

　　發債系誤讀

　　有媒體援引瑞房11月20日的公告指出，其全資附屬公司Shui On Development擬向投資者進行票據發售。

　　據報導，里安房地產擬發行2015年到期的35億元人民幣以美元償付利率為7.625%的優先票據；2015年到期的8.8億美元利率為9.75%的優先票據；2015年到期的2.5億新加坡元利率為8%的優先票據，及2017年可贖回的5億美元利率為10.125%的高級永久資本證券。

　　對此，瑞房方面表示，上述3筆優先票據及永久資本證券已在2011年至2012年以不同幣種發行，合共融資金額約人民幣130億元。

　　“當時選擇用不同的幣種發行，主要考慮發行該批票據時的利率成本，以減低公司的融資成本。”里安房地產相關負責人如此解釋。

　　而此次之所以發佈修訂公告，主要是由於瑞房在今年10月31日宣佈，同中國新天地、Brookfield Property Partners以及Brookfield就Brookfield投資訂立投資協定。

　　協定中提到，建議修訂有關人民幣票據、美元票據及新加坡元票據的契約及永久證券及信託契據的條款及條件的目的為向里安房地產集團提供靈活性，以繼續進行Brookfield投資。

　　值得注意的是，瑞房在10月31日宣佈與Brookfield達成投資合作，引入Brookfield成為中國新天地的策略性股東，被其視為中國新天地向成功分拆邁進重要的一步。而得到票據及永久證券持有人有關契諾及條款的修訂的同意，使中國新天地可以在未來合適的市場環境中分拆上市，這是分拆過程必經的兩步。

　　據瞭解，有關資金已投入在里安房地產商業投資物業的土地及施工上，其中包括位於上海的虹橋天地及上海太平橋的企業天地二期。

　　“另外，在過去2年，公司在上海太平橋、瑞虹新城投入大量資金進行拆遷，截止今年6月30日已投入超過人民幣90億元的資金，已取得約66萬平方米的建築面積。”

　　上述瑞房人士續稱，新拆遷方法透過更加公開透明的方式，速度有明顯的提高。其中瑞虹新城3號地塊已在10月底完成拆遷，其餘的估計能在明年一季度完成交地。

　　百億貸款輸血

　　談及瑞虹新城，這個瑞房旗下上海最大的舊改項目無疑令其為動遷資金費盡心思。

　　據外媒11月21日報導，香港里安房地產有限公司的子公司上海瑞虹新城有限公司貸款100億元，以用於上海虹鎮老街的改造項目。

　　報導指出，該筆貸款交易已於11月14日簽署，而所貸的100億元資金將用於上海中心城區最大的舊城改造項目——虹鎮老街的改造項目。

　　據悉，此次交易中，中國國家開發銀行上海分行為牽頭行，而中國工商銀行上海分行為共同主辦行，中國銀行、上海銀行和光大銀行則為參貸行。

　　對此，瑞房方面介紹，瑞虹新城人民幣100億元的貸款主要用作拆遷土地用地的長期資金，貸款期限不超過6年。

　　事實上，此次貸款已非今年以來該公司為瑞虹新城首次“輸血”。

　　今年3月28日，瑞房就曾拋出融資計畫，按每3股份發1股比例供股，每股供股價1.84港元，較當日收市價3.34港元折讓44.9%；發行不多於22.5億股供股股份，集資最多41.37億港元，用作幫助加快上海太平橋項目及瑞虹新城專案搬遷進度、收購以及償還債務。

　　不過，彼時美銀美林曾在報告中為瑞房的資金情況表示擔憂。該機構指出，因負債率上升但缺乏銷售，瑞房去年下半年信貸狀況惡化，供股雖暫時有助緩解資產負債表壓力，但不足以緩和短期的再融資風險。

　　為了進一步改變資金周轉的情況，瑞房方面透露將會繼續為瑞虹新城籌措資金。

　　“3號地塊已在10月底完成了拆遷，目前其開發貸款正在籌備中，各個銀行均給予了大力的支援。”據瑞房方面介紹，瑞虹新城的商業規模達55萬平方米，3號地塊的面積約7.2萬平方米，將發展成為新摩登版的新天地，提供虹口區一個新的休閒娛樂餐飲時尚聚點，該地塊預計在2015年至2016年完工。

　　對於目前公司的債務情況，上述人士表示，有關引入Brookfield合作夥伴及套現7.5億美元的交易估計在明年完成。

　　“我們的目標是將負債比率在今年年底降至65%，明年降至50%，我們有信心可以達標。改善負債的方法包括多利用公司內部的資金、減少舉債等，公司有很多計畫正在推進中。”

　　蘇州工業園區金雞湖湖西將成為蘇州市中心商務區（湖西CBD），而蘇州將在湖西CBD建高達729米的蘇州中南中心。

　　觀點地產網訊：近日，蘇州工業園區規劃建設局發佈了《蘇州工業園區總體規劃(2012-2030)》，據此，蘇州工業園區金雞湖湖西將成為蘇州市中心商務區（湖西CBD），而蘇州將在湖西CBD建高達729米的蘇州中南中心。

　　據規劃，蘇州中南中心位於蘇州工業園區金雞湖畔湖西CBD商務區F地塊，占地總面積1.66萬平方米，地上總建築面積37.2萬平方米，其中塔樓建築面積約為34.2萬平方米，裙樓建築面積約為2.9萬平方米，而地下建築面積約12萬平方米。

　　中南中心建築層數地上最高可達137層，地下為5層。項目主體建築上人高度為598米，塔冠最高點將達729米。建成後，該項目塔樓採用巨型框架核心筒外伸臂結構，裙樓為大跨度鋼結構桁架上懸結構。

對於大陸近來房價上漲與各地調控房價的措施，華人首富李嘉誠日前表示，大陸內地的房地產價格的確太高，提醒現在投資房地產必須小心謹慎，並強調自己不會去賺「最後一個銅板」。

南方都市報報導指出，在香港與中國大陸的地價都飛漲下，李嘉誠坦承自己都拿不到土地，而且他不願意高價買地而虧本，否則就是對不起股東。

對於大陸房市近期表現，李嘉誠表示，中國大陸房市的價格漲太高，一般老百姓已經難以承受，所以近期各地政府才會推出調控政策。

報導稱，李嘉誠強調，現在投資地產的公司也有危險，投資人要非常謹慎與小心，而他一生的原則就是不會去賺「最後一個銅板」。

無獨有偶，知名投資人羅傑斯（James Rogers）日前也在南京表示，上海等大陸城市的房市有泡沫化的現象，最好是等房價下降以後再投資。

李嘉誠旗下的和記黃埔日前在1周之內兩度出售香港豪宅區的房地產，其中1戶還創下近3年來香港住宅交易價格新高紀錄。而在出售香港的豪宅之前，李嘉誠不久前才以71.6億人民幣的價格，賣出位於上海陸家嘴的商業大樓。

另外，京滬商用房地產商SOHO中國的董事長潘石屹也在不久前脫手位於上海市區內的3個商業大樓開發案。由於兩位房地產大亨的出售時機十分接近，被市場視為逢高脫手的象徵。

由於香港與大陸近年來房價上漲過快，使得香港在今年將購買住宅印花稅率提高1倍；同時，上海、廣州、北京、南京、瀋陽等一線與二線城市也紛紛推出限購與提高首付等調控措施，導致市場看漲房價的風向開始有所轉變。

除了地方性的房市調控措施之外，中國大陸多個城市的銀行也開始緊縮房貸發放，部分城市商銀已經暫停房貸業務，或是將審核期間拉長到2個月，就算通過審核也要等到明年才能批准放款。

李嘉誠：投資集中香港 愚蠢
【經濟日報】

華人首富、長江實業主席李嘉誠近日接受南方日報專訪時嚴正駁斥「撤資」說法，直指該說法是「大笑話」，出售業務都是商業考量，且因香港市場容量有限，他很早就赴海外投資，「集中在香港投資是愚蠢的」。
李嘉誠指出，過去二、三年在香港買入的地產項目較少，因香港地價高，已看到不健康的趨勢，他對大陸地產市場仍然樂觀，但認為當前房價漲太高，地價也飛漲，使投資地產的公司也有危險，但若價格合理他會繼續投資。

李嘉誠其言行被認為極具市場指標意義。過去李嘉誠在長江實業、和記黃埔等「長和系」上市公司業績發布會時耐心回答記者五花八門提問。但隨著李嘉誠有意淡出、讓兒子接班，未來「李老師」公開發表意見的機會勢將減少。

李嘉誠近日的爭議在於頻頻出售香港與大陸業務，並積極投入海外市場，一度引來「看空中港」的說法。

對此質疑，李嘉誠回應「這問題的確最重要」，他指，長和系去年毛收入約港幣4,300億元，而今年投資海外、即紐西蘭和荷蘭兩基建項目動用資金僅港幣80億元，所占比率不到2%；反觀長和系今年在香港貨櫃碼頭項目的投資，已有港幣40億元。「這怎能說是長和系撤資？真是天方夜談，是一個大笑話。」李嘉誠說。

他說，集團在50多個國家和地區都有業務，不管是在香港、大陸還是外國，如果有價錢合理的地會繼續買，也可能會賣掉一些資產，或將資產上市，都是正常的商業行為。

「我的家在香港，長和系的基地在香港，永遠不會離開香港。」李嘉誠強調，他絕不會將長江實業、和記黃埔的註冊地遷往別處。

李嘉誠對大陸地產市場仍然樂觀，只要價格合理會繼續投資。

自由時報
房地產亮黃燈

最近房地產市場有些現象值得討論深思，一是華人首富李嘉誠大舉出脫房地產，一是中國中央可能會對房產開發商追稅，以切斷開發商的資金鏈。

華人首富李嘉誠在11月密集出售香港太平山二棟豪宅，一共套現2.8億港元；若再加上先前出售上海等地的商業中心與大樓，李嘉誠已自房地產市場抽離171億港元。

李嘉誠的動作，引起市場議論，認為是房地產即將泡沫的徵兆，同時也引發中國大房產開發商SOHO中國董事長潘石屹跟進，脫手位於上海市區內的3個商業大樓開發案。

另一個不尋常的事件，是中國中央電視台24日報導，2005年至2012年間，中國45家大型房地產開發商應交而未交的土地增值稅總額超過人民幣3.8兆元，報導同時出示一張清單，洋洋灑灑地列出45家開發商的欠稅明細，上述的SOHO公司，就排在第一位。

中央台還很有意思地援引中國科學院社會發展與公務創新研究部部長康小明的話稱，這件事，數額確實是太嚇人了，如果能把房地產企業欠繳的土地增值稅及時足額地徵繳回來，那麼很多開發商的資金鏈應該會被切斷。

中央台不會那麼無聊，報導一宗閒扯淡的新聞，中央台也從來不會這樣做，一般解讀，是中國中央要對房地產商動手的前兆，這3.8兆人民幣，若真的追討起來，足以讓中國房地產市場肝膽俱裂。

華人首富李嘉誠日前出售位於香港的豪宅，是一周來第二度拋售香港豪宅；不久前，SOHO中國潘石屹出售位在上海的商業大樓；萬科董事長王石警告這是「逢高脫手」訊號，提醒投資人要小心。陸、港房產大亨相繼拋售房產，似已預示房市泡沫即將破裂。

隨全球化高度演進，金融「傳染性」現象日益增強。所謂傳染性，是指與經濟基本面無關，僅僅是投資者或金融市場其他參與者行為的結果，像是2008年美國雷曼兄弟倒閉，竟迅速演變成全球的金融海嘯，許多經濟基本面不錯的國家也難逃其害。

依據該理論，如果大陸、香港的房市崩掉，台灣投資客勢必快速感染到恐慌的氣氛，而大舉從房市抽離資金，造成台灣房市泡沫提早破裂。

別以為上述情形不會發生。依據營建署統計顯示，台灣空屋率高達10.63﹪，遠高於香港、新加坡的4.3﹪和5.6﹪，幾乎是鄰國的2倍，代表台灣房市的投機泡沫和陸、港一樣，已經非常危險，只差壓垮駱駝的最後一根稻草；而這根稻草，很可能就是陸、港房市崩毀所帶來的傳染效應。

全球化令天涯若比鄰，何況兩岸三地經貿關係如此緊密。不論是政府或投資人，面對陸、港房市的警訊都不能輕忽。不僅金融面具有傳染性，大陸經濟若受到影響也會拖累台灣的出口，讓低迷不振的經濟雪上加霜。

大陸經濟成長力道仍強，房市應不致崩盤，但已到高點則是事實，台灣應有所警覺！

長和系主席李嘉誠上周罕有地接受內地傳媒訪問。他表明，是次受訪是對本港近期多次指其撤資的說法來一個「大反擊」﹗現年85歲的李嘉誠，坦言已做好退休準備，訪問期間暢所欲言，直指撤資論是個大笑話，並重申長和系一定不會遷冊，還首次提及長子李澤鉅被張子強綁架事件，更大談政治；他說：「香港不能『人治』，永遠不能選擇性行使權力」，又表示集團要挑選一個有法治和政策公平的環境去投資。

「原則」「法治」來之不易

李嘉誠是次接受內地南方報業集團旗下媒體訪問，多次強調長和系集團不會撤資，亦不會遷冊，但字?行間，卻透出對香港的投資及政治前景的顧慮。李嘉誠在訪問中坦言，自己不是萬能，無法預測政治變化，也不能影響政治。他認為：「香港是個自由開放的市場，重視 『原則』和 『法治』，兩者皆來之不易，但如果管治失當，也可以一夜之間蕩然無存。」

被問到是否香港的樓市政策影響他在港的投資計劃，他沒有正面回應，只表示：「健康社會中，政府與企業的關係是息息相關，關鍵是政府的權力要在法治的基礎上公平公正地落實執行，香港不能『人治』，永遠不能選擇性行使權力。」他又說，自己與香港或各國政府的關係都是建基於此，不會因個別領導人或官員的變動而受到影響，最重要是政府政策要令商界有信心。

李嘉誠在梁振英上場至今，他一直避開評論有關政府施政的議題，雖然在這次訪問中，李嘉誠並沒有正面談論特首，但在言語間則不難看到，他對現屆政府與商界之間關係的看法。被問及是否應該與現任行政長官梁振英重歸於好？李嘉誠回應說：「本來就沒有怨，何來要和好？」

對於有指香港現在是「李家的城」，說李嘉誠是「地產霸權」，李嘉誠表示，1979年他收購和記黃埔之前，和黃在香港以外的地方是零投資，和黃投資海外是他開始的。「當時我知道香港的市場有限，不斷到外國投資，今天證明我的做法是對的，如果集中在香港投資，根本是蠢事！二三十年前我已預見香港這個情況，不是我聰明，而是香港幾百萬人口，能做多少生意呢？」

高賣低買正常商業行為

李嘉誠續說，其實目前和黃（013）的香港業務佔全球投資比例約15%，長實（001）在香港的投資佔全球約三分一，如果地產做得少一點，比例會更小。他強調，不管在香港、內地還是外國，如果價錢合理，都會繼續買，但也可能會賣掉一些資產或把資產上市，「高賣低買，這都是正常的商業行為」。

長和系今年先後拆售多項中港物業，撤資的說法不逕而走，李嘉誠直指撤資真是天方夜譚，是一個大笑話，他更列舉大批數字來反駁。「長和系去年毛收入約4300億元，今年投資海外兩個基建項目動用的資金只有80億元，所佔比例不足2%；而我們今年在香港貨櫃碼頭項目的投資已經有40億元，怎能說是撤資？」李嘉誠又重申，長和系一定不會遷冊，但對未來投資香港表示謹慎態度，一切必須以股東利益為大前提。

他指出，長和系在中環仍擁有不少出租物業，包括長江中心、華人行及和記大廈，總樓面約380萬方呎，總市值1300億元，因為他曾經在此三幢大廈?工作過，所以一定不會賣，只作收租。

今年賣樓僅40億 13年最差

港府去年推出的樓市「辣招」大大拖慢了多家發展商的推盤步伐，為銷售帶來極大衝擊。李嘉誠透露，年初至今，集團在香港售樓金額僅錄得40億元，是近13年以來最差，僅佔過去兩年銷售額的15%。他歸咎於政府批出的樓花額度不多。對於「地產霸權」，他認為不屬於地產商，主因從土地供應至投地條件等政策，皆非由地產商來決定，而是政府政策主導。

今年以來，長實（001）旗下只有一個位於荃灣的昇柏山單幢項目推出，整個項目售罄可套現約20億元，餘下則來自貨尾單位，如一號．西九龍等樓盤。李嘉誠說：「大型住宅類的地產項目是核心業務，建成後，90%以上是出售的。今年到目前為止，我們在香港賣樓只得40億元；其中包括太平山頂物業，出售金額其實非常少。」他說，集團今年在港的業務緊縮了，主要因為政府批出的樓花額度不多，目前集團正與香港政府協調，希望可以加大額度。

地產霸權非地產商

對於未來樓市前景，他表現得甚為悲觀，「香港地價高，已看到不健康的趨勢，大家都知道香港地產市場一直由政府政策主導，不論從土地供應以至投地條件的設計和房地產稅務政策等，並非由地產商決定，因此『地產霸權』並不屬於地產商。」

李嘉誠認為，「地產霸權」實在是一個笑話，長和系在外地賺的錢遠遠多於香港。

不過，他坦言，過去兩三年集團在香港買入的項目較少；內地的地價飛漲，也令集團無法成功投得土地。「若地產業務繼續艱難地經營，高價投地而虧本，就是對不起股東。」他認為，內地樓價漲得太高，一般老百姓難以承受，對內地政府出台的調控政策，如購買二套房限貸等感到正面。

他表示，長和系是一家小心經營的公司，長實目前的負債率只有4%，和黃（013）則是21%，與外國企業相比，屬於低的比例。「這是我做生意的原則，對於債務和貸款問題，非常小心處理，如履薄冰。現在投資地產的公司也有危險，要很謹慎，很小心，我一生的原則是不會去賺『最後一個銅板』。」

美聯集團（01200）在地產業的成績和分量，早已受各界肯定，其金融方面亦有成就。

美聯連續三年榮獲「中國證券金紫荊獎」，今年更是第二年獲頒「最佳中小企上市公司」榮譽，美聯集團副主席黃靜怡昨日出席頒獎禮，代表集團接受榮譽。

中國證券金紫荊系列活動已舉辦第三屆，每次均名流滙聚，多間中國頂級企業如中國海洋石油及中國民生銀行等領袖皆出席頒獎禮。

地產金融業皆有成就

「中國證券金紫荊頒獎典禮」旨在嘉許過去一年表現出色的上市企業，而美聯集團經評選後，榮獲「最佳中小企上市公司」獎項，更是第二年獲此榮譽，去年便獲「最具投資價值上市公司」，可見集團成就已不局限於地產，在多方面均幹出成績，獲得認可。

灣仔囍匯2期本周日發售第二批單位共220伙，項目昨起開始接受登記，估計沽清後可套現約19億元。

由信置（00083）及合和（00054）等合作的灣仔囍滙2期，項目即將發售的220伙，折實後平均呎價約19,606元，信置營業部聯席董事田兆源表示，當中包括46伙開放式單位、129伙1房單位及45伙兩房戶。新一批單位將於本周日上午11時開售，昨起開始接受登記，而登記認購首批單位的準買家不用重新入票亦可參與第二輪抽籤。

新批單位 包括46伙開放式

另周日發售的單位有一半可供公司名義登記，且是次私人名義買家沒有優先揀樓權。截止登記時間為本周六下午3時，並即日抽籤及公布結果。

有市場人士估計，項目截至昨晚8時半已累錄近1,000個登記，據了解，當中逾7成為首批舊有登記。項目加推後繼續吸引城中名人參觀，有消息指，堪輿學家麥玲玲昨亦曾現身項目售樓處參觀。

對於項目首天銷售情況，田兆源補充指，首批單位買家有逾9成選用即供付款。據悉首天開售有一組家庭客斥資約2,500萬元連購3伙。

而信置等觀塘南部觀月?樺峯昨更新價單，將部分單位加價1至2%，另將特別折扣優惠延至下月底；發展商將於下周一（12月2日）中午12時發售30伙，當中包括加價單位。

觀月加價逾1% 下周售30伙

其他發展商藉加佣吸走代理手上客源，據了解，永泰（00369）銅鑼灣瑆華佣金由4.5%大幅增至8%，冀刺激銷情。其他新盤方面，市傳恆地（00012）北角維峯昨再沽兩伙，其中1伙中低層C室成交價約582.7萬元，買家為內地客，料涉辣招稅項約122萬元。

廣東省房地產開發商時代地產(1233)昨公布招股計劃，擬發行4.31億股，當中90%國際發售，10%股份由今天至下周三在港公開發售。招股價介乎3.2至4.5元，並設15%超額配股權，以每手1,000股，入場費為4,545元。12月11日掛牌。富力(2777)主席李思廉為時代地產的基礎投資者，斥資1.163億元認購2,584.4萬股，該公司不排除未來與富力有合作機會。

若按中間價每股3.85元計算，時代地產的集資淨額為15.48億元，當中56.7%用於新增項目及現有項目融資，以及支付潛在開發項目的土地收購及建築成本，另外33.3%用作清還部分分期款項。

據上海聯交所網站信息顯示，綠地香港（0337）母公司綠地集團增資擴股項目在上海聯合產權交易所正式掛牌，集團擬增發21億股，募資規模將不低於118億元（人民幣，下同）。集團並承諾，5年內將完成公司整體股份制改造上市工作。

綠地提出的要求包括出資人或實際控制人應為非國有絕對控股企業或自然人，公司註冊資金不少於10億元，淨資產不少於10億元，此前連續三年盈利，且意向投資人及其控股股東、實際控制人為非房地產行業等。而合夥制企業投資人資格條件包括基金總規模在40億元以上等。

傳弘毅及鼎暉參與

《上海證券報》引述消息人士稱，內地頂級PE弘毅和鼎暉等有望參與綠地此次增資擴股。鼎暉投資表示不予置評。

綠地集團目前最大股東是職工持股會，持有36.43%股權。上海城投和上海地產分別持有26%和25.03%股份，國有股佔比超過一半。另外，上海中星持股9.65%，天宸股份持股2.89%。據掛牌公告，公司本次擬增資21億股對應股權為20.25%，公司總股本將由原來的82.72億股增至103.72億股。增資後國資持股比例將下降至一半以下。

眾安房產（0672）昨公佈，於本月26日與浙江桐廬縣人民政府簽署協議，共同開發桐廬小源山峽谷，把該地打造成兼具旅遊、休閒、度假、養生、養老、醫療保健等功能的中國養生谷，雙方共同組建公司，以政府主導、企業參與的公司化市場化的方式開發建設中國養生谷。眾安房產佔股85%，總投資約20億元。養生谷規劃25平方公里，預計項目整體於2020年基本建成。

香港舖位租金冠絕全球，高緯環球早前發表《Main Street Across the World》報告指，銅鑼灣連續兩年成全球最貴舖租地段，平均呎租價約1,948元，按年升14.7%，壓過美國紐約及法國巴黎，續成全球最貴舖租地區。銅鑼灣為國際品牌聚集地，現時最核心區舖的呎租更達約3,000元，而近月該地段錄得最大手的租務，應為皮具名牌Prada（普拉達）以每月約900萬元預租羅素街二千年廣場多層樓面。

雖然連續兩年成為最貴租地段，但近來整體市場租務氣氛卻有所轉變，該行預計租金明年會下跌。高緯環球香港商舖部執行總監胡詠詩指，在過去一年，受中央政府倡廉政策，以及內地經濟增長放緩等影響下，旅客在奢侈品消費上明顯減少，令高級租舖擴張業務的意慾大減，整體租務市場不及以往熾熱。

羅素街有見頂跡象

至於當中的一線街道羅素街，經過多年強勁升幅後，近期舖租似有見頂跡象。當中太子珠寶鐘錶店租用羅素街的舖位租約期滿，近期決定以每月290萬元續租，較舊租加幅僅約16%，更獲業主同意可使用樓上6層逾4,800平方呎樓面，換言之變相減租。

不過，有發展商對於該區前景極有信心。英皇國際執行董事張炳強日前表示，旗下銅鑼灣羅素街22-24號4層高的重建項目最快明年底完成，重建成本14億元，預計可供出租面積將由約2,000方呎大增至約8,000方呎，月租收入1,100萬元，每年約1.3億元，較未翻新前增加近三倍，回報率9%。項目已委託測量師行作環球推介，初步反應理想，很多國際及本地知名品牌均有興趣進駐，但不急於尋找租客。他並預期本港一線街舖租金仍有升幅，料公司明年租金收入再增10%至15%。