高市大跌16％全台僅北市價漲量增

年即將進入尾聲，3家大型房仲昨發布11月成屋市場統計，台北市房價持續微幅上漲，新北市則較10月小跌2.3％，除北市外，全台11月買氣相較10月呈現衰弱狀態。業者預估，明年1月土地公告現值可能調漲，有迫切售屋的屋主，讓價意願將提高。

永慶房產集團研究發展中心統計11月成屋交易狀況，北市交易量較10月增加4％、新北市減4％、台中減1％、高雄減16％；價格部分，除新北市跌2.3％外，其他縣市則持平或漲1.9~2.9％，北市平均每坪64.4萬元、新北市每坪38.0萬元。

本月換屋族轉積極
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，近期歐美各國經濟復甦力道不明，歐洲市場更傳出有再降息可能，市場不確定性仍高，不過奢侈稅微調確定，加上青年安心成家優惠房貸延至明年底，11月換屋族積極進場，但是台北市房價持續上揚，首購族預算及負擔能力有限，不少首購族轉往新北市購屋。

讓價的意願將提高
但信義房屋的統計與其他業者有落差，桃園縣11月交易量月增8.3％，新竹縣市更是大增33.3％，台南市則增16.0％。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，桃園地區首購族表現相對穩定，總價300~700萬元房屋交易熱絡，至於新竹房市則因為上月基期較低，11月房市交易出現明顯回溫。
分析全年成屋市場表現，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨則說，今年2月因工作天數少，成交量為全年最低，5月因延續329檔期買氣溫度，交易量最顯著，但是隨著奢侈稅提出檢討、國稅局查稅、央行可能升息等利空消息，下半年買氣一路下滑。
但明年土地公告現值可能調漲，部分屋主可能會趕在12月底前簽約，讓價意願也提高。
中信房屋副總經理劉天仁表示，今年初原對房屋市場不樂觀，但因建商推案轉向郊區，加上雙北市與桃園捷運線將陸續完工刺激，市區小坪數與郊區3房以上低總價產品成為市場主力。
買方只看總價不看單價的狀況明顯，預估今年建物買賣移轉棟數將會成長11.78％，達36.86萬件。

漲地價稅加重壓力
民眾MOMO說，未來若政府又調漲地價稅，更是加重購屋者的房貸壓力，還沒買房的人也會退縮。

財政部指示旗下公股事業機構活化資產，其中台灣菸酒公司已準備明年起啟動逾萬坪土地開發計畫，並由位於高雄港旁的駁二藝文特區，占地1,000坪的台酒倉儲區打頭陣。財部官員指出，台酒已準備在本月中旬前後對外公告遴選土地開發商，希望朝興建「複合式零售商場」規畫。

相關人士指出，駁二特區的台酒土地開發所在地，大致鄰近高雄港旁鐵道及七賢路，由於該處正好位於兩條觀光道路的轉角，因此作為休憩類商場非常適合，正好該區域目前尚無這類複合式零售商場，倘若台酒的BOT案成功進行，將可望再帶動當地觀光活動商機。

除了上述駁二藝文特區開發案，台菸酒位於花蓮美崙工業區，七星潭旁的台酒花蓮酒廠，台酒已將花蓮開發案報到經濟部申請地目變更。

根據台酒內部評估，花蓮酒廠的總面積達12.97公頃，約當39,000坪，容積率為28％，換算下來，將投入開發的總面積達10,920坪。

根據台酒內部評估，占地上萬坪的花蓮酒廠將朝「休閒渡假園區」方向進行開發，內容將以星級飯店、觀光住宿設施為主，預定最快明年中完成招商、投入開發。

至於位於竹南台酒製瓶廠，占地超過2,000坪，也位列明年的開發標的，但因竹南製瓶廠的地目變更尚需時間進行，因此在開發順序上名列第三。

相關人士指出，台酒上述三大案的開發，將全採設定地上權，附帶權利金及租金的方式進行，可說已成為財部轄下公股機構裡，土地開發規模最龐大的一家。

台酒公司的建國啤酒廠先前已經規畫開發多時，但卡在台北市的古蹟認定問題，動輒受到文化保育團體，甚至是市議會的關切，使開發進度受阻，上述三大案由於這類問題較小，因此儘管明年才推出，但在開發成果上可能「後發先至」。

台酒公司近兩年積極進行資產活化，包括今年3月成功標出位於新板特區的自用地地上權給新光人壽，台酒公司對此指出，該BOT案總共為期50年，加計3,000多萬元的權利金及每年1,000多萬元的房屋租金，一年大約有4,000萬元收益，後續的資產開發方式也將循此模式進行。

中國萬通集團轉道新加坡來台，在新北市淡水推出每坪60萬元超高均價、總銷金額90億元的「萬通2011」，開賣2年後，宣稱大賣9成，其中一半是賣給中國人，還計畫在台推出第二個開發案。

業界質疑 數字膨風

但國內房產業卻質疑，依內政部統計，自民國91年迄今，中國自然人來台購置不動產僅114件、中資企業僅8件，「萬通2011」戶數達276戶，賣掉一半就超過歷年來中國人買房總件數，這不是萬通數字膨風、就是內政部登載不實，且每坪均價真能賣到60萬元，恐也得等實價揭露後才能證實。

台灣萬通國際是中國萬通集團透過新加坡註冊後，轉道來台灣推案，小坪頂「萬通2011」是萬通在台灣第一個開發案，與南國開發合作，興建兩棟大樓，一棟是自住型大樓、一棟是酒店式公寓，總銷90億元，預定明年底交屋。

雖然「萬通2011」在2年前開賣，強調是鎖定中國上海及北京、新加坡、洛杉磯等華人買家，但在去年329檔期猛推4%保證收益5年的強銷手段，來吸引台灣人買屋。

讚揚台灣 真是寶島

「台灣真是寶島！」萬通國際總經理周東權強調，「萬通2011」已大賣超過9成，且在淡水小坪頂創下每坪60萬元的超高均價，有一半賣給中國人。

他表示，當初「萬通2011」在地點選定上，就刻意避開市中心區台灣建商的主戰場，避免對台灣重點房市區域造成干擾，而出現不必要風險，因此位於台北市近郊的小坪頂就成為第一個選項。周東權表示，原本設定買家以海外華人為主，台灣本地客只約2成，但最後出乎意料，台灣買家佔了4成，超過原預估的一倍，至於海外買家除中國籍外，多國籍人士也不少。

保證合法 只是不便

至於中國籍買家明年交屋後，能否順利取得產權及進住？周東權強調肯定可以，透過兩岸人民關係條例規定提報，且購買房子非要塞地點，購買人不是黨政軍要人就可以。

但他也坦承，因中國籍買家只能在台停留4月，就算開放中國人來台自由行也僅15天，再次出入境，光辦手續時間就要10天左右，其實是很不便利，期待台灣政府能再開放點。

他透露，在「萬通2011」銷售順利下，萬通國際已決定繼續在台灣進行第二個開發案，已在洽談中，預計以養生宅的型態出現，地點部分暫保留不透露。

近日，坊間“寄予厚望”的“小產權房”轉正一事，被相關部門的權威聲音“一錘定音”：11月22日，國土資源部辦公廳、住房和城鄉建設部辦公廳聯合發出緊急通知，要求全面、正確領會三中全會精神，堅決遏制在建、在售“小產權房”行為。

危害大——破壞房地產市場秩序，購房人權益得不到保護

“小產權房”的命運走向，一直是市場關注的熱點話題。其實，“小產權房”並不是一個嚴格的法律概念，它只是社會上的一種俗稱，通常是指那些違法佔用農村集體土地建設，並向農村集體經濟組織以外的成員銷售或變相銷售的住宅專案。由於未獲得土地、規劃、建設、銷售等行政許可，不能辦理房地產權登記，屬於沒有產權、不受法律保護的住用房屋。

近年來，國務院有關部門多次重申不得違法開發“小產權房”、不得購買“小產權房”。2012年8月，國土資源部、住建部曾專門下發通知，明確提出“小產權房”等違法用地不得予以確權登記、堅決查處在建、在售行為等要求。儘管官方立場鮮明，但從全國面上情況看，“小產權房”在建在售勢頭依然不減，而且還出現了以公租房、保障房、農業結構調整、舊村改造、新農村建設、旅遊產業、文化園區、種植園（棚）承包、養老休閒等為名建設的變相“小產權房”。

“小產權房”緣何屢禁不止？專家指出，“小產權房”的“繁榮”，與城市房價迅速躥升密不可分。由於不用負擔土地出讓金和各種稅費，相較商品房而言，“小產權房”的價格優勢十分明顯。特別是在房價高企的一、二線城市，“小產權房”有著龐大的購買群體。另一方面，“小產權房”開發利潤空間巨大，在現行城鄉二元土地制度下，集體經濟組織也樂於將自有土地與投資人的資本結合，加之違法成本低、處罰威懾力小，導致“小產權房”建設愈演愈烈。

“ 小產權房 問題危害很大，對此要有清醒、充分的認識。”住房和城鄉建設部副部長齊驥說，亂占濫用土地建設和銷售“小產權房”行為，違反城鄉規劃法，破壞房地產市場秩序；由於不能依法辦理產權登記，購房人的權益得不到保護，成為影響社會穩定的隱患；此外，因設計、施工等脫離監管，品質安全沒有保障，損害群眾的利益。

出重拳——處理事和處理人齊頭並進，讓違法者付出代價

十八屆三中全會《決定》提出要建立城鄉統一的建設用地市場，明確規定“在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價”。很多人把這一政策表述，視作“小產權房”的救命稻草。

對此，國土資源部副部長徐德明指出，農村集體經營性建設用地入市必須以嚴格用途管制、符合用地規劃為前提。農用地特別是耕地轉為建設用地，必須經過嚴格的法定審批手續，任何單位和個人使用土地，必須嚴格按照土地利用總體規劃確定的用途使用。


“這是大前提，是前置條件，是硬杠杠，絕不能違背，更不可逾越。”徐德明說，違法建設、銷售“小產權房”，恰恰違反了土地利用總體規劃和城鄉建設規劃，不符合土地用途管制制度，衝擊了耕地保護紅線，擾亂了土地市場和房地產市場秩序，危害性極大，建設、銷售和購買“小產權房”均不受法律保護。

為確保令行禁止，堅決叫停在建、在售違法違規行為，與以往不同，國土資源部、住建部亮出了“殺手鐧”，明確這次整治“小產權房”要處理事和處理人齊頭並進：一方面各地要選擇1—2起頂風違法繼續實施建設和銷售、情節惡劣的案件，依法從嚴從重處理，向社會公開曝光，以起到警示震懾的作用。同時，對違規為“小產權房”專案辦理建設規劃許可、發放施工許可證、發放銷售許可證、辦理土地登記和房屋所有權登記手續的，要追究相關人員的責任，對監管不力、失職瀆職的，要嚴厲從重問責。

地方調控政策難敵房價18個月慣性上漲

如果供應沒有實質性增加的舉措，2014年供需結構依然難以緩解

16個城市陸續出臺的房地產調控政策，難以扭轉房價慣性上漲的局面。

中國指數研究院[微博]昨日公佈的百城房價指數顯示，11月份，全國100個城市(新建)住宅平均價格為10758元/平方米，環比上漲0.68%，自2012年6月以來連續第18個月環比上漲。由於房價基數較高，房價環比漲幅回落0.56個百分點。

然房價持續上漲的局面並未得到根本控制，但在一、二線城市密集出臺地方版調控政策的威懾作用下，房價環比漲幅得到明顯控制。11月份，住宅價格環比上漲城市個數為69個，較上月減少6個。漲幅居前十位的城市漲幅在1.8%-3.6%之間。住宅價格環比10月份下跌城市個數為31個，較上月增加7個。

根據百城價格指數對北京等十大城市的全樣本調查資料顯示，11月份，十大城市住宅均價為18748元/平方米，環比上漲1.16%，比上月縮小0.79個百分點。具體來看，上海上漲1.83%，漲幅最大，南京、廣州、杭州、天津漲幅在1.5%-1.8%之間，比上月有所擴大，深圳上漲1.20%，武漢、重慶(主城區)、成都和北京漲幅在1%以內，其中北京上漲0.18%，漲幅比上月大幅縮小2.38個百分點，表明“京七條”對市場預期和房價的影響繼續釋放。

主要城市住宅成交量已經伴隨調控政策的落地應聲下落。中原地產統計資料顯示，截至11月26日，11月全國主要的54城市合計新建住宅簽約套數為22萬套，環比10月份同期下調了0.3%。同比則出現了10.7%的調整。其中下調最多的是二線城市同比下調幅度達到了20%，一線城市下調幅度也達到了18.6%。

中原地產市場研究部總監張大偉認為，多個城市在十八屆三中全會後繼續出臺調控政策的示範意義非常大，三中全會的決定中房地產(7.20, 0.05, 0.70%)內容不多，但房產稅、增加供應等應對當下樓市問題的很多措施都有涉及，整體看，樓市的長效機制正在形成，對之前影響房價上漲的很多基礎都在動搖，隨著政策的落地執行，樓市有望回歸平穩。

不過，這並不意味著2014年樓市有望迅速回穩，“如果供應沒有實質性增加的舉措，2014年供需結構依然難以緩解。”張大偉告訴記者。

一手旺，二手卻持續淡靜，鰂魚涌太古城特色戶更出現跌價情況。該屋苑翠榕閣一個複式單位剛以2200萬元易手，實用呎價21675元（建呎16820元），較今年2月同類單位造價下跌近12%。

中原地產表示，過去兩天十大屋苑成交連續3周僅錄得9宗，當中4個屋苑更捧蛋；期內買賣集中於細價屋苑天水圍嘉湖山莊，兩日共有3宗成交。美聯物業統計的10個主要屋苑數據則顯示，兩天共有7宗成交，絕大部分來自新界區屋苑。

二手成交少，特色單位造價也有所下調。中原地產副區域營業經理張光耀表示，太古城翠榕閣頂層海景複式單位，實用面積1015方呎（建呎1308方呎），連765方呎天台，單位在上月底放盤叫價2500萬元，經買家數次議價後，累減至2200萬元售出，實用呎價21675元（建呎16820元）。原業主1982年以135.5萬元購入，今次易手賬面獲利2064.5萬元，升值逾15倍。

資料顯示，本年2月太古城金楓閣一個同類型海景複式單位，造價高達2488萬元，意味9個月內此類複式戶市價已回落近12%。至於太古城過去兩天僅錄得1宗買賣。祥益地產助理營業經理黃慶德表示，新屯門中心4座高層G室，實用455方呎（建呎547），放盤一周內三度減價共8%，最終以285萬元易手，實用呎價6264元（建呎5210元）。

市場消息透露，上水御林皇府森麻實徑雙號屋，實用面積5529方呎（建呎7643），剛以約1.3億元易手，實用呎價23512元（建呎17009元）；原業主在2007年以5780萬元購入，賬面獲利7220萬元，升值逾1.2倍。原業主為業佳投資，是海外註冊公司。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，緊接著2013年最後的一個月份，明年1月1月以後的交易，就適用新公布的土地公告現值，由於實價登錄上路後有更多的成交價格資料可參考，預期土地公告現值仍會趨於調漲，土地持分多、精華區段的產品，可能會有一波明顯調幅，現在售屋動機較強的屋主，可能會趕在12月底前完成簽約，避免土增稅增加，預期年前的成家買氣與趕在12月底前完成的售屋需求，應會帶動房市交易增溫。

台北市售屋所得課稅標準，今年首度採用分區課稅，立委費鴻泰批評，財政部的分區課稅標準，難以令人信服，要求財政部全面檢討，取消分區課稅機制，恢復過去一致性原則課徵售屋所得稅，避免陋巷裡的老舊房屋受重稅之累，此已獲財政部初步同意。

費鴻泰表示，已要求財政部取消分區課稅制，理由在於，台北市房價若作分區差異化，必須要有一致性原則，才能禁得起外界檢驗；據了解，財政部已原則同意取消台北市售屋所得分區課稅，可望在明年初發布最新售屋所得標準。

台北市是國內房價的指標性區域，在房價連年飆漲下，財政部持續調高台北市的售屋所得收益率，自2009年起逐步上調，收益比率由房屋評定現值的29％，至2011年時調升至42％，3年間調增13個百分點。

今年3月，財政部公布全台最新售屋所得率，台北市首度按房價與漲幅「分區課稅」，鎖定大安、信義、中正及松山等四大豪宅交易熱區，以房屋評定現值的48％課予重稅，創下全台最高紀錄。

對於台北市售屋所得採取分區課稅，費鴻泰多次質詢指出，信義計劃區像是美國紐約曼哈頓，但同區中的嘉興街、福德街，該區房屋價值無法與豪宅相比，但售屋所得稅連帶升高，對老舊且低價房屋的所有權人並不公平。

費鴻泰質疑，財政部鎖定大安等四行政區的標準何在？若認為這四區的豪宅林立，要以房屋評定現值的48％課稅，為何中山區大直明水路的新興豪宅區，卻能躲過重稅？

另外，若按評定營業稅的地段率，調整大安等四區的房屋評定現值，商業區的標準，如何直接套用到自用住宅上，也容易產生問題；例如街市人聲鼎沸，一樓店面的價值較高，但不見得適宜人居，而位於靜巷內的豪宅，則可能在此標準下「逃過一劫」。

以信義區吳興街為例，門牌號碼在286號以後者，按房屋評定現值的48％課稅，286號以前按42％課稅，形成同一條路、不同課稅標準的情況，難以令人信服。

政府打房再加碼，擬對未核實申報售屋所得者開鍘！由於財政部訂定的房屋財產交易所得標準比實際獲利低，售屋者多靠此法節稅，成為逃稅漏洞，對此，財政部已研議，對刻意逃漏房屋交易所得者祭出重罰，訂定專屬的逃漏稅罰則，以遏止炒房歪風。

國內房市炒風未歇，引發立委關注，政府打房採租稅及貨幣政策並行策略，在奢侈稅定調微調下，財政部近期鎖定預售屋及不動產交易的逃稅漏洞，亟思防堵之方。

現行所得稅法規定，售屋利得以實價課稅為原則，若無法出示買入成本，國稅局也查不到實價，納稅人才可依財政部每年頒訂的房屋財產交易所得標準，以推估售屋所得課稅。

不過，財政部訂定的售屋所得標準比實際獲利低很多，投機客多透過這樣的方法申報繳稅，省下大筆稅負，成為投機客合法逃稅的漏洞。

近年國稅局嚴查售屋利得，尋線掌握賣方及買方的實際成交價格，並以「實價」重新核課售屋所得稅，對於漏報售屋稅者，過去多「先禮後兵」，以發送輔導函方式，要求逃稅者補報報繳所得稅，但「只補不罰」的原則，卻易讓人產生僥倖心理。

財政部因此研議，對於這類刻意逃漏房屋交易所得者，未來將直接按逃漏稅開罰，杜絕售屋者的逃稅漏洞；罰則方面，財政部仍在討論中，而依據現行稅捐稽徵法規定，納稅人若以詐術或不正當方法逃漏稅，可處五年以下有期徒刑，或併科新台幣6萬元以下罰金。

對於政府加重售屋查稅力道，房仲業者建議，賣房民眾最好核實申報，並保留各項與房屋相關的支出證明，如仲介費、契稅、印花稅、貸款購屋利息，售屋支付的廣告、清潔及搬運費等，保留單據作成本證明，才能永保「稅稅平安」。

實價登錄暗藏漏洞，備註欄若涉及個人隱私、價格最高最低的5%等都不揭露，可能讓有心人士在備註欄加註資料，學者痛批政府是「鴕鳥心態！」應提高豪宅持有稅至少1%、提高地價稅與土地增值稅、並增加課徵資本利得稅等。
北市府地政局坦承若備註欄涉及個人隱私的資料，就不會揭露該筆資料。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，多出現在大型高價豪宅物件、辦公室交易等，為避免價格被揭，故意在備註欄加註資料。
地政局強調超出市場行情2成以上會選擇不揭露，台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示，要以同社區物件才能比較，今年「帝寶」於8月僅交易一戶，地政局卻要比對其他戶交易行情才能揭露，但目前最高價的「皇翔御琚」都已經揭露，「帝寶」沒有理由不揭露。

應改課徵高價稅
相對於豪宅客不願公開實價，卻有人未揭露實價前先樂於公布成交價，如潤泰集團就公告總裁尹衍樑以總價近8.8億元買下「松濤苑」頂樓戶，換算每坪約260萬元。徐佳馨說，此做法是為達到宣傳、確保未來成交價不可能更低。
淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰說，政府推實價登錄卻將價格最高最低的5%撇除不揭露，根本就是「鴕鳥心態、沒意義」，應該要全面性揭露，改課徵高房價物件稅賦，包括「提高豪宅持有稅至少1%、提高地價稅與土地增值稅、並加課資本利得稅等」。

每個國家都有一個首要城市，能夠同時集中金融、商業、貿易等機能，加上現代化的產業及便利的交通，而成為政商經濟的重要核心地帶，這即是成為CBD(Central Business District：中心商務區)的重要條件。世界上一級的CBD，其黃金地段的形成，除了推升區域價值外，周邊的純住宅區(CLD：Central Living District)往往更具增值、抗跌魅力。

以「信義計劃區」為例，百貨影城、跨國飯店、雙捷運交軌等建設發展到位，商機無限，商業聚落與公園林蔭間的豪宅聚落－松勇路，更是登上信義計劃區價值最高峰，如「皇翔御琚」，實價登錄每坪276萬元，未來此區亞太會館改建案，每坪更上看300萬元之譜！

新北市淡水區淡海新市鎮因為房價基期低、開價合理，在輕軌捷運、淡江大橋、新興重劃區等多項建設議題帶動下，成為近期備受矚目的房市熱區。淡海新市鎮佔地大約1613公頃，相當於信義計劃區10倍大的格局，再加上國家級的交通建設，復刻信義版圖、擠身國際級富裕灣區指日可待。

品牌 區位雙加持 帶動建案熱銷
看好淡海前景，建商紛紛前進布局，國內豪宅第一推手宏盛建設，向來以精準的獵地眼光在市場上聞名，看中淡海新市鎮擁有難以取代的景觀與休閒環境，大舉在淡海獵地將近4.3萬坪，3月時推出在淡海新市鎮的第一個個案「宏盛新世界」，不到3個月的時間就全部完銷。

「宏盛新世界」第一期規劃27~47坪2~3房產品，總銷金額大約55億元，總戶數規劃468戶，不到3個月的時間就完銷一空，負責代銷的信義代銷事業部經理連將龍表示，有別於以往的豪宅推案，宏盛建設這次選在淡海新市鎮推出平價住宅，宏盛的品牌度，讓不少想要入住豪宅品牌的消費者指名購買，因此市場上的反應相當熱烈，一開案就有很好的銷售表現。

除了品牌具知名度外，宏盛選在「濱海路以南、新市路以北、沙崙路以東、義山路以西」的純住宅用地推案，不但鄰近公園、學校，又距離商業區不遠，環境鬧中取靜，亦同時享有便利的生活機能，純宜居的價值，無疑將站上淡海新市鎮的「地王之王」，坐享淡海CBD地塊的上漲效應！

綠山藍海交會G6站 雙捷運站魅力驚人
沿捷運置產向來是買房的不敗準則，信義計劃區一次匯集了「板南線」與「信義線」雙捷利多，而淡海新市鎮的淡海輕軌捷運綠山及藍海線，未來則將交會在G6站，房地產業者表示，許多眼光精準的置產客，看好G6站雙捷運站的黃金魅力，紛紛趁著輕軌動工前積極搶進卡位，帶動周邊建案熱銷。

淡海G6生活圈，以公司田溪為軸，公七公園為腹地，未來完工通車後，雙向一站之隔，就可抵達影城、商城等繁榮商圈，便利性十足，一如信義計劃區的豪宅生活，大隱於市，卻又在繁華之中坐享寧靜。由綠山藍海雙軌交站的G6站往東，可抵達G4站家樂福淡新旗鑑店；若是要到老街或是想一覽淡水河岸美景，可轉接捷運藍海線到B6站漁人碼頭，兩個商圈只要10分鐘車程串聯，就可一次享受購物、休閒娛樂的便利生活。

「宏盛新世界2」基地坐擁公司田溪最長溪畔軸線，盡享大直等級的雙水域視野，加上公七公園的森林步道、單車廣場，一如大安森林聚落，等於是將台北最富域的生活版型，在這裡完美呈現！

輕軌捷運、淡江大橋 交通建設逐步啟動
打通淡海新市鎮任督二脈
「交通」與「腹地」絕對是推動一個城市向前躍進的動力！淡水過去一年人口增加了4553人，去年11月淡水人口也已突破15萬人，居新北市之冠，顯示淡海新市鎮逐漸開始移入大量人口。為了因應及紓解大量遷入人口所帶來的車潮，政府積極投入經費規劃，並已具體著手開始淡水交通建設，包括淡海綠山、藍海線輕軌捷運計劃、淡江大橋等，都是現階段的建設重點。

輕軌綠山線 最快年底動工
淡海輕軌捷運線歷經多次說明會與環評，終於由行政院經建會審議通過，將分兩期進行，行經淡海新市鎮的綠山線，將優先開工，計畫由捷運紅樹林站出發，最快今年底就可動工，主體工程則是明年初開始進行，預計在2019年通車。

另一條藍海線則是預定由捷運淡水站出發，行經區域以沙崙重劃區為主，串連起淡水海岸線的老街、紅毛城、滬尾砲台、淡水古蹟園區及漁人碼頭等著名景點，第1階段開發與綠山線同樣於今年底動工，將優先開發土地取得較容易的B6~B8站，並與綠山線交會於G6站。

「宏盛新世界2」距離G6站僅約5分鐘路程，且緊鄰淡海地區兩大交通要道－沙崙路與濱海路，藉由輕軌捷運線，不但可快速往返大台北地區，濱海路與沙崙路50米筆直寬敞的街廓、足以媲美敦南林蔭的大樹植栽、以及從容自在的悠閒步調，更是為該區擘畫了一幕幕高素質的生活藍圖，地段價值居區域之冠，早已不可言喻。

淡江大橋 可望紓解壅塞車潮
橫跨淡水和八里的淡江大橋，日前終於開始動作，淡江大橋主橋長約900公尺，橋面總寬約44公尺，未來將有輕軌捷運共構，是公路和輕軌首度共構的橋梁工程，審查小組有條件通過修正方案，預計在2015年動工、2019年完工。

預計完工通車後，將可縮短淡水到八里大約15公里路程，可節省將近45分鐘車程時間，銜接台61線和台64線可進出台北市、桃園國際機場和台北港等地，不僅擔負起串聯陸、海、空運輸的重要橋樑地位，也可紓解淡水壅塞的交通，為當地居民省下許多通勤時間，促進地方發展。

人文薈萃 北部文創產業重鎮
淡水兼具山景、水岸、歷史和人文景觀，擁有足以作為世界級藝術休閒的文創產業重鎮，新北市政府在此建設首例藝術BOT案，佔地大約1.5公頃，於2011年5月動土；佔地2.16公頃、鄰滬尾炮台及和平公園的藝術旅館BOT案，規劃旅館、藝術家聚落、展場及戶外劇場，包括雲門舞集、朱宗慶打擊樂團等世界知名的藝術團體，都將陸續進駐基地附近。

而於2011年6月開幕的福容愛之船飯店，則是新北市政府首件旅館BOT案，如帆船般的外觀立即成為區域新地標，帶動當地觀光熱潮，成為淡海地區旅遊新熱點。

專家說法
信義代銷代銷事業部經理 連將龍
宏盛建設以精準的獵地眼光聞名，優質選地的理念，強調基地完整，重視地貌共生！「宏盛新世界2」佔地大約5488坪，為淡海新市鎮沿著公司田溪畔，最成功的大面積開發案，開闊棟距擁有寬闊的景觀視野，加上緊鄰公司田溪，走出家門就能親近自然綠意，且位居50米濱海路、沙崙路大街闊旁靜巷，可享交通地利之便，卻無喧囂吵雜，是淡海新市鎮宜居首選。大尺度、大格局的佈局，可遇不可求，未來很難再有！

「宏盛新世界2」基本資料
基地面積：約5488坪
投資興建：宏盛建設
單價：每坪均價29萬元
坪數：31~72坪(2~4房)
戶數：住宅690戶，店面4戶
類型：大樓
公設比：約31%
樓層：7棟建築，地上18~22層
停車位售價：120~140萬元/位
接待/基地位置：新北市淡水區沙崙路一段、濱海路二段口旁
洽詢電話：(02)2622-6888
資料來源：信義代銷

新北市新店指標建案「玉上園」交屋前風波不斷。民眾L先生向《蘋果》投訴，不滿建商未經同意，在還沒完成驗屋的情況下，就擅自要求貸款銀行撥款。L先生說：「當初相信建商會保護消費者，沒想到會這樣處理。」截稿前，建商對此無回應。

今年8月時《蘋果》就接獲讀者投訴，寶路建設興建的「玉上園」案在大門前興建固定式花台，讓住戶不能行經俗稱「新店名人巷」的「寶橋路78巷」進出，並擔心路幅削減後人車爭道。經報導後，「玉上園」大門前的固定式花台已拆除。

業者稱不繳會違約
日前民眾L先生投訴，他購買「玉上園」預售案，11月14日接到銀行通知要撥款，但17日才會驗屋，他因此要求銀行尚未驗屋前，不能撥款，但銀行卻認為，這是他和建商間的問題，他去電寶路建設，寶路回覆：「已經完成過戶，若不完成撥款，就會違約。」
最後銀行仍在驗屋前完成撥款，L先生說：「都還沒驗屋，就要銀行撥款，建商程序有重大瑕疵。」他還透露，還有其他住戶碰到一樣問題。

爭取後考慮付利息
在「玉上園社區園地」網路論壇中，住戶「石子」也碰到一樣問題，建商回覆「交屋款未付仍無法結案，寶路是大品牌，已經經營好幾個千戶社區建案，流程都一樣，有保固期1年，隨時可以要求我們改善。」
住戶Palo批評，寶路說自己是大品牌，就讓他想笑，「大統、味全跟泰山也是大品牌，結果做了什麼樣的事情？大品牌跟誠信可是兩回事啊。」
L先生還說，因本周末才交屋，但銀行14日就撥款，近半個月的利息約1.5萬元都要由買方支出，但據內政部定型化契約規定，交屋前利息應由賣方返還買方。爭取後，寶路釋善意，考慮支付利息。

問題推給銷售人員
記者向寶路查證時，寶路總公司將問題丟給現場銷售人員，現場銷售人員又把問題丟回總公司，截稿前，寶路都未正式回應。記者調閱「玉上園」買賣合約顯示，過戶完成後，買方就應撥款，「甲方不得以任何理由拒絕支付該期期款，否則視為甲方違約。」
新北市政府主任消保官許宏仁指，銀行未經消費者同意前，不能撥款，若發生違約情況，銀行要負擔消費者損失。他也提醒消費者，本來就可要求驗屋後交屋，不過若買賣雙方有約定不在此限。

玉上園小檔案
◎建商：寶路建設
◎推案時間：2009年
◎地點：新店寶橋路78巷內、新店家樂福斜對面，地近新店裕隆城
◎坪數：29~93坪
◎推案單價：每坪均價40萬元
◎車位價格：平面車位140~170萬元
資料來源：《蘋果》採訪整理

5天審閱期 逐條對範本

預售屋常見八大購屋糾紛，專家提供對策，教你簽約前自保。常見糾紛包括：隱瞞重要交易資訊、廣告不實、更換建材或設備權利、二次施工、定金返還等問題，台北市府主任消保官陳信誠提醒民眾，要利用契約審閱期5天，拿建商契約和內政部定型化契約逐條比對，以保障權益。

應留建案廣告文宣
《住展》雜誌曾調查，今年上半年雙北地區民眾常見的購屋糾紛包含隱瞞重要資訊、房屋漏水、終止委售或買賣契約等。
永慶房仲集團總管理處法律服務部協理吳宜學指出，民眾購買預售屋要先找有信譽的建商，要保留建案廣告、文宣，簽約前須確認基地位置、觀察基地附近環境，簽約時要注意契約是否有審閱期，不動產說明書是否有說明清楚。

施工期可實地了解
吳宜學說，契約除注意有無履約保證，坪數、公設比外，車位的位置最好標示清楚，若只有編號，可能位置會改變。施工期間，民眾也應常去工地走動，了解建商有無按照工程進度執行，「購屋切記不要衝動，別被銷售話術打動，多方了解再行動。」
陳信誠指出，簽約後一定要利用5天審閱期，比照建商提供的契約和內政部公布的《預售屋買賣契約書範本》、《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》，「比對後將沒有列入的條款要求建商放入，進行修正，以保障權益。」

台商回台借款買豪宅惹非議，財政部決定劃定台北市為「豪宅查稅示範區」，總計158棟、3,200餘戶台北市知名豪宅，將全數列管；列管期間前後二年的豪宅交易，一律按實價課徵售屋所得稅。

鎖定豪宅進行地毯式的查稅行動作業，財政部已交由台北國稅局細部規劃，預定明（2014）年啟動。未來將藉由台北市的豪宅查稅經驗，建立高價房產交易實價課稅的基礎，並擴及對全國的高級住宅追稅。

立法委員強力關切國內高房價及豪宅炒作問題，對財政部形成壓力。新年度即將來臨，財政部擬訂新一波健全房市措施，除了提出特種貨物及勞務稅（奢侈稅）條例的修法草案外，亦決定將嚴防炒房的重點放在查稅。

根據財政部的計畫，豪宅、預售屋以及頻繁買賣自用住宅等三大類型交易，將列為新年度的查稅重心，以豪宅為首要目標。為建立未來對全國豪宅普查的基礎，財政部選定豪宅數量最多的台北市為「查稅示範區」，並以台北市政府開徵豪宅稅標準，選查豪宅交易。

台北市對豪宅的定義有三，一是每戶總價8,000萬元以上；二是每坪100萬元以上或每戶80坪以上；三是每棟房屋符合這兩項要件的戶數達70%以上者，則整棟列入。據瞭解，包括帝寶、大直代官山、輕井澤，皇翔F4、元大一品苑、信義之星、寶徠花園廣場、信義富邦、勤美樸真等都在名單之列。

財政部指出，對豪宅查稅將以追查真實交易所得為主，不會以偏低的房屋評定現值課稅，目前房屋評定現值僅約市價的七分之一。凡被列查且近二年有交易的豪宅，一律按實價課徵售屋所得稅。財政部強調，即使賣家已繳清售屋所得稅，若稅捐機關查獲其真實價格，也會再對賣家補稅。

財政部認為，豪宅動輒每坪以百萬計價，不僅帶動房價上漲，天價交易更加深社會對貧富差距的憂慮與反感，對豪宅交易查稅，有助維護租稅公平。

前擁台北盆地、後抱陽明山，有山景又有海景的新北市淡水小坪頂山頭，曾因有8家建商前仆後繼進場開發，卻一一「掛」在山頂，在台灣營建史上有著「八掛山」的名號，但近幾年來，因最大地主南國建設攜手和築建設及中資萬通集團重返小坪頂推案，企圖扭轉「八掛山」惡名。

房仲業避而遠之

雖然小坪頂山上空氣潮濕、風又大，開發上有利空因素，但因同時擁有山、海景的特殊景觀，早年吸引著一票建商搶著開發，但1998年本土型金融風暴打掛這票建商，直到2006年，有捷運共構教父之稱的樺福建設董事長張綱維才大張旗鼓進場，企圖一雪「八掛山」惡名。

但無奈的是，就算台北市房價開始飆漲，小坪頂房價還是一路下滑，到2011年不得不以5折銷售，去年更讓戴德梁行舉手叫拍，一坪最低12萬元；就因「環遊郡」量體頗大，如此龐大賣壓，連當地房仲都避而遠之，一度列為仲介禁區、少碰為妙。

雖然「環遊郡」企圖一雪「八掛山」醜名失利，但小坪頂上最大地主南國建設也重返舊地，企圖東山再起；2010年南國建設悄悄地回到台灣，先是處分一部分當初保留的小坪頂土地給和築建設，和築連開3期的別墅，銷售成績亮眼，「八掛山」醜名似有翻身機會，南國自建案上場，打著貝聿銘設計的號召，推出區域天價的「天境360」豪宅案。

南國企圖東山再起

現在小坪頂山頭上，現身3棟30層以上超高大樓，分別是由南國建設委託貝聿銘設計的38層橢圓型大樓，另兩棟是還在興建中的中資萬通國際大樓，另有和築建設「大景」系列別墅圓繞山邊。

相較淡水地區、甚至小坪頂區域建案或成屋價格，南國開發的「天境360」豪宅案及中資萬通國際推出「萬通2011」開價高到嚇人；其中「天境360」號稱每坪成交均價在90萬元，是淡水地區的天價，萬通2011每坪均價也達60萬元，也較同區域推案價高出逾倍；根據業者說法，銷售率都超過9成。

但因這兩個開發案開價都較區域行情高出一截、甚至逾倍，且宣稱幾乎完銷，這讓當地仲介業者有些意外、且質疑數字真假，「八掛山」是否真的不再掛掉建商，當地仲介多說，等實價揭露數字來證明吧，且過個兩年就知真假。

過往若有高價豪宅成交經常連帶推升鄰近住宅房價，造成「水漪效應」，但近期有房仲以內政部實價網揭露房價做為計算基礎，發現天價豪宅周邊房價「水漪效應」已不復存在。

房仲分析，應是近期豪宅價格「暴走」到高得嚇人，但是周邊舊社區都更題材退燒，加上部分地區沒有豪宅群聚效應所導致。

周邊房價沒沾豪宅光芒

住商不動產企劃研究室根據內政部實價統計資料，分別計算高價豪宅周邊250公尺、500公尺及1000公尺等三圈內的每坪房屋均價，發現距離豪宅愈遠價格愈低已非通案，包括知名豪宅「帝寶」、「文華苑」等周邊住宅價格並未因距離愈遠而產生價格遞減效應。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，都更話題退燒，即便豪宅價格「暴走」也無法順勢拉抬周邊房價，形成豪宅價格「獨走」的格局。

根據房仲調查，「水漪效應」較明顯的區域，要屬具有群聚效應的豪宅聚落，如果豪宅坐落於舊社區，周邊價格仍舊端看個案條件，不一定有明顯的價格帶動。

其中曾被評選為亞洲十大豪宅的「帝寶」，根據實價網資訊第一圈每坪均價約95.94萬元，相較第二圈每坪均價約127.16萬元要來得低；徐佳馨指出，主因帝寶周邊第一圈以舊公寓為主，第二圈則較多高價大樓住宅聚集，才會造成此種原因。

不過，如果是豪宅群聚的信義計畫區，則水漪效應便會更加明顯，徐佳馨分析，當豪宅位於同一區，彼此之間將競價，和周邊差距將會拉大，而信義計畫區豪宅群聚，外圍多為舊宅，效應相對明顯。

近年來除豪宅群聚區域外，其餘單一的豪宅社區對於周邊的價格影響不如想像，徐佳馨認為，應是一般住宅屋主也深知買盤無力支撐，掂掂斤兩後自然不會喊高，加上都更話題退燒，價格難以膨風。

北市小豪宅價暴衝 銷售率打折

根據市調顯示，大坪數豪宅建商急著透過實價登錄來為價格定價，小坪數豪宅卻因房價太高、銷售率大打折扣。

豪宅價愈登錄愈高

根據市場人士透露，其實實價登錄幾乎成為建商、代銷或豪宅投資客的最愛，尤其是愈高價的豪宅，愈常出現誠實申報或刻意作價，將實價登錄的價格墊高下次交易的「參考價」。也因如此，台北市豪宅價格在成交不多情況下，價格是愈疊愈高。

業者指出，在都更土地取得困難情況下，土地更為稀少，能夠塑造頂級豪宅的區域及基地條件都不足，反而是中小坪數基地的小宅推案市場，甚至有號稱是「鳥籠」案的超迷你基地，搶「門牌效應」市場。

根據市調指出，這種小宅開價高，幾乎全部都是一坪百萬元以上，也有叫價一坪130萬元高價，一間12坪套房就要1500萬元以上，但真正能使用的空間不過才8坪，扣掉衛浴空間，只容下一張床、一套桌椅及一個衣櫃，也造成購屋客從低出價，成交率偏低。

也有小基地推中大坪數個案，攀不上豪宅規格，卻又是豪宅價格，有個案一坪150萬，一戶56坪要價8000萬元以上，如此的案例在台北市新推預售案中，成為較多的案例，同樣從市調結果來看，成交率同樣偏低，業者惜售，但購屋者顯然認為價格太高，兩者價格認知差異，也造成市況僵持。

儘管目前雙北市土地一地難求，但上櫃建商力麒建設（5512）土地庫存眾多，目前手中3筆都更案總銷金額就高達166億元，預計明、後年陸續推出；此外，明年有5筆新建案將公開，預計總銷金額將達230億元。

力麒今年處於營建入帳空窗期，前3季EPS僅0.79元，公司原預計第4季處分「師大居禮」店面挹注獲利，但買方壽險業受限2.875％的投報限制，力麒又不願降價求售下，店面出售已趕不及在今年完成，因此，法人預估，力麒今年全年EPS將不會超過1元。

不過儘管今年獲利表現不佳，但力麒在雙北市擁有不少土地，其中3筆都更案總銷金額就高達166億元，分別為「天母西路案」總銷58億，「萬華莒光案」總銷32億，此2筆都更案預計明年第2季公開；「中北六A、B案」總銷76億，預計2015年第3季公開。

力麒明年第1季將有總銷60億元的「力麒麒御」完工交屋，將是明年業績主要來源；而公司明年將有5筆新案推出，除上述2筆都更案之外，尚包括總銷11.5億的「牯嶺街B案」、總銷40億「新泰路案」、總銷90億的「松江案」，明年新推案量即高達230億元。

力麒董事長郭淑珍表示，明年新推案會有部份預售、部份先建後售，會視個案的市場狀況來決定，此外公司仍持續獵地，目前已鎖定新北市鳳鳴及林口2塊土地，未來也不排除地上權案。

針對明年房市展望，郭淑珍指出，明年房價要再向上衝高很難，但推案房價平實仍不成問題，目前房價高漲是因土地取得成本過高，建商也是將本求利賺加工錢，但在土地仍不容易取得下，預估房價仍是降不下來。

台北市知名豪宅多，政府雖稱實價登錄揭露率有8成8，據本報調查發現，不少豪宅揭露率不到5成，其中成交4戶的「帝寶」揭露率居然掛零！業者指出，政府推出實價登錄制度，就應該全面性揭露，不然參考數據恐失真。

《蘋果》統計北市知名豪宅交易狀況，以去年8月實施此政策以來、至今年9月的1年時間內，謄本顯示最知名的「帝寶」豪宅社區共有4戶交易，但至今實價揭露紀錄裡卻一戶「帝寶」都沒有。

多查證避炒房疑慮
若以同樣位於大安區的「仁愛一品」、「元大栢悅」來看，各成交過戶2戶、揭露了1戶，揭露率為5成。但目前全台最貴豪宅「皇翔御琚」卻過戶3戶就揭露了3戶，揭露率高達100%。
地政局副局長潘玉女曾在7月時表示，「登錄價格若超過市場行情約2成時，原則上傾向不揭露。」
台北市地政局地價科科長曾錫雄表示，「帝寶」名氣旺且價格高，會較慎重了解該社區價格與行情是否登記屬實，加上最近還過戶3戶，會再多查證這幾戶的登記資料，避免引起「炒高房價」的疑慮。
根據謄本資料，去年11月過戶的「仁愛一品」豪宅社區，8樓共交易2戶，但實價登錄僅揭露1戶，該戶總價約2.56億元，扣除車位面積每坪240萬元。台北市地政局對此解釋，尚未揭露的「仁愛一品」還在資料查證中，若確認沒問題會揭露。

排除超出行情案例
但曾經手「仁愛一品」的房仲業者卻說，此案是由8樓同一位屋主賣出2戶，買方不同人、成交價相同，結果卻是有1戶揭露了實價、1戶未揭露，不知道是什麼原因，若說政府單位對登錄的實價有疑問，應該會詢問業者，但這筆交易並沒有業者接到來自官方的詢問要求。
另今年7月及8月交易過戶的「國家藝術館」、「寶徠花園廣場」、「元大栢悅」、「冠德遠見」等，也尚未揭露交易案；藝人大S徐熙媛曾買的「國家藝術館」近1年來成交過戶3戶、但只揭露1戶。
不動產交易從登記過戶到實價揭露，一般大約需要45天時間。台北市地政局表示，若發現申報資訊有誤，或備註欄有涉及個人資料隱私，就不會揭露該筆資料，並排除價高或價低等較爭議的特殊案例，目前實價揭露率約8成8左右。

「不應讓市場猜疑」
大師房屋副總經理李信忠表示，政府既然要推出實價登錄，就要全面性揭露，不讓市場有猜疑、市場才能回復正常交易，而政府擔心誤導，消費者可自行判斷價格行情，同社區物件可能因樓層、採光、位置、裝潢等不同，價差可能每坪就達幾十萬元。

建商損失11億 中市府恐要付鉅款

全台首例為保護老樹喊卡的台中「新文華」建案，雖然順利保護老樹，卻造成購屋人不滿，購屋人覺得遭欺騙，已對建商提告，建商也喊冤，表示裡外不是人。若承購戶獲判賠，初估建商損失至少11.5億元，屆時台中市府須付出鉅額代價。

業者：裡外不是人
民眾Ｚ先生投訴《蘋果》稱，他購買「新文華」已繳超過100萬元的頭期款，最後建商卻沒賠償1年多的利息，且「新文華」停建前，建商封鎖消息未告知，合約書又只保護建商沒有保護消費者，「興富發這麼大的上市公司應該保護我們，建商都把責任推給台中市府，用騙的讓我覺得很不舒服。」
興益發建設抱屈大喊：「有錢不賺是白癡嗎？」已接到客戶提告律師函，台中市府表態後，立刻在2周內通知客戶解約，絕沒有封鎖消息，「我們也是一肚子的委屈，裡外不是人，這邊要告、那邊不讓蓋，我們也很無奈。」

胡志強允設法彌補
興益發指出，目前土地、銷售成本已達11億元，盼台中市府能盡快協商後續賠償，讓政府、建商和地方三方合作的最好示範，可形成良好循環。今年9月台中市長胡志強曾公開承諾，將設法彌補建商損失。
目前已有約40位承購戶向建商求償，若是310戶住戶全體求償，據合約規定，建商要支付15％頭期款金額，初估要賠償近5000萬元，若加上建商已投入成本，台中市府恐得付11.5億元。
「新文華」案是興益發建設在台中市中港路、梅川東路推出的建案，興益發建設和興富發建設關係密切，不過興富發建設副總經理廖昭雄表示，「新文華」是興益發建設推出的建案，和興富發建設及董事長鄭欽天無關。

台中7期創新高價的「寶璽天睿」豪宅案，年底前進場，預約已近5成。原定年底進場的指標建商富邦建設和大陸建設，順延到明年才會正式開案，大陸建設則預定明年1月開案，富邦建設預定到農曆年後進場。
寶璽建設透露，目前「寶璽天睿」已動工，接待中心尚未完工，希望能趕在年底前進場，雖然尚未進場，不過已對VIP客戶展開預約，舊客戶預約已接近5成，目前開價每坪75~85萬元，創下台中新高房價。

富邦改年後推案
以每坪327萬元的天價取得台中7期土地的大陸建設，大陸建設董事長張良吉無奈說，因接待中心使用執照始終未取得，恐延到明年1月才會開案；預定興建地上39層、地下6層，140~180坪的住宅大樓。市場推估，大陸建設7期案開價會站上8字頭。
在台中以「富邦天空樹」打響第一砲的富邦建設原定年底推案，將改到明年農曆年後登場。
富邦建設7期案位在市政路、近文心路，基地1300餘坪。富邦建設總經理李震華說，規劃150~160坪、雙併和3併產品。

看準潛力 甲山林 海悅布局

2014年高雄新案市場如睡獅初醒，推案量達1200億元，吸引台灣兩大代銷甲山林、海悅廣告搶攻布局。擅長豪宅市場的甲山林，不僅代銷興富發農16與美術館特區案，去年還購入七賢路與凱歌路1500坪土地，最快明年4月推案，代銷案量逾400億元；海悅初次南下，接下京城建設約600億元建案，拚場味濃。

「華人匯」月賣50戶
「高雄有海、空、高鐵、捷運，工商發展與基礎建設到位，房價卻比中國沿海三級城市低。」甲山林廣告總經理張境在形容高雄房市潛力，他看準高雄房價基期低，市中心精華區房價卻低於淡水，「政府積極招商引資，只欠整體經濟活絡東風。」張境在認為，一旦開放投資大門與通過服貿協議，高雄房市表現不可小覷。
甲山林以「華人匯」建案試水溫，1個月賣出50戶，美術館第1排建地則進入潛銷期，預約組數破百，推案鎖定北客、全球華僑。甲山林業務部經理部黃惠玲分析，置產對口袋夠深的買方來說，等同零存整付儲蓄概念，以日前「華人匯」辦珠寶展為例，「有客戶一出手就是2700萬元，可見有錢人市場還很大。」
海悅明年主推京城建案，海悅廣告總經理王俊傑說，「現階段以代銷為主，哪裡有案就往哪裡做。」京城案量大，將對首購族與頂級客做不同規劃，徵召12名北部幹部南下開疆闢土。

光廣告預算就10億
對北部代銷南下搶市，高雄市代銷公會理事長戴嘉聖持正面態度，「北部代銷擅長操作預售市場與豪宅，大家一起把餅做大。」
高雄在地代銷業者以廣誠廣告接案量最大、上揚廣告總銷量居冠，戴嘉聖所屬的龍登國際排名第3，年推案量80~90億元，戴嘉聖說，「京城案光廣告預算就上看10億元，不是一般小型代銷玩得起。」

信義房屋統計內部最新成交資料，11月房市交易量大致較10月持平，小幅增加約2%，維持第四季房市傳統旺季的表現，主要都會區之中，雙北市交易量表現大致較上月持平，桃園、新竹、台南與高雄市可感受到年前穩定買氣，交易量單月增漲幅度在8%以上，在年前成家買氣與趕在明年土地公告現值調整前完成交易的需求帶動下，12月房市仍可期待。

11月房市交易，主要都會區的平均成交價格，仍維持高檔盤整的格局，雙北市價量表現持平，並未出現太明顯變化，房市維持一定溫度，桃園地區則可明顯感受到首購族表現相對穩定，總價300~700萬元的交易，較上月增加，至於新竹房市則因為上月基期較低，11月房市交易出現明顯回溫，而表現最為穩定的則是在南台灣，台南與高雄市交易量分別出現1成以上的增幅，平均房價也微幅走揚，南台灣的年前房市有點熱。

高雄市仁武區近年房市暢旺，房價扶搖直上，其中八德重劃區至少將興建12棟大樓，每坪房價上看15萬元，大樓興建的密度創仁武區之最，未來當地將一新面貌。

高雄仁武區因與榮總商圈近在咫尺，轄區有中山高鼎金交流道及10號國道仁武交流道，交通四通八達，加上緊臨澄清湖風景區，具休閒功能，近年建商相繼進駐投資開發，高級別墅林立，房價也追高。

其中位在澄觀路旁的八德重劃區早年為商業區，成為建商進駐開發的兵家重鎮，去年9月建商才申請興建5棟大樓，現在核許興建的已有12棟，申請中的還有4棟，可以預見未來開發前景。

仁武區長呂世榮依現況研判，八德重劃區未來極有機會成為下個「鳳山文山特區」，發展潛力十足，以此開發速度，仁武很快會成為突破10萬人口的行政區。

目前仁武八德重劃區內，已有3棟興建中大樓，分別是全誠建設、全泉開發實業及閎寶建築開發公司的新案，京城、國泰、谷樹、泰郡等建設公司也都握有土地，將來高樓並立指日可待。

吉隆建設銷售主任呂耀翔指出，10號國道在澄觀路附近，規劃再做一處便道，在交通建設帶動下，八德重劃區炙手可熱，大樓會一棟棟起來，己有建案每坪喊到18萬元。

大高雄不動產開發商業同業公會理事長卓永富表示，由於市區房價太貴，首購產品漸次往仁武、楠梓、岡山等地位移，仁武八德重劃區因容積率達到300，因此吸引建商開發，形成群聚效應，未來是否發展成下一個「文山特區」，值得觀察。

內地商業REITs再赴港上市 分紅收益率4.94%低於同業

近期，春泉產業信託（01426.HK）自11月25日起開始招股，由瑞士信貸擔任獨家全球協調人及獨家代理，預計將在12月5日上市掛牌。這是今年第二隻內地的房地產信託基金（REITs）赴港上市，此前，持有酒店資產的開元產業信託（1275.HK）於7月份赴香港掛牌上市。

春泉產業信託持有的物業包括北京華貿中心寫字樓1座、2座的所有辦公樓層，以及位於兩幢寫字樓地庫的約600個停車位。但其給出的2013年分紅年化收益率預測僅在4.94%-5.23%，與市場上同類產品相比，表現並不算優秀。

“國內的地產價格很高，導致物業的租金回報率太低，所以很難給投資者較好的分紅回報率。”上海一位地產基金人士表示。

最高可套現13.76億港元

春泉產業信託所持有的項目屬於北京CBD的超甲級辦公物業，面積在12萬平方米，停車位面積為2.51萬平米。據戴德梁行測算，在今年一季度，北京超甲級寫字樓的租金水準比普通甲級寫字樓平均高出36.2%。

截至2013年6月末，這部分物業共有125名租戶，其中德意志銀行、德國軟體公司SAP AG和美國出版商康泰納仕為大客戶，合計租下的辦公面積為16%。從租戶客源來看，屬於分散且較為優質。從2010年至2013年上半年，這部分物業的平均出租率從90%上升至96%。

銷售檔顯示，春泉產業信託擬發行4.395億股，每股的發行價格區間在3.81-4.03港元，涉及資金規模近18億港元。不過在4.395億股中，22.3%為新發股份，剩餘77.7%屬於老股東的存量股份。

老股東在發行後或可套現13.01億港元至13.76億港元。發行9800萬新股後，將給春泉產業信託帶來募集資金3.73億港元或3.95億港元，將用於償還專案部分定期貸款。

截止到今年6月末，其長期借款餘額為5億美元，這些美元的長期借款將在2016年1月到期，成本為浮動利率，即在倫敦銀行同業拆借利率的基礎上加3.5厘計算。僅在上半年的利息支出就高達1415萬美元，資本負債比率為37.5%。

信託的架構是，首先春泉產業信託100%持股RCA01公司，再通過該公司持有上述專案的所有權。作為管理人的春泉資產管理公司專門為該地產信託基金提供管理服務，負責監管該專案的物業管理公司。

春泉資產管理公司是私募股權投資公司AD Capital的全資子公司，而AD Capital的主要股東則是一家日本政府全資擁有的政策投資銀行和日本一家另類資產管理公司。此外，AD Capital還持有上述專案物業管理公司的40%股權。

信託的受託人是德意志（香港）信託公司，通過信託的方式，持有春泉產業信託的資產。在發行完成後，如果未行使超額配售權，則公眾持有人將持有該信託單位的40%，RCA Fund原先持有春泉產業信託100%的股權，則將被稀釋至60%。

從財務資料上看，春泉產業信託的收入由租金收入和停車場收入組成，租金收入占絕大部分。2012年收入為5290萬美元，同比增長18.4%，盈利增長5.9%至1.94億美元，但是如果扣除投資物業公允值變動，其核心盈利僅為430萬美元，同比下降高達83%。原因是受2012年高達2757.5萬美元的融資成本影響。

在2013年上半年，其營業收入為3051萬美元，同比增加22.9%，盈利則下降53.4%至5227萬美元。但扣除投資物業公允值變動後的核心盈利，則從2012年上半年的虧損轉為635萬美元。

分紅回報低於同業

按照管理人的預測，截至2013年末，春泉產業信託的年度可供分配收入為210萬美元，如果按最低價格發行，則分派的年化收益率預計為5.23%，最高價發行對應的則是4.94%。

“2013年4.94%至5.23%的年化收益率，低於香港市場同類的房地產信託基金水準。”香港一家投行機構分析認為。不過，按照其全球協調人瑞信的預測，2014年的年化收益率將達6.9%-7.3%，2015年則可達到7.3%-7.7%。

收益率不斷增長的動力源自租金的上漲。管理人分析認為，今明兩年分別有28%、31%面積的租約到期，新租金預計將上漲44%。目前該項目現行市場的租金水準已經漲至人民幣410元/平方/月，而已出租的面積原先的平均租金水準為人民幣268元/平米/月。

最近重新續租的面積租金水準也保持在390元/平米/月，戴德梁行的預測更為樂觀，認為在今年一季度，北京CBD超甲級寫字樓的實際月租金已經達到453.9元/平米/月，並且在未來數年，此類物業的租金水準將持續上升。

不過，上海一位元信託公司高管向記者表示，國內核心商圈物業在折舊、扣稅後，靠租金收入回報的內生現金流，達不到海外市場REITs產品所要求的收益水準及穩定性表現。21世紀經濟報導記者按照2014年、2015年預測收益率上限粗略測算，倘若以最低價發行，在2014年的可供分配收入必須同比增長40%，2015年則需同比增5.5%。


上述投行機構也認為，即使達到瑞信的樂觀預測，也只是與同業水準相當，目前市場對內地房地產專案投資仍持謹慎的態度，所以春泉產業信託綜合估值並不比同業低。開元產業信託就是前車之鑒，其發行價格範圍定在3.5-4.2港元，最終以3.5港元發行。

不過，按最低發行價計算，開元產業信託的隱含年化分紅收益率為9.15%，遠高於春泉產業信託的表現。因為其在REITs當中設置基本租金，即在前5年，開元酒店管理每年必須支付最低基本租金2.16億元。開元旅業、中國銀行浙江分行對此分別進行擔保。

“依靠信用擔保、資產抵押等外部擔保事實上已經變成債權融資的模式，而不是真正意義上的REITs產品。”上述信託人士說。

隨著國土部、住建部兩部委的聯合發文，深圳小產權房市場風聲驟緊。

但《華夏時報》記者連日調查發現，目前部分在建的小產權房樓盤已經暫停施工，市場銷售也由公開行銷轉入地下遊擊戰，不過仍有膽大的開發商趁政府上門查處前，頂風搶建。

“現在正是風口浪尖，必須低調點，等過了這段時間，市場又會回歸正常。”深圳某小產權房樓盤銷售人員對本報記者稱，中央每年都在表態，所以對市場不必太在意。

一位曾在深圳市查違辦工作的政府人士向本報記者坦言，查處違法建築有現實的難處，在執法隊伍有限的情況下，往往出現今天查處明天建、白天查處晚上搶建、東邊查處西邊建的現象。

在中國社科院農村經濟研究所研究員党國英看來，民間對於小產權房的偏愛和追捧已充分表明，只有解決了國有和集體不同的土地制度問題，才能從根本上根治小產權房的無序建設。

銷售轉入地下

兩部委的禁令，猶如向市場再次念起緊箍咒。

11月25日，位於深圳光明新區的某小產權房新盤售樓處，已經大門緊閉，建築施工隊也被驅散。接到記者電話時，該盤銷售經理小文已在休假，“我們提前回家過年了，老闆在看到中央叫停通知後，第三天就決定封盤停工了。”

此次中央專門針對小產權房所下禁令的措辭較以往更加嚴厲。因此對於這些在建的小產權房樓盤來說，無需等政府查處，開發商自己便會主動停建。“一旦政府上門查處，罰款是肯定的。目前新老客戶一律暫不接待，何時複盤要看市場風聲，但今年肯定沒希望了。”小文說。據悉，他們原本打算12月份開盤的另一棟樓也將推遲開盤計畫，到明年再擇機入市。

不過，膽大的頂風者仍較普遍。11月28日下午3點，記者來到觀瀾富士康附近的一個社區時，發現分散在此的十多棟小產權樓盤仍在施工，其中一處毗鄰大馬路邊的樓盤已建到5層，施工工人說，規劃是建25層，已開工三個月，預計到明年5月就能建成，而目前並未接到老闆的停工通知。

而旁邊已經建成的一棟現樓處於裝修中，共600多套房源，尚有一半未售出，不過銷售人員已不敢明目張膽地宣傳，主要通過社交群裡發佈售樓消息，售樓處也潛藏在大樓裡面。

“越是政府查處，越是購買機會，這意味著以後小產權房會越來越少了。”一位售樓員對前來看房的人推銷時稱，尤其是已基本建成的樓盤，購買幾乎無風險，因為政府不可能拆除。

記者調查還發現，一位元專門代理銷售小產權房的仲介機構，已將售樓資訊網頁對外封閉，僅限好友圈能打開；某個小產權房專業網站，也已停止更新購房資訊。

“槍打出頭鳥，現在是在風口浪尖上，必須低調，不僅要防查違辦的，還要防記者暗訪曝光。”一位已在小產權房銷售圈混跡3年的小羅最近在接到陌生電話時也更加警惕。不過他認為，政府每年都會嚴打幾次，對小產權房的態度也從未變過，但始終無法阻擋反復抬頭的興建浪潮。

而隨著政策的打擊，小產權房貸款期限也在縮緊，位於寶安松崗的某樓盤，此前最長曾可提供10年期貸款，如今至多只能貸款2年。

據記者瞭解，靠近深圳市內的布吉、龍華、阪田等片區已很少有小產權房上市，一方面前幾年搶建的小產權房早已落成，土地資源越來越有限，另一方面這些片區商品房價格在不斷攀升，政府賣地衝動較強，管制也更嚴厲，目前在售、在建的小產權房主要集中于偏遠地帶，如沙井、觀瀾、公明、光明等片區。

監管執行難

據記者瞭解，目前深圳查違辦也在部署如何查處違建的工作，但尚未展開市場搜查。

上述曾在深圳市查違辦工作的政府人士向記者坦言，查處違法建築有現實難處，一個街道辦執法隊伍就二十多個人，白天查完晚上搶建，執法人員也不可能天天守在現場盯著。

事實上，深圳從2009年開始，已經在加大查處小產權房這類違法建築的力度，但收效甚微，除沙井個別片區因在除惡打黑運動中，通過動用全市力量查封多個小產權房樓盤外，大部分偏遠地段的違法建築仍此起彼伏。

一位長期投資小產權房的人士透露，政府強拆的往往是當地農民獨門獨戶的違建樓，對成規模的小產權房樓盤，除非動用上級龐大的執法團隊，否則很難拆除。

受訪的多方人士認為，兩部委的嚴打可以在短期內平息市場買賣風波，卻無法讓違建徹底退出歷史舞臺，政府的表態，或許僅僅是一種姿態。

時至今日，小產權房已成為政府無法根治的頑疾，連深圳市規劃國土委內部人士也對記者坦言，市場永遠阻擋不了逐利的衝動，只要有利可圖，就會有人想辦法建，只要價格便宜，就會有人買，而執法部門由於人員有限，也很難監管到位。

“民間會算帳，買了住或者租，即使5年10年不轉正，成本也慢慢收回來了，投入成本不高，收益也不錯。”該規土委人士說，這也是為何民間對於政府的管制置之不理的原因，購房者越多，政府查處起來越麻煩。

也正是基於小產權房難查處的現實，購買小產權房自住的人前仆後繼，民間對於小產權房轉正仍心存幻想。

蒲女士的親戚朋友去年曾在光明某小產權樓盤購買近30套每套49平米的公寓，一套20萬元左右，一年多時間，該盤價格每平米已上漲了2000多元。蒲女士認為，投資都有風險，同一個地段，小產權房與商品房價差能達到4倍，即便前者品質較差，但也有升值空間。

因此雖然目前該盤已暫停工，但蒲女士並不擔心投資的錢會打水漂。“餓死膽小的，撐死膽大的，那麼多人買了，開發商能不想辦法建成嗎？”

“可以肯定，停工只是短暫的，我們樓盤已經賣出了一大半。”小文說，整個社區都是一體規劃，剩下的若不建完，其他業主也沒辦法入住。

党國英認為，小產權房查處多年卻無法根除，關鍵在於解決土地制度的問題，讓集體土地和國有土地享有同等入市流通權，比如農地林地等這類涉及公共利益的，政府可以管，而在法定保護區以外的應該交給市場。

“老說小產權房違法，是因為城市房價如此高，中低收入者生活在水深火熱中，小產權房能解決他們的住房問題，何樂而不為？”党國英對記者稱，體制問題不解決，小產權房的監管查處就難見效。

智慧城市這塊大蛋糕一直都是政府在做主導，而隨著三中全會對市場機制決定性作用的確立，在上市公司看來，這一情況在將來或迎來變化。

11月26日，首屆中國智慧城市建設創新交流大會在杭州召開。近年來，建設智慧城市已經是一個熱門話題，至今為止，已經有超過200個城市提出和開展智慧城市建設，而與之相關的討論也可謂是絡繹不絕。

從二級市場來看，智慧城市概念也一直是熱點板塊之一，相關公司的股價一直高高在上。

智慧城市發展成熱潮 目前正在向二三線城市推進

“智慧城市建設是防治城市病的有效手段，如城市交通、醫療資源分享以及霧霾污染源，通過物聯網、雲計算等新一代資訊技術綜合集成的應用，為市民、企業、政府構建‘和諧、安全、高效、幸福、可持續發展’的現代化創新型城市生態系統。”中國工程院院士李伯虎表示。

他認為，智慧城市尚沒有統一的定義，是以創新為驅動，以人為本，以新一代的物聯網、互聯網、雲計算、通信、自動控制、智慧科學、大資料等先進的資訊技術，系統工程技術與城市的經營、管理、運行技術的深度融合為手段，對城市基礎支撐、資源環境、社會民生、產業經濟以及市政管理領域活動中的人、物、環境，進行智慧化地感知、互聯、協同運行和處理。同時，智慧城市的建設不能忽略其頂層設計。

目前，智慧城市建設正由一線城市向二三線城市推進。在各部委的政策推動下，北京、上海、深圳等城市率先跟進，推出相應的智慧城市規劃。而2013年以來，遼源、郫縣（成都下轄縣）等二三線城市亦開始推出智慧城市建設規劃，智慧城市建設遍地開花。

國家資訊中心智慧城市特邀研究員任錦華則認為，智慧城市不要過於依賴頂層設計，以具體狀況為本，在發展過程中形成專業的獨立中立的協力廠商，智慧城市在中國大有作為。

“智慧城市將是未來發展趨勢，呈星火燎原之勢，不僅反映的是純粹技術的創新，更是體制方面的改變，推動政府政務能力與城市管理創新水準的提升，各地建設要兼顧共性與個性，因地制宜，不盲目攀比，將概念落到實處。”《智慧城市》主編蔡小鋼表示。

據市場研究機構IDC預測，接下來幾年致力於智慧城市建設的投資量會迅猛增長，到2017年，智慧城市的IT市場規模將達到1301.1億元，並且2013年由政府發起的“智慧城市”方面的投資就佔據了50%。小到可以隨時為手機充電的背包式太陽能充電器，大到政府的優化智慧管理，“智慧城市”展現了一個充滿各種可能性的未來。

上市公司看好改革帶來市場機遇

近日，各行各業都在深度解讀十八屆三中全會的內容，智慧城市領域內的公司也不例外。

“我們把城市比作是一個人，是一個有機的整體，資訊化像是人的神經，基礎設施是人的血管，智慧城市無非就是資訊和共用，資料互聯之後成為資訊，資訊共用之後可以找出規律。”銀江股份COO裘加林表示。

他表示，現在提到了市場在資源配置中起決定性作用，這就打破了所有公建專案是由政府來主導建設、設計規劃、運營維護的情況，企業原來作為解決方案提供者或者內容的提供商，但是未來可能會成為運營商，角色會發生變化。

此外，國務院辦公廳所公佈的 《國務院辦公廳關於政府向社會力量購買服務的指導意見》也將為智慧城市建設帶來新的市場機遇。

他將政府和企業之間合作的商業模式劃分為自己建房、按揭買房以及買租結合三個階段。

“前面十五年，政府在城市建設方面，從規劃、建造、監督等方面都是自己來做，近幾年流行的是‘按揭買房模式’，比如BT模式就是這樣的一種，企業有了一定的主導權，在裡面可以做方案的規劃和運作，政府往後退了一步，更加關注效率，這樣規模化的企業將會獲勝。現在，又將出現新的模式，這個模式就叫做‘買租結合’，在這個階段政府轉變成為消費者，主要關注的是需求。”他說。

近日，銀江股份與章丘市政府簽訂“智慧章丘”專案合作框架協定，協定內容包括：章丘政府計畫投入2.6億元用於章丘市“智慧城市”的建設，實施內容包含雲資料中心；智慧醫療、智慧交通、智慧城管、智慧能源、智慧教育等。

事實上，從目前來看，智慧城市領域也日漸走向規範化。


日前，由全國智慧建築及居住區數字標準委員會負責編寫的《中國智慧城市標準體系研究》正式發佈，該研究對“智慧城市”的定義、體系、功能特徵、建設關鍵部署等進行了詳細闡述，為我國智慧城市建設提供了依據。

從二級市場來看，和智慧城市相關的股票數量眾多，而今年以來與智慧城市相關的股票已經出現了較大幅度的上漲。

湘財證券近日發佈研報稱看好智慧城市中智慧交通、智慧醫療、智慧安防(平安城市)、智慧能源等子領域的發展,建議關注銀江股份、萬達資訊（300168.SZ）、衛寧軟體（300253.SZ）和大華股份（002236.SZ）。

29日有媒體報導，上海單價地王再度刷新。黃浦區淮海中路街道45街坊17/2宗商辦地塊以樓板價42821元每平方米成交，該樓板價再次刷新今年上海土地成交最高紀錄。地塊總成交價11.04億元，溢價率47.6%。

近日，坊間“寄予厚望”的“小產權房”轉正一事，被相關部門的權威聲音“一錘定音”：11月22日，國土資源部辦公廳、住房和城鄉建設部辦公廳聯合發出緊急通知，要求全面、正確領會三中全會精神，堅決遏制在建、在售“小產權房”行為。

危害大——破壞房地產市場秩序，購房人權益得不到保護

“小產權房”的命運走向，一直是市場關注的熱點話題。其實，“小產權房”並不是一個嚴格的法律概念，它只是社會上的一種俗稱，通常是指那些違法佔用農村集體土地建設，並向農村集體經濟組織以外的成員銷售或變相銷售的住宅專案。由於未獲得土地、規劃、建設、銷售等行政許可，不能辦理房地產權登記，屬於沒有產權、不受法律保護的住用房屋。

近年來，國務院有關部門多次重申不得違法開發“小產權房”、不得購買“小產權房”。2012年8月，國土資源部、住建部曾專門下發通知，明確提出“小產權房”等違法用地不得予以確權登記、堅決查處在建、在售行為等要求。儘管官方立場鮮明，但從全國面上情況看，“小產權房”在建在售勢頭依然不減，而且還出現了以公租房、保障房、農業結構調整、舊村改造、新農村建設、旅遊產業、文化園區、種植園（棚）承包、養老休閒等為名建設的變相“小產權房”。

“小產權房”緣何屢禁不止？專家指出，“小產權房”的“繁榮”，與城市房價迅速躥升密不可分。由於不用負擔土地出讓金和各種稅費，相較商品房而言，“小產權房”的價格優勢十分明顯。特別是在房價高企的一、二線城市，“小產權房”有著龐大的購買群體。另一方面，“小產權房”開發利潤空間巨大，在現行城鄉二元土地制度下，集體經濟組織也樂於將自有土地與投資人的資本結合，加之違法成本低、處罰威懾力小，導致“小產權房”建設愈演愈烈。

“ 小產權房 問題危害很大，對此要有清醒、充分的認識。”住房和城鄉建設部副部長齊驥說，亂占濫用土地建設和銷售“小產權房”行為，違反城鄉規劃法，破壞房地產市場秩序；由於不能依法辦理產權登記，購房人的權益得不到保護，成為影響社會穩定的隱患；此外，因設計、施工等脫離監管，品質安全沒有保障，損害群眾的利益。

出重拳——處理事和處理人齊頭並進，讓違法者付出代價

十八屆三中全會《決定》提出要建立城鄉統一的建設用地市場，明確規定“在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價”。很多人把這一政策表述，視作“小產權房”的救命稻草。

對此，國土資源部副部長徐德明指出，農村集體經營性建設用地入市必須以嚴格用途管制、符合用地規劃為前提。農用地特別是耕地轉為建設用地，必須經過嚴格的法定審批手續，任何單位和個人使用土地，必須嚴格按照土地利用總體規劃確定的用途使用。


“這是大前提，是前置條件，是硬杠杠，絕不能違背，更不可逾越。”徐德明說，違法建設、銷售“小產權房”，恰恰違反了土地利用總體規劃和城鄉建設規劃，不符合土地用途管制制度，衝擊了耕地保護紅線，擾亂了土地市場和房地產市場秩序，危害性極大，建設、銷售和購買“小產權房”均不受法律保護。

為確保令行禁止，堅決叫停在建、在售違法違規行為，與以往不同，國土資源部、住建部亮出了“殺手鐧”，明確這次整治“小產權房”要處理事和處理人齊頭並進：一方面各地要選擇1—2起頂風違法繼續實施建設和銷售、情節惡劣的案件，依法從嚴從重處理，向社會公開曝光，以起到警示震懾的作用。同時，對違規為“小產權房”專案辦理建設規劃許可、發放施工許可證、發放銷售許可證、辦理土地登記和房屋所有權登記手續的，要追究相關人員的責任，對監管不力、失職瀆職的，要嚴厲從重問責。

12月1日，大名城公開推介蘭州大名城專案，該專案占地20平方公里，是集土地梯度開發、城市綜合運營、公共配套建設、產業生產基地等為一體的綜合性城市開發項目。蘭州大名城項目已經完成159棟樓位的地基開挖和基礎施工，展示中心也已經封頂，明年2月底投入使用。

大名城專案位於蘭州東部榆中縣定遠鎮，是蘭州東部科技新城整體規劃中的一個子項，規劃包括星級酒店、國際會議中心、CBD辦公區、高新技術工業園以及購物中心等等，是整個東部科技新城最大的一個子項。

大名城董事長俞培俤表示，大名城在為蘭州人民打造優越生活環境的同時，更是以城市運營者的身份，去構建一種生活方式。


蘭州高新區党工委書記李彥龍表示，2012年8月，蘭州市成功與福建名城企業集團簽約，聯手合作共同打造蘭州東部科技新城。蘭州高新區以“蘭州東部科技新城”專案建設為重點，著力打造集高新技術產業、科研辦公、總部基地、商業金融、文化娛樂、居住休閒為一體的現代科技新城。總投資87億元、總建築面積200萬平方米的首批項目一次性全面開工建設，其一次性投資之多、一次性開工面積之大，在蘭州城市建設史上前所未有。

李彥龍指出，蘭州東部科技新城位於榆中定連盆地，處在蘭州城鄉“過渡帶”，面向東部廣闊的農村腹地，開發建設的歷史時機和基礎條件比較成熟。依託高新區建設蘭州東部科技新城，對於拓展城市發展空間，承載城市功能外溢，接受城市經濟輻射帶動，吸納人口產業擴散集聚，促進高新區轉型發展和二次創業，培育蘭州新的經濟增長極都具有十分重要的戰略意義。

　　地方調控政策難敵房價18個月慣性上漲

　　如果供應沒有實質性增加的舉措，2014年供需結構依然難以緩解

　　16個城市陸續出臺的房地產調控政策，難以扭轉房價慣性上漲的局面。

　　中國指數研究院[微博]昨日公佈的百城房價指數顯示，11月份，全國100個城市(新建)住宅平均價格為10758元/平方米，環比上漲0.68%，自2012年6月以來連續第18個月環比上漲。由於房價基數較高，房價環比漲幅回落0.56個百分點。

　　雖然房價持續上漲的局面並未得到根本控制，但在一、二線城市密集出臺地方版調控政策的威懾作用下，房價環比漲幅得到明顯控制。11月份，住宅價格環比上漲城市個數為69個，較上月減少6個。漲幅居前十位的城市漲幅在1.8%-3.6%之間。住宅價格環比10月份下跌城市個數為31個，較上月增加7個。

　　根據百城價格指數對北京等十大城市的全樣本調查資料顯示，11月份，十大城市住宅均價為18748元/平方米，環比上漲1.16%，比上月縮小0.79個百分點。具體來看，上海上漲1.83%，漲幅最大，南京、廣州、杭州、天津漲幅在1.5%-1.8%之間，比上月有所擴大，深圳上漲1.20%，武漢、重慶(主城區)、成都和北京漲幅在1%以內，其中北京上漲0.18%，漲幅比上月大幅縮小2.38個百分點，表明“京七條”對市場預期和房價的影響繼續釋放。

　　主要城市住宅成交量已經伴隨調控政策的落地應聲下落。中原地產統計資料顯示，截至11月26日，11月全國主要的54城市合計新建住宅簽約套數為22萬套，環比10月份同期下調了0.3%。同比則出現了10.7%的調整。其中下調最多的是二線城市同比下調幅度達到了20%，一線城市下調幅度也達到了18.6%。

　　中原地產市場研究部總監張大偉認為，多個城市在十八屆三中全會後繼續出臺調控政策的示範意義非常大，三中全會的決定中房地產(7.20, 0.05, 0.70%)內容不多，但房產稅、增加供應等應對當下樓市問題的很多措施都有涉及，整體看，樓市的長效機制正在形成，對之前影響房價上漲的很多基礎都在動搖，隨著政策的落地執行，樓市有望回歸平穩。

　　不過，這並不意味著2014年樓市有望迅速回穩，“如果供應沒有實質性增加的舉措，2014年供需結構依然難以緩解。”張大偉告訴記者。

假設普通商品房起始售價為1萬/平，自住型商品房的售價僅7000元/平。5年後兩種住房的售價都為12000元/平，普通商品房每平方米可獲利2000元。如果不是唯一住房，還需要繳納20%的差額個稅，每平方米獲利1600元。而自住型商品房，扣除30%上繳財政的收益，每平方米可收益3500元。
11月30日，北京首個搖號銷售的自住房項目開始登記，但 ​​在申請的首日，由於登錄網站人數過多，該網站一度直接陷入“癱瘓”。

在接受《每日經濟新聞》記者採訪時，有業內人士認為，北京市場真實的情況，是部分房企不情願推出更多的自住型商品住房。但購房者因為得到了更多實惠，所以追捧這種產品。“未來這種供求之間的失衡需要政府進一步協調。”

自住房未來收益更可觀

11月30日是申請首日。恆大御景灣開始搖號登記，最高峰時，同時在線申請人數超過10萬。由於同時申請人數過多，服務器一度響應緩慢。開發商和住建委都提醒市民，公示登記期為15天，網上報名不分先後，搖號機會均等。但由於同時登錄人數過多，頁面長時間處於“崩潰”狀態。

即使在12月1日上午，記者也是在刷新了將近10次之後，才登錄註冊頁面。下午，恆大集團北京公司官網上掛出公告稱，將進行數據庫維護和服務器升級。

陽光100置業集團常務副總裁范小衝告訴《每日經濟新聞》記者，申請“爆棚”的原因有三點：一是自住房的價格比普通商品房低了30%；二是申請門檻並不高；三是自住房收益更高。

范小衝給記者算了一筆賬，以一套同區位的商品住宅和自住型商品房為例，普通商品房的起始售價為1萬元/平方米，那麼自住型商品房的售價僅為7000元/平方米。假設5年後兩種住房的售價都為12000元/平方米，那麼普通商品房在5年後上市交易的話，每平方米可獲利2000元。如果不是唯一一套住房，還需要繳納20%的差額個稅，每平方米能獲利1600元。而自住型商品房5年後可上市，扣除30%上繳財政的收益，每平方米可收益3500元。

房企依然得打好“算盤”

雖然自住型商品房受到購房者的青睞，但開發商對這方面顯然有更精細的算盤。

11月28日，北京市國土局有兩塊土地參與競拍。記者從拍地現場獲悉，參加昌平區沙河鎮地塊的房企有綠地、祁玉和靈水地產，但是在正式競拍之前，這三家房企都放棄了拍賣。最終，昌平區沙河鎮地塊在房企沒有競建自住型商品房面積的情況下成交了。

此外，自住商品房地塊也遭遇了首次退地。11月26日，北京市土地整理儲備中心發佈公告，稱由於旭輝集團對北京市平谷區大興莊鎮北京自住商品房地塊的《掛牌文件》存在重大誤解，經雙方協商一致，決定取消競得資格，並退還競買保證金。

根據出讓公告，2.5萬平方米的限價房的回購價為6000元/平方米，11萬平方米的自住房最高限價為11000元/平方米，1.5238萬平方米的回購房，限價為3500元/平方米。“對比7.2億元的拿地成本，限價房、商品用房、自住型商品房總貨值超過13億元。”拿地後，旭輝地產的相關人士曾告訴記者。

“但其實按照這個價錢，怎麼算都是賠。”一位不願具名的房地產分析人士給記者算了一筆賬，如果不算其他任何支出，建安成本與拿地成本加起來已經接近14億元。

相比之下，御景灣則讓恆大“有利可圖”。9月4日，恆大以40.4億元的總價配建51500平方米公租房，奪得該項目所在的豆各莊鄉地塊。

根據出讓公告，上述地塊除“公共租賃住房”外，剩餘居住用途建築規模建設的商品住房銷售限價為22000元/平方米，套型建築面積全部為90平方米以內，單套商品住房總價控制在200萬元以內。

有業內人士表示，以樓面地價1.6萬元/平方米、限房價2.2萬元/平方米，再加上建安、配套、稅費等成本計算，銷售價格遠低於市場房價，恆大地產的開發利潤並不高。


但有接近恆大集團的人士向記者透露，豆各莊地塊除了公租房和限價房部分，還包括2500個車位、1.6萬平方米的商業用地和3.8萬平方米的不限價公寓，利潤方面還是有保障的。

首都經濟貿易大學土地資源與房地產管理系主任趙秀池認為，對於自住型商品房，開發商利潤空間有限。政府需要在拿地、融資、稅費等方面給予開發商一定的政策傾斜，以保證其盈利空間。

范小衝認為，自住型商品房定性是商品房，實際上承擔了保障房的作用。自住型商品房政策出台的前提，是當下房價高速上漲，“夾心層”呼聲不斷。但這個方法是否可持續，是否還要做修補，還有待觀察。

一手旺，二手卻持續淡靜，鰂魚涌太古城特色戶更出現跌價情況。該屋苑翠榕閣一個複式單位剛以2200萬元易手，實用呎價21675元（建呎16820元），較今年2月同類單位造價下跌近12%。

中原地產表示，過去兩天十大屋苑成交連續3周僅錄得9宗，當中4個屋苑更捧蛋；期內買賣集中於細價屋苑天水圍嘉湖山莊，兩日共有3宗成交。美聯物業統計的10個主要屋苑數據則顯示，兩天共有7宗成交，絕大部分來自新界區屋苑。

二手成交少，特色單位造價也有所下調。中原地產副區域營業經理張光耀表示，太古城翠榕閣頂層海景複式單位，實用面積1015方呎（建呎1308方呎），連765方呎天台，單位在上月底放盤叫價2500萬元，經買家數次議價後，累減至2200萬元售出，實用呎價21675元（建呎16820元）。原業主1982年以135.5萬元購入，今次易手賬面獲利2064.5萬元，升值逾15倍。

資料顯示，本年2月太古城金楓閣一個同類型海景複式單位，造價高達2488萬元，意味9個月內此類複式戶市價已回落近12%。至於太古城過去兩天僅錄得1宗買賣。祥益地產助理營業經理黃慶德表示，新屯門中心4座高層G室，實用455方呎（建呎547），放盤一周內三度減價共8%，最終以285萬元易手，實用呎價6264元（建呎5210元）。

市場消息透露，上水御林皇府森麻實徑雙號屋，實用面積5529方呎（建呎7643），剛以約1.3億元易手，實用呎價23512元（建呎17009元）；原業主在2007年以5780萬元購入，賬面獲利7220萬元，升值逾1.2倍。原業主為業佳投資，是海外註冊公司。

政府持續推出土地招標，成功吸引一些「新玩家」競投，加上地價跌勢似有所喘定，測量師對正在招標的用地造價轉趨樂觀。兩幅屯門小型用地將在本周五（6日）截標，業界人士調高兩幅用地的估值，部分升幅逾兩成。

規模細合中小發展商

屯門和青山公路一帶近年有多幅土地推出，本周截標的兩幅用地，可望成為本財政年度內批出的第6和第7幅用地。資料顯示，年內批出的區內用地，每方呎樓面地價介乎3241至4668元。兩幅用地分別為屯門青山公路大欖段和小欖冠峰街用地，同屬發展規模較小的項目，總可建樓面合共只約3.7萬方呎。

其中屯門公路大欖段用地較具規模，項目佔地約2.2萬方呎，區內包括紀律部隊宿舍和水警西分區總部等，地積比率約1.3倍，雖然沒有限量要求，但設有樓層限制，最多可建6層。區內以宿舍和政府設施為主，較近的私人屋苑的帝濤灣，近期實用呎價約6660元。業界參考區內的物業造價和市場情況等，普遍估計用地的每方呎樓面地價介乎3500至4300元，估值約1億至1.2億元。

有別於早前業界紛紛下調其他地皮估值的情況，部分測量師近日更調高兩幅用地的估值。

高緯環球大中華區評值及專業顧問部董事及主管張翹楚指出，近期投資額較小的住宅用地，均受到中小型發展商的積極競投，某程度上有「僧多粥少」的情況，是次截標的兩幅用地投資額不大，相信也將吸引中小型發展商的入標，造價相對可望較高。他估計，用地每方呎樓面地價約4300元，估值約1.23億元，較其原估計高約兩成。

理想城市集團企業估值部主管張聖典對用地的估值相對審慎，認為中標者須負責提交環評報告和確保附近的考古發掘遺址不受影響等，可能對發展帶來限制，估計用地每方呎樓面地價約3800元，估值約1.1億元。

冠峰街地料建洋房群

同期截標的另一幅用地位於小欖冠峰街，屬於低密度住宅用地，預料主要作洋房發展，項目地積比率只有0.4倍，可建樓面約8439方呎。張翹楚調高用地估值約12%，每方呎樓面地價料約4500元。

不過，利嘉閣地產研究部主管周滿傑指出，地皮南面的海景被屯門公路及四周的樹木遮擋，質素不及早前批出的嘉和里山路及小秀第55區用地，估計用地每方呎樓面地價只約3000元，造價料約2532萬元，屬市場估值下限。

政府大力發展九龍東，區內甲級商廈租金平穩向升，世邦魏理仕指出，由於市場上欠缺大規模樓面供應，預料短期內市場仍以續租為主導，明年平均租金升幅將在5%內徘徊。

世邦魏理仕數據顯示，截至10月底，整體甲廈淨租金平均每方呎41.75元，其中九龍東呎租受累短期供應增加而輕微下跌0.56%，平均淨呎租金報34.28元，按年仍有6.58%升幅。期內，九龍東甲廈平均出租率約96%，同比下跌2.21個百分點。

世邦魏理仕九龍辦公樓服務部執行董事沈燦城【圖】表示，區內未來有兩個大型項目竣工，包括鴻圖道73至75號的Koho項目，以及偉業街的Pioneer Place，兩項目同樣由工業轉作寫字樓用途，前者預計明年底落成。由於市場上欠缺大型樓面單位，租戶亦不願增加租金成本，該行預期，市場將繼續以續租為主，預期明年九龍東甲廈平均租金升幅將在5%以內。

後市方面，根據該行數據顯示，至2020年底，甲廈樓面新供應每年平均約150萬方呎，較本港長遠而言每年需要200萬方呎的標準，供應明顯不足。此外，新供應中只有60%用於租賃，卻欠缺大樓面項目由單一發展商發展及持有；因此，該行估計，直至2017年，新商廈供應仍不足。

沈燦城指出，直至2020年，九龍東將有約50%新供應的甲廈樓面，雖然或會對市場有輕微影響，但新供應可望吸引更多跨國企業進駐，進一步鞏固九龍東作為核心寫字樓區的地位。

「勇闖ICC-100-新地公益金慈善跑2013」昨天在環球貿易廣場（ICC）舉行，吸引各地精英跑手來港競逐。

新鴻基地產（00016）主席兼董事總經理郭炳江、郭炳聯亦首次落場，參加跑樓梯體驗，身體力行為慈善出力；賽事共為公益金籌得超過600萬元。

今年「勇闖ICC-100」參加人數比去年增加超過3倍，達1,019人。除了本地跑手之外，還有23位世界級精英運動員來港競逐世界冠軍殊榮，香港截肢者體育會隊伍及視障年輕女跑手蔡樂詩亦參與其中。

跑樓梯不一定需要專業訓練，今屆比賽新增「滿FUN體驗」項目，逾200名參加者就輕鬆體驗在樓梯運動的樂趣，其中包括郭炳江、郭炳聯及多名新地管理層。

身兼活動籌委會主席的郭炳聯說，自己平日喜歡行山、做瑜伽，現在更行多了樓梯，今次參加之前更抽空練習。兄弟二人都在30分鐘之內完成全程，走上2,120級樓梯，到達ICC的100樓。

澳選手12分04秒摘冠

今屆賽事同時也是2013垂直馬拉松世界巡迴賽的終點站，男子組冠軍是來自澳洲的選手Mark Bourne，他以12分04秒率先到達終點，而女子組則由同樣來自澳洲的Suzanne Walsham以14分32秒奪冠。

「隊際接力賽」共有43支隊伍參賽，最終由九巴（B）隊奪得冠軍，而亞軍及季軍隊伍分別是九巴（A）隊及安樂機電設備工程有限公司隊。

由威利國際（00273）或相關人士持有的上水御林皇府洋房，剛以1.3億元高價賣出，實用呎價達2.35萬元創該屋苑紀錄，物業6年間升值近1.25倍。

上述洋房為御林皇府森麻實徑雙號屋，實用面積5,529平方呎（建築面積7,643平方呎），附有逾1.27萬平方呎大花園，代理消息指，物業新近以約1.3億元易主，實用呎價23,512元（建築呎價17,009元），破屋苑歷來呎價紀錄。

由於業主威利國際過去幾年曾發出公告，表示有意以股權轉讓形式將物業出售，市場不排除是次交易屬「賣殼」成交。該公司於07年透過海外註冊公司名義，斥資,5780萬元購入洋房，是次沽貨物業身價較07年增長7,220萬元。

帝峰?皇殿高層 呎租42

美聯首席高級營業經理關穎賢表示，大角咀帝峰．皇殿7座高層A室，實用面積1,015平方呎（建築面積1,326平方呎），落實以月租4.32萬元出租，實用呎租約42.6元（建築呎租約32.6元）。業主於2010年以1,622萬元一手購入，現租金回報率近3.2厘。

銀座式商廈受捧，科達地產主席湯君明表示，決定自行發展旗下彌敦道道亨銀行大廈，將入則重建成銀座式商廈及賓館，料每月租金收入可達380萬元。

湯君明自行發展

湯君明表示，持有的彌敦道742至744號道亨銀行大廈，早前曾於市場放售，並曾獲10億元洽購，現他將自行發展物業。

他指出，已入則申請重建成24層高的物業，每層面積約2,000平方呎，一半樓層作銀座式商廈，另一半作酒店或賓館之用。

月租料達380萬

據估計，樓上舖用途的樓層，呎租料可達50餘元，意向租給餐廳等，至於另一半樓面，則作賓館或酒店，主攻自由行旅客，料提供60間房，每間房面積約200平方呎，料賓館部分將租給營運商。預計全幢物業租出後，每月租金收入可高達380萬元，物業市值料約15億元。

內地商業REITs再赴港上市 分紅收益率4.94%低於同業

近期，春泉產業信託（01426.HK）自11月25日起開始招股，由瑞士信貸擔任獨家全球協調人及獨家代理，預計將在12月5日上市掛牌。這是今年第二隻內地的房地產信託基金（REITs）赴港上市，此前，持有酒店資產的開元產業信託（1275.HK）於7月份赴香港掛牌上市。

春泉產業信託持有的物業包括北京華貿中心寫字樓1座、2座的所有辦公樓層，以及位於兩幢寫字樓地庫的約600個停車位。但其給出的2013年分紅年化收益率預測僅在4.94%-5.23%，與市場上同類產品相比，表現並不算優秀。

“國內的地產價格很高，導致物業的租金回報率太低，所以很難給投資者較好的分紅回報率。”上海一位地產基金人士表示。

最高可套現13.76億港元

春泉產業信託所持有的項目屬於北京CBD的超甲級辦公物業，面積在12萬平方米，停車位面積為2.51萬平米。據戴德梁行測算，在今年一季度，北京超甲級寫字樓的租金水準比普通甲級寫字樓平均高出36.2%。

截至2013年6月末，這部分物業共有125名租戶，其中德意志銀行、德國軟體公司SAP AG和美國出版商康泰納仕為大客戶，合計租下的辦公面積為16%。從租戶客源來看，屬於分散且較為優質。從2010年至2013年上半年，這部分物業的平均出租率從90%上升至96%。

銷售檔顯示，春泉產業信託擬發行4.395億股，每股的發行價格區間在3.81-4.03港元，涉及資金規模近18億港元。不過在4.395億股中，22.3%為新發股份，剩餘77.7%屬於老股東的存量股份。

老股東在發行後或可套現13.01億港元至13.76億港元。發行9800萬新股後，將給春泉產業信託帶來募集資金3.73億港元或3.95億港元，將用於償還專案部分定期貸款。

截止到今年6月末，其長期借款餘額為5億美元，這些美元的長期借款將在2016年1月到期，成本為浮動利率，即在倫敦銀行同業拆借利率的基礎上加3.5厘計算。僅在上半年的利息支出就高達1415萬美元，資本負債比率為37.5%。

信託的架構是，首先春泉產業信託100%持股RCA01公司，再通過該公司持有上述專案的所有權。作為管理人的春泉資產管理公司專門為該地產信託基金提供管理服務，負責監管該專案的物業管理公司。

春泉資產管理公司是私募股權投資公司AD Capital的全資子公司，而AD Capital的主要股東則是一家日本政府全資擁有的政策投資銀行和日本一家另類資產管理公司。此外，AD Capital還持有上述專案物業管理公司的40%股權。

信託的受託人是德意志（香港）信託公司，通過信託的方式，持有春泉產業信託的資產。在發行完成後，如果未行使超額配售權，則公眾持有人將持有該信託單位的40%，RCA Fund原先持有春泉產業信託100%的股權，則將被稀釋至60%。

從財務資料上看，春泉產業信託的收入由租金收入和停車場收入組成，租金收入占絕大部分。2012年收入為5290萬美元，同比增長18.4%，盈利增長5.9%至1.94億美元，但是如果扣除投資物業公允值變動，其核心盈利僅為430萬美元，同比下降高達83%。原因是受2012年高達2757.5萬美元的融資成本影響。

在2013年上半年，其營業收入為3051萬美元，同比增加22.9%，盈利則下降53.4%至5227萬美元。但扣除投資物業公允值變動後的核心盈利，則從2012年上半年的虧損轉為635萬美元。

分紅回報低於同業

按照管理人的預測，截至2013年末，春泉產業信託的年度可供分配收入為210萬美元，如果按最低價格發行，則分派的年化收益率預計為5.23%，最高價發行對應的則是4.94%。

“2013年4.94%至5.23%的年化收益率，低於香港市場同類的房地產信託基金水準。”香港一家投行機構分析認為。不過，按照其全球協調人瑞信的預測，2014年的年化收益率將達6.9%-7.3%，2015年則可達到7.3%-7.7%。

收益率不斷增長的動力源自租金的上漲。管理人分析認為，今明兩年分別有28%、31%面積的租約到期，新租金預計將上漲44%。目前該項目現行市場的租金水準已經漲至人民幣410元/平方/月，而已出租的面積原先的平均租金水準為人民幣268元/平米/月。

最近重新續租的面積租金水準也保持在390元/平米/月，戴德梁行的預測更為樂觀，認為在今年一季度，北京CBD超甲級寫字樓的實際月租金已經達到453.9元/平米/月，並且在未來數年，此類物業的租金水準將持續上升。

不過，上海一位元信託公司高管向記者表示，國內核心商圈物業在折舊、扣稅後，靠租金收入回報的內生現金流，達不到海外市場REITs產品所要求的收益水準及穩定性表現。21世紀經濟報導記者按照2014年、2015年預測收益率上限粗略測算，倘若以最低價發行，在2014年的可供分配收入必須同比增長40%，2015年則需同比增5.5%。


上述投行機構也認為，即使達到瑞信的樂觀預測，也只是與同業水準相當，目前市場對內地房地產專案投資仍持謹慎的態度，所以春泉產業信託綜合估值並不比同業低。開元產業信託就是前車之鑒，其發行價格範圍定在3.5-4.2港元，最終以3.5港元發行。

不過，按最低發行價計算，開元產業信託的隱含年化分紅收益率為9.15%，遠高於春泉產業信託的表現。因為其在REITs當中設置基本租金，即在前5年，開元酒店管理每年必須支付最低基本租金2.16億元。開元旅業、中國銀行浙江分行對此分別進行擔保。

“依靠信用擔保、資產抵押等外部擔保事實上已經變成債權融資的模式，而不是真正意義上的REITs產品。”上述信託人士說。

新鴻基地產主席兼董事總經理郭炳聯，對香港的長遠發展感樂觀。

郭炳聯出席一慈善活動時表示，中國經濟增長快，人口又有13億之多，香港作為中國的國際金融中心，長遠發展是樂觀的。

對於發展商近日推新盤時，輔以銷售策略，以減輕「辣招」對買家的影響，郭炳聯指，發展商的經營態度都是薄利多銷。

根據我國相關法律法規，宅基地使用權專屬於農村集體經濟組織成員享有，不得出讓、轉讓，其他人員無權取得宅基地使用權。然而，在廣東東莞，一位香港籍商人不僅取得了當地一塊面積達88畝的宅基地使用權，還建起了49棟別墅，當地政府更是為別墅“開綠燈”發放房產證等手續，使其可在市場交易。

宅基地上建別墅非當地戶籍可買賣
1993年4月17日，沙洲村民與香港籍商人唐柏江簽訂合同，約定沙洲村將舊圍一塊宅基地轉給“展隆有限公司”使用，轉讓費用330萬元，使用期限為60年，至2053年4月15日止。舊圍位於石碣濱江西路旁，面臨東江，地段極佳。

接下來3年，唐柏江陸續在舊圍建起49棟別墅，起名叫“好望角”。當時，對於唐柏江建別墅出售的行為，有些村民有意見，但被支援者的聲音蓋過去了。“因為合同中畢竟沒有約定怎麼使用土地。”沙洲村村民盧俊成說。
讓村民們沒想到的是，隨後10餘年間，“好望角”的別墅被多次轉手買賣，已出現第三、第四手業主。“我們覺得奇怪，這裡的土地是我們村的，他們沒有房產證，怎麼會有那麼多人買？”沙洲村村民劉志奇說。

更為蹊蹺的是，有村民到當地房管部門查詢得知，這些別墅不僅有房產證，還有土地證。唐柏江別墅的《集體土地建設用地使用證》顯示，該宅基地1996年4月29日登記，由東莞市國土局蓋章。其房產證顯示也是在1996年辦好，建築面積為320.12平方米，共三層，房屋所有權性質為私有，並蓋有“東莞市人民政府房地產權證”。

根據我國法律，農村宅基地所建房屋產權可以轉讓，但受讓人必須是房屋所在地農村集體經濟組織成員。然而，記者以廣州居民身份向房屋仲介提出購買意向時，對方聲稱，沒有問題，到時別墅的房產證和土地證都可以更名。

為要回土地，當地村民要求東莞國土部門撤銷相關權證，但至今仍未得到答覆。

官方稱歷史遺留審批過度過濫

據村民反映，唐柏江在建設過程中逐步擴大使用面積，目前“好望角”實際佔地已超百畝。

“好望角”小區綠樹成蔭，環境頗佳。據介紹，涉事的49棟別墅小則佔地100多平方米，大則佔地超過1000平方米。少數別墅是上世紀90年代所建，大部分別墅已經推倒重建。

香港籍商人為何可以拿到石碣的宅基地？東莞市國土局副局長葉紹焜表示，出於上世紀90年代招商引資的需要，東莞市國土局將宅基地審批權下放。為調動村、鎮兩級經濟發展的積極性，鎮政府給予村一級充分的自主權，村可支配土地，發展集體經濟。在此背景下，港商唐柏江以“住房困難”為由取得了88畝宅基地的使用權。

葉紹焜說，根據1991年修訂的《廣東省土地管理實施辦法》第二十條、第二十一條相關規定，華僑、港澳同胞和台灣同胞有權向當地政府申請宅基地建住宅，並可給予增加20％的額度照顧。

然而記者調查發現，根據《廣東省土地管理實施辦法》規定的宅基地使用標準，唐柏江取得的88畝宅基地明顯超過“20％照顧”這一限度，涉嫌“超標”轉讓。

“不得不承認，宅基地審批權下放過程中，我們發現過審批過度過濫情況。”葉紹焜表示，這是當時歷史條件下產生的歷史遺留問題，不能用現在的法律制度去判定20多年前不規範的用地管理行為。
別墅成小產權歷史欠賬難算

北京盈科（廣州）律師事務所周玉忠表示，即使通過轉讓宅基地使用權最終辦理了產權證和土地證，但由於其集體土地性質並未發生根本改變，其“小產權房”的屬性依然未變。

然而，“小產權”三字對於居住在“好望角”的業主來說，似乎不是問題。一些住戶說：“我們房子有政府頒發的權屬證明，就是合法的，這裡的業主都差不多，我們也不怕。”

當地政府正面臨兩難抉擇：一面是如何應對沙洲村民希望政府部門撤銷這些別墅相關權證的強烈訴求，另一面是如何對待這49棟別墅的“合法”既成事實。

記者在採訪東莞市國土局方面時，未能得到明確答覆。該局以“歷史遺留問題”為說辭，並給出兩大理由：一是東莞在土地政策方面可以先行先試；二是當時經濟發展突破了宅基地原有的住房需求。

對此，廣東南日律師事務所律師甘貴庚認為，無論東莞的房產政策怎麼特殊，宅基地的使用權人應該是集體經濟組織成員，並且是滿足自己居住的需要。他說：“土地法早就有了相關規定，當時招商引資的一些政策無論如何也不能和國家法律相違背。”據新華社

利用投資信託，將資金投入不動產市場的現象越來越明顯。《日本經濟新聞》報導指出，期待日本地價上升的個人投資客或年金基金的資金，紛紛流入所謂的不動產投資信託（Real Estate Investment Trust，簡稱REIT），而購買力增強的REIT則搖身成為購買不動產的大宗買家。預估今年投入不動產的規模，將首次突破2兆日圓。

不動產投資信託（REIT）類似封閉式的共同基金，是一種標的物為不動產的投資工具。REIT的主要收入來自租金，一般投資人也可以較低的門檻進入不動產市場，分得市場交易或租金、增值等獲得的利益。

不動產市場看俏

投資人期待日本經濟正式擺脫通貨緊縮的陰霾後，不動產市場的市況將會跟著看俏，使REIT的人氣在年金、部分金融機關或個人之間發酵。根據不動產證券化協會統計，今年1~10月REIT取得不動產總額達1兆8475億日圓（約5376億台幣）。

三井不動產旗下的日本建築基金（Nippon Building Fund Inc.）以逾666億日圓，取得索尼持有的建築之類的大型交易案件，令市場矚目。若包含12月將成交的金額，預估今年總計規模上看2兆2000億日圓（約6393億台幣），為去年的2.8倍，且超越2006年創下的1.95兆日圓紀錄。

以往大型交易物件，大多是不動產公司或一般企業為主要買家，但近來REIT在交易市場上的「存在感」日益升高。專門收集上市企業等公開不動產買賣情報、日本瑞穗信託銀行旗下的「都市未來總合研究所」指出，今年上半年度（4~9月）不動產交易中，REIT購入規模就占了4成以上，成為最大金主。

日本都心人氣較旺的土地買賣競爭激烈之際，REIT的動作有影響地價形成的徵兆。日本酒店REIT顧問公司（Japan Hotel REIT Advisors Co）社長鈴井博之表示，「若是都市中心的優良物件，就算價格在海外基金間多少顯得較高，仍然會成交。」

全日本7成地價上漲

日本國土交通省公布統計至10月1日的最新「地價動向報告」顯示，包含全國主要商業用地和住宅用地，總計150個地區中，共有107個地區的地價較前3個月高，換句話說，全日本有7成以上地價上漲。除了三大都市圈（東京圈、名古屋圈、大阪圈）之外，其他縣的主要城市地價上漲趨勢也正持續擴大。

以土地用途來看，住宅用地約8成上漲，高於商業用地的約7成。東京圈（東京都、神奈川縣、千葉縣、埼玉縣）和大阪圈（大阪府、京都府、兵庫縣、奈良縣、滋賀縣、和歌山縣）約有7成地區的地價上漲，名古屋圈則維持14個地區全面漲價的局勢。