最快下季動土 房仲激賞：回頭是岸

受到購併台壽保（2833)策略影響，中信人壽位於台北市西門町總部用地，內部悄悄進行用途變更，已由「自用總部」改為「投資」，據了解，目前中信人壽已與飯店業者展開洽商興建契約階段，最快明年第1季看得見動土興建的消息，這是中信人壽成立以來，首件飯店興建案。

中信人壽去年以每坪1068萬元、總價36.7977億元價格標下北市中正區寶慶路、中華路交叉口土地，近遠東百貨，搶攻西區住旅商機，內部原本有意與大陸建設合建中信人壽新總部大樓，搭上「台北六本木」商機，預定2016年就要發動搬遷。
不過，中信人壽受到先後購併宏利人壽、母公司中信金同意台壽保等保險公司影響，員工人數激增近8000人，總部選址因此出現變數，內部評估，新總部至少要能容納1500人以上，才足以因應行政與專勤人員工作所需空間。
中信金（2891）總經理吳一揆日前股東臨時會上指出，將重新尋找保險子公司的總部，目前內部尚未確定落腳地點。
台壽保董事長朱炳昱則表示，中山北路台壽保新大樓成立後空間仍多，約可容納近2000人，足供整併後總部使用，未來會和中信金溝通列為保險總部。

保險總部用台壽保大樓
據了解，中信人壽在遠百旁投資土地總面積約344.55坪，為第4種商業區，是該公司成立來第1筆不動產投資，原地主為皇家季節酒店，未來成立商旅是否與皇家季節酒店合作，中信金、中信人壽至目前為止都不願向外證實，惟可靠消息指出，內部已變更不動產使用意圖，由原本「自用總部」定調為「投資」。
不動產界盛傳，中信人壽旅館興建案已到積極洽商階段，最快明年第1季就可向外說明整體興建計劃。若以金管會對壽險不動產投資報酬率要求2.875%計算，相關資產年收益應可破億元。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，由於西門町一帶緊鄰板南線，可快速通往信義區，旅館房價實在，是背包客首選戰區，中信人壽在西區不動產策略由辦公總部轉向商旅，頗有「回頭是岸」味道，更令市場激賞。
過去中信人壽表示將在西區興建總部大樓，市場多表達不解，如今轉為興建旅館，所需花用建築成本較辦公大樓要低，相關規劃也較符合市場期待。

台企銀擬遷站前西區
無獨有偶，看準西區站前能見度高，台企銀（2834）有意遷出現在的台北市鄰近北門塔城街總部，重返台北車站站前西區，規劃中的新總部擬與館前路漢聲電台合作，以重慶南路襄陽路一帶舊資產與城中市場周邊策動都更，粗估市場收益逾百億元。

當追求原生態、健康、低碳的生活方式已成為世界主流，住宅的奢華也在高、大的形式表現之外，開始重視起珍貴的自然資源，引領人們從居住方式開始創新、永續。

華固建設董事長鍾榮昌表示，自己常在與公部門會晤時，提出打造台灣更優質住宅的建議與想法，在實務上華固建設也力求展現對於綠建築的積極作為。這次在天母推出的「華固天鑄」一案，就獲得台灣綠建築評比之最高等級「鑽石級綠建築」候選證書，並延攬國際上獲獎無數的新加坡建築團隊─WOHA，為「華固天鑄」案整體規畫設計。

今年初WOHA受邀舉辦世界巡迴展─「呼吸中的建築」，其一系列作品也曾來到台中及台北進行展覽。WOHA建築師之一的黃文森受訪時提到：全世界很多都市都面臨到居住空間越來越小的困境，因此WOHA試圖打造讓居住在都會高層建築中的人，也能享有如平地般親近土地與開放天際的環境與空間。當全世界建築都面臨環保議題，建築師便有義務透過建築傳達感謝自然、尊重自然的意念。

WOHA多次獲頒國際間最重要建築獎項RIBA獎，他們重視環保、生態永續的理念，與華固亟欲在「天鑄」案上傳達的精神非常契合。黃文森認為天母是個有活力又成熟的城區，讓他感受相當強烈，「天鑄」基地大、未來建築量體也大，與台北美國學校一牆為鄰以及與陽明山的近距離，能夠創造新視野，並為住戶保留「深呼吸」的空間。該案最特別的是，7.2米高的前陽台，創造出室內彷彿戶外的感受，令不少人期待華固與WOHA的經典之作。

土地炒作轉向工業區土地。中央銀行發現，近來工業區土地漲幅超過住宅區與商業區，昨天祭出工業區土地抵押借款三大措施，包括借款人須提興建或開發計畫，並切結限期完成；若未依計畫動工或興建，銀行將逐步收回貸款並提高利率等。

央行副總裁楊金龍昨天邀集台銀、土銀、合庫等承做工業區土地貸款量最大的八家銀行到央行「喝咖啡」，促請各銀行應審慎辦理工業區土地抵押貸款業務，並籲請各銀行落實下列三大風險控管措施：

一、銀行應要求借款人檢附興建或開發計畫及相關財務資料，證明抵押土地確依借款人計畫使用。

二、銀行必須請借款人寫切結書，承諾抵押土地在一定期間內動工興建或開發；違反者，銀行應逐步收回貸款並提高貸款利率。

三、銀行在撥款後應切實辦理貸放後覆審工作，落實借款人承諾事項。

央行官員表示，央行希望藉此避免助長工業區土地炒作，增加廠商建廠成本，影響企業正常投資意願；且不希望看到有人購買工業用地「養地」，坐待土地上漲。

官員解釋，央行未將工業區土地抵押貸款納入「不動產授信針對性審慎措施」管制，是為避免影響有實質建廠需求廠商的資金調度。

但央行發現，今年一至十月工業區土地抵押貸款，撥款金額高達六百五十一億元，比去年全年大幅成長百分之五十。

官員指出，今年三月與去年九月比較，工業區土地價格上漲百分之四點一七；漲幅超過住宅區的百分之三點八七，及商業區的百分之三點五三。

與會銀行業者透露，這波工業區土地漲價，以新竹以北和台中地區如桃園、新竹、苗栗等漲幅最大；台中因有「精密工業區」，如工具機等台商返鄉用地買地需求較大，但其他地區可能有人居中炒作。

官員表示，未來央行將專案金檢銀行，若查獲銀行未依規定辦理，將對銀行提放款缺失，並要求銀行限期改進。

銀行業者說，若央行道德勸說未能有效抑制工業用地炒風，央行不排除在明年中以後，把工業區土地貸款納入不動產放款管制措施。

壽險業者今年在取得商用資產的著力不深，但台北辦公室價格漲勢仍然強勁。根據全球資產發布第4季商用不動產報告顯示，本季台北市商辦平均售價每坪82.4萬元，漲幅創二年新高。

而台北市辦公室空置率則下修至7.43%，為金融海嘯以來新低。

全球資產最新統計顯示，台北市辦公室從年初的每坪77.4萬元，現已上漲到82.4萬元，一年以來售價上漲約6%，漲勢驚人，平均租金約1,978元。投資報酬率則從年初的2.51%下探至2.37%，隨著取得成本提高而逐漸下滑，但仍優於台灣10年期公債利率1.6%。

全球資產總經理柯宏安指出，今年壽險業者至今僅購買約78億元的商辦及廠辦，但明年各研究機構認為景氣可望微幅成長，辦公自用需求平穩；投資需求則受到投報率下滑，買氣恐受到壓抑。

另外，台北市公司家數已連續20個月增加，年淨增加4,622家，外資公司家數成長9%，將帶動租賃需求穩定成長。

不過，由於明、後年新完工釋出的辦公大樓較多，整體空置率恐會反轉向上。

信義房屋企研室專案經理曾敬德指出，國內辦公市場面臨台北市內科等區域競爭，加上現階段企業的擴張需求有限，加上未來還有一些總部大樓或捷運商辦將釋出，短期內辦公室租金缺乏大幅上漲動能。

台北市辦公室租賃市場租金凍漲，但空置率則從年初的9.13%一路下降至7.43%，為金融海嘯以來新低，其中以A級以上辦公室表現較佳。

統計顯示， A+級辦公空置率從13.71%下降至10.71%；A級辦公室從6.72%下修至6.30%。從區域上看，台北市各商圈空置率都明顯降低，例如信義世貿、松江南京及復興南京商圈的空置率都有明顯收斂。

台北市政府捷運工程局2013年12月23日標售捷運文湖線木柵站捷運共構宅「信義18」，總共2戶4房型住宅，分別為49.2坪與50.1坪，標售底價自2,794萬元與2,809萬元，總共吸引5件標封投標，平均每戶有2.5封標單搶標，今日開標結果，兩戶全數順利標脫，標脫率100％，平均標脫單價為49.9萬元/坪，平均之得標價比底價約高出0.56％。

永慶房產集團研究發展中心黃舒衛經理表示，捷運工程局標售木柵站共構住宅，為最後2戶四房型住宅，歷經2012年10月第二次的未順利拖標之後，2013年12月23日三度標售，結果順利全數標脫。

從實價資訊來看該社區平均成交單價(部分未拆算車位)情況，2房平均單價最高，每坪約60.5萬、3房平均單價每坪53.2萬、4房平均單價每坪54萬。黃舒衛補充，以標脫價格來看平均單價僅49.9萬/坪，與前兩次平均標脫價格(54~54.2萬/每坪)低7.8％，分析主因為兩戶座向有部分會看到墓地因素，以及兩戶停車位皆為機械式，車位面積較小，對於購買四房型的買方來說，出價的心態相對變得保守，不過該社區目前市場上四房產品釋出量較少，位置離捷運站近在咫尺，公設完整，反而非常適合做養生住宅提供銀髮族居住。

財政部高雄國稅局表示，於查核不動產出售之奢侈稅時，查獲納稅義務人甲君於2011年10月20日購入1筆房屋及其坐落土地，甲君未婚，惟未於該址辦竣戶籍登記，嗣於2012年2月29日將房屋及其坐落土地簽約出售予乙君。甲君主張本次出售房地之交易行為實為虧損，實質上非為投資行為，理應毋需課徵奢侈稅。

按奢侈稅條例第5條第1款非屬本條規定之特種貨物：所有權人與其配偶及未成年直系親屬僅有一戶房屋及其坐落基地，辦竣戶籍登記且持有期間無供營業使用或出租者。另本條例第8條規定課稅稅基：納稅義務人銷售或產製特種貨物或特種勞務，其銷售價格指銷售時收取之全部代價，包括在價額外收取之一切費用。

依此，出售損失並非本條例排除課稅要件之一，甲君持有房地期間未屆2年，且未於該址辦竣戶籍登記，即屬奢侈稅課稅範圍，依規定應申報繳納奢侈稅。

國稅局特別提醒納稅義務人，買賣不動產時應特別注意不動產持有期間(從不動產完成登記之日起計算至銷售契約訂定之日止)，凡持有期間在2年內符合應課徵奢侈稅規定之房屋、土地，於銷售時應依奢侈稅條例規定申報，以免漏報被查獲而補稅及裁處罰鍰。

中油資產活化落實，今年招標的4個地上權案合計增添為期50年、逾9千萬元年收益（權利金加租金），推升明年資產收益倍增達億元。明年規畫續推板橋、中崙及關渡三大地上權，合計占地9,320坪，儲備長期穩健收益能量；其中，板橋前成品倉庫土地預計本月25日公告招標條件，明年3月開標。

中油規畫在民國101年~105年推動資產活化計畫，從北到南共計13個推案，以設定地上權50年方式，活化低度運用土地，粗估總市價達222億元之多。其中，北市龍江路、承德路，新竹大學路以及高雄轉投資台耀設廠土地均在去年完成50年地上權招標，合計標脫總金額達17.63億元。

中油表示，高雄台耀廠區土地占地4.6公頃（約一萬多坪），標金2.19億元，以50年地上權來看，每年約有2,738萬元權利金及931萬元租金收益入帳。其次為占地693坪北市龍江路土地每年1,720萬元權利金與909萬元租金貢獻。

此外，北市承德路378坪商業區土地每年約有830萬元權利金與364萬元租金收益；至於新竹1,942坪地上權土地每年則有536萬元權利金與314萬元租金貢獻。

加計中油先前已資產活化的北市重慶南路土地，目前已完成的5個地上權案件，將從明年起增添每年9,158萬元的資產收益，儲備未來50年的穩健收益來源。

各銀行近期正編列明年度預算，房貸的目標都僅是低度成長，普遍位於零成長至2％間，對於明年的房貸市場多採小心謹慎態度。

以國銀房貸龍頭土地銀行來看，截至今年11月底止，房貸餘額約6,580億元，較去年底約6,510億元，成長1.075％，主要是因土銀為公股銀行，配合主管機關不動產貸款風險控管措施，降低不動產放款比例，因此影響核心房貸業務成長動能。

至於明年的成長情形，土銀考量臺灣房屋市場多頭走勢已持續8年，房屋供給量大於需求量，以及受美國聯準會（Fed）量化寬鬆（QE）政策影響，市場預期利率應會逐步上揚，房屋市場銷售動能應受影響，所以，基於穩健經營原則，土銀預期，明年房貸餘額的成長幅度應不致超越今年（1.075％）。

三商銀部分，則都是以穩健為原則，大致上維持每月還款與新增金額大小相等，以維持總量為優先目標，並以小幅度成長為努力方向。

華南銀行至今年11月底的房貸餘額為3,970億元，較去年底成長0.7％，主要是政府政策，如央行的信用管控措施、奢侈稅、實價登錄，房價高購屋者觀望進場時機及經濟景氣未明顯復甦等因素，今年原房貸餘額預計成長幅度在1.5％以內，實際約0.7％。

華銀內部預估，明年房貸餘額預計成長幅度在1.5％以內，對於明年的房地產後市看法，主要是房地產市場受高房價所得比、央行信用管制措施、奢侈稅、實價登錄制度，以及美國量化寬鬆政策退場市場利率上揚等影響，2014年交易量應與2013年相當，價格上檔有限，因此明年度的房貸策略為補足攤還流失量及提升利差。

臺灣銀行則認為，2014年預期政府將持續執行健全房市政策，因此對全體金融機構的房貸餘額成長幅度仍保守看待。

近十年來，茂德機構鎖定大台北地區大量推案，採取塊狀造鎮式開發，每一區開發案都能跳高創造逾倍的房價上漲空間，茂德機構副總經理李明賢說出秘訣，就是勇敢搶在初升段，以風險換取利潤。

開發前 先看公建及交通
李明賢說，茂德主力推案區是新北市的新重劃區，選擇的重點就是公共建設先行的區域，尤其是交通到位的區域，又有產業進駐及就業人口，才會形成良好的循環，開發成功的機率才會大幅提升。

他指出，依照台灣人口及產業分佈，重點產業及人口都集中在北台灣，其中又以雙北市為重點區，而舊市區開發慢，新北市的重劃區就成為最核心推案思考區，再依交通動線及公共建設到位期程來劃分推案的進度。

依此邏輯，2002年台灣房市的谷底區，茂德進入泰山十八甲重劃區，逐一購地推案，算是最早的塊狀開發，房價從每坪11萬元一路往上，目前當地推案價上看20萬到30萬元，漲幅逾倍。

在2005年後，茂德機構逐步開發新莊歐洲村萬坪造鎮推案，房價同樣從一坪13萬多一路賣到40萬元結案，前後十期約有百億元推案量。

整個環境塑造成功，是最重要的核心要素；李明賢說，歐洲村開發案歐式風格強烈，連天王郭富城來台拍廣告都曾借用場景。而與歐洲村近在咫尺的新莊副都心新推案價格都已超過每坪60萬元，即使同是上新莊的個案，成交價也有50萬元以上。

最近一次大規模開發案在五股洲子洋重劃區，約是八期共約200億元案量，目前已經推到第7期，銷售價格從第一期每坪30萬元現在已漲到近40萬元。

初升段買屋 勿買成熟期
李明賢說，這已經不是洲子洋最高價，陸續進場的建商推案，在競價及基地有限的情況下，尤其有新莊副都心的比價效應，以及距離台北市區15分鐘車程距離，還有利基可期。

短期未來，茂德打算再投入的重劃區開發，一樣鎖定新北市，以快速開發不屯積土地為原則，正考慮中的有土城、板橋江翠北側、新店十四張、新莊溫仔圳等。

建商開發搶前面，但消費者購屋怎麼看？李明賢建議，買重劃區的建案，在經濟往上時，要搶在第一個跟中間段開發時進場，萬一經濟往下時，則要選擇最後進場，才會有利基。

李明賢不諱言，購買重劃區第一個或前幾個案子，當然是風險較大，但相對的是，價格最低，買在初升段，獲利也最大，但如果開發到成熟期如台北市，風險降低，但利基也相對有限，在成熟期，房價波動已經不會太大。

那在重劃區，如何判斷何時是成熟期？李明賢說，如果整個重劃區已經蓋了超過2/3，代表未來可能沒有地可以開發，就可以判定進入開發成熟期。

總價近6千萬 「加點錢可住北市」

建商在中永和、新店等地推案已開出每坪8字頭行情，價格毫不遜於台北市。甲山林廣告副總經理徐永仁觀察，現在市場上約6~7成都是自用客，出現台北客布局新北市外圍的林口、淡水等區，尋找補漲空間，但新北客卻覺得區域行情較貴，轉買台北市。
維多利亞集團在景美推出「WOW景美美景」，預定明年農曆年後開案，開案前就吸引新店、中永和在地客轉往文山區看屋。維多利亞集團總經理柯李興透露，已有超過1╱3的新店客預約看屋。

在地預約客6成
柯李興分析，由於新店價格不低、推案坪數又相對大，沒有實惠型的小坪數產品，要在新店購屋總價大多要花5000~6000萬元，文山區的房價相對新店低，新店客來電詢問比例因此增加。
負責代銷「靜心文匯」的甲山林副主委潘志建就說，因為新店房價太貴，不少大坪林站的買方認為，加一點錢就能進台北市，因此選擇進住台北市，他觀察，目前預約客中有6成是文山在地區域客，4成是新店客。

中正區也受青睞
另一文山區建案「試院若隱」的現場人員透露，由於文山區的交通動線關係，木柵路過去就是新店，秀朗橋也可通到中永和，所以有些新北市路過客也會來看。
不只文山區出現新店客轉移效應，中正區也出現類似情況，雖然中正區價格仍比中永和高，但民眾認為C╱P值相對高，吸引不少新北客轉移。開案甫一周就創造佳績的「泊樂」專案經理曾浚豪觀察，目前已成交的客戶中，有1╱6是來自中永和是為子女置產，他分析，這些中永和客除有地緣關係外，對價格認同度也夠。

同總價卻小2坪
在大安區工作的電腦工程師Eric也選擇在文山區購屋，他說，當初原本要買新店的新案，同樣總價卻小2坪、車位還是機械車位，但文山區的新家還比新店少200萬元又是坡道平面車位，「畢竟門牌還是台北市，而且工作地點又離公司比較近，當然選文山區。」

位在新北市板橋大觀路的樂群新村，右鄰正在興建合宜住宅，《蘋果》接獲樂群新村住戶陳先生投訴指出，營建署為了興建合宜住宅，因樂群新村部分公共設施土地屬國有，將拆除該社區辦公室、停車場大門等公共設施，預計明年開闢道路，嚴重影響社區居民權益。
樂群新村共155戶，住戶多是老人，陳先生說，當年榮工處在該區蓋房賣給家眷，1953年交屋時，在房屋契約註明公共設施是居民可以使用的空間，但在這35年間，榮工處將公共設施土地轉移給國防部總政戰局、國有財產署、營建署與退輔會，現在營建署為了興建合宜住宅，以公權侵犯私權，與民爭利，真的很不公平。

土地產權屬國有
但營建署澄清指出，該社區公共設施（道路、防火巷與水塔）土地為國有，雖開放為公眾使用，不代表公共設施土地為民眾持分，當年有居民要求購買公共設施土地產權，但並沒有過戶給他們。
營建署表示，該社區停車場屬於都市計劃劃定範圍，明年農曆年後會在該社區停車場開闢道路，關於拆遷補償費用（辦公室與大門費用)得確定當時是由誰出錢，政府才能處理。

台北捷運局昨第三度標售文湖線木柵站捷運共構宅「信義18號」兩戶住家，共吸引5封標單，最終均順利標脫，每坪標脫單價約50萬元，溢價率不到1%。房仲業者指出，該兩戶屬4房住家，因總底價約2800萬元，投標門檻相對高，之前才會兩度流標。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，「信義18號」雖然經歷三度才順利全數標脫，但挾帶著捷運宅與信義快速道路通往信義計畫區的優勢，仍得以順利出清。

北市捷運局表示，昨日標售的兩戶住家均是4房，坪數分別為49.2坪與50.1坪，標售底價2794萬元、2809萬元，總共吸引5件標封投標，平均每戶有2.5封標單競標，每坪平均標脫單價為49.9萬元，平均溢價率約0.56%。

永慶房產集團研究發展中心黃舒衛經理表示，從實價資訊來看該社區平均成交單價（部分未拆算車位）情況，2房平均單價最高，每坪約60.5萬元、3房平均單價每坪53.2萬元、4房平均單價每坪54萬元。

黃舒衛補充，昨日標脫價格相較前兩次平均標脫價格每坪54~54.2萬元，價格約低7.8%，分析主因應是兩戶停車位皆為機械式，車位面積較小，對於購買4房型的買方來說，出價的心態相對變得保守。

林口通勤內湖 每月可省1034元

國內高速公路將於本月30日施行計程收費，不僅改變用路人習慣，也影響購屋族的選屋地區，房仲業者統計，工作在北市內湖區的上班族，若住林口，每月可省1034元通勤費。
台灣房屋智庫依照國道高速公路試算網站統計，上班地點若在北市內湖，住在新北市林口、基隆及桃園蘆竹的通勤族，計程收費後每日可節省25~47元的通勤費用，其中又以林口區最受惠，每月可節省1034元；上班地點若在新北市中和區，通勤於新北市三峽、鶯歌區及桃園地區，每月可省1320元最多。

年後反應較顯著
台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，已購屋的民眾，每月省下千元通勤成本，可來償還部分本金；而正在尋找房屋的民眾，可選擇外圍地區產品，房價為1~2字頭，以時間換取空間，其中林口及桃園未來還有機場捷運議題，對通勤族來說也是可期待的交通利多。
住商不動產林口公園加盟店店長陳春忠說，對預算有限的民眾來說，在林口可以選擇20年內的中古大樓，每坪約20~25萬元，3房加車位總價1000萬元左右，林口首購族約佔5成，3~4成為換屋族，最近因為天氣冷，看屋量較上月減少高達3~4成，成交量則減1~2成，對於計程收費，因為才準備要實施，預計要到過年後才會有顯著的房市反應。

偏遠地區應降價
而目前雙北市外圍房價最低區域為基隆市，平均每坪11.8萬元，若通勤到北市內湖區，每月可省550元的計程費用。住基隆的賴先生說，每天上班都要往台北市開車通勤，支持國道計程收費，但偏遠地區的收費標準應該要降低才合理，避免建商炒高市區房價。

2014年將是地上權住宅排山倒海而來、短兵相接的一年，估計光是上半年至少有185億元新案，爆量登場，挑戰史上地上權住宅推案最大量的紀錄，為試探市場對於地上權住宅接受度的一大風向球。

2014年元月開春後，總計昇陽、華固、日勝生的3大地上權住宅指標案，都將集中在明年初至年中開盤，總銷就高達185億元。

地上權住宅的新春第一炮，將由昇陽建設搶得頭香，推出總銷15億元的新北市板橋「昇陽寓見」；緊接著農曆春節後，華固景美財訓所地上權案「華固新天地」，將接棒推出，總銷高達120億元；第2季至年中，日勝生「仁愛本真」總銷約50億元的大案，也將完工推出。

這是繼吉美建設12月正式推出總銷14億元民生東路地上權住宅案「吉美璞立」案之後，另一波地上權住宅的高潮。

昇陽建設董事長簡伯殷表示，「昇陽寓見」規畫興建12層樓，以20?30坪為主，現已完工、正申請使照，預計2014年元月委託慕樺廣告代銷；目前分戶貸款正研議中，初步是由昇陽提供板橋地上權土地為擔保品向銀行借款，昇陽再提供給購屋客戶分戶貸款，畢竟昇陽是實力雄厚、品牌永續的股票上櫃公司，比較有能力如此規畫分戶貸款。

「華固新天地」也是由公司提供擔保品，向銀行取得融資後，再由華固提供未來的客戶分戶貸款，初步洽談的條件是：貸款成數約7成、利率約2.5％，儘量貼近一般有屋有地的住宅。

華固建設副總經理劉若梅表示，「華固新天地」規畫坪數為18、27、40等，計畫2014年農曆春節後推出，由於地上權住宅為劃時代產品、極具挑戰性，華固和代銷新聯陽也正規畫積極教育消費者有關地上權住宅的稅費和產權觀念。

日勝生百坪地上權豪宅「仁愛本真」採先建後售，預計2014年年中將完工，目前正緊鑼密鼓洽談分戶貸款。

財政部甫於2013年9月底宣布鬆綁地上權住宅可分割出售和貸款，並且把50年存續年限延長至70年；惟不溯既往。因此，2013年9月底前得標地上權土地的建商，像昇陽、吉美、日勝生、華固、冠德傷透腦筋。其中冠德就決定不蓋住宅出售，而改採興建第二企業總部大樓自用；「吉美璞立」則洽兆豐、永豐提供5成、3％以上利率的分戶貸款，測試市場反應。

至於，財政部鬆綁地上權分戶貸款禁令之後，基泰建設、將捷建設等分別標到國產署台北市70年的國有地。

基泰建設副總經理張玉貞表示，基泰得標「勤美璞真」後面台北市建國南路巷內140坪地上權土地，目前正在規畫中，將採先建後售，2年後再銷售。

中油4地上權案 助資產收益倍增

中油資產活化落實，今年招標的4個地上權案合計增添為期50年、逾9千萬元年收益（權利金加租金），推升明年資產收益倍增達億元。明年規畫續推板橋、中崙及關渡三大地上權，合計占地9,320坪，儲備長期穩健收益能量；其中，板橋前成品倉庫土地預計本月25日公告招標條件，明年3月開標。

中油規畫在民國101年?105年推動資產活化計畫，從北到南共計13個推案，以設定地上權50年方式，活化低度運用土地，粗估總市價達222億元之多。其中，北市龍江路、承德路，新竹大學路以及高雄轉投資台耀設廠土地均在去年完成50年地上權招標，合計標脫總金額達17.63億元。

中油表示，高雄台耀廠區土地占地4.6公頃（約一萬多坪），標金2.19億元，以50年地上權來看，每年約有2,738萬元權利金及931萬元租金收益入帳。其次為占地693坪北市龍江路土地每年1,720萬元權利金與909萬元租金貢獻。

此外，北市承德路378坪商業區土地每年約有830萬元權利金與364萬元租金收益；至於新竹1,942坪地上權土地每年則有536萬元權利金與314萬元租金貢獻。

加計中油先前已資產活化的北市重慶南路土地，目前已完成的5個地上權案件，將從明年起增添每年9,158萬元的資產收益，儲備未來50年的穩健收益來源。

全球資產管理公司公布，北市第4季辦公室平均每坪售價突破80萬大關來到82.4萬元，年漲幅6％，平均租金維持在1,978元，為連續3季來持平盤整；辦公室空置率則下修至7.43％，達到金融海嘯以來的新低，其中，又以信義世貿商圈降幅最大。

全球資產管理公司總經理柯宏安指出，雖然壽險業者今年在辦公及廠辦僅購買約78億元，但整體辦公行情仍然漲勢驚人，售價從年初的77.4萬元一路上漲到82.4萬元，漲幅約6％為近2年來新高。

各商圈售價普遍上漲，其中，敦南商圈由上季的92萬元，上漲到第4季的96.3萬元，松江南京商圈則由76.9萬上升至每坪80.1萬元，上漲幅度最為明顯；A+級大樓每坪售價則來到136萬元。

此外，第4季辦公室空置率持續收斂，整體空置率從第3季的8.42％下修至7.43％；A+級大樓因信義計畫區辦公大樓去化面積增加，以及部分面積業主保留自用，使得空置率從13.71％下降至10.71％，A級辦公室從6.72％下修至6.3％，僅B級辦公空置率由5.55％小幅回升至5.71％。

信義世貿區是空置率下降最多的商圈，平均來到10.87％，其他像是松江南京及復興南京商圈也有較明顯的收斂，僅站前西門及敦南商圈分別維持在6.14％及6.97％沒有下降。

在租金方面，依據全球資產最新統計，第4季辦公平均租金1,978元，租金表現連續3季持平盤整，松江南京商圈及南京四、五段商圈租金分別上升至1,593元及1,489元。

展望明年，全球資產管理認為，辦公自用需求平穩，投資需求則受到資本化率持續下滑，買氣恐受到壓抑；至於租賃市場方面，明後年新完工釋出的辦公大樓較多，整體空置率恐會反轉向上。

聲寶（1604）總裁陳盛沺昨（23）日表示，聲寶的土地資產將以開發方式進行，而非單純的賣掉，其中土城廠4,000坪工廠要變更為住宅、老人公寓；4萬坪林口廠規劃為總部大樓，關係企業集中管理，有助提高經營效益。

陳盛沺指出，聲寶在土城、林口、高雄等處均有土地資產可以活化，目前策略已轉賣為開發，才能長期挹注收益，土城廠已申請變更為住宅區，規劃為住宅及老人公寓之用。

他表示，林口廠目前只做為企業總部，樓高二層，但也計劃在對面興建八至十樓的總部大樓，將關係企業整合一起，多餘的用地，在桃園航空城啟動後，也可進一步規劃活用。

聲寶曾出售板橋廠土地，陳盛沺強調，現在方向已轉為資產開發型態，土城廠自行開發，除長期保有，還可回饋業外獲利，不再是一次性獲利認列。

陳盛沺回鍋擔任總裁後，採取授權分工制，製造方面委由總經理陳連春負責，行銷則由營銷本部總經理陳世昌負責。

陳盛沺表示，聲寶與大陸TCL集團結盟，在液晶電視合作開發，聲寶以自行開發的基板，部分機型引進TCL電視的模組，可達到降低成本、快速對應市場需求。

另外，聲寶也將擴大引進TCL產品來台銷售。TCL是全球知名的電視及手機品牌大廠，陳盛沺也是TCL的獨立董事。他說：「雙方合作關係密切，TCL每年向聲寶旗下瑞智購買冷氣用壓縮機的數量相當多，是主要的大客戶。」

桃園、新北一年來急漲五成
台郡、大立光等大廠曾受害

近年來工業區土地被炒高，根據業者調查，桃園及新北市的工業區土地一年來急漲約五成；使得真正有擴廠等土地需求的廠商，面臨地主漫天喊價、無地可用的窘境，大立光、台郡等大廠都曾是受害者。

業者分析，北部工業區土地已飽和，台商返台設廠也多鎖定新竹以北，形成一地難求。近年來最搶手的是桃園工業區，其中，中壢工業區土地由一坪十二萬至十五萬漲到二十萬上下；觀音工業區土地也從一坪不到十萬漲到約十五、十六萬元。

價格變動最快的則是五股（新北產業園區）及土城工業區，已到了「有行無市」的地步。業者指出，五股工業區土地交易新紀錄是一坪一二○萬元（五工路），廠房也高到一坪五十至六十萬元，這已是周邊新住宅建案、甚至是商業區的價格。

土城工業區自去年國泰標得太子汽車廠房、一坪飆到約三十八萬元，目前更被哄抬到四十萬元以上；賣方堅持這個價格，買方卻不願追價，市場反而凍住了。

工業區土地漲翻天，肥了投資客的荷包，真有土地需求的廠商，卻面臨無地可用的窘境；第一波響應「鮭魚返鄉」的全球最大手機鏡頭廠大立光便深受其害。

大立光執行長林恩平曾在股東會後抱怨，為了尋找可以擴廠的土地，幾乎看遍全台灣。他說，國內蓋廠最大問題在於地主太多、太分散；尤其若要找超過二千坪的土地，難度非常高，因為有些地主會故意拉抬價格，不然就是出現釘子戶。

大立光的用地需求，最後是在台中市政府出面相助下才解決。

軟板廠台郡也是一例，台郡原本在崑山設廠，隨著中國生產成本上揚，有意返鄉投資；但台郡希望能在其高雄廠區附近找一塊十公頃的土地設置高階製程生產線，卻一樣不可得。

業者︰殺雞取卵 盼台糖釋地只租不賣

中央銀行打算對工業區土地融資從嚴控管，引發工業區廠商不滿，認為有干預市場之嫌。業者認為，政府應提出預防工業區土地炒作的辦法，怎麼可以犧牲經濟面，做政策性打壓，讓大部分的廠商受害。

中華民國工業區廠商聯合總會副會長秦嘉鴻表示，政府要抑制土地炒作，不能單獨用金融來掐住某一產業，否則恐影響到經濟面；且目前銀行爛頭寸很多，總不能讓這些游資轉到地下金融，反受其害。

秦嘉鴻說，台灣老舊工業區有六十一個，從業員達六十萬人，生產總額占ＧＤＰ四十％以上，怎麼可以做這種「殺雞取卵」的事？

工業區廠商聯合總會建議政府，可由台糖釋出土地興建工業區，所有設廠土地「只租不賣」，如此可降低土地價格，有利設廠，同時預防炒作；未來廠商不設廠，土地也只能回售給政府，不能轉賣。

2013年度北市130處列管山坡地住宅社區第2次安全檢查順利於11月18日全數完成，台北市政府表示，本次檢查結果，無A級危險社區，其中20處社區屬B級，110處社區屬C級。

台北市政府工務局大地工程處黃立遠處長表示，紀錄片「看見台灣」引起各界對山坡住宅再度關注，內政部營建署2013年12月公布全國共列管533處山坡地社區，列為A級有危險山坡地住宅共有9處，須改善水保，台北市A級0處，無危險社區。

黃立遠說，為加強山坡地住宅安全，自2011每年汛期前後(即4月、11月)結合土木、結構、大地、水土保持、水利、結構、應用地質技師，及建築師等七大專業技師公會，針對全市130處坡地社區進行安全檢查，依據檢查結果大地工程處並會提供專業技師意見供社區辦理改善或監測。

坡地住宅科長林士淵說，台北市2013月檢查結果，A級0處(立即委託專業技師或團體進行深入鑑定工作，提出改善措施)，B級20處(持續加強監測)，C級110處(注意維護，並自行檢視設施狀況)，專業技師的改善建議都已提供給社區參考，提醒社區注意居家環境、潛在風險徵兆及疏散避難等防災知識，並加強社區平時即做好安全維護。

林士淵科長強調，大地處將安全檢查結果提供給社區後，對於B級社區近日將展開複查，希望借由持續的追蹤與輔導改善，結合公部門與社區的共同努力，輔導社區完成改善整體環境，並提升自主水土保持意識，希望在大地處的協助下，能使B級降為C級，讓民眾住的安心。

北市府專司管理山坡地住宅水土保持安全的潘信元股長說，台北市政府不僅每年4月及11月辦理2次安全檢查，亦後續追蹤與複查社區之改善情形，此外，更主動積極於5月至11月的防汛期間，結合專業技師每月針對須特別注意的社區定期巡勘觀測，希望再多一分的注意，可以有多一分的保障。

大地工程處提醒，民眾若要查詢自己居住的社區是否為列管山坡地住宅社區，可逕洽詢社區管理委員會，或依政府資訊公開法第10條規定，檢附申請書(內容包含：申請人姓名、國民身分證影本、建築物所有權狀影本、通訊地址、聯絡電話、申請要旨、用途及日期)至台北市政府工務局大地工程處申請。

民眾若對於山坡地住宅社區有水土保持或設施安全問題，均可向大地處諮詢。民眾諮詢內容如有現場勘查的必要，大地處於一星期內即會派員現場勘查，若有安全疑義，也會邀請專業技師前往輔導，給予專業技術諮詢及後續措施建議。

日勝生（2547）和新北市政府昨（23）日澄清，日勝生標得的新北市中和、三重共3處青年出租住宅BOT案，為配合政府只租不售，且具有公益性的住宅政策，讓有限的公益資源，提供弱勢家庭；惟此BOT案要看日後出租率才能損益兩平，若被指稱為政府圖利財團，則太沈重。

連日來新北市青年住宅案由建商日勝生得標一事，被議員和特定團體批評為政府圖利財團。日勝生對此發表聲明。

日勝生指出，青年住宅案與一般促參案件並無不同，較諸目前政府各項活化資產的開發案，除了達到政府不出資之財政效益外，更多了一份住宅政策的公益性。

同時，新北市政府也聲明指出，中和、三重共3處青年社會住宅，採用BOT、不賣土地的方式，引進民間資源效率，來興建只租不賣的青年住宅，並針對弱勢家庭及青年提供優惠租金，部分套房月租，甚至不到7,000元，讓有限的公共資源照顧到真正需要的家庭。

看好台中及新竹兩地房市，富宇地產（4907）所屬的富宇建設集團，明年推案金額將超過100億元，其中位於台中市七期的「東方之匯」大樓豪宅，總銷達50億元，已被市場視為指標。

台中今年標地屢創新高，富宇建設集團房屋銷售強強滾，帶動業績明顯增長，推案動作也持續加大，除了台中、新竹兩地之外，富宇地產明年也將正式進軍桃園市場。

目前已知，富宇建設集團明年規劃推出十件預售案，其中有三件位於台中，除了「東方之匯」之外，富宇地產在豐原安康路及台中市南區文心南路，也有二件大樓住宅案，預計農曆年後陸續進場。「東方之匯」樓高32層，基地位於市政路上。

新竹地區則有六件新案，包括預計年後進場的總銷5.6億元「東方矽谷」、總銷13億元「富宇雲極」；竹北嘉政七街、莊敬七街、新竹中山路等地，也有四件新案要進場。

富宇地產明年在桃園中路重劃區，也有一件大樓案預計下半年推出。

台中市7期又有業者打算開夜市了，「帝寶廣場」計畫在7期開零售商場，原本依分區規定符合使用，業者打算耶誕節開幕，但市府19日聯合稽查後打回票，業者抱怨市府曲解法令，「豪宅區設夜市就粗鄙嗎?」決定暫緩開幕。

今年8月台中市7期豪宅區夜市開幕，果然吸引人潮，但因位在住宅區違法，經營3天就被市府拆除。 日前「帝寶國際零售商業廣場」計畫在市政北一路、惠來路交叉路口的空地開設「觀光夜市」，台中市經發局認定符合「新4(新市政中心第4種專用區)」的土地使用規定，局長王誕生並口頭請業者「開個模範觀光夜市」，且注意維持交通秩序。 業者已開始整地，招商已達8成約400攤。

但日前市府接到檢舉，19日前往聯合稽查，都發局認定依分區使用規定，「新4」不可用來當作夜市用地，且業者「改變地形地貌」也違反相關規定。 業者表示，「新4」明文規定得從事零售、飲料及餐飲業等活動。且籌設時業者曾徵詢經發局與都發局意見，相關人員都說合法，才進行承租土地，還期許可比美台南觀光夜市。

業者指出，都發局事後才表示不同意設立商業廣場，並使出撒手鐧，要對地主開罰，「令我們非常錯愕」，難道只因在7期就「容不下合法的商業廣場」，業者質疑「官員認為夜市跟豪宅不相襯，就不能設嗎?」 業者還是決定暫緩開幕，「民不與官鬥」，但對零售商及消費者感到抱歉。 空地現場，地上攤商用的小型電箱都已架好，原本都計畫後天要開幕了，攤商擔心預收的租金要不回來。業者說租金將退給攤商，避免引發爭議。

高雄房地產市場歷經二年補漲行情，明年推案量將再創2萬戶高峰，總額站上800億元，比今年的500億元再增長六成，高雄市不動產公會理事長張永義與高雄建築經營協會理事長涂耀斌均認為，明年高雄房價與銷售都將持平，發展前景審慎樂觀。

張永義指出，高雄市今年再獲得多項國際城市大獎，顯示都會發展進步適合居住，除了在地房屋需求外，國際城市到高雄設產的可能性大增。

張永義表示，這二年高雄建築業界獲利飽滿，土地庫存量豐富，預估馬年高雄建案總量可達2萬戶以上的高峰，且遍及全高雄各地區，總金額超過800億元。

張永義說，今年高雄推案總量約500億元，明年增幅達六成以上，主因在於高雄房價相對仍具親和力，甚至比大陸三線城市還要便宜，激勵建商加強推案。以友友建設為例，明年主戰場放在高雄大學、高雄一心路、美術館周邊等地，總量約40億元進行強銷。

涂耀斌表示，明年高雄容積將限縮，導致房地產的價格降不下來，加上土地成本高漲，工資等也上揚，明年高雄房價將處於「穩定溫和」狀態。

涂耀斌與張永義均認為，美國量化寬鬆（QE）溫和退場，低率雖將上揚，但短中期的利率水準仍在低檔，高雄房地產市場前景並不看壞。

花蓮縣今年房市交易熱絡，土地增值稅至十一月底止實徵淨額新台幣八億九千萬元，較去年同期增加三億五千萬元，稅收大幅增加，預估至十二月底，可望增加達十億元。

花蓮縣地方稅務局局長林全祿指出，花蓮縣一○一、一○二年度土地公告現值分別平均調漲八點零二％及七點五八％；但今年截至十一月底止，土地增值稅實徵淨額八億九千零一萬元，較去年同期的五億三八三一萬元，已增加三億五千一百七十萬元，成長達六五點三三％，以目前土地增值稅的成長幅度估算，預期今年全年度的土地增值稅徵收可達十億元，較去年增加約四億三千萬元。

招商、觀光奏效 稅收增加

他說，民眾常以為土地增值稅稅收增加，是因為土地公告現值調整的造成，其實今年的調漲比例還不如去年，因此每年公告現值調漲的幅度，並不等於和土地增值稅收同等比例增加，重點是在地方經濟景氣發展、招商引資、推動觀光等策略奏效，換句話說關鍵就在買氣和交易是否增加。

他說，土地增值稅是以土地漲價總數額計徵，而土地漲價數額大，多決定於移轉年度的土地公告現值高低，因土地增值稅性質上為機會稅，也就是要有土地交易移轉，才會產生稅收，所以即使土地公告現值調漲，土地增值稅收並不必然隨之增加，仍應視不動產交易情形熱絡才有可能。

林姓建商說，自縣長傅崐萁上任以來，全力推動花蓮觀光產業，營 造良好觀光投資環境，在積極招商引資下，促使今年房市交易熱絡，在長期政策部份，投資者預期蘇花改通車效應及東部鐵路電氣化即將完工，觀光客將大量湧入，不但觀光飯店增加，建案也趨於大型化，因此引發花蓮土地投資交易熱絡，明年增加的幅度預期將超越今年。

中國建築（601668）今日晚間發佈公告，公司近日獲得11個項目，累計金額301.9億元。上述金額占2012年營業收入5.3%。

經福州市人民政府批准，福州市國土資源局決定公開掛牌出讓福州市城區四幅國有建設用地使用權，這是福州2013年第九次公開出讓地塊，本次將採取拍賣方式出讓。宗地2013-44號地塊，由泰禾集團以35.87億元競得！

今天(2013年12月20日)上午，福州市國土資源局在福州市行政服務中心以公開拍賣方式出讓福州市城區4幅地塊。在首先拍賣的宗地2013-44號，由4塊相連的地塊打包組成，起拍價35.67億，樓面價6064元/平。最終，泰禾集團以35.87億元競得該地塊，樓面價6098元/平米，該地塊位於化工路北側、東二環泰禾城市廣場東側，面積為258.58畝(總建築面積達172376平方米)，土地用途為商服用地(商業、商務辦公、酒店)和住宅用地。截止今天，泰禾集團今年購地金額已超過195億元，收穫土地儲備總建築面積超過197萬平方米。

據悉，今天福州市公開出讓的四幅建設用地，包括東二環泰禾廣場東側地塊、東部2號地城市綜合體地塊、海峽會展中心遊艇俱樂部地塊以及茶亭公園地下空間地塊，四幅地塊總面積近600畝，採取拍賣方式出讓，這已經是11月以來福州第三次大手筆出讓土地，也是福州市今年第九次土地出讓。另外，海峽會展中心遊艇俱樂部地塊以及茶亭公園地下空間地塊，分別由冠城大通和福建隆昌泰置業有限公司拍得。而東部2號地城市綜合體地塊則因無人競買暫停出讓。

該區域定位為高端商業圈，將作為晉安區域商業發展的引擎，隨著該地區規劃建設的加快，地塊的發展潛力日益凸顯。此外，地塊處塔頭路南側，化工路北側，兩側分別為二三環快速通道，區位優勢明顯，商業價值極高。

據《新聞晨報》報導,時隔4年,2013年的樓市又一次演繹了與2009年相似的上漲局面。有關地產市場研究部的資料顯示,從年初至年尾,全年申城樓市漲幅基本超30%以上,部分區域超過了50%。12月上旬兩周的新房成交量環比11月下旬單周交易量下滑幅度近3成左右,而在交易價格方面,近兩周的成交均價均在25000元/平方米以上,並未出現下滑的跡象。與此同時,二手房市場的量價表現相比新房市場要更為樂觀。因此,2013年的樓市將以“量跌價穩”的局面收尾。

本周,國家統計局發佈了11月份全國70個大中城市住宅銷售價格統計資料。上海新房價格環比漲幅縮小,業界認為,政策走向仍然決定短期內房價走勢。

隨著近期新房、二手房成交量持續出現降溫,12月份的房價漲幅將進一步收窄,房價指數將繼續回落,明年1、2月份房價有望趨於停漲。
　　
年末行情低迷翹尾難現

進入12月,本市樓市繼續表現低迷。儘管有冬季房展會的刺激,但12月前半個月本市新建商品住宅累計成交仍只有42萬平方米,較11月同期大幅下滑39.8%,同比下滑8.8%。供應量雖上升,但外環內新盤半個月僅有1000平方米入市,難怪許多人覺得新樓盤都越開越遠了。

上周本市新房供應雖然出現回暖,但供應量仍然無法突破20萬平方米的大關。新房市場近5周第4次出現供不應求的現象,本市上一次出現連續兩周新房成交量在20萬平方米以下的現象還要追溯到今年行情比較低迷的7月末。

從區位來看,新增公寓供應依然集中在外環外區域,外環內區域僅有1套公寓入市,供應面積僅為188平方米。12月1日至15日,本市共有6個外環內樓盤入市,但累計供應面積僅1000平方米,占全市新增房源供應的0.4%。21世紀不動產上海區域市場研究部副總監黃河滔表示,近3年本市12月新房成交量全部超過11月,實現翹尾收官。不過,今年由於“金九銀十”需求大量去化和11月初政策收緊後市場逐步降溫,12月的行情持續低迷,出現翹尾的可能性不大,12月有可能成為繼7月後年內第二個同比成交下跌的月份。

外環外區域新推房源也以中低價段房源為主。據仲介機構統計,上周最高報價不足2萬元/平方米的新增房源占全部新房供應的70.4%,之前一周該價格段房源供應的占比為44%,追溯到11月,該價格段房源供應的占比更是僅為19.9%,說明近期低價段房源供應份額持續擴大,一些受調控影響較小的剛需樓盤仍試圖發力。上海搜房分析師指出,上周推盤量特別是剛需房源的供應量大幅提升,主要原因之一是部分開發商期望借推出最受剛需購房者歡迎的戶型和房源以拉動成交,以提升2013年的銷售業績。另一方面,由於受預售收緊的影響,中高價位房源入市受阻。預計在12月的後兩周,低總價的剛需樓盤仍將是市場主力。100萬-300萬總價最受青睞

今年上海樓市兩大主力剛需和改善型盤房價小幅上漲。仲介機構對商品住宅總價的監測顯示,從1月份至11月份,剛需(200萬元以下)的交易量基本占到總成交量的5成,其中5月的份額最高,達到57%。改善置業房(200萬-500萬元)的交易量份額基本在35%-40%。漢宇地產市場研究部分析師朱春峰認為,從性價比變化來看,年初剛需房的成交均價為13847元/平方米,年尾至14719元/平方米,相比上漲6.3%。而在改善型房方面,成交均價從年初的23487元/平方米漲至年尾的23577元/平方米,漲幅為0.4%。

從置業總價需求看,100萬-300萬是置業群體較為青睞的價位段,截至11月,全年100-300萬總價的交易量為近6萬套,占全市交易量份額的6成以上。根據300萬總價測算,以90-120平方米的2-3房為例,單價可以控制在25000-33000元/平方米。松江、嘉定、青浦、南匯等週邊區域均可挑選,同時中外環間的部分樓盤也可進行置業。值得一提的是,2013年置業者的購房意願明顯強於前三年。朱春峰分析,除了剛需置業群體之外,不少改善型群體和豪宅置業群體也紛紛加入行列之中。這主要是由於這些置業群體的房價預期在全年中基本為上漲趨勢,促使他們加快了入市的步伐,隨著房價的上漲,這種入市步伐的節奏也隨之加劇,形成了一種追漲的局面,直至“滬七條”的出臺,才使房價預期開始轉變。

租賃房源掛牌激增

沉寂多時的申城房屋租賃市場伴隨著年尾的到來有所異動。多家房屋仲介機構表示,自12月上旬以來,由於合同到期、回家過年等原因,普遍有一些外省市來滬務工人員結束了一輪租賃週期,促使換租季的來臨,並且導致本市租賃市場的掛牌量有所增加。

由於今年的春節早於去年,很多租客的租約到期時間基本是在春節之後,那麼這就意味著春節過後將會出現大規模的換房潮,屆時租金也會有一定幅度的變動。

在租金方面,除了即將貫通的12號(東段)、16號線所輻射區域租金有大幅提升之外,其他區域的租金並未出現大幅提升跡象。21世紀不動產上海區域市場研究部對寶山上大、普陀長壽、真如、徐匯南站等板塊的調查顯示,大部分板塊的租金行情與上月持平,租賃需求下降1-4成,而租賃房源掛牌量則不降反升,最高可提升至6成。

據瞭解,目前申城租賃市場上,受換租影響最大的是一些校區板塊。如寶山上大,其12月上旬的租賃掛牌房源較11月同期上升了6成。一些學生提前回家過年,而提早結束租房是掛牌量上升的主要原因。該板塊的租賃需求也因此下降了4成。房源供大於求,也有少數客人看準時機換房。在普陀真如,趁“季”換房者成為淡季留守的主力。由於板塊記憶體在多個成熟的熱租老社區,租金普遍相對較低,換房者有時更注重板塊內較薄弱的裝修品質等問題。

年末受追捧的房源有3種:

■第一:松江新城、寶山共康泗塘、閔行莘莊、浦東周康、嘉定新城等傳統較受剛需置業群體青睞的板塊。這些板塊中房源的價位基本控制在150萬-250萬元之間,非常適合剛需置業群體的需求。

■第二:豪宅高端市場活躍度有所提升。

■第三:由於受到16號線年末貫通利好消息的影響,惠南、臨港新城、新場、航頭等板塊的房價均有所提升,其中惠南板塊的房價上漲相對較為突出。

武漢迎來全球最大國際貿易平臺，記者昨日從武漢中央商務區(以下簡稱“武漢CBD”)獲悉，“武漢世界貿易中心”已開工建設，總投資180億元，並獲由 世界貿易中心協會(簡稱WTCA)授予的世界貿易中心會員資格證書。據瞭解，該專案計畫建成亞太地區規模最大、建築最高的世貿中心項目。建成後，將與武漢 中心共同構築高達438米的雙子塔。

亞太區規模最大世貿中心

武漢世貿中心坐落于武漢現代服務業高度聚集的武漢中央商務區核心區內，總建築面積達143 萬平方米，是現代服務業功能高度聚集的核心區、城市標誌性建築群的組合，同時也是包括會展、辦公、商業、酒店、公寓等多種業態和功能於一體的大型城市綜合 體，總投資180億元。建成後將是亞太地區規模最大、建築最高的世貿中心項目。

WTCA亞太區總裁王迅表示，相信WTCA攜手泛海建設(4.31,-0.040,-0.92%)促成世貿中心落戶武漢CBD，將更好地服務於武漢對外貿易事業。

武漢有了全球化貿易平臺

據瞭解，武漢CBD計畫年內步入正式運營期，5年後基本建成。資料顯示，武漢CBD今年開工面積超300萬平方米，占610萬平方米開發總量的一半。

目前在建的地標建築——武漢中心是目前武漢在建的第二高樓，而武漢世貿中心就在其一側，建成後，二者將組成高達438米的雙子塔。

根據規劃，武漢世貿中心分為世貿商務中心、世貿展示中心、世貿商業中心、世貿服務中心四大功能區。可以提供一系列資訊服務促成貿易成功開展，還可構成國 際貿易中不可或缺的人際介面網路來實現對全球商業資訊和商業機會的接入，同時還能提供展示與會議的平臺，以及一系列高端商業配套服務等。

泛海建設相關負責人稱，武漢世貿中心將為武漢提供一個更便捷、更高效的全球化貿易平臺，“武漢企業通過世界貿易中心網路與國際市場直接接軌，而全球世貿中心網路的巨大商機則將通過武漢世貿中心在武漢落地。”

方興地產(中國)有限公司(Franshion Properties (China) Limited, 0817.HK, 簡稱：方興地產)週一收市後宣佈，黑石集團(The Blackstone Group L.P。)旗下私募投資基金以約1.28億美元的價格，增資認購其全資附屬公司進景有限公司(Enhanced Experience Limited)的49%權益，借此合作開發大陸商業地產項目。

公司表示，進景公司間接擁有內地地塊，該項目地塊占地面積約62458平方米，總建築面積約15.8萬平方米，未來將開發一個綜合性商業地產發展專案。

交易完成後，方興地產則持有進景的51%權益，仍為其附屬公司。

公司也表示，黑石集團參與該專案，合符該公司股東的利益，並提升專案的成功度。

方興地產為內地商業地產開發及營運商，也是中化集團公司(Sinochem Group)旗下地產酒店板塊平臺企業。黑石集團則是全球知名的資產管理人及財務諮詢服務提供者。

存量房市場現滑坡

記者走訪多家仲介門店發現，二手住宅掛牌價和部分房源成交價均開始下滑，部分下滑幅度超過10%

近日，記者連日調查多家仲介門店後發現，北京市二手住宅市場出現降溫現象，在昌平、朝陽等區域內，業主掛牌報價和實際成交價格都有不同程度下滑，單套房成交價格甚至驟降25萬元，部分房源房價下降幅度超過了10%。

對此，鏈家地產[微博]市場研究部張旭向《證券日報》記者表示，從鏈家地產監測資料來看，二手住宅市場正在降溫，11月底以來最為明顯，二手住宅市場開始滑坡。

一個月內驟降逾20萬元

12月23日上午，《證券日報》記者走訪了鏈家地產位於建國門外大街的新交易服務中心，與本報記者今年8月份走訪鏈家地產此前位於豐聯廣場的交易服務中心不同，樓下不再是三五成群的客戶與鏈家地產的銷售人員，也不再出現連上樓都擠不進電梯的現象。

實際上，鏈家地產工作人員曾向記者表示，星期一是購房者辦理貸款面簽事宜最多的日子，人流最密集的一天。不過，《證券日報》記者23日(星期一)在鏈家地產三樓的交易服務中心並沒有看到密集的人群，等待辦理購房貸款的購房者也不需要排隊，大廳裡很多座椅都空著，只三三兩兩的人坐在等候區，有的在閱讀和填寫一些資料，有的站在大廳外諮詢辦理流程。

無獨有偶，《證券日報》連日走訪多家仲介門店調查後也發現，北京二手住宅市場已經開始降溫，尤其回龍觀附近和勁松附近的住宅社區，房價和交易量均有鬆動。

“11月底二手住宅房價就開始下降了。”《證券日報》記者在回龍觀附近鏈家地產採訪時，該店一位銷售人員表示，從霍營、回龍觀區域來看，相比今年9月份和10月份的二手住宅市場小高峰而言，不管是業主的掛牌報價還是實際成交價格都所有回落。

“我們前幾天成交了一套房，不到100平方米的面積，成交總價約290萬元，但同樣戶型的房子在今年10月份價格是310萬元，單套總價下降了20萬元。”上述銷售人員向本報記者透露，目前這一區域多數房源單套總價大概下降了20萬元。此外，若全款支付，則下降25萬元左右。

更為值得注意的是，鏈家地產勁松區域門店的相關人士向本報記者透露，近日，勁松區域的農光裡社區有一位業主報價下調了70萬元。該人士向記者表示，今年9月份，該業主掛牌了一套103平方米大兩居房子，掛牌時業主心理價位比較高，報價480萬元，遠高於市場平均水準。

不過，四季度以來二手住宅市場整體較為平淡，加上該房源總價在周邊商圈都屬於較高水準，一直難以出售。直至近期，由於業主急著換房，數次調價，目前的掛牌價已經降至410萬元。

二手住宅市場或遇冷

值得一提的是，幾天之後，回龍觀鏈家地產門店的上述銷售人員向記者致電稱，霍營附近有一套大兩居戶型房源，房子業主急售，報價又降了10萬元左右，而且“還可以商量”。

無獨有偶，鏈家地產市場研究部統計資料也顯示，今年10月份，二手住宅成交10793套，環比下降16%；11月成交量微有回升，成交11355套，環比上漲5.2%；12月至今(12月1日-12月22日)共成交7057套，較11月份同期下降16.6%，較去年同期下降39.9%。

對此，張旭向《證券日報》記者稱，多個城市出臺調控收緊政策，再加上房產稅預期發酵，對買賣雙方心理都產生較大影響。此外，銀行房貸收緊。下半年以來，銀行的放款週期逐步拉長。接近年末，銀行基本都停止了房貸放款，導致部分購房者被迫觀望。

值得一提的是，市場轉淡也對業主的定價產生了直接影響。10月份至今，新增供應的掛牌均價保持穩定，首次掛牌的業主掛牌價格較為理性。

據鏈家地產監測資料顯示，今年10月份，11月份，12月份掛牌房源的調價顯示，降價占比分別為59.7%，69.3%，和71.8%。已經掛牌的業主的抗價心態也有所放鬆，調低掛牌價促進成交成為出售誠意高的業主的普遍共識。

更為重要的是，從價格來看，10月份，11月份的成交均價還保持了慣性增長；12月至今的成交均價較11月下降了2.5%，為年內除4月以來第二次出現環比下降。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉也向記者表示，受房貸優惠取消、房價高漲，購房成本增加，以及自住商品房對市場預期的影響，購房人群觀望心態越發濃重，看房量和新增客戶登記量都有所減少。

胡景暉預計，今年12月全月北京二手住宅網簽量將回落至1.1萬套左右，全年網簽量將不會超過16.5萬套，二手市場交易熱度整體開始下滑。

香港每坪租台幣462.7萬元居冠 北京排第10

繼北上廣深生活成本擠入全球前50後，知名商業地產服務和投資公司世邦魏理仕（CBRE）23日發布報告顯示，今年第3季香港與北京雙雙列入全球10大店租最昂貴城市。香港以每年每平方英尺高達4333美元居冠，相當於每坪新台幣462.7萬元；北京則以674美元排名第10，相當於每坪新台幣72萬元。

中新社報導，報告指出，今年第3季全球各大城市最高店租排行榜，前10名依序為香港、紐約、巴黎、倫敦、蘇黎世、雪梨、東京、墨爾本、莫斯科、北京。

儘管租金已經是天價，但報告預測，由於優質地段和新建項目有限，全球最貴店租價格在2014年仍將持續上揚，包括香港與北京的租金都仍有上漲空間。其中，香港由於旅遊市場興旺及店舖數量有限，商家在黃金地段尋找合適店面，也將變得更加困難。

不過，雖然大陸商業和消費快速發展，有些城市的租金卻逆勢而行。

深圳店租逆勢下跌

今年第3季，深圳店面租金卻出現自2007年第1季以來的最大跌幅，劇跌2.9%，空屋率走高，不但預租率下滑顯示市場需求變小，未來又有大批商業建案正在規畫中，也顯示超量供應將抑制深圳店面租金上漲。

報告統計，到第3季結束，亞太地區在建零售物業大約有1.24億平方英尺，其中有43.9%位於大陸，僅深圳就有35個項目。

部分外資租不起遷出

大陸租金上漲成為外資殺手，今年6月21日位於北京國貿商城的大陸第一家星巴克正式吹起熄燈號，遷到租金更便宜的國貿三期。同時排名全球第3的零售巨頭樂購2年內在大陸連關5間店，也是由於租金壓力太高。雖然大陸內需正在成長，經濟發展也逐漸呈現復甦態勢，但水漲船高的租金使連鎖零售業生存益加困難；想吞內需市場，還得先過租金這一關。

租金上漲也使大陸零售業吹起自購店面的風氣，外資在大陸布局零售業的成本與風險都變得更高；不過某些企業仍然堅持租賃，保持現金流，如沃爾瑪、家樂福目前仍儘量以租賃模式經營，保持資產流動性。

面對美國量化寬鬆貨幣政策（QE）即將退場，外界擔心大陸房地產風險升溫，可能是壓倒大陸房地產的最後一根稻草，不過，商務部新聞發言人沈丹陽23日指出，將進一步加強對外資進入房地產市場風險的防範。

大陸商務部23日就中美商貿聯委會成果等若干經貿熱點問題，接受媒體聯合採訪。會中，針對外界關心QE退場對大陸房產風險，特別指出，2013年以來外商投資房地產業總體呈現上升趨勢，商務部將進一步加強對外資進入房地產市場風險的防範。

商務部網站消息指出，今年以來外商投資房地產業總體呈現上升趨勢，但外資在全大陸房地產開發總投資的比重仍保持在較低水平，外商投資房地產在全國房地產市場的份額，也沒有發生明顯變化。

沈丹陽表示，2014年，商務部在按照現有政策繼續合理引導外資在房地產領域投資的同時，將會同有關部門針對市場中出現的新問題、新情況，採取有針對性措施，防範投機性投資，加強對跨境投融資活動的監控，規範房地產領域的投資，合理引導外資投向養老地產、旅遊地產、教育地產等新興業態。

此外，沈丹陽還表示，商務部將指導和要求地方商務主管部門密切關注外資商業地產投資及併購已建物業項目，研究外資投向物流地產和工業地產的發展趨勢和影響，進一步加強對外資進入房地產市場風險的防範。

一手新例實施後首個聖誕節假期，由於僅得2天，發展商未有趁檔期爭相推盤，主要以已推出項目的貨尾單位為主，涉及逾2300伙，其中新地（016）延期至周四發售的屯門瓏門II共170伙，成為市場焦點。

市場人士預期，由於是次瓏門II主力推售3、4房大單位，市場最渴求的2房仍未「正式」登場，相信仍會掀起入市潮；此外，部分發展商已籌備假期後新一輪推售，其中信置（083）公布本周六發售九龍塘逸瓏8伙，紅磡昇御門昨天則上載樓書，部署推售項目尚餘的不足百伙。

瓏門II170伙料沽清

多個大型新盤近月先後推售，臨近聖誕假期，發展商主力推售貨尾，依市場新盤的推售情況粗略估算，假期內可推出的單位超過2300伙。原定日前推售的瓏門II，雖然銷售安排被一手監管局評為不公平和透明度不足，惟項目修訂推售日期後，仍然取得3600張理想入票數字，按單次計，仍然為一手新例後第三多的登記成績。

市場人士預期，瓏門II周四發售的170伙相信仍可沽清，由於是次主力推售3及4房，市場最渴求的2房單位只在首度開售時輕輕亮相，估計項目至年底及明年初仍會繼續掀起入市潮。

瓏門II共提供911伙，迄今只推出不足300伙，尚有近70%逾600伙仍有待推售。

此外，房協旗下筲箕灣樂融軒，發展商較早前重發價單及加入90天成交期，今天重售2伙撻訂單位，為27樓B室及38樓D室，面積501及671方呎，以原價發售，項目累積推出212伙，至今沽出98伙，銷情僅屬一般。

其他發展商雖然未趁聖誕節假期大力推盤，惟積極部署之心不變，信置將於假期後推售逸瓏全數8伙特色戶，扣除最多17.5%折扣後，平均呎價37267元；買家須在本周五傍晚6時前入票，然後在周六以抽籤形式發售。

逸瓏折實入場費為4620萬元，涉及5座地下A及B室。此外，紅磡昇御門昨天也上載樓書，項目共提供334伙，在一手新例前已沽出70%，現時僅餘不足100伙待售。

昇御門上載樓書

昇御門為一手新例實施後第65個上載樓書的新盤；事實上，過去3季發展商已逐漸適應新例，推盤態度亦轉趨積極，尤以第4季形成推盤潮，發展商搶客情況至今仍未有停下來。

粗略計算，65個上載樓書新盤中，已有58個項目先後推售，吸納逾5400個購買力，現時仍有待承接的貨尾單位最少仍有逾千伙，主要集中在元朗尚悅、溱柏、東涌昇薈等。

未來也有多個大型項目部署推售，包括大埔嵐山和落禾沙迎海．星灣等，可望明年初登場。

假期在即，不少港人已外遊，昨天新盤仍錄得零星成交，其中以灣仔囍滙連沽3伙，成交價介乎992萬至1220萬元；沙田溱岸8號也錄得付稅成交，項目1座46樓E室，面積1232方呎，剛以2446萬元沽出，折合呎價1.98萬元，買家須繳付相關稅項。

日前剛開售的愉景灣津堤，香港興業（480）高級銷售及市務經理陳秀珍表示，項目昨天再沽出2伙，總售價4041萬元，累售單位增至14伙，總售價近2.26億元。

劈價潮波及細價樓

新盤接踵登場，多區二手市場持續淡靜，業主減價情況波及細價樓，新屯門中心一個三房單位，累減12%，至320萬元售出，實用呎價錄5360元，低市價約3%；東涌居屋屋苑裕東苑，則有兩房戶以綠表價222萬元成交，造價近半年跌逾一成。

祥益地產助理營業經理黃慶德表示，新屯門中心6座低層H室，實用面積597方呎（建呎750），業主8月份以365萬元放售，新盤開售後未見大幅減價，但日前美國公布退市消息，業主決定減價至338萬元，最終以低市價3%的320萬元售出單位，實用呎價5360元（建呎價4267元），低市價約3%。原業主持貨17年，賬面賺187萬元。

此外，粉嶺百福花園中層E室，實用面積790方呎（建呎1075），市傳業主劈價20%，以530萬元售出單位，實用呎價造6709元（建呎價4930元），價格回落至去年水平。

居屋方面，中原副分區經理曹嘉華指出，東涌裕東苑A座低層5號室，實用面積539方呎（建呎719），日前以222萬元（綠表價）成交，樓價較7月高位回落超過1成，實用呎價錄得4119元（建呎價3088元），實用呎價屬同類單位年內新低。

不過，美聯物業區域經理田國輝表示，同區海堤灣畔2座高層F室，則獲內地客以488萬元購入，須付約102.48萬元的辣招稅項。單位屬2房戶，實用面積約521方呎（建呎696），實用呎價約9367元（建呎價7011元）。

實際上，市場前景未見明朗；加上假期因素，睇樓量也持續疲弱。

利嘉閣地產分行經理鄭敬曦指出，聖誕假期不少人外遊，太古城聖誕假期的預約睇樓氣氛並不理想，預約睇樓量較上周末再跌10%。代理表示，目前業主的平均議價空間介乎3%至5%，現時屋苑入場費約600萬元。

美聯物業首席高級營業經理林海成說，荔枝角美孚新邨也有類似情況，業主放盤態度有所放軟，議價幅度介乎3%至5%，惟買家則期望樓價可跌10%，聖誕假期睇樓氣氛也一般，與上周末相若。

瑞安房地產（272）近期不斷出售資產，主席羅康瑞坦言不能接受集團落後於同業，未來仍將繼續出售商業項目部分股權，以有效減債及加快集團的資產周轉率。至於分拆中國新天地上市一事，他認為需給予新團隊時間磨合，冀讓市場看到成績後才將之上市，預期2015年才是最合適的時機。

新天地料後年分拆

羅康瑞昨日出席股東大會後表示，12月初把上海太平橋項目的部分權益售予中國人壽信託，主因其條件吸引。董事總經理兼財務總監尹熖強則預期，上述交易完成後，集團的負債率於今年底可降至65%以下。羅康瑞表示，現時集團土地儲備超過一半為商業項目，未來不會全部由集團作收租之用，會積極引入合作夥伴；他又透露，不少保險公司對旗下項目感興趣，不排除會再與保險企業合作。

擬再同保險企業合作

而早前引入私募基金Brookfield，集團表示屬長期合作關係，中國新天地董事及行政總裁黃勤道表示，Brookfield將於明年1月底落實派員進入中國新天地，冀新天地的資產增長將逐步加快，並積極進行收購。

對於明年銷售計劃，董事總經理兼行政總裁李進港表示，明年大部分推售項目分布在佛山、重慶及大連等地區，上海的項目則集中在2015年才推售。截至12月23日止，集團合約銷售錄得164億元（人民幣．下同），當中住宅及商業的銷售分別佔97億元及67億元。他預期，明年的銷售將超越今年。羅康瑞補充，中央現實行的樓市政策屬由市場主導，且大部分措施都由地方政府各自施政，遠勝於以往全國統一執行政策等一刀切的模式，預期未來樓市仍然向上。

被問到多家中小型房企已先後來港上市，會否擔心帶來競爭，羅康瑞坦言：「集團的確需要作出改變，可惜以往的改變步伐不夠快，未來會積極改善架構，我自己都接受不到公司這樣落後。」

羅康瑞表示，未來除了仍會陸續出售資產外，將改變其經營模式，如以往集中在大城市的市中心發展舊城改造項目，但有關動遷時間難以控制，令項目的整體回報期較長；今後，集團不會再參與動遷部分，會由政府完成後集團才作收購，這樣便可縮短回報年期。

受辣招衝擊，本年二手樓市表現失色，地產代理數據統計，本年至今十大屋苑僅錄得約2600宗買賣，按年急挫逾半；樓價走勢方面，以東涌映灣園跌幅最顯著，屋苑最新平均實用呎價約7700元，按年跌4%。

二手樓市長期沒有起色；加上美國聯儲局已啟動退市步伐，樓市前景更見黯淡。中原地產統計，本年至今十大屋苑僅錄得2600宗買賣，去年全年則錄得5522宗，跌幅達52.9%。本年成交量最活躍是新界區的細價屋苑嘉湖山莊及沙田第一城，分別錄得632及474宗買賣，但按年亦跌41.6%及34.8%。

映灣園最差 呎價跌4%

屋苑樓價走勢方面，有8個屋苑按年仍錄得升幅，有2個則下跌；其中以東涌映灣園最為失色，屋苑最新實用平均呎價7723元，按年跌4%；嘉湖山莊亦跌1.6%，最新報5770元；將軍澳新都城及沙田第一城則領先，分別按年升12.4%及9.9%；樓市「火車頭」鰂魚涌太古城亦錄得6%樓價升幅。

美國退市的陰霾，令不少業主願意擴大議價空間，世紀21奇豐物業區域經理周淑萍表示，沙田第一城41座高層A室兩房單位，實用面積284方呎（建呎395），最新以332.8萬元易手，實用呎價11718元（建呎8425元），較市價低5%。原業主於2011年以242.8萬元購入，持貨2年賬面獲利90萬元，升37%。

中原地產副區域營業經理楊文傑指出，鰂魚涌康怡花園P座中高層14室兩房戶，實用面積466方呎（建呎588），單位最初叫價610萬元，放盤4個月後，終放軟態度，跟隨市況調低至580萬元，減幅約5%，終獲買家承接，實用呎價12446元（建呎價9864元），屬市價。荔枝角美孚新邨也錄得減價，香港置業區域經理張志文稱，屋苑5期3座恆柏街低層C室，減價25萬元後以495萬元售出，實用呎價9725元（建呎7322元）。

豪宅方面，市場消息指出，淺水灣道56號單號屋，剛以9230萬元易手，洋房實用2131方呎，折合呎價4.33萬元，成交價較開價折讓5.8%；原業主以公司名義在2004年以4140萬元購入，賬面獲利逾5000萬元。美聯物業聯席區域經理方富義表示，大潭Bluewater中層B室，實用1824方呎，連租約及2個車位以約6700萬元易手，折合呎價3.67萬元。

市場普遍看淡明年本港樓市，皇家特許測量師學會（RICS）發表報告指出，本港住宅樓價被高估30%至40%，明年樓價將有10%至15%下跌空間。

RICS最新報告指出，比較過去歷史及全球因素，認為本港住宅樓價已被高估30%至40%，自從本年2月政府「加辣」以後，置業需求已見回落，11月住宅物業成交量下跌至僅得3790宗，按年跌46%；住宅樓價指數則較去年同期升9.7%，但增幅已放緩。

由於需求量持續減少，該行預期，未來數月樓市價升量跌的情況將持續，並相信明年全球流動性將收緊，本港樓價將有10%至15%下跌空間。

報告指出，本港經濟前景尚可，滙豐11月香港採購經理指數（PMI）錄得52.1，為本年2月以來最高，失業率則處於3.3%的低水平；不過，由於中國經濟增長放緩，估計內地旅客來港消費額將減少，對本港零售業增長有負面影響。

另一方面，市場消息透露，土瓜灣馬頭角道28號金都豪苑1樓連地下入口，其中1樓面積16145方呎，以1.05億元售出。上址目前為雀會，呎價約6504元。

長實（001）今年售樓收益主力來自內地，共取得集團內地破紀錄的約40億元（人民幣．下同）拆合51億港元售樓收益，明年將再有突破，預料達50億元（63億港元），升幅逾20%。

長實地產投資董事郭子威表示，今年北京及上海3個項目銷情不俗；其中上海普陀高．尚領域4幢約700多伙，原先分階段推售，但最終全數沽清，套現26億元；嘉定湖畔天下售出200套單位，套現5億元；連同北京譽天下，3盤套現40億元，按年增加2倍，打破歷史紀錄。

郭子威稱，內地今年樓價雖然受到「國五條」影響，但樓價不跌反升，主要4個城市包括北京、上海、廣州和深圳的樓價，已上升15%，預料明年樓價可望再升10%。他表示，集團明年主力推售2個項目；其中譽天下第三期最後一批約600套別墅單位，可在農曆新年期間取得預售證；湖畔天下則預計推售300套別墅及400至500套公寓，售價均可望調高5%至10%；明年內地整體售樓收益料增長逾20%，至50億元水平。

共涉1876單位 估值44.5億

港鐵（00066）密密推地配合政府催谷住宅供應，部署西鐵元朗站上蓋下季招標，並剛完成修訂設計，合共1,876伙，中小型單位比率提高至70%，估值約44.5億元。

港鐵完成設計修訂 倡建6幢樓

繼天水圍輕鐵天榮站之後，根據消息人士透露，港鐵剛完成西鐵元朗站上蓋物業項目發展的初步修訂設計，以符合10%「發水」上限的新指引，準備在2014年1月底前向城規會遞交申請，並諮詢區議會意見後，部署在2014年3月底前推出市場招標。

根據最新修訂的設計方案顯示，西鐵元朗站上蓋發展項目佔地約37.2萬平方呎，分別南面及北面的地盤，地積比率約3.99倍，總樓面面積約有148.4萬平方呎，比最高容許的發展密度低20%，並且會將2008年建議興建7座住宅物業的發展方案再減建1座，最新發展方案合共涉及約6座住宅物業，建築物高度介乎23層至47層，合共可興建約1,876個單位。

雖然現時計劃興建的單位數量比2008年建議方案的1,758伙，增加約118個單位；但比2005年最初建議方案可興建的2,214伙住宅，則減少約338個單位，有違政府地盡其用的房屋政策理念。

不過，該消息人士表示，政府將會加入限呎條款，以增加西鐵元朗站上蓋物業的中小型住宅單位的供應，項目最少要提供逾1,300伙、實用面積少於538平方呎的中小型單位，佔整體單位數目約70%，比2005年建議方案的61%為高。

研實而不華限制 禁建特色戶

據了解，西鐵元朗站上蓋項目亦研究會加入「實而不華」的發展限制，不准興建複式及相連戶等特色單位，而單位所附設的電器及廚櫃，亦要符合「實而不華」的原則。

第一太平戴維斯董事總經理陳超國估計，由於項目位處西鐵元朗站上蓋，交通方便，所以估計地價達44.52億元，樓面呎價約3,000元，比今天6月批出的西鐵朗屏站南面用地，所錄得的樓面呎價2,876元，高出約4.3%。

若果西鐵元朗站上蓋項目能夠如期在2014年3月底前批出，將有助達成政府提出接近全年度2萬伙住宅供應的目標。

料全年供應 佔2萬目標93%

計及已批出及即將出售的賣地計劃（共1.44萬伙）、西鐵朗屏站南面用地及元朗站上蓋（涉及合共2,600伙）、港鐵天水圍輕鐵天榮站上蓋（共1,500伙）、市區重建局深水埗順寧道重建項目（共110伙），全年批出的住宅用地供應合共約1.86萬伙，佔全年度2萬伙供應目標約93%，並比去年度的1.64萬伙，增加約13%。

美聯儲局明年一月開始減少買債規模，市場關注美逐步退市對本港樓市的影響。昨日金管局季報及皇家特許測量師學會（RICS）的報告，均認為本港樓價偏高，其中RICS認為，本港住宅樓價高估三至四成，預期明年全球流動性將收緊，本港樓價約有10%至15%之下調空間。

金管局最新一期的季報指出，住宅物業市場交投於第二季急跌後仍維持在低位，大約每月只有3,600宗成交，相比去年平均每月為6,800宗。近期一手市場成交雖有所上升，但與去年情況相比仍屬疲弱。加上投機活動亦持續低迷，確認人交易及短期轉售交易近乎絕跡。第三季整體樓價增幅放緩至0.9%，相比第一季及第二季增幅分別為5.4%及1.4%，而中原城市領先指數（CCL）仍然大致持平。

樓價與收入比率仍處97高峰

此外，金管局又指出，租金收入與利率差距亦已顯著收窄，令物業投資的吸引力下降，樓市冷卻或會令住屋財富效應轉弱甚至造成拖累。不過，金管局認為，物業估值依然偏高。樓價與收入比率在第三季達到14.6（即以家庭入息中位數計，要14.6年的家庭收入，不吃不喝方可買一個538方呎(50平米)的單位），相當於1997年的高峰水平（1997年同為14.6）；而收入槓桿比率亦遠高於50%的長期平均水平。

另一方面，本港低息環境持續，平均按揭利率亦維持於2.24厘的低水平。隔夜及3個月香港銀行同業拆息大致穩定，分別維持於0.09厘及0.38厘附近水平，零售銀行平均資金成本的綜合利率於第三季保持平穩於0.32厘，到了10月則微升至0.34厘。

料有10%至15%下跌空間

皇家特許測量師學會昨公布的「RICS雙周亞洲經濟與房地產研究報告」指出，本港住宅樓價看來已被高估三至四成。雖然香港經濟目前仍處於低於長期增長的水平，但前景未如想像的壞，這點可由部分經濟指標來印證。製造業指數在11月錄得52.1，為自今年二月份以來最高。另勞動力市場仍然保持穩健，失業率在10月份維持3.3%。然而，中國內地增長放緩情況持續，旅客來港消費額度減少將繼續對本港零售業的增長有負面的影響。

該學會表示，自2月份政府調高印花稅率後，置業需求顯著回調。11月份住宅物業成交量再次下跌，跌幅為46%，至僅有3,790宗成交，而樓價指數則較去年同期升9.7%，但增加速度已經緩減。

由於需求量持續減少，預期未來數月價升量跌的情況將會持續。該學會認為，由於明年全球流動性將收緊，令本港樓價約有10%至15%下調空間。

利嘉閣地產研究部指出，近月工廈承接疏落，「摸貨」買賣亦見低迷，11月全港僅錄6宗工廈「摸貨」買賣登記，雖然較10月份的2宗增加2倍，登記量仍屬近56個月次低；物業成交總值亦約2,061萬元，較10月份約433萬元大增3.76倍。

該行認為，雖然近日工廈價格回落，惟調整幅度不大，估計持貨業主寧願繼續持有物業作長線投資或收租，也不願減價沽貨蝕讓離場，相信「摸貨」成交機會不斷降低，在未來半年內，每月「摸貨」登記難望超越10宗關口。

政府銳意增加土地供應，本年度最後一季（明年一至三月）推十二幅住宅用地，其中涉及銀碼最大，首推大埔白石角兩幅相鄰臨海地，鄰近有多幅土地正在發展且逐步成熟，加上有開揚海景，但由於區內供應充足，料市場出價較審慎，預計兩地樓面呎價介乎七千至一萬元水平，合共市值最少逾一百億元。

該兩幅白石角住宅臨海用地，市場料可發展地積比率約三點五倍，可建樓面面積分別約為七十一萬五千及七十三萬方呎。

麗新發展幅總裁潘銳民表示，兩幅白石角地皮位置不錯，前無阻擋面向吐露港，而隨?區內發展逐漸成熟，鄰區的港鐵沙中?即將落成，物業日後的發展潛力將相當可觀，公司將仔細研究招標的細節，以考慮會

否參與投地、或以何種方式發展。

測量師黃雍盛表示，白石角有多幅地皮正在發展中，故區內配套發展相對成熟，加上兩幅地皮位置相鄰，可合併產生協同效應，此外，由上址前往沙田市中心區，交通僅需約半小時，交通配套完善，故售價可看高一?，故樓面呎價最高約在一萬元，兩幅地皮估值合共一百三十億元。

萊坊執行董事陳致馨認為，白石角延綿沿海未來數年仍有類似地皮供應，發展商未必急於競投該區地皮，料估計樓面呎價將較為保守，約介乎七千至一萬元水平，兩地合共約值逾一百億元。同時，地皮優勢為未來區內發展將較成熟，或吸引過往未有在區內奪得地皮的發展商入標。

根據日本不動產經濟研究所(Real Estate Economic Institute Co., Ltd.)最新公佈的調查報告指出，因安倍經濟學效應、加上消費者預期房價後勢將走升，帶動今年(2013年)日本東京首都圈住宅大樓銷售戶數預估將大增22.8%至5.6萬戶，將連續第2年呈現增長、且銷售戶數將創下6年來新高水準、且並為6年來首度突破顯示買氣好壞界線的5萬戶關卡。

不動產經濟研究所表示，因價格走升、承包商拒絕接單，恐讓銷售狀況於2014年下半年後陷入調整局面，故預估明年(2014年)東京首都圈住宅大樓銷售戶數將為5.6萬戶、持平於今年水準。

就區域別來看，今年東京首都圈最大住宅大樓市場東京23區銷售戶數預估將大增42.3%至2.76萬戶(2014年預估為2.75萬戶)；千葉縣預估將年增17.6%至5,000戶(5,000戶)；都下預估將年減3.4%至4,700戶(5,000戶)、琦玉縣預估將成長20.1%至7,000戶(6,500戶)，神奈川縣預估將年增3.9%至1.17萬戶(1.2萬戶)。

不動產經濟研究所並指出，2013年1-11月期間東京首都圈住宅大樓每戶平均售價為4,859萬日圓，較去年同期成長7.0%；每平分公尺(m2)單價為68.8萬日圓，較去年同期成長6.7%。