2013年即將落幕，在資金行情撐腰下，今年預售屋、中古屋房價，全面衝新高，台北市預售屋每坪已飆到平均86.3萬元、中古屋衝上66.8萬元；學者專家預期，目前貨幣寬鬆局面可望維持到明年上半年，精華地段頂級豪宅仍堅挺有撐。

惟2014年下半年少數供過於求的警戒區域，將不免面臨房價鬆動，若升息成真，恐進入房價反轉或下修。整體而言，2014年房市可能出現「先溫後涼」局面。

美國宣布QE將緩步減碼，央行今日召開理監事會議，是否結束連9季利率未調整的局面，引起關注。淡江大學產業經濟系教授莊孟翰表示，預期明年上半年升息空間仍小，每坪300萬元頂級豪宅，會很快問世。

住展雜誌調查，2013年截至11月底為止，台北市預售屋和新成屋每坪平均房價已飆到86.3萬元，年漲幅達5.8％，從奢侈稅實施之前迄今、續漲7.8％，登上歷史新高；新北市房價也強勢表態，預售屋和新成屋目前每坪達40.6萬元新高，今年以來累計上漲8.5％，自奢侈稅實施前迄今也大漲3成。

中古屋房價2013年以來，也一樣表現亮眼。永慶房產集團最新統計，台北市中古屋房價已攀升至每坪平均66.8萬元新高，今年已上漲9.1％，自奢侈稅實施前迄今大漲21.4％；至於新北市，中古屋平均每坪達33.7萬元，年漲幅13.6％，自奢侈稅實施前迄今大漲30.7％。

不過，上周美國Fed宣布2014年起QE將逐漸減碼，央行理監事會議今登場，為縮減量化寬鬆揭開序幕。

莊孟翰表示，未來若房貸利率攀升至3％，將進入心理關卡，恐怕會有一波售屋潮，若攀升至5％，那麼將進入拋售警戒區；尤其2014年公告土地現值已大幅調升、提高售屋成本，加上2014年下半年將展開七合一選舉，屆時部分預售案交屋量大、供過於求的區域，將不免面臨房價鬆動、甚至反轉，預期1成的下修空間，不足為奇。

永慶房產集團建設代銷事業總經理葉凌棋表示，QE退場將牽動東南亞貨幣波動，例如近年房地產業者鼓吹的投資馬來西亞風潮，恐面臨匯率損失；但對台灣房市，並無直接衝擊。展望2014年，短期內升息機會不大，估計2016年才會升到3％，「上半年溫暖，下半年將涼」。

不少人利用公共設施保留地，作為抵繳遺產稅的避稅工具，高雄國稅局昨（25）日表示，只要是「購買」公設地來抵繳遺產及贈與稅，只能按比例抵繳，不再享有「全額抵繳」的節稅優惠。

高雄國稅局近期審議遺產稅實物抵繳案件時，發現有民眾誤以為只要遺產標的有公共設施保留地，就可以拿來抵稅，卻忽略申請實物抵繳是有條件限制的，必須應納稅額在30萬元以上，及納稅義務人有繳現困難時，才可以申請以公設地抵繳稅額。

財稅官員表示，如果民眾的私有地被劃定為公設地，或是繼承取得的公設地，凡是在編定為公設地前取得或繼承的，如果要用來抵繳遺產稅或是贈與稅，仍可享有全額抵繳遺贈稅的優惠。

不過，若以購買方式取得公設地者，未來申請抵繳遺產稅時，將無法按公設地公告現值全額抵稅，必須以「公設地公告現值占遺產總額的比率」，按比例抵稅。

中研院前院長李遠哲昨應邀到台灣師範大學演講，批評台灣高房價問題，他說，政府調降遺產稅造成原本在海外的錢回到台灣炒房地產，導致年輕人買不起房子，20年前中研院附近房子1坪約10萬元，但20年來飆高5、6倍。

李遠哲說，他上周碰到3位中研院院士都買不起台北市房子，只能住在板橋、林口、南崁，從外縣市開車到中研院得花半小時到50分鐘，「這是完全沒道理」。

沒達到公平社會
李遠哲認為台灣要打造公平合理的社會，「目前還沒達到」。
李遠哲也說，到國外開會時看到不少領18趴優惠存款國內退休公務人員到處玩，但台灣高達21兆元的負債中，很多是因軍公教退休金支出，這制度對年輕人非常不公平。他透露自己雖符合領取資格，一直沒領取，後來更直接放棄。
記者許敏溶

好房News記者馮牧群?採訪報導
《都市更新權利變換辦法》實施14年來，歷經四次修正，其中有關分配權利金的所有權移轉登記方式，一直沒有明文定義，衍生不少問題；另在權變時，原有公設用地及可無償取得的公有土地認定容易混淆，還有民眾對各項權變共同負擔費用認定存有疑義，內政部透過修法一併處理，彌平各地方爭議。

都更法令須合時宜，才不會對民眾造成困擾。(好房News記者陳韋帆拍攝) 營建署都更組說明，按現行規定，土地所有權人、建築物所有權人與他項權利人參與都市更新，依權利變換計畫分配權利金後，對移轉登記的時間及方式並無規範，常造成民眾稅務上的不便，像是常有地主因登記原因不符，無法享有土增稅減免優惠。

因此，這次修法明定雙方約定發放權利金者，以｢囑託登記｣方式辦理登記及塗銷，另在發放權利金時，應先依法定清償順序扣除應繳納的土增稅、田賦、地價稅及房屋稅，藉此簡化程序並提升效益，新法最快明年1月上路，各地方政府將比照辦理。

此外，營建署表示，目前實施權變時，用來抵充的原有公設用地及可無償取得的公有道路、溝渠、河川等公有地，常因認定容易混淆而產生疑義，此次修法也將上述部分個別定義，且增列都市計畫變更負擔、申請各項建築容積獎勵涉及的容積移轉費用等項目定義，建立各縣市統一基準，以減少民眾對共同負擔費用的疑慮。

台北地院民事執行處2013年拍出北市多處國宅，包括大安區正義國宅、大安國宅，信義區忠駝國宅等都有物件出脫。鑒於此，台灣房屋智庫彙整北院國宅法拍案件，並配合內政部一年多來實價揭露資訊，統計該國宅社區交易均價，發現法拍多半還是可以撿到便宜。例如正義國宅二拍一坪67.4萬出脫，單價低於市場均價一成以上(13.59％)；而屋齡較新的平安新村更在三拍上演31封標封搶標的盛況，即使衝上拍每坪拍定74.5萬也還算符合市場行情，顯見法拍市場仍吸引投資客關注。

2013年7月23日正義國宅五樓，權狀34.1坪，二拍拍出2,300萬，換算每坪單價67.4萬，低於市場行情13.59％。另外，大安國宅的大樓區也在5月份拍出，首拍就吸引5封標單競標，最後以73.2萬出脫，低於市場行情約2.4％。台灣房屋高資產中心執行長邱太煊表示，一般來說，法拍市場的「一拍」價格通常是法院委託估價師依市價鑑價而定，對於「一拍」拍出的產品，代表物件品質不錯，因此大安國宅首拍就吸引5封標單競標，顯見法拍市場可撿到寶，到了「二拍」來到市價的八折左右，「價格」成為吸引投資客進場的關鍵，像正義國宅以低於市價13.59％出脫，足見法拍市場還是可以撿到便宜。

彙整2013年北院拍出的國宅低於市場行情，還有信義區忠駝國宅以每坪70.6萬拍出，低於行情7.11％、松山區的平安新村每坪拍出74.5萬，低於行情0.67％，以及文山區的隆德天下在5月份三拍一戶5樓產品，寫下單價「4」字頭的優惠價格。邱太煊分析，法拍市場的確可撿到CP值高的物件，不過法拍市場若一旦拍下，除了2成保證金外，尾款必須以現金補足，一般向銀行代墊利息約6.3％及手續費，這些都是法拍衍生的成本，所以投標人還是要仔細精算，免得周轉困難。

台灣房屋智庫研究員洪佩君表示，大安及信義兩區的國宅因為地段優越、供給稀少，總價三千萬有找，對於關注大台北房市的民眾而言可謂投資自用兩相宜，若底價符合市場行情通常都是秒殺。此外，松山區的平安新村屋齡不滿5年，不但位於民生社區範圍內公園林立、環境單純，生活機能也很好，三拍底價2667萬、每坪不到50萬，吸引31個標封搶標，最後以衝上拍4240萬拍出，比2012年4月首拍流標時的底價4165萬還要高，顯示2013年民眾對於國宅產品的接受度大幅提高，出價毫不手軟。至於文山區的隆德國宅和萬隆國宅，因為步行距離捷運萬隆站都在10分鐘以內，附近也不乏學校、公園、市場，房市表現都相當穩定，成交單價多在每坪48-57萬左右。

洪佩君指出，法拍屋最大的優點就是價格有機會比市場行情來得低廉，再加上投標過程公開透明，價格一翻兩瞪眼。不過相對也有風險存在，首先就是資訊無法完全透明，包括屋況不明、租賃或占用、甚至產權糾紛都屢見不鮮，民眾只能事前多做功課，親自到現場看看，或詢問附近鄰居來過濾一些疑慮。另外購買法拍屋必須在短時間內準備大量現金，除了投標時要準備底價兩成以上的押標金，若得標還必須在7-15天內付清尾款，此外後續的稅費、代書費等也要考慮在內，有興趣的民眾在金流周轉上一定要多加謹慎。

好房News記者羅意瑾?綜合報導
台灣逐漸走向高齡化社會，像是台灣北中南的醫院生活圈大致已開發完全且生活機能齊全、完備，也因為銀髮族退休後的養老選擇之一，所以周邊的房屋，都具一定的保值條件。 醫院宅成為許多退休族購屋置產的選擇，不論是自住或是當包租公婆都是相當保值的買房對策。

（圖?好房資料中心） 像是新北市林口地區正在推動公共建設，統整林口所佔的優勢，將其推向國際城市。從交通方面，鄰近機場、鄰近首都（大台北地區），到生活機能，建立親活氧的居住環境，以及林口長庚附近的發達生活圈，讓林口醫院宅愈來愈夯。

提到「醫院宅」，台灣逐漸走向高齡化社會，醫院宅所具備的優點也相當符合銀髮族所需。經MyGoNews報導，台灣北中南的醫院生活圈大致已開發完全，生活機能齊全、完備，不論是一般民眾選擇投資醫院宅，或者銀髮族退休後的養老選擇，都具一定的保值條件。

而醫院宅雖有方便的醫療環境與完整的生活機能，附近綠地公園一定也少不了，然而，民眾必須注意醫院宅因鄰近醫院，急診室與救護車所帶來的噪音則會影響居住品質。

醫院宅附近由於人潮車潮多且擁擠，若是銀髮族出門則需小心交通安全，甚至是居住環境的空氣品質也會受此影響。然而，近日也傳出醫院宅的出租行情好，許多人均置產醫院宅當包租公婆。整題而言，醫院宅也被列為適合投資置產的保值產品之一。

國內房價易漲難跌，財政部已將房地產交易列入明年度重點查稅項目，發動五區國稅局「查稅大作戰」，舉辦奢侈稅查稅競賽，希望以此遏止國內不當炒作歪風。

依據五區國稅局的統計，今年以來各區查核奢侈稅申報及未申報案件，均有斬獲；若按平均補稅金額來觀察，房市交易熱絡的台北國稅局轄區，奢侈稅補稅案件平均為每件110萬元，位居五區之首。

掌管新北市林口、桃園青埔等房地產熱區的北區國稅局，查到的奢侈稅補稅金額，每件均在77萬元以上，名列亞軍；「南霸天」高雄國稅局則以每件補稅42萬元，排名第三。

高雄國稅局表示，自加強查緝轄區內的房地產交易案件以來，發現許多借用他人名義逃漏奢侈稅的案例，今年度以來查獲並補稅、裁罰的案件共有14件，共補稅690萬餘元，罰款1,725萬餘元。

國稅局官員指出，近期查核房地產交易申報案件時，發現轄區內有民眾聽信仲介公司及代書建議，將房地先贈與給名下無房地產的子女，再行出售，以求符合奢侈稅的排除條款，藉此來規避奢侈稅。

高雄國稅局近期就查獲一例，甲君將房地產贈與給兒子乙君，再以300萬元的代價簽約出售給丙君，但是出售該房地產的價款最後卻匯入甲君帳戶，遭國稅局認定為借用他人名義規避奢侈稅，除要求補稅45萬元之外，還加重處以2.5倍罰鍰。

官員強調，這類的房地產交易方式，通常都能透過資金的最終流向，辨明是否為假贈與，凡是借用他人名義來規避奢侈稅者，除了補徵稅額之外，還會被從重處罰，處以比一般未申報案件更高倍數的罰鍰，反而得不償失。

「河南王」5分鐘買3戶

北市豪宅「帝寶」確定成為全台最貴豪宅！台北市地政局昨天公布最新實價登錄資料，「帝寶」最高成交價每坪達298.2萬元，創實價登錄以來單價新高紀錄，台灣豪宅單價直逼每坪300萬元。

今年以來「帝寶」陸續成交4戶，但始終未揭露，也讓外界好奇「帝寶」交易行情，在台北市地政局歹戲拖棚近3個月後，昨天終於一次揭露今年4筆交易案。

「皇翔御琚」第2名
由英屬維京群島商灣春國際股份有限公司老闆蔡和順購入的7樓戶，每坪236.6萬元，總價約3.8億元；另「河南王」王任生一次買下的3戶「帝寶」，13樓戶別總價約4.38億元，每坪275萬元、2戶19樓戶別總價約3.55億元、3.98億元，每坪298.2萬元，一舉打破原本位居第1名的豪宅「皇翔御琚」每坪276萬元紀錄。
對照日前北市地政局公告2014年土地現值也發現，住宅區地王由「帝寶」以每坪288萬元拿下，信義區「皇翔御琚」則以每坪231萬元位居第2名，正好符合豪宅真實身價。

指標個案延遲揭露
王任生原已有3戶帝寶，據《壹週刊》報導，有次他在豪宅大廳喝咖啡時遇到帝寶建商、宏泰集團董事長林堉璘，王任生提到自己家空間不夠，問帝寶還有無可買，結果林堉璘爽快答應他，僅5分鐘時間就買下3戶。
「帝寶」交易實價延遲揭露，台北市地政局地價科科長曾錫雄解釋，對於指標型個案，會比較謹慎處理，經資料比對後，確認該價格在275~298.2萬元間，且位於中間棟、面中庭的位置，價格偏高屬合理狀況，「帝寶」有2筆資料是在12月9日才轉到地政局，經過比對資料無異常後，再一起揭露。

「毛胚屋反是首選」
此4戶均為今年7、8月間過戶，依正常作業，應於10月中揭露資訊，但拖到年底才公布，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨說，由於知名度高，政府對豪宅成交查核仔細，因此揭露較晚，此外，19樓毛胚屋寫下每坪298.2萬元新高，應是建商保留戶，對豪宅買方來說，量身打造的毛胚屋反是首選。
台灣房屋智庫執行長劉怡蓉則說，「帝寶」2011年1月低樓層的5樓法拍價格，每坪已經站上206萬元，經過2年多時間同為低樓層的7樓已經來到284.9萬元的價格，漲幅高達38.3％。

「帝寶」小檔案
●位置：台北市仁愛路三段53號
●實價租金行情：月租26~33萬元
●基地面積：5642坪
●坪數：160、210、260坪
●總戶數：168戶
●樓層：地上18~28樓、地下4樓
●推出時間：2001年預售、2005年完工
資料來源：《蘋果》採訪整理

為活化台鐵土地資產，台鐵有意將台北機廠從工業區，變更為特定專用區，上周舉辦地方說明會，吸引不少當地居民、鐵道迷參加。外傳台鐵未來將以設定地上權方式，進行招商，當地住戶紛表反對。

住戶強調台北機廠周邊有京華城、松菸、大巨蛋等大型商場，實在不缺商場，希望可保留綠地，改建為鐵道博物館。

位於市民大道五段的台北機廠，緊臨大巨蛋、京華城，總面積為17.04公頃。由於台北機廠日前遷至桃園富岡，台鐵有意將台北機廠轉型為特定專用區，以設定地上權方式招商或是興建商場、旅館。

北市府都市發展局為此連續2周召開台北機廠都市計畫變更說明會，場場爆滿，平均每場均有2、300人參加。其中不乏鐵道迷及當地住戶，有人贊成，有人則是反對，希望將台北機廠完整保留，低度開發。

信義區新仁里長李財久表示，台北機廠周邊有京華城、台北松菸文創園區，一堆商場、觀光飯店，每到假日，周邊交通就大打結，居民個個苦不堪言。若大巨蛋蓋好後，商場數增加，交通情況只會越來越糟。

李財久說，台北機廠一帶已不缺大型商場，反倒是缺綠地，希望台鐵可以低度開發的方式，保留台北機廠的原貌，改做綠地，不要造成當地交通衝擊。

發展局表示，居民意見都將送到都委會審議，供委員審議時參考，民眾若有疑問也可電洽1999。

三洋電（1614）土地資產題材發酵，股價昨（25）日創減資後新高，勇冠「家電四雄」，其他三家的大同、聲寶及東元，擁有土地也都十分雄厚，明年之後的活化效益均可觀。
三洋電財務協理廖慎續指出，外界關注三洋電的土地資產活化進度，將分成新莊廠土地變更、開發，與遷廠至三峽二部分同步進行，會以股東最大權益作為規劃的考量。在新莊捷運線去年10月通車至三洋電工廠大門口附近的丹鳳站，更有利於資產活化。

他表示，日前董事會通過現金減資4.74億元，減資15%，退還股東每股1.5元。減資後股本由31.66億元降至26.90億元。

昨日三洋電股價收在41.65元，上漲1.35元，成交量達3,200 多張，為重新掛牌以來的新高。外界認為，明年三洋電土地資產開發將邁開大步，有利挹注今後業外來源。

此外，受到金管會已核准收益型不動產可用公允價值評估，也是三洋電資產題材發酵的因素之一。

廖慎續指出，三洋電全省土地面積達5.79萬坪，每年貢獻租金收入1.2至1.4億元。法人則估計，單是土地帳面價值就達31.54億元。又以新莊廠2.3萬坪土地最具價值，今年3月，在能率集團接下日本三洋的股權進入三洋電董事會後，與原股東積極進行該土地開發。

外界推估，三洋電將在明、後年進行土地變更流程，之後進行實質開發計畫，以新莊廠每坪土地50萬元計算，市場價值115億元，扣除帳面價值6.08億元，潛在利益109億元，貢獻三洋電每股淨值高達40.51元。

「家電四雄」之中，以大同的土地資產最為龐大，全省土地多達45萬坪，外界看好的大同板橋廠2.6萬坪，明年上半年將進入住宅建案開發，挹注未來二至三年的業外可期。

聲寶規劃土地資產轉以開發方式進行，能有長期的業外收益，土城廠4,000坪工廠要變更為住宅、老人公寓；4萬坪林口廠規劃為總部大樓，關係企業集中管理，有助提高經營效益。

東元在新莊廠擁也有1萬多坪土地，規劃為綜合工商區，廠辦大樓、購物中心都是選項。東元旗下世正開發有規劃南港軟體園區經驗，也會導入活化新莊土地資產。

「宏盛帝寶」登上台灣第一豪宅，內政部昨（25）日一口氣揭露四戶交易資訊，19樓戶別最高成交單價每坪298.2萬元，超越「皇翔御琚」最高每坪276萬元，台灣頂級豪宅價格直逼每坪300萬元的「彭總裁防線」。

帝寶四戶交易總金額15.7億元，成交單價分別從每坪275萬元至298.2萬元，其中兩戶19樓合併及一戶13樓，由台商從事耶誕燈泡製造的「河南王」、東裕和丹尼斯百貨集團董事長王任生，分別以英屬維京群島馥寓、冠鶴、元季三家公司名義，向建商宏盛建設買下，三戶總價高達11.9億元；另一戶七樓由旅美華僑、英屬維京群島商灣春國際公司老闆蔡和順，向屋主台北馥敦飯店老闆陳文榮買下。

王任生持有19樓兩戶，每坪單價298.2萬元，一舉超越信義計畫區「皇翔御琚」最高每坪276萬元，成為目前全台公開資訊中最高價豪宅。

「宏盛帝寶」從宏盛建設向國民黨黨產中廣購地以來，預售推出每坪百萬天價，曾被評比為亞洲十大豪宅，住戶多是政商名流匯聚及資金實力雄厚的台商。

據估計，百餘個屋主總資產超過1兆元，其中知名住戶包括國民黨榮譽主席連戰、知名投資客劉媽媽、頂新集團魏家、寶成集團蔡家、厚生徐家、力晶董事長黃崇仁、萬海集團陳致遠、藝人小S及許雅鈞等。

信義房屋信義101店執行協理張華雄說，未來豪宅市場將出現一般豪宅與頂級豪宅的差異化，「宏盛帝寶」這種超頂級豪宅，房價還會再創高，路段、規劃、景觀等條件一般的豪宅產品打著豪宅的名號，對高資產族群吸引力反而有限。

即將於今年底前重劃完成的桃園經國特區，透過工業區的轉型重劃再生，不少建商布局土地，近期土地成交價格已經飆上每坪百萬元以上，房地產業者預估，未來將是住宅與辦公產品推案主戰場，推案房價將突破每坪40萬元。

經國特區位於桃園市北側，緊鄰桃園中正藝文特區，原來為凌亂的零星工業使用，長期以來禁建，為了配合長榮遷走鄰近貨櫃區、舊的工業區更新，經國特區將朝低建蔽率、高品質住商區的規劃，同時具備工作、居住與商業活動的多元化潛力。由於採市地重劃，地主配地比率為55%，目前地上物已拆除、並已完成重劃後土地重新分配，地主陸續拿到權狀，預計今年底重劃完成。

今年初，在投資客、在地建商等大舉介入下，經國特區住宅區土地價格已大漲至每坪30萬至40萬元；商業區土地價格開價約每坪50萬至60萬元，而在重劃後土地重新登記後，整體規劃與建設逐步達到規模，據內政部實價登錄顯示，近一年來桃園成交價格，單價每坪百萬元土地不過十餘筆，幾乎集中在桃園火車站舊市區和中正藝文特區內，而區內近期已有土地成交價達105萬元。

從鄰近的中正藝文特區房價來作觀察，豪宅案「中悅一品」、辦公大樓「中悅世界中心」，開價均已超過每坪50萬元。

台北市捷運局公開標售，兩戶捷運南京三民站的共構宅，結果全數脫標，而且每坪價格衝高到97萬元，堪稱最貴的捷運共構宅社區，而這一標售也引來民眾抨擊，說是政府帶頭炒房。

台北市南京東路五段上，挖土機沒停過，旁邊還有好多工人在做工，為的就是拼松山線在103年底通車，不過，捷運南京三民站，上頭兩戶共構宅，公開標售，結果每坪單價高達97萬，是史上捷運共構宅最貴價格。

台北市政府捷運局標售的這兩戶共構宅都是在14樓高樓層，坪數超過70坪，四房一廳兩衛含車位，因為面臨大馬路，車流量多有噪音干擾，10月一拍流標，現在捲土重來，共有四封標單競標，最後以超過7400萬的價格標出，溢價率3%，但這麼貴的共購宅，到底是自住還是投資？

就是因為松山線有明年通車的利多，加上附近有大巨蛋開發案、台鐵機廠開發題材，也讓區域房價跟著水漲船高，而政府公開標售的共構宅，儘管價格符合當地行情，也難免會有帶頭炒房的負面觀感。

檢調因捷運小碧潭站聯合開發案搜索北市府捷運局，負責興建「美河市」建案的日勝生表示，美河市住宅部分已全數交屋完畢，商場招商也快要滿招，預計明年暑假開幕。

日勝生小碧潭站建案「美河市」案遭監察院糾正後，與市府權利分配問題出現爭議，建案無法交屋，後由日勝生繳交新台幣35億餘元保證金後，確定開始交屋。台北地檢署偵辦美河市案，傳出北市府被A百億元，24日搜索捷運局並展開約談行動。

日勝生表示，「美河市」住宅部分約2200多戶，屬於日勝生產權部分有1600餘戶，其餘產權屬捷運局所有；商場部分廣達約2.1萬平方公尺，其中75%產權屬捷運局，另外25%才屬於日勝生。

日勝生指出，「美河市」屬日勝生產權的住宅部分從今年8月起逐步交屋，至今已100%交屋完畢；商場部分由日勝生旗下的京站實業公司經營管理，目前招商工作已接近完畢，原本12月要開幕營運，但受到交屋延遲，商場要延到明年暑假開幕。

日勝生強調，檢調搜索捷運局並不影響住宅交屋和商場招商等權益。

政部實價網昨揭露亞洲十大豪宅之一的仁愛「帝寶」四戶成交資訊，其中十九樓兩戶每坪最高單價約二九八．二萬元，創實價揭露以來新高單價，一舉超越信義計畫區「皇翔御琚」的每坪二七六萬元紀錄。

頂新魏家帳面價值倍增

根據地籍資料，最高單價戶的買主是有「河南王」稱號的台商王任生；帝寶成交價創新高，也一舉拉抬該社區所有住戶身價，受益最多的應是持有十四戶的頂新魏家，以魏家當初陸續買入帝寶每坪行情約介於一三○到一五○萬元間，帳面價值幾乎是翻倍。

四戶成交金額 逾15.7億

根據內政部實價網資訊，揭露的樓層分別是七、十三樓以及兩戶十九樓，每坪單價約二七五萬到二九八．二萬元，其中十三樓以及十九樓兩戶是王任生砸下近十二億元買下；至於七樓則是蔡姓民眾以三．七九億元跟原「帝寶」住戶買下，合計四戶總成交金額逾十五．七億元，相當於中南部重劃區一個預售案的推案金額。

「帝寶」最早在二○○一年預售，當時每坪開價一百萬元，成交單價約八十萬元，隔年遇到台股崩跌，出現多戶退訂現象，價格曾一度跌破八十萬元。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，自二○○三年後帝寶房價便一路上漲，二○一○年十一月，投資客劉媽媽（劉月釵）的兒子俞昌哲更從法拍市場以每坪二○六萬元拍定，即使隨後棄標，不過劉媽媽於再拍時又拍回，也奠定帝寶每坪兩百萬元起跳的身價。

台灣房屋智庫研究員洪佩君指出，從實價揭露或公開資訊觀測站等管道來看，目前總共有六個社區出現每坪兩百萬元以上的交易紀錄，主要仍出現在市中心如大安區、信義區與中正區。

鮮少自行推案的日勝生集團被業界稱為「聯開之王」，近十二年來吃下的公部門地上權、ＢＯＴ或聯合開發案至少十一案，光是與北捷聯開的六案總銷金額就破六六○億餘元，加上總銷逾五百億的板橋浮洲合宜住宅及其他地上權、ＢＯＴ案，已鯨吞至少一千二百億元政府開發案。

日勝生算是上市櫃建商中，最早、且最積極布局公共建設與聯開案的業者。「永春E.A.T」為日勝生最早期承接的捷運聯開案，規劃十到二十二坪的小坪數住家，八年前推案每坪四十二萬到四十七萬元，如今每坪上看百萬元。

再來就是號稱全國最大聯開案的「美河市」，總銷金額達二八二億元；還有總投資金額一三○億元的京站ＢＯＴ案，其中光京站住宅總銷金額就近九十億元；捷運木柵站的分構宅「信義18號」，總銷金額也有三十八億元。

至於「南港機廠案」、「大橋國小捷運聯開案」雖未正式推出，但市場推估總銷金額分別可達一五五億元、四十億元以上。

此外，日勝生近期還拿下「浮洲合宜住宅」以及新北市三處青年社會住宅，其中浮洲合宜住宅總銷粗估約五百億元，目前已全數銷售完畢。

迎接2014桃園升格直轄市的一年，桃園房市在沉寂多年後，在這兩年展開慶祝行情，加上機場捷運即將開通，及航空城計畫的加持，桃園城市正開始展翅高飛。

在北部城市捷運通車後，捷運周邊成為買房族最嚮往的區段，即便捷運沿線住宅房價節節高漲，依舊獲得購屋民眾趨之若鶩，足以證明交通發達處仍是房市發展的重要支撐。因此，近年來許多人開始選擇北部地區「台鐵立體化」（即是將部分鐵道地下化、高架化）的後站特定區，台灣幾個都會城市火車站的前站與後站，發展狀況截然不同，鐵路前站商圈鼎立、人潮洶湧，為商家開店的首選；鐵路後站卻是生意暗淡，僅適合居家，不利商業發展。

而「台鐵立體化」將改變鐵路前、後站的現象，拉近人潮比例，也讓後站房地產的漲勢超越前站。其中桃園段高架化建設計畫重點為（1）鐵路降挖段及高架段合計15.95公里；桃園以北擴建為三軌正線、以南為二軌正線。（2）改建桃園、內壢、中壢車站為綜合大樓。（3）增設鳳鳴、國際路、永豐路、中原大學等通勤車站。（4）消除17處平交道。因此，高架化將開通前後站的平行發展，加上各項利多的加持，目前桃園鐵路後站房市行情仍低於前站，但未來發展空間及潛力將更勝於前站，已成為桃園地區最佳投資卡位的選擇。

台鐵高架化預定2016年通車，桃園與台北的距離近且房價低，在各項重大計畫逐漸成型後，未來將帶進更多人潮、機能也更加完善，特別是桃園後火車站區域，由於前站土地利用幾乎飽和，在台鐵高架化後，勢必成為最炙手可熱的黃金區域。

新北市城鄉局推動「板橋府中四五六整體街廓計畫」，擬遷建鄰近捷運府中站的新北市警察局、板橋區公所與府後停車場，機關舊址則採BOT方式引進民間資金，改建為商業辦公大樓，地方居民認為「有好有壞」。

未來市警局遷至新莊頭前重劃區，區公所將移到法務部新北執行處民族路舊址，另興建「板橋區行政大樓」，整合戶政、地政等機關，便利民眾洽公。

市警局、板橋區公所及府後停車場等舊址，占地約1.2公頃，屬於板橋的「蛋黃地段」，未來改成商辦「潛力無限」。

世居板橋的民眾謝喬涵指出，板橋等於新北市「首都」，府中商圈一度沒落，直到捷運開通才漸有起色，商辦的興建，除帶動地方經濟外，也釋出不少就業機會。

往來新店、板橋上班的張姓民眾則認為，板橋車潮、人潮過多，若興建商辦，會讓道路「堵住」，市府應預留綠地、停車空間，而非丟出計畫，吸引企業投資後，留下雜亂無章的缺陷。

城鄉局表示，板橋一帶發展潛力可觀，基於繁榮地方、活化公有地等原則，才有街廓計畫的構想，機關遷出、另建商辦等仍在草案階段，須視審議時間才能決定後續遷移、開發期程。

名列台北頂級豪宅之一的「帝寶」，千呼萬喚終於在2013年12月25日實價揭露，總共有4戶交易，總價3.55-4.38億，面積146.18-208.7坪，每坪單價來到275-

298.2萬，其中交易的3戶，分別出現284.9萬及兩筆298.2萬的單價、一舉打破由「皇翔御琚」創下每坪276萬的紀錄，成為新一代豪宅王。

台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示，「帝寶」2011年1月低樓層的5樓法拍價格，每坪已經站上206萬，經過兩年多的時間同為低樓層的7樓已經來到284.9萬的價格，漲幅高達38.3％。

劉怡蓉分析，2014年「帝寶」一帶是台北市最貴的住宅區區段，而「帝寶」更是全國矚目的指標性豪宅，自2012年實價登錄政策上路以來，交易狀況呈現鴨子划水，由於產品具備稀有的特性，因此都是潛銷，或是內銷原住戶為主，直至2013年陸續有過戶紀錄，儘管市場引頸期盼實價出現，但由於政府需要比對查核交易價格，因此遲遲未見實價揭露，2013年12月25日實價初次出現，果然不負眾望擠下「皇翔御琚」一躍成為豪宅王。

2013年12月25日揭露的4戶除了8月交易的7樓外，其餘3戶皆為原本宏盛建設所擁有的5戶保留戶，劉怡蓉表示，其中有兩戶為19樓，單價298.2萬，另一戶則為13樓，單價275萬，3戶全部採現金交易。而宏盛建設扣除此次交易3戶後手上僅剩高樓層的兩戶，是「帝寶」下一個令人關注的交易重點。

劉怡蓉指出，雖然美國聯準會宣布小幅減碼QE，但各國貨幣寬鬆政策仍未有大幅縮減的情況下，許多有實力的台商、企業主在考量保值甚至增值的情形下，皆會指名具有知名度的豪宅，未來台北市的「真」豪宅交易價格將與山寨豪宅脫鉤，超級豪宅價格將指日可期。

永慶房屋首席房產顧問葉國華表示，「帝寶」物件釋出少，此次成交之4戶價格符合市場行情。除了因高低樓層造成單價差異，據了解其中一戶因有中繼水箱於同樓層，每坪單價274萬，相對便宜。另外此次揭露之4戶總價達15.7億元，代表買方資產雄厚，顯示台灣豪宅市場仍有需求。

台中豪宅建商為歡渡耶誕節及迎接新年的到來，近來爭相在7期接待中心、社區大樓或建築基地布置耶誕燈海，比奢華、比童趣也比創意；尤其是豪宅領導品牌聯聚建設，將其多年來參考歐、美、日等各大城市的耶誕燈海設計，今年巧妙地運用在各建築群上，果然吸引許多民眾駐足拍照。

位於市政北一路的聯聚建設接待會所，入口處兩旁一片藍色LED燈海，倒映在水面上，中間穿插著金色的路樹，走在其間就像走在奢華的伸展舞台上；一旁方型建築物，也在藍色的LED燈光包覆下，宛若一個大型精品禮盒，牆面透過白色燈光打出「Happy New Year」字樣，就像在向路人拜年。

此外，位於市政北七路上的「由鉅大謙」社區，今年走童話路線，在中庭放置銀、金色的光影麋鹿、小雪人及薑餅屋，還有看似奔跑中的雪橇車，屋頂則用藍白交錯的燈光打造出滿天星空，宛如童話故事的場景交錯呈現在眼前。

而位在市政北六路的「寶輝一品花園」，社區前種植的雙排落羽松林蔭大道，今年用了200條樹燈編織成150米的白色燈海，在社區大門前以藍白色燈光組成雪花圖騰。

向來是高雄豪宅一級戰區的美術館特區，明年規畫推案量超過500億元，京城建設昨（25）日加入戰局，在去年向永信建設購得的3,008坪基地上，動土興建總銷超過130億元的豪宅案。

京城董事長蔡天贊說，該案包括基地面積、總樓地板面積、個案總銷金額等，都寫下京城建設成立以來的「3大創新記錄」。

京城建設位於美術東二路、美術北五街口的建案(案名未定)昨日動土，蔡天贊致詞時，許下興建出美術館區超完美住宅的宏願。他說，此案基地面積3,008坪、超過一甲，營建總面積36,040坪，京城有信心打造出令市場驚豔的指標建築。

京城建設總經理劉朝森說，該棟大樓在外觀及公設的設計上，都將採取與過去不同的手法及理念，包括把山的意象，用強化彩色漸層玻璃表現在大樓外觀，他有信心，完工之後將成為美術館的地標。

該案將興建地上29樓、地下4樓，預計在2016年完工，京城經理周敬恆指出，目前尚未有明確售價及推案時程，但可以確定的是，該案對京城2016年和2017年的營收，將是相當大的貢獻來源。

除了京城基地動土，包括興富發建設的「國王之冠」等眾多南北建商，明年都將在高雄美術館特區掀起一波激烈的競逐。

高雄市不動產開發公會理事長張永義說，北高雄的美術館特區，明（103）年仍將扮演高雄房地產火車頭的角色。

張永義保守估計，明年在美術館銷售的案量將超過500億元，包括永信、城揚、鼎宇、全誠等建商都有新案推出，該區成為推案焦點，除原有41公頃的公園綠地外，民國106年鐵路地下化之後將產生全新的100米公園綠道，更增添它的吸引力。

在量的增加之外，價格也將出現明顯變化，他說，光是興富發建設在明誠二路與美術東二路的「國王之冠」，每坪的平均開價就達60萬到80萬元，比現有美術館第一排的成交價40萬到45萬元，高出許多。

高雄市代銷公會理事長戴嘉聖認為，美術館整體的平均房價，目前大約是每坪27萬元到30萬元之間，明年至少會上漲10％，某些特殊產品漲幅可能會更高，並且再創區域新高價。

高雄房市寒冬，京城建設（2524）強力表態，總銷130億元的美術館大案昨（25）日動工，其基地、樓地板面積與總銷金額，全面改寫京城推案紀錄。
法人指出，本案將挹注京城2016年及2017年營收獲利，而且銷售毛利率將處高檔水平，為京城營運加分。昨天京城收盤28.7元，下跌0.15元。

京城建設昨天動工的超級大案「鼓山區青海段61.63地號土地住宅大樓」，目前尚未命名。

全案基地面積3,008坪，規劃地上29層、地下四層集合住宅，可銷售樓地板面積3.6萬坪，總銷金額130億元。

京城建設董事長蔡天贊表示，此案總銷售金額、基地面積及樓地板面積，都創下京城建設成立以來的新紀錄，為京城集團發展樹立新的里程碑。

京城總經理劉朝森指出，美術館新建案，可銷售面積達3.6萬坪，不論外觀及公設的設計，都將有創新手法及理念，包括融入山的意象，以漸層玻璃表現在大樓外觀。

法人分析指出，去年2月京城建設以每坪78萬元、總價23.46億元，向永信建設購入這片土地。這筆建地買賣，永信獲利豐厚，京城在一年多的時間完成規劃並推出，展現效率。

尤其高雄地價、房價近年持續上漲，京城取得土地的市場行情墊高，如今推案銷售獲利更強，加上美術館區建案向來搶手，興富發建設即將在第一排推出高檔豪宅，京城此案銷售價格有機會靈活調高。

法人說，依建案規模以及施工進度，京城本案將在2016年及2017年左右銷售入帳，屆時高雄房價若能穩住目前水平，京城就有可觀收益，若行情再攀高峰，對獲利的助益更大。

法人表示，本案位在高雄美術館北區美術東二路及美術北五街口，是僅次於美術館第一排的最佳地段，而京城明年新成屋以及預售屋案能約140億元，無懼目前高雄房市低迷的現況。

據報導，權威管道透露，國家稅務總局近日下發《關於進一步加強存量房交易稅收征管工作的通知》，要求全國地稅機關健全存量房（俗稱“二手房”）評估工作制度、完善評估技術標準、嚴格評估值管理，其中明確提出：要逐步縮小評估值與市場價格之間的差距，在條件允許時應取消下浮比例。自2015年1月1日起，各地下浮比例不得超過10%。對涉嫌違法違紀仲介機構和經紀人列入“黑名單”，在其代理辦稅時予以嚴格審核。

《羊城晚報》報導，權威管道透露，國家稅務總局近日下發《關於進一步加強存量房交易稅收征管工作的通知》，要求全國地稅機關健全存量房（俗稱“二手房”）評估工作制度、完善評估技術標準、嚴格評估值管理，其中明確提出：要逐步縮小評估值與市場價格之間的差距，在條件允許時應取消下浮比例。自2015年1月1日起，各地下浮比例不得超過10%。對涉嫌違法違紀仲介機構和經紀人列入“黑名單”，在其代理辦稅時予以嚴格審核。

值得注意的是，在通知中，國家稅務總局提出：要採取多種方式監測房地產市場價格情況，根據市場變化情況，及時修正評估模型（當本地房地產價格指數連續3個月環比變動幅度累計超過5%時，應對評估模型進行調整）；要分析本地評估分區情況，原分區較粗或情況發生變化的，要重新調整分區，以保證同一分區內房地產具有較強的同質性和評估結果的準確性。

國家稅務總局特別強調，除征管工作需要外，嚴禁以任何理由、任何方式向納稅人及其代理人公開或透露存量房評估值。

國家稅務總局還要求加強對房地產仲介機構的管理，對於在存量房稅收征管中發現的涉嫌違法違紀的房地產仲介機構和經紀人名單，及時向住建部門和工商部門通報，並將其列入不誠信名單，在其代理辦稅時予以嚴格審核。

華業地產（600240）12月25日晚間公告，公司所持投資性房地產的後續計量，將由成本計量模式變更為公允價值計量模式，公允價值與原帳面價值之間的差額計入當期損益。

截至公告發佈日，公司持有的投資性房地產為位於北京市朝陽區東四環中路39號的華業國際中心、位於深圳彩田路福華路交界處的彩虹新都裙樓、深圳羅湖區嘉賓路4028號的太平洋商貿大廈，均位於重點城市的核心區域，主要用於出租。公司認為在成本計價模式下，帳面淨值隨折舊和攤銷而不斷減少，無法體現投資性房地產的增值部分，低估了公司價值。

經初步測算，採用公允價值計量投資性房地產後，將增加公司2011年度所有者權益約1.54億元，增加公司2012年度淨利潤約0.25億元，預計2013年淨利潤將增加約0.36億元，均不會導致公司當年度出現盈虧性質改變。

被寄予厚望的上海自貿區建設不僅火了相關概念股，也讓區域內的房價一路飆升。最新同策研究部資料顯示，上海自貿區成立3個月左右的時間，商品房住宅相對成立前普漲20%。但房價上漲過快也造成了投資泡沫，帶來調控風險。

據瞭解，今年8月底，上海自貿試驗區概念傳出以來，臨港新城的一手住宅均價便已從原來的1.1萬元/平方米，上漲到1.3萬-1.4萬元/平方米。進入12月份以來，臨港新城的房價漲幅更是驚人。由於臨港最近幾幅地塊的成交樓板價已超過1.5萬元/平方米，此次周邊樓盤開發商報價直接衝破了2萬元/平方米大關。

成交量方面也同樣漲幅驚人，其中，10月份，外高橋與臨港新城商品住宅成交保持在高位，相比8月有高達200.5%和113.9%的漲幅。

同策諮詢研究部總監張宏偉認為，自貿區局部市場的房價“泡沫”已經被吹大。

儘管短期內臨港新城個案房價已飆升至2萬元/平方米以上，但張宏偉認為，短期內市場不會可能不會接受這麼虛高的價格。同策諮詢研究部資料顯示，2013年11月臨港新城商品住宅成交量僅為15140平方米， 截止12月24日，12月成交量為12893平方米，市場成交量已開始降溫，已經不如“滬七條”出臺之前那麼火爆。

他表示，傳統住宅地產、商辦地產會因自貿區獲批而受益，房價地價因此而快速上漲。但是，也會因為市場化之後房價上漲過快造成投資泡沫，帶來調控風險，投資客進入市場投資的話，或許要為之付出一定的代價。

同時，房價地價過快上漲也將提高產業導入、人口導入的門檻，有可能造就自貿區區域“鬼城”、“空城”，不利於整個自貿區板塊產城融合。（趙婷）

本文來源：網易

不足半月，中海地產便砸下85億元鉅資拿地，建築面積逾210萬平方米，其在土地市場上的動作再度令業界側目。

12月13日，中海地產以46.01億元的總價在瀋陽連奪4幅地塊，占地面積約53.7萬平方米，總建築面積達193萬平方米，僅在13天內，中海地產已連續拿下5塊地，總投資達85.13億元。

中海地產內部人士告訴中國房地產報記者，東北市場是公司一個重要的戰略陣地，將伺機在東北繼續新增土地，同時也將關注一些經濟發展處於上升通道中的三四線城市。另外，公司目前沒有銷售及財務壓力，補充土地儲備是公司快速開發和銷售的重要保證。

而不少業內人士猜測，從拿地速度、土地去化以及銷售速度、開發週期等各方面來看，中海地產正在向高周轉開發轉變中，這是有著整合中建系預期的中海地產在大整合前提下的準備。

鉅資搶佔瀋陽市場

這回中海地產把瀋陽市場給攪了個熱血沸騰。

12月13日，瀋陽一共推出了14宗標地，中海地產一口氣拿下了4塊。4塊地的總金額達46.01億元，總建築面積則達193萬平方米，成為當天土地拍賣市場的最大贏家。

其中勝利大街東地塊，占地約18萬平方米，規劃用途為住宅、商業用地，起拍價為15.58億元，最終中海地產以15.62億元競得，折合樓面地價約2557元/平方米，刷新了瀋陽今年單幅地塊的最高成交總價。

除此之外，中海地產還以總價13.12億元奪得了先建及氣象局南地塊，該地塊規劃用地面積約為17.8萬平方米。

另外，中海地產還分別以8.84億元和8.43億元競得濱河灣南以及金沙灣南地塊。

中海地產年末的土地戰略顯然不限於瀋陽，就在12月5日，中海地產還以總價39.12億元、溢價率198.4%競得福州一幅大型商住地塊，創下了福州縣級區域的最高土地單價6412元/平方米，強勢進入福州市場。

在10月份，中海地產還拿下了深圳的總價與單價雙料地王，折合樓面地價高達1.45萬元/平方米，溢價率91%。

不足半個月，中海地產在土地市場上的投資已達到85億元。截至目前，中海今年累計新增土地儲備達1210萬平方米，其中新增權益土地儲備約1180.6萬平方米。

從拿地時間來看，中海地產在下半年明顯加快了拿地速度，下半年新增土地儲備面積超過740萬平方米，明顯超過上半年的新增462萬平方米。

而在拿地金額上，截至目前中海地產土地支出約為441.53億元。

向高周轉轉型

實際上，與拿地速度相對應的是中海地產土地去化的加速，這意味著這家以穩健著稱的企業已開始進入快速周轉階段。

資料顯示，中海地產上半年銷售面積為524萬平方米，銷售面積較新增土地面積高出13.4%。去年全年，中海地產新增土地樓面面積為664萬平方米，而去年銷售面積則達到729萬平方米。不難看出，中海地產近年來有意提升土地去化的速度。

與此同時，其銷售速度在今年明顯加快，據中海地產12月10日公佈的銷售資料顯示，其前11月已累計實現合約銷售額1317.6億港元，累計實現合約銷售面積874.7萬平方米，已經超額完成上調之後1200億港元的年度銷售目標。

而目前1210萬平方米的新增土地也明顯高出今年800萬平方米的拿地計畫，超出計畫的50%。

上述中海地產內部人士告訴記者，按照目前的房地產市場行情，考慮到資金周轉的需要，公司不太願將專案持有時間拖長，開發和銷售都圍繞資金快速回籠進行，尤其是在一二線城市。

招商證券某分析師也認為，“快速周轉”早就已經被各大房企奉為運營準則。

與其他房企一樣，中海地產的開發週期也明顯在縮短，其在杭州的中海禦道路一號，從拿地到開盤，僅用6.2個月。

“開發週期越長，房企開發風險越大。”中海地產內部人士還透露，公司已開始將產品轉向“剛需”和改善型的中小戶型，進行快速開發，通過銷售量的規模化消除產品轉型利潤率變低帶來的利潤下滑影響。

高周轉為大整合做準備

而事實亦顯示，有著整合中建系預期的中海地產，正在向高周轉開發轉變中，這被不少業內人士認為是中海地產在大整合前提下的準備。

公開資料顯示，截至今年6月底，中國建築除中海地產以外的房地產開發業務共有土地儲備3265萬平方米，與中海地產的土地儲備3649萬平方米不相上下。

但中國建築除中海地產以外的房地產開發速度卻較慢，去年全年銷售額226億元，2013年上半年銷售額145億元。銷售額的增速雖然較快增長，但相對於其土地儲備來說規模較小，周轉較慢，佔用資金量大，因此加快土地去化、加快銷售速度來提升周轉已是大整合的必然趨勢。

“高周轉可以對沖高資金成本，降低財務費用，提高資金周轉率和投資杠杆率，進而可以快速做大規模、提高收益，中建系如果整合進中海，那麼公司的規模將驟然放大，因此，如何在規模開發的同時提高周轉率，正是中海地產目前要做的工作。”上述招商證券分析師如是分析。

在近日的“第一居所計畫”發佈會上，星河灣透露，在深耕北上廣的同時，明後年將在瀋陽、青島、西安推出新專案，並且已經規劃進入蘇州、寧波等地。不過，與以往不同的是，星河灣也在謀變，正在有意識地調整產品線，稱“會結合不同的市場需求做不同產品，增加120-150平方米的戶型”。

反思鄂爾多斯

此前，星河灣的產品基本集中在京、上、廣等一線城市。2011年，星河灣首進鄂爾多斯，志在當地打造集住宅、酒店、商業、教育和社區服務為一體的星河灣項目。不過，星河灣卻遭遇了暫時的挫折。

然而，在星河灣副董事長吳惠珍看來，企業的發展過程肯定不會一帆風順，在面對問題時，選擇積極的應對態度才是關鍵。她坦言，鄂爾多斯項目推動了企業自我完善。在鄂爾多斯大部分樓盤停工止損的情況下，星河灣依然堅持建設並如期交房。“在鄂爾多斯，我們現在做的是履行承諾，高品質地向客戶完成交樓。星河灣集團是當下鄂爾多斯為數不多的、仍在開工的房地產企業。”吳惠珍表示星河灣依然看好鄂爾多斯的未來前景，實際上星河灣的項目在鄂爾多斯樓市中也是做得最好的項目。

“最近有一批交樓，大家都認為產品做得好，品質有保障，政府對星河灣的評價也很高，也依然看好鄂爾多斯樓市，也在引進大的工程。但是由於受到不可控力的衝擊，對我們開發項目產生了一定的影響，目前這個項目正在一步一步建設。”吳惠珍表示。

未來兩年推三項目

在北、上、廣打響知名度以後，星河灣在保證品質的同時，逐步向11座城市發展，目前已經在全國佈局了13座星河灣。

對於其他項目的表現，星河灣透露，太原星河灣2013年銷售十幾億元，佔據了太原高端住宅市場40%以上的市場份額。上海星河灣二期2013年8月25日開盤當日銷售過百套，創2013年上海高端住宅單日開盤新高，一個月內認購逾200套，金額近20億元，現在每月的銷量保持在當地的前三甲。

一直以來，星河灣堅持開發高端產品。雖然星河灣表示自己“從來不追求高周轉和規模”，但無疑，在宏觀調控政策下高端市場首當其衝，生存空間受到打擊，星河灣內部人士也坦承“高端市場銷售額認購很高，但網簽約量受控制，受到不可控力的影響”。顯然，在調控下滿足市場需求調整產品才是應時之舉。

近日，星河灣針對旗下資源的整合升級提出“第一居所”計畫。異於以往的是，星河灣此次在產品線中將加入120-150平方米的中型戶型，與以前幾乎是200平方米以上的戶型相比，單套總價將大幅下降。據星河灣透露，250-350平方米的經典戶型將占未來供應量的50%左右，另外將有更多創新戶型上市。

而在城市佈局上，星河灣表示將繼續深耕一線城市，一線城市的供應量將占其整體供應量的50%以上。二線城市也成為佈局重點，宜居城市、省會、國家戰略重點佈局城市、對周邊有吸附能力的二線城市成了星河灣即將開拓的領域。2014年，星河灣重點專案將落于瀋陽，年中將面世；青島星河灣、西安星河灣預計在2015年的年中開賣。供應量方面，新進入城市首期住宅開發及年度銷售規模為20萬-25萬平方米；進入持續銷售階段後，專案年度開發及銷售規模為10萬-15萬平方米。長三角地區的蘇州、寧波已納入規劃之中。

而在二三線的佈局中，星河灣就與雅居樂合作，共同開發成都、常州項目。對於合作開發的效果如何的問題，吳惠珍給出的答案是：和雅居樂關係友好，星河灣在成都和常州項目仍與雅居樂合作已經說明一切，未來仍將繼續合作開發模式。

暫未有上市計畫


為實現第一居所計畫，星河灣集團一方面也進行跨界，將與沃爾頓商學院、胡潤研究院等專業機構聯合，另一方面也加快內部建設。星河灣在2009年曾一度有上市的打算，而且上市公司所有的程式已經通過，但卻在路演前一夜，選擇了暫停。上市計畫臨時擱置後，星河灣亦暫未動再上市的心思。吳惠珍坦言，“上市公司受限更多，不太適合星河灣”，她始終強調星河灣並不追求大規模、高周轉。吳惠珍還表示，星河灣仍能在市場上獲得投資者認可，融資管道通暢且多樣，目前不必用上市這一方式籌集資金。“不否認上市的可能性，但近期沒有計劃。”

星河灣方面也表示企業也一直按照上市公司的標準要求自己。自去年以來，企業管控方面有了不少動作，讓星河灣集團向現代化企業邁進。其稱:“事實上，星河灣集團在企業管控上一直十分重視，不斷加強和調整。星河灣集團由二級管控體系調整為‘集團——城市公司——項目公司’的三級體系，都是近兩年來，星河灣集團邁向現代企業的重要戰略部署。”

廣州國土房管局回應“限購”

稱將按住建部要求，嚴格執行限購政策，並稱探索取消限購的措施並不代表明年取消限購

12月24日，廣州國土房管局局長李俊夫稱將探索取消限購限價的措施；同日住建部部長姜偉新表態，北上廣明年從嚴落實限購政策。李俊夫的說法是否與住建部部長姜偉新的表態相左？12月25日，廣州市國土房管局宣傳科教處工作人員對新京報記者表示，將按照住建部的要求，嚴格執行限購政策。

廣州明年探索取消限購

24日，住建部部長姜偉新在全國住房城鄉建設工作會議上明確表示，“要強調調控的針對性。針對房地產市場出現的新情況，更加注重分類指導。”北京、上海、廣州、深圳等房價上漲過快的城市要從嚴落實差別化住房信貸稅收和住房限購政策。房價開始下跌的城市，要注重消化存量，控制新開發總量。

而在同一天召開的廣州市十四屆人大常委會第二十三次會議上，廣州市國土房管局局長李俊夫向廣州市人大常委會做了落實《政府工作報告》目標任務情況的報告。在提到明年工作的打算時李俊夫表示，明年要以建立住房長效機制為重點，加大住宅用地和普通商品住房供應，探索逐步取消限價、限購等行政干預措施。

“探索取消限購與執行限購不矛盾”

昨日，記者致電廣州市國土房管局，宣傳科教處工作人員高先生表示：“局領導是說明年探索逐步取消限價、限購的措施，而不是明年取消限價、限購。明年廣州樓市的政策方向，肯定是按照住建部的要求，嚴格執行限購政策。嚴格執行限價、限購和探索未來取消限購的長效措施，二者並不矛盾。”

值得注意的是，就在昨日，在廣州市國土房管局網站發佈了《關於嚴格執行我市房地產市場調控政策的通告》，通告表示，其目的是為貫徹落實11月18日發佈的《關於進一步做好房地產市場調控工作的意見》，“嚴格執行我市房地產市場調控政策，保障購房人的合法權益，促進房地產市場平穩健康發展”。

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一線城市賣地收入破5000億

據北京中原地產市場研究部資料統計顯示， 2013年截至12月25日，北京、上海、廣州、深圳4個城市年內土地出讓金收入均創歷史最高紀錄，4城市的土地出讓金總額高達5083.4億元，比2012年全年的2005億元，上漲幅度達到了153.5%。


資料顯示，截至12月25日，2013年北京的土地出讓金收入為1804.7億元，比去年全年的647.9億元，增幅達178.5%。而上海的年內土地出讓金收入為2177.98億元，廣州為650.89億元，深圳為449.83億元。均大幅超過歷史最高值。

北京中原地產市場研究部總監張大偉表示：“2013年，一線城市高價地頻出，甚至已經成為普遍現象。而很多高價地的樓面價，已經超過了區域內的在售專案的房價。這些高價地專案要達到正常的利潤率，需要市場售價在一年內再漲50%，否則入市的風險將非常大。”

保利地產董事長宋廣菊表示，養老地產商機很大，但處在起步探索階段，整體盈利較弱；保利將建立微利盈利模式，“8-10年後一定會打通金融通道，實現REITs上市”
當銷售額跨過千億元規模的房企越發增多之際，接下來企業如何擴張發展，這些千億元級開發商都在探索新的盈利增長點。

“實際上，我過去提到商業地產戰略，包括如今的養老產業戰略，是我們早就做的一些規劃，同時也是保利地產整個戰略的發展方向。”保利地產董事長宋廣菊向記者表示，“以普通住宅為主，適當地增持，實現主業縱向多元化和橫向多元化發展，養老地產就是我們在縱深多元化和橫向多元化開始的佈局”。

此外，宋廣菊還稱，保利地產做養老產業是在搭建全產業服務鏈條，“也許未來可能住宅開發沒有利潤了，但我為客戶提供了這樣一套養老專業增值服務，他們就能支撐一個微利的發展”。

全面佈局發力養老地產

實際上，養老地產屬於朝陽產業，潛在商機非常巨大。公開統計資料顯示，截至到2012年底，我國60歲以上老年人口達到1.94億，2013年年底將突破2億，2033年則將超過4億。此外，有研究機構預測，到2020年，老年消費在社會總體消費中將達3.3萬億元，2030年則將達到8.6萬億元。

眾多知名房企或許從這組資料中看到了養老地產的巨大商機。目前，遠洋、萬科以及保利地產等多家房企都在佈局養老地產。

對此，宋廣菊向記者表示，保利將全產業鏈進入養老產業，打造由機構養老、社區養老和居家養老“三位一體”的中國式養老模式。宋廣菊還稱，保利已經開始運營“和熹會”專業養老機構，包括推出租賃式養老公寓等動作。

“目前保利地產在北京、上海、廣州、成都、三亞等城市已有六個養老地產專案在建，其中北京西山林語和熹會專業養老機構已於年初開始運營。”保利房地產集團有限公司副總經理胡在新透露，目前已運營的北京西山林語和熹會老齡公寓，建築面積為2.2萬平方米，共200多套，配合綜合門診、24小時999急救中心等老年專業服務。此外，該老齡公寓現已有114位老人入住，專業護理人員也已達34名。

值得注意的是，胡在新還向《證券日報》記者透露，保利目前有6個專業養老機構，每個養老機構投資額度在8000萬元至1億元之間。

宋廣菊也向《證券日報》記者透露，與養老機構一起，保利會配建5萬平方米—10萬平方米的產權長期租賃式持有型養老公寓。“比如說，你65歲以後可以買我15年的產權公寓，通過15年的折舊，65歲來買就是到80歲，如果活90歲，後面的這幾年就是免費的。如果活到72歲，剩下的8年則可以由子女繼承，把錢返還給你，公寓再重新出售產權”。

此外，保利為建立全產業鏈還將每年舉辦“國家老齡產業發展高峰論壇”，這部分展會展覽投入每年約為1000萬元有餘。據此，記者測算，保利地產發力養老地產的投資額將超過6億元，甚至達到10億元。

盈利尚微重長線收益

值得一提的是，保利地產高層也坦言，養老產業不僅在項目開發階段面臨著大量的基礎設施建設，還必須進行專案運營後相關服務產品的後續投入。這種長期投入、持有運營型的地產模式，與以往房地產開發企業的短期盈利生存模式天然不符，任何一點前期的預估不足，都可能造成投資風險。

實際上，遠洋地產在建立自己的養老機構品牌時，也正是考慮到上述問題和提升核心競爭力，才選擇了美國企業合作運營的模式。

不過，對於養老地產的盈利難問題，遠洋地產董事局主席、行政總裁李明表示，“企業終究也必須以盈利為目的，我們希望在3-5年內，完成北京、上海等全國一線城市的養老產業多點佈局，並形成全新的業務增長極”。他同時坦言，“事實上，從做養老地產第一天起我就要求不做賠本買賣的，因為賠本買賣是做不成的，沒有持續性”。

對此，宋廣菊其實與李明也有著共同的看法。宋廣菊稱，我國養老行業尚處於起步探索階段，行業整體盈利能力較弱。目前，保利建立了自己的微利盈利模型，即居家養老收取一定的服務費用補貼成本；社區養老採用使用權限時租賃費和四大社區配套服務收費；機構養老以專業介護服務費平衡運營成本。

此外，保利地產運營養老地產有著自己的把控節奏。短期，投入階段，通過適老住宅銷售反哺適老產品開發建設以及配套改造；中期，用3年—5年的時間進入穩健運營階段，實現營虧平衡；從長期來看，用8年—10年的時間達到發達國家的盈利水準。

更為重要的是，宋廣菊謀劃的更遠，她向本報記者表示，未來保利可能在每個城市都會有五六個專案做持有型老年公寓，這種投入是長線投入。她預計，用8年-10年的時間，保利就能打通養老產業的金融通道，實現REITs上市。

望得政策優惠

“現在我們也在考慮打通金融行業，縱觀美國也好，還是一些發達國家的房地產發展軌跡來看，到了一定時期都會實施多元化的轉型。大家可以看到日本一些大的開發商現在都進入了多元化階段，而新加坡的凱德置地在金融方面的運營已經成為他未來利潤增長的很大一塊。”宋廣菊表示，“所以，站在戰略的角度就不難理解保利地產為什麼在今年會切入養老地產，這個概念是站在一個戰略的角度去思考如何推動企業長期穩定和持續的發展，這也是未來十年，甚至二十年的戰略佈局”。


不過，在全力進軍養老地產的同時，也應該看到，巨大的投入和緩慢的收益，使得養老產業發展必須依靠國家配套政策的大力支持。在國外，政府會在稅收、土地取得、貸款等方面對養老地產進行一定的優惠，而我國目前無論是市場環境還是政策、標準的配套難以支撐養老產業的全面發展。

對此，宋廣菊也表示，“國家對發展養老地產的土地還沒有優惠政策，我們希望養老機構建一個養老園的土地能得到一些優惠，這樣的政策其實也可以幫助這個行業的發展，但是現在還沒有這樣的政策，所以我們也很期待這樣的政策”。

此外，宋廣菊還強調，保利地產是站在戰略的角度切入養老地產，再將全產業鏈搭建好後，經過逐步的培育，到了十年後可能就會成為公司新的利潤增長點之一。“我們目前叫一業為主，多輪驅動，在未來的驅動過程中，多業態也會慢慢成為我們新的利潤增長點”。

一線城市今年賣地收入破5000億

就在一二線城市房價以兩三成的速度飆漲的同時，土地市場也火爆異常。

中原地產資料顯示，2013年，一線城市土地出讓金暴漲，北上廣深4個一線城市土地出讓金均創歷史紀錄，其中上海更是創造出2177億元的單一城市土地出讓金歷史紀錄。四個一線城市合計土地出讓金突破5000億大關，達到了5014億，是2012年的2.5倍。

在土地市場火爆的情況下，各地“地王”也不斷湧現。北京市土地整理儲備中心20日公佈了此前一宗土地的交易結果。12月18日，“門頭溝新城MC16-073地塊”公開招標，最終住總融創駿洋聯合體以58.66億元奪得該地塊，創下北京歷史上新的總價“地王”。按照39.12億元的底價計算，溢價率達49.94%。

廈門本月初的一場土地拍賣會上，島外兩區同時產生了新地王，其中翔安區新地王樓面價12546.8元/平方米，海滄區新地王樓面價14310.6元/平方米，集美北站附近地塊樓面價10503.4元/平方米。至此，島外樓面價全線破萬元大關。

中原地產市場研究部總監張大偉告訴《第一財經日報》，去年房企主要處於去庫存狀態，今年樓市相當火爆，去庫存基本完成，房企有充足的資金流拿地；其次今年的樓市調控政策基本處於“空窗期”，沒有特別嚴格的政策出臺，這也推動了樓市和土地市場的火爆。

與土地市場對應的是大型房企的拿地熱情。中原地產統計，截至12月22日，包括萬科、保利、?大在內的10家標杆房企拿地再激增，單月拿地金額達353.8億。今年以來標杆房企累計拿地金額首次突破3000億，達到了3077.8億，預計全年將突破3100億，同比漲幅也超過100%。

其中表現最激進的是?大，12月4日~5日的24小時內，?大在上海、南京收穫多宗土地，在上海、南京連續拿下7幅地塊，總成交金額103億元。雖然最近一二線城市都發佈了樓市調控細則，但大房企對一二線看多的趨勢並沒有改變。

一些地方性房企也紛紛進軍大都市，例如近期福建的中駿、泰禾等閩派房企紛紛在上海、北京等地拿地，從而完成其全國化的佈局。

此外，由於今年以來一二線城市與三四線城市樓市的分化相當明顯，這也在很大程度上催熱了一二線城市的土地市場。廈門市政協委員、集美大學房地產發展研究所所長李友華告訴記者，前幾年三四線城市的土地供應量很大，需求又沒跟上，所以樓市過剩一下子顯現出來。

在三四線城市樓市普遍過剩的情況下，各大房企紛紛將目光重新聚焦一二線城市。根據中原地產統計，前11月，標杆房企在一線城市土地購入金額達到了905億，同比上漲119%，而在三四線城市僅購入147億。


土地市場的火爆也將傳導到樓市銷售。張大偉說，土地市場與房價有很大的關係，目前土地市場的火爆情況預示著明年一二線城市的樓市醞釀著更大的漲幅，按照正常的上市銷售，價格將比現在的價格高很多。如果沒有更有力的調控舉措，或者明年的貨幣更加寬鬆，那麼明年樓市甚至會超過今年這樣動輒兩三成的漲幅。

以廈門為例，當地業內人士預計，按照目前廈門島外動輒過萬元的樓面價，廈門島外“兩萬元時代”正加速來臨。

不過，張大偉也認為，目前土地市場聚集了太多非理性的因素。如果調控政策從嚴、資金從緊的話，今年產生的高價“地王”將會存在入市的困難。

核心提示：儘管參與該地塊競爭的只有富力地產、合景泰富和東亞新華3家房企，但仍經歷了50多輪競價，起初是富力地產與東亞新華輪番競價，合景泰富在前30輪報價中只出過3次價，在第32輪富力地產把報價抬到33.6億元後，東亞新華不再追價，合景泰富卻開始發力追趕。

年底房企拿地熱情依然高企。昨日，北京市土地整理儲備中心集中成交4宗宅地，有3宗位於大興區，1宗位於通州區，總建築面積89.6萬平方米，總成交金額達68.63億元。這4宗宅地吸引了10餘家房企參與競拍。

其中，總價及建築面積最大的為通州區永順鎮居住、托幼及小學項目地塊。規劃建築面積46.64平方米，需配建13萬平米“限價商品住房”，限價為1萬元/平方米。剩餘居住面積為“自住型商品住房”，限價1.6萬元/平方米。該地掛牌起始價為29億元。

儘管參與該地塊競爭的只有富力地產、合景泰富和東亞新華3家房企，但仍經歷了50多輪競價，起初是富力地產與東亞新華輪番競價，合景泰富在前30輪報價中只出過3次價，在第32輪富力地產把報價抬到33.6億元後，東亞新華不再追價，合景泰富卻開始發力追趕。

現場一個有趣的細節是，當價格逼近35億元時，富力地產的工作人員開始按捺不住，走到合景泰富的舉牌人面前嘀咕了幾句。但合景泰富方面並沒有放棄舉牌，幾輪廝殺後，合景泰富的工作人員接了個電話，隨後把手機遞給了富力地產剛才過來討價的人，通話期間又經過幾輪競價，富力地產方面結束通話並把手機歸還。隨後合景泰富的人沒再舉牌，最終該地被富力地產以35.6億元拿下。

此外，大興區采育鎮DX10-0001-6006地塊二類居住用地，規劃建築面積15.02萬平方米，全部用於建自住型商品房，限價9500元/平方米。該地掛牌起始價為4.8億元。有住總正華、當代節能置業等5家房企參與競爭。最終經過39輪競價，當代節能置業以6.85億元競得該地。

另外兩宗是大興區采育鎮二類居住、商業金融用地，規劃建築面積分別是13.82萬平方米和14.14萬平方米，掛牌起始價分別為9.25億元和9.45億元。這兩宗地的出讓方式均是設定合理土地上限價格，當競買報價達到上限價格時，轉為在明確保障房建設單價標準的前提下，通過現場競報異地建設保障房面積的方式確定競得人，保障房建設單價標準為1萬元/平米。前來參與這兩塊地競爭的企業包括興創中和、東亞新華、路勁、万科祥業等，最終這兩宗地均被興創中和分別以總價12.95億元、異地建設保障房面積8萬平方米和總價13.23億元、異地建設保障房面積10.1萬平方米的條件競得。

中原地產市場研究部總監張大偉認為，雖然大部分地塊都附帶了保障房建設條款，但房企依然競爭激烈，拿地溢價率都處於高位。北京整體土地供應在2013年明顯增加，預計將緩解明後年的住宅供需結構。

打擊住宅物業市場短線炒賣的額外印花稅（SSD）已實施超過3年，其間更推出加強版，令本來已相當之少的摸貨個案進一步減至絕跡邊緣。

業界預期，今年住宅摸貨註冊宗數只有16宗，按年大跌約69%，創18年新低。

SSD成功打擊短炒

美聯物業資料研究部高級經理張蓓蕾表示，SSD於2010年11月推出後，住宅摸貨註冊量由2010年的2,279宗大幅回落，2011年跌至533宗，去年更只有51宗。

去年10月SSD再推出加強版，令早已萎縮的住宅摸貨更見冰封，今年更甚，迄今僅16宗，比起去年全年51宗大跌69%，預期全年將創自1996年有紀錄以來18年新低。若將今年僅16宗住宅摸貨個案佔同期整體二手住宅註冊量41,226宗作比較，比率只有0.04%左右，意味?每10,000宗二手住宅個案中，只有約4宗為摸貨成交。

自SSD措施推出後，住宅摸貨登記大減，2011年11月更跌至單月「單位數」，過去16個月連單月5宗水平亦未能達到。今年9月及10月更持續兩個月發生零個案。

SSD打擊短線炒賣的威力無庸置疑，但同時減低業主放盤意慾，以及增添準買家入市疑慮。再加上BSD及DSD的推出，今年整體二手住宅市場交投表現差勁。據資料顯示，今年迄今二手住宅註冊宗數共錄41,226宗，同樣創自1996年紀錄以來18年新低。

住 宅 摸 貨 按 年 跌 69%
星島日報

美聯物業資料研究部高級經理張蓓蕾表示，據該公司研究部綜合土地註冊處資料顯示，本年截至十二月二十三日止，反映住宅炒賣程度的摸貨註冊宗數共錄十六宗，比去年全年的五十一宗，大跌約六成九，預期在餘下數天摸貨宗數變化不大，勢創自一九九六年有紀錄以來十八年新低。

據資料顯示，自SSD於二○一○年十一月推出後，住宅摸貨由二○一○年二千二百七十九宗大幅回落，一一年跌至五百三十三宗，去年更只有五十一宗，去年十月SSD再推出加強版，令早已萎縮的住宅摸貨更見冰封。今年的僅十六宗個案，佔同期整體二手住宅註冊量四萬一千二百二十六宗作比較，比率僅約百分之零點零四，意味?每一萬宗二手住宅個案中，只有約四宗為摸貨成交。

自SSD措施推出後，住宅摸貨登記大減，二○一一年十一月已跌至單位數，至今連續二十六個月（即逾兩年），過去十六個月連單月五宗水平亦未能達到，更甚的是，年內首度出現「零」摸貨，當中今年九月及十月持續兩個月發生，本月迄今有機會再次出現。

SSD打擊短?炒賣的威力毋庸置疑，此措施亦減低業主放盤意欲，及增添準買家疑慮，再加上BSD及DSD推出，今年整體二手住宅交投差勁。根據資料顯示，本年迄今二手住宅宗數共錄四萬一千二百二十六宗，同樣創一九九六年有紀錄以來十八年新低。

長實集團（0001）旗下於新加坡上市的ARA Asset Management宣布，透過收購麥格理集團在韓國的地產信託業務，進軍韓國地產領域。

總部位於新加坡的ARA Asset Management發布新聞稿表示，將收購麥格理韓國地產公司（Macquarie Real Estate Korea），目前麥格理管理兩家私有房地產信託管理（Korean Real Estate Investment Trusts），其管理資產達5,884億韓圜（約42億港幣）物業。另外，ARA Asset Management將收購麥格理旗下一家房地產投資信託基金10.02%的股份，但未有透露交易金額。

拓亞太區房地產投資

ARA Asset Management首席執行官林惠璋在聲明中表示，收購的目的是「充分利用ARA Asset的房地產信託平台來拓展亞太區房地產領域的投資機會，尤其是韓國為目前亞洲第四大經濟體系。」

報告指出，ARA Asset Management引入美國最大的退休基金加利福尼亞州公務員退休基金作股東後，計劃於未來5年把其管理的資產倍升，主要集中於零售及寫字樓物業。

長 實 聯 營 進 軍 韓 地 產 業
星島日報

外電報道，長實（001）持有約7.84%的亞騰資產管理（ARA），將進軍韓國房地產業務，收購麥格理集團南韓房地產業務，交易未有披露作價。麥格理南韓房地產管理約5.55億美元（5884億韓圜）資產。亞騰又收購麥格理旗下1家房地產投資信託基金10%的股權。

亞騰資產管理公司總裁林惠璋表示，收購將讓公司進一步擴展，並支持其在亞太地區房地產投資信託的管理業務。公司未計畫在5年內將管理的資產規模增加1倍。截至今年9月底，亞騰資產管理的總資產規模約1432億港元。

林惠璋表示，除了在新加坡、香港、馬來西亞和中國，新收購的韓國房地產業務，能夠令集團在韓國取得一席之地，並可從這個亞洲第4大經濟體的房地產中找出商機。亞騰資產在新加坡、香港和馬來西亞，共管理6家上市房地產投資信託，包括新達信託、置富產業信託（778）、凱詩物流信託（Cache Logistics Trust）、泓富產業信託（808）、匯賢產信（87001）及AmFIRST REIT 。未上市的投資基金則包括了亞騰基金I（Asia Dragon Fund）、亞騰基金II，以及中國投資夥伴基金等。

有分析引述觀察家認為，亞騰資產的交易，可能反映長和系主席李嘉誠想將房地產投資焦點，從已飽和的中國市場轉移到東北亞。

今年內地樓市愈調愈火爆，對於明年房地產市場，住房城鄉建設部部長姜偉新明確表示，要繼續抓好調控和監管工作，同時將更加注重分類指導。對於北京、上海、廣州、深圳等房價上漲過快的城市，要從嚴落實不同的住房信貸稅收和住房限購政策。至於房價開始下跌的城市，要注重消化存量和控制新開發總量。

住建部官方網站昨日發布，住建部部長姜偉新在日前召開的全國住房城鄉建設工作會議上指出，2013年全國房地產市場總體運行平穩，全國商品住房建設、銷售、庫存和交易量均大幅上升。部分熱點城市和區域中心城市房價上漲幅度很大，少數城市房地產市場萎縮，交易量下滑。

房地產市場分化明顯

國家統計局數據顯示，內地房地產市場分化明顯。11月份，70個大中城市住宅銷售價格，北上廣深等一線城市房價連續第三個月同比漲幅超過20%。其中，北京升21.1%，上海漲21.9%，廣州升20.9%，深圳升21.0%。熱點城市房價上漲壓力依然不小。與此同時，部分二三線城市卻存在去庫存壓力，房價上漲後續動力不足。

針對房地產市場出現新變化，姜偉新強調要加強針對調控，更注重分類指導。同時，住建部明年要推進房地產領域改革工作，加強市場監管。明年要保持房地產調控政策持續穩定，執行既有調控措施，並注重分類指導。北京、上海、廣州、深圳等房價上漲過快的城市要從嚴落實不同的住房信貸稅收和住房限購政策。房價開始下跌的城市則要注重消化存量，以及控制新開發總量。

推進房地產領域改革

姜偉新介紹，今年有17個城市出台了穩控房價的政策措施。2014年要保持調控政策持續穩定，執行既有調控措施，同時推進房地產領域改革工作，加強市場監管。

力推二手房網上簽約

對於近年各地共有產權商品房的新探索，住建部認為，從一些城市的實踐來看，發展共有住房，充分發揮市場作用，能夠調動群眾積極依靠自己努力改善住房條件，有利加快解決群眾的住房困難。發展共有產權保障房亦符合公平和效率原則，可以避免陷入福利陷阱，有利保持或激發社會活力。姜偉新指，要鼓勵地方積極創新住房供應模式，探索發展共有產權住房。住建部將認真總結各地經驗，深入研究相關政策，會同有關部門適時提出指導意見。

在市場監管方面，2014年要指導地方加快完善交易資金監管制度，大力推行二手房網上簽約，規範房屋交易行為。針對社會關注的城鎮個人住房信息系統建設。姜偉新表示，明年還要繼續推進，進一步擴大聯網城市範圍，探索建立各省、城市與住房城鄉建設部聯動的信息系統建設工作及運行機制。

內房爭奪一?城市土地，令內地土地成交額再創新高，截至12月23日，北京、上海、廣州和深圳四大城市，合計土地出讓金突破5000億元（人民幣，下同），是去年全年的1.5倍。其中上海更創造歷史紀錄，單一城市年度土地出讓金逾2000億元。

截至12月23日，京滬穗深土地出讓金總額為5014億元，較去年全年的2005億元飆升150%。其中上海以2178億元拔得頭籌，北京居次為1736億元，廣州和深圳分別為651億和450億元。

今年開始，發展商集中火力主攻一?城市，年內一?城市土地成交量增長逾80%，地王頻現。新鴻基地產（016）以218億元拿下的上海徐家匯地皮創下今年全國總價地王，融創中國（1918）拿下的北京農展館地皮，則以每平方米7.3萬元成為全國單價地王。

土地市場火熱，令房價上漲憂慮重現。剛剛結束的全國住建部會議已經明確表示，2014年要保持調控政策的連續性和穩定性，執行好既有調控措施；房價上漲過快的城市，要嚴格執行差別化住房信貸稅收，以及限購政策。

節日氣氛濃厚，昨日屋苑僅錄零星成交，部分業主減價沽貨，令市場連錄低市價成交，幅度百分之三至六。部分龍頭屋苑包括沙田第一城、天水圍嘉湖山莊、紅磡黃埔花園等皆「捧蛋」。

近期市場陸續傳出利淡消息，同時新盤搶去市場注意力，令二手交投淡靜，惟龍頭屋苑太古城仍有承接，美聯首席高級營業經理吳肇基表示，太古城仍錄兩宗成交，其中怡山閣中層H室，以六百八十萬元易手，另高安閣高層E室，作價七百三十八萬元。他表示，該屋苑睇樓氣氛淡薄，較過去周日下跌達一半。

利嘉閣經理黃志杰表示，紅磡區屋苑睇樓活動趨平淡，區內指標屋苑黃埔花園，昨日暫未出現承接。

利嘉閣分區經理陳鳳霞表示，九龍灣德福花園及牛頭角淘大花園，昨日亦未獲承接，該兩屋苑昨天共錄廿多組睇樓客，明顯較過去周末人流少。

美聯首席高級營業經理黃錦瀚表示，近日二手交投雖以細價屋苑為主，惟沙田第一城昨日未聞成交，業主普遍願意擴大議幅，昨天睇樓量與過去周日相若。

中原助理區域營業經理黃海表示，天水圍嘉湖山莊未錄成交，受節日氣氛影響，睇樓量較周日大減近半，鄰近屋苑的?慧豪園則促成一個高層單位成交，作價三百九十三萬元。

世紀21奇豐物業經理李仕明指，大圍名城盛薈二期五座高層SA室，實用面積七百四十一方呎，以八百四十萬元成交，呎價一萬一千三百三十六元，原業主於一一年三月購入物業，當時作價八百零七萬元，持貨逾兩年，帳面雖獲利三十三萬元，扣除使費後近平手離場。

中原高級分行經理陳偉康表示，粉嶺碧湖花園五座低層E室，實用面積四百方呎，以二百八十二萬元易手，呎價七千零五十元，較市價略低約百分之三。

世紀21陽光物業經理陳世民表示，火炭穗禾苑G座高層十二室，實用面積四百五十七方呎，連補價以二百七十七萬元成交，呎價六千零六十一元，低市價百分之三成交。

利嘉閣助理分區經理鄧俊文稱，西九龍宇晴軒七座高層A室成交，實用面積五百五十四方呎，成交價七百四十五萬元，呎價一萬三千四百四十八元，成交價較銀行估價低百分之六。

政府過去一年持續加大火力推地，以回應增加中長期住宅供應的目標，年初至今以招標形式合共售出三十二幅用地，當中包括二十七幅住宅地、三幅商貿地及兩幅酒店用地，但因年內補地價收入及批出港鐵上蓋項目等成績較遜色，故整體共為政府庫房進帳約五百九十四億元，按年減約一成。

為達到今年整體可建住宅約二萬伙的供地目標，政府接近「無間斷」推地，除財政年度交接的二月份外，每月均有新用地招標售出，推地策略也呈多元化，包括市場較為欠缺的酒店及商業地，年內合計推出三十二幅，較去年的二十四幅增多，而今年所批出之政府用地，連同補地價及港鐵上蓋項目，總市值約五百九十三億八千多萬元，並全部都以招標形式出售，反映勾地制度告一段落，當局重新掌握推地主導權。

回顧全年最貴重的何文田常樂街「地王」，乃由嘉里以近一百一十七億元奪得，是本年度唯一「百億地王」，亦創本港賣地史上第二貴（僅次小西灣地，已發展為藍灣半島），樓面呎價一萬零二百三十三元，由於屬二月底最新一輪辣招生效後，首次有住宅地推出，加上政府表明增加地皮供應，當時業界料發展商取態審慎，一度調低地皮估值約一成，最終在六家大型財團競逐下，該地仍以接近市場預期上限成交

至於今年補地價收入則錄下滑，連同其他在十一月已完成補價地皮，年內收入合共約四十億九千五百萬元，較去年有關金額一百六十四億元，大幅減少七成半，並是連續兩年下跌。至於全年最矚目的屬新地及王氏國際合作的觀塘偉業街一八○號工廈轉商廈項目，涉及金額約十九億五千萬元，項目樓面達四十五萬多方呎，每方呎補價四千三百零九元，為本年最大宗的補地價項目。

而在今年十月，政府推出具保育元素的中環紅棉路酒店項目，即美利大廈現址用地招標，雖然設有活化限制，招標條款訂明不准拆卸，只可內部改裝重建，但項目地點理想，吸引市場反應踴躍，由九倉旗下海港企業以四十四億元價格，成功奪得項目五十年發展權，遠高於市場估值逾三成。

不得不提的是，為使未來住宅供應優先照顧本地用家，年內政府首度實施「港人港地」措施，於今年六月推出兩幅先導計畫用地，限制買家、甚至租戶都必須為本地永久居民，兩地分別位於新啟德坊發展區一H一以及一H二地盤，並由內資「過江龍」中海以約四十五億元總價奪得。不過，隨後兩季賣地計畫中迄今，再無新「港人港地」推出接力，令市場關注此政策之延續性。

經濟學者關焯照指出，今年賣地金額減少屬預期之內，主因是地皮「麵粉價」顯著回落，例如將軍澳、沙田九肚等用地，都是以低於市場水平批出，甚至刷新區內地價新低，他預計，在樓價前景未明、地皮供應顯著增加的大趨勢下，明年發展商投地態度持續保守，紛紛以低價「偷雞」投地，至於「港人港地」未受市場歡迎，且「唔係太幫到市民」，前途仍屬未知數，有機會被增加居屋等其他政策取代。

核心提示：聖誕及新年假期為樓市傳統淡季，加上市場近日面臨聯儲局退市等利淡因素打擊，前景不甚明朗。有業主豪宅業主因此睇淡後市，甚至不惜蝕讓數百萬離場。市場新近錄得貝沙灣的一宗成交，外籍業主持貨半年即沽貨離場，總損失高達600萬元，即便在豪宅市場，亦屬罕見。

【記者蘇麥報道】聖誕及新年假期為樓市傳統淡季，加上市場近日面臨聯儲局退市等利淡因素打擊，前景不甚明朗。有業主豪宅業主因此睇淡後市，甚至不惜蝕讓數百萬離場。市場新近錄得貝沙灣的一宗成交，外籍業主持貨半年即沽貨離場，總損失高達600萬元，即便在豪宅市場，亦屬罕見。

中原地產林少禮表示，市場新近錄得貝沙灣一宗大幅蝕讓成交，涉及單位為屋苑6期7座中層C室，實用面積1,126平方呎，擁3房套房間隔，望池園海景，現以2,350萬元沽，折合實用呎價僅20,870元。
　　
據悉，原業主為外籍人士，於本年3月以2,550萬元購入上址，持貨剛過半年。惟因新近睇淡後市，最終決定沽貨止蝕離場，轉手帳面已虧蝕200萬元。加上是次須按新稅制繳付15%額外印花稅，連同代理佣金及釐印費支出，預料總損失高達600萬元。

二手買賣幾近停頓

林少禮又稱，受聖誕及新年假期影響，二手買賣幾近停頓，本月至今貝沙灣亦只錄4宗成交，平均實用呎價約19,400元，平均建築呎價約14,500元。
　　
另外，中小型私宅市場近日亦屢見減磅放盤個案，宇晴軒新近錄得一宗成交，業主開價低銀行估價6%，故於放盤翌日即速獲承接。
　　
利嘉閣鄧俊文稱，該行近日錄得宇晴軒7座高層A室成交，實用及建築面積分別為554及759方呎，三房開則，外望海景，賣方原希望將單位放租，其後因市況轉變而決定將單位放售，由於開價相當吸引，故放盤翌日旋即獲承接，成交價745萬元，實用呎價折合約13,448元，而是次成交價比主要銀行之估價還要低6%。
　　
據悉，賣方在2009年3月斥資398萬元購入上址，今次出售，結果帳面獲利347萬元，賺幅約87%。

華爾街日報報導指出，隨著經濟復甦，日商淨利改善，承租辦公大樓接受租金調漲的意願升高，日本房地產市場景氣預料明年會持續穩定復甦。

根據美國商仲公司高緯環球國際物業（Cushman & Wakefield）一份報告指出，東京商辦房地產明年淨需求估達760萬平方英尺（逾21萬坪），為連續第5年增長。

高緯物業日本研究主管柳町啟介表示，去年和今年東京商辦房地產淨需求分別增長1,000萬平方英尺（28萬坪），明年看來淨需求還會繼續擴張。專家認為，東京房地產市場的基本面正逐漸好轉，景氣明年將更為興盛。

高緯物業指出，商辦所有權人過去幾年在大量商辦問世的情況下，為吸引企業承租，祭出租金大打折策略。不過時至今日，商辦所有權人基於今後數月間新增供給料減少而需求可望反彈，因而對商辦房地產市場前景更具信心，紛紛調高租金。

東京市中心商業區尤然，根據高緯物業，這些地區商辦租金在歷經連續6年下跌後，今年料止跌為升，明年估上漲7％至8％。

1990年代初期資產泡沫破滅來，日本房地產市場復甦坎坷，又逢2008年全球金融危機，以及2011年311東日本大震災，復甦於焉中斷。