遠雄（5522）集團今年推案量大致出爐，今年推案量達700至800億元、年增二至三成，寫下歷史新高；更首度跨足台中、嘉義、高雄、台南等地區；集團董事長趙藤雄表示，在國內外經濟均有機會優於去年下，加上房市剛性需求強勁，認為今年房市將呈「量增價穩」格局，而具特殊性的豪宅產品價格仍有機會再向上攀頂。

趙藤雄指出，今年推案量將朝向多元產品發展，除了豪宅外，平價住宅也會持續跨入推案，包括台中、嘉義、高雄、台南等地，都是首度進軍地區，將以品牌和品質在當地樹立新的推案標竿。在平價住宅產品加入推案下，今年推案量估計將成長二至三成，推估達700?800億元。遠雄3日收盤50.3元，下跌0.2元。

遠雄集團今年推案腳步遍布全台，包括台北市內湖、新北市中和（左岸系列）、新莊副都心均有一個以上新案推出，新竹縣市則有二至三個新推案，台中有二到三個，嘉義、台南、高雄也有一至二個新案釋出。

眾多新案中，以新莊副都心內新案最受矚目。趙藤雄說，將推出區域內土地面積最大的新案「遠雄九五」，由於該案基地方正，正對副都心公園，將採旗艦型規格規劃推出大坪數產品，樓層高達42層樓，目前已動工興建，案量逾百億元。

此外，趙藤雄表示，汐止廠辦大案「U-Town」繼一期300億元新案後，預計今年底前也將推出總銷達300億元的二期新案。

除了豪宅案外，遠雄今年也將在台中清水段、嘉義、台南等地，推出房價僅1字頭的平價住宅。趙藤雄指出，遠雄首度跨入這三個地區，希望以品質、品牌和二代宅的概念打造區域特色建築。

鄉林建設（5531）董事長、中華民國商業總會理事長賴正鎰表示，2014年牽動房市最大關鍵，一是利率，一是下半年七合一選舉，其他並無重大利空，預期全台房價可望溫和上揚3?5％；鄉林今年將積極擴大攻城略地，「錢進」桃園購地。

賴正鎰表示，2013年走過開高走平的一年，本來預期全台灣各縣市推案量約8,000億元，但受全球景氣和政策打房波及，大概縮水1成，僅推案7,200多億元，展望2014年，年底有七合一選舉，加上美國經濟好轉、QE逐步退場，因此預期全年房市會高檔中堅挺微揚。

賴正鎰指出，牽動2014年房市的主要因素，要觀察利率、下半年選舉，若今年房貸利率仍維持在2％水準，那麼購屋大眾仍將視不動產為最佳保值避風港。

至於七合一選舉，賴正鎰表示，進入下半年後，房市不免會受選舉干擾，不過影響應有限，因為各候選人應會提出新規劃與利多消息，加上政府對奢侈稅政策已經拍板定案，對房市均為正面消息。不過，鄉林推案時程將會集中在前3季推出，儘量避開選舉暴風圈。

在2014年鄉林營運計劃方面，台灣將是衝刺購地的一年，尤其將從台中、台北，再擴大揮軍桃園。

賴正鎰表示，因應行政院已核定桃園航空城計畫，加上機場捷運也可望在2014年底開通，所以鄉林已經看中桃園幾塊土地，目前也都積極洽談收購中，像是桃園市的中路重劃區，極具發展潛力。鄉林可望再跨出雙北市，正式插旗桃園。

另外，2013年是鄉林的「品牌感動年」，展望2014年，鄉林除了深化品牌的感動外，更要進一步擦亮品牌，朝向國際化邁進。尤其是藉由「1030計畫」，鄉林集團的「涵碧樓」經典品牌，正式在大陸市場上亮相，估計第1季在青島涵碧樓中正式開幕營運。

鄉林兩岸大舉推案927億元

2014年，鄉林建設（5531）集團鄉林建設規劃在台北、台中推出約302億元的新案，中國大陸更進入完工開盤階段，估計約有新台幣625億元新案上市，兩岸總計將推出927億元新案，為史上空前大量。

鄉林集團董事長賴正鎰日前正式當選中華民國商業總會理事長之後，常穿梭台中市企業總部和台北分公司之間，卻十足親民、身段柔軟的站上捷運車箱中，以貼近中產階級；推案策略總是靈活的貼近市場需求，向自住型置產族群靠攏。

賴正鎰表示，2014年鄉林在兩岸的推案手筆將可謂空前的壯大，台灣方面因為兩岸服貿協議可望生效，加上內政部逐步開放大陸商務來台或投資條件，陸客來台觀光的自由行更開放，可望帶動服務業市場轉趨熱絡，增加消費信心指數，房市需求也會隨之轉強，因此鄉林計畫推出台北市、新北市和台中市的新案，總計案量達302億元。

中國大陸方面，2014年青島、南京、成都等項目，都有新案將開盤銷售，估計總銷達125億人民幣、約新台幣625億元。包括：南京市酒店式公寓及寫字樓，第1季開盤，總銷40億人民幣；青島涵碧樓海景Villa共71戶，總銷40億人民幣；青島市金沙灘商場總銷15億人民幣；成都市，鄉林第一期住宅及商場也是Q1推出，總銷30億人民幣。

法人估計，鄉林2013年為交屋高峰，業績已優於2012年，累計1至11月營收已達55.89億元，年增17.24億元，成長44.63％；鄉林累計前3季的EPS為1.36元。

保險資金投入商業不動產市場，在金管會要求最低租金報酬率必須達到2.875％影響下，去年投資金額創下近五年新低，總成交僅218.3億元，與前年破600億元的紀錄相比，有大幅「消風」的現象。

金融業人士指出，保險業資金充沛，近年保險公司為去化資金而大舉購樓，被認為是造成商用不動產價格飆漲的原因之一，金管會去年也因而祭出「金八條」，有效降低壽險業者購樓規模。

金融業人士表示，主要是「金八條」使台北地區收益率達2.875％標準的不動產難尋，去年因此僅有三商美邦用逾86億元買進精英電腦內湖總部大樓，是保險業較大宗買入商業用不動產案；過去經常出手買樓的國壽、新壽、中壽等，則把資金轉往投資地上權交易。

根據房仲業者統計，去年公部門主辦的地上權案計有60筆，累計標脫金額達405.65億元，較前年的391.79億元增加約3.53％，且參與的氛圍明顯較往年熱絡。

像是去年金額最高的地上權案，是中壽得標的台北學苑，標脫總價約141.68億元，占全年整體地上權案金額的約34.92％。

壽險業者透露，投資地上權案不受最低租金報酬率限制，是目前搶進大台北地區不動產的最佳方法，且一方面也能呼應政府政策，協助積極開發公有土地，對壽險業者來說，算是一舉兩得。

房仲業者認為，從國有地禁止標售以來，地上權土地已開始逐漸成為標售市場主流，近兩年來累計標脫金額約797.44億元，其中八成集中在台北市，且標出的案件大部分都有多組買方同時競標，包括壽險業者，顯示在市中心土地取得不易下，投資人投標意願相當踴躍。

至於今年熱門的地上權案，包括重新啟動的「信義計畫區A25土地」、「台肥南港C3土地」，以及新北市政府推出的4大公有土地招商計畫，預估地上權標售總底價可望接近千億元。
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2014年，鄉林建設（5531）集團鄉林建設規劃在台北、台中推出約302億元的新案，中國大陸更進入完工開盤階段，估計約有新台幣625億元新案上市，兩岸總計將推出927億元新案，為史上空前大量。

鄉林集團董事長賴正鎰日前正式當選中華民國商業總會理事長之後，常穿梭台中市企業總部和台北分公司之間，卻十足親民、身段柔軟的站上捷運車箱中，以貼近中產階級；推案策略總是靈活的貼近市場需求，向自住型置產族群靠攏。

賴正鎰表示，2014年鄉林在兩岸的推案手筆將可謂空前的壯大，台灣方面因為兩岸服貿協議可望生效，加上內政部逐步開放大陸商務來台或投資條件，陸客來台觀光的自由行更開放，可望帶動服務業市場轉趨熱絡，增加消費信心指數，房市需求也會隨之轉強，因此鄉林計畫推出台北市、新北市和台中市的新案，總計案量達302億元。

中國大陸方面，2014年青島、南京、成都等項目，都有新案將開盤銷售，估計總銷達125億人民幣、約新台幣625億元。包括：南京市酒店式公寓及寫字樓，第1季開盤，總銷40億人民幣；青島涵碧樓海景Villa共71戶，總銷40億人民幣；青島市金沙灘商場總銷15億人民幣；成都市，鄉林第一期住宅及商場也是Q1推出，總銷30億人民幣。

法人估計，鄉林2013年為交屋高峰，業績已優於2012年，累計1至11月營收已達55.89億元，年增17.24億元，成長44.63％；鄉林累計前3季的EPS為1.36元。

售屋課稅將有重大變革。財政部擬針對豪宅從重課稅，台北市售價逾8,000萬元（其他縣市5,000萬元）房屋，未舉證買進成本者，將仿照奢侈稅，改以售價扣除土地價值後12%至17%的比率，計算售屋獲利課稅。

這項新措施將通行全國，不限台北市豪宅，去（2013）年售屋、今（2014）年5月報稅即適用，全台豪宅均受衝擊。

財政部粗估，改以售價百分比對高價房屋課稅，豪宅售屋所得稅負，至少將會提高二到三成以上。

過去，政府在計算售屋獲利時，若僅掌握售屋者的售價，缺乏其買進成本，一律只能以偏低的房屋評定現值做為稅基課稅，售屋獲利遭嚴重低估。以2010年台北豪宅帝寶法拍價近3億元為例，當年其房屋評定現值僅約700萬元，賣家若未舉證成本，依當年推計所得率37%計算，獲利僅259萬元，按40%綜所稅率計算，應納所得稅最高不超過104萬元。

今年開始，推算售屋所得將不再以房屋評定現值為唯一稅基。財政部準備仿照奢侈稅做法，出售房屋卻未舉證成本者，直接以其房屋售價（不含土地）的一定比率課稅。施行首年優先適用於豪宅，一般房屋不受影響。

依據規劃，「豪宅」是指台北市售價超過8,000萬元、其他縣市達5,000萬元以上的高價房屋；售屋者若未舉證買進成本，稅捐機關可以扣除土地價格後的房屋實際售價，按財政部設定的「所得比率」計算售屋所得。

再以2010年帝寶法拍案為例，法拍價約3億元，財政部說，依據一般建物與土地價格約3比7推計，屬於房屋的售價是9,000萬元，新措施即會以9,000萬元做為課徵稅基，乘上所得比率（假設為17%）後，帝寶的售屋獲利為1,530萬元，按40%綜所稅率計算，應納的售屋所得稅超過600萬元。

年底向來為傳統購屋旺季，但受到寒流、陰雨天數較多的影響，去年12月旺季不旺，各大品牌房仲業績普遍持平至衰退二成。隨著今年在升息壓力與房價續漲疑慮漸大下，房仲業者建議，購屋人不妨大膽議價，可能會有意想不到的收穫。

在國人傳統農曆年前購屋習俗下、土增稅跨年交易賣屋成本提高，第4季成為各家業者最後一搏的重頭戲，過去11至12月房市交易量向來較往常高出約一成，但去年年底房市交易買盤降溫，各大房仲業績普遍呈現衰退，一般預期，農曆年前恐難以好轉，近年持續收斂的買賣雙方的議價空間，恐會加大。

去年下半年都會區中古屋待售物件，賣方開價與成交價已從近20%，縮小至約14%，甚至一些指標社區、明星案件，買方捧著鈔票也不見得買得到；不少預售案標榜「不二價銷售」，依舊有不少追價買盤支持。

住商不動產企研室主任徐佳馨分析，從價格結構來看，去年以總價1,000萬元以下產品為主力，值得注意的是，升息雖然有限，卻已影響購屋人意願。此外，公告現值年年調整、國稅局積極查稅，都將讓房地產持有人腹背受敵，今年將是近年來議價最容易的一年，建議購屋人若有相關規劃，可以考慮大膽議價，可能會有意想不到的收穫。

永慶房產集團房產事業總經理葉凌棋表示，今年房市雖維持「中性略偏樂觀」的基調不變，但建議消費者應有風險意識，對於過度擴張信用的購屋方式、投機買盤過重的區域、產品，購屋決策應該更加慎重。

不動產仲介公會全聯會理事長李同榮從「基本面」、「技術面」、「消息面」分析今年房市，他表示，目前資金充裕、利率仍低，經濟溫和成長、匯率緩貶，大台北都會精華區抗跌性較強，大台北以外的高額供給是較大的隱憂，資金南移的現象趨緩，投資客逐漸獲利了結，中南部市場逐漸回歸基本面。

從技術面來看，近十年來雙北市房價漲幅112%至152%，其餘都會區僅54%至84%；若比較近一年房價漲幅，雙北市僅約12%，落後其餘各都約14%至19%，台南市的房價漲幅各居各都之冠。

李同榮說，當房價漲勢最強勁，落在基本面最弱的台南等地時，顯示「房價已經逐漸進入技術面循環的末升段」了，高度財務槓桿的投資客操作務必小心，提高自有資金比率。

從消息面來看，李同榮認為「大選因素，要小心政策殺機」，年底大選因素會影響政策走向，住宅政策將成為兩黨對決的主要攻防政見，稅制改革將會浮出台面，兩岸服貿政策將影響商辦市場走勢，豪宅衝新高要特別小心政策打壓，政府拚經濟將會持續釋放各種利多。

出售房屋的獲利，將逐漸走向「實價課稅」，財政部提醒民眾，買賣房屋最好保留相關成本與賣價證明，便於日後舉證。

特別是賠本售屋或售屋獲利率低於財政部所訂課稅比率者，自行舉證買賣成本，將是最節稅的方式。

財政部強調，所得稅法規定出售房屋者在計算所得稅時，應以實際價格申報，目前由財政部訂頒的售屋財產交易所得額標準，僅適用於無法舉證成本相關證明的售屋者。因此，一旦稅捐機關依據銀行貸款資料或向前、後手交易者查得買賣價格，即會依據實價課稅，不會採計推估的所得。

財政部正在研訂102年度售屋財產交易所得額標準，將以房屋實際買賣價格課徵售屋所得稅為主。據指出，台北市102年度出售非豪宅的售屋者，仍是按房屋評定現值的42%計算售屋所得。以房屋評定現值200萬元的房屋為例，若未舉證成本，稅捐機關是以房屋評定現值200萬元乘上42%，算出課稅所得為84萬元後，再併入與其他綜合所得一併計算應納所得稅。

財政部指出，售屋者若實際獲利低於財政部訂定的推計所得比率，最好自行舉證買進與賣出價格。

閱讀秘書∕售屋所得額標準

出售房屋者，依據其能否出示買賣證明，目前有兩種不同的計稅方式，一是推計、一是核實課稅。多數案件均採推計課稅。

推計課稅針對的是無法提出買進或賣出證明的售屋者，稅捐機關依據財政部每年訂頒的「財產交易所得額標準」，推算其出售房屋的獲利。

售屋所得額標準每年會由財政部依據房產市場變化，訂定各縣市適用的課稅比率。其所採用的稅基並非實價，而是按售出房屋的房屋評定現值，乘上財政部訂頒的所得額推計比率，得出售屋所得後，再乘上個人綜所稅率。

舉例來說，台北市2012年個人售屋財產交易所得額標準，大安區為房屋評定現值的48%。以出售一棟評定現值1,000萬元的房屋為例，應申報的售屋所得是480萬元（1,000萬元乘上48%）。若適用綜所稅率為40%者，當年的售屋所得稅即是192萬元（480萬元乘上40%）。

華固地上權案開價低 鎖定年輕人

隨著台北捷運信義線去年底通車，大台北捷運網逐漸成形，今年建商看中捷運周邊的地點推案，集中在信義區、大安區和中山區精華地段，每坪開價均超過百萬元。其中「華固新天地」屬於地上權建案，開價低於一般產品且規劃小坪數吸引年輕人。

北市土地取得不易，地價高，營建成本相對高漲，推升房價開高。坐擁交通便利的捷運住宅，更因為多位於市區精華區，行情直漲。

文山區有2建案
根據實價揭露資料，過去曾標售過的「信義京華苑」、「台北摩根」、「藏富」等捷運共構宅，高樓層都有單價破百萬元的紀錄。
台北市區捷運周邊房價較高，璞園廣告總經理張嘉生指出，是由距離決定房價金額，離捷運站越近，便利性佳，周邊商圈發展性也較高，相對房價價位也高。
揚昇與中租建設，將在捷運松江南京站與科技大樓站商圈，推出規劃60~120坪，每坪100萬元以上的住宅。文山區則有兩大捷運宅推出，一是泰坤建設的小基地建案、一是佔地萬坪的「華固新天地」建案，前者開價每坪80萬元左右，後者則在50萬元左右。

50~60萬算合理
「華固新天地」為地上權住宅，預計第1季推出，基地靠近景美捷運站3號出口，步行距離約6、700公尺。華固總經理洪嘉昇指出，地上權住宅開價低於周邊推案價格，規劃以小坪數為主，主要是以年輕族群與首購族為目標，因為現在社會多以小家庭為主。
針對地上權住宅，宏大不動產估價師聯合事務所所長卓輝華指出，該產品剛開始的價位比市價低3~4成，但要考量未來若公告地價每3年調漲1次，應付地租會比自用住宅繳納地價稅還高15~25倍，而且若未來權限時間越短，房子折舊率提升，要轉手會很困難。
卓輝華指出，華固建設推出的住宅開價都落在80~90萬元，地上權若推出50~60萬元，算是合理。


台北市最新捷運周邊建案
民眾：以租代買
民眾mini表示，現在房價破百萬元，年輕人根本買不起，現在考量以租代買。
玄奘大學財金系副教授花敬群指出，台北市捷運共構宅每坪開價破百萬元，通常買方以投資客為主，因此低總價產品是投資客最好入手的項目，投資客會以出租方式來繳房貸，但如果遇到景氣反轉的現象，加上非豪宅產品卻以豪宅價格推出，屆時跌價壓力可能會加重。

雖然央行總裁彭淮南、財政部長張盛和接連示警，房市恐泡沫，不過建商推案屢屢刷新區域高價。傳統被視為台北市郊區的北投、文山區近來推案大爆發，房價也屢創新高，文山區新案開出百萬行情，北投也喊出9字頭，完全不懼房市恐泡沫的陰影。

台北市文山區指標案「靜心文匯」下周將開案，泰舍實業1月中將推出「萬盛街案」，預計一開案就可望「秒殺」，另外已動工的「台大四季」目前也喊出每坪112萬元的新高價，成為文山區第1個喊出百萬行情的建案。
負責代銷「泰舍萬盛街案」的甲桂林專案經理田崑良指出，該案規劃為近年少見的3米、4米2挑高產品，坪數為18~30餘坪，每坪開價可望站上8字頭，以父母替子女置產族群為主要客群。
指標案「靜心文匯」專案經理陳沛諄指出，目前仍在潛銷期，已售逾3成，已購客戶以靜心中小學的家長或區域客為主，客群多有金融業、貿易商和醫師等背景，其中高達5成客群是醫師，2~3成是金融業高階主管。他笑說：「靜心中小學也有很多老師來看，購買比例約佔1成。」

北投每坪9字頭
不只文山區火熱，北投區指標案「宏盛得意山莊」、「遠雄山綺2」也將陸續開案，「遠雄山綺2」可望站上每坪9字頭，刷新區域高價。
宏盛建設內部透露，「宏盛得意山莊」預定3、4月推案，有2棟住宅，分別規劃約33、45、62坪，以及面公園的55、64、75坪，目前開價仍未定。
「遠雄山綺」行銷協理黃俊郎透露，第1期目前只剩個位數，正籌備第2期，預定農曆年前開案，該案規劃比第1期小，坪數約33~65坪，目前開價未定，不過他預估，有機會開到每坪95萬元，總價帶會落在3000~6000萬元間。

2014年，台北市將釋出4大地上權招商案，包括南京東路/復興北路口長春段的70年地上權、信義計畫區A25的50年地上權、廣慈博愛院舊址50年地上權、台北市議會舊址40年地上權等土地。其中長春段率先開跑，台北市財政局訂出權利金底價達56.8億元，2月24日截止投標。

至於A25底價約180億元，預計7月公告招商；廣慈和舊市議會舊址的底價未訂，但動輒百億元以上。

財政局局長陳盈蓉表示，2014年財政局將重點招商上述4大案對外招商，除中山區長春段一小段782地號等六筆土地開發案為地上權存續年限70年之外，未來台北市府的地上權開發案，將以50年為原則。

率先登場招商的是長春段面積2,747坪，使用分區為250％容積率的商三特，地租按公告地價5％繳交，權利金底價56.8億元；不過用途有限制，可開發為購物、辦公、旅館、餐廳等複合使用的商業設施，但不得作為住宅使用。

接下來，預計6月公告招商的是廣慈舊址商業區土地開發案，位於信義區福德街與大道路交會口，占地面積4,886.5坪，102年公告現值56.9億餘元，為容積率442％的商三（特）土地，現正研擬招商文件中。

至於先前採BOT模式、慘遭流標的信義計畫區A25開發案，位於松高路、松勇路交叉口，土地面積5,451.6坪，102年公告現值145.07億餘元，為容積率400％的業務設施區（信義計畫特定專用區），容許使用項目包含金融保險、娛樂服務、國際觀光旅館、辦公及商場等，未來得標人除法定停車位外，應增設至少44席大客車停車位，且不得作住宅使用，預計於103年7月公告招商。

市府另一個西區秘密武器，為眾所矚目的台北市議會舊址開發案，位於中山南路、東孝西路交會口，緊鄰台北車站周邊商業中心及中央政府行政區域，土地面積2,025.2坪，102年公告現值22.1億餘元，都市計畫使用分區為文化觀光專用區、商四，容積率為560％、800％，預計103年7月公告招商。

市場人士預期，台北市議會舊址也可能採都市更新合作分配方式招商，將來若整合YWCA、台壽保等成為一大街廓，擴大達6,000坪作整體開發，將會是西區新地標，估計總投資額上看500億至600億元。

台北市有十六處私有傳統零售市場，其中有四處於去年底申請「台北市老舊市場再生專案計畫—私有市場更新行動計畫」，將可變更為純住宅、商業用地，土地價值瞬間翻倍，待都發局審核即可通過；其餘未申請該計畫的私有市場未來只能透過「促參法」改建，而一、二樓仍需有超級市場等經營模式，不能作為純住宅與商業使用。

二○一○年十月，北市府市政會議通過「台北市老舊市場再生專案計畫」，該專案給予基地兩倍容積，容積上限為五○○％，但截至去年底僅有四案申請。都發局都市規劃科長邵琇珮解釋，該專案只適用私有市場，不過許多市場環境尚可，生意也不錯，所以沒提出改建需求。

其餘12處 只能依促參法改建

邵琇珮表示，其餘十二處私有市場，未來只能依循「促參法」改建，透過都市計畫變更後，可以再申請目標使用，市場三樓以上可規劃商場、住宅，但低樓層仍要維持市場經營，也勢必要轉型為超級市場。

市府列管的十六處私有傳統市場包括自強、知行、石牌、雨農、葫蘆堵、三益、三玉、碧山、東社、松甫、虎林、民權、北安、忠孝、古亭及民生市場。但邵琇珮不願透露哪四處市場申請都更，僅強調市場都不在精華區，未來不會有市場改建成豪宅。

林口被稱為「健康城市」，主要是該區域沒有燈紅酒綠的特種行業存在，再加上林口有11座高爾夫球場，便利性及多樣性尤其受到商務人士喜愛。

新北市林口新都心為新北市少見之超大型市地重劃區塊，總面積高達1萬8700公頃，採美式規劃，中心為商業區，兩側依次為高密度住宅區以及中低密度住宅區，以捷運機場線A9林口站為焦點的商業區機能已大致成型。

大江南北飲食、異國風情料理、量販家樂福以及便利的生活機，呈現「林口新都心」旺盛的生機與生命力。

豐富生活機能，為房市加分

不同於傳統商圈發展，先傳統市場、後超市、再量販店的模式，林口新都心的中心商業區在開發商刻意營造下，以北市為規劃藍圖，住宅建築退縮、店面整齊劃一，且大型量販店於早期即進駐，更有助於地區市容之塑造。

如今，林口新都心近鄰捷運機場線A9林口站的中心商業區幾乎開發完成，區段住宅行情也隨著商圈發展而水漲船高。

當地房仲認為：「A9站中心商業區集新穎建築、街廓、商圈、綠地於一身，未來將成為林口新都心房價飆漲的指標。」

均溫21~22度，為居住加分

林口年平均溫約21~22度，最冷月均溫15度，最熱月均溫28度，單就溫度比起台北盆地來說，絕對是算氣候宜人的區域，林口整齊的街廓與市容，開起車來真的很舒暢，住在這裡真的有遠離塵囂、置身另一國度的感覺，林口是大台北離塵不離城的好選擇。

完整公共設施，為生活加分

林口的運動休閒功能較其它區域更為完善，而且是國家級的運動設施與機構，再加上數量眾多的國際級高爾夫球場，已非新莊體育園區或其它區域的運動休閒區域所比擬，對於日益注重健康的商務人士或國民而言，都是選購房屋的首選之區。

新北市長朱立倫指出：「林口是一個整體開發區，整體開發區裡公共設施完善，道路寬度30~40米，規劃比較完善，還有公園、綠地、學校，都規劃的非常完整。」優良的氣候條件，加上健全的生活機能，在林口新都心，沒有大都市的繁雜，樂活生活更容易。

完善醫療網絡，為健康加分

新北市政府持續打造宜居的生活環境，在宜居的區域裡，林口就是其中一個，因為21度均溫的氣候，再加上完善醫療網，和便利的聯外道路，讓住在林口，越來越方便。

上月三民區最夯 年交易量衝6170棟

高雄市昨公布2013年12月建物買賣移轉棟數，交易量較11月增20.7%，全年交易量較2012年增加10.4%。台中市12月移轉棟數為6014棟，月增38%，累計全年為5萬3695棟，年增16.9%。從已公布的5都來看，2013年交易量均較2012年成長，除北市僅成長2.4%外，其餘都在1成以上。

高雄市2013年12月建物買賣移轉棟數為4028棟，較11月增加20.7%，移轉棟數最高前3名行政區，分別為三民區556棟、楠梓區538棟、鳳山區494棟。

生活機能較完善
2013年高雄市建物移轉棟數為4萬3755棟，較2012年全年3萬9625棟增10.4%，全年交易量最多為三民區6170棟，年成長11.4%，第2名則為鳳山區5947棟。而左營年衰退26.8%，減幅最大。
三民區為早期開發區域，生活機能完善，太平洋房屋博愛直營店店長杜宇寰指出，現在左營與鼓山區房價高，加上民眾薪資未漲，消費者會往周邊低房價區域購屋，該區目前每坪均價12~13萬元，以3房產品居多，低總價吸引買方購屋。

台中市年增16％
高雄市縣市合併後，鳳山人口數為最多，住商不動產鳳山文山店鄭啟峰指出，人口增加加上政府又推動文山段、鳳青段、華鳳段等重劃區，吸引許多建商買地推案，房價從2012年每坪10萬元，漲到2013年每坪約13萬元。
而台中市12月建物買賣移轉棟數為6014棟，較11月增加38.1%，而全年整體移轉量較2012年增16.9%，行政區成交量冠軍為西屯區8562棟，其次為北屯區7707棟，北區4585棟居第三名。

楠梓、仁武、和鳳山地區，每坪20萬元以下的房子，吸引購屋者；但是，競爭建商愈來愈多，包括福懋建設、高永、三發、以及玉鎮等建商，陸續轉進小港區，希望在亞洲新灣區隔壁，為單價20萬元以下的產品，開闢新的戰場。

高雄市代銷公會理事長戴嘉聖指出，從前年到去年，因為高雄市區內的房價，動不動就是每坪30萬元、40萬元，使得爭取首購和首換市場的低總價、中小坪數的建案，外溢到鳳山、仁武、以及楠梓區。

戴嘉聖說，目前鳳山區的大樓住宅建案，已經從每坪12萬到14萬元左右，上漲到20萬元，去年年底和今年進場的建案，甚至每坪都已經超過20萬元。特別是在文山特區，有些建案，價位已達每坪25萬元以上，與首購族的購屋目標，有些距離了。

過去，除了位於高雄南區的鳳山，位於高雄北區的楠梓，也是推案熱區。戴嘉聖表示，由於許多建商搶進楠梓區推案，從楠梓區東邊的土庫、中間的加工出口區附近，到西邊的高雄大學特定區，加上大樓住宅的產品，已經逐步向每坪20萬元靠攏，因此，有些建商就選擇高雄亞洲新灣區隔壁的小港區，進行布局。

他說，以前雖然有零星建案推出，但是，從去年下半年開始，包括福懋、高永、三發、以及玉鎮建設公司等建商，陸續轉進小港區，特別是在小港區的舊部落，推出每坪從16萬元到19萬元的住宅大樓建案。

戴嘉聖分析指出，小港區沿線有高雄捷運紅線，而政府正 在大力投資建設的世貿高雄展覽館等亞洲新灣區的重大建設，就在隔壁而已，加上售價不高，比亞洲新灣區內，動不動售價就超過每坪35萬元的建案，具有比價空間。因此，預料可以吸引原本有意在鳳山區購屋的消費者，同時，也對前鎮、林園、和大寮的首購族，相當具有吸引力。

他表示，小港區的大樓住宅建案，有一個共同特色，就是每戶售價介於450萬元到1,100萬元之間，以小坪數28坪，和中坪數44坪到57坪為主，目標客群非常清楚，就是首購族。此外，就是目標客層範圍內的世居者，可以做為首次換屋的選擇，因小港舊部落的屋齡已經超過30年了，而該區幾乎4到5年來，都沒有住宅大樓新案的推出。

也因為建商看好小港區的市場，導致土地價格已有顯示出上揚的跡象。戴嘉聖指出，3年前，該區的住宅用地，每坪大約都是一字頭，現在已經漲至每坪20萬元到30萬元之間，使用分區屬於商業區的土地，更是已經飆漲到每坪50萬元以上了。

萬科3日晚公佈2013年12月份銷售及新增專案情況，2013年12月萬科實現銷售面積97.6萬平方米，銷售金額109.5億元。至此，萬科全年成績單出爐。去年全年，萬科累計實現銷售面積1489.9萬平方米，銷售金額1709.4億元，同比分別增長15.0%和21.0%，銷售金額創行業新高。

公告顯示，12月萬科新增加專案12個，對應萬科權益的規劃建築面積合計約266萬平方米。萬科方面表示，持續拿地源于開發的實際需要。去年前三季度，萬科累計已實現開工面積1362.3萬平方米，同比增長56.4%，預計全年實際開工量將超過年初計畫的1653萬平方米。考慮到開發規模的增長，萬科目前項目資源繼續保持在滿足未來兩到三年的開發經營水準上。

萬科董秘譚華傑表示，2013年萬科的產品仍以中小戶型普通商品房為主，144平米以下戶型占比達到91.5%。過去一年中萬科的新推盤當月認購率基本穩定在60%左右。

譚華傑表示，過去一年中，土地市場的分化相比住宅市場更為明顯。內地三四線城市土地市場較為平淡，而部分熱點城市則持續升溫，土地起拍底價和實際成交均價持續攀升，創出近年來新高。


土地策略上，譚華傑指出，儘管萬科今年也在主要城市補充了一批發展前景較好的項目資源，但公司在投資決策上依然堅持謹慎的原則，對地價的合理性進行嚴格考量，回避了那些預期過於樂觀、競爭過於激烈的地塊。

譚華傑認為，2013年不同地區市場分化較大。一線以及部分沿海二三線城市，市場景氣度較高，但由於2012年已經率先回暖，比較基數較高，2013年成交面積整體增長並不多；而內地多數三四線城市，成交面積相比12年雖然有所改善，但由於近年來開工較多，可售及在途供應量巨大，目前仍處在去庫存階段。

有消息稱，國土部將在2014年6月底前出臺《不動產登記條例》。目前正著手起草制定不動產統一登記的法律法規草案和相關規章草稿，同時國土部還部署有關司局準備起草《不動產登記管理辦法》，並編制相應技術標準。專家分析，此舉意在消除“資訊孤島”，全面掌握房產資訊，為房產稅開徵鋪路，不動產登記制度可能會引發一輪房產拋售。

或集中“擠出”一批二手房

2013年年初，全國房地產資訊聯網曾成為“敏感”話題。其間，“房叔”、“房姐”等一批通過不當手段獲得多套住房的個人在網上被曝光，一批房源也集中被拋售。

這次政策出臺，拋房潮會再次來臨嗎？山東大學房地產研究中心主任李鐵崗說，房產稅一旦開徵，對多套房產擁有者來說，三套房差不多是上限了，持有三套以上的房產將會繳納高額稅費，從性價比來說很不划算，將會有一批房子集中擠出，增加市場上二手房的房源供應。

2013年年初全國初現拋房潮現象時，濟南的“拋房”現象並不明顯，但部分社區也有少量房源拋售現象。

“建立不動產統一登記制度，對違規持有多套房的政府官員來說將產生震懾和制止作用。”李鐵崗提醒說，對這批人群釋放出來的房產數量不能估計過高，因為對整個市場來說，這批房子只會佔有相對不大的比例，市場上二手房的價格不會有大的波動。

房產登記將是法律義務

“對於國家將制定實施的不動產統一登記制度，山東已經具備基礎。”李鐵崗稱，據瞭解，我省房地產資訊系統建設已走在全國前列。省住建廳明確要求，2013年與有關部門和機構做好房地產資訊系統的共用工作，在確保資訊安全的前提下，建立健全個人住房資訊異地有條件查詢制度，加強市場監測分析和資訊公開。

“不動產登記條例出臺，房產稅開徵，未來房產登記可能會變為一種公民的法律義務。”李鐵崗認為，由於房產登記資訊將被上升到一種法律的高度，個人擁有的不動產資訊共用程度越來越高。

李鐵崗說，建立不動產統一登記制度今後也會成為地方政府的義務和責任，可能會包括資訊登記的強制要求、資訊查詢的限制條件等，應該是現有房產資訊登記的規範化和制度化，未來房產資訊的登記和查詢等將越來越規範、越來越透明，資訊共用程度越來越高，對整個房產市場的資訊有一個準確的把握。

異地炒房不再是“漏網之魚”

不動產統一登記，是否會抑制房價過快增長？SOHO中國董事長潘石屹在微博中寫道：“這是好政策，如果今年實施，房價馬上會跌。”

分析人士介紹說，不動產統一登記系統建立後，個人在各地限購政策中“逃過一劫”的異地炒房，不再是漏網之魚。因為同一權屬擁有人名下在不同城市的房產可一併查詢，異地購房的資金流向、程度、走勢將可統一監控。

“今後，由國土資源部負責指導監督全國土地、房屋、草原、林地等不動產統一登記職責，登記機構、登記簿冊、登記依據和資訊平臺‘四統一’,會有利於消除‘資訊孤島’,對未來資訊管理、使用起到很好的作用。”李鐵崗分析說，不動產登記將有助於摸清全國樓市狀況，科學地調控房地產市場。

養老地產仍未找到清晰而有效的盈利運營模式，但這並不阻礙開發商們不疲的探索興致。保利地產此時重提分時度假式養老，能否成功破局？


本報記者 梁嘉欣 廣州報導

《華夏時報》記者掌握的一份最新資料表明，預計2050年，中國養老市場的需求有望突破17萬億。龐大的服務需求量下的養老產業，早已是房企眼中新的藍海，然而，要想在這塊大蛋糕上搶食一口卻並不容易。

至少，養老地產仍未找到清晰而有效的盈利運營模式，但這並不阻礙開發商們不疲的探索興致。保利地產近日就宣佈，將旅遊地產和商業酒店資源用於養老，採取異地候鳥式分時度假養老模式，實現“以一地入會多地養老”。

實際上，分時度假式養老並不算新鮮，然而成功推行者寥寥，雲南臥雲仙居堪稱是失敗的先行者。如今國內分時度假仍尚處萌芽時期，保利地產此時重提分時度假式養老，能否成功破局？

盈虧難平衡

保利如今已開始將這一計畫付諸於實踐，據悉，已在5個城市有6個在建試點專案，未來10年計畫打造50個養老專案。北京保利西山林語專案中的“和熹會”老齡公寓，則是保利地產在養老地產方面的首個試點專案。

“和熹會”老齡公寓由西山林語社區內的酒店改造而成，2013年年初開始運營，截至目前，該公寓共擁有200多個床位，已有114人入住，年齡大都是80歲左右的老人。

保利地產相關負責人透露，“和熹會”將作為保利在養老地產方面的專業品牌，未來將向全國推廣。而類似上述和熹會的養老機構未來10年可能會建50個，預計保利佈局的每個城市可能都會建一個甚至兩個。

“在老年持有公寓方面，公司建設的專案中留出部分面積作為老年性持有公寓，將來每個城市有五六個項目會持有老年性公寓，這將是個長期投資。”保利地產集團董事長宋廣菊還指出，對已建成的社區將投入5億-10億元，進行適老化改造。

保利地產方面稱，旗下養老產業盈利模式將是微利模式。但要用3-5年的時間使養老產業基本實現盈虧平衡還是有很大的壓力，故保利將這一“未來利潤增長點”的戰線延長至10年。

這也意味著，保利地產至少在未來10年裡，必須不斷地往裡投入資金，甚至可能更需要不惜成本。那麼，錢從哪裡來？

據瞭解，首個試點的“和熹會”老齡公寓目前處於虧損狀態，且前期的投入全部來自於公司地產業務的盈利。保利地產胡在新透露，畢竟目前國外養老地產的回報率都是在10%，而國內因市場接受度以及收費控制，養老產業營收情況基本是虧損狀態。

據和熹會相關客服人員介紹，和熹會採用會員制加房租的收費模式，目前會員費10萬元，加上醫療押金2萬元，每人伙食費900元/月，綜合服務費500元及以上不等。房屋租金則根據居住面積和朝向從5000元到15000元/月不等。

和熹會相關負責人早前更向媒體坦言，目前所收的會員費連裝修成本都遠遠不夠覆蓋，更不用說土地成本和建築成本。

事實上為了減輕資金壓力和分擔風險，2011年保利與北京安平投資共同出資2000萬元開發養老地產，此前又聯手信保基金拿地，或又將成為一個資金管道。保利更希望，未來可以進一步打通金融通道、實現REITs上市。

“和熹會”困境

不難發現，和熹會與當年金曦公司的臥雲仙居操作模式很類似。

因為主打分時度假、高端養老服務，臥雲仙居的收費一樣頗高，金曦亦希望借高昂會員費迅速回籠更多的資金以撬動項目運作，但卻因此陷入集資的誤區，最終還是因為高息融資無法兌現陷入困局。現在該專案雖仍在運作，但運營情況一般。

和熹會會成為下一個臥雲仙居嗎？

“金曦當年主要的問題還是出現在資金鏈上，相比較之下保利在資金方面應該問題不大，不大可能會走到利用高額的會員費來集資彌補資金不足這一步。”一名行業人士對本報記者表示，“不過儘管現在關於養老地產的利好聲不斷，但其實相關配套的政策還沒有出臺，這是當年金曦無法順利運作陷資金問題的主要原因，也是眼下保利面臨的最大難題。”

和熹會相關負責人早前亦坦承，在和熹會改造過程中，在硬體和軟體方面的總投入超過2000萬元，但由於很多政策和實際情況不能銜接，政府並未給出相應的補貼標準。

不僅如此，據瞭解，和熹會成立至今，在爭取醫保一事上還未有下文，而這也直接影響到和熹會的入住率。

“現在入住養老院的老人體量並不算太多，而有能力入住高端養老專案的客戶更是非常少。很多開發商只看到龐大的市場空間的一面，卻忽視真實需求不足的一面。加上現在做養老地產的很多策劃人員、管理人員都沒有相關經驗，要做得好困難重重。”一名行業機構研究人士直言。

同時，上海易居房地產研究院研究員嚴躍進還提出了質疑：在分時度假養老基地未來的推廣中，房企是否會借養老地產名義來進行高端物業的開發與出售，從而規避價格的管制？

嚴躍進還稱，分時度假養老基地或會陷入重視地產開發、行銷與服務，卻忽視老年人情感呵護與培育的誤區。

“並不是提供醫療、教育等功能，就能帶來老年人情感價值的提升。實際上，陌生的地點與環境下，老年人可能會厭倦或反感這種方式。若不重視養老地產體驗功能的發掘，以及居家感覺的營造，那麼此類產品運營也會陷入舉步維艱的困境，”嚴躍進如是說。

2013年註定是不平凡的。這一年，“調控”字眼的淡化、北京自住型商品房的推出等一系列市場化改革贏得了市場的普遍讚譽，而掌聲響起的同時，地方政府也成為了最大的贏家。

據官方和機構資料統計，2013年北上廣深四個一線城市土地收入超過5100億元，創造了歷史最高峰值，是2012年的2.5倍，預計2013年全國土地收入將達到3.2萬億，也將超越歷史。

誰是地價上漲的推手？在這場開發商瘋狂搶地的盛宴裡，誰能笑到最後？隨著一線城市房地產在2014年的繼續調控，這一切都充滿著諸多不確定性，而唯一可以確定的是，地方政府的土地財政還在延續。

誰在推高地價？

在經歷了2012年的低谷後，土地市場在2013年迅速反彈，尤其是一線城市的土地競拍更是進入白熱化狀態。根據中原地產的統計顯示，2013年北京實現土地出讓金約為1822億元，上海為2186億元，廣州為762億元，北上廣同比增幅均超過一倍，深圳只有467億元，儘管與北上廣差距較大，但增長幅度卻超過三倍。

土地收入大增，是增加供給、推進市場化的結果嗎？

“其實也沒什麼市場化手段推出來，說要加大土地供應，但住宅所占比例卻一直在下降，深圳2013年公開出讓的住宅用地總共才3塊。”深圳某龍頭房企高管分析認為，一方面是源於前兩年的土地基數較低，2013年是過去兩年土地市場萎縮後的反彈；另一方面是因為土地單價的大幅上升。

2013年地王的單價、總價都突破了市場的想像力。據統計，2013年全國70個大中城市地價水準漲幅達到24%，比房價上漲的幅度高出1倍。以北京為例，根據克而瑞的統計，2013年北京住宅平均樓面價是9626元/平米，同比2012年的6190元/平米上漲約3500元/平米，地價增長了30%，而房價同比上漲約20%，地價漲幅高於房價。

是誰在推高地價？作為高地價的買單者，這一年，憑藉著充裕的資金，開發商在土地市場大膽補倉加倉，四處攻城掠地，一線城市土地遭到拼搶，“地王”紀錄不斷被刷新，是2009年調控以來最多的一年，有超過60個“地王”。

在上述龍頭房企高管看來，以福建泰禾、陽光城[1.55% 資金 研報]為代表的中小房企成為了地價上漲的主要推手，屢屢在北京、上海搶奪地王。泰禾2013年銷售額不過120億元，而拿地金額達到200億元。

“泰禾在北京拿的地是按零利潤測算的，就是說根本沒打算賺錢。”一位元瞭解內情的房企人士告訴記者，這主要是受境外投行鼓吹影響，“投行忽悠房企，說只有在一線城市儲備土地，才能做高資產和股價估值，受到境外投資者的認可，以便進一步融資，這促使房企不顧一切在一線城市搶地。”

同時，以?大為首的龍頭房企大張旗鼓從三四線城市退回一二線搶地，僅在去年12月4日短短一天時間內，?大在上海、南京兩地共花了96.86億元拿下六幅土地。

“一線城市房子根本不愁賣，開發商需要調整戰略佈局，規避風險，當大家都來搶地的時候，必然會推高價格。”2013年也在一線城市四處搶地的一位房企人士直言，房價地價上漲時，很多開發商很難做到理性。

在亞太城市房地產研究院院長謝逸楓看來，主要是地方政府賣地還債與房企不差錢的積極補倉導致樓市火爆，而供應基本是市中心與資源價值高的地塊。

在開發商的戰略佈局紛紛作出調整，求地若渴之際，地方政府也趁勢加大了供地規模。2013年北京商品住宅用地供應面積達到978公頃，較上一年度增加207%，比近五年商品住宅用地實際供應量688公頃增加42%。而深圳依賴於前海多塊高價商業地的出讓，在連續五年只有百多億元的土地收入中實現井噴式增長。

北京中原地產研究總監張大偉認為，因為土地財政的存在，導致在樓市火爆的時候，政府願意更多賣地，部分高價地的出現又促進了房價上漲。而在2012年樓市蕭條期間，土地供應也相應減少。

涸澤而漁

2013年，地方政府在樓市政策上始終打著太極拳，甚至讓人難以厘清方向，到底是調控還是縱容。

事實上，2013年全年，調控政策依然貫穿於房地產市場的始終，一線城市所有的調控政策並未放鬆，四季度甚至進一步出臺了收緊二套房貸的緊縮手段。

但這些絲毫不妨礙地方政府繼續賣高價地，而土地財政一直被認為是推高地價和房價的幫兇。謝逸楓告訴本報記者，在當下中央拒絕轉移支付、地方政府只能靠自力更生的情況下，面對地方產業的青黃不接，政府怎能不“竭澤而漁”。

2013年被稱為房地產市場化改革重啟的元年，房地產長效機制也多次傳出正在緊鑼密鼓地設計中，業內幾乎一致認為，市場分化將愈加明顯，而二三線城市的地方政府也將擁有更多的調控自主權。

但現在看來，一線城市絲毫沒有被放鬆的可能性。2013年末，住建部部長姜偉新的表態，讓2014年調控方向愈加清晰，他強調，2014年要保持調控政策的連續性和穩定性，執行好既有調控措施，房價上漲過快的城市又要從嚴落實差別化住房信貸稅收和住房限購政策。據一位參會代表透露，姜偉新特別強調了對2013年調控效果不滿意。

引人注目的是，當時市場還在盛傳廣州房管局局長提出2014年要探索逐步取消限購限價等行政干預措施。但住建部會議召開後，廣州房管局立即發出公告表態，重申嚴格執行房地產市場調控工作。

“一線城市的限購限貸限價等政策，根本不可能取消。”深圳一位央企地產高管分析稱，一線不僅不會回歸市場，還將全面回歸到福利分房的年代，比如北京的自住型商品房，市場將轉為保障和市場分配雙軌制運行，目前政府已經鼓勵事業單位建房子分給員工。

同時，被認為是推高地價和房價幫兇的土地財政，也難以終止。“一線城市也要靠土地財政，除了深圳。”上述龍頭房企高管表示，深圳地方稅收富足，是近年來唯一一個不依賴土地財政的一線城市，其它三個城市對土地依賴較大，其中廣州土地收入占地方財政比例一直保持在40%左右。

然而，從2013年開始，深圳前海的建設，也開始依賴於土地，2013年前海出讓的5塊地，合計實現土地收益273億元，占深圳全年賣地收入的59%。而前海可出讓的土地面積有2000萬平米，一平米保守按2萬元算，可賣4000億元，將極大地補充前海巨額建設資金。

同時，深圳政府也在積極盤活存量土地，並將土地拆遷任務下發到街道辦每個領導手中，將土地整備任務與績效掛鉤。

謝逸楓預計，2013年全國土地出讓收入有望再度超過3.2萬億元，並創下歷史新高，預示2014年房價將依舊高企，一線城市土地財政會延續，主要是彌補地方債務窟窿與財政收入不足的壓力。

多位元房企人士分析，高位拿地的房企隨時將面臨著項目虧損的風險，過去被地王拖累的房企並非一兩家，而在拍賣場上狂歡的開發商，也未必能笑到最後。歷史總是驚人的相似。

“住宅是世茂房地產的核心業務，儘管地價成本升高，但世茂在合理管控成本的同時，加快了專案周轉速度，提高銷售回款比率，以此把控現金流和利潤率。”世茂集團董事局副主席許世壇向《證券日報》表示，在商業方面，尤其是社區商業方面，Mini Mall、Mini Hotel是世茂未來社區商業的方向。這不僅能為社區提供配套，提高住宅銷售的升值空間，而且能改變以往購物中心、酒店動輒幾十億元的投資局面，有利於實現財務平衡。

事實上，據記者瞭解，世茂系目前已經由接班人許世壇掌舵。世茂房地產以住宅為主，經營一些社區商業和酒店等業態。世茂股份則是世茂集團的另一家控股子公司，主業是大型購物中心、百貨商業。

克爾瑞研究院在《2013年中國房地產企業排行榜》中分析，世茂房地產若能在2014年上半年補充約200億元的可售房源，則有望在2014年實現銷售額突破千億元的目標，成為“千億俱樂部”的新成員。

可售貨值達1500億元

2014年1月1日，克爾瑞研究院正式發佈了《2013年中國房地產企業排行榜》，世茂以全年670.7億元的銷售收入位列全國房企第9名。

值得關注的是，截至2014年1月1日，世茂房地產已連續三年實現了約50%的複合增長。克爾瑞的研究報告顯示，2013年全年，世茂房地產銷售額同比增長46%，2011年、2012年世茂房地產銷售額的增長率，都穩定在50%左右。

克爾瑞研究院進一步分析認為，世茂2013年上半年新開工1430萬平方米，為明年衝刺千億元銷售目標提供了堅實基礎。據悉，截至2013年年底，世茂房地產可售房源貨值約為1300億元，按照規劃，世茂房地產有望在2014年上半年補充約200億元貨值的可售房源，如果仍能保持70%的去化速度，世茂房地產有望在2014年實現銷售額突破千億元的目標。

對此，許世壇坦言，世茂2014年的銷售目標預估值為800億元。若包含2013年零售的庫存，可售貨值大概可以達到1300億元。“如果明年再買些地，可售貨值應該可以達到1500億元。近幾年，公司去化率基本上維持在70%左右。這個數字包括世茂股份及一些合作項目。”

值得一提的是，一般來說，在企業銷售規模接近1000億元之際，多數房企都會提早佈局，尋找新的利潤增長點，包括擴大海外投資，涉足養老地產等。對此，許世壇表示，“世茂的基礎很好，做好住宅的同時，我們可以衍生出很多業務。今後在商業方面投入也會很大，尤其公司已經在深圳市前海地區購買了土地，辦公樓等出租型業態未來將逐漸入市。今後，公司加大投入的領域還包括旅遊地產、養老地產以及農業地產、文化地產等”。

加快周轉平衡利潤

相對多數房企不惜高價拿地，拼命摘得地王地塊，回歸一線、二線城市的舉措，世茂似乎更有自己的想法。據世茂集團副總裁蔡雪梅透露，除了一線、二線城市之外，吸引外來人口能力較強、消費能力和產業基礎較好的三線、四線城市也是擴張的重點區域。“世茂在晉江市、泉州市、石獅市等城市開發的樓盤，已經實現一次開盤或者一個月銷售10億元甚至20億元。”

不過，2013年9月5日，世茂以47.25億元總價拿下蘇州金雞湖兩宗地塊，其中一幅為蘇州樓面單價地王。

縱觀地王的命運，順利入市且大賺的並不多，包括中糧地產的北京孫河地王和融創中國的北京農業展覽館地王，目前都已經引入合作方共同開發，分別為專案“找錢”高達9.08億元和12.25億元。

對此，許世壇坦言：“現在的地價都很高，包括蘇州市在內的優質地塊。不過，未來再也沒有這樣好的土地了。地價貴，就要深入挖掘產品，銷售速度要快。”

“為什麼有的企業拿到地王以後就不行了，因為投資這塊地可能需要好幾年，本來沒有調控政策的市場拖到了調控政策出臺，拖到了開始限購。”許世壇稱，世茂要在控制利潤的同時，加快新進土地的周轉速度。

事實上，有業內人士也向記者透露，從2012年開始，世茂房地產就強化了對工程節點控制、成本控制等方面的管理，以此提高周轉速度。

對此，蔡雪梅坦言，世茂現在確實有不少專案的周轉速度都非常快。“石獅市的項目我們做了10萬平方米的展示區，只花了4個月時間，並且一開盤就賣了20億元。”此外，蘇州世茂石湖灣專案於2013年3月份參與拍地，政府8月份交地，12月份已實現銷售；世茂張家港九溪墅項目則是2013年5月底拿地，11月底實現銷售。

淨資產收益待考

事實上，有業內人士稱，房企為了追求千億元的銷售規模，走快周轉路線的同時，有可能導致淨資產收益率有所下降。以萬科為例，雖然其2013年銷售規模已經超過1700億元，但從其近幾年的淨資產收益率來看，除了2012年，一直是銷售規模不足100億元的華遠地產更高。


“很多開發商有衝擊千億元銷售規模的衝動，但我覺得這只是個必經的過程。”許世壇坦言，世茂非常重視淨資產收益率的管控，以世茂目前在上海市的三個持有型酒店為例，一年可以實現近9億元的收入。未來，世茂將加大對持有型商業的投入，但會做一些改變。

他強調，以往要花費8億元至10億元投資一個大型酒店，回報週期相對較長，世茂以後不一定再投這麼多大型酒店了。“可以做結婚、休閒等不同主題的Mini酒店，單個酒店投資只需要幾千萬元。未來三年到四年時間，世茂房地產的利潤率和淨資產收益率將會顯著提升。”

許世壇稱，2014年房企的資金鏈可能會相對緊張。不過，世茂在境外做了很多融資工作，75%的融資都是長期融資，風險相對會低很多。

杭州明日在售的5宗地塊中，雅戈爾（600177）2010年拍得後又主動放棄的兩地塊赫然在列。

杭州國土資源局公告顯示，1月7日，杭政儲出[2013]105-109號地塊將集中掛牌，總出讓面積為18.59萬平方米，約278.9畝，起拍總價高達74.5億元。其中，105號和106號地塊起拍總價分別為10.05億元和9.32億元。上述的105號和106號地塊，是半年前雅戈爾的棄地，即申花單元R21-19地塊和R21-17地塊。

重新掛牌之後，面積和容積率基本沒有調整，但起拍價已經翻番。105號地塊，現在的掛價是1.45萬元/平方米，2010年的起拍樓面價是7096元/平方米。106號地塊，這次起拍價是1.42萬元/平方米，2010年的起拍樓面價是7005元/平方米。

雅戈爾2010年拿地時，以24.21億元總價競得，當時樓面價為1.81萬元/平方米，成為該區域申花板塊單價“地王”。但是拿地後，雅戈爾的兩地塊“按兵不動”，而周邊同期拍出的地塊卻相繼進入銷售期。在此背景之下，杭州市國土局以違約為由解除合同，雅戈爾已繳付的4.84億元土地出讓保證金被沒收。


當時，雅戈爾放棄的理由是，自2011年1月以來，房地產市場的政策環境、市場形勢和供需變化發生了較大變化，綜合權衡後，終止開發申花地塊。不過，經過一番市場震盪，如今該區域已經今非昔比。目前，該區域內在售專案包括賽麗綠城慧園、欣盛東方福邸、天陽尚景國際、萊德紳華府等，在售毛坯均價在2.4萬元~2.6萬元/平方米，精裝修房源在售均價基本在3.2萬元/平方米左右。

兩月前，該區域曾成功出讓一宗宅地，當時浙江本土房企天陽置業經過20多輪競價，以1.75萬元/平方米拿地，溢價率41.64%。但這一拿地成本低於雅戈爾三年前1.81萬元/平方米的拿地成本。

香港房價下修跡象更明確，彭博報導指出，香港房價自2009年來已大漲超過1倍，香港建築業者已經為房價下跌做準備，目前小至套房大到140坪豪宅，售價折扣高達20%。
香港最大的未上市房仲公司中原地產估計，包括香港2大開發商新鴻基地產、長江實業在內的建築業者在2013年12月推出大約1000套住宅單位，之前在11月售出1114套，銷量為3月來最高。

房價恐現明顯跌勢
中原地產研究部聯席董事黃良生表示，2014年新建住宅銷量可能會成長1倍至1萬5000套，比2013年的8500套多出近1倍。
香港房地產仲介與開發業者Savills主管派崔克•趙（Patrick Chau）指出，香港建築業者原本想留住更多住宅單位，以等房價拉高後銷售，但很明顯的他們想法已改變了。
外資券商包括巴克萊、瑞士銀行等都預期，香港政府陸續執行的打房政策，加上供給增加，將使香港房價出現明顯修正，至2016年將下跌30%左右。
香港首富李嘉誠掌管的長江實業已經表示，有鑑於香港房地產價格偏高，以及香港政府示警房市過熱，集團將放慢香港土地收購速度。
股市已先行反映香港房市景氣可能遇冷狀況，根據彭博統計，?生房地產指數2013年累計跌幅達9.2%，表現遜於香港?生指數漲幅2.9%。

上月決定採納股份獎勵計劃的雅居樂（3383），昨公告決定向受託人發行及配發相當於公司已發行股份1%的新股，其中大部分將授出予116名僱員。

公司指將向受託人發行及配發新股共3447萬股，其中3275萬股新股將授予116名僱員，剩餘將另擇時間和方式授予其他僱員，惟上述股份有待聯交所上市委員會批准。

受託人以信託方式為獲選僱員持有該等股份，並於董事會於授出獎勵時訂明的相關歸屬條件符合時，將該等股份無償轉讓給獲選僱員。

該等新股具有與已發行股份同等權益，但受託人無投票權。

按照公司的股份獎勵計劃，若公司授出獎勵股份會導致已授出股份面值超過公司已發行股本之10%，將不再授出獎勵股份。

新世界發展（017）近年積極在港拓展地產業務，單是去年合共推出9個項目，售樓收益高逾144億元，打破歷年來的紀錄，成績彪炳。踏入2014年，該集團更部署一系列推盤大計，乘勝追擊，主打5個全新項目，合共提供2692伙。上下半年各有一個重頭戲項目，當中，包括柯士甸站The Austin 2期及天后大型豪宅項目The Pavilia Hill，以延續去年盛世。

新世界發展營業及市務總監楊文接受本報專訪時表示，去年連同合作項目在內，共推售9個新盤，售出單位總數達3335伙，以項目所佔權益計算，合計套現逾144億元，打破歷年來紀錄。今年則主力推出5個項目，包括落禾沙迎海．星灣、柯士甸站The Austin Site D、港島區天后The Pavilia Hill、元朗蔚林，以及西貢清水灣道項目，合計單位總數達2692伙，5個項目的特色為全部主打3房或以上單位。

全部主打大單位

楊文續表示，本港豪宅物業供應一向緊絀，近年推售的全新豪宅項目不算多，若論具規模，又位處傳統豪宅地段的全新項目可說少之又少，今年新世界主打的5個項目中，便有多個位於這類的豪宅地段。先說天后項目The Pavilia Hill，剛申請售樓紙，預計為下半年的重頭戲，由5座組成，共提供358伙。他說，規模之大可謂是1999年禮頓山推售以來，由東半山以至北角半山地區的最大型的豪宅新盤。他又表示，區內已有多年缺乏此類大型新供應，亦積聚不少換樓客或分支家庭，該項目主打3房至4房雙套單位，相信可合乎市場需要。

西貢680伙申預售

另一個位於傳統豪宅地段清水灣道項目，楊氏表示，此盤為低密度住宅項目，每座只有5至7層高，提供680伙，亦是西貢區多年來，少有的大型住宅項目，除主打3房外，亦設有不少特色單位，於第一季申請售樓紙。

The Austin（1期）去年10月推售，一個月內沽清全數565伙，套現逾百億元，項目收票數字雖已被打破，但仍保持去年收票期間凍結資金最多的紀錄，達11億元。楊文表示，The Austin Site D為集團上半年的重頭戲，項目去年首度推售，極速在1個月沽清，當時已有不少向隅客未能購得單位，相信此項目將能承接1期的銷情。

增加供應 樓市更健康

近年政府積極增加供應，楊文相信，政府在樓市上應以供求平衡為原則，增加土地供應才能令樓市發展更健康。

此外，他亦支持政府增建公屋及居屋，協助基層市民安居樂業。對於已實施的辣招，楊氏則認為政府可待取一定成效後，作出改善及微調。雖然美國啟動退市機制，惟楊文預期息率仍有一段長時間維持在低水平，相信今年樓市將平穩發展。

2014年的首個周末，三個新盤齊開示範單位，市場氣氛隨即升溫，落禾沙迎海．星灣及西半山高士台亦落實周六開售對撼，其中?地（012）牽頭發展的迎海．星灣過去兩天急收票約2600張，超額認購14倍，凍結資金約3.9億元；嘉里（683）旗下高士台亦錄超購，涉約70票，凍資約2100萬元。

本周多個新盤將開售，發展商率先於周末開放示範單位，其中迎海．星灣過去兩天開放予公眾參觀，昨天現場所見，等候參觀的人龍一度由國際金融中心一期大堂排隊至外圍的接駁天橋，兩天合計參觀人次逾2.6萬。

恆地營業（一）部總經理林達民指出，上周六首天開放示範單位已錄得1.3萬人次參觀，感到滿意，有信心本周六發售的173伙可即日沽清，同時不排除在開售翌日加推另一座單位或增推四房大單位，預料加推不少於87伙。

他表示，入票人士中有85%為本地客，而兩天暫時收得的入票中，有部分意向人士入票2至3張；地區分布方面，入票者主力來自沙田及馬鞍山區，亦有港島中半山及西半山等客源。至昨天傍晚8時，項目已收約2600票，凍結資金3.9億元。

參觀該盤的陳先生表示，項目開價合理，計劃購入三房單位供家人放假時居住；他對樓市前景及美國退市方面均不表擔心，並相信辣招下樓價橫行，若未來撤招樓價則會上升，至於美國目前只是逐步減少買債，並非立刻退市，相信未對後市造成壓力。

另一方面，已於上周五開價的西半山高士台，發展商已公布銷售安排，於本周六開售全數50伙，惟其中7伙預留予兩家發展商作內部認購，即只有43伙公開發售；項目過去兩天亦進行收票，嘉里發展執行董事朱葉培表示，示範單位過去兩天合共錄得逾500組客參觀，截至昨天下午5時已取得超購，入票人士中不乏外區客，包括九龍區等，也有不少外籍客；用家及投資者各佔一半，分布符合預期。朱葉培表示，現正研究加推安排。市傳項目截至晚上已取得約70票，超額認購0.4倍。

至於同屬上周開價的長實（001）天后新盤DIVA，仍有待公布銷售安排，過去兩天亦開放中環中心示範單位予公眾參觀，據悉取得不俗的參觀情況，參觀者包括不少家庭客，市場消息指出，項目截至昨天傍晚時分，共取得約40票。

香港置業高級執行董事伍創業表示，農曆新年向來是樓市的傳統淡季，故此踏入1月份發展商均把握機會，於月初加快推盤步伐；展望本月已有多個一手盤推售，相信新盤戰況將進一步轉趨白熱化。

7屋苑「捧蛋」 八年來最差開局

踏進新一年，持續有大型新盤推出種種優惠吸客，令二手樓市進一步受壓，過去周末十大屋苑僅錄4宗成交，創8年來最差的新年開局。

美聯物業指出，過去周六、日（4、5日），十大屋苑僅錄4宗成交，較對上一個周末減少約33%，亦是該行07年有紀錄以來的同期最低水平，更有7個屋苑「捧蛋」。

另中原則有7宗成交，按周升1.33倍；利嘉閣錄得5宗，較對上周末減少17%；香港置業更只錄兩宗交投，按周下跌近6成（註：4大代理行統計的屋苑有別）。

一手吸購買力 二手續受壓

對於今年二手樓市開局欠佳，中大地理與資源管理學系副教授姚松炎認為，此屬於預期之內，現時新盤定價及優惠吸走不少購買力，相信發展商正積極加快預售樓花，今年新盤仍然會以低市價搶奪二手客源，影響整體二手成交。

姚氏又指，今年整年二手樓市會否維持低迷，亦須視乎政府政策，若果樓市出現大跌，「辣招」獲得放寬，二手樓市才有轉機。

業界人士表示，在周末期間，港島及新界區新盤相繼開始軟銷及收票，反應理想，吸納市場購買力和焦點；加上當局無意「減辣」，令二手業主及買家心淡，導致二手屋苑交投續在低位徘徊。

美孚新邨高層 累減12%易手

隨着成交量減少，放盤業主對前景不感樂觀而減價求售。其中，荔枝角美孚新邨6期?柏道11號高層B室，實用面積509平方呎（建築面積676平方呎），原業主於去年底放盤，開價528萬元，最後由區內租客以465萬元購入，累積減價約12%，低於市價4至5%。

同時，藍田滙景花園則錄得1年以來最低價成交，據知該單位是7座中低層A室，實用面積537平方呎（建築面積680平方呎），原業主開價510萬元，成交價為485萬元，實用面積呎價9,032元（建築面積呎價7,132元）。

10大屋苑註冊量 17年低

另一方面，中原地產一項研究報告指出，2013年該行的10大藍籌屋苑的二手買賣合約登記共2,823宗，總金額147.98億元，兩個數字分別較2012年下跌45.6%及40.2%。

另外，中原研究部高級聯席董事黃良昇指出，2013年的二手買賣合約宗數是創96年有紀錄以來的新低，金額則為2006年144.59億元後的7年新低。

在新辣招、一手新例實施及美國退市等消息影響下，去年整體樓市成交約7萬宗，按年跌40%，其中一手成交約1萬宗，按年跌約25%。踏入今年，不少發展商都要追回去年失去的銷量，令可供應新單位按年增7.6%，至3萬伙，創6年新高，單是新地及長實兩大龍頭的供應已近1.5萬伙。新盤供應量遠超過去18年平均每年1.8萬伙的吸納量。換言之，劈價搶客潮一觸即發，其中供應最多的將軍澳、元朗及沙田區勢成重災區，業界普遍預料今年樓價會跌10-15%。

新地去年10月率先為旗下九龍站天璽買家提供一系列稅務津貼以及回贈優惠，成功為樓市「解辣」，掀起中上價物業認購熱潮。加上市場預期今年低息環境於短期內仍然維持，對樓市帶來正面影響，為一手新盤市場注入潛在購買力。去年末各發展商都加快推盤節奏，避免積壓貨源，料新盤於今年繼續會浪接浪登場。

三大地產商盤佔全港六成

綜合各發展商提供的資料，今年本港可供發售的一手單位多達3萬個，較去年增7.6%，並創6年新高。各發展商中，以新地所佔的項目及伙數最多，今年可供發售的項目多達11個，涉及伙數接近9,000伙，單是大型新盤項目元朗第15區（YOHO Town 3期）以及東涌55A區就分別提供約2,500及2,400個供應單位。

另一龍頭發展商長實今年將推售8個項目，超過6,000伙供應，且坐擁荃灣環宇、大埔嵐山及將軍澳緻藍天3個逾千伙大型項目。另外，?基明年共有8個項目可供發售，共3,000伙，當中單是馬鞍山迎海2至4期供應已多達2,431伙。三大地產商合共可推售1.8萬伙，佔本港今年總供應量六成。

若按地區劃分，以將軍澳、元朗及沙田三大區的供應最多，各自提供5,400、4,400及4,300個單位。當中將軍澳及沙田區部分項目來自近年兩大土地的供應倉庫將軍澳以南臨海地皮及九肚56A區，由於隨後項目新供應將接踵而來，故發展商於此兩區定價上或會造成一定壓力。

料一手登記價量齊升60%

利嘉閣地產研究部資料顯示，預料今年一手樓登記量1.6萬個，較去年的約1萬宗，按年升近60%；銷售額料達1,550億元，較去年約940億元升65%。

在供應大增及美國啟動退市之下，投行及地產界對今年樓價普遍看跌10-15%（見表）。理工大學建築及房地產系助理教授許智文分析指，鑒於今年的新盤供應量大增，料新盤的戰況將更加激烈。而為吸引買家，相信未來新盤將繼續藉?稅務回贈及折扣優惠等來爭奪客源。

中文大學市場學系教授冼日明認為，近期新地瓏門Ⅱ期的熱賣，可反映出港人的買樓心態對於發展商的品牌效應以及周邊購物交通配套，投資者均甚為重視。此外，新地以「斬件」及「擠牙膏式」發售，推銷工作不算急促，加上先賣較貴價的大單位，再推細戶型較低價單位，實際定價不太進取。

美若加息樓價勢跌超兩成

美聯物業首席分析師劉嘉輝亦指出，美聯儲局本月起已開始逐步退市，儘管息口暫仍然低企，但在加息等不利因素陰霾下，未來資金流走速度將影響樓價表現，短期內二手樓價有5%至10%下跌空間。若美國一旦加息，樓價未來兩至三年將有兩至三成的下跌空間。

大陸富豪除砸大錢買法國酒莊，還狂買美國與南韓濟州島的房地產，中國人一年內在美購房總價值達123億美元（約新台幣3690億元），占當年外國人在美購房總額的18%，已成為美國房市中僅次於加拿大的第二大外國買家。

南韓旅遊勝地濟州島銷售多個房地產項目的仲介表示，在當地買房的人，近80%都來自中國。

大陸資本買遍世界，縱橫商業地產的實力更讓人咋舌。中國民營企業復星國際，日前就以7億2500萬美元，收購位於曼哈頓下城的60層商業大樓「第一大通曼哈頓廣場」。這是去年中國大陸投資者在美國房地產市場中，規模最大的交易之一。

上述大樓的正對面是美國聯邦準備理事會（Fed），位於紐約市黃金地段。第一大通曼哈頓廣場2009年被紐約地標保護委員會授予「紐約市地標建築」稱號，是美國洛克斐勒家族兩棟地標性建築之一。

南韓旅遊勝地濟州島，則成為大陸人炒賣房產的新目標。中國人擁有的濟州島土地已達到48.5萬平方公尺，相比於2010年末的4.9萬平方公尺，增長了近9倍之多。

早在2011年，以炒房投機聞名的浙江溫州商人，已多次組團到濟州島考察，投資當地房地產。而自2010年2月起，根據南韓政府規定，凡在濟州島投資購房50萬美元（約新台幣1500萬元），投資者及其直系親屬就可獲得南韓居留權不過，中國人的瘋狂投資，不斷推高濟州島房價，已讓不少當地南韓人感到不滿。

從2012年3月至2013年3月，中國大陸企業及民眾1年內在美國購房的總值達123億美元，占當年外國人在美國購房總額的18％，成為美國房市中僅次於加拿大的第二大外國買家。

新華社引述全美房地產經紀人協會最新報告指出，從2012年3月至2013年3月期間，大陸買家於1年時間內在美國購房的總值達123億美元、年增66.2％，占當年外國人在美購房總額的18％，成為美國房市中僅次於加拿大的第二大外國買家。

2013年下半年開始，大陸大量的海外投資行為已經受到外國媒體矚目，如股票、債券、信託憑證等金融資產的投入，各類實物資產的投入以及知識產權、專利技術等無形資產的投入，還包括收購、合併、參股、增資擴股等投資活動。其中，以房地產投資最令人感興趣。

從大陸地產業龍頭萬科「走出去」，以1.75億美元收購舊金山土地開始，另一大地產業巨頭SOHO中國，也不甘示弱地與巴西家族聯手，買下極具標的性的通用大廈。

緊接著，綠地集團選擇與美國森林城公司合資50億美元，拿下紐約布魯克林大西洋廣場地產，更是去年震撼美國地產業的交易之一。

華爾街日報報導稱，目前美國房仲正積極招待來自亞洲、加拿大和南美洲等地的許多團體，這些人正等候時機進軍紐約市。報導指出，雖然富有的海外買家在任何市場都很容易被視為「人傻錢多」，但是中國大陸投資者的行為，都是經過「精心盤算」。

對於大陸投資者2013年不斷地在全球最重要城市購買房地產的行為，全球商業和經濟趨勢分析公司榮鼎集團研究人員表示，在市場和政策的支持下，大陸投資者把目光放到了一些海外市場的房地產上，這些市場規模比較大且穩定，譬如紐約或其他大城市，加上美國商業房地產市場的潛在回報率也高於世界其他地區。

華爾街日報統計，自2004年以來，大陸民營企業和非國有上市企業的海外併購數量一直穩步增長。2013年迄今為止共完成交易238筆，金額243億美元。大陸投資者現在把投資目標投向海外市場的房地產標的，以期尋找更安全、更穩定回報的資產，同時也撤離大陸本土昂貴的房地產市場。