商業區無規範 營建署研議中

台灣市區高樓林立，許多民眾對景觀與日照權利日益重視，《蘋果》接獲讀者投訴，指稱她高雄住家社區旁將興建15層大樓，恐影響社區日照權，但高雄市工務局回應，該建案位在商業區內，「並不適用住宅區日照權規範。」因日照糾紛時有所聞，內政部營建署指出，正在研議將修定商業區日照權規範。

高雄民眾張小姐日前向《蘋果》投訴指出，她住在在鼓山區馬卡道路「極美」大樓社區10樓，鄰地將由城揚建設興建15層樓大樓，未來完工之後，會導致鄰地各樓層的窗戶無法獲得日照，間接影響居民日照權利，要求高雄市工務局立即吊銷該大樓執照。

建商：依法興建
關於日照權的限制，高雄市工務局指出，目前僅針對限制一般住宅區做規範，但該建案屬於特定第四種商業區，興建樓層高度地上15層樓，高度為49.9公尺，因此按照內政部在1985年規定實施容積管制的商業區中，並無針對日照權規範，也就是不需比照住宅區規範，在冬至日使鄰地住戶享有1小時以上的有效日照。
建商城揚建設則回應說：「目前該棟建物是依法興建，該都市計劃設計部分，也是經營政府核准核發建照，並無以上侵權的問題。」
對於該建案不受日照權規範，張小姐不滿的說：「明明根據《建築技術規則建築設計施工編》第40條規定，住宅至少應有一居室的窗戶，是可直接獲得日照，政府怎麼可以不顧慮商業區住戶的權益。」
因目前日照權僅限制一般住宅區，商業區尚未納入法條中，但日照爭議又時有所聞，內政部營建署昨天表示，目前已在商議如何修訂相關規範，會再考量商業區住宅區的民眾享用日照權的權益，但若納入商業區的日照權，可能會影響到台灣土地使用分區的問題。

台北有類似爭議
過去民眾爭取日照權爭議不少，像是台北市民權東路「麒園」社區、台北市和平東路、金山南路口的元利建案，與高雄市鳥松區「澄湖園」社區，皆有周邊住戶不滿建商興建高樓而影響到自身社區日照的權益，據高雄市工務局指出，「澄湖園」社區目前還是受行政法院審理中。

【報你知】日照權 至少1小時
內政部營建署建築管理組指出，根據《建築技術規則建築設計施工編》第23條與24條規定，住宅區建築物若高於7層樓或21公尺，在冬至所造成的日照陰影，應使鄰地有1小時以上的有效日照。至於21公尺以下建築與商業區尚無明確規定。

民眾爭「日照」案例
◆台北市大安區和平東路、金山南路口
2011年元利建設取得建照要興建38層樓建物，附近居民擔心日照權受損，提訴訟被最高行政法院駁回，該建案目前興建中
◆高雄市鳥松區「澄湖園」
2010年6月「澄湖園」住戶指棠宇建設將在周邊興建22層大樓，恐影響日照權，因此提行政訴訟，目前訴訟進行中，建案停工
資料來源：《蘋果》採訪整理

近捷運車站 屋齡8年最夯

新的一年開始，房仲業者調查未來1年民眾是否有換屋計劃，發現約有2.6成的民眾不想換屋，而有近3成民眾有換屋想法，想換屋的民眾中，超過5成希望能住靠近捷運與車站，並換住屋齡8∼9年內的房子。
台灣房屋智庫在網路調查2014年國內換屋意向，結果已有房產的民眾，有26.17％不想在1年內換屋，有29.01％想換屋，其中換屋主要動機為「家庭人口增加╱空間考量」佔36.45％。

屋況差以換代修
此外，換屋條件希望鄰近「捷運╱車站」佔57.69％最多；外在因素還是以上班地點佔69.74%為最大考量。而民眾平均在原本的房屋居住約13.4年，屋齡平均達16.8年，民眾期待換的物件則是在屋齡8∼9年內。
台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，一般中古屋在20∼30年開始屋況逐漸變差，尤其漏水或牆面油漆斑駁脫落，因此不少人希望「以換代修」。
其中，北部換屋族想要換的房型以3房最多，其次為4房或以上；中南部因為房價普遍較低，或有三代同堂的空間需求，最想換透天厝。

房價合理就進場
信義房屋不動產企劃研究室專案經理曾敬德指出，會上網搜尋房屋訊息的民眾，通常都是潛在購屋人，不乏首購與換屋型買方，且從去年下半年到現在，換屋市場呈現穩定發展，台北市換屋族約佔4成、新北市則佔3成左右，只要有好條件且價格合理，換屋族就會進場。
住新北市的許先生說，因自己才買房沒多久，且是自住需求，短期內沒有換屋打算，未來會再觀察房價變化，若房價有可能鬆動下修，會再考慮換買台北市的房屋。

國內房市面臨近10年來最多利空消息壟罩，台灣房屋地產集團總經理彭培業昨（7）日表示，2014年房市與以往不同，預估每3個月都會有變動，但指標性豪宅可禁得起市場考驗，但房價將與高價住宅脫鉤；今年房市將有全球布局及謹慎選屋2種趨勢出現，台灣房屋將以全球品牌為策略中心，今年將在日本、加拿大、澳洲及舊金山，設立門市展開全球布局。

國內房市已經走了近10年多頭，今年房市將面臨QE退場、政策打房、升息以及選舉干擾，房市可說是變數不少。

彭培業指出，目前房市氛圍看空者大過看多者，以往幾年房價向上不變的趨勢已不存在，預估未來一般住宅房價每季都將出現變動，但指標性豪宅因具稀有、獨特性，房價可以禁得起市場考驗，豪宅房價將與高價住宅脫鉤。

他認為，民眾用區位找房對房價產生推波助瀾的效果，如果能改以生活氛圍找尋適合的生活環境，不僅不用追逐高房價，似乎也可解決當前高房價的迷思。至於高資產族群，應汰弱留強，保留都會市中心流動性較佳的物件。

彭培業表示，全球一級城市是資金進駐相對安全的地方，因應這樣的趨勢，台灣房屋目前已經設立全球品牌策略中心，並成立全球財富中心及國際資產中心，分別負責北美、日本及東南亞市場。

他說，台灣房屋全球布局將採直營、加盟雙軌制，去年已在馬來西亞吉隆坡與美國洛杉磯開設門市，今年將前進日本、加拿大溫哥華、澳洲及舊金山，陸續設立據點。

彭培業認為，馬來西亞GDP成長率約5％，吉隆坡為投資首選，而日本近1年多以來日圓貶值幅度近26％，加上申奧成功題材，2018年以前投資日本房市都相對安全。

商用市場在2013年進入盤整期，「金八條」緊縮壽險業投資不動產，卻打開海外投資契機。在市場回歸平淡之際，全台土地買賣熱度不減，第四季650億元的交易量創下兩年半來最高，商仲表示，去年不動產交易額與歷史平均水準落差不大，歸因於建商年底前衝刺獵地，成為市場主要支撐力道。

世邦魏理仕指出，商用不動產去年交易量創下近三年新低，主因為壽險業受政策限制，滿手現金卻無法出手，所幸在海外投資找到出路，大型壽險業積極在國際城市紐約、倫敦、東京、上海等地尋找標的，最快今年第一季會有動作。同時，具前瞻性的業者搶先在物流倉儲市場卡位，以國泰人壽來說，年底以60億元取得永聯開發建設在基隆瑞芳的物流園區不動產，又斥資13億元買下桃園大園鄉物流倉儲用地，顯見壽險業布局更靈活，跳脫買賣商辦的舊有框架。

不同於商辦冷清市況，第四季土地交易額較前季倍增，其中本土建商砸下近400億元全台獵地，佔整體土地投資六成，不難看出建商依舊看好房市前景，從台北南下往新竹、台中、高雄尋找潛力區塊。不僅如此，亞洲私募基金對台灣土地開發市場也興致勃勃，今年上半年將有機會完成交易。 世邦魏理仕董事總經理林俊銘認為，觀察去年可見建商積極獵地，對地上權接受度也擴大，預計今年在信義計畫區A25、南港台肥等大型開發案帶動下，整體土地交易量會衝破1800億大關；至於商用不動產，壽險業已另闢新路，不侷限於傳統的商辦買賣，更積極與台灣產業發展趨勢貼近，尋找互相加乘的投資物件，藉以提高報酬率，並健全市場發展。

近來政府官員接連強調台北房市有泡沫化之虞，從向來關心房市的央行總裁彭淮南、財政部長張盛和的「房市小鴨論」，到台北市副市長張金鶚認為，房市只會消風不至於爆掉。究竟泡沫會不會破？之前專家張欣民也說，台灣房市早就泡沫破滅掉了，而且已經破好幾次了，目前只是學者的眼鏡跌破一地！房仲業者從民眾心理、升息及法拍市場三面向判斷，房市不至於爆掉，只會慢慢消風而已，除非遇上很嚴重的事件。

專家學者早就提出房市泡沫化的時間點，張金鶚副市長在入府當官員之前被稱為空頭司令，因為房價即將破盤；國內台經院指出，2015年台灣房價將是反轉的關鍵時刻。但房市至今還是沒破，學者專家眼鏡跌破一地，張欣民則是大膽說，因為大家都拿過去經驗套用到現在景氣，但是今非昔比，所以要趕緊做修正，再多的眼鏡也不夠破。
1. 自住心理強 太平洋房屋行銷部顧問李季鴻在《聯合報》上表示，就他長期的觀察，房價要立即下跌的機會相當低。舉例來說，民眾買了一間1千萬元的房子自住，以20年房貸、利率2％、貸款7成來算，一個月本金加利息約3.5萬，如果房價跌3成，房屋價值僅剩700萬，每月要還的貸款仍為3.5萬元，倘若不是長期失業或背負大筆負債的情況，他認為大部分的民眾仍會選擇繼續繳房貸自住，不大可能隨即售屋「現賠」300萬。

2. 升息壓力大，難澆熄自住心態 儘管今年房市升息壓力比過去大，不過李季鴻認為，假設利息從2％調升至3％，每月多了3000元的房貸利息，升息至4％則是每月增加7000元的房貸利息，除非不堪負荷，否則應如同上述情況，多半的人仍會勒緊褲帶，繼續繳房貸。

3. 法拍縮減逾半，市場穩定 從被視為房市反指標的法拍屋來看，應該不會發生大跌價的情況。目前法拍市場交易量較去年減6成，表示市場狀況穩定，根本沒有多少物件在法拍市場流通。 綜上所述，即便今年房市缺乏動能，但就民眾自住心理、升息及法拍屋的面向研判，房價立即下挫的機會應該不大，除非發生如2008年的美國次貸危機而引發全球性的金融風暴。儘管房市不會同黃色小鴨有瞬間爆破之虞，但也正因為房市處於「慢慢消風」的狀態，他提醒，民眾購屋仍須謹慎，以免將來背負龐大的房貸負擔。

最近有個跟購屋有關的新聞，大大的吸引了我的注意力！有民眾買了預售屋，才發現附近有個古墓，而且還是乾隆時代就有的超級古蹟，當時建商完全沒提，屋主交屋後才發現，本來希望向市府申請搬遷，但古蹟是無價之寶，搬遷無望，現在一狀告上法院，要建商負責，聽起來，實在有夠倒楣，不過，這樣的問題該要避免，也不是沒有方法！

買到嫌惡設施算你衰？買賣合約未標註
大家都知道，買房子最怕買到惡鄰，但這種鄰居，萬一碰上，閃也閃不掉，就是新聞中這種很多人避之唯恐不及的福地！民眾說，仲介沒告知，才害他誤買在福地旁邊，但其實根據目前的房地產買賣定型化契約，規定要勾選標註的項目，只有包括有沒有做過海砂屋檢測，甚至有沒有被輻射汙染，甚至這間房子有沒有發生過兇殺或自殺，被列為凶宅，像福地這種所謂的「嫌惡設施」，卻完全隻字未提。 聽起來，真的很恐怖，難道誤買了這類福地宅，真的只能自認倒楣嗎？那也不一定！之前內政部就傳出，已經著手規劃要求房仲，只要物件300公尺內，有變電所、高壓電塔或私人墳墓，合約裡都必須載明，100公尺內有加油站、瓦斯行，或是基地台等嫌惡設施，也要白紙黑字寫清楚，以維護買家權益。

白紙黑字要求具文寫進合約
方有法律效力 不過，內政部的規定還沒上路，已經有房仲私下抱怨，如果是大型的公墓，一般購屋民眾想看不到也難，但如果是私人土地的墳墓，很多都埋在荒煙蔓草間，就算是在地房仲，恐怕也很難百分之百保證，而像是基地台這類的設施，也可能是放在頂樓的違建中，如果有鐵皮屋包覆在外，他們要探查到是否有嫌惡設施，難度也不低，「這豈不是要硬逼我們變成柯南，到處明查暗訪？」 新法上路，還有空窗期，房仲也在思索，如何兼顧自身與客戶的權益，免得動輒解約，影響交易，而法令還沒通過，目前要避免買到嫌惡設施地雷宅，只能自力救濟！因為在正式修法的空窗期前，買賣合約裡沒有載明的嫌惡設施，就算買家開口詢問仲介，仲介口頭掛保證，說附近絕對沒有嫌惡設施，在法律上，也沒有太大效力，因為日後萬一入住後發現情況不如想像，甚至像新聞中的買家一樣，某一天突然發現福地宅，買方無法舉證仲介曾經保證過，靠上法院也只是各說各話，對買家來說，實在是很弱勢！

擔心房仲隱匿　跟管理員打聽補功課
一般來說，定型化契約是固定格式，規定的項目、文字，幾乎大同小異，字斟句酌的條文，保障的是大多數買賣雙方的權益，但如果碰上買家有特別擔心的項目，其實可以直接告知房仲，要他們具文把保證寫進合約裡，承諾像是「300公尺內如出現福地，可無條件解約」等字句，經過買賣雙方簽約認證過後，日後萬一出現爭議，就可以此為依據，要求交易解除。 如果還是很擔心房仲看走眼，又很擔心不小心誤踩地雷，建議購屋前也可以自己補功課，像是跟管理員打交道，先問問狀況，或是假意要多看一點房子，再跟附近其他仲介詢問一下，甚至直接去找里長問個究竟，都不失為多買個保險的好方法，因為這些在地的人，有時候比單一房仲更進入狀況，也能避免不肖房仲有心隱匿！

當實價登錄上路的時候，實價課稅就成了學者專家口中將來必行之路，只是都認為可能要等一下下，但本週一的頭條新聞，財政部擬對豪宅從重課稅，其執行的基礎就是實價登錄。被視為頭條新聞在房地產市場而言它所引起的波瀾也不會太小，從豪宅開始，在選舉年民氣可用之下上路，它對房市環境也可謂是短空長多，畢竟全球房價都是透明的只有台灣的房價才正走向透明之途，而市場上價位透明在運作上對交易是健康的。

而財政部擬對豪宅從重課稅的標準是，台北市售價逾8,000萬元（其他縣市5,000萬元）房屋，未舉證買進成本者，將仿照奢侈稅，改以售價扣除土地價值後12%至17%的比率，計算售屋獲利課稅。

這項新措施將通行全國，不限台北市豪宅，去（2013）年售屋、今（2014）年5月報稅即適用，因此預期全台豪宅均受衝擊。財政部粗估，改以售價百分比對高價房屋課稅，豪宅售屋所得稅負，至少將會提高二到三成以上。

過去，政府在計算售屋獲利時，若僅掌握售屋者的售價，缺乏其買進成本，一律只能以偏低的房屋評定現值做為稅基課稅，售屋獲利遭嚴重低估。以2010年台北豪宅帝寶法拍價近3億元為例，當年其房屋評定現值僅約700萬元，賣家若未舉證成本，依當年推計所得率37%計算，獲利僅259萬元，按40%綜所稅率計算，應納所得稅最高不超過104萬元。

另外2014年開始，推算售屋所得將不再以房屋評定現值為唯一稅基。財政部準備仿照奢侈稅做法，出售房屋卻未舉證成本者，直接以其房屋售價（不含土地）的一定比率課稅。施行首年優先適用於豪宅，一般房屋不受影響。

出售房屋的獲利，將逐漸走向「實價課稅」，財政部提醒民眾，買賣房屋最好保留相關成本與賣價證明，便於日後舉證。特別是賠本售屋或售屋獲利率低於財政部所訂課稅比率者，自行舉證買賣成本，將是最節稅的方式。

財政部強調，所得稅法規定出售房屋者在計算所得稅時，應以實際價格申報，目前由財政部訂頒的售屋財產交易所得額標準，僅適用於無法舉證成本相關證明的售屋者。因此，一旦稅捐機關依據銀行貸款資料或向前、後手交易者查得買賣價格，即會依據實價課稅，不會採計推估的所得。

財政部正在研訂102年度售屋財產交易所得額標準，將以房屋實際買賣價格課徵售屋所得稅為主。據指出，台北市102年度出售非豪宅的售屋者，仍是按房屋評定現值的42%計算售屋所得。以房屋評定現值200萬元的房屋為例，若未舉證成本，稅捐機關是以房屋評定現值200萬元乘上42%，算出課稅所得為84萬元後，再併入與其他綜合所得一併計算應納所得稅。

財政部指出，售屋者若實際獲利低於財政部訂定的推計所得比率，最好自行舉證買進與賣出價格。

去(2013)年10月底進軍洛杉磯的台灣房屋，跨出海外房市布局的第一步，台灣房屋首席總經理彭培業今(7)日表示，未來在投資房市將走全球化布局趨勢，下一個布點將在舊金山，預計在今年下半年。

彭培業表示，未來房市受到的干擾因素非常多，未來房價變動速度會越來越快，受到外界干擾因素越來越多，房價將會一季一變；掌握台灣房市必須考慮全球趨勢，從貨幣的角度來看，儘管國內有很多學者強調QE減碼後的效應，包括美元走強，彭培業認為，最直接就是影響匯率變動，進而影響進出口產業，但這影響是有差別性的，指出未來會有以下趨勢：

1.全球布局。彭培業以日本東京為例，東京的有申奧題材將會帶動一波漲幅，建議2018年前下車。

2.謹慎選擇住宅。彭培業舉例，為什麼溫州地產商跳樓？代表供給量過剩，房價追不上去，房價過高又沒有足夠需求，會受到殘酷檢驗，因此買屋時區域要慎選，才會有好的結果。

3.指標型豪宅。真正具有稀有性、指標性的住宅仍舊經得起考驗，還會繼續漲，高價住宅和豪宅價格脫鉤。

彭培業建議，過去一直都以「區位」來選屋，對高房價推波助瀾，事實上房地產最後應該回歸到生活指標，建議民眾靜下心思考，以「生活氛圍」選屋，才會讓房價扁平化。

雲朗集團加碼布局全球市場，繼去年在義大利買下兩間莊園飯店後，昨（7）日再宣布買下威尼斯百年歷史貴族豪宅，將改裝為30間房間的奢華飯店。雲朗執行長張安平表示，現在是布局歐洲市場的最佳時機，未來還會再開出三至四家飯店，並放眼全球觀光市場，持續拓展版圖。
雲朗集團以創新與文化藝術為兩大核心價值，昨天舉行成立五周年記者會，發表集團全新品牌「LDC Group」，目前集團旗下國內外經營18家飯店，其中有四家正在籌備中，遍及兩岸與義大利，規模直追飯店龍頭晶華酒店。

雲朗總經理盛治仁表示，下周將分割出旗下雲品飯店，規劃做為上市掛牌前準備。未來台灣股市可望再添觀光生力軍。

雲朗集團近年的布局中，以在義大利市場發展最快。盛治仁表示，近年歐洲不景氣，當地不少企業、家族賣掉擁有的百年莊園、飯店，價格只有過去的三分之一。去年雲朗集團開始積極接洽，至今已經買下三家飯店，目前羅馬還有一家飯店已簽訂意向書，另有三家正在評估，投資金額則不方便透漏。

第一太平戴維斯副總邱奕平表示，過去歐洲莊園類型度假飯店鮮少在市面上流通，近年才漸漸增加，以義大利為例，10公頃莊園，約在2,500萬歐元（約新台幣10.2億元）至3,000萬歐元（約新台幣12.3億元）之間。

據了解，義大利是西方文藝復興的起點，雲朗集團以文化藝術為核心，因此鎖定義大利市場為首要目標。雲朗集團財力雄厚，收購莊園、飯店時都以現金支付，殺價空間更大，也使雲朗能在義大利市場快速布局。

除義大利外，雲朗近期在大陸也有合作案。

盛治仁表示，正在與廣東匯德豐集團洽談合作，預計會在中山市打造大型的休閒中心，匯德豐集團計劃投資人民幣30億元（約新台幣149.4億元），打造擁有酒店式公寓、酒店、別墅的會議以及健康休閒中心，未來可望由雲朗規劃、經營管理

景氣差，企業對辦公室租金謹慎，商仲業者調查，去年第4季B級商辦空置率較前年同期下降0.86個百分點，敦北或非核心區域的A級商辦或捷運周邊B級商辦成為中小企業主新歡，不過台北市信義區的商辦租金不跌反漲，反較前年上漲4.0％。

租金跌空置率降
仲量聯行調查發現，在目前景氣及企業對租金支出普遍謹慎的狀況下，敦北或非核心區域的A級商辦，或捷運路網周邊的B級辦公室持續受青睞。B級商辦在部分房東降租吸引租戶及捷運路線相繼通車等效應帶動下，空置率較去年下降0.8個百分點來到6.9％，平均租金則較去年下跌5.8％，每坪每月為1744元。
對照高力國際日前調查發現，B級商辦空置率從去年第4季逐漸降低，租金維持在1481∼1488元間，雖然B級商辦頗受企業主青睞，但議價空間卻從去年8.75％拉大到10.41％。
高力國際辦公樓及工業務業服務董事邱秀凰說，今年業主選擇多半內湖和A、B級辦公室，B級辦公室雖然沒有大客戶進駐，但從數字觀察，B級商辦逐漸成為中小企業主新歡。
雖然商仲業者普遍對明年市場保守，仲量聯行總經理趙正義卻看好明年商辦市場景氣，整體租金可望成長5∼10％，交易量可望維持千億元。仲量聯行資深協理林大喬指，去年第4季企業持續保守，企業承租辦公室多搬遷至租金較便宜區域，國內企業也轉向租用中小型辦公室為主。

物以稀為貴，台北市財政局將於17日公開標售｢士林官邸｣社區20戶住宅，調查標售底價與市價竟發現，市府定價罕見的高出行情10~15%，當地房仲認為，願者上鉤，此次價格將考驗市場接受度。

士林官邸社區位於福林路100巷77弄，產權為台北市財政局所有。財政局表示，此次標售20戶市有房地，室內坪數介於34~43坪，為三房、四房產品，格局方正、採光通風佳，每戶均有平面坡道式停車位，標售總價在3300~4500萬元間，房地一律按現狀標售。

據悉，社區屋齡未到4年，但不少屋主都反應建材品質不佳，選擇花錢重新裝潢。 中信房屋士林捷運加盟店經理劉鴻勳表示，該華廈社區屬於住二用地，且為士林官邸特定區，建築高度受限，因此樓高僅七樓、戶數稀少、環境單純是社區最大特色，官邸特區的低密度開發限制保留許多綠地，也加速住戶入住速度，市面上近來待售物件並不多。

然而，劉鴻勳說，若加計公設與車位坪數，這次標售物件的坪數應為52坪、60坪，市場行情分別為3300~3800萬元、4000~4500萬元，財政局的底價大約高出市價10~15%，能不能順利標出，還得視民眾對價格的接受度。 除20戶市有住宅外，財政局此次一併標售新竹縣竹北市水瀧段的市有商業用地，位在竹北市斗崙運動公園重劃區內，面積約61坪，現況空置，標售底價3500萬元，位置近竹北交流道、竹北火車站。

苗栗大埔拆遷四戶控告內政部徵收違法勝訴，外界關心政府是否上訴問題，內政部長李鴻源昨（6）日表示，若政府有行政疏失，就有不上訴的空間；不過，若不上訴，就要變更都市計畫，後續程序將非常複雜。

李鴻源昨天在立法院內政委員會答詢表示，目前類似的訴訟案件還有機場捷運A7、彰化高鐵兩案。他強調，內政部在收到判決書本文後，將兼顧情理法處理大埔案，朝向不上訴的方向規劃，若有不上訴空間，一定會朝這個方向努力。

不過，李鴻源也表示，他也擔心不上訴將引起骨牌效應，因此就算不上訴，也須找到理由支持。 內政部與苗栗縣府遭苗栗大埔拆遷戶控告，在區段徵收審議程序中涉及違法，台中高等行政法院判決大埔拆遷四戶勝訴、內政部敗訴。 立委江啟臣詢問，如果內政部決定不上訴，是否等於認定地方政府執行土地徵收過程中違反行政原則，內政部要如何處理？李鴻源說，假如最後決定不上訴，就要還地於民，還要再修正都市計畫，因為土地已被用作公共設施，或被別人取走了，「程序遠比大家想像的要複雜」。

新北市為了吸引優秀的青年人才住居、落實照顧在外地打拼的單身青年，推出「新北市捷運青年住宅租金補貼」的政策，希望透過租金補貼的方式，減輕房租壓力。指第一次申請受理已於102年12月底審查完畢，合格人數為132名。自103年1月起，每月25日撥款，共計最高可領取2萬8仟8佰元（每月2,400元、最長12個月）的租金補貼。

城鄉發展局表示，「捷運青年住宅租金補貼」102年度預計補助200個名額，第一次審核通過者有132名，審核不合格的分別是資料不齊全逾期未補正、申請人與直系親屬非相同戶籍無法查核年收入資料、租屋區域不在限定行政區域範圍等。第二次申請有68個名額，將於1月底公告辦理，2月中旬開放受理，城鄉發展局提醒要把握第二次申請機會。

美河市捷運共構弊案」又有新的發展！

法務部發函交通部和內政部，質疑台北市政府以「大眾捷運法」為依據，徵收土地，但無權將土地移轉給私人或建商，因此，「美河市」有違憲之虞，當初土地被徵收的地主，一聽到這個消息，馬上痛批台北市捷運局是最大的詐騙集團。

美河市原地主楊正吉：「這你根本違憲違憲又違憲。」

得知法務部質疑美河市土地徵收過程，涉嫌違憲，原地主楊正吉拿出所有文件，痛罵捷運局違法濫權，什麼都用騙的。

美河市原地主楊正吉：「台北市的捷運局，是台灣最大的詐騙集團，什麼東西都要騙，你用少少的一點錢補償我們，把我們（土地）徵收蓋那麼多樓，我們不要錢我們要做公共設施，看你要怎麼樣你拆屋還地。」

台北市議員李慶元：「透過聯開所取得的利益，我認為有可能要依比例歸還地主，這樣才符合公平正義，這種案子其實比大埔強徵民地，我覺得更嚴重。」

法務部認為，美河市建案的法源依據，是「大眾捷運法」，並沒有徵收土地、移轉給建商的權利，有違憲之虞，如此一來，包括公館站的戀戀台大、忠孝復興站的SOGO百貨、南勢角站的南方之星、台北車站的台北雙子星，土地徵收過程，恐怕都有問題。

台北市長郝龍斌：「（北市府權值分配）30.75%是整個，包括廠站的部分是佔30.75%，實際上我們分，如果是就聯合開發部分，我們是48%點多。」

台北市捷運局長蔡輝昇：「法務部正式發文給台北市政府，本部尊重相關主管機關，有關辦理聯合開發之捷運交通用地，不受土地法第14條，第1項第5款之限制。」

拿出法務部的來函，北市捷運局長蔡輝昇強調，雖然美河市開發案有許多違失，遭到監察院糾正，但沒有提到違憲的部分，地主、市府和法務部，對於美河市土地徵收的適法性，各自解讀。

行政院主計總處及環球透視預估台灣2014年經濟成長率將介於2.59％至3.1％間，仍處逐漸回穩狀態，因此在景氣前景未完全明朗的狀況下，主要商業區內的中小坪數辦公空間仍將持續受到企業租戶的青睞。在供給方面，2014年預計將有逾71,000坪的辦公空間釋出，其中約56％的空間將為業主自用，信義、敦北及敦南商業區中的辦公大樓仍大多以中小坪數的空間供給為主流，面積較大的商辦供給將較集中於非核心商業區、南港、松山等區域。

依交通部觀光局發布官方的統計值，2013年1至11月來台旅客數已逾721萬人次相較2012年同期成長約9.1％；陸客來台亦成長約12％，達到263萬人次。依移民署於2014年元旦發布的初步統計數字，2013年來台旅客數已逾801萬人次，此數據達交通部於2012年的預估值，較2013年成長逾100萬人。內政部並預估2014年來台人數可望突破900萬人次。

因來台旅客逐年以百萬人次成長，許多大樓業主在台北市商辦租金成長有限的考量下，持續將手中持有的大樓開發或改建為飯店。如國泰相繼將銀星、忠孝、民生通商及民生建國大樓等商辦改建為觀光飯店後，其他業者如潤泰、中泰、六福、寒舍也皆在台北市精華地段投入資源進行國際級觀光飯店的開發，初步預計未來4年台北市將有逾2,200間客房量進入台北市觀光旅館新供給。

其中國建的民生建國都更案及潤泰松山車站BOT兩處均為商辦及飯店共構，顯見業主在為提高租金收益下紛紛推出複合性商品，可望為台北市商辦開發帶來更多元化的發展趨勢。

仲量聯行總經理趙正義表示：金管會法規鬆綁，保險業者返回商用不動產買賣市場，預期將能帶動整體交易量高於2013年交易規模。惟考量保險業者仍受投資自律規範，其動能有限。整體不動產投資市場氛圍相當積極，多數商用不動產投資人仍踴躍評估合適標的，2014年針對品質優良的物業產品以及公共建設之投資量能可望持續成長。

嘉義市王姓民眾投訴表示，住家附近有一違章建築，時常發出刺耳的施工噪音，多次向市府檢舉投訴，仍不見相關單位前往勘查，王姓民眾並意有所指的表示，是否又是一起官員護行案件。

王姓民眾指出，該建築物已施工至少一至二年時間，時常發出的噪音，嚴重影響居住品質，曾幾次前往施工現場告知，卻未得到善意回應，直覺反應該建築物可能是違建，自行收集資料確定後，多次投訴建築管理課，卻不見有停工跡象，且每日噪音依舊。 建築管理課陳姓承辦表示，確實有接獲投訴該建案事件，然於權責劃分下，該建物當初申請核發使用執照，相關人員前往勘查之際，確定僅為四層樓建築物，符合申報高度，隨即核發使用執照，所有程序皆按規定辦理。

通常，民眾在未核發使用執照前，都會完全配合法令行事，而有心人一但取得使用執照後，便開始違法增建，該後續認定違法情事，則歸使用管理科權限。 使用管理科趙科長表示，從未接獲該建案投訴案件，但就上開情形，只要確實發現違建，將第一時間前往勘查，確實違建無誤後，將發函勒令停工，要求建物所有人提出補照或恢復原狀，倘若當事人不予理會，持續施工，將再發函第二次，一旦仍置之不理，則移送地檢署偵辦；舊屋增建部分，也採同樣程序辦理。 綜上所敘，倘若使用執照已核發，則投訴對象須轉至使用管理科，嘉義市政府於民國103年1月1日起，成立都市發展處，旗下歸併有建築管理、使用管理、都市計畫、違建管理相關科室，往後違建投訴對象，則由違建管理部門專案管理。

台中市第十三期市地重劃第四標，今天(七號)舉行動土典禮，副市長黃國榮表示，代表最後一塊拼圖到位，南區將加速發展，預計三年完工，屆時結合台鐵高架化工程，可望為地方注入新動力。(寇世菁報導)

由台中市政府公辦的第十三期市地重劃工程，舉行第四標、也是最後一標動土典禮。副市長黃國榮、地政局長曾國鈞及何敏誠、邱素貞、劉士州及朱暖英等議員到場關心，祈求工程動土後順利平安。

副市長黃國榮表示，這是第十三期市地重劃工程的最後一塊拼圖，也是南區的第一件重劃工程。雖然和其他屯區相比，南區似乎發展步調不快，他相信在第四標重劃工程動土後，配合台鐵高架化工程，大慶及五權路都有車站，加上臨近高鐵台中站，南區將加速發展。

黃國榮指出，市府許多重大工程都正推動中，將在未來三到四年內陸續完成，屆時重大建設數量，會比其他直轄市多很多。他也要感謝地政局長及同仁們努力，讓台中市的土地重劃成果，稱羨其他縣市。

地政局表示，第十三期市地重劃工程第四標，東起西川一路，西到烏日區交界，南到建國北路，北到土庫溪南側堤岸，總面積五十二點三四公頃，動土後預計三年內完工，將設置共同管道、雨水下水道、景觀園道、綠美化及道路等工程，為南區帶來更大的發展空間。

中國大陸2014年土地拍賣大戲登場，北京昨（7）日出售四筆土地價格達人民幣78億元（約新台幣390億元），其中一筆商業用地溢價率高達214%，這也是七個月來，再度出現溢價率超過200%的情況，顯示大陸建商今年搶地依舊激烈。
上海、深圳及杭州等地本（1）月預計出售多筆土地，從北京土地拍賣市場的情況來看，專家稱土地市場可望延續2013年熱度，「地王」會頻繁出現。

新浪財經報導，昨日北京出售的四筆土地中，以房山區拱辰街道辦事高教園區的拍賣現場最受矚目。

「125輪、人民幣24.6億元、溢價率214%」，隨著拍賣師敲下響槌同時，時隔222天，北京再次出現溢價率200%以上的土地。該地除了是純商業金融用地，加上位置優越，吸引12家房企競拍。另外，住宅用地也出現48%的溢價率，不論住宅用地及商業用地的溢價率都高於業界預期。

土地新主人為房開集團、雲南城投與創意科技聯合體，以人民幣24.6億元（約新台幣122億元）拿下該地，樓面價每平方米人民幣1.5萬元（約每坪新台幣25萬元）。

不只是北京，杭州、上海近日也有熱門土地即將加入競標行列，讓市場持續升溫。中新社報導，杭州有五筆土地將進入現場競拍階段，總占地面積18.6萬平方米（約5.6萬坪），起始價合計人民幣74.5億元（約新台幣370億元）。

上海在1月也至少有27筆經營性用地計畫出售，累計起拍價已達人民幣137億元（約新台幣680億元）；深圳也將在本月出讓20筆土地，面積逾46萬平方米（約14萬坪）。

中原地產市場研究部總監張大偉表示，從目前市場看，房企銷售任務非常好，土地資源稀缺性將使各大房企在今年更加激烈取得土地。值得注意的是，2013年北京土地供應總量中，住宅類土地供應超過五成，緩解往後幾年住宅供需結構。

上海自貿區成立以來，受益最大者當屬區內的房地產業，據世邦魏理仕調查統計，上海自貿區內商辦大樓平均租金已經從2013年8月的每日人民幣2元?平方公尺，飆漲到2013年底的每日人民幣9元?平方公尺，漲幅高達4.5倍，空置率也從30%大幅縮減至8%。

上海自貿區雖然是去年9月29日成立，但大陸國務院去年8月22日就已批准上海自貿區的設立，因此去年8月底、9月初開始，自貿區內的商辦大樓租金就開始蠢動。

每日經濟新聞指出，2013年9月以來，自貿區商辦大樓租金開始上漲，尤其是在9月底自貿區掛牌前後及「十一」後，更出現了兩次租金大幅上揚，甚至還出現一個月租金翻倍的現象。

由於商辦大樓租賃市場火熱，戴德梁行一位負責商業地產租賃主管說，「原來自貿區內有一部分寫字樓（商辦大樓）因出租情況欠佳被改成了酒店，現在這部分酒店又重新改為寫字樓對外出租。」

今年北京土地出讓已經啟動，據北京市國土資源局消息，京郊順義區以及房山區共4塊經營性用地於1月7日截止掛牌競價以及現場競價，總價78.1億元。


網易財經1月7日訊 今年北京土地出讓已經啟動，據北京市國土資源局消息，京郊順義區以及房山區共4塊經營性用地於1月7日截止掛牌競價以及現場競價，總價78.1億元。

同時，房山區拱辰街道辦事處及長陽鎮09-04-21地塊C2商業金融用地（高教園區3號東側地塊），掛牌出讓起始價為人民幣7.83億元，1月7日下午3時收到了第13份報價，83100萬元，後經現場競價，地價推高至24.60億元，溢價率達214.18%。

經過激烈的報價，該地塊最終由北京創意港商務服務有限公司、北京房開鼎盛投資有限公司和雲南城投置業股份有限公司聯合體以246000萬元競得。該地塊建築規模要控制在163118平方米以內，據此計算，該地塊樓面價達15081元每平米。

這一樓面價遠遠高於歷年來房山區商業用地的平均樓面價。來自易居中國旗下房地產資訊研究機構克爾瑞的資料顯示，北京市房山區商辦用地2009-2013年的平均樓面價為4812元每平米，2013年的樓面價為5544元每平米。

上海易居房地產研究院研究員嚴躍進對網易財經分析稱，根據房山區的商辦用地出讓情況看，該地塊的樓板價顯然過高，可以用“驚悚”一詞來形容。地方政府在推出土地的時候，肯定對樓板價有所預計，但顯然這種行情超出了預期。

嚴躍進表示，雲南城投不遠千里，來北京攬地，更加印證了土地市場的火熱。此類房企，是地方性的城市運營商。此次通過聯合拿地的方式，屬於小步試探，也表明其希望獲取北京土地市場看漲下的溢價。

“瓜分長陽鎮土地市場”，成為北京房企新型城鎮化下的共識。長陽鎮的智慧城市、高校資源、此前品牌房企的涉足等，都為此類區域市場成熟度加分。積極參與土地拍賣市場，表明房企對該市場的看好和看漲。

嚴躍進認為，土地出讓起價飆升到最後的成交價，足足上漲了2倍多，表明北京重點城鎮的土地市場受到了極大的追捧。房企紮堆的背後，也是企業對風險的一種防範。房企不大願意到陌生的城鎮做開發，尤其目前北京新型城鎮化的具體實施方案並沒有出臺。而長陽鎮是目前熱點的城鎮，一般而言，政策與市場風險較小。但該區域的土地市場開發程度較大，土地呈現了稀缺性。房企很明顯希望在2014年的長陽鎮土地市場上再分得一杯羹。

同一天，順義區也有兩塊大體量地塊掛牌出讓，但溢價率不高。

趙全營鎮鎮中心區E1-01、E2-01、E3-01等地塊R2二類居住用地、C21商業用地、R51中學用地（配建限價商品房），掛牌出讓起始價為人民幣20.75億元。由北京財懋房地產開發有限公司以30.71億元現場競報自住型商品房面積29000平方米競得。

此外，順義區趙全營鎮鎮中心區E1-02、F3-01、F3-02等地塊R2二類居住用地、C21商業用地、R53托幼用地、S31機動車停車場庫用地（配建限價商品房），掛牌出讓起始價為人民幣21.55億元。北京萬安匯鑫投資管理有限公司和北京錦富鴻翔投資管理有限公司聯合體以217500萬元競得。




除上述三幅地塊職務，北京房開韓建置業有限公司還以1.04億元競得北京市房山區拱辰街道09-03-06地塊C3文化娛樂用地（高教園區8號地塊地塊國有建設用地使用權，該地塊面積44191平方米，其中建設用地21431平方米，建築控制規模25717平方米，可算出樓面價為4044元/平方米。該報價溢價100萬元。

上海易居房地產研究院研究員嚴躍進對網易財經表示，看漲態勢中，熱度有差異。順義的兩幅地塊就印證了這一點。北京財懋房地產開發有限公司作為單一企業拿地，敢於加價。這表明其對這個項目主導權獲取的迫切心理，拿地熱情明顯。

而順義的另一塊地，拿地的激進程度相對弱。但聯合拿地的格局下，相應企業的負擔減少，成本下降。因此，對比看熱度下降，但從2014年的土地預期看，仍表明火熱行情。

2013年國內房地產企業銷售破千億規模再度擴容。7日恆大地產（03333，HK）公佈2013年銷售業績顯示，截至2013年底，?大實現合約銷售額1003.97億元，同比增加8.8%；實現合約面積為1489萬平方米。


網易財經1月7日訊 2013年國內房地產企業銷售破千億規模再度擴容。7日恆大地產（03333，HK）公佈2013年銷售業績顯示，截至2013年底，?大實現合約銷售額1003.97億元，同比增加8.8%；實現合約面積為1489萬平方米。

對於2014年銷售計畫而言，公司表示預計2014年合約銷售目標為1100億元。相比2013年1003億的銷售額增加10%，甚為謹慎。

資料顯示，截至2013年12月31日，?大實現合約銷售額1003.97億元，同比增加8.8%；實現合約面積為1489400平方米，2013年物業的合約銷售均價為6741平方米，同比增加13%。

受政策相對寬鬆影響，去年一年房地產企業銷售向好。據中指院資料顯示，2013年全國商品房銷售額同比增長約30%，銷售均價同比上漲約10%，而2013年實現百億銷售額的房企軍團擴大到71家，萬科、中海、保利、?大等7家房企更實現千億銷售額的業績。

網易財經注意到，向來集中在三四線城市發展的?大地產，去年下半年以來，逆勢進軍北京、上海、廣州等一線城市，更不惜零利潤極大擴充一線城市土地儲備。

同策諮詢研究部總監張宏偉認為，主要是去年一線城市、部分二線城市表現相對較熱，房價表現持續上揚，反觀三四線城市由於市場供應量充裕，價格上漲動力不是很充足部分區域更是市場成交量低迷，房價還處於下跌或停漲的狀態。

去年9月，?大以總價40.4億搶限房價地塊，其中配建面積近半體量，被行業指低姿態一線城市微利拿地。臨近去年年末，12月初?大更是上演一齣瘋狂拿地戲碼，在北京、上海兩處拿地期間相隔不到半個月時間內，用一天之內在上海、南京兩地連奪六幅地塊，支付地價高達96.42億元。

據悉，去年11月，?大以51.35億元加配建11.2萬平方米以及1.69萬平方米限價房的代價競得北京朝陽區地塊，東壩南區地塊，刷新北京今年總價地王紀錄。去年6月，?大23億元競得廣州一核心地塊，加碼一線城市土儲意圖明顯。

同策諮詢研究部總監張宏偉今日對網易財經表示，2014-2016年將是養老地產的“爆發期”。據中國房地產業協會副會長朱中一日前對媒體稱，預計2014年為養老政策落地的關鍵年，屆時將會有系列配套檔出臺。據瞭解，萬科、綠城等企業已紛紛佈局養老地產謀劃轉型，中國平安等險資也不甘落後，在全國範圍內大力佈局養老地產項目。

根據同策諮詢研究資料顯示，預計2015年全國城市商業化養老機構的潛在需求為自理老人床位數174萬?185萬張左右，需要護理老人床位數30萬?32萬張左右。按照一個專案最優化床位數為400張計算，未來三年市場上將需要至少4500個專案的建設。

儘管市場需求空間巨大，但養老地產仍面臨開發、運營“標準化”體系不夠成熟的階段。張宏偉認為，以房企為主的養老地產項目仍然側重拿地、短期出售養老地產可售型部分，其目的很明顯，就是為了首先獲得項目開發週期內的短期現金流，保證企業正常運營，並且獲得適當利潤。


之後，企業通過獲得的現金流博得養老地產中長期投資運營與發展的成長空間，從而實現3-5年以後養老地產持有部分的增值與運營價值。

張宏偉表示，就目前市場現狀分析，龍頭企業參與養老地產的開發與運營，一定程度上會避免當前“作坊式”的作業服務方式，無論從開發模式、運營模式的探索，還是服務體系的構建、服務內容標準化，房企都可以通過近兩年建立自己的特色 “標準化”體系。而“標準化”完成則有利於養老地產項目的快速複製與擴張，短期內推動主要城市及周邊養老地產專案佈局，甚至會出現一些全國性的養老地產品牌，總體上推動2014-2016年中國養老地產的“爆發期”形成。（趙婷）

北京中服Z3地塊無疑是萬通地產在國內試水凱德模式的又一樣本。

2013年的最後一天12月31日，萬通地產宣佈，以總價約11.98億元分別向5名受讓方出售公司所持北京金通港房地產開發有限公司34%的股權，其預計可獲約1.76億元的投資收益。

熟悉萬通地產的分析人士認為，與凱德集團的REITs金融化相比，萬通這種股權融資方式只能說是類REITs，鑒於目前國內的REITs還沒有完全合法化，所以萬通相當於曲線走了一個信託的管道。

左手倒右手 售股權增利1.76億

公告顯示，萬通地產此次出售的金通港地產，實為北京CBD核心區中服Z3地塊的開發公司。2010年12月22日，萬通地產、中國國際金融有限公司及該公司旗下中金佳業(天津)商業房地產投資中心、香港置地控股有限公司旗下西部國際金融貿易中心有限公司和亞洲電視組成的聯合體以25.19億元拿下中服Z3地塊。

其時，萬通地產持有金通港地產35%的股權。

而根據此次出售協定，萬通地產將分別以2.41億元、2.4億元、2.37億元、2.41億元和2.4億元的交易對價，將所持有的北京金通港地產35%股權中的6.8275%、6.80%、6.7313%、6.8412%和6.80%股權，分別轉讓給北京正奇尚誠投資中心、北京正奇尚信投資中心、北京正奇尚德投資中心、北京正奇尚惠投資中心和北京正奇尚予投資中心。

此次交易後，萬通地產對金通港地產的持股比例降至1%，正奇公司持股34%。

萬通地產表示，出售該地產項目後，公司可獲得資金約11.98億元，預計可獲得約1.76億元的投資收益，將有利於推進公司主營業務的發展，有效拓展融資管道。

對於萬通地產此次出售的動機，榮盛泰發北京投資基金管理有限公司董事總經理章華認為，中服Z3地塊是持有型物業，不具有流動性，短期內不能轉化為巨大收益，而運用資本手段可以釋放該土地資產的流動性。

事實上，早在2013年4月，萬通地產財務總監徐曉陽便公開表示：“公司不僅回收了中服地塊的拿地成本，還有很多權益在裡面，我們溢價了！”

2013年4月，萬通地產與華潤信託成立了名為“正奇資本”的基金管理平臺，持股比例分別為70%以及30%，萬通地產主導基金的資產管理工作。萬通地產以正奇資本為平臺，發起成立13.2億元規模的CBD物業投資基金集合資金信託計畫，投資中服Z3地塊，預計年收益率為12.57%-20.09%，期限為5-7年。

根據CBD物業投資基金說明書顯示，正奇資本募集13.2億元，扣除相關各方管理費用等所得淨額後，將其中的11.98億元用於購買位於北京CBD核心區的Z3地塊34%股權，基金投資期限為5+1+1年，最後一次性分配收益。

對此，相關分析人士對觀點地產新媒體表示，萬通將專案出售給旗下的基金平臺，相當於做了一個變相的融資。“股權轉讓相當於是有資產出售，這就會計入2013年的業績中，這樣的話，一方面是有資金回籠，另一方面是讓報表更好看一點。”

萬通“類REITs”模式融資

而據瞭解，CBD物業投資基金並非萬通地產運作Z3地塊的首次嘗試。

早在2011年5月5日，針對中服Z3地塊，萬通便發行了中糧信託•中金地產基金系列(中金佳業)集合資金信託計畫，中糧信託有限責任公司為受託人，信託規模4.77億元，時限是7年。

按照信託合同的約定，中糧信託將扣除按信託合同計算的受託人三年信託報酬後的4.71億元注資中金佳業，由此，中糧信託成為中金佳業的有限合夥人；而天津佳成投資管理有限公司則是中金佳業的唯一普通合夥人和管理人。同時，中金佳業已依照約定對金通港地產進行股權投資。

從萬通地產這兩次的融資路徑看來，其不但採用了信託融資模式，而且從信託計畫中回購資金，利用股權和債權以實現曲線融資。

而這種方式的運用，或與萬通地產模仿“凱德模式”的金融化有關。

萬通地產董事長許立早前公開表示，萬通將以美國的鐵獅門和新加坡凱德集團為標杆，正式由香港模式轉變為輕資產特色的“美國模式”。

而凱德集團的所謂輕資產運營模式，是通過以房地產基金參與投資的方式，在新加坡發行REITs，將資產打包上市，使資產規模實現快速增長。

對此，榮盛泰發北京投資基金管理有限公司董事總經理章華並不看好地產公司在現階段的所謂金融化。“這種措施需要企業的整體資產規模和資本力量都非常雄厚，能夠保證長期穩定地進行，才能保證持有型物業的健康運作。”顯然，在他看來，萬通地產並沒有這樣的準備條件。

萬通地產最新財務資料顯示，截至2013年第三季度，該公司總資產122.40億元，營業收入約9.54億元，扣除非經常性損益淨利為-6576.79萬元，同比大跌224.67%；資產負債率達68.83%，貨幣資金占總資產比率為19.55%。

而在熟悉萬通地產的分析人士看來，萬通這種股權融資方式只能說是類REITs，鑒於目前國內的REITs還沒有完全合法化，所以萬通相當於曲線走了一個信託的管道。

該人士解釋道，REITs一般是先有專案注入，對專案進行評估並確認評估值，之後針對該專案公開發行股票，投資者可以從中獲取相應利潤。“目前國內並不允許這樣打包出售，所以萬通就只能找信託，通過信託募集資金，再由信託把整個資產購入，類似於變相的REITs。”

同時，在他看來，萬通這種模式和真正意義上的REITs模式有較大區別：一是表現稅收上，REITs不收稅，而信託要求繳納信託公司與個人的所得稅；二是REITs可以面向所有投資者，但信託的發行人有上限；三是REITs可以轉讓，並且和基金一樣有交易場所，而信託雖然也有操作空間，但可行性不如REITs方便。

去年，萬科、綠地以及碧桂園等多家內地房地產企業在海外跑馬圈地。今日網易財經從綠地集團獲悉，綠地集團以12億英鎊（折合人民幣118億）的價格拿下英國倫敦兩處大型住宅項目。

據悉，此前綠地僅進入歐洲商業地產諸如酒店項目運營，本次則是首度進入歐洲住宅房地產項目開發。綠地集團董事長張玉良透露，2013年綠地在海外經營業績實現30億元人民幣銷售收入，預計2014年海外市場投資回報收益持續穩定，今年公司將實現海外銷售收入130億元人民幣，新增投資50-80億美元。

去年以來，綠地在海外市場動作頻頻，先後進軍了韓國、美國、泰國、澳大利亞、西班牙以及英國等超十餘項目。

此次是綠地集團首次進入歐洲的住宅地塊開發。據簽署收購協定顯示，一個專案位於倫敦的RAM啤酒廠住宅項目以及金絲雀碼頭金融區超高層公寓項目，總體量約18.8萬平方米。張玉良認為，近兩年倫敦房地產市場交易活躍，2013年內住宅均價平均上升10%，預計2014年總體需求還將呈現上升態勢。而2013年綠地在海外市場銷售收入達30億，以及明年將進一步開闢新的市場。


“目前國內房地產價格都處於歷史高位，而隨著美國QE退出會引發市場資金外流，勢必會對中國資產價格造成較大的壓力。”盛富資本總裁黃立沖則向網易財經透露，國內房價近五年或將逆轉，目前不少機構和房企已開始向海外佈局，國內商業地產租金彙報率太低，導致不少持有商業地產不具備太大投資價值。

網易財經注意到，此前綠地收購的項目美國、泰國等地方尤以商業項目占比較大。據張玉良透露，預計明年將再進入包括加拿大、法國、新加坡等3-5個國家。預計2014年將實現海外銷售收入130億元人民幣，新增投資50-80億美元，2015年海外收入達300億元人民幣。

新華聯房地產業務正大舉切入國內農村及海外市場。新華聯日前公告，公司下屬全資子公司西寧新華聯置業有限公司競得西寧湟中縣19宗地塊的土地使用權，總計土地面積674676平方米，成交總價21994.4378萬元。本次新競得的地塊位於西寧新城多巴市轄的諸農村，地塊用途主要是商品住房用地及商服用地。

此前，新華聯擬與韓國黑石度假村株式會社簽訂《共同合作協定書》等相關協定。雙方約定，擬由新華聯下屬全資子公司香港新華聯國際置地有限公司和黑石共同出資350億韓元（約合2億元人民幣）投資設立特殊目的法人韓國錦繡山莊株式會社，由其獲取韓國濟州島用地面積約為110萬平方米的土地使用權，交易價格擬不超過595億韓元（約合3.4億元人民幣），開發建設錦繡山莊國際度假區項目。


此外，公司擬由全資子公司香港新華聯國際置地有限公司出資2500萬馬來西亞令吉（約合5000萬元人民幣）設立新華聯國際置地（馬來西亞）有限責任公司，持股比例為100%。該公司主要經營範圍擬為房地產與文化旅遊項目開發與經營。公司擬與馬來西亞IBZI發展（柔佛）有限公司簽訂《租契購買協定》等相關協定，擬購買IBZI持有的馬來西亞柔佛州梅蒂尼B區總用地面積11.70英畝（約合4.73萬平方米）、總建築面積為2062537平方英尺（約合19.16萬平方米）的相關地塊租契。所收購的租契總年限為99年，購買價格總計為154690275.00馬來西亞令吉（約合3億元人民幣），擬建設南洋度假中心。

新華聯本次擬投資的馬來西亞專案用地位於馬來西亞柔佛州依斯干達經濟開發區。為吸引對外投資，馬來西亞政府特在其南部靠近新加坡的柔佛州設立了依斯干達經濟開發區，並提供多項稅收優惠政策和鼓勵措施。本次擬投資的項目享受依斯干達經濟開發區規定的各項優惠政策。同時，該地區規劃宏偉、配套完善，已進駐樂高主題公園、梅蒂尼購物廣場、依斯干達教育城、鷹閣醫院、新柔佛州行政中心等專案，新加坡凱德置地、中國卓達集團等知名企業也已在該地區發展專案，能為公司專案未來銷售產生正面的輻射效應。

景瑞地產成為雅戈爾地塊杭州退地的“接盤俠”了。

昨天，杭州主城迎來2014年第二場土拍會，這次共集中推出5宗地塊（4宅1商），其中包括雅戈爾在2013年6月底退掉的兩宗申花宅地。5宗地塊總出讓面積為18.6萬平方米，起拍總價高達74.5億元。

雅戈爾退掉的兩幅申花板塊地塊被景瑞地產以20.76億接盤了。

景瑞接手

這兩宗退地，均被景瑞地產奪得，總成交價為20.76億。

這次的“接盤俠”在杭州有過兩個項目，最近剛剛在香港上市，當時就透露，募集的資金會用於長三角一些項目的開發。

2013年10月31日，上海景瑞地產集團股份有限公司以4.45港元的公開發行價正式登陸港交所，融資額約為13.16億港元，成為2013年第四家在香港主機板IPO的內地房地產企業。

這家總部位於上海的公司，在上海並沒有土地儲備，早先開發的專案也基本售罄，不過他們還是準備深耕長三角市場，這兩年的土地儲備也以江浙一帶為主。

此次接受雅戈爾兩幅退地，著實讓業內十分訝異。其中，杭政儲出[2013]105號地塊，經過10輪有效競價，被景瑞地產以總價11.05億元競得，樓面地價15936元/平方米；杭政儲出[2013]106號地塊，經過9輪有效競價，再由景瑞地產以總價9.71億元成交，樓面地價14795元/平方米。

這兩塊地是雅戈爾在2010年拿下的。2010年12月份，雅戈爾置業兇猛出手，包攬杭州申花區域的兩幅地塊，總價24.21億元，刷新杭州當時土地出讓的單價紀錄。

當天，雅戈爾置業先以11.65億元總價拿下53號申花地塊，又以12.56億元總價競得了其邊上的56號宅地，兩幅地合計樓面地價18114元/平方米，打破之前剛創下的申花板塊宅地樓面地價紀錄。

“天價”誕生于火熱的樓市環境，彼時正是開發商拿地熱情高漲的時候。

這兩塊地遲遲沒有開發，任由土地亂草叢生。該付的土地款也一直沒有付清，到2012年年底的時候，也只付清了一半的土地款。

退地的傳言塵囂日上，雅戈爾置業在杭州的壓力可想而知。令雅戈爾比較尷尬的是，在這波嚴厲的地產調控中，申花板塊的多個樓盤紛紛跳水，有多個項目已經突破1.6萬元/平方米的價格底線。兩年後的今天，這個價格比雅戈爾當初拿地的價格還要低。

不過，昨天的這場拍賣中，這兩幅退地還是備受關注，不僅景瑞出手，有消息透露，另外一家來自福建的開發商也搶勢兇猛，最終還是花落景瑞。

退地虧損將近5億

這是杭州市場鮮有的兩幅退地。2013年6月份，雅戈爾發佈公告稱，公司已繳付土地款中作為履行合同定金的4.8億元將不予返還，公司對此做計提資產減值準備。

至於退地的原因，雅戈爾在公告中稱，2011年1月以來，房地產市場的政策環境、市場形勢和供需關係發生了較大變化，綜合權衡後，決定終止開發申花地塊。

情願剁自己一刀，虧損將近五個億，也不要做這兩塊地，這確實需要魄力，令人唏噓的是，杭州雅戈爾置業的老總也因此換帥了。

此後，杭州國土局就表示近期要拿出來重新拍賣，也就半年的時間，這兩幅地塊就重見天日了，面積、容積率變化都不大，接盤俠景瑞拿到的價格，比當年的雅戈爾要便宜將近四個億。


2012年，景瑞的銷售收入為40.58億元，2013年的資料並沒有太大的增幅，不過，景瑞最近四處出擊，倒是有擴張的勢頭。

“深耕長三角，發揮景瑞品牌在長三角的優勢。”景瑞地產的一位人士透露，品牌在長三角較有影響力，所以這幾年拿地還是以長三角為主。

景瑞地產執行董事兼總裁助理許朝輝公開表示，上市成功募資大概10億元，對公司增長沒有特別大的變化，也就是，這筆款會不會用於杭州項目，暫時還不得而知。

不過，景瑞表示，並不打算涉足商業，只打算用高周轉的模式在住宅領域繼續深耕。

內房股「抽水潮」停不了。據本報獲得的銷售文件顯示，藍籌股中國海外（688）計劃發行零息可換股債券，集資最多8.5億美元（約66.3億港元）。此外，合景泰富（1813）昨天亦宣布發債。消息指出，是次債券年期為5年，息率為9.25厘，規模尚未釐定。而日前公布發債計劃的富力地產（2777）及佳兆業（1638）則落實發行10億美元及2.5億美元債券。

據銷售文件顯示，中國海外將發行7年期零息有擔保可換股債券（Zero Coupon Guaranteed Exchangeable Bonds），集資規模介乎6.5億至8.5億美元；年利率介乎2.5厘至3.5厘。文件內未有列明換股價，惟表示初始換股溢價約50%至60%不等；而參考價則須視乎1月8日至10日的股價表現而定。

合景發5年期債

中海外目前在二手市場交易的債券共有7筆，到期日由2017至2043年不等，息率介乎3.375厘至5.5厘，全部皆為投資評級。

合景泰富昨天亦公布發債計劃，據市場消息指出，債券年期為5年，在第3年有提早贖回日，預計息率9.25厘，入場費為20萬美元。合景目前共有4筆美元債券在二手市場流通，其中2017年到期的12.5厘票息的美元債，以及2016年到期的票息12.75厘的美元債，於今年有提前贖回日，市場估計公司將提早贖回。

合景表示，發債集資所得款項淨額，將用作現有債項再融資，以及投資現有和全新項目。該公司指出，正計劃在廣州、蘇州、成都、上海及北京等多個城市及海南省發展11家高級酒店及8個高級購物中心。

富力及佳兆業亦於昨天落實發債詳情。前者已發行2019年到期10億美元的8.5厘優先票據，淨額款項約9.82億美元，該公司擬把資金用作再融資及作一般公司用途。而佳兆業則完成額外發行2018年到期的2.5億美元8.875厘優先票據。消息指出，票據獲得9.2倍超額認購，主要為亞洲區投資者，當中85%為機構投資者。

高士台加推20伙 呎價28599元 新盤搶購戰續升溫，?地（012）和新世界發展（017）牽頭發展的落禾沙迎海．星灣，項目已收約4800票，勢打破屯門瓏門II紀錄成新盤「票王」，超購近27倍，凍資7.2億元。至於嘉里建設（683）西半山高士台，也加推20伙，平均呎價28599元【表】。

?地營業（一）部總經理林達民說，迎海．星灣截至昨日下午3時，收到3800票，直至昨晚累計收取4800票。以本周六發售173伙計算，項目超額認購近27倍，凍資7.2億元。資料顯示，自去年一手新例實施後，錄得收票最多的新盤為新地（016）瓏門II，首批單位收近5000票，以此計算，迎海．星灣很大機會打破該紀錄，成新例後票王。

林達民表示，項目認購反應理想，計劃在周末加推新一批單位，極有可能在下周進行次輪銷售。

DIVA傳收逾110張票

長實（001）旗下天后DIVA，市傳已收逾110張票，長實執行董事趙國雄表示，鑑於政府對數據較為敏感，將留待本周四截止登記後才公布收票數目。本周六日各區均有新盤開售，趙國雄表示，不同區域物業針對不同買家，多家發展商賣樓為良性互動，齊齊吸引買家入市，炒熱樓市氣氛，實屬好事。

長實營業經理曹皎明表示，DIVA自推出特色單位後，港島區買家入票比例升至8成，新界、九龍區則維持各1成比例。項目將在本周五發售首批單位，項目昨再更新銷售安排，加推26伙在本周六發售。

至於高士台昨日也加推20伙，平均實用呎價28599元，大部分單位位處中高層。嘉里發展執行董事朱葉培表示，項目取得超額認購，首批推出單位料未能應乎需求，故加推應市，現時取得的入票，用家及投資者各佔一半，當中亦包括內地及外籍客，亦有少量家庭客票，入票超過一張的買家約佔六分之一。

高士台加推單位分布於10至31樓，面積756至1513方呎，售價由1880萬至5120萬元，售價最高的1座31樓A室，呎價3.38萬元，售價及呎價均屬項目新高。市場指，項目累積收票維持逾100張，凍資逾3000萬元。

昇御門重推呎價21805

新地及信德（242）牽頭發展的紅磡昇御門，也正式重推，昨日發出價單，涉及94伙，平均實用呎價21805元，個別單位售價與新例前一樣，未有作出調整。另新地屯門瓏門II累收750票。

此外，地政總署昨日公布去年12月預售樓花同意書文件，上月獲批預售除迎海．星灣和大埔鳳園項目外，長實與市建局合作發展的深水埗醫局街項目也獲批預售，提供402伙；同系荃灣七區項目則易名為「環宇海灣」，提供1717伙。新增申請預售項目則只有麗新發展（488）港島大坑項目，涉及9伙。

美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，受一手新例影響，去年獲批預售單位減少，按年跌約11.1%，至10884伙，新申請預售的單位數目按年大減近60%至6937個，創7年來新低。截至12月底，待批預售單位為7697伙，批出但尚未發售單位約2858伙，合共10555伙。運房局資料顯示，截至9月底為止，已落成未售出的單位數目共有4000伙，合共逼近1.5萬伙，相信一手盤仍然會是今年焦點。

二手氣氛續低迷，將軍澳新都城一個低層面對馬路的單位，新近以365萬元易手，實用呎價10055元（建呎7087元），為屋苑過去一年成交價最低的單位。

中原地產助理區域營業經理徐志強表示，新都城2期3座低層B室兩房單位，實用面積363方呎（建呎515），新近以365萬元售出。該戶位於低層，加上外望馬路，較為嘈吵，影響造價。

馬灣海珏減價70萬售

馬灣珀麗灣六期海珏日前錄得一宗連額外印花稅（SSD）成交，單位涉及35座高層A室，實用面積約1040方呎（建呎1300），望東南青馬橋海景。美聯物業區域經理姚潤淇表示，原業主去年10月以1500萬元放售單位，見二手交投疏落，故減價70萬元或5%，以1430萬元售出單位，實用呎價13750元（建呎11000元）。

此外，市場消息透露，收租客減價4%沽粉嶺居屋嘉盛苑B座極高層16室，實用面積538方呎（建呎737），自由市場成交價317萬元，實用呎價5892元（建呎4301元），較市價低約4%。原業主2003年以自由市場價85萬元入市，賬面獲利約232萬元。

青衣公屋長安邨連錄兩宗自由市場買賣，利嘉閣地產分行經理戴寶康表示，其中安濤樓低層2號室，實用面積349方呎（建呎450），以自由市場價245萬元易手，實用呎價7020元（建呎5444元）。

逸瓏億元特色戶遭撻訂

九龍塘逸瓏上月底重推8個貨尾特色戶，並沽出2伙，其中1座10樓A室以逾億元成交價及4.65萬元呎價創出項目新高。不過，昨日成交記錄顯示，買家最終未完成交易，撻訂離場，成為一手新例後最大宗撻訂個案，據悉，買家為內地客。至於另一伙2座地下B室則如期完成交易，作價5898.75萬元。

此外，南區亦錄得多宗租務成交，美聯聯席區域經理方富義表示，山頂La Hacienda中高層3室，以18萬元獲承租，實用呎租約66元。市場消息亦指，石澳山仔4號雙號屋，以18萬元獲承租，實呎約48元。

九龍勝利道7至7G號物業昨日以強制拍賣方式推出，由大業主?地（012）以底價7.513億元統一業權。?地執行董事黃浩明到場參與拍賣，並在成功投得地皮後指出，該地盤將作商住發展，計劃可提供200個小型住宅單位，估計總投資額達12億元，明年可推出市場發售。

資料顯示，該物業的地盤面積約9870方呎，物業發展最高住宅地積比率7.5倍，其剩餘非住宅地積比率將約為0.9倍，未來可建住宅樓面為74025方呎，非住用為8883方呎，每方呎樓面地價約9062元。黃浩明認為，近期小業主叫價企硬，令舊樓收購成本增加。

億京創業街每呎補價4200

億京觀塘創業街項目補地價上訴有新進展，消息人士透露，地政總署最新批出每方呎補價約4200元，較上訴前批出金額4400元下調約4.5%。據悉，發展商積極研究。資料顯示，該地盤可建樓面約25萬方呎，如發展商接受有關補價，料補地價總涉資約10.5億元。

住宅樓價處於高位，物業顧問預期，發展商上半年將積極推盤，加上稅務因素等，中價和豪宅物業較受影響，其中豪宅售價上半年跌幅料一成。

DTZ戴德梁行最新數據顯示，去年全年的整體樓宇登記量約72650宗，按年跌約38%，只有首兩個月有按年升幅，其餘10個月都在新稅項影響下而有按年跌幅，其中6個月的跌幅更逾五成。

該行香港董事總經理暨北亞區策略發展顅問部主管陶汝鴻表示，政府推出樓市降溫措施後，市場趨觀望，發展商也減慢推盤，至第4季度發展商以稅務回贈等刺激銷情，令一手成交量由次季1514宗，升至第4季3963宗，二手成交由9287宗減至8296宗。

一手新例於去年4月底實施，不少發展商第二季的售樓步伐幾乎停頓，直至第三季尾到第四季，新盤市場才恢復起來，多家發展商在這段時間收復失地，信置（083）亦不例外，連環推售多個項目，最終全年錄得約120億元的售樓收益。

信置營業部聯席董事田兆源表示，去年取得逾百億元售樓收益，主要貢獻來自灣仔囍滙二期、觀塘觀月．樺峯及白石角海鑽．天賦海灣。

田兆源表示，一手新例自去年實施後，市場積聚了不少購買力，例如在灣仔囍滙二期推售初期，吸引了大批市民、區內老街坊、退休人士等參觀，可見項目的矚目性，而且項目設有特色商場，並24小時開放步行街，大大提升了樓盤的吸引力。

收租回報增吸引力

他指出，囍滙二期的買家中，有不少曾經置業，大部分買家對區內發展甚有認識，對項目的地點及前景看好，加上區內租務回報理想，在目前利率偏低的環境下，吸引這些有實力的買家購入單位收租；因此，項目經多輪開售後，銷售勢頭仍然良好。

至於同系的觀塘觀月．樺峯項目，田兆源表示，區內正進行重建，不少區內住客在原區「upgrade」，同時政府大力推動東九龍成為新商業中心，也吸引了不少外區客入市。

田兆源補充，今年信置除了有5個全新項目登場，也會繼續推售天賦海灣系列樓盤、囍滙二期及觀月．樺峯尚餘單位。資料顯示，該5個項目合計尚餘約640伙，天賦海灣一期及二期溋玥．天賦海灣較早前已上載樓書，部署重推。

首批2,500名白表免補地價購買二手居屋計劃（簡稱白居二）不足一半人入市，但有房委會成員支持今年延續政策，加推新一輪5,000個名額，料對中小型單位造成衝擊。

事實上，大部分業界預期今年二手樓價易跌難升，呼籲新一批白居二申請人謀定而後動，切勿心急高追入市。

根據政府公布，去年首批2,500個白居二中籤者，暫只有逾900人獲發「提名信」，代表僅約36%中籤者入市，另有約530名申請人士申請將揀樓期限推延至今年中，反映白居二人士入市步伐並不積極。

雖然首批人士入市率不高，但無可否認該措施的確可以協助基層上車。以天水圍為例，私樓嘉湖山莊兩房最平要250萬元，但同區綠表居屋售價約150萬元起，故不少業界支持政府延續政策。

倡先優化政策 再增名額

房委會資助房屋小組委員會委員及公屋聯會副主席文裕明認為，去年中居屋樓價不斷上升，才令白居二買家卻步，未來樓價趨穩下，估計買家入市會加快，而政府亦可以先優化政策，如延長按揭擔保年期等，觀察成效後再加推新一輪白居二。

其次，房委會資助房屋小組委員會委員兼區議員陸勁光指，未來樓市走勢始終難預測，市場總有一批人士對措施有需求，可以考慮延長揀樓期限方便中籤人士入市。

不過，市場也有不少反對聲音，主要理據是首批2,500名額不足一半人入市，措施去年推出初期，的確令綠表居屋買賣在6月大增至494宗創紀錄新高，但購買力無以為繼，在9月開始回落至100多宗低谷，而最新12月更只有68宗，反映近期樓價回落市場對政策需求不斷下降，因而反對政府推出新一批5,000名額。

長遠房屋策略委員會成員兼經濟學家關焯照質疑，樓市形勢不太好，早前高位搶入市的白居二買家已經「坐艇」，不應再加推名額鼓勵入市，反正白居二買家入市不積極，政府毋須要再推第二輪名額，以免重蹈當年首次置業貸款的覆轍。

關焯照：加推恐累細價樓

另外，關焯照認為，由於私樓細價盤及第二市場兩者客源重疊，如再加推白居二名額，有可能拖累細價樓樓價。

總結而言，白居二政策的確可以協助基層人士上車，但是政策也令居屋價格被急劇推高，首次置業人士須量力而為，切忌高追入市。

新年伊始，綠地海外戰略又掀新攻勢。綠地香港（0337）母公司綠地集團昨日宣佈，已就英國倫敦兩個大型住宅項目簽署合作協議，預計總投資將達12億英鎊（約120億元人民幣）。

基於對海外市場的樂觀預期及現有項目儲備規模，綠地對2014年海外板塊業績調高預期，預計全年海外業務收入將突破130億元（人民幣，下同）。

料今年海外收入破130億

此次簽署正式收購協議的RAM啤酒廠住宅項目位於倫敦市西南面泰晤士河南岸的Wandsworth鎮，總佔地面積超過3萬平方米，規劃建築面積近9萬平方米，規劃開發集高層公寓、保障性住房、商業設施於一體的大型住宅社區，將分三期開發。另一項目金絲雀碼頭金融區超高層公寓項目臨近泰晤士河岸邊，項目佔地約3,700平方米，總建築面積近9.8萬平方米，未來將成為英國最高的高檔公寓項目。

此前，綠地旗下酒店產業率先通過資產及經營權置換的方式進入歐洲酒店市場。對於登陸歐洲首選英國倫敦，綠地集團董事長、總裁張玉良表示，倫敦是全球金融中心，也是歐洲大陸最為國際化、經濟發展最為成熟且最具開放性和多樣性的城市，近兩年倫敦房地產市場交易活躍，2013年內住宅均價平均上升10%，預計2014年總體需求還將呈現上升態勢。

綠地集團海外經營在2013年實現銷售收入30億元。對於2014年的海外房地產市場，張玉良認為，空間、潛力依然巨大。

新闢加法星等潛力市場

並透露，2014年集團在追加投資優質市場的同時，新闢潛力市場，預計將進入包括加拿大、法國、新加坡等3至5個國家。據他表示，2014年集團將實現海外銷售收入130億元人民幣，新增投資50億至80億美元。

內地樓市持續向好，一線城市樓價更穩步上揚，內房企遂把握香港淡市中的購買力，頻頻赴港推銷內地樓盤。瑞安建業（0983）旗下上海新天地翠湖天地．御苑Residence 18在港推銷，單位總數10伙，全數連租約兼送車位，每平方米均價約為12萬元（人民幣，下同），最平入場費1,000萬元。發展商同時確保買家首兩年內租金回報率達5%。

港推10伙 入場最少1000萬

瑞安房地產（0272）企業發展部市務及銷售（住宅）總經理戴亞倫昨表示，翠湖天地．御苑Residence 18提供103伙單位，入住率一直高達90%以上，其租客多為世界500強企業高管及私人企業主等高端人士，於上周在內地已售出30伙，套現逾4億元，估計有近兩成為香港買家。

發展商現於香港委託中原地產推10伙，主要為向南內園景戶，全數連租約兼送價值60萬元的車位，最平入場費1,000萬元，最貴2,400萬元，其中一房建築面積約為987方呎，兩房建築面積1,325方呎，三房則有2,083方呎及2,031方呎兩種戶型。

戴亞倫續指，由於項目普遍單位的租金回報率約為3%至4%，公司確保買家首兩年內租金回報率達至5%，他料需補貼不多於2%的租金回贈予用家，而租期一般介乎於今明兩年完結。

新盤開售戰於新一年轉趨白熱化，其中西半山豪宅新盤高士台，昨火速加推二十伙，定價每方呎逾二萬八千元，較首批五十伙高約百分之六，將於周六與首批單位同日開售，但發展商維持原有優惠；至於北角新盤DIVA，昨再公布新部署，於周六緊接開售項目二十六伙，令項目至今可售單位增至六十二個；自項目於宣布加推之後，港島區買家的入票比例，增至八成。

由嘉里等發展的西半山高士台，雖然首批單位仍未開售，但發展商已急不急待加推單位應市，昨傍晚突擊為第二批單位開價，涉共二十伙，定價每方呎二萬八千五百九十九元，以面價計算，較首批單位高約百分之六。

發展商公布的銷售安排顯示，加推戶將於本周六

與首批同日開售。

嘉里發展執行董事朱葉培表示，由於項目反應熱烈，故決定加推單位，惟未有透露加推單位有否提價，僅表示因推出的單位層數及景觀，與首批單位不盡相同，故定價方面亦有所不同。

朱葉培續指，周六開售的五十伙，收票情況理想，並且已經超額認購，當中用家和投資者各佔一半，他形容項目為「世界盤」，入票者分布各區，更有不少外籍人士入票。市場消息稱，該盤累收票數維持在約一百票水平。

另外，項目限制每名買家只可遞交一份認購登記，但可認購最多三伙，朱氏透露，已有約六分之一的登記人士表示，有意購買多於一個單位。

據價單顯示，發展商沿用原有提供的優惠，包括即供折扣、提前付款優惠及印花稅回贈等，計盡最高優惠逾一成半，當中入場戶為二座十九樓C室，實用七百五十六方呎，定價一千八百八十萬元，扣除最高優惠後，折實後入場費約一千五百九十九萬餘元，呎價約二萬一千一百六十二元。

而項目將於明天開放現樓示範單位，予已入票認購的準買家參觀，示範單位分布於項目兩座高中低層。至於設於?魚涌的清水房示範屋，昨續有參觀客前往睇樓。

另邊廂，長實旗下北角單幢盤DIVA繼日前公布將於周五搶閘，率先開售首批三十六伙後，發展商再加快推盤部署，昨傍晚上載新銷售安排，定於周六早上十一時起，以抽籤形式開售早前已開價的二十六伙。

據銷售文件顯示，該批單位來自兩張不同價單，並以兩房戶佔多，定價每方呎二萬三千一百五十二元，入場戶為五樓B室，屬兩房間隔，實用四百九十三方呎，定價一千零七十二萬四千元，扣除發展商提供最高兩成半優惠，折實後入場費八百零四萬三千元，呎價一萬六千三百一十四元。

長實執行董事趙國雄表示，對於有多個新盤同時開售，趙氏並不擔憂會影響該項目銷情，因各個新盤位於不同地區，相信所吸納的客源會有不同，多盤同步開售反而會帶旺市場氣氛。不過他指出，鑑於政府對發展商公布的收票數字敏感，所以會於截票時一併公布收票數據。

而市場消息指，於周五搶閘開售的三十六伙，已累錄逾一百票。

周五開售的單位，折實後平均呎價一萬八千四百五十四元，入場戶為二十五樓B室，實用四百九十三方呎，定價一千一百七十四萬八千元，折實所有優惠後，入場費八百八十一萬一千元，呎價一萬七千八百七十二元。

北角DIVA共提供一百一十八伙，全屬兩房至三房戶型，預計於明年第二季入伙，樓花期約十六個月。

新盤推售潮升溫，其中屯門瓏門II周六開售最後一批單位，項目昨繼續收票，市場消息稱，單日再收逾四百票；而紅磡現樓項目昇御門，昨傍晚突上載價單，涉逾九十伙餘貨，定價每方呎逾二萬一千元，與一一年底時開售首批單位的實用呎價相若。

　　由新地及港鐵合作發展的屯門站上蓋項目瓏門II，繼續於市場吸客，項目於周六開售最後一批二百一十九伙，早前已錄足額登記，綜合市場消息稱，該盤昨單日錄收逾四百票，合計兩天累收逾七百票。

　　項目設於九龍站的示範屋，昨日現場所見參觀人流持續平穩，以家庭客為主，當中有參觀客於睇樓後，直接轉往樓盤銷售處遞交認購意向登記。周六開售的單位來自不同價單，平均呎

價一萬零六百九十二元，發展商保持原提供的兩種付款折扣，優惠額計盡最高逾百分之十一點五，折實後整批單位呎價約九千四百八十四元。入場戶為八座八樓C室，實用面積四百八十三方呎，兩房間隔，定價四百五十一萬九百元，扣除發展商提供優惠後，折實入場費約四百萬餘元，呎價約八千二百八十四元。

　　項目明晚亦將開售位於第六座高層的八伙連天台特色戶，定價由一千一百餘萬至二千三百多萬元，將於開售前一小時接受買家入票。

　　另外，系內與信德等發展，並已屆現樓的紅磡昇御門，早於上月底上載樓書，發展商部署約兩周後，昨日突擊為餘貨中的九十四伙開價，平均定價每方呎二萬一千八百零五元，惟發展商未有仿效市場上其他新盤的做法，向買家提供任何優惠。

　　據價單顯示，該批單位分布項目第一及二座，以逾千方呎大單位為主，整批單位實用面積由三百零六至一千六百二十三方呎，定價四百三十七萬多至四千一百九十三萬餘元。當中入場戶為一座五樓G室，開放式戶型，實用面積三百零六方呎，定價四百三十七萬四百元，呎價一萬四千二百八十二元。

　　項目早於一一年十二月開盤，當時首批單位的建築面積呎價約一萬六千一百多元，以單位平均實用率約七成六計算，單位實用呎價約二萬一千二百餘元，與今次重推單位的呎價相若。

　　昇御門位於紅磡漆咸道北三八八號，共有兩座物業，分別樓高三十七層，共提供三百三十四伙，標準戶涵蓋開放式至四房戶型，另有兩個頂層複式特色戶，屬四套房連天台間隔，項目於去年底正式入伙。

全球最大商業地產服務及投資公司世邦魏理仕7日發布《全球優質辦公樓租用成本調查報告》（下稱《報告》）指出，由於供不應求，亞洲辦公室租金不斷飆漲，尤其以大陸的辦公大樓租金漲最兇，根據《報告》調查，在全球最昂貴辦公大樓的前10排名中，大陸就占了4席，而且未來兩年的租金還持續看漲。

《報告》指出，全球租金最貴的辦公大樓位於倫敦西區，每年每平方英尺租金為259.36元（美元，下同），而香港的中環則緊追其後，每年每平方英尺租金為234.30元；第3名則是北京金融街，每年每平方英尺租金為197.05元；至於北京中央商務區及香港西九龍則是分居4、5名，每年每平方英尺租金分別為189.67元及170.42元。

此外，上海浦東及浦西也各以每年每平方英尺租金119.05元及119.69元擠進該榜單前15大。

世邦魏理仕中國區辦公樓及代理服務部執行董事鍾黎華表示，大企業入駐主要城市的需求強烈，加上優質辦公大樓供應不足，使得大陸的辦公室租用成本不斷上行。

台灣房屋美國洛杉磯分公司執行長陳克成表示，美國QE退場喊了很多次，2013年5月22日聯準會主席柏南克出席國會聽證會，表明不排除QE提前退場，全球股市大跌；2013年9月又傳減少購債額度，全球股市跌幅減少，狼來了的戲碼上演多次後，觀眾已經習慣了，心理衝擊就會降低。因此2013年12月18日美聯準會宣布，2014年1月每月購債規模，從850億美元降至750億美元，消息公布後，反而利空出盡，美國股市三大指數一反常態皆上漲反應。

台灣房屋全球財富中心王怡凱經理指出，根據2013年全球主要股市受QE退場效應影響(表一)，得出以下3個結論：
(1)2013年5月22日柏南克首次發表不排除QE提前退場的談話後，全球主要股市跌幅動輒超過兩位數。
(2)自5月22日以後，主要股市中以美國S&P 500的漲幅相對突出，顯然資金回流美國的趨勢明顯，但是部分新興國家如吉隆坡(馬來西亞)股市同期間的表現亦名列前茅，顯然具成長潛力的新興市場，仍然受到全球資金的青睞 。

(3) 12月18日，正式決策2014年1月起購債金額減碼100億美元的額度，全球股市受到的衝擊即明顯降低，甚至出現QE減碼代表全球景氣邁向復甦的正面解讀訊號。

加上柏南克強調「QE退場不代表貨幣緊縮」，預期QE退場所造成的影響已明顯式微，過去因避險需求推波助瀾而大漲的黃金，亦從每盎司1,920美元跌到1,200美元 。(附註：黃金現貨報價由2013年初每盎司約1,695美元下跌至2014年1月3日每盎司約1,230美元，跌幅超過27％)。

台灣房屋全球財富中心指出，『QE是逐步退場、並非完全退場』。另外，值得關注的是全球三大經濟體歐盟、美國、日本，歐洲央行祭出「無上限沖銷式主權債券購買計畫」持續購買西班牙、希臘等國政府公債；日本政府債務高達1011萬億(1011兆)日圓，觀察分析，市場貨幣政策還是寬鬆的。

外資瘋狂湧入 2014聚焦東協

亞洲新興市場國家香港、新加坡、台灣及東協十國，都擔憂資金退潮，房價恐出現大幅回檔。但是王怡凱指出，根據亞洲主要國家外資淨投資金額概況(表二)，2012年東協九國(除汶萊以外)合計外資淨投資金額高達1,119.52億美元，較2006年的淨投資金額成長超過72％，除中國大陸投資250億美元修築泛亞公路及鐵路之外，日韓也前仆後繼大舉投資東協，理由是東協擁有全球最年輕的勞力，和最豐富的礦產資源，尤其是柬埔寨和緬甸外資瘋狂湧進，造成該國家辦公室和住房需求一屋難求。

王怡凱進一步指出，也有部分人士擔心這次QE退場會引發類似1997年亞洲金融風暴狀況，但其實這些國家的基本經濟實力已經提升，尤其外匯存底也有顯著成長(圖一)，又因有過去慘痛的經驗，2009年過後，大家都在打房、宏觀調控，避免泡沫過大。

國內外的一級城市，還是有錢人的最愛

金融海嘯，全球歷經一個過去沒有的重大經驗，由於復甦不是那麼強勁，市場的錢還是過多，然而過多的資金只會造成避險需求增加，將使好的不動產、差的不動產落差越來越大，畢竟只有好的產品，在景氣風暴中才有流動性，才有人願意接手，甚至增值。這些風險低的產品，通常就是全球的一級城市、首都，例如台灣的台北市與新北市、桃竹等六都，中國的北京與上海，日本的東京與大阪，澳洲的墨爾本與雪梨等等，這些首都與大城市集合資源、建設、資金，一直是國內外有錢人的最愛。另外，而這兩年最熱的就是馬來西亞、日本；長遠QE退場有利美國不動產。

政策、建設加持 馬國房市熱

台灣房屋全球財富中心王怡凱經理表示，東協一直是金融海嘯後的熱點，馬來西亞有25％的華人，吉隆坡甚至有將近50％的華人，對國人而言有很大的便利性，目前平均國民所得已跨越10,000美元的門檻，GDP約5％，未來也有較大的發展性。

再者，大馬政府斥資1,720億令吉(新台幣1兆5652億)打造『大吉隆坡』，吸引國際企業在吉隆坡設立營業總部，讓吉隆坡2020年躋身世界20個最適合居住的城市。同時也積極建造捷運，加速輕快鐵覆蓋地區，甚至實行「隆新高鐵」計畫(吉隆坡到新加坡)，前景看好，另外，從國際重大城市角度來看，吉隆坡房價相較新加坡、香港、台灣、日本、上海、北京等地房價，確實便宜許多，因此國際買家也前仆後繼來到吉隆坡投資房產。

安倍經濟、申奧奏效 日本房市谷底回春

王怡凱分析，至於日本，2012年9月安倍晉三當選自民黨總裁後，提出日圓貶值、量化寬鬆、2％通膨等多項經濟政策，2012年10月1日美元兌日圓匯率為1：76，迄2014年1月2日美元兌日圓匯率已大幅升值至1：105，一年多以來，日圓貶值幅度接近26％(圖二)，但投資日本的匯損風險也相對降低。

且受惠日圓快速貶值，帶動出口產業價格競爭優勢顯著提升。王怡凱指出，同期間日經225指數由8796.51點，大幅上漲至2013年底封關時的16291.31點，漲幅超過85％，如果景氣提升就有機會帶動所得，進而帶動房地產。

另外，日本申奥成功，讓東京成為2020年奧運主辦城市，將給日本帶來15萬個就業機會，帶來新台幣9,000億元的經濟效益，東京也將成為亞洲國際城市唯一一個舉辦過兩屆奧運會的城市。而東京申奧成功，選手村預定地的中央區晴海及北側的京橋、銀座、汐留成了房地產的焦點。

美國景氣溫穩復甦 資金回流帶旺房市

台灣房屋全球財富中心王怡凱表示，QE政策自2014年開始已正式邁入逐漸退場的循環，此舉也代表美國景氣逐漸復甦、失業率下降，QE終將會退場，因此美國的房價2013年平均價格已經平均上漲8.5％，其中加州地區受惠超過1/4新移民以加州作為第二故鄉的效益，受惠人口持續移入、需求持續成長，2013年房價漲幅超過20％，進入2014年之後，美國成屋價格每季年增率還是能維持正成長，根據Fannie Mae於2013年12月中旬發布的研究資料顯示，美國房市2014年全年均價有機會成長5.9％，雖然漲幅不如2013年大，反而有利長期穩健成長的趨勢。