多家掛牌建商昨公布自結去年營收，興富發奪下去年營收、獵地雙料冠軍，遠雄建設則拿下年增幅最高的成長王，去年興富發和遠雄全台購地均超過100億元。華固和長虹持續穩步發展，華固今年推案大爆發，超過570億元，長虹則把推案重心放在新北市林口。

興富發去年營收283.10億元，榮登去年營收、獵地雙料冠軍，興富發副總經理廖昭雄觀察，去年市場以首購族群購買力較好，公司推出的首購產品，不管在新北市、台南市都銷售熱烈。

遠雄奪下成長王
廖昭雄說，首購市場至少再好2年，興富發推案會主攻2∼3房、25∼35坪，北市總價帶落在1500∼2000萬元，新北市總價帶600∼1000萬元的產品。去年興富發在全台獵地，足跡遍步全台都會區，購地金額高達107.63億元，為明後年推案儲備土地。
遠雄拿下年營收增幅最高的成長王，獵地區域分布新竹、台中、台南，獵地金額達101.82億元，總計明年推案量達700∼800億元。遠雄集團副總經理蔡宗易指出，受到IFRSs(國際會計準則)原則上路，去年認列營收以台北市富都飯店改建宅「遠雄富都」、台北市內湖、新北市中和、新莊、桃園八德等地推案認列為主。

華固總銷570億
蔡宗易說，去年推案主力落在新莊、中和、桃園龍岡、大溪、台北市北投奇岩重劃區等區域，「遠雄山綺」、「遠雄龍岡」銷售速度超乎預期，推估因遠雄在士林、北投一帶推案較少，因此「遠雄山綺」一推出就熱銷。
華固去年12月營收衝出17.01億元的佳績，華固財務長劉若梅指出，12月營收主要受惠於中國成都「沙河灣」完工交屋，以及尚未開發土地閒置利用出租收入。華固今年推案主要是景美財訓所地上權案「華固新天地」、「華固天鑄」、奇岩3期「華固映月」、小巨蛋都更案和板橋江子翠等案，總銷將超過570億元。
「獲利王」長虹今年推案重心將放在林口，預定推出「世紀長虹」、「長虹天際」、「長虹天薈」，3案總銷約180億元。長虹建設財務長陳茂慶說，看好自住買屋需求仍在，長虹仍對林口房市有信心。

中資集團以非中資名義買入台灣不動產案例
業者猜測 擬擴大開放 先設上限

翻開內政部統計中資來台購買房地產紀錄，自二○○二年開始，至去年九月三十日為止，僅一二二件，且多數是中國籍配偶用自然人名義購買，真正中資跨海直接來台購買不到十件。不過，內政部卻在今年元旦針對中國人民來台取得不動產實施「總量管制」措施，有業者猜測，似乎是為後續放寬中資來台購屋先架設「屋頂」。

目前中資直接來台購屋仍受「三四五」條款限制，包括持有三年內不得出售，中資屋主一年內最多只能在台停留四個月，以及房貸最高五成。

每年管制 土地13公頃 建物400戶

除此之外，內政部決議自今年一月一日起，中國人民來台取得不動產將採「總量管制」，每年取得數額上限為土地十三公頃、建物四百戶；長期總量管制，即最終中國人民在台灣可取得的不動產土地上限為一千三百公頃、建物二萬戶。

最終總量 土地1300公頃 建物20000戶

事實上，近幾年許多北市高價住宅及豪宅建案，均透過兩岸三地房地產銷售平台，同時在中國主要城市展售，希望吸引中資目光，「文華苑」就是一例。

但在「三四五」條款限制下，不少中資仍裹足不前，部分中資乾脆將資金透過第三地再轉入台灣，進一步投資不動產，例如新北市淡水區小坪頂的「萬通台北2011」建案，便是中國建商萬通地產馮侖、透過設立在新加坡的子公司萬通投資轉投資。

儘管中央銀行總裁彭淮南及財政部長張盛和均對國內房市示警，提醒金融機構及民眾要注意風險，但多位建商都表示，無論從利率、資金及供需面來看，今年房市都沒有下跌的空間，台中市龍寶建設董事長張麗莉甚至指出，房市經過十年的榮景，已造就建商口袋很深，業者不可能降價求售。

建商口袋很深 不可能降價求售
長虹建設董事長李文造直指「今年房市沒有看空的理由」，李文造指出，現在利率看不到有調高的跡象，持有稅及交易稅還在低檔，公告現值雖然調高，但只是增加售屋成本，並不會引導房價下降，何況，目前游資充沛，銀行爛頭寸很多，面對通貨膨脹壓力，房地產還是最佳的保值工具。

李文造表示，從供需面來看，雖然供應量增加，但目前並沒有供過於求的問題，主要是九二一大地震以前蓋的房子安全性不足，內政部長李鴻源甚至表示，如果規模六．三的地震發生在台北市，台灣房子恐將倒四千棟，所以換屋需求很強。

另外，今年底雖有選舉的變數，但李文造認為，為了勝選，政府勢必營造很多公共建設利多，這些利多，選後還是會回歸到房市。

公告現值調高 成本灌進房價裡
冠德建設董事長馬玉山指出，今年起公告現值大幅調高，這會影響到房屋的出售價格，以新莊為例，公告現值調高二十至二十二％，每坪售價影響五千到一萬元，這些增加的成本，都會加到房屋售價中。

馬玉山指出，中央銀行從前兩年起，控管土建融比率在六十至六十五％，等於對建商購地產生萎縮，庫存減少，推案減少，也不可能降價，北台灣房價沒有下跌的理由。

張麗莉指出，目前建築業正面臨嚴重缺工、工資上漲、原物料上漲等問題，建築成本日益推升，房價根本降不下來。

張麗莉進一步表示，過去十年房市是一片榮景，幾乎所有建商都賺錢，現在建商口袋都很深，不可能降價求售。

皇苑建設董事長郭敏能指出，依照目前全球各主要先進國家都是債台高築的情況，根本不願調高利率來擴大債務負擔，也使得台灣利率上揚的空間不大。

郭敏能說，即使高雄最近房屋供應量大增，去年也只有一萬戶左右，供需還在合理範圍內，今年房價還是會很健康的上揚。

“高層變動，並不像招商地產對外說的那樣，是正常的調整，直接導火線是招商地產香港公司借殼上市讓招商局不滿意。”

近幾個月來，A股地產融資漸現放鬆跡象。2013年9月13日，招商地產發佈64.87億的定增方案，成為此輪地產融資放開後首家拋出定增方案的主流地產公司。

接下來的四個月，招商地產兩易定增方案，仍止不住市場質疑和股價暴跌。自招商地產公佈增發預案以來，股價從27.98元跌至18.13元，市值從484億跌至311億，蒸發173億元，縮水35.74%。

“這麼急是因為與萬科、保利差距太大，招商現在急於發展。”對招商地產近段時間的諸多動作，一位長期跟蹤招商地產的知名研究員表示。

這已經不是秘密。掉隊的招商地產一度成為招商局版圖規劃的一塊心病。2011年，招商局集團對地產業務提出了明確要求並加大資源扶持：要重新進入國內地產行業的第一梯隊。

2011年，招商地產喊出了三年再造一個招商地產的口號。2013年，招商地產銷售額達432億，是2010年的3倍。招商地產在全國房企中的銷售排名也從18位升到15位。

儘管如此，招商地產與第一梯隊的差距卻未見明顯縮小。2013年，招商地產銷售額不到萬科的1/4，不到保利地產的35%。招商回歸第一梯隊之路，仍面臨著巨大的不確定性。

招商地產三年跨步前進，似乎並未使大股東招商局滿意。2013年7月，招商地產董事長林少斌職務發生變動，亦讓外界充滿遐想。彼時，招商地產上市20周年慶剛過一個月。

“高層變動，並不像招商地產對外說的那樣，是正常的調整，直接導火線是招商地產香港公司借殼上市讓招商局不滿意。”一名接近招商地產的知情人士告訴理財週報（微信公眾號 money-week）記者。

主帥林少斌被換內幕

這一次，招商地產迫不及待拋出65億定增方案，距上一次折戟已有4年。

2013年，A股房企已披露的再融資規模超過1200億元，共涉及42家上市公司，招商地產定增尤其引人注意。

而招商地產也極其重視此次定增。據接近招商地產的機構人士透露，儘管定增尚等相關國土部門和證監會審批，但招商地產已提前在各地進行非正式路演，爭取各大機構的支持。

“招商地產這次增發計畫並未受到機構的青睞，不少基金公司缺席增發路演，主要是出於對招商地產團隊變化可能帶來風險的擔憂。”前述知情人士透露。

究其原因，在於增發計畫發佈前一個月，招商地產前一把手林少斌發生職務變動，機構認為這一事件體現了招商地產管理團隊“不夠穩定”。

2013年7月底，招商地產發生人事變動，先是原監事會主席吳振勤取代黃培坤擔任總監職務，後是林少斌卸任招商地產行政總裁職務和招商地產黨委書記、委員，調往招商局集團擔任總工程師。

雖然林在招商地產的董事長一職仍被保留，但總經理賀建亞已由此成為招商地產第一責任人，全面主持工作。招商地產新一輪人事調整也隨後展開。

而這一切由來有因。

華南某地產分析師告訴理財週報（微信公眾號 money-week）記者，“招商局覺得2005年開始，整個招商地產發展太慢了，才會有這幾年的人員調整。”而2013年的這次高層變動也跟集團對地產板塊的戰略佈局得不到有力執行息息相關。

而據前述知情人士透露，林少斌職務變動，另有隱情。“2012年，招商局看中了華東一家資質不錯的民營地產公司，想讓林少斌團隊去談收購事宜，但由於該民營公司團隊能力很強，招商地產高管團隊擔心收購進來之後會對自己的團隊造成威脅和衝突，因此，在這一項目不是很盡力，而最終選擇了另一個費力不討好的收購標的，後來這個公司被競爭對手收購了。”

“這家華東民營公司應該就是香港上市公司盛高置地，後來被綠城集團收購了，讓招商局大為惱火。”另一位地產業內人士告訴理財週報記者。

理財週報記者就此事求證招商地產董秘劉寧。劉甯回應，招商地產人事變動與盛高置地“當然沒有關係”，但她並未否認招商地產也曾將盛高置地視為收購標的之一，“並購市場浩瀚，香港的殼很多，萬科和中糧現在的標的我們也都考慮過。”

盛高置地總部位於上海，被收購前，其發展策略為“2+X”，即城市社區、城市綜合體和城市休閒，產品定位走中高端路線，且開發項目以長三角為主。而這一公司形態與招商地產可謂不謀而合。

但在限購令的影響下，盛高置地於2011年開始遭遇危機。首先是其負債率飆升，從2010年的52.4%陡增至2011年的107%，但彼時，其公司淨利潤還有將近9億元。而到了2012年，銷售額銳減，遭遇淨虧。這使得盛高開始賣地求生，情狀頗慘。

盛高置地，由此成為國內諸多再融資無門欲借殼赴港上市的地產大鱷的投資標的。

但最符合預期的盛高置地失之交臂，最終，招商地產選擇了東力實業這一被業內人士認為不甚乾淨的殼。公開資料顯示，2012年東力實業虧損987.78萬，截至2012年年末的淨資產為-8.61萬。

2012年5月7日，招商地產通過香港全資子公司瑞嘉實業，以1.99億港元的對價收購香港主機板上市公司東力實業（00978.HK）70.18%的股權，成為東力實業絕對控制人。

在此次收購一年後，於2013年4月24日，招商地產即推出借殼上市計畫，將香港瑞嘉屬下四家控股公司共持有的8個房地產開發專案注入東力實業。市場對此並不看好，公告發佈後，東力實業4個交易日股票市值跌近25%。

與此同時，2013年4月，盛高置地被房地產巨頭綠地集團收購，招商地產失之交臂。三個月後，招商局對招商地產高管團隊進行了調整。

5年曲折融資：市值暴跌百億

成功搶下香港資本市場融資通道後，新上任的賀建亞團隊又火速推出A股再融資方案。

能否讓停滯5年的A股定增順利重啟，成為招商局對賀建亞團隊的第一大考。

2013年9月16日，剛履新不久的賀建亞團隊拋出總額達64.87億元的增發方案。當日，招商地產股價聞此跌停，市值一天暴跌超過48億。

據其公告顯示，招商地產計畫以發行股票購買資產的方式向大股東招商局購買估值達48.65億元的土地，同時募集配套資金16.22億，兩項方案的總額達到64.87億。

與在港借殼上市頗為相似，招商地產此次募資準備時間倉促，準備並不充分。

2013年11月7日，招商地產就報送定向增發材料一事，向證監會申請了延期，其理由是“需要進一步補充說明”。

而在此之前，方案發佈之後的不到兩個月裡，招商地產對方案進行了兩次調整。

第一次是在10月15日，招商地產將其已與大股東蛇口工業區增發方案的擬定交易標的範圍變更為，海上世界住宅一期和文化藝術中心土地使用權，總價款約為48.53億。之前出現在方案裡的女媧廣場用地由於“使用年限有誤”，暫不納入此次交易標的。

其公告稱，《資產購買協議》中女媧廣場的交易價格為1205萬元，僅占該協定中交易總金額的約0.25%。未來上市公司擬擇機通過現金的方式，完成對女媧廣場土地使用權的購買。

第二次是在10月22日，招商地產將其配套募集資金發行底價從此前披露的24.23元/股上調至26.92元/股。

更糟糕的是，市場對此次增發募資並不買帳。預案披露當天，招商地產股價跌停。

“這次定增跌破發行價，市場是覺得價格問題，也包括注入面積少。”東莞證券一名地產分析師告訴理財週報記者。

自上一次2008年招商地產增發募集資金59.4億元獲批，距今已有5年之久。在這5年之中，招商地產也曾提交過一次增發方案，但最終以失敗告終。2009年7月25日，招商地產曾發佈公告，預計融資金額不超過50億元。。

但跟2013年的增發方案一樣，市場並不看好。在其披露增發方案後，招商地產股價遭遇大幅下挫，從發佈定增預案到撤回，招商地產市值從634億元跌至292億元，蒸發了342億元。而此次增發，招商地產市值從484億跌至311億，蒸發173億元，縮水35.74%。

“在目前的市場情況下，地產公司只要公佈都得跌，因為擔心風險。”上述華南券商分析師仍然看好此次增發，他告訴理財週報記者，“2013年整個地產行業的銷售都有所提升，但是市場不看好地產行業，整個行業都被低估了。”

至於這次增發通過的可能性，他表示，“遇到新股上市，應該是新股先上，再融資會靠後。短期內，房地產再融資通過的可能性比較小。”

三年提速：考驗千億之局

事實上，自2011年以來，一度掉隊的招商地產已開始謀變。

2011年，林少斌接替孫承銘擔任招商地產董事長職務，賀建亞上任總經理一職。招商局主導的人事調整拉開了序幕。

三年來，招商地產實現了三年翻番的目標，但從速度上，仍無法追趕高速飆升的同行們。

2013年7月，林少斌上調招商局，賀建亞成為第一負責人，也預示著集團對地產板塊進一步加速發展提出了更高要求。據業內人士分析，林少斌建築出身，偏重技術，而賀建亞運營出身，具備更好的管理和業務拓展能力。

微妙的是，在2013年中報中，一向以穩健溫和著稱的招商地產首次提到“突出狼性”的字眼，並提出未來五年千億元收入、利潤百億元，進入中國房地產企業十強的戰略目標。

緊接著的是自上而下的管理架構調整。北京一名地產分析師表示，“賀總在管理方面是行家，賀總主管工作後在公司管理方面做了一些調整，提拔了一批年輕骨幹。”

招商地產內部人士告訴理財週報記者，“2012年開始了部門架構調整，各領導負責的範圍重新劃分了，以前的策劃設計部，現在統一成了產品管理中心，而財務、法律和行政部都併入了運營管理中心。”

招商地產將商業地產納入產業的重點發展方向，並將原本的商業地產中心分立出來，成立了獨立的招商置業投資有限公司。

“業務層面的轉型，主要體現在高周轉和標準化方面，但在拿地方面，仍然放在一二線城市，仍偏中高端。”前述東莞證券分析師告訴記者。

此外，據中投證券分析師李少明統計，招商地產於2013年1-11月新增建面541萬平，拿地金額217億元，較2012年全年增長39%、38%。在2013年，招商地產新進入城市包括大連、昆明、寧波、杭州、南寧、煙臺等，數量是前兩年的兩倍。

2013年，招商地產實現了約428億元的銷售收入，在房地產行業銷售金額排名從2010年的18位上升至15位。對招商地產自身來說，增速已經很快，但放在整個行業，卻並非如此。


儘管業界認為，以此增速，招商地產可能會在2018年之前就實現千億銷售目標。但是在目前，中國房企中銷售超千億已有7家，超過500億有4家。這顯然與招商局提出的重回第一梯隊目標還有一段距離。

面對近三年招商地產的一系列變革，不少券商都認為是公司轉型，但也有人認為這些舉措並不算轉型，“我們說轉型業務業態變了，但是它沒有。它只能算是加速發展。”上述華南券商分析師表示。

至於招商局對地產板塊的支持，他認為，“招商局整個蛇口有很多資產，對公司支持不是沒有，雖然項目跟市場價格相差不大，卻是排他性的，萬科想拿也拿不到。但它就是像擠牙膏一樣一點點注入，這對上市公司來說拿不到好處，跟在外面拿地是一樣，沒有額外的優惠。”

今年頂級辦公室供給大爆發，預計將有6個頂級商辦建案完工，合計釋出的樓地板面積高達7.1萬坪，相較2013年供給4.3萬坪，更多出約65%。商仲指出，由於新供給均是頂級商辦，可望順勢拉抬租金，預期全年粗估約5%漲幅。

逾5成當企業總部
仲量聯行指出，今年預計完工的頂級商辦建案，包括合庫總部、華南總部、富邦敦南大樓、聯邦育樂大樓、宏泰南京大樓（捷四）以及大直的長虹商辦案等6案，總計新增供給量高達7.1萬坪，不過，其中高達56%的比率是業主當作總部自用，也顯示指標商辦總部化趨勢愈來愈明確。

仲量聯行調查信義區去年新租用企業，其中金融業占比約24.2%，科技業也有約14.1%，且多為跨國企業，顯示信義區國際地位逐步提升，吸引更多國際企業來此設點，加上去年有兩個新落成指標商辦，帶動信義區整體租金行情，促使租金行情小幅增加4%，目前每坪每月平均租金約2812元。

商辦租賃市場M型化
此外，去年商辦租賃市場更加M型化，市區精華區域中小坪數當道、非核心商業區則大面積租用為主，主因是企業租金負擔能力出現兩極化，新租約多集中於租金最高的信義區與相對便宜的非核心商業區。

全球資產經理王維宏表示，由於廠辦及辦公室的界限愈來愈模糊，近期企業主尋找辦公室租賃需求有逐步往租金相較便宜的內科移動，此外，近期一波金融業併購，也帶動辦公室搬遷的風潮，被合併的公司也搬遷至位處精華區的母公司共同使用。

基隆市稅務局表示，民眾常有疑問，房子和朋友房子的面積相近，為何房屋稅額卻不同？或者透天厝明明價錢比較高，為何房屋稅卻比新買的大樓便宜？民眾不要以為房子貴，房屋稅就應該比較貴。

稅務局表示，房屋稅是根據房屋課稅現值乘上適用稅率算出，而房屋現值是依房屋標準單價，乘上超高或偏低之加減價、面積、地段率及折舊率等數據算出，而房屋標準單價則由房屋構造、用途與總樓層數等因素來決定。例如：一棟十五層鋼筋混凝土造、住家用的大樓，其房屋標準單價為每平方公尺五千二百元，而相同結構與用途別的十層大樓則為每平方公尺三千九百五十元，又三樓透天厝僅為暗千六百元換句話說總樓層數愈高標準單價愈高。

透天厝比大樓或公寓價格高，是因為透天厝貴在土地，其地上建物的標準單價卻比大樓低很多，而房屋稅課徵對象是建物，自然房屋稅也比較少。

花蓮市竟出現一間超過五億元的透天店面，拆算每建坪單價破百萬元，相當於大台北地區二線店面價格，更創區域最高總價揭露紀錄，買家又是近來引發炒房疑慮的僑外資。

根據內政部實價網揭露資訊，該店面是去年八月交易，對照地籍資料，買家是有僑外資身分的益特實業，負責人則有薩摩亞商身分；益特實業去年六月五日設立，資本額三千萬元，設立兩個月後，便砸下五億餘元買進該透天店面。

實價網揭露資訊顯示，該兩層樓透天店面位於花蓮市中山路上，地坪約一一六八．二五坪、建坪約五○六．五六坪，揭露總價五億二五七一萬元；換算地坪單價約四十五萬元、建坪單價破百萬。目前建物由連鎖藥妝店及速食等業者租用。

住商不動產花蓮中山店店長游楊斌說，中山路一帶多為透天店面，目前行情一樓單價約四、五十萬元，二樓以上每坪約二十萬。

商仲業者指出，早在四年前，具有僑外資身分或中資背景的投資公司便積極布局北市商用不動產，二○一○年中國知名鐘錶業者亨得利透過台灣分公司砸下逾九億元、買進北市忠孝東路四段店面即為一例。

中資炒作商用不動產 轉向各縣市

其實僑外資除鎖定觀光景點或是精華地段的商用不動產外，也有部分資金往豪宅進軍。因此，才會引發學者提醒要公部門注意中資轉進台灣炒作商用不動產。

台灣房屋智庫研究員洪佩君指出，近幾年觀光旅遊商機熱絡，加上中國旅客自由行開放，吸引不少具僑外資背景的買家鎖定觀光景點周邊的商用不動產，且投資標的已從北市蔓延至外縣市，不但中南部陸續有飯店交易，東台灣也因此出現億元店面成交案例。

房地產預售市場呈現兩極化，有些建案可能因為區位地點佳或建商的品牌，銷售速度快得驚人，甚至新北「勝輝V1」推出2周就完銷！網路蒐尋一下北、高兩大熱銷建案「華固新綠洲」、「華人匯」，就出現77筆轉售資訊，專家分析這且是投資客想盡早獲利了結。

北市「璞真慶城」與新北市板橋區「勝輝V1」，推出不到1個月即銷售一空，「勝輝V1」現場專案謝經理表示，主要是因地段佳，至捷運府中站僅1分鐘路程，加上此區約有10多年沒有新產品推出，且因規劃小坪數，因此有不少投資置產型買方。主攻首購族群的熱銷預售案，還有新北市土城區「華固新綠洲」、台中大里區大漁建設「悅自在」。

投資客po網求轉售
華固建設總經理洪嘉昇說，「華固新綠洲」鎖定首購族需求，且距捷運海山站僅300公尺，自住族約佔6∼7成。「悅自在」廣告戶主打「總價388萬起、自備50萬起」策略，2個月就完銷，其專案副理馬春成指出，此案設定在40坪以下的2∼3房，在中市已經找不到此低價位的物件，首購族佔6∼7成，投資則佔2∼3成。
由於銷售快速，「華固新綠洲」在網路出現投資客紅單轉手，樂屋網共有3筆待售物件、591房屋交易網則有8筆待售物件，網路開價每坪約47.46∼56.03萬元，原本預售案場開價則為每坪55∼65萬元。針對預售案已在網路轉手求售，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，「這種狀況很頻繁，且較會出現在推案量大的社區。」
同樣在網路轉售熱絡的還有高雄「華人匯」預售案，「華人匯」有高達66筆待售物件，其中樂屋網有41筆，網路開價每坪31.79∼54.99萬元間；而591房屋交易網有24筆待售，每坪約29.79∼50萬元，較原本預售案場開價每坪38∼50萬元略低。

台中豪宅熱賣封盤
對於熱銷個案的銷售時間，有些現場專案經理低調不願透露，以預售單方式推出的建案，僅以「超額預約」帶過。至於台中豪宅預售案「聯聚泰和大廈」，推出不到2周，隨即已售8成先行封盤，總經理王于娟表示，「因為離完工還有段時間，所以保留2成戶數先暫時不賣，之後再釋出銷售。」

有錢沒錢，買個新房好過年！為吸引民眾買屋，降低民眾購屋門檻，近來不少建案推各式「金援」方案，新成屋「信義國際」提供5年238萬元無息貸款，新竹「十里靜安」推換屋專案，補貼購屋人48萬元津貼，淡水「美麗境」與竹北「臻觀」則推出2年免管理費。

只須備1成頭期款
位北市基隆路、市民大道口的「信義國際」，鄰近饒河夜市，規劃23∼31坪，每坪開價95∼135萬元，只須自備1成頭期款，另由建商提供60個月無息貸款，專案經理盧茂宏說：「目前剩30戶，無息貸款有助去化速度。」
新竹關埔重劃區的「十里靜安」規劃267戶61∼85坪大4房，含2車位最低總價1680萬元起，只須自備1成頭期款，交屋後另可享6個月每月8萬元補助津貼，新理想經理吳仁善表示：「已售出6成。」

2年免管理費促銷
北投「湯富裔」近期釋出4戶保留戶，交由隱行館溫泉飯店管理，投資人每年可獲3.5％租金報酬，專案經理杜光漢指，投資人免負擔管理、水電費，每年另有52.5萬元收入。
淡水「美麗境」與竹北「臻觀」則推出2年免管理費方案，吸引投資族，也減輕首購族負擔。「臻觀」位竹北高鐵特區隘口六路、高鐵五路口，規劃111戶32∼53坪2∼4房，每坪開價25萬元，只需5％簽約金，預計年底交屋，從取得使照起計算管理費，每坪50元，由建商提撥700萬元作大樓管理維護基金。專案副理景立尚表示，去年11月推案，已售出近5成。
「還是要衡量未來是否繳得起貸款」創意家行銷副總何志正提醒，買屋屬重大計劃，低自備方案只是降低門檻，部分無息貸款建案也可能提高單價，「畢竟羊毛出在羊身上。」

捷運站開通，讓周邊住戶交通更加便利，也帶動房市買氣，據好房網統計熱搜捷運站關鍵字排行，發現全台已通車的107個捷運站前10名，皆由新北市拿下，捷運新埔站拿下搜尋冠軍，台北市與高雄市都落榜。
好房網總編吳光中分析，網友熱搜前10名捷運站，都座落捷運第一環精華區，都位於3大主要捷運沿線，包含板南線、中和新蘆線、淡水線，都具備交通便利性，到台北市市中心僅5∼20分鐘，搜尋冠軍為捷運新埔站，周邊住宅每坪平均58萬元、第2名為江子翠站，平均54.3萬元。

看好環狀線
住商不動產板橋新埔店店東謝文賢指出，因捷運新埔站在未來1∼2年會有捷運環狀線通過，將改名為新埔民生站，有不少北市客看好未來發展，加上此區生活機能比新板特區還要好，因此吸引換屋族或父母買給子女的買方，又以2∼3房中古大樓較熱門，正捷運周邊房價每坪50∼60萬元。
此外，熱搜前10名的捷運站，有3站的周邊住宅平均單價低於行政區均價，包括捷運府中站、頂溪站及徐匯中學站。
吳光中指出，位於蘆洲區徐匯中學及板橋區府中站及永和區頂溪站，生活機能已成熟，主要因發展較早，老舊社區偏多，適合預算有限的首購或換屋通勤族。

知遠建設疑似周轉不靈，位於北市中山區的整棟預售建案「晶華官邸Ⅱ」淪法拍，昨在台北地方法院執行第2拍，因無人投標流標。待拍戶基地面積155.69坪，底價2億5688萬元，債權人與查封人皆為上海商業銀行、東亞建經公司。

該區新建案行情每坪約100萬元，寬頻房訊表示，換算「晶華官邸Ⅱ」法拍價每坪58.79萬元，確實比市價便宜，「但待拍戶是小基地案，不是主流產品，要看有無建商願意接手。」鄰近興建的「台北1號院」預售每坪開價約100萬元。

根據好房網調查，網友熱搜前10名捷運站，全由新北市包辦，其中擁有「3鐵共構」加持、位於新板特區的板橋站，周邊住宅均價每坪63.8萬元，較同區房價高出31%，穩居價差王寶座。好房網總編輯吳光中表示，雙北市民眾對捷運的依賴度高，隨著捷運網絡逐漸擴大，購屋族自然會朝價格相對親民的新北市移動。

好房網調查結果顯示，在全台已通車的107個捷運站當中，網友搜尋率最高的前10大捷運站依序是新埔站、江子翠站、永安市場站、府中站、景安站、紅樹林站、板橋站、海山站、徐匯中學站，以及頂溪站。

吳光中指出，其中板橋站周邊住宅均價，已達每坪63.8萬元，較同區的44.3萬元，高出31%，造成高價差的原因，主要是板橋站具備高鐵、台鐵、捷運「3鐵共構」的交通優勢，使周邊房價居高不下。

吳光中進一步分析，網友熱搜前10名捷運站，都位於捷運第1環精華區，且皆屬板南線、中和新蘆線、淡水線等3大捷運線，具備到台北市中心僅5至20分鐘的交通優勢，加上區域發展較早，生活圈成熟，這也是新北市捷運站能搶下前10名的主因。

吳光中說，若將前10名捷運站搭配「好房行情」，分析並比較捷運站周邊500公尺，和行政區住宅成交均價後可發現，網友熱搜關鍵字前3名，依序為板橋區的新埔站、江子翠站，以及中和區的永安市場站，這3站周邊住宅均價，皆以每坪50.8至58萬元，站穩50萬大關。

捷運不斷開通，除了再度點燃捷運宅話題，也讓「逐捷運而居」的生活特性更顯著。根據房仲業者最新調查，網友熱蒐的捷運站關鍵字，在全台已通車的107個捷運站名中，前十名全由新北市包下，台北市、高雄市的所有捷運站皆落馬。

若進一步將捷運站關鍵字熱蒐前三名，新埔站、江子翠站、永安市場站，搭配附近房價行情分析，單坪均價皆落在50.8~58萬元，站穩50萬大關。在網友熱蒐前十名捷運站，除紅樹林站之外，其餘都在8站以內可達台北市市中心，顯示多集中於生活機能完善的新北市第一環，具有僅5~20分鐘的交通優勢。

好房網總編輯吳光中分析，這些捷運站全數都位於三大主要捷運沿線，包含板南線、中和新蘆線、淡水線，主要原因就是這些區域發展較早，生活圈已成熟，民眾居住的機能明顯已有一定水準。

像第一名位於板橋區的新埔站，不僅生活機能佳、交通完善，未來中央合署辦公大樓也將開始陸續搬入，可望有近3,500人的進駐後續效應，再度帶動周邊區域詢問熱潮。

值得一提的是，去(2013)年統計淡水房市交易量，蟬聯全台第一，顯示淡水新市鎮議題持續延燒，而這次調查的熱搜排行榜，紅樹林站是淡水線唯一進入熱搜前十名的捷運站。

吳光中說明，淡水站周邊觀光景點多，且相對來說，紅樹林站擁有環境優勢，正對觀音山與淡水河出海口，擁有淡水地區獨一無二的美景，相較於淡水站更吸引旅居海外、海外歸國的白領階級，或退休族置產選擇入住。

吳光中並認為，雙北市民眾對於捷運的依賴度相對高出許多，且隨著捷運網絡逐漸形成，想買房的民眾，自然會選擇朝價格相對親民的新北市移動。

區域介紹：林口區因機場捷運題材加持，房價節節高漲，與十年前重劃區剛開發時，房價約坪12萬至14萬元相較，目前普遍達每坪約25萬元；中山高從五股到楊梅的五楊高架道路通車，大幅改善塞車情況，林口行政園區儼然成形，長庚醫院提供的醫療，區域內從幼稚園到大專院校均有，林口已經是完整的生活圈。

看好理由：日本三井不動產和遠雄合資成立「三新奧特萊斯公司」，聯手打造新北市林口OUTLET購物商城，包括美食街、電影院等，總計4.5萬建坪、200家商店，成為北台灣最大的消費遊憩地標。新北市政府大力發展「新北影視城」，打造台灣好萊塢，目前民視、TVBS聯意製作均已打造媒體總部。

區域現況：林口因未來機場捷運的便利，推案數量大增，文化二路與三路之間的中心商業區，地段精華，鄰近家樂福，周邊公園眾多，是建商推案熱區。以三房帶車位的中古大樓為1,000萬到1,400萬元為交易主流，也有不少建商主打100坪以上的大坪數、高總價豪宅產品，搶攻頂級客戶。

台北市政府財政局經管的士林官邸北側20戶專案住宅市有房地，去年底公告標售，本周五（17日）將開標，每坪底價75萬元，由於鄰近士林官邸旁鄉林建設曾宣稱每坪300萬元的豪宅群，預期將引發民眾進場搶標。

財政局長陳盈蓉指出，這次標售的20戶市有房地，坐落於福林路100巷77弄士林官邸社區內，面積在51到65坪之間，格局方正，採光通風佳，室內坪數介於34到43坪三房到四房的住宅，每戶並有一個平面坡道式停車位。

陳盈蓉說，這20戶市有地因面積較大，所以不做為公有出租住宅，經請估價師進行估價後，標售底價訂為每坪75萬元，與周邊新成屋的市價差不多，一戶底價約3,300萬至4,500萬元，20戶總底價為7億元。

據了解，之前鄉林建設曾宣稱其士林官邸旁的豪宅每坪售價為300萬元，遭央行總裁彭淮南點名炒房而聲名大噪，這次財政局標售的20戶市有房地，距離鄉林建設士林官邸豪宅群約五分鐘車程，距士林捷運站不到十分鐘路程，擁有優質生活環境及便捷的交通，加上良好的社區管理，財政局認為是有意購屋者的首選。

財政局表示，這次標售的20戶住宅已於1月10日開放民眾現場看屋，預定17日辦理開標作業，有意投標的民眾或法人團體，可於台北市財政局網站招標資訊專區查詢。

台北市大安森林公園素有「城市之肺」稱號，周邊房價居高不下，但根據台北市環保局二○一二年空氣品質年監測資料顯示，士林、中山、萬華、古亭、松山五大測站中，鄰近大安森林公園的古亭測站，懸浮微粒年平均值為每立方公尺四十五．五微克，竟是全市最高。

永慶房屋研究發展中心經理黃舒衛指出，近十年來，大安森林公園一帶房價至少飆三倍，目前一般住宅每坪約八十至九十五萬元，豪宅更要一百五十至一百八十萬元，較所在行政區大安區均價八十三至八十五萬元高出許多，主因就是大安森林公園加持與雙學區效應。

古亭測站 懸浮微粒含量居冠
但根據環保局二○一二年數據，環保署公告用來監測空氣品質的五項指標（懸浮微粒、一氧化碳、二氧化氮、二氧化硫、臭氧）中，監測大安森林公園一帶的古亭站設於北市羅斯福路三段古亭國小，竟然懸浮微粒含量居冠，代表空氣中的雜質多於其他地區。

台灣護樹團體聯盟發言人潘翰疆指出，樹葉有吸附懸浮微粒淨化空氣的效果，但大安森林公園一帶地下開挖工程多，影響樹木向下扎根的生長性，發育不佳自然影響其功能性；加上當地車流量高，樹木淨化空氣速度，可能都趕不上汽機車排放廢棄物的速度。

但北市各空污值遠低於標準值
環保局第一科股長高薇喻解釋，可能是附近工地、車流數量較多所致，而風向、地形也會有所影響，但整體來說，台北市各項空污物含量均遠低於標準值，去年監測站的不良日比率為○．三八％，創下設站以來新低，顯示空氣品質明顯改善。

客戶當朋友 中南部推案最重搏感情

「中南部人情味比較濃，讓客戶覺得真心誠意比較重要」，有別於台北建商、代銷經營客戶手法，中南部業者採取不同策略，台中和高雄的Top Sales更喜歡「和客戶當朋友」這種「溫暖行銷」。

台中豪宅建商精銳建設業務部副總吳秋涼笑說，她常和客戶一起去上插花課、看電影、逛街、做瑜伽、跳拉丁舞等等，甚至還和客戶一起去做醫美，或者是和對烹飪有興趣的客戶，一起做麵包、菜頭粿。

「我有一批客人，一起研究哪裡打肉毒桿菌和電波拉皮比較自然，甚至會接到陌生電話，問我要找哪裡做醫美，都是來問我吃喝玩樂的，也不是每個客人都有和我買過房。」
吳秋涼指出，為顧客設想是另一個關鍵，如有客人的小孩從國外念書回來，就可推薦客戶小坪數產品。
透過交朋友的方式，以及「站在客戶的立場想」的方式，讓吳秋涼的某位台商客戶前後共向她購買了18戶，「我問她（客戶）買這麼多幹嘛？還被她回問，你管我這麼多幹嘛？」

高雄在地建商福懋建設業務專員李熙鳳也透過「交朋友」的方式，變成Top Sales，她讓客戶覺得真心、誠信，「客戶其實都看過很多房子，我也不批評其他建案，而是比較建案的優劣，站在客戶的立場替他分析。」
台中市代銷公會理事長謝麟兒認為，「台中人情味比較濃，不像台北這樣物以稀為貴，透過聚會、演唱會方式邀請客戶來，也會把舊客戶找來接待中心走走看看，有買沒買沒關係，透過客戶介紹客戶的人脈行銷來經營。」

名車珠寶展吸客
除透過人脈行銷，中南部建商也會舉辦名車、珠寶展，台中精銳建設、親家建設就分別舉辦法國手工頂級訂製服服裝秀，超過5億元的翡翠珠寶精品與文玩古董的玉展，讓客戶大飽眼福，親家建設還曾瞄準女性客群，邀請法國頂級香氛師當場調製專屬個人味道的香水。
高雄代銷公會理事長戴嘉聖、高雄知名建商京城建設經理周敬恆皆提到，高雄也有業務和客戶感情好到組高爾夫球隊，一起球敘、一起出國玩，或者是舉辦珠寶展、名車展、名錶展、美食展。
戴嘉聖說：「先前有建商邀請預約須超過1個月以上的台北知名大廚來高雄，本來有個醫師團客戶要參加醫師年會，最後整團改來參加知名大廚的美食宴。」

擄獲北部買家 折價送禮最實際

相較於台中建商，台北業者因推案量大，業者多半以送禮、辦活動為主，也有業者私下坦言，現在房價這麼貴，經營客戶最好的方法就是折價，「折價最實際」。

簽約贈送水鑽筆
台北建商近年流行辦大型活動展，去年熱區新北市淡水的指標案，建商就接連和迪士尼、動漫活動結合，或者是推出參觀禮、預購禮等活動。台北建案常推出送贈品活動，茂德建設在五股推案「W未來」推出賞屋送福袋，簽約再送限量水鑽筆，新大皇集團在中和推案「映象太和」，推出1月19日前每日賞屋前20組就可換烤麵包機的活動衝刺買氣。
海悅廣告總經理王俊傑認為，經營客戶最重要的是信任。他分析，通常北部代銷推產品，要讓民眾有佔便宜的感覺，覺得物超所值，以及讓民眾了解，商品有增值空間，具未來性。
大謙公關總監熊明德就說，雖然部分建商仍以送禮吸引消費者，但台灣推案量大，行銷手法必須推陳出新，從以前的看屋送小禮物，周末假日辦活動讓全家來度周末，一直到必須預約才能得窺全貌的豪宅VIP導覽，部分專營頂級客的業者，也開始改變花樣。
熊明德說，如太子建設曾祭出「總舖師」舉辦新春團圓餐會，讓客戶吃到懷念的古早味，中悅建設則邀客戶試乘法拉利，並能和身價千萬的跑車合影留念，萬通國際曾經招待客戶入住超五星的頤和阿曼酒店、豪華郵輪之旅，還安排客戶上陽明山賞櫻植樹，就為拉近客戶距離。

打高球經營客戶
專營豪宅的仲介業者大師房屋副總經理李信忠指出，為經營豪宅客，也會舉行打高球、爬百岳、騎單車等運動，或是藉由參與社團，如扶輪社、獅子會等方式經營客戶，「正巧這月底也要和客戶約在林口打球。」

北客南下搶宅 李天鐸加持受注目

規劃了252戶的高雄預售案「華人匯」，最新只剩下12戶可售，雖然在網路已出現66筆轉售資訊，但該案在台北代銷業者甲山林接手後90天迅速售出70多戶，在知名建築師與價格具備競爭力等誘因下，北客如蝗蟲過境南下搶房，在高雄房地產圈子裡掀起話題。
去年高雄房市買氣暢旺，高雄市代銷公會理事長戴嘉聖指出，位於左營區3鐵共構宅「太普上新光」，進場不到1.5個月已賣出9成。

具價格競爭優勢
位於捷運凹子底站前的豪宅案「國泰R13馥建築」，為國泰建設2013年唯一推案，進場2個月完銷。
高雄市市調協會理事長謝俊正表示，近期高市熱銷案，部分是中北部投資客南下購屋。如美術公園首排，高市首場地上權豪宅案「美邦ONE MORE」，每坪開價20∼28萬元，產品相對「美術園邸」、「皇苑國際館」等同質產品具備價格競爭優勢，該案未公開，目前已超額預約。
農16特區豪宅案「華人匯」，10月中旬由台北甲山林代銷接手，進場90天銷售70餘戶，目前僅剩下12戶。「華人匯」專案經理黃浩如說，之前是上揚國際廣告行銷，當時賣點著重在凹子底森林公園區段，銷售期大概8個多月；當甲山林接手，透過大量廣告行銷至台北，除標榜豪宅推手李天鐸建築師設計，另一行銷點為用新北市價格買高雄精華區段。

投資自住都划算
黃浩如說，甲山林動用超過200名業務，在公司口袋名單中找潛在買家。對於這些購屋族而言，可用買新北市淡水區的房價、買到李天鐸大師作品，購屋門檻相對台北市低許多，無論投資或自住均很划算，因此在短短90天創造銷售佳績。

　高雄住宅和商業地上權一覽 　●如圖所示，剛好在八五大樓前方，位於高雄亞洲新灣區的台電18,000坪三角窗土地，右邊是正在興建的高雄市圖書總館，將在4月標租地上權，並開放陸資投標，動態引人矚目。圖?顏瑞田
高雄地上權標租案開跑了!1月16日，高市府位於生日公園的住四土地765坪，將揮出今年第一棒，每坪底價41.13萬元，另外，台電位於亞洲新灣區內的18,439坪精華地，也將在4月重裝起跑，由於總投資金額高達60億元，並對陸資採取開放態度，而引起各界矚目。

台電承辦人員指出，該地剛好位於高雄市圖書總館隔壁的18,439坪土地，其中，屬於特貿三的土地約1,6062坪，住四土地約有2,377坪，台電正委託顧問公司進行地上權標租的規劃，初步預定合約期限為70年。

至於2筆土地究竟要採取一筆一次標租？或是將特貿三和住四土地分開標租，台電說，正與顧問公司研究中，預定今年4月份開始招商，今年年底簽約，包括70年的權利金、和投資興建成本，總經費估約60億元。

由於標的土地剛好位於高雄亞洲新灣區，緊鄰今年底將完工的高雄市圖書總館，加上又是高雄房地產史上第一筆同時具有商用、住宅用地的地上權標租案，更是高雄金額最高的地上權標租案，因此，受到高雄大型建商和開發商、以及中北部建商的側目。

高雄市代銷公會理事長戴嘉聖預估，如果該地未來興建住宅，以整體亞洲新灣區的平均房價約每坪35萬元的行情來看，未來的地上權大樓住宅行情，應該是市場均價打7折，大約每坪24.5萬元。

在此之前，高雄今年的地上權標租案，將由高雄市政府財政局打頭陣，在16日標租位於生日公園的765坪住四土地，高市府財政局主任秘書曾美妙說，該地總底價約3.1466億元，換算每坪41.13萬元，雖然比101年6月標租的603.15坪農16住五土地每坪33.16萬元高約24.03％，但是，二者的區位和標租時間點，都不一樣。

曾美妙指出，基地北臨苓雅一路，東臨文橫二路，緊鄰生日公園及三多、新堀江商圈，距捷運三多站650公尺，也近捷運中央公園站，具有交通便利，生活機能及公共設施完備的優勢，更何況，高市府地政局2012年6月13日標售生日公園512坪住四土地時，百立建設取得的價格是每坪97.88萬元。

區域介紹：高雄市大寮區隔高屏溪與屏東交界，高雄捷運大寮設站，位於大寮區中正路、鳳捷路口，近鳳林四路，位處鳳山區與大寮區交界處，捷運有效縮短與高雄市區的距離，而舊部落因鳳捷路開通，店面條狀線形商圈成熟，各式超市、商家林立，滿足生活需求；區域國中小學，提供義務教育，加上公園綠地、黃昏市場等，機能尚稱活絡。

看好理由：大寮位於高雄至屏東的必經之路，有交通要衝的特質，隨著高雄都會區房價持續墊高，大寮不論建地以及房價都具親和力，加上捷運設站，近來移入人口有增加趨勢，長期規劃，或有助於低價入市利基。尤其高雄不少上班族住在屏東，施以誘因遷到大寮居住的可能性提高。

區域現況：根據市調，大寮主力產品以中古屋以及大型透天別墅為主流，其中別墅總價偏高，每棟總價超過1,000萬元。前庄部落中心中古屋屋齡約為十至20年大樓，每坪6萬元起就買得到。值得注意的是，鳳山區的鳳翔重劃區發展，有效活絡大寮部分區域，部分中古屋透天若屋齡20年，最便宜每棟130萬元就買得到，具有低價特色。

花蓮市出現超過五億元的透天店面？中信房屋吉安真好店長陳碧珍說，花蓮、吉安近三年房地產價格飆漲，漲幅約十五％；以中山路這間五億店面為例，拆算每坪土地約四十五萬元，相較兩年前附近土地成交價每坪約三十五萬元，漲幅逼近三成。

陳碧珍說，花蓮地區近年在蘇花改、觀光旅遊等議題發酵下，房地產交易熱絡、漲幅也很大，光是花蓮市的地王中正、中山路交叉口，今年的公告現值每坪就漲到近百萬元，估計這波漲幅還會持續二、三年。

至於僑外資獵地身影是否也在花蓮出現？陳碧珍說，的確有這樣的情形。除五億店面之外，另如縣府標售市區精華地東洋廣場、六期重劃區等大面積土地，也都傳出是僑外資購入。

昨日 （1月12日），《每日經濟新聞》記者從萬達集團獲悉，根據其1月11日公佈的業績報告，2013年萬達集團資產總額達到3800億元，收入1866億元，同比增長31%。同時，根據其發佈的2014年目標，萬達集團資產將達到4500億元，收入達到2400億元，經營淨利潤150億元。

無獨有偶，就在1月10日，綠地集團也公佈了2013年業績，並稱2014年房地產銷售目標為2400億元，整個集團的經營目標則為4000億元。

當業內還在談論“千億軍團”擴容時，這些入圍的房企早已不滿足於剛過千億的業績，紛紛拋出更遠大的目標。蘭德諮詢總裁宋延慶表示，預計到2015年，千億階梯的房企將會增加到10家左右。

2013年萬達商業地產收入增32%

1月11日，萬達集團在北京召開2013年工作總結會議。據《每日經濟新聞》記者瞭解，2013年萬達集團收入1866億元，同比增長31%，其中萬達商業地產收入1456億元，同比增長32%，新開業萬達廣場18座，全國累計開業萬達廣場85座，持有物業面積1704萬平方米，排行全球第二。此外，2013年新開業16家萬達酒店，累計開業54家酒店（其中51家五星級酒店）。萬達文化產業集團2013年收入255億元，同比增長23%。

“萬達之所以可以實現業績的快速增長，一方面得益於其產品標準化可以實現高周轉，一方面則是高杠杆，幾乎在10倍左右，用極少的資金撬動較大的項目。”一位房地產行業分析人士對此指出。

昨日，萬達集團同時發佈了2014年的業績目標：萬達集團資產達到4500億元，收入達到2400億元，經營淨利潤150億元；計畫開業武漢漢秀、武漢電影科技樂園兩個重大文化產業專案，新開業24個萬達廣場、18家五星級酒店。萬達商業地產公司收入達到1830億元，萬達文化產業集團達到317.5億元，繼續保持快速增長。

“後千億”尋求增長方式轉變

萬達集團將其2014年目標收入提高到2400億元，一線房企的能量已經迅速蓄積到了以千億計算。但隨之而來的是，行業的進一步集中以及企業利潤率的持續走低，後千億時代的戰爭似乎越來越成為一場惡戰。

對於逐漸擴大的 “千億軍團”，更值得關注的並非是房企業績本身，而是他們進入“千億軍團”後，該以怎樣的速度繼續發展。

“這些規模性企業面臨的一個共同挑戰是如何確保企業持續穩健，在地產市場逐步轉向存量市場，地產主業增長越來越難的情況下，拓展產業鏈 （包括上游和下游）、進軍海外市場、多元化發展是必然選擇。”宋延慶對《每日經濟新聞》記者如是說。

宋延慶進一步舉例，當萬科在2010年實現千億規模後，提出由規模速度增長方式轉型品質效益增長方式。其2012年公司結算淨利潤較2011年雖然有所下降，但實現淨利潤125.5億元，同比增長30.4%，全面攤薄淨資產收益率達19.66%，為20年來最高水準，“這說明萬科在實現增長方式轉變方面已初見成效。”

對於房企戰略調整及轉型方向，在業內看來，“控制規模增速，主動調整企業增長方式”首當其衝，調整企業定位、積極進軍海外市場、聯合開發並購的企業越來越多，同時，優化產業結構、市場結構和產品結構的戰略結構調整力度在進一步加大。

行業洗牌加速房企退出

“萬達加大文化旅遊產業投資力度以及收購旅行社，便是在優化這三大結構。此外，包括萬科、華潤、龍湖、遠洋等都增大了剛需及首次改善產品所占的比重。”宋延慶補充道，蘭德諮詢通過對全部房地產上市公司2010年?2012年的年報研究發現，有超過九成的企業對產品結構做出了調整，包括長短線專案結構比例、現金流專案與高利潤專案結構比例、住商比、檔次比、持售比等等。


“我們預計到2015年，千億階梯的房企將會增加到10家左右。”宋延慶表示，2013年，百強企業的市場佔有率或將達到30%，2015年將會超過三分之一，業績分化將加劇。

日前發佈的《房地產開發企業經營管理狀況藍皮書》預計，與2010年相比，到2015年，5年內或將有接近一半的房地產企業被洗牌出局，到2020年，全國房地產開發經營法人單位數量將減少到2.5萬家以下（目前大約4.2萬家），“並表”企業數量將會減少到5000家 （目前約1萬家左右）。

這意味著，2010年到2020年，將有70%左右的房地產企業退出市場，其中包括大多數中小企業和部分“失控”的大型企業。

儘管全球經濟仍在緩慢復蘇中，但優質辦公樓的租用成本卻獲得了全球性的增長。

全球知名地產諮詢服務公司世邦魏理仕（CBRE）全球研究和策略顧問部近日發佈了2013年下半年度《全球優質辦公樓租用成本調查報告》。報告顯示，倫敦西區擊敗香港中環成為全球最昂貴辦公樓市場。與此同時，中國（包括香港）主導全球最昂貴辦公樓市場的局面仍在延續，全球前五名中，香港和北京各占兩席。

資料顯示，倫敦西區以每年每平方英尺259.36美元的總體租用成本榮登榜首。香港中環（每年每平方英尺234.30美元）緊隨其後。北京金融街（每年每平方英尺197.05美元）、北京中央商務區（每年每平方英尺189.67美元）和香港西九龍分列第三、四、五位。

報告發現，得益於房地產市場回穩，美洲寫字樓租金增速最快。全球十個最大增幅市場中，共有八個位於美洲市場。其中，波士頓（市中心）、墨西哥城和三藩市（市中心）位列前五。

從全球整體來看，截至2013年第三季度，租用成本同比增長2.2%。在截至2013年第一季度的上半年報告中，年增長率為1.4%。此次調查跟蹤的三大區域內辦公樓租用成本均出現增長，美洲以4.6%增長率領跑全球，亞太區錄得3.2%上漲，歐洲、中東及非洲區上漲0.4%。經濟回暖勢頭帶動了此次全球性租用成本增長。

世邦魏理仕全球首席經濟學家雷蒙德•托特（Raymond G. Torto）博士表示：“過去一年裡優質辦公樓租用成本的全球性增長再度印證了即使在復蘇緩慢的經濟體內，黃金地段優質辦公空間租賃需求依舊強勁不減的事實。”

亞太仍然領跑

報告顯示，亞太區有20個市場位列50大最昂貴辦公樓市場榜單，並在十大最昂貴市場中佔據六席，分別是：香港中環、北京金融街、北京中央商務區、香港西九龍、新德里康諾特廣場中央商務區及東京（丸之內/大手町）。

上海浦東（每年每平方英尺119.50美元）和上海浦西（每年每平方英尺111.69美元）進入榜單前十五位，廣州（每年每平方英尺74.84美元）排名第34位。在過去一年中，北京金融街租金上漲了6.9%。

多個亞洲市場優質辦公物業供應不足，無法滿足各大企業（尤其是大型跨國公司和金融服務公司）租賃需求。對於有限空間的激烈爭奪促使租金繼續向高位攀升。

儘管香港中環跌至第二位，但它依然是除倫敦西區以外全球唯一租用成本超過每年每平方英尺200美元的辦公樓市場。大租戶謹慎決策以及該區高於港內大多數其他地區的空置率迫使中環業主在租賃談判時採取更靈活策略。以本地貨幣為基準，該區域辦公樓租用成本因上述原因下降了4.7個百分點。

世邦魏理仕中國區辦公樓及代理服務部執行董事鐘黎華（Nick Jones）先生表示：“此次出爐的全球最昂貴辦公樓市場榜單中，多達4個中國地區市場出現在前十位，6個市場進入前20。大企業入駐主要城市的需求和優質辦公物業供應不足之間的矛盾驅使租用成本繼續上行。北京金融街和中央商務區位列全球前五恰恰印證了這一趨勢。國際、國外租戶強勁的租賃需求和持續的可用辦公空間緊缺使得市場租金一直以來居高不下。我們預計，未來兩年該趨勢仍會持續，或將持續至新一批辦公樓在擴建後的中央商務區內完工、入市。”

此外，悉尼以每年每平方英尺104.39美元租用成本位列全球榜單第17位元，領跑太平洋地區市場。

美洲租金增速最快

在美國，一些高科技市場，例如波士頓（市中心）、三藩市（市中心）和西雅圖（郊區），獲得大幅增長。其中，波士頓（市中心）增長最為顯著，同比上漲15.4%。市場供應吃緊、高科技租戶需求增長、低空置率三大條件給業主創造了漲租餘地。


北美地區在全球最昂貴市場榜單上位置最為靠前的仍是紐約中城，該市場優質辦公樓租用成本為每年每平方英尺120.65美元，較之上年增長5.6%。

里約熱內盧以每年每平方英尺112.22美元租金取代聖保羅成為拉美地區最昂貴市場，排名全球第13位。墨西哥城正處於“城市天際線改造”工程中期，大批高品質高租金建築入市，拉動優質辦公樓租用成本上漲14.7%，錄得該區域內最大漲幅。

倫敦西區以每年每平方英尺259.36美元租用成本排名全球第一。倫敦市中心區域開發限制推動西區空置率走低，同時帶來租用成本上行壓力，租用成本漲幅達到14.3%。金融公司，例如對沖基金經理，租賃需求不減，他們不惜以高價在最黃金地段租用優質辦公空間。

新年房貸重新“開閘”後，原本期望年後房貸審批放款速度加快的市民赫然發現，願望已經落空。昨日，商報記者走訪市場發現，受房貸積壓單子過多和銀行貸款額度仍偏緊的影響，目前辦理房貸仍需排隊等待。

房貸發放仍難提速

“原以為新年後房貸發放能夠提速，沒想到還是打擁堂。”家住巴南區馬王坪街道的陳宗祥昨日告訴商報記者，年前通過房產仲介買了一套二手房，因為房貸當時沒有辦下來，所以無法辦理過戶手續。開年後，他去銀行諮詢，得到的答案還是繼續等待，銀行工作人員也絕口不提放款時間。

昨日，商報記者以購房者身份走訪南岸彈子石新街、巴濱路等在售樓盤的售樓部發現，除了二手房貸款沒有如願提速外，即使是首套房購買者也需排隊等“貸”。在貸款利率方面，銀行對於個人房貸的利率也沒有如預期中的下調。此外，部分征信有“瑕疵”的市民即使是申請首套房貸也會被上調利率，一般是在基準利率的基礎上上浮3%~5%。

信貸額度緊張是主因

“新年額度下發後也主要是消化此前積壓的單子，最近才申請的貸款何時能發款確實無法明確。”市內一大型國有商業銀行個貸部經理證實，受制於存貨比的考核，目前銀行貸款額度整體較緊。去年下半年額度緊張後，致使許多貸款單子無法放款，一直積壓，需要一段時間才能消化完畢。另一家股份制銀行個金部負責人證實，現在申請房貸也需要等待2個月左右才能放款。


而房貸利率之所以沒有下調，資金成本高是主因。市內一大型國有銀行重慶分行個人金融部負責人對商報記者表示，“我們行資金平均綜合成本都到4.9%左右了，按照一年基準貸款利率6%計算，銀行最多下浮不到20%，再低就是虧本生意了。”另一家股份制銀行重慶分行人士也表示，該行曾經測算過，貸款下浮超過8.5折，銀行就是虧本。

提醒

新辦房貸

找城商行

與國有銀行及中小股份制商業銀行相比，一些新入重慶市場的異地城商行或專業住房貸款銀行在貸款額度上更有富餘資源。商報記者在採訪中瞭解到，不少樓盤也轉而與政策更靈活的股份制銀行進行房貸合作。銀行人士告訴記者，去年很多中小銀行主攻小微企業貸款，今年結構有所調整，也會受理部分個人房貸業務。

綠地集團總裁張玉良12日表示，綠地集團A股上市材料最快本月底下月初遞交給中國證監會。上市將是整體上市，上市規模將較大。

日前，第一太平大衛斯發佈的研究報告顯示，2013年，廣州購物中心整體空置率較2012年末提高了1.1個百分點，達到10.8%，遠超6%的空置警戒線。與此同時，2014年廣州購物中心卻迎來供應洪峰，新增供應面積將達到61萬平方米，創歷史新高。

第一太平大衛斯華南區董事長林木雄向《每日經濟新聞》記者表示，由於經濟基本面沒有明顯改善，且政府限制公款消費，加之受網購快速發展的影響，實體零售業增長放緩，零售商採取謹慎擴張策略，青睞成熟購物中心而暫緩在新落成的購物中心布點，令市場出現分化，2013年部分購物中心由於預租不順利而暫緩正式開業。

記者獲悉，這些延遲開業的購物中心不乏知名開發商的經營物業。日本永旺集團旗下位于番禺區的清河永旺夢樂城，原計劃2013年秋天開業，如今也宣佈延遲開業；位於珠江新城的高德置地“冬”廣場最早計畫2011年9月開業，但拖延多年至今仍無動靜。


“最近兩三年，廣州的購物商場延遲開業幾乎成為常態，大概只有20%~30%的項目能準時開業，新開業能有70%的招租率已經很不錯。”黃文傑向《每日經濟新聞》記者表示，購物中心的開業與資金、工程進度等各個方面都相關，但招商情況是最重要因素。由於近年來開發商紮堆開發商業地產，導致大量購物中心集中落成，但受到電商衝擊，許多商家放緩了拓展的腳步，零售物業市場處於供過於求的局面，最終導致大量專案招商困難。

據第一太平大衛斯預計，2014年廣州購物中心將迎來61萬平方米的新增供應面積，創歷史新高，且主要位於番禺等新興商圈，傳統核心商圈僅有一個新增購物中心。林木雄預計，商圈之間的表現將進一步分化，在核心商圈的成熟購物中心，租金將保持堅挺甚至有所上漲，但在新興商圈，購物中心的空置率仍將面臨上升的壓力。

繼1月3日、7日推出多宗土地之後，1月10日，杭州土地市場再度迎來6宗地塊集中出讓，成交金額共68.44億元。

其中，“潛伏”杭州已久的中化集團旗下的方興地產（00817，HK）經過11輪報價，以23.7億元總價競得杭州拱墅區慶隆單元GS04-01-R21-18地塊，折合樓面價1.38萬元，資料顯示，該地塊為設配套公建的住宅用地，目前該區域內在售毛坯均價在2.4萬~2.6萬元/平方米，精裝修房源在售均價約3.2萬元/平方米。

這不是方興地產首次覬覦杭州。早在2012年10月，杭州三堡3宗宅地出讓時，方興地產就現身競買席，只是最終遺憾收手。

方興地產日前公告稱，至2013年12月31日止的12個月，公司累計取得物業簽約銷售額及土地一級開發銷售成交金額共計209.94億元。

此外，在上述土地拍賣現場，河北天成競地熱電廠地塊；昆侖地產競得江幹科技園宅地；宋都股份3.3億元拿下杭州城東新城商業用地，樓面價6591元。


《每日經濟新聞》記者發現，盡享2013年土地盛宴的杭州，進入2014年後，當地土地市場已漸顯冷意。1月7日主城區推出的4宗宅地和1宗商地均堪稱優質，但競價輪次普遍在10輪左右，同時與2013年房企群起爭奪土地的盛況相比，地塊報名者眾，但出價者少。

“經歷2013年的拿地潮後，部分房企並不缺少土地儲備，拿地更為理性。”杭州雙贏機構總經理章惠芳向《每日經濟新聞》記者表示，這還與土地新增供應有關，市場不缺土地。

日前，杭州市國土資源局最近發佈了《2014年杭州城區經營性用地推介手冊》第一期，該手冊主要收錄了主城區2014年計畫出讓的經營性用地73宗3622畝（含已公告地塊），總供應量較2013年的經營性用地出讓計畫3060畝增加18.4%。

接近銀監會的人士稱，“關於信託產品銷售管理辦法目前會裡並沒有任何消息，禁止協力廠商理財機構代銷信託的規定也沒有明確的實施時間表。”

從2013年9月至今已有近四個月了，再次興起的銀監會將叫停協力廠商理財機構代銷信託的消息目前還沒有變成政策現實。

據理財週報記者瞭解，2013年9月份以來，銀監會非銀處曾組織過三次信託公司銷售業務的討論，具體事項涉及信託產品協力廠商代銷、異地銷售以及信託公司成立財富管理公司等問題。其中，禁止協力廠商理財機構代銷信託產品僅是會議的主要內容之一。

不過，對於信託公司而言，它們更為關心財富管理公司相關政策的落地，在信託公司看來，這一政策相當於給他們插上了財富管理的翅膀。

“我覺得信託做財富管理才是信託行業轉型升級的最好方式，比家族信託、土地流轉信託等創新業務更為現實，更為合理。”一家信託公司的高管表示稱。

但對於目前大多數國有股東背景的信託公司而言，做財富管理首先面臨著政策約束，而銀監會提及的財富管理公司讓他們看到了希望。

“關於信託銷售管理辦法，銀監會那邊沒有確定的消息，是否落實禁止協力廠商理財機構代銷信託、允許信託公司成立財富管理公司也成了未知數，弄不好又再一次擱置了。”一位接近銀監會的業內人士表示稱。

難產的信託行銷管理辦法

其實，關於禁止協力廠商理財機構代銷的信託產品的“風聲”早在2011年就已經出現了。

當時，銀監會非銀部召集信託公司開會討論信託行銷事項，最終形成了《信託產品銷售管理辦法（徵求意見稿）》。意見稿中，對於銀行和協力廠商非金融機構的銷售行為分別作了規定。

對於銀行等金融機構銷售信託產品，意見稿中規定應向信託公司提供全面、真實的客戶資訊，而對於協力廠商理財等非金融機構，意見稿明確指出這些機構可以向信託公司推薦合格投資者，但不得以提供諮詢、顧問、居間等方式直接或間接推介信託產品。

實際上，信託業基本法規“一法兩規”即《信託法》《信託投資公司管理辦法》和《信託投資公司資金信託管理暫行辦法》，已經明確提出不允許信託公司通過非金融機構銷售產品。

據瞭解，2011年的這份意見稿在會後就被發至各信託公司徵詢意見，但最終並未落地，而且一度消息沉寂。

“據說該意見稿最終未能上主席會表決，信託產品銷售管理辦法也至今未能出臺。”一位接近銀監會的人士介紹稱。

這期間，銀監會發生了一些人事變動，2011年10月，尚福林接替劉明康出任銀監會主席、黨委書記。2012年10月，主管信託公司的銀監會非銀監管部的主任柯卡生出任中國華融資產管理股份有限公司的總裁，陝西銀監局局長李建華接任非銀部主任。

時隔兩年後，由李建華主管的非銀部再次重啟信託產品行銷規範的話題。從2013年9月開始至2013年年底，非銀部先後與信託公司召開了三次討論會。

“主要討論了兩個焦點，一個是關於信託產品行銷的規範，主要是允不允許協力廠商代銷，異地能不能銷售。第二個是提出了一個新概念，鼓勵允許信託公司開設財富管理公司，作為獨立於信託公司的子公司。”據一位參與座談會的信託公司人士稱。

據該人士介紹，對於信託產品的行銷，基本是對2011年的意見稿的重申，再次確定了銀行的代銷資格，確定了協力廠商理財機構堅決不允許代銷，但協力廠商可以以推薦的身份介入銷售。

相比於2011年的討論，2013年的這輪討論最終並沒有形成相應的意見稿，最終如何落實討論結果還不得而知。

據上述接近銀監會的人士稱，“關於信託產品銷售管理辦法目前會裡並沒有任何消息，其中所提及的禁止協力廠商理財機構代銷信託的規定也沒有明確的實施時間表。”

協力廠商理財機構的利益鏈條

無論是從“一法兩規”，還是《信託公司集合資金信託計畫管理辦法》來說，包括協力廠商理財機構在內的非金融機構並不具備代銷信託產品的資質，信託公司找協力廠商理財機構代銷產品也是違規的。

但事實上，協力廠商理財機構代銷信託產品長期以來都處於灰色地帶。信託公司為了沖規模實現銷售找協力廠商，協力廠商理財機構為了賺錢也是想方設法獲得代銷份額，兩者通過某種規避監管的操作實現著各自所求。

“如果找協力廠商代銷，我們不會與協力廠商直接簽訂代銷合同，這樣是不合規的，也不從信託公司走代銷費，而通過融資方或其他公司走費用，相關合同檔也由他們來簽。”一位信託公司的人士對理財週報（微信公眾號：money-week）記者介紹稱。

作為協力廠商理財機構來說，對於代銷的信託產品，有些公司還會進行一定的“審核”，研究項目資質。對於大部分協力廠商理財機構來說，覺得沒有必要審核，只需要把拿到的份額以最快的速度銷售出去。

“合同雖然是我們銷售經理與客戶面對面簽的，但合同是信託公司的合同，如果產品出現什麼風險，客戶也找不了我們協力廠商，應該直接找信託，我們只是各管道而已。”一位協力廠商財富管理公司的高管稱。

目前協力廠商理財機構所代銷的產品可分為兩類，一類是固定收益類型產品，如信託產品、基金子公司固定收益類的資管計畫，另一類是浮動收益類型產品如陽光私募基金、私募股權基金、私募債等。

“一般而言，協力廠商理財機構所代銷的信託產品規模會占到了公司代銷產品總規模的大部分比例，即使比重較小的信託公司，信託產品的代銷比重也在50%以上。”上述高管介紹稱。

2013年以來，基金子公司的資管產品、有限合夥基金開始在協力廠商理財機構代銷中越來越多，成為協力廠商理財機構新的增長點。其中有限合夥基金又是被市場詬病的產品之一。

在該高管看來，這個增長點是極不穩定。“基金子公司目前沒有淨資本約束，正處於野蠻生長的過程中，接下來監管加強是大概率事件，信託代銷未來還是協力廠商理財機構的主要收入來源。”

據瞭解，目前，也有一些協力廠商理財機構向上游嘗試，自己接觸項目，擴大毛利。但對於以銷售見長的協力廠商，做產品做專案並不是專長所在，往往風險難以控制。

目前，協力廠商理財機構的數量並沒有一個讓市場公認的資料，原因就在於協力廠商理財機構難以界定。

“協力廠商理財機構發展的過程中一個致命的傷害是門檻過低，行業處於無序擴張和混亂之中，一些公司打著協力廠商旗號幹著其他投資的事，還有一些公司打著貴金融、擔保公司、投資公司的旗號做著協力廠商代銷的事，另外，一些有限合夥基金等公司也做產品代銷，這三類公司的存在，更加大了協力廠商行業的混亂。”上述高管告訴理財週報（微信公眾號：money-week）記者。

信託公司自建銷售管道必要性

據理財週報記者瞭解，雖然有關“叫停協力廠商理財機構代銷信託”的傳言風生水起，但銀監會召集信託公司的座談會並不是為了規範協力廠商理財機構代銷行為，而是出於鼓勵信託公司建立和發展直銷管道。

“這幾次會上，銀監會都是強調信託公司必須建立自己的銷售管道。”據一位參與座談會的信託公司人士稱。

實際上，2011年初前後，許多信託公司都開始籌建自己的銷售管道，著力完善行銷網路。這一時期，信託公司主要是通過設立產品行銷、客戶服務和財富管理相應的職能部門加強直銷。

據2012年年報資料顯示，66家信託公司中58家均設立了產品行銷、客戶服務和財富管理部門。其中，長安信託、方正東亞信託、中投信託、華澳信託、華宸信託等一些信託公司還設立了異地財富管理中心。值得注意的是，平安信託和上海信託在財富管理部門之外已經設立了市場行銷部門，專門從事產品的行銷。

在目前的政策大環境下，信託公司原有的生長模式將面臨前所未有的困難，轉型升級難以避免，但到底是寄希望於土地信託、家族信託等新興信託，還是寄希望于財富管理，信託公司都在思考。

“與其做家族信託還不如做遺囑信託或者教育信託這樣的小信託，這也是中國的環境所決定的，還沒有特別成熟的財富家族，但財富傳承、教育等需求正在迅速增長。不過相比於家族信託、土地流轉信託等創新業務，我覺得信託做財富管理才是信託行業轉型升級的最好方式。”一位信託公司的高管表示稱。

據統計，2012年全年，至少有中融信託、華融信託、外貿信託等13家信託公司將產品銷售或金融理財命名的部門轉變為財富管理部門。到2012年末，將產品行銷或財富管理職能部門以財富管理命名的信託公司就有57家。

雖然，信託公司在內部成立相應的財富管理中心是邁向財富管理的珍貴的“第一步”，但是這和真正的財富管理還相去甚遠。


“財富管理中心僅是信託的一個部門，只能賣信託公司自己的產品，人員編制也相當有限，最大程度上僅是完成了一個產品分銷、部分客戶維護的職能，要想做大自有的客戶量就得不斷擴充團隊，而要想做真正的財富管理，就得擴充產品線，真正地給客戶做資產配置，做財富管理方案，而不僅僅是行銷產品。”上述信託公司的高管分析稱。

在2013年以來的幾次座談會上，多次提出將鼓勵信託公司建立獨立的財富管理公司，這給諸多有財富管理想法的信託公司一個美好的預期。而信託公司要想建立自己的財富管理公司，首先必須具備一個政策基礎，就是改變信託公司投資協力廠商理財機構的政策限制。

大陸推動不動產統一登記制的腳步加快，將設立不動產登記局，替全面開徵房產稅暖身。地產大亨潘石屹認為，若今年實施，房價馬上會跌。

新華社報導，大陸國土部副部長徐德明11日表態，要儘快協調有關部門建立部際聯席會議制度，加快組建不動產登記局，展開不動產統一登記制度。

外界解讀，不動產統一登記制度上路後，能嚇阻官員擁有多套房產，也有利政府按個人房產多寡課徵房產稅，更有小老百姓期待，抑制炒作與非必要需求，房價能因此下跌。

一般認為，不動產統一登記，的確有助推動徵收房產稅；也能迫使屋主出售多餘房產，交易市場增加中古屋，一些政府官員名下來歷不明的商品房也將被擠出。

南方都市報援引北京大學教授、大陸房地產學會副會長陳國強表示，財產資訊屬於個人隱私，即便官員也不允許他人隨意查詢，但官員必須申報財產，有關部門可透過不動產登記系統查詢其房產資訊，核查其是否如實申報，對反腐敗有重要作用。

華夏時報報導，SOHO中國董事長潘石屹說：「如果今年實施，房價馬上會跌！」

北京中原地產市場研究部總監張大偉也稱，新制將釋出一批房地產供給，進而影響房價。

江西財大財稅與公共管理學院副院長肖建華同意，不動產統一登記制上路，手握多套房地產的屋主，經衡量增加的持有成本後，會出售多餘房產，增加中古屋供給。但是，能否顯著影響市場供需，還要多方考量各項因素。

亞太城市房地產研究院院長謝逸楓就認為：「不動產登記制度很難起到抑制高房價的作用」。因為，房價既要考量大陸總體經濟形勢，地方政府行為，更要考慮建商供給與購屋者需求。

去年，大陸一線城市的房價年漲幅高達20%，26個主要城市漲幅也約10%；市場預測，今年漲勢持續，只是幅度略減。

中新網援引保利地產副總余英預估，大陸今年房價漲幅約7%左右，一線和二線核心城市房價繼續上漲，三、四線城市有漲有跌。

剛過去的周末是各大發展商催谷新盤的高峰期，周末及周日有多個一手盤推出新一批單位發售，兩天合共售出430伙，為近5個周末及周日新高，亦為一手新例實施以來的第三高。近日表明月月有樓賣的新地（016），旗下屯門瓏門II銷售已近尾聲，正部署推出元朗爾巒，接力在農曆新年前應市。

過去兩天一手市場繼續主導樓市，5個新盤先後有新一批單位開售，兩天合共沽出430伙，較上周的202伙增加1.1倍；期內以瓏門II及烏溪沙迎海．星灣撐起大市，銷量佔整體成交87%。

爾巒農曆年前重新開盤

新地副董事總經理雷霆表示，瓏門II銷售情況理想，一個月內已售出近880伙，佔項目96%，套現近50億元；同系元朗爾巒將緊接推出，該項目已取得滿意紙，預計在農曆新年前開售。新地代理助理總經理胡致遠稱，瓏門II買家以區內用家為主，七成來自屯門及元朗區。

資料顯示，元朗爾巒合共提供780個單位，項目曾於去年3月一手新例生效前推售，當時首批單位以實用呎價計算，平均呎價約17152元，惟僅售出數伙。

長實（001）旗下天后DIVA於上周五開售，昨天進行第三輪銷售。集團執行董事趙國雄說，截至昨午3時半左右，該盤合共售出32伙。市場消息指出，截至晚上項目累售34伙。

趙國雄指出，DIVA買家中，約80%來自港島區。此外，為回應一手住宅物業銷售監管局日前的建議，集團正計劃取消DIVA的Club Lifestyle優惠，涉及3%折扣。

迎海．星灣即推第二批

由?地（012）等發展的迎海．星灣於剛過去的周末發售首批單位，並即日售罄，來自沙田及馬鞍山區的買家約佔56%，項目旋即推出第二批176伙價單，並定於本周三（15日）發售。

?地營業（一）部總經理林達民表示，該批單位市值約12億元，兩房單位佔93伙，同時該盤也首次推出四房戶。至昨晚8時止，發展商公布暫收逾2300票，超額認購12倍。

至於和黃（013）位於山頂的豪宅白加道28號，昨天推售的7號屋亦成功以6.9億元售出，呎價100774元。該項目在推售兩個月內已沽出4幢洋房，套現近25億元。另外，同在周末推出的嘉里建設（683）西半山高士台，市傳共賣出約32伙。

除全新項目外，部分已入伙的屋苑，也將部署清售貨尾。新地和信德（242）牽頭發展的紅磡昇御門，將於本周六重推31伙。截至昨晚，項目累積收票133張，超購逾3倍，惟由於不少準買家以「一客四飛」大包圍式入票，代理估計「實客」暫只有約30個。

對於過去兩天新盤市場交投暢旺，中原地產亞太區總裁（住宅）陳永傑稱，近期一手樓定價夠便宜，而二手業主則不願減價，造就一手市場持續暢旺，預計發展商會繼續「追數」，積極在新春前推售新盤，也會繼續以減價或增優惠等方式吸引準買家入市。

萬達商業地產（169）宣布，其主要股東萬達香港決定，由2014年1月1日起的3年內，萬達香港參與的商業地產項目，特別是位於中國華南地區，包括廣東、廣西、海南三省的商業地產項目，都將給予萬達商業地產優先選擇權決定是否參與該項目，並通過與萬達香港設立合資公司的方式合作投資商業地產項目。公司將爭取未來可把類似的優先選擇權延伸到中國其他地區（有待與萬達香港進一步討論）。

公司相信，透過該優先權及合作投資的方式，公司將可借力於華南區良好的市場機遇、萬達的品牌效應、極具效率的開發模式、強大的境內外資源整合及融資能力。

市場焦點落於新盤上，過去周末10大屋苑錄7宗成交，仍於低位徘徊。太古城過去兩天錄3宗，屬多個屋苑中最旺。

中原地產指出，過去周末10大屋苑中，4個屋苑共錄7宗成交，其餘6個屋苑則「零成交」，其中沙田第一城及康怡花園，更連續3個周末零成交。

另利嘉閣地產指錄7宗成交按周升40%，美聯物業錄得5宗，按周升25%，至於香港置業錄約4宗成交，按周升1倍（註：4大代理行統計的屋苑有別）。

太古城交投轉旺，周末兩天錄3宗成交，屬近24個周末中最多。中原地產區域營業經理張光耀估計，用家趕及農曆新年前入市，加上睇樓量亦略升，刺激屋苑交投。屋苑1月份暫錄5宗成交，最新為衛星閣低層C室，實用面積582平方呎（建築面積675平方呎），屬兩房則王戶，減價35萬元以715萬沽出。

康怡本月未錄買賣

市場人士指，同區南豐新邨過去周末亦錄兩至三宗成交，美聯物業營業經理練卓杭指，成交包括2座低層H室，實用面積570平方呎（建築面積692平方呎），由換樓客以638萬元購入。南豐新邨及太古城交投轉旺，惟比鄰康怡花園交投已停頓十多天，1月份仍未錄成交。

另換樓客平沽東涌映灣園，市場指1座中層B室，實用面積734平方呎（建築面積984平方呎），以520萬元沽出，實用面積呎價7,084元，呎價屬同類單位近日低位。

市場錄撻訂重售，花都廣場2座低層戶，原以290萬元沽出，單位被撻訂後，較舊價平5萬元，以285萬元再沽。

君臨低估值25%售

九龍站君臨天下早前有業主劈價求售，1座低層C室，實用面積750平方呎（建築1,026平方呎），連車位放賣，早前叫價已調至低銀行估值水平放盤，現落實以1,788萬元易手，實用面積呎價2.38萬元（建築面積呎價1.74萬元）。該單位銀行估值達2,387萬元，現造價低於估值599萬元，即25%。

中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示，近期推售一手項目約有兩成折讓，加上提供二按及長成交期，加速買家入市決定。二手業主價錢及付款辦法難與發展商抗衡，二手難免持續蕭條，估計本月二手實質成交僅2,000至2,500宗，創沙士後新低。

泓富產業信託（00808）行政總裁黃麗虹表示，活化商廈計劃提升租金水平，泓富今年租金收入，目標有雙位數字增長。

泓富在去年尾提出以10.1億元收購觀塘創業街9號，黃麗虹指出，會於農曆新年後翻新該物業，期望翻新後，能提升租金水平。

「我們會於未來兩年斥3,000萬元翻新創業街9號，期望翻新後平均呎租能追貼同區的23至24元，以及將總收益率提高至3.2厘。」黃麗虹說。

「創業街9號今年超過一半租約到期，而現時平均呎租才15.8元，預期新租約可有超過三成的升幅。」該物業去年1月至9月的已出租租金為每平方呎21元至22元，故今年到期的租約，她預期租金也可升到這水平。

「活化工廈」進入收成期

政府推出「活化工廈」計劃，泓富積極參與，旗下觀塘泓富廣場早已獲批由工商綜合用途轉為商業用途，租金逐步提升。

「泓富廣場已升格為寫字樓，可以租予零售及服務業租戶，我們正逐步改變租戶組合，吸納多些承租能力較強的零售及服務業租客，並降低工貿寫字樓租客的比例。」

除了泓富廣場，泓富還計劃活化另一工廈，為荔枝角潮流工貿中心。

「潮流工貿中心於去年底樓齡剛好15年，符合港府改變規劃的樓齡要求，我們現已着手研究改變規劃，參考同區物業的經驗，準備申請。」黃麗虹說。

租金料保持雙位數增長

未計收購，黃麗虹有信心泓富今年的租金收入可以保持按年雙位數字增長，原因是旗下物業今年有約40%租約到期，新的租約料能追貼市值租金。

「2013年上半年整體物業租金調升率增至37.8%，今年有條件爭取到按年雙位數字增長。」她表示。

今年因租約期滿而要簽新租約的物業，主要有觀塘泓富廣場和北角泓富產業千禧廣場，兩者皆有約一半租約到期。

她說，泓富廣場呎租僅16元，但目前市值呎租已升至22至23元，期望新的租約租金，也能升至22至23元，即有38%以上的升幅。

北角泓富產業千禧廣場呎租僅22元，比市值呎租28元尚有27%距離，她相信新的租約能追貼28元的市值水平。

特首去年首份施政報告，列出多項樓市政策，主要涉及覓地建屋，以及如何開展多項長遠土地規劃等。埋單計數，過去一年雖然政治多紛擾，但樓市政策卻一直在推進，政府尤其重點放在增加發展密度，希望以「近水」去「救近火」，計算期內至少於10個地區修訂土地用途或放寬地積比率，公私營總單位數量涉及逾3.3萬伙，規模之大前所未見。

改劃綠地社區地 增地積比

翻查資料，政府去年至今於資助房屋上下了不少功夫，為滿足公屋需求卯足了勁，先後於啟德、荃灣、大埔、屯門、梅窩、葵芳、長沙灣等，建議提高地積比率，增加發展密度，又或直接將地皮由綠化或社區地轉做公營房屋發展。其中單計本月，大埔及屯門就合共有5幅地皮，由綠化或社區用地改劃住宅用途，發展公營房屋，額外增加5,400及2,800個單位。

粗略估計，上述7個地區，涉及的公營房屋單位就多達1.5萬個，相比原先可提供的單位至少多出2倍。除公營房屋外，私營房屋用地的密度放寬更加廣泛，亦有不少涉及改劃土地用途，總共涉及至少9個地區，分布在啟德、大埔、屯門、荃灣、南區、旺角、長沙灣、西貢、九肚山等，單位數目合共逾1.8萬伙，較原先可供單位更大增約4倍。

而一些短期可增加供應的項目，政府亦加緊步伐，如前鑽石山大磡村寮屋區、前茶果嶺高嶺土礦場、前南丫島石礦場，以及安達臣道石礦場這4個不涉收地的發展項目，預計可供興建約1.76萬個單位。當中前鑽石山大磡村寮屋已區建議由公私營房屋，改為純公營房屋發展，合共提供約4,200伙公營房屋，比原定增加約1.66倍至2.72倍；安達臣道石礦場前期工程研究亦已去年12月申請撥款。

各項長遠土地規劃，去年在一片爭議聲中，亦取得進展，如開發新界東北新發展區，規劃署去年12月已刊憲，以進行兩個月公眾諮詢，計劃在今年第2季向立法會申請撥款；洪水橋新發展區第2階段諮詢已於去年完成，政府計劃於今年展開最後階段的諮詢，兩地所涉及的發展範圍。兩個發展區合共可提供逾12萬個單位。

新界東北起步 填海造地諮詢

而就維港以外填海選址盡快展開第2階段諮詢，冀提供2,000至3,000公頃土地，第2階段諮詢去年6月結束，收集到5萬多個意見。另外，沙田污水處理廠作住宅發展計劃，早前結束第2輪公眾諮詢，共獲60份意見書；政府更隨即啟動第2個岩洞發展計劃，深井污水處理廠搬遷會在今年第3季展開研究，料2016年完成。

至於啟德，早前政府已表明會全面增加啟德發展區內寫字樓及房屋供應。當局去年並已就當中部分用地修訂發展密度。政府亦就地下空間的發展潛力進行研究。就發展機場島的北商業區，機管局董事局去年底亦進行討論，將機場島北用地保留地下車廠，毋須搬遷地下車廠，並即時在用地上興建酒店，作為首階段商業發展。

業界預測今次施政報告的房策內容欠驚喜，實在有跡可尋。事實上，今日的樓市與去年初已有明顯不同，除樓價受到控制外，土地供應亦已回復至正常水平。翻查資料，本港已維持3年每年近2萬伙的土地供應，業界的研究報告亦預測，今年推盤量可望按年回升36%至1.7萬伙，土地供應不足情況可說已經扭轉，不少分析更預料今年樓價會跌10-15%。

今年樓價料跌10-15%

特首去年1月公布的首份施政報告，將房策放在「重中之重」，推出多項樓市政策，又加推辣稅、大增土地供應等。1年過去，樓市已然不同光景，上周五最新中原城市領先指數(CCL)最新報118.96點，較1年多前的115.6點(2012年12月底數字)只微升2.9%，反映樓價升勢已然受控。而交投更加劇跌，現每月在4,000宗左右水平，較1年前跌約38%。從近期的一些新盤及二手樓成交價來看，樓價更有向下調整的趨勢，不少分析更預料今年樓價會跌10-15%。

供地復常新盤逐年增

另外，本港已維持3年每年近2萬伙的土地供應，新盤供應逐年增多。據利嘉閣統計資料顯示，明年全港潛在供應量料約3.1萬伙，創6年新高，當中新界區供應佔近7成，估計今年的實際推盤量亦會創10年高位至約1.7萬伙，較今年實際推盤量約1.25萬伙增加36%；一手私宅買賣登記宗數則可望大增65%至1.6萬宗，兼創7年新高。

二○一三年樓宇交易量偏低，於第二季尾始，至年底樓價亦呈回落，差估署新公布住宅售價指數，於十一月新報二百四十五，按月跌百分之零點一二，與八月高位比較則下跌百分之零點五二，屬連跌三個月，同期，住宅租金則節節上升，令私宅租金回報率企穩於二厘一至三厘二水平。

　　去年首十一個月計，住宅售價指數經升跌波動下，累計仍升百分之七點六四，升幅放緩主要反映去年有多個月份錄得樓價跌幅。當中，包括在二○一三年初政府推出辣招後，於三及四月錄得樓價向下，同時在九至十一月，住宅售價指數亦連錄三個月下跌。

　　至於差估署新錄得住宅租金指數，二○一三年十一月新報一百五十七點五，按月升百分之零點三八，年內升幅則為百分之四點二四，新報租金指數亦創下歷史高位水平。另外，新錄得私人住宅租金回報，新報介於二厘一至三厘二水平，當中，僅以中型單位租金水平錄得輕微升幅。

　　市場分析指出，住宅樓價指數連續多月下調，反映辣招效應持續，不過，中小樓宇受實際需求支持，該類物業買賣或租賃價位均企硬。另外，政府應考慮增加長遠中小型單位供應，或適時撤銷部分辣招條款，以重新啟動市場上的換樓需求，方可有助未來樓市朝向健康發展。

　　據指出，近期樓價走勢回落，較去年二月高位下跌，料去年全年樓價實際僅升近半成，乃近五年來升幅較小之年份，由於預期發展商優惠策略延續，樓市焦點仍集中一手，二手交投仍呆滯，業主叫價進一步回落，今年整體樓價或出現調整回落。

　　去年樓宇交易量偏低，於去年初政府推出加辣招後，住宅樓宇成交量更低，加上一手新例實施，一度令住宅成交量跌至三千多宗水平，及至年終時候，一手盤紛推出優惠吸客，令住宅成交量在去年十二月回升至四千六百多宗水平，按月住宅量回升二成三，而住宅售價錄得回落之九至十一月間，住宅每月成交量僅介於三千四至三千七百多宗低水平。

　　踏至今年首九天，住宅註冊量錄得約一千五百宗，其中近七百宗，佔大市成交量升至四成半水平，為近期新高比例。

建銷售平臺成為房地產開發商轉型路徑之一時，以銷售代理為主營業務的房地產仲介機構，不得不開始探尋新的利潤增長點。

1月10日，世聯地產簡稱更名為“世聯行”，並宣佈公司未來10年的發展綱領“祥雲戰略”，其核心即構建新的O2M商業模式。

據世聯行副董事長周曉華介紹，O2M中的O即Offline（線下）、Organization（組織），M為MobileInternet（移動互聯）、Middleoffice（中台能力）。O2M商業模式即是在集合線下專業銷售團隊的基礎上，通過資料分析、客戶定制和產品設計，為客戶提供更有針對性的服務。

艾媒CEO張毅在接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示，與房地產開發商相比，房產仲介機構在利用移動互聯網進行租售時有更大的機會，“他們掌握更多的房源和客戶資料，會有更多的機會。”

房產仲介的新機會

按照世聯行的闡釋，世聯之前業務主要包括顧問、資產管理、代理銷售、估價和金融服務，世聯的模式也是基於上述產品，通過在全國拓展網點來推廣產品。但隨著房地產行業步入“下半場”，行業和所處的環境發生了諸多變化，世聯行將轉向O2M模式，為機構客戶和終端小業主提供集成服務，整合以往單一互相分割的業務線，將上述產品整合，為同一個客戶提供多項業務的一站式、平臺化、交叉互動式的輕資產房地產服務。

張毅在接受 《每日經濟新聞》記者採訪時表示，與房地產商自建銷售平臺相比，房產仲介在入口方面具有優勢，“他們掌握更多的房源和客戶資料。”

據世聯行提供的資料，公司年上門客戶達300萬批，其中每年成交客戶達30萬批。經過近20年的積累，世聯目前已與近2萬個開發商開展過合作，服務過近5萬個樓盤項目和600萬戶家庭。

記者觀察到，在世聯行深圳總部，有超過100平方米的機房。據世聯行工作人員介紹，從2013年初至今，合作方IBM一直有團隊在世聯固定辦公，幫其做客戶資料系統的升級和移動端服務系統的搭建。

據介紹，世聯“祥雲戰略”從金融服務開始。目前，世聯行已開發出面向家庭消費的“家園雲貸”，相關產品近期已正式在網路平臺端和移動終端上線。

負責世聯金融業務的副總經理王正宇介紹稱，置業是一系列消費的開始和入口，是家庭一個重大的消費結點，“由於世聯服務的特殊性，我們與這些家庭、消費者應該有長週期、高品質和全方位的資料合作。”

地產代理掀“跨界”潮

在中國住宅需求量逐步穩定的趨勢下，除世聯行以外的傳統地產代理公司都掀起“跨界”潮，涉水金融和互聯網領域。

易居中國日前宣佈，聯手中信銀行推出房產抵押綜合授信形式的金融服務“樂居貸”，以其主要的客戶資源新浪樂居的購房者為基礎，通過用住房抵押向中信銀行申請綜合授信的方式，提供個人消費的信貸額度。同時，易居中國宣佈與新浪聯手，運用微米App平臺進行深度戰略合作，打造國內首個房產類輕社交類移動應用。

江蘇最大的地產代理博思堂則推出首個互聯網全民房產行銷平臺——好屋中國。據悉，任何人都可以通過該平臺註冊為房產經紀人，通過好屋中國順利成交合作房源就能獲得相應的傭金提成。


廣州地產代理龍頭企業合富輝煌(00733)，宣佈成立合營公司進軍國內小額貸款業務，投資總額為2億元。據合富輝煌相關人士透露，其主要為消費者提供短期限的小額貸款服務，用於滿足個人及家庭購房、購車、裝修等各項大宗生活消費需求。

寒桐投資顧問有限公司總經理韓世同在接受 《每日經濟新聞》記者採訪時表示，“隨著房地產市場的變化和行業內競爭的加劇，加上電商的衝擊，傳統代理銷售模式正面臨巨大的挑戰。這些代理公司紛紛涉水互聯網，可以說是順應了未來房地產電商化的發展需要；與此同時，房地產作為類金融行業，進軍小額貸款可謂是這些企業實現相關多元化的一個途徑，相信未來這些代理公司會試水更多的金融業務。”

東南亞國家員工基本薪資調漲，使得當初為壓低生產成本而到海外設廠的日本企業壓力加重。人事費用的增加，也導致東南亞國家的優勢逐漸減小，外資企業在當地必須負擔的人事成本，已升至與中國相當的水平。

東南亞國家最低薪資調漲，外資企業不得不從口袋掏出更多錢為員工加薪。儘管民眾薪資增加，有利於消費市場擴大，但對於為了避免生產和投資皆集中在中國，而實行「中國加一」（China plus one）戰略，到東南亞設廠的日本製造業來說，成本卻反而增加。

印尼薪資 調升22％

日本經濟新聞報導，包含豐田汽車（Toyota）等100家以上日本企業進駐的印尼卡拉旺市，本月將基本薪資一口氣調升22％；首都雅加達的薪資水準則在兩年內上漲至1.6倍左右，且這波風潮也逐漸擴散至近郊地區。

越南政府也宣布，從本月起將基本薪資調高14-17％。在河內、胡志明市等都市，近5年最低薪資增加至2倍以上。政府規定的基本薪資提高，令外資企業不得不配合調高薪酬；2013年勞工基本工資上漲1-2成之多。

反映成本 商品漲價

日本「Takara Tomy」玩具公司主力商品的多美小汽車（Tomica）共120種品項，大多數在越南生產。受到人事費用調漲影響，該公司決定23年來首次調升商品售價，將成本轉嫁至消費者身上。

日本貿易振興機構（JETRO）調查，進駐印尼、越南、緬甸等國的日本企業，計畫於2014年度（4月起至明年3月底止）以2位數的幅度調漲薪資；於柬埔寨、寮國的薪資升幅則達7％左右。

東南亞各國經濟持續以每年約5％的速度成長，追求更高生活水準的勞動者，要求業者調薪的聲浪也越來越高。部分國家頻頻上演勞資糾紛、罷工潮等事件，促使各國政府針對民眾要求作政策上的檢討。越南勞工政策局局長表示，「欲提升生活水準，勢必得調漲薪水。」

近年日本企業越來越偏重「中國加一」的戰略，面對中國的反日遊行、人事費用上漲、環境議題等問題，日企選擇分散投資以減輕經營風險，除了在中國設置生產據點外，也將部分資源或資金分散至東南亞國家。

不過，在人事成本方面，東南亞已逐漸失去優勢。在泰國和馬來西亞，日本製造業的實際負擔成本（含每人基本薪資、社會保障費用等），升至每年7000-7800美元（約21-23萬台幣），幾乎與中國的水準相當；在印尼、菲律賓的人事成本也升至每年約4000美元（約12萬台幣）。

總公司位於日本京都的華歌爾（Wacoal），在日本國內銷售的內衣約有2成在東南亞生產。該公司表示，在柬埔寨等國的工廠「人事費確實有上漲」。為吸收成本，考慮擴大在當地採購原物料應對。