不符內政部範本 擬修法規範

買賣屋合約內容繁雜，簽約前更須仔細確認。讀者蔡先生向《蘋果》投訴，委託住商不動產銷售房屋，簽完約才發現契約書「違約處罰」規定中，有項規定內容與內政部規定不符，且意思偏離許多。內政部指出，房仲此舉並無違法，但民眾可要求消保官認定是否公平，最快上半年將修法調整業者不得修改違約內容。

竟罰6％服務費
蔡先生說，住商不動產在不動產委託銷售契約書第10條違約處罰中，規定為「仲介提供的買方，賣方不得於委託期間屆滿後3個月內，與該買方或其配偶、二等親內親屬交易」，若有違反此條例，賣方則應支付銷售總價6％的服務費。
但據內政部不動產委託銷售契約書範本的違約處罰中，則為「仲介提供的買方，賣方不得於委託期間屆滿後2個月內，與該買方交易，但若與其他仲介成交，則沒有限制。」蔡先生認為，一般人不會去注意到此細節，若不去仔細比對，根本很難發現此項目規定較嚴格。
住商不動產行政處執行協理吳光華表示，會訂定此罰則規範，是為避免賣方利用仲介的勞務服務，來省服務費，且簽一般委任約，並未規定在委任期間不得經其他仲介成交，若賣方認為於期滿後3個月內，不得與該買方成交太嚴格，可向法院申訴。

找消保官認定
吳光華進一步指出，若賣方在簽約前若認為合約書有不公平之事，可與業務討論協調修正內容。
內政部地政司副司長王靚琇指出，目前不動產委託銷售契約書內的違約項目中，並無限制業者不得更改違約內容，但應事先提供給賣方審閱期，若賣方認為不公平，可找消保官認定，因類似情況常發生，內政部也擬將違約條例改為業者不得修改內容，最快將於上半年修法。

買賣屋常見糾紛
●對銷售契約書內容認為不公平
在不違反應記載及不得記載事項的前提下，在簽約前可與店員協調，修改內容
●隱瞞重要資訊
買方交屋後6個月內或交屋後5年內發現瑕疵，應通知賣方並請求修繕，據《民法》規定賣方應負擔物件瑕疵擔保責任
資料來源：《蘋果》採訪整理

立法院三讀通過地政士法修正案，給地政士因申報不實七至十五天寬限改善期，引發實價登錄將成為「虛價登錄」。內政部的評估報告出爐，認為此修正案可能會讓部分地政士利用改善期，登錄不實房價來炒作不動產，內政部建議下會期提出修法。內政部長李鴻源則說，內政部最近將與地方政府、地政士公會再進一步溝通，並要求地方政府嚴格把關，加強稽查異常登錄情形。

據了解，內政部的評估報告提出防弊措施，如果地政士是申報不實的累犯，在一定次數內，將祭出懲戒，最重施予停業、除名。 立法院所修地政士法，外界擔心，將造成「不動產實價交易制度」的崩潰，行政院指示內政部提出評估報告，評估報告已經出爐。李鴻源說，評估說帖提及，若有地政士利用七至十五天的空窗期，登錄不實的房價、炒作短期房地產，將對房地產造成影響。

李鴻源表示，依評估說帖，地政司也已擬出具體配套，例如七至十五天的改善期，地政司就決定採取最短的七天期限，並已爭取三個月緩衝期，即地政士法修法公布後，三個月內施行。 由於地政士們反映，一般權利人自行辦理實價登錄，有七至十五天的改善期；但地政士卻沒有改善期，顯然不對等也不合理。 李鴻源說，地政士說得好像有道理，但事實上，目前實價登錄的表格並不複雜，地政士有多年經驗，不可能會登錄錯誤或不實，除非是屋主所提供訊息錯誤；未來如果查獲，是來自屋主提供的錯誤訊息，內政部將有配套做法。

內政部次長蕭家淇也說，立法院的修法將影響實價登錄制度，及實價登錄交易平台的真實性，影響所及若不設法改善，將造成一般民眾信心崩潰，也會造成地政士的投機行為。

在10年前，大部分人恐很難想像台北市頂級豪宅每坪價格可破百萬元，但到去年底，台北市實價揭露每坪單價破200萬元豪宅俱樂部成員已達8戶，以大安區最多；豪宅價還續創高，台北市信義區內5大豪宅案蓄勢待發，單坪價格都上看300萬元，難怪網民會酸說，豪宅價疊疊樂、愈疊愈誇張。

信義區豪宅10年前僅1/3價
翻開台灣豪宅史，10年前的「信義富邦」一坪約65-70萬元，裡頭曾住有聯電曹興誠、鴻海郭台銘等一幫電子新貴；接著「信義之星」曾有天后張惠妹加持，房價也一坪75萬元上下。

接著而來是「帝寶」，吸引著富貴級人士買單，但顯然是以傳產類企業主為主，一坪約是80萬元左右，已讓當時台北富豪圈咋舌。

但10年過後，現在信義區豪宅均價在一坪180萬元上下，帝寶更已直上298萬元。單價超過200萬元的還有皇翔「御琚」、潤泰「松濤苑」、仁愛一品等；位在大安森林公園正對面的「勤美璞真」，一度叫價到一坪破300萬元，還被央行彭總裁微服私訪後，揭露價格一坪僅178萬元。

就因為豪宅價愈喊愈誇張，豪宅一詞也惹人怨，台北市府在前年開徵「豪宅稅」（高級住宅加價課徵房屋稅），被列入豪宅的是總價8000萬元以上的高價住宅；根據統計，共有139棟、約2900戶。

行政院長江宜樺今(20)日在臨時記者會中痛批立法院通過的新版地政士法將帶來的後果，行政院將遏止「少數不肖業者利用限期改正產生哄抬房價」的情況產生等而在25日前對地政士法提出覆議，同時他宣示政府捍衛實價登錄的決心並強調，政府不能為少數有心人士方便讓不動產實價登錄制度動搖！

江揆在記者會表示，實價登錄制度建立不易，且廣受民眾所肯定，以現在查詢已高達2800多萬人次可見一斑，如「開放不實申報免罰之規定」，因受限於政府人力無法一一稽核，即使只有少數有心人士不實申報，將造成資訊透明、交易價格不受操控之原意崩解！

江揆強調，房價高漲向為民怨之首，政府不能為了少數有心人士之方便，而讓不動產實價登錄制度開始動搖！

他呼籲不動產業者與政府機關為資訊真實透明化及實現居住正義共同努力；此外，行政院預計於近日召開行政院院會通過地政士法第第51條之1的覆議案得而在25日前完成提出程序。

根據商仲統計，自從ECFA簽訂後，平均一年約有100家中資企業提出在台租賃辦公室的需求，不過，近期卻出現中資租用不到一季便「落跑」情形。據悉，某具有山東地緣關係官方單位在內科簽下整棟廠辦租約後，租用不到2~3個月卻發現沒有租賃需求，便解約「落跑」，令業主相當驚愕。

商仲業者表示，該單位其實在台灣尋覓投資標的有一段時間，起初是要求購買整棟、樓地板面積2000~3000坪的內科廠辦，不過，因找不到適合標的，便改為租賃，不料，租約簽訂不到一季，該單位便選擇撤出台灣，不但業主感到不解，部分商仲業者事後也覺得該單位行為相當怪異。

不過，近幾年倒是有外資持續關注台灣商用不動產，仲量聯行董事總經理趙正義表示，自2004年開放外資後，其實曾有上千億元資金關注過台灣，不過，因收益率未達外資需求，其實進來的比率不高。至於未來幾年則陸續有中資看好台灣，主要鎖定退休養生、度假需求的住宅，除目前已經在小坪頂銷售的「萬通台北2011」外，預期中資未來將鎖定中、南部具有休閒功能的地區。

高力國際董事總經理劉學龍則認為，去年外資砸下逾75億元在台買進商用不動產，相較前幾年比率有提升，此外，外資去年也砸下25億元買進北市土地，不過，雙北市房價來到相對高點，促使租金收益率無法提升，因此，預測雙北市以外的都會區及工業用地，可能成為外資今年投資的首選標的，此外，工業廠房及廠辦也是主要獵尋標的。

世邦魏理仕董事總經理林俊銘指出，外資投資台灣仍以整合開發型的標的為主，其中去年8月底，新加坡私募基金首峰資金管理砸下24.75億元，每坪1147.53萬元的素地天價，買進西門町約215.68坪土地，計畫興建為旅館，便是看好該區的觀光旅遊商機，砸錢投資。

英國皇家測量師協會昨（20）日舉辦全球商業房地產座談會，仲量聯行（JLL）、世邦魏理仕（CBRE）、高力國際（Colliers International）外商三大商用不動產顧問集團的董事總經理趙正義、劉學龍及林俊銘，首度同台公開信心喊話。除作多2014年商用不動產租金和行情，也看好兩岸服貿協議可望為台灣帶來新契機。

「三巨頭」昨天在宏大不動產估價師事務所所長、英國皇家測量師學會台灣分會籌備會主席卓輝華邀請下，破天荒同台。趙正義直指，2014年市場成交量可望比去年再成長。市場預期，今年為馬年，台灣市場榮景要看馬總統施政魄力，中國大陸則要看阿里巴巴公司董事局主席兼執行長馬雲帶來的虛擬通路旋風效應，是否會牽動百貨購物中心開發模式？

劉學龍表示，儘管2013年總體市場相對較蟄伏，但地上權土地市場可望壯大、外資法人也積極物色開發型不動產、土地和商用不動產。值得注意的趨勢是，台北市不再一枝獨秀，中南部不同類型產品將趁勢崛起。像2013年12月國泰人壽便砸進60億元買下瑞芳14.9萬坪的物流園區土地。

林俊銘表示，金融壽險業2014年錢進海外布局應有可為；至於台灣方面，外資仍在物色適當標的，最近工業不動產交易活絡，內湖五期多筆辦公大樓交易案，都出自自用買家之手。展望今年，製造業和傳產業是否對今年景氣和接單趨於樂觀而積極置產，為很好的觀察指標。

另外，陸資企業究竟會不會來台灣炒房也是昨天的焦點話題。林俊銘表示，內政部官方統計，自2002~2011年的9年間，陸資人民來台購買不動產只有136件，平均每一件投資額只有新台幣1,300萬元。

但仲量聯行最新調查指出，2013年光是大陸央企中檢實業、外資私募基金豐泰地產、子樂資產、新加坡首峰資金管理等，在台投資87億元的商用不動產；全年占比達9％、年增12％。趙正義透露，近幾年來陸資企業來台投資，包括央企中檢實業集團收購台北市敦化南路葉財記大樓辦公室、中鋼集團子公司香港金貿公司購買高雄「市政總裁」辦公室等。而最近有些規模更「大咖」的陸資企業正評估在中南部投資結合觀光旅遊、休閒、醫療抗衰老的養生事業開發案。

卓輝華指出，很多陸資都不是透過官方管道來台購買不動產；尤其目前陸資來台投資有持股12％的限制，未來是否依循萬通模式，透過海外第三地以外資身份輾轉來台投資，值得觀察。

趙正義指出，未來兩岸服貿協議若生效，可望吸引更多陸資進入服務業和製造業。這是下一波2015至2016年台灣商用不動產的潛在契機。

宏盛建設（2534）南京東路捷運聯開案「捷四」，確定與捷運局完成權利分配，計畫整棟售出，總銷上看150億元，目前進入銷售準備期。由於全案地段優越，據悉有不少壽險、外資均有意承接，以宏盛分回六成來看，法人估計，對公司每股獲利貢獻至少6元。

宏盛「捷四」位於南京東路六福皇宮飯店對面、為捷運松山線上的聯合開發案，捷運預計今年通車，該案價值水漲船高；「捷四」案土地面積約987坪，為地上20層、地下三層的捷運聯合開發商辦大樓，全案總樓地板面積約1.2萬坪，扣除捷運局分回後，宏盛分回比率約六成、宏泰人壽估約四成；市場初估，全案總銷有機會上看150億元。

由於近期捷運共構案傳出弊案，為避免不必要的紛擾，宏盛相當低調。宏盛昨（20）日收在23.2元，下跌0.3元。不過，南京東路捷運聯開案「捷四」確定與捷運局完成權利分配後，也吸引不少壽險、外資，甚至私募基金等準備出手。

法人表示，若該案順利以150億元、每坪銷售單價約135萬元出售，以宏盛約分回90億元，扣除土地成本、營造、利息和銷售費用後，該案可貢獻予公司獲利約40億至48億元左右，對每股獲利貢獻至少6元。

竹市金山街一帶違建林立，市府工務處副處長陳永源20日上午帶隊前往現勘。其中金山七街1棟建物正在違法加蓋，市府核發5樓的使用執照，屋主卻違法蓋至7樓，陳永源要求立刻停工，工務處並預計最快下周動用高樓吊車、重機械等，前往拆除違建。

陳永源表示，竹市違建列管7600件，金山街附近就達250件，目前市府每年拆除違建的預算僅210萬元，並不足以因應所有的違建拆除費用，第一波優先針對正在興建中的違章建築「即報即拆」。 昨天到場時，金山七街一處大樓正在興建中，工人還在施工。陳永源表示，該處建築市府僅核發5樓執照，屋主卻違法加蓋，已要求屋主停工，並於下周起將違建部分拆除。

工人對於突如其來的要求傻眼，皆稱不認識屋主，只是被雇用施工，工頭甚至反問陳永源，「可以等我把板模拆掉後你們再來嗎？不然損失會非常大！」還說「到時候誰要賠我」？陳永源表示，現階段將針對新建的違建處理，至於已經蓋好且在營業的違建，因為涉及到住戶的權益，影響層面大，僅能針對加蓋的部分斷水斷電、停用或移送法辦等，程序較複雜，將會與相關單位協調後，再研議如何進行。 陳永源指出，拆除違建由市府預算支出，有民眾會認為並不公平，但現況是如此。據了解，部分縣市如台北市已通過相關規定「政府拆除違建由屋主負擔費用」，如此較符合公平正義原則，竹市尚未通過相關條例，因此只能編列預算執行。 市長許明財非常重視金山街違建情事，昨在市務會議中指示工務處、消防局等相關單位聯合執法，尤其是正在興建的部分，務必馬上制止，保障居住安全。

日勝生向新北市稅捐處，申請「板橋浮洲合宜住宅興建開發案」適用「國民住宅」優惠稅率千分之二，日前則被最高行政法院判決，敗訴確定。

日勝生在民國100年標得板橋浮洲合宜住宅興建案，並與內政部簽約取得土地。 翌年，日勝生依土地稅法第17條第2項規定，向新北市政府申請該開發案，按「國民住宅」千分之二優惠稅率計徵地價稅。新北市稅捐處認為，日勝生的開發案是作為合宜住宅，不屬於國民住宅，與土地稅法17條第2項規定不符；日勝生兩度提出優惠稅率申請，新北市稅捐處兩度批示不准。 日勝生因此與新北市稅捐處打起行政官司。

但一、二審行政法院都判決日勝生敗訴，按土地稅法施行細則，合宜住宅不是國民住宅，新北市稅捐處不准適用國民住宅優惠稅率沒有違誤。 土地稅法第17條第2項的減稅規定，僅列舉「國民住宅」與「企業或公營事業興建之勞工宿舍」二者，並非所有「為照顧弱勢」所興建的住宅土地，都可適用自用住宅稅率。

台北市政府於2014年1月7日公告辦理7戶國宅社區內店舖、辦公室標售、標租，於2014年1月15日辦理第1次開標作業計已標售2戶(1戶南港區福德街店舖、1戶文山區萬和街辦公室)及標租1戶(文山區萬美街1樓店舖)，餘4戶將於1月29日辦理第2次開標作業。

都發局局長邊泰明表示，尚餘4戶標的，1戶文山區萬和街6號(自用面積約262坪)可作大型零售賣場等使用，1戶松山區健康路341號店舖(自用面積約20坪)可作為一般零售業及辦公室等使用；另2戶地下室超級市場(內湖區成功路5段2號B1、松山區延壽街80號B1)部分，因自用面積各為576坪及153坪，除一般零售業，該局亦歡迎其他有大面積需求之業者評估是否適合。

另該局亦特別提醒有意參加之民眾、商家，可於2014年1月22日起至1月24日共計3天時間親赴現場參觀，並於1月29日前將投標函經郵局以掛號、快捷方式投遞至該局。

中古屋價格往往比新成屋低約二、三成，成為無殼蝸牛族首選的熱門標的。惟消費者選購中古屋除要考量生活機能及交通便利性外，對於中古屋的結構品質亦要審慎考慮。中古屋因經歷長時間使用，屋況好壞牽涉未來使用年限及保存價值，如屋主隱匿房屋瑕疵不為告知，消費者於事後除有修繕麻煩外，再去與屋主訴訟求償，往往是曠日費時得不償失。

日前有消費者向新北市府法制局消費者保護官(以下簡稱消保官)投訴，表示其4個月前透過不動產仲介公司向前屋主買下一戶位於3樓的中古公寓，交屋後找工人裝潢準備擇日喬遷，結果裝潢師傅施工時告訴消費者說房屋歪一邊，消費者經向鄰居詢問後發現真有其事，還請土木技師公會來鑑定，確認房屋左右兩邊水平位移17公分，傾斜率1/90，但不影響房屋安全性。

消費者表示前屋主及仲介於交易前都沒告知房屋有傾斜，事後消費者找仲介欲與前屋主協調求償，仲介虛與委蛇，前屋主也遲遲不出面。消費者懷疑仲介與前屋主合謀賣瑕疵屋給消費者，向消保官申訴要求解除契約退還價款。

本案經消保官召開協商會議，該仲介公司表示房地已移轉，無法協助消費者解除買賣契約，只願意退還買方仲介費全部共10萬元，但消費者拒絕接受，堅持仲介須協調前屋主出面解決，因仲介公司無法承諾消費者訴求， 最後本案協商未能成立。

消保官表示，依民法354條第1項規定，物之出賣人應擔保其物移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。本案房屋經土木技師公會鑑定確認是傾斜屋，屬於經濟價值減少的瑕疵屋，該前屋主將瑕疵屋賣給不知情的買受人，買受人可依民法359條規定，主張房屋有瑕疵，要求解除契約或請求減少其價金。

但是依瑕疵情形，如解除契約顯失公平時，買受人僅得請求減少價金。此外，對於本案仲介公司之責任部分，依民法535條及544條規定，有委託關係之受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自己事務為同一之注意，其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之。受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責。本案房屋仲介公司既然與消費者簽訂委託承購契約，消費者也付予仲介公司服務報酬，仲介公司即應以善良管理人之注意義務，幫消費者處理所委託之事務，如有過失致消費者受有損害時，仲介公司對消費者也要負賠償責任。

本案消費者已準備請不動產估價師公會進行房屋價值鑑定，來做為房屋價值減損的依據，在前屋主不出面解決問題前提下，消保官建議消費者循司法途徑解決，雖然耗時較久，但對本案消費者權益較可充分保障。消保官也呼籲消費者在購買中古屋時，除聽取仲介銷售說明外，還應該實地瞭解屋況，詢問鄰居瞭解房屋歷史；對於交易細節也要多做功課，主動參與交易過程及契約訂定，不要一昧被動讓仲介主導 交易。尤其像不動產買賣涉及繁雜的交易程序，若能事前即發現問題予以協調解決，就可避免產權移轉後為解決糾紛而須面對所衍生的棘手問題及費用。

基隆市山坡地多，包括田寮河兩岸也被列為山坡地，建築限制多，基隆市都市計畫委員會通過修正細部計畫土地使用管制計畫，山坡地總平均坡度十％以下平緩地區放寬建築高度限制，未來平緩地區新建的建築物高度可以高一點、公共空地多一點，有助於市區都市景觀。

對「假山坡」土地開發有利

市府都委會已經審議通過，簽核後近期公告實施。不過建築師林燕淵表示，放寬高度對「假山坡」的土地開發有利，如果山坡地建蔽率低一點，建築高度拉高一點，對房地產更有利。

基隆曾發生走山及北寧路巨石滑落等事件，因此，長期關心山坡地建築的海大教授顧承宇說，山坡地還是應該加強管制。對於坡度十％以下的平緩地區，彈性調整放寬建築物高度限制，景觀更好、公共空間更多，是可以接受也是值得鼓勵的策略。

海拔一百公尺以下、坡度五％就算是山坡地，基隆市中心的田寮河兩岸、甚至港埠邊也都被劃為山坡地，開發受到限制，被稱「假山坡」。

這些土地改建或都更時，建築高度都要受建築技術規則第二六八條限高限制，依基隆市區容積率多為百分之三百二十、商業區建蔽率八十％計算，建築物高度不到十層樓高，因此大部分都矮胖型，而且儘可能蓋到滿，留設公共空間不多。

如愛六、仁一路口一棟建物，多年前業者以一億多元向國有財產局標得土地，結果只能蓋十層樓左右，開發受限大。

市府一度向中央爭取田寮河及市區部分山坡地解編，不過中央不同意。

矮胖建築變瘦高 有助都市景觀

市府利用擴大都市計畫暨通盤檢討時，修正細部計畫土地使用分區管制，放寬法定山坡地建築高度限制，也就是平均坡度十％以下土地，可以不受建築技術規制二六八條高度限制，但開發基地面積在一千五百平方公尺或樓地板面積三千平方公尺以上的土地，必須提出放寬前後視覺景觀模擬分析，經都市設計審議通過後才能放寬。

將來新建案，在原有容積樓地板面積，建築物可以拉高樓層，蓋得瘦高一點，公共空間也會多一點，有助於都市景觀改善，不過，坡度在三十％以上仍然不能開發，也不列入平均坡度計算。

住商不動產統計實價登錄行情，發現去年台北市、新北市的透天厝買賣分別量增48.59%、32.72%，其中林口更是增加逾1倍，量增幅度超越以往，可能與去年公告土地現值大幅調高有關。

房地產業者說，公告土地現值去年大幅調高，透天厝土增稅因此大幅增加，許多人為避開土增稅，都趕在去年底賣出透天厝。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，今年土地公告現值飆漲，台北市漲幅13.23%、新北市17.44%，不少屋主為了避稅，去年底前出脫透天厝。

徐佳馨表示，北市市區內的透天厝通常屋齡高、總價貴，還「糾纏」著繼承、佔用等問題，一般人不愛買透天厝；但北市一地難求，都更整合困難，「改建透天厝」成了建商開發土地來源，加上透天厝也能都更，因此帶動區域透天厝交易量增加。

住商不動產統計，去年台北市中山、大同與北投區透天厝成交增幅較高，分別比前年成長116.67%、108.33%、15.79%；新北市以汐止、林口、新店區透天厝較熱門，增幅分別為225%、54.72%、52.17%。

中台灣首條內環快速道路－74號快速道路去年底全線通車，如同打通台中地區的交通任督二脈，為沿線經過的北屯區10期、廍子段及太平新光段、烏日高鐵特區、嶺東商圈、大里區等帶來房市紅利，建商搶進上述區域推案。今年部份首購新案每坪單價逾30萬，再創首購房價新高。

其中，74號快速道路帶來的房市紅利，去年10月已顯現於廍子段標售土地案，吸引上市櫃建商遠雄、總太、大城、名軒等高價搶地。房仲業者預估，今年廍子段與太平新光段推案量可望衝破百億元，其中，豐邑將推案30億元、總太40億元；另外，大城、鉅泰、佳福等建商也將進場推案。

北屯區10期線上個案如元鈞建設「若山牧水」，每坪開價28至38萬元，總銷金額19億元，接待中心設在7期；另外，元城建設在10期的「蘭亭苑」案，每坪開價在24至30萬元，兩個案開價均已破30萬元大關，漲幅約35％，再創台中首購區域房價新高。

此外，位於74號快速道路西側的嶺東商圈，隨著台中精密科技園區開發完成，以及特三號道路通車，加上靠近7期，吸引包括精銳、坤悅、總太、惠宇、昌佑等建商搶地推案。其中，昌佑建設去年底以每坪43.18萬元、取得南屯區保安段667坪台糖土地後，區域土地行情再創新高。

嶺東商圈今年推案重心在忠勇路及嶺東路兩區，其中，預計大年初三（2月2日）將進場的「精銳藝博匯」案，位於忠勇路上，每坪開價25至30萬元；坤悅開發329檔期也將推出總銷20億元的新案。勝美「彩虹城」三期，每坪開價23至25萬元，預計4月進場；嶺東路上的昇楊、昌佑、總太預計下半年推案，預期將帶動嶺東商圈房市創新高價。

另外，烏日高鐵特區也是今年首購推案的主戰場之一，包括麗明營造旗下敬業建設的潛銷新案「敬業雲起」，19層超高住宅大樓，強調精裝修，每坪單價在27至29萬元之間；預計今年進場的富旺烏日高鐵特區新案，每坪單價也在25至27萬元之間。

而位於74號快速道路以北的北大里，陸府建設今年將在爽文路上推出首棟住宅大樓「陸府原森」案，每坪開價在35至40萬元之間，單價創下大里區域新高。

聚合發建設則看好南大里擁有大里工業區、仁化工業區，以及預計2015年完工的大里軟體園區等利多，最近在大里德芳南路上推出「聚合發大美」，每坪開價22至26萬元，做為進軍大里的首案；而「豐邑景川匯」每坪開價26至30萬元。

根據住商不動產企劃研究室統計資料顯示，實價登錄101年與102年7至11月的土地移轉量後，發現台中市成交均價增加8.9％，交易量卻萎縮22.9％。房仲業者表示，台中地價上漲，加上建商需地孔急，造成舊市區成交量萎縮，大北屯區、大里、太平等新重劃區卻鹹魚翻生、交易量大增，台中土地買賣出現了「量縮價漲」的現象。

住商不動產中區協理賴萬表示，各地的土地公告現值均大漲，以台中市29個行政區為例，自今年1月1日起全部調漲，平均漲幅高達24.43％，不過，「台中地主口袋深，土地交易量縮，但價格卻上揚，顯示台中地主對後市深具信心」。 賴萬說，以台中土地交易量來看，舊市區內土地交易是一面倒的量縮，其中，又以西區量縮幅度最大、達到51.4％，西屯區緊追在後、也量縮了35.2％；反觀台中市縣市升格受惠最深的大里區、太平區，土地交易量明顯激增。

他表示，北部建商搶進台中天價購地，不僅帶動台中地價大漲，也讓地主有了惜售心態，造成交易量明顯萎縮；反觀大里、太平等區域，開發空間仍很大，加上74號快速道路全線通車，大幅縮短行車時間，帶動新重劃區土地買氣水漲船高。 至於台中舊市區，賴萬認為，由北屯、西屯與南屯區土地交易價、量均下滑來看，上述區域目前質優土地所剩不多，成交均價偏低應是土地條件不佳所致；而北區、中區等區域土地交易漲幅則分別有52％、26％。 賴萬表示，隨著公告現值逐年調高，意味著台中市地價仍有上漲空間，且台中許多重大建設陸續到位，台中後市更為看俏。

「國硯」創新高 新案再衝7字頭

高雄豪宅每坪正式攀上6字頭！高雄最高住宅大樓「國硯」，近日共3筆實價揭露價格，每坪55.9∼68.7萬元，創高雄住宅最高價。看好豪宅市場，齊裕營造今年在美術公園第一排推出的「國王之冠」，每坪將達60∼80萬元。專家表示：「未來高雄要習慣此價格。」

「國硯」目前實價揭露3筆交易，每坪成交價55.9∼68.7萬元，總價約1.41∼1.72億元，面積皆為258坪，於2012年交易。實價登錄也顯示，三民區「德勒斯登」住宅出現每坪95.2萬元成交價，不過太平洋房屋左營博愛直營店店長杜宇寰說，此案位於1、2樓，作為診所店面使用，價格合乎市場行情。

安藤忠雄操刀
高市仲介公會副理事長鄭啟峰指出，「國硯」成交價對高雄來說是高價，加上最近有京城建設將興建全台最高的摩天住宅話題帶動，新案6字頭房價屬合理、可接受的行情，未來高雄要習慣此價格。
看好高雄豪宅後市，在地建商京城建設今年也將在農16特區推出3豪宅案，並邀國際大師Foster和安藤忠雄操刀。京城建設經理周敬恆指出，豪宅案引進國際大師操刀，就是看好後市，「你看昨天實價登錄揭露，『國硯』的價格就知道，高雄豪宅市場情況還不錯。」
其中由Foster操刀的美術館第一排豪宅案，是京城以每坪天價306萬元標下的土地，規劃興建60樓的超高住宅大樓，周敬恆說，目前開價未定。不過隨著「國硯」價格揭露，市場推估，該案將站穩6字頭，上看7字頭。
興富發家族的齊裕營造，今年將推出美術公園首排的「國王之冠」，規劃地上43樓，每戶210∼250坪。負責代銷「國王之冠」的甲山林廣告業務部經理黃惠玲表示，每坪開價60∼80萬元，上半年會先展開潛銷。

太子推億元宅
太子也將在高雄左營區、高雄榮總附近推出僅有4戶、單戶總價破億元的「未來宅」透天豪宅。
中信房屋高屏區域中心駐區經理黃建隆說，高雄豪宅市場從去年第3季開始較熱絡，主要是因大型建商買地推案、亞洲新灣區的建設規劃，都有助豪宅銷售量成長，但高雄在地買方反不多，反而是北、中部的企業老闆看好發展，做投資置產，但入住率也不高。

高雄市政府為維護公共安全，工務局預定1月22日起將拆除鳳山區經武路293巷等影響消防救災違建共計12件，針對市民自家屋前巷道增建遮陽、遮雨棚架，讓巷道變狹小，造成消防車及雲梯車無法進入救災，嚴重妨礙消防救災功能的違建，工務局長年將其列為加強執行拆除工作項目。這些遮陽、遮雨棚架平時看起來未構成危害，但如果發生火災，將會嚴重妨礙消防救災工作的執行。

依照內政部2004年修正劃設消防車輛救災活動空間指導原則規定，供消防車通行之道路或通路，至少應保持3.5公尺以上之淨寬，消防車輛救災活動所需空間淨寬度為4.1公尺以上，及4.5公尺以上之淨高，目的是讓消防車順利進入救災。工務局違章建築處理大隊2013年已執行楠梓區、左營區、鼓山區、三民區、鹽埕區、前金區、苓雅區、前鎮區、林園區及鳳山區等10個行政區24條巷道，共計拆除影響消防救災遮陽、遮雨棚架違建343件。

工務局違章建築處理大隊呼籲市民，災害發生，生死總在一瞬間，現場任何違建及車輛濫停堵塞，都可能造成遺憾事件發生。6米巷道違建取締工作，是長久持續性工作，該大隊仍將採主動取締方式，針對所提報有待加強改善巷道，依訂定取締期程逐一執行取締工作。所以籲請全體市民全力配合，共同將高雄市營造成為一個安全無虞的幸福安全宜居城市。

中國去年缺乏全國性打房措施，一線大城房價狂飆，昨公布2013年全年新屋（商品住宅）銷售額創新高6.8兆元人民幣，相當於1.1兆美元，首度突破1兆美元大關。
中國總理李克強自上任以來，並未推出更多全國性的打房措施使房市降溫，相較於前總理溫家寶在去年3月下令提高房價漲幅過快的城市買房頭期款及第2棟房子的貸款利率，李克強則是讓各別城市自行訂定管制房價措施。

首度突破1兆美元
花旗（citi）資深經濟學家丁爽表示，這些打房措施去年的效果有限，因為一線大城需求仍然超過供給，他指出，政府需要提高主要城市的土地及房屋供給，若只靠透過政府命令進行人為限制是不會奏效的。
東方匯理銀行資深經濟學家高德信（Dariusz Kowalczyk）表示，顯而易見的，中國房市依然火熱，城市化與投資需求帶動了銷售量，房價也持續成長，中國經濟仍然高度依賴房地產市場。
根據中國國家統計局數據，去年新屋銷售價格較2012年上漲27%，12月廣州及深圳新屋價格較前1年上升20%，而上海、北京房價漲幅則各為18%、16%。溫州去年12月房價較前1年下跌2.6%，連27個月下滑，是調查70個城市中唯一一個下滑的城市。
中國房產信息集團分析師David Hong表示，仍然有些對中國打房措施的誤解，打房目標並不是在打擊房地產市場及銷售，整個國家的經濟，特別是在比較不富裕的城市經濟是依賴房地產市場的。
高緯環球（CUSHMAN & WAKEFIELD）亞洲研究部門主管希爾西塔（Sigrid Zialcita）表示，在經濟成長、信貸環境支持及政府包含放寬一胎化政策等改革影響下，今年房屋價格還會上漲。
根據中原地產公司，1998年至2009年，房屋價格每年漲幅達30%，自2010年後漲幅放緩為約10%。中原地產公司研究員劉淵指出，在政府限制之下，房價將不會再像以前那樣飆漲。

1月19日，泰禾北京院子、閱園、中加榮園三個項目預售證獲北京市住建委放行，這也是新年以來首批預售證發放。其中，泰禾北京院子、閱園最低預售價均超6.5萬元/平米，最高超過8.7萬元/平米，也標誌住建委堅持了2個多月的“限高令”被打破。


1月19日，泰禾坊巷家園、閱園、中加榮園三個項目預售證獲北京市住建委放行，這也是2014年以來首批預售證發放。其中，泰禾•北京院子、閱園最低預售價均超6.5萬元/平米，最高超過8.7萬元/平米，也標誌住建委堅持了2個多月的“限高令”被打破。

預售價超8.7萬/平米獲批

1月19日，在過了20多天的空白期後，終於迎來轉機，北京市住建委對包括泰禾坊巷家園、閱園、中加榮園三個專案發放預售證，這也是2014年北京首批發放的預售證。

北京市住建委網站顯示，泰禾•北京院子的准許銷售面積83841.39平米，預售價最低為63152元/平米，最高為87345元/平米。位於豐台區盧溝橋鄉的閱園項目，准許銷售面積59615.93平米，預售價為66999-67000元/平米。位於密雲縣的中加榮園，獲批預售價在1.3萬元/平米左右。

據悉，從11月上旬開始，北京市住建委對高端物業收緊預售證：單價高於4萬元、漲價超10%的樓盤暫停入市，被業內稱為“限高令”。

此後，住建委對凡是售價超過4萬的項目，預售證一律不批，造成北京市高端市場供應斷頓。包括中赫萬柳書院（資料、團購、論壇）、泰禾•北京院子、保利海德公園（資料、團購、論壇）、萬科北河沿甲柒拾柒號等項目的入市均受影響。

位於孫河鄉中央別墅區的泰禾北京院子，儘管推廣已經做了幾輪，但因“限高令”遲遲拿不到預售證，入市時間也一拖再拖。此前，該項目預計2013年9月開盤，後又推遲至10月，最終被迫調整到2014年。

據網易房產記者查詢得知，泰禾•北京院子並不是孫河區域第一個拿證的高端專案。2013年6月6日龍湖雙瓏原著預售證通過審批，預售價格在4.7—10.32萬元/平米之間，首次試水北京市住建委的容忍限度。但此後，泰禾北京院子在10月份以均價7萬/平米申請預售證，因觸碰紅線被拒。

一位業內人士分析：“此次泰禾•北京院子預售證獲批，也是等來的春天，而6萬/平米以上的預售價，也意味著住建委將放鬆高端商品房價格管制，交給市場調節”。

“不過對於涉及剛需的低價房，住建委還是管控很嚴格，預計短期不會放鬆調控，”該人士繼續分析。

房價上漲壓力大

近日，國家統計局發佈2013年12月70個大中城市住宅銷售價格變動情況，65個城市新建住宅價格環比上漲，同比上漲的城市則達到69個。其中，包括北京、上海、廣州、深圳在內的一線城市新建住宅價格已經連續第四個月同比漲幅均超20%。

據悉，進入2014年北京房價上漲壓力仍然存在，對於2014年的市場走勢，偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示：“2014年的房價將呈現先揚後抑的趨勢。由於樓市供應短缺的問題很難在短期內得到有效緩解，所以 ，隨著春節後購房需求的復蘇，銀行貸款支持力度的增強，供需矛盾的進一步加劇，或將導致房價環比漲幅再度逐步擴大。”

與此同時，北京土地市場早已進入熱火朝天的搶地潮。2014年新年伊始，北京市加速推地步伐，各大房企瘋狂搶地。1月16日，門頭溝、平谷等區域6宗土地集中成交，總成交金額達111.85億元，遠洋、融創、華潤等數十家房企參與競爭。至此，北京1月份的土地出讓金已達371.85億元，預計整月出讓金將達到500億元，創歷史新高。

胡景暉同時表示,2014年政府調控重點將轉向兩個方面：一是增加土地供應，進而增加房源供應量；另一方面，進一步增加保障性住房供應量，通過商品住宅和保障性住宅供應量的增加，來緩解目前因樓市嚴重的供不應求導致的房價的快速上漲。因此，下半年，尤其是四季度隨著房源供應的逐步增加，嚴重的供不應求的矛盾的緩解，預計明年下半年的房價漲幅將逐步趨緩。

長安街，CBD，老工廠，藝術範，風格自成一派，被譽為“CBD唯一創意辦公環境”的郎園Vintage文化創意產業園，堪稱北京繼798、南鑼鼓巷後又一“潮人膜拜聖地”。

然而這個紅磚牆上爬滿枝蔓、充滿創意和時尚元素的園區背後，卻是一個莫可名狀的土地謎局。首創置業在2009年時通過北京產權交易所從北京醫藥集團手中獲得這一資產，並公開宣稱將做土地一級開發。但4年過去了，土地一級開發音信全無，一個郎園Vintage卻運營得紅紅火火。

趙強（化名）是北京醫藥集團的一名員工，曾參與過2009年的這場蹊蹺的資產轉讓，“說是要配合北京市整體規劃，政府也要求我們退出，集團做了很大犧牲讓出了這塊核心區的土地，但是現在一級開發沒做，反而做起了文創園，怎麼都想不明白。”

言之鑿鑿的一級開發，報表上明確無誤的資訊，為什麼在4年之後悄無聲息地消失了？首創置業相關負責人在對中國房地產報記者回應時表示，“希望大家多關心園區的創新，土地一級、二級問題的關注實在沒什麼必要。”

然而在土地專家和法律人士看來，首創置業確有違規甚至違法之嫌——先是利用了這場土地遊戲中的漏洞將土地一級開發推遲乃至“遮罩”，隨後又在生產性工業用地上開展商業經營活動。而作為一家公眾上市公司，該專案資產及收益既未在報表中體現，也未向投資者作出過明確說明，首創置業同樣需要做出一個圓滿解釋。

“消失”的一級開發

2009年6月，一場不太引人注目的交易在北京產權交易所舉行。以土地面積約2.3萬平方米的郎家園6號工業用地為主的資產包，被北京醫藥集團掛牌轉讓，底價3.4億元。該資產包除了上述郎家園廠區的土地（北部地塊3-2、中間地塊3-3），還有土地之上的舊廠房建築以及部分機械設備。

據知情人士透露，當時趕赴現場的競拍者眾多，但不知什麼原因，最終只有首創置業一家舉牌，並順利以底價獲得。

根據趙強的說法，由於北京醫藥集團的郎家園廠區位于中心商務區，北京市政府稱按照規劃在這裡是不能出現工廠企業的，未來將改為商業居住用地，“如果不做一級開發就改變不了土地性質，我們完全是為了配合政府規劃，所以不得不忍痛退出”。

經中國房地產報記者查閱，在北京CBD2002年版的規劃裡，郎家園廠區北部地塊3-2規劃用地性質為商業用地，中間地塊3-3規劃用地性質為住宅用地。至於為何這裡在制定規劃後7年才進入產權交易和一級開發的準備，受訪者均表示不明所以。

“這塊土地是CBD管委會規劃的一級土地開發，按照計畫，首創拿到地後，應該做一級開發，三通一平後更改土地性質，進入二級市場後再蓋寫字樓，這是CBD的規劃，也是我們當初退出的初衷。”趙強說。

而在當時不多的媒體報導中，首創置業人士明確表示將對該地塊進行規劃、整理和拆遷。首創置業董秘胡為民當時接受媒體採訪時表示，“目前土地已經拿到，和土地方也已經做了交接，正在做規劃報批。這塊地上是辦公樓和廠房，沒有居民，整理的阻力和不確定性很小。該地塊轉為商業居住用地上市，大概還需要一年至一年半的時間”。

在首創置業2009年的年報中也明確寫著，“關注土地一級開發的機會，通過早期參與土地整理，以低成本、低投入獲取城市核心地段優質土地資源，分別於2009年6月和2009年12月在北京地區取得CBD郎家園6號地和房山區黃辛莊項目。”“如果宣稱是一級開發，那就應該跟政府簽合同，而完全沒有必要去競拍所謂的資產包，這是不合常理的。”大成律師事務所合夥人李晨指出，“或者說，拍賣所得的也應該是土地一級開發權，而不是土地二級開發權和經營權。”不尋常的開局後，後續發展越發撲朔迷離。在1年之後，胡為民所說的“商業居住用地”並未上市，時尚前衛的郎園Vintage卻出現在公眾面前。隨著2010年12月底第一家文化企業的入駐，郎園的商鋪和寫字樓出租生意日漸紅火起來。

2012年，首屆郎園國際創意文化節舉辦，相關負責人當時稱，園內入駐企業已達50多家，“未來三年內，我們將致力於把郎園打造成為年產值超過50億元的文化創意產業園區”。

“這裡原本是一片工業廠區，首創置業根據區域特點，決定成就北京的第二個798。”首創置業董事長劉曉光在《曉光談戰略》一書中稱。

至此，原本計畫中的土地一級開發已經改頭換面。然而記者在首創置業官網上的專案簡介中看到，郎家園6號土地依然屬於“一級開發”性質，並注明“公司現已展開土地整理規劃工作，正加快推動專案進入開發建設程式”。

“一級開發我們遲早都會做的。”面對中國房地產報記者的詢問，胡為民回應，“這塊地是工業用地，文化創意產業園是我們自主開發的，我能說的就這麼多”。

首創置業投資者關係總監馮瑜堅也對記者表示，郎家園土地一級開發還在前期準備階段，要等規劃做完。“一級開發情況複雜，涉及部門多，現在還沒有完全落實。”記者在首創置業歷年年報中看到，2009年與郎家園6號地同時拿到的房山黃辛莊一級開發，如今已經轉化二級開發的住宅專案，然而郎家園的一級開發卻在年報中“消失”了。

低價拿地疑雲

按照一位基金人士的看法，首創置業為資產包付出的3.4億元，可以看作是給北京醫藥集團的“拆遷補償款”，但即便如此，價格也有過低之嫌。

根據公開資料顯示，在2010年開始的CBD東擴中，東擴區域的拆遷補償價格為3.5萬元/平方米，而原CBD區域的郎家園地塊的補償價格應該只高不低。即便按照3.5萬元/平方米的價格計算，郎家園6號地2.3萬平方米土地的總價值也應在8億元左右，而這與3.4億元的成交價格相去甚遠。

“既然當時這塊地定為一級開發，就應該由朝陽區CBD管委會收儲，然後掛牌出讓。為什麼北京醫藥集團還要到北京產權交易所掛牌拍賣，實在讓人費解。”一位元業內人士對記者表示，“如果由政府收儲，價格應該會高於交易所拍賣價格。

“3.4億元的價格確實偏低，在北京產權交易所拍賣的時候去了很多企業，但奇怪的是這麼寸土寸金的地塊，最後只有首創置業舉牌了，而且以3.4億元這麼低的價格就拿到地了。”趙強說，“當時我們也考慮過保留土地，出租做商業設施用，但最後由於種種原因，還是沒有成行。”“這種改造廠房作為出租物業的做法，我們也可以做，為什麼非要我們退出，讓首創來做？”趙強到現在也想不明白。

據知情人士推測，首創置業可能一開始也沒有想做文創園，而只是想以一級開發的名義，先把土地拿到手坐等升值，轉手賣掉之後也是一筆不小的盈利。

上述基金人士認為，首創置業顯然更諳熟遊戲規則和其中的罅隙。

“從一開始，首創就是從北京產權交易所拿到資產後直接過戶資產包，並沒有進入土地一級開發程式。這實際上使自己規避了風險，沒有掛牌，沒走土地變性，根本連一級開發的階段都沒有進入。”該人士說，“一級開發對首創來說就是個虛無的概念了，現在資產轉移到了自己名下，即便是CBD管委會規劃收儲一級開發，也需要首創同意，誰也不可能去進行強拆了。”這樣一來，形勢就變得非常微妙了。

“如果郎園要改變土地性質進入一級市場，就必須要找土地儲備中心收儲，收儲之後，這事就和首創沒什麼關係了，除非它再拍回來。”上述人士對記者表示，“但是以北京現有開發商的實力來看，再拍賣的話首創很難競爭得到。這種情況下，首創肯定不願意進入一級開發階段，除非北京市政府和CBD管委會逼著它做。”對於郎家園廠區的拍賣和一級開發規劃，前述知情者透露當時是CBD管委會規劃委參與，但CBD管委會在回復中國房地產報記者採訪時卻稱“一級開發及當時拍賣的職能不在管委會，因此無法解答”。

中國房地產報記者在園區內發現，在靠近長安街一側的停車場邊有一座新蓋的三層紅色小樓，標明是“CBD傳媒產業孵化器”。在公開報導中稱，該孵化器由“CBD管委會計畫通過政府、企業和協力廠商仲介合作的方式建設”，而知情人士則透露，實際上這就是首創置業為CBD管委會建的，一方面可以成為管委會的政績，另一方面租金也歸管委會所有。

“既然是一級開發，為什麼沒有一紙合同規定時限？這在任何地方都是說不通的。”李晨表示。

截至發稿前，中國房地產報記者始終沒有從首創置業和CBD管委會方面看到當時的一級開發協議。

用地性質之惑

不過，在接受中國房地產報記者採訪時，一位元土地專家並不認為首創置業有違規嫌疑。“一級開發，一種是改變土地性質，另一種是不改變性質，做出租型物業，首創做的就是後者，這是被允許的。”他表示，“首創的郎園專案是在交易市場拍來的，工業土地證在自己手裡，把建築修一修也叫開發。雖然沒有改變土地性質，但改變的是土地承載建築物的職能，園區發展規劃為商業物業完全吻合CBD商務區的規劃，規劃委是不管土地性質的，文化創意產業園也是政策鼓勵的，這樣操作是完全可以的。”

然而，李晨有不同的意見。“既然這塊土地明確是出讓而來的工業用地，應該是北京醫藥集團自用性質的生產型用地，而不是能夠作為商業經營的土地。郎園目前的狀況毫無疑問是作為了商業經營，這就有違法嫌疑了。”

中國土地勘測規劃院副總工程、中國土地估價師協會副會長鄒曉雲對中國房地產報記者說，在工廠用地上做經營商業行為，在原則上是不可以的，但是現在國家不怎麼管。“因為一般都是廢棄廠房，再利用能產生一定效益，有的還能拉動退休職工的再就業。”

在這種“不怎麼管”的環境裡，郎園Vintage寫字樓和商鋪招租廣告裡赫然寫著：“商業地產”，而首創置業商業地產發展部的辦公室也在園區之中。郎園Vintage物業處金網路怡成資產管理有限公司工作人員告訴記者，“我們早就已經改為商業用地了。”

然而記者在入駐商鋪的走訪中發現，情況並不是這樣。

工藝品商鋪周女士告訴記者，簽約合同他們已經拿到，簽合同時的確是工廠用地，但是掏點錢讓物業去跑手續，然後就可以到工商局辦營業執照的手續了。

不過，據曾參與郎園招商的知情人士透露，首創與客戶租約一般簽約時間都很短，也給他們的招商工作帶來了很大困擾。因為這塊土地當初的計畫就是要做一級開發，這裡面存在太多不確定因素，“一旦CBD管委會換屆突然要求強拆，那首創可就麻煩大了，短租約時間能最大程度降低風險”。

但不可否認的是，無論是更改手續的繁瑣還是租約時間短的掣肘，在這片寸土寸金的土地上，豐厚的租金收入都是壓倒一切的誘惑。

“據我瞭解，開業第一年，光物業收入就五六百萬元，每年的租金收入估計要超過3000萬元。”上述知情人士透露。

公開資料顯示，目前郎園的商業部分租金為7元/平方米/天~10元/平方米/天。保守估計，以7元/平方米/天，10000平方米面積來算，每年也有2500萬元左右的租金收益。

另據記者查閱公開資料，郎家園6號地中的4638.1平方米還在華夏銀行做了抵押，抵押期限10年，抵押價值5000萬元。而這還僅僅是1/5的土地，按此推算，如果首創將土地全部抵押，可以拿到約2.5億元的真金白銀。

然而，在首創置業的年報中，資產構成和收入構成裡面卻並不包含朗園項目。首創置業內部工作人員也對中國房地產報記者證實，該專案沒有進入上市公司。

用上市公司資金競購的資產，緣何不在上市資產包裡？租金收益去了哪裡？關於這些問題，胡衛民和馮瑜堅都沒有給予正面解答。

疑問還在繼續。據CBD管委會介紹，CBD規劃圖中郎家園6號為黃色區域，表示未來將以住宅用地為主。而郎園物業處人員卻對記者表示，“現在這種廠房改造的物業可受歡迎了，像798一樣，你不知道嗎？我們為什麼推翻蓋新房啊？”然而，最終的土地一級開發無可避免，而這種區域的一二級聯動對於首創而言不確定性太大，對於這種無利可圖的生意，首創究竟會以怎樣的結局收場？

據中國房地產報記者瞭解，目前深圳、東莞等城市已經開始啟動“三舊改造”，包括在上海自貿區內，工業用地在盤活為商住用地時不需再走招拍掛程式，而只需補辦手續和補繳一定土地出讓金。而有消息稱，北京也將在未來一段時間內嘗試這一類試點。

郎園Vintage的命運是否會因這一土地改革的試點而改變？中國房地產報將持續關注。

國土資源部（以下簡稱“國土部”）副部長徐德明在1月10日召開的2014年全國國土資源工作會上說，國土部將儘快協調有關部門建立部際聯席會議制度，加快組建不動產登記局。

據中國房地產報記者最新獲悉，即將組建的不動產登記局將隸屬於國土部地籍司，擬定編制人員不會超過30人，行政級別為正處級。2014年6月，國土部將會把不動產登記局人員編制方案與《不動產登記條例》一起上報國務院。兩個“拳頭產品”屆時將打響不動產登記制度的“首槍”。

“國土部已完成全國第二次土地調查工作，摸清了土地家底，這為土地登記全覆蓋提供了可靠的基礎支撐。現在落實不動產登記制度，有助於更好地落實《物權法》規定，保障不動產交易安全，有效保護不動產權利人的合法財產權。”國土部土地勘測規劃院副總工程師鄒曉雲告訴中國房地產報記者。

地籍司管控 10萬人從事

雖然本屆政府上任之初明確任期內人員編制不增加，但據記者瞭解，國土部正在籌備掛靠在地籍司下面的不動產登記局，擬定編制人員不會超過30人，行政級別為正局級。據悉，目前中央編制委員會辦公室正在對不動產登記局的編制進行論證和確立，已經通過其職責主要為監管全國不動產登記資訊動態、產權變動情況、交易情況和有關價格資料等。該局一經成立，不動產登記將告別各自為政的局面。

“正在籌備的不動產登記局將負責指導監督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產統一登記職責，實現登記機構、登記簿冊、登記依據和資訊平臺四統一。行業管理和不動產交易監管等職責繼續由相關部門承擔，各地在中央統一監督指導下，結合本地實際，將不動產登記職責統一到一個部門。”鄒曉雲表示。

“將多部委的不動產登記工作統一由一個部門來主導，會加快不動產統一登記速度。若國土部在其中協調好，2014年年底就可以完成聯網後的法律程式，如查詢的許可權、範圍等，不動產定義、標準等協調的難點問題，屆時都會迎刃而解。也就是說，2015年便能夠正常運作。”國土部一位內部人士告訴中國房地產報記者。

據記者瞭解，在備受關注的不動產人員配置方面，國土部曾和人力資源社保部開展過《土地登記上崗資格證》考試，預計未來將會有分散在住建、農業、林業等主管部門的10萬人從事相關工作，這些部門的不動產權屬登記職能，將整合到未來的不動產登記管理局。

“擬議中的不動產登記管理局為國土資源部管理的局級機構，而非一般司級的內設機構。這主要是考慮到未來不動產登記管理局除負擔整合登記職能外，還將擔負對外提供合法查詢、證明等有關的社會服務職能，而司級內設機構通常只負責對應領域的業務工作，不對外提供社會服務。”前述國土部內部人士告訴中國房地產報記者，不動產登記局將負擔不動產權屬情況的登記以及“合法查詢”工作。

據瞭解，不動產登記局類似於“銀行”，通過一套標準軟體和資料庫聯網，監測各地方不動產登記人員的不動產登記情況，隨時隨地掌握資料，這樣只要通過輸入權屬人姓名和身份證資訊，就可查詢其聯網城市內所有同一權屬人名下的不動產產權變動情況、交易情況和有關價格資料等，包括住房資訊與農村宅基地資訊。

不動產登記將采“房地合一”模式

中國房地產報記者在採訪中獲悉，在被明確了“不動產統一登記”工作的主要職能部門地位後，國土部將著手起草制定不動產統一登記的《不動產登記條例》，具體內容主要包括不動產的登記對象、主體、標準、屬地管轄、不動產權屬證書等。

“《不動產登記條例》最令人關注的是紙質（電子）不動產登記薄，它將告別過去‘土地’和‘房屋’兩張皮分離的局面，採取‘房地合一’的模式。不動產登記薄的具體內容包括土地身份證號、房屋建築面積、土地分攤面積、土地坐落屬性、詳細圖紙等，預計這項工作將在2018年才能完成。”上述國土部內部人士告訴中國房地產報記者。

對於《不動產登記條例》存在兩方面爭議。

首先是土地分攤面積。“按照規定，開發商在辦理《國有土地使用權證》時繳納的土地出讓金，已經分攤在所出售的商品房中，因此在房屋出售且辦理了《房屋產權證》後，開發商就應把自己手中的《國有土地使用權證》也分割給業主們，比如北京某樓盤房價是4萬元/平方米，該房價主要是由樓面價、建安成本、管理成本以及利潤組成，如果開發商不將土地分攤給業主，那麼房價的組成部分應該由建安成本、管理成本以及利潤組成，去掉樓面價，那麼北京的房價至少下降60%，因為北京的房屋最值錢的不是其豪華的裝修而是土地。”北京京鼎律師事務所一位律師告訴中國房地產報記者，只有房沒有土地的產權證存在巨大風險。

其次是能否以人查房。根據記者瞭解，雖然不動產統一登記“提高行政效能，更加便民利民，保障不動產交易安全，有效保護不動產權利人的合法財產權”的目的非常明確，但在目前的《不動產登記條例》以及相關制度中，“以特定人為查詢準則查詢其名下所有房產”的“以人查房”，在個人查詢領域，或仍為“禁區”，不動產統一登記制度建立後提供的查詢服務，將依照法律，持有相關司法、行政許可或申請，個人可對特定不動產的產權歸屬情況進行查詢。

高房價拐點降臨？

不動產登記局的組建，會不會是不動產“資訊孤島”的終結？不動產登記制度能否撼動高房價？房產稅開徵腳步會否因此加速？

對於這些問題，早在2013年11月，潘石屹就在其微博中就不動產統一登記發表言論稱：“這是好政策，如果今年實施，房價馬上會跌。”實行不動產統一登記，對於公眾關注的反腐敗、抑制房價、開徵房產稅等方面重要意義。在更廣闊的背景下看這一改革，這一制度還承擔著更重要的使命。中國房地產學會副會長陳國強（微博）分析認為，只有完成不動產登記、住房資訊聯網等長效機制的基礎工作，才能真正形成房地產長效調控機制。

著名財經評論員劉戈強調，通過不動產登記可得到大量資料，這些資料對於判斷整個宏觀經濟的運行情況意義重大。

儘管如此，鄒曉雲告訴中國房地產報記者，不動產統一登記將是一個由簡單到複雜的過程，“因為利益格局頗大，所以不可能一蹴而就”。

世茂股份日前發佈2013年1-12月銷售情況簡報，公司全年實現合同簽約額130.05億元，同比增長53%；實現合同簽約面積97.93萬平方米，同比增長53%。

2013年，世茂股份強勢拿地，土地投資總額達到150億元，總規劃建築面積301萬平方米，為近年之最，公司目前土地儲備超1000萬方。2013年，世茂股份重點佈局海西地區，在福建省石獅市斥資61億元，獲取土地建築面積234萬平方米，2014年公司還將繼續加大對該地區的投入力度。截至目前，世茂股份已進入23個城市發展，其中擁有可開發專案的城市19個，剩餘可結算面積979萬平方米，剩餘可結算貨值1278億元，目前在建專案430萬平方米，在建專案19個。

除房地產開發銷售之外，在商業物業運營方面，世茂股份收縮了百貨業態的戰線，將其變更為廣場運營，同時與商業物業出租業務並線。公司2013年和2014年陸續有租賃型物業竣工，公司的物業租賃收入將維持高增長。東興證券分析師鄭閔鋼分析認為，世茂股份該項業務2013年營業收入在4億元左右，2013年—2015年的年複合增長率為27.22%。

世茂股份相關人士表示，充足的開工、在施專案是世茂股份業務增長的堅實保證，預計公司2014年合同銷售金額有望衝擊200億元。

國內豪宅市場的強勁增長，讓世界級奢侈品牌也為之“傾倒”。

2013年12月下旬，阿瑪尼集團宣佈，其在中國的首個豪華住宅專案已落戶成都，將及閘裡集團一起打造“阿瑪尼藝術公寓”。昨日（1月20日），阿瑪尼中國區一位媒體負責人向記者確認了此事，“但這是一個長期專案，”這位元負責人表示，“具體情況還需要由喬治•阿瑪尼先生本人出面回答。”

業內人士表示，阿瑪尼擬在成都打造中國首個豪宅產品，目前更帶有噱頭色彩，也面臨著高端市場的競爭壓力。

首次進軍中國不動產

昨日，門裡集團也向記者確認了此事，並透露該專案由阿瑪尼集團旗下的阿瑪尼室內設計工作室與之“攜手”完成。

據門裡集團官方網站張貼的雙語告示顯示，該專案是喬治•阿瑪尼本人設計的首個中國房地產專案，涉及部分包括阿瑪尼藝術公寓的住宅單位、公眾區域和共有設施。

據悉，該豪華住宅位於成都錦江區，建築主體為兩棟222米的高層建築，共計65層。

對於為何選擇成都作為其首個中國房地產項目所在地以及阿瑪尼進軍中國房地產的具體計畫，上述阿瑪尼相關人員表示 “這類資訊都將會慢慢釋放”。

門裡方面同時表示，阿瑪尼藝術公寓的住宅單位將會在2014年下半年公開發售，專案將於2016年竣工。記者問及目前籌備進展時，雙方均表示無法透露更多細節。

阿瑪尼起家於服裝，如今 “跨界”到化妝品、眼鏡等多個領域，甚至還躋身主流酒吧、傢俱和酒店業等。因此，有業內人士認為其進軍國內豪宅並不意外。

“喜歡多元化經營一向是阿瑪尼的個人風格。”克而瑞研究中心總監薛建雄向記者表示。

《每日經濟新聞》記者也瞭解到，此次參與打造豪宅專案的阿瑪尼家居與其室內設計工作室，最近還參與了土耳其伊斯坦布爾麥其卡宮公寓、印度孟買的世界塔和菲律賓馬尼拉世紀尖塔等地產項目。

“對豪宅市場影響不大”

2011年7月，一家調查機構發佈的 《成都高端居住傾向性調查》說“成都還沒有真正意義上的豪宅”。

前述報告表示，當時被調查對象中超過65%的消費者認可國際頂級團隊設計的住宅產品，購買過高端住宅的消費者中超過70%的人信賴世界級水準的設計師。當時，成都的豪宅市場與北上廣深等一線城市相比，起步較晚，也缺乏對全球高端專業資源的整合能力。

如今兩年過去了，眾多號稱成都“頂級”豪宅的產品如雨後春筍般地出現。這些豪宅產品雖然極盡奢華，但也遭到了業內的各種非議，認為豪宅更應該追求品質。“豪宅不是錢堆起來的。”高力國際成都公司總經理蔡孟頤告訴《每日經濟新聞》記者，高端產品強調的不是硬體有多好，而要看服務的居住人群到底是土豪，還是企業家、金融家等。

在他看來，豪宅在產品設計理念、後期物管等方面均需要創新，多種元素搭配組合。

蔡孟頤表示，阿瑪尼打造中國豪宅是一個很響亮的噱頭，但關鍵點在於後期如何將公司獨具特色的藝術元素等軟體貫穿到專案中。


“外資進來有利於打開更高端的市場，讓內資跟進，對產業更快進步會有很大幫助。”薛建雄表示。

不過，近兩年來，成都房地產市場一直以剛需為主，高端市場不溫不火。四川中原地產市場研究部指出，成都豪宅市場2013年供應量較大，需求則相對較為和緩，尚待市場消化。三中全會定調之後，使得豪宅的置業者及投資者的信心加強，或在近期市場表現中有所反映。

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭亦向《每日經濟新聞》記者表示，房地產業屬於不動產，阿瑪尼注入豪宅專案的設計理念，僅屬個案，對於中國豪宅市場影響不大。

　　繼宣佈在三亞海棠灣建七星級酒店之後，複星集團還在與外方洽談，計畫將七星級酒店引入上海迪士尼板塊。

　　“我們在認真地和亞特蘭蒂斯酒店的全球總部探討，他們現在也有極大的興趣落戶到迪士尼附近去。”1月19日，上海市第十二屆政協委員、複星集團副董事長兼首席執行官梁信軍，在為上海打造國際旅遊城市建言時透露了上述消息。

　　2013年10月10日，複星集團與美國柯茲納國際控股有限集團在上海簽署合作協定，複星將在未來3年內投資逾百億元，在三亞打造一座七星級亞特蘭蒂斯酒店及海洋公園，成為中國第一座、全球第三座亞特蘭蒂斯酒店。目前，亞特蘭蒂斯酒店在全球僅有兩家，分別位於迪拜棕櫚島以及巴哈馬天堂島。

　　“上海前幾年最大的舉措就是把迪士尼落戶上海，光有個迪士尼還不夠，我們認為今後幾年還要把能夠帶來全球遊客的全球性項目進一步吸引來，這會形成一個集聚效應。”梁信軍說。

　　梁信軍稱，浦東新區東部有自貿試驗區、臨港，西部有陸家嘴，中部地區的發展潛力很大，建議上海市政府為打造國際旅遊城市出臺一個系統性規劃。

利率低至8.5厘 3內房趕集資

上周三獲騰訊（700）入股的華南城（1668），股價連升3日，昨天更趁機啟動集資計劃。據市場消息指出，華南城將發行5年期的美元債券，利率低至8.5厘，初步擬集資3億美元（約23.4億港元）；最後接獲逾4倍的超額認購，反應理想。此外，再有3家內房伺機集資，綠城（3900）、旭輝（884）及禹洲（1628）也計劃發債，其中綠城將發行無到期日的美元債券，利率為9.25厘水平。

計劃再融資減債

據本報獲得的銷售文件顯示，華南城擬發行美元債券，年期為5年，在第3年設有提前贖回日，發行總額約為3億美元。截至昨晚6時止，有關債券接獲超過16億美元認購額，較原計劃發行的3億美元，超額4.3倍，最後利率釐定為8.5厘。至於集資所得，將主要用作再融資及一般企業用途。

翻查資料，華南城分別於2011年及2012年發行同為5年期的優先票據，利率皆為13.5厘，在同業來說利率算高。該公司上周公布，計劃提早贖回於2016年到期的票據，未贖回金額為2.41億美元。據熟悉是次發債詳情的人士透露，今次債息水平遠低於華南城年前發行的兩筆債券，接近上周世茂（813）發行的7年期債券利率，該債券最終利率定為8.125厘，以華南城這樣規模的公司，能獲得約8厘的利率水平並超額認購，情況已算不俗。

不過，評級機構標準普爾則給予華南城「B」級長期發行人評級，而長期大中華評級則為「cnBB-」。標普指出，發行人評級較企業評級低一級，反映離岸票據持有處於較為不利的位置。華南城的評級亦反映該公司積極透過舉債來擴展深圳以外業務所帶來的執行風險，但預期公司未來6至12個月的銷售表現強勁，故評級展望為「正面」。

華南城本月15日宣布，獲騰訊斥資23.5億元購入13%股權，成為第四大股東，雙方將合作發展商務物流平台，以及全國商貿批發網絡。騰訊突然入股，刺激股價一直低沉的華南城驟現曙光。該股於2009年9月以每股2.1元上市，惟上市以來股價一直處於2元以下，自去年開始才反覆向上。華南城自公布獲騰訊入股後連升3個交易日，由停牌前報2.17元，上升至昨天收市的4.39元，自交易公布至今累計升幅已達102%。

綠城票息9.25厘

另外，內房股綠城中國、旭輝及禹洲地產亦先後公布發債計劃。銷售文件顯示，綠城擬發行無到期日的美元債券，總額約3.5億美元。據了解，此債券於2019年有提前贖回日，預計票息約9.25厘；若於2019年不贖回，則票息將增加5厘，至14.25厘水平。

禹洲亦宣布，發行2019年到期的3億美元優先票據，利率8.625厘；至於旭輝則待取得評級後，啟動發債計劃。

房屋需求殷切，政府決定將多個區的住宅發展密度放寬，發展局局長陳茂波表示，屬於市區新發展區的啟德發展區，放寬用地發展密度後，人口料增加2萬人。換言之，該新區的居住人數，將由以往約9萬，增至11萬人。

物業定距離 無憂屏風樓

陳茂波昨早出席電台節目後表示，當初啟德發展區的布局空間較多，整體樓宇高度並非太高，相信增加後高度不會太過分，是可行的做法。

除一般地區地積比率調高兩成外，陳茂波表示，鄉郊地區的密度調升幅度將更高，但不包括丁屋。

他表示，過去數年政府在規劃設計上已有一系列調整，包括大型用地有座與座距離的要求，認為居住環境質素已有進步，不認為屏風樓會因而增加。

陳茂波重申，在增加密度的同時，也會考慮交通和排污等多種因素，以及地皮的位置和環境等，會在沒有不可接受的情況出現時，才會增加密度，若檢視後認為不可增加，當局不會勉強。

此外，對於發展局將成立跨界別團隊，專責支援財政司司長領導的土地供應督導委員會，陳茂波在節目中強調，該團隊乃在財政司司長領導下運作，包括政府內部的規劃師和工程師等，也會有一位政務官專責物色到的土地之推進和支援。

此外，城規會早前將油塘高超道和鯉魚門徑兩幅「政府、機構或社區（GIC）」用地改為住宅用途，遭區內居民反對。城規會周五將聽取申述，規劃署認為，改劃用地作住宅用途，可以善用珍貴的土地資源，和區內的土地用地也相協調，認為城規會毋須因應申述再作修改。

港鐵（066）去年底捲土重來就天水圍輕鐵天榮站項目招標，將在今日下午截標。是次屬港鐵項目首度棄用補地價制度，容許入標者自行出價，業界相信可增加財團的入標意欲，反應將不俗。

項目去年底重新招收意向書，收到19個財團表示有興趣，港鐵年底前展開招標程序，定出的條件也相對吸引。資料顯示，標書不再列明補地價和入場費等資料，容許發展商自行提出單一標價，亦毋須提供分紅等要求，待港鐵日後和地政總署自行磋商地價條款。至於工程中涉及的重置天榮站費用，港鐵則決定自行承擔。

會德豐地產常務董事黃光耀認為，項目料以中小型單位為主，近期市場對這類物業的需求殷切，相信可吸引發展商入標。美聯測量師行董事林子彬認為，項目招標程序優化後，入標意欲將增加，出價仍會趨審慎，估計地皮造價24.56億元，每方呎樓面地價2500元。


新地?地 擬競投天榮站項目
(經濟)

港鐵（00066）天水圍輕鐵天榮站用地今天截標，?地（00012）、新地（00016）及嘉華國際（00173）等有意競投，項目估值約20億至24億元。

條款優化 財團投標意慾增

招標條款經優化後，發展商投標意慾比去年初有所增加，料再度出現「零標書」的機會不大。新地早前已表明，現時投標的出價方式較為吸引，集團有較大把握取得發展權，故將會獨資入標競投。

另外，?地、嘉華國際、嘉里建設（00683）等發展商，亦已表態對項目有興趣。

天水圍輕鐵天榮站用地位於天城路、天榮路及天恩路交界，佔地約19.6萬平方呎，地積比率約5倍，住宅樓面佔98萬平方呎，而商業樓面則佔2,207平方呎，可興建約1,500伙，地皮估值約20億至24.56億元，樓面呎價約2,036至2,500元。

自由出價競投 不受補價限制

地皮曾於去年初推出招標，當時的補地價達26.86億元，中標財團亦要負責重置輕鐵站工程及費用，涉及約4.1億元，即入場費最少約31億元，每平方呎入場費則約3,152元，項目最終流標收場。

港鐵今次為確保地皮可順利批出，已優化了招標條款，容許發展商自由出價競投，不受補地價及入場費等條件限制，而將來出售單位所得的收入亦毋須再作分紅，項目涉及的鐵路站重置工程及費用，將會由港鐵負責。

評級機構穆迪昨表示，綠地香港（0337）日前宣布會向華潤置地（1109）出售其上海黃浦區一幅地塊的50%股本權益。該行認為，消息對綠地香港具有正面的信用影響，因為此舉可緩解去年12月以59.5億元人民幣投資獲得該地塊所產生的流動性壓力和槓桿率。

穆迪助理副總裁梁鎮邦指，基於快速的擴張計劃，綠地香港不大可能顯著降低槓桿率。

去年6月30日綠地香港的槓桿率為60%左右，預計未來12個月該公司的槓桿率會大幅升至60%以上。該行同時預計，此次收購將幫助華潤置地鞏固其在上海的業務，但由於收購金額僅佔其去年6月30日總資產的1.2%左右，對華潤置地信用影響較小。

政府近年大增供應，但遠水未及救近火，市場上的一手私宅落成量依然極少。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇估計，2013年落成私宅只有8,251個，是1972年有紀錄以來次低，僅高於2009年的7,157個單位。數字遠低政府原先估計的13,551個，因為多個大型項目延至2014年才落成。

黃良昇表示，延期落成的項目包括大埔嵐山一期、屯門瓏門二期、荃灣環宇及將軍澳緻藍天，4個項目合計5,347個單位。相應亦大幅推高2014年的落成量，估計約有1.8萬個單位。

2013年落成私人住宅項目33個，合共提供8,251個單位。數字較2012年的10,149個，減少1,898個，下跌19%。過去5年（2009年到2013年）落成私人住宅48,411個，平均每年9,682個，不足1萬個水平。

　　世茂房地產（813）去年業績標青，可售物業仍然充足，料將為今年銷售提供支撐，因此獲大行看好，可趁低吸納。

　　世房主要於內地發展高端房地產，項目位於上海、北京、哈爾濱、南京、福州等。該公司近日公布，2013年12月合約銷售額約57.48億元（人民幣，下同），增50.87%，期內合約銷售面積約47.61萬平方米，增52.72%。2013年全年累計合約銷售金額，則增46%至670.7億元，超出全年銷售目標22%。去年世房的可售物業為1000億元，今年則預計增加30%至1300億元，相信可為該公司今年業績持續增長提供良好基礎。

　　花旗發表研究報告，認為世房為行業中首選，將其目標價由24.12元上調至24.96元，並維持「買入」評級。該行預計世房今年銷售增38%，且認為其大部分收購項目質量都很高，尤其是長三角和福建項目的收購，料毛利率或達35%以上。該股昨收17.52元，跌1.46%，現價市盈率僅7.3倍、股息率3.1%，估值有一定吸引力。

CNBC.com報導，美國聯準會（Fed）已啟動量化寬鬆（QE）退場，專家擔心可能為全球不動產市場帶來新的風險，但也預期將有助於抑制過度激情，讓投資人重新聚焦於基本面。

新興市場可能出現資金從不動產市場出走潮，而不動產服務商瑋環球（Cushman & Wakefiled）的歐洲?中東?非洲（EMEA）研究主管哈金斯（David Hutchings）表示，這些投資人可能會想將錢轉進那些被認為風險較低的不動產，像是倫敦等仍穩固的市場。

哈氏警告，這事實上可能惡化、而非扭轉這些市場的不動產泡沫。

哈氏說：「這是個風險，但一些年後才會發生，所以不是2014年的風險。然而無庸置疑，大家重新配置資金，就會有個風險，開始有太多錢聚集在某個特定區域，如已開發（不動產）市場。」

哈金斯表示，對全球經濟的樂觀心理增強，此時聯準會縮減購債，有助抑制不動產市場的任何過度激情。

哈金斯說：「縮減購債，實際上可能幫助大家依舊聚焦於房市的基本面上。」

仲量聯行旗下LaSalle投資管理公司的全球策略師戈登（Jacques Gordon）則認為，縮減購債可能紓解資金湧入不動產的壓力。

弋登說：「縮減購債是建康的。它將讓利率回到長期的常態，它將提高負債的成本。」

戈登及不動產顧問商Knight Frank的住宅不動產全球研究主管貝利（Liam Bailey），都認同部分地區房價的異常上漲令人憂心。

戈登說：「房價泡沫的疑慮程度，已達到若一旦泡滅，將會重創消費者支出、家庭財富及許多的部門。」