太嚴收嘸件 北市不限有無繼承人

衛福部去年宣布試辦「以房養老」，因限定申請者不得有繼承人、門檻過高，導致兩次公告都無人申請；衛福部近日研擬調整計劃，傾向將申請年齡由目前六十五歲以上放寬到六十歲以上；台北市政府認為中央標準過高，擬推改良方案率先自辦，申請辦法預計年底公布。

降不動產價值標準
根據衛福部方案，六十五歲以上、無法定繼承人、單獨持有未貸款的不動產者，如不動產公告現值在中低收入戶標準以下、可將房產逆抵押給政府，由衛福部以申請人餘命、房產價格估算，按月發款給老人。因衛福部公告兩次都無人申請，衛福部擬放寬申請者年齡或不動產標準，至於申請人不可有繼承人，因涉及複雜法律，仍不放寬。

北市社會局科長陳淑娟表示，北市有部分長者沒存款或收入，名下房產價值又超過低收戶不動產限額標準，無法獲低收補助，生活陷困境。去年配合宣導衛福部以房養老政策，很多人都因有繼承人無法申請，現打算自辦。

年底公布自辦方案
北市規劃，未來擬由市府借錢給有房但無收入長者，且不限是否有繼承人，申請人身故後，繼承人可選擇處分房產還債，或拋棄繼承，市府收回房產可做為公營住宅等。另種方式是由長者捐房給市府，由市府安排長者住進養老機構，協助養老。目前已委外研擬相關方案，預定今年底前公布，明年上路。中華民國老人福利推動聯盟秘書長吳玉琴指，國內有六成長者都有繼承人，衛福部如只放寬年齡標準，應無實益。

以房養老政策內容
★內容：將房子抵押給政府，政府估抵押者餘命及房屋價值後，按月發給養老金，房子可續住至過世、再收歸國有
★申請資格：65歲以上、無法定繼承人、房屋無貸款，且房價在中低收入戶標準以下（北市為776萬元、新北市525萬元；台中、台南、高雄及其餘縣市480萬元，離島375萬元）

★研擬放寬：年齡放寬到60歲以上、房產價值可能較中低收入戶標準略高，但須精算後確定
★諮詢專線：(02)2356-5577
資料來源：衛福部社會及家庭署

女稱誤信「無租約 賣屋不會課稅」

民眾賣房前要先了解奢侈稅相關規定，以免當冤大頭。羅小姐向《蘋果》投訴，名下唯一的房子出租，指永慶房屋建議她可賣掉該房屋，另買離工作較近的房屋，且保證只要簽「終止租約及騰空房屋同意書」，即不會有奢侈稅問題，但最近卻收到繳稅通知，要求繳納近160萬元的奢侈稅。

永慶房屋中山環球直營店許姓店長表示，並無建議屋主一定要賣房，事先也提供奢侈稅相關規定給屋主看過，是否要出售房屋皆由屋主自行決定。永慶房屋客服中心副理吳維川表示，此交易已在不動產說明書的增補契約中，提醒屋主擁有不動產未滿2年且出租，符合奢侈稅課徵情況，買賣雙方皆已簽名確認，應於成交後30日內自行向國稅局申報繳納奢侈稅。

後才附上增補契約
羅小姐說：「增補契約是簽完約才另外附上的，信任仲介說的去做，最後卻被欺騙，小老百姓怎麼有辦法和大企業集團鬥？現在高達160萬元的奢侈稅無力負擔。」

羅小姐名下僅有的1間房屋出租，因工作因素自己另外住在別處，她說是聽信永慶房屋中山環球直營店許姓店長的建議，只要簽「終止租約及騰空房屋同意書」，表示房屋並無作為租賃使用，即不會有奢侈稅問題，因此她將房屋在2年內賣出，最近卻被通知繳交奢侈稅，加上未自行申報的罰鍰0.25倍，總計約繳納高達160萬元。

住商不動產行政處執行協理吳光華指，據《特種貨物及勞務稅條例》第5條第一項規定，若屋主名下僅有1戶房屋，有辦理戶籍登記且持有期間提供營業使用或出租，在2年內出售該房屋，則須課稅。

買賣屋須書面記載
若屋主要賣房，和租客的合約卻還在，房仲可提供提前終止租約的同意書給租賃雙方。但吳光華表示，就算有簽這張同意書，不代表就不會被課奢侈稅，「若仲介或代書在未告知會被課奢侈稅的情況下，導致屋主損失，屋主可向法院提出，要求負起損害賠償責任。」

吳光華建議，民眾在賣屋前，若不清楚是否會被課奢侈稅，可先向國稅局確認，或請仲介提供書面證明來保證，民眾不管是買賣屋，任何重要的條件皆須以書面文件記載，以保障自身權益。

避免奢稅糾紛先詢問國稅局

專家建議
民眾委託房仲賣屋，事後遭國稅局追討奢侈稅的糾紛層出不窮，《蘋果》接獲不少民眾投訴房仲的奢侈稅相關糾紛。專家提醒，若不確定是否會被課稅，可事先向國稅局詢問相關法條規定，以免與仲介發生爭議。

留意課徵條件
高雄的吳小姐在2011年初透過房仲賣屋，卻接獲國稅局通知繳交106萬元奢侈稅，房仲業者表示，有告知屋主恐被課奢侈稅，且提出「切結書」並簽名，但吳小姐卻說，切結書上的簽名是房仲偽造，惹爭議。

而楊小姐則因房仲向她保證夫妻財產為分別持有，就算配偶擁有不動產，另一方的第2棟不動產若在2年內出售不會被課稅，但賣屋後竟被討360萬元奢侈稅，最後房仲雖願退還服務費88萬元，但奢侈稅金還是得由她吸收。

財政部北區國稅局表示，《特種貨物及勞務稅條例》（俗稱奢侈稅）目的是為抑制短期投機炒作，維護居住正義，建議民眾，進行合法租稅規劃時，要留意各種稅制的課徵條件；除了請教代書或一般民間稅務人員，仍應該再向各地區國稅局詢問、確認，以免規劃失當，得不償失。

契約註明清楚
國巨律師事務所資深律師蔡文玲提醒，與仲介業者談到關於協議或保證的情況，最好先在契約上註明清楚，若不確定是否會被課稅，可向國稅局詢問相關法條規定，以確保自身權益。

不動產實價查詢服務網今日開放查詢2月資料，揭露案件達1萬8000多件，包括買賣1萬6000多件、租賃758件及預售屋757件。2012年10月16日開放至今，累積件數已達64萬3000多件，網站訪客也超過3102萬人次，顯示民眾逐漸仰賴實價登錄。

檢討地政士責任
相較之下，預售屋交易因資訊不對等，又須等建案完銷才登錄，頗受外界詬病。內政部地政司副司長王靚琇透露，未來售出個別戶便須登錄的方向，已和多數代銷業者取得共識。

內政部表示，實價登錄資料愈多，愈能促進市場透明化，擬將預售屋完銷後整批登錄的操作方式，調整成銷售期中只要售出，便須個別登錄，並檢討成屋登錄責任是否由地政士全權承擔。王靚琇指出，會持續討論修正方向，希望盡快修法上路。

不過《地政士法》覆議至今，內政部雖多次開會檢討，仍未有定論。王靚琇表示，現階段資料有誤或刊登不實，責任由地政士承擔，但可能發生民眾拒絕告知或提供錯誤資料，地政士卻須受罰，業者頻頻抱屈，政府將此情形納入考慮，希望讓地政士權責相當。

民生物資漲不停，年後開市以來，雞蛋價格漲了近4成，但台南仍有養雞場不敵景氣寒冬，淪法拍市場。台南市新化區山腳里一處養雞場，27日將於台南地方法院執行第3拍，待拍戶地坪共32799坪，底價4億6648萬元。

「價格低於市價」
富屋房屋所長黃建融說，待拍戶土地分區屬特定農業區農牧用地，若以1坪2萬元行情抓算，市值約6億元，「3拍價格確實低於市價，適合建設公司或工廠投資開發。」黃建融透露，2年前曾有紡織廠出價購買，當時開價3億多元，但並未成交。

在政府頻出手打房、且房價已來到高原區的情況下，全台房市交易急凍。

根據內政部最新統計，到今年2月底，全台共9892家不動產經紀業者中，有高達3420家變更為非執業中，也就是處於歇業狀態；此狀況也意味著，全台不動產經紀業者超過1/3恐不支倒地、退出房市。

兩年內 近千家退出市場

再比較變更為非執業中的家數變化來看，前年2月有2425家，但到今年2月已暴增至3420家；也就是說，這兩年來多出近千家代銷或仲介業者處於歇業狀態，甚至恐已關門打烊。

房市交易明顯降溫，造成愈來愈多代銷或房仲業者退出市場，存活業者只能力求轉業或轉型，造成市場競爭更加惡化。

過去原本涇渭分明的代銷、房仲及建築業等，早就形成「大混戰」，原分工合作或上下游關係的產業結構被打亂。

例如不少代銷業者跨入建築業、房仲業者賣起預售屋，互爭地盤。

合作變競爭 市場大混戰

如信義、永慶都有代銷部，信義代銷部甚至已成為全台10大代銷之一；也有代銷轉進不動產開發，最有名的是早年代銷起家的興富發董事長鄭欽天，去年已躍居為全台第二大的推案建商，建案遍及全台，璞園廣告也成立建築團隊，是台北市知名的豪宅業者。

面對代銷、房仲業者紛跨入建築開發領域，也有不少建商建構一條龍，例如遠雄、茂德都成立自家的銷售公司，乾脆自建自銷。

前幾年趁著房市多頭賺到大錢的大型代銷更急著「借殼上市」，搶奪資金市場，如海悅及甲山林廣告都成其中一員；產業線從土地開發、建築到銷售，透過資本市場募來更低廉且更多資金，爭取更多案量。海悅去年接案量成為全台最大，超過千億元，成為代銷王；但在此同時，也擠壓小型代銷業者業務量，甚至面臨「無案可接」的窘境。

房價高推案少 北市代銷最悲情

前陣子，台北市代銷公會舉行了場春酒宴，但原本是業界歡樂相聚的場合，卻只見理監事們互吐苦水，甚至連往年都要發表過去一年成績及未來一年展望都直接省略，理事長王明成還搖頭直言︰「數據如此難看，不發表也罷。」

建商撐得越久 代銷倒楣

根據住展雜誌市調，過去一年新屋及預售屋銷售率僅約4成，也就是說，有超過5成的新屋沒賣掉。台北市土地難尋、且成本節節升高，加上房價進入高原區，不管推出新案數量或是銷售成績，台北市可說是全台打房後的重災區。

代銷業者說，代銷跟建商不同，建商有雄厚資金背景，房市連續10年榮景，大多數建商早就荷包滿滿；加上利率又低，僅是1998年本土型金融風暴時利率的1/5，當年可撐1年的建商，現在可撐5年，只要不大幅升息，建商有的是資金打持久戰，房價短期內不會跌、也不會折價，但倒楣的是代銷或房仲。

房價不怕下跌 最怕量凍

北市代銷業者直言，房市不怕價跌，最怕不漲不跌、交易量凍。若依住展調查，台北市銷售率僅約4成，對於登記有案的147家代銷業者，真是杯水車薪，不少小型代銷已無案可接，較大型的代銷只好走出台北市，往新北市發展，甚至往南到桃園或新竹。

業者出走台北 南下求生

業者說，現在台中、台南、高雄都可看到台北市代銷搶案銷售情形，雖然有部分是跟著建商一路南下拓點，但還是凸顯出台北市代銷業經營困境。

此外，代銷業近來又碰到新麻煩；未來預售屋申報實價登錄，擬改為「簽訂買賣契約後30日內申報」。

業者說，這當然對市場有正面意義，可提高房價透明度；但對代銷業者來說，預售屋退訂頻率相當高，只要政策風吹草動，預售屋就會出現一波退訂潮。奢侈稅實施前、實施初，就造成整個預售市場大亂，退訂比數之高，讓業者幾乎難以承受；若未來預售契約退訂，卻又已上報實價系統，要讓業者如何處理？

都更條例卡關立法院，都更更難行；全台最大代銷業者—海悅國際董事長黃希文提出建議，或許政府應先從老舊國宅著手，由公部門出面整合，再透過民間競標方式興建，採先建後配售，逐一推動都更改建，才能帶起其他民辦都更更易行。

以代銷起家的海悅，在借殼上市後，跨入建商領域，已在新北市鶯歌購地，準備自行推案。

先從北市老舊國宅著手

黃希文指出，在民辦都更難整合的情況下，公辦都更及國宅都更或許是可行道路。公辦都更有政府機制為後盾，較易推動，若政府願協助推動國宅都更，那更可帶起市場效應，讓更多老舊住宅戶願意參與都更。

他說，現在台北市國宅中，有許多社區已超過30年屋齡，早年受限於規劃、建材及興建品質等，到現在整個建築品質並不好，抗震及防災係數明顯不足，可說是安全堪慮；但這些國宅又地處當地交通便捷的精華地段，擁有很好的立地條件，改建誘因十足，既可照顧弱勢住戶，又可改變城市風貌，提高城市安全係數。

黃希文認為，推動國宅都更最好是由民間競標改建，且採取先建後售方式進行；也就是由政府先找一塊地，由民間競標來興建安置住宅，整體安置戶搬遷後，國宅基地接著改建，改建完成後，住在安置住宅的國宅戶可選擇返回改建後國宅，或是留住安置住宅。

他也指出，對於都更國宅，最好是減少建蔽率（拉高建築高度、增加空地）、增加容積，整個市容才有機會改變，最後營造多贏。為何要由民間規劃及競標？黃希文解釋，以「合宜住宅」跟過去國宅相比，品質、等級顯然高出許多，原因就是民間競標公開競爭後的結果，這樣的成功模式當然可加以沿用。

近幾年來，台灣人海外置產瘋去馬來西亞，但緊臨馬來西亞的新加坡人卻較愛日本；新加坡知名地產商ECG GROUP總經理ERIC CHENG直言，馬國房價短期漲幅過高，且馬國政府開始出手打房，投資當地房產風險增高中，還不如前進日本。

新加坡ECG GROUP主要在新加坡經營高檔物業，包括開發興建及仲介買賣等項目都有。CEO ERIC表示，之前曾看好馬來西亞，也前進當地進行投資，尤其是位在星馬交界的依斯干達特區，有足夠的公共建設可吸引外來投資客，與昂貴的新加坡相比，房價便宜很多；但短期內不只供應量大增，且房價漲太快，投資風險也跟著增加。

房價漲太快 小心接末棒

他還說，為打擊過熱房市，馬國政府對外國人投資房地產門檻已從原來的約500萬元台幣，漲到約1000萬元，對一般台灣投資客而言，門檻明顯拉高。

ERIC指出，事實上，同樣價格下，東京擁有成熟的文明條件及生活條件，物業相對便宜。他在2012年2月進入日本，進行市調及購買大樓等，日本東京的房價約是從2010年起漲，至今約漲26％，漲幅相對較低。

他分析，從中國北京及英國倫敦奧運成功的經濟效應來看，從申奧成功到奧運開幕前，都會帶動約70％-80％的房價漲幅；東京這兩年已漲了約30％，也就是說，在東京奧運前還有上漲潛力。

ECG GROUP將日本物業帶到新加坡銷售，獲得不錯成績，今年加碼投資，與日本東京不動產開發商CLEARTHLIFE GROUP簽訂合約，取得約800戶海外銷售合同；未來除銷售到新加坡，也將與台灣房屋合作，共同銷售日本房產。

跨國投資房產熱 套牢機率大增

台灣房價高，加上政府打房，逼著部分投資客跨海找尋投資標的。仲介業為吸引台灣客海外置產，公共建設、經濟成長加上未來前景、利潤等好處是講得口沫橫飛，但未來是否成真？投資客可是拿著真金白銀去投資，萬一接到泡沫末棒，豈不是得不償失。

海外置產處處黃金？

近一年來，台灣人前仆後繼投資亞洲各國不動產，從早期的日本到馬來西亞，新崛起的還有柬埔寨、泰國等，台灣光是專做外國不動產的仲介業者就有100多家。

這些業者幾乎口徑一致，宣導各國的利多，從經濟成長、公共建設到未來獲利預期等，講得口沫橫飛，推崇那些國家的前景簡直比當國政客還要多，似乎都是一本萬利的投資。

但熱潮背後就是風險，尤其台灣投資客對外國情況並不深入，很多實務狀況很難充分理解；例如都市內的小區域環境、有部分國家有種族問題、或是匯兌差異，甚至有當地人都不投資，卻找外援等，都要深入了解才能知道。事前不審慎判斷，事後慘遭套牢機率也就大增。

以現階段最熱門的馬來西亞為例，風險就明顯增加，例如馬來西亞短期爆量、價急漲，投資門檻也拉高一倍，未來能否如仲介預期，泛亞鐵路真成金脈，或是依斯干達特區開發成功，都還是未知數。

日本基期低，不只台灣人知道，但日本在失落十年後，真能靠安倍三箭再起，恐怕連日本人都沒信心，台灣人為何要比日本人還瘋狂？

就算這些仲介業者講得口沫橫飛，但投資人還是要審慎勤做功課卡好，免得賺得房價、卻賠了匯差；或是對稅制不了解，賺了房租、賠了房價，甚至還要繳一堆稅金，倒不如乖乖放台灣銀行定存就好。

力麒建設（5512）在布局水資源事業之餘，營建本業今年公司預計推出4大建案，合計總銷金額約174億元，為近年罕見的大手筆推案。至於總銷60億元的「力麒麒御」已完工，預計3月底開始交屋，第2季將進入力麒營建入帳高峰期。

法人預估，力麒去年EPS約接近1元左右，而今年將可望擺脫營運谷底，預料光「麒御」已售的8成部份，即可望貢獻EPS逾1.5元，若再加水資源公司的穩定獲利，則今年EPS將可重回2元以上。

力麒規畫今年上半年推出「萬華莒光路」與「新莊新泰路」2筆個案，其中，「莒光案」總銷35億元（共同投資興建、力麒占65％），規畫地上15樓、地下4樓，62與67坪，共計56戶，預估每坪開價80萬元以上。

「新泰路案」總銷約42億元，規畫地上25樓、地下6樓，30?73坪，共計134戶，預估每坪開價50?55萬元。力麒表示，上述2筆個案正在搭建接待中心，預計5、6月可正式公開。

而下半年則規畫推出邊建邊售的「牯嶺街B案」以及「松江路A案」，2案總銷分別為12億和97億元；以此估算力麒今年總推案量將高達174億元。

力麒董事長郭淑珍表示，今年雖然有選舉因素，且外在房市氣氛較為低迷，但地段和產品規畫仍是關鍵因素，對公司推案有信心，公司仍會持續獵地，只要地主不要漫天喊價，有好的案子公司仍會進場。

近日政府打房頻頻出招，使得豪宅買氣逐漸轉冷，而短線豪宅投資客為躲避奢侈稅，紛紛轉售為租，搶攻頂級租屋市場，獲取固定收益。頂級豪宅由售轉租，讓天價豪宅不再只是看的到，住不到，如知名豪宅「帝寶」，月租35萬元就有機會入住。

在奢侈稅上路後，豪宅市場買氣轉冷，但因豪宅產品較一般住宅更具保值效益，許多短線的豪宅投資客為躲避奢侈稅，加上不願將房子空置，讓屋況變差，而選擇將手中豪宅出租，獲取固定收益，使得出租量增加至少3成。 根據自由時報報導，專營豪宅租賃的松信住宅經理吳懿倫表示，租賃豪宅以信義區及大安區最熱門，如知名豪宅「寶徠花園廣場」，每月租金25萬，因公設齊全，擁健身房、泳池等，每年釋出約只有3戶。

「台北信義」更是由於本身戶數稀少，每年可能僅有一戶釋出，月租金達42萬元，想租還不一定租的到。另外由女星宋紀妍和新東陽小開麥昇陽打開知名度的大安區「昇陽Grand」，也成為許多豪宅租客指名的熱門商品，每年釋出約6戶，轉租速度相當快。 吳懿倫也指出，豪宅「帝寶」去（2013）年已滿租，雖然屋齡較高，但該豪宅住戶眾星雲集，依舊是詢問度最高的豪宅，吳懿倫透露，今年年中可能會有3戶釋出出租，已有不少豪宅租客正積極詢問，月租行情為35萬元，相較於以市價行情每坪300萬元，一戶250坪的7.5億元超高房價來看，用租的真的便宜很多。

台灣房屋智庫市場經理劉志雄也在報導中指出，由於豪宅產品較一般住宅保值性更高，在實價登錄上路後，精華地段上的豪宅產品優勢更加確立，也連帶使得豪宅房市開始M型化，頂級豪宅房價繼續上揚，條件一般的豪宅房價則是呈現趨緩。

國泰及新光人壽兩大壽險公司，昨天同步公告出售不動產，這也是國泰人壽近1個月內兩度公告出售不動產，外界認為，國壽活化資產動作頻繁，不動產價格應該已達高點，再漲空間有限。


國泰人壽才在2月中旬公告要賣不動產，隨即以12.5億元出售一筆位在高雄市仁武區澄德段土地，面積4265.32坪，獲利10.17億元。

國泰人壽昨天再度公告要賣不動產，雖然前提是為活化資產，但國泰在1個月內兩次對不動產「喊賣」，已經讓敏感人士認為，不動產價格應該已達高點。

國泰人壽是全台大房東，擁有超過200多棟不動產，且國泰人壽過去雖有零星售地之舉，但都是「幾年才賣1筆」，近期出售動作頻頻，可見房市已達高點，再上漲空間有限。

據了解，甚至有銀行房貸部門，將國泰人壽要賣不動產，列為重要指標之一，準備開始縮減房貸放款業務。

新光人壽董事會昨天也通過決議，要出售大台北地區不動產，但新壽也同步決議，要投資國內不動產。

南山人壽昨天則是公告買進兩筆不動產。南山表示，是依照台北市政府規定的容積獎勵辦法，以64.53億元向台北市政府購買台北南山廣場容積率，約可折合樓地板面積達5382.99坪。

南山是在兩年前，以268.8億元標下台北世貿二館50年地上權開發案，在購買容積率後，目前總投資金額已墊高到333億元。

此外，南山還以13.11億元，買下桃園縣中壢市中山路100號及中央東路88號銀座21大樓部分樓層，建物面積有1萬多坪，土地面積618.21 坪。南山表示，買下該商辦大樓後將出租運用，租金收益率符合金管會的最低投資報酬率要求。

父也不爭了 王家內訌落幕

文林苑都更案王家成員王耀德上周五自拆組合屋，其父王廣樹罵王耀德是「憨子」並揚言繼續抗爭，但昨王廣樹受訪首度鬆口表示，已身心俱疲、不再抗爭。預計建商三天後可全面動工，後年底完工交屋。昨工地僅有建商派保全維持秩序，怪手來回整地，有同意戶到場開心說：「離回家的路更近了。」

王廣樹昨接受電訪首度表態，「絕對鬥不贏市府與建商，不會再抗爭了。」他心情已平復許多，重申都更法令須回歸保障弱勢，未來即使不再抗爭文林苑案，日後若有其他地方需要協助，他也會分享自身案例。他要先沉澱一陣子，再與律師討論如何處理後續官司，以及都更盟為王家保住組合屋而對外借款的一千七百五十六萬元反擔保金。

同意戶想快回家
昨十數名保全駐守文林苑工地，警方不時巡邏，多名同意戶及親友歡喜到場看施工。同意戶自救會長謝春嬌說，王家願退場，對政府或王家都是好事，王家歷經十一次敗訴，王耀德拆屋是幫助父親；同意戶都急迫想回家，有人哀求：「只要蓋好，就算住進去一天，死了都甘心。」

北市建管處副總工程司邱英哲說，預計文林苑案建商樂揚建設今會補施工計劃圖說，把王家組合屋納入施工範圍，並進行現場放樣勘驗，三天後完成審核就可全面動工，工期約兩年；另因此案施工已延宕多時，建築執照今年七月就到期，屆時建商須辦展延，若無爭議，北市府理應核准展延。

建商：後年底交屋
樂揚建設經理戴昇益回應，五年來持續補貼同意戶的房屋租金，已損失好幾億元，如今王家願尊重法院判決，也自動執行判決結果、拆除組合屋，對各界或社會都是件好事，將盡速向北市府申請補件並進行後續施工，在兼顧房屋品質與安全考量下，及早讓住戶回家，預計後年底應可完工交屋。

都更盟：未落幕
王家雖表態不再抗爭，但都更盟理事長彭龍三昨晚說，整件事並非就此落幕，王家恐因遭受巨大壓力才有此決定，且「王家父子現面臨親情的矛盾衝突」，不管王家態度如何，他已邀王廣樹參加今天的立法院審查都更條例修正案，也希望外界給王家多些時間思考；至於反擔保金及訴訟後續，仍待與律師討論，目前時機不適合評論。

文林苑都更案 小檔案
★基地：北市文林路、前街、後街、捷運淡水線所圍的581.7坪街廓
★建物：地上15樓、地下3樓，96戶、每戶25∼64坪，每坪預售均價45萬元
★分配：36戶同意戶依土地持分，各分回1~3戶，建商現剩低樓層6~7戶未售出
★進度：
．2009/07/08取得建照
．2012/03/28北市府代拆不同意戶王家
．2014/03/16王家聲稱不再抗爭：預計樂揚建設今向北市府補申請施工計劃圖說，把王家組合屋納入施工範圍，並進行現場放樣勘驗，3天可完成審核，即可全面開工
．預估2016年底完工
資料來源：《蘋果》採訪整理

都更折磨5年 發起人得憂鬱症

無法開心
當年被鄰居推派為文林苑都更案發起人的賴科興已近七十歲，昨他不願受訪，其子賴俊男說，祖父是鄰長但年歲已高，由父親代表向北市府申請都更，未料後來紛擾不斷，因此罹患重度憂鬱症，又有甲狀腺癌，即使王家現願放棄抗爭，他們仍擔心有變，怕回家的夢又落空，更怕賴科興失望煩憂而加重病情。

感謝王家退一步
賴俊男回憶當年有幾家建商來談都更，因樂揚建設條件不錯，獲逾九成住戶同意。賴家和其他同意戶五年前遷出，原以為在附近租屋兩年就可回家，誰知拖上多年，賴俊男擔任清潔工僅月入兩萬元，為減輕房租壓力從士林搬到汐止，早年即因視網膜病變而失明的賴科興，更因此患重度憂鬱症，「過去多次被騙說可回家，如今誰也不敢保證不會再有變化。」
賴科興女兒說，同意戶這五年來也深受委曲，許多家庭分崩離析，如賴家原四代同堂，現分隔兩地，連她阿嬤都生病送去安養中心，「希望房子趕緊蓋好，接阿嬤回家住。」
鄭姓同意戶說，感謝王家退一步，這五年煎熬很辛苦，許多老人生病、不良於行，都想住進有電梯的新房子，盡早回家是大家最盼望的結局。

機能完備 遠景充足 房價加倍奉還

位於介壽路上的大湳商圈，匯聚交通及商業機能，尤其廣豐重劃區的完成重劃後，房市自去年推案量便開始急遽攀升，房價及成交量極度亮眼，於此同時，工商綜合區的購物中心、影城進駐事宜，也於今年初全面展開。

位處八德核心地帶的大湳商圈，優異的生活機能、適中的交通區位，一直是人口最為集中的生活圈，置產價值不言可喻，堪稱區域房市第一把交椅，尤其主幹道介壽路北接桃市、南通大溪，是拉攏外來客的重要黃金幹道，沿線自然成為建商推案熱區，房價長期保持在水準以上，而廣豐重劃區成型後，加深本區置產籌碼，進一步帶動價格走揚。

廣豐構築房價力道
早期為廣豐紡織廠房的廣豐重劃區，不僅規劃1.6公頃的廣豐生態綠地公園，還有8千6百餘坪的廣豐工商綜合城，但整個變更作業過程長達10年，在完成自辦重劃後，地主廣豐(股票代碼1416)陸續釋出土地，初期房價就已高出鄰近區段許多，例如廣豐、竹城、桃大等，皆是本區土地持有主力建商。
區內近兩年推案動作不斷，包括地主廣豐的「廣豐公園」1至3期、桃大建設的「桃大泰極」、竹城建設的「竹城六本木」與正在銷售中的「竹城新城」等案，銷況紛紛開出紅盤，成交價格同樣屢創新高，當時外界還擔心市場是否會產生價格抗性，現在來看不但沒有發生，反而構築起強勁支撐力道。

個案挑戰3字頭關卡
隨著廣豐重劃區土地逐漸開發完畢，南側的介壽重劃區可望成為下一階段的熱門區段。緊鄰綠線G04站的介壽重劃區，性質屬於民間自辦重劃區，總面積約為8.17公頃，公共設施為2.79公頃，而在地老字號建商桃大建設，是本區最有實力的業主，現階段已推出「桃大極」一案，每坪開價來到28~30萬，刷新區域新高。

另一方面，在縣政府積極運作下，等了2年的廣豐工商綜合城終於破土動工，不僅進一步繁榮大湳商圈機能，更為大八德地區帶來全新的商業核心。預計105年底完工啟用的廣豐工商綜合城，總樓地板面積約32000多坪，規劃地上6樓、地下4樓，具備1200個汽車及800個機車停車位，像是國賓影城、愛買量販店、3C通路商都表達設點意願，還有老字號的彭園餐廳也計畫在此租下2000坪，打造桃園最大婚慶喜宴場地。

業者看好中長期持有
房仲業者認為，大湳商圈本身機能條件充足，吸引區外客不斷移入，近期房市可謂熱鬧滾滾，現有個案正式挑戰3字頭關卡，無論市場接受度如何，都具有一定程度的指標意義；再者，受惠台鐵高架化、捷運綠線等重大建設，以及自身特殊且無可取代的市中心條件，大湳商圈無疑還是未來幾年八德房市火車頭，從投資置產的角度來看，本區至少還有3~4年好光景，值得投資人中長期持有。

大湳商圈房價漲勢圖
西元年 平均單價(萬/坪)
2013 26∼28
2012 19∼24
2011 16~18
2010 12∼14

「其他縣市經費窘 難推動」

近年政府陸續修法，除了室外通路，也希望完善居家無障礙環境，但目前只有台北市率先公告補助既有住宅改善無障礙設施，在台灣老舊房屋比例偏高的情況下，行動不便的長者和身障者依舊面臨出入問題，身障者也坦言：「舊建築對我們很不友善。」

扶手列為必須項目
內政部營建署2012年發布《無障礙住宅設計基準及獎勵辦法》，符合資格的申請人可獲補助，台北市政府也將在4月15開放既有住宅改善無障礙設施的補助申請，並將室外通路、避難層坡道和扶手、出入口列為必須項目。

北市建管處使用科科長洪德豪表示，除了以上3項基本項目，室內走廊、電梯、輪椅升降台也可申請改善，每案最高可補助41萬元。其餘縣市政府多尚未發布公告。

「法規有修正是好事，但除了台北市，其它縣市經費有限，很難推動。」無障礙協會理事長林俊福認為，除了中央政府撥款補助，也應加強政府、開發商的人才培訓，才不會重演過去政府大量鋪設導盲磚，卻有動線雜亂、影響輪椅通行的問題，增添身障者困擾，造成「錢都白花了」的窘境。

「沒人幫無法出門」
不過中華民國殘障聯盟專員汪育儒表示，儘管近5年法規修定愈來愈明確，台灣缺乏無障礙友善觀念，加上老舊建物汰換速度慢，沒人幫忙的情況下，有些身障朋友根本沒法出門。

10天免費試用「價格再精細更佳」

還被實價登錄「區段化」、「去識別化」困擾嗎？為了讓民眾更容易查詢，104法拍網去年率先在高雄推出「104實價網」及App服務，包括社區名稱、地址與成交價格皆可一目了然，省去比對屋齡、樓高猜測之苦，新北市「透明實價網」今起正式上線，開放10天免費查詢試用，因實用性高、收費便宜，獲民眾、房仲與銀行使用戶肯定。

「實價登錄資料高雄約有5000多棟大樓社區，新北市有7000棟，才會先從南部做起。」104法拍屋總經理籃茂山坦言，規劃實價網工程十分浩大，高雄、新北市合計動員60名業務員掃街調查，並逐一核對謄本資料，加上關係企業《透明房訊》28年累積法拍屋交易資料庫，「資料加工很繁瑣，工作人員忙到哇哇叫。」

《蘋果》記者試用後發現，每棟成交大樓均有完整社區市調資料，包括社區名稱、都市計劃圖、成交統計、建物資料、土地資料、車位資料等，十分方便。籃茂山強調，「透明實價網」結合內政部、法院拍賣成交價及社區市調，提供完整實價行情，目前1年收費3000元，團購另有折扣。

「CP值高更新快」
去年7月上線的高雄「104實價網」已經累積1000多名會員，104法拍網高雄店副理蘇素珍表示：「多數使用者為房仲業務，銀行鑑價業務部門也有參考，可以直接確認社區名稱，很方便。」

訂戶之一的住商不動產高雄裕誠店長莊宗穎讚CP值高，「天天都會用，更新速度快，建議價格可多標示至小數點後1位，參考性會更佳。」

房價漲跌幅比較
大型房仲也推出結合實價的房價查詢，信義房屋網站有「成交行情專區」，信義房屋網路事業部專案經理葉文君表示，網站結合信義房屋與實價登錄資料，分析各縣市或各行政區每月房價漲跌百分比，像是雙北市以捷運宅為基準，還可以選擇各捷運站點與該站所屬行政區來比較。

永慶房仲網則是將每一筆成交資料分項列出來，再分析所屬區域周邊的成交行情，另還細分電梯大樓、公寓、住宅等平均成交單價，與前一個月及去年同期的漲跌幅比較。


仲介網站結合實價登錄比較
偏低行情下架快
網友亮哥表示，曾經持續關注某區的實際成交行情及案件，再對照房仲的成交行情，結論是，「當然都是真實行情，但房仲刊登的物件價格若偏高都查得到，偏低的行情很快就下架查不到，我覺得失去參考價值，沒什麼公信力。」

國發會與台北市政府正著手規劃空總舊址的開發方向，預計今年底完成規劃、明年招商；為讓土地在規劃期間活化利用，兩單位準備在今年內籌辦空軍特展、設計之都、台北市十年回顧、國土空間發展等六項展覽，近期內即將推出。

空總舊址開發案一直被行政院視為指標性的開發案，去年5月在考量本案與華光社區、雙子星大樓等開發案的距離太近，規劃方向又過於雷同，被諷為「十八本木」。行政院長江宜樺要求從長計議，隨後並責成國發會與北市府成立推動小組。

台北市副市長張金鶚日昨表示，有關空總舊址的開發案，北市府與國發會共組的「推動小組」已開過多次工作小組會議，有關這塊土地如何運用，日前已委託相關單位進行規劃，預計今年底完成，然後進行招商，台北市政府擁有四成的開發主導權，他強調：「藉由活化，才能讓空總這塊地不致變成蚊子館。」

空總舊址位於仁愛路發展軸線上，對於台北市的發展極為重要，這項規劃案就是要找出發展的最佳定位，使其成為未來首都的新地標。

張金鶚表示，由於相關規劃須等年底才完成，為讓這塊土地能活化利用，兩單位準備辦六個展覽，第一個展覽是空軍特展，接下來還有設計之都展、北市十年回顧展、國土空間發展特展等六個展覽。

據了解，這六個展每個展覽為期兩個月，為避免讓這些展覽流於政令宣導的印象，將讓展覽與參觀民眾有更多的互動，讓民眾參觀展覽有如置身博物館。張金鶚表示，除辦展覽，也會在裡面設置台北願景工作坊、空總工作坊，藉由這些平台加強與民眾對話。

苗栗縣政府公告，將於本月21日辦理竹科竹南基地周邊地區區段徵收賸餘可建築土地公開標售，15筆土地包括科技商務專用區、商業區及第一種住宅區用地，總計底標金額約14億元。

竹科竹南基地位於竹南大埔，此次標售的15筆可建築土地之中，以科技商務專用區4筆土地的面積超過8,000平方公尺最大，每坪標售底價最低30萬元、最高32萬元，也是3個分區中最高價位的區塊。

商業區兩筆土地面積也有近5,000平方公尺，每坪單價為25至26萬元；其他9筆第一種住宅區土地，則依地段及是否臨路，每坪價位在13萬元至22萬元不等。據當地房仲者指出，竹科竹南基地可建築土地3個分區的標售底價和目前的市場行情相當。

松山線力拚年底通車，利多題材已反映在沿線房價上，各站周邊房價普遍有1到2成的年漲幅。店面行情則不畏交通黑暗期，出現各站點起漲的現象；甚至有「暴衝」的特例，讓區域行情狂飆。

松山線沿途經過中山區、松山區等區，從實價登錄來看，沿線已出現部分突破區域新高的案件。像是101年12月成交的開封街一段1—50號店面，僅有8.6坪，卻以5300萬元成交，大幅拉高北門站、西門站周邊2公里內的站前商圈店面均價。

台灣房屋智庫召集人葉立敏表示，這樣的案例仍屬特例，與松山線通車行情無直接影響，較不具參考價值。 扣除少數「暴衝」案例，松山線以南京東路沿線店面漲幅及成交單價的漲幅最為明顯。實價登錄顯示，松山區店面平均行情為每坪120.2萬元；南京東路站近二年成交均價達每坪140.64萬元，高出區域行情17％。松山站店面每坪均價133.18萬元，也多出區域行情10.8％。 松山線8個站當中，唯一低於區域行情的是南京三民站，每坪均價116.55萬，略低於區域行情。葉立敏指出，在捷運站1公里內的店面交易資料中，僅有4筆位在南京東路大馬路上，其餘皆在巷弄或其他路段，自然影響價格。

但光這4筆的均價就高達189.8萬，顯示正馬路黃金門牌還是價格保證。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，交通黑暗期讓店面能見度降低、來店率下降；但隨著路面施工即將完成，商圈已逐漸恢復原有人潮。葉立敏說，年底通車前，松山線有機會複製信義線通車前的驚人漲幅。 松山線8站中有4站是捷運線雙交會站，是捷運線中雙交會站比率最高的。

曾敬德說，雙捷運交會站將帶動人潮、錢潮；他看好橫貫東西向的松山線除了能解決通勤族需求，也能促進商圈發展。 房仲業者一致看好捷運松山站周邊的店面行情，葉立敏說，松山站周邊有饒河街觀光夜市、五分埔商圈，以及潤泰集團50億元開發複合式商業大樓，可望帶來更多人潮。曾敬德則指出，因店面收租穩定，目前已形成屋主惜售的現象。

位於內湖金湖路的美國在台協會（ＡＩＴ）新館，自二○○九年六月動工至今，預計將於明年落成，事前更已將建築物主體申請為免建照的「特種建築物」，免去任何檢查，為的就是不讓新館建物結構、配置為外界所知。但記者實際走訪發現，位於ＡＩＴ對面的新建豪宅，高達十四到二十層樓，爬至頂樓俯視ＡＩＴ，完全一覽無遺。

鄰居高樓住戶 清楚可見喊爽
北市建築管理工程處發言人邱英哲說，ＡＩＴ新館已被列為「特種建築物」，由行政院同意再交營建署審議，不須經北市核發建築與使用執照，因此市府並不瞭解內部情形。民眾吳小姐則笑說，外交人員總令人覺得高高在上，現在從一般民宅可居高臨下俯瞰ＡＩＴ興建，感覺很「爽」。

未來維安進駐 房仲標榜治安佳
雖然ＡＩＴ被「看光光」，不過內湖在地推銷的房仲員都將ＡＩＴ「治安」列為賣點，認為ＡＩＴ維安系統再加上鄰近警察局內湖分局等警力，當地治安未來將是全北市最佳。

房價翻兩番 每坪上看近百萬
在地的林姓房仲業者表示，ＡＩＴ新址周遭原先地點偏僻，每坪房價約四十萬元，捷運文湖線通車後，房價拉抬至每坪五、六十萬元，現再加上重劃區、ＡＩＴ動工等題材，又再帶動起房價，目前預售屋與新成屋每坪近百萬元，房價因ＡＩＴ進駐三級跳。

但曾參與反美示威抗議活動的政治評論人汪立峽認為，ＡＩＴ新館興建過程也曾傳出美軍陸戰隊將進駐訊息，雖然外觀清楚可見，但不曉得美方在地底下還有什麼配置，主結構全由美國包商神秘進行，台灣也無從過問。但過去美國發起入侵伊拉克戰爭引起國際譴責，台灣反軍購、反美國牛肉進口等事件，ＡＩＴ都成為民眾抗議包圍目標，雖然新館較為偏遠，鄰近豪宅高樓近反有利各種抗議手段。

ＡＩＴ辦公現址在信義路上，鄰近租戶張小姐說，ＡＩＴ門禁森嚴，還有北市警察在駐衛亭待命，曾有朋友只是晚間開車送家具到樓下，就遇警察上前盤問；民眾陳小姐則說，如進出家門都被監控，再安全都不想住。

最新一季房價漲勢，台中獨霸五都，台中大肚山近年交通改善，加上台中科學園區、精密科學園區、工業區等發展，就業機會增加，加上東海、逢甲、靜宜等中部6所大學都在這設立校區，帶來人潮、錢潮，6年前開始，有建商在大肚山上蓋豪宅別墅，主推450-900坪大坪數，起價1億到5億多，3期52戶全數搶光，就連股王大立光董座林恩平、宏全國際總裁曹世忠等名流，也斥資搶進台中豪邸，房價翻了5倍，大肚山從紅土山變黃金山。>>

氣派石材建築、挑高設計，室外有庭園造景，1億元起跳，最貴5億多的豪宅別墅，蓋在大肚山上，形成豪宅聚落，每棟地坪450-900坪之間，5年蓋了3期，52戶全數賣光。建設公司總經理陳志聲：「7期、8期別墅土地都在40萬以上，(大肚山)這個地在它的半價。」

建商說，同樣的價錢，在大肚山可以買豪宅別墅，在7期只能買一層公寓，買家個個大有來頭，台股股王大立光創辦人林耀英與董事長林恩平、宏全國際總裁曹世忠、達芙妮董事長陳英杰等富豪家族都斥資搶進，連新加坡首富，香港第二大地產集團，也將在這裡蓋豪宅、飯店。建設公司總經理陳志聲：「香港信和集團在這邊擁有，佔地趨近20公頃。」

6年前不到10家建商在這裡起厝，現在整個大肚山，30幾個建商進駐蓋豪宅，大肚山從前種地瓜和甘蔗，光禿禿的紅土山只有電線桿和墳墓，現在建案四起，遍地黃金，主要就是台灣大道串起舊台中縣市，特三號向上路開通，橫跨台中市6區，交通大開，加上中科、精科、工業區發展，就業機會增加，人口成長帶來商機，和6年前相比，靜宜、弘光商圈的新建房屋多出5千戶，中科入口多了1萬戶，嶺東商圈也增加7千多戶，地價翻了2倍，房價也漲了5倍。

房仲業者陳建宏：「400-500萬乏人問津，現在透天別墅2000多萬，還是被搶購一空。」

房仲業者說，近年投資客、買氣好3成，從大肚山腳台中監獄往山上開，馬路兩旁五葉松林立，白色豪宅一棟接一棟，彷彿進入台中比佛利山莊，大肚山打破台中市郊、偏遠之處印象，山上遼闊的視野把市區夜色盡收眼底，從紅土山變黃金山。

高雄美術館隔著愛河往南的第二圈中都濕地公園生活圈，因為區位優勢，引起隆大營建、堅山建設、崑庭建設、以及友友建設搶進推案，帶動土地市價上漲到每坪70萬到80萬元，最高甚至喊上百萬元。高市府本周準備標售中都土地，價格每坪低於市價至少25％，料將引起競標。

建商指出，由於中都重劃區大地主是唐榮公司，但是，目前尚未有釋出土地的明顯規畫，因此，高雄市政府地政局3月19日標售3筆2標面積約236坪、及543坪，預料將會引起建商高度興趣，因為，標售底價每坪分別只有55.53萬元、和59.50萬元，比目前的市場價格低於20.71％到25.63％，更是近期可供取得的中都土地。

由於美術館核心區土地近來飆漲，房價也已經上揚至少一倍以上，因此，使得建商推案向北移、或是向南移到青海路一帶，形成房地產市場人士所謂的南美術館區。在該區因為土地所剩不多，與南美術館隔著愛河，由願景橋連結的中都重劃區，成為建商的新選擇。

高雄市不動產開發公會理事長張永義說，以中都重劃區形成的濕地公園生活圈，除了交通便利，主要幹道中華路，更是北接高鐵左營站，以及亞洲新灣區之間的重要交通孔道，未來2016年鐵路地下化完工之後，中華路將成為平面道路，交通將四通八達，更便利。

代銷業者廣誠協理董上裕指出，高雄中都溼地生活圈的新建案，根據不同地點，每坪單價大約介於25萬元到45萬元，主要都是針對首次換屋客層。前年底開始進場的隆大「鳳凰會」就是案例；友友建設位於中華路上的「百達儷景」，也以直接面對中都溼地公園為訴求。

高雄中都溼地生活圈近來的推案數量，已經超過100億元，包括隆大營建、堅山建設、慶旺建設、以及崑庭建設等。未來，中都重劃區土地陸續釋出之後，將會有更多建商搶進。高雄市代銷公會資深市場研究員姜仲憶說，該區土地每坪平均介於70萬元到80萬元，有些特殊的土地、面對公園第一排的土地，每坪開價甚至超過100萬元。

他說，中都生活圈大樓住宅行情，近2年來也有明顯上漲的趨勢，以附近的「帝景苑」3年前開賣時，每坪售價介於19萬元到26萬元，現在的新屋則已達平均30萬元的水準了，漲幅最高達57.89％。

高雄高房價熱區仍首推美術館特區，由於興富發建設將在高雄美術館第一排推出「國王之冠」超級豪宅，每坪上看50萬至70萬元，創新高房價，一般認為可帶動周邊熱銷，加上高美術區域交通、學區尚稱便利，只是生活機能還有待補強。

高雄美術館面積是台北國父紀念館的2.5倍，是高雄文化中心的三倍，加上全區列為高雄「都市設計審議」範圍，建築、設計、外觀等都必須經過審議，優質的大環境無可挑剔。尤其高雄豪宅群聚在此，第一排房價的抗跌性優，並穩步增值中。

區內可用建地愈來愈少，強化其稀有性，但偏高的量體，是否造成房價不利影響，可以注意觀察。 美術館區新建案愈來愈少，由於房價不斷墊高，近來傳出投機客大量進駐的3年至10年輕齡成屋，出現售屋潮，其中不乏美術館第一排建案，中古屋約18萬至25萬元。值得注意的是，同屬北高雄位於博愛路愛河之星旁的「德勒斯登」建案，最近打出每坪28.8萬元促銷，直接將房價摜壓在每坪30萬元以下，是否帶動一波降價潮，備受關切。

據報導，對全國房地產市場而言，杭州起著舉足輕重的作用。2010年，杭州新房價格一舉超越北京，以25840元/平方米的均價位居中國城市房價排行榜的首位。如今杭州的房價卻已跌落至全國第七位，據瞭解，目前杭州商戶型房產數量庫存高達44萬套，有可能引爆商住房降價潮。

從房價高居榜首到現在位列第七，甚至還有可能引發降價潮，大家關心的是都有哪些因素導致杭州房地產市場發生這麼大的變化？

根據杭州房地產協會相關資料顯示，截至到目前杭州大概6個樓盤出現了不同幅度的降價，降幅每平方米大概在3400元到5000元不等，大約能夠打個八折。業內人士分析認為區域供給過高，競爭激烈，以及開發商的資金鏈緊張是降價事件的本質原因。

資料顯示，截止到今年的2月12號，杭州商品住房的可存量大概是12萬套，而去年同期這個數字是八萬套，但這個數位還不包括新配置的房源，對於杭州來說問題比較嚴重的是它的商戶型房產售價，目前庫存是高達44萬套。亞太地區房地產協會會長謝逸楓分析認為說目前杭州商用地產的總體供應量比較大，而質化量下降。當年杭州當地的商業地產存在著供大於求的現象，對於整體來說這是比較危險的現象，因為作為商業地產的資金鏈來說是趨於緊張的。

商業地產的開發週期比較漫長，前期的資金投入量比較大，回籠的資金時常會影響到企業整體的資金運作狀態，如果銷售一旦出現問題，將會在這些房企不可估量的風險。除此之外謝逸楓還表示說，從杭州的經濟水準以及新增人口數量來看，高端消費人群有下降的趨勢，而高端消費人有著這樣一個留出會導致杭州、溫州、寧波這樣的二三線城市的商業交通能力喪失，因此在這個地區的商業地產會出現降價銷售以便回籠資金。

京津冀一體化在本周結束的兩會上搶盡風頭。相關概念股備受資金眷顧，廊坊發展、河北宣工、萬方發展在本周前期連拉漲停。京津冀一體化不但被上升到國家戰略的高度，還以“加強環渤海及京津冀地區經濟協作”的表述被首次寫進政府工作報告。日前，河北省省長張慶偉表示，京津冀自貿區已經上報。京津冀自貿區與京津冀一體化協同發展戰略又有著高度重合的地方。“兩會”期間，發改委官員透露，京津冀協同發展相關方案正在制定中，預計6月份出臺。

大城市病成提速催化劑

京津冀一體化，打破一畝三分地，並不是新概念，其早在2011年就寫進了“十二五”規劃。“京津冀都市圈區域規劃”的提法更是可以追溯到2004年。但由於頂層設計不完善，行政壁壘導致的競爭大於合作等問題，京津冀一體化推進非常緩慢。

為何今年把“京津冀一體化”上升到了國家戰略的高度？習近平總書記在2月26日聽取京津冀協同發展工作彙報座談會上提出要“抓緊編制”、“著力加快推進”。

民生證券首席宏觀研究員管清友（微博）表示，這與京津冀地區大氣嚴重污染、北京市大城市病日益突出的大背景密切相關。當前的北京，產業結構板結、人口膨脹、房價高企、區域不均衡、環境污染嚴重等特大城市病凸顯。尤其是近期華北地區霧霾惡化，從偶發現象到持續不散，從輕度污染到“不見天日”，加快社會各方形成“京津冀協同發展”的共識。

華融證券預計，京津冀協同發展將帶動北京的部分產業和人口向河北轉移，河北不僅受益於產業、人口、技術轉入的發展機遇，同時也將負擔起擠出高污染高能耗產業、治理生態環境的責任。預計在京津冀協同發展規劃完成後，將會出臺較大規模的基礎設施建設計畫。

區域地產企業尋白馬

京津冀一體化帶來交通條件的改善和基礎設施的完善，將明顯提升所在區域的房地產價值。長期以來，地處京津冀之間的廊坊被動承接了北京房地產的溢出需求。“工作在北京，睡覺在燕郊”是部分北京CBD白領的生活狀態。

京津冀一體化提速，廊坊仍是承接京津產業轉移和人口外溢的不二之選，目前廊坊下屬固安等園區已初具規模，而轉移將由被動轉向主動，廊坊將迎來歷史性的發展機遇。位於廊坊的房地產上市公司有華夏幸福、廊坊發展和榮盛發展。

華夏幸福儲備土地超過9成（約1200萬平米）位於京津冀地區，公司還擁有園區委託面積近800平方公里。目前，公司已在環北京佈局了10 個園區項目，基本包含了北京一小時經濟圈上所有的固安、香河等區縣。

廊坊發展是廊坊惟一的國有控股上市公司。公司作為廊坊的城投公司，基礎設施建設規模的擴大將給公司帶來更廣闊的業務空間。

榮盛發展立足廊坊，是二三線城市的典型快周轉開發商，在河北土地儲備大約530萬平米。

天津房地產公司也將受益于京津冀一體化所帶來的區域價值提升，按在天津儲備土地多少依次是天房發展（430萬平米）、天津松江（230萬平米）、天保基建（130萬平米）、海泰發展（120萬平米）和津濱發展（75萬平米）。

工程基建充滿想像力

交通網絡的建設以及基礎設施的完善，離不開工程材料和工程機械公司。本周，受京津冀一體化的影響，工程機械股河北宣工、冀東裝備與相關地產股一起翩翩起舞。


河北宣工是河北張家口的工程機械上市公司，主營推土機、裝載機、壓路機、吊管機及系列產品和配件的生產和銷售。冀東裝備為河北唐山集水泥裝備研發、生產線設計，節能裝備、新能源裝備、建材裝備製造維修工程於一體的上市公司。

此外，冀東水泥和剛剛摘帽、主營塑膠管型材產品生產和銷售的寶碩股份也被投資者賦予了更多想像。

不過，這些股票在本周搶眼的表現後，在週末都出現了調整態勢。“京津冀一體化具體方案還沒有出臺，現在受益公司還多處於猜想階段。隨著政策的不斷出臺，投資路線圖將會越來越清晰，特別是基建和房地產的受益公司也會越來越明確。京津冀一體化的投資值得中長期關注。”一家機構分析師對本刊記者表示。

重組剛3年，一家總資產不足百億元、2013年利潤不足10億元的房地產企業正式擬定了出海計畫。

2014年3月初，中國房地產開發集團公司（下稱“中房集團”）董事長沈東進接受中國房地產報記者專訪，講述蛻變後的中房集團如何四兩搏千斤，表示中房集團未來將到海外發展。

“中房集團要走出去，這是公司未來的競爭優勢所在。”沈東進回應記者的疑惑，他告訴記者，公司管理層一直在思考企業未來到底怎麼走，走出去到海外發展是公司經過鄭重思考後確立的戰略方向。

“其他房企走出去，完全是市場化的方式。”沈東進分析，如萬科和鐵獅門的合作、雅居樂的海外投資等等，多是買塊地蓋房子，中房集團則可以與中交集團的海外產業佈局融合，順勢走出去。“這個優勢是其他任何房企不具備的。”中房集團進軍海外的勇氣正來自於中交集團的優勢。在沈東進看來，最顯而易見的原因有兩點，一是中交的跨國經營指數，已經到了23.8%，在所有中央企業裡面，排名第一。二是中交在120個國家有135個項目經營。而且在中交集團到國外修橋、路、港口、碼頭的過程中，也開始採用綜合體的概念，把房地產納入進來了。相比之下，中交集團過去只在國外幹點投資，賺個施工、力氣活的錢，就算修個橋也只有5%或6%的利潤，雖然產值比較大，但利潤比較薄。

在海外這些業務裡，能不能在掙小錢的同時幹高附加值的房地產，從而把中交集團的全產業鏈從國內帶動到國外去，實現在國外投資的進一步增值，提升投資價值？答案是肯定的。沈東進認為，對中房集團來說，有現成的資源可以利用，這是一條可行的出海路徑。

中房和中交重組之後，中交集團擁有了央企房地產主營業務經營權。沈東進認為，“中交集團這幾年的傳統行業發展非常快，但是隨著四萬億的投資結束，這種傳統業務增長潛力已經不大。中交集團的傳統主營業務遇到了行業天花板。未來中交集團的發展拿什麼做支撐？有了房地產作為主營業務之一，房地產在中交集團內的戰略佈局就是一個新興的戰略板塊，中交集團未來的增長要靠房地產板塊拉動。”沈東進告訴中國房地產報記者。而中交集團的海外產業佈局，也讓中交集團有了進軍海外房地產的想法。

2013年，包括萬科、綠地、碧桂園、富力、泛海建設等在內的多家房企紛紛踏足海外，掀起海外投資開發熱潮。仲量聯行研究部的研究表明，2013年期間中國在海外商業房地產市場的全球投資額持續大幅增長，增長幅度高達124%。研究顯示，目前中國房地產投資者在澳大利亞、新加坡、美國和英國的表現最為活躍。

沈東進認為，房地產行業跟所有行業一樣，早晚要走出去。現在很多房地產企業已經走出去了，去年整個海外市場總投資80億~100億元。中國的資源行業第一次走出去獲取資源，石油、路橋建設等行業的企業早出去了，房地產行業走出國門是相對晚的，但從這兩年開始，房企海外發展的趨勢則非常明顯。

沈東進告訴中國房地產報記者，中房集團出海的具體時間表沒有確定，但已明確出海方式。“現在中房旗下有一家中國住房投資建設公司，將來完全可以以此為平臺。結合中交產業鏈優勢，在國外市場打出‘中國住房’品牌。”沈東進說。

3月12日，當記者來到位於秦皇島開發區的“珠江道12號”售樓處時，這裡顯得很冷清，偌大的接待大廳只有一個銷售人員和一個購房者。

“我們現在所售房源打六折，大概有100套房左右，均為大戶型現房銷售，均價8000-9500元/平方米，”現場銷售人員告訴記者，該專案是由天洋房地產公司開發，今年6月份就將交房，為了儘快賣出去，開發商承諾，購房後銀行將連續4年每年返還給購房者10%的總房款。”

實際上，對秦皇島樓市而言，降價並不是最嚴重的事情，令市場感到“惶恐”的，是已經有開發商陸續撤離。

降價40%

資料顯示，“珠江道12號”由天洋房地產公司在2009年、2010年進行開發，從2010年開始銷售。

上述銷售人員表示，購房時，購房者將與開發商簽訂購房合同，合同約定房價為目前房價的六折，也就是約為5000元/平方米，其他包括車位、契稅、實際溢出面積等款項均按照合同約定的六折價計算。

“還有近百套房源開始進行六折促銷，這說明這一專案的銷售問題十分嚴重。”一位不願具名的業內人士認為，其銷售週期漫長，主要是與其開發的大戶型有關，此外當地需求也在逐年下降。

“珠江道12號”銷售的困境並不是個案，據本報記者調查瞭解，在秦皇島，大打折扣優惠的樓盤還有很多，而且准現房銷售已經成為秦皇島典型現象。

例如，去年8月開盤的花園洋房項目南嶺國際均價6300元/平方米，但目前推售的高層打出了“每平方米破冰起價4995元，更享受首付6萬”的廣告。

而將於今年9月底交房的中鐵秦皇半島項目一期，對餘下房源也推出起價5800元/平方米的特價房，但這一項目二期均價則為7050元/平方米。此外這一項目2013年全新加推的23層高層還推出一萬抵五萬的優惠，均價6500元/平方米。

“秦皇島新房的價格普遍在8000-9000元每平方米，但從年初出現了一批價格單價5000多元的房源，這相當於當地經適房的價格了。”一位在開發區也有在售專案的房企老闆對本報記者表示。

庫存壓力凸顯

讓多個樓盤做出大幅降價的原因之一，是秦皇島樓市供需結構的失衡。

搜狐焦點網提供的資料顯示，秦皇島整個海港區2014年的市場供應量預計為834.31萬平方米，其中包括已開盤的項目原有的庫存174.14萬平方米、已開盤專案2014年計畫新增的入市量290.30萬平方米、2014年純新盤的入市量283.43萬平方米；而去年的整體供應量是570.53萬平方米。

“由於去年供應量過大，已經出現大批項目完不成任務的現象，而今年跟去年相比又將增加260多萬平方米的庫存，預計今年的市場競爭要用‘慘烈’來形容了。”當地業內人士表示。

“秦皇島樓市的庫存量、空置率一直都很高，銷售週期也普遍較長，拿森林逸城專案來說，北京客戶占到六成以上，冬天入住率估計不到五成。”熟悉當地專案的一位業內人士表示，這與秦皇島這兩年大力發展旅遊地產有直接關係。

2009年，秦皇島啟動“旅遊立市”戰略，要求5至10年時間，把秦皇島建成國內最佳、國際上有較大影響的旅遊名城。隨後，秦皇島於2010年啟動了大規模的土地出讓。資料顯示，當年秦皇島4個區招拍掛土地共45宗，面積469.8249公頃，土地出讓金108.88億元，平均單價為2317元。這些土地集中在2012年、2013年入市。

實際上，泡沫的影子此前已經隱現。

思源經紀秦皇島分公司的資料顯示，截至2012年底，僅海港、北戴河、山海關三區的商品房庫存就高達635萬平方米，而當年的消化量僅為156萬平方米，北戴河區和北戴河新區僅成交房源1955套，面積14.5萬平方米。

庫存壓力巨大，開發商不得不降價跑量。根據新浪樂居對2月份秦皇島141個在售樓盤的統計，秦皇島在售樓盤均價約為7984元/平方米，其中112個普通住宅均價約為6469元/平方米，27個海景樓盤項目均價約為13622元/平方米，商業樓盤項目2個，均價為16750元/平方米。據業內人士統計，2014年2月份，秦皇島超過九成項目均沒有漲價。

中原地產首席分析師張大偉表示，近期杭州等地樓市曝出的降價案例預示著2014年整體樓市分化將愈加劇烈，在資金面趨緊的情況下，房價出現調整的可能性越來越大。特別是庫存嚴重、人口新增放緩的城市，都有可能在最近再次出現降價。

開發商陸續撤離

“我們現在撤回了一部分三四線城市的團隊，尤其是北方的海邊小城，”一家全國性房企的老闆對記者表示，“因為現在很多三線城市海景房的產品都面臨著過度飽和的情況。”

按照上述房企老闆的說法，最近兩年，外地旅遊度假人群的消化能力並不理想，這不僅表現在秦皇島主城區和海港區，即便是在以度假和養老需求為主的三四線區域，同類專案的銷售也步履維艱。

在本地剛需有限的市場條件下，調整產品結構，以改善型產品為主，已經成為秦皇島有危機意識的開發商的集體動作。

但是本地改善市場畢竟也是有限的，目前這個區域的需求已經無法滿足我們對市場的需要，這也是我們撤出該區域的關鍵原因。”上述房企老闆說。

做出同樣決定的開發商並不在少數。“據我們瞭解，現在已經有不少開發商逐步撤出秦皇島等三四線城市，重新將目標對準一線城市，其主要原因就在於三四線城市的市場已經出現供應過剩的局面。”易居克而瑞華北區域一位元分析師對記者表示。

據記者瞭解，今年起，遼寧東戴河新區樓盤開始集中推售。由於地價相對低廉，東戴河新區商品房平均售價為6500元/平方米，而去年秦皇島南北戴河項目成交均價為8491元/平方米。價格的差距，將分流來自北京和東北區域的度假養老客戶，給秦皇島度假房市場再次帶來衝擊。

3月4日，方興地產（00817.HK）內部人士向中國房地產報記者證實：目前公司正在做酒店分拆上市的前期準備工作，至於是否會將旗下寫字樓一起打包進來還未最終確定。

在2月底的香港業績發佈會上，方興地產管理層對外透露，在公司新的戰略裡面，對於持有物業仍然會不斷增加比例，目標是三年翻一番，包括持有的酒店和寫字樓。這是公司雙輪驅動戰略大方向。

“公司今年的另外一個重點工作是繼續搭架構。”對於今年才開始兩個月就已在北京、上海、廣州拿下三塊地的擴張之舉，方興地產回應稱，公司地產行業起步較晚，目前仍在進行區域佈局階段。

方興地產首席執行官李從瑞透露，2014年公司拿地資金為150億元，主要聚焦長三角、珠三角和京津區域。此外，方興地產人士稱，該公司高層最近正在與湖北省武漢市領導洽談，或有意進軍中部城市。

籌備酒店分拆

方興地產早有分拆酒店的想法。對於分拆酒店到底進行到哪一步，目前方興地產內部各部門的說法並不統一。

“分拆大的方向是確定了，但是純酒店部分還是會包括部分寫字樓還沒統一。”方興地產內部人士透露。

與一般的地產企業不同，方興地產有兩個先天優勢，其母公司中化集團不僅是16家房地產為主業的央企之一，還是國資委批准的6家以酒店經營為主業的央企之一。

在方興地產2010年的三大業務板塊中，物業開發、物業租賃及酒店經營，分別占總收入的46%、14%及32%。

隨著酒店業務的發展，分拆上市也進入方興地產工作日程。

在宣佈2012年業績時，方興地產管理層對外明確酒店分拆上市已在考慮範疇，單指酒店部分，並未透露具體時間表。

觀察最近三年方興地產酒店收入狀況，2011年達到21.34億港元，2012年略降至20.1億港元，去年酒店業務回升至20.6億港元。

截止到2013年底，方興地產在主要運營6家酒店：上海金茂君悅大酒店、金茂三亞希爾頓大酒店、金茂三亞麗思卡爾頓酒店、金茂北京威斯汀大飯店、金茂深圳JW萬豪酒店、南京威斯汀大酒店。

上述酒店有4家業績是上升或者持平，有2家出現一定虧損。

方興地產管理層認為，酒店要考慮城市和地段。其中三亞的兩家和南京的都是上漲的，深圳的基本持平，下降的是北京、上海的酒店。主要原因是上海酒店2013年增加了改造的層數，有一定的影響。北京的酒店受到政策影響，是受影響最大的一個酒店，但總體來說酒店業務還是平穩上升的。

方興地產董事長何操在2013年業績會上表示，從2012年這個時點開始，2013、2014、2015這三年對於持有物業要翻一番，包括酒店和寫字樓。

德銀認為，內地一線地段的商業物業及酒店前景看好，預期在中央政府致力刺激內需下，租金及資產價格將有進一步增長空間。

同策諮詢研究總監張宏偉判斷，方興地產有可能將酒店和寫字樓同時打包，提升資產總量，租金和現金流也能提升。

一位證券分析師認為，方興地產很有可能像世茂一樣拆分上市，物業開發的業務單獨上市，另一塊就是把酒店、寫字樓打包上市。

協縱國際的創始合夥人黃立沖認為，要區分是酒店物業以房地產信託的形式上市，還是以酒店的業務上市，兩者混起來在中國不是好的，無論是五星級酒店還是快捷酒店回報率都比較低下。酒店物業和寫字樓物業打包上市，都可能有一個較明顯的淨資產折讓率。

美銀美林研究報告指出，方興綜合業務模式令其估值一直遭折讓，市場預期該公司將分拆酒店業務以釋放資產價值。美銀美林預期，該分拆可能於今年上半年進行，亦有機會包括部分寫字樓物業。

為持有物業翻番兇猛搶地

比加大持有物業更受關注的，就是方興地產今年的搶地行動，當然這也是其未來持有物業翻番的根基。

在進入2014年還未滿兩個月的時間，方興地產已連續在杭州拱墅、上海閘北以及北京亦莊耗資184.7億元拿地。

“一方面我們的佈局任務還沒有完成，另外公司做大也需要土地儲備。”方興地產內部人士說，目前公司仍在做區域戰略佈局。

公開資料顯示，1月10日，方興以23.7億元總價競得杭州拱墅區GS04-01-R21-18地塊；1月28日，以101億元總價競得上海閘北區大寧路街道325街坊地塊；2月20日，分別聯合葛洲壩、融創以60億元奪得北京經濟技術開發區河西區兩宗地塊。

李從瑞在今年的業績會上解釋，上述三塊地有部分是與其他企業聯合拿地，方興承擔的土地總金額並未達到150億元。

“方興仍然主要在一線城市發展，一些經濟活躍的二線城市也會是發展方向。”何操公開表示，公司將深耕長三角、珠三角和京津區域。除此，他否認了上海拿地王的說法。

方興地產認為，在此之前，上海成交總價最高地塊為新鴻基217億元獲得的徐家匯地塊；單價最高為華僑城約5.28萬元/平方米吃下的蘇河灣地塊；溢價率最高的則是臨港新城地塊，高達445%。

按照方興地產上海公司總經理助理吳文俊對媒體的說法，方興地產在上海的項目均為商業方面，除了知名的地標金茂大廈以外，還有隔江相望的上海港國際客運中心、上海國際航運中心等，但在主城尚無住宅產品。上述大寧地塊定位為高端居住府系產品，落成後將成為中國第五座金茂府。

央企母公司力挺財務未見壓力

對於擴張所帶來的財務壓力，何操表示，現在公司杠杆比率仍然較低，差不多是41%的杠杆率，未來獲取土地仍會保持積極穩妥。

標準普爾亦對其財務狀況表示了肯定。其認為，中國房地產市場具有高度週期性的特點，在土地市場頂峰購入的土地會在市場逆轉之時成為經營與財務負擔。但是，標普判斷，方興地產有意在該項目引入財務投資者的計畫以及該公司在北京和上海成功開發高端專案的歷史紀錄應部分抵消風險。方興地產需要在6月底前支付款項。“我們相信，該公司能夠在需要時從中化香港（集團）有限公司獲得集團支持。”

海通國際認為，方興地產負債率仍低於行業平均水準。截至2013年底，方興地產的在手現金共計145億港元，同比上漲12.4%，處於現金充足狀態。淨資產負債率與眾多房企60%~80%的負債率相比，屬較低水準。另外，可持續性的（租金及酒店）收入及更多大型合作開發專案可以幫助公司維持良好的財務流動性。

方興地產高層認為，以寫字樓來看，整個北京的空置率在4%以內，上海的空置率在8%以內。2014年寫字樓租金仍然會小幅上漲。

業內分析人士認為，方興地產近年的資產負債率始終維持在50%左右，與大股東的支持密不可分。而且只要方興地產收購專案，中化集團就會向方興地產注資。所以，方興地產雖然整體盤子不大，但有底氣兇猛擴張。

花旗預期方興地產業務於今明兩年將穩健快速增長，集團的潛在分拆投資物業成為另一催化劑，除帶來套現機會外，亦有望透過保留有意出售項目而提升租金增長。

何操透露，公司一直有一個部門在進行市場上物業收購和資本收購研究。如果找到合適的機會，仍然會對這些銷售和持有型物業做一些並購動作，這也將是方興未來重要的發展方向。

　　保利廣州變相促銷推1成首付

　　樓市轉向 一線城市房價首現鬆動

　　專家預測，市場將在資金流動性偏緊的背景下量價增速回落

　　記者獲悉，繼杭州、南京、秦皇島等二三線城市甩盤或大幅降價促銷後，一線城市也現促銷優惠跡象。近日，保利地產(6.99, -0.12, -1.69%)在廣州的三個項目同時推出1成首付優惠活動，時代地產旗下項目更是全線88折優惠。這意味著，一直被認為不會降價的一線城市，價格已出現鬆動跡象。

　　對此，業內人士表示，房地產市場已從過去捂盤惜售轉而加速推盤，在僵持階段下，不排除一些房企迫於資金等壓力儘快出盤以回籠資金。

　　據瞭解，保利位於廣州的保利•西海岸、保利•塞納維拉和保利•公園九裡三個項目同時推出1成首付優惠活動。首次置業者，首付1成，剩餘部分可分4個月付清，二次置業則可獲得長達9個月的首付延期繳納時間。

　　保利此次推出“首付分期”優惠的三個項目均為“准現房”，銷售人員介紹，目前在售的保利•西海岸的第三期已經基本完工，8月可以交樓；保利•塞納維拉6-10號樓都已經封頂，目前正在進行外牆圍蔽施工，銷售人員介紹項目預計能在2014年底交樓；在售的保利•公園九裡4-7棟預計年底交樓。

　　“買房人在交完一成首付後可以和開發商簽訂預售合同，但需要等首付款交齊才能去銀行辦理按揭等手續。”一位元銷售人員告訴記者。

　　這位銷售人員表示，首付分期專案中所有戶型都適用，是“大促銷活動”，“不可能一直持續下去”，希望買家早下決定，“手快有，手慢無”。

　　在保利分期首付促銷的同時，時代地產更是推出全線88折優惠。時代地產旗下的廣州時代傾城、時代花生II、時代外灘、時代南灣等樓盤認購即享88折。此外，還推出舊業主推薦成交送3000元現金大禮，成交即送鑽石套裝大禮包、到訪即抽IPhone　5S、業主再購即享額外99折等優惠措施。

　　中原地產市場總監張大偉在接受《經濟參考報》記者採訪時表示，“分期首付”實際上是開發商為購房者提供的“無息貸款”，本質上是一種促銷手段。在市場有所降溫的情況下，用超低首付“數字遊戲”攻破消費者的心理防線，迅速鎖定一批猶豫不決的購房者，加大購房者購買力。

　　“現階段打折、促銷等不可能在2013年看到的字眼頻繁出現在房地產廣告上。”張大偉說，從2013年房地產廣告多是開盤熱銷、日光碟，到現在打折、促銷、優惠，房企與客群之間的博弈已經出現了微妙的變化。

　　多項資料明顯下滑。中原地產研究部統計資料顯示，3月上半月，北京新建住宅合計簽約套數為3346套，二手房住宅合計簽約3906套。累計簽約7252套，創造了北京樓市近年來的最低值。

　　與此同時，前兩月房企銷售下降明顯，環比1月下調近4成。資料顯示，截至日前，30家房企公佈了前2月的銷售業績，單2月30家房企銷售業績合計665億。環比1月份的1082.88億下調了39%。而國房景氣指數也再度下滑，回落至96.91，比去年12月份回落0.30點。

　　此外，張大偉指出，大部分專案供需結構也出現變化。“以北京為例，2013年北京2萬左右的剛需專案供需比基本是1：4，但目前看已經逐漸降低到1：2。隨著部分專案的搶跑消化，供需結構出現扭轉的可能性依然存在。市場一旦出現恐慌性觀望，很可能需求會突然銳減。”

　　張大偉認為，從目前來看，一線城市和大部分二線城市價格很難出現調整。但是，我們必須認識到，這是建立在購房者信心依然剛性的基礎上。因此，一旦因為信貸等因素出現普遍觀望，出現2008年、2011年的調整並非完全沒有可能。

　　“當前在自住型商品房、信貸等多方因素的衝擊下，供需雙方的市場預判出現轉向，購房者觀望情緒增多，而房企‘讓利跑量’心理漸占上風。”張大偉表示，房市勢頭轉變已從二三線向一線城市延伸。

　　他認為，在2014年市場出現調整的可能性越來越大，特別是三四線城市，很可能會陷入整體低迷。另一方面，多房企在2013年激進拿地，資金壓力較大，因此，在僵持階段下，不排除一些房企迫於資金等壓力下被迫促銷儘快出盤以回籠資金。

　　“中國樓市在歷史上還沒有出現過持續3年以上的連續高漲，持續一年多的暴漲後，市場勢必要理性回歸。市場將在資金流動性偏緊的背景下量價增速回落。”張大偉說。

劉鑾雄因上周被澳門法院裁定行賄及洗黑錢罪名成立，判監5年3個月，華人置業（127）昨晚公布，劉鑾雄辭任主席及其他主要職務，並由長子劉鳴煒接任。華置表示，劉鑾雄被定罪及辭職，不會對集團造成重大影響。華置上周五午後暫停交易，停牌前報19.8元，擬於今天復牌。

長子劉鳴煒接任

華置昨天發公告指出，劉鑾雄上周五被澳門初級法院刑事法庭合議庭裁定，收購澳門土地行賄及洗黑錢罪成，判監5年3個月，劉鑾雄當日聞判後已辭去華置的主席、執行董事、行政總裁及授權代表的職務，即時生效。同日，劉鑾雄長子兼集團副主席劉鳴煒獲委任為主席、署理行政總裁及授權代表，並由非執董調任為執行董事。

華置又透露，劉鑾雄已就法院的判決提出上訴，並已獲澳門初級法院刑事法庭接納。根據澳門法例，上訴申請獲接納後，劉鑾雄被定罪的命令已暫緩執行，被視為未生效及不可強制執行，直至就上訴作出最終裁決為止。

集團董事會預計，劉鑾雄被定罪及辭任公司職務，不會對營運及財務狀況造成任何重大不利影響。

劉鑾雄及南華足球隊班主羅傑承被指於2005年以2000萬元，賄賂澳門前運輸工務司司長歐文龍，以獲批氹仔御海．南灣5幅地皮，各兩項行賄及洗黑錢罪成，並於上周五判監。

港鐵（066）和政府接連有地皮流標，在增加房屋供應的前題下，推地步伐未有改變。據悉，港鐵可望在短期內推出將軍澳日出康城第4期招收意向書，成為逾6年再度有日出康城項目推出市場，惟業界料地價與6年前原地踏步。本周五將有馬鞍山白石和坪洲兩地截標，雖然市場被流標陰霾籠罩，新地（016）入標取態不受影響，表明會就白石地入標。

預計可以提供1600個單位的日出康城第四期，位於日出康城第3期緻藍天西邊，該目項目可提供3座住宅物業。港鐵早於2008年曾計劃推出4期招收意向書，惟有指受到金融海嘯影響，押後計劃，及後政府多番表示用地有計劃推出，惟一直只聞樓梯響。發展局局長陳茂波近月表示，4期可望在3月底前推出。據悉，港鐵已準備就緒，預計可以按計劃在未來數日開始招意向程序。

每呎樓面價估2500

日出康城第三期在2007年批予長實（001）等，當時的每方呎樓面補地價約2410元。雖然多年未有日出康城土地登場，受到近月市況和建築費等因素影響，業界料4期的地價與07年比較難有明顯升幅。

高緯環球大中華區評值諮詢部董事張翹楚認為，日出康城受堆填區因素影響，加上建築費動輒達每方呎4000元水平，以目前區內的呎價比較，估計每方呎樓面地價僅約2500元，若政府要求的補地價較有關金額高，和業界就地皮價值取得共識或有難度。他認為，雖然用地發展具風險，惟吸引力始終較新界區的用地略高。

此外，馬鞍山白石和坪洲住宅地將在本周五截標，其中白石地佔地達40.58萬方呎，可建樓面約43萬方呎，業界認為雖然白石角地流標，前述白石地仍可吸引發展商入標。

新地副董事總經理雷霆表示，近日樓盤銷情理想，早前政府推售啟德地皮成績不俗，認為白石角地皮出現流標屬個別情況，政府不賤價賣地對未來樓價更有支持，集團正研究白石用地，會入標參與競投。

白石地估值下調一成

業界對用地的估值趨保守，利嘉閣地產研究部主管周滿傑初步估算，用地每方呎樓面地價約4300元，地價約18.5億元，認為用地可享海景和配套不俗，惟經濟前景和利率將上揚影響用地估值。個別測量師日前更調低用地估值逾一成，至每方呎約4000元水平。

3指標未確認 學者：旺市恐難持續

踏入3月二手氣氛明顯改善，睇樓量增多，交投量也從上月的低位急速回升，本月10大屋苑交投已超越上月全月，市場充斥小陽春重現的言論。但學者指，現時旺市難以持續。

無可否認，近二手樓市交投的確不斷升溫，以10大藍籌屋苑為例，3月上半月（截至昨天）暫錄167宗成交，已超越2月全月166宗水平，整體交投回升。但有業界指從成交量、睇樓量及放盤量3指標看仍未確認小陽春出現。

旺市動力 多來自業主減價

不過，值得留意的是，近期旺市的動力，主要來自業主減價，吸引用家入市，可是這種減價動力難以維持長久，很難形成真正的小陽春。事實上，按目前的市場氣氛，無論成交量、睇樓量及放盤量均難以達到往年小陽春的境界。

首先，成交量方面，按利嘉閣地產提供的數據顯示，由2008年起至2012年的5年，在農曆新年前後均有二手小陽春現象，當中以2010年最明顯，當年小陽春在1月份爆發，50大屋苑每星期成交量逾610宗，其中最高成交量達814宗成交。而今年3月的首周成交量僅143宗，僅及真正小陽春的18%。

其次，客源及放盤量是形成小陽春的重要因素，可是現有的客量及盤量根本不能達至出現小陽春的需求。以盤量為例，中原地產統計10大屋苑現時放盤量約4,215個，僅及2009年高峰期逾7,369個的不足6成。

客量方面，根據利嘉閣統計，50指標屋苑周六、日預約睇樓量數據，本月首周末的預約睇樓量僅1,540組，但2010年小陽春期間周末睇樓量達2,300至2,800組，從上述兩個客觀環境作比較，今年的小陽春仍未可的確認。

辣招後 客源做一個少一個

業界人士指出，政府推出額外印花稅後，二手盤源及客源可謂做一個少一個，因為客源及盤源一簽約便要鎖2至3年，很難有「回頭客」更加沒有摸貨放盤。

以將軍澳區為例，3月首半月錄得約107宗二手交易，但同期新放盤只有約30個，有供求失衡嚴重。可供即時參觀的「匙盤」按月遞減，全區約87,882伙，但鎖匙盤只有約110個，部分屋苑更低見1、2條匙，可見空置率極低。

全區內20大私人屋苑放盤量約2,844個，但貼市價放盤僅佔約10%，筍盤沽清後，市場勢必又再出現一場拉鋸戰。

理大建築及房地產學系教授許智文認為，今時今日仍未算小陽春，更奉勸置業人士，入市前要儲備更多「銀彈」，因為未來有機會加息，對置業人士構成更大衝擊。

業主肯減價，交投持續回升，10大屋苑過去周六、日共錄18宗成交，按周升13%，連升兩周，交投集中上車盤，天水圍嘉湖山莊兩天錄8宗，按周急增3倍，為10大屋苑之冠。

中原地產10大屋苑錄得18宗成交，按周升13%，為今年同期第二高成交量，僅次於2月22及23日的20宗。其中新界區的沙田第一城及嘉湖山莊，合共錄得11宗成交，佔10大屋苑成交量逾60%，反映成交由細價物業主導。

太古城888萬沽 累減52萬

另利嘉閣地產指過去周末錄得23宗，按周增加28%；美聯物業錄約15宗成交，按周升75%；香港置業則錄約7宗成交，按周跌56%。（註：4大代理行統計的10大屋苑有別）

受鰂魚涌新盤推售刺激，太古城本月成交顯著增加，本月已累錄約22宗成交，較上月全月約12宗升逾8成，市場人士透露，屋苑最新成交為高安閣中高層B室，業主於今年1月以940萬元叫價放盤，現累減52萬元以888萬元市價沽出，較買入價575萬元高約54%，而單位建築面積800平方呎（實用701平方呎），建築成交呎價約11,100元（實用12,668元）。

睇樓量續見回升，其中細價上車屋苑的表現更為突出，沙田第一城於過去周六，單日已有4宗成交，而淘大花園更出現久未再現的「鎖門」睇樓狀況（即睇樓人士太多而暫停進入）。

一城丁財旺 中細3房受捧

沙田第一城於過去周六、日丁財兩旺，區內代理更以小陽春重臨去形容，睇樓客不止限於舊客，新加入者亦不少，其中舊客的表現最為積極，有價可還已可入市。

世紀21奇豐物業沙田第一城分行區域經理周淑萍指，過去周六沙田第一城日內已有4宗成交，當中細3房最為買家追捧，實用面積451平方呎，建築面積562平方呎的中單位，造價由432萬至530萬元不等，24座頂層連天台以530萬元理想價易手，而20座低層E室，成交價僅432萬元，略低於市場。

周氏指，買家入市的決定加快，如上述的中單位，造價不足450萬元者，尤其受歡迎，但接連獲承接後，由於盤源補充少，目前同類單位要以450萬元方有選擇。

至於，牛頭角淘大花園同屬旺丁一族，區內代理直言久未見落鎖門睇樓的旺相，日內同一個單位屢獲四、五組買家睇樓，反映出買家重回二手決心。

本港工商物業交投量在連續兩個月走強後，有回軟的跡象。據土地註冊處的數據顯示，2月份工商物業總註冊量（主要反映去年12月份市況）僅錄得122宗，涉資約9.27億元，按月分別下跌約42.5%及33.8%。而反映工商物業價格的「美聯工商物業售價指數」（MII），2月份收報249.4點，平均呎價報$4,225.6，按月大跌4.6%。

料資金轉戰工廈保值

美聯工商董事陳偉志指出，2月份數字為反映1月份市況。當時，樓市辣招未獲三讀通過，加上受春節假期影響，市場投資者均處於觀望階段，令價格有下調的趨勢。但隨?美聯儲局對量化寬鬆措施表態逐漸明朗，低息期亦延至2015年中；同時，政府亦於最新的《財政預算案》表明，將繼續推行活化工廈措施及加快規劃步伐。在內、外政策市同時刺激下，投資者傾向把資金轉投較保值的工廈市場之上。

此外，規劃署預計今年內將會研究進一步將部分非必要工業地更改土地用途，令商用土地供應增加。因此，相信入場費較低的工商物業將於本年繼續受市場追捧，並預料3月份的註冊量有望上升至200宗水平。

另據土地註冊處資料顯示，2月份工廈市場共錄得122宗註冊，涉資約9.27億元，按月份分別下跌約42.5%及33.8%。陳氏指，觀塘及九龍灣區雖受惠於政府「起動九龍東」的政策，惟早前區內炒風過熱，2月份觀塘區僅錄得12宗成交，涉資約2.09億元，九龍灣區更錄得零成交。2月份東九龍工廈註冊量及註冊金額，合計分別跌45.5%及2.3%，反映該區交投有所冷卻。