口頭溝通沒設計圖 宜簽約防糾紛

不論新房或中古屋，大多人買房後都會裝潢，衍生的裝潢糾紛層出不窮。房屋裝潢相關糾紛包括工程未如期完工、裝潢或裝修施工不完善，有瑕疵等問題，許多專業更是一般人想都想不到，有人省錢口頭溝通找親戚當師傅，結果花了百萬元更難善了。

民眾要如何在裝潢前，做好事先的功課與準備？台北市政府法務局主任消保官陳信誠說，在裝潢設計前，要與業者把契約制定清楚，包括平面圖、設計圖、裝潢材質、規格、家具品牌、付款方式等，以降低事後的爭議。

成交量降爭議少
據雙北市政府統計，雙北市裝潢或裝修的消費糾紛案件數，2012年總計124件、2013年為104件、2014年37件。
陳信誠指，去年北市糾紛數下降，主因北市房屋成交量減少，相對裝潢需求也減少；若民眾遇到爭議問題，可向各地方政府消費者機關申訴，再由建築管理工程處發文給業者，並召開協商會議。

應找認證設計師
「反詐騙裝潢監督聯盟」顧問律師吳俊達表示，常見的設計糾紛，例如設計師收款後推拖出圖、繪製圖不符合屋主需求、設計費計算認知差異等，因此在設計階段時，屋主可要求簽「設計約」，並針對設計範圍、設計師應提供的服務、設計費、付款方式、設計圖的瑕疵擔保責任等明確規範。

民眾常困擾不知道如何找到適合的設計師，永慶房產集團居家服務中心經理何政熹建議，要找有國家認證執照的設計師、合約及圖面都要詳盡、財務資訊要公開透明，以避免設計師突然落跑或加價，但是一般消費者不見得有詳細的資訊，因此可以藉由專業的平台做篩選，較有保障。

網友「卓如夢」在知名論壇Mobile01發文表示，當初為了省錢，找來親戚幫忙裝潢。

預算不如買家具
網友說，老師傅沒有畫設計圖，直接就以口頭溝通，但是因為雙方認知差距大，導致裝潢風格完全和想要的不一樣，做到一半只好先喊停，但已經花了100萬元，剩下的再找其他人來做，但很多家具顏色找不到一樣的，配色不搭，讓她覺得，「寧願把這100萬元拿來買好的家具。」

日工法 修繕免敲磚 管線藏地板下

PanaHome台灣松下居家內裝董事原康裕，把日本居家規劃概念用在80坪空間裡，「架高地板」讓所有的管線都走地下，且維修的主接頭集中在一起，只要將地板蓋子掀開，即可維修或查看狀況，令人耳目一新。

屋主希望住宅能考量到隱私，且要有明亮的採光，既通風又有健康的室內環境。

原康裕說明，此案全部設計皆採日式工法及日本進口材料，所有裝潢加上電器產品，每坪花費約10∼12萬元，而設計費折扣後則為每坪3500元。

雙玄關護隱私
與台灣設計方式不同的部分，原康裕指出，不像台灣習慣將管線埋在水泥牆中，日本是採「架高地板」的方式，讓所有的管線都走地下，且維修的主要接頭集中在一起，只要將地板蓋子掀開，一旦要維修、不用再敲開水泥。

因為屋主注重隱私，原康裕因此採雙玄關設計，在偌大的開放空間下，能保有隱私及神祕感，「外牆斷熱工法」不僅可達到冬暖夏涼，也能達到節能減碳的居家生活，廚房吧檯和餐廳結合，更能拉長室內的空間感。

擔任辦公家具設計公司設計助理的托托說，「管線走地下較方便修繕，算是台灣比較少見的設計，日本設計師設計的客廳和餐桌及書房採開放式空間，較有透視感。」

誰說女性在職場一定是弱勢，永慶房產集團昨天在台北就業博覽會擺攤徵才，招募5000名新血，並開出保障9個月底薪5萬元的條件，永慶房產集團人資處處長李明宗協理表示，今年希望招募更多女性職員加入團隊。

據永慶統計，女性經紀人因善於傾聽、辦事細膩，更易獲得客戶信任，女性經紀人的整體業績表現是男性經紀人1.2倍，去年永慶房屋業績前5名的超級業務員中，就有3名是女性。因此此次徵才活動，永慶也大方表示，不論社會新鮮人或想轉職的粉領族都十分歡迎。

全台329檔期新推案爆大量，粗估約4600億元，創近年新高，主因是明年7月容積新制即將上路，讓建商積極搶照推案，但民調統計，高達82.1％民眾不會在今年329檔期購屋。

女性買房意願高
永慶房產集團民調發現，僅17.9％民眾有意購屋，其中北台灣消費者購屋預算均破千萬元，台北市平均預算1621萬元居冠，而台南779萬元最低。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛說，受到政府查紅單、增加財產交易所得稅等影響，讓投資新成屋或預售屋的投資置產族退場，市場回歸自住買盤，因自住族有買房的迫切需求，較不會考量要等2∼3年才交屋的預售屋。

調查另發現，想在329檔買房民眾中，女性比率53.4％，明顯高於男性，但在購屋預算，台北市男性平均總價為1696萬元，女性為1561萬元；新北市男性平均總價則為1165萬元，女性為1052萬元，顯示雖然男性在329檔期進場的意願低於女性，但是男性願意花較多金額購屋。

台灣房價漲過頭，連上帝也想賣地獲利了結？近期，守望台聖經書社台灣分社委託商仲業者標售持有多年的台北市大安區雲和街分社，開價10億元；商仲業者指出，該標的拆算每坪土地底價約444.91萬元，目前已有超過10組業者領標，主要是評估精華地段土地價值。

根據地籍資料，該標的屬財團法人美國賓雪法尼亞州守望台聖經書社台灣分社，坐落北市大安區雲和街99巷，土地使用分區為第三種住宅區，容積率225％；土地面積約224.76坪、建物是1999年3月興建，面積約196.80坪，為兩層樓建物。

負責標售作業的戴德梁行協理賴一毅指出，其實該宗教團體早有計畫處分該資產，目前已有超過10組業者購買標單，多數是建商，主要是著眼土地的開發價值，未來興建為住宅建案，有一定的吸引力；全案開價10億元，預計4月8日開標。

超過10組搶標

業者推估，若依照現行基地直接開發，可興建樓地板面積約777.6坪；假設未來每坪推案價格150萬元，推估總銷金額將近12億元。不過，若能整合周邊土地，將更能增加開發效益，加上該標的位於角地，可往兩側進行整合，加大基地開發規模。

全球資產經理王維宏指出，根據法規，如果建築基地要採行容積移轉，開發基地面積必須符合超過1000平方公尺（302.5坪）、基地臨路必須8米以上，以及捷運站周邊500公尺內等多項條件；若該標的以現行狀況開發，可能面臨無法容積移轉的狀況，除非採取古蹟容積移轉，才能夠進行。但該塊標的地點精華，預期會有業者進行評估。

根據內政部實價揭露資訊，目前該標的周邊多為屋齡20至30年的公寓成交物件，每坪實價65萬至84.5萬元不等。台灣房屋智庫經理江怡慧表示，由於該標的周邊開發成熟，加上巷弄較多，開發規模受到限制，預售案其實也不多，多半是10層樓以下的「小而美」建案。

全台57萬坪土地屬神明 土地公最多

根據內政部民政司統計，截至目前為止，全台共有189公頃（57萬1725坪）土地登記在神明會，資產價值數十億元，其中又以桃園縣等較多；至於坐擁較多土地的神明則要屬「福德爺」，也就是名副其實的土地公。

除神明會持有將近60萬坪土地外，登記在祭祀公業名下的土地更多，將近6266公頃（1895萬4650坪）土地。

內政部民政司副司長黃正雄指出，根據《地籍清理條例》，登記在神明會、祭祀公業名下的土地，必須重新登記為法人擁有者，目前神明會的申報率約5成，祭祀公業則約35％，多數土地仍登記在神明名下。

根據民政司調查，目前全台各地神明會持有土地較多的縣市要屬桃園縣、新竹縣與宜蘭縣，至於雙北市則較少。

近幾年房價上漲幅度驚人，部分坐擁精華區土地的神明會，身價也跟著水漲船高。以3年前坐擁中山北路5筆、約120坪土地的「公業武榮媽祖」來說，2011年的土地公告現值約2.08億元。

根據內政部民政司統計，截至目前為止，全台共有189公頃（57萬1725坪）土地登記在神明會，資產價值數十億元，其中又以桃園縣等較多；至於坐擁較多土地的神明則要屬「福德爺」，也就是名副其實的土地公。

除神明會持有將近60萬坪土地外，登記在祭祀公業名下的土地更多，將近6266公頃（1895萬4650坪）土地。

內政部民政司副司長黃正雄指出，根據《地籍清理條例》，登記在神明會、祭祀公業名下的土地，必須重新登記為法人擁有者，目前神明會的申報率約5成，祭祀公業則約35％，多數土地仍登記在神明名下。

根據民政司調查，目前全台各地神明會持有土地較多的縣市要屬桃園縣、新竹縣與宜蘭縣，至於雙北市則較少。

近幾年房價上漲幅度驚人，部分坐擁精華區土地的神明會，身價也跟著水漲船高。以3年前坐擁中山北路5筆、約120坪土地的「公業武榮媽祖」來說，2011年的土地公告現值約2.08億元。

根據各大房仲網站顯示，「降價專區」物件的平均點閱率高出未調整價格的房屋五成至一倍，降價屋平均流通天數減少近四成，顯示買方市場逐漸成形，屋主不得不以降價提高成交速度。

目前各大房仲網站上均約有10%至15%的物件為降價屋，普遍降價幅度約10%左右最多，也極少部分降價幅度逾三、四成，成為最受矚目的標的。多家房仲連鎖業者表示，有些高價屋賣了一、二年都賣不掉，一旦屋主願意降價，縮短買賣雙方價格認知的差距，就會在網站的降價專區出現訊息，很快就有買方接手。

某房仲公司發現，進入降價專區的物件，委售流通天數最多可縮短51天，凸顯出買方對價格的高敏感度，也顯示出買方市場有逐漸成型的跡象。

不過，搜尋降價買盤仍相當集中在「中低總價房屋」，據永慶房仲網顯示，雙北市總價1,200萬元以下的降價屋，占總搜尋量的五成以上，降價屋的點擊率也高出一般物件五成以上。信義房屋發現，降價物件瀏覽量約多出一倍，台北市總價1,800萬元以下、新北市總價1,500萬元以下最熱門，台北市的文山、大安、中山區，以及新北市板橋、三重、新莊區，是最熱門的降價屋搜尋區域。

今年來降價屋買盤積極，台灣房屋官網待售物件中，以3月和1月相較，降價物件點閱率增加近14%。台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示，降價已成為吸引買方的關鍵，特別是低單價、低總價的產品，因為買方大多購屋預算有限，降價更有感。

台灣房屋網站的降價專區中，有15.5%待售物件降價超過二次以上，而從降價專區委售成功的物件中，平均降價幅度為18.9%。劉怡蓉表示，「實價成交行情」是屋主開價的底線，屋主通常開價基準會在實價行情之上，由於有18個月中古屋實價資訊，過去「開價嚇死人，成交笑死人」的情形，很難再看到。

4月底遷至松山文創園區

台灣大（3045）除了拓展多元電信業務之外，未來也可能有業外資產題材。
據手機相關業者透露，台灣大基隆路總部辦公室將搬遷至松山文創園區，原址將改建為小豪宅建案，可望挹注業外獲利。

攻4G影音技術運用
對此，台灣大公共事務處處長阮淑祥表示，今年確實有部分單位因業務需要遷至台北文創大樓，但未聽說總公司規劃遷離現址，對於未來是否開發豪宅也不得而知。

近期與台灣大有業務往來的廠商都發現，台灣大位於大安區基隆路2段的辦公室，都悄悄移至松山菸廠文創園區，要接洽辦公，都要前往松山文創園區。

消息人士透露，台灣大預計4月底會將部門都遷移至松山文創園區，據傳基隆路總部將拆掉改為小豪宅建案。

房仲業者分析，基隆路2段鄰近基泰國際酒店公寓，豪宅建案其實相當少，要整合出良好地塊不多。

近期有傳出建商在附近將擴建小豪宅建案，雖屬於小坪數，但目前開價1坪喊到120~150萬元，由於此區塊生活機能佳，又離信義計劃區不遠，未來發展值得關注。

手機業者透露，雖然市場關注4G速度和資費，不過，台灣大近期開始密集規劃4G影音技術運用，因為4G速度快，一些原本的3G運用並無升級，台灣大已著手在4G影音加值，預料會推出不少影音互動運用。

此外，為了衝刺4G開台，各大電信業者不僅精算資費方案，也各有盤算，除了台灣大密集規劃4G創新影音服務應用，中華電（2412）將攜手硬體廠商深化合作，鴻海（2317）旗下國?電子3月初也開始進行4G廣告廠商標案。

國?衝4G廣告標案
據了解，國?3月初已找來廣告承包商，積極就年度4G專案規劃比稿，在國?挖來不少原先台灣大的團隊，又請到前中華電董事長呂學錦出任鴻海鴻通韜略發展中心院長，就技術前瞻趨勢助陣，企圖心十足。

而中華電之前參加美林論壇時透露，7月將推出4G服務，藉由1800MHz成熟生態系統支持，取得相當市佔率，預估2016年覆蓋率將達90%。

電信商拼 4G策略規劃
廠商 規劃
●中華電︰將與手機廠宏達電簽署戰略合作協議，預估7月4G服務開台，相關新資費將出爐
●台灣大︰衝刺4G影音加值服務，有資產配置題材，與遠傳進行頻譜互換協商
●遠 傳︰跨足自有品牌，整合遠東集團資源；與台灣大進行頻譜互換協商
●國 ?︰整合鴻海集團資源
資料來源：記者整理

商旅爭搶進 店面單價衝613萬

台北市房市鋒芒不再專屬東區，自2011年開放陸客自由行，西區觀光人潮創大量商機，商旅、店家爭相搶進，又有雙子星大樓聯合開發案、中華路住變商、大型開發商高價標地等話題加持，西區軸線翻轉不再是神話。商仲也看好，指出東區發展成熟，「該西區表現了。」

陸客商機
西門町人潮多，熱門店租每坪萬元起，許多商旅看準商機，積極搶駐（圖2）。范厚民攝
台北市西區以北車站前商圈、西門町為主要商圈，實價登錄上線至今，店面成交最高價在站前商圈開封街一段，成交單價每坪高達613.9萬元。而西門町不只有百貨、國際連鎖店、3C等年輕化產業進駐，更因背包客眾多，商旅一家一家開，業者搶不到整棟大樓，只有1、2層的空間照樣卡位。

住宿率達8成
位於西寧南路萬年商業大樓6、7樓便有ECFA 愛客發商時尚旅館進駐，業者表示，公司已在西門町搶下多點設商旅，雖然只有1∼2層，生意還是很好，同在西寧南路的日安商務旅館也只有1層，不過住宿率平均都達8、9成。

「這是西門町的特有現象。」第一太平戴維斯總經理高銘頂表示，非整棟的商旅經營難度高，但因需求強烈，單層商旅反見怪不怪。他指出，台北發展過去是由西向東，現在東區開發成熟，房價漲到一定程度又沒腹地，開發商便回到西區投資，並尋求建物更新的可能性。

由於商圈多屬商四用地，容積率達800%，建物又都興建2、3樓平房，建商分配坪數給原住戶後，還有很大開發空間，是投入西區都更的一大誘因。

除了3月初REITs國泰一號召開受益人大會，決議將中華大樓進行都更。位於中華路一段的50年老店「十字亭鵝肉」因都更關係，預計4月歇業。代銷業者透露，附近至少20處有建商在洽談都更可能。

老屋多都更慢
全球資產管理顧問發展部經理王維宏肯定西區商業效益，卻指出以此區老屋比例，都更速度仍太緩慢，無完整基地作大型開發案，加上雙子星大樓議題已發酵過一波，現進度延宕，除非順利動工，否則難對房市再興漣漪。

永慶資產管理協理黃增福也指出，雖然站前商圈和西門町人潮眾多，但區域商圈無法帶動西區整體翻轉。他認為，待捷運機場線通車，雙子星大樓順利完工後，才引進更多商務、觀光人潮，進而串起整個西區軸線。

台北市大同、萬華區屋齡高、建設少，房市長期被忽視，據內政部2013年不動產實價資訊，大安區住宅均價每坪達82.1萬元，大同、萬華尚停留4字頭。不過因高房價排擠效應，許多購屋族轉往西區覓屋，鄰近商圈的新建案每坪開價站穩7、8字頭，補漲效應下，過去2年房價微幅上揚。

捷運通車價格再翻
「西區腹地少，案量也少，一有新建案推出，銷售狀況都不錯。」南萬華建案「萬喆」專案經理謝妧枋表示，規劃30∼50坪，每坪開價60∼68萬元，30、40坪多是外來客購買，50坪則較受本地換屋客青睞。

萬華西寧南路、桂林路口的新建案「安家More+」規劃23∼37坪小宅，每坪開價85∼90萬元，專案經理呂子達透露，現在西區房價偏低，看屋民眾多是買不起市中心高單價住宅的首購族，待捷運機場線通車、雙子星大樓落成後，西區房價會再有一波翻漲，「雖然時程不確定，但利多早晚會兌現。」

台灣房屋智庫研究員洪佩君表示，隨著公共建設以及大型開發案進駐，去年萬華區大樓均價每坪達48.4萬元，大同區每坪則有53萬元，區域房市穩定緩漲，且萬華大樓補漲明顯，受新成屋價格拉抬，公寓和大樓價差高達4成。公寓則因文林苑波折不斷，都更話題冷卻，近2年公寓價格雖未走跌，仍停留在3字頭。

推多元都更助重建
老舊公寓多除了市容較凌亂，影響房價，也易有結構安全問題。北市都發局總工程司張溫德表示，西區發展早，房屋產權複雜，民眾對房屋的情感認同也重，整合起來會較東區這種年輕區域困難許多。北市府自2010年推動的老舊公寓更新專案，截至今年2月有37案進入事業計劃，只有2案來自西區大同區。

不過張溫德表示，並非人人都想舊屋換新屋，市府去年也推出多元都更方案，讓不同需求的民眾可透過整建、重建、維護的方式改善居住環境。

市區素地難求，儘管都更曠日費時，一旦整合成功，就能創極大商機。近期雙北市推出「富富話合」、「興洋興天地」、「全坤威峰」、「新板New One」與「新都悅」都更建案，整合期2∼10年，北市建案因坐落精華地段，鍍金價超過周邊行情1.3倍。

璞園「富富話合」位在北市中山北路二段巷內，緊鄰大倉久和、晶華、老爺酒店，費時8年整合4筆土地，規劃25戶40∼70坪，20日開案獲附近企業主、自營商青睞，可售戶剩個位數。4位地主皆可分回1樓店面與部分建案。

多單身族看屋
實價登錄顯示，周邊中古屋每坪約59.3萬元，「富富話合」每坪不二價138萬元，超過區域行情1.3倍。專案經理柳力綺分析，正中山北路沿線新屋只有億元起跳豪宅與小套房，「建案總價帶5000∼8000萬元是優勢，又在靜巷內，面寬40米，配平面車位。」
新成屋「興洋興天地」歷時10餘年整合，地主比例佔3成，規劃48∼176坪，每坪開價150∼160萬元，專案經理陳俊維表示，「除區域客外，中山、大安與松山區也有不少詢問者。」

新北市板橋「新板New One」規劃38戶18∼28坪，另有2間店面，地主分回9戶住家、1店面，專案副理鄧安村稱，看屋民眾多是區域客，又以單身族居多。「掛民生路門牌較體面。」台灣房屋板橋特區特許加盟店店長李容瑋指出，該區多為30年老公寓，離捷運站步行10分鐘。

「一切回歸地段」金磚動力行銷副總施孝文舉「興洋興天地」為例，位在西區指標圓環，價格自然水漲船高，選購都更建案須留意地主與建商分配比率，避免住戶水平落差大。

台北市萬華區因開發較早，區內房屋皆較老舊，造成房價偏低。但也正因為低房價，帶來了相對較高的租金報酬率，萬華住宅租金投報率有2至3%的水準，成為投資人「進可攻、退可守」的目標。

台北市萬華區內屋齡偏高且周圍建設少，房市長期被忽視，據內政部2013年不動產實價資訊，萬華尚停留在4字頭。但是，萬華商圈發達，生活機還算完備，具有一定租屋需求。根據實價登錄及租屋網站金額統整，台北市12個行政區的住宅租金投報率，在1.3至2.6%之間，和目前銀行房貸放款利率差不多甚至更低，但是在萬華，投報率基本上都從2%起跳，較高的則可達3.3%，為台北市之冠。

除了考量地段、交通、建設題材外，租金投報率也是投資房地產的重要指標。特別是在房市可能面臨反轉修正的階段，投資報酬率高的地區物件，更能度過房市低潮，長期經驗顯示，租金並不會劇烈變化，因此買進較高投報率的房子，即使房市反轉，投報率下降機率不大，投資人可以用租金支撐房貸，長期持有等待房市回暖，在房市前景不明時，帶來「進可攻、退可守」的效果。

另一方面，由於房價較低，當景氣回升時，補漲空間也相對較大。因高房價排擠效應，萬華目前是許多買不起市中心高單價住宅的首購族的選擇之一，而鄰近萬華商圈的新建案每坪開價已站穩7、8字頭，根據蘋果日報報導，位於萬華西寧南路、桂林路口的新建案「安家More+」的專案經理呂子達表示，待捷運機場線通車、雙子星大樓落成後，房價會再有一波翻漲。

林口重劃區規劃已近20年，坡度平緩的台地地形，適宜人居，加上規劃得當、房價相對親民，區內發展迅速，新成屋相繼落成，成為台北都會區重要的衛星城市，去年人口數已逼近10萬人，大型建設也如火如荼進行中。

過往林口曾因房市供給量過大、冬季較為潮濕等問題，銷況一度沉寂，從去年底開始，林口逐漸走出陰霾，新建案一一登場，此波329檔期初估就有近300億元案量登場，加以氣候春暖花開，正是房市回溫之際。

花園城市 住商分離
林口重劃區幅員遼闊，仿照英國「花園城市」重劃概念，住商分離，巷弄內採本壘板式規劃，讓車輛進入巷內減速慢行，住宅區保有寧靜品質，重劃至今已約20年。

在大型建商開發進駐下，林口已轉變為新興的住宅區塊，相對便宜的房價，吸引許多北市客移居，生活機能又以文化二路沿線最為熱鬧，商業活動日漸蓬勃，滿足區內居民所需。

文化二路一到二段，有遠雄建設興建的「未來之丘」，共4棟社區，分別為「大未來」、「未來之光」、「未來市」和「U未來」，遠雄在社區1樓積極招商進駐，家樂福是目前林口唯一的大型賣場，也是林口為最核心區塊，近2年還引進多家連鎖餐廳，像是星巴克、定食8等，4個社區產品多元，從2房到百坪住家都有，每坪行情30~35萬元。

文化二路 核心區塊
信義房屋店店長李德煌表示，遠雄社區興建初期，由於戶數皆百戶以上，較不受青睞，但隨著1樓商店進駐，反成為指標社區，不少北客指名購買，附近中古屋行情則在27~30萬元間，屋齡7~8年的有「仁愛錄」、「戀戀春城」、「霍格華茲」等。

林口市況一向有其基本盤，冬季因較潮濕寒冷，買氣稍弱，但一直呈現穩定成長格局。惟前年開始，桃園房市轉熱，青埔、八德、蘆竹新案一波波公開，吸引許多北客南下購買，林口因部分指標案開價過高，讓不少人縮手，跳過林口轉往桃園購屋，使得區內房市一度停滯。

但去年底，林口一下湧入近20個新案，文化二路上，接待中心一間間搭蓋，隨著氣溫回升，市況也開始活絡起來。

長虹&亞昕 大案登場
長虹建設將在今年一口氣推出4新案，接待中心耗資1億元，統一在此銷售，目前先銷售「長虹天薈」，規劃45、60、90坪，小坪數已近完銷，每坪開價42~44萬元；4月中將推出案量90億元的「長虹天際」，基地位文化三路、中央路口，70、80坪產品，每坪開價最高將挑戰50萬元。

「長虹天耀」則預計下半年推出，坪數30、40、50坪；另還有成屋案「世紀長虹」，基地面積逾2千坪，保留空地花園，訴求飯店式住家規格，坪數65坪起跳，預計月底公開。

另外「晴空樹2」、「佳昂擇鄰」、「長耀挹品」等，都是近期新推個案，每坪開價都在30萬元以上。家樂福周邊個案則有「旺洲極品」、「昱揚上品苑」等，「旺洲極品」專案經理林志翰表示，林口是全台綠覆率最高的區塊，年均溫21度，大小公園密布，相當適合居住。

林口重大建設也將陸續到位，中商36去年與日本三井集團簽約，將興建大型OUTLET商場，2017年完工，TVBS和民視將進駐影視產業園區，帶來就業人潮，而捷運機場線最快可於年底通車，未來林口到台北市或桃園機場都很方便。

「竹城長崎」跟「中悅麗苑」在區內也頗受矚目。其中「竹城長崎」在頭湖國小旁，每坪32~35萬元，「中悅麗苑」位居文化二路、仁愛路精華圈正核心，也是豪宅建商中悅在此的代表作。

俗話說：「有土斯有財」，透天厝擁有完整土地所有權，在寸土寸金的台北市更顯珍貴，加上一樓可以做店面使用，因此一直是置產族群相當青睞的產品，在北市土地寸土寸金下更顯珍貴。台灣房屋智庫調查2013年到2014年1月實價揭露透天厝的交易紀錄，發現最火的交易熱區在士林區，佔比為17.5％；最高的成交均價為大安區每坪144.4萬；其中，大安區濟南路三段的透天厝交易，以每坪 496萬表現最為亮眼。

台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示，由於台北市精華土地越來越少，擁有土地效益的透天厝也越來越搶手，其中濟南路三段的透天厝建坪72.61坪，總價3.6億，雖然以建坪換算每坪單價496萬，但由於該交易物件為老式建築，除有建物外還有庭園，因此土地有128.26坪，買方可能是著眼於都更需求，所以願意以如此高價購入。

此外，位於熱門商圈的透天厝，一樓可做店面使用，價格更是扶搖直上，以中正區羅斯福路四段的透天厝來說，一樓的店面效益受惠於公館商圈，人潮錢潮絡繹不絕，加上師大商圈爭議，許多店家轉戰公館，使得該區店面價格水漲船高，透天厝價格也來到每坪377萬的行情。

觀察各行政區透天厝交易，以士林區、北投區、萬華區的透天厝交易最為熱絡，劉志雄分析，因為士林及萬華區域是台北市較早開發的行政區，所以各種屋型相對較多，除了當作一般住宅的透天厝外，這些行政區又涵蓋知名商圈，例士林區的士林夜市以及萬華區的西門町商圈，在店效加持下，帶動透天厝的交易熱度，若又有改建效應，透天厝地效更顯珍貴。至於北投區則是因為房價基期較低，加上有捷運及公共建設帶動新的商圈，生活休閒機能效益增加，所以透天厝交易亦顯熱絡。

台中市八期最近有不少在地建商推新案，房價平均35萬，比去年漲幅達20%。這區開發早，土地取得不易，但低密度且有多處大型公園，推案頗受換屋族青睞。

聚合發、同興協記、惠宇、國雄等建商搶進八期推案；聚合發建設總經理祁興國表示，「聚合發湖心泊」難能可貴在文心南三路與向心南路口取得963坪方正土地，八期僅存大面積角地，占地段優勢。 最新推案「惠宇敦南」，基地位在永春東路與大墩南路，介於五期跟八期之間，開價35-40萬，規劃55-80坪，100坪基地三面臨路，3月潛銷。臨近有「精銳建設」將在大墩路、大墩一街推新案，1千多坪預計329檔期進場，詢問度高。

同興協記「居雍天廈」是當地指標個案，已銷售八成，開價每坪36-42萬，近捷運G12站，預計6月底交屋。陳協理說，「居雍天廈」採中空樓板設計，阻隔噪音，樓上樓下不互擾，還有社區淨水設備讓住戶可以安心飲用。 同興協記建設下半年將推出八期豐功段新案，臨豐樂公園，基地退縮兩米，公園第一排大視野，備受市場矚目。

遠雄建設在去年以每坪163萬，共38.11億元高價搶下八期豐功段2352坪土地，今年下半年進場，八期房市再添新軍。 八期內有豐樂、豐富及南苑等大型公園，包括兩萬坪的豐樂雕塑公園，名師雕塑作品穿插其中、區內有好市多、迪卡儂等大型賣場，十三期重劃推動中，利多不斷。距高鐵烏日站不遠，捷運綠線在文心南路、文心南五路口設有站點，生活機能會更完善。

針對在台南永康區購屋，信義房屋台南永康店經理蔡慶龍建議，若是首購、小資族或是預算有限民眾，可以考慮中華路家樂福量販店周遭一、二十年屋齡的大樓產品。

台南永康區目前每坪行情在8萬至12萬元，以三至四房為例，總價約300萬至600萬元即可買得到。可以說是租不如買，以房價300萬元估算，只要自備90萬元的頭期款，每個月房貸約1.1萬元。 針對一般民眾，蔡慶龍認為，大橋重劃區擁有創意設計園區、經貿園區的發展優勢，搭配占地15公頃的中央公園，是不錯的選擇，可買當地現有的中古透天車庫別墅，以五年內屋齡來看，地坪25至30坪房子，總價在1,000萬至1,500萬元。

目前該重劃區開始推出的住宅大樓產品，樓高15至20層不等，每坪單價約20萬元，由於生活機能成形，也是不錯的選擇方向。 針對投資置產，蔡慶龍說，永康區內有南台科大等三所大學，迎合學生租屋需求，一些建商先前推出宿舍型透天厝，只要1,200萬至1,400萬元，或是買透天厝改建隔間。

位於高雄三民區的陽明國中，與市中心五福國中並列為明星學校，升學率頂尖，被視為第一志願高中雄中、雄女的搖籃，吸引不少家長購屋甚至寄住學籍。而三民區是高雄人口最多的行政區，位於合併前高雄市的地理行政中心，南來北往十分便利，高雄車站就在三民區，還有捷運共構。

區內寶珠溝等舊部落相當繁榮，建工商圈、科工館、高醫等為區內生活機能加分，知名的寒軒店特別選擇陽明路開設餐廳，吸引東高雄消費潮，擴大腹地還有金獅湖風景區，三鳳宮、玉皇宮等知名景點。未來高雄鐵路地下化之後，地面將全部綠化，對三民區的發展具有加分的正面助益。

陽明國中學區內的新建案並不多，表價每坪20萬至25萬元，中古屋案量則不小。建案「美景360°」位於中山高九如交流道附近，全案規劃27至51坪，頂樓規劃空中花園、露天吧檯。基本上學區因此區內房市交易以中古屋為主，新成屋為輔，中古屋依地段與屋齡不同，每坪約9萬至13萬元，議價空間10%至20%，不論首購與換屋，都能找到合適的標的住宅。

高雄市政府地政局統計今年與去年同期不動產交易量明顯增加近1成，不動產界建議首購族考慮郊區捷運端點，房價相對低廉。
329檔期是建築業界推案的旺季，高雄市不動產開發商業同業公會總幹事林佩樺指出，今年業界推案數約800戶、新台幣100億元，比去年同期約1000戶、120億元略少，不過她看好下一季的推案量。

她說，受到春節和市府都計設計委員任期屆滿改聘的影響，建築業界的推案審查有些延誤，使得329檔期的推案量比去年減少；她說，一旦委員會加速審查，下一季的推案量就會放大。

地政局統計今年1、2月不動產交易量顯示，今年交易件數是7721件比去年的7271件多；而今年土地交易量1萬485筆、建物交易量6451棟比去年同期土地交易的1萬12筆、建物5703棟，增加近1成。

地政局樂觀看待今年的不動產交易市場，認為後市會持續走揚。

林佩樺指出，美術館和農16開發區的不動產交易價都已墊高，鳳山文山特區一帶的房價也攀升走穩，「亞洲新灣區」包括高雄展覽館、旅運大樓、市立圖書總館和流行音樂中心工程將陸續完工，還有輕軌年底試車，都會加值當地的房市飛漲。

她表示，近來捷運沿線小坪數建築持續熱賣，建議首購族考慮郊區捷運端點的建築具有發展性，房價相對低廉。

浙江溫州房價已連續下跌31個月，受此衝擊，傳出當地政府正醞釀多項促進當地房地產健康發展措施，包括有意撤銷實施三年的限購令，極可能成為大陸今年首個房市鬆綁的城市。
高盛投資管理部首席投資策略師哈繼銘表示，大陸房市黃金十年將快過去，預期大陸樓市在一至兩年內便會出現調整，但會否出現大跌，則要視各地供求情況而定。

今年3月全國「兩會」期間，溫州市長陳金彪曾表示，溫州房地產泡沫已得到充分擠壓，價格壓縮的可能性不大，建議政府實行差異化房市調控政策，讓資金流轉起來，同時有利於整個實體經濟資金鏈和擔保鏈的解套。

經濟觀察報引述民進中央經濟委員會副主任、浙江省民營投資企業聯合會會長周德文稱，「兩會前後，聽說由溫州住建委牽頭，草擬了一個綜合方案，目前已經上報浙江省政府。」
早前就曾傳出，溫州有意放寬新溫州人、外地溫商，以及可透過在當地置業以入籍等政策來支持房市，但隨後被當地政府官員否認。

由於大陸房價下跌，在高峰期進入房地產的大量民間資本，已經出現負資產。當地多家房企負責人表示，目前溫州樓市購買信心不足，限購等調控措施的調整，已出現時間窗口。

溫州住建委有關人員曾表示，當前溫州房地產市場的狀況，為完善限購政策、降低購房門檻、促進需求和改善型購房入市等，都留下調整空間。

雖然溫州政府有意透過撤去限購令支持房價，但有分析指出，很多人想減持手上物業，因此一旦限購令撤銷，很可能反而會對房價構成負面影響。

據悉，溫州市場最新房產政策的解讀，已在當地業界小範圍流傳，鬆綁措施內容包括在溫州市區內沒有二套以上住房的人，都可在溫州購房。另外，在溫州以外無論有幾套住宅，在溫州購房不限購。

在鬆綁購屋貸款部分，將規定公積金貸款最高評估價不可超過每平方公尺人民幣1.8萬元（約每坪新台幣27萬元）。

公積金曾有貸款記錄，還清後再貸款按首套計算可貸70%。

北京二手房價連摔七周

近期大陸二、三線房市價格下降的恐慌情緒逐漸蔓延，一線城市房價亦出現鬆動。業內人士認為，平價跑量將是大陸房市未來一段時間的主流。

中原地產報告顯示，2月初起，北京市二手房掛牌價連續七周出現下調，在整體市場持續偏冷的情況下，部分業主尤其是著急賣房的業主，報價已開始出現下調。

新華社報導，每年3月大陸房市一般都將迎來一波「小陽春」行情。然而，今年的行情卻遠低於市場預期。

進入3月下半月以來，市場供應雖不斷增多，而買家出手的節奏卻沒有加快。

3月以來，上海的二手房市場交易價格掛牌價也出現鬆動跡象，上海郊外二手房交易超過三成是主動降價促成交，多數賣家均在掛牌時提醒業務員，如果有買家想買，價格還可以談。

上海中原地產研究諮詢部高級研究員盧文曦表示，大陸二手房掛牌價格很容易受屋主個人意願和市場火熱程度影響，價格虛高的現象較為普遍，現在的議價過程就是價格真實回歸。

廣州和深圳新開專案也基本以平價出貨，廣州少數專案甚至出現開發商代付頭期款的情形，例如保利地產位於廣州的三個樓盤，同時推出一成頭期款優惠活動，時代地產更是推出全部88折優惠

自去年底以來，由於銀行普遍收緊房地產開發類貸款，大陸中小型房企普遍面臨資金壓力，多位業界人士表示，希望透過銷售量吸引資金回籠。

對於未來一段時間的樓市走向，業內人士預計，隨著3月中下旬今年房市調控各方面的預期逐步明確，購房需求將逐漸結束觀望，4月一線樓市交易量將進一步增加。

同樣搞“地產”，房企龍頭股萬科2013年的淨利率僅為福壽園的一半，毛利率也不足福壽園的三分之一。

昨日淩晨，被稱為“內地殯葬第一股”的福壽園發佈自2013年12月19日在港股上市後的首份“成績單”——2013年業績報告。資料顯示，福壽園2013年營業收入6.12億元，淨利潤1.67億元，整體毛利率達80.4%。

《法制晚報》記者計算發現，同樣搞“地產”，房企龍頭股萬科2013年的淨利率僅為福壽園的一半，毛利率也不足福壽園的三分之一。

業內分析認為，福壽園的高利率源自較低的土地成本，且未來幾年其將繼續保持高利率。

利潤來源——墓地銷售價格為成本價395倍

福壽園財報資料顯示，截至2013年12月底，年度淨利潤1.67億元，同比增長34.59%。

其招股書顯示，從2010年至2013年，營業收入年複合增長率約為15%，淨利年複合增長率20.2%。其間福壽園每年的毛利率均在80%以上，淨利率均在30%以上。

福壽園主要業務分為墓地服務和殯葬服務，2013年其墓地服務收入占比達85.6%，墓地服務及殯葬服務的毛利率均在70%以上。

業內認為，福壽園利率如此之高，主要源自其營收主力墓地服務，因為當初購買土地的成本十分低廉。

招股書顯示，福壽園現有土地收購日期都在十幾年前，單價非常便宜。

以福壽園在上海的項目為例，40.2萬平方米的收購成本為7.65億元，折合每平方米僅為190元。而上海福壽園墓地的平均售價，在2012年就達到了15萬元。

記者查詢發現，上海福壽園一塊售價15萬元的墓地，占地面積約為2平方米。照此計算，其每平方米墓地的均價達到了7.5萬元，是成本價的395倍。

前景預測——墓地開發不足半 高利潤將保持

來自中國殯葬協會的資料顯示，2012年中國死亡人數約970萬人，火化率約50%。2013年3月，民政部一零一研究所發佈的《殯葬綠皮書》資料顯示，全國人口每年死亡約800萬，這一資料隨著老齡化程度提高，正呈逐年增長趨勢。

此外《殯葬綠皮書》還指出，“入土為安”是中國人傳統的喪葬觀念，但由於土地資源短缺，北京、上海、廣州等大型城市很多公墓都出現墓地緊缺情況，大部分省份現有的墓穴將在10年內用完。

一名證券分析師上午在接受法晚記者採訪時表示，全國人口死亡人數呈上升趨勢必然帶動殯葬服務業的增長。“由於供需極度不平衡，墓地價格將會再度攀升，殯儀服務的價格也在逐年提高。福壽園已開發墓地面積不足一半，因此預計在未來幾年，福壽園將持續保持高利潤。”

萬科（000002，SZ）在其總部深圳大梅沙召開2013年度股東大會，會議由董事會主席王石主持，審議事項包括萬科2013年年度報告，2013年利潤分配及分紅派息方案，以及董事會換屆選舉等。最終，全部相關議案均高票通過。

網易財經獲悉，2013年萬科大幅提高分析派息力度，此次萬科將一口氣拿出超過45億元現金用於分紅。對於近期備受關注萬科擬推出的事業合夥人制度，萬科目前已在著手準備建立專案跟投制度，原則上要求專案所在一線公司管理層和該專案管理人員必須跟隨公司一起投資，員工初始跟頭份額不超過項目資金峰值的5%。會上王石認為，當前市場有不確定性，但萬科要保持手上足夠的現金，對未來保持謹慎樂觀，在可預見的未來，還不存在天花板的問題。

每10股派4.1元 現金分紅超45億

資料顯示，2013年萬科實現營業收入為1354.18億元，同比增31.33%，歸屬輸尿管時公司股東淨利潤為151.18億，同比增20.46%。相比上年，萬科2013年的年度現金紅利占合併報表淨利潤的比例同比上升了接近一倍,每股股息同比增長 127.8%。

分紅派息方案顯示，萬科本次分紅比例由15.79%大幅提高至29.87%，將以分紅派息股權登記日股份為基數，每10 股派送人民幣4.1 元（含稅）現金股息。這意味著萬科將一口氣拿出超過45億元現金用於分紅。

萬科總裁郁亮表示，大規模派息並非一次性特例，而是長期分紅政策。未來會在目前29.87%的基礎上，繼續穩步提升派發現金紅利占合併報表淨利潤的比例。股價低迷時，豐厚的分紅也是市場信心的重要來源。

大股東增持 已準備建立專案跟投制度

日前，受市場降價影響，A股市場上地產股大跌，地產板塊處於被低估狀態，保利等多家房企大股東增持。

3月10日，萬科總裁郁亮從二級市場購入100萬股萬科A，按照當日收市價估算，鬱亮2013年所領取的稅後報酬在扣除捐贈額後基本已全部買成萬科股票。

繼萬科高管增持後，作為萬科大股東華潤本月20日晚間也發公告顯示，已通過深圳證券交易所交易系統增持2640萬股萬科 A ，占總股本的 0.24%。此外，華潤表示不排除在未來 12 個月內繼續增持萬科股份的可能性。

今年擬“小股操盤”，學習小米互聯網思維的萬科，擬推出事業合夥人制度。在今日的股東會上，郁亮露，萬科目前已在著手準備建立專案跟投制度，即，對於今後所有新專案，除舊改及部分特殊專案外，原則上要求專案所在一線公司管理層和該專案管理人員必須跟隨公司一起投資，公司董事、監事、高級管理人員以外的其他員工可自願參與投資。員工初始跟投份額不超過專案資金峰值的5%。

據悉，萬科還將對跟投項目安排額外受讓跟投，投資總額不超過該專案資金峰值的5%，且遵循市場化運作原則。項目所在一線跟投人員可以在支付市場基準貸款利率後，選擇受讓此份額。

鬱亮說，通過跟投，讓員工成為項目合夥人，有助於形成背靠背的信任。

王石指出，目前市場有不確定性，但萬科不做不確定的事情，第一絕不拿地王。第二會在手頭保持足夠現金，對未來萬科是謹慎樂觀。要完成從住宅開發商向城市配套服務商的轉型。

對於萬科是否已經觸及增長天花板問題，王石說，對比美國，日本，前五大開發商的市場佔有率都超過4%，萬科目前的市場份額只有2.1%。全國700多個城市，萬科只進了其中60個。在可預見的未來，還不存在天花板的問題。

日前，有購房者向記者反映，北京六環外的一套70平方米小戶型住房，因為超過17280元/平米的普通住房指導價，要按照3%的標準繳納契稅，比按普通住宅1%的標準多繳近3萬元。

近日，陳先生剛剛在北京大興區的天宮院附近買了一套69平米的住房，房子單價近21000元/平米，總房款約為145萬元。雖然只是一套普通小戶型住房，但要按照“非普通住宅”標準繳納契稅，這個交稅標準為總購房款的3%。

據瞭解，目前北京執行的是市住建委2011年發佈的指導價標準。記者在這份《關於公佈本市享受優惠政策普通住房平均交易價格的通知》中看到，北京住房2010年成交均價18000元/平方米。結合北京區位調整係數，六環以外是0.8，計算得出六環外的普通住房指導價格為17280元/平方米，而陳先生的房子單價達到21000元/平方米，按照要求要繳納3%的契稅，和1%的契稅相差近3萬元。

近年來，北京房價不斷上漲，但住宅指導價格卻沒調整，很多普通住宅被“高端化”“豪宅化”，購房者不得不擔負更多的稅費。

主要業績摘要

營業額增加19%至人民幣363億元

純利增加35%至人民幣76.5億元

物業發展利潤增加15%至人民幣61.2億元

建議派發末期股息每股人民幣0.50元

（2014年3月20日-香港）廣州富力地產股份有限公司（“富力地產”，連同其附屬公司統稱“集團”，股票代號：2777）欣然宣佈集團截至2013年12月31日止年度的綜合業績。

回顧年內，集團所有主要指標均有增長。集團的營業額上升19%至人民幣363億元，純利增加至人民幣76.5億元。集團的協定銷售額破紀錄達到人民幣422億元，實際協議銷售額由人民幣342億元按年增加23%。銷售面積方面，全年協議銷售總建築面積為339萬平方米，按年增加14%。同時，集團於年內交付之可銷售面積達273萬平方米，較2012年增加27%。董事會建議派發末期股息每股人民幣0.50元，連同中期派付的每股人民幣0.12元股息，集團於2013年共派付股息為每股人民幣0.62元。

富力地產董事長李思廉先生表示：“2013年，無論在成果，或是在制定未來幾年的戰略定位方面，都對我們意義重大。集團在年內屢創佳績，並在許多方面取得歷來最佳的表現。我們在相對穩定的經營環境下，有效地執行各種營運策略，達到各關鍵業務活動適當平衡的目標，以確保持續增長。”

集團人民幣422億元的協議銷售來自華北、華中、海南三大區域的16個城市，合計55個項目。以全年銷售總建築面積339萬平方米的協議銷售額計算，平均售價按年增長9%，達每平方米人民幣12,500元（2012年：每平方米人民幣11,500元）。

在2013年，集團影響最深遠的策略是通過多次土地收購，鎖定大量優質地塊，全年收購土地總建築面積達2,090萬平方米，令集團的總土地儲備面積增至4,330萬平方米。加快土地收購是集團管理層經過深思熟慮後，為未來幾年更快速的成長佈局所做的決定。土地收購使集團的業務範圍更廣闊，同時也為將於2014年推出的25個新專案做好準備。

集團的酒店業務繼續穩定增長，在運營成熟的酒店項目中，客房入住率與房價均保持穩定。隨著成都麗思卡爾頓酒店於2013年10月開業，集團旗下已有7間酒店。未來幾年內，新酒店將逐步開業。

至於集團的運營區域，未來幾年內仍將以國內為主。但隨著規模日益擴大，集團亦需在國外地區投資，以達到進一步成長的目標。因此，集團於2013年首次在中國以外地區從事重大投資，進軍馬來西亞房地產市場。集團在馬來西亞柔佛州以合理價格且有利的付款條約購入大面積土地。專案將分期開發，以住宅用途為主，部分為商業用途。規劃的總建築面積約350萬平方米。此專案位於毗鄰新加坡的馬來西亞邊界，地理位置優越。這是集團首個國際創投案，隨著專案規模日益擴大，將為集團創造長遠價值。

展望2014年，李主席表示：“按照2013年土地收購以及土地儲備發展情況，我們將2014年的協定銷售目標設定為人民幣700億元，有助集團更上一層樓。集團將增加開發中物業之可銷售面積，以實現新的增長步伐。”

李主席總結：“未來一年，集團不論在運營規模或盈利能力兩方面，都有大幅增長的潛力。為抓住這個契機，我們已在土地儲備方面作出了必要的投資。我們認為，這可令集團囊括充足的資源，能快速有效地應對最新的市場動態。我們一方面善用自身的傳統強項和品牌優勢，同時盡可能精簡運營管理、追求成本合理化。集團已做好充足準備，在來年再作突破。”

公司資料

富力地產成立於1994年，是全國主要的房地產開發公司之一，集中開發及銷售中檔至高檔房地產項目，以中等至中高等收入居民為目標客戶群。時至今日，富力地產的業務覆蓋25個城市和地區，包括廣州、北京及周邊、天津、上海及周邊、杭州、西安、重慶、海南、太原、瀋陽、惠州、南京、成都、哈爾濱、大同、無錫、長沙、梅州、福州、貴陽、南寧、包頭、佛山、珠海和馬來西亞。集團於2013年更首次在中國以外地區從事重大投資，進軍馬來西亞房地產市場，令公司的規模更上一層樓（除了開發及銷售優質私人住宅物業外，公司亦開發、銷售和出租商用及辦公物業，以及從事其他房地產相關配套服務，包括建築與工程設計、工程監管、物業管理及房地產代理服務）。最近，富力地產的開發專案更趨多元化，業務範圍已擴展至酒店及商場，如今，我們擁有7家已投入運營的酒店，包括廣州的富力麗思卡爾頓酒店和富力君悅大酒店、北京的富力萬麗酒店和富力快捷假日酒店、惠州富力萬麗酒店、重慶富力凱悅酒店以及成都富力麗思卡爾頓酒店。

樓市降價的信號繼續在市場中傳導發酵。

繼廣州、北京新盤平價售賣後，被認為是“樓市避風港”的四個一線城市裡，深圳新盤價格也開始暗中下調。

記者連日來走訪發現，3月份新推的樓盤水木丹華最低價格相比去年已經下降3000元/平方米，而龍崗區鴻威de森林項目更是打出9字頭的房源促銷，開發商反映，目前蓄客期明顯加長，客戶因受外地降價傳染，觀望情緒加重。

業內人士認為，全國樓市調整期來臨，雖然一線城市相對安全，出現大幅降價的可能性不大，但難以獨善其身，尤其是今年房地產信託基金產品到期較多，中小開發商資金面臨緊缺，房企促銷走量。

樓盤暗降

二三線城市接連曝出降價，令深圳開發商也忐忑不安，年後遲遲不敢開盤。

3月23日，深圳年後首個新盤入市，寶安樓盤康達爾(10.31, 0.10, 0.98%)•山海上城推出300套房源，定價2.15萬元/平方米起，比周邊二手房價還低。

而最令市場不安的是，龍崗區鴻威de森林打出9980元/平方米搶5房的看板，與原價13000元/平方米左右的單價相比，急降3000元。時隔四年，深圳9字頭樓盤重出江湖，引發市場一陣恐慌。

業內人士分析，儘管這只是開發商搞的一次電商抽獎促銷活動，並不是全盤降價，但推出萬元以下的特價房，也彰顯了開發商加大促銷力度吸引眼球的迫切需求。

而位於南山區西麗的桑泰水木丹華則是全盤暗降的代表，3月中旬加推的F棟共有240套，備案單價為3.1萬-3.3萬元/平方米。

“去年賣的價格都是3.2萬元/平方米以上，目前每平方米只售3.1萬元。”專案處售樓人員告訴記者，主要是受政府限價影響才調價。

但實際上，有代理機構銷售人員告訴記者，該盤的最低價已下調到2.8萬元/平方米，比去年最低價下降約3000元，回到2012年水準，而價格調整與限價並無關係，記者查詢發現，同戶型產品在此前的備案價最高接近4萬元/平方米。

該代理機構銷售員稱，水木丹華開發商是小房企，與一般的大公司售樓規則不同，行情好時，一天若賣四五套，老闆會要求先封盤，漲價再賣，行情淡了再減價賣。

“如果房子賣得好，開發商是不會交給二手房仲介代理的，實在賣不出去，才會請我們找客戶來。”其中一家代理機構的銷售員說，目前代理的在售樓盤除水木丹華外，還有萬科麓城、卓越皇后道，開發商不肯將底價輕易報給客戶，確有意向購買才會亮出底牌。

“現在開發商都特別忌諱說降價，害怕情緒被傳染。”深圳某在售樓盤銷售經理告訴記者，市場不是沒有購買需求，而是受情緒左右成分太大。

預期調整來臨

此前一線城市普遍被業內認為是此輪樓市降價的避風港，但目前看來，鮮有城市可以在樓市調整週期中一枝獨秀。

在3月27日的世聯地產[微博](17.91, -1.09, -5.74%)業績發佈會上，公司董事長陳勁松對媒體表示，目前房地產的資金壓力非常大，特別是非上市房企，房地產信託也陸續到期，房企只能走量。

對於今年以來樓市降價潮湧的情況，陳勁松直言，一季度樓市的“倒春寒”在一線城市也表現得十分明顯，一季度剛需盤降價吸客是必然，全國樓市也都是這樣表現。

今年開春後，受信貸收緊、兩會召開等因素影響，深圳樓市觀望氛圍濃厚，開放行銷中心、樣板房的項目比比皆是，但3月新開盤的僅1個。

“因為蓄客期變長了，市場上客戶減少，若是新盤首次入市，繳納誠意金的客戶數至少是房源的1.5-2倍以上，開發商才敢開盤，如果首次開盤賣得糟糕，後期就更不好賣了。”深圳某在售樓盤銷售經理向記者透露。

美聯物業研究總監徐楓認為，深圳一手房成交量只占整個市場的30%份額，是否真的降價主要看二手房的動向，撇掉去年3月份“國五條”的政策刺激成交因素，今年成交量仍然比去年差，加上近期利空消息頻出，加上二手房市場的供需不匹配，成交量下滑，也會導致購房者觀望。

中原地產華南區總經理李耀智告訴記者，3月份深圳二手房成交量比春節前回落了20%，銀行貸款若不放鬆，供應量較大的區域，開發商壓力也會較大，加上去年很多開發商大舉拿地，負債率上升，開發商資金今年會較為緊張。

“一季度已過，目前也沒有風聲說二季度要放鬆，至少等到下半年再看。”李耀智認為，今年市場上整體資金都會較緊。

“去年很多剛需已提前購房，一手房價格最高上漲了36%，今年市場冷淡下來很正常，調整週期來臨，若連續上漲反而會很危險。”深圳房地產研究中心高級研究員李宇嘉認為，深圳樓市較為健康，這幾年市場以剛需和改善型群體為主，不會重蹈2008年覆轍，加上深圳這幾年新增土地供給較少，而舊改的供應週期較長，成本也較高，很難真正大幅降價。

繼武漢萬達廣場新建酒店掛牌出讓不到一個月時間，經營近十年的成都索菲特萬達大飯店近日也傳出整體轉讓的消息。

經營良好的酒店物業為何突然轉讓？時至今日，萬達集團和接盤企業均未發出書面說明，但是據萬達集團內部人士透露，轉讓已接近既定事實，並在做最後交割。如果成都索菲特萬達大飯店成功易手，將成為萬達旗下首個正式轉讓的合資酒店，萬達集團旗下酒店品牌整合的大幕或由此拉開。

索菲特萬達銷售疑雲

2003年12月開業的成都索菲特萬達酒店，坐落于成都市人民南路二段，屬於成都市核心地帶，也是萬達集團在西部投資修建的第一個合作酒店，由法國雅高集團管理經營，在成都五星級酒店市場一直擁有較好的口碑。

中國房地產報記者瞭解到，萬達和雅高集團簽訂的管理合同期限為10年，合同將止於今年。“合同現在還沒有到期，酒店是否轉讓，接盤者是否需要我們繼續接手管理，我們也在等待高層進一步的消息。”雅高集團相關負責人對中國房地產報記者表示。對於轉讓的具體情況，雅高集團作為酒店管理方也未得到確切的消息。

隨著成都市綜合體體量的劇增，近年來，包括巴斯、雅高、希爾頓、洲際、喜達屋、香格里拉等世界知名酒店集團公司已經悉數落戶成都。四川省商業連鎖投資開發聯合會資料顯示，目前成都市有23家五星級酒店，平均入住率為68.4%，而2016年這個數字將超過50個，屆時成都五星級酒店數量將進入全國前三名。

“現在成都星級酒店之間的競爭也逐漸進入白熱化階段，像香格里拉大酒店和洲際酒店等新進酒店品牌，更加強調商務功能，尤其是以會議功能帶動酒店住宿率的上漲，從而在市場上占得一席之地。”四川省商業連鎖投資開發聯合會長冉立春向中國房地產報記者表示。

他認為，萬達此次轉讓有可能是因為索菲特萬達大飯店的會議功能短板、硬體設施落後等問題，十年前修建的索菲特萬達大飯店依舊是遵循以住宿和餐飲為主要功能的模式，隨著大勢下酒店業績的普遍下滑，索菲特萬達大飯店後期的增長空間有限，所以最後選擇出讓。

“建築風格、裝飾及內在裝修也已經慢慢跌出成都一線酒店之列，那麼萬達在這之前賣掉它是合理的，從而也可以更好平衡新建酒店的現金流。”一位資深酒店人士則指出。

2013年年底，萬達集團成都公司拍下與索菲特萬達大飯店僅一牆之隔的13.44畝地，並宣稱新專案將與萬達索菲特大飯店一體化設計打造，成為西部首席超五星級酒店商務集群。

如今，新專案成都瑞華酒店已經開工半月，而成都索菲特萬達大飯店卻陷入轉讓疑局。

萬達集團成都公司一位內部人士向中國房地產報記者表示，此次酒店的出讓由萬達集團總部直接操作，比起預定交割時間，已經延遲了許多，似乎遇到了什麼問題，具體交易明細尚未公佈。對於酒店轉讓，這個成都業界近乎公開的秘密，萬達集團總部則一直保持緘默。關於更多的交易細節，上述內部人士透露，本月20日之後可能會有新進展，屆時外界就會知道了。

或為酒店板塊上市籌備

萬達在酒店板塊的動作並不僅限於此：今年年初，北京萬達鉑爾曼酒店已更名為“北京萬達嘉華酒店”並進行自營。“萬達在酒店板塊的頻繁動作看樣子有意要在這個板塊做一次大整合。”一位不願透露姓名的業內人士表示。

華美酒店顧問機構首席知識官、高級經濟師趙煥焱在接受記者採訪時表示，這或為萬達在為上市做準備。對於這一觀點，趙煥焱的依據是，他這幾年的研究得出了一個結論，就是酒店物業投資開發的市盈率為8倍，而以管理酒店身份上市的公司市盈率可達到25倍，但其前提是酒店經營狀況良好。這種情況下，萬達的酒店板塊要上市獲得較好的溢價，擁有自己的酒店管理品牌就至關重要了，因此萬達啟動酒店板塊重組，加大自營酒店比重就在情理之中了。

3月10日，大連萬達集團董事長王健林日前在做客《楊瀾訪談錄》節目錄製時表示，萬達今年打算推1~2家公司實現上市。“按照種種情況推測，以酒店管理公司上市的可能性最大。”上述人士表示。

據酒店建設集團的官網資料顯示，目前，萬達集團旗下除了兩座與希爾頓合作的在建酒店外，萬達旗下的自營品牌已經達到了53家，遍佈全國各地。

據悉，萬達今年將新開18家酒店，其中17家為自營品牌，1家為委託經營，而未來，萬達在城市中心的商務酒店則將統一自營。此輪酒店佈局中，僅落地四川的就有五家，除成都瑞華酒店外，其餘四家五星級嘉華酒店都是作為三四線城市萬達廣場配套出現，分別在綿陽、廣元、內江、西昌。

除了酒店市場需求外，萬達旗下的文化旅遊城以及萬達廣場項目也將帶動酒店建設，萬達酒店及度假村管理有限公司市場行銷副總裁包鉑之前在接受媒體的採訪時表示，每個萬達文化旅遊城專案多則需要配備12個酒店，少則需要配備6個酒店。

　　記者獲悉，今年海澱區將新增3所九年一貫制學校，這是繼東城區推出7所九年一貫制學校後，又一個區縣推出的試點。由於這種優質中學帶一般小學的模式，讓一些名不見經傳的小學“一夜成名”成為新貴。為了搭上這條新捷徑，家長們開始了新一輪的明爭暗戰—轉戶口、買學區房，甚至為了上直升初中的小學，主動放棄一些被傳統口碑認定的重點小學。

　　核心

　　普通小學“一夜成名” 家長忙遷戶口

　　上周，北理工附中官網公佈將車道溝小學合併的消息，成為九年一貫制的學校，以前車道溝小學不再擔任校長職務，校長由北理工附中的校長兼任。除了校長之變外，讓許多家長眼前一亮的是，原來業界口碑平平的車道溝小學將徹底改頭換面，成為他們直接升入“重點初中”新選擇。

　　除了被合併的車道溝小學之外，改頭換面的幸運兒還有位於萬壽路地區的群英小學，它和一牆之隔的206中學合併，由在業界被傳為教育品質名列前茅的十一學校“接管”，變成十一學校一分校。“這兩所學校原來就隔了一堵牆，打通後就變成九年一貫制學校了。”據相關負責人介紹，由群英小學和206中學整合後的十一學校一分校，將與十一學校資源分享，在教育理念、教學實踐和育人模式方面都會和十一學校一脈相承，師資將實現互動，課程也將全面嫁接。

　　家住車道溝小學附近的家長陳女士，這兩天得知車道溝小學被並的消息後，馬上把孩子的戶籍轉到海澱區。據陳女士介紹，他們家雖然在車道溝有房子，但孩子一直跟著她在西城的戶口，原本已經計畫要在西城區上一所不錯的小學，絲毫不考慮片區內的車道溝小學，“我們聽說小學這幾年生源一直不是特別好，考慮小升初的問題，以前真沒有考慮這個劃片內的學校。”陳女士說，她以前雖然居住車道溝小學的學區房，但樓裡的家長卻都想辦法讓孩子到其他地區上學，不接受車道溝小學的劃片。

　　這次車道溝小學併入北理工附中後，陳女士毫不猶豫地把戶口遷回海澱。“想讓孩子就近上學，合併之後就是一所不錯的學校了，即便不考慮小學的教學品質，到時小升初也都不用愁了。”據陳女士介紹，她的鄰居中已有不少家長和她一樣，表示要回來上學，接受車道溝小學的劃片。

　　調查

　　學區房驟然走熱 倆月漲6000元

　　北青報記者採訪發現，這些試點小學的一夜成名，還帶動了周邊房地產市場的逆勢上揚。目前車道溝小學雖未正式掛上“北京理工附中小學部”的校牌，但家長們早已聞風而動。據紫竹橋地區一位元地產經紀人介紹，已有不少家長來尋覓車道溝附近的學區房，表示希望能被劃入車道溝小學。該經紀人表示，原來這一帶的學區房並非真正“學區”之用，多數看房者都不是沖車道溝小學而來。但這次變革之後，他們已經預感到這一帶學區房的大好前景，“我們剛領一家長去看附近的學區房，戶主怎麼都不肯降價，因為都已經知道車道溝小學被北理工附中合併了，說這一帶的房價肯定只會升不會降。”地產經紀人苑先生表示，目前已有不少家長向他諮詢車道溝小學的劃片情況，但由於今年新的劃片資訊未出，許多家長還有所疑慮。

　　和海澱區重組政策引發的學區房熱一樣，今年1月，東城區推出普通小學對口直升優質中學的政策後，對口直升171中學的青年湖小學學區房價格在兩個月內，每平米上漲了6000元。“現在青年湖小學的學區房特別緊俏，每平米在6萬元左右，這兩個月才出了6套房子，您要抓緊啊！”一位元仲介人士說，根據青年湖小學以往的招生政策，現在可以保證今年納入青年湖小學劃片區域的包括青年湖西裡、安德里北街24號院，總共加起來只有6棟樓，兩個月才出了6套房子，現在已經賣出去4套。在沒有公佈對口直升171中學之前，這裡的房價最高只能賣到每平米5.5萬元，但是對口直升消息一出，房價立即上漲至每平米6萬元，如果是一居室的小戶型，單價還會更高。

　　北青報記者在網上看到，有仲介將青年湖北裡的房子也介紹為青年湖小學學區房，並且價位相對具有優勢，每平米在5.8萬元左右。

　　專家觀點

　　對重組學校家長應理性看待

　　九年一貫制學校讓一些小學驟然變熱，是否有違教育均衡的初衷？教育專家儲朝暉認為，這種普通小學與優質中學重組而成的九年一貫制學校，還是有利於推動教育的均衡，因為這些原本名氣平平的學校讓家長們重新選擇，擴大了優質校的選擇範圍。“但是家長應該理性看待這些重組的學校，較弱的學校不可能僅靠直升初中的條件在短時間內提高教學品質，和優質校需要一段長時間的磨合。”

　　中國教育科學研究院副教授郭元婕同樣認可強弱重組的方式，認為雖然通過政策干預在一定範圍內有利於提高教育的均衡，但是也擔憂這樣的方式面臨不少問題，家長們面對種種新政策容易慌亂，“到處亂買學區房的、遷戶口的，大家不知道政策突然會怎麼變，處於一個茫然和被動的狀態。新一波的學區房競爭勢必導致學區房價無限飆漲，又將面臨經濟層面的另一種不均衡。”

近期大陸二、三線房市價格下降的恐慌情緒逐漸蔓延，一線城市房價亦出現鬆動。業內人士認為，平價跑量將是大陸房市未來一段時間的主流。

中原地產報告顯示，2月初起，北京市二手房掛牌價連續七周出現下調，在整體市場持續偏冷的情況下，部分業主尤其是著急賣房的業主，報價已開始出現下調。

新華社報導，每年3月大陸房市一般都將迎來一波「小陽春」行情。然而，今年的行情卻遠低於市場預期。

進入3月下半月以來，市場供應雖不斷增多，而買家出手的節奏卻沒有加快。

3月以來，上海的二手房市場交易價格掛牌價也出現鬆動跡象，上海郊外二手房交易超過三成是主動降價促成交，多數賣家均在掛牌時提醒業務員，如果有買家想買，價格還可以談。

上海中原地產研究諮詢部高級研究員盧文曦表示，大陸二手房掛牌價格很容易受屋主個人意願和市場火熱程度影響，價格虛高的現象較為普遍，現在的議價過程就是價格真實回歸。

廣州和深圳新開專案也基本以平價出貨，廣州少數專案甚至出現開發商代付頭期款的情形，例如保利地產位於廣州的三個樓盤，同時推出一成頭期款優惠活動，時代地產更是推出全部88折優惠

自去年底以來，由於銀行普遍收緊房地產開發類貸款，大陸中小型房企普遍面臨資金壓力，多位業界人士表示，希望透過銷售量吸引資金回籠。

對於未來一段時間的樓市走向，業內人士預計，隨著3月中下旬今年房市調控各方面的預期逐步明確，購房需求將逐漸結束觀望，4月一線樓市交易量將進一步增加。

美國聯儲局繼續收水，加上樓市辣招威力仍在，本港樓價持續溫和調整，今年首季暫跌0.5%，較去年末季0.8%的跌幅略為放緩，但近日二手屋苑蝕讓及低市價成交不斷，帶動十大屋苑3月份暫錄306宗成交，按月急增逾八成，為10個月最多。新地（016）聯席主席郭炳江昨天表示，本港建築成本飛升，樓價未來回落幅度有限。業界亦相信，第二季樓價將輕微下調，並可能出現地區化情況。

聯儲局較早前指出，明年首季可能開始加息，加上近期多幅地皮以低價批出甚至流標，令本港樓市前景充滿陰霾。反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）顯示，首季樓價暫微跌0.5%；差餉物業估價署的數字則僅反映至今年1月份情況，較去年底跌0.2%。

業主「有價講」 買家「撈底」

不過，近日業主的議價空間擴大，個別減幅較大，因而吸引買家入市「撈底」。據本報統計，3月份十大屋苑共錄得306宗成交，為近10個月新高，按月急增83.2%。過去兩天十大屋苑錄8宗成交，首季則有624宗。3月份以「樓市火車頭」鰂魚涌太古城價跌量升的情況最明顯，錄得36宗買賣，較2月增兩倍，惟實用呎價跌至12880元，按月下降5%。

中原地產副區域營業經理趙鴻運稱，由於購買力已累積了數個月，個別業主亦擴大議價空間，加上鰂魚涌區有新盤推出，吸引不少外區買家回流二手屋苑，造就本月太古城買賣活躍。

樓市現轉勢迹象，不少投資者已開始劈價減磅，導致首季出現多宗蝕讓個案，其中不乏豪宅，例如上水天巒、何文田半山壹號和大圍嘉御山等。中小型物業如大圍名城和將軍澳日出康城等屋苑，亦屢錄蝕讓成交，其中大圍情況最嚴重，名城本月逾20宗成交中，至少17宗業主要損手離場；同區嘉御山3座一個單位本月初以2500萬元售出，連行政費計蝕逾700萬元。

利嘉閣地產高級經理嚴俊禮稱，馬鞍山翠擁華庭新近成交的一個複式單位亦明賺實蝕，5座頂層複式戶剛減價5%以945萬元易手，實用呎價8453元（建呎6636元），較2011年購入價賬面僅賺5%，若計及釐印費及代理佣金，實蝕約10萬元。

郭炳江：樓價難大跌

郭炳江昨天出席活動時表示，本港樓價未來「不會大上大落」，回落幅度有限；近期地價雖有下跌，但工人薪酬以至管理費用等建築費用大升，令新盤減價空間有限；對於日前長實（001）以低於市價促銷新盤，他說：「（新地）未必會跟隨」，但個別地區樓價會調整。

中文大學地理及資源管理學系副教授姚松炎表示，近月樓價回軟，相對較便宜的單位吸引買家入市，令本月交投稍增，相信以目前外圍經濟情況而言，加上政府辣招，料次季樓市表現將橫行。他指出，若差估署即將公布的2月份樓價指數低於去年同期的240點，將確認樓價正式進入下跌周期，估計未來樓市走勢會趨地區性發展。

大坑COHO貼價售 697萬入場

今年首季一手銷情平穩，代理數據顯示，全季有逾3400宗登記，與去年第4季相若。多家發展商紛部署在次季推盤，其中金朝陽（878）旗下大坑COHO將打頭陣，首批30伙呎價介乎27060至39710元，提供最多18.75%折扣；一房單位折實入場費約697萬元，貼近區內其他一手售價。

首季一手銷情持平

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，截至3月26日，首季一手私宅買賣登記3415宗，本月佔541宗，預期全月約有700宗成交，將是去年8月521宗後的7個月新低。

市場消息指出，過去兩日新盤共售出245伙，包括長實（001）深水埗丰滙首批216伙於上周六售罄。長實執行董事趙國雄昨天表示，首批單位套現14.5億元，而前日加推的93伙，呎價9921至13612元，估計短期內可公布銷售安排。至於大型新盤荃灣環宇海灣，他說樓書已交大業主港鐵（066）審批，正待回覆作實，料價單可稍後公布。

大坑COHO昨天公布首張價單，涉及30伙，平均實用呎價33877元，呎價27060至39710元，售價由857.8萬至1246.9萬元。金朝陽執行董事陳慧苓稱，開價主要參考同區新盤，並設稅項優惠，最高可扣減樓價18.75%，首批單位周五發售。以定價最低的5樓B室計算，扣除優惠後入場費約697萬元。

新地（016）將推出粉嶺瓏山一號，新地副董事總經理雷霆說將緊貼元朗爾巒推出。

新地個別樓盤或減價

美國聯儲局本月中預告最快明年上半年加息，在利率上升的陰霾下，市場憂慮本港樓價將加速調整，本地多個屋苑出現「劈價走貨」個案，長實（001）上周末亦以低於市價推售旗下深水埗新盤丰滙。

指建築費五年漲七成

新鴻基地產（016）聯席主席郭炳江昨天表示，該集團「未必會跟隨（減價）」，但會因應個別地區情況而調整。他指出，過去五年建築成本漲幅高達六至七成，令樓價下調空間有限。

郭炳江昨天出席集團活動時被問及樓價走勢，他說樓市仍有調整空間，但「樓價不會大上大落」，又指外界不應只留意近期地價回落的情況，因為建築成本近年大漲，令部分地產商投地態度審慎、樓價調整幅度有限。對於新盤減價潮，他指新地會視乎個別地區的住宅供應而調整售價。

繼早前白石角地皮流標，新地上周以18.26億元投得馬鞍山白石地皮，每方呎樓面地價4241元，成交價貼近市場預期下限。郭炳江昨天以該投資項目為例，稱預計該項目的建築費高於地價支出。

郭炳江提及近期社會就輸入外勞的討論，稱「業界不同崗位都出現人手短缺，引致工程延期」，認為港府有意簡化政府工程引入外勞程序對行業有利，由於建築業界人力需求極大，預料措施即使落實，亦要一段時間才能見效。

曾經強調大地產商對港府施政影響力有限的郭炳江，昨天被問到近日有指中央支持梁振英連任特首一事，他稱不知道有此事，無意評論。至於屆時會否支持梁振英連任，他表示「要睇多幾年」。

另外，他認為，本港年輕人「不如台灣學生激進，港府（政治）反應亦較快」，不擔心本港學生仿效台灣佔領立法會。另外，前政務司司長許仕仁涉貪案將於5月開審，作為被告之一的郭炳江稱對官司有信心，但是否有信心勝訴，他則以「我不敢說」作回應。

目前在中港兩地僱用逾3.7萬名員工的新地昨天舉辦就業博覽，提供超過1000個空缺予求職者報名，並設即場面試。

華南城（1668）公布，與廣州市經濟貿易委員會簽訂合作意向書，在廣州建設及發展大型綜合商貿物流及商品交易中心。雙方將進一步協商項目選址及面積，初步預計總規劃建築面積為1000萬平方米，建設五大功能區，包括交易市場區、倉儲配套區、電子商務區、商務配套區、生活服務及住宅配套區。

本周五將有三幅官地截標，其中位於筲箕灣的蚊型臨海住宅地，由於屬較罕見的港島臨海供應，市場對入標反應熱烈。

不過，毗鄰的屋苑居民則反對用地作私人住宅發展，要求改作「政府、機構或社區」(GIC)用途。

地政總署在2月下旬起就筲箕灣愛勤道與愛德街交界住宅地、大圍美田路住宅用地和長沙灣道650號商業或辦公室地盤招標，本周五（4月4日）截標。其中位於筲箕灣的地皮，位於東濤苑的北面，雖然地盤面積只有5128方呎，但由於面對愛秩序灣，前方只有海濱長廊，日後所建物業可享開揚景觀，故業界料用地可受到發展商歡迎。

要求改政府用地

業界預計，用地的每方呎樓面地價介乎6500至9500元不等，其中高緯環球大中華區評值諮詢部董事張翹楚對用地造價較樂觀，認為用地臨海和規模小，料除一般發展商外，也可能吸引投資者等入標，料每方呎樓面地價9500元，估值約4.38億元。

不過，用地作私人發展一直受到區內居民反對，一批東濤苑的居民昨日發起遊行，反對用地作私宅發展，認為會影響區內的通風。遊行人士在地盤鐵絲網繫上紅絲帶後，再遊行至城規會，要求將用地改為GIC用途。

至於同步截標的長沙灣道650號和大圍住宅地，可建樓面約19.35萬方呎，利嘉閣地產研究部主管周滿傑認為，交通配套不俗，也適合作寫字樓及酒店發展，估算市值約6.19億元，每方呎樓面地價約3200元；大圍用地則料每方呎樓面地價約3000元。

長沙灣商貿地估值6.1億
文匯報

一幅長沙灣商貿地，以及兩幅分別位於筲箕灣及大圍住宅地將於周五（4月4日）截標。利嘉閣地產研究部主管周滿傑初步估算，三幅官地的樓面造價合理值分別約每方呎3,200、6,500及3,000元，折算可為庫房進賬10.52億元。

位於九龍長沙灣的商業╱辦公室用地，位處長沙灣工業區邊陲，前臨長沙灣運動場，該行認為項目落成後物業可享開揚景致，適合作寫字樓及酒店用途。地皮面積16,129方呎，可建樓面約193,537方呎，當中需包括興建位於地下的郵政局及附屬泊車處及上落貨區等的樓面面積，按此估算樓面地價合理值約每方呎3,200元，總值6.19億元。

愛勤道宅地每呎料6500

另外，筲箕灣愛勤道住宅地皮，面積僅5,128方呎，可建樓面約46,145方呎，但地皮身處海景住宅地段，初步估算樓面地價可達每方呎6,500元，折算地皮售價約3億元。至於位於大圍美田路住宅地皮，面積約7,395方呎，可建樓面約44,369方呎，雖鄰近港鐵大圍站及大圍街市，惟地皮呈三角形，項目剪裁有難度，故該行料樓面地價合理值約每方呎3,000元，折合總值約1.33億元。

內房資金斷鏈的憂慮甚囂塵上，禹洲地產（01628）主席林龍安認為，資金面偏緊的情況反而給大開發商提供機會，以低成本收購小開發商的優質項目。

「在廈門板塊，銀行開發貸款向前5大地產商傾斜，非央企、國企及上市公司幾乎拿不到銀行資金。未來5年是整合期，禹洲希望利用區域優勢，兼併一些小地產商。」林龍安指，目前有數個項目正在洽談中。以銷售面積計，公司去年在廈門市佔率第一，為10%。

收購價格 僅拍賣三分二

林龍安續稱，收購價格僅為拍賣的三分之二，有助確保高毛利率，希望未來15%至20%土地透過收購獲得。他補充，主要收購位於核心地段的土地，若項目存在法律糾紛，則不會考慮。

去年內房毛利率普遍下降，禹洲毛利率亦按年下跌8.6個百分點至31%。惟林龍安認為，開發商可透過把握開盤時間來維持毛利率，「同一個地塊，不同時間開盤，毛利完全不同。」

把握開盤時間 保毛利率

他以公司一個廈門樓盤為例，2012年第一期毛利率約30%，隨着當地樓價的提升，去年第二期毛利率升至40%，預計未來第三期更可達50%。林龍安指，公司今年毛利率有望升至40%，他亦坦言，隨着公司規模的擴大，不敢說未來可以維持在40%，但能保持行業較高水平。

林龍安指，以廈門為中心的海峽西岸板塊未來仍將貢獻公司至少一半收入及盈利，公司亦積極拓展長三角地區，長三角去年貢獻20億元（人民幣，下同）收入，今年將超過50億元。

公司今年銷售目標132億元，較去年銷售多65%。