東京房價過去20多年委靡不振，但安倍經濟學與2020年東京奧運利多，再度重塑東京房地產市場吸引力，而香港、新加坡與台灣投資人為首的外國買家湧入，助長東京房價飆升，也帶動新一波的房市熱潮。

據《華爾街日報》報導，台灣在內的外國買家，通常喜歡購買當地公認最時尚地區周邊的房產，像是當地人稱為「3A1R」的青山（Aoyama）、赤坂（Akasaka）、麻布（Azabu）和六本木（Roppongi），就是首選熱門標的。

在亞洲其他城市的房價連續飆升數年之後，原本曾是全球消費最高城市之一的東京，相較之下，房價相對划算，加上近2年日圓的大幅貶值，增添東京房市對外國買家的吸引力。

曾在中國進行大量房地產投資的1名台灣企業家表示，他從去年開始關注日本市場，因為之前中國政府推出打房措施為房地產市場降溫，使得中國市場吸引力下滑，而日本房價迄今已連續下跌25年，這裡的房產更加便宜。

台灣組日本看房團
為了迎接新湧入的外國買家業務需求，日本房仲公司已開始聘請能講中文或英文的經紀人，像是東急Livable就雇有5名能講中文的經紀人，最近該公司還和台灣一家旅行社簽署協議，每周組成一個16人的日本看房團，除帶客赴日看房外，還包括購物與觀光。
看好高檔房市商機升溫，東京大型開發商森大廈株式會社將推出在高層10樓、包含172套公寓的Toranomon Hills推案，市場人士預估，其最高售價估為每平方英尺3606美元（約11萬元台幣），將創90年代日房市泡沫破裂以來最高。

延宕近20年 都更戶：美夢成真

延宕近20年的「正義國宅都更案」昨天終於動土，建商指出，將規劃30~150坪住宅，以120坪為主力，按目前行情推估，單坪開價可望站上200萬元，預估單戶要價2.4億元。

商場租金投報率4％
正義國宅都更案經歷地主王克強遭槍擊事件停擺多年，直到去年9月有條件通過「都市設計審議」才重現曙光。昨天舉行動土典禮，台北市長郝龍斌、副市長張金鶚都到場，郝龍斌說，這裡未來不僅是東區新地標，也是北市府與實施者、在地居民合作的都更指標。都更住戶代表張成竹更是高興的說，「終於美夢成真。」

正義國宅都更案規劃興建3棟地上31層、地下7層住商複合大樓，地上1~4層將規劃為商場，5~31樓興建住宅、共160戶。龍聯機構總經理盧玉麟說，該案採先建後售，最快明年中對外銷售，坪數規劃為30~60坪和100~150坪，但30~60坪只佔總戶數的10~15%，預估總銷達300~400億元。

龍麟建設董事長葉松年說，以周邊房價來看，未來正義都更案新大樓蓋成之後，每坪上看150~190萬元，「單價有機會站上2字頭」。

也參與投資興建的三圓機構總經理王雅麟說，商場會在年底前定案，目前包括SOGO、微風、日系百貨Parco和英系百貨連卡佛都有接洽，初步規劃1樓興建6個精品店面，2~3樓是百貨商場，租金投資報酬率約可達3~4%，建商未來可分回3分之1，住戶可分回3分之2。

估年底前取得建照
「正義國宅都更案」預定今年底前取得建照並興建，工期預計3年半、2017年完工。該都更案土地權屬狀況為私有地61.92%、國產署37.44%、北市府0.63%。

正義國宅都更案小檔案
◎地點：台北市忠孝東路三段248巷到276巷
◎建商：龍聯建設
◎戶數規劃：160戶
◎基地面積：約1525坪
◎樓層規劃：3棟地上31樓、地下7樓
◎坪數規劃：
．A基地100~150坪共101戶，1層2戶
．B基地59戶30~60坪，1層5戶
◎開價：每坪150~200萬元
◎總銷：300~400億元

正義國宅大事記
1987年 完工
1999年 921地震後變危樓
2007年 都更事業計劃核定
2009年 地主王克強遭槍擊
2010年 龍聯引進三圓合作
2012年 龍聯董事長葉松年無罪
2013年 都市設計審議過關
2014年 3月31日動土，預計2017年完工
資料來源：《蘋果》採訪整理


工商時報
正義國宅 都更動工

被視為史上「最牛」都更指標大案的台北市東區正義國宅，歷時19年整合後，終於在昨（31）日正式拆除。負責整合都更的龍麟建設大股東-山圓建設副董事長、三圓建設董事長王光祥表示：感謝各界牽成，「雖然好事多磨！但山圓有信心再創東區新地標。」

市場預期，正義國宅現址房價未來更新改建後，每坪身價上看200萬元，依可興建的樓地板面積約2萬6,458坪估，全案總銷金額300?400億元。

正義國宅都更案繼2013年9月「有條件通過都市設計審議」後，今年3月陸續通過「都市更新變更設計審議，以及「環評」兩個程序，並取得拆除執照，一連過三關；緊接著，昨天早上舉行拆除動土典禮，宣告正義國宅正式走入歷史，展開拆除工程。

台北市長郝龍斌表示，正義國宅老舊大樓未來將變成嶄新的兩棟30幾層的現代化大樓，這是歷史的一刻，此次動土典禮是台北市與實施者和在地居民合作，成功完成非常艱困的都更案指標。

正義國宅都更案實施者為龍麟建設，背後持股55％的最大股東為山圓建設，山圓同時也具有3成土地地主身份，參與規劃改建都更還聘請日本國寶級建築師丹下孝憲規劃設計。

王光祥表示，全案將再進入權利變換程序，走完權變程序，即可請領建照動工，預計施工期約2.5至3年，民國106年底至107年完工。

王光祥表示，正義國宅基地面積達1,500多坪，屬於商三用地，將更新改建為地上31層樓、地下7層，總共3棟住商複合大樓，規劃1到4樓配合SOGO商圈發展，作為百貨商場，採只經營不出售模式。

利益糾葛 19年都更血淚史

轟轟烈烈走了19年，正義國宅都更案在市府臨門一腳全速推動下，終於拆除改建為「Diamond Tower」。促使都更速度馬力全開，背後最大關鍵原因，正是在於公部門在居住正義旗幟下，終於願意正視都更意義，才得以加速過關。

正義國宅都更案在文林苑都更案事件爆發、鬧得沸沸揚揚之後，反而推動速度加快，如今終於取得拆除改建執照，讓許多從40歲等到60歲、50歲等到70歲的原住戶不敢置信，也讓原本想等著「看好戲」的建築業同業，滿地找眼鏡。

事實上，正義國宅都更案曾讓住戶、政策、附近住戶、及參與都更實施者，都付出相當慘痛的代價，19年一路走來，有利益糾葛，有兄弟介入，有血腥，也有槍聲，讓原本已人去樓空、灰暗荒蕪的正義國宅，進入夜晚後反而更被熱鬧的台北東區「邊緣化」。

不過，就在居住正義聲浪興起，文林苑事件爆發後，市府牽成決心反而加速，一方面成立專案小組全力協商都更戶，另方面希望趕在台北市長郝龍斌任內完成拆除改建，才讓陷入膠著狀態的正義國宅都更案，峰迴路轉。

再加上，都更範圍內政府公部門「最大釘子戶」國產署終於順應民意、願意點頭參與都更，依權利變換加入都更行列，更是促使正義國宅順利跨進都更門檻的臨門一腳，讓該案在3月份一口氣連過三關。

值得注意的是，正義國宅都更案過關，已帶動一波「鍍金」效應，大華建設SOGO復興館和安東街都更案、日勝生Home Hotel地上權案，可望跟著受惠。

打房影響 買氣仍不如去年

擺脫農曆春節連假買氣低迷，3月中古屋交易量穩定成長，房仲業者統計，全台各主要都會區中古屋交易量較2月成長29~38%，但受到今年政府打房影響，成交指數較去年同期大幅減少30個百分點。

據永慶房產集團研究發展中心統計，北市3月交易量較2月增加32%，新北市成長35%，台中量增38%，高雄則增加29%。成交價部分，北市3月中古屋平均每坪64.5萬元，新北市每坪40.2萬元，至於台中與高雄，房價分別為每坪14.7萬元與13.0萬元，價格除高雄月跌2.3%外，其他縣市均成長0.2~3.5%。

消費信心創新高
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，2月景氣燈號再度亮綠燈，加上消費信心創新高，民眾購屋信心回升跡象明顯，且3月天氣逐漸轉晴朗，看屋人潮湧現。3月不管是帶看量或是網路留言量，均較2月增加3成以上，顯示民眾購屋意願回溫，帶動房市交易回穩。

雖然3月房市轉好，但據《蘋果》調查全台中古屋成交量指數變化發現，今年3月指數為92，較去年同期122減少30個百分點，表現不如去年。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，去年上半年市場景氣熱絡，且建商大力推動329檔期，也帶動中古屋市場交易量，但今年受到政府查稅、查紅單及恐升息等影響，導致市場買氣大幅下滑。

觀光熱潮店面夯
台灣房屋智庫發言人張旭嵐則指出，3月全台高總價住宅交易冷清，反而是低總價交易熱絡，像北市文山區與新北市淡水區，低價產品在3月成交多。

此外，黃舒衛指出，受陸客自由行與觀光熱潮影響，店面產品詢問度增加，包括捷運中山站及松江南京站周邊，因有捷運松山線通車話題，3月有多間店面成交，每坪成交價300~500萬元，大多位在巷弄內、20坪左右，可做餐飲或服飾等的店面，買方為一般置產客。

以今年市場買氣來看，張旭嵐預估仍以自住、低總價產品為主，在短線投資客收手下，今年交易量會比去年下滑，而價格則會持平。

「會多了解行情」
高資產族江小姐說，過去購入不動產只要覺得價格或地段可以接受就會投資，現在打算要購買辦公室，但因政府打房政策多且又有升息可能，態度會比較謹慎，會自己多去了解區域行情才會考慮。

內政部地政司今將揭露最新一波實價資訊，同時也將區段化範圍從50號縮小至30號，目的是讓資訊更透明與民眾更容易辨識區域行情。業者指出，此舉有利於民眾更容易了解實價資訊，房市狀況也更容易現形。

2月時，內政部連續兩週召開兩次「實價揭露制度通盤檢討會議」，除討論預售屋欲改採買賣後30日內登錄，以及刪除條文中「已登錄之不動產交易價格資訊，在相關配套措施完全建立並完成立法後，始得為課稅依據」等字眼外，也討論實價揭露區段化範圍縮小。

昨日內政部地政司悄悄在內政部實價網上的系統訊息公告，今日起「門牌」欄的區段化區間由原50號改為30號。內政部地政司副司長王靚琇表示，的確將區段化的範圍縮小，從原本的50號為一個單位，縮小至30號為一個單位，目的是促使實價資訊貼近透明與辨識。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，實價揭露區段化門牌從50號縮到30號，有助於民眾對於社區大樓判定的辨識度，不過，因為不同樓層、面向、格局、裝潢程度，都可能影響房價行情，建議民眾若遇有無法判定或是偏離行情的狀況，仍可向周邊可靠的仲介業者詢問。

不過，有業者認為目前範圍雖然縮小，但若區域內皆為公寓等產品同質性強的商圈仍有辨識上的困難。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨提醒，實價揭露後，由於價格更透明，助漲助跌效果也更明顯，有購屋意願的民眾應該時時留意市場變化，較能掌握風向。

房產業代銷雙雄：海悅國際（2348）與愛山林（2540），去年獲利令人驚豔，2013年EPS分別達4.18元、7.91元，雙雙優於預期。

海悅在海悅廣告董事長黃希文和三位總經理曾俊盛、王俊傑、林輔政等海悅「四大天王」，率海悅團隊全面進駐，引進房地產代銷案源後，昨（31）日出爐的財報顯示，2013年營收8.72億元，年增5.47倍。

海悅手中不少上市櫃建商的大型指標案，也帶動海悅去年稅前淨利達3.38億元，扭轉前（2012）年虧損5.96億元的劣勢；海悅去年稅後淨利3.38億元，EPS達4.18元，創下歷年新高紀錄。

前身為金尚昌的愛山林，去年在甲山林董事長祝文宇入主後，獲利大噴出，2013年EPS達7.91元，轉虧為盈。愛山林去年營收5.07億元，稅後淨利2億元，擺脫多年來大幅虧損的局面。

祝文宇把2014年定調為「愛山林元年」，全力衝刺，今後代銷接案都由愛山林承攬，目標推案量為2,000億元；至於自建案，今年愛山林也將重返市場、進行推案，目前已陸續取得淡海新市鎮三期、承德路、龍江路地上權商務旅館案等。

法人預期，以代銷案平均銷售率7成保守估計，今年營收就有機會翻升10倍以上。

防堵陸客來台買預售屋炒房，中央銀行昨（31）日在財金部會監理聯繫會議中指出，不少大陸人刷銀聯卡買預售屋，未來有必要建議內政部等相關單位，將預售屋納入大陸人來台投資不動產規範。

財金官員表示，根據內政部規定，大陸人來台買不動產，必須受相關規範，包括三年內不能移轉等，但最近發現有不少大陸人刷銀聯卡買預售屋，預售屋又未納入現行大陸人來台買房規範中，易生漏洞。

據了解，央行昨天提出這項議案，除建議內政部將大陸人購買預售屋納入規範外，金管會也將請銀行公會研議，刷銀聯卡買房子，在相關自律規範中是否需強化。

銀行業者表示，預售屋買了之後，未來要過戶時，須經過內政部與陸委會的聯審，並須符合相關規範，對購買的大陸人也不是沒有風險，但現行未納入相關規範情況下，相關單位可能擔心會透過預售屋炒房情況。

至於刷銀聯卡買房子，金管會官員表示，這涉及銀行公會相關自律規範，法令並未禁止，主要是預售屋的金額較高，大陸人購買時可能是在短時間內密集刷卡，收單銀行對這類「異常交易」，如何了解是否為實質交易的問題。

線上遊戲研發商樂陞昨（31）日與新北市政府共同宣布，將於捷運新店站商辦大樓打造文創產業聚落園區，樂陞以10年約2.87億元標金向新北市政府取得「碧潭有約」商辦大樓10年租約，從遊戲商晉升「包租公」，首開遊戲商跨足商辦大樓租賃業務先例。

樂陞與新北市府昨天舉辦「樂陞總部Move in新北打造數位文創新世代」記者會。樂陞董事長許金龍表示，租賃樓層涵蓋二樓、一樓及地下一樓等三個樓層，面積共達3,284坪，樂陞與子公司磁力線上將進駐商場二樓，並以「車庫咖啡」概念設立APP育成平台，提供至少10家APP工作室進駐，另外再引入三家文創類型企業遷入。

新北市長朱立倫表示，轄內數位文創廠商已突破千家，產值達206億，在六都中僅次於台北市，目前多數集中於中和與新店區，市府透過與樂陞的合作，有助刺激地方經濟與就業人口提升。

捷運新店站「碧潭有約」商辦大樓落成五年來，市府對外多次招標，曾流標三次，第四次由樂陞以每坪含管理費730元得標，年租金約2,876萬元，10年租約總價近3億元。

許金龍指出，樂陞總部目前位於南京東路的辦公大樓，新店捷運站共構大樓「碧潭有約」新址可為公司節省近50%租賃成本，還能建立國內遊戲產業新聚落，吸引更多遊戲人才進入，公司已緊鑼密鼓展開招商，可望帶來600至800個工作機會。

據了解，「碧潭有約」商場一樓及地下一樓將結合知名的商業流通集團，引進總統文化創意獎得主、環境藝術家黃瑞芳進駐，打造以創作、展覽為主題的藝術美學文創商辦複合空間。

新北市推動新莊地區都市更新，昨天更新地區內首件民辦都市更新案動土，83戶老舊公寓經過2年半工期，2016年將成為地上22層、地下4層大樓，同時建築退縮讓周邊原本狹窄巷弄拓寬至8公尺，住戶更方便出入。

新北市都市更新處表示，昨天動工的新莊立德段民辦都更，5000平方公尺基地雖緊鄰新莊主要幹道中華路，但基地內都是3到4公尺寬巷弄，車輛進出困難，多數老舊公寓屋齡超過40年，部分建築地板變形，亟待更新改建。

當地住戶早在1995年就有改建意願，2007年河成生活科技建設公司曾和住戶洽談都市更新，中途因故退出，2009年重新接手整合，幾經波折後住戶對都市更新的共識提高，讓都更審查腳步加快，去年8月完成審議，今年1月底取得建照，昨天動土。

地主代表李欽明說：「盼了那麼久，終於要動工了！」他坦言都更過程中發生文林苑都更案，一度造成部分住戶打退堂鼓，幸好實施業者耐心解釋整合，現在大家都期待新屋趕快蓋好，早點搬進新家。

都更處表示，新莊立德段都更案可帶動新莊地區其他都更案加快進度，改善都市功能和景觀。

台肥新竹市廠區自辦市地重劃，將打造台灣版的「東京六本木」，董事長李復興昨天表示，台肥在新竹共有20甲地，將轉型為商辦大樓與住宅區，期望帶動新竹科技與產業發展。

台肥昨天在世博台灣館對面舉辦新竹D7-A商辦大樓新建工程動土典禮，昨天是第一期開發案，商辦大樓將投資25億元，規畫興建地上14層、地下3層的商辦大樓，將引進賣場、零售業與出租商辦辦公室，提供科技化辦公空間，促進地區經濟發展，預計105年底完工營運。

動土典禮由台肥董事長李復興和新竹市長許明財主持，立委呂學樟、市議員謝希誠、張祖琰等多人到場。

李復興表示，台肥新竹廠營運　　　68年，台肥　目前也在台中港區興建廠房並開始營運，預計新竹廠將在今年10月搬遷至台中，廠區土地將會配合市府土地活化，希望製造更多產業商機以及就業機會。

許明財說明，台肥依都市計畫來進行活化，打造新興科商區再造地方榮景，透過產業的轉型，促進經濟能量向上，帶來更多工作機會。

市府都發處表示，民國93年，市府辦理工業區轉型開發政策，活化閒置土地，台肥新竹廠27公頃的乙種工業區地，透過新都心計畫，變更為科技商務區，並且細分為辦公區、旅館區、住宅區以及高級養生村等計畫。其中，台肥也回饋市府部分土地作為世博台灣館的用地。

交通利基往往是帶動都市更新的助力，捷運新莊站旁的民辦都更案，2014年3月31日舉行開工動土典禮。新北市副市長許志堅應邀觀禮，他表示「都市更新」推動不易，謝謝實施者的用心以及地主的投入，營造更加安全、美好的幸福居住環境。

新北市新莊區中正路與中華路口的「都市更新」重建案，完成熱鬧的動土儀式，地主代表李欽明表示，相信實施者的誠信、品質第一的建設精神，及完善的售後服務，很開心將來入住了新厝後，仍擁有熟悉的老厝邊；新北市議長陳幸進及黃林玲玲、陳啟能與蔣根煌等多位議員，也到現場觀禮，與當地居民一齊期待著舊宅更新後所締造的新契機，典禮場面隆重溫馨，居民盼能一切順利，於2016年完工進駐。

新北市新莊區多為狹隘巷弄圍城的大街廓，且公共設施不多，隨著都市的快速發展，沿中正路的新莊區公所和消防隊等單位陸續新建，附近並開闢了22公頃的新莊綜合運動場，生活條件愈來愈便利，但本地區居住安全及品質卻未解決。而本案實施者河成生活科技建設，以都市更新的方式，將83戶，屋齡逾40年的窳陋3至4層樓住宅，重建為兩幢三棟地上22層、地下4層之嶄新大樓，並於地面層設置沿街人行步道，建築基地南側狹隘巷弄開闢為足8公尺寬之消防通道，一併在基地西南側留設大型開放空間，將有效改善當地多為既成巷道、缺乏計畫道路的現況，確實強化都市防災與救災功能。

新北市政府都市更新處表示，本案所有權人數近百人，報核當時的同意比例為80％左右，因部分住戶對於權益分配尚有疑慮，整合及溝通等問題使本案一度停滯，但在實施者的努力化解，及新北市政府的積極協助下，最後達成共識，同意比例在「都市更新權利變換計畫核定」的階段已達100％，十分圓滿。

此更新案已於2013年8月完成都市更新審議程序，在2014年1月29日領取建築執照，未來完成後，將成為新莊更新地區內的第一片拼圖，新莊更新地區的里程碑，期能透過本案都市更新完成，帶動鄰近老舊地區的更新，加速改善都市環境、復甦都市機能、促進公共利益及活絡土地再利用。

這年頭做什麼都不保證賺錢，但進軍房地產似乎是一項能有穩定報酬的投資，除了台塑將在明年推出平價透天厝，做家用電器的聲寶也將原本的廠房土地拿來蓋豪宅，現在連手機業台灣大，都傳出配合總部辦公室的遷移，將在原址基隆路上蓋起小坪數的豪宅。

據蘋果日報報導指出，台灣大未來可能在本業外投資的部份，進軍房市，盼能賺取更多的業外收益。手機相關業者透露，近期部份與台灣大有業務往來的廠商都發現，台灣大位於大安區基隆路2段的辦公室，正悄悄地移往松山菸廠文創園區，而另有消息人士透露，在辦公室遷移後，原本基隆路總部便會拆掉改為小豪宅建案。

台灣大公共事務處處長阮淑祥則表示，今年確實有部分單位因業務需要遷至台北文創大樓，但對於未來是否開發豪宅不得而知。 房仲業者分析，基隆路2段鄰近地區，豪宅建案其實不多，近期有建商計畫在附近擴建小豪宅建案，雖屬於小坪數，但目前開價1坪喊到120~150萬元，看準的是此區生活機能佳，又離信義計劃區不遠，未來發展值得關注期待。

營造業的賺頭真的吸引了不少行業加入戰局，像是聲寶為了活化土地資產，也將於今年投資1億元成立土地開發公司，計畫將位於土城的4,000坪土地蓋上三棟住宅，建坪可達1.8萬坪，盼透過妥善運用資產，提高經營效益。而台塑集團也來參一角，蓋起了住宅，將與日商旭化成房屋公司合作興建「精緻透天住宅」，於明年3月推出實品屋展示，預備推出「4樓半」與「3樓」2種房型。

可成教育基金會執行長林珍玫除了推動基金會運作，憑藉著對保留「老房子」的熱情，這幾年陸續拯救許多面臨被拆掉的房子，透過整修，以富含文化和藝術的韻味讓老房子重生，展現台南的古意氛圍。

位於台南市區的藝廊「B.B ART」前身正是美利堅百貨，房屋記錄這幾十年來台南的繁榮。位在台南大學旁、由國畫老師經營的咖啡館「鹿角枝」，也曾是屋齡超過50年的老診所，如今都成為台南數一數二的熱門人氣景點，林珍玫「點古成金」，讓台南掀起熱愛在地生活、保留老房子的熱潮。以下為訪談紀要。

問：當時怎麼會想要保護老房子？
答：其實會想蒐集老房子，一開始都不是刻意的，其實我第一個案子並沒有成功，那是我鄰居的房子有意要出售，我發現那間房子有非常漂亮的窗花，牆壁的鑿痕也很細緻，由於屋齡也老了，買來之後希望針對內部稍微整修一下。但當時我剛好出一個小車禍，沒想到出院之後再去看，竟然裝潢師傅把天花板、鋼筋水泥全部敲掉，連我最喜歡的窗花和牆壁也全都拆掉了。 我認為，老房子保持本來獨有的特色就好，窗戶壞的就修補，把房子原有的八至九成都留下來，愈自然的愈令人動容，有些房子儘管屋齡超過60年，但當年建造的房子都很耐用。

問：搶修保留下來的房子有哪些？
答：目前大約五間，全部都在大台南市，除了藝廊「B.B ART」和咖啡館「鹿角枝」，還有一間現在為法式餐廳「小銅鍋」，第四個位於西門路，早期是大型劇場，近年陸續變成保齡球館、證券公司和婚紗公司，由於場地很大，還在思考未來的走向。 第五個則是我第一次買老房子「失敗例子」，其實現在整理後氣氛還是不錯，由畫家經營為教小孩子的畫室。最近許多在地的台南人、甚至香港人都開始注意到台南特有老宅，類似老房子的咖啡館最近正如雨後春筍的冒出，台南已經有幾十間了。

問：對於在地藝術和文化的投入成果為何？
答：我自己是學藝術的，能體會學畫的人沒有足夠的舞台而感到的壓抑。我會希望盡量幫助台灣的新銳畫家。像是台南計劃成立市立美術館，因此捐了一些畫作給美術館收藏，如台灣當代、以「魔幻寫實主義」著稱的台灣知名畫家連建興的畫作。

天津境內，位於海河入海口的響螺灣中央商務區，曾被視為濱海新區崛起的重要標誌性高端專案，但是經歷7年建設後，現場48棟樓宇的完工進度遠不及預期，而且招商受阻，漸有變成空城之勢。類似的是，天津另一大商業地產代表項目金融城也是空置率高企。

這只是整個天津市商業地產市場的縮影。根據相關機構資料，天津市寫字樓供應量仍在激增，預期未來5年的供應量需要60年才能消化掉，潛藏高風險。

沉寂響螺灣要成空城？

天津造城以濱海新區最為激進，其中又以響螺灣最甚。響螺灣CBD是天津市海河下游入海口處的規劃建設項目，因為海河在入海口處的水流頗似海螺而得名。

從北京乘坐京津城際高鐵到塘沽，再從塘沽坐計程車沿著迎賓大道往南走，左首邊數十座大體量寫字樓樓盤密密麻麻已展現眼前，其中有幾棟可以看出有企業入駐，其它多數還在緩慢施工中，有些樓宇似乎已經停工很久，即便週邊的防護網都出現破損。

這裡就是響螺灣CBD，按照規劃，這個2007年即已奠基開工、類似于上海陸家嘴的商務區，曾被寄希望于打造成天津市乃至環渤海地區規模最大、高樓最集中的商務聚集區。

據媒體報導資料，響螺灣整體規劃面積為3.2平方公里，總投資高達420億元，按照計畫，截止到2015年，響螺灣內所有專案就將全部投入使用，屆時將有2000餘家企業入駐。但是截至目前，這裡仍舊是一大片沉寂的工地。

根據濱海新區中心商務區政府網站的消息，2007年到2012年上半年，中心商務區已開工建設39個項目，共計48棟樓宇。但是現在，已經建好並能夠出租使用的樓宇並不多。

某樓宇招商主管告訴網易財經，目前響螺灣能夠出租的寫字樓並不像看上去的那麼多，因為很多開發商已經放緩了開工節奏，有些已經停工，有的更已經爛尾，像浙商大廈後面的金銀塔。

金銀塔灰色空洞的主體建築右下方開闢了一個精裝修的銷售展示中心，牆面以及四周圍牆都貼滿了宣傳標語，突兀的留下了當年熱鬧的跡象，只是如今已經丟空風化了，鎖門的鐵鍊都已?蝕。標語顯示，該棟建築規劃有公館、會所、商業以及商務體等業態。

招商緩慢從目前響螺灣CBD寫字樓的入駐率可見一斑。最早動工並招商的濱海浙商大廈總建築面積13萬平方米。該寫字樓的物業第一太平大衛斯的資產管理部市場專員對網易財經表示，目前該大廈租金1到1.5元每平米每天，入駐率為75%，附近的曠世國際也是第一太平大衛斯代理的，租金在1.5.到1.8元左右，入駐率大概65%，而另外一棟華貿大廈，租金水準與浙商大廈相當，入駐率大概五成。曠世國際的招商主管也向網易財經證實了上述消息。

上海易居房地產研究院研究員嚴躍進認為，響螺灣的寫字樓市場呈現了明顯的供大於求的特徵。未來市場競爭壓力增大，空置率在一定時期內將處於高位運行。這和響螺灣新區距離市區較大的距離有關，相應的商務資源是很難一下子轉移到此區域中的。

津門商業地產大躍進

與響螺灣同屬濱海新區重頭項目的于家堡金融區體量亦非常驚人。濱海新區中心商務區政府網站的消息顯示，2014年該中心商務區將進一步加快樓宇建設進度，實現於家堡8棟、響螺灣8棟樓宇竣工，累計竣工樓宇29棟，面積298萬平方米。但是，“年內1600家企業入駐，入駐率達到40%”的目標是否能實現，恐怕現在還是未知數。

在造城的如火如荼的同時，天津市的GDP增長也一路高歌。仲量聯行發佈的2013年天津白皮書分析稱，天津GDP增長得益於短期內政府對於基礎設施的大規模投入以及長期內濱海新區的持續發展。濱海新區政務網今年2月份披露資料亦顯示，2013年，濱海新區完成投資突破五千億元，新區固定資產投資占天津全市的比重接近五成，達到49.8%。

不過在業內人士看來，響螺灣CBD的落寞現狀只是整個濱海新區乃至天津市商業地產大躍進的縮影。天津市的造城運動已有時日，寫字樓市場起源於1991年完工的天津國際大廈，而如今，海河沿線空置率高企的除了海濱新區，還有位於天津市中心和平區空置率高達50%的金融城項目。

該專案2008年正式啟動，東起海河，南至曲阜道，西至建設路，北達海河，規劃新建面積130萬平方米。包括津門、津塔、新華世紀廣場、公積金中心、城投大廈等在內的7個項目，天津金融城總投資約為145億元。

而就天津整體的寫字樓供應還在持續增加，戴德梁行資料顯示，未來兩年天津甲級寫字樓供應量更是直線上揚，供應量在2015年將上漲超過30%，而吸納量增長不會超過10%，空置率水準將達35%。

據高力國際監測，數個寫字樓建築面積總計約為42.6萬平方米的專案計畫於2014年入市，總體量相當於目前總存量的40%。其中4個建築面積共計約30萬平方米的專案也預計在2014年一季度入市。

就地域分佈而言，戴德梁行資料顯示，2013年四季度，位於金融城的金谷大廈入市給市區甲級寫字樓帶來約40500平米的新增供應，並使得金融城甲級寫字樓的空置率高達50.74%。

DTZ戴德梁行天津研究部分析師對網易財經表示，金融城商圈物業除了遠洋大廈外，其他物業為2011年底、2013年底入市，且體量都較大，空置率的高企主要是由於物業租賃時間較短，加之區域商業配套和商務氛圍尚不完善造成的。

五年供應量需60年消化

在中國商業物業井噴式供應的二線城市裡，天津只是其中一個典型樣本。就全國商業地產發展趨勢來看，RET睿意德中國商業地產研究中心的資料顯示，2013年全國甲級寫字樓新增供應總量接近500萬平方米，同比增長23%。隨後三年，預計年均新增供應量將接近800萬平方米。這將導致2016年市場中的甲級寫字樓總存量，較2012年增長80%。

值得注意的是，上述新增供應量中將有近七成來自於二線城市。據機構統計，過去三年寫字樓吸納總量排名前十的二線城市，其年均吸納量僅為17萬平方米。睿意德寫字樓部高級助理董事陳曦指出，通過對各城市過去三年平均吸納量的測算，天津、瀋陽、重慶將成為高風險城市，若要消化未來五年的預期供應量，其所需時間分別為60、25及20年。

這樣的供應體量已經對二線城市寫字樓的租金造成明顯的衝擊。資料顯示，2013年底，全國二線城市寫字樓平均空置率較2012年上升4%，達到21%。成都、重慶、青島的寫字樓空置率已接超過30%。同期，二線城市寫字樓平均租金環比下跌0.6%。

天津寫字樓交易方面也出現了停滯。高力國際報告稱，2013年四季度天津優質寫字樓市場並無整售交易公佈。較為青睞散售物業的個人投資者仍為天津寫字樓物業投資市場的主要需求動力。雖然整售市場持續吸引著國內的一些機構買家的興趣，但受高空置率和低迷的租金增長率的影響，交易量處於較低水準。

為了吸引更多的企業進駐越來越多剛剛修建好的寫字樓，濱海新區2011年到2012年陸續出臺了多項招商優惠政策，包括分期支付註冊金、一次性資金補助、辦公用房補貼以及減免企業所得稅等。

濱海新區中心商務區政府網站日前發佈消息稱，將緊抓京津冀一體化以及自貿區機遇，主動承接北京金融業轉移。推進投資億元以上的重大專案落戶，打造“北京高端服務業基地”。還規劃了“3521”招商目標：引進30家企業總部或區域總部；引進500家銀行、保險等專業性和區域性金融機構；引進200家IT、仲介、科技、影視文化藝術企業；引進10所高校、醫院和金融培訓機構。

但是，濱海新區的招商進展並不像規劃的那麼順利。嚴躍進表示，天津地方政府或有複製上海陸家嘴的衝動。但陸家嘴正處上海市中心，各類資源的導入比較容易。而濱海新區則遠離天津市區，在吸引投資、人口導入等方面並不給力。從區域發展的角度看，隨著長三角經濟的發展，很多資源願意導入陸家嘴，從而形成總部經濟。而對於天津來說，京津經濟走廊沒有預計發展的好。即使有資源導入，也基本上停留在天津老城區，新城容易被忽視。

保利地產週一盤後披露年報，2013年公司淨利為107.47億元，同比上升27.36%，每股收益為1.51元。擬10股轉增5股派發2.94元(含稅)。

保利地產去年營業收入為923.56億元，同比增長34.03%。其中房地產業務結轉收入892.9億元，同比增長34.65%；房地產業務結算毛利率為31.25%，同比降3.99個百分點，主要是由於部分在2011年市場嚴厲調控時期銷售的高地價專案進入結算，以及部分專案首期銷售結算價格較低所致，後續隨著這些因素的消除，預計毛利率將回升至合理水準。

報告期內，保利地產共實現銷售回籠1112億元，新增銀行借款625億元，淨增銀行借款191億元，完成房地產項目直接投資998億元，期末資金餘額338億元，資金平衡情況良好。

保利地產在年報中還稱，截至去年末，公司資產負債率為77.97%，較 2012年下降0.22個百分點；期末預收賬款1072億元，扣除預收賬款後的其他負債占總資產的比例為43.84%，負債水準較為合理；期末有息負債總額991億元，有息負債的平均融資成本為7.03%。

2014年保利地產計畫完成房地產直接投資1166億元，計畫新開工面積約為1750萬平方米，計畫竣工面積約為1350萬平方米。

剛在不久前以9.02億元接手中冶南京下關地王部的證大於3月24日公告稱，其與中國東方資產管理簽訂2份協定。據此，東方資產將入股其擁有的南京南站項目以及南京下關項目。

其中，上海證大以2億元向東方資產出售其間接全資附屬公司Richtex Holdings已發行股本的20%，並且東方資產會向Richtex Holdings提供投資者貸款6.32億元，而Richtex Holdings持有南京證大大拇指廣場90%權益。

另外，東方資產同意認購上海證大間接全資附屬Long Profit的20%股本，代價為20港元。同時，上海證大間接全資附屬Hero Horse及東方資產各自同意向Long Profit分別借出9.5億元的貸款及8.5億元的投資者貸款，Long Profit正是之前投得中冶地王地塊的公司。

對此，相關業內人士分析指出，上海證大通過引入東方資產，獲得了一些資金注入，可以緩解流動性的問題。而與當年拿下外灘地王時的資金狀況相比，證大目前的情況要好一些，但不可否認，其資金仍然並不充裕。因此，在這些項目上還是存在一定的風險。

“杠杆”再次撬動地王

事實上，自傳出證大欲接手中冶地王后，其資金壓力問題就一直備受熱議。彼時，穆迪發佈報告稱，與證大的業務規模比較，這幅土地的總成本龐大，而其2013年的合約銷售疲弱，流動性仍然緊絀。

市場分析亦指，對於好不容易掙脫外灘地王漩渦的證大來說，在財務狀況不佳的情況下，依然通過“杠杆”的方式來實現戰略擴張，風險不小。

從證大3月28日公佈的2013年全年業績來看，其去年全年的業績和資本結構都不甚理想，資料顯示，2013年證大錄得營業收入22.28億港元，雖然較前年的11.23億港元增長98%，但其淨利卻從2012年的5.55億港元下跌86%至7935萬港元。

並且，從2003年上市至今，證大的年度營業額最高也僅在2010年沖到39.59億港元的水準，再無更高。

對此，證大方面指出，淨利下降主要是由於去年沒有出售附屬公司的一次性收益，並且期內融資成本也有所增加所致。而其年內營業額及溢利主要來自銷售及交付青島、上海、長春、吉林及海門之住宅及商業單位，以及因過往年度土地增值稅及遞延稅項超額撥備的回撥而產生的稅項抵免。

據瞭解，證大去年的營業額中來自物業銷售的有17.1億港元，雖然在總營業額中的占比較大，但依然掩飾不了其銷售疲弱性，分析機構穆迪多次在報告中提及這一事實。

此外，證大所面臨的償債壓力亦不小，公告顯示，截至2013年年底，證大的綜合銀行貸款為61.45億港元，其中一年內到期銀行貸款為34.59億港元，占總額的56.29%，銀行結餘及現金為25.14億港元，流動比率亦從2012年的2.06下降到1.57。

而9.02億元收購南京中冶地王地塊無疑會讓本就資金壓力重重的證大，更加顯得捉襟見肘，並且該專案的後續開發同樣需要相當的資金投入。不過，證大方面仍然表示，後續還將有度有序地增加土地儲備。

外灘地王的前車之鑒

早在證大收購中冶地王股權消息傳出時，有媒體報導援引研究人士的話就表示，證大的“杠杆”式拿地或會重蹈之前摘下外灘地王時的魯莽。

資料顯示，2010年2月1日，上海證大置業以92.2億元競得上海外灘8-1地塊，當時證大賬上僅5億元，銀行存款加淨資產總額不過30億元。而該筆收購金額相當於證大房產截至2009年6月30日合併報表後總資產的1.2倍以及手頭現金的19倍。除了已支付的定金4.5億元，剩下的87.7億元將要在簽訂了土地出讓合同之後6各月內分期支付。

而研究機構標普亦指出，彼時證大還面臨著其他短期債務，包括12個月內到期的2.82億元借款以及其他需支付的土地出讓金。

為緩解資金壓力，證大於當年4月引入複星、綠城和上海磐石投資成立合營公司，但不久綠城也面臨資金難題，不得不尋求進一步地出售。2011年12月底，SOHO中國以40億元從急需現金的上海證大、綠城中國等手中接過外灘8-1地塊50%股權，而後，該地塊就陷入了複雜的權益官司中。

不過，此時從上海外灘地王中掙脫出來的證大有了喘息的機會，隨之先後在南京、長春、廊坊以及南非等地購得多塊地皮。但證大因為主打商業地產，其慢周轉規律亦使得其現金流日益疲弱。

據瞭解，為開發南京南站專案，證大此後亦於2012年出售了該專案公司10%股權，引入了歌斐資產管理投資開發，而該投資基金還向上海證大提供5.8億元委託貸款。

顯然，對證大來說，用外部融資、轉讓權益及建立專案合作關係等方式來進行專案開發已是習以為常。

此次，東方資產的引入亦是再一次“杠杆”操作。據悉，從出售Richtex Holdings的交易中，上海證大除獲利約2.56億元(利潤將直接轉入儲備)外，並得到約7.75億元的現金流入。而Long Profit將獲得18億元的股東貸款，其中9.02億元將用於支付收購南京下關專案的款項。

分析人士對此表示，東方資產的引入可以緩解資金的流動性，減輕資金壓力，這筆交易能夠為證大提供新的發展機會，但是東方資產對於8.5億元投資者貸款有要求12%的回報率。

目前，證大產品結構中商業地產佔據了很重的份額，其對於資金的沉澱將使證大未來繼續面臨資金壓力。而其在南京中冶地王的開發會否重蹈外灘地王的覆轍，重複邁入同一條河流，仍然有待時間給出答案。

31日內房股公佈2013年業績資料顯示，2013年恆大地產實現營業額936.7億，同比增43.5%。股東應占利潤為126.1億，同比增37.5%。每股基本盈利為0.789元，同比增28.7%。擬每股派發股息為每股0.43元。

管理層透露，儘管市場預期成交和價格漲幅有所收窄，局部區域可能出現短暫波動，但政策整體穩定，預計2014年公司合約銷售目標為1100億，較2013年增10%。

業績資料顯示，2013年?大地產實現合約銷售額為1004億元，同比增8.8%，合約銷售面積為1489.4萬平方米，合約銷售均價為6741元/平方米，增13.1%。

毛利方面，2013年公司實現毛利達276.5億，同比上漲51.8%，毛利率為29.5%。

截至2013年12月底，集團持有現金總額為536.5億，同比增113%。

淨負債率為69.5%，較上一年下降。去年，?大地產在土地市場表現生猛，2013年?大集團新增土地儲備為2684.9萬平方米，獲取新專案為66個，其中一二線城市達34個，數量占比51.5%，較上一年有較強攀升。整體來看?大地產土地儲備達1.51億平方米，其中一二線城市占比為45.4%。

管理層認為，2014年將平衡一二三線城市土地儲備，專案拓展向一二線城市傾斜，提振毛利和整理盈利能力。

方興地產（中國）有限公司（00817.HK，下稱“方興地產”）昨日（3月31日）午間發佈公告稱，其建議分拆酒店業務並於聯交所主機板獨立上市一事，昨日已獲聯交所確認。

3月10日，方興地產宣佈，該公司建議分拆在金茂大廈中及在中國8家酒店中的權益，並將其獨立上市，這些酒店包括上海金茂君悅大酒店（位於金茂大廈內）、金茂北京威斯汀大飯店、金茂深圳JW萬豪酒店、金茂三亞麗思卡爾頓酒店、金茂三亞希爾頓大酒店、崇明凱悅酒店、金茂北京王府井萬麗酒店和麗江君悅酒店。

據方興地產昨日公佈的計畫，建議分拆上市將通過由金茂投資和金茂控股聯合發行的股份合訂單位元在聯交所主機板上市的方式進行。

金茂投資將為一個固定單一投資信託，初步專注於中國酒店業，金茂投資集團將主要擁有並投資於酒店組合，其由已落成酒店和在建酒店組成，預期在建酒店將於投資日期後一年內開業，並且也將擁有多用途開發物業金茂大廈，上市後，金茂投資集團將擁有該等物業。

關於此次酒店拆分上市的意圖，方興地產昨日下午回應《第一財經日報》記者採訪時稱，分拆所得資金擬用做再融資未償還債務、營運資金及一般企業用途，其希望通過分拆上市，建立方興和被分拆實體的獨立集資平臺，提高集資靈活性，以支持兩者各自的發展。

方興地產是中國中化集團公司旗下的房地產和酒店業務平臺，於2007年在香港聯合交易所上市，業務板塊涵蓋高端地產開發、商務租賃、酒店投資與經營、零售商業開發與運營。

據其昨日提供的資料，2013年，其下屬開業酒店分別位於北京、上海、三亞、深圳、南京，總建築面積約44萬平方米，酒店板塊收入為20.61億港元，占公司營收比例為10%，主要來自于上海金茂君悅大酒店、金茂三亞麗思卡爾頓酒店和金茂威斯汀大飯店，該三家酒店去年收入占比分別為26%、25%和18%。

昨日，方興地產在回應中坦言，受政策及市場供應量影響，去年，國內酒店市場需求放緩，區域內競爭加劇，酒店業收入同比下滑。財報顯示，其酒店業務占公司營收比例從2010年的32%，下滑至2012年的12%。

對此，協縱國際集團創始合夥人黃立沖昨日接受本報記者採訪時指出，目前酒店物業普遍投資回報較低，這導致方興旗下酒店業務分拆上市後可能面臨較大折扣，但正因酒店行業普遍不景氣，且行業整體狀況難以改善，因此，對於方興地產而言，儘快拆分上市是其盤活酒店資產為數不多的途徑。

黃立沖分析，方興的拆分之舉優勢在於上述酒店相對成熟、資產相對優質。他認為，未來，方興地產可能有兩種途徑增加投資者對其酒店資產的興趣，一是對收益進行兜底保障，二是發行時打折。


穆迪副總裁、高級分析師曾啟賢則對包括本報在內的媒體分析表示，酒店分拆上市可能會提高方興地產的流動性和財務靈活性，從而為其計畫擴大的房地產開發業務提供資金，此外，分拆使方興地產能夠開發一個上市平臺，為已完工及在建的房地產專案募集資金。

“這將進一步實現其融資管道多樣化，並降低對債務融資的依賴性，但是，金茂大廈和酒店業務的分拆會導致方興地產的經常性現金流溫和下降，在一定程度上會抵消上述效益。” 曾啟賢說道。

半年報顯示，方興地產去年上半年收入約111.32億港元，同比上升208%，其酒店經營收入同比下降2%。去年全年，方興地產累計取得物業簽約銷售額及土地一級開發銷售成交金額接近210億元。今年，其在土地市場頗為豪氣，今年1月還曾以101億元的總價競得上海閘北區大寧路地塊，溢價率高達111.59%。

　　銀行、基金、信託收緊房地產貸款房企資金鏈“雪上加霜”


　　2014年房地產債務風險趨升

　　3月31日中國房地產協會金融專業委員會主辦的“2014房地產金融研討會”上表示，房地產市場出現了分化與風險，因此，不同房企融資環境上也有了較大變化。優質開發商容易獲得融資，中小房企卻逐漸弱勢，難以獲得資金支持。

　　業內專家認為，隨著市場分化加劇，部分城市和地區的風險在加快暴露。與此同時，銀行信貸投放趨緊，基金、信託等金融產品也開始考慮兌付風險減小對房地產融資力度。因此，2014年房地產企業將承受較大資金壓力。

　　在研討會現場，滿是站著的人，甚至裡一圈、外一圈地圍著。雖然人數眾多，但此次與以往房地產金融的相關會議不同的是，此前會議多是金融機構來找專案，而這次卻是來打探發展趨勢。一家房地產基金人員表示，過來就是來看看形勢的。在房地產形勢尚未確定的情況下，誰也不敢輕易下手。

　　對於投資方向，上述人士表示，現在已確定的是，三四線城市絕對不投，一二線城市也需房企有較高的資金實力水準才行。“現在幾乎是銀行給哪些企業放貸，我們才會給哪些企業融資，向那些高杠杆企業，就算他們能承受再高的利息點，我們也不會做。”

　　另一家基金人員也表示，2012年他們設立了8支房地產項目，2013年設立專案高達14支，但今年項目數預計僅會設立4支。

　　基金、信託收緊的同時，房地產賴以生存的銀行貸款也在不同程度地收緊。建行作為歷來對房地產行業信貸支持力度最大的銀行，從2012年開始就出現了房地產開發貸負增長的情況，2012年下半年，建行提出了全行“開發貸不超過300億元”的投放要求。截至2013年末，建行房地產行業貸款餘額達5004.28億元，占比進一步下降至5.83%。“2014年，建行將保持房地產開發貸最多新增300億元的要求不變，對房地產信貸投放的准入機制依然會嚴格實行名單制管理。”建行首席風險官曾儉華表示。

　　同樣，工行首席風險官魏國雄表示，在未來房企開發貸發放方面，工行會確定一個城市的准入名單和開發商的准入名單。“在具體專案上，一般而言，要求開發商專案資本金比例比國家規定的標準要高出10-20個百分點。”

　　魏國雄說，從短期來看，房地產是有風險的。“這種風險主要是一些結構性的風險，比如某些城市、某些樓盤、某些開發商會存在資金的風險。”

　　據《經濟參考報》記者不完全統計，截至3月31日，已有70家房企發佈年報。資料顯示，2013年該70家房企負債總額1378.62億元，較2012年1118.48億元約上漲23.26%，而庫存方面，從2012年的990.35億平方米，上漲至1121.31億平方米，上漲13.22%。同時，庫存周轉天數也從2012年的2029天上漲至2013年的2297天。

　　中原地產首席分析師張大偉認為，存貨巨大的房企面臨調整壓力，2014年年初房地產市場調整跡象越發明顯。持續一年多的暴漲後，市場勢必要理性回歸。市場將在資金流動性偏緊的背景下量價增速回落。

　　業內人士指出，現階段房企整體資金鏈承壓，由於信託等產品剛性兌付期有滯後，因此，短時間還不會帶來較大風險，但是，進入2015年或2016年，若房地產市場仍未好轉，隨著2013年項目的批量到期，將迎來房企兌付風險高峰。

　　《中國房地產金融2013年度報告》資料顯示，2013年，僅房地產信託就新增6848.23億元，比2012年上漲116.49%。而海外融資，中國房企更是躍居世界第一。受2013年初QE3、日本量化寬鬆影響，2013年中國房企海外融資4566.25億元。其中，配股及IPO融資總規模286.33億元，票據及發債總額2720.10億元，海外銀行貸款1559.82億元。

大行指實際負債率已逾100%

受惠入賬銷售大增，恆大地產（3333）2013年純利126.12億元（人民幣．下同），上升49.3%，扣除投資物業評估增值的核心盈利103.1億元，上升66%，勝市場預期；營業額936.7億元，增加43.5%。集團大派股息回饋股東，每股0.43元，按年急增兩倍，核心派息率逾60%。大股東兼主席許家印持集團約101億股，共收息逾43億元。雖然許家印強調，集團是有條件派息；不過，證券商普遍認為，若計及?大早前發行的永續債券，其負債率實際上已超越100%水平。

截至去年底止，計及受限制現金，恆大持有現金總額536.5億元，較2012年增加113%；若剔受限制現金後，手頭現金則約400億元。截至去年底，恆大負債率進一步減少14.7個百分點，至69.5%，未來負債率料維持在60%至70%水平。不過，多間證券商則指出，計及集團去年在項目層面上發行的永續債引入250億元資金後，其負債率實際上已超過100%。德銀表示，2013年，?大的淨負債達到1088億元，按年上升81%；若把其發行的永續債由股本轉為債項來計算，其負債率則達到101%。

儘管如此，恆大今年仍指末期息大增至每股0.43元，按年激升兩倍，超出市場預期。許家印說，集團有條件派發股息，這對小股東及公司皆屬好事。據港交所（388）披露權益顯示，許家印現時持有?大約101.62億股，持股比例約70%，按每股0.43元股息計算，他可獲派股息43.7億元。被問及未來派息比率會否維持在60%的水平時，他表示，明年的事待明年才商議。

事實上，恆大於2014年的支出亦不少，副主席夏海鈞表示，期內集團累計土地款共計1940.5億元，已付約1370億元，尚有約571.5億元的土地價未付，其中包括上半年要支付的157億元，以及下半年128億元，即合共約285億元。

今年開支料近900億

業績報告亦指出，?大目前應付貿易賬款達658億元，當中需於一年內支付的亦接近590億元。若計及未付的285億元土地價及590億元應付賬，?大今年可預見開支已接近900億元，佔去其2014年合約銷售目標1100億元的80%。對此，許家印說，集團有足夠的資金支付有關款項，並強調財政狀況穩健。首席財務官謝惠華則表示，590億元的應付款中，迄今已付180億元。截至去年底止，?大竣工面積1938.2萬方米，新開工面積1988萬方米，按年升41%及24%。總裁夏海鈞表示，集團2014年合約銷售面積為1100億元，按年僅增10%。許家印稱，去年的銷售均價上升13%，至每方米6741元，在價格上升的情況下，仍能完成去年的千億銷售目標，故今年或有機會將產品銷售價格適度上調，並看好三線城市的潛力。

嘉湖一城最活躍 黃埔呎租跌4%

二手樓市持續積弱，租金同樣受衝擊，10大屋苑上月錄得325宗租務，按月上升6%，但是平均呎租則下跌1%。業界預期，由於租盤存量仍多，二手量升價跌的趨勢持續。

上月325租賃增6% 呎租跌1%

據利嘉閣地產統計資料顯示，傳統10大藍籌屋苑3月份租務市場開始復甦，截至3月30日共錄得325宗租務成交，當中最活躍是天水圍嘉湖山莊，錄得近70宗租務成交，按月上升92%。其次沙田第一城錄得50宗租務成交，上升43%。

至於租金方面，10大屋苑中有6個屋苑租金下跌，平均呎租則下跌1%。當中跌幅最明顯是紅磡黃埔花園，3月錄得25宗租務成交，實用面積平均呎租30.1元，較2月份的31.5元，下跌4.4%。

區內代理指出，3月份黃埔花園小業主無論租務及買賣的議價空間均明顯增加，所以租金下跌相對明顯，尤其是大單位的議價空間最明顯，例如3期6座高層B室，實用面積681平方呎（建築776平方呎），業主原本叫租2.1萬元，日前減價至1.9萬元租出，實用呎租約27.9元，低於整體呎價約7%。

二手紛賣轉租 租盤存量急增

利嘉閣地產研究部主管周滿傑指，近期不少新盤以低價推盤搶客，不少二手業主不願跟隨新盤減價，故紛紛把單位轉賣為租，加上2月租盤吸納甚慢，令整體租盤存量急升，踏入3月小業主減租幅度更明顯；其次，近期二手樓價回落，租金自然跟隨回落，故3月租務市場量升價跌情況相對明顯。

事實上，近期各區大屋苑錄得不少低價租務個案，例如沙田第一城13座高層A室，實用面積284平方呎（建築395平方呎），日前以9,700元租出，是同類單位罕見跌穿1萬元水平，同類單位2月一般要1.15萬元。

其次，東涌海堤灣畔3座低層C室，實用面積508平方呎，剛以9,500元租出，較正常單位低約3成，消息指單位曾發生命案故租金特別低。

展望未來租金走勢，周滿傑指，現時整體租盤存量仍多，加上二手價格不斷下跌，預期租金也會跟隨下跌，估計未來半年仍有5%下跌空間。

另一方面，數據顯示，10大屋苑上月租售比例為51比49，即是租樓的人比買樓多。雖然較2月同類數字有所改善，但相對往年小陽春旺市的4比6，反映現時選擇租樓的人比買樓的人多，相信是準買家認為樓價仍未跌夠，暫時仍未是入市最佳時機。

又過一年，前海三大地主在前海土地整備進展乏善可陳。繼中集（02039）稱冀今年有突破性進展後，深圳國際（00152）主席高雷昨稱，希望前海首期土地項目年內開工。

招商局料補地價 獲公平處理

招商局國際（00144）副主席李建紅則表示，招商局集團及招商國際仍就有關議題與政府進行協商，尚未形成共識。他預期在補地價方面，深圳市政府會盡量公平處理，「將一碗水端平」。

三家公司在前海的開發方案有所不同，中集側重海洋工程金融發展方向，上年已在前海設立融資租賃公司，提供海工相關金融服務。總裁麥伯良亦透露，集團已完成前海開發方案初稿，上報有關部委研討，而部委當中有國家海洋局。

深圳國際則有意依託自身核心物流產業，同時與其他企業合作開發部分商業地產，其早前已與深圳控股（00604）簽署合作協議。

高雷昨指出，過去一年三家地主都沒有實質性進展，希望今年能有所突破，而從去年土地成交情況來看，前海土地價格介乎每平方米1.6萬至2萬人民幣水平，相信是「土地愈來愈值錢」。

此外，前海第2屆諮詢委員會昨在深圳召開，前海管理局局長張備會上透露，前海15%稅收優惠的產業目錄已獲國務院審批。


深國少賺12% 派息37.4仙
文匯報

深圳國際（0152）昨公布，截至去年底止，全年錄得純利16.41億（港元，下同），按年跌12.6%；每股盈利1元；維持派末期息每股0.374元。期內營業額59.63億元，按年升3.9%。

主力物流或售商業項目

公司總裁李景奇昨指，公司會繼續以發展物流為核心業務，預計今年資本開支中有64%，用於建設新城市綜合物流港項目，並預期今年資本開支19億元人民幣。

李景奇不排除會出售部分商業項目，但一定保留控權至少70%。又指公司剛已與申通快遞合作，預期未來數年每天快遞配送量增至1,000萬件。

被問及會否與騰訊（0700）主席馬化騰以及阿里巴巴創辦人馬雲合作，主席高雷表示，雙方未有正式商討，惟不排除任何合作可能性。

尋合作夥伴開發前海地

高雷補充，目前有關公司持有前海用地已有所進展，強調歡迎各種的合作方式。公司已就首期約18萬平方米項目規劃，並積極尋找合作夥伴，以及繼續與政府方面接觸，期望今年內可就首期項目開工，預計包括地價投資額在內150億元人民幣。公司在前海現擁有38萬平方米的土地。

深圳控股（00604）去年多賺27%，錄得純利27.4億元，收入按年增17.6%，至97.8億元。派末期息12仙，全年派息19仙，以昨日收市價2.51元計，股息率達7.6厘。

銷售目標105億元人民幣，較去年升16.7%。

隨着政府加快舊樓強拍審批，去年成功進行的個案按年急增1.7倍至24宗，但同期接獲的申請宗數則因新開展的收購活動減少，因而大減7成至16宗，創放寬強拍門檻後新低。

發展局資料顯示，去年由土地審裁處發出的強拍令達27份，較2012年的6份大增3.5倍。資料顯示，土地審裁處在今年首季亦已先後就新世界（00017）收購的北角吉祥大廈多個地段批出強拍令。

有業界相信，受惠於強拍門檻放寬，在2011、2012年兩年接獲的強拍申請大增，不少排期至去年啟動聆訊，而期內法院亦增聘法官，處理聆訊工作有關，令去年獲批的強拍令大增。

待批強拍申請減

去年完成強拍的個案亦大幅增加至24宗，包括涉及逾10宗個案的九建（00034）紅磡「環四街」項目。

不過，在「辣招」打擊下，新開展的舊樓收購大減，故此新接獲的強拍申請大減7成至16宗，涉及47個地段，屬於放寬強拍門檻後新低。業界預計，今年法院批出的強拍令及完成的強拍個案亦會減少。

上實控股（0363）昨日公布截至2013年12月底全年業績，錄得股東應佔盈利27.02億元，按年下跌21.4%，每股盈利2.5元。若扣除2012年度出售上海青浦區G地塊權益所得的利潤後，去年上實的純利則升17.2%。上實計劃派末期息45港仙，連同中期息全年共派87仙，較2012年度的108仙為低。

據公布，去年上實控股房地產業務的盈利貢獻為7.38億元，按年跌57.5%，盈利下跌主要為2012年度出售上海青浦G地塊取得相對大額的出售利潤；基建設施業務錄得盈利為10.15億元，按年上升3.8%；消費品業務錄得盈利10.01億元，按年亦升2.8%。

金輪天地(1232)公布去年業績，全年純利3.16億元(人民幣，下同)，按年升14.2%，每股基本盈利0.177元，派末期息每股3.55分。主席王欽賢表示，派息比率達49%主要因為公司現金充裕，負債率一直維持在10%。

副總裁王錦強表示，公司取得7幅土地，年內陸續動工，預計相關銷售收入約75億元，料於2015年至2016年期間入帳。公司主力發展住宅項目及商場項目，佔整體項目呈「二八開」，去年合約銷售額達14億元。至於土地儲備亦大增174%至97.2萬平方米，但今年購地策略將不會如去年般進取。

該公司分別位於南京及無錫2個剛需性住宅新盤亦將在年內開售，可出售商住項目達20億元。另外，公司亦有13個地鐵站商場項目可帶來1億元的年租金收入，預期在2016年財年入帳。王錦強強調，公司現金充裕，故沒有減價去貨的壓力，短期亦無股本融資計劃。

根據英國《衛報》報導世界上最危險的10個城市，亞洲居冠，共佔了7名！

由瑞士保險公司Swiss Re針對世界616個城市進行評估，納入評估的自然災害包括地震、颱風、龍捲風、洪水、海嘯等，而造成傷亡最嚴重的則是地震及颱風。

其中日本共有3大地區的城市入榜，包括關東區的東京，關西區的大阪及中部的名古屋都因地震而入榜。此外，美國洛杉磯、伊朗德黑蘭、印度加爾各答、中國上海、香港、印尼雅加達、菲律賓馬尼拉等城市也都名列前10。