去年底傳出台商掃樓，每坪均價創區域新高、達90萬元的淡水小坪頂豪宅建案「天境ellipse360」，日前內政部實價網最新揭露兩戶成交資訊，分別為12與26樓，其中26樓買家為頂陽投資，負責人是頂新集團「大董」魏應州，揭露總價約1.78億餘元，拆算每坪單價僅約68萬元，僅是號稱開價的75折。

頂新魏家掃房頻惹爭議

繼超額貸款99％買「帝寶」惹議後，頂新魏家持續掃進大台北豪宅，更曾傳出砸十餘億元買進淡水小坪頂摩天豪宅「天境ellipse360」，日前內政部實價網首度揭露該豪宅其中一戶成交資訊，背後買主便是頂新魏家。

根據內政部實價網揭露資訊，該戶為26樓的高樓層住家，坪數276.62坪（包括兩車位，坪數約20.18坪），若一個車位價格以兩百萬元計算，拆算每坪單價逾68萬元；至於12樓買家為英屬維京群島商佩泰投資，坪數約276.27坪（包括兩車位，坪數約20.18坪），總價為1億6660萬元，拆算每坪單價約64.5萬元，即便實際成交價與號稱每坪75至90萬元成交價相較打了折扣，但頂陽投資持有該戶仍創淡水地區新高單價。該豪宅規劃地上38樓、地下1樓建物，其中1樓加2樓為樓中樓住家，坪數183坪，3樓以上為一層一戶，坪數約256坪，共37戶，另規劃106個車位，日前已經交屋。

魏家一口氣買9戶

根據地籍資料，該豪宅最大買主為頂新魏家，總計買下9戶，買下將近1/4個建案，分別登記在魏應州、魏應交、頂陽投資、頂群開發，以及康俊、康權、康遠等股份有限公司，其中康俊、康遠名下均持有兩戶，其餘均持有一戶。

返鄉後的頂新魏家積極布局房地產，除高價在大台北買地、買樓外，更持續掃進大台北豪宅，除14戶帝寶外，魏家近4年砸下近20億元，陸續買進北市敦化南路上的豪宅「敦南苑」、仁愛路二段「仁愛築綠」各一戶，以及砸下十餘億元買進小坪頂9戶豪宅「天境ellipse360」，總計已經曝光的豪宅至少25戶。

至於，該豪宅的其餘買家包括南國建設自家人，以及英屬維京群島商懷德開發、英屬維京群島商里仁開發、僑外資的東三積體電子等。

刷銀聯卡買預售屋？ 中資鎖定淡水建案

服貿爭議不斷，外界擔憂通過後台灣恐成香港第二，中資大舉來台炒房，哄抬房價；中央銀行發現，有中國人刷銀聯卡買預售屋。據了解，該建案不在台北市精華區，而是新北市淡水，中資炒房正快速由市中心向外擴散，年輕人更難買房。

年輕人更難買房

央行上週在財金部會監理聯繫會議中指出，最近發現有中國人使用銀聯卡買預售屋，但預售屋未納入中國人來台購置不動產規範，容易產生漏洞，建議主管機關加以注意。

根據內政部規定，中資來台買房，必須遵守「543條款」，即貸款上限5成、每年在台最長停留4個月、3年內不得轉售；此外，亦採取總量管制，每年取得土地以13公頃為限、建物最多400戶。

對於政府嚴謹規範，中資早已「化明為暗」，因為自2002年開放中資來台取得不動產，截至去年底，12年下來直接以中資名義登記購屋僅136戶，總金額17.78億元，平均每年才11餘戶，每戶金額1300多萬元。

官方數字嚴重失真

行庫主管表示，中資來台買房的官方數字嚴重失真，不少中資透過人頭、雙重國籍、第三國企業法人名義置產，現在又把手伸進容易炒作、不必辦理登記的預售屋，恐讓最近好不容易平穩下來的房價再度飆漲。

代銷業者表示，購買預售屋通常分為訂簽開、工程期款以及房屋貸款等分階段付款方式，假設購買總價1000萬元的預售屋，訂金通常10萬元內，因為金額不大，所以多數購屋民眾選擇以刷卡方式付款。不過，後續的簽約、開工、工程款以及房屋貸款，絕大多數是透過匯款方式處理。

行庫主管指出，兩岸金融大幅開放，若只禁止中國人使用銀聯卡買預售屋，打擊中資炒房的效果有限，未來除了有必要將預售屋納入成屋規範，加強查緝人頭置產，也是重點項目之一。

三發地產（9946）今年將有4筆個案完工，其中3筆將於第2季推出，今年新完工個案總銷金額逾50億元；另外，已順利完銷總金額高達50億元的「NY璞緻」，公司將力拼在今年底完工，若順利交屋，今年完工個案總銷金額上看100億元，業績可望維持去年高峰。

三發去年合併營收54.9億元，稅後淨利13.6億元，EPS6.71元，創下借殼掛牌以來獲利新高，董事會並決議今年擬配發2.5元現金股利，以目前股價28.3元計算，現金殖利率高達8.8％。

三發今年有4筆個案完工可供入帳，其中，新莊「幸福公園三期」總銷11億元，2月已交屋4成，帶動2月營收攀升至4.26億元，該案持續銷售中，尚有6億餘元可供入帳。

北投「奇岩道」總銷15億元，總計34戶，該案採先建後售，預計4月中正式推出，該案北區預計6月完工取得使照，南區也預計11月可完工。

在高雄方面，清楠段的「三發錦榮」總銷10億元，預計4月推出；頂新段的「三發首富」總銷16億元，也預計5月推出，而上述2案都將於今年第3、4季陸續完工。

三發表示，公司位在高雄五塊厝段的土地已整合完畢，可供推案金額達40億元，目前仍在規畫，待適當時間再推出。

我國不動產稅制有五大缺失，無法以實價課稅，等於變相鼓勵囤房、炒房，使房價居高不下。財政部表示，奢侈稅已抑制短期炒房行為，若不動產稅制要朝「房地合一」方向改革，工程浩大，各界意見多，將審慎評估並研議配套措施後，再適時推動。

因應不動產實價課稅呼聲，立法院財政委員會今邀集財政部，就不動產房地合一稅制提出專案報告。財政部高層坦言，「不動產稅制的改革是下一步」，但政府舉債瀕臨破表，目前最緊急的是財政健全方案相關修法，包括提高一級綜所稅率至45％、股利扣抵稅額改採半數扣抵，以及恢復銀行、保險本業營業稅率至5％的營業稅法。

財政部分析，不動產稅制五大缺失，包括持有稅偏低、同一年度買賣土地不課土增稅、房地交易稅負偏低，以及房地未合一課稅產生避稅空間。財政部多次推出改革方案或提議，未獲支持。

新成屋房價高不可攀，民眾挑選物件退而求其次轉向中古屋。根據永慶房仲網最新調查，僅管新成屋與中古屋房價同步上漲，但去年民眾青睞5年以上中古屋比重較2年前大增5∼8成，相反的，挑選5年內新成屋比重下滑約1成。

永慶房仲網統計近2年(100∼102年)的出售住宅物件指數發現，5年內的新成屋點閱指數下滑近1成；其中，台北市下滑11％最多、新北市下滑10％、桃園縣下滑7％，僅台中市逆勢上揚24％。

相對地，去年出現5年以上中古屋物件點閱指數大增的情況，其中，台北市、台中市分別大增82％、81％，新北市、桃園縣也分別有55％、50％的增幅。

進一步分析房價變化，5年內新成屋單價，新北市、桃園縣近2年漲幅逾3成，去年單價分別來到39萬、25.3萬；北市去年漲幅18%、每坪單價來到81.1萬；台中市漲幅16％、每坪單價27.7萬。

至於5年以上的中古屋，去年漲幅以桃園縣的46％最高、每坪單價來到21.5萬；其次為台中市漲幅30％、單價22.2萬；台北市、新北市漲幅分別為19％、11％、單價為78萬、37.8萬。

永慶房產集團研展中心經理黃舒衛表示，儘管目前房價漲勢已趨緩，但新成屋價格仍居高不下，使得民眾看中古屋的意願明顯增加，其中，又以房價最高的台北市，中古屋受青睞程度最為明顯。

而台中市5年內新成屋近2年房價漲勢較小，每坪單價由23.8萬小漲至27.7萬，漲幅僅16％，使得看屋點閱人數不減反增；而5年以上中古屋房價漲幅達3成，雖漲幅超越新成屋，但因單價仍低於新成屋，民眾挑選中古屋意願仍遠勝新成屋。

在2013年全球經濟普遍趨緩後，世界主要經濟體均對2014年的成長提出較為樂觀的預測。美國預估於國內消費需求的改善及政府預算政策帶動下，經濟將出現緩慢復甦。歐盟區域雖目前經濟復甦尚未顯著，但預估2014年其出口成長將為其注入動能。亞洲如日本及中國預期將於財稅政策影響下，經濟將於2014、2015兩年呈顯緩慢成長的趨勢。然而在當今全球經濟逐漸回穩的情況下，多數企業仍對租賃支出持謹慎樂觀的態度。

仲量聯行協理林大喬表示：綜觀亞太主要城市，2014年第一季延續上季緩慢趨勢，企業於搬遷租賃上仍維持謹慎保守的態度。各主要城市租賃活動多為企業搬遷至租金較為便宜的區域及國內企業租用中小型單位。

香港及新加坡中心商業區則多為中小型的租約，本季市郊或中心商業區周邊搬遷的趨勢較為趨緩，主要因為缺乏新供給且非核心區域及市郊租金上漲。北京及上海的主要商業區與香港類似，在沒有新供給的狀況下，空置率持續降低。在整體亞太租金表現，香港及上海租金皆微幅減少0.3％及1.7％，主要因為市場競爭，部分大樓業主調降租金為吸引跨國企業租戶。

其他城市如台北、北京、新加坡、首爾等租金皆在空置率持續降低後，因部分大樓調漲租金帶動整體租金水準微幅成長0.2％-4.9％。台北市以信義區而言，於本季相較於亞太其他城市主要中心商業區表現相對出色，在租金持續成長約3.8％的同時(以美金計算)，空置率持續降低3.5％，具健全成長的潛力。

在當今的經濟環境下，節省支出將為企業營運重要策略之一，預計台北市近郊區域租金相對便宜的商辦大樓將逐漸受到青睞。林大喬表示：我們也發現如大直地區近期推出的長虹新時代廣場，該物件為該區少有的頂級商辦出租大樓，除結合了兩千餘坪文藝設計氣息濃厚的零售空間外，周邊生活及交通機能便利充足。此大樓僅距離捷運松山機場兩站，將為繼敦北商業區外，另一個理想的辦公地點。目前已有許多的潛在租戶進行詢問，預計將帶動該區域租金行情上看2字頭。此外，台灣商辦市場的租賃需求也可望在兩岸服務貿易協定效益的影響下，去化量可望每年增加約5％-10％。

店面每坪2萬起 本土商家退入巷弄
台北東區店面「香港化」，業者指，東區商圈變成香港灣仔縮影，國際品牌紛紛卡位忠孝東路，國內品牌只能轉往巷弄內，日本知名拉麵店「一蘭」、日系中高價位服飾、配件、香港鐘錶和珠寶商也想搶進忠孝東路店面。

反服貿學運擔心台灣香港化，但東區店面早已香港化，看好服貿協議生效後帶來商機，不少國際品牌業者陸續卡位東區店面，日前韓系化妝品innisfree才以單月租金260萬元卡位東區。

每坪朝千萬開價
台灣房屋忠孝SOGO特許加盟店總經理施光明指，東區現在變成香港灣仔縮影，全國「千萬店面俱樂部」只在忠孝SOGO商圈，屋主賣價朝千萬元看齊，店面月租金單坪2萬元起跳；國內品牌因無力負擔租金，陸續轉進巷弄內，國際品牌來台多找200坪左右的店面，但多卡在面積不夠和面寬過窄問題。

除港、韓商搶在東區卡位，日本知名拉麵店「一蘭」也在忠孝東路商圈尋找店面，據悉「一蘭」指定要忠孝東路正店面。知名投資客劉媽媽也看好東區漲價空間，她在頂好商圈的出租店面，從每月收租2萬元調高到3.5萬元，但承租方預算多在2.6~2.7萬元間。

南西商圈漲7成
看好服貿後續效應，忠孝東路四段120號「愛群大廈」1、2樓開價9.8億元求售，市場傳出買方出價8~8.3億元。目前「愛群大廈」1、2樓分別由美體小舖、海壽司承租，1樓店面含騎樓權狀為70.44坪、2樓以及2樓之1共計約61坪，總計約為131坪，所有權人則高達17位。

第一太平戴維斯研究部資深經理丁玟甄分析，台北東區仍是國際品牌旗艦店首選，東區近3年成交價漲4~6成。

西門町商圈受惠港澳觀光客來台人數增加，又是營業時間最長的商圈，近3年也漲4~5成，南西商圈漲幅最高，達6~7成，受到中山商圈藝文產業聚集，日本大倉酒店開幕等因素帶動人潮。

民生東路最熱賣
永慶房屋店面事業部經理鄭朝鶴指，今年最熱賣店面是民生東路、中山北路商圈，光是第1季就成交7~8間，成交總價落在2000~6000萬元，投資報酬率約2~2.5％，由於此區總價低、坪效高，甚至2~3天內就能成交。

「一亮二高」 挑金店面有撇步

如何挑選金店面？風水專家詹惟中、蔡上機以「一亮、二高」破題。就是店面要位於的「陽面」才有人氣，而且店面底部微微高出周邊，暗喻「高人一等」。

詹惟中指，買或租店面一定要挑轉彎的地方，就是俗稱的「三角窗」店面，店面切記要亮而有光，「有的店面一過去就是一片黑暗，嚇得別人都不敢進去。」

詹惟中舉永康街知名的三角窗剉冰店為例，符合寬、亮、高原則，「亮的店面就像女人的臉要化妝一樣，店面如人面」；店面底部微微高出周遭，「高人一等」日進斗金。

先選大環境風水
蔡上機表示，選店面要先選擇大環境的好風水，再縮小到物件個案，最好要選道路兩面中的「陽面」。所謂陽面就是人潮會經過的地方，人潮就是錢潮，所以開店一定要選陽面的位置。

詹惟中還提到，店內若有階梯一定要步步高升，進店門不能立刻看到廚房、廁所或門，他以滷肉飯冠軍店「大來小館」為例，入門不會看到廚廁，自然連拿兩次冠軍。

詹惟中 老師
1.店面要寬、亮、高
2.店內階梯要步步高升
3.店內左青龍，右白虎，青龍位開闊不撞壁，白虎位後有靠
4.進門不能立刻看到廚房、廁所或門

蔡上機 老師
1.先選大環境好風水，再選物件個案
2.選道路面的陽面，也就是人潮會經過、匯集之處
資料來源：《蘋果》採訪整理

看好台灣觀光市場成長效應，近3年雙北旅館交易高達140億元，近期北市有市價達百億元旅館出售中。目前有意來台收購的買家除歐美飯店業者外，也有日本和泰國連鎖商旅業者，日本排名前三的大和不動產，也正評估收購台灣飯店。

戴德梁行統計，過去3年中，雙北光是旅館交易量就有9筆、1020個房間買賣，成交金額高達140億元。世邦魏理仕預估2017年全台會新增30棟飯店，其中6~7棟在台北市，6棟在台中市，11棟在東部。

星港買家頻出手
業者透露，不少本土旅館業者看好現在房價在高點，都有意出售後再回租，包括薇閣、熱海、怡亨、馥敦等飯店都待價而沽，已有新加坡、香港買家接觸，估計這批出售的飯店市值超過百億元。

世邦魏理仕台灣分公司零售部副董事盧曉虹透露，今年日本、泰國和美國連鎖商旅都有意來台投資，日本和東南亞業者除看好陸客商機，近年日本和東南亞觀光客來台人數成長，「日本2~3間連鎖旅館都想進來，主要是想服務日本客人。」

全球人壽去年以總價13億元、每坪單價約55.7萬元，標下台電宜蘭礁溪2300坪地上權案，據悉，全球人壽已和國外飯店業者接觸，打算興建五星級、平價飯店各1間。

平價旅館佔4成
戴德梁行指，今年第1季貝殼窩青年旅社以2.09億元成交，平價旅館因投資金額不大，加上觀光市場持續成長，反變成小而美的投資標的，過去3年低於100間房的平價旅館成交量達61.22億元，佔近3年旅館交易量的4成3，預估目前市場上待售的平價旅館高達58.75億元。

新北市簡易都更標榜快速通關，自2013年8月開辦，汐止車站案已於去年11月動土，板橋2案也陸續在2、3月通過都審，現正辦理容積移轉。不過申請案件僅4件，新北市府表示，因一般都更有賦稅減免和較高容積獎勵，開發商對簡易都更較觀望。

申請件數仍個位數
新北市簡易都更除了已通過的汐止車站案，板橋區江子翠的霖園建設案和新雅段的勤樸建設案已通過都市計劃審議，現正辦理容積移轉，預計5月可核發建照，三重案4月底也將進入都審程序。

雖然簡易都更確實如新北市府標榜的審議時間僅2~3月，申請件數仍停留個位數。都市更新處更新事業科科長程靜如指出，一般都更有稅賦獎勵，蓋房期間免徵地價稅，完工後2年地價稅、房屋稅減半徵收，對土地所有權人有誘因，可減少整合困難度，容積獎勵上限也較高，因此還有5案在評估要走何種都更途徑。

實務上整合有變數
淡江大學產經系副教授莊孟翰則指出，簡易都更是一般都更難以推行下的權宜之計，雖然便民，實務上易發生整合A基地地主意見後，B基地地主也想加入的情形，開發商便會轉走一般都更。

北市府預計今（7）日召開3月份預售屋聯合稽查違規結果，擬以「北市查核預售屋，違規比例高」作為記者會主軸；據悉，3月份初步查核預售屋案場共有21件，其中違規比率最高的要屬「預售屋定型化契約」不符規定，粗估整體違規開罰金額超過百萬元。

為調查北市預售屋紅單交易、膨風房價及預售屋定型化契約等資訊，由北市副市長張金鶚親自督軍，聯合地政局、法務局、建管處、消保官及財政部國稅局組成預售屋聯合稽查小組，針對北市預售案進行檢查，其中又以傳出創區域高價的預售案優先稽查。

據了解，「定型化契約」不符規定的比率最高，再來則是樣品屋與實際銷售住宅狀況不符，還有廣告不實等違規項目較多，部分違規事項要求限期改正，部分則直接開罰，總計整體開罰金額超過百萬元。


〈台股青紅燈〉銀行是幫凶 利率是殺手

北市府預計今公布3月份預售屋聯合稽查違規結果，或可壓抑房市紅單炒作、膨風房價等亂象，但在低利率環境，要想達到壓抑房價、甚至戳破泡沫，恐如是在水池中擰乾海綿般困難。

其實，國內房價不合理飆漲，氾濫的游資才是元凶，銀行、炒家，甚或房仲只是幫凶，最後還是得靠升息抽走池水，房價才可能合理下修。

根據央行統計，到2月底，購置住宅貸款（房貸）餘額達5.66兆元、建築貸款（土建融資）餘額達1.52兆元，都在歷史相對高點；合計金額達7.18兆元，佔我國實質國內生產毛額（GDP）逾45％，這就顯現寬鬆資金環境才是房市飆漲元凶。

鲑鮭魚返鄉的頂新魏家近幾年來狂掃至少25戶豪宅，甚至被點名一趴房貸買帝寶，但這只是凸顯銀行業滿手爛頭寸，基於風險控管原則，當然寧可低利高額放貸給魏家或爭搶房市炒作大咖房貸，對升斗小民申請房貸則是斤斤計較。

部分房仲及媒體也是幫凶，近年來常見所謂店面價、店租頻創高，或豪宅價一案喊比一案高，其實不少北市金店面只是炒手左手換右手，除哄抬房價外，還可愈借愈多房貸；豪宅價在實價揭露後，也常見膨風變消風。

與其北市張副市長頻出手打房，或央行祭出所謂「針對性審慎措施」、限縮銀行房貸承作，那不如啟動升息，保證膨風房價就會一槍斃命。

房價到達相對高點，房市現大咖掀獲利了結潮？過去向來只買不出的國泰蔡家，旗下國泰人壽今年2月中，罕見出脫高雄市仁武區逾4千坪土地，一向積極布局房產的蔡家三子蔡鎮宇，旗下的寶豐隆興業也選在3個月前委託商仲業者出售北市東區店面。

國泰蔡家兄弟紛賣樓

據悉，寶豐隆興業欲出售的東區店面，坐落在台北市大安路一段上，坪數121.41坪（包括一樓與地下一樓），開價8億元，拆算1樓每坪底價超過750萬元、地下1樓每坪約190萬元，其中1樓目前出租，地下一樓則為自用，面積約50坪，若以底價推估租金投報率約2至2.2％。

受委託出售的仲量聯行表示，業主持有該店面約4年，目前欲調節手中資產，才會選在此時出售欲獲利了結，日前已有部分買家上門洽談。

仲量聯行補充，東區鮮少店面出售，即便前一、兩年有少數成交個案，也多半是高價取得，因此多數東區店面的業主對於價格堅持；不過，目前上門詢問的買家，多半希望投報率能夠上看2.5％。

精品、3C店 付租能力強

台灣房屋智庫研究員洪佩君表示，正臨忠孝東路四段的東區店面行情每坪800至1000萬元，至於目前租金行情，正忠孝東路四段，每坪租金2.2萬至2.8萬元；巷弄內則是每坪1.5萬到2萬元。目前正臨忠孝東路四段店面多半是付租能力強的精品、珠寶、3C產品的租客，過往以飲食為主的餐飲業者，多半已經退居巷弄內。

台肥新竹廠原本27公頃的乙種工業用地，經變更為科技商務區用地後，雖捐贈新竹市政府8公頃多公設用地打造世博台灣館產創園區，僅剩19.1公頃；但世博台灣館帶動的經濟效益，讓該區土地價格每坪已高漲至40萬元，估計台肥坐擁的土地利益超過200億元。

在地營運68年的台肥新竹廠，是新竹市新都心計劃12個整體開發計劃之一，基地鄰近竹科、竹北、工研院、清交大，周邊更有大潤發、遠東愛買等大型量販店，不僅位居新竹都心區精華地段，27公頃的面積更是目前新竹市中心區最大、最完整的土地，潛在開發利益雄厚。

台肥近幾年進行土地活化，鑑於位居新竹市黃金地段的新竹廠區，僅做為化學肥料生產用地殊為可惜，因此成為活化土地計劃的重點區塊；因此早在民國93年就透過新竹市市府工業區轉型開發政策，將新竹廠27公頃乙種工業區土地，變更其中19.1公頃為科技商務區用地。

捐出的8公頃多公設施用地，在新竹市標得世博台灣館後，市府利用其中4.9公頃土地規劃為新竹世博台灣館產創園區。台灣館已於去年正式點燈，並由冠德集團旗下的環球購物中心負責營運，開幕以來已吸引數百萬人次造訪，讓台肥新竹廠土地更具增值性。

世博台灣館決定進駐台肥新竹廠區後，新竹市長許明財曾在多項場合中指出，因為新竹世博台灣館的話題，周邊的土地、房屋價格已上漲2、3成。當地房仲業者也證實，世博台灣館周邊房價短短幾年漲幅約3成，而以目前台肥科商用地的市場行情，每坪價格已有40萬元左右的水準。

台肥公司計劃投入高達百億，打造該區成為集辦公、商業、住宅的台灣東京六本木。其中第一期投資25億興建的台肥新竹D7-A商辦大樓已於上月底動土。

和鄰近的竹北台元科技園區不同，已開發至第7期的台元科技園區不僅提供租用，廠商企業也能直接購買廠辦置產，但台肥公司D7科商園區的經營策略是只租不賣，完整保有產權。

捷運松山線即將在年底通車，成為台北市第三條東西向捷運線，由於其中4個站與南北向捷運交會，松山線也是打通台北任督二脈的重要交通工程，根據房仲統計，近1年來，松山線全線周邊房價平均漲了1成，年底通車前，預計還有新一波高峰，通車效應持續發酵。

好房網總編輯吳光中表示，松山線全長8.5公里、共8個站，據台北市政府估計，通車後全路網每天將突破200萬搭乘人次，從松山站到西門站只要15分鐘，加上4個雙捷運交會點連接南北走向的捷運文湖線、中和蘆洲線、新店線、淡水線，最後一站松山站直接連結台鐵，交通便利性大增，也是台北市重要的東西向捷運路線。 好房網統計捷運松山線沿線各站房價，目前最貴的是松江南京站，每坪81.94萬元、年漲幅14.3%，漲幅最高的是中山站，每坪66.53萬元，松山站是北市東區沿線唯一仍有6字頭行情的站區，每坪67.27萬元、漲幅也僅8%，最具發展潛力。

吳光中分析，松江南京站出口就是松江路、南京東路口，附近銀行、證券、旅行社林立，向來有「台北華爾街」之稱，是台北市上班族聚集地，不乏具有高消費能力的白領階級，區內人文氣息濃厚、具備公園綠地等優質條件，推升區域房價漲至81.94萬元。 指名度高的還有台北小巨蛋周邊住宅。有巢氏房屋八德南京加盟店店東鄭知瑜表示，小巨蛋周圍除了台北體育館、社教館、微風百貨南京店、IKEA外，還有敦化國中、國小明星學區加持，目前均價每坪78.74萬元，新成屋則都開價破百萬元。 台中、高雄近年來也如火如荼的進行捷運工程，尤其高雄輕軌第1階段將從一心路一路延伸至哈瑪星高雄港，是重要觀光景點，預計最快2015年可通車。

中信房屋行銷企劃部副理江龍名分析，高雄輕軌第1階段將經過夢時代、亞洲新灣區、漢神商圈、駁二藝術特區及西子灣，除了觀光商圈外，附近也有不少住宅新大樓施工興建中，帶動沿線房價。 夢時代周圍從去年每坪9.17萬元上揚至12.93萬元，漲幅高達4成，顯見輕軌捷運帶來的利多效應正在發酵，預期接近明年通車的時間點，房價還有一波補漲空間，投資潛力佳。

新板特區因交通便利、百貨林立，猶如新北市的「信義計畫區」，其中被公認為豪宅主流區段的縣民大道，房價更是不可同日而語，從每坪3字頭漲至如今破百萬，8年來漲了4倍之多，財經專家表示，全有賴於自住客推升所致，因為相較於其他新北市其他豪宅聚落，該區機能皆已到位。網友不禁感嘆，以往的「縣民大道」都變成「富民大道」了！

財經專家阮慕驊接受電視新聞訪問時表示，新北市目前堪稱為豪宅聚落的，大致分為兩種類型，一種是處於開發階段的，包括商圈、交通、學區及娛樂場所等，各種機能尚未到位，多以投資為原則；如果是要自住，多半會選擇機能均已經成形的地方，而他最看好的是新板特區。 他分析，由於北市都更牛步化，十年後會有非常多房子不適居住，供需失衡將更加嚴重，因此即便房價不斷飆漲，還是有許多人願意購買。

他認為，有意買自住產品的豪宅客，很有可能往新北市的豪宅移動。其實在新板特區縣民大道這一段，房價在2005年時，每坪大約30萬元，但最近一兩年來一坪突破百萬，是自住客推升出的奇蹟。 業者表示，其實目前新北市真正公認的豪宅主流區段，是以新板特區的縣民大道為主，其增值性勢必可超越其他次級地段，因為這裡擁有最豐富完整的商圈，更有三軌交會，以及3條快速道路，聯外交通便利，是許多富豪眼中的新金雞母。眼看新板特區節節攀升的房價，難怪有網友感嘆，縣民大道都變成了「富民大道」了！

仲量聯行發佈2014年第一季A級辦公大樓市場報告，發現部分大型企業租戶考量仍以租金支出為首要因素，在市區缺乏合適大型物件狀況下，計畫往市郊區域如內湖、南港尋找租金相較便宜且交通便利的大面積物件。

2014年全年預計約有75,000坪的新辦公空間進入台北A級商辦新供給，其對整體租金水準的影響將於2014年第四季後較為顯著。因此，目前在缺少大面積的新供給及低空置率的狀況下，租金可望維持微幅成長，預計2014年台北市整體A級商辦平均租金可望較2013年成長約5％。

在近期未有大量新供給進入市場，且目前A級商辦大樓空置率普遍偏低的狀況下，業主通常傾向維持租金水平或微幅調漲，且本季仲量聯行市場調查並發現四大商業區A辦免租期均呈現下修的狀態。

此外，未來兩岸服務貿易協定較明確後，若吸引陸資獨資企業來台設立營運據點，則將可望為辦公室租賃市場注入成長的動能。但若陸資多數採取合併、合資或併購方式來台，預計短期內對商辦租賃市場將不會有顯著影響，但就長期而言，增租或搬遷的需求可望增加。

豪宅市況冷 僅首購首換仍夯
今年台中329檔期市況冷，7期豪宅推案也出現修正，只有首購、首換市場仍熱，總太地產新案「總太威尼斯」創造」潛銷就完銷的佳績，首度在台中單元二推出新案的遠雄也改變策略，主攻自住客。

學運影響來客量少
立智國際公關總經理王耀斗說，受到政府政策打房，銀行縮緊房貸影響，台中近年推案熱區7期豪宅市場、新光廍子段都相對冷卻。業者私下觀察，目前首購和首換新案仍比7期熱絡，「7期新案有人來就不錯了」，目前台中以總價1000萬元以內、坪數落在30坪的2房到小3房產品最熱。

由於首購、首換市場仍熱，總太地產副總經理翁毓羚說，總太在南區新案「總太威尼斯」潛銷就已完銷。

精銳建設在嶺東商專主攻首換產品的新案「精銳藝博匯」，開案2個月也創造出已售7成的佳績。專案經理朱自仁說，目前平均每周來客量近20組，近期受到反服貿學運政局不穩衝擊，來客量明顯減少，「也有客人受到人民幣大幅貶值賠錢影響，取消買房。」
積極南下插旗的北部建商大陸建設、富邦建設和遠雄也都感受到買氣變冷，遠雄建設因此鎖定自住客，推案總價落在1800~2800萬元。「遠雄一品」專案經理許欽杰說，看好自住的剛性需求，遠雄第一次切入台中市場就主攻首購和首換族，希望能藉此「打響第一砲」。

新案單價相對仍貴
雖然目前建商推出新案鎖定首購和首換族，但單價仍相對貴，在銀行工作的阿偉就說，以現在的預算根本找不到房，「我購屋預算最多就500萬元，現在市面上根本找不到這個價格的新案。」

房價上漲，台中高鐵特區已成為台中市少有1字頭房價的超級熱區，在高鐵特區推出多個建案，形成造鎮的櫻花建設推出「櫻花家綻」，搭上日本賞櫻熱潮，舉辦買屋者可以加碼再抽日本5天4夜免費賞櫻之旅，吸引年輕首購族和首換族的青睞。

櫻花建設總經理陳世英表示，烏日高鐵站運量躋身全台第2大站區，環繞大台中74號快速道路全線通車，捷運綠線動工，加上明年台灣燈會主燈在高鐵特區，高鐵特區1字頭房價，在交通便利加持下，還有很多北客搭高鐵來買房。

74號線帶動高鐵特區，連興建台中大都會劇院的麗明營造都搶進推「敬業雲起」豪宅，董事長吳春山說，匯集高鐵、台鐵、捷運綠線3鐵共構、中山高、省道、中彰快速道路和環河路的高鐵特區，是最夯的「7條通」。

誠詣開發總經理朱昌碩表示，購屋者考慮預算、建商品牌，四通八達的交通條件能為房子價值加分，地價和建材、人工成本增加，漲勢難擋，緊臨市區房價還有20萬以下者已不多見。

地上權建案，在高雄愈來愈夯，位於高雄林蔭大道民權路附近的財政部國產署3,452坪精華地，15日將第3度招標，由於權利期間從50年延長到70年，同時，同意可以分割地上權，讓購屋者可以辦理分戶貸款，底價從流標時的每坪15.26萬元，一舉拉升到24.02萬元，增幅57.40％，引發高雄房地產市場關注。

財政部國有財產署南區分署長吳宗明表示，這次根據市場需求所放寬的調整，包括延長使用年限、和允許分割地上權，特別是有了去年11月採用此一模式，順利標出2筆地上權的經驗，有信心此次能夠順利脫標。

他強調，此次第3度標售的住宅地上權基地，屬於高雄經貿園區外環地帶，位於15米廣西路及10米桂林街旁，近民權二路這條高雄的林蔭大道，附近有民權公園、愛群國小、光華夜市等，生活機能完善，旁邊已有福懋建設推出的「首善」豪宅大樓。

吳宗明說，該地約3,452坪，去年標售時，標售總額約5.27億元，換算每坪底價約15.26萬元，因為地上權住宅尚未風行，因此，無人投標而導致流標，此次重新上陣，已經在條件上，做了大幅修正，除了地上權期間從50年提高到70年，更重要的是，同意可以分割地上權，讓購屋者可以向銀行辦理分戶貸款，因此，底價也從每坪15.26萬元，提高到24.02萬元，總價約8億2,898萬6,328元。

高雄的推案大王、城揚建設董事長楊振宗表示，地上權愈來愈受到市場的重視與接受，雖然國產署已經鬆綁分戶貸款的限制，而且，地上權住宅的售價，比一般住宅售價低約30％，但是，最大的問題，還是購屋者未來到底可以向銀行貸款多少成數？

特別是，對首購族來說，即使總價800萬元到住宅，少了10％到20％的貸款，相對地方，購屋者就得多增加80萬元到160萬元的自備款項，對青年首購族是一項不小的負擔。

國內最大的土建融行庫土地銀行中正分行經理粘永春指出，就他所知，高雄地區的金融機構，尚未有承做地上權住宅貸款的案例，因此，通常會以總行的規範和指示為依歸，但是，以他在房貸市場的經驗，地上權住宅的貸款成數，最高不會超過房屋總價的50％到60％。

除了國產署15日的地上權標售，位於高雄經貿園區核心圈、和第一圈的2筆地上權，也準備推出，6月5日先由高雄市政府財政局，標售生日公園765坪住宅地上權，而原本預定4月推出的台電18,439坪商用地上權土地，則延至7月以後再標售。

高市府財政局指出，位於生日公園的765坪住四土地，標售底價約3.1466億元，換算每坪41.13萬元，地上權存續期間50年。該基地北臨苓雅一路，東臨文橫二路，緊鄰大遠百和新光三越百貨的三多商圈、以及新堀江商圈，距捷運三多站650公尺，也近捷運中央公園站，具有交通便利，生活機能及公共設施完備的優勢。

高市府地政局2012年6月13日曾經標售生日公園512坪住四土地，最後由百立建設以每坪97.88萬元得標，顯示該地具有潛力。 除了高雄經貿園區第一圈的這塊地上權，台電擁有、位於高雄經貿園區核心圈，緊鄰高雄市圖書總館隔壁的18,439坪土地，原本預定今年4月就要首次公開標售地上權，不過，台電表示，因環保等行政程序，將延到今年7月。

據廈門市國土資源與房產管理局統計資料，今年一季度，廈門市商品住宅銷售９８１６套、１１２．８２萬平方米，同比下降三成左右。樓市調控“國五條”最嚴細則實施一年，對廈門樓市成交量影響明顯。

今年３月份，廈門市商品住宅銷售２８１１套，面積２９．６８萬平方米，面積同比跌幅６８％，其中廈門本地人購房占５３％。二手住宅交易１３５３套，面積１３．２９萬平方米，面積同比跌幅７１％。相比２０１３年同期商品住宅和二手住宅銷量均超７０００套，成交量下滑明顯。

交易量下降的同時，廈門樓價依然堅挺。１－２月，廈門房價連續兩月漲幅居全國前列。２月份，廈門市更首次出現單價７萬元的樓盤，萬科湖心島項目多數樓層價格都超過５萬元?平方米，最高層樓價達到７１０２２元?平方米。

２０１３年４月，廈門市出臺堪稱國內最嚴的“國五條”細則，明確非本市戶籍居民家庭不得通過補繳個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明購買住房。以往廈門市也有針對外地人的限購政策，但通過補繳個稅、社保等手段規避限購成功購房者大有人在。

樓市大勢冷暖，看行業龍頭即知。遠洋地產近日公佈了2013年年報，資料顯示，這家長期在京津市場位居銷售前三甲的龍頭企業在目前樓市環境下，雖然銷售額仍然逐年攀升，但2013年毛利率卻成為了歷史最低水準。就此遠洋地產總裁李明接受採訪時稱，遠洋地產毛利率最低的時候已經過去了，當前遠洋重點要加快周轉，力爭向400億銷售額房企俱樂部進軍。

銷售額雖升毛利率觸底 成本管理提升核心淨利潤

最新資料顯示，2013年，遠洋地產集團業績保持平穩增長，實現營業額人民幣311億元，同比上升9%。公司核心淨利潤同比上升21%至人民幣30.36億元。

對此，遠洋地產總裁李明表示，2013年，中國一線及熱點二線城市房地產市場繼續保持穩中有升的態勢，遠洋地產正是在一二線城市加大佈局力度，才使得公司上市以後銷售額再創歷史新高。去年，集團有推盤的城市共18個，其中有8個城市的市場佔有率排名前10位，5個城市的市場佔有率更位列當地三甲內。

同時，李明也坦言，“現在毛利率是公司歷史上最低的時候，由2013年的27%下降到24%”。這一是地價高造成的，另一個原因是遠洋銷售70%結轉的收入都是來源於價格有所折讓的新入城市項目。

李明樂觀地認為，“毛利率的下降應該是見底了”。他解釋稱，一方面，遠洋有一半以上的高價地已經被消化了，沒消化掉的現在已經不是高價地了。比如遠洋此前在北京拿的幾個地王，現在都不稱之為地王了。而其在二、三線城市拿的一些高價地已經竣工交付，毛利率也都承受過了。

第二個原因是成本管理上有很大的進步。他指出，遠洋去年毛利率下降的同時淨利率沒有下降。主要是因為行銷費用、管理費用、財務費用等有了很明顯的下降。而這個下降不是百分比下降，是絕對值下降。“今年在建安成本，前期成本還會有所體現。”

將周轉率提高到30% 靈活去化劍指400億銷售

事實上，受當前樓市大環境的影響，毛利率下降的房企並不止遠洋一家。因此，研究樓市環境及走向也成為了大房企老總們的必備課題。

李明認為，今年房地產的形勢是總體平穩，但分化嚴重。分化嚴重是有好有壞，並不是一線好，三、四線就不行，三、四線城市也有好城市，要認真的研究區域市場。

關於今年的銷售目標，李明提出是超過400億，15%以上的增幅。他同時透露，遠洋今年預計會推出50多個項目，可售的資源是730億。“總的來說今年要加快周轉，我們往年的周轉率都是在23%、24%，我們今年要把這個數字提高到30%以上，這是我們最主要的目標。”

一位接近遠洋地產的相關人士透露，從3月開始，遠洋地產對公司旗下現房存貨較多的個別城市項目推出優惠政策，主要針對2012年以前銷售週期較長的現房資源以及尾盤專案去庫存促銷， 這正是落實公司加快開發周轉速度，提升周轉率年度工作目標的表現。

適合投資標準就主動出擊 大股東增持增強資金實力

2014年，遠洋在銷售層面提高周轉，靈活應對市場，在土儲方面也摒棄保守，開始主動出擊。

截至目前，今年以來遠洋在北京市場已經拿得了三幅地塊，一改最近幾年在北京土地市場顆粒無收的局面。

對此，李明表示，一二線城市市場仍有較大的需求。當然，是否拿地要看土地的情況，如果有合適的機會就多投一點，如果沒有合適的機會少投一點。關鍵是要堅持投資標準——堅持一定收益率、堅持區域深耕、堅持土地規模適中、堅持團隊能力匹配，這才是最關鍵的。

日前，有關部門出臺規定，險資企業可試水養老地產，而對於遠洋地產而言，隨著大股東中國人壽的進入，這也給遠洋提供了良好的發展機遇。

對此，李明表示，根據雙方協定，中國人壽將鞏固與集團的資本紐帶關係，通過股權合作，增強遠洋地產資本實力。與此同時，遠洋地產在另類投資方面，會進一步發揮作為專業平臺的作用，並會繼續發掘機會，開拓在養老養生產業領域的合作。

4月3日晚，萬科公佈了其3月份銷售簡報。根據簡報顯示，萬科3月份實現銷售面積121.1萬平方米，銷售金額144.3億元，環比分別增長21.95%和18.77%，但同比則下降了4.8%和5.07%。

2014年一季度，公司累計實現銷售面積415萬平方米，銷售金額542.3億元，較去年同期增長11.7%和24.2%，而這意味著萬科今年1季度的銷售單價出現明顯增長，達13067元/平方米。

而自2月份銷售簡報披露以來，萬科共計增加了5個新項目，分別位於北京、廣州、深圳、南京、南昌，按權益計算累計須支付土地款36.92億元。

在業績持續增長的同時，萬科董事會主席王石也表達了對行業前景謹慎樂觀的態度。他表示，“市場有不確定性，但萬科不做不確定的事情，比如第一，我們絕不拿地王。第二，我們會在手頭保持足夠現金。”王石稱，正是憑藉穩健經營，萬科成為近十多年來，為數不多的經歷了多次行業週期後，仍然保持領跑地位的開發企業。

此外，對於萬科是否已經觸及增長天花板的疑問，王石表示並不認同，“對比美國，日本，前五大開發商的市場佔有率都超過4%，萬科目前的市場份額只有2.1%。全國700多個城市，萬科只進了其中60個。在可預見的未來，還不存在天花板的問題。”

萬達的旅行社佈局再下一城。

3月21日，北京萬達旅業投資有限公司（以下簡稱“萬達旅業”）與深圳中國國際旅行社有限公司（以下簡稱“新景界”）舉行簽約儀式，萬達旅業以55%的股份正式成為新景界的控股股東。

這不是萬達第一次出手並購旅行社，2013年10月份萬達旅業成立以來，連續收購了湖北新航線、北京環行五洲、江西亞細亞、安徽環球國旅等旅行社，新景界是第五家。

“萬達的目標很明確，並購旅行社就是為自己的旅遊產品攬客。”勁旅諮詢總經理魏長仁表示，這也是萬達集團做旅行社最直接的目標。同時，旅行社可以在一定程度上整合萬達旗下的旅遊產品線。

一拍即合

萬達收購新景界無疑是一場雙贏的選擇。

新《旅遊法》的實施，對於傳統旅行社無疑是一場寒冬，由於斬斷了其灰色收入“黑手”，多數旅行社毛利率下降；再加上“中央八項規定”以來，“三公”旅遊消費劇減，以及線上旅遊企業的擠競，都對旅行社的業務發展帶來了一定衝擊，發展環境更加艱難。因此，是次合作對於新景界而言，有了堅實的後盾。

對於萬達而言，作為文旅項目客源的主要輸送工具，萬達旅行社獲得了一員猛將。新景界作為深圳國旅的主要品牌，也是當地最大的旅行社，在深圳佔據20%的市場份額。另外，由於旅行社掌握了大量客源、景區資源和相關管道，可為旅遊地產專案帶來有效客源。

對於是次合作，萬達旅業與新景界均未透露具體並購金額和條件。萬達方面表示，未來還將收購15到20家規模以上旅行社。

不僅線上下大肆收購實體旅行社，在目前線上、線下競爭激烈的背景下，未來萬達必將殺入線上旅遊。魏長仁預測，目前萬達已經涉足線上商城，隨著其內部文旅結構不斷調整、優化，“進入線上旅遊是早晚的事情。”

掌控客源

涉足旅行社並非萬達初衷，而是其發展文化旅遊業的必然結果。

自2009年長白山專案啟動以來，萬達陸續開發了近10個旅遊度假區和文化城項目。目前處於開業狀態的有萬達長白山國際旅遊度假區、萬達西雙版納國際旅遊度假區和萬達武漢中央文化區。

對於這些旅遊項目的盈利狀況，雖然萬達方面始終未透露具體資料，但據多方熟悉萬達的人士介紹，目前萬達旅遊度假區項目的運作並不成功，尤其是長白山項目和西雙版納項目。


國內某地產企業高管在接受中國房地產報記者採訪時表示，“一方面是季節性太明顯，一方面是交通不方便，所以客源一直上不去，這就導致萬達長白山項目的酒店和商業長年處於閒置狀態，急需客源支撐。”魏長仁表示：“如果和別的旅行社合作，萬達不僅無法掌控客源，而且還得給對方一定費用。有自己的旅行社不僅不用支付傭金，自己還能控制客源，是非常明智的選擇。”據萬達集團公佈的2013年年報顯示，2013年萬達集團總收入1866.4億元，商業地產公司收入1456.2億元，文化旅遊業收入255億元，商業地產公司依然是萬達集團主要收入來源。按照王健林的規劃，到2020年文化旅遊業的收入將超過800億元。

巨大的落差促使萬達必須在短時間內把文化旅遊業做強做大，盤活和整合現有旅遊度假區資源無疑成為萬達的首要任務。旅行社成為其整合整個文化旅遊資源的一個重要籌碼，其能夠為萬達旅遊項目帶來更充足的客源。

據經濟之聲《天下公司》報導，零首付在深圳絕對不是一個行銷噱頭，尤其在二手房市場。記者走訪發現，深圳新興二手房仲介平臺中躍地產，在店鋪門口打出了零首付的看板吸引客戶眼球，聲稱深圳任何社區任何房子都可以做零首付。

中躍地產深圳阪田店的業務員小王介紹，先由仲介墊資購房，而背後的資金實質是來源於銀行，將紅本拿到手後，再從銀行做抵押，以消費貸形式套錢出來，客戶只需支付仲介的服務費，則可做到零首付購房，仲介只需收取4%的服務費，以及短期墊資的利息。

明目張膽打出零首付的只有中躍地產，但其他仲介也有類似服務，一位元地產經紀告訴記者，零首付他們做不到，但可以把首付從3成做到兩成。

地產經紀：我上班之後可以幫你和銀行詢價，我們會找銀行消費貸款貸出來，利息會高很多，還有手續費，只有北京銀行做得到，這種事情屬於違規操作。銀行會根據你的資料看能不能做，有一定風險，我們不收錢，是銀行收一些好處費。

深圳周邊區縣新房樓盤 開發商墊首付

深圳二手房市場上有零首付、低首付，新房市場也出現了“低首付”，首套房的首付低於三成，開發商來墊付一部分。目前主要發生在一些供應大、地段較偏遠的樓盤，另外，一些商務公寓也出現了這樣的促銷措施。

大亞灣一個名為禦璽山大峽谷的樓盤，銷售人員李先生介紹，現在只需三萬塊錢的定金就能買房，對於首次置業者，開發商墊付三成首付，這些首付在一年內還清，並且是免息的。對於二次置業者，則只需付三成首付，剩下的同樣由開發商墊付。”銷售人員說，還有“重磅優惠”：買房子還能抽獎，獎品是社區樓下商鋪三年使用權。

在大亞灣片區，開發商以各種名目墊首付的現象已屢見不鮮，畔山名居的一成首付、陽光聖菲的0.8成首付，三遠大愛城的零首付……由於超高的供應量和較低的需求，這一片區樓盤的銷售壓力之大可想而知。

房地產專家韓世同透露，不僅深圳，就連廣州也出現了這樣的低首付樓盤，比如保利的新盤就是開發商墊付首付。

韓世同：首付還是要付的，分兩年向開發商慢慢付。這對短期內籌集不到首付的有作用，如果償付能力有問題的人，沒什麼意義，很像次貸。零首付、低首付不如直接打折促銷，風險也沒有那麼大。

廣東樓市習慣性的“零首付”

廣州的祈福集團曾在2001至2003年推出“一萬元入住”銷量大增，採用類似銷售方式的還有恆大地產、奧園集團等等。二手樓方面，廣州近日也出現了部分仲介行重點推售的“零首付”特惠房。


2007年之前，零首付購房在深圳十分常見，大部分投資客都是採用空手套白狼的方式。不過，2008年樓市遇冷，深圳房價大跌40%，房子總價比房貸還少，深圳出現斷供潮，因為很多人是零首付、低首付。

地產專家韓世同對2008年的斷供潮記憶猶新，他說，必須吸取教訓，如果現在監管部門不叫停零首付、低首付，很可能重演當年的風波。

韓世同：零首付、低首付，只要房價有波動，購房人很可能就不供了，他放棄之後，沒什麼太大損失。現在樓市轉向，如果零首付、低首付不得到遏制，風險會增加。

中原地產研究部統計資料顯示，2014年一季度，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市的土地成交額處於高位，累計土地出讓金達到1774億元，僅次於2013年3季度創造的歷史最高紀錄1828.4億元。同時，住宅土地成交單價也達到10788元/平方米，首次突破萬元。

從單月情況看，1-2月出現了土地成交頂峰，分別單月成交額達到914.4億元和528.8億元。3月因為樓市溫度降低及兩會影響，一線城市土地成交額下滑到了330.77億元，也是最近數月的低點。

中原地產統計顯示，房企拿地依然積極，16家標杆房企一季度拿地額高達1165億元，同比2013年一季度的903億元上漲了29%，但相比2013年四季度的1855億元則有所下滑。

中原地產首席分析師張大偉分析認為，土地市場出現降溫的原因，首先是由於房價上漲幅度放緩，2014年樓市明顯出現了和2013年不一樣的變化，在2013年已經出現了樓市分化逐漸蔓延到了一二線城市。從春節過後這一個多月時間看，當前房企與客群之間的博弈已經出現了微妙的變化。在信貸收緊、兩會言論、自住房供應等多方因素的衝擊下，供需雙方的市場預判已經出現轉向，購房者觀望情緒增多，而房企“讓利跑量”心理漸占上風，供需格局已經悄然生變。其次，2013年全國一線城市土地成交額創歷史新高，土地價格也再創紀錄，這種情況下企業負債明顯提高，也使得房企利潤率顯著下滑。

易居研究院研究員朱光也指出，3月土地交易量明顯下滑，一是由於3月的傳統季節性因素，土地成交大幅回落，創近6年來同期新低；二是在前幾個月土地大量推出並消化後，在4月各地土地供應計畫推出前，土地供應有所放緩；三是受到近期一些地方樓市降價促銷的影響，房企普遍放緩了拿地步伐，將更多精力放在消化前期儲備土地，使得土地市場活躍度有所下降。預計今年上半年，土地成交面積增幅整體將呈現平緩態勢。

一二線城市庫存環比增長更為明顯。截至3月底，一、二、三線20個城市新建商品住宅庫存量分別為2900平方米、3134平方米和2367萬平方米，總量為8401平方米，環比增長分別為4.8%、1.4%和-0.4%，同比增長分別為9.8%、21.7%和17.9%。
　　20城市樓市庫存創近5年新高

　　3日，上海易居房地產研究院發佈房地產市場研究報告。資料顯示，截至3月底，受監測的20個城市新建商品住宅庫存總量為8401萬平方米，環比增長2.0%,同比增長16.3%。這些城市的庫存總量創下了近5年的歷史新高。

　　在包括北上深廣等一線城市在內的這20個城市中，有14個城市庫存出現了環比上升現象。其中北京、深圳和茂名3個城市的庫存上升幅度較大，環比增幅分別達到10.0%、9.8%和7.5%。有6個城市庫存則出現了下跌態勢。

　　易居方面分析指出，3月，部分城市推盤力度開始加大，但市場成交的反彈並沒有預期的大，月度新增供應量大於成交量，所以導致總體庫存出現了小幅上升。

　　具體來看，3月20個城市新建商品住宅月度新增供應量為769萬平方米，環比增長112 .7%，同比減少23.6%。這是一季度新增供應的單月最高水準，表明整個市場推盤節奏正逐漸加快。此外，3月，20個城市月度新增供應量大於成交量，資料顯示，3月成交量為592萬平方米，環比增長42.9%，同比減少47.2%。

　　分城市來看，一二線城市庫存環比增長更為明顯。截至3月底，一、二、三線20個城市新建商品住宅庫存量分別為2900平方米、3134平方米和2367萬平方米，總量為8401平方米，環比增長分別為4.8%、1.4%和-0.4%，同比增長分別為9.8%、21.7%和17.9%。

　　值得注意的是，北上深廣四個一線城市庫存呈現環比與同比雙雙升態勢。相比二三線城市，一線城市房企的推盤節奏率先加快，月度新增供應的力度略超購房者的入市力度。

　　從消化週期來看，3月三類城市存銷比均有上升。其中，20個城市新建商品住宅存銷比為11.9，這也意味著市場需要用11.9個月的時間才能消化完這些庫存。自2013年4月份以來，存銷比基本表現出震盪式上行態勢。

　　易居方面還分析指出，3月一二三線三類城市新建商品住宅存銷比分別為10.5、11.0和16.1，相比2月份9 .3、10 .3和15 .5的數值都有所上升。3月成交沒有預期的好，三類城市的庫存去化都受到了影響。

　　總體而言，3月樓市復蘇速度沒有預期快。部分房企加大新增供應，表現出積極的入市姿態。但受房貸緊縮及少數城市降價現象影響，很多購房者延緩入市，因此造成了庫存積壓的現象，越來越多的城市庫存去化週期在增大。易居方面認為，經過1至2月因春季因素而導致的庫存略減後，3月開始整個庫存走勢繼續增長。高庫存自然會帶給房企壓力，因此加快去化庫存將成為二季度的優先目標。

大陸住建部近日在北京召開「共有產權」住房試點城市座談會，明確將北京、上海、深圳、成都、黃石和淮安等六個城市列為全大陸共有產權住房試點城市。業內人士稱，此舉意味大陸住房保障體系將實行雙軌制：中低收入群體需求的共有產權房和低收入戶的公租房。


中國廣播網報導，共有產權房是指政府和購房者共同擁有產權的房子，屋主購買時，政府讓渡部分出讓金，並約定相應的產權比例。共有產權以小戶型為主，目前納入保障房體系，未來會單獨歸類管理。

北京市副市場長陳剛透露，在價格方面，北京自住房（意指自住的共有產權房）會比市場低大約30%至50%，這主要是因為政府讓渡時進行稅費減免。

報導稱，共同產權房持有者可向政府「贖回」產權，以最早試點的江蘇省淮安市為例，屋主在五年內可以原價買回所有產權，第五至八年內則需再加上銀行當期利息；若八年後仍舊無力購回，繳納剩餘產權比例租金後可繼續居住。

住建部副部長齊驥說，共有產權房持有者也可出售房產，唯購買後增值部分如何分配應按照當初和政府約定執行。他表示，共有產權最重要的是明確共有產權關係和該房子購買後的增值部分，購買者和政府在各方面的利益合理分配。

陳剛以北京的規定為例，其自住房由政府和住戶共同擁有產權，一旦屋主出售房產，政府可收取30%的增值收益，不僅有利阻止投資者進入，還便於政府回收資金，間接減輕財政壓力。

齊驥指出，共有產權房有效解決經濟適用房和限價房的福利陷阱，上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示，共有產權房降低購房門檻，提供中低收入、沒能力全資購買商品房者更多機會。

陳剛認為，共有產權房是可持續的模式，政府在土地收益和稅費上做出讓步，以「共有產權」性質，放寬購房限制。

當地政府可透過出售共有產權房回籠部分資金，較傳統保障房更能緩解融資需求，值得在大都市推廣。

閱讀秘書?共有產權房

共有產權房是指政府和民眾共同擁有房屋產權。較中低收入群體購房時，按照個人與政府出資比例，共同擁有房屋產權；一旦屋主有購買能力，可向政府買回另一部分產權，從「共有」變成「自有產權」。共有產權房2007年起在江蘇淮安市試點，現住建部擬增加北京等城市試點。

各發展商積極部署今季推盤工作。長實（001）深水埗丰滙銷售進入最後階段，荃灣環宇海灣部署接力推售。發展商表示，項目進入直路，樓書預計下周上載，復活節假期有機會開放示範單位，日出康城三期及大埔鳳園項目亦可在上半年推售；新地（016）粉嶺瓏山一號及新世界（017）元朗洪水橋蔚林亦部署短期內推售，連同尖沙咀凱譽，季內推盤單位數目多達5000伙。

丰滙加價1%

長實執行董事趙國雄表示，集團今日將與市建局商議丰滙銷售安排，最快明日發出，料僅加價約1%，加幅克制，以期望可令更多市民置業；首兩批單位合共套現逾20億元。至於荃灣環宇海灣推售進入直路，樓書可於下周上載，復活節假期間或會開放示範單位，合作夥伴雖不同，但按慣例，首批單位將較二手市場有少許折讓。隨後推售的項目將會為日出康城緻藍天，連同大埔鳳園項目，均會在上半年推售。

長實高級營業經理何家欣表示，丰滙最後一批1房及3房折實入場費為300.92萬元及483萬元，頗有吸引力。新界區入票比例更明顯增加，料最快本周末開售。市場消息指出，丰滙累積錄得700張入票，超購6.5倍。

新地亦部署今季推盤，新地副董事總經理雷霆表示，粉嶺瓏山1號有機會於本周開價，季內計劃推出2個洋房項目，包括荃灣青龍頭海瀧珀，及山頂Twelve Peaks，第3季則計劃推出將軍澳天晉3期。

瓏山1號料周內開價

雷霆續表示，爾巒累積售出超過660伙，佔整體732伙分層單位逾90%，餘下2座位處單邊的名門望族至尊府邸，涉16伙；以及34間未發價單的洋房，則會保留於交樓前再作推售，項目今年8月中開始交樓，有信心交樓前沽清全數單位。新地代理助理總經理陳漢麟表示，爾巒合共出售7間洋房，平均每伙逾3000萬元，其中卓維雅大道15號的洋房，成交價為4856.6萬元，成交呎價20052元，創出合約價及呎價新高，買家為香港永久居民，採用的付款辦法為洋房的靈活付款計劃。

蔚林開代理簡介會

新世界上周上載元朗洪水橋蔚林樓書，據悉，發展商昨與代理會面，率先開放項目模型予代理參觀，向代理發出銷售及推廣委託書，全日共3場簡介會，吸引逾500名代理到場。

過去2天由於未有焦點盤推售，新盤銷情回落至35宗，其中元朗爾巒、溱柏、油塘OCEAN ONE及西半山高士台各沽5至6伙，高士台獲買家斥資約5800萬連購2伙；東涌昇薈、紅磡昇御門等各沽2伙；鰂魚涌MPR、浪澄灣、溱林、寓．弍捌及迎海一期各1伙。

近月樓價下調，發展商投地出價又審慎。發展局局長陳茂波在網誌撰文指出，坊間指政府可能會放慢增加土地供應的步伐，他強調政府未來將從供應着手，覓地興建更多住宅。

改劃用途增供應

陳茂波指出，坊間對樓市有不少評論，但強調政府絕對不會減慢推地，局方會繼續加緊尋找土地建屋，短期內其中一項重點工作是改劃土地用途。他對部分改劃土地的建議在地區遇上阻力表示理解，但稱反對改劃用地作私人住宅發展，只會減少整體房屋土地供應，可能會加劇私人住宅市場供求失衡的情況，影響樓價。

近期樓價回落，陳茂波日前表示，當局不認為目前有任何條件可以撤銷雙辣招，而政策是希望令樓市健康發展，政府沒有為樓價定下目標，未來將從供應着手，覓地興建更多住宅。不過早前流標的天榮站項目未來部署，則仍在研究轉為居屋發展用途。

對於「港人港地」政策，陳茂波說，樓市雙辣招實施後，非港人購買物業的比例跌至2%，暫時沒有迫切性再推出，不過港人港地政策有延續性，30年內亦無意修改。至於早前批出兩幅啟德港人港地，他指如發展商5年後有意更改土地條款，亦需要得地政總署批准。


地皮可建住宅超吸納量75%
文匯報

政府過去3年累計推出地皮至少可建5.25萬個單位（連同已公布主動出售但未售的單位），平均每年可建1.75萬個單位，以去年一手私樓註冊量9,986宗計，每年推地超過吸納量75%，情況與2009年時土地供不應求的困局截然不同。發展局局長陳茂波強調，由於造地建樓需時，縱使樓市中間有波動，但政府未來10年供47萬單位政策目標不變。換言之，未來土地供應仍會源源不絕，改寫樓市的供求關係。

地皮源源不絕 改寫供求關係

值得留意的是，政府過去3年推出的土地當中，限呎及限量的比例超過一半，多達2.7萬伙，連同政府今後每年平均供應2.82萬個公營房屋單位，日後中小型單位將主導市場供應，有利小市民置業上車。

本報統計過去3個財政年度土地供應，發現政府合共已供應約5.25萬個單位到市場（連同已公布主動出售但未售的單位）。經濟學者關焯照表示，政府近年積極覓地建屋，已扭轉土地供不應求的狀況，如屯門、將軍澳、大埔等有更多土地供應，土地市場已不再供應不足。

政府自3年前在元朗推出首幅元朗?舊址限呎地後，3年來持續向市場輸出多幅帶有限呎或限量條款的地皮，統計後多達47幅，包括官地、鐵路項目、市建局項目，當中限呎地15幅（9,527伙）、限量地32幅（17,125至17,338伙），合共提供約26,652至26,865個單位，全屬中小型單位，滿足市場上車及換樓的置業需要。

上述近2.7萬個單位中，以九龍區最多，達到50%，涉1.34萬伙，但主要為限量地皮，涉及約10,380至10,550伙，提供中型單位，新界雖然「輸個馬鼻」，但也涉1.24萬伙或逾46%，單位多屬限呎的細單位，涉及多達6,375伙 ，與未來10年預測供應28.2萬個公營房屋供應重疊。

新界供大於求 料地價續下滑

事實上，今年1月天水圍天榮站項目流標，之後2月屯門有土地以每呎地價僅2,139元創區內地價12年新低，3月大埔白石角科進路政府官地流標，4月港鐵日出康城第4期的補地價亦跌至每呎2,059元低位，均顯示新界中小型單位地皮供大於求，令發展商對該些地區的地皮出價變得審慎。

以目前趨勢看來，新市鎮發展、限量限呎地供應等仍然集中新界區，可以預測新界區地價未來將持續下滑。

內地房地產政策從單一打壓轉變為「分類施策、分城施策」，融資渠道亦有放鬆迹象，奧園（03883）去年至今業績亮眼，執行總裁楊忠表示，公司已進入快速增長周期。

奧園今年「開門紅」交出靚麗成績，1季度合同銷售20.88億元（人民幣?下同），按年增約84%，完成全年目標的13.9%，其中商業物業銷售佔58%，優於行業。

公司根植廣州，規模不大，去年全年收入57.3億元，核心淨利潤6.73億，分別同比增長45%、344%，股東應佔溢利降21%至7.36億；毛利率同比微升0.6個百分點至30.7%。楊忠表示，毛利率將維持在30%以上水平，今年不會有項目出售。

進入快速增長周期

去年合同銷售達100億，遠超原有目標85億，按年增91%，今年目標150億，較去年完成額增50%，楊忠預期，未來3年都將有大幅增長，「我們從2013年開始進入新一輪的快速增長周期，主要因為我們2012年奠定了條件——出售北京項目，回收20多億現金，年底發了一次債，完成了快速開發、快促銷售及商住雙綫的策略制定。」提及今年會否超額完成目標，他表示「大家可以期待」。

拓二三綫城市

截至去年底，公司土地儲備1,118萬平方米，其中49%在廣東，去年收購8個項目，建築面積213萬平方米，樓面地價2,197元每平方米。「我們現在拿地，一、二、三綫都有機會，一綫最好但拿地最難，原則上不會舉牌拿地王，主要通過合作併購的方式。區域仍會以廣東為主，外地側重在已進駐地區，如重慶、江蘇、瀋陽，北方則向華北轉移，像北京、河北。」

去年底止土地儲備平均成本為1,090元每平方米，今年計劃拿地資本開支不超過50億元，與去年買地開支46.8億元基本持平，預計可購入300萬平方米土地，成本約1,666.7元每平方米，仍屬於行業較低水平。

為拓展市場，去年公司凈負債率從上年的45%增至64%，「今年預期控制在80%以下，為維持持續快速發展，屬穩健水平，過去沒很好去用槓桿比率，過去淨負債率偏低。」

商業比重料提升

對於公司具特色的商住雙綫策略，他介紹道，「住宅有三條產品綫：宜居型、精品型，屬於剛需，還有少量高端豪宅產品，住宅銷售額這幾年比例都會在60%左右；商業也分三類：城市綜合體和沿街商舖、商業公寓和寫字樓、購物商場和酒店。」商業部分毛利率較高，相比去年商業佔比38.5%，他表示，今年商業比重預計升至45%。

楊忠：整體房價穩中有升

年初以來，內地不時傳出開發商降價促銷消息，市場憂慮會觸發「崩盤」。對此，楊忠認為，「全國來看，房價會不均衡變化，全國會整體穩定，略有升幅，不排除極個別地區價格會下跌。目前降價促銷屬於個案，未有造成銷售拐點。」

據中原研究部高級聯席董事黃良昇指，今年首季港、九及新界三區的二手私人住宅買賣合約登記均較2013年第四季錄得下跌，顯示二手市場買賣氣氛持續淡靜。首季市場焦點仍集中一手，加上打擊樓市措施及美國退市，窒礙買家置業信心，樓價反覆回軟，影響二手交投下降，配合新春長假樓市例淡，均拖累首季二手買賣。但新春後氣氛轉旺，樓價回落，大型屋苑二手成交反彈，預料第二季二手私人住宅登記量將錄得回升。

在三個主要區域中，九龍區跌幅最多，首季九龍區二手私人住宅買賣登記錄得2,194宗，較去年第四季跌11.5%。新界區首季二手買賣3,051宗，較去年第四季跌11.1%。港島區首季二手買賣錄1,307宗，較去年第四季跌5.1%。若按二十四個分區二手樓市表現，今年首季更有十七個區份的買賣錄得下調，當中山頂/南區買賣跌幅達44.4%居首，九龍塘/石硤尾跌38%居次，旺角/大角咀跌33.7%排第三，何文田/太子道跌27.3%及大埔跌24.0%，分別排名第四及第五位。

海怡兩月價跌13%

特首梁振英指香港樓市已經不再過熱。事實上，據本報統計，實施「新辣招」至今年2月共12個月來，樓市供求逐漸回復穩定，甚至出現良性的「軟?陸」現象。本報統計全港十大藍籌屋苑發現，樓價全部由去年的高峰期回落，當中以鴨?洲海怡半島、藍田麗港城的跌勢最急，跌幅均逾12%，亦有5個大型屋苑跌幅僅5%以內。業界相信，樓價將出現溫和跌幅，今年整體跌幅料約15%。本報以美聯物業定義的本港「十大屋苑」為例，翻查去年至今該十大屋苑的成交呎價，發現平均成交呎價全部均由高峰下跌，跌幅由近2%至近13%不等。跌幅最少的屋苑為?魚涌康怡花園，僅1.93%。屬上車樓盤的沙田第一城、天水圍嘉湖山莊，因交投較多，樓價得以企硬，相比去年高峰期跌幅只有2.43%及2.67%。

當中跌幅超過5%以上的有5個，以海怡半島跌幅最勁，短短2個月，平均呎價由去年12月的高峰13,039元，急跌至今年2月的11,369元；麗港城亦由去年9月高峰時10,348元，跌至今年2月僅9,097元。其餘港島太古城2月平均實用呎價為13,690元，相比去年3月時的高峰14,821元，下跌約7.63%；荔枝角美孚新?、將軍澳新都城亦分別較高峰下跌7.42%及5.89%（見表）。

港府在2012年10月至2013年2月相繼推出多項調控樓市的印花稅措施，包括買家印花稅（BSD）、「加強版」額外印花稅（SSD）及雙倍印花稅（DSD）。

地產商看淡後市

城大建築科技學部高級講師潘永祥表示，今年初對於香港樓市的預測，還停留在全年下跌約5至10%的水平，但一連串負面消息，最近更出現官地流標等，好明顯「發展商睇唔好兩三年後的樓市」，預測今年跌幅將擴大，但最多約15%。

至於早前聯儲局決定繼續減少買債，消息短期對準買家會有心理影響，但對樓市的實質影響不如股市般大，潘永祥預期加息明年才出現，相信市場經過一段時間消化消息後，用家又會繼續出動入市，交投會回復穩定。

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，可能提前加息的消息增加市場對買樓的憂慮，預料市場會出現兩個現象，短期內業主會加快減價賣樓，成交量或會增加，但這一輪減價盤被消化後，則要視乎業主的減幅有沒有擴大，否則樓市又會陷入膠?狀態。因為最近各項因素影響，他亦調整年初對樓市的預測，預料將由5至10%擴闊至15%。

布少明續說，相信中小型單位的跌幅會更大，可能跌逾15%，而最近不少二手屋苑的的成交價相比高峰亦已下調約10%，令市場承接力增加；豪宅則因為業主持貨能力較強，跌幅預料約10%。

新盤二手輪流減

事實上，今年樓市生態明顯有較大變化，新盤定價更加克制，甚至每每以低過二手價來開售，並與二手形成「輪流減」的循環。二手市場最近亦屢現減價，甚至湧現蝕讓成交，反映部分買家對後市不樂觀，或本身財政困難，故寧願止蝕離場，亦不願等後市回升，似乎亦是樓價下滑的「先兆」。

根據資料，市場去年上半年只錄得零星的蝕讓個案，但下半年蝕讓盤逐漸增多，新盤尤其成為「重災區」，以上水天巒為例，過去1年成交的10多宗全數蝕讓（部分為明賺暗蝕），蝕得最多的個案為一幢琉森大道單號屋，去年8月以6,000萬元易手，洋房實用面積2,798方呎，呎價21,444元，賬面勁蝕648萬元。

樓市「走下坡」五大訊號

1. 兩項樓價指數俱走低

香港樓市在港府「需求管理」措施（俗稱辣稅）的影響下，樓價全年幾乎無升無跌。中原城市領先指數（CCL）最新報117.22點，與去年1月中的118.38點相若。翻查資料，去年至今，CCL一直徘徊在117點至123點之間，3月初更創下1年多新低，跌至117.18點。雖然CCL最近回升，但與去年3月中最高位123.66點相比，已回落5.2%。

另一重要樓價參考數據，為差餉物業估價署的樓價指數。據最新公布的《香港物業報告──每月補編》，1月全港私人住宅樓價指數為244.6點，按月跌0.24%，創7個月新低，估計今年跌勢持續。

2. 地皮供應足夠10年建屋

為增加房屋土地供應，新一份施政報告中表示，港府去年已在全港各區額外物色到約80幅面積共超過150公頃的綠化及社區等用地，改劃住宅發展，可供應8.9萬伙，連同手上原有的地皮，港府已有足夠土地應付未來10年單位供應47萬伙的目標，公私營比例六四，六成公營房屋約28.2萬伙，私營房屋18.8萬伙。

為達到目標，港府來年繼續加大供應，新年度擬售34幅官地涉及1.55萬伙，創新高，按年增13%。另外，港府計劃除港島北部及九龍半島等人口較稠密地區外，其他各區將全面增加地積比率約20%；又引入「補地價仲裁先導計劃」，通過第三方仲裁人士，以仲裁方式加快補地價協議。

3. QE煞車 息魔已睡醒

美國聯儲局早前議息聲明指出，4月起將每月買債規模再縮減100億美元（約776億港元）。但最令市場震盪的是，聯儲局主席耶倫暗示可能在結束買債6個月後，即最快明年春季加息。不過，耶倫亦表明，即使美國失業跌至低於6.5%水平，聯儲局亦不會即時加息，而且美國勞工市場尚未全面復甦，有需要繼續採取進一步扶持行動，因此會維持低息一段長時間。

不過，市場必須留意，在美國退市觸發資金從新興市場撤資之下，香港確實有機會較美國提早加息。金管局總裁陳德霖早前亦提醒，未來市場對利率的反應，可能比貨幣政策正常化來得更大更快，當美國減少甚至停止買債，會導致長息可能比預期變動得更快。香港這一浪的樓價上升，動力主要來自美國的QE，現在這個引擎熄火，樓價也只能掉頭回落。

4. 新盤送稅 爾巒劈價45%

一手樓市近半年來頻頻減價推優惠。最初是去年10月，新地率先以「送稅對抗辣招」的方式開售天璽貨尾，包括補貼雙倍印花稅、買家印花稅等，點燃新盤減價戰；之後推出的新盤幾乎全部附帶相關條款，補貼稅項連各種優惠等，幅度高達樓價15至20%。今年初新地再「落重藥」，今次除補貼稅項外，更於帳面劈價重推元朗爾巒，個別單位較去年3月首度推售時減幅最高達45%，雖然新盤交投被推動，但亦正式宣告新盤「減價時代」的來臨。

5. 按上按爆煲 銀主盤頻現

今年開始，市場錄得多宗銀主盤成交，不少屬於「按上按」的物業，最後業主無力還款而成為銀主盤。環亞拍賣行董事曾傑俊表示，雖然目前尚未見銀主盤數量大幅增加，但的確有銀主減價5%至10%，而銀主物業本來就較一般單位便宜。

卓先測量師行聯席事潘子明早前曾指出，近期豪宅湧現銀主盤的確有增加趨勢，主要集中1,000萬至2,000萬元的物業，今年為止已錄得10多宗同類的成交個案。綜合市場資訊，今年成交的銀主盤都屬於樓齡較新的物業，顯示近年樓價已到頂回落，最誇張是九龍城豪門出現一個銀主盤，被狂按十次，最終僅以928萬元成交，較銀行估值低14%。