內政部營建署昨（16）日首度公布按實價登錄的房價所計算出的房價所得比，結果台北市以15倍，再度寫下台灣奇蹟。不過，看在房地產業者眼中，難免失真；因為造成數據突然大暴衝，主要是政府釋出國有地斷貨多年、造成北市土地供給大斷層，房價當然急漲。

嘉磐建設董事長、台中市不動產開發商業同業公會理事長魏嘉銘表示，如果營建署最新公布的實價登錄版房價所得比是客觀的話，房市不就早就泡沫化了？現在房市不但沒有泡沫化，反而建築材料、原物料和人工成本都在漲，主要都會精華地段房價也沒有下跌條件。這一波12年的大多頭、房價急漲是集中在最近5年，但所得卻跟不上房價漲幅，所以房價所得比大暴衝。

魏嘉銘分析，造成房價所得比高得嚇人，主要是政府降低贈遺稅、推動海外OBU，吸引海外資金大舉回台購屋置產，推升需求；加上土地供給嚴重緊縮，薪資幾乎不動，造成房價所得比大幅拉高。

冠德建設副總洪錦欽表示，實價登錄房價所得比之所以大暴衝，主要是近5年政府停止釋出公有地、都更牛步化，造成北市土地嚴重缺貨，結果新屋價格動輒跳到每坪100萬元以上，薪資沒漲之下，造成房價所得比跳躍性成長。

小檔案－房價所得比

房價所得比，是指房屋總價是家庭年所得的倍數，也就是一個家庭須花上多少年不吃不喝才買得起房屋的指標。

新版房價所得比=中位數房屋總價/戶年可支所得中位數，數值越高代表扛房貸壓力愈重。據世界銀行定義及央行所說，房價所得比5倍，才是合理負擔。

看好觀光市場，國內建商瘋轉投資飯店，國泰建設子公司國泰商旅成立第3家飯店「台北慕軒」，今正式開幕；力麒建設旗下力麗酒店「宜蘭員山公園溫泉會館」BOT案昨天動工，力麒斥資9.5億元打造5星級溫泉會館。兩者都走高價路線，房價從萬元起跳。

宜蘭員山公園溫泉會館基地面積6000坪，早年是蘭陽十八勝之一的「員山溫泉」，日治時期曾被當作神風特攻隊招待所，具歷史底蘊。力麒建設董事長郭淑珍表示，將以宜蘭在地日式老建築群落意象，興建11棟地上3層、地下1層，共計96間東方禪風客房。

「與祖先和平共處」
力麗酒店總管理處董事長郭濟綱表示，酒店走精緻化路線，除一般標準房、套房外，另有villa房型，收費1~2萬元，預計2016年底完工。《蘋果》昨勘查現場，發現基地後方有大片墓仔埔，蒞臨動土典禮的宜蘭縣長林聰賢強調：「相信酒店與祖先一定能和平共處，保佑一切工程順利。」郭淑珍稱未來將借助園藝工程巧手改造，利用大面積植栽、花圃彌補先天條件限制。

每晚住房費逾萬元
位於北市敦化南路一段的台北慕軒，1月已搶先試營運，6款房型每晚收費1萬2800∼8萬8000元，國泰商旅營業策略長王民縈表示，試營運期間住房率就達5成，消費群以歐美商務人士為主。

看好台中觀光人潮，早年成功在逢甲商圈推包租預售建案「麗冠住園」的麗冠實業，也斥資9億元興建3星級「浮雲客棧」，規劃174間房，2016年完工。麗冠住園董事長特助幸世平說，麗冠已累績20年物業管理經驗，現有房務、工務、財務、管理團隊多達50餘人，都是經營飯店的前置人力。

對喜歡購物的女性來說，哪個百貨商圈套房價格最合理？據一項台北市精華區七大百貨公司商圈的套房成交價調查，發現新光三越南西店、統領明曜、微風廣場是北市三個周邊套房價格低於該行政區均價的百貨商圈，每坪單價分別低5％、2％與1％。專家認為目前出租投報率低於3％，因此在百貨商圈買套房出租雖不怕沒人要，未必划算。「只能說買在這裡保值、增值性高。」

七大百貨商圈套房成交均價每坪為85.5萬元，高出北市套房平均價的每坪67.2萬元、近3成，其中統領明曜商圈及忠孝SOGO百貨商圈，各以每坪100.3萬與103.3萬元的價格，成為北市唯二套房均價破百萬商圈。

有別於一般認為百貨商圈周邊套房價一定比該區均價貴的刻板印象，這次調查發現新光三越南西商圈每坪58.5萬、統領明曜百貨100.3萬、微風商圈88.2萬，各比所在地行政區套房均價低5％、2％與1％。

有巢氏房屋台北中山捷運加盟店店長黃怡斌表示，新光南京西路商圈套房行情每坪58.5萬，比中山區套房均價低3.1萬，是置產族理想物件之一。信義房屋不動產企研室經理曾敬德指出，京站套房價之所以最低，每坪僅58萬元，是因上面是地上權住宅。

富邦金控今（16）上午與北市府進行長春段土地設定地上權案簽約，未來將興建複合式商用大樓，預計2020年底前完工，投資報酬率可達3.5％。由於該案位於北市南京商圈的精華地段，加上未來捷運松山線通車利多，通勤與觀光人群將帶來龐大的商機。

此土地設定地上權案地點位於台北市南京東路三段及復興北路西北側，富邦金控以權利金65億8880萬元取得國有地70年設定地上權。北市長郝龍斌表示，台北市中心的復興南京辦公商圈，面積約2747.15坪，容積率為250％、建蔽率45％，都市計畫土地使用分區為第三商業區，該案市府除收取權利金外，預估每年還可收取土地租金約3223萬元，不僅可增加公庫收入，預估還可增加2250人就業。

富邦金控副董事長蔡明興也表示，富邦人壽自2008年以來，共已投入3件政府公有土地地上權開發案，包括這次的長春段土地、信義計畫區A10以及成功高中旁國有地。不僅能獲取長期穩定租金收益，更是富邦集團以實際投資行動參與政府市政建設的表現。 因此，據今日新聞報導，因本案位處北市中心區的復興南京辦公商圈，區域內辦公大樓、高級旅館及百貨商場林立，未來捷運松山線通車後，將成為與捷運文湖線的交會處，交通建設利多外，基地內還將設有松山線年京東路站出入口，捷運站也將以地下道連接本案，預估通車後不僅通勤人潮大增，觀光人潮也將帶來大量商機。

法庭上常見因租房而起的糾紛，但討回正義不代表就能獲得賠償，尤其如果碰上房客自殺，讓好端端的房子成了「凶宅」，房屋價值大幅度的減損卻找不到人賠，讓包租公欲哭無淚。專業律師蔡志雄表示，避免「打贏官司不一定拿的到錢」，他建議房東們在簽約時，要求房客找個有財產的「保證人」，以防後續意外的求償無門。

出租房變凶宅大概是房東最頭痛的事情，房子貶值該找誰負責？房產專業律師蔡志雄於《日光大道》節目中分析，如果是房客犯案，賠償的責任當然是落在他身上，但房客常常兩手一攤說沒錢，包租公打贏官司卻無法獲得賠償的案例十分常見。

如果是房客自殺，或許可以找往生者的親屬來承擔，但是依照民法規定，繼承的遺產是負責的上限，代表往生者如果沒有留下財產，房東一毛錢都拿不回來。 面對這樣的風險，蔡志雄建議包租公們，在簽訂租屋契約時，可要求房客找個「保證人」，替這個房客造成的損失做連帶的保證。此外，要特別留意保證人有沒有錢，要有財產、薪水或不動產才可以確保賠償。

內政部首次改以實價登錄及財稅資料計算購屋負擔，結果昨（16）日出爐；台北市為15.01倍，在未納入大陸城市評比，以美國顧問業者Demographia調查資料統計，北市房價所得比排名列全球都市第一高、高於香港，新北市則排名全球第三。

營建署昨天公布去年第4季房價負擔能力指標，首次採用實價登錄成交價，財政部500多萬戶報稅資料，並參考主計總處家庭收支及員工薪資調查，採全國及各縣市中位數統計推估，較過去採用問卷調查更貼近實況。

調查結果，全國貸款負擔率為35.36％，房價所得比為8.37倍，持續屬負擔能力略低程度。不過台北市貸款負擔率為63.37％，房價所得比15.01倍，意味須15年不吃喝才能買得起房子。至於，新北市貸款負擔率為53.51％，房價所得比為12.67倍。

計畫主持人、德明財經科大副教授花敬群表示，採用官方資料計算房價所得比為國際慣用方式，若將這次資料套用在美國顧問業者Demographia針對歐美亞洲大都會調查，北市名列世界第一高，香港第二，新北市也名列第三，第四是溫哥華10.3倍，第五是舊金山的9.2倍，北市位亞洲四小龍第一，遠比南韓首爾6倍高出甚多。

本季調查全國中位數房價較上季降低6.84％，花敬群說，只能說全國購屋中間數往便宜價位移動，不意味房價的漲跌趨勢。其中，調查結果北市中位數房價為1,430萬元，新北市為900萬元。

以家庭月所得6萬元為例，在當前利率水準，約可合理負擔總價500萬元以下住宅，包括台南、高雄、基隆等14縣市，台中市與桃園縣在520萬元以下，雙北市與新竹縣市家庭月所得須超過6萬元，才能合理負擔購屋需求。


蘋果日報
雙北買房 6成薪還貸

內政部營建署昨公布2013年Q4房價負擔能力，全國房價所得比8.3倍，略低於上季的8.9倍，但北市房價所得比15倍，高於上季的14.8倍，新北則是12.6倍，低於上季的12.9倍。而北市Q4貸款負擔率為63.3%，新北53.5%，表示每月5~6成所得須付房貸，民眾潘維瀚大嘆：「是要年輕人住山洞嗎？」
一般房價所得比通用的合理範圍在3~5倍，但雙北均超過10倍，去年第4季台中市房價所得比也要8.1倍，高雄市則為7.3倍。

房價所得比高過日韓
德明科技大學副教授花敬群指出，台灣的房價所得比明顯高於日韓，去年南韓Q4全國房價所得比僅5倍，即便首都首爾也才6倍。
營建署企劃組長蘇俊榮表示，若家庭月所得6萬元，按目前利率水準可負擔總價500萬元以下住宅，而中位數房價低於500萬元的縣市有台南市、高雄市、宜蘭縣、嘉義縣、屏東縣、基隆市等14縣市。而北市中位數房價約1400萬元，新北市約900萬元。


自由時報
北市房價所得比 追港超越倫敦

以營建署公布的台北市房價所得比數字，對比美國顧問公司Demographia發布的同期間統計，去年第三季台北市房價所得比為十四．八八倍，竟僅次於香港，超越倫敦、溫哥華及舊金山等全球知名大城，排名全球第二；若是以最新發布的第四季數字，台北市房價所得比再升高至十五．○一倍，有可能超過香港，成為全球房價所得比最高的城市。
2013年Q3主要城市房價所得比
2013年Q3主要城市房價所得比
根據美國顧問公司Demographia最新的「國際房價負擔能力調查」，調查範圍廣達全球三六○個城市，其中二○一三年第三季房價所得比較高前兩名的城市，分別是香港的十四．九倍、溫哥華的十．三倍；對照營建署發布去年第三季台北市房價所得比達十四．八八倍，僅次於香港。
14.88倍「極度負擔不起」
不僅如此，根據營建署統計，台北市連續八季房貸負擔率超過六成，也高過香港最近半年房貸負擔率的四十三％到四十五％。
Demographia界定的房價負擔能力評估標準，房價所得比三倍及三倍以下，對於一般家庭來說，算是可負擔水準；三．一倍到四倍屬於「負擔略微超過」；四．一倍至五倍則為「嚴重負擔不起」；超過五倍更被評為「極度負擔不起」。
若依此對照營建署最新的房價負擔能力指標統計，調查的二十個縣市中，除屏東縣、基隆市外，均落入「極度負擔不起」的評定標準。

最新實價揭露台北市住宅單價前3高，都是21坪以內小宅產品。大安區市民大道的「喜福居」，換算每坪單價153.8萬元，為實價登錄以來第3高；此外，植物園旁「七俠」社區，實價揭露1樓每坪154萬，是已揭露預售案中，單價排名前3高的豪宅。

台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示，「喜福居」去年12月成交10樓1戶、僅8.32坪，成交總價1,280萬元，換算單價153.8萬元，僅次「仁愛A+」的166萬及「新世界」162萬。

此外，「仁愛A+」昨日揭露也有每坪147.4萬元交易紀錄，永康街內「國際新生代」與松山區的「阿曼生活」，每坪成交單價分別為139.6萬及130萬元。

信義房屋企研室專案經理曾敬德指出，此次預售案的實價揭露中，靠近植物園的豪宅案「七俠」，共有6戶實價揭露，單價從每坪123?154萬元，總價則從9,088萬元?1億6,888萬元不等，揭露單價水準在北市預售揭露中排名前3名。

另外，松山區敦化北路「涵峰」成交1戶9-10樓，總價2.28億元，以車位每個330萬拆算，換算單價138.7萬，價格與市場行情每坪140萬左右相當。

根據永慶房屋成交統計，去年至今年3月，雙北市捷運已開通的行政區，北市首購族平均購屋總價約1,657萬，約75％購屋總價在2,000萬元內；新北首購族平均購屋總價1,049萬，約有86％在總價1,500萬內。

富邦人壽以65億8百多萬元標得「長春段一小段782地號地上權案」，昨正式與北市府簽約。全案粗估可創造約90億元民間投資，擴增2225個工作機會，並可挹注市庫每年約3223萬元土地租金收入。

富邦人壽取得該地70年地上權，目前規畫興建結合旅館、商場的複合式商用大樓出租，預計2020年完工。

北市財政局長陳盈蓉表示，基地鄰近捷運站，須分擔捷運轉乘功能，未來開發案除須配置85格以上小汽車停車格位、400格機車停車格位外，基地內與捷運南京東路站間，還要興建地下連通道。

郝龍斌說，長春段開發案位處「復興南京辦公商圈」中心，又有雙捷運交會優勢，通勤與購物人口不少，有信心成為商業新亮點。

逾萬物件搶售 北市最多降33％

房價高漲，導致買方買房態度趨於觀望，為促進買氣，房仲業網站的「降價專區」，主打每個物件都是降價出售，全台共有1萬2929筆。其中，北市降幅最高33%、新北市三重區的公寓開價更從1840萬元降為898萬元，降幅驚達51%。

《蘋果》統計各家房仲網，永慶房仲網全台共有9784筆降價物件，其中台北市共有1362筆降價物件，新北市則有2296筆物件，台中、高雄分別有1430筆、1924筆。東森房屋則共有1973筆物件在「特惠活動區」，佔自家整體物件的1.7%。

詢問度增加5成
觀察永慶房仲網發現，新北市三重區有多筆物件降幅達40%以上，其中位在三和路四段的公寓，開價從1840萬元，降至898萬元，降幅高達51%。
永慶房產事業群總經理葉凌棋表示，自從設置「降價專區」後，網路物件點閱率就增加5成，留言或是電話詢問度也增加5成，民眾也會希望找到降價物件。

買方觀望心態濃
不過葉凌棋也說，因北市房價兩極化發展，待售物件不是低總價小宅就是高總價物件，未來中價位物件將出現斷層。

全國不動產也有設置降價專區，全台共877筆物件，全國不動產總經理石吉平指出，只要物件有調降開價，系統即會將該物件刊登至「降價專區」中，若有物件1~2周少有買方詢問，業務人員會詢問屋主是否有意調整開價，畢竟若開價高於市場行情，「曲高和寡之下，反而會促進周邊其他物件成交。」

石吉平說，降價物件以雙北市較多，畢竟屋主開價過高，買方無力追價，加上政府查稅、實價課稅等因素，買方觀望心態濃厚，最近交易量也下滑。

「不代表最優惠」
群義房屋全台共有295筆降價物件，群義房屋總經理陳俊男表示，凡「屋主曾下修價格」的自住型物件，均會被納入降價專區內促銷，降幅為7~9折，平均去化天數可縮短1成以上。

東森房屋內湖加盟店店東陳祥祐說，會把近捷運、開價實在的好物件刊登在「特惠活動區」，且每周更新一次，買方詢問度與成交機率皆提升2~3成，而且買方「出價好談」，議價空間約在2成左右。

不過上班族William說：「現在屋主都開高價在賣，降價最多不代表就是最優惠，只是想吸引人注意罷了！」

嘉泥（1103）布局不動產，首度進入新北市獵地，昨（16）日代替子公司嘉泥建設開發公司公告，斥資5.66億元，取得新北市淡水區望高樓段23等九筆土地，面積達1533.3坪，嘉泥表示，未來將朝向營建開發，而具體開發內容仍在評估中。

嘉泥近年來積極轉型資產開發，目前首宗建案為台北市金華段地上權，由於土地面積僅348.8坪，預計會打造坪數較低的住宅，預計今年第三季開始預售。嘉泥昨日平盤收在16.10元

此外，嘉泥也同步積極尋找適當土地，這回確定跨足新北市區域，是否會朝向住宅或旅館開發，有待觀察。

以營建署公布的台北市房價所得比數字，對比美國顧問公司Demographia發布的同期間統計，去年第三季台北市房價所得比為十四．八八倍，竟僅次於香港，超越倫敦、溫哥華及舊金山等全球知名大城，排名全球第二；若是以最新發布的第四季數字，台北市房價所得比再升高至十五．○一倍，有可能超過香港，成為全球房價所得比最高的城市。

根據美國顧問公司Demographia最新的「國際房價負擔能力調查」，調查範圍廣達全球三六○個城市，其中二○一三年第三季房價所得比較高前兩名的城市，分別是香港的十四．九倍、溫哥華的十．三倍；對照營建署發布去年第三季台北市房價所得比達十四．八八倍，僅次於香港。

14.88倍「極度負擔不起」
不僅如此，根據營建署統計，台北市連續八季房貸負擔率超過六成，也高過香港最近半年房貸負擔率的四十三％到四十五％。
Demographia界定的房價負擔能力評估標準，房價所得比三倍及三倍以下，對於一般家庭來說，算是可負擔水準；三．一倍到四倍屬於「負擔略微超過」；四．一倍至五倍則為「嚴重負擔不起」；超過五倍更被評為「極度負擔不起」。

若依此對照營建署最新的房價負擔能力指標統計，調查的二十個縣市中，除屏東縣、基隆市外，均落入「極度負擔不起」的評定標準。

最新一波2014年2月16-28號辦妥登記的實價登錄資料公布，永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，這波資料中，指標區域雙北市的亮點個案，北市部分，北市松山區敦化北路244巷「涵峰」成交一戶9-10樓，總價2億2800萬，以車位每個330萬拆算，換算單價138.7萬，價格相當於市場每坪140萬左右的行情。

另外南港區園區街成交一戶5樓廠辦，總價1億6900萬，每坪單價45.5萬，廠辦交易近期依然熱絡；至於新北市，新莊區新北大路三段「遠雄U-Park巴黎公園」則成交一戶25樓，總價7823萬，扣除車位後，換算每坪單價60.6萬，單價為繼遠雄另一新莊案子「遠雄U-Park中央公園」每坪64.8萬(未拆車位價)，區域指標個案逐步至穩每坪60萬大關。

對此，黃舒衛指出，敦北「涵峰」位於敦化北路上，面松山機場國門，基地約745坪，共分為ABC三棟，一共僅29戶，坪數規劃介於98-127坪之間，2007年時推出，當時推案價每坪95萬，為區域新高，以成交價位來看，這幾年漲幅逼近五成。

黃舒衛表示，由於敦化南北路、中山北路及仁愛路，是台北市知名林蔭大道，樹海景觀比起其他植栽較少的主幹道，房價更具支撐性，隨著近年房價高漲，在M型化趨勢加深下，知名豪宅保值性更是高於一般住宅，相當受到有錢人的青睞。另外，針對新莊連續有個案出現成交價位站上每坪60萬的大關，黃舒衛指出，新北新莊副都心在央行選擇性性用管制後，房市陷入高檔盤整，不過，最新實價資料統計顯示，在中央合署辦公大樓進駐、新北產業園區開發及建案陸續交屋下，生活機能大幅充實，區域房價有重啟漲勢跡象，新莊副都心房市似已走出谷底。

欣陸控股旗下大陸建設首度移師台中市推案，其處女作「宝格」昨（16）日正式開盤，並以每坪開價70?90萬元，刷新中台灣都會區史上新天價紀錄。

大陸建設董事長張良吉信心滿滿指出，總銷90億元的「宝格」，潛銷已被預訂3成多；接下來還會加碼台中市，積極買地。

張良吉昨天邀請來自義大利米蘭的Antonio Citterio和Patricia Viel兩位建築師，在台中市「?格」接待中心，正式宣布開盤。

張良吉表示，大陸建設2014年計畫推案達300億元，除總銷90億元的「宝格」外，還有信義計畫區和厚生、桓邦合建的B7案等。由於揮軍台中市是第一次，因此「宝格」案有別於台中市豪宅走奢華豪氣路線，特別邀請規畫峇里島寶格麗精品旅館、義大利精品家俱B&B的義大利建築師Antonio，跨海來台操刀，也是中台灣罕見的國際大師級作品。

由於Antonio為「宝格」規畫設計的建築外觀，以菱格紋為主要元素，因此造型、造價都高人一等；大陸建設也開出每坪70?90萬元的七期天價問世，挑戰富豪們對頂級豪宅的品味。

大陸建設「宝格」基地814坪，規畫39樓、地下6層摩天住宅大樓，主力坪數145坪、186坪，共計67戶，其中38?39為單戶358坪的Penthouse；依售價推估，每戶總價從1億元起跳，最高每戶達3.2億元。

代銷公司新聯陽實業董事長王志祥表示，目前潛在客戶台中、台北各半，甚至有台北客一口氣買下3戶；由於產品相當獨特，因此新聯陽採取量身訂做模式銷售，每位客戶採1對1預約制接待，連迎賓飲料、下午茶或晚餐都有量身訂做的專屬服務。

台中房市第2季回歸豪宅市場，推案區域集中在7期新市政中心及單元二，其中，總銷90億元的大陸建設「宝格」昨日已進場，總銷百億元的寶璽「天睿」即將進場，目前每坪均價在70至90萬元之間；而單元二包括「遠雄一品」及精銳、興富發、博星等建商都將陸續進場，預估第2季豪宅推案量上看500億元。

台中市不動產代銷公會理事長謝麟兒表示，7期第2季幾乎是北部建商的天下，包括大陸建設、國泰建設等都已進場推案；至於單元二，也是第2季的豪宅主戰場之一，如遠雄建設首案「遠雄一品」，每坪開價40至45萬元，總銷36億元；此外，興富發、博星建設都將進軍單元二推出豪墅案。

台中代銷業者表示，7期第2季推案重心擺在國家歌劇院、夏綠地廣場與府會園道所串連的綠帶為主，指標個案以府會園道旁的「寶璽天睿」、夏綠地公園的「宝格」最受矚目，尤其是「宝格」案高樓層開價90萬元，創中台灣豪宅新高價。

此外，已進場銷售的「國泰層峰」，位於市政北二路、惠中路口，推出131坪雙併產品，規畫樓高32層豪宅大樓，每坪開價63至75萬元，總銷45億元；位於府會園道上的「寶璽天睿」，產品規畫160至320坪，每坪開價75至85萬元。

值得一提的是，寶輝建設去年推出、總銷150億元的「寶輝秋紅谷」，力邀美國高層建築權威Johnson Fain規畫41樓高，台中最高、最大面積的「不著地空中會館」，各公設規畫也力邀國際知名飯店團隊合作，看好北部建商的良性競爭，近期再釋出20戶銷售，目前每坪開價70至80萬元。

趙藤雄指出，遠雄台中清水住宅群建設計畫6月推出。

上市建商遠雄建設(5522-TW)加緊布局台中市的地產市場，除先後標購取得台中市清水區逾1萬坪建地之外，遠雄建設歷來在台中市的推出等首宗住宅建案「遠雄一品」已在今年首季正式推案。遠雄建設董事長趙藤雄今天指出，遠雄在清水區的首宗建案將在6月推出。

趙藤雄今天下午在集團的首屆人才交流會後接受訪問時強調，遠雄集團今年在全台的北、中、南市場都將有推案的計畫，初估2014年的推案量約600億元，依推案金額比較，仍是以台灣北部為主，中部居次，南部居末，同時，遠雄將視實際的銷售金額進行調整；而實際上依統計顯示，遠雄在2014年首季的售屋金額已超過100億元。

同時，趙藤雄也指出，遠雄朝東協國家地產市場跨出投資開發計畫，將在2014年道出第1步，目標地區國家包括菲律賓、緬甸、馬來西亞及越南等地區，開發案朝綜合性開發為目標，預計以綜合開發住宅、商辦、商場等產品。

遠雄建設在台中市的住宅地產市場加緊布局，陸續標下台中市清水區鎮北段的建地遠雄在此一台中市清水區鎮北段則持有逾1萬坪的建地。遠雄在台中市清水區的建地將推出其二代宅建案，並分期進行開發，最快將於兩個月內取得建照，於6月推出在清水區的第1個建案。

趙藤雄說，遠雄建設在台中市清水區的建案將以自住型住宅為主，未來將規劃2000-3000戶的社區，其格局規劃為20坪到60坪，目前規劃銷售每坪價格為12萬元。

遠雄建設2013年全年財報營收251.18億元，營業毛利為98.62億元，毛利率39.26%，略遜於2012年的40.77%，稅前盈餘77.14億元，全年稅後盈餘達到66.94億元，每股稅後盈餘為8.66元。而遠雄雄2014年1-3月的營收為46.26億元，較去年同期下滑6.01%。

高雄展覽會館開幕提高國際交流商展頻率，同時也啟動外商租屋商機，而亞洲新灣區幾大國際建設及捷運輕軌，帶來數百位外國技術人員進駐，外聘人員居住時間約三至五年，公司每月補助住宿費三萬五千元左右，足以讓高雄房屋仲介市場衍生出專業外商租賃平台。

高雄房屋租賃服務外商的市場相當封閉，上網搜查僅有某些房仲的零星成交案例，多半都推薦有中、英、日文網站平台的權威物業。因此，台北多家外商租賃業者嗅到商機，有意進軍高雄。

高雄唯一有中、英、日文租屋網站平台的權威物業，清楚地感受到這幾年來外商到高雄租屋的人數不斷攀升，目前光是亞洲新灣區的輕軌、海洋文化及流行音樂中心、圖書總館、中鋼總部、遊艇專區等已經進駐三百多位外籍專業人員，這些外派人員九成以上都是透過該公司租屋。

權威物業經理曾啟泰強調，外商在高雄租屋會考量群聚、交通、學校及生活機能等，例如日僑民族性非常團結謹慎，租屋訊息絕對是透過日本交流協會或日僑商會等機構推薦，而且八成以上日商基於安全考量，規定外派的員工不得開車，只有少數高階主管有配車及司機，因此員工及眷屬選擇居住區域一定要有方便的大眾運輸，同時也會考慮小孩讀書校車接送區域。

外派人員的租屋補助在高雄可以租到非常棒的物件，因此，不論是單身或家庭，九成以上選擇是三房二廳。以權威物業累計上千件的外商租賃案件分析，外商租屋條件包括屋齡十年以下、廿四小時管理員、家具齊全、捷運站周邊、有清潔打掃服務等，目前以美術館、文化中心、農十六區塊最夯。

央企中信集團公佈注資中信泰富借殼赴香港上市的詳情。據中信泰富公告，中信集團注資中信泰富的交易作價2,269億元。

按照協議，中信泰富將以現金加發行股份向中信集團支付收購代價，其中將向中信集團支付499億元現金；股份對價部分，即人民幣1,770.13億元，應由中信泰富按照13.48港元/股的對價股份單價，並按轉讓對價。定價基準日中國人民銀行公佈的港元兌人民幣匯率中間價計算的股份對價總金額（即按1港元兌人民幣0.79207元計算為約22,348,163.68萬港元），於交割日或之前，向中信集團或其指定的全資附屬公司以發行對價股份的方式支付。按照股份對價人民幣1,770.13億元計算，於交割日或之前擬發行的對價股份為165.79億股。

公告顯示，中信泰富建議於收購完成後將中信泰富的英文名稱“CITIC Pacific Limited”改為“CITIC Limited”，中信泰富的中文名稱“中信泰富有限公司”改為“中國中信股份有限公司”。中信泰富公司章程鬚根據公司名稱之變更做相應修訂。前述更改公司名稱及相應修改公司章程的事項惟須經股東于特別股東大會批准方可作實。

深圳市土地房產中心最新公告顯示，位於深圳寶安中心區的A001-0198宗地，經現場多輪競價，最終由前海人壽保險股份有限公司以人民幣4億元競得。

對此事，《證券日報》記者的採訪並沒有獲得前海人壽的正面回應，廣東某險企分公司人士告訴記者，前海人壽之所以高價拿地建設養老地產與其股東實力密不可分。此外，記者發現，前海人壽今年3月、4月的兩大投資項目就占到其去年保費收入的55.9%。

溢價5.84倍

3月30日，深圳市規劃國土委推出兩宗養老設施用地。其中占地面積較大的A001-0198號宗地位於寶安，用途屬性為福利用地，土地使用期限為50年，用地面積10860.8平方米，建築面積27000平方米，掛牌起始價為6850萬元，競價階梯為1000萬元。

深圳市土地房產中心的拍賣記錄顯示，共有17家競買人報名參與了A001-0198號宗地競拍，開拍2分鐘內經歷多輪舉牌後，前海人壽最終以4億元成交，溢價484%，溢價5.84倍。

出讓公告的監管協議書要求，這兩宗養老設施用地只能用於准入類別的項目建設，不得變更土地用途，不得出租給協力廠商；土地使用權限屬於整體轉讓，且應經政府批准後方可轉讓；地上建築物也不得分割產權轉讓；競得人應組織管理和運營養老專案，保證其養老功能。

同時還要求競買人取得養老設施用地後，自簽訂土地出讓合同之日算起，四年內需建成該項目並投入使用。在專案竣工驗收合格後2個月內需申請設立養老機構，並依法取得《養老機構設立許可證》。並規定前海人壽提供養老床位指標下限是500張。

深圳市規劃國土委接受媒體採訪時表示，此次掛牌的兩塊養老設施用地出讓的門檻並不高，對企業資質沒有太多要求，主要是鼓勵社會資本參與興建養老設施和養老社區。

事實上，在深圳拿地的不只前海人壽一家保險公司。4月9日，深圳市自土地招拍掛市場建立以來，單宗面積最大的一幅土地面積高達87萬平方米的“巨無霸”地塊被生命人壽與佳兆業集團聯合收入囊中，土地價格54億元。

有養老服務企業認為，首次養老地塊的拍賣參與者顯得“非理性”。以寶安地塊為例，4億元地價加上建安、稅收、運營等成本達到8億元-9億元，至少要運營25年才能收回成本，對開發商來說“不一定是一筆合算的生意”，產品可能會是更高端的養老服務。

激進擴張路線圖

前海人壽自開業之後保費一路高歌猛進，投資策略也比較激進，分支機搆設立速度較快。

保監會資料顯示，2013年前海人壽原保險保費收入3.9億元，而保戶投資款新增交費額達139.1億元。此外，前海人壽2013年銀保市場新單規模保費達到124億元，銀保規模占總保費的86%，同比增長1721％，市場排名躍升至第十位。

保費增長的同時，前海人壽也加快投資速度和規模。

除前海人壽近期在深圳4億元拿地之外，3月21日，在深圳市五洲賓館舉行的“貴陽•深圳大資料和文化旅遊產業發展推介會”上，前海人壽和貴陽市政府共簽約了兩個專案，一個是大資料和電子資訊產業園，一個是前海人壽的國際科技金融中心，這兩個專案總投資80億元。前海人壽董事長姚振華表示，前海人壽將以高標準的設計，高標準的建設，全力推動這兩個項目儘早投入經營，創造效益。

前海人壽還設立了3家子公司。2月13日，保監會公告顯示，前海世紀保險經紀有限公司獲批，前海世紀保險經紀有限公司為前海人壽100%獨資設立，註冊資本為5000萬元；2月25日，前海保險公估有限公司獲批設立，註冊資本5000萬元，前海人壽100%獨資設立。此外，在2013年6月19日，保監會就批准前海人壽設立前海保險代理有限公司，註冊資本同樣為5000萬元，前海人壽獨資設立。

另外，前海人壽沒有停止分支機搆的設立步伐，其官網顯示，前海人壽自2012年3月30日開業掛牌以來，一共設立了15家分支機搆，包括深圳、廣州、惠州、汕頭、珠海、茂名、中山、潮州、江門、清遠、韶關、東莞、湛江等分支機搆，幾乎以平均兩個月1家分支機搆的速度擴張。

資金從哪裡來？

排除今年前海人壽開設分公司和子公司的費用，3、4月份的兩大投資項目額合計80億元，占去年總保費的55.9%，巨額的投資資金從哪裡來？是否會影響前海人壽的償付能力？

某險企廣東分公司人士告訴記者，對於前海人壽的情況不方便過多評價，但其保費的猛增以及激進的投資策略必然會給公司償付能力造成巨大壓力。

前海人壽的兩次增資似乎也佐證了這一點。來自保監會的公開信息顯示，前海人壽籌建時的註冊資本為10億元，在2013年9月26日，保監會批復了前海人壽的增資事項，即該公司的註冊資本變為20億元。2013年12月26日，保監會再度批復前海人壽的註冊資本變更為25億元。

年報也顯示，前海人壽2012年淨利潤為-1.36億元。前海人壽2012年總保費收入為2.72億元，營業收入合計3.17億元。營業支出合算高達4.72億元，其中提取保險責任準備金為2.13億元，業務及管理費1.7億元，手續費及退保金5931萬元，成為營業支出的重要組成部分。

上述險企人士表示，前海人壽之所銀保保費激增、投資激進，與其股東實力分不開。相關資料也證實了這一點。

資料顯示，前海人壽由寶能集團旗下的深圳市钜盛華實業發展有限公司（持前海人壽20%股份）牽頭，深圳市深粵控股有限公司、廣州立白企業集團有限公司、深圳粵商物流有限公司、深圳市凱誠?信倉庫有限公司、深圳市健馬科技開發有限公司等5家公司發起籌建。


記者發現，寶能集團的董事長姚振華，亦為現任前海人壽的董事長。而寶能集團很早就涉足房地產領域，由於寶能集團在地產領域頻繁拿地，也被業界稱為“隱形地產大鱷”。

至此，前海人壽深厚的地產背景面紗也被揭開了，而前海人壽高溢價購地建設養老地產也就不難理解了。

前海人壽董事長姚振華在3月21日的“貴陽•深圳大資料和文化旅遊產業發展推介會”上表示，寶能集團已經形成了國際物流業務、綜合開發業務、文化旅遊業務、金融保險業務四大產業。今後三年是前海人壽高速發展的機遇期，今年前海人壽計畫在全國要開設5到6個省的業務，預計保費規模為500億元左右。

“競拍過程很順利，價格在我們意料之中，”4月11日下午，佳兆業集團控股有限公司（01638.HK，下稱“佳兆業”）總裁及執行董事金志剛面對面接受了時代週報記者的專訪。在聊起兩天前那場奪地大戰時，他仍激動不已，“我們關注大鵬區域十幾年了，這次買得很值。”

4月9日下午，深圳土地出讓史上最大“巨無霸”地塊—“大鵬下沙濱海生態旅遊度假區整體開發專案”（以下簡稱“下沙專案”）公開出讓，總占地面積約86.98萬平方米，規劃總建築面積51.6萬平方米，金志剛坐鎮競拍現場，佳兆業與生命人壽聯合體最終以54億元成功競得，較起拍價34億元溢價58.82%。按照佳兆業的計畫，在下沙項目開發上將最少投入300億元，將在大鵬灣建成佳兆業的酒店群。

除此，金志剛透露，在去年漂亮完成區域“換防”後，佳兆業今年的擴張重點仍會佈局在一、二線城市，以快周轉淨地為主，加強收購合併與合作。

300億元建濱海酒店群

和競爭對手招商與港中旅聯合體、華潤的遲疑姿態不同，佳兆業與生命人壽聯合體加價果斷，志在必得。

不過，這是一場土拍懸疑劇，華僑城一度充當煙霧彈的角色。在拍賣之前，市面上一直流傳“定向給華僑城”的消息，但在競拍現場，華僑城並未出現。“我們只是在前期提交了資格審查，但最終並沒有提交競標申請，”華僑城內部人士對時代週報記者透露稱，公司擅長做旅遊和文化開發，但這塊地規劃和公司期許不吻合，最後只能作罷。

面對最高舉牌到多少錢的問題，金志剛巧妙地回答：“這個項目我們認為是值得的。”

“我們關注大鵬十幾年，把區域摸得很透，”金志剛介紹稱，十多年前，佳兆業就曾參與過大鵬的舊改專案，公司首個開發的KPR佳兆業廣場，也是區域內首批運營的濱海旅遊度假綜合體項目，去年下半年才開盤銷售；五年前，公司還收購了金沙灣酒店，不過由於配套差、設備舊，佳兆業對此進行了改造並引進了萬豪酒店，明年夏天時候萬豪酒店就準備開業。

按他的描述，現有的兩個專案離新拿的地塊也就兩三公里，開車三分鐘，一腳油門就過去了。“下沙有深圳最美的沙灘，沙質柔軟，海水清澈，幾公里長的海岸線，”在金志剛看來，深圳宣導灣區經濟發展，這一點對佳兆業專案運作是極大利好。

聚焦灣區經濟，是2014年深圳市長許勤所作《政府工作報告》中的重點著墨之處，深圳市將重點打造前海灣、深圳灣、大鵬灣、大亞灣等在內灣區產業集群。這意味著，灣區經濟將成為深圳城市發展的新動脈。

“這個項目體量足夠大，可以做出很多文章來，”金志剛說。

“配套一定要做足，把經脈都打通，5年內項目落成後要容納10萬人，還要能容納車位等；配套還要優，要有頂級的接待功能，20年內不許落伍。

金志剛透露稱，佳兆業在大鵬地區將按照五星、超五星、精品酒店的標準建立酒店群，各個酒店之間形成一種競合關係。

視快周轉淨地為收儲目標

質疑聲並不是沒有，蜂擁來的是外界對佳兆業資金和操盤實力的雙重擔憂。

“出讓條件看，還是比較嚴格的，地塊中過半的45.58萬平方米（市政設施用地、公共綠地、公共設施用地、道路用地等用地）的產權建成後要無償移交給大鵬新區管委會，除此，項目還有大體量的商業運營項目，都對開發商的運營和資金鏈提出考驗，”深圳地產圈分析師王浩（化名）對時代週報記者如是說。

事實上，在此前的報導中，大鵬新區管委會相關負責人就曾坦承：“這塊地的起拍價不高，突顯出了政府拍地的誠意，但由於有大量持有物業，對開發商的資金實力要求並不低。”

“所有的業態類型我們都幹過，做下沙項目沒有所謂經營業態突破上的壓力，”金志剛稱，選擇和生命人壽合作，項目由佳兆業來操盤，但在資金來源和投資風險上有了共攤保障， “長線的項目，希望能夠轉起來，最主要還是看決心問題。”

根據合作協定，佳兆業深圳與生命人壽已同意成立合營企業公司，該公司將由佳兆業深圳與生命人壽分別擁有51%及49%權益，各自按權益部分出資持有及開發該幅土地。頗為微妙的是，此次聯合拿地的生命人壽與佳兆業有著緊密聯繫。多次增持後，截至今年4月1日，生命人壽持有佳兆業15.2%的股權，僅次於佳兆業大股東的持股比例。

“不過，不能單看深圳大鵬這一個項目，佳兆業現在仍處於擴張期，有拿地衝動，財務狀況也是外界始終關注的重點，”王浩續稱，根據佳兆業官網資料，今年一季度，公司累計合約銷售額41億元，但僅1、2月份兩個月，公司就已斥資63.3億元接連拿下位於南京、成都、蘇州、惠州等地的8幅地塊，其中僅南京地塊就耗費約44億元。

從大手筆拿地姿態來看，佳兆業眼下的動作與去年很相似。2013年，佳兆業加速重返一二線城市，曾斥資超140億元，在北京、上海、廣州、深圳和杭州等地相繼拿下32幅地塊，其中在廣州就一口氣拿下四個“大傢伙”地塊，還以代建代管的方式入主命途多舛的北京“長安8號”專案等。

在拿地背景之下，海外發債、票據融資是2013年佳兆業資本大戲的重要一幕。按照佳兆業的年報和公告資料，2013年，公司通過發行13.14億美元海外債，負債率下降了20.3個百分點至62.1%。整體融資成本從10.2%降低至8.1%，債務期限從2.2年延長至3.7年。今年1月份，佳兆業又發行一筆2018年到期，利息為8.87%的優先票據。

“佳兆業目前最近的海外債務是到2015年底才需償還的一筆15億元人民幣的債務，這差不多只相當於公司一個月的銷售額，”在前不久的2013年業績會上，佳兆業集團副主席譚禮甯曾表示，公司短期內不會有再融資的壓力，但未來仍會考慮融資，考慮到美國收緊量化寬鬆政策，預計今年的融資成本會明顯提高。

在採訪中，金志剛並未透露接下來會有哪些資本動作。但他坦承，接下來會重點關注一二線城市的快周轉淨地，加強收購合併與合作，儘量避開土地市場的激烈爭奪。

欲開拓養老地產產業鏈

面對近年住宅開發過程中的種種限制，金志剛的團隊也在考慮，下一步該做什麼。

“消費升級，市場在變，我們也要主動求變，”金志剛說，會圍繞不動產和不動產的運營來做思考和嘗試，旅遊地產、養老地產、文體事業及相關全產業鏈上的事，都可以做，客戶需求變了，但其他沒啥變化，佳兆業這條生產線上可以跑公寓、別墅、商城，當然也可以跑其他產品，幾十萬、幾千萬、甚至上億的項目都應該沒問題。”

針對旅遊地產，金志剛介紹說，公司現有遼寧東戴河和深圳大鵬灣兩個旅遊地產產品，其中在東戴河的渤海度假產品業績突出，客戶基本都是一次性付款。公開資料顯示，佳兆業遼寧東戴河項目，占地總面積11平方公里、擬總投資500億元、規劃6-8年內完成，是中國北部最大的濱海旅遊度假地產項目。

金志剛坦承稱:“養老地產，我們倒是想搞清楚，做養老地產的那些企業是怎麼想，怎麼做的。”


4月10日下午，全國首例養老用地在深圳試水掛牌公開出讓，金志剛也帶著團隊去了。“進到競拍現場發現，有些公司是第一次進拍賣場，進去之後直接坐在觀摩席上，經過主持人反復提醒才坐到中間拍賣席上，但就是他們下手快准狠，短短時間內兩地塊就被兩家非房地產企業搶走了，4億元和2.8億元的價格分別比起拍價高5倍和7倍，樓面價也分別接近1.5萬元/平方米和1.84萬元/平方米。

金志剛直呼，以後老不起了。不過按照佳兆業集團董事局主席郭英成此前透露的消息，佳兆業今年已計畫先進軍社區養老醫療業務。

由中信證券推出的國內首單REITs產品，獲得監管層批准，即將發行。此次中信證券將其兩棟辦公樓作為基礎資產採取分級證券化，並首次嘗試在交易所流通，5年後將公募上市。有房地產業界人士樂觀認為，我國難產多年的REITs終於落地。

此次中信版REITs能否成為行業標杆？諸多業內人士指出，發行REITs的政策條件以及市場條件目前仍不成熟，中信版REITs更多是為了名而非利，難以全面鋪開。

首單之名

中信證券推出的中信啟航專項資產管理計畫，被認為是首單REITs產品，該計畫的期限為3-5年，投資標的為北京中信證券大廈及深圳中信證券大廈。

中信起航產品採用結構性設計，針對不同風險偏好的投資人，將產品分為優先順序和次級兩類。優先順序為低風險的投資人，500萬元起購；針對中高風險偏好的投資者次級部分，3000萬元起購。存續期內，投資收益先滿足優先順序投資人，後將剩餘收益分配給次級投資人。優先順序評級為AAA，預期收益率5.5%-7%，最終收益率由詢價結果確定；次級預期收益率在12%-42%，次級無評級。產品總規模52.1億元，優先順序和次級按7∶3比例發行。

CRIC研究中心分析師袁一超認為，中信REITs產品優先順序收益已基本確定：首先，作為基礎資產的兩棟辦公樓評估時間為2012年底，一年多審批時間的增值將會直接分享給投資人；其次，目前兩棟資產租金的毛利收益率約8%，扣掉各種稅費後，最終有約5%的收益。由於優先順序和次級的比例是7∶3，可以保證優先順序收益。此外中信證券作為上市券商的龍頭，各方面資質都有保障，兩棟辦公樓租金上漲趨勢基本鎖定。

中信REITs產品的退出方式，包括上市退出，以及按市場價格出售給協力廠商實現退出。產品存續期間，優先順序及次級投資人均可在深交所綜合協定交易平臺交易。

袁一超指出，與海外大多數REITs產品交易機制不同，中信產品的分級結構則使投資變得更靈活。優先順序投資者獲取物業租金帶來的固定收益，類似於持有商業地產抵押貸款支持證券，由物業增值帶來回報更像附帶了一個認股權證，而次級則像是一個在交易所掛牌的Pre-IPO產品。

上海易居房地產研究院研究員嚴躍進指出，中信證券在創新業務的開拓上力度一直比較大，較好地識別了當前物業經營的資金饑渴。通過這樣一個融資工具，能繞開目前傳統融資模式的障礙。對於很多願意嘗新的投資者是一個不錯的選擇。

嚴躍進指出，REITs有比較明確的分紅機制，相比過去的帳面浮盈，確定性的分紅更為實在。“此次中信證券在投資者進入門檻、分紅、退出機制等內容上都符合標準的REITs模式。未來不排除各個金融機構將對這個範本進行複製”。

尚難全面鋪開

但也有分析人士認為，中信首發REITs對於我國房地產投資基金的影響，尚難以高估。中原地產首席分析師張大偉表示，REITs的投向對資本金等有一些監管要求，REITs的資金成本和利潤要求比較高，但目前房地產的利潤率又在降低，所以選擇REITs的房地產項目不會太多。“我國房地產市場主要依賴的還是信貸，REITs不是主流。”張大偉強調。

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭也表示，我國的房地產金融化步調比較慢，金融制度、金融產品的創新都需要一個過程。REITs一般打包的是商業性物業，類似辦公樓、寫字樓等。這類物業有一定的租金收入、現金流入。“目前我國商業定性物業還處於大規模建設中，還沒有走到租金回報平穩、比較好的階段。”楊紅旭說。

對於此次中信證券用自己的辦公樓做REITs的基礎資產，市場人士表示，想再找到這樣優質的基礎資產並不容易。

此外，制約REITs在中國推出的各種政策障礙，尚未得到實質性解決。用益信託研究員帥國讓表示，一方面REITs業務對投資、管理和人才的專業化程度較高，另一方面政策的支持力度不夠，在稅收、登記制度、上市交易和退出機制等方面的規則不完善，並且涉及《信託法》、《公司法》等相關法律，包括過戶登記制度還不完善、流程複雜、資產評估難等一系列問題。


其中最關鍵的是稅收政策。REITs之所以在美國盛行，最大的優勢在於稅收減免的優惠政策，REITs在公司層面是免征企業所得稅的。在免除了企業所得稅的情況下，美國的REITs 收入回報率達到8.4%。

但在中國現有稅法框架下，如果希望通過長期持有物業獲得租金收入，要交納5.5%的營業稅，25%的企業所得稅，收入分紅後還要交納個人所得稅；而物業資產的收購和轉讓，也需要繳納高額的資產轉讓所得稅。這在無形中提高了可供選擇的物業資產門檻，使得REITs產品的淨回報率很難達到投資者要求，使其吸引力下降。

在上海靜安區，一套破舊的二手房報價可達8萬元/平方米，理由有且只有一個——這是一套學區房。據《第一財經日報》記者瞭解，靜安區一套房齡老、位置差的學區房報價可以比周邊一套全新的非學區房報價高2萬元/平方米以上。

過去幾年，無論樓市大環境好與壞，上海的學區房價格始終沒有停止上漲的腳步。一些機敏的商人也從中看到了無風險套利的機會，炒作學區房成風。面對這樣的“亂局”，地方政府顯然已經“坐不住了”。

日前，靜安區教育局發佈的《關於2014年本區義務教育階段學校招生入學工作的實施意見》指出，從今年起，靜安區各公辦小學將開始建立對口入學新生資料庫，靜安區每戶位址五年內只享有一次同校對口的入學機會。

這一頗具“一刀切”意味的新規被稱為“最嚴入學新政”，不過，多位業內人士對本報記者稱，政策看似很嚴厲，但並沒有徹底解決深層次問題，即教育資源公平分配，因此，“學區房熱”還會延續。

學區房只漲不跌的神話

2009年，吳先生以1.7萬元/平方米的價格購買了一套上海長寧區的學區房，目前，這一房齡達25年的二手房報價已達5萬元/平方米，五年內價格漲了兩倍。

據21世紀不動產統計，近一年來，上海二手房均價一路攀升，一年內的漲幅為18.1%，其中，學區房領漲全市二手房價格，部分區域如浦東三林，學區房的漲幅甚至達到30%~35%。

德佑地產晶華店位於此次出臺新政的靜安區，該門店經理劉東東告訴記者，門店附近對口靜教附小的“晶華園”，儘管社區本身品質在區域內比較一般，但大戶型房源單價已超過6萬元/平方米，而附近的“達安錦園”儘管社區品質明顯高於晶華園，但由於不對口靜教附校，單價反而略低於晶華園。

“至於一些純粹掛靠戶口用的小戶型學區房，單價就更為驚人了，如‘海防村’中不乏一些掛牌單價8萬元/平方米的房源。”劉東東稱。

上海中原研究諮詢部總監宋會雍對《第一財經日報》記者表示，在靜安區，不僅學區房和非學區房價格相差很大，重點學校和非重點學校周邊的學區房總價，價格差也可以達到20萬~50萬元。

靜安區教育局相關人士表示，出臺此項規定的目的正是為了遏制學區房倒賣問題。按照規定，靜安區公辦學校依照就近入學的原則，實行地塊（居委）對口的方法，劃定公辦小學的對口入學範圍。

進入公辦小學需要兒童和父母戶籍在對口地塊一年以上，房屋戶主和產權人或承租人為兒童父母。對於同一戶位址享有同校對口入學機會的間隔年限，靜安區教育局此前的規定是三年。

靜安區教育局相關負責人在接受採訪時表示，考慮到實際情況，新規定在今明兩年內暫時不強制執行，而針對疑問較多的雙胞胎、二胎等情況，教育局將當作個案處理。

“一刀切”能否抑制投機

靜安區共有13所公辦小學，其中第一師範學校附屬小學、第一中心小學和教育學院附屬學校最為搶手。為了讓孩子進入優質學校接受教育，不少家長爭相購買學校周邊的學區房。

教育學院附屬學校是一所九年一貫制學校，由於其周邊學區房既對口小學也對口初中，房價被一路炒高。該校校長張人利告訴記者，學校經過統計發現，同一地段的對口學生數原先只有20多人，近幾年來卻猛增到近150人，其中“有大量學生家長買了房子也不住，一進學校就把房子賣掉”。由此，本來每套房子只有一名入學名額，現在則要負擔2到3人。

據張人利介紹，同一戶址多人入學的情況極大增加了學校負擔，而買了學區房卻不入住的情況實際上也違背了“就近入學”的基本原則。

張人利也向記者表示，靜安區教育局推出這一政策，保證了就近入學，控制了對口學生數，預計新規定的效果會在幾年後顯現。

和限購政策一樣，此次“最嚴入學新政”也頗具“一刀切”意味，然而，祭出這樣的“狠招”恰恰說明，上海學區房的炒作之風已經讓管理層無法接受。

不過，在不少業內人士看來，這一政策能否收到實效還存在疑問。

“學校和房子其實不應掛鉤，學生的‘擇優錄取’早已演變成‘擇房錄取’，本身就給入學設置了一道門檻。”上海中原地產研究諮詢部高級研究員盧文曦對本報記者表示，如果一個學校容納能力有限，完全可以通過改變劃分範圍來實現，而目前整個區都實施這樣的政策在無形中增加了社會流動成本和教育資源的浪費。

盧文曦表示，如果某個學生中途轉學，名額空出，但是由於5年的限制，不能由其他學生來享受優質教育資源，顯然存在不合理性。“再舉個通俗例子來講，上海到南京的火車，有人在蘇州下車了，現在規定不允許有人上車，一定要在鎮江才能上，中間的空缺造成資源浪費。”

據劉東東介紹，新政只是規定了“本區內每戶位址五年內只享有一次同校對口入學機會”，這也就意味著假如學區房業主在孩子讀完小學畢業後再將房產轉賣，接盤的買家將不會受到這一政策的影響，況且靜安區即便買房入戶，也要在一年後才能入學。


據德佑地產靜安區16家門店統計資料，目前學區房的交易後，大多數業主都是在孩子小學畢業後才將房屋轉賣，中途轉賣的情況較少出現，因此該政策對於學區房市場的影響不會特別嚴重。

同時，新政還明確了“人戶一致”家庭在入學中的優先地位，這一舉措顯然是針對近年來一些缺乏實際居住功能的小面積的學區房被反復炒作至畸高價格的局面。

德佑地產研究部總監陸騎麟對《第一財經日報》記者稱，新政一旦得到實施，純以掛戶口為目的購買小面積學區房的行為將面臨較大的風險，不但購買者自身可能享受不到預想中的學區待遇，在轉賣時也可能由於政策風險而難以獲利。

儘管“禿鷲”的形象並不招人喜歡，但越來越多境內外機構投資者開始扮演“禿鷲”的角色，盤旋在“哀鴻遍野”的中國商業地產市場上空，尋找並捕捉那些日益陷入困境的專案。

本月，房地產私募基金基匯資本（Gaw Capital Partners）宣佈以約9.28億美元的代價有條件收購北京盈科中心，創下海外私募基金在中國最大的單項物業收購紀錄。

從某個角度而言，被收購的盈科中心是一個令人失望的項目——位於繁華的三裡屯商圈，出租表現卻不盡如人意——截至2014年2月28日，盈科中心項目除了辦公樓A座和B座的出租率達到88.9%和90.0%，公寓大樓C座及D座的入駐率只有72.8%及57.2%，專案商場部分的租用率更是僅有約19.5%。

但從另一個角度，這正是“禿鷲投資者”最愛的獵物。作為收購一方的基匯資本，成立至今一直擅長收購舊樓，對其重新設計、定位及改造，以達到增值目的。此次收購盈科中心的價格看上去非常划算，如果不計入車庫面積，每平方米的價格僅為3.4萬元。

在一份新聞稿中，基匯資本的總裁和聯合創辦人吳繼泰稱：“這是個難能可貴的機會，可在北京無法複製的精華地段收購到如此大型、可產生穩定現金流的項目。我們相信此類型的資產將繼續提供出色的回報。”

事實上，中國商業地產的惡劣生態正在將越來越多類似基匯資本這樣的“禿鷲投資者”吸引過來：大量二、三線城市的商業專案暴露在顯而易見的運營困境中，即使一線城市的寫字樓以及購物中心也難以完全倖免。

“二三線城市的很多項目處於‘僵而不死’的狀態，這些專案多數為綜合用途地塊的商業部分，開發商在賣掉住宅後缺乏繼續建設、運營商業部分的動力，原因很簡單，住宅賣掉後沒有人居住，成為空城，無法為商業提供人氣。地方政府也很清楚一點，對政府而言，土地出讓金已經收入囊中，也就默許開發商在商業項目建設上的拖延。” 高緯環球投資及資本市場部中國區董事李健告訴《第一財經日報》記者。

另一方面，由於過度供應，租金下跌、空置上升的現象也在一線城市上演。DTZ戴德梁行的統計資料顯示，一季度上海甲級寫字樓整體平均租金為每天每平方米8.65元，環比下降 0.92%，同比下降 1.03%, 為兩年以來的歷史最低點。

此外，銀行逐步收緊對房地產行業的貸款、政府加大對影子銀行的監管力度，導致商業地產專案的開發商資金鏈越發趨於緊張。對於已經投入運營的商業項目，雖然可以尋求經營性貸款，但實際能夠獲得這類貸款的專案鳳毛麟角，而其他的融資管道包括：高成本的信託融資，出售部分股權給投機機構、讓出專案的控制權，或者乾脆整體出讓。

“現在北京、上海好的專案不愁買家，問題只在於雙方是否能找到合理的價格。”李健說，目前機構投資者的目光都聚焦在二線城市以上，由於三四線城市風險較大，基金很少光顧。

對“禿鷲投資者”而言，住宅類項目最受歡迎，因為操作簡單；寫字樓類項目其次，儘管舊樓、爛尾改造的成本高，但回報也高，位置好的寫字樓是“大眾情人”，投資者對此趨之若鶩；由於零售地產專案對商業的運營要求很高，同時需要3~4年的養商期，投資的人相對較少。


“收購不良項目最大的考驗在實際操作，包括面臨諸多法律風險，包括產權風險、規劃風險等。對境外投資者而言，格外在意國內開發商‘偷面積’做法帶來的產權風險，此外，伴隨項目的轉讓，此前項目已有的法律風險也將轉嫁給收購者，因此收購者對交易對手的選擇很謹慎，上市公司開發的專案是首選，如果是區域性開發商的專案，會優先選擇國企開發的專案。”李健說。

今年以來，很多人擔心在“唱空”中國經濟的大背景下，海外投資者可能會選擇撤退，但實際的情況也許剛好相反。“波動的市況會帶來更多的交易，海外基金並沒有撤出中國樓市的跡象，相反還在增加。”李健說，“一線城市寫字樓資產價格在短期內不會有大幅波動，大量自用型買家是對市場的支撐，他們對租金並不十分敏感，因此即使租金出現小幅下降，也不會導致其對資產價格評估的太大變化。”

這顯然也是吸引“禿鷲投資者”前來冒險的一個原因。

剛剛完成新一輪人事佈局的招商地產（000024.SZ），開始加速向商業模式變革演進，旗下的商業地產在分立3年之後有望展開更大動作。

4月16日，記者從有關人士處獲悉，招商地產正在醞釀將部分商業資產進行資本化改造，以探索商業地產的進入與退出方式。

目前，招商地產針對商業資產的資本化運作已經準備了不止一種方案，並有望在2014年上半年浮出水面。

儘管國內REITs尚面臨種種限制，但海印股份（000861.SZ）商業地產證券化、萬通地產（600246.SH）以股權換基金等方式為商業地產的資本運營提供了借鑒。

商業資產資本化

記者從上述人士處獲悉，招商地產為此已經進行長達一年多的調研醞釀，但最終以何種方式進行資本運作仍有待有關部門審批。

4月15日，招商地產發佈公告稱，公司擬將旗下位於深圳的蛇口科技大廈、招商科技大廈二期、花園城數碼大廈、蛇口花園城商業中心、新時代廣場五項資產及出資300萬現金，分別設立五家子公司。

招商地產將聘請專業評估機構對上述五項資產及其成立的五家子公司100%股權進行價值評估。五家子公司成立後，全部股權將在產權交易所進行公開掛牌並轉讓。

在樓市降價傳聞不斷及李嘉誠家族企業近期不斷出售內地物業背景下，上述舉動引發外界對招商地產欲套現離場的種種猜測。

但上述知情人士透露，招商地產的主要目的是為盤活旗下現有的成熟物業，為未來對商業地產的進一步資本運作做好準備。

作為資本運作的第一步，招商地產首先要把這些目標資產進行股權改造，以建立起公司化的架構，否則目標資產以資產形式存在，就只能簡單地對外出售。目前，招商地產所有新發展項目，都是一個項目成立一家公司，以便於後期運作。

該人士表示，儘管五個商業專案資產要掛牌轉讓，但招商地產絕不會進行簡單的出售套現，最終是以股權、基金還是其他方式運作仍未確定。

在五大資產中，蛇口花園城商業中心一度是該片區中最大的購物廣場，其餘四項均為商務辦公性質的寫字樓，新時代廣場為蛇口地標。

從公開資料來看，新時代廣場價值不菲，為188.8米高、38層的5A智慧甲級寫字樓，深圳市三大金牌寫字樓之一，前臨珠江口，背倚生態大南山，遠眺香港。該棟大廈建築面積8.7萬平方米。2013年深圳甲級寫字樓售價為4.7萬元/平方米。

目前，這五大項目資產均屬於深圳招商商置投資有限公司，該公司為招商地產的商業運營平臺，為2011年3月招商地產的新派生公司。

產融互動走凱德模式

上述人士表示，在連續完成在香港借殼上市、A股資產注入和增發、高管人事變動等一系列動作之後，招商地產接下來將進一步深挖商業地產潛能。

根據4月15日公告，招商地產於4月14日召開股東大會，其中包括在新一輪的人事調整後，孫承銘被選為招商地產董事會董事長，正式接任林少斌。

招商地產董事總經理賀建亞在股東會上表示，除將住宅地產繼續作為公司一個重要業務領域之外，對非住宅業務公司也進行了一系列的籌畫和試點。

在整個融資安排上，賀建亞明確：“招商地產會在籌資計畫方面廣開融資管道，創新各種方式，使公司的財源能夠開源。”

招商地產內部人士向記者表示，目前公司的出租性物業資產體量很大，但租金收入增長有限，完全可以拿出來做很多文章。

年報顯示，2013年招商地產實現投資物業租金收入約7.7億元，目前已建成的商業物業約110萬平方米，在建面積約120萬平方米。

有機構預估認為，目前招商地產旗下的商業地產資產規模已經超過100億元，在招商地產總資產中所占比例大概為10%。

目前，招商地產已經形成境內境外雙資本驅動、住宅加商業齊飛的商業模式，2013年公司營業收入同比增長28.74%至325.68億元。

在2011年將商業地產分立出來並不斷將資產納入招商商置後，招商地產就不斷加快商業地產的佈局，蛇口海上世界項目去年底開始營業。

對於在商業地產方面的投資策略，賀建亞曾對媒體稱，短期還是要實現有效的銷售，實現現金流平衡和一定的利潤，中期通過金融退出的方式來實現中期的迴圈利潤，這兩種方式一定要迴圈，這也意味著資金沉澱會越來越多，而最終的運營模式還是會逐漸過渡到輕資產運營模式。

賀建亞稱，公司在商業地產方面不會一直盲目持有，因為沒有任何東西是永遠保值的，也沒有什麼東西是不能賣的，只不過要選擇合適的時機、合適的方式出售。

在商業地產運營管理方面，賀建亞對凱德置地的商業運營極為推崇。為此，招商地產還與凱德置地進行過學習交流。

凱德置地的商業運營模式，主要是實現地產業務和金融業務的產融互動，但目前由於國內REITs仍未能成行，開發商效仿該模式仍有難度。


不過，去年5月份，海印股份就發佈公告擬以旗下15處商業物業未來5年的租金收益為標的，發起不超過16億元的專項資產融資計畫。萬通地產在去年底則以總價約11.98億元向旗下基金管理平臺出售公司所持北京金通港房地產開發有限公司34%的股權，相當於做了一個變相的商業地產融資。

包括萬科（000002.SZ）在內，進軍商業地產並非只為商業而商業，而是想孵化其資產證券化的管理模式。從凱德轉向萬科的北京萬科公司總經理毛大慶曾表示，未來萬科旗下商業專案進入中後期，將考慮以股權或者債券等多種方式“退出”。

賀建亞曾坦言，招商商置要想有效發展起來，一定需要基金的有效介入，走新加坡凱德置地的模式，而招商局集團旗下的招商資本和招商證券的私募產業投資基金都能為招商地產的商業地產提供強有力支援。

杭州降價潮鬧得最凶的是“勾莊板塊”，“這個板塊打得最兇猛，大部分開發商都是貼著成本價在走。”該板塊的一位開發商稱，所有人都盯著其他開發商，只要有專案開盤，其他開發商馬上來個超低價狙擊該專案的客戶。

杭州樓市的率先降價並沒有帶動市場的回暖，反而將更多的開發商拉入降價潮的行列。

與此同時越來越多的新盤正在搶著入市，據不完全統計，4月杭州樓市預計將有40餘盤入市，其中純新盤占到開盤總數的1/4。

這些開盤的區域中，近郊盤占到了絕大多數比例，開發商想跑盤的決心十分明顯，不過，哪怕是降價，開發商想出貨都十分艱難。

杭州市統計局發佈的資料顯示，2014年1~2月杭州商品房銷售面積111.57萬平方米，同比下降19%，其中住宅銷售面積88.43萬平方米，同比下降24.1%。

一線房企率先降價

眼下，降價潮已經蔓延到一線房企身上。

4月11日，萬科在杭州市場也開始降價，還把房源按不同類型分為“時尚版”、“標準版”和“豪華版”。

事實上，他們把錢塘府專案的2號樓進行促銷，其中89平方米小戶型只有52套，這次推出的52套小戶型降低了裝修標準，比此前開售的1號樓和6號樓，總價有40萬~50萬元的優惠。

萬科杭州公司行銷部門的一位人士稱，此輪專案價格調整有漲有跌，並不能完全算降價。

一說起降價，開發商就風聲鶴唳。“這52套就是降價的戶型，降低裝修標準，包括推出不同版本是為了怕老業主來鬧事。”當地的一位開發商透露，這都是為了防止房鬧。

去年至今，杭州萬科從未參與過降價潮，他們一直被業內視為風向標，所以尤為謹慎。此次杭州萬科推出部分房源以精裝修的名義進行降價，意味著開發商在杭州已全線失守。

實際上，在此之前已有很多一線開發商守不住底線，不得不做出更明顯的降價之舉。

九龍倉在3月份就宣佈，三年前的“地王”專案君璽將以折後37900元/平方米起價入市，推出首批房源，均價40000元/平方米，而這一項目的樓面地價高達24621元/平方米。

九龍倉在常州的年華里項目也在急著跑盤，推出了4800元/平方米的特價房，較之前6300元/平方米的價格下降近24%。

此前，九龍倉副主席吳天海在業績發佈會上公開表示，今年在內地的策略是“走量”，隨行就市，希望盡力完成230億元的銷售目標。

“這些開發商降價等於放出一個信號，整個行業的信心正在不斷下降。”當地的一位開發商稱。

降價也難跑盤

“我們決定從4月10日開始，調整玉榕莊、美林公館和天鵝堡的價格，以期實現清盤的目標。”華元房產集團對媒體稱，該集團已經做出降價決定，向市場推出具有震撼力的價格。

一些開發商正在“零利潤”跑盤，金昌集團在蕭山的春和錢塘專案樓面地價為15000元/平方米，目前銷售價格為19000元/平方米。

此前，杭州降價潮鬧得最凶的是“勾莊板塊”，“這個板塊打得最兇猛，大部分開發商都是貼著成本價在走。”該板塊的一位開發商稱，所有人都盯著其他開發商，只要有專案開盤，其他開發商馬上來個超低價狙擊該專案的客戶。

不僅如此，一些非正常手段也在這個板塊盛行。“我們開盤前夜被其他開發商拔了道旗，之前從來沒有過如此惡劣的競爭手段。”杭州的一位開發商稱，競爭太過殘酷。

“我們的銷售被他們打了。”同樣在這個板塊的一個全國排名前十房企代表稱，他們也中招了。

一家房企則公開在項目門口拉起大幅廣告，只要從五十米外的“對手項目”過來的認籌客戶，可以憑認籌單來領禮品卡。

對方馬上接招，迅猛派出大量的員工，紛紛拿出認籌單來領禮品卡。“據說準備派出千名員工去領禮品卡，還有很多糾紛來自于員工打扮成購房者去其他樓盤攬客戶，被發現之後大家就不理性了。”一位業內人士稱，開發商之間不理性的競爭，反映的是樓市降至冰點的事實。

還有一些開發商索性放棄了近期開盤，開盤時間一拖再拖。

“怎麼開呢？”杭州城北的一位元開發商反問記者，最近市場上“肉搏戰”這麼赤裸裸，他們情願採用拖延戰術。

杭州臨平新城的一些樓盤，開盤價從2010年開始連創新低，從14000元/平方米的開盤價，賣到12000元/平方米，然後開到11000元/平方米，今年的價格已經低於10000元/平方米了。


同一個區域的專案，幾乎已經沒辦法開盤了，“8300元/平方米的均價，這個價格開出來之後也難以蓄客。”一位知情人士稱，勾莊板塊之後，杭州的許多近郊板塊，像蕭山、臨平板塊的開發商都紛紛遭遇降價也賣不掉的難題。

降價背後是大量的庫存。資料顯示，2014年第一季度，杭州主城區商品房成交套數5276套，創了近三年來同期成交套數新低，還不到去年同期的50%。

2013年杭州全年土地出讓總收入高達1326.9億元，這個數字比2012年的611億元翻了一倍還多，刷新了杭州近4年以來土地出讓收入的最高紀錄。此前的2009年杭州土地出讓金以1054億元位居全國第一，2010年以738億元位居全國第六名。這意味著，未來杭州還面臨著大量的新增供應。

位於六合的石林中心城近來賺足了南京市民的眼球，其加推的住宅以8900元/㎡的高價賣得正紅火，近日又傳出商業用房要賣到12萬/㎡的消息，更是給南京樓市投下了一枚重磅炸彈。“12萬/㎡的價格，放在整個南京商業市場都屬於較高水準。”一位業內人士表示，“目前在六合的鬧市區，一間已經養熟的商業專案單價也不過兩三萬每平米。”

　　預報價12萬/㎡

　　六合有潛力

　　周邊商業盤報價只是其零頭

　　六合市場一直以來的商業成交記錄相當“低調”，但記者從南京網上房地產瞭解到，在石林中心城預售方案中，其商業部分的價格為12萬/㎡，一舉刷新了多年來六合地區商業物業的最高單價。但當記者第一時間向該盤求證時，得到的回答卻有些出入，其置業顧問告訴記者：“目前在售的僅僅是住宅專案，商業專案要到六七月份才開，目前的戶型和價格都還沒有定。”當記者進一步詢問有關銷售許可證申領情況時，對方的回答也是模淩兩可。

　　記者在隨後的走訪中發現，對於12萬/㎡的天價商業，位於石林中心城周邊的樓盤城開新都雅苑有關負責人認為不可思議：“真沒想到他們住宅賣得那麼貴，商業賣得更貴。”據瞭解，石林中心城住宅8900元/㎡的銷售均價，比周邊項目貴了1500元/㎡左右，而預售方案中商業12萬每平米的單價是其住宅的13倍，而相距不遠的榮盛時代廣場的售價在2萬元/㎡左右，只有其“零頭”而已。

　　資深研究員高峰認為六合石林中心城只是個案：“六合市場最近幾年商業的年回報率正常維持在4%-5%，而根據南京正常的市場，年回報率應該在6%-8%。”

　　“這樣的高價，對於投資客的心理承受能力將是一個巨大考驗。”相關業內人士給記者算了一筆賬，如果以12萬/㎡的價格成交，那麼今後的20年時間內，該商業的租金必須要維持在15元/㎡•天的水準才能回本。

　　六合有潛力

　　商業盤行情還應保持理性

　　儘管眾多業內人士對天價商業盤存疑，但值得肯定的是，原本默默無聞的六合板塊，因為政府定位與規劃利好不斷，在近兩三年裡迅速躥紅，成為最受剛需人群追捧的新區域。

　　據悉，六合新興的板塊主要是龍池湖板塊和六合新城板塊，目前這兩個板塊之間實際上沒有集中性商業。新景祥一位元片區策劃負責人告訴記者：“現在的六合居住密度高、人均收入高、消費水準高，而商業業態缺少決定了這一地塊的商業未來的爆發力會特別強。”據瞭解，六合的大體量商業項目一直奇缺，六合城區中心最大的只是幾家商場，今年以來，這樣的局面有所改觀，榮盛時代廣場和石林中心城給市場補進大體量的商業物業。因此有知情人士透露：“石林可能對這個區域的商業調研瞭解過，所以非常有信心。”

　　據記者調查瞭解，六合商業租金以長江路商圈最高，達到9元-12元/㎡•天，周邊租金遞減，最低的是六合北部地方；從租售狀況看，六合區域主、次幹道一鋪難求，基本沒有空置商鋪，除六合北部地方有少量支路的空鋪存在，整個地區的商業行情大體穩定，仍然保持著理性態勢。

　　降價第二季：杭州首現6.8折樓盤

　　房企稱“一些項目虧本也要及時出貨”

　　進入4月份，杭州樓市進入了“降價第二季”。

　　浙江華元房產集團近日高調宣佈，公司在杭州的三個樓盤共160套房源將全面降價清盤，其中美林公館項目折扣低至6.8折，成為今年以來杭州降價力度最大的樓盤。此外，濱江集團(6.82, 0.02, 0.29%)的武林壹號採取了暗降的方式，其一季度的成交均價從去年的7.36萬元/平方米，降至5.8萬元/平方米。

　　杭州透明售房網研究院院長丁建剛向《華夏時報》記者表示，雖然有很多杭州樓盤目前以暗降的形式在促銷，但隨著觀望情緒變得越來越濃重，未來將會有更多的樓盤明降。

　　降價向縱深發展

　　據瞭解，華元房產在杭州降價的項目共有三個：玉榕莊的聯排別墅預存10萬元可享受8880元/平方米的均價。與此前1.16萬元/平方米的銷售價格相比，降了約3000元/平方米。天鵝堡項目存2萬元享受1.78萬元/平方米的起售價，總價66萬元起售。與2.12萬元/平方米的成交均價相比，降價約3000元/平方米。

　　力度最大的為美林公館。這一項目的疊加別墅房源，推出存10萬元可享受1.28萬元/平方米起的折扣價，總價368萬元起售，與透明售房網1.9萬元/平方米的歷史成交均價相比，相當於打了6.8折。

　　對於降價，這家浙江本土房企並不避諱。“我們的確在降價，從4月10日開始這三個專案的價格已全面下調。”浙江華元房產內部人士向記者證實。

　　就為什麼高調降價，華元房產向記者表示，集團之所以要降價主要是為了快速回籠資金，一方面是出於安全考慮；更重要的是準備為在杭州拿地做準備，因此希望手中掌握更多的現金。“去年地價太貴了，今年可能會有一些便宜而優質的地塊。不知道什麼時候會放出來，但手上的資金一定要充裕，所以我們才有了這次把尾盤處理掉的降價行動。”華元房產相關人士說。

　　一家房產機構人士指出，像華元房產和德信這樣對外明確表示的開發商並不多，更多的開發商在暗中降價，比如濱江集團的武林壹號。

　　據住在杭州網統計，去年武林壹號共售出68套，銷售均價約7.36萬元/平方米；而今年第一季度武林壹號共售出37套房源，銷售均價約為5.8萬元/平方米，較去年均價下降了約1.5萬元/平方米。

　　“今年這個樓盤新推的1號樓起價1500多萬元，按310多平方米的面積，我們測算的均價確實在5.8萬元/平方米左右。”杭州當地一位業內人士說。

　　不過濱江集團一位元人士向記者否認了降價的說法：“這部分房源並不是最近推的，一二月份就已經推出了。1號樓價格之所以比7號樓低，是因為社區位置靠近道路，景觀也比7號樓差，並不是什麼降價。”

　　丁建剛認為，現在杭州一些對外宣佈降價的樓盤降價幅度仍然不大。“但購房者已經有了降價的預期，放緩了入市的腳步，如果上半年開發商的業績不好，下半年價格調整的力度可能會進一步加大。”

　　“虧本也要及時出貨”

　　與2011年龍湖、綠地等房企首先在上海進行降價不同的是，今年，在規模較大的房企中，九龍倉率先打起了降價第一槍。

　　對於旗下樓盤降價，九龍倉集團副主席周安橋向記者指出，公司對價格的調整是局部性的隨行就市，而非全域性地看空市場。

　　“除了杭州、常州專案降價，其實我們還有一些專案的價格也進行了下調。但這些專案價格下調的幅度並不大，媒體和一些機構都沒有注意到，只有我們知道哪些項目做了什麼樣的調整。但這並不意味著我們看空市場。因為近期一些三四線城市的房價波動，與當地市場短期內的供應量過剩有關。”周安橋說。

　　據該公司披露，九龍倉今年銷售目標為230億元，比去年上調10%。然而在今年前兩個月，九龍倉在內地的銷售額還不到20億元，九龍倉集團副主席吳天海表示，這一銷售情況不如去年，若按這兩個月的銷售速度，九龍倉可能無法完成目標。有意思的是，九龍倉在杭州、常州、成都等幾個城市的打折促銷，恰好在3月前後。據近日披露的資訊，該公司一季度已經完成40億元的原定目標。

　　“在一些城市，我們發現當年拿地拿貴了，也可能某個產品在某個地區、某個階段內過剩了，而再過一兩年這個產品也不容易賣出好價格。在大家都需要降價的情況下，九龍倉可能會先下手為強。早降了一個禮拜，就會早贏得一個禮拜的時間，多賣100套總比少賣好。”周安橋說。

　　周安橋向記者指出，接下來會根據市場情況採取更靈活的價格策略。“有的項目可能會漲；有一些項目如果庫存壓力較大，出於資金回籠的需要，即使虧本也要及時出貨。”

　　儘管綠城明確表示今年不會降價，但綠城集團董事局副主席壽柏年明確指出，今年綠城會把去化率放在第一位，加大周轉、去庫存將是該公司的首要任務。

　　綠城一季度銷售資料，在某種程度上驗證了將進行“調結構、快周轉”的路子。據綠城公佈的資料，該公司3月份的銷售均價約2.4萬元/平方米，較2月份2.7萬元/平方米的銷售均價下跌了約3000元/平方米。

　　“目前大型開發商還沒有形成真正的資金壓力，如果資金周轉不過來了，一定會在價格上做出調整。”戴德梁行住宅部董事伍惠敏表示。

市場聚焦一手市場之際，有發展商趁樓盤新期數推出前，先推出車位發售。柯士甸站上蓋項目THE AUSTIN去年10月推售，不足一個月沽清全數576伙，套現近百億元，發展商新近部署推售車位，昨日發出225個車位及電單車位價單，其中25個電單車位更以「天價」推售，每個8萬元，貴絕全港，較一般電單車位高逾一倍，整批車位售罄可套現約4億元。

高鐵香港段雖然延誤竣工，惟未有影響位於西九龍總站毗鄰的一手物業推售計劃，會德豐地產、新世界發展（017）及港鐵（066）發展的THE AUSTIN，正部署季內推售二期項目GRAND AUSTIN，車位可謂是二期發售的前哨戰。整個THE AUSTIN共提供243個私家車用車位，電單車位共25個，本月初已發信予單位買家認購車位事宜，昨日並發出車位價單。

私家車位售183萬至203萬

當中私家車用車位共200個，售價183萬至203萬元。以現時奧運站瓏璽和九龍站凱旋門車位造價介乎200萬至280萬元不等計算，THE AUSTIN車位售價貼近同區。

車位價單中也包括25個電單車位，每個售價8萬元，遠遠超過其他新盤電單車位售價，如早前長實推售九龍塘星輝豪庭電單車位，每個約2.5萬元。

不過，過往部分屋苑以高價推出電單車位，惟承接力未必理想。薄扶林貝沙灣早年曾推售電單車位，售價亦僅3萬至5萬元不等，但因為此類電單車位「有價無市」，因滯銷甚至須割價傾銷，結果減至不足2萬元清貨。

此外，有拍賣行早前推售貝沙灣10個電單車位，最終以32萬元獲一名投資者承接，平均每個僅3.2萬元，原業主持貨約半年，損失約4萬元。

住宅業主享優先認購權

價單亦顯示，去年購入住宅單位買家，部分可享有認購優先權，此類買家可購入車位的同時，亦可以特惠價2萬元購入電單車位，與價單每個訂價8萬元，大幅折讓75%，買家須在簽訂住宅車位臨時買賣合約前，決定會否選擇認購電單車車位。該批225個車位和電單車將在本月26日發售，全數沽清可套現逾4億元。業界人士認為，由於天價電單車位的售價遠高於特惠價，估計此屬發展商的銷售策略之一，吸引購買私家車位的人士，一併購入電單車位。

新界北發展方向未明 財團寧套現

雖然政府積極拓展新界北區，但礙於公私營發展方向尚未清晰，即使發展商收購農地亦未必能自行發展，故新世界（00017）寧把上水營盤村一幅細地脫手，1年間升值近14倍。

上水營盤村一幅細地（丈量約份DD 100 LOT 1682 SE RP, 1684SA），規劃為非住宅用途，日前以200萬元易手。土地註冊處資料顯示，該地皮由一家名為GOLDEN PHOENIX MANAGEMENT LIMITED（金凰管理有限公司）於去年4月20日以13.6萬元購入，持貨不足1年，帳面獲利186.4萬元，其間帳面升值13.7倍。

營盤村細地 去年13.6萬購入

公司註冊署資料顯示，金凰管理有限公司董事包括新世界助理董事總經理林艷瓊（Christina）及張栢如。

據悉，林艷瓊過去10多年一直代表新世界在新界北區一帶收購農地。

事實上，金凰管理有限公司成立多年，新世界早在2000年已經用這家公司在新界區收地，例如2000年11月，以約130萬元購入元朗新田村一個村屋，至2005年以109.8萬元沽出。

及至2012年，此公司向一名澳門投資者購入元朗YOHO MIDTOWN多個單位，及因交易問題，雙方對簿公堂。

至於上述獲承接的營盤村地皮，本報記者昨日曾到村內了解情況，惟未能找到正確的地皮位置。有村內村民亦表示，並沒有聽聞近期有發展商在區內收地。

06至07年間 鄰近地皮交投活

不過，據EPRC經濟地產庫資料顯示，營盤村一帶地皮於06至07年間交投相對活躍，及後5、6年則甚少錄得轉手個案。

及至今年，則連錄兩宗成交，除了新世界沽出手上地皮外，資料顯示，營盤村內另一幅地皮剛以約1,000萬元易手。

代理：或因發展潛力有限

有熟悉農地收購的地產代理指出，發展商收購農地一般是面積較大的、有發展潛力的農地，上述營盤村農地一年前造價僅13.6萬元，即使每呎收購價100元計，地皮面積只有1,000餘呎，不排除發展商認為發展潛力有限而放棄。

上水營盤村鄰近邁爾豪園及歌賦嶺兩個大型低密度豪宅，前者近1年來沒有二手成交，而歌賦嶺則剛剛入伙，今年首3個月僅錄5宗二手交投，實用面積平均呎價約7,830至12,604元。

萊蒙國際（3688）昨表示，今年首季（1月1日-3月31日）錄得合同銷售總額約14億（港元，下同），完成全年目標約10.8%，按年增長154.9%。合同銷售面積約5.66萬平方米，按年增45.2%。 合同銷售均價為每平方米2.48萬元，按年增長75.5%。今年總可售樓盤價值約195億元。

內房企保利地產計劃透過海外子公司發債融資。據道瓊斯引述的銷售文件顯示，該公司正發行5年期美元計價債券，現按同期美國國債加約390個基點的初步指導息率，向投資者詢價，發債規模仍待確定。集資所得，主要用作為現有債務再融資、一般企業用途，以及作為利息儲備戶口的開支。消息人士透露，債券將於港交所上市。中信証券及匯豐擔任今次發債的聯席牽頭經辦人及聯席賬簿管理人。

二手交投持續回暖，新盤將於復活節假期開售，為提供更多優惠，業主議價進一步擴闊。市場頻錄低市價成交，幅度由百分之三至七，業界估計，在低市價盤漸增下，二手交投料加快。

　　中原地產分行經理伍錦基表示，新盤繼續搶盡市場焦點，部分看淡後市業主連月來擴大議幅，該行昨日錄得一宗低市價成交，將軍澳蔚藍灣畔三座高層F室，實用面積四百九十方呎，原業主於上月開價五百七十萬，議價三次後終減價四十萬元，幅度百分之七，以五百三十萬元沽出，實用呎價一萬零八百一十六元，略低市價百分之七。

　　名采策略蔡綺婷表示，北角城市花園昨錄低市價成交，為九座低層B室，三房連套房間隔，面積九百六十一方呎，原業主開價一千二百八十萬元，經五口還價後，終累減一百萬元，議價約百分之八，以一千一百八十萬元易手，呎價一萬二千二百七十九元，低市價約百分之六。

　　利嘉閣分行首席聯席董事姚頌溏透露，深井浪翠園四期十二座中層D室，面積約四百七十方呎，賣方原開價四百一十萬元，最終減至三百八十三萬元成交，議價幅度約百分之六，折合面積呎價約八千一百四十九元，造價略低於市價逾百分之三。

　　美聯物業區域聯席董事馬立成表示，該行昨促成一宗雙辣稅成交，單位為將軍澳天晉三座高層E室單位，實用面積約五百三十八方呎，原業主開價六百六十萬元，後連番減至約六百三十萬元沽出，議價約百分之四，呎價一萬一千七百一十元。據悉買家為一名內地用家，並需另付雙辣稅合共約一百三十六萬五千元。

　　中原地產經理袁顯岸指，紅磡半島豪庭錄得一宗減價成交，涉及四座中層A室，面積約九百二十方呎，原業主最初開價一千四百萬元，因業主看淡後市，決定議價八十萬元，以一千三百二十萬元沽出，議幅達百分之五點七，實用呎價一萬四千三百四十八元。