成效不彰
政府祭出各項打房措施，台北市豪宅價格卻「一山還有一山高」，實價登錄「台灣最貴」是帝寶每坪兩百九十八萬元，但帝寶屋齡已逾十年，預售建案開出每坪三百萬者包括大陸建設案、亞太會館改建案，台中及高雄也有每坪近百萬元的新案銷售中。

「打低市場格調」
財政部有意擴大「台北市八千萬元以上算豪宅」定義範圍，但自二○一一年課奢侈稅、二○一二年課豪宅稅以來，豪宅開價卻不斷創高。實價登錄全台最貴豪宅帝寶每坪二百九十八萬元，自稱「買不起東區房子」的北市長候選人連勝文就住在帝寶，頂新集團魏家更擁有十四戶、總市值超過十二億元。
對打房政策常針對豪宅，不願具名建商指出：「豪宅不是沒房子的人在買的，政府打豪宅，只是把市場打到格調變低。」他感嘆，豪宅供給量有限，要解決住宅問題，應該多興建合宜住宅、增加民眾收入。

信義房屋（9940）昨（21）日宣布，中國大陸事業房地產推案，再向前邁開一大步，上海嘉定地區總計約1.75萬坪基地，5月將陸續動工，將打造為逾千戶、總銷約百億元住宅大案，2015年底展開銷售，挹注公司營運。
信義去年透過子公司取得天母一筆約150坪的基地，本季即將進入預售階段，該案規劃小宅產品，總銷規模6億元。信義房屋昨日股價上漲0.3元，以55元作收。

信義房屋2012年底以百分百持股的信義置業，投入約38億元，取得上海嘉定地區約1.75萬坪土地，去年底取得開發許可證後，上周五開始陸續發包營造工程，由於工程規模不小，首波工程發包給上海建工七建集團，工程合約金額約11.5億元，後續尚有營造工程將陸續發包，預計下月中旬起將動工。

信義房屋規劃，該案主要規劃標準三房、純住宅產品，約3.5年後完工，該案將成為2017至2018年的業績主要來源之一，2015年底結構體封頂後可展開銷售。

信義房屋表示，目前大上海地區的房產需求仍算穩定，依照當地行情推估，全案總銷規模將達100億元，未來將主要以當地自住及換屋客層為主，包括建築技術、環保設計、機電工程，都將採用高標準設計。

信義房屋過去營收結構以台灣的房仲及代銷業務為主，根據信義房屋財報顯示，去年中國大陸轉投資年度虧損已收歛至1億元以下，其中蘇州信義置業尚有1,163萬元盈餘，顯示信義中國的房仲業務已漸趨穩定。

為了因應上海大規模投資興建，信義迄今已匯出至中國大陸投資約53.6億元，其中去年信義置業即匯出38.69億元，上海嘉定案的銷售情形，將影響信義房屋2017年起的業績。

信義房屋去年營收及獲利均創下歷史新高，但受到今年整體房市交易低迷，信義房屋今年3月營收9.49億元，較去年同期減少21.6%，累計第1季營收22.04億元，年減13.7%。

財政部長張盛和今（22）日與台北市副市長張金鶚會面，他昨日表示，地方政府反映希望中央修法，統一調高非自住房屋的房屋稅率，這部分中央會配合。

行政院長江宜樺認為，目前大台北地區房價所得比約15倍，以他個人期待應壓到10倍以下。對此張盛和表示，這部分沒有與院長討論過，應該是他的一個目標與期待，若想達成必須多方進行，也希望透過與台北市討論，加強都更，增加房屋供給。 張盛和強調，目前房屋稅條例中，對住家的房屋稅率全部訂為1.2％，這是不對的，應該要細分為「自住」與「非自住」，財政部會把定義提出來。 除了稅基定義外，對目前住家房屋稅率訂在1.2％至2％，是否也有擴大空間？

張盛和說，財政部了解外界希望趕緊修法的期待，後天在立法院議程中，許多立委都已提案，所以也會和張副市長，對委員提案內容交流「如果中央、地方與立委大家都有共識，持有稅的改革不排除比交易稅先作」。 除了住家定義外，民進黨立委薛凌也曾要求並提案，醫院、律師會計師事務所等，擁有比較高納稅能力的營業場所，可提高房屋稅率。張盛和說，這點同樣可納入討論。

大法官2013年判定都巿更新條例部分條文1年內完成修法，否則失效，由於4月26日是最後期限，立法院加速也恐將來不及即時修法完成。建商預期，除上兆元產值的都更案將受衝擊，接下來不免將出現一波「都更宅」脫手潮。建商呼籲，大法官釋憲失效條文應不溯既往、或另訂落日條款，讓「頭洗一半」的都更案能繼續走下去。

大法官去年4月宣告都更條例違憲條文，最重要是指審議攸關都更戶權益的「都更事業概要」，無要求政府主管機關辦聽證會的法源；未確保都更計劃送達都更戶手上，讓住戶有機會充份表達意見；申請都更的條件，訂為土地、建物所有權人十分之一以上同意，門檻比率也過低。

麗寶建設機構副總經理何昭宏建議，萬一26日都更條例修法不及，建議已掛號送件的都更「事業概要」，應不溯既往、或另訂落日條款，才能降低衝擊到最低。

至於手中有3處華山都更案，1處八德路，1處北投大業路都更案正進行中的台開公司，副總經理陳當勝表示，都更條例釋憲條文若未即時完成修法，將衝擊全台上千個都更案；其中，台北市「事業概要」已申請、已核准件數達455件。

大華建設手中擁有忠孝東路安東路SOGO復興館捷運站口、市民大道承德路和太原路口、以及五常街等3處都更案，副總經理陳志誠表示，華建將且戰且走，3案完全依法進行，不會強求。

都更達人-新台灣開發整合公司總經理游榮富表示，就算本周立院鬆綁都更條例可不溯既往，高齡都更宅的身價也已不復以往，大概已比兩年前炒到最高點的價格，已「落價」3成左右。因為台北市府針對低中樓層老舊公寓1坪換1坪的獎勵措施，訂有104年落日條款，對於「未來進行式」的高價老舊高齡都更宅來說，身價已不像以往那麼夯了。

行政院長江宜樺昨表示，大台北地區目前房價所得比約15倍，希望可以壓到10倍以下；他支持加重持有非自用房屋的租稅負擔，這樣那些很有錢買了很多房子不用的人，才有可能把房子釋出，只要房子供給量多後，價格才會下來。

營建署公布2013年第3季台北市房價所得比為14.88倍，僅次於香港，超越倫敦、溫哥華等全球知名大城，排名全球第二。而最新發布的第4季數字，北市房價所得比再升高至15.01倍，超過香港，成為全球房價所得比最高的城市。

而所謂房價所得比15倍，也就是民眾要15年不吃不喝，才能在北市買一間房屋，負擔十分沉重。

國民黨青年團與組發會青年部昨舉辦青年公民論壇，在場學生提問時談到房價過高、不符公平正義的問題，江宜樺說，財政部最近有個構想，想跟台北市政府合作，加重持有非自用房屋的租稅負擔，就一個可行的方案。

江揆還說，要控制房價必須多管齊下，他當成任內很重要的事，延續過去在內政部任內推過的住宅政策，希望現在可以結合更多工具，讓房價所得比降低，讓大家有房子可住。

江揆也提到，他有一間房子，裡面住著他跟太太及兩個小孩，兩個小孩現在也大了，到了成家的時候，「但是他們是買不起房子的」，即使以他現住的房子來說，現值已比當時漲了1倍。

江宜樺表示，政府努力推動合宜宅，有人希望合宜住宅全部用租的，有人希望可以出售，下一波要找到這麼大的空地蓋合宜住宅，可能會在淡海新市鎮，然後配合輕軌或捷運。他還說，政府一定要在大台北地區找到還算屬於公家可掌握的空地，然後在合宜的比例下，「看要多少是用租的、多少是用賣的」，慢慢地解決年輕人畢業之後的住宅問題。

另外，江揆也明確表示，自己從未主張服貿公投，現階段較穩健作法，仍是希望服貿能儘快進行逐條審查，讓大家看到每個部分的影響；經過逐條審查程序後，不管立院要表決或有其他考慮，才會比較清楚。

面對學生質疑，目前社會對服貿還有諸多疑慮，為何政府要急著簽署，而不多花點時間討論？江揆回應，現在已經沒有人說，立法院應何時完成服貿審議，「如果多數民意不支持過，強行通過不可能！」

值得注意的是，這次反服貿學運中，包括林飛帆、陳為廷等學運領袖均公開表態支持台獨，年輕族群支持台獨立場激增，引發討論。

馬總統昨與青年座談時強調，台灣是一個言論自由的社會，各種不同的政治主張，都應該帶著包容和尊重的態度，但政府推動政務依法行政，《憲法》上不可能支持台灣獨立，不可能搞一邊一國或兩國論，「這是不可能的」。

陸客效應 中山區最熱銷 賣出58億

北市精華商圈店面近日傳出多起託售案，除了忠孝東路四段有店面開價9.8億元求售，國泰金前副董事長蔡鎮宇間接持有的大安路三角窗金店面，近日也開價8億元求售，由於蔡鎮宇上周才以39.5億元出脫西門町商場，指標商圈不斷有店面釋出，瀰漫「現金為王」的氣氛。

據實價登錄顯示，台北市中山區與大安區去年店面成交金額高達58.88和50.24億元，台中市西屯區則以45.99億元緊追在後，是全台店面成交金額最高的前三名。至於平均交易總價最高區域，落在台北市大安區和中正區，分別高達6978和6705萬元，而中正區與熱鬧西門町商圈僅隔中華路，店面交易熱絡與西門町商業活動息息相關。

陸客觀光帶動商圈
觀光效應加上要放寬陸客來台自由行，讓店面交易更加活躍，永慶店面事業部經理鄭朝鶴就說，今年上半年店面交易，以陸客飯店最密集的晶華商圈及條通商圈最為熱絡，特別是帶租約的店面，幾乎被一掃而空，有了陸客加持、店面付租能力提高，特別是兼具陸客觀光及捷運交通題材的店面。

但此刻卻有諸多「大咖」藉此出脫手上資產，近二周台北市東、西區指標商圈陸續有高價買賣案傳出，市場因此盛傳，房市轉折點要到了。

如上周以39.5億元出售西門町商場給壽險公司的國泰金前副董蔡鎮宇，其投資公司擁有的東區金店面，也開價8億元待售。
該店面位於大安路一段，目前為精品業租用，權狀坪數約70坪；而距離此金店面500公尺之遙的忠孝東路四段120號「愛群大廈」1、2樓，屋主也開價9.8億元求售。

台灣房屋忠孝SOGO特許加盟店總經理施光明認為，房市情況不明，景氣也不好，又加上今年是選舉年，學運潮又再起，很多買家開始轉向觀望，「市場上呈現渾沌未明的氣氛」。

「現階段風險很大」
大咖陸續處分資產，世邦魏理仕台灣分公司投資部資深總監陳俊逸警告，顯示商場經營效益出不來，所以才會出現業主盡快處理手中資產情況，「現階段風險很大」。

第一太平戴維斯副總經理盧映婕觀察，先前很多屋主對價格很堅持，現在若有好價格也願意出售，的確出現大戶調節資產、居安思危的氣氛，尤其是手中持有不動產部分太大者就會調節。

公設價差明顯 民怨不合理

公寓有低公設、使用空間大的優勢，而大樓雖公設較高，但有管理員相對安全，據統計，台北市與新北市公寓和大樓價差分別有31.1%、14.9%，其中北市以信義區價差49%最大、新北林口區價差57.5%最大。

舊公寓不計算公設
台灣房屋智庫統計2013年雙北市各區公寓與大樓產品的價差，北市大樓整體比公寓每坪貴14.6萬元，新北市大樓比公寓貴4萬元，價差14.9%為北市一半。
而北市信義區公寓每坪54.3萬元，大樓每坪80.9萬元，價差49%。新北市林口區公寓每坪15.3萬元，大樓每坪24.1萬元，價差57.5%。台灣房屋智庫研究員洪佩君分析，由於信義、林口、三峽等區買大樓比公寓貴5成，顯示該區買公寓相對划算，對預算有限的購屋者是一種選擇。
太平洋房屋林口中山加盟店店長林建宏表示，林口區的公寓大多位於舊市區內，每坪單價約15~17萬元，且屋齡在18~35年，大樓多位在文化北路，預售屋每坪30萬元以上。
林建宏分析，因大樓要再加上公設，以使用坪數30坪產品來說，總價要1200萬元以上，而舊公寓不需計算公設，總價約600萬元左右，才使兩者價差明顯，公寓買方多為新北市新莊、泰山等區的首購族，而大樓多則北市首購與換屋族。

中山土城大樓划算
另外，北市中山區及新北土城區大樓和公寓價差比分別為8.8%與10.7%，為該縣市最低，洪佩君說，這幾區可多考慮大樓產品。民眾羅先生說，「大樓把公設都計算在房價裡，室內實際使用坪數就少很多，感覺很不合理，因此會選擇公設低或不計算公設的房屋。」

台灣「樓王」密度最高的黃金鑽石地段-台北市大安區仁愛路三段，位於空軍總部對面、占地713坪都更案，可謂全台北市競爭最激烈都更案，總計有元大建設、上市營建股台開公司、同發建設、以及中悅機構旗下的捷寶建設等，共4家建商，展開「四搶一」。

市場估計，未來開發後每坪豪宅身價200?250萬元，總銷至少100?120億元，4家打死不退，不論都更條例如何修法，勢必還是競爭最激烈的都更案。

儘管台北市都更之路，愈走愈艱難，但大安、信義等台北市首善之區，由於土地供給趨近於零、房價總是高人一等，甚至囊括全台5大豪宅「樓王」在區內，因此就算是都更條例修正案正面臨膠著，建商仍前仆後繼搶進燙金鑲鑽地段，長期抗戰整合都更。

目前除了台北市大安區正義國宅已經完成整合，3月底正式拆除準備改建之外，接下來都更角逐大戰最激烈的都更指標案，非仁愛路三段空總對面的這塊713坪的都更案莫屬。

據悉，這塊都更案範圍從仁愛路富邦產險大樓、老字號美食餐廳忠南飯館以東的街廓，就吸引元大、台開、同發、捷寶至少4家重量級大型建商進駐，個個都大有來頭、實力雄厚，陸續買下一些都更戶，宣告進駐。因此，4家建商已各擁「基本盤」。

更複雜的是，除了有4家A咖建商，建立灘頭堡之外，還再加上知名的老牌潘驥建築師事務所，也「插旗」4戶，以便將來完成都更、也將由潘驥建築師事務所規劃設計豪宅大樓，既是都更地主、又可享有都更豪宅設計案，因此更使得這塊都更案競爭熱度升高。

據悉，空總對面都更案使用分區包括212坪的住三、501坪的住三之二，估計都更後可開發樓地板面積達5,100坪；但還未計入容積獎勵值約40％、以及地下室容積。

此案「身價」將奇貨可居，正待價而沽。根據內政部實價登錄，斜對面就是宏盛「仁愛帝寶」，每坪行情高達298萬元，穩坐全台灣最貴豪宅的「樓王」寶座；對面的「美孚一品」每坪行情也高達240萬元。

市場估計，依最近阿曼開發公司在濟南路近新生南路口在仁愛路三段南側的房價，每坪約190?200萬估計，空總對面都更案未來每坪可望上看200?250萬元，全案總銷有100?120億元的實力。

另外，信義區的永吉路、松山路，也有兩處上千坪都更案，多家建商正在廝殺中，也是台北市競爭相當激烈的大面積都更案。

目前皇翔建設卡位永吉路都更案，目標整合1,400多坪，皇翔也吃下不少都更戶，宣告「插旗」；至於，寶佳建設則主導整合松山路，目標整合面積達1,700多坪。

修都更條例 建商籲勿溯既往

大法官2013年判定都巿更新條例部分條文1年內完成修法，否則失效，由於4月26日是最後期限，立法院加速也恐將來不及即時修法完成。建商預期，除上兆元產值的都更案將受衝擊，接下來不免將出現一波「都更宅」脫手潮。建商呼籲，大法官釋憲失效條文應不溯既往、或另訂落日條款，讓「頭洗一半」的都更案能繼續走下去。

大法官去年4月宣告都更條例違憲條文，最重要是指審議攸關都更戶權益的「都更事業概要」，無要求政府主管機關辦聽證會的法源；未確保都更計劃送達都更戶手上，讓住戶有機會充份表達意見；申請都更的條件，訂為土地、建物所有權人十分之一以上同意，門檻比率也過低。

麗寶建設機構副總經理何昭宏建議，萬一26日都更條例修法不及，建議已掛號送件的都更「事業概要」，應不溯既往、或另訂落日條款，才能降低衝擊到最低。

至於手中有3處華山都更案，1處八德路，1處北投大業路都更案正進行中的台開公司，副總經理陳當勝表示，都更條例釋憲條文若未即時完成修法，將衝擊全台上千個都更案；其中，台北市「事業概要」已申請、已核准件數達455件。

大華建設手中擁有忠孝東路安東路SOGO復興館捷運站口、市民大道承德路和太原路口、以及五常街等3處都更案，副總經理陳志誠表示，華建將且戰且走，3案完全依法進行，不會強求。

都更達人-新台灣開發整合公司總經理游榮富表示，就算本周立院鬆綁都更條例可不溯既往，高齡都更宅的身價也已不復以往，大概已比兩年前炒到最高點的價格，已「落價」3成左右。因為台北市府針對低中樓層老舊公寓1坪換1坪的獎勵措施，訂有104年落日條款，對於「未來進行式」的高價老舊高齡都更宅來說，身價已不像以往那麼夯了。

居住正義問題正夯，興建社會住宅近年也逐漸納入討論主題。內政部長陳威仁21日表示，政府將透過補貼、合宜和社會住宅等政策，讓經濟弱勢者有其屋；雙北地區近年也各推出數千戶合宜住宅，緩解住屋需求。不過淡大產經系副教授莊孟翰表示，社會住宅量少，僅占合宜住宅10分之1，政府應盡可能闢建，滿足雙北需求。

台北市副市長張金鶚指出，各地方政府對社會住宅稱呼不一，基本上只要為政府興辦，以相對弱勢者為對象，只租不售的，都可以稱作社會住宅。

據內政部營建署資料，台北市房價所得比15.01倍，居世界之冠；新北市12.67倍亦不遑多讓，民眾要在兩地買房，得要不吃不喝十數年。陳威仁21日赴內政委員會備詢時表示，政府雖會抑制房價所得比成長，但非一蹴可及，很難馬上調整到民眾能夠接受的範圍，目前還是要倚賴合宜住宅的興建。

【雙北推數千戶住宅】 台北市都市發展局表示，北市興建的皆屬「公營住宅」，為避免社會大眾有特定聯想或標籤化現象，特迴避以社會住宅命名。目前北市已興建5處公營住宅，包括大龍峒、敦煌、行天宮、萬隆和景文，共計223戶，已全部承租出去，對象為20至45歲間的青年。租金計算為市價的7成，以大龍峒為例，3房型住宅月租2萬1200元，1房為1萬2千元左右。

北市近年積極規劃公營住宅，預計將興建8千戶，如木柵安康平宅900戶、南港台肥出租國宅改建可釋出750戶、松山寶清段和萬華青年段分別興建519戶及279戶，以及南港機廠和捷運大橋頭站330戶等。

新北市方面，城鄉發展局所興建的稱為「青年住宅」，以特殊身分弱勢者和20至40歲的青年為對象，進行混居，目前已竣工的僅有永和區中正路上的11戶青年住宅，去年4月份即承租完，其中3戶為弱勢者，8戶為一般戶。

城發局另有6千戶左右的合宜住宅正興建或規劃當中，遍及永和、板橋、新莊等區，較大者包括三重大同南、同安厝與中和段等處將興建1142戶、浮洲446戶、新店央北區段徵收開發案345戶，以及106年後林口世大運選手村可釋出1800戶、三峽閒置國宅也規劃2千戶。

【學者指屋量仍不足】 莊孟翰受訪時指出，合宜住宅中僅1成劃歸為社會住宅，因此政府在劃建合宜住宅時應做全面性推動，包括完善交通建設、尋找足夠財源和生出足夠土地；以新北市為例，在三環三線的建構過程中，可陸續找出菁華地段土地建築合宜住宅，淡海新市鎮二期也應騰出適當比例，供給社會住宅。

社會住宅推動聯盟副召集人呂秉怡指出，雙北地區雖已積極興建數千戶社會住宅緩解屋荒，但供屋量仍屬不足。他指出，根據100年內政部進行的社會住宅需求調查，無自有住宅的弱勢家庭逾3萬戶，但《住宅法》中僅給予弱勢者承租社會住宅10%保障比例，即使擴大至30%，也是明顯不足，多數仍承租給經濟狀況較佳的青年人，真正弱勢者則面臨社會排除。

根據政府實價登錄買賣及租賃資料統計，2013年全台店面總成交金額最高前3名行政區分別為台北市中山區、大安區及台中市的西屯區，其中店面總銷排名前兩名的中山區與大安區金額分別達58.88億及50.24億元，雙雙突破50億。至於全台店租排行榜前3名行政區都落在台北市，又以大安區每月每坪平均店租3986元最高，其次為萬華區3581元居次，中山區平均店租則以3434元排名第三，前三名平均店租差距僅都不大。

永慶店面事業部鄭朝鶴經理分析，全台店面交易熱區還是以傳統中山、大安、西屯為主，但從租金來看，台北市平均店租都比中南部來得高，店租排行前十名中，台北市就囊括了前八名，顯示台北市店面租金承受力還是比其他都會區高出許多。

在政策方面，鄭朝鶴表示，政府在今年4月16日之後將放寬陸客自由行每日人數至4千人，並搭配優質團來台觀光，將有效提昇來台陸客與旅遊品質與消費金額，可以想像未來陸客商圈潛力無窮，店面租金承受力也將大增，特別是兼具陸客觀光及捷運交通題材加持的店面商圈，未來更將持續受到市場關注而身價扶搖直上。

根據統計，2013年全台店面平均交易總價以大安區6978萬元最高，其次為中正區6705萬元，平均總價超過5千萬的區域還有士林區5524萬及信義區5491萬，顯示5千萬以上高總價店面交易仍以台北市市中心精華區為主。

若從件數來看，以桃園縣中壢市184件及台中市西屯區的175件，不僅為前20大店面交易件數最多，也是全台店面交易件數最多的行政區。其中，桃園中壢店面交易集中在SOGO百貨、海華特區周邊，九和二、三、五、六街是店面交易主要區域，台中西屯店面交易集中在西屯路二、三段及青海路一段、寧夏路一帶，近逢甲夜市及家樂福商圈為主。

若就全台前20高行政區店面租金統計來觀察，鄭朝鶴指出，台北市大安區平均每月每坪租金3986元最高，其次是萬華區3581元，排名第三的是中山區3434元，中正區每月每坪租金3178元排名第四，平均租金水準都在3000元以上。從前20高行政區店租排行來看，台北市12個行政區中，僅南港一個行政區未上榜，其他11個行政區都在榜上有名，新北市有6個行政區上榜，台中跟高雄各僅1個行政區上榜，顯示台北市的店面租金承受力還是遠高於其他縣市。

此外，鄭朝鶴表示，再從店租前五名行政區的最高店面租金來觀察，忠孝敦化捷運站周邊商圈、永康、西門町、新光南西、中山北晶華、公館、台北站前、南京東路捷運站商圈及台北小巨蛋商圈一樓店面租金承受力最高，其中中正區館前路一樓店面每月每坪租金達2.75萬最高。從這些商圈來看，不外乎是陸客商圈及捷運加持，特別是今年底松山線即將通車，南京東路沿線一樓店面商圈租金也開始蠢蠢欲動。

若再回顧去年2013年店面交易仍以中山及大安區等傳統店面交易最為熱絡，但如以租金承受力來看，台北市大安、萬華、中山等區平均租金最高，顯示台北市租金承受力都遠高於中南部。展望今年上半年店面買賣交易，以陸客下榻飯店最密集的中山北晶華商圈及條通商圈交易最為熱絡，特別是帶租約的店面交易相當熱絡，幾乎被一掃而空。

2014上半年在政府擴大陸客自由行人數上限至四千人後，相信對於店面長線投資及置產仍相當有利，特別是一些台北著名的陸客店面商圈，近來到處可見外資身影。對有意投入店面的民眾來說，建議還是要精打細算店面標的投資報酬率，注意投資標的的替代性與物件稀有性、捷運各車站出入口配置與人潮動線分布、及地區發展潛在價值，要特別留意投資標的所屬商圈的空置率與商圈變化，慎選大型知名連鎖品牌，精心挑選具未來發展潛力的商圈、產品並提早佈局，才能享受店面金雞母帶來的穩定租金收益。

行政院長江宜樺日前宣示，將在任內讓大都會房價所得比降到十倍以下；但還沒看到政府具體措施，北市房市又出現「三高」︰待售土地、頂級豪宅及東區店面同時開出「區域新高開價」的情況。

彙整目前三大商仲待售物件，包括北市大安區光復南路上不到一五○坪的素地，每坪開價一二○○萬元；頂級豪宅「信義富邦」每坪開價三○七萬元；大安路店面一樓每坪拆算開價超過七五○萬元，開價分創素地、頂級豪宅及店面新高。

「三高」待售物件中的素地開價新高，是委託戴德梁行出售的一四四．九坪素地，位於光復南路，正對國父紀念館；總底價逾十七億元，土地使用分區為住四之一，容積率四百％，建蔽率六十％，每坪土地開價一二○○萬元。

相較於去年八月，新加坡私募基金首峰資金管理（Alpha Investment Partners）以每坪逾一一四七萬元的素地新天價，買進中華路一段土地；該待售土地每坪開價高出五十三萬元。但是，西門町天價土地的容積率是八百％，每坪容積單價約一四三．四三萬元，相較於待售土地每坪容積單價約三百萬元，後者要貴上許多，更一舉超越信義計畫區B7土地的每坪容積單價二八一萬元。

「三高」之頂級豪宅則是位在信義計畫區的「信義富邦—國際館」一樓庭院式住家；開價三．六億元，坪數一○九坪，拆算每坪底價約三○七萬元，直接挑戰豪宅天王「帝寶」每坪二九八萬元的最高成交價紀錄。

高價店面則是國泰蔡家三子蔡鎮宇旗下寶豐隆興業欲出售的東區店面，坐落在北市大安路一段上，坪數一二一．四一坪（包括一樓與地下一樓），開價八億元，拆算一樓每坪底價超過七五○萬元、地下一樓約一九○萬元。

近年來，台中市西區在科博館、國美館、草悟道等綠園道陸續完成加持下，吸引由鉅、太子、富旺、勤美等知名建商搶進推案，新案預估每坪開價35至50萬元，頗受換屋族青睞。

台中房仲業者表示，西區與7期同樣是房價精華區，卻多了草悟道，從科博館往南延伸、勤美誠品綠園道、國美館，休閒氛圍濃厚、加上生活環境優質，特色餐廳、商場及書店多，被譽為最有氣質的區域，每逢假日週邊人潮滿滿，也是台中在地人換屋的首選區域。

去年國美館週邊在頂級豪宅「由鉅大恆」案帶動下，每坪開價50萬元起，房價與7期豪宅相抗衡；而太子建設繼「景雲見」後，329檔期推出位於向上路、近美村路的「青峰錦」案，產品規畫53至63坪，每坪開價46至50萬元。

富旺國際將推出位於中美街、昇平街「國美天藏」，坪數55至85坪，每坪開價40萬元起；豐境建設也在西區陸續推出「璞麗」、「敘美」兩案，每坪開價35萬元起。

此外，北部建商忠泰、勤美也看好西區潛力，積極在此區域購地，未來將陸續推出豪宅案，預估每坪上看60萬元起。其中，勤美集團旗下的璞真建設，規畫推出26層樓的雙塔式豪宅，初步規畫70至150坪，還將打造大型購物商場、洲際大飯店等，讓西區發展持續看俏。

由於西區開發早，近年來土地取得困難，即使是零星土地釋出，照樣吸引大批人馬搶標，3月中，中美街巷內一筆20坪土地標售，溢價率達44％，換算每坪單價40萬元。

西區土地釋出量少，帶動西區透天別墅超搶手！4月初進場的「曜暉日曜」電梯別墅，規畫地25至30坪、建100至120坪，樓高6層，總戶數6戶，每戶開價4,500萬元起，由於正臨公益路與勤美誠品綠園道商圈，一推出就賣出2戶。

曜暉建設表示，即使是小型土地開發競爭都很激烈，由於地價、房價都在高檔，建商大多搶攻大樓產品，因此西區透天產品極其稀有。

據統計，全台存款最高的地區為「彰化縣員林鎮」，億萬富翁超過400人，存款為全台之冠，彰化縣規模最大的員林鎮184公頃市地重劃案已經完工，為吸引北部資金投入，縣府日前北上招商，想搭台中升格直轄市、北部建商搶進重劃區之便，為彰化注入資金，卻也埋藏不動產價格飆漲的隱憂。

員林市地重劃案是以原員林市外圍都計農業區，配合員林都市計畫，以附帶條件方式變更為住宅區，彰化縣正推動鐵路高架化、高鐵彰化站東西向聯外道等重大工程，高鐵彰化站特定區跨越田中、社頭，站區畫設住宅、商業、產業專區與運輸空間，未來以員林為重心的南彰化，將會成為新興發展區，當地房仲說，原重劃區地主因為重劃區施工，轉進購置市區產品，近期又因為重劃完工，房價不斷上漲，地主轉賣給開發商，讓員林房市近幾年交易熱絡起來。 房仲提到，縣府將於23日辦理抵費地標售，先前已有中部知名建商購地插旗，此次標售勢必帶動土地價格再次上漲，員林新屋產品多以透天厝為主，地坪25~35坪、總價要價1200萬元起，從去年中旬至今年四月已有一成漲幅，然而，在地民眾對新成屋價格還無法接受，中古屋價格親切且坪數較大，接受度相對較高，逐漸提升的交通便利性，讓原本交易封閉的員林房市，吸納鄰近鄉鎮的買氣，往後價格看漲。

整建維護為都市更新的一環，高雄市近年推動「城市挽面」計畫，整理老屋整建設計原則供民眾參考，目前完成的220棟老屋改造中，以大東文化園區周邊共35棟建築物改造最具成效，成功形塑出在地藝術氛圍及改善都市景觀，展現鳳山令人驚豔的新樣貌。

與拆除重建的都市美化方法相較，建物外觀拉皮或挽面不僅同樣可獲得政府補助，所需經費與工程時間也減少很多，為持續推動反應不錯的補助計畫，並鼓勵民眾利用簡易、省錢、快速的綠改造手法進行老屋改造，高雄市都發局研擬出「建築風貌綠改造設計原則」，委託專業團隊進行個案輔導；挽面後的老屋除了煥然一新、延長建築物壽命外，更兼具節能與環保功能。 透過外牆翻新、結構加強等整建維護方式，同樣能為不動產的價值加分。

新北市都更處指出，如有屋況不差，像是管線、磁磚老舊或結構補強等問題，屋主不一定要整棟拆除，市府針對整建提供三大協助；首先，一般區域的屋主提出申請，最高可獲得50%整建費用補助，位在策略地區的屋主，補助額度最多還提升至75%，為了加快辦理速度，每件申請案採「隨到隨審」，不像重建的都更案，審理至少耗費數月。 高雄市都發局表示，城市景觀改造普獲民眾認同，今年度建築風貌綠改造設計原則將於4月底上路，鼓勵聯合三棟以上建築物進行立面整體改造、融入地方特色或採用綠改造修繕方式整建維護，最高補助總工程經費1/2，其中大樓案件最高補助90萬元，透天案件最高補助35萬元，民眾可邀集隔壁鄰居踴躍申請。

一則看似平常的公告，揭開了長三角地區履冰臨淵的樓市險境。

4月15日，舜天船舶公告稱，截至目前，尚未收到對南京福地房地產開發有限公司委託貸款本金9000萬元及相應利息1543萬元。

事實上，舜天船舶此時發佈該公告，似乎有些後知後覺，據多方資訊證實，福地房產法人代表張從春早在去年年中就已失蹤。目前，其個人手機已成空號。改公司所屬南京葛塘新城專案在建工程，約於2013年8月左右停工，甚至一些停工項目的建築費用也未支付，所欠外債或達數億，預計舜天船舶所涉上億元貸款難以收回。

“企業的委貸更多是因人脈關係促成的，有時與行業風險和企業本身的狀況並無太大直接關聯”，某銀行業人士表示。

對於舜天船舶是否還有其他涉及房地產項目的委貸，該公司工作人員稱投資者諮詢此事亦需要發郵件請示領導，目前領導很忙。截至發稿，網易財經並未收到企業回復。

在房地產市場形勢回落的大背景下，這一消息格外刺激行業內敏感神經，南京福地老闆跑路或許只是長三角樓市趨緊的一個縮影。

事實上，南京跑路的開發商不止南京福地一家。涉及房地產項目的違約風險或許還將持續爆發出來。

網易財經瞭解到，近期一家名為海寧市立德房地產開發有限公司的企業實際上已經破產，由於未能如期償還多筆民間借款，多名債主已將其告上法庭。由於資金鏈斷裂，旗下的多個項目已經爛尾。消息稱，除了暴露出來的訴訟之外，立德房地產還有銀行欠款，違約的風險已經在所難免。

作為二線城市地產風向標的杭州，情況也不容樂觀，“杭州目前尚沒有曝出有開發商資金鏈斷裂的情況，但或明或暗的降價現象的確存在”，透明售房市場研究院院長丁建剛對網易財經表示。

4月11日，萬科將杭州錢塘府專案的2號樓進行促銷，其中89平方米52套小戶型降低了裝修標準，比此前開售的1號樓和6號樓，總價優惠40-50萬元。

杭州萬科放下身段，以價換量讓市場更添幾分寒意。杭州當地分析人士稱，杭州萬科一向謹慎，而此次推出部分房源以精裝修的名義進行降價，意味著開發商在杭州已全線失守。

二三線樓市恐慌情緒逐漸蔓延，一線城市房價亦現鬆動。網易財經日前從上海多家仲介地產門店瞭解到，近期新樓盤的集中入市分流了不少買家，本來流動性頗好的二手房市場壓力倍增。上海中原地產研究部資料顯示，3月上海外郊環二手房交易主動降價促成交的比例占到3成以上。

實際上，自3月以來，由於上海的二手房市場交易價格掛牌價方面出現鬆動跡象，多數賣家均在掛牌時提醒業務員“如果有買家想買，價格還可以談。”

杭州當地分析人士稱，杭州萬科一向謹慎，而此次推出部分房源以精裝修的名義進行降價，意味著開發商在杭州已全線失守。

資金面收緊被指導火索 長三角面臨信貸壓力更大
以資金充裕著稱的長三角樓市，接連出現中小房企資金斷裂、龍頭房企以價換量的情況，這讓市場頗為意外，而網易財經在調研中發現，除了樓市風向轉換，觀望情緒彌漫等因素影響，銀行信貸收緊、整體資金面緊張或是重要導火索。

“年後房貸政策持續收緊，即使是首套房，也很難獲得貸款優惠利率”，上海某銀行的信貸員告訴網易財經，要想比較順利地拿到貸款，除了條件符合，利率也需要適當上浮。

而2月份出現的興業銀行停貸風波更是讓房企倚重的開發貸雪上加霜，儘管隨後各大銀行均澄清表示“不會停貸”，但是，針對房地產行業信貸整體收緊仍被認為是大勢所趨。

“信貸的確在收緊，而長三角可能面臨的壓力更大”，某銀行業分析師稱，各大銀行2013年報中均顯現出江浙區域不良率上升，考慮到銀行信貸規模量入為出的特點，這些區域在今年或將面臨更為嚴厲的信貸政策，這對缺乏資金的開發商並不是個好消息。

從工農交建四大行2013年報可以看出，富庶的長三角，成了不良貸款的高發地。以建行為例，建行的長三角地區資產品質在全行中壓力最重。建行在長三角的五家一級分行的貸款及墊款餘額在全行占比為20.74%，而不良貸款卻占了全行的48%，而在2012年，該比重也只有44.15%。

這意味著，建行在長三角的貸款只占全行五分之一，但不良貸款餘額卻占了全行近一半。資料顯示，截至去年末，建行在長三角的不良貸款餘額為408.44億元，不良貸款率達2.29%。

同樣的問題也在工行身上出現。截至2013年年末，工行在長三角的四家一級分行不良貸款出現“三升”：不良貸款餘額為225.68億元、不良貸款率為1.09%、占全行不良貸款比重為 24.09%，而在上年這三個資料分別為，154.65億元、0.80%、20.74%。

“長三角不良率上升，就銀行來說，是否在信貸額度上限制不好說，但是一般會對這一地區的放貸更加審慎，採取增加抵押或者擔保條件等條件減少信貸風險”，某銀行人士對網易財經表示。

據國家統計局日前發佈資料顯示，前兩月，房地產開發企業到位資金21264億元，同比增速較去年全年回落14.5個百分點。南京一商業銀行總行今年更宣佈暫時停止辦理房地產夾層融資業務，並暫停房地產供應鏈金融業務。

此前高歌猛進的中小城市，在供給大幅增加之時，需求卻未能有效跟上，當市場持續觀望之際，資金脆弱的房地產企業將難以支撐。丁建剛也對此表示“現在的銷售無法支撐開發商正常的資金回籠。”

“現在大家還沒認識到樓市中的風險究竟有多大，雖然還不到整體崩潰的程度，但不能說沒有存在這種風險，要想不崩盤就得讓需求進來。”上海中原研究諮詢部總監宋會雍對網易財經表示。

事實上，南京跑路的開發商不止南京福地一家。涉及房地產項目的違約風險或許還將持續爆發出來。

各地房價回落趨勢明顯 考驗房企回籠資金能力
在銀行信貸緊縮的市場背景下，市場悲觀情緒蔓延，未來可能面臨更多的房企債務違約的市場風險。下一個倒下的會是誰？

對此，宋會雍認為，房地產企業的債務違約產生的連帶反映主要體現在心理恐慌上，而非財務資料上的相互關聯。在信貸收緊的情況下，經營能力差、風險意識不強的企業最可能倒下，“有些企業把所有壓力都放在銀行信貸上，沒有風險意識，即便資金鏈緊張也不通過降價等其他措施快速回籠資金，這是企業的經營能力問題。”

在他看來，目前開發商債務違約的情況均是個案，主要原因是企業的運營方法不當，並非行業主流。

同策諮詢研究部總監張宏偉則認為，三類企業在今年上半年會面臨資金鏈斷裂的風險，第一類，產品類型偏高端周轉率較慢的企業，這些企業的銷售業績最容易受到影響；第二類，前期拿地過於激進導致成本構成較高而影響銷售資金回籠的企業；第三類，一部分資信不好貸款受限的中小企業，難以獲得銀行貸款。

“若銀行信貸緊縮導致的“錢荒”持續超過6個月以上，也就是到2014年5月之後銀行信貸緊縮環境仍然持續，房企短期內遭遇的現金流緊張的狀況沒有辦法通過銷售、貸款等管道解決時，就有可能會出現債務違約的風險，成為下一個即將倒閉破產的房企”，張宏偉表示。

宋會雍則認為，目前二三線房地產市場很大的問題在於難以發掘新的需求，開發商賣不動，“去年下半年開始，一些開發商紛紛進軍一二線城市，實際上也是感受到了這些壓力。”

資料顯示，2014年第一季度，杭州主城區商品房成交套數5276套，創了近三年來同期成交套數新低，還不到去年同期的50%。

面臨嚴峻的形勢，部分開發商採取以價換量，“目前房價回落的跡象已經很明顯了，杭州若沒有外力改變的話，還看不到止跌企穩的趨勢”，丁建剛表示。

就全國資料來看，全國商品房銷售額13263億元，同比下降5.2%，其中住宅銷售額下降7.7%。房地產開發企業土地購置面積5990萬平方米，同比下降2.3%。3月末，全國商品房待售面積52163萬平方米，同比增長22.9%。

張宏偉認為，在當前的市場博弈中，能否真正降價到位是啟動當前的樓市成交量的關鍵，也是緩解各個房企及當前市場庫存相對較大的關鍵。

張宏偉認為，在2014年上半年樓市仍需在“量”上做文章，堅持“跑量”回籠資金，堅持現金為王，而不應在價格上做太多考慮。“預計二季度，大多數開發企業會採取比較現實的降價回籠資金的市場策略”，張宏偉表示。

今年以來，廣州土地市場表現火爆。今日，廣州土地市場再度出讓目前年內單價最高，規模最大的廣州油制氣廠地塊，最終被廣州市城實投資有限公司以61.5億拿下，折合樓面均價1.05萬元/平方米。

網易財經注意到，上述地塊相比2年前的29.62億元的首次報價，已翻2倍。遭遇流拍之後，本次該地塊起拍價已高達61.5億元，成為目前年內廣州單宗報價最高地塊。

據悉，該地塊位於天河區，屬於廣州油制氣廠區舊改地，主要為居住用途，建築面積60.65萬平方米(其中居住58.54萬平方米、小學2.02萬平方米、公交站場903平方米)。在居住用地中中，要求90平方米以下的中小套型比例不少於45%。

由於地塊規模大，起拍總價高，位於市區宅地，上述地塊備受市場關注，但最終吸引金融街聯合體以及廣州城實投資有限公司2家報價。

在競拍現場，不到5輪報價地塊就被廣州市城實投資有限公司以61.5億拿下，折合樓面地價為1.05萬元/平方米。

據悉，該地塊2011年首次掛牌時價格為29.62億，流拍後再次拍賣，最終競拍價格漲幅翻倍。而本次拿下地塊房企為廣州珠江實業集團與廣州市城市建設投資集團公司合資成立的房地產公司，雙方持股比例約為49：51。

2012年，珠江實業被傳言擁有廣州珠江新城CBD49萬方地塊，且坐享900億的地價升值，導致股價大漲88%。

合富輝煌集團首席市場分析師黎文江表示，由於放貸收緊因素，今年廣州一季度廣州商品住宅去化速度相比上年四季度放緩，房企將會採取首付分期、減裝修等，幫助購房者渡過這段困難時期。

網易財經注意到，這或已蔓延至土地市場，今日拍賣的地塊現場競爭僅2家企業，而不足5輪就已成交。合富輝煌監測顯示，未來五一市場，廣州區域在售貨量達5.7萬套，加上增城（新塘）將達6.3萬套。因限簽影響，實際在售貨量或將有所減少。

黎文江認為，今年五一期間，房企產品價格方面將會表現預期謹慎，優惠促銷樓盤增多。（網易財經 朱玲）

華遠地產（600743）4月21日晚間披露一季報及經營情況，2014年一季度，公司實現營業收入5.2億元，同比減少40.63%，實現淨利潤0.57億元，同比減少56.18%。

公司實現開復工面積175.8萬平方米，同比增長12%，其中竣工9.9萬平米。完成銷售簽約額7.3億元，同比減少25%；銷售簽約面積6.5萬平方米。

截至一季度末，公司持有待開發及已開發房產儲備總面積共約262萬平方米，其中，擬發展作銷售的房產面積約255萬平方米，擬發展作出租經營用房產面積約7萬平方米。

賀建亞掌舵的招商地產，不管是規模發展，還是業務的整合或都處於加速狀態。

4月18日，招商地產公佈其今年一季度銷售資料顯示，一季度招商地產實現銷售額96.0億，銷售面積69.0萬平米，同比分別增長7.2%和0.23%，銷售額同比增速高於金地和保利。

不過，在招商的一季報中有兩個值得注意的資料，一是期內招商地產的毛利率下滑6.3個百分點至26.8%，與13年全年水準基本相當；二是一季度招商拿地同比大幅增長，1-3月份共獲得11個項目，建築面積約408萬平方米，僅在3月就新增項目5個，增加權益儲備建面81.67萬平方米。而去年首季度，招商僅獲得5個項目，建築面積為83萬平方米。

對於毛利率下滑的原因，平安證劵指出，招商地產近幾年規模擴張較快，隨著深圳外低毛利率項目結算占比逐步提升，預計全年毛利率較去年將有所下降。由此，也不難看出毛利率下滑與規模擴張存在關聯關係。

一邊是通過加速拿地實現規模化擴張，另一邊招商地產也在想通過一些更好的輕資產運作方式，來盤活旗下一些低效商業資產來實現資產的利益最大化。

資產證劵化試水

或正是基於商業規模的逐步擴大，賀建亞帶領下的招商地產在商業資本化運作上也正試著做出一些嘗試。

早前招商地產公告透露，擬通過成立公司的形式，將旗下包括蛇口科技大廈、招商科技大廈二期、花園城數碼大廈、蛇口花園城商業中心、新時代廣場等五項資產以股權交易方式在產權交易所進行公開掛牌並轉讓。

對於上述動作目的，招商地產表示主要是為盤活成熟投資性物業所沉澱的資金，為未來進一步的資本運作做好準備。

招商地產董秘劉寧透露，“資產交易很麻煩，成立公司交易股權就很方便，方便下一步包括賣、資產運營等在內的資產交易安排”。

劉甯進一步指出，招商要將持有性物業做一些資本運營的想法，從去年初到現在已也有一年時間，雖然此次擬做交易的資產不算太大，在持有性物業裡面僅占3%左右，但今後肯定會有一個比較適合招商的方案。

對於招商的此種資產證劵化行為，相關瞭解資產證券化的業內人士指出，由於發債和股權融資的門檻和資金成本都比較高，而商業地產前期建設只能做開發貸款，建成後又只能轉為經營性物業貸款，但物業估值後銀行往往會打折扣，所貸資金有限，而資產證券化能讓地產商一次性獲得未來幾年物業的收益。

另值得一提的是，如何將商業資產更好的進行資本化運作的問題，招商地產早些年或已有遠見。這一點，或通過其近年來逐步在加大商業地產方面的運營和投入可以看出。

年報顯示，2013年招商地產實現投資物業租金收入約7.7億元，目前已建成的商業物業約110萬平方米，在建面積約120萬平方米。

有機構預估認為，目前招商地產旗下的商業地產資產規模已經超過100億元，在招商地產總資產中所占比例大概為10%。

而對於在商業地產方面的投資策略，賀建亞在招商地產2013年投資者會上曾透露，短期主要是實現銷售，中期則通過金融退出的方式實現中期迴圈盈利，但最終還是會逐漸過度到輕資產模式。

嘗試的可能性

在商業發展到一定規模後，為讓持有性商業物業實現其利益最大化，將商業資產證劵化就是開發商的不二選擇，而目前看來招商地產已在思考進一步的形式。

對此，相關分析認為，具體的形式或包括直接將商業資產打包上市，即做reits的形式；同時或也不排除通過類reits形式來實現收租權益的折現。

不過，該分析指出，目前國內企業成功實現reits案例並不多，且每個企業的情況及想法也有所不同，因此招商具體如何去實現其資產證劵化運作還很難說。

另據第一太平大衛斯估值及專業顧問服務部董事黃國均介紹，目前國內不具備做reits的條件，因此去境外就成了最終的選擇。

“如果去境外做reits首先要搭建管道，即境外需有一個上市平臺；同時，財務的效果達到已經在香港交易的reits裡面每年的平均回報，這個一般在5%-7%左右；另外，商業資產體量要做夠的大，香港做reits原則上你的資產不應該低於40個億”。

若根據上述去境外做reits的前提條件來看，招商地產顯然已經具備，但黃國均還是指出企業意願才是最重要的。

其舉例稱，萬達在境外也有平臺，也可以將商業資產裝入進去，再以其他形式發行，但萬達並沒有這麼做。

對於這種具備做reits條件卻沒有選擇這樣的原因，黃國均表示主要還是要看市場的回報，“例如，萬達或會散售賣一部分，自己持有一部分，但如果自己賣出去能賣5萬一平方米，但以reits計價方法可能只賣出去3萬一平方米，如此一來那就沒必要賣出去，資本都是追求逐利而已”。

另外，黃國均也透露，目前國內真正較早涉足商業、寫字樓開發，且持有單一物權、租金收益相對較好，早期又有上市衝動的企業並不多。再者，國內做reits條件還沒放開，因此能真正具備條件又成功做reits的企業也並不多。

黃國均同時還表示，如果國內能開放做reits的門檻，讓更多具體條件的地產企業去做reits，能為各方帶來諸多好處。


“可參考境外的模式，將扣除盈利成本之後90%的盈利分派出去，這樣一來，一方面高額的分派利息能高過銀行存款，可挽留一部分資金不會流到境外去，也為國內投資者增加一條投資管道；另一方面，reits這種輕資產運作模式漸漸成熟後，還可提升中國商業的營運水準”。

據瞭解，目前已真正成功實現reits的案例或僅有包括越秀集團將旗下ifc注入到越秀房托並成功打包上市等為數不多的案例。而包括海印股份將以旗下經營管理的15個商業地產專案未來5年的經營權益為基礎資產，成功募集資金16億元；及華僑城將門票打包上市等輕資產運作都只是類似reits形式。

看似低迷的上海樓市傳來消息——位於外灘的一個頂級豪宅項目即將推出總價2.3億元的上海市中心最貴公寓，而且是僅此一套的稀缺房源。如果這套房子最終以此價格成交，那麼它將刷新近年來上海頂級豪宅的成交總價紀錄。

保姆間都能看到江景

堪稱“樓王”的項目位於外灘。這套標價2.3億元的公寓式套頂樓複式房源共分三層。產證面積約690平方米，單價超過了30萬元/平方米。銷售人員介紹說，加上贈送的露臺、陽臺等面積，實際使用面積超過了900平方米。

因為地處外灘，項目自然以“江景”為最大賣點，幾乎各個房間都有落地的觀景窗可以看到黃浦江景，甚至連保姆房都可以看到江景。

銷售人員介紹，這兩天來看房的客戶不少，其中有一名客戶晚上特意帶著朋友來看房；還有一人因為要趕早上的飛機，清晨6點就趕來看房。有銷售透露，目前真正有意向購房的客戶有兩組，巧合的是他們本身也都是開發商，至於是以個人名義還是以公司名義購買尚不清楚。

頂級豪宅每六天賣一套

此前，上海總價最高的公寓房就是傳統豪宅項目湯臣一品。去年10月30日，該項目還成交了一套824平方米的複式大房型，總成交價約為1.49億元。此外，近兩年中糧海景和翠湖天地這兩個頂級豪宅項目也都成交過總價過億的公寓，毫無例外都是複式大戶型房源。

當然，這個價位與世界級的豪宅相比還有差距。英國倫敦的海德公園一號在2011年1月開盤時，折算成公制單位，均價高達6.45萬英鎊/平方米，按當時的匯率，約合人民幣67.7萬元/平方米，是全球最貴的公寓項目，其中最貴的一套房子以1.36億英鎊（約合人民幣14.28億元）的天價售出。

進入2014年，樓市“唱衰”的聲音不時傳出，而且一手商品住宅成交也現疲態，為何“樓王”要選擇這樣的時機入市？業內人士認為，頂級豪宅的客戶群相對比較固定，而成交走勢其實與普通商品住宅市場的走向“關係不大”。

根據克而瑞研究中心提供的資料，截至4月15日，2014年上海成交單價在10萬元/平方米以上的頂級豪宅共有24套，差不多不到6天就會賣掉一套。

其中最大的贏家是浦東的昔日地王——新鴻基濱江凱旋門，共成交9套，成交均價104841元/平方米。位於原盧灣的凱德茂名公館也成交了5套，成交均價達到12.5萬元/平方米。

因為富士康廠區的入駐，位於鄭州東南30多公里的鄭州航空港區，5年之前還是長滿荒草的土地，現在已經成為整個鄭州房價上漲最快的區域。

“就在前兩天，一個客戶一出手就是一個億，買下了我們一整棟花園洋房。”4月21日中午，位於鄭州航空港區某樓盤的置業顧問王剛（化名）向以購房者名義諮詢的《第一財經日報》記者說。

這是一個距離富士康航空港區工廠5分鐘車程的新樓盤，現在，這個社區正在成為炒房者的新樂園。大批來自鄭州市區以及鄭州周邊登封、新鄭等縣區的購房客們，正蜂擁而來，將大批現金投資于航空港區的房產。

房價瘋漲

一份克而瑞鄭州公司提供的資料顯示，僅僅3年前的2011年，鄭州航空港區的商品房成交量還在5萬平方米左右，而且，整個地產市場供過於求，購房者也大多集中于本地居民的生活剛需住房。到了2013年，港區內的商品房成交量已經高達105.4萬平方米，而且整個市場供不應求——2013年下半年，包括上述樓盤等在內的多數項目，一開盤便接近售罄。

整個港區的房價，更是一路飆升。

一位在鄭州航空港區管委會就職的地方官員告訴本報記者，2008年鄭州航空港區所在區域的房價，還維持在1800元/平方米左右，僅相當於鄭州下轄縣級城市中牟的房價水準，可眼下，幾乎所有樓盤的開盤價都在6000元/平方米以上。

是誰在購買這些樓盤？

王剛說，根據置業顧問的觀察，買房者主要包括三類人：一是工作于航空港區的企事業單位員工，這些是剛需；二是隨著到機場輕軌的開通，在鄭州市區買不起房子的人，無奈將居住地選擇於此；三是手握大批現金的炒房者。隨著鄭州市區限購政策的出臺，這些人無法繼續在鄭州市區炒房，而尚未出臺限購政策的鄭州航空港區，逐漸成為炒房者們的樂園。

“昨天我還接待一個客戶，一次就購買了十幾套房子。”王剛說，給他印象最深的是上文提到的那個客戶，在上述樓盤剛開盤不久，便指著其中一棟高11層的花園洋房說，這棟樓誰也別賣了，他全要了。

“為了給他寫合同，把手都寫疼了。”王剛“抱怨”說。

開發商“趕場”

僅僅5年之前，上述樓盤所在的土地上，還是一片長滿雜草、種著棗樹的荒地，現在，包括萬科、綠地在內的諸多地產商們，紛紛將重金投資於此。

河南本土的地產公司，更是動輒拿地上千畝。

無一例外，這些地產商的拿地項目，均與富士康航空港區工廠相距不遠。

2010年，河南省政府將富士康“迎娶”到鄭州機場附近的新鄭市，彼時，富士康工廠周圍還是一片荒涼，甚至廠區員工們想外出娛樂，都只能看到滿眼的農田。

之後，隨著幾十萬富士康員工進駐，這片農田上開始逐漸興建一些為富士康配套的工業用地，也開始建成一些為富士康員工配套的住宅，但真正的商品住宅供應仍十分有限。

2013年3月，隨著國務院正式批復《鄭州航空港經濟綜合實驗區發展規劃(2013?2025年)》，這個以新鄭國際機場和富士康鄭州廠區為基礎興建的航空港經濟發展先行區上升為國家戰略，鄭州航空港區的地產戰車突然開始隆隆啟動。

據競合地產市場部監測，僅2013年的一個月，鄭州航空港區域內就成交9幅商品住宅用地、6幅商業用地，總成交金額高達5.6億元。

而尚正行地產顧問事業部的調查資料則顯示，目前，鄭州航空港區的住宅供應量超過200萬平方米，且仍有很多的潛在供應量等待面市；而商業地產市場的存量也高達100萬平方米，銷售均價20000元/平方米，部分位置較好的臨街商鋪售價甚至在30000元/平方米以上。


一位在鄭州航空港區競拍下多處地塊的開發商透露，2011年航空港區居住、商業類用地價格還在150萬元/畝左右，到2013年，同樣地塊的居住、商業土地價格已經上漲到260萬元~290萬元/畝，部分地塊的每畝均價更是高達300萬元以上。

同時，由政府供應的土地性質也在發生變化。據尚正行地產顧問事業部的不完全統計，從2011年開始，工礦倉儲用地成交比例逐漸減少，商業用地逐漸增加比例，至2013年居住用地供應面積達207公頃，為歷年來最高。

豫發置業王建勳（微博）在接受當地媒體採訪時說，如今的航空港區，像極了當年的鄭東新區。

本報記者則在採訪中發現，隨著更多炒房者的進入，銷售火爆的鄭州航空港區房地產正在逐漸進入狂熱。甚至一些連正式合同都沒有的地產項目，也開始被購房者競相“炒樓花”。

4月上半月，新房和二手房市場仍舊呈現價格停漲、橫盤的局面。來自仲介機構的統計顯示，上半月，住宅市場成交總量環比下跌了4成。

據偉業我愛我家市場研究院統計，4月上半月，北京市住宅成交總量為5271套，環比3月下半月下跌41.3%。其中，新建期房網簽量為1976套，比3月下半月下跌49.9%，二手房網簽量為3295套，環比3月下半月下跌34.6%。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析說：新房方面，在市場觀望情緒濃烈的情況下，新房市場供應明顯增加，樓盤低價入市、降價走量的銷售策略已在新房成交價格上有所顯現。二手房市場受新房市場價格回落的聯動影響，也出現了小幅的價格回檔，部分急於出售的二手房業主在心理上已能接受一定幅度的議價空間。

本港二手樓市爆蝕讓潮，近日不少內地投資客就算損手亦「走貨」套現，「半新樓」慘成重災區。市場消息透露，鴨脷洲南灣有內地業主劈價250萬元出貨，惟「明賺實蝕」，計及佣金及交易雜費後虧損逾120萬元，連同車位共蝕270萬元。灣仔尚匯另一內地業主則劈價182萬元出售，持貨3年，若計及使費亦僅平手離場。至於再早前的內地客蝕讓個案，要數到上月底西九龍帝峯．皇殿及本月初西灣河嘉亨灣的成交。

有市場人士認為，內地銀根緊張迫使部分「水緊」的內地客蝕讓套現，至於個案會否增加，內地經濟走勢將成關鍵。

「半新樓」成重災區

資料顯示，一眾近年推售的「半新樓」成為蝕讓重災區，例如西九龍瓏璽、上水天巒、南灣、大圍名城和將軍澳日出康城屢有虧蝕成交，個別老牌豪宅也不能幸免。損手業主以投資者為主，包括內地客、本地投資者及境外資金，有日籍業主蝕900萬元售中半山帝景園物業，亦有本地投資者蝕107萬元售出將軍澳領凱單位。

市場消息透露，近日損手個案多屬於內地客，南灣1座中高層A室，實用面積1581方呎（建呎1998），原叫價4000萬元，礙於樓市氣氛不濟，二手屢現蝕讓，業主「心怯」再劈價250萬元，成交價3750萬元，實呎2.37萬元（建呎1.88萬元）。

土地註冊處資料顯示，原業主以公司名義持有，董事為內地客，單位於2010年以3675.5萬元購入，是次易手賬面雖賺74.5萬元，惟連釐印費及代理佣金，實際損手逾120萬元；市場消息指是次交易連同一個車位易手，當年業主以約150萬元購入，以此計算則合共蝕270萬元。其實南灣蝕賣已非首次，連同上述交易，今年5宗易手個案中，只有一宗微賺離場。

中原地產區域營業經理張永泉指出，灣仔尚匯亦有內地客劈價，涉及中層E室，實呎342方呎（建呎478），內地業主去年初收樓後即放售，當時叫價1250萬元，惟放盤逾年仍未去貨，只好劈價182萬元，最近以1068萬元售出，實呎3.12萬元（建呎2.23萬元）。單位於2011年買入，賬面賺56萬元，計及使費則屬平手。

不過，市場仍有零星內地客獲利個案，西九龍帝峯．皇殿6座高層B室，剛以2000萬元售出，實呎1.9萬元（建呎1.46萬元）。土地註冊處顯示，物業由內地業主持貨4年，賬面獲利451萬元。

美聯物業住宅部行政總裁布少明說，近期市場漸見內地客蝕讓成交，他認為受內地銀根緊張影響，部分內地業主可能有資金需要，必須短期內售樓套現，但受樓市辣招影響，一方面鎖死本地買家的需求，同時也令境外買家數量減少，故急於套現的業主惟有減價求售，導致蝕讓個案連環出現。

二手「復活」 交投增89%

二手樓減價成風，復活節4天長假期（18至21日）二手交投「復活」，地產代理數據顯示，十大屋苑於長假期共錄得36宗成交，較去年增89%，但側重在細價屋苑沙田第一城及天水圍嘉湖山莊。

十大屋苑36宗買賣

中原地產表示，過去四天長假期十大屋苑共錄36宗買賣，較去年復活長假期19宗多17宗，升89%。美聯物業指出，十大屋苑長假期錄得42宗成交，按年升75%，但仍是2008年以來的次低。

雖然長假期整體成交量增加，但分布不算平均，主要集中於上車客較多的細價屋苑，在36宗成交中，嘉湖山莊及沙田第一城佔25宗。美聯物業首席高級營業經理黃錦瀚表示，由於業主的議價空間有所擴大，買家見樓市出現輕微調整便加快入市決定，沙田第一城26座低層C室兩房單位，實呎326（建呎395），減價13萬元以355萬元售出，實呎10890元（建呎8987元）。

中原地產副區域營業經理趙鴻運表示，鰂魚涌上月有新盤開售，不少睇樓客當時回流同區二手屋苑睇樓，但本月氣氛不再，如太古城本月僅錄18宗買賣，較上月同期少40%。

負債率升 發債改善 破產風險降

「內地房產暴利時代已過，毛利率將回到合理水平。」?大地產（3333）副主席夏海鈞在業績會時直言。在地價、建築費及人工成本持續上升下，2013年內房企毛利率及負債率表現普遍差強人意，本報統計的10家內房股毛利率由2012年平均30%下跌至27.6%；期內，負債率則由平均65.8%升至84.8%水平，其中更有三家房企超過100%。儘管房企已預料未來毛利率或未能重返數年前的高峰期，惟慶幸的是，房企短債覆蓋比率略見改善，這或可歸功於伺機發行多筆高息票據，大大降低了資不抵債的風險。

今年毛利或改善

根據巴克萊及花旗的報告，本報統計的10家主要內房企，2013年計及土地增值稅（LAT）後的毛利率，較2012年下跌0.2至9個百分點，其中以龍湖地產（960）跌幅最為顯著，由2012年的32.5%，下跌至23.5%；華潤置地（1109）亦由32.9%，下跌至26.4%，下跌6.5個百分點。毛利率下跌，管理層解釋離不開入賬項目組合改變，或建築成本等上升所致，並且總是預期來年將有所改善。

不過，據一位房地產分析員指出，房企毛利率難免下行，主要是中央在調控樓市時，大多以控制銷售價格來讓市場降溫，但隨着土地價格、建築費及人工成本持續上升，若房企不能夠按市場情況來調升銷售價格，即變相要他們減價賣樓，「由於房企是高周轉的行業，資金需求極高，惟有『就範』以保持周轉率，這樣怎會不令毛利率下滑，而這個問題相信短期內也難以解決」。

大摩早前發表報告預期，2014年房企的建築成本增幅將擴大至6%，基於較高成本的估算，把內房股的平均毛利率預測，降到29%至30%。

巴克萊則發表報告指出，2013年內地樓價反彈不少，內房股平均約62%利潤已鎖定並將在2014年入賬，故預期毛利率將有改善。

然而，開發商普遍對未來的毛利率表現不感樂觀，除?大認為暴利時代已過，龍湖管理層亦相信，行業毛利率下行是未來的趨勢。

除了毛利率外，房企的淨負債率同樣受到市場關注。統計的10家房企中，升幅介乎7.5至73個百分點不等，其中以?大、富力（2777）及雅居樂（3383）最高，分別達165%、118.7%及105.4%，較2012年升幅最少達到32個百分點。反觀2013年頻以高價買地的融創（1918），期內淨負債率則意外地下跌6.4個百分點，至93.3%。

短債覆蓋率上調

房企負債率急升，部分或與他們於年內積極發行高息債券有關。巴克萊房地產分析員指出，儘管負債率上升，惟他們的短期債務覆蓋比率卻看到明顯的改善，由2012年的1.2倍，上調至2013年的1.7倍，其中以中國海外發展（688）的改善最大，由2012年的7.37倍，上調至12.56倍；綠城中國（3900）亦由0.52倍升至1.87倍。該行相信，房企以年期較長的高息票據來延長債務償還年期，將有助降低破產風險。

隨着內地經濟放緩，樓價下行壓力日增；加上銀行收緊房貸，部分房企除了減價促銷外，更在旗下商場推出離線購物（O2O）服務，提升樓盤的吸引力。繼寶龍地產（1238）去年推出有關服務後，奧園地產（3883）亦計劃於上半年起以類似增值服務招徠。

奧園執行總裁楊忠接受EJ Insight專訪時表示，將以「線上支付、線下體驗」模式經營商場，冀為旗下住宅帶來增值服務。

「我們計劃於上半年內在廣州奧園廣場試點推行，若反應理想，將再推展到其他商場。」他期望，計劃可令奧園廣場的商舖收入增長達20%，並刺激商場網站的點擊率。

不過，奧園目前仍以住宅銷售為主，他表示，拓展商業地產則是為了輔助樓盤銷售。

奧園亦正與搜房網及新浪樂居網站合作促銷房地產項目，例如去年在廣州南站的越時代項目開盤前，曾通過電商吸引了1500組客戶，令該盤近1000套公寓在首天沽清，達致「日光盤」效果。

楊忠指出，今年將繼續透過電商作推廣、組織看房團、策劃主題活動和提供房貸資訊，以刺激銷量。

奧園早前指出，今年的目標合約銷售為150億元人民幣，較去年的實際合約銷售增加50%；集團亦計劃於明年在廣東省推出以文化及旅遊為主題的項目。

國家統計局數據顯示，內地樓市正在放緩，今年首季全國房地產銷售額按年下跌5.2%，銷售面積則下跌3.8%。

自年初以來，中國三四線城市樓市「崩盤」風險備受關注，市場人士認為，因供應過剩問題嚴重，內房巨企已開始從三四線城市「撤離」。不過，扎根中部河南省的建業地產（832），集團主席胡葆森接受訪問時直言「未驚過」，期望全年物業銷售可由去年140億元（人民幣．下同）提升至2018年500億元，更揚言看不到未來10年有踏足河南省以外地區的需要。

建業地產去年合同銷售額按年增長35%，至140億元，業務已擴展至河南省會鄭州，以至省內逾30個城市，但至今從未在河南以外買過一塊地。胡葆森堅信，單靠河南省內項目已足夠達標，期待5年內省內物業銷售額佔比可達8%。

內地樓市今年開局走勢低迷，包括杭州、溫州等二三線城市的樓盤相繼降價，市場憂慮出現「崩盤」危機。他承認，在部分城市看見熊市迹象，尤其是近年開發量超越承受能力的地區，但在河南省內未有出現。「我在三四線城市反而不擔心。」他強調，要視乎人口及經濟等條件，不能把三四線城市一概而論。

胡葆森認為，中國整體樓市確實處於變動期，「但不能說是拐點」，預期二三年後中小型開發商的市場份額將持續減弱。要與萬科等大開發商抗衡，他相信必須先擁有「根據地」，而建業植根河南，亦與國家戰略吻合，「河南城市化比率較國家均數低約9%」，他相信當地將成為「新型城鎮化」的中心市場，城鎮化周期尚有20至30年。

今年首三個月集團取得合同銷售15.27億元，按年減少51.3%，胡葆森解釋，是減少開售項目及新年假期因素影響所致，預料第二季推盤數目將攀升。據記者了解，集團今年第二、三季銷售料佔全年物業收益約七成。

「今年是審慎的一年。」他認為，內地銀行針對房地產信貸收縮政策不大可能放鬆，更透露本月底會公布為旗下3個鄭州新項目，引進包括河南省外的開發商作夥伴注資。

建業地產預計今年去化率為64%，計劃開售的項目或分期項目約36個，佔年度銷售目標172億元的55.3%。胡葆森指出，旗下位處鄭州等省會城市的項目毛利空間較高，可達約四成，今年5個新盤位於鄭州，佔當地市場全年銷售額可重返30%至40%水平。

規模200公頃 配合東大嶼都會計劃

政府計劃在中部水域發展東大嶼都會，並在梅窩、喜靈洲填海；據了解，喜靈洲擬在避風塘位置填海最多200公頃，須遷移鄰近懲教設施，並研究發展住宅或商業等用途。

政府正就中部水域展開興建人工島的策略性研究，當局曾透露初步構思的填海計劃，包括在交椅洲興建東大嶼都會人工島，而鄰近梅窩、喜靈洲亦會有填海計劃。

須遷移鄰近懲教設施

除了人工島填海規模會達600至800公頃，（相當於624至832個大球場草地面積；香港大球場草地面積約9,620平方米．下同）外，據了解，喜靈洲的填海規模最多會達200公頃左右（相當於208個大球場草地面積），其中一個構思是在現時避風塘位置填海。

消息人士指，現時已有海堤減低風浪，可降低填海工程難度，而過往諮詢期間，曾經聽到有意見指，喜靈洲避風塘使用率較低，適宜填平作發展。

不過，由於喜靈洲島上設有監獄、戒毒所等設施，故此當局認為，如果未來新填海區用作住宅或商業發展，有必要考慮鄰近懲教設施的影響，因此現階段就喜靈洲新填海區的發展用途未有定案。

顧問研究 2017下半年完成

資料顯示，政府在10年前曾有計劃，擬斥資25億元在喜靈洲填海80公頃（相當於83個大球場草地面積），興建「超級綜合監獄」，不過計劃公布後引起公眾強烈反對，最終在2004年底宣布擱置興建。

至於梅窩填海方面，消息指，為減少對梅窩現有社區的影響，故此區內只會作小規模填海，預計是配合基建接駁用途，而不會作大規模發展。

對於早前有公眾關注中部水域人工島研究，將維港西面、長洲等地區納入研究範圍，消息人士解釋，工程研究一般囊括較大的範圍，要了解基建工程對周邊環境影響，例如維港西部納入研究範圍是因未來交椅洲人工島會有隧道接駁港島，並非有意在維港或長洲填海。

中部水域人工島研究已經在本月初展開顧問合約的意向書邀請，預計最快今年7月才正式展開，並於2017年下半年完成；除人工島的工程可行性、土地用途及交通接駁方案外，亦會包括漁業、海洋生態評估和港口運作影響等。

不過，有關注大嶼山發展的民間團體，質疑大嶼山發展諮詢委員會內的成員，不少屬於發展商高層，而有關發展商亦已經在大嶼山一帶已買入土地發展，涉嫌有利益衝突，要求解散委員會就大嶼山發展諮詢公眾。

港府2010年起大增官地供應，六大地產商即群起逐鹿，中至大型土地幾乎全數成為囊中物，中小財團難以沾邊，但自去年起情況開始逆轉。本報統計，2013-14財年，中小型地產商用273億元投得24幅地，佔總金額62%，比例與2011-12財年約兩成多明顯出現變化。業界人士分析，樓市前景不明朗，加上市況差令大財團「補完貨賣唔切」，導致大財團出價偏低，造就機會給中小型地產商「搶灘」成功。

香港六大地產商（新地、長實、新世界、?地、信置及會德豐）過去一直雄霸賣地場。本報統計，自政府2010年起大增供應後，六大地產商亦大舉出動投地，每年度購入半數住宅官地數量，涉及資金一直領先其餘中小型地產商總和，惟情況在近兩個財年出現變化，尤以2013-14財年為甚。

33住宅地 中標24項

根據資料，2013-14財年，港府暫時已賣出33幅住宅官地，當中六大地產商只買入9幅，佔總金額比例跌至38%，涉資僅168.34億元；反觀中小型地產商愈戰愈勇，囊括餘下24幅地皮，佔總金額比例更高達62%，總計金額高達273.18億元，拋離六大產商逾百億元，為近4年來新高。

事實上，大財團自政府推出辣招後，加上外圍經濟時好時壞，投地出價大不如前，情況於2014年更加明顯。早前大埔白石角科進路地皮「流標」，上述六大地產商中有5間有份落標出價，然而地皮最終「流產」，反映它們一致看淡樓市前景，出價保守。

由於大財團態度上的轉變，中小財團今年以來「中籤率」極高，更不時跑出「黑馬」。如啟德3幅地皮於2月中招標時，在大財團環伺下，最終由資深投資者羅家駒及有關人士、嘉華國際及保利成功「揮低」一眾傳統大型地產商奪地發展。

大發展商土儲足無壓力

城市大學建築科技學部高級講師潘永祥表示，大型發展商土儲充足，無投地壓力，加上看淡後市，這段時間出價謹慎。相反，中小型發展商土儲不多，加上大財團在市差時會大幅削減出價降低風險，最近地價低迷，反而成為中小型發展商投得地皮發展的機會。

潘氏相信，今後推出的中小型地皮將成為一批中小型發展商「搶地」的目標，但大型土地則始終因為財力問題，相信仍會由大型地產商主導。

新年度賣地表合「胃口」

資深測量師陳東岳指，近年政府推出多幅細地，如啟德、將軍澳一帶都有將地皮拆細，更適合中小型財團的「胃口」；而且市道差，大財團出價保守，個別土儲不多的中小財團，包括一些內地房企等，為投得地皮均不介意「出高少少搶地」，導致最近出現不少「冷門」財團買入地皮。

觀乎新一年度的賣地計劃中，只得4幅為價值逾50億元的大型土地，其餘均約30多億元或以下的中小型地皮。陳東岳估計，中小型地產商投地「熱情」未冷卻，尤其最近有份投地的一班中小型發展商，包括萬科(香港)、鷹君集團、世茂房地產、嘉里、英皇、莊士機構、麗新發展、百利保、合景泰富等，估計今年仍繼續活躍投地。

遠洋地產（3377，下稱「遠地」）總裁李明上周五在北京表示，遠地今年加快對二三線城市100萬平方米以上的超大規模項目去庫化，年度銷售額力爭達到400億元（人民幣，下同），預計全年周轉率由目前的23%提高至約30%。

李明在媒體見面會上透露，遠地今年將重點對土地儲備結構做出調整。一是繼續深耕北京、上海及深圳等一線熱點城市，二是加快對杭州、秦皇島、三亞及海口等庫存量較大城市的去庫化，加快周轉率。年度銷售目標定為400億元，而當年安排銷售資源約730億元，去庫化率將超過50%，「我們很有信心將遠地2014年的周轉率將從23%左右提高至30%以上。」

全年銷售額力爭400億

遠地年度業績報告顯示，該公司去年營業額311億元，同比增9%，但毛利率同比下滑3%，觸及24%的歷史低點。對此，李明解釋稱，遠地去年2,100萬平方米土地儲備中，有近300萬平方米為商業物業，而商業中一半以上是自持，這影響公司去年賬面的毛利率和周轉率。不過，他樂觀的表示，毛利率下降應該見底了。

近年來，為實現中長期業務結構的平衡發展，遠地一直在持續增加經營性物業的投資，並料投入將在今年顯現回報。李明表示，遠地今年在經營性物業方面的收入有望由8億元上升到12億元至14億元。

對於土地的投資策略，李明稱，遠地今年安排150億元至300億元之間的當年付現投資量，重點考慮布局在人口較密集，且具有可持續發展潛力與環境吸引力的城市。

聘國壽高管拓房產基金

此外，繼萬科、綠城、保利等大型房企後，遠地今年也將向輕資產方向做戰略轉型。李明透露，已聘請中國人壽管理投資部的高管擔任公司副總裁，探索房地產基金等輕資產運營方式。未來的遠洋地產，商業地產與輕資產要貢獻整體利潤的三分之二。不過，住宅在資產總值上還會佔80%，繼續起到搭建開發平台的作用。

華南城（1668）昨日宣佈，合肥華南城上周五（18日）從合肥市肥西縣國土資源局成功投得520.89畝土地使用權，總代價2.08億元（人民幣，下同），總規劃建築面積約90.21萬平米。計及去年5月購得總規劃建築面積約394萬平米土地後，合肥華南城成功以總代價12.43億元購得總規劃建築面積約為484萬平方米的土地，將用作發展合肥項目。