反映供需
全國最貴豪宅「帝寶」一坪二百九十八萬元，但最貴車位並不落在「帝寶」，而是從帝寶坐落的仁愛路，一直東行到延吉街口的「仁愛皇家」社區。「仁愛皇家」實價登錄一個平面式車位高達五百八十萬元，帝寶車位則以以四百四十萬元「屈居」全國第四貴。

最貴車位不在最貴社區，而是落在人車最擁擠的台北市東區，充分反映出市場需求推升行情。21世紀不動產仁愛加盟店業務儲瑋宏表示，「仁愛皇家」對面的「天廈」，因車位有獨立產權，目前車位開價已達六百萬元，而此區大多數的坡道平面車位若為獨立產權，皆可售五百至六百萬元，機械式車位大多為住宅附屬車位，且因有高度限制，部分休旅車無法停放，所以不易單一出售。

雙車位開價1250萬
遍查網路待售的車位開價，發現北市松山區復興北路的豪宅「敦北揚昇」，開出「雙車位一千二百五十萬元」的高價，皆為坡道平面的獨立權狀車位，房仲業者透露屋主開高價是為「測試市場」。而待售車位中，台北市一個車位開價四、五百萬者不在少數。

出了台北，台中最貴車位實價登錄是二百五十萬元，屬於「聯聚方庭」豪宅社區，而高雄則是一個二百八十萬元，屬於「世紀星鑽」社區。

因物件距離遠 先篩選再賞實體

網路愈來愈普及，民眾習慣透過網路找房，據《蘋果》調查發現，近3個月以來，中古屋網路預約看屋比率，北市略有下滑，但台中與高雄約佔2成左右，較雙北市及桃園市的1成還要多。

台北市網路看屋預約率從今年1月的17.56%，減至3月的14.78%，台中市從1月的16.37%，提升至3月的27.77%，高雄市則從29.45%減至23.40%。

天氣回暖看屋量增
網路看屋預約的比率變化，打破一般認為北部民眾習慣在網路預約看屋會較多的認知，根據最新統計發現，中南部網路預約看屋量達12.92~27.77%，較北部的10.45~14.78%還要多。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，主要因中南部距離待售物件較遠，若先從網路預約，過濾掉不合適的物件，實體看屋會較有效率。

住商不動產景美捷運加盟店經理陳胤豪表示，去年12月下雨加上農曆年節因素，導致看屋狀況冷冷清清，但現在天氣逐漸回暖，單店看屋量較之前增5成，北市文山區又以1~2房的1400~1600萬元，低總價小宅最受歡迎，自住客約佔7~8成，而置產客小幅回流約2~3成。

台中市3月網路看屋預約率為27.77%，信義房屋中四區協理廖慶洲表示，大約有5~6成民眾是透過網路找房，最近看屋量也沒有因核四、政府打房等受到影響，此外，有7成左右的成交物件是在1000萬元內，又以74號快速道路周邊的3~4房大樓最熱門。

高雄市3月網路看屋預約率為23.40%，中信房屋高屏區域中心駐區經理黃建隆指出，由於高雄民眾使用網路的習慣愈來愈普及，買方會透過網路尋找有興趣物件，並預約看屋。「目前高雄地區詢問度較高的像鼓山、左營、鳳山、農16、美術館特區等。」黃建隆說，亞洲新灣區周邊的前鎮、苓雅、新興等區買氣與詢問度也很高，主流產品包括3房、700萬元內的中古大樓、1200~2000萬元的新透天等。

打電話問格局再約
太平洋房屋左營博愛直營店店長杜宇寰也說，高雄今年3、4月的看屋與交易狀況，皆比1、2月增5成。
金融業黃小姐說，在網路若看到有興趣的物件，一定會先打電話了解該物件格局、位置等狀況，再約看屋時間。

人潮即錢潮，看好精品、百貨消費市場，遠雄建設跨足經營「遠雄Outlet」、「遠雄百貨」，商場分別位於汐止U-TOWN與大巨蛋，前者面積3萬餘坪，後者逾5萬坪，遠雄集團將成立「遠雄流通」獨立經營管理，投資金額上看200億元。

帶動林口消費潮
遠雄與日商三井不動產合資成立三新奧特萊斯公司，取經商場經營Know-How，承攬新北市政府BOT案「新北市林口Outlet Park計畫」，6個月通過環評並取得建照，昨舉行動工儀式。遠雄集團總裁趙藤雄稱，將投資2億美元（約60億台幣)，預估5年內可回收。

Outlet Park位於機場捷運站A9站旁，面積達4.5萬坪，是北台灣最大國際級Outlet Mall，距離桃園國際機場僅20分鐘車程，加上鄰近影視園區，可帶動林口區觀光消費人潮。

批打房「不理性」
近來政府「打房」動作頻頻，北市副市長張金鶚放話2年內讓房價消風3成，趙藤雄昨天再批：「這是完全不理性的，若跌3成，經濟差不多也要完蛋了。」、「世界上沒有一個國家或城市是這樣在治國的。」

為提高囤房成本，政府有意開徵空屋稅，趙藤雄認為，對建商財務結構影響不大，但羊毛必出在羊身上，稅金會加入房價，對未來買方影響較大。

政府壓抑雙北市高房價，反而讓房價只有市價六折的地上權案逆勢搶市。包括華固（2548）、昇陽、志嘉地上權案本月全力搶市，在利空中可望以低單價逆勢衝出佳績。

地上權住宅案元年啟動，本月共計將有三筆地上權案面市，其中以總銷高達130億元的「華固新天地」最受矚目。華固建設總經理洪嘉昇表示，該案預計最快本月底或5月初拿到建照後公開，依目前案場詢問度和已參觀過客戶口碑來看，華固有信心全案將順利去化。

洪嘉昇指出，目前區域每坪推案行情約80萬至90萬元間，相較之下，「華固新天地」每坪推案價為45萬至50萬元，單價只有六折，在推案價與周邊行情有不少落差下，公司決議全案推案價格將採「不二價」銷售，鎖定首購、換屋族為主要客戶。

「華固新天地」基地約萬坪，其中將興建一棟SOHO商辦大樓、約170多戶，四棟樓高16、20、21、22樓的住宅大樓，合計總住宅戶數約520戶，全案戶數約700戶，因推案量體大，後續銷售狀況將是市場觀察重點。華固25日收盤73.1元，下跌2元。

志嘉建設去年5月底拿下北市羅斯福路二段、福州街口的國語日報社旁商業區176.36坪、為期50年的地上權案。志嘉建設總經理張耀仁表示，全案總銷初估約20億元上下、已在本月推出，為18至35坪產品，每坪推案價120萬元，主力總價帶在2,000萬元至4,000萬元，總計共56戶；該案近期詢問度不錯，相信接下來銷售將有不錯買氣。

值得注意的是，昇陽建設在3月底進場銷售的「昇陽寓見」，為目前市場上首筆地上權成屋案銷售。該案每坪推案價35萬至45萬元間、總價在800至1,500萬元，銷售已逾三成。房地產專家表示，在政府頻頻出手打房下，房價僅市價六折的地上權案突圍推出，不過因地上權案未具所有權，市場對於買房無法擁有永久產權的概念能否被打破，才是三案後續銷售的關鍵。

達麗建設（6177）今年推案量破百億元，為借殼上市以來為最大推案量，將鎖定新北市淡水、台中西屯和高雄等三地推出新案；業績部分，法人表示，總銷60億元的「世界首席」預計本季交屋入帳，加計新案貢獻，今年獲利有機會挑戰一個股本。

達麗表示，今年預計將推出新北市淡水竹圍、總銷約23億元的「達麗世界灣」，台中西屯也將推總銷初估20億元的首購、換屋族產品，而高雄楠梓右昌段也已推出總銷11億元的「海天」案，該案銷售已達八成，總計今年推案量破50億元。

達麗指出，去年底在高雄購入3,904坪土地，若今年容積獎勵申請順利，也有機會在今年推出總銷達50億元新案，若加計「世界首席」新成屋仍有10多億元新屋可銷售。

就算剝削人民 先得合法
他更直言，營建署依實價登錄資料發布的台灣房價所得比，台北市以破15倍高居世界第一，「就我的感受，是不夠客觀的」；政府更不應該依此數據來「合理化」打房，就算「政府要剝削人民，也要合理！更要合法！」吳寶田指出，不管是現在或是過去，市區房價原本就偏高，不是一般薪水階級能夠輕易負擔，用薪水來對比市中心高房價，比較基礎就是偏頗、失真。

他以自身為例，30年前到台北打拚工作，算師父級的泥水工，1日工資約80元，按日計酬、扣掉不能上工日子，一個月薪水約2000元不到，一年頂多是2.4萬元，依此邏輯，不吃不喝存15年才有36萬元，以當時北市八德路、接近五分埔的一間房要價45~50萬元，不是要超過20年才能買得起房？比現在更艱難。

吳寶田說，他打拚10多年後，存了一筆錢，在五分埔附近買了人生第一間房子，總價約50萬元出頭，還辦貸款50%，頭期款的25萬元是他縮衣節食10多年，還要負擔超過10%房貸利率，比現在高出數倍，難道當年負擔不算重嗎？

20年前房價所得比一樣高
他直言，想在都會區買房，不管是20年前或是現在，付的辛苦與代價是一樣的，且現在房貸利率負擔還沒過去沉重。
吳寶田指出，現在大家用房價所得比這種論點來凸顯高房價，恐會造成年輕人的恐慌心理、讓很多人擔心自己買不起。
他表示，房價依不同條件當然有高有低，市中心房價本來就偏高，薪水階級要選在市區買房，當然會較辛苦，或許可先從市中心外圍著手，逐步換房進階。

吳寶田也說，政府在比較房價時，以全台最貴房價區的台北市，用一般薪水去計算房價所得比，整個基礎就是不對，政府在公布相關資訊時，一定要嚴謹，才不會造成民眾恐慌。

台灣高鐵公司財務問題嚴重，據了解，新任董座范志強檢視公司財報之後，決議將暫停所有會增加財務負擔的資本支出，首先就是暫停高鐵站區開發作業。

這是范志強接掌高鐵後，首度對財務狀況採取行動。此外，交通部要求台灣高鐵在6月底前重提新的財務改善方案到高鐵局，以增資、減資和延長特許期等項目為主。

高鐵共有五個站區，其中新竹站區開發案已經簽約。其中新竹六家站區可能面臨與簽約廠商解約，其他四個站區包括桃園青埔站、台中烏日站等開發案則暫停。

據指出，台灣高鐵前任董事長歐晉德於去職前一周，與大向開發公司簽署「高鐵新竹站區影城開發案」合約，台灣高鐵將投資8億元，委託大向開發經營20年，明年第3季開始營運，打造全台第一座結合高鐵車站、綠地廣場、影城、餐飲購物等開放式休閒商業空間。

范志強認為，現在高鐵最重要的事情是處理財務問題，任何資本支出都應該嚴格檢視，甚至停止。

新竹高鐵站區開發是高鐵公司拿錢興建、委託他人經營，既增加高鐵財務負擔，又無法在短時間獲利，因而有意停止新竹站區開發作業。

對此，高鐵公司發言人賈先德說，范董事長接任後即開始檢視公司內部的財務支出狀況，確實認為此時不宜進行站區開發作業，但新竹站區已經簽約，後續要如何處理，還要進一步思考。

高鐵民股認為，此時不僅不宜開發站區，連新增三站的興建工程和採購四列新車都該暫停，但三站已動工，列車也陸續抵台，無法喊停，現在停止還沒有動工的新竹站區是對的。

為了解高鐵五大原始股東和其他主要民股對高鐵財務處理的想法，范志強日前分別拜會高鐵主要民股，包括富邦、長榮、大陸工程、東元電機、太平洋電線電纜等大股東，聽取對方意見，再來和交通部溝通。

熟稔高鐵人士指出，高鐵公司股東會6月27日召開，在此之前高鐵公司必須提出新的財務改善方案，5、6月的高鐵董事會就會先行討論，屆時整個改善方案應會明朗。

站區開發喊卡 房仲：區域房價震盪

高鐵站區開發作業喊卡，房仲專家表示，高鐵新竹六家站目前眾案齊發，區域每坪成交價來到30多萬元，主要買方以投資客為主，區域重大題材之一就是影城，但現在利多不再，不排除短期內區域房價將陷入震盪。

住商不動產竹北高鐵店店長劉秀富表示，新竹高鐵站區旁建案每坪推案價高低落差大，從每坪20多萬到40多萬元都有，平均每坪成交單均價落在25萬元左右，其中高鐵影城開發案從簽約以來，已帶動區域行情上漲一成左右。

自用轉手仍須繳10％ 民批坑錢

名下沒有房屋、僅有一個車位，小心二年內賣車位也要課奢侈稅喔！新北市中和區許先生與母親同住，房屋在母親名下，他加買車位自用，之後母親售屋他一併賣掉車位，才發現會被課奢侈稅，氣得罵政府太坑錢。

許先生說，母親是過了奢侈稅二年閉鎖期後才賣屋，所以沒有奢侈稅問題，他則是搬去住了之後、有了停車需求才再買車位，因此車位持有年限不到二年要被課售價百分之十的奢侈稅，他心有不平，但不繳會被罰更多錢，許先生氣憤表示，「名下完全沒有不動產，買個車位自用，卻還要被課奢侈稅，很不合理。」

沒申報恐罰１倍
財政部台北市國稅局表示，不管是自用或非自用的車位所有權人，持有車位未滿二年出售，必須在轉讓或賣出次日起的三十天內，向戶籍所在地的國稅局主動申報繳納，或也可由其他地方國稅局代收。
但若被查出未如期申報，據「稅務違章案件裁罰金額或倍數參考表」規定，一年內第一次查獲，將處以漏稅額度的一倍罰鍰；若自行補報、補繳，則處零點五倍罰鍰，其中首次補報補繳僅處零點二五倍罰鍰。

對自用者不公平
國稅局指出，自奢侈稅實施以來，已發生不少因民眾對規定不了解，而未如期申報的狀況，對此也會加強宣導。另外，也有房仲或代書不清楚稅負規定，轉告錯誤訊息給消費者的情況，但是此屬仲介與消費者雙方的糾紛問題，民眾可透過消保會協調，爭取自己的權益。

21世紀不動產法務部經理汪靜雯指出，停車位不像房屋有分自用或非自用，只要持有期間未滿二年出售，就會被課徵奢侈稅，就算是與房屋合併銷售，只要停車位持有未滿二年還是要課稅。
針對許先生這樣就算是自用、也還是會被課稅的案例，汪靜雯認為，「雖然政府這樣規定，是為了防止有人頭戶，去做短時間的停車位買賣，但是對真正自用的民眾，的確較不公平。」

僅能貸款約５成
上班族阿傑也說，買車位課稅很合理，但若是自用且因為不需要該車位而賣出，應該可以免課稅。
群義房屋復興科技店店長楊文權提醒，民眾購買車位，要注意該車位產權是否獨立，且若是機械車位，要注意維修、保養等的車位安全性問題，若超過二十年的機械車位乾脆「以租代買」，而且要注意的是，車位僅能貸款五成左右，若社區屋齡太舊，可能無法貸款。

買賣車位注意事項
◎申報規定
不分自用或非自用，購入未滿2年皆須課奢侈稅；轉讓或賣出次日起的30天內，向國稅局主動申報繳納
◎課稅比率
1年內出售繳15%稅率、持有超過1年~2年內繳納10%
◎未申報罰則
1年內第1次查獲處漏稅額度的1倍罰鍰；若自行補報、補繳，處0.5倍罰鍰（首次補報補繳者處0.25倍罰鍰）
◎貸款問題
僅能貸5成左右，太舊恐無法貸款
◎安全性
機械車位注意維修保養等問題，避買超過20年的機械車位
◎出脫問題
相對於房屋，獨立產權車位較難脫手
資料來源：《蘋果》採訪整理

凸顯建案特色「感覺有質感」

大膽、鮮豔的黃、紅配色以及室內的冰淇淋車，這可不是兒童遊戲區，為了吸引民眾前來看屋，五股區5月公開的建案「Big apartment」打造寬敞、遊樂區風格的接待中心，凸顯適合小家庭購買的空間特色。38歲民眾褚介敏表示：「漂亮的接待中心，建案感覺也會比較有質感。」

水中Lounge映倒影
雖然是建案的銷售現場，新北市五股區「Big apartment」並無明顯商業氣息，建築學人地產發展公司總經理楊震宇表示，因為是規劃26~40坪的1~3房，設計給有小孩的年輕夫婦，因此接待中心打造成很輕鬆、小孩會喜歡的環境，讓爸媽來看房子，小孩也可以玩得很開心。

除了透過空間設計達到讓人耳目一新的效果，有些建案會將成屋元素加至接待中心，不僅個案特色明顯，也讓看屋民眾對該案更有概念。淡水區預售案「甲山林天藝」在接待中心旁設置環繞著樹木的水中Lounge，水面可映出樹木倒影，未來建案門廳也有此設計，除了讓門面更具特色，住戶還可在此喝茶、休憩。

新竹市「自有章」因規劃700坪中庭生態池，專案經理李文哲表示，接待中心所種植的樟樹、清楓、落羽松、柳樹都是日後中庭會出現的樹種，讓看屋民眾實際體驗。

特殊規格造價上億
金磚動力行銷副總經理施孝文透露，花費幾千萬元蓋接待中心很普遍，規模較小或平價產品，可能2、3千萬元，但豪宅規格便得請知名設計師、擺放藝品、設置電梯，總造價甚至上看億元，若銷售期結束就全部拆掉報廢十分可惜。施孝文表示，部分代銷公司會重複利用，或在銷售期結束後，將家具打折拍賣讓員工或熟識的客戶收購。

接待中心不一樣
Big apartment：新北市五股區
接待中心以鮮豔紅、黃配色和大面玻璃打造，內部是兒童遊樂區風格，除了隨處可見的無毒玩具，也有彩色蜈蚣、冰淇淋車和許多木製小屋

白金苑：台北市中山區
建案定位為豪宅，因此與經營高端客層的花藝概念店CNFlower異業合作，民眾可欣賞、訂製特殊花藝、了解豪宅規劃

中悅八京二期：桃園青埔高鐵特區
在高鐵特區設置「OTTO Coffee」作招待會館，設置專業級咖啡吧台，員工制服也有咖啡店風格

天藝：新北市淡水區
成屋門廳處將設置半戶外的水中Lounge，設計師將這項設計展現在接待中心

自有章：新竹市
接待中心被草皮、樹木環繞，樹種選用建案700坪中庭內會有的植栽，讓看屋者提前感受
資料來源：《蘋果》採訪整理

逾400案補程序「走過的路不用重走」

《都市更新條例》部分條文今起失效，衝擊北市進行中的516件都更案。不過北市府昨表示，今起，完全停擺的部分僅37件概要案，其他階段可透過提高同意門檻、補辦聽證會程序繼續運作，25日前已辦公展、公聽會或審議程序仍有效，「走過的路不用重走。」

北市進行中的都更案有自劃單元220件、概要案37件、事業計劃及權利變換計劃案237件和整建維護案22件。不過整建維護多是翻新老屋，住戶共識高，即便多了聽證程序，北市都市更新處處長林崇傑認為，幾乎不受影響。
過去都更流程為自行劃定更新單元後，地主同意比例達十分之一，便可申請事業概要，然後依序走事業計劃、權利變換階段；同意比例超過6成，有機會跳過事業概要，直接申請事業計劃。

同意比例低判違憲
但去年釋憲時，大法官認為事業概要的十分之一同意比例過低，有損民眾權益而判定違憲，因此單元案除非提升同意比例至事業計劃的6成，否則要辦理事業概要，且須等立院修法完成並公布後，才可依照新法辦理，目前37件概要案也因此全數停擺。

內政部訂過渡條款
「事業計劃的地主同意比例要6~8成，難度很高。」中華建築經理公司經理朱萬真指出，北市自行劃定單元後，要在6個月內報核、申請事業概要或事業計劃，雖說有2條路可選擇，但實務上，建商申請事業概要的數量比事業計劃至少多出2倍。因此4月26日後，恐怕多數自劃單元案進度會停滯。

為避免進行中的都更案在法令空窗期無所依循，內政部昨發布《都市更新條例施行細則》並訂定過渡條款，指出已舉辦公開展覽、公聽會和審議會等程序的案件仍有效力。

政府行政效率過慢
因此北市目前處於事業計劃及權利變換計劃階段的237件都更案，只須補辦聽證會，再召開審議會，其中僅有9件因已通過審議，須再重新辦理，事業科科長袁如瑩估計，約增加1~2個月的作業時間。下周內政部也將頒布《聽證程序作業要點》。
雖然政府掛保證除了作業時間增加，影響範圍不如想像中大。
但華固總經理洪嘉昇批評，政府行政效率過於緩慢，應趁這次修法，一併檢討如何縮短審查時間，否則建商推動都更案，前前後後5~7年跑不掉，光審查階段就耗時2~3年。他無奈地說：「花了這麼長的時間，我們還在乎這2個月嗎？」


自由時報
舊版違憲 新版卡住 「都更衝擊恐逾兆元」

房產業︰整合中未申請 數以倍計

都更條例修法不及、部份違憲條文已經失效；房產業者直言，舊版違憲失效，但新版根本讓都更走不下去，影響台灣都更產值絕對遠超過營建署估算的一兆元，且是倍數起跳。
建商公會秘書長于俊明指出，當一個都更案動輒要花十年才能完成，且面對目前法令的不確定性，多數業者態度更加保守，甚至寧可放棄都更。

根據地方政府統計，目前全國約有一○四二個都更案正在進行，以每案十億元預估，約有一兆市值將因違憲條文失效而受到影響；房產業者指出，這些僅止於提出申請的都更案，但業者手中正在整合、尚未提出申請的都更案數以倍計，因此受影響的產值應該會比官方發布的數字多出數倍。

為因應政府打房、加上都更難行，部份建商開始遠離大台北，將推案重心南移，甚至遠赴中南部推案。如欣陸投控旗下大陸建設長期在大台北地區推案，近來首度揮軍台中七期推豪宅，每坪開價七十萬到九十萬元，創該區域新高；國揚建設今年也避開雙北市打房重災區，選在基隆、汐止、台南及高雄推案。

對於原都更條例違憲條文已失效，內政部營建署昨再度說明三大因應對策，包括二十六日後不再受理事業概要審查；日前已提出申請事業概要卻未過關的都更案，全面停止審查；二十六日前已報核要審查事業計畫與權利變換之都更案，均必須舉行聽證會。希望能夠度過空窗期。

在台北市買房，想靠收房租收回本金，得等64年！不只是全球最久，還比日本東京的房東得多等46年，這是根據全球房地產指南的統計數字，台北市房價租金比是64倍，比各城市都來的高，房產專家說，主要是因為房價飆漲、薪資沒有調漲，許多房東想調租金，也漲不上去，房價租金比才會創新高，但其實許多房東不是想靠收租賺回買房本金，看準的是未來房屋轉賣時的價差。

記者：「這是台北，算鬧區？」房東黃小姐：「對。」

退休的黃老師，去年在台北市買了這間40年老屋，花了百萬元整修裝潢，順利出租，但現在每個月房租收入，其實還不夠付貸款。房東黃小姐：「真的是投報率超低，一點都不划算。」記者：「那你買房，是看好？」房東黃小姐：「我覺得是未來性，我是把它放在未來性。」

在台北市想靠房租回收買房成本，得等很久，以36坪房屋為例，台北市每坪均價70萬，總價2520萬元，平均1個月租金3萬3千元，年租金收入39萬6千元，換算下來，房價租金比64倍，得收64年租金，才能回本，收租回本的年限全球最漫長。

因為根據全球房地產指南統計，去年第二季，各城市房價租金比，台北64倍，比摩洛哥、新加坡、香港都要來得高，是全球第一，台北房東得花64年收回成本，而日本東京的房東只要18年就能收回買房本金。

房產集團研究發展中心經理黃舒衛：「以台灣整個環境，跟其他主要先進國家來講，我們一般不管是不動產的、持有稅或是交易稅，相對都是偏低，只有其他國家的1/10左右，所以相對來講，一般屋主願意投資，最主要是認為說，現在負擔相對較低。」

房東在意的不是租金，而是房屋轉手交易後的房價差，專家表示，房價飆漲、薪資凍漲，房東想調租金，也漲不上去，房價租金比才會創下64倍新高紀錄，包租公、包租婆投資「啞巴兒子」，想靠收租金回本，根本不划算。

台中市南區在台中都會區鐵路捷運高架化動工後，將有五權站和大慶站，加上中興大學、中山醫學大學、國家圖書館、台中文化創意產業園區等學術機構，成為文學鼎盛的生活圈，吸引外來客購屋置產比例高，今年以來包括富宇、元城、同興協記、立緯、大松、立彩等建商爭相搶進推案，總推案量上看150億元。

其中，近3年來布局南區的富宇地產機構，繼「悠森學」、「晴美學」、「擎山」之後，329檔期推出位於文心南路與福田二街口的第4個新案「富宇綠都心」，每坪開價31至34萬元，總戶數近200戶，規畫3房、4房的首購與首換型產品，總銷30億元。

「富宇綠都心」副理陸運傑表示，南區房價近3年來漲幅逾3成，以「富宇綠都心」為例，3房總價逾1,100萬元，因此客戶年齡層由3年前的27至45歲，現已明顯提高到35至50歲，目前已購客戶群中，南區在地客約占3成，來自台北、桃園、雲林等外來客比例高，潛銷期間已售出近4成。

在中古屋市場部分，信義房屋中四區協理廖慶洲表示，相對於市中心的房價，南區顯得平價可親，尤其在台中鐵路捷運高架化動工後，南區將有五權站和大慶站，加上興大、中山醫大、國圖館等學術機構，打造便利且文風鼎盛的生活圈，也是不少在地客或外來客指定的置產區，目前客群以彰化南投雲林外縣市居多。

台中市長胡志強今天表示，將在台中精密科技園區興建200戶勞工合宜住宅，每坪不到12萬元，以園區勞工優先承購，年底預售。

台中市精密機械科技創新園區今天舉辦慶祝五一勞動節健走活動，約有2000名園區內廠商員工、家屬與附近居民參加，市長胡志強、經濟發展局長王誕生、民政局長王秋冬、勞工局長賴淑惠及民代與會。

政府積極推動房價合理化，台中市政府除將在大里區及豐原區興建「只租不售」幸福好宅，第一期將於民國106年完工。胡志強今天參加中市精密園區活動時，宣布勞工合宜住宅利多消息。

胡志強致詞時表示，開發中市精密園區時，土地以開發成本出售，台中市政府不靠炒作土地賺錢，要賺的是就業、景氣與稅收。

胡志強說，台中市政府將在中市精密園區內興建200戶勞工合宜住宅，落成後將以1坪不到新台幣12萬元價格，優先出售給園區勞工，預計今年底前公開預售，讓廠商、勞工都可以分享到開發園區的利益。

台中市經濟發展局表示，精密園區勞工合宜住宅基地位於精科路與文山五街口，規劃36至38坪的3房格局有126戶；51至52坪的3至4房格局有74戶，共計200戶住宅，其中10％作為出租住宅，預計今年底取得建照後，公開預售、抽籤。
經濟發展局表示，承購戶必須年滿20歲、設籍中市，且年收入約100萬元以下，並無自有住宅的勞工家庭優先，以精密園區員工優先。

房仲業者看好高雄房市，紛紛在高雄開拓新據點，以加盟體系為主的住商、永慶不動產、台灣房屋，都在高雄積極拓點。住商不動產旗下的新品牌大家房屋，昨天在高雄開設第1家加盟店，今年目標要開15家店。

多店發揮綜效
住商旗下的新品牌大家房屋在高雄首家高雄陽明加盟店昨開幕，大家房屋總經理陳錫琮表示，未來房價仍有上漲空間，大家房屋希望藉由住商不動產的集團多店聯合發揮綜效，預計今年在全台成立50家加盟店，其中高雄就要開15家，2015年則希望再成立100家加盟店。

房仲業南移，全國不動產執行副總經理林泇廷認為，北部房仲市場已飽和，加上近來受政府打房政策影響，房仲業愈來愈難經營，因此有店東想回南部家鄉經營，退居第2、3級城市，今年高雄預計再開6家店。

21世紀不動產南區發展經理張保林則說，今年的經營策略會將拓店重點放在左營、鼓山、鳳山、楠梓等區，主要是因這幾區有美術館特區、豪宅區，中油高雄煉油總廠也預計將於2015年底遷廠，加上高雄房價還在補漲，中古案件交易更熱絡等利多因素，總計今年會從原本的20家店，再拓展20家店。

鳳山左營設店
台灣房屋今年預計全台展店200家，高雄部分預計增40家，台灣房屋智庫執行長劉怡蓉指出，會評估高雄的輕軌附近、精華區、新興潛力區等，作為未來拓點的方向。

東森房屋南區營業處副總經理李勳燦說，高雄展店會以市中心的鳳山、左營、鼓山、苓雅等區拓點，且這幾區的房仲店也不像台北有過度密集的現象。

因應縣市合併、大高雄建築景觀風貌營造與生態綠建築興建，工務局啟動「高雄厝」計畫，今年上調補助金額最高卅萬元，即日起開放申請至五月一日。

工務局局長楊明州表示，高雄厝計畫經過三年的推動，初步成果已經獲得國內外專業組織的認同，市府與國際永續建築環境促進會（iiSBE）、日本大阪府建築士事務所協會等簽署合作協議，今年三月促成iiSBE亞洲交流中心在高雄成立，高雄的經驗將透過這個國際平台對外輸出與交流，同步也啟動與在地學校合作，推展高雄厝學研究與發表，生產高雄本土化的建築環境知識。

楊明州強調，高雄厝計畫透過產、官、學、研總體合作推展，才能夠轉變未來的居住型態與價值，使在地的文化理念融入建築的型式與空間內涵，這是項長期行動。

建築管理處處長黃志明表示，高雄厝補助計畫主要是補助住宅規劃、興建或環境監測分析研究，視需要配合補助建築基地外部空間以綠建築手法改善。

一○二年高雄厝設計興建補助有仁武區高雄厝二號，預計今年四月底完工；在地社區工作坊則有杉林區、燕巢區二案申請補助；高雄厝學的研究申請，計有成大、樹德及iiSBE、東方、屏商、香港中文大學專家等共計十一項提案通過補助。

今年預計將補助成立二處駐地工作坊、七項高雄厝學專案研究。高雄厝補助計畫已公告，預計五月一日截止，相關資料可上建管處網頁公告事項下載申請表格。

26日，浙江杭州樓市迎來今年最大的一波開盤潮，12家樓盤集中在週末開盤。同時，杭州樓市的第二波降價潮已經彌漫，降價、低開、特價房等各種促銷手段，層出不窮。杭州樓市繼3月份的“馬年首降”以後，在4月下旬引發第二波降價，特別是杭州臨安的青山湖高端住宅板塊大幅降價，讓原本一直堅挺的高端住宅市場捲入了本輪的降價。“別墅賣出公寓價”成了杭州樓市今年第二波降價的標誌。

杭州官方公佈的統計資料顯示：今年一季度，杭州市區商品住房成交均價同比下降11.3%，成交量為10112套，同比下降了37.8%。目前，杭州商品住房成交面臨著量價齊跌的狀況。另外，杭州樓市的庫存壓力仍在不斷攀升，截至3月底，杭州市區可售商品住房76004套，可售面積998.1萬平方米，同比增加36.2%、32.6%。

近期備受關注的金地集團（600383）4月27日晚間發佈2013年年報及2014年一季報。

2013年度，公司營業收入348.36億元，同比增長6%；歸屬于上市公司股東的淨利潤36.09億元，同比下降2.92%；歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤21.63億元，同比下降24.50%；基本每股收益0.81元。

2014年一季度，公司營業收入31.5億元，同比下降25.91%；歸屬于上市公司股東的淨利潤4934.38萬元，同比下降73.65%；基本每股收益0.01元。

位於上海浦東唐鎮板塊的中高端住宅項目金大元禦瓏公館推出一批精裝大平層房源,並以7.2折“甩賣”,原價均價50000元/平方米,現價均價36000元/平方米。無獨有偶,徐匯濱江、浦東外高橋均出現中高端樓盤以“特價房”形式降價銷售的情況。

雖然這些樓盤降價從上海整個市場看是個案,不過業內人士預測,從上海郊區市場看,可能是一個降價的開端。

有多少套特價房?“來晚了買不到”

位於浦東唐鎮板塊的金大元禦瓏公館是一個大戶型專案,面積基本都在200平方米以上,根據網上房地產的備案價格資訊,該專案備案價格在50700-63700元/平方米之間,可下浮20%。此前成交的房源均價是50147元/平方米,也就是說最便宜的房子都要1000萬以上了。

該項目周邊的類似品質新盤也差不多是這個價位,比如綠城玉蘭花園臻園目前在售195-260平方米3-5房的毛坯大平層,均價46000-50000元/平方米。

昨天記者致電金大元禦瓏公館售樓處,工作人員表示,確實正拿出一批特價房在賣,面積分別是220、260、300平方米,優惠價是36000元/平方米,“就這一批,賣完就沒了,已經很多人認籌了,如果來得晚了,就算拿到號也不一定買得到你想要的房子。”對於總共有多少套特價房,該工作人員表示需要現場來看,具體現場諮詢銷售。

為何大幅度降價?開盤半年才賣7套

為什麼這個樓盤會選擇如此大幅度的降價措施?原因其實很簡單,看看它的銷售成績單就明白了。記者調查發現,網上房地產顯示,金大元禦瓏公館於2013年10月26日取得預售許可證,共113套,截至昨天,開盤半年時間總共才售出7套。其中,2013年11月售出5套,12月售出2套。

“該項目戶型偏大,比較難出售。”中房信研究總監薛建雄說。而上海易居房地產研究院研究員嚴躍進的觀點更直接,此類樓盤的定價是“浮腫”的。

由於市區很長時間一直處於“供小於求”、“庫存不足”等環境下,所以房企漲價理直氣壯。市區人口密集程度大、租金回報率高,加上投資者的熱捧,價格確實漲易跌難。但部分郊區樓盤,拿“地鐵物業”來做定價砝碼,價格被注水而且虛高。

[專家聲音]

高端盤降價或帶來震撼波

除了上述唐鎮的樓盤,上海樓市已經悄悄出現不少降價盤,卻打出了“特價房”的旗幟。

上週末,位於徐匯濱江的一中高端樓盤推出一期剩餘的30多套特價房源,均價 53000-55000元/平方米。

據瞭解,該專案目前在售的二期新房均價在6萬元/平方米左右,即便是周邊相近品質的二手房,價格也基本都在6萬元/平方米左右。不過據分銷仲介相關人士介紹,這批特價房屬於一期的“尾盤”,屬於“雞頭雞腳”,要麼樓層較低,要麼朝向不太好。因為價格相對便宜,還是有一定吸引力,這一周來平均一天都有十幾組客戶看房。

此外,位於浦東外高橋某樓盤近期推出部分特價花園洋房,8萬抵扣190萬,原價45000元/平方米,特價房現價37000元/平方米。

特價房賣完或恢復報價

至於大家為什麼不約而同地採用“特價房”的形式,一個重要的原因就是“安慰”老業主,等這批特價房“消化”掉之後,通常樓盤會回到原先報價。

在被問及“唐鎮金大元禦瓏公館大幅度降價是噱頭還是新一輪降價潮的開始”時,中原地產研究部總監宋會雍在接受媒體採訪時表示,開發商打折可能更多還是“噱頭”,打折的可能只有其中的幾套房源,大多數房源的售價應該還是靠近備案價格區間。

針對徐匯濱江中高端樓盤特價房打折銷售的做法,也有業內人士分析,該樓盤開發商作為上市公司有業績壓力,同時屢屢傳出資金鏈緊張,因此其降價打折銷售系個案。

降價或因新增供應量大

“杭州此前樓盤降價的同時,上海樓盤依然保持小幅上漲。部分上海樓盤也沒有公開的降價現象,最多通過各類讓利措施來加大認購轉化率。 ”嚴躍進指出,此次部分高端樓盤的降價,將帶來一波強大的市場震撼波。

資料顯示,4月份前20個交易日上海市場僅成交商品住宅不到50萬平方米,以此推算,預計4月總成交量將可能低於上月水準,市場總體存在巨大的銷售壓力。而5月還將至少有41個新樓盤入市,屆時,血拼氣氛可能更濃重。

德佑地產研究諮詢部主任陸騎麟在接受媒體採訪時表示:“5月份的新房供應量提升幅度可能比較大,一季度成交量明顯回落,開發商在新增供應量比較大的情況下,有一定的降價的可能性。”

在美國金融危機房產市場泡沫破滅後，中國買家紛紛接盤，大有抄底之勢，買房熱點從傳統的香港和新加坡轉向離國門更遠的紐約、悉尼等地。有了社交媒體助陣，如今通過國外房產經紀買房更便利，足不出戶橫掃全球。

國際知名房產諮詢公司第一太平大衛斯資料顯示，中國客戶去年為海外房地產投入135億美元，比前年的63億美元翻了兩倍多。為中國買家提供全球房源的居外網兩年半以前成立，成立之初，該房產平臺的客戶只是希望在美國尋找住處，現在常是尋找好投資對象。

華爾街見聞綜合路透等媒體報導發現，中國房產買家有兩大最新趨勢：

1、由於香港和新加坡樓市降溫，更多的買家湧入紐約、倫敦和悉尼等地，離國門更遠。

中國買家現在首次超越了俄羅斯買家，成為曼哈頓公寓最大的買主。華爾街見聞網站本月初文章也提到，中國富豪大量接盤赴美買房，中國房企也在美高調投資樓宇和房產開發，中國人席捲掃樓令一些美國人震驚。

搜房網、美澳居、澳洲家園網和居外網一樣也充當買家和國外經紀的仲介。美國最大的線上房產資訊查詢網站Zillow現在直接對中國大陸開放查詢購買服務。

Zillow稱，截至去年3月底，中國買家在美國購買的房產均價42.5萬美元，其中69%的交易都全部由現金支付。

中國買家越來越青睞大洋彼岸的房產，房價便宜確實也是一個原因。

據Knight Frank律師事務所的主要國際住宅指數PIRI估計，香港的豪華公寓每平方英尺售價4100-5000美元，曼哈頓和悉尼的售價只有一半，約在每平方英尺2100-2500美元。

而且許多買家買房也在為下一代教育著想。他們希望購買靠近教育機構的房產，有的甚至就在頂級高等學府附近買房。80%的富有中國父母希望讓孩子到國外求學。

2、QQ、微信、微博社交媒體成為催化劑，有效地幫助買家與國外房產經紀溝通，在許多國外置業的富二代中最為流行。在這些新生代推動下，預計今後十年中國人的海外房產投資每年可增長20%。

有些經紀透露，至少一位有意向的買家托經紀代為投資1億美元住宅房產，其餘買家已經在還未親眼目睹的情況下購置美國休士頓的房屋和科羅拉多州的土地。

路透統計發現，去年下半年，居外網處理潛在交易涉及金額合計11億美元，目前不清楚多少交易真正完成。

三藩市一位豪宅的經紀Joel Goodrich這樣評價社交媒體：

社交媒體是即時的，也是買家熟悉的，這種聯繫方式不是那麼正式，雙方不用介紹就可以有些交流。

一位休士頓的房產經紀Gladys Wang在新浪微博上有1400名粉絲。據她向路透記者所說，自己的客戶連見都沒親眼見過詳情就買下30-40萬美元的房產。

十年精心大手筆，如今變身大鬼城。初具規模的膠州少海新城，以其漂亮的姿態，詮釋著地方政府和開發商投資衝動之後的尷尬與憂傷。

《華夏時報》記者近日在山東青島膠州市採訪時發現，當地傾力打造的少海新城，被眾多規模巨大的別墅群覆蓋，湖景靚麗，建築簇新。但這座基礎設施及配套公建造價高達數十億的新城，並未擁有規劃中的繁榮，人煙稀少，房屋空置，銷售不暢，建設遲緩，已經成為另類的別墅鬼城。

“少海新城有近2000套別墅，恐怕是全國最大最集中的別墅群。想消化掉這麼多別墅，恐怕5年都不行，10年後再看吧。開發商要承受瘋狂的成本，政府也要擔負衝動決策的責任。”膠州市一位元企業負責人對本報記者說。

瘋狂的別墅

當地人稱少海為東湖，這裡本是黃海潮湧反灌形成的淺水區，當地政府在河道之上設閘治澇，蓄水成景，經過人工挖掘，獲得6.28平方公里的湖泊。因面積比杭州西湖還大，當地人常以“南有西湖，北有少海”自美。

少海新城即以這灣湖面為中心，大興土木而成，包括水面在內，方圓16平方公里。查詢膠州市政府歷年政府工作報告，少海新城的規劃、立項可追溯到十年前，其定位從最初的治澇，到後來的“湖濱公園、旅遊新地、居住新城”，再上升為托起膠州經濟騰飛的三大發展平臺之一，與產業新區、膠州灣國際物流中心並駕齊驅。

在2008年膠州市政府工作報告中，其完美設想是，將少海新城打造成集城市綜合服務、休閒旅遊、商務研發辦公於一體的旅遊新城。不過，如今的面貌早已與初衷相悖，“變臉”成為一個超級別墅群。

以正陽路為界，少海分南北兩個面積相仿的區域，即南湖和北湖。天鵝堡別墅專案位於北湖的西北區域。4月23日，本報記者在現場看到，該專案北側基本完工，別墅外牆已粉刷，但工地仍在施工，到處都是大坑，土石成堆。

值守工地的工作人員告訴記者，按照計畫，北側別墅專案應在今年5月31日向業主交房，但目前看來，施工收尾沒完，綠化還沒開始，恐怕年底都難交房，“因為開發商資金緊張，建築商未能按時拿到錢，導致許多工人離去，延緩了工程進度”。

據介紹，北側有別墅30棟，面積在300到800平方米左右。值班的工作人員稱“戶型較大的每棟賣價應在千萬元以上”。

南側工地仍處在建設初期。在現場的公告板上，竣工時間為2013年11月。但記者注意到，別墅專案僅完成框架，而多棟高層還未封頂，一棟高層目前剛完成地上一層。

“按現在的情況看，這個專案估計還得兩年才能結束。”據施工現場一位負責人介紹，甲方一直拖欠工程款，去年的賬也沒結清，今年自春節復工後，一直沒有支付工程款，對工程進度影響較大。現在來這裡看房的人很少，如果膠東機場建成了，可能會帶動些人氣。

2013年9月，青島新機場選址報告獲得國家民航局批復，新機場位於膠州市東北部，距離少海新城大約30公里。

與天鵝堡相鄰的項目名為寶龍城。沿少海環湖道路行走，一路全是別墅項目，包括璞玉島、森林湖、膠州灣一號等；其中森林湖三期、熙湖項目尚未完工，璞玉島，森林湖一、二期等項目均已對外出售。

森林湖一期是少海新城的早期專案，該專案一位元物業人員告訴記者，一期共307套，全部為獨棟別墅，面積在200到400多平方米，目前基本售完，但入住的只有11家。因為入住率不高，暖氣無法供應。

一位在此工作一年多的工作人員表示，他剛來工作時，只有3家剛搬入，在後續的一年多時間裡，總共也只有8家入住。

璞玉島也屬少海新城早期項目，該專案基本建成，但記者在專案門前等待近十分鐘，也難見人影進出。

膠州灣一號別墅專案坐落於南海湖心，位置得天獨厚。不過，其人氣一樣冷清。記者注意到，專案大門鐵柵欄緊鎖，門崗無人值守，大門內寬闊的場地無人無車。

尷尬的商業

在少海新城的規劃中，當地政府安排有兩個商業專案：板橋鎮和歐洲鎮。板橋鎮本是膠州古代商業集聚區，借用古名，有承襲和弘揚之意。

據膠州市一位政府部門人士透露，當地政府最初並沒有建設板橋鎮、歐洲鎮的規劃，其所在區域土地也已出讓給相關公司，後考慮到打造旅遊業需要商業配套設施，於是通過置換將土地換回進行商業開發。

記者4月23日在少海西南側看到了氣勢宏偉的板橋鎮，巨大的牌樓背後，是連片的仿古建築，上挑的鬥簷、紅色的外牆，分外顯眼。不過，令人意外的是，在寬闊的廣場上，難見人影。

與板橋鎮一路之隔的歐洲鎮，其建築以歐洲風格為主，除一段臨街二層歐式尖頂建築全部完工外，其他部分只完成框架工程，目前處於停工狀態。按照規劃，這裡作為特色旅遊和購物、餐飲區域，並設有娛樂表演場地。

當地一位接近政府的企業負責人表示，由於少海新城入住率太低，來旅遊的人也很少，商業專案的招商工作困難較大，“政府說奧特萊斯要進駐，但這麼少的人氣，誰願意來？”

北京新發地市場一位元負責人對記者表示，一般而言，企業投資最重要的是風險控制，項目上馬前會進行可行性研究，論證收回成本時間和盈利前景。如果有財政資金參與，還要根據財政資金的多少，申請市或區發改委立項，獲得審批後，才能開工建設。

“我們一般在取得立項或開工前即進行招商，有些更謹慎的企業甚至沒有立項就開始招商，目的是降低投資風險。”上述新發地市場負責人說，企業投資失敗，風險由企業承擔；但政府決策失敗，財政資金投入無產出，這樣的風險應由政府來承擔。

“設計得非常不錯，很漂亮。”一位元路過此處的當地市民對記者說，可惜膠州人口不多，購買力不強，再加上遊客少，建成的項目沒有啟用，未建成的項目也受到影響。他甚至表示：“現在中央反腐力度這麼大，官員買別墅太招搖，房子估計以後也不好賣，這會影響這裡的人氣。”

何時能消化掉存量別墅，或許是開發商最為棘手的問題。膠州市某事業單位一位匿名的人士說，本地人多選擇膠州新區而非少海新城改善住房需求。因為少海過去淤泥堆積，容易沉降，多次出現房屋品質糾紛。

衝動的代價

膠州多位元企業負責人對記者表示，少海新城成為別墅鬼城，與政府的決策有關。

由於財力有限，政府與企業採取了BT(建設-移交)的模式，拿土地資源換專案建設。在風湧全國的造城運動中，少海新城迅速成形。

“這種創新做法有其正面作用，但問題是，少海新城鋪得太大，超出了當前發展階段。”一位企業負責人指出，企業墊資建設，其持續能力受信貸政策影響較大，在銀根縮緊的背景下，企業都面臨資金壓力。

位於少海中心位置的中信少海五星級酒店項目即遭遇這樣的尷尬。據一位參與少海新城項目建設的企業負責人介紹，中信集團旗下企業出資為政府建設酒店，作為交換，中信獲得一塊土地，建成璞玉島別墅項目；但由於銷售不如預期，資金壓力大，導致酒店封頂後陷入停工狀態。按照原規劃，該酒店的竣工日期為2013年年底。

與上述五星級酒店一樣，由深圳中洲集團負責投資、青島昌林公司負責建設的少海新城重要商業項目歐洲鎮，也遲遲未能完工。

一位接近當地政府的人士表示，政府部門對違法行為的縱容和庇護，是導致集4A景區和濕地公園於一身的少海新城淪為超大規模別墅群的主要原因。據介紹，在他小的時候，少海所在區域是荒蕪的鹽鹼地，也是城市污水的集中排放區。

“少海當前寬闊的水面，就是在這樣的背景下形成的，其改造的最初目的，就是防止洪澇災害。”上述接近當地政府的人士稱，大約在2003年前後，當地政府學習借鑒南方城市經驗，開始規劃打造少海旅遊資源；不久後，全國樓市大繁榮，少海這個難得的資源隨後被開發商充分挖掘，逐步向高端別墅“變軌”。

更令人驚訝的是，在少海新城的東南方，一處標注為“少海灣國際俱樂部”的項目，實為一個18洞的高爾夫球場。其宣傳材料稱，球場占地面積超過1000畝。

自2004年起，國務院及相關部委曾多次發文，要求停止高檔別墅類房地產、高爾夫球場等用地審批，別墅類房地產開發、高爾夫球場、賽馬場項目等六類被明確列入禁止用地項目。

記者隨後採訪青島市國土局，反映了膠州少海新城違法建設別墅群現狀，該局法規處趙姓負責人只要求記者留下採訪提綱，截至發稿前，也未給予任何回復。

膠州市政府一位公務員表示，少海目前的狀況令當地政府頗為尷尬，一是大量的別墅滯銷，入住率低，少海新城有鬼城之憂；另一方面，有開發商繼續違法建設新項目，存在監管失責問題。

記者此前前往少海管理處採訪，相關負責人希望記者不要報導，甚至試圖向記者塞送紅包。記者隨後向膠州市委宣傳部提出採訪要求，但被禮貌性地安排到少海管理處，始終未獲正面回應。

網易財經4月26日訊 隨著信貸緊縮，樓市不明朗形勢下，此前寧波興潤置業信託違約風波導致三四線城市房產信託亮起高風險警燈，中小房企融資陷入窘境。今日網易財經獲悉，從去年下半年開始，伴隨著信貸緊縮，民間借貸成本攀升，越來越多的三四線城市房企瞄向互聯網金融的P2P網貸公司，借道融資。

來自廣州禮德財富的CEO洪凱彬向網易財經透露，去年年底，信託規模開始急劇收縮，銀行認為地產項目泡沫風險加劇，直接導致三四線城市開發商很難借到款項，不少房企已瞄上P2P網貸公司，普遍資金需求缺口在5000萬-2億元左右。

信貸緊縮 三四線房企借道P2P

據國家統計局資料顯示，今年1-3月份房地產開發企業總資金來源合計28731億元，同比增長6.6%，增速持續回落。其中，國內貸款同比增長20.4%，利用外資同比下降33.9%，自籌資金同比增長9.6%，定金及預付款同比下降3.6%，個人按揭貸款基本持平。

中指院分析認為，總體來看，開發企業總資金同比小幅增長，其中國內貸款和自籌資金同比明顯增加，利用外資同比繼續大幅下降，定金及預付款同比下降。資金情勢緊張。

25日中國人民銀行發佈的今年一季度金融機構貸款投向統計保險也顯示出，中國房地產貸款增速目前是連續多個季度上升後的首次回落。

據悉，目前三四線城市中，中小房企旗下項目絕大部分通過信託進行融資。由於年內樓市多地出現降價、市場觀望情緒濃厚，房地產信託募集規模已呈現大幅下跌態勢。

洪凱彬表示，由於三四線城市開發商資質很難達到，房地產項目未來銷售預期風險較大，這些開發商就算有項目抵押也很難從銀行拿到資金，被限制貸款。

“目前民間借款的成本至少每個月3%成本，比如借貸5000萬，每月需償還的利息就有150萬，成本是非常高的。”他說，對於資金緊缺的中小企業專案公司，這樣高成本難以承受。從下半年，江西等處於三四線城市越來越多開發商找到P2P網貸公司，進行融資。

他認為，由於P2P公司對於風險把控很高，很多也針對個人或小微企業（非地產類）貸款；目前樓市情勢不明朗，加上房地產專案並不是一期就開發完畢，這類三四線城市房地產專案銷售預期到底怎樣，很難把握。直接導致這類房企公司也很難從網貸公司貸到款項。

加大風險把控 轉型資訊仲介

洪凱彬透露，網貸公司模式大部門是專做個人，消費類或小微企業經營類貸款。房地產專案貸款比較少，諸如製造業這類周轉週期長企業來說，貸款也相對較難。

對於，近期備受關注的深圳兩家網路貸款平臺接連跑路事件，上述人士表示，儘管網貸公司看起來門檻很低，但實際上門檻是非常高的，特別對風險的把控，判斷是否借錢給對方就是一個複雜事情，同時還要將安全運營起來就需要很大成本，需要懂金融、互聯網以及充足的資金配合。深圳跑路主要還是純粹騙錢公司。

據悉，全國網貸公司大約1000家，整體資金規模超過1000億；但只有100多家能夠建立資金託管來加大風險把控，杜絕平臺動用資金，平臺形成自我擔保等風險。

洪凱彬表示，資金託管行為會增加企業的運營成本，另外就是若將歸集資金搞資金池，其利潤空間更高。透過資金託管方式，國家加強資風險監控。目前公司轉型戰略就是要從信用仲介轉型資訊仲介。目前公司正透過平安銀行協商建立資金託管的平臺。

他指出，若保持健康發展前提下，預計未來5-10年網貸行業或突破10萬億元級別。

銷情淡貨尾增 內房爆減價潮

內地樓盤爆發減價潮。多個城市項目削價促銷的消息不絕於耳，繼杭州市出現今年「首降」後，近日上海市也有近郊樓盤以7.2折促銷。本報訪問多家本港上市的內房企業，其中世茂房產（813）承認，旗下樓盤銷售速度確實減慢，未來或會有小量促銷計劃以加快去貨尾，但強調不會大幅減價；而即將在杭州推出新樓盤的富力地產（2777）表示，將如期按計劃推售，按市況定價，以平常心面對。

內地傳媒連日來報道，杭州及上海分別出現減價售樓的消息。位於上海浦東唐鎮區的中高端住宅項目（金大元御瓏公館），推出一批精裝樓房，並以7.2折「甩賣」的字眼促銷，由原價每方米均價5萬元（人民幣．下同）減至3.6萬元，減幅約28%。

世房：整體銷售放緩

杭州方面，剛過去周末有12個新盤開盤，發展商均以減價、特價房等促銷方式吸引買家，是繼今年3月杭州樓市出現「馬年首降」後，在4月下旬引發第二波減價，有別墅更以「別墅賣出公寓價」的定價招徠。杭州湖光山社獨立別墅售價現已降至每方米7000元，此前的銷售均價在12000元至13000元，相當於打了五折至六折。

根據杭州官方公布的統計資料顯示，今年首季度，杭州商品房成交均價按年降11.3%，成交量減37.8%，量價齊跌；杭州樓市庫存壓力仍不斷攀升，截至3月底，杭州市區可售商品住房達76004套，可售面積998.1萬方米，按年增加36.2%及32.6%。

世房副總裁兼營銷總經理蔡雪梅表示，上海銷情仍不錯，惟杭州因供應量較大，故銷售壓力也較大。她指出，旗下杭州項目位於核心地區，銷售不錯，故不會減價售樓。不過她承認，整體銷售速度的確減慢，去化（銷售率）水平則仍然在可控範圍，未來或會啟動促銷計劃，以加快去庫存，但強調不會大規模減價。

富力：杭州盤如期推

至於計劃於4月底在杭州推售西溪悅居項目的富力地產，董事長助理陳志濠表示，將如期推售樓盤，不會因市況而延期。至於定價方面，他表示，集團一向定價也不會太進取，將按照市況而定，對杭州樓市前景以平常心面對。

另外，有內房發展商表示，年初至今減價行動不算激烈；反而2012年初減價規模更大，當時發展商缺錢，資金壓力很大，減價幅度動輒20%至30%；今年幅度則最多約15%，甚至幾百元的減價也有，相信只是為加快去貨尾而已，惟下半年走勢如何，要看第二季度銷售情況才能判斷。

外資房產基金轉投海外

中國經濟增長放緩，房地產業也難獨善其身；近日接連有傳樓盤減價促銷，促使投資者再重新審視內房投資前景。外電報道，一直專注中國房產市場的嘉實房地產投資（香港）（Harvest Real Estate Investment），將暫停投資中國市場，並轉向海外房地產市場；該基金同時已停止推出規模約5億美元的綜合回報基金募資。

嘉實：經濟弱樓市受壓

嘉實房地產投資由北京的嘉實基金管理公司（Harvest Fund Management Co.）和英國高富諾基金（Grosvenor Fund Management）共同運營。《華爾街日報》引述高富諾基金行政總裁雷納（James Raynor）說：「我們需要權衡未來在哪?有更大機會，海外市場是我們關注的地方，但從長期來看，中國市場是樂觀的。」但他未披露具體細節。

雷納表示，現時有很多中國投資者希望投資海外房地產，主要是內地房價較高，且他們希望投資更多元化。部分投資者表示，外國市場提供更多機會和成本更低的融資。同時，在中國經濟整體走弱下，房地產勢難獨善其身。房產市場供應過剩，發展商已開始下調部分住宅售價，許多房企還面臨信貸緊張、回報率下降、需求減少和競爭激烈的情況。

據仲量聯行數據顯示，2013年中國對外商業不動產投資達76億美元，較2012年33億美元增長一倍多。

實呎7162元 創14個月新低

長假後二手樓市恢復平靜，加上新盤搶客攻勢未停，導致十大屋苑過去一個周末僅錄18宗成交，按周下滑25%，惟零成交屋苑較上周的4個減少至2個，市場續現減價成交，蝕讓個案亦屢見不鮮。藍田麗港城一個持貨長達20年的業主亦現虧損，屋苑高層單位以492萬元易手，賬面虧蝕38萬元，連同行政費用計，損手達59萬元，實用呎價7162元，亦創屋苑近14個月新低。

指標屋苑兩天僅18宗成交

中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示，交投按周下滑，因上星期有四天長假期吸引用家睇樓入市，消化部份購買力，故本周買賣即現回落；另一方面，一手新盤仍然是市場焦點，價錢及優惠吸引，搶去大量客源，加之二手筍盤數量急速下降，令買家選擇減少，令交投放緩。在市場未有利好消息傳出下，預期下月二手交投量將會持續於低水平橫行。

分區來看，九龍區四屋苑合共錄7宗買賣個案，已屬三區之最，至於期內僅錄一宗買賣個案的藍田麗港城，單位原業主需蝕讓。美聯助理區域經理吳紹輝表示，屋苑6座高層D室，實用面積687方呎（建呎857），原業主為用家，因對後市缺乏信心決心沽貨，輕微減價8萬元，以492萬元將單位易手，實用呎價造7162元（建呎價5741元），創屋苑近14個月呎價新低。

另外，原業主亦難逃蝕讓，單位於1994年以530萬元入市， 持貨20年賬面依然虧損38萬元，若計入代理佣金等使費，累計損手約59萬元，物業20年貶值逾一成。

曼克頓山內地客劈320萬沽

香港置業高級區域董事余柏表示，荔枝角曼克頓山1座中層B室，實用面積1361方呎（建呎1753），單位原由內地客持有，劈價320萬元，以2180萬元沽出，實用呎價約1.6萬元（建呎價1.24萬元），因單位連一個車位，較市價低約5%。

原業主於2007年一手入市，當時作價1416萬元，持貨7年間賬面獲利約754萬元。

太古城高層呎售1.3萬

港島區方面，三指標屋苑各錄2宗成交，中原副區域營業經理趙鴻運表示，太古城本月至今暫錄約25宗成交，最新交投包括紫樺閣高層E室，實用面積922方呎（建呎1029），原業主減60萬元，至1240萬元沽貨，實用呎價約1.3萬元（建呎價1.2萬元），較上月沽出的同類低層單位平約3%。

第一城筍盤減少成交縮

新界區三屋苑僅錄5宗成交，東涌映灣園續現「零」成交，至於沙田第一城則屬按周跌幅最明顯的屋苑，由上周的10宗急跌至本周僅得1宗，中原區域營業經理黎宗文指，沙田第一城筍盤急速下降，買家選擇減少，入市步伐放緩，全月累計暫錄約57宗成交。

條例實施一年 交投顯著回升

一手新例實施剛一年，其間發展商推盤不時因條例運作受阻，曾有大型新盤突然叫停賣樓，惟一年過去，新例下常見的10大賣樓問題，部分尚未解決，令未來發展商售樓仍添上疑問。

《一手住宅物業銷售條例》（下稱一手新例）於去年4月29日全面實施，至今實質運作1年，先後衍生出不少賣樓問題，樓書是新例實施初期的關鍵問題所在，當時新版樓書經常出現單位平面圖及機電裝置圖不脗合的情況。最嚴重的要數到去年5月，新例實施初期，當時恆地（00012）牽頭的元朗尚悅因樓書出問題，被迫在推售前臨時叫停，接近兩個月之後才正式重推。

另一個較嚴重的問題是賣樓現場的秩序，引起各界關注，為確保公平原則，部分發展商曾讓所有準買家在同一時段準備抽籤揀樓，結果因為人流過多，現場秩序難以控制。以去年10月新地（00016）推售西南九龍天璽，以及恆隆地產（00101）同區浪澄灣的首輪銷售最為混亂，前者現場指示不清晰，後者更有南亞裔「排隊黨」阻礙其他準買家。

月註冊量由135升至2000宗

新例實施首半年技術問題叢生，惟其後就轉移到一些法例原則問題上。例如去年11月起，發展商開始提供多種優惠折扣，並且被市場以一個總折扣率作為宣傳，但由於個別優惠折扣未必適用於所有買家，被銷監局指有可能構成誤導。

同期，局方也向業界指出，假如以「平均呎價」去表達一批單位的價錢描述，由於數字未能涵蓋該批單位價錢，同樣可能構成誤導。發展商開始將每批單位的描述改用價錢間距來表達，例如呎價介乎1萬至1.5萬元。

經過1年時間，業界就新例的運作亦陸續適應，售樓亦較初期明顯暢順。一手新例影響，初期發展商均暫緩推盤，以致去年6月土地註冊處僅錄135宗一手成交，（數字反映5月市況），創歷史新低，隨着其後發展商逐漸適應，並陸續推盤，一手交投顯著回升，其中於去年12月一手註冊量（反映11月市況）更逾2,000宗。

惟仍有部分發展商售樓時遇到的實質問題，盡管銷監局提出建議或要求，至今仍未有解決方法。例如不少新盤在公布樓書或價單之前，市場都會流傳一些單位平面圖或參考價格，雖然銷監局多次表明如傳遞與事實不符的資料，有可能涉及違規，但至今仍有類似事件發生。

銷監局也曾因應個別樓盤的銷售手法，表明如分開不同時段銷售同一批單位，發展商應通知次時段的準買家可選購的單位；不過，業界至今似乎仍難以配合有關要求。

未解決問題多涉紀律

另一方面，近期就有新盤在個別買家簽署臨約但棄購後，即時將單位再次售予其他買家，而及後的成交紀錄冊更新，卻與買賣實況及條例要求有較大的滯後。

銷監局就指，條例旨在令賣方在合理時限內公布成交紀錄冊及取消成交的資料。在實際情况下，當原有買方與賣方協議取消臨時買賣合約，賣方應盡快在切實可行時間內在發展項目的成交紀錄冊中，顯示原有買賣遭終結這事實。

盡管新例在技術方面的問題已基本得到解決，餘下部分尚未解決的問題，主要是業界的紀律問題，雖然令未來發展商售樓仍添上疑問，但一般相信可靠執法機關的巡查改善。

　香港置業高級執行董事伍創業表示，發展商積極推出新盤下，據土地註冊處資料顯示，本年一手註冊暫錄4,437宗，相比去年同期上升21%，數字超勝與整體物業註冊按年跌逾3成相比。當中，新界區註冊佔整體一手註冊比率達73%，為1998年後16年新高。

港島區註冊將超去年全年

伍創業表示，按三區劃分本年至今之一手註冊，當中新界區佔最大部分，暫錄3,246宗，佔整體註冊73%；其次為港島區，暫錄838宗，佔19%；而九龍區僅錄353宗註冊。值得注意是，雖然港島區暫錄宗數不足1,000宗，惟數字已迫近去年全年1,102宗，僅相差260宗，若發展商繼續於區內推出新盤單位的話，料本年全年港島區之一手註冊將率先超越去年全年數字。

香港置業資料研究部又指出，在比率方面，新界區一手註冊除錄最多註冊個案之外，該數字佔整體一手註冊比率亦有所上升，本年至今佔整體一手註冊比率為73%，相比2013年的65%上升8個百分點之外，此比率更連續上升兩年至1998年後16年新高。伍創業表示，估計本年餘下日子新界區繼續有多個較大型新盤推出，故預期該比率繼續高企。

二手交投未能承接早前復活節的勢頭，過去兩日成績回落。本地兩大地產代理中原及美聯統計，十大屋苑兩日分別錄得16至18宗成交，按周跌23.8%至25%。在樓市前景不明朗下，業主態度不斷軟化，荔枝角曼克頓山傳錄一宗劈價170萬元成交，淘大花園有業主自付額外印花稅(SSD)「蝕住走」，而灣仔壹環亦錄蝕讓個案。業界預料5月二手交投仍然於低位橫行。

消息指，曼克頓山1座中層B室，實用面積1,361方呎，在今年2月開價2,500萬元放盤，近日以2,330萬元易手，累積劈價170萬元，減幅約6.8%，平均實呎17,120元。扣除180萬元的一個車位，再與市價比較，低市價5%。原業主2007年以1416萬元買入物業，持貨7年帳面獲利約914萬元，賺64.55%。

曼克頓山中層傳劈170萬

另外，淘大花園繼日前錄得大幅劈價15%成交後，最新錄得一宗業主急走貨，寧願自付SSD辣稅，最終帳面微蝕離場。香港置業陳偉宗表示，單位為F座中層7室，實用面積375方呎，業主見樓市後市不明朗，寧願繳付5%印花稅及早離場，最終一名區內上車客見單位實用率高，而且業主願意減價約10萬元放盤，決定以380萬元購置單位，呎價10,133元。

陳偉宗指，原業主於2012年10月以約348萬元購入單位，扣除5%SSD、印花稅約2.25%、買賣佣金等，帳面需微蝕約2萬多元，未計算律師費等額外支出。

壹環損手近30萬離場

至於2012年開賣的「半新盤」灣仔壹環亦錄得一宗蝕讓個案。原業主2012年4月以607萬元一手買入中低層F室，單位實用面積320方呎，持貨2年多以610萬元沽出，實呎價19,063元，建呎價14,699元。帳面計雖賺3萬元，但計及其間損失的印花稅3.75%及買賣佣金等，單位損手近30萬元。

陳永傑：市場乏利好消息

中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示，一手市場仍然是市場焦點，價錢及優惠吸引，搶去大量客源，同時二手筍盤數量急速下降，令買家選擇減少，導致過去周末交投放緩，當中又以沙田第一城跌幅最為明顯，由復活節期間10宗交易減跌至僅1宗成交。在市場未有利好消息傳出下，預期下月二手交投量將會持續於低水平橫行。

至於美聯物業統計十大屋苑在過去兩天錄得約16宗買賣成交，為去年10月中打後，28周的次高，只僅次於復活節期間的21宗。美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，買家憧憬業主增加議價幅度，積極外出睇樓，物色心儀單位，一些減幅大或優質的「筍盤」迅即被市場消化。另一方面，業主受新盤開價進取影響，態度也逐漸軟化，有助催化二手交投活動漸趨活躍。若情況持續，二手成交可望進一步上升。

利嘉閣料減價潮仍持續

利嘉閣地產總裁廖偉強指出，最近交投回暖，相信與積壓多時的購買力釋放，以及業主陸續減價賣樓的關連最大。香港置業高級執行董事伍創業表示，交投回升，與部分新盤向隅客回流二手市場買貨，以及減價盤湧現吸引買家入市不無關係，預期二手業主減價潮仍然持續。

將軍澳日出康城第四期項目，將於今日截標，料吸引不少大中財團參與競逐，該項目補地價約二十七億元，樓面呎價約二千多元，若連同平整費二點九億元計算，標書金額約三十億元，即每方呎樓面約二千二百七十九元。是次港鐵決定中標的條件「還原基本步」，批出的決勝關鍵在於發展商與港鐵的分紅比例。由於項目價格屬於市場估值下限，相信對發展商有一定吸引力。

　　業內人士指，上述康城第四期項目地價較「克制」，奪標關鍵，相信決定在各發展商提供予港鐵的分紅比例，早前有發展商指出，現時將軍澳區新樓二手造價，每方呎約七千至八千元，是次項目建築費等支出，最少要三千五百多元，連同地皮價，每方呎約六千元水平，相信分紅比例較「手緊」。

　　事實上，上述項目於早前截意向時，吸引了多達十七家財團遞交意向書，相信項目批出的機會相當高。該項目地盤面積多達十三萬多方呎，可建樓面達一百三十多萬方呎，料可提供約一千六百伙單位。

　　是次日出康城四期項目的補地價約二十七億元，若連同平整費二點九億元計算，則入場費約需三十億元。

　　長實執行董事趙國雄早前透露，對於今日截標的日出康城四期項目感興趣，集團至今，已發展首三期康城項目，希望可以「三不離四」，相信出價會比較進取。

　　新世界執行董事兼聯席總經理陳觀展亦表示，因為市場對房屋有一定的需求，故贊同港鐵主動推出康城四期項目，又指出，每逢有新地皮推出，集團都會感到興趣，是次日出康城項目亦不例外。

　　該地皮亦吸引到中資發展商的注意，包括最近頻「吼地」的萬科，其地產發展業務部助理董事林力山早前指出，是次招標的條款合理，補地價與市場所預期相若，但對於集團是否會入標，林氏指則要再仔細研究。

　　而上月底遞交意向書的財團以大中型發展商為主，包括長實、新地、?基、新世界、信和、會德豐、萬科置業、嘉里、南豐、嘉華、泛海、遠展，麗新及九建等。

　　日出康城四期地皮今截標，料吸引財團群起角逐。