漲幅過高

IMF在最新《亞太經濟展望報告》中，警告港、台、澳、紐、馬等地房價租金比大幅走揚，房價有修正之虞，並強調亞太經濟需留意全球流動性緊縮、中國經濟減速較預期嚴重、安倍經濟學效果減弱及地緣政治等4大風險。

針對亞太房價飆漲，IMF（International Monetary Fund，國際貨幣基金）指出， 2008年來包括香港飆漲近90%，馬來西亞大漲40%，台灣漲逾30%，新加坡漲幅也超過15%。香港、台灣、紐西蘭、澳洲和馬來西亞房價租金比，高於歷史平均水準，尤其香港、紐西蘭房價租金比約較歷史平均水準高20~40%，意味房價嚴重高估。

台灣5年漲逾30%
IMF警告，香港、紐西蘭和馬來西亞房價大幅回檔的風險較高，同時不排除亞洲其他經濟體房價大跌的可能性，尤其是房價漲幅遠大於租金的城市；一旦房價大跌，家庭資產負債表恐嚴重惡化，削弱信心和內需，進而衝擊放款機構。

日本南韓房價小跌
IMF亞太部門主管李昌鏞說，倘若美國超寬鬆政策退場步伐較預期快，可能導致香港房價「無序下跌」；果真如此，香港政府有必要撤除嚴厲的房市調控措施，讓房價「軟著陸」。

中國和印度房價租金比較穩定，但上海、孟買等大城市房價漲勢遠比租金或所得兇猛。值得注意的是，2008年來日本和南韓房價小幅走跌。

IMF並建議，在美國超寬鬆貨幣政策退場之際，亞洲須追求結構改革，確保繼續擔任全球成長領頭羊，並抵禦市場震盪衝擊。先進國復甦帶來的全球流動性，將使亞洲面臨利率走高、資本外逃和資產價格震盪，連同中國經濟減速恐比預期嚴重、安倍經濟學效果減弱，及打斷貿易的政治和地緣政治風險，是今、明年亞洲面臨的4大風險。

砍我成長率至3.1%
整體上IMF仍樂觀看待今年亞洲經濟表現，重申今年成長目標為5.4%，與日前公布的全球經濟展望報告一致，優於去年10月原估的5.3%，成長速度將是先進國家的2倍以上；明年成長率為5.5%，也較原估5.4%調升。

在本月公布的最新預測中，IMF調升中國今年成長目標0.3個百分點至7.5%，明年成長目標也上修0.3個百分點至7.3%，但大砍台灣今年成長目標0.6個百分點至3.1%，表現不如南韓和香港的3.7%及新加坡的3.6%；明年成長率則維持在3.9%，優於韓、港的3.8%，和新加坡的3.6%。

【亞太經濟4大風險】
．全球流動性緊縮
．中國經濟減速比預期嚴重
．日本安倍經濟學後繼無力
．政治與地緣政治風險
資料來源：IMF

壽險業競爭不動產，將從國內延伸至海外，繼新壽日前董事會宣布，看好日本東京不動產後，國泰人壽昨也宣布要投資英國倫敦與日本東京的不動產。國壽副總林昭廷說，因為新增一些標的，因此再向金管會補申報。

恐與新壽競爭同商辦
新壽高層昨坦言，由於都是透過國際房仲介紹，因此有可能會與國壽競爭同一棟商辦，屆時出價將是關鍵。據了解，新壽投資東京商辦，可望投資數十億元，甚至百億元。

新壽表示，會選擇日本東京的不動產，就是看好日本經濟前景，同時日本不動產管理、大樓更新維護及資產管理制度完善且先進，也是值得國內借鏡。

金管會對於壽險業投資海外不動產新增信託方式，因新加坡以當地銀行信託方式投資可降低稅負，日本以信託投資也可省稅，中國則規定必須設立SPV(Special Purpose Vehicle，特殊目的)子公司才能投資。國壽是否以信託方式投資，國壽仍不願鬆口。

林昭廷說，目前投資海外不動產有4種方式，第1種是自己直接投資，第2種以SPV子公司投資，第3種SPV向母公司借錢，第4種信託方式，要看投資的國家適用何種稅法而定。

國壽日前取得金管會投資海外的金額為4億英鎊(約204億台幣)，海外不動產投資報酬約4%~5%。


國壽 加碼倫敦東京房產
【經濟日報】

國泰人壽再加碼進軍海外不動產。國泰人壽董事會昨（28）日通過投資倫敦、東京不動產，總計累積投資兩地不動產達五件。

國泰人壽自去年底開始，陸續宣布投資倫敦、東京不動產。月前更獲得投審會許可匯出4億英鎊，成立國泰倫敦不動產投資公司，也是首次有國內壽險業，為投資海外不動產設特殊目的公司（SPV）。

據了解，近期金管會也鬆綁國外不動產信託投資架構、股東融資給SPV的投資架構等海外投資不動產方式。此次國泰人壽董事會通過倫敦、東京投資不動產一案，可適用新法，國壽主管表示，屆時將會依照投資當地法規，選擇最適合的方式。

公告指出，國泰人壽仍看準倫敦、東京兩地再加碼投資。據了解，將以倫敦市中心不動產，以及東京中央區、新宿、港區、千代田、澀谷等地的不動產為主。國泰人壽主管指出，估計投資報酬率有4%到5%，投資案董事會通過後，將送主管機關取得核准。

另外，國泰人壽昨也審議通過第1 季財報，稅後純益65.57億元、每股稅後純益1.23元。其中，新契約保費收入610億元，年增11%，主要是因為投資型商品熱賣、及業務員通路成長14%。

水塔原可裝滿25萬公升的水，建於1938年，後因老舊而閒置。水塔豪宅的主人Patrick Mets當時花了3萬歐元（約120萬元台幣）買下，並找了布魯塞爾著名建築事務所BHAM花了2年時間將水塔改裝成頂級豪宅，室內空間約145坪、共4層樓，相當寬敞。

由於小村莊建築都不高，而水塔約30公尺高，反而擁有採光及視野優勢，室內明亮通風並擁有360度視野，能飽覽村莊景色。

台灣少子化問題嚴重，生育率持續下降，勞動人口比例將在2015年開始衰退，表示屆時台灣人口紅利將消失，並將衝擊台灣房市，最顯而易見的影響是少子化帶來學區房及學校周邊租賃需求的萎縮，另外則是國家勞動力下降，經濟動能衰弱導致資金外流撤出。

據內政部統計估算，台灣勞動人口比例在2011至2014達到顛峰，2014開始就走下坡，2015年更加快往下降，使台灣的人口結構正快速進行轉變，而新生兒出生數量快速減少，2014年第1季出生嬰兒統計為48661人，較2013年同期減少10.8％，估計全年出生嬰兒僅19萬人。國人生育意願明顯降低，有收入買房的勞動人口比例也下降，將使未來房地產的買盤力道逐步萎縮。 而少子化將使就學人數銳減，將直接影響學生的租屋需求，像是近日中正大學提出增闢學生宿舍的規劃，預計增加上千床位，便引來校外房東不滿，認為少子化趨勢，學生已經越來越少，學校蓋宿舍會再搶了他們生意，房租收益也將受挫，必須殺價求租。

此外，在人口數只減不增的情況下，供需變化會讓許多行情逐漸消失，像是學區房針對家長的需求，也將因為「家長」的減少而榮景不再。 而與其他國家情形比較，日本及美國在步入人口紅利消失的階段時，國際資金就開始大撤退、經濟進入長期低迷，房地產價格更是走向崩潰，因此只要台灣少子化與人口衰退的趨勢不變，房市長期下修機率極高的現象。房地產的衰退程度決定在該國人口紅利的分布，當國家勞動力源源不絕時，外資會選擇進國內投資，市場景氣一片榮景，反之，當該國勞動力達到顛峰的前夕，外資就會將資金轉往下個人口紅利正在上漲的地區，若房市資金遭釜底抽薪，不管實施任何政策，房地產都將面臨災難。

中央銀行昨（28）日公布3月購置住宅及建築貸款餘額各為5.679兆元及1.539兆元，餘額續雙創歷史新高，且年增率各為4.57％及5.97％，分別創30個月及15個月以來高點，行庫主管表示，主要因為建案完工交屋大增，以及容積總量管制即將上路的效應。

根據央行公布的統計數據，3月購置住宅貸款餘額增加139億元，建築貸款餘額增加186億元，且購置住宅貸款餘額年增率4.57％，創30個月新高，建築貸款餘額年增率5.97％，也創15個月新高。

行庫主管認為，由於今年來一波建案完工交屋，使得房貸餘額明顯增加，建築貸款部份，主要是容積總量管制即將上路的影響。

行庫主管指出，今年這波新屋完工，主要反映過去2、3年建商大量推案，尤其在農曆年後更是完工交屋高峰，因此，在基期因素下加上新屋釋出，3月房貸餘額大幅成長；但據悉，就各銀行回報給央行的資料來看，新房貸增加主要以自用住宅居多。

行庫主管強調，經過去年以來房市管制措施，各行庫落實自律管控，目前房市已明顯以自住客為主力，投資客大多數已退場；從首購族的「青年安心成家方案」來看，八大公股行庫3月青安房貸餘額為3,590.4億元，月增49.5億元。

行庫主管認為，由於容積總量管制將於明年7月1日上路，目前只剩下一年多的時間，根據市場調查回報，許多建商紛紛擴大獵地的動作，因而帶動建築融資餘額連續三個月，都以增加逾百億元的速度成長。

至於建築融資餘額除了受土地融資貸款成長的帶動，持續按工程進度撥款的建築融資貸款，也是增加主因。

興富發建設（2542）與同集團潤隆建設首度攜手合作，昨（28）日兩家公司同步公告將攜手合作新北市汐止東勢段逾2,000坪地的合建案，其中興富發擔任地主、潤隆為建方，雙方分回比率為6：4。興富發表示，該案總銷近16億元，最快今年底推出。

興富發目前手握汐止東勢段2,059.85坪、1,727.8坪地，合計手中汐止土地達3,787.65坪。興富發表示，該案總銷金額將近16億元。

北市仍小漲 1坪53萬 創半年新高

台北市地政局昨公布今年1月台北市住宅價格變化，整體平均單價每坪53.81萬元，不僅月增1.95％，也創近半年新高，其中4個次分區僅萬華、文山、北投區下跌，其餘3區均上漲。不過學者認為，「此小幅度的漲幅，不代表北市房價上漲，若未來交易量持續萎縮，房價恐下跌。」

台北市地政局指出，全台北市大樓產品近3個月住宅價格指數均呈上漲趨勢，公寓則在近2個月下跌後，出現回升3.1％，每坪為48.09萬元；從4個分區觀察，除萬華、文山、北投區呈現上升後下跌，其他地區則是從去年12月下跌後，1月又再度回升。

士林內湖大同飆升
1月漲幅最高為士林、內湖、大同區，較去年12月漲3.68％，標準住宅總價1465萬元，為近3個月最高。唯一下滑的萬華、文山、北投區1月住宅總價為1159萬元，較12月下跌1.19％，1月標準住宅單價每坪41.43萬元。

住商不動產石牌捷運加盟店店東楊倉池指出，北投石牌一帶買方都是自住客，中古公寓總價在1800萬元內、中古大樓則在3000萬元內，若總價1159萬元在此區較難找到物件，除非要找捷運新北投站附近的電梯小套房，例如「極上之湯」才可能找到500~800萬元的產品。

信義房屋不動產企劃研究室專案經理曾敬德表示，此次的漲跌幅變化還在可接受的正常範圍內，且近幾個月住宅價格皆創新高，顯示目前北市房價還在「緩步上走」但幅度不大，預計未來北市房價會「持平盤整」。

「漲5％才算真漲」
另外，最近因政府打房、核四等議題，曾敬德指出，會影響買賣雙方對房市的信心，今年以來每月成交量約2900~3000件，屬於低交易量水準。

北市整體房價小幅上揚1.95％，國立屏東商業技術學院不動產經營系系主任賴碧瑩說，北市房價穩定，因有外資在市場搜尋好目標而有支撐力道，漲幅到5％才算真的漲，接下來應觀察交易量，若未來交易量持續萎縮，房價恐會下跌，此外，目前不少買方抱持觀望態度，今年市場會以首購型產品為主，回歸基本面。

政局動盪「約好要簽 卻決定退」

今年房市顛簸，先有學運，接著政府打房，上周末又碰上反核四抗議，使得市場一片哀鴻，北部案場受影響最為明顯，業者坦言政局動盪，不少客戶心理層面受到影響，「甚至約好要簽約的客戶因此決定退約」。

台北市內湖指標案「双湖匯」專案副理盧宗宜就說，先前每周來客量約50組，上周末碰上反核四，頓時減少10組看屋組數，幸好成交仍維持每周7~10戶的水準。

文山區「靜心文匯」專案經理陳沛諄也說，上周末受到反核四抗議影響，「來人的確較先前減少」，新北市汐止指標案「新捷都」現場也透露，近期不少買方縮手，上周看屋組數較先前減少20~30組，「現場變得很冷清」。

南台灣稱不受影響
反觀南部市場，受到影響相對較小，有業者直言，抗議族群多是年輕學生，買屋者多是有資產能力者，「買房的人和抗議的人是不同族群啦，根本不受影響。」

高雄指標建商京城建設經理周敬恆就說，今年買氣雖比去年冷，不過卻沒有受到最近政治活動衝擊，「鉅誕」上周一口氣就成交4組，來客人數仍維持在30組，並未受到反核四抗議衝擊。

台南「國揚翡翠森林」上周正式公開，國揚建設協理王翠瑛說，上周來人數和成交數都維持預期情況，並沒有受到衝擊。太子建設副理陳冠佑觀察，的確有部分客人提到要北上抗議，但太子的案場並沒有受到影響。

「首購產品少2成」
中部建商總太地產副總經理翁毓羚觀察，這波政治動盪以首購產品受到影響較大，首購產品的案場來客數減少2成，豪宅產品受到影響較少。

台北市信義計劃區的A25地上權案，昨天下午5時截止投標，僅管開發權利金底價已從240億元降至216億元，但還是無人投標，宣告三度流標。官員表示，「會再檢討流標原因，但不可能無限調降權利金底價。」

低價216億仍過高
A25基地面積5452坪，鄰近亞太會館豪宅改建案「陶朱隱園」，推出以來一波三折，存續期間從70年改為50年，開發模式也從BOT改為壽險業者可參與的設定地上權，開發權利金底價從去年180億元調高到240億元流標後、又調降至216億元，但國內許多業者仍認為權利金過高。

北市財政局局長陳盈蓉表示，若因目前北市已有多處土地辦理地上權，業界有較多選擇，則會再延後開標時間，若仍認為權利金底價過高，財政局也不可能無限降低價格，會了解不願投標的原因。

味全三重台北廠部份乙種工業區變更為商業區、住宅區及文教區案，4月1日已獲內政部都委會附條件核可通過，依都委會決議，味全可取回4041坪商業用地（容積282%），及6767坪住宅用地（容積277%），合計共1萬0808坪。

土地價值增加85億味全董事長魏應充曾表示，捷運新莊線先嗇宮站正好位於味全三重廠基地中間，該土地未來開發有意比照台北SOGO百貨公司與捷運忠孝復興站模式，採取立體化規劃，將捷運與百貨賣場在地下做聯通規劃，將味全三重廠開發成台灣六本木。

該開發案將由味全與頂新集團、能率集團合資50億元進行開發，目前已委託日本六本木之丘森大樓（Mori）的規劃設計團隊森建設進行規劃，目標要開發成台灣的六本木，打造為住商合一的豪宅，成為新北市新地標。

頂新集團董事長魏應交曾說，當初集團以101.6888億元標下味全三重廠，每坪土地成本高達100萬元，由於土地取得成本很高，目前建築成本也不會太低，估計未來開發後，住宅開價不會太低。

根據當地房仲業者估計指出，味全三重廠因位於捷運新莊線先嗇宮站周圍，住宅區土地每坪約180萬元，商業區每坪約160萬元，經變更後，土地價值約為186億元， 若扣除當初取得成本101億元，味全光是由工業用地變更為住商用地，待實現的利益就達85億元。

味全食品表示，三重台北廠都更案一切都還在作業中，依都委會決議，必須進行停車位劃設及綠帶的設置，待完成所有程序後，將會依法公告。

廟宇的發展歷史久，當地身價更是隨著商圈發展水漲船高。觀察北台灣廟宇，位於中和的廣濟宮距今已有300多年歷史，周邊的生活機能早已純熟，當地房價自然跟著看漲。位在板橋新板特區的一處土地公廟，2年前的地價已高達2.8億元；同樣在板橋，後站商圈的妙雲宮，1坪卻要價300萬，總地價甚至高達10億元，讓這座廟宇成為全台最貴的「廟宇地王」。

新北市的中和廟口是當地發展最早的地方，中和廟口是以廣濟宮為中心，逐漸發展出來的商圈，因寺廟距今已有300多年歷史，周邊的生活機能和交通相當發達，加上可用建地不多，在推案量少、人口密集的情況下，當地已出現6字頭的新建案。

同樣有著悠久歷史的板橋深丘福德宮，20多年前因都市計畫徵收搬遷到新板特區，四周圍都被豪宅包圍的這座土地公廟，在當時（約民國100年）以1坪200萬的地價來算，137坪的占地就有2億8千萬的身價。周邊的三鐵共構和豪宅聚落，讓外界不斷看好當地房價。 另外，位於板橋後站商圈的妙雲宮，興建至今已有50多年歷史，是全台少數供奉王禪老祖的寺廟，寺廟主體加上廟埕，總面積達350坪。據了解，香火鼎盛的程度讓廟宇每年的香油錢都可超過200萬，這座廟宇在去（102）年統計下，每坪就要價近300萬，總地價甚至高達10億元，堪稱全台最貴的「廟宇地王」。

活化資產列車進駐台灣之心! 財政部國產署昨天表示，瞄準日月潭龐大的陸客商機，將與南投縣埔里鎮首度合作，由在地開發商友山集團投資1.5億元，在日月潭周邊打造休閒園區及觀光飯店；目前與地方合作的國有地開發案，已創造145億元的招商效益。

財政部為加速國有地活化利用，去年由國產署篩選了33處優質標的，部長張盛和並親自寫信給各縣市首長，主動尋求合作開發機會。

國產署表示，這是國產署與南投縣埔里鎮公所第一次合作，開發基地面積約1,223坪，就位在知名景點日月潭的不遠處，已於上月順利招商，昨天上午與業者共同舉行招商成果發表會，官員說，得標業者、友山集團旗下的黎明開發有限公司，是當地知名建商，曾獲得全國公共工程金質獎，未來將斥資1.5億元，在當地興建觀光飯店、休憩園區等設施，搶攻觀光商機。

國產署副署長邊子樹表示，南投埔里南光段的合作開發案，可望吸引民間投資1億5千萬元，並為地方創造至少100名就業機會，而這件合作案以50年為期，可望挹注國庫將近5千萬元。

雖然都市更新條例面臨重新審議情況，但有鑑於高雄市充滿都更商機，因此，城都國際開發公司結合都市計劃技師、不動產估價師、建築師等專業人士，籌設「高雄市都市更新聯盟協會」，要扮演平台角色，整合公私部門，開拓超過500億元的高雄都更商機。

過去一段時期以來，高雄市的都更案例相當罕見，但是鐵路地下化之後的第一排房屋再造、亞洲新灣區、美術館特區、農16特區等3大高雄精華地段，卻創造高雄都更的新商機。

尤其是交通部編列998億元進行的高雄鐵路地下化工程，高雄市政府經濟發展局長曾文生說，以前沿著鐵路兩旁的房子，「都是屁股面對鐵軌」，可是，在鐵路地下化之後，將成為大馬路、景觀綠地的第一排，「當然要把正門轉向，面對鐵道」。

曾文生昨（28）日指出，在民國106年完成鐵路地下化通車，全長18.16公里的全新景觀道路，「將是高雄最大的都更商機標的」。

城都國際開發規劃管理顧問公司總經理徐弘宇表示，除了鐵路地下化全長18.16公里的兩旁住宅都更商機，高雄房價每坪超過30萬元的區域，包括亞洲新灣區、美術館特區、及農16特區等3大高雄精華地段，也是都更的最佳選擇。

因此，城都決定結合高雄市都市計劃技師公會、高雄市不動產估價師公會、高雄市建築師公會、高雄市地政士公會等專業組織的龍頭、以及高雄師範大學、高雄應用科技大學、義守大學的學界菁英，共同成立「高雄市都市更新聯盟協會」，希望在未來高雄的都更市場中，扮演一個跨公部門、及私部門的平台，協助都更在高雄順利發展。

徐弘宇說，根據初步統計，高雄精華區域的都市更新商機，保守估計超過500億元；但是，都更過程牽涉複雜的容積獎勵、地主協調等專業議題，因此，專業人士也要能夠提供專業、量身訂做的服務，才能使都更市場更蓬勃發展。

以往只是著重在土地已有既有建物的老舊建物，可是，在南部地區目前已經可以看到許多國防部等公部門，將素地採取都更方式進行開發，徐弘宇樂觀預測，以往房屋價格偏低的高雄房地產市場，未來都更的商機將愈來愈龐大。

炒房炒過頭有什麼下場，中國部分城市可引以為鑑，內蒙古鄂爾多斯房地產泡沫破裂，2年前民間借貸斷鏈，成為債城，去年開始盛行以物易物、以物抵債，由於遍地都是無人居住的房子，流動性比汽車還差，汽車可拿來換黃金，房子只能換白銀。

據《中國證券報》報導，鄂爾多斯在短短幾年時間，因煤炭開發而積累數千億人民幣財富源源不斷地轉移到房地產開發中，過去所有追求產業轉型的槓桿最終都投入房地產，隨著房市泡沫化，如今存在大量空屋，經濟也大幅走疲。

以物抵債正風行
報導指出，房地產泡沫破裂後，鄂爾多斯遍地都是無人居住的房子，由於房子太多、有價無市，多數鄂爾多斯家庭都擁有多套房產，沒人願意買房子，流動性好一點的豪華車可交換黃金，房子只能換白銀。

鄂爾多斯人去年開始嘗試用抵債的方式削減債務，鄂爾多斯式的抵債，主要是用價格不透明的商品去抵消比商品本身價值更高的債務，如黃金、白銀的價格太透明，就不太適合抵債，相較之下，白酒、豪華車一度成為熱門抵債品。

由於內蒙人嗜酒，鄂爾多斯最初用來抵債的物品是價格不十分透明、「流動性」又較好的白酒，當時很多豪華車車主陷入債務問題中，一些鄂爾多斯的酒廠辦事處，也用庫存白酒換取豪華車，但當地司法機構已明令禁止用白酒抵債。

中國建築（601668）4月28日晚間公告表示，近期，公司獲得如下重大項目：中國建築股份有限公司承建俄羅斯哈巴羅夫斯克市住宅專案施工工程，專案金額44.5億元；中國建築第三工程局承建重慶萬州區如意匯景建設專案，專案金額40.0億元；中國建築第三工程局承建湖北荊門市城區繞城公路基建項目，項目金額33.0億元；中國建築第二工程局承建黑龍江哈爾濱市萬達茂施工建設項目，項目金額32.5億元；中國建築第三工程局承建湖南長沙市金茂梅溪湖廣場二期建設專案，專案金額27.7億元；中國建築第二工程局承建新疆烏魯木齊市萬達廣場施工總承包項目，項目金額27.0億元；中國建築第二工程局承建湖南湘潭萬達廣場施工建設項目，項目金額25.1億元；中國建築第八工程局承建北京朝陽區六裡屯商業及住宅建設項目，專案金額23.0億元；中國建築第八工程局承建廣東湛江市榮盛中央廣場總承包工程，專案金額22.0億元；中國建築第二工程局承建廣東汕頭市海灣新區市政工程建設專案，專案金額21.0億元；中國建築一局（集團）承建海南瓊海市博鼇金灣公寓樓相關施工工程，專案金額20.5億元。

以上專案金額合計316.3億元，占2013年度經審計營業收入的4.6%。

據傳天津市濱海新區即將推出差別化限購政策，只要在濱海新區沒有住房的，無論在天津市其他區域是否有房，以及在全國其他城市是否有房，均可以在濱海新區購房，且按照首套房對待。此外，天津濱海新區還推出共有產權模式的購房政策，購房人只要交一成首付就能先住房，待經濟條件改善後購回其他產權，最後擁有全部產權。

28日晚間萬科集團（000002,SZ）公佈2014年1季報顯示，2014年第一季度萬科實現營業收入 95.0 億元,淨利潤 15.3億元,同比分別下降 32.2%和 5.2%。

相比往年，萬科今年1季報表現下滑。對此萬科解釋為，房地產業務竣工、結算有季節性規律，一季度竣工及結算量占全年總量的比例往往較低,導致同比變動的波動性也較大。並預計，2014 年全年業績將保持穩健的增長。

資料顯示，一季度公司實現結算面積 72.7 萬平方米,結算收入 90.5 億元,同比分別下降 41.1%和 32.1%。第一季度萬科累計實現銷售面積 415.0 萬平方米,銷售金額 542.3 億元,同比分別增長 11.7%和 24.2%。

截至報告期末,公司合併報表範圍內有 1710.5 萬平方米已售資源未竣工結算,合同金額合計約 1955.7 億元,分別較年初增長 19.0%和 20.5%。


期內公司新增加開發專案8個,按萬科權益計算的占地面積約 46.2萬平方米(對應規劃建築面積約 134.8 萬平方米),平均樓面地價約 4535元/平方米。

第一季度公司實現開工面積 420.0 萬平方米,占全年新開工計畫的比例為18.8%。萬科表示隨著未來開工規模的增加,預計公司全年實現的開工面積會高於年初制定的計畫。公司淨負債率為40.9%,持有現金 375.3 億元,大於短期借款和一年內到期長期借款的總和 279.1 億元。

網易財經注意到，從今年已公佈1季的A股地產龍頭顯示，均呈現下跌態勢。1季度招商地產淨利潤同比下跌6.82%，金地淨利潤同比大跌73.6%。（網易財經 朱玲）

今年1月28日，方興地產以101億元的總價拿下上海閘北區大寧路街道325街坊地塊。很多人不敢相信，這個帳面資金只有140多億元現金，且有大量短期債務需要償還的公司，有能力拍下總價如此昂貴的地塊。

4月24日，網易地產一篇關於大寧土地支付逾時的報導，令方興地產揭開了上述土地資金的來源。

昨日（4月28日），方興地產上海公司相關人士就上述消息向《每日經濟新聞》記者澄清，上述土地的實際付款截止日至少要等到今年6月。同時，該人士不經意地透露，公司用於這一“地王”的土地出讓金，需要通過商務部備案審批才能最終付款。

業內人士介紹，只有來自海外的買地資金，才需要在商務部備案，從方興地產的案例可以看出，房企擁有海外融資管道的重要性。中房信研究總監薛建雄表示，未來類似大寧路325街坊地塊的高總價 “地王”，或也屬於那些擁有海外融資管道的大型房企。

資金須通過商務部審批

今年1月28日，方興地產以101億元的總價奪下上海市閘北區大寧路街道325街坊地塊，溢價率高達111.59%，折合樓板價4.8萬元/平方米，刷新了上海宅地的總價紀錄。

該地塊的性質是普通商品住房，競拍場面空前。共計144家房企領取了競買申請書，其中15家房企參加了現場競買，不乏龍頭企業，如萬科-寶礦聯合體，遠洋地產、融創綠城、九龍倉等。在154輪競價後，方興地產最終以高價勝出。

當時，曾有業內人士質疑方興地產購買上述地塊的資金來源。時隔3個月後，4月27日，方興地產方面向《每日經濟新聞》記者透露了高價拿地背後的“財技”。

按照規定，方興地產須在與國土局簽訂正式合同90個工作日內結清土地款。實際上，如果算上法定假日，土地結款完結時間在6月中旬。方興地產作為香港上市公司，按照流程，在境內投資將通過商務部備案，流程時間約為3個月。

中國指數研究院上海研究總監陳延斌告訴記者，如果公司的資金需要商務部審批，說明開發專案將用到境外資金，因為公司在內地調用資金並不需要經過審批這一流程。就目前的情況看，方興地產至少已繳清了20%的保證金，目前正在審批的資金是用於餘下部分。

薛建雄表示，方興地產從海外籌措資金支付大寧地塊出讓金，也可以看出其能夠以百億總價擊敗諸多競爭對手的原因，那就是較競爭對手更低的融資成本。

此前，有好事者曾比較過在香港上市的內地央企地產商的平均融資成本和萬科等在內地上市公司的平均融資成本，得出結論是上述香港上市的央企地產商融資成本往往只有萬科等房企的一半左右，這使得央企地產商在開發週期、經營成本上擁有更多的優勢，可以承受更高的地價。

地塊被收回可能性不大

事實上，儘管從去年以來在香港上市的地產股絕大部分需要較淨資產大幅折讓才能上市，但仍有大量內房企業排隊在香港上市。綠地、萬達、金地、萬科等龍頭地產公司也紛紛在香港借殼上市，背後的目的正是為了打通公司在海外募資的管道。

旭輝董事長林中曾告訴 《每日經濟新聞》記者，旭輝在香港獲得的銀行貸款利率只有4%左右，比內地的融資成本便宜得多。

除了銀行貸款，房企還可以在香港通過優先票據、配股、永續債、與海外私募基金合作的方式融資。

一家近期為無錫專案引入了海外基金合作方的香港房地產上市公司品牌經理告訴《每日經濟新聞》記者，在香港尋找投資方向的境外私募基金很多，對他們來說內地的房地產項目回報率遠遠高於他們的心理預期，因此房企在香港找資金其實很容易。


億翰智庫上市房地產研究中心副主任張化東告訴記者，通過海外募資的不利因素在於，在香港融得資金要用到內地市場，需要一定的手續費用。此外，資金的審批管理較嚴，流程比較漫長，如果資金量很大，審批時間可能達到半年。

再回到大寧“地王”地塊，審批需要時間，但方興地產土地款結清時間臨近，張化東認為，考慮到這一地塊的實際情況，結清土地款的時間可能會被放寬，“地王”被收回的可能性不大。

張化東表示，考慮到方興地產去年的業績和資金情況，付清 “地王”土地款，維持公司運營完全沒有問題。另一方面，觀察今年土地市場行情變化，土地出讓溢價率開始下滑，以往一線、二線城市高達50%的溢價率今年不再多見，一些地方土地出讓溢價率僅10%左右，在這樣的行情下，包括方興地產在內的房地產企業拿地可能會偏謹慎。

被開發商寄予厚望的“小陽春”，最終演化成為一場“倒春寒”。

金豐易居&佑威聯合研究中心監控的資料顯示，4月前27個交易日，上海新建商品住宅成交量僅為67.45萬平方米，據此推算，4月上海新建商品住宅成交量約在75萬~80萬平方米，大幅低於3月93萬平方米的成交量，“銀四”爽約已成定局。

二手房的成交情況也不樂觀，上海多家大型仲介向《第一財經日報》回饋稱，4月至今二手房的帶看量、掛牌量、成交量都出現一定程度的下滑。21世紀不動產對上海多個板塊調查顯示，目前二手房價格普遍存在5%左右的議價空間，其中川沙、七寶等板塊部分房源價格甚至出現10%左右的跌幅。

“真的沒想到，4月樓市會比3月還差！”一位中型房企負責人表示，該公司旗下樓盤的實際銷售情況只有預想的一半左右。“3月搞過一波促銷，去化了一批房源，但4月之後，就基本賣不動了。”

開發商急不可耐的背後，是購房者越來越濃重的觀望情緒。上週末，上海唐鎮的一個高端樓盤打出了七二折甩賣的旗號，根據歷史經驗，行業堅守的價格默契被打破後，購房者的觀望情緒會加重。

上海搜房網近日針對1402個購房者的樣本做了調查，逾四成受訪者進入觀望樓市行列，這一資料與年初的13.1%相比，已經增加了兩成。

上海中原地產研究總監宋會雍認為，唐鎮樓盤大幅降價後，購房者心裡就會有一個新的評價標準，即後期的樓盤如果沒有出現類似或者更大的優惠幅度，對購房者的吸引力就會很弱。

佑威機構執行董事黃志堅表示，在一季度成交總體偏冷的基礎上，4月上海商品住宅的成交繼續走弱，這會進一步扭轉市場的預期，後市開發商想要增加成交量，既需要加大剛需產品的新增供應，也需要“以價換量”的出現，這意味著，接下去上海降價的項目會增多。

21世紀不動產上海區域市場研究部副總監黃河滔表示，二季度上海樓市開局遇冷，為衝刺半年業績，開發商或將銷售重點轉至五六月份，受到房源集中入市帶來的競爭壓力，不排除個別開發商受到資金壓力出現一定程度讓利。


“據我們瞭解，現在許多開發商都想降價，但是又擔心降價會引起老業主房鬧和品牌形象損耗。”平安好房網首席運營執行官莊諾對《第一財經日報》記者表示。

據報導，在唐鎮某樓盤大幅降價後，該樓盤附近的一個高端樓盤隨即將報價下調了約5%。同時，位於青浦區的某剛需樓盤也將開盤報價從1.2萬元/平方米下調為1.1萬元/平方米。

“下半年的樓市可能會更差。”一位元香港上市房企董事長對本報記者稱，在推盤節奏和定價策略方面，該公司會隨行就市。“我們不認為樓市會崩盤，今年的變動只是正常的週期性調整，這對於我們這種風格謹慎的中型房企，反而是彎道超車的機會。”

加速跑量成大型房企一致選擇

亞豪機構、鏈家地產等機構的調查顯示，上周，北京共有14個專案開盤，開盤專案量創下近83周新高。隨著各項目間銷售競爭壓力驟然增大，大興、房山均出現了低價開盤現象。

統計顯示，上周包括首創、萬科、華潤、合生、首開等大型房企都紛紛加速推盤，14個項目共推出2478套新房源，供應面積34.7萬平方米。

從區域上看，上周開盤的14個專案中共有5個專案位於大興區，4個專案位於房山區。

大興、房山兩地區樓盤不約而同地選擇提前開盤，使得區域內供應激增，各項目間的銷售競爭壓力驟然加大，大興、房山兩地區都出現了低價開盤現象。以房山為例，根據亞豪機構的統計，房山繼3月23日首創•新悅都以21800元/平方米的價格開盤之後，上周合景領峰新盤首次上市定價21500元/平方米，將房山長陽房價拉至年度新低，上述兩專案均在開盤當日被搶購一空，由此形成的示範效應也有望引得房山在售項目的跟進。


此外，根據鏈家地產市場研究部統計，上週五環外的成交占比為95.71%，環比增加了5.2個百分點；成交均價在2萬元/平方米以下的成交占比為42.38%，環比增加了13.5個百分點。受到郊區項目成交占比上漲影響，上周北京純商品住宅成交均價為23459元/平方米，環比下降9.3%。

亞豪機構市場總監郭毅分析，上周北京新盤集中入市，一方面是房企即將進入上半年年報的業績視窗期，搶量成為關鍵。另一方面在於，對下半年北京普通商品房市場的下行判斷，房企已經達成共識。隨著未來自住型商品房項目上市量的不斷增加，對剛需客群形成的分流作用也會越來越巨大。

鏈家地產市場研究部張旭認為，今年以來，新建商品住宅市場供應持續放量與需求減弱幾乎同步發生。開發商的競爭壓力和銷售壓力也明顯加深。未來低價入市的趨勢會更加明顯，降價範圍和幅度有可能逐漸加深。

《一手住宅物業銷售條例》實施剛滿一年，總括發展商已熟習條例，推售單位亦大致暢順，惟毋須依新例發售的?地（012）尖沙咀凱譽，昨日則出現混亂的情況。市場消息透露，項目昨日出現首批80伙價單，實用面積計平均呎價約3.4萬元，惟價單「出爐」不足半天，卻「朝令夕改」，傍晚時分突遭收回。

位於棉登徑的凱譽，由於屬租轉售物業，毋須依照新例進行銷售。凱譽過去周末開放示範單位供公眾參觀，市場亦盛傳有6至7層單位獲預留，並表示最快昨日正式「簽單」。昨日下午時分，市場流傳成交消息外，亦流傳多張價單，涉及80伙，實用面積平均呎價為34055元（建呎25516元），單位定價由1274.2萬至2368萬元不等，實用呎價由26939至41997元（建呎20193至23894元）。

樓盤設6款折扣

此外，樓盤並設有多達6種付款方法，折扣由4%至7%不等，全部買家均可享3.75%從價印花稅回贈，亦提供二按付款等【表】。雖然市場流傳多張凱譽價單，惟相關價單一直未有上載至樓盤網頁。至傍晚時分，市場人士更指出，售樓處職員突收回全部價單。

?地發言人昨日傍晚回應價單事宜時表示，昨日沒有派過官方價單，亦沒有上載價單。據悉，項目過去周末錄得不少預留，但昨天僅得2伙成交，反應冷淡，令發展商中止推售事宜，價單收回後，該2伙買賣也未能作實售出。

實際上，凱譽並非首個毋須依據一手條例推售的樓盤，早前南豐跑馬地雲暉大廈也豁免依例發售，樓盤推售前也有價單流傳，惟發展商正式推售時，也有在樓盤網頁內公布單位售價及付款方法。至於凱譽昨日流傳的多張價單，非口傳售價，而是已印製的實體價單，發出後不足半天即遭收回，情況實在罕見，甚至在一手新例實施前，亦甚少出現此情況。

買家大手掃囍滙3伙

另外，須依一手條例推售的同系西半山天匯，發展商昨日則加推5伙在下月2日發售，售價1.2億至3.4億元，其中1伙為撻訂單位。

其他新盤方面，灣仔囍滙一期昨日連沽4伙，市場指有買家大手購入其中3伙；新世界發展（017）元朗溱柏錄得4宗成交，造價介乎503.4萬至566萬元不等；同系蔚林則沽出兩個第5座單位，面積793及755方呎，作價542.9萬及521.4萬元成交，呎價6846及6906元。另外，西半山高士台、紅磡昇御門及荃灣昇柏山各售1伙。

消息亦指出，南豐旗下跑馬地雲暉大廈昨日沽出1伙，為B座中層2室，實用1567方呎，造價4108萬元。

興田華貴葵興3商場 連同東熹苑舖下月截標

領匯房產基金（00823）暗標放售商場，消息指，首階段推藍田興田商場、香港仔華貴商場、葵涌葵興商場以及筲箕灣東熹苑舖位共4項物業，估值約7.6億元，回報率逾5厘，下月截標。

興田商場2.8萬呎 年租860萬

早前有消息指，領匯有意放售旗下非核心資產，屬基金自從上市後，首度放售物業。

據了解，近日基金已初步落實，委託測量師行先推出旗下4項商場及商舖項目，分布於港九新界。九龍區商場料為藍田連德道興田商場，該商場略為偏遠，商場客群為興田邨及附近屋苑居民，據領匯2013年估值報告顯示，商場總樓面約2.8萬平方呎，每年租金收入860萬元，估值約1.67億元。

華貴商場4萬呎 估3.1億最高

港島區兩項目方面，以香港仔華貴商場較貴重，資料顯示物業逾4萬平方呎，租戶包括有酒樓、便利店等，主要客群為華貴邨居民，商場每年租金收入達1,880萬元，估值約3.1億元，為4項物業中估值最高。港島另一項目為居屋東熹苑商舖，涉及舖位不多，估值約3,200萬元。

新界區唯一標售項目料為葵興商場，位於葵涌道及禾葵里交界，客群除了葵興邨居民外，附近亦屬工業區，消費群包括有附近上班人士。

葵興商場2.4萬呎 估值2.5億

物業面積約2.4萬平方呎，估值約2.5億元。整批物業市值料近8億元。

據消息人士指，買家可以全數購入，或個別進行競投，而是次業主並沒設定意向價，由財團入標出價。因項目租金收入穩定，預計每項物業回報率達5至6厘，相信仍可吸引追求高回報厘數的財團入標，項目料於下月截標。

領匯擁182物業 市值893億

領匯持有本港182個商場及停車場等物業，而據資產估值報告顯示，上述涉及有可能放售的4項目，在整個基金的物業中估值較低，屬相對非核心資產，至於集團核心商場如樂富廣場、黃大仙中心等，價值較高，預計基金無意放售。

另一方面，領匯為首家香港上市及以市值計現時亞洲地區最大型房地產投資信託基金，現市值893億元，上星期基金表示，不時會就資產組合進行評估及整理，以決定是否出售或購入資產，確保現有資產組合為投資者及企業帶來最佳效益及最大價值。

大中華地產(0021)昨宣佈，集團位於深汕特別合作區的旅遊別墅發展項目－金麗灣度假村第1期別墅昨天正式奠基。集團未來計劃投資人民幣60億元建設金麗灣2期工程，其包括兩家五星級國際酒店、旅遊度假村及游艇碼頭項目 等多項旅遊娛樂設施。

金麗灣度假村位於廣東省汕尾市海豐縣?門鎮百安半島，大中華地產全資擁有。金麗灣度假村總建築面積為 427,000平方米，並預期分3期進行。第1期別墅面積約150,000平方米，預計建別墅20棟，小戶型公寓6棟及洋房2棟，預售時間為今年10月及預計完工時間為明年6月。

國家不動產協會(NAR)周一公布，美國3月成屋銷售簽約指數上升3.4%，為九個月來首度上升，顯示成屋銷售可能增加。

3月成屋銷售簽約指數上升至97.4，創11月以來高點，2月為94.2。

「在沉悶的冬季後，上個月，更多買主有機會觀看房屋，也開始下單，」NAR首席經濟學家Lawrence Yun在發布的聲明中說。

但儘管3月上升，該指數較去年同期仍下降7.9%。

近幾個月，因餘屋數量偏低，購買力下降，且天氣不佳，使得房屋市場受創。

地區而言，西部3月成屋銷售簽約指數上升5.7%，南部上升5.6%，東北部上升1.4%。

中西部則下降0.8%。

根據NAR預測，因第一季表現疲弱，2014年成屋銷售可能為490萬棟，低於去年的510萬棟。

該指數於100代表2001年平均簽約水平。

《Forbes》報導，據紐約曼哈頓房產仲介商所做的獨立調查發現，中國消費者已經成為紐約房產第 1 名的國外買家。而《路透社》的調查也顯示，無論是交易量及交易價格，中國買家已經取代俄羅斯富豪，站上排名首位。

中國買家購買其他房產的價格相較，即使是美國的昂貴地段，對他們來說並不特別高價。

根據房產顧問公司 Knight Frank 編輯的國際住宅指數，曼哈頓的豪宅價格，每平方呎價格一般介於 2100-2500 美元之間，而在香港，經過近幾年的炒作，高階房屋的價格每平方呎高達 4100-5000 美元。

俄羅斯買家在紐約豪宅的數量急劇減少，主要是擔心在烏克蘭危機之後受到經濟制裁，而中國的崛起，快速填補了這個空缺。根據《路透社》所做的訪問，1 名仲介商表示，在 2014 年第 1 季，她所經營的房地產生意，中國買家由去年的 19%，已經成長到 28.5%。

本月稍早，總部在曼哈頓的房產商與電視實境秀明星 Ryan Serhant 表示，他只透過通訊軟體微信，就將紐約價值 1300 萬美元的房產，賣給中國買家。買家甚至未前往美國，就決定購下一間 1000 萬美元的 3 房住宅及 300 萬美元的 1 房住宅。

一些即使美國的著名大亨也發現，要和現金滿滿的中國買家搶購房產，往往難以抗衡。去年，北京房產商 SOHO中國的 CEO 張欣(Zhang Xin)，就以 2600 萬美元的標價，買下曼哈頓一棟大廈，標金勝過 Brad Pitt、Leonardo DiCaprio，及另一位沙烏地阿拉伯的王子。