政府提供修繕補助，希望屋主釋出空閒住宅到租屋市場，但民眾卻興趣缺缺。台中市政府去年推「空閒住宅修繕補貼」僅核准11案，營建署協助成立的「租屋資訊網」經過半年，目前6縣市只成功媒合10件。學者表示，單靠修繕補助難以成為屋主出租空閒住宅的誘因。

去年中市府主計處「活絡台中市閒置住宅市場與購屋選擇」民意調查顯示，有第2戶以上閒置住宅不願出租的原因，屋況不佳佔72.4％居首。因此中市府釋出補助額度上限30萬元的利多，吸引房東修繕後出租，都發局住宅管理科科長朱文彬表示，今年更放寬申請條件，閒置時間從半年縮為2個月。

「改稅率才是重點」
台中市「空閒住宅修繕補貼」今年5月1日開放申請，屋主申請時須提出修繕項目並預估租金，且未來至少3年以低於市價的租金優先出租給弱勢家庭。

同是補助房東修繕費用的營建署租屋資訊網，去年10月成立，現有雙北市、台中市、雲林縣、台南市和高雄市響應，雖然政府釋出免刊登費、租屋修繕，以及替弱勢房客代墊租金等措施，房東仍不願埋單，各縣市目前刊登物件數均不超過20件。

「修繕補助是其次，修改稅率才是重點。」德明財經大學副教授花敬群表示，房東出租行為若曝光，每年增加得稅費多半大於政府修繕補貼，所以政策才會成效不彰。

他建議，除了房屋稅、地價稅比照自用住宅稅率，租金所得也須以最低稅率分離課稅，並訂定住宅租賃條例管控租屋市場，「有專法限制，這塊產業才發展得起來。」

房價下跌的壓力測試，金管會表示，若房價跌3成、利率上升2個百分點，銀行可能損失新台幣738億元，但是全數過關，皆高於法定資本適足率8%。

金融監督管理委員會今天公布房價下跌的壓力測試，金管會預設2種情境，其一是若房價下跌20%、利率上升1個百分點，可能發生的損失為374億元，另外，金管會也設定比較嚴重的狀況，就是房價跌30%，利率上升2個百分點，可能損失金額為738億元。

金管會表示，若損失的金額從銀行的自有資本扣除，房價下降2成、利率上升1個百分點，銀行資本適足率從11.87%下降到11.71%；若房貸下降3成、利率上升2個百分點，資本適足率下降到11.56%。

金管會指出，各銀行在壓力情境下的資本適足率都高於法定最低標準8%。

金管會表示，目前房貸大多低於7成，銀行具有因應房價下跌30%的緩衝空間，且逐步引導銀行增提備抵呆帳。

遠東新世紀公司因投資性不動產帳面增值新台幣784億元，創下國內非金融業上市公司投資性不動產增值金額最大的記錄。

遠東新世紀於3月19日董事會中通過投資性不動產續後衡量採公允價值模式評價，經委託國際知名不動產公司鑑價後，董事會今天通過並公告會計政策變動影響數。

遠東新世紀指出，投資性不動產帳面增加新台幣784億元，由原先350億元增加至1134億元，升幅達224%；扣除稅負準備，再加計採用權益法之投資增加82億元後，淨值合計提高837億元，每股淨值增加16.3元。

經此次變動，遠東新世紀每股淨值大幅上調至37.8元，創下國內非金融業上市公司投資性不動產增值金額最大的記錄。

遠東新世紀在台灣擁有57萬坪土地，其中投資性不動產面積21萬坪；另外，36萬坪供自用或生產。

遠東新世紀表示，持有的投資性不動產主要位於直轄市精華地段，評價最高的前三項標的，分別為新北市板橋區台北遠東通訊園區、台北市大安區遠企大樓及新北市板橋區Mega City 大遠百，總面積9萬2000坪，占遠東新世紀投資性不動產價值8成以上。

遠東新世紀指出，由於依據金管會投資性不動產公允價值之衡量方式，與目前市價存在部分差距。此外，為避免日後定期評量可能對於公司當期損益之波動，採以較保守之方式評價。遠東新世紀認為，此次會計政策調整後，尚無法完全反應投資性不動產之市場價值與未來潛在開發價值。

年青人買不到房，弱勢族群在台灣沒有居住正義嗎？其實台灣目前總計有約七千戶只租不售的社會住宅，但跟鄰近國家相比，日本345.6萬戶，韓國116萬戶，都比台灣還要多數百倍，台灣的社會住宅供給量嚴重不足，政府打房政策也難奏效，年輕人要從無殼邁向有房，真的是一個難圓的夢。

大樓中庭就有個小花園環境優雅，大樓對街步行七分鐘就是捷運站交通便利，能住進這裡，很多人都覺得很幸運，社會住宅住戶方小姐：「(門口有)站牌、捷運站，後面有菜市場。」社會住宅住戶孫太太：「(東西)壞掉喔，就會找管理員，他們都會幫我們弄。」這裡是台北市的社會住宅，只租不售，像是這間一人房型，一房一廳一衛空間有12-15坪，含管理費月租金11200元，承德路三段如果要在這邊的大樓租一間(室內)20多坪的房子，它的月租金行情是四五萬元，在這附近這一間是24坪3房雙衛，它的月租金行情是2萬1千200元，等於社會住宅它的租金行情，比一般住宅足足省了一半。

只不過要住進來，當然不是人人有機會，基本條件是20-45歲的青壯年人，而且要家戶年所得低於119萬元，而且最多只能住五年，社會住宅住戶方小姐：「時間到了我們要先搬走，就算她抽到了，我們都不能連續住，就是要先搬出去，再搬進來喔很麻煩。」最多五年就得搬，因為全台北市總共才只有223戶，全台灣也才7000戶，但整個台灣社會需求量是19萬戶，真的是僧多粥少，跟鄰近國家相比，日本有345.6萬戶、韓國有116萬戶、香港76.1萬戶、新加坡9.8萬戶，台灣的社會住宅才7000戶，少得可憐。

無殼蝸牛聯盟發言人呂秉怡：「仿效韓國或是新加坡，它其實都有非常有效率的一個公法人的組織，就是說(台灣)要興辦公營住宅的話，或許也可以成立這樣一個公法人的住宅公司。」其實南韓從1989年就成立了韓國土地住宅公社，每年由中央政府編列預算來興建社會住宅，公營的社會住宅量多了，房價就能有效受到管控，反觀台灣社會住宅供給量不足，政府打房策略又難以奏效，年青人要從無殼邁向有房，還是得自求多福。

房市反轉危機升溫，國泰房地產指數顯示，新北市今年首季新屋房價下跌7.7%，展望未來，一位大型公股行庫主管認為，淡海新市鎮最危險，反倒是林口、三峽還好。

該名行庫主管表示，預估今年整體房市將呈現緩跌格局，但過去推案量大的地區，近年陸續完工交屋後，勢必面臨嚴峻挑戰，新北市以淡海新市鎮風險最高，桃園則是青埔。

為加強風險控管，房貸餘額前3大的土地銀行、台灣銀行、合作金庫銀行，不是降低貸款成數，就是拉高利率因應。

土銀鑑價會先按市價打8折，最高房貸成數再以鑑價8成為限；台銀為強化借款人還款能力，想貸到8成的民眾，房貸所得比（扣除基本開銷後的月收入∕每月本息攤還金額）須由120%拉高至130%。

以市價1000萬元房子為例，若借款人房貸所得比為125%，原可貸8成，現降至7成，自備款由200萬元增為300萬元。

合庫銀則是持續採取總量控管、「以價制量」，房貸及土建融資餘額都以零成長為目標，非政策性優惠房貸的首購利率2.2%起跳，非首購再提高逾1碼（0.25個百分點）至2.5%起跳。

各行庫積極從事不動產風險控管，平均房貸成數（LTV）方面，土銀、台銀、合庫銀分別為38%、44%、54%，因此即使未來房價下修達3成，仍可通過壓力測試。

但對於台北市副市長張金鶚喊出2年內要讓台北市房價跌3成的看法，繼土銀總經理高明賢日前表示不太容易後，合庫銀總經理林鴻琛昨天也說「不太可能」。

高明賢、林鴻琛皆認為，台北市房屋供給有限，地價貴又是首都，雖然每坪200多萬元的豪宅，因市場有限，不排除2年內有可能跌3成，但整體平均來看，像平常每坪40~50萬元的房子，要跌3成不容易。

4鐵3百貨帶動 在地建商出頭
新北市板橋與台北市萬華僅1橋之隔，但板橋近期指標建案「三輝都匯2部曲」、「馥華雲鼎」開價站穩8、9字頭，遠遠超越北市萬華區，過去低調的三輝建設、馥麗建設等在地建商紛紛出頭天。代銷業者分析，板橋55萬人口數是發展優勢，新板特區具領頭羊效果，帶動周邊房價水漲船高。

以往板橋區域型建商有「雨傘幫」稱號，採集資興建模式，樁腳多如傘架，第1代打拼獲利，交棒第2代才形成品牌觀念，在地指標建商包括三輝建設、九泰建設、勝輝建設、馥華集團等，對外十分低調。

明年推百坪豪宅
馥麗建設在新板特區旁推出指標大案「馥華雲鼎」，總銷達80億元，規劃73戶130∼232坪豪宅，每坪開價85∼98萬元。代銷的新高創廣告業務部副理劉宇軒表示，可售戶剩23戶，買家多為自營商，實力雄厚，「北市客僅3成，區域客才是購買主力。」

看好板橋未來性，馥麗建設母公司馥華集團持續購地推案，中山路一段另有1塊4000餘坪基地，將規劃百坪豪宅，預計明年推出。馥華集團業務部經理劉邦禮直言：「板橋有4鐵共構，3大百貨商圈，所有建設都在這，發展無可限量。」馥麗建設另在江翠北側重劃區配回3500坪土地，預計明年推出小坪數首購宅。

三輝建設旗下三雋建設推出「三輝都匯2部曲」，離捷運江子翠站步行僅5分鐘，規劃108戶28∼32坪2、3房產品，每坪開價77∼82萬元，銷售員透露：「推案1個月已售5成。」

萬華1坪喊65萬
相較板橋發展遠景，萬華則屬房市鐵板區，永慶代銷協理何彥煒指出，萬華都市風貌較老舊，廟宇多、過去又有風化場所，社會氣氛較差，「第2代如果有能力多想外移，寧可搬去板橋。」但萬華也因房價基期低，吸引北市預算有限的購屋族，以「萬喆」建案為例，規劃132戶住家，30坪起跳，每坪開價65萬元，專案經理謝妧枋表示：「1月正式銷售，月底將結案，只剩85坪大坪數可賣。」

元智大學黃姓助教有買房需求，優先考慮板橋，老家在高雄的她分析：「平日搭台鐵到中壢教書，回高雄可在板橋搭高鐵，這區生活機能好，也可當作投資。」

房地產景氣趨緩的跡象愈來愈明顯。第一太平戴維斯受託辦理公開標售的台北市內湖五期重劃區1,075.95坪土地，底價17.35億元，13日正式開標，雖有5組投資人領標，惟在台北市取締工業區不得作住宅使用的嚴格管制下，建商投標意願低落，最後無人投標，以流標收場。

這塊土地位於內湖行善路417巷，分為532.3坪A基地、543.65坪B基地，並且分採兩標開標，底價分別為8.35億元、8.98億元；換算每坪底價分別為157萬元、161萬元。第一太平戴維斯資深經理周杰儒表示，這塊地適合規劃為辦公室、零售業、策略性產業等使用，公告招標後接獲文化創意產業、旅遊業和零售業等近20組洽詢，反應還不錯。

不過，由於這塊地土地使用分區為工商混合區，但台北市雷霆萬鈞取締工業、商業區不得作純住宅使用之際，這塊地原本是「建商的菜」，現在卻已讓建商怯步。此外，這塊地流標的另一個原因，是自用買家必須同時得標兩標，才符合效益；第三，礙於這塊土地為工商混合區，台北市法規趨嚴，因此建商縮手。

高銘頂表示，由於地主並不缺錢，因此底價應該不會調降，但全案將改採私下議價進行。

第一太平戴維斯調查，由於台北市區地價昂貴、大面積土地難尋，加上附近中古辦公室平均行情已來到每坪8字頭，新完工的辦公大樓也突破單坪150萬元，不少企業主轉進內湖區，使得五期重劃區嚴然成為打造企業總部的首選區域。

政府頻打房，導致房市投資氛圍保守，即便北市昨日難得有千坪土地標售，最終卻因無人投標，以流標作收。業者分析，除近期房市氛圍較差，業者投資態度趨於保守外，主要是該塊地位於內湖五期，屬工商混合區，不得興建住宅，也是投資人卻步的原因。

昨日未標脫土地位置在北市內湖五期潭美段五小段上，分為兩塊土地，面積分別為532.3坪、543.65坪，可合併開發，每坪底價分別為157萬、165.34萬元，總底價約17.35億元，主要是委託第一太平戴維斯負責標售作業。第一太平戴維斯資深經理丁玟甄表示，標售土地可規劃辦公室、零售業與策略產業使用，但不得興建住宅使用，推估兩塊地合併開發，可開發的樓地板面積至少4500坪，主要是鎖定想要自建企業總部的企業主。

內湖五期二筆總面積逾千坪、總底價逾17億元的土地標售，昨（17）日因無人投標而流標。商仲業者表示，近期商用投資需求確實有鈍化現象，未來二個月陸續公開標售的A25、南港調車場、廣慈舊址等，對觀察今年商用市場走勢極具關鍵。

儘管市場認為，昨日流標的二筆土地，主因為底價偏高、二筆土地不能同一標投標，加上「工商混合區」限制不能作為住宅使用，近期對於內湖五期違規使用管制趨嚴，都讓不少投資人裹足不前。

負責招標內湖五期土地的第一太平戴維斯總經理高銘頂表示，雖不能以單一案件評論景氣走勢，但目前土地及商用市場仍以自用需求為主流，不論個人或法人投資人都轉向海外找尋投資標的，因此近期土地市場確實較先前鈍化。

永慶資產協理黃增福指出，目前商用市場自用需求仍存在，但投資買盤降溫，商用市場價、量難以續揚。

以內湖土地底價單價每坪約160萬元計算，投資人若興建住宅，成本將達每坪58萬元，利潤空間有限，加上內湖五期對商業區使用管制趨嚴格，使買盤觀望。

新北市目前僅在永和區有社會住宅，由老舊警眷宿舍改建，共十一戶，每月租金七千五百元至一萬元，約是周邊租金市價的七折。

新北市長朱立倫曾宣示，新北市的社會住宅選址以二、三年捷運通車、且「步行就可到達」之處，及機關宿舍改建的共構空間或新開發地區為主，租金讓年輕人負擔得起。 第二處社會住宅還在蓋，採ＢＯＴ模式，選定中和、三重，由建商出資興建一千五百多戶，其中三成戶數供建商租售地上使用權，其餘出租。

市府表示，針對弱勢族群出租社會住宅有三百三十六戶，會再提供租金優惠和補貼，壓低到市價六四折出租。 對外界質疑ＢＯＴ模式是否可行，市府城鄉局表示，若由市府編列預算興建，財政負擔過大；ＢＯＴ可在不增加市府財政負擔下，增加社會住宅數量。 城鄉局說，提供三成戶數讓業者租售地上權，建商可合理獲益，而所有權仍屬市府；市府並建立相關監督管理機制，建商營運過程中有超額利潤，也需按比例繳回市府，絕非建商全拿。 此外，新北市也透過派出所重建、公有宿舍改建、市有土地自建、國有土地合作開發等方式，五年內將投入廿六億元，達到全市六千三百三十六戶社會住宅目標。

生活機能完備的台中市五期重劃區，是換屋族的首選，最近有建商搶進上千坪土地開發新建案，才推出不久就將結案。
開發至今已20多年的五期重劃區，目前是中部居住密度最高的一區，房地產價格介於七期、國美館兩大豪宅間，由於生活機能完備，成為換屋族的首選，近年來吸引包括精銳、寶璽、國泰等七期建商搶進推案，其中精銳「唐寧1號」一推案立即備受矚目。

住商房屋朝富店店長陳俊雄表示，精明商圈、大墩生活圈，以及公益商圈是五期區域內的3大商圈。由於五期素地稀少，中古屋行情每坪已破新台幣20萬元，房市成熟度大，轉手率低，居於台中兩大豪宅核心住宅區域，因此以換屋族為主力族群。

因為五期可供開發土地稀少，位於大墩路與大墩一街口的一塊上千坪基地，吸引不少建商搶進買地，精銳建設副總經理吳秋涼說，在整合上百名地主後，終於取得這塊上千坪基地，由於五期難得有上千坪基地，業者經過1年的籌劃，推出雙塔式的樓店建案。

吳秋涼指出，上千坪的基地僅規劃78戶住宅及8戶1樓店面，住家每戶坪數約60到67坪，每坪單價在38到45萬元之間，而且每戶都擁有觀景大陽台，公共空間更融入20件藝術收藏品，打造五期新地標。

關心市民居住需求，台中市議員張廖乃綸2014年5月13日質詢建議市府多蓋青年住宅或老人住宅；李中議員則關心體二用地，希望發展國有地交換市有地的觀念，取得蓋，合宜住宅的先機；林珮涵議員則說，政府要實現居住正義，「幸福好宅」剛好可以稍微解決居住正義的問題。

都市發展局長沐桂新表示，目前推動幸福好宅的地點有兩處，分別在豐原安康段及大里光正段，安康段進度比較快，預計2015年1月1日動工蓋201戶的幸福好宅，只租不賣，是中繼性住宅，讓青年人初入社會有地方可以住，等到發展很好時再去買別的住宅。

另外，大里光正段原本就是國宅用地，正向內政部進行土地撥用，內政部要求有償撥用，原本是三七負擔，現在要求五五負擔，2015年市府編列9千萬元土地款，第一階段2015年一定要取得土地，豐原及大里這兩處合計大約1200戶。

沐局長強調，目前住宅政策市府有經發局、社會局及都發局規劃區審計新村正在進行廢，如果要在原市區規劃，一定要市有地才能夠節省成本，目前都發局在西棄物清理、景觀工程及排水工程。

李中議員關心體二用地，建議市府發展「國有地換市有地」的觀念，先借用國有地蓋合宜住宅，再將經過重劃或都更所取得的土地，與國有地交換，取得蓋合宜住宅的先機。

沐局長指出，體二用地市府用心想要都更但是困難重重，未來希望朝向市地重劃，將公共設施先做起來，運用民間力量整合，但是經過調查，總共563戶裡超過一半以上是占用戶，其中公有地的占用戶有110戶，徵收區有247戶，其中又有50幾戶是中低收入戶。

聯上（4113）昨（13）日以4.8億元、平均每坪110.2萬元，買進高雄中華路、青年路436坪建地，將推出總銷20億元建案，為明年進帳加分。

聯上董事長特助王惠珍表示，南高雄房市最夯的動能就是亞洲新灣區，昨天購進的土地屬於商五用地，容積率可達840%，加上容積移轉加持，未來可拉升到30層樓的超高大樓層級。

近來全國各地都出現工業區土地炒作的歪風，導致土地價格狂飆，真正需要土地的廠商反而買不到；因此，目前正在招商中的和發產業園區為杜絕炒作歪風，採取「先租後售」政策，要把土地賣給真正有建廠需求的廠商。

高雄市政府經發局長曾文生昨（13）日表示，和發產業園區是產業創新條例實施4年以來，首件審查通過的政府設置產業園區，由政府報編、民間開發。

他指出，高雄境內各產業園區，土地幾乎完售或完租，但廠商投資建廠需求土地，統計超過700公頃，為回應產業需求、鼓勵廠商回流，高雄市政府開發的和發產業園區可提供約80家廠商進駐，預估可創造350億元的年產值、新增1萬個就業機會。

曾文生指出，和發園區土地出售底價介於每坪7萬到9萬元之間。但為了杜絕工業用地的炒作歪風，高雄市政府將採取「先租後售」政策，因此，大約80％的土地，在廠商取得土地使用權後，限制3年內完成工廠登記，才會對企業「租轉售」，進駐廠商完成使用滿5年後才得以轉讓，否則，市府將優先買回，再提供給需地企業。

高雄工業區土地 供不應求

大發和岡山本洲產業園區工業用地583公頃，一坪不剩，2個既有工業區已進駐799家廠商，包括火鶴實業在內的許多擴廠、規畫新建廠房的廠商，紛紛轉向和發產業園區購地、建廠。

火鶴實業財務副總經理柯邦政13日說，該公司在大發工業區自購土地400坪，另承租3個地方將近700坪作為研發、和生產基地，但在「失落的黃金十年」之後，目前正進入「奔放的黃金十年」，因此，現有土地和廠房已經不敷使用，決定購買和發產業園區土地1,000坪以上。

柯邦政指出，日本捶屋集團子公司YAC與火鶴實業合作、研發、生產汽車香水、汽車充電器後，YAC決定將在大陸的產能全部移到火鶴生產，每年金額高達1,000萬美元，因此，火鶴的營收可望每年成長30％到40％。

火鶴實業在和發園區擴廠後，大發工業區內400坪土地和廠房可能出售；大發工業區管理中心主任黃滿清說，375公頃的大發工業區最後一筆200坪土地在年初賣出，現在已完全沒有空地。

而在大陸、馬來西亞、新加坡等地都有據點的青山化工，去年也在大發工業區購買1,000坪土地，目前正動工興建廠房，當初每坪8.5萬元；黃滿清表示，該區工業用地目前平均成交價介於9.5萬到11萬元間，比2年前漲幅超過50％，顯見工業用地在高雄的熱烈需求。

同樣位於岡山的本洲產業園區情況亦然，負責本洲開發的台開副理黃明輝說，面積208公頃的本洲產業園區今年初賣出最後一筆後已無工業用地，只剩下兩塊分別為5,500坪、720坪的商業用地。

在大發工業區、本洲產業園區2大既有工業區土地售罄之後，正在招商的和發產業園區，剛好及時趕上企業需求，成為機械、金屬製品、電子電力產業的選擇，據悉，和發產業園區的土地售價介於每坪7到9萬元，較大發工業區、本洲產業園區相對具有價格競爭優勢。

大發和岡山本洲產業園區工業用地583公頃，一坪不剩，2個既有工業區已進駐799家廠商，包括火鶴實業在內的許多擴廠、規畫新建廠房的廠商，紛紛轉向和發產業園區購地、建廠。

火鶴實業財務副總經理柯邦政13日說，該公司在大發工業區自購土地400坪，另承租3個地方將近700坪作為研發、和生產基地，但在「失落的黃金十年」之後，目前正進入「奔放的黃金十年」，因此，現有土地和廠房已經不敷使用，決定購買和發產業園區土地1,000坪以上。

柯邦政指出，日本捶屋集團子公司YAC與火鶴實業合作、研發、生產汽車香水、汽車充電器後，YAC決定將在大陸的產能全部移到火鶴生產，每年金額高達1,000萬美元，因此，火鶴的營收可望每年成長30％到40％。

火鶴實業在和發園區擴廠後，大發工業區內400坪土地和廠房可能出售；大發工業區管理中心主任黃滿清說，375公頃的大發工業區最後一筆200坪土地在年初賣出，現在已完全沒有空地。

而在大陸、馬來西亞、新加坡等地都有據點的青山化工，去年也在大發工業區購買1,000坪土地，目前正動工興建廠房，當初每坪8.5萬元；黃滿清表示，該區工業用地目前平均成交價介於9.5萬到11萬元間，比2年前漲幅超過50％，顯見工業用地在高雄的熱烈需求。

同樣位於岡山的本洲產業園區情況亦然，負責本洲開發的台開副理黃明輝說，面積208公頃的本洲產業園區今年初賣出最後一筆後已無工業用地，只剩下兩塊分別為5,500坪、720坪的商業用地。

在大發工業區、本洲產業園區2大既有工業區土地售罄之後，正在招商的和發產業園區，剛好及時趕上企業需求，成為機械、金屬製品、電子電力產業的選擇，據悉，和發產業園區的土地售價介於每坪7到9萬元，較大發工業區、本洲產業園區相對具有價格競爭優勢。

5月5日清晨，延安城北9公里外的河莊坪鎮井家灣村處於一片安詳之中。蜿蜒曲折的延河從村西側靜靜淌過，十幾台挖掘機和卡車有序地散落在河灘上，枯死的樹苗和拆遷後的瓦礫等施工痕跡隨處可見。

在這片近千畝的土地上，井家灣村民在組織了十多次阻止施工後以失敗告終。4月23日，陝西旅遊集團有限公司（以下簡稱“陝旅集團”）聖地河谷項目正式動工。不久的將來，這個以花卉種植和農家樂聞名一方的村莊將徹底不復存在，取而代之的將是一個投資百億元、規模宏大的紅色旅遊專案。

然而，躍過了村民的攔阻，新的問題又迎面而來，地方政府和職能部門的消極配合、盈利模式不清晰都令聖地河谷的未來搖擺不定。

中國房地產報記者搜集多方資訊發現，聖地河谷專案開發隱現曲江模式。延安市政府與陝旅集團希望通過陝旅集團延安公司與延安聖地河谷文化旅遊產業園區管委會深度融合，以土地出讓和房地產銷售為主要盈利模式，造起一座金色之城。

所不同的是，曲江憑藉陝西省政府和西安市政府強大政治力量，在各個專案開發中如魚得水，並未遇到太多的阻力；而陝旅集團聖地河谷專案自開始就遭遇到了來自政府及相關部門的抵制。

“問題在於土地財政。”一位接近延安市政府的人士表示，一些政府部門希望規避曲江模式中的土地財政問題，轉而發力旅遊業。

另據中國房地產報記者瞭解，不僅僅是延安，整個陝北地區的紅色旅遊正在被過度開發利用，以陝文投和陝旅集團等為首的陝西省龍頭文化旅遊企業在延安、榆林和銅川等地區開發數個紅色旅遊專案，總投資接近500億元。

業內人士認為，在偏居一隅的陝北地區開發如此規模龐大的旅遊專案，更多的是基於政府政績和企業逐利的衝動，在旅遊相關產業、服務和配套嚴重缺失的背景下，多數或將成為政府和開發商土地財政的盛宴。

百億紅色旅遊項目

寶塔山、楊家嶺、棗園、王家坪、鳳凰山、橋兒溝……在延安這個30萬人口的城市中，紅色革命的歷史印記隨處可見，再加上獨特的陝北文化，為延安市紅色文化旅遊發展提供了得天獨厚的條件。

陝旅集團聖地河谷項目是一個以古延安和紅色革命為主題的文化旅遊產業園區。公開資料顯示，該專案總占地面積14平方公里，共分為金延安、搖籃河谷、兒童長征主題體驗園、陝北民俗風情園和都市文化生活區五大板塊，其中金延安為核心項目，總投資100億元。

2012年4月6日，在西洽會上，延安市政府和陝旅集團就聖地河谷項目正式簽約。當年7月2日，作為專案主要運營單位的陝旅集團延安公司正式成立，標誌著項目正式落地；10月26日，為了配合項目建設，延安市人民政府第十三次常務會議決定成立延安聖地河谷文化旅遊產業園區管委會。

作為延安市單筆投資最大的文化旅遊項目，延安市政府對聖地河谷寄予厚望，為了推動專案順利進行，延安市和陝旅集團共同組建了聖地河谷專案建設領導小組，組長由延安市市長梁宏賢擔任，副組長分別為陝旅集團總經理周冰、延安市副市長張西林和陝旅集團副總經理張東升，延安市下屬各職能部門及寶塔區政府一把手為主要成員。

領導小組與管委會同時成立，管委會黨工委書記為張西林，管委會主任為陝旅延安公司總經理吳斌。不過，據陝旅集團延安公司人士透露，由於種種原因，目前管委會僅有機構，還未有實質性構架，也沒有開展任何實質性工作，部分工作由陝旅集團延安公司代行。

2012年12月7日，延安市政府、中國建築股份有限公司(以下簡稱“中建股份”）和陝旅集團三方簽署協定，由中建股份以BT方式承建聖地河谷核心專案金延安城。目前，中建股份已經在當地成立項目部，專案辦公地位於井家灣村。

2012年12月14日，《延安聖地河谷文化旅遊區分區規劃》獲得延安市政府批復；2013年1月9日，聖地河谷金延安、搖籃河谷兩個板塊專案通過延安市發改委備案；同年3月28日，項目舉行開工儀式。

然而，這個百億元項目的進展並沒有預想中順利，一開工便陷入停滯。上述陝旅集團人士表示，主要是專案用地徵收工作遭遇困難。另外，寶塔區政府及延安市相關職能部門出於對陝旅集團開發動機質疑，在一定程度上也導致了專案的停滯。

多方爭利

延安屬於黃土高原丘陵溝壑區，密集的山頭和溝壑讓急於擴大城市規模的延安市政府在土地使用上捉襟見肘，土地不僅被當地農民視為命根，也成為各方逐利的焦點。對於土地稀缺的延安市而言，聖地河谷占地14平方公里的規模也備受爭議。

當地一位接近政府的人士告訴中國房地產報記者，聖地河谷在開發過程中，主要受到了寶塔區政府及延安市國土資源局的消極抵制，其中一個主要焦點就是土地出讓金歸屬問題，“本來專案土地出讓金受益者為寶塔區政府和國土局，按照陝旅集團操作模式，這部分土地出讓金大部分可能會歸陝旅集團了。”

為了儘快推動聖地河谷專案開發進程，延安市政府主要官員數次召集相關職能部門領導和寶塔區政府官員開會，要求市直相關部門和寶塔區政府要樹立大局意識，積極支持配合陝旅聖地河谷專案征地、拆遷工作。

寶塔區一位官員並不否認消極應對是出於利益之爭，但他更強調陝旅集團是在打著專案建設幌子搞土地財政，“如果陝旅集團真正做專案，為老百姓服務，我們雙手歡迎，項目還沒建呢，就想著怎麼賣地，管委會是政府派出機構，主任怎麼能由公司一把手兼任呢！”延安聖地河谷文化旅遊產業園區管委會為延安市政府派出機構，目前，同陝旅集團延安公司在同一地點辦公，陝旅集團延安公司總經理吳斌兼任管委會主任，由於相關部門的抵制，管委會成立以來，相關機構配置並不齊全。

在接受中國房地產報記者採訪時，陝旅集團延安公司品牌策劃部部長張雨塵強調，雖然公司領導兼任管委會主任一職，但兩者並非一體，“十八大後李克強總理已經強調政府的歸政府，企業的歸企業，我們都在嚴格執行，雖然兩家在一些地方有交集，但都在履行各自的職責。”由於管委會並無實質性運作，其部分職能由陝旅延安公司代行。

寶塔區官員的質疑並非沒有依據，2014年3月陝旅集團與華奧信託為聖地河谷項目一個信託計畫書中顯示，陝旅集團用來償還信託的一個重要來源就是土地出讓收入。據陝旅集團方面透露，聖地河谷專案土地出讓收入可達55.6億元。

聖地河谷專案受阻一年很大程度也來自井家灣村村民的抵制。據該村村民介紹，全村共600多口人，耕地897畝，所有土地於2013年12月被強行徵用，每畝地補償為14.75萬元，目前補償款還未發放。

每畝14.75萬元的補償對於一般地方或許很有誘惑力，但井家灣村村民並不滿意，據上述村民介紹，全村幾乎每家都有蔬菜大棚，有1/3的家庭開辦農家樂，收入很可觀，“每年每畝地收入在6萬元到7萬元之間，這點補償還不如3年的總收入。”中國房地產報記者調查發現，目前延安市商住建設用地掛牌成交價格普遍在250萬元/畝以上，以4月2日成交一塊位於尹家村某房地產項目的價格計算，每畝地價達255萬多元，是征地補償費用的17倍多。

按照陝旅集團方面透露的土地預計收入計算，陝旅集團延安公司每畝地可以獲得收入為145.2萬元，比征地補償費用多出近10倍。無疑，在這個項目開發中，受益最大者為延安市政府和陝旅公司。

2014年4月23日，在經歷了一年多的停滯後，聖地河谷項目正式動工。

被質疑缺乏資金

上述寶塔區官員認為，聖地河谷項目雖然號稱投資百億元，但陝旅集團並無實力與之匹配，“陝旅集團根本就沒什麼錢，純粹想空手套白狼，如果真想做專案，你就按照正常招拍掛制度拿地，把老百姓的補償都發放到位。”由於陝旅集團並非上市公司，其相關資產、經營和利潤等資料並沒有公開對外發佈，但通過一些協力廠商機構的資訊或許可以窺見其資金狀況。

據華奧信託方面公佈的資料顯示，截至2012年年末，陝旅集團總資產30.1億元，淨資產為6.5億元，公司資產負債高達78.4%，2010年至2012年3年，其淨利潤為-643萬元、1013萬元和1643萬元；截至2013年3月，陝旅集團延安公司總資產只有4141萬元。

另外，陝旅集團為2014年制定的目標顯示，“力爭在2014年實現經營收入20億元，利潤總額5261萬元”。

如此資金狀況對比聖地河谷百億之巨的投資顯然相去甚遠，張雨塵介紹，百億投資是專案整體投資，分配到每年，陝旅集團每年大約需要投入10億元左右。即便如此，陝旅集團資金壓力也不可小覷。

另外，聖地河谷專案並非陝旅集團唯一開發專案。近年來陝旅集團共開發了數個文化旅遊項目，每個投資均未超過10億元。近期陝旅集團還計畫在漢中、勉縣和黃河口等地開發至少3個專案。

對於專案開發資金來源，陝旅集團延安公司並沒有透露。據華奧信託資料顯示，聖地河谷專案總投資預計為51.2673億元，其中銀行貸款為35億元，占總投資68.27%，地方自籌資金為16.2672億元。

陝旅集團網站公佈的一篇總經理周冰撰寫的文章中稱，金延安總建築面積為75萬平方米，專案總投資100億元，目前延安當地地產專案單價已經超過每平方米7500元，“就算讓利給開發商和消費者每平方米1500元，還有近7億元的毛利潤，兒童長征主題公園需要投資2個億，陝北風情園需投資3億元，基本可以持平。”另外，周冰在文章中透露，中建股份以BT方式承建金延安專案，基本解決了專案現金流問題。但即便如此，項目前期開發所需的資金仍讓陝旅集團捉襟見肘，在聖地河谷項目正式動工前夕，陝旅集團與華澳信託發行了一輪信託計畫。

據華奧信託官網公佈資訊顯示，華奧長昊21號延安聖地河谷文化旅遊投資集合資金信託計畫成立，截至2014年4月15日，共募集資金4.05億元。本次信託陝旅集團以延安公司全部資產做抵押，融資期限為18個月，資金主要用途為土地一級開發。

信託計畫成立的8天后，中建股份的挖掘機和卡車駛入專案地正式開始作業，也預示著聖地河谷專案經歷重重困難之後，終於開始走出第一步。

盈利模式待解

對於聖地河谷未來的運營模式及盈利模式，中國房地產報記者接觸的多位元陝旅集團延安公司人士均表示，目前，延安市政府和陝旅集團還沒有探索出一個清晰的運營模式和盈利模式，由於專案剛剛動工，相關事宜還在進一步商討中。

聖地河谷核心板塊為金延安專案，專案主要將建設四大商業街區、六大主題酒店和十大博物館，其間還有大量住宅專案。陝旅集團意在按照古延安的構造建造一座立體新城。金延安的成敗直接關乎後續項目進行，目前，有關金延安經營性產業的招商工作已經展開。

上述陝旅集團延安公司人士表示，對於未來金延安建成後通過出租、還是出售方式運營，目前陝旅集團還在和延安市政府做進一步溝通。但其反復強調，金延安板塊並不存在房地產項目，主要建設紅色文化旅遊區。

據陝旅集團延安公司另一位人士透露，先期主要通過打造金延安專案提升整個地區的價值，待專案成熟後，未來聖地河谷都市文化生活板塊的大部分土地將對外出讓，這將構成陝旅和延安市政府回收投資的最大來源之一。

通過運作一個專案帶動周邊地價上漲，進而通過土地出讓盈利，這幾乎是曲江模式的再現，然而曲江模式並非無懈可擊，其粗放式的經營所造成的資源破壞和浪費，以及政企不分導致的畸形發展模式、土地財政模式，不斷引發業內聲討、質疑。

國家旅遊局一位元規劃專家對中國房地產報記者表示，曲江開發的數個專案中大部分處於嚴重虧損之中，“商業的失敗基本宣告了曲江模式的失敗，現在曲江都是通過土地出讓金來彌補商業方面的虧損，勉強維持，但這種維持不可持續”。

另外，就聖地河谷項目而言，與延安市內相對較為成熟的寶塔山、鳳凰山、楊家嶺和王家坪等紅色旅遊景點相比並無地域優勢。據延安市旅遊局相關官員透露，2013年延安市旅遊人次突破2000萬，旅遊總收入大約為150億元。

據上述接近延安市政府人士介紹，作為紅色旅遊聖地，前來延安旅遊的多數為全國各地政府單位及退休幹部，中央八項規定實行以來，延安市旅遊已經受到一定影響。他對聖地河谷未來較為擔憂，“我個人判斷，這個項目成功的可能性不大”。

他認為，聖地河谷專案屬於打著紅色旅遊名號做土地買賣，“打個比方，我向政府要1000畝土地，如果全部做旅遊專案，而且各方面都符合旅遊特徵，那沒問題，但是我只拿出100畝來做旅遊，剩餘900畝來做房地產項目或者轉賣變現，你想，我的目的不是旅遊，怎麼會做成旅遊呢？”

上述人士指出，這樣的發展模式最終或將淪為純粹的土地遊戲，而以這種模式發展，聖地河谷專案以及延安區域旅遊業在未來都會為今天的模式買單。

近兩年，有關天價學區房的報導屢見不鮮。最近，有消息稱，學區房價格最高已經達到了30萬元一平米的天價！真相是否如此，央視《是真的嗎》記者實地求證。

報導中提到的30萬元一平米的學區房位於北京市西城區新文化街，這個地區是網傳北京市重點小學排名第一的北京第二實驗小學所在地。記者來到了實驗二小附近的一個房產仲介進行諮詢。地產經紀人陳瑞玲告訴記者，30萬一平米的學區房確實存在。

經紀人告訴記者，標價30萬每平的這套房子還沒有真正成交，但最近半年內成交的幾套類似房產都在二十多萬一平米，高的達到二十九萬左右。房產仲介介紹說，實驗二小本部在招生簡章裡規定的劃片區域只有文華胡同和文昌胡同兩個區域，這兩個胡同都是平房，每套房子的面積都在幾平米到十幾平米之間，總價相對比較低，不限購。因此，這成為想把孩子送進實驗二小的家長們熱捧的物件。

記者在調查中發現，新出一套7平米248萬的房子單價高達35萬元一平米，刷新了每平方30萬元的記錄。而在同樣地段，非實驗二小學區房的樓房價格只有六七萬元左右。

隨後，記者走訪了北京市其他幾個重點小學的周邊區域。與實驗二小比，黃城根小學的劃片區域相對較廣，但學區房的價格也不便宜。同樣的平房，價格也至少要二十萬一平米，除了平房，屬於黃城根小學劃片區域內的樓房價格也遠遠高於周邊同類樓房。仲介向記者介紹說，像這樣的學區房，完全不用擔心未來的價格。記者接著又來到中關村一小，附近學區房的價格也居高不下，普遍達到八萬到九萬元一平米。

2014年4月，為保證教育公平，北京市教委下發通知，明確規定，2014年小升初取消共建生，實行單校劃片或多校劃片入學。這一政策取消條子生、關係生，保證了教育公平，但也使得人們對於學區房的價格預期進一步提高。學區房的現象在全國各地都有發生，其價格比普通商品房價格高出30%-50%。

記者聯繫全國多家地面媒體共同調查發現，在蘇州，位於蘇州市人民橋附近的化工新村社區屬於蘇州實驗小學的學區房，每平米均價能達到一萬一千元甚至更高，比同地段非學區房的房子高出三千元。

在南寧，位於南寧教育路的天桃實驗中學，周邊學區房的價格能達到八千到九千元一平米，最高能達到一萬三千元一平米，比四、五千元每平米的非學區房價格高出50%之多。

在廣州，學校較為集中的東升口地區，二手房的均價為三萬四千到三萬六千，一些重點學校的學區房價格則達到四萬三千到四萬四千，相較高出25%左右。

其實，學區房也並非中國獨有，在學區房概念最先出現的美國和加拿大，所有的居住區都是有相應的學區劃分的，學區所在學校的名聲，決定了學區房的好壞，一模一樣的兩所房子，是好學區還是差學區，價格甚至可能相差一倍。

專家表示，造成現在這種天價學區房的原因很複雜，解決過程也會比較緩慢。對於家長來說，孩子的培養應該綜合考量，盲目追求名校，甚至揠苗助長，對孩子未必就是最好的。中國教育線上總編輯陳志文說：“對孩子來講，最好的學校是最適合他的學校，家長要清醒，要理智。”（田雪 實習生羅榕）

5月12日，招商局置地有限公司在股東會期間稱，有意涉足海外房地產市場，目前也在研究中，地點會以招商局集團參與過的市場作為考慮。此外，該公司一季度主要集中出售舊樓盤，銷售額約為11億元，新盤集中在下半年推出，貨值120至130億元。

招商地產董事會秘書劉甯稱，目前招商局置地的規模仍很小，母公司的支持對招商局置地將來在香港取得融資會有很好的作用。她指出，目前招商局置地立足內地5個城市，而作為招商地產的海外業務平臺，未來也會去外國發展。

劉寧表示，招商局置地也會對海外市場進行涉足，主要立足於招商局集團已經去過的一些國家和城市，但她未有透露具體在研究哪些海外市場。

而內地方面，招商局置地財務總監兼執行董事余志良稱，今年第一季內房市場因為金融政策的緊縮而有一定衝擊，而五一長假期個別城市亦有減價的情況，該公司一季度主要集中出售舊樓盤，銷售額約為11億元，新盤集中在下半年推出，貨值120至130億元。

他表示，該公司全年去化率達到50%至60%便可以銷售達標，今年預算用於購地的資本開支約50至70億元。雖然市場有壓力，但仍會力爭銷售額達100億元的目標。

據余志良透露，未來在符合法規的情況下，母公司招商局地產或會將有潛力的項目如武漢、鎮江注入公司。其中，部分位於廣州等地的專案，公司可選擇以合理價格向母公司購入。

此外，招商局置地非執行董事吳振勤對於此前招商局集團由李建紅接掌帥印一事回應稱，招商局雖重選董事局，但有其延續性，原本的管理團隊亦在其中，相信集團業務未受影響。

吳振勤還表示，內地一線城市目前仍有增長，但是增長放緩。而由於內地樓市正在下行，招商局置地的業務策略是加快專案的周轉速度，加快現金回籠。

據悉，目前招商局置地已在廣州、佛山、南京、重慶、西安等城市擁有多個項目。于5月6日時，該公司公告披露，其附屬公司取得南京市及西安市共兩幅地塊的土地使用權，總代價16.29億元，占地面積總計12.83萬平方米，分別為住宅及商服用地、商住用地。

截至2014年3月底，招商局置地合同銷售總額為11.4億元，占年目標的11.4%；合同銷售總面積約為6.5萬平方米，平均售價為17537元/平方米。

昨天，國家統計局一口氣發佈了工業增長、固定資產投資、社會消費品零售總額等多個宏觀經濟資料。資料顯示，今年前四月，全國固定資產投資同比名義增長17.3%，這一增幅較前三月回落0.3個百分點。其中，全國房地產開發投資同比名義增長16.4%，增速比1-3月份回落0.4個百分點。至此我國房地產投資累計增速已經連續3個月回落。

今年前四月，全國房地產開發投資22322億元，同比名義增長16.4%，增速比1-3月份回落0.4個百分點，這一回落幅度較三月的回落幅度收窄2.1個百分點。從前四月的房屋銷售情況上看，前四月，商品房銷售面積27709萬平方米，同比下降6.9%，降幅比1-3月份擴大3.1個百分點。商品房銷售額18307億元，下降7.8%，降幅比1-3月份擴大2.6個百分點。

而從房企土儲的角度來看，房地產開發企業土地購置面積8130萬平方米，同比下降7.9%，降幅比1-3月份擴大5.6個百分點，購置面積增速已經連續4個月出現下降。

資料還顯示，4月份，社會消費品零售總額19701億元，同比名義增長11.9%，漲幅雖較3月收窄0.3個百分點，但與前兩月11.8%的增速相比已經回升0.1個百分點。此外，4月規模以上工業增加值同比實際增長8.7%，雖比3月回落0.1個百分點，但較今年前兩月8.6%的漲幅也回升0.1個百分點。

>>分析

房企樂觀情緒漸消

房地產因牽涉眾多上下游產業鏈，因此對國民經濟的影響也比較大。

此前，一季度房地產投資增速下滑拉低固定資產下滑0.7個百分點，此次資料也顯示，土地購置面積和房屋新開工面積都在下降。在上海易居房地產研究院研究員嚴躍進看來，今年一季度全國樓市出現降溫，房地產開發投資累計值增速繼續走低，符合目前市場的預判。嚴躍進稱，目前很多房企的樂觀情緒逐漸消退，對於未來的戰略擴張開始持謹慎態度。今年年初各個房企的土地儲備比較大，目前在拿地上出現降溫，預計也會拖累房地產二季度的投資規模。

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35城新房庫存創新高


據新華社電12日，上海易居房地產研究院發佈4月住宅庫存報告，截至4月底，重點監測的35個城市新建商品住宅庫存總量為24891萬平方米，環比增長2.6%，同比增長19.5%，創五年來新高。

35個城市中，有28個城市庫存出現了同比增長現象。其中南昌、濟南和寧波3個城市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別達到68.6%、63.8%和56.8%。值得注意的是，此次庫存上升的不僅僅是二、三線城市。截至4月底，35個城市中新建商品住宅庫存總量，一線城市3032萬平方米，環比增長4.6%，同比增長12.4%。

“五一”小長假後，金地集團在上海的佘山天境專案傳出降價消息。昨日（5月13日），其銷售人員告訴《每日經濟新聞》記者，“五一”後推出的這些特價房源不多，原價超過4萬元/平方米，現在的價格相當於原來的7~8折。這是特定的“推房策略”，這些房源“靠近路邊”因而讓價。

據瞭解，這一2009年地王打造的專案近年銷售進度緩慢，庫存壓力不小。但金地並沒有因此放緩對佘山天境專案的開發，2013年的新開工量與最近4年累計銷量幾乎想當。

有業內人士分析稱，目前金地仍在為2009年較大規模的高價拿地決策買單，不得不繼續推進這一開發。而考慮到過去幾年的市場反應，新入市的產品必須有所調整，才能改變高庫存的現狀。

特價房相當於7~8折

近日，金地佘山天境專案打折的消息引發業內關注。

昨日 （5月13日），《每日經濟新聞》記者致電佘山天境售樓處獲悉，佘山天境230平方米的三房和270平方米的四房都有一些特價房源，單價在3.1萬元/平方米左右。而300平方米以上的房源由於位置、裝修、配置方面標準更高，售價仍在7萬元/平方米以上。

銷售人員告訴記者，“五一”後推出的這些特價房源不多，原價超過4萬元/平方米，現在的價格相當於原來的7~8折。之所以推出這樣的特價優惠，銷售人員表示，這是特定的“推房策略”，這些房源“靠近路邊”因而讓價。金地希望在近期把佘山天境一期的房源儘快清盤。

金地華東區總經理助理陳喆向《每日經濟新聞》記者表示，外界所傳的佘山天境7月份會降價完全是謠言。

他進一步表示，佘山天境過去兩年價格基本沒有變動，不同時期有一些價格體系的調整，近期靠近路邊的一些房源價格在3.2萬~3.3萬元/平方米。而一些位置比較好的臨湖產品價格在4萬元/平方米以上。

陳喆表示，佘山天境附近有萬科、綠地等項目逐漸入市，未來這一板塊可以改變佘山天境孤掌難鳴的局面，會成為一個熱點。再考慮到競爭對手拿地等成本更高，佘山天境有優勢。陳喆坦言，金地確實有清庫存的願望，但沒有那麼快，還是寄希望於二三季度。

銷售緩慢開工積極

網上房地產資料顯示，金地佘山天境自2011年6月第一次開盤至今，一共推出了507套房源，成交套數僅147套，去化率只有28%。

入市以來，金地佘山天境一共開盤4次。2011年6月成交58套，均價43941元/平方米。2012年5月第二次開盤時售出36套，均價40894元/平方米。2013年4月和6月分別成交27套和25套房源，均價為36178元/平方米和37877元/平方米。今年第一季度，佘山天境一共只成交9套。

從歷史資料看，佘山天境的銷售可謂進度遲緩，但金地似乎並未因此減少對佘山天境的開發力度。

金地2013年報顯示，佘山天境的總建築面積達35.3萬平方米，可售面積20.9萬平方米，2013年新開工面積3.26萬平方米，累計簽約面積3.16萬平方米。在庫存如此之高的情況下，新開工面積仍然高達過去幾年銷量的總和，為什麼開工如此積極？

陳喆解釋道，根據相關規定，在上海每領一次預售證開工量必須達到3萬平方米。至於2014年的開工量，他表示目前還未定，首要工作是清手中庫存。他強調佘山天境不會如傳言般7月大幅打折。

明源地產研究院主編潘勇堂告訴《每日經濟新聞》記者，開發商做出開工決策的時候並非僅僅依據過往的銷售業績。他們考慮更多的是未來1到3年的情況，即使前期情況不好，未來仍有可能行情好轉，需要提前做出準備。


明源地產研究院諮詢顧問鐘洪濤認為，考慮到前期銷售的表現，金地新開工的這些面積可能在設計、策劃上有所調整，產品與之前的不同。如果仍然開發原有的專案，確實會帶來更大的庫存壓力。考慮到較高的拿地價格，改變產品類型空間並不很大。

對於堅持較大規模開工，鐘洪濤認為，這塊2009年拍出的地王受政策要求，需要及時開工不能囤地，這或許是開發商在此行情下不得不開發的原因。

公開資料顯示，2009年，金地拿下了青浦趙巷鎮特色居住區10號地塊，總價達30.4億元，折合樓面價1.5萬元/平方米，溢價率222%，創下2009年青浦區單總價雙料地王。至今這一地塊仍居青浦區總價排行榜前三。

樓市「辣招」終於鬆綁。為盡快讓《2013年印花稅（修訂）條例草案》獲立法會通過，雙倍印花稅（DSD）公布超過一年後，政府作出兩項讓步：將換樓半年限制由簽臨時買賣協議（臨約）起計算，延遲至交樓時簽署轉讓契（俗稱樓契或大契）後計算；非住宅物業則不獲豁免。與此同時，又放寬住宅連車位成交免繳DSD。

非住宅物業不獲豁免

學者預計將把換樓客推向一手市場，料受換樓客歡迎的大單位尤其受惠。

財經事務及庫務局局長陳家強昨天在立法會宣布上述兩項修訂，建議將過往要求換樓客在入市6個月內售出原有物業可免DSD，改為簽訂樓契後計算。另外，若買家未曾持有任何物業或車位，當首次以同一份文件購入1個住宅物業和1個車位，可豁免繳交DSD。

陳家強指出，有關修訂只屬技術性，符合政策原意，相信可以讓換樓的香港居民受惠，強調不代表辣招有任何鬆懈。對於議員要求的日落條款和放寬非住宅物業限制，陳家強則不表贊同，但承諾政府會在立法會通過條例後一年內檢討，並向立法會滙報。

換樓期限最長3年

地產建設商會一直要求政府放寬換樓期限，對於今次修訂，商會秘書長龍漢標說「好過無」，只是將條例中不合理的部分取消，不算「減辣」，相信是政府向市場釋放一個積極訊號。即使條例獲通過，發展商訂價策略仍視乎市況及供求決定，他希望修訂可令成交量回升至正常水平。

根據市場做法，購買二手物業的換樓限制可較原方案延長一至兩個月；而一手長樓花期物業則因動輒兩年半後才交樓，令換樓期限可長達3年。城大建築科技學部高級講師潘永祥認為，修訂令換樓客有更多時間安排售出原有單位，一手市場料將受惠，部分換樓客會流入新盤。

西營盤尚嶺昨天率先公布本周六推售20伙，成為首個受惠的全新盤；換樓客若入市，換樓期限約為2年。

發展商對今次修訂大表支持，但稱未必對推盤有特別幫助。新地（016）聯席主席郭炳江認為，修訂可助用家更換大單位，對二手樓最有利，但認為此舉不是「減辣」第一步，也不覺得有助發展商套現。長實（001）執行董事趙國雄也指出，換樓客可有較充裕時間放售自住物業，惟對發展商售樓步伐沒有太大影響。

太古地產（1972）行政總裁郭鵬相信，「辣招」屬過渡性安排，預期隨着供應量增加及利率回升，政府會逐步「撤辣」。中原地產亞太區總裁（住宅）陳永傑說，修訂對樓市尚算好消息，有利3至4房大單位，惟對整體交投影響輕微，料成交量升10%至20%。

二手樓業主零星反價

政府放寬雙倍印花稅（DSD），相信一手市場受惠較大，昨天二手市場業主放盤態度亦沒有太大變化，僅零星業主反價，其中北角和富中心有低層戶業主反價4%。

世紀21日昇地產執行董事黃文龍稱，有業主信心增強，北角和富中心8座低層B室，由原先叫價1580萬，反價至1650萬元，幅度4%；同區健威花園C座中層04室，業主也反價4%，調高至520萬元。黃文龍表示，雖然有反價情況，但並不算普遍，而且加幅輕微。

新政策難引發炒風

至於部分交易較暢旺的上車盤屋苑，業主取態未見明顯變動。美聯物業首席高級營業經理陳國良指出，沙田區業主普遍冷靜，叫價沒有變化，有意換樓的業主表示歡迎修訂，但陳相信修訂對二手買賣刺激不大。

天水圍區情況相若，中原地產副區域營業經理黃海表示，自從政府公布修訂辣招後，區內業主放盤態度依舊，不見封盤反價情況。他解釋，最近區內盤源少，指標屋苑嘉湖山莊月初至今僅錄20宗買賣，相信修訂辣招亦不會刺激區內二手買賣氣氛。

美聯物業首席分析師劉嘉輝認為，多項辣招仍然存在，政府放寬DSD換樓期限不會引發新一輪炒風，預計一手新盤主導樓市供應，發展商推盤定價仍吸引，以加快資金回籠，料全年一手成交宗數將增至1.3萬伙，二手放盤量或因條例修訂有所增加，但樓價受壓局面仍持續。

遠地 雅居樂去貨轉差

內地房地產公司銷售持續下滑，加上銀行收緊信貸，房企資金流面臨嚴峻考驗。翻查資料，內房於2013年的負債水平普遍上升，期內資金回籠速度亦較2012年明顯有減慢迹象。若今年首季度的減價攻勢仍無助催谷銷情，資金回籠進一步放慢，以致房企財務狀況等基本因素轉差之下，房企的再融資成本勢將增加。有內房發展商向本報透露，近日向銀行申請開發貸款的利率已上調數個百分點，憂慮融資成本將持續上升。

據瑞銀報告的統計，2013年10家內房企中有6間資金回籠比率（回籠資金除以合約銷售金額）均出現倒退，其中以遠洋地產（3377）、雅居樂（3383）及碧桂園（2007）較為顯著，分別較2012年下跌12個及11個百分點【表】；綠城中國（3900）及龍湖地產（960）的倒退幅度也達7個百分點；僅世茂房地產（813）及華潤置地（1109）資金回籠表現較為理想，均按年上升6個百分點。

世房潤地回籠理想

當中，除雅居樂外，其餘房企的資金回籠比率皆達到約90%，狀況算是理想；不過，瑞銀表示，隨着不少發展商為求促銷，向買家提供二按的計劃，或將令其今年的資金回籠進一步放慢。

房企資金回籠速度減慢，加上開發貸款被收緊，房企的流動資金頓時增加不少壓力，有房地產分析員指出，若房企資金流及負債水平持續惡化，將推升其融資成本。

一名本港上市的內房財務總監向本報透露，近日內地市況欠佳，現時向銀行申請開發貸款雖然未見拖長，但息率則較去年底上升數個百分點，預期未來融資成本或進一步增加。

其實，近日已接連有內房被踢爆陷債務危機，部分更處於停工狀態。江蘇一家名為金達置業旗下的一個地產項目，自今年春節以來基本處於停工狀態，市傳該公司因資金斷裂陷入債務糾紛，還把眾多民間借貸、小貸公司及銀行捲入其中。

標普：有降評級壓力

評級機構標普早前曾發表報告指出，融資環境和經濟前景的不確定性，將限制中國房地產銷售速度和價格，開發商的信貸評級或面臨下調壓力，因為其債務增速可能超過房地產銷售的增速。標普表示，由於境內融資環境可能發生變化，無法確定房地產開發商今年能否實現銷售目標。如果融資環境顯著收緊，按揭貸款和開發商的融資將受到嚴重影響。

不過，花旗則認為，若撇除那些態度較進取的開發商如?大（3333）、富力及雅居樂，預期其他開發商於2014年的負債水平應較2013年有所改善，主要是普遍開發商今年的買地資金佔銷售目標由去年的平均44%下降至22%，故預期其負債水平將較去年管理得更好。

發永久債集資 「粉飾」負債

近期不少內房企如?大地產（3333）、富力地產（2777）及碧桂園（2007）等，都先後在境外及境內發行永久證券（Perpetual Securities）或永久債券集資，與一般發行點心債或美元債的最大不同之處是，永久證券當作股權計算，意即雖然它是債務的一種，但卻不會推高公司的負債率；然而，由於在利率及年期方面沒有固定，若房企出現資金問題，永久證券的風險亦相對較高。

企業發行永久證券，在會計準則上，集資所得將計入股本資本，但不會轉成股份，亦不屬於債券及計入債務，所以不會影響企業的信貸評級、槓桿及債務比率等財務指標，因此亦可以是一種「掩飾」負債比率的借貸方式。

?大發行額同業最大

據本報統計，迄今有發行永久證券的本港上市內房股有7間，包括?大、富力、碧桂園、雅居樂（3383）、綠城中國（3900）、遠洋地產（3377）及瑞安房地產（272），前三者均以旗下個別地產項目層面發行永久證券。

?大去年一口氣為旗下位於長沙、瀋陽、石家莊及重慶四個項目，在境內發行超過30億元（人民幣．下同）的永久證券，首3年利率高達10%。當時有分析員認為，融資成本雖然不便宜，更將攤薄每股盈利，惟令集團在償債及降低負債率方面變得更加靈活。而現在，?大的永久證券總發行額已超過250億元，為內房股發行該類證券規模最大的一間。

會計上不視作負債

有熟悉發債的業內人士表示，一般發行永久證券與發行高息票據一樣，不一定需要先獲取評級，有關評級只是給予投資者參考，而並非必需。發行永久證券一般需要以項目作抵押，故有關證券在會計準則上可以撥作股權來計算，主要是萬一證券面臨違約，投資者可在項目層面上「分錢」，因而不會影響公司的負債率。此外，一般高息票據會有固定的年期及息率，但永久證券則沒有固定，假如首三年公司未能如期償還利息等，息率便會自動增加。

他指出，近期接連有發展商陷入債務危機，這些沒有固定年期的證券，風險變相增加；而大部分投資者若想投資這些永久證券，都會選擇較大型的公司如長實（001）及新地（016）等，畢竟內房風險始終較高。

港府放寬雙倍印花稅換樓期限，太古地產（01972）行政總裁郭鵬表示歡迎，認為此舉確能紓緩換樓人士負擔，惟要全面撤招，仍要待本地樓宇供應增加及息率趨升。

指全面撤辣招 須待加息

郭鵬昨在股東會後表示，目前發展商推出新盤時，經已要減價5至15%售樓；至於二手盤雖因成交量極少而難以判斷是否已出現調整，但整體樓市確輕微回落，故政府現時逐步放寬調控樓市措施，屬正確的調整，能紓緩換樓人士負擔。

郭鵬續指，政府過去一連串調控樓市措施，只屬於過渡性安排。隨着未來供應量增加，以及利息上升，政府最終會撤銷所有樓市「辣招」。

主席史樂山補充，料短期地產行業會呈現波動，但對本港地產業前景仍然樂觀，對中長期業績有信心。集團旗下位於半山的OPUS（傲璇），郭鵬指目前已售出兩伙，另有6伙經已出租。該項目僅有12伙，曾創全亞洲最貴分層住宅紀錄。

近期訪港內地旅客增長放緩，郭鵬指此趨勢已出現逾1年，對整體消費力下降並不意外，但集團認為本港零售市場仍有吸引力，並會持續於商場及寫字樓的投資。

內地樓市出現下滑趨勢，市場關注官方是否會再度「救市」。人民銀行網站披露，人行副行長劉士余本周一主持召開住房金融服務專題座談會，對進一步改善住房金融服務工作提出五大要求，其中包括要求內地各大銀行「提高服務效率，及時審批和發放符合條件的個人住房貸款」。市場將之解讀為人行以「出口術」拯救樓市，內房股應聲大漲，昨日普遍錄得超過5%的漲幅。

人行網站披露，總共有15家商業銀行負責人參加了會議，包括四大國有銀行。會議提出以下要求：一是合理配置信貸資源，優先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求。二是科學合理定價，綜合考慮財務可持續、風險管理等因素，合理確定首套房貸款利率水平。三是提高服務效率，及時審批和發放符合條件的個人住房貸款。四是有效防範信貸風險，嚴格執行個人住房貸款各項管理規定，加強對住房貸款風險的監測分析。五是建立信息溝通機制，對社會關注的熱點問題，及時給予回應。

估計針對銀行不願貸情況

據路透社引述四位消息人士透露，人行召開座談會的目的「針對的是去年至今，部分銀行的分支機構對按揭貸款出現不願貸、拖延貸、漲價貸的情況」。市場亦將之解讀為人行要求商業銀行加快個貸發放，以便支撐樓市平穩發展。受利好消息刺激，內房股昨日大漲。中國海外發展（0688）最高曾見19.32元升5.23%，收報19.06元升3.813% ；華潤置地（1109）收報15.12元升5.29%，是藍籌升幅最多的兩大股份。碧桂園（2007）收報3.11元升6.51%。世茂房地產（0813）收報15.32元升7.13% 。

業界：視乎自身情況放貸

不過，報道指，會議並未涉及有關開發商貸款的任何事項。且在內地正加快推進利率市場化的大背景下，商業銀行變得越來越獨立、沒那麼「聽話」了。報道引述某股份制銀行相關部門負責人聲稱，「央行是開會了，只是口頭指導，並沒有形成任何正式的文件。我們銀行現有的房地產和個人按揭的政策不會做調整，我相信目前所有的銀行都不可能降價放個人房貸」。

另一銀行業人士也指出，內地房地產開發貸款是限制類，監管層不會輕易鬆口。而買房者的按揭貸款，特別是個人首套房的貸款則是政策鼓勵的。不過，商業銀行普遍表示，選擇少做或者不做個人按揭貸款，是商業銀行根據目前資金成本和需求的現實情況，做出符合自身商業利益的市場化選擇。在銀行業整體盈利壓力增大的趨勢下，幾乎沒人願意幹「賠本賺吆喝」的買賣。

今年來內地樓市價量齊跌

內地樓市近期出現明顯下滑跡象，國家統計局網站昨日披露，1-4月份，商品房銷售面積27,709萬平方米，同比下降6.9%，降幅比1-3月份擴大3.1個百分點。其中住宅銷售面積下降8.6%，辦公樓銷售面積下降0.2%，商業營業用房銷售面積增長3.4%。商品房銷售額18,307億元，下降7.8%，降幅比1-3月份擴大2.6個百分點。其中住宅銷售額下降9.9%，辦公樓銷售額下降10.2%，商業營業用房銷售額增長3.5%。

在此形勢下，有分析師將當前的經濟形勢形容為「微刺激」與房地產下行之間的拉鋸戰，並認為未來幾月還將延續。官方不願輕易放鬆調控，因此只好以「出口術」的方式進行有限度支持。事實上，人行行長周小川在上周曾表示，口頭干預也是一種對貨幣政策預期的引導，特別是對於有關資產價格的變化，「應該說口頭干預的效果和貨幣政策干預的效果是密切相關、可以替代的。這也就是說，你在危機之前可以用口頭干預說，需要改變一下大家的理解和預期。」

美聯工商舖資料研究部表示，4月商舖註冊量為312宗，涉資約22.9億元，按月上升約1.36倍及下跌0.56倍，反映平均註冊金額有所下跌。美聯旺舖董事盧展豪表示，上月反映商舖樓價走勢的美聯旺舖一線街商舖指數報321.5點，按月大升約9.6%，主要是受兩宗呎價破頂成交帶動，料後市亦偶有破頂成交。

波斯富街舖呎價破90萬

據該行表示，上月一線街舖錄得兩宗逾億元註冊，當中銅鑼灣波斯富街77-83號地下N號舖，面積約200方呎，成交價1.85億元，呎價92.5萬元，成為本港最高呎價的舖位。另外一宗為旺角西洋菜街28號地舖，面積約350方呎，成交價2.2億元，呎價約62.9萬元，為本港呎價舖王第四位，亦屬該區過去9個月以來首宗逾億元成交。

美聯旺舖董事盧展豪指出，一線街商舖價格拾級而上，原因在於供不應求。而且，上述業主多為長線投資者，持貨力強，加上新供應缺乏，故投資者願意以較高價格承接，造就一線街商舖價格顯著上升。美聯工商舖研究部主管陳嘉豪亦認為，辣招推出超過一年，隨?投資者對辣招減低戒心，市場淡靜期間所積壓的購買力逐漸釋放。

不過，根據香港統計處最新數字顯示，今年首季零售業總銷貨量及價值，按季分別僅升1.6%及0.9%，反映本港零售業市道有放緩的跡象，為商舖投資者帶來隱憂。

近年政府不斷釋出打房政策，租金投資報酬率低，導致國內投資環境不佳，不少高資產或手中有閒錢的投資者，轉往海外尋找投資標的物件，目前包括日本東京、澳洲等地區，皆為海外熱門購買地區，比較其36坪的住宅租金投資報酬率，日本以5.53％拔得頭籌。

據全球房地產指南（Global Property Guide）資料顯示，台灣人較喜愛購買的幾個國家中，日本租金投資報酬率最高達5.53％，其次則為紐西蘭5.44％、馬來西亞也有4.57％的報酬率。相較各國，台灣報酬率僅1.57％為各國最低，這也是讓國內投資者轉往海外投資的因素之一。

此外，據21世紀不動產統計，日本東京住宅平均總價從2012年的975萬元，漲至1047萬元；澳洲墨爾本則從1377萬元漲至1404萬元，但是布里斯本則出現下跌趨勢，從1161萬元跌至1134萬元。

21世紀不動產董事長王福漲指出，布里斯本房價小幅下跌，是因2008年雷曼兄弟事件影響美國房市，對澳洲也造成影響，經濟因素讓民眾心理不安，2011∼2013年房價處於不穩定狀態。

至於投資熱門國日本，王福漲說，因2020年即將舉辦東京奧運，也刺激房市銷售，加上房產價格相對其他國家同等級城市便宜，因此外國人赴日投資增加，預計土地、大樓與別墅等產品，價格還會持續上漲。
網路地產王表示，根據美國《富比士》雜誌（Forbes）引述國際知名諮詢顧問公司美世（Mercer）所做的生活水準調查指出，亞洲房屋租金最高的16個大城市中，兩房的月租金，東京就是以4737美元，約15萬1200台幣，穩居冠軍寶座。

東京租金居世界之冠，追究其原因，在於經歷1990年代的經濟泡沫後，民眾擁有房子就等於握有負債，因此日本自有住宅比率只有48.7％，台灣是88％，相當於一半民眾都需要外宿，光東京的首都圈人口便占了全國1?3強，因而衍生出強勁的租屋需求。

加上外國人到日本求學、就業逐漸增多，更擴大了都會區的出租市場，形成了「低迷房價卻高租金」的奇特現象，這也進一步推升了東京的租金報酬率到達6％至12％，反倒是房市火熱的台北、上海等市中心租金收益還不到3％。

東京地鐵山手線輻射一帶的熱門五區，包括有中央區、千代區、新宿區、港區、涉谷區是首選，出租率相當高。如果還能看到富士山、彩虹橋以及東京鐵塔，更為搶手。

目前以相當台灣權狀面積10至17坪、距離地鐵不遠，有管理的電梯套房是日本上班族的最愛。一間總價730萬至1100萬台幣的套房，預算適中又具高投報率，台灣客戶接受度很高。甚至在東京近郊，面積約10坪以下帶租約的小套房，不到台幣300萬元就可以買到，投資門檻顯然要比在北台灣買房還低，難怪會吸引這麼多的台灣人前去日本投資。

再加上，台北松山機場也在2010年10月底與東京羽田機場對飛，不僅縮短交通時間，更加速推動往返兩地的貿易商及企業主，跨海到熟悉的日本投資房地產。