國內房市下半年恐趨冷，台經院昨公布今年5月營建業營業氣候測驗點78.04點，較上月下跌5.46點，是連續5個月下滑，更創下2012年1月以來新低。

創2012年來新低
台經院副研究員劉佩真說，在資金陸續從房市撤出、民眾獲利了結的賣壓，加上整體大環境不利於房市，下半年不動產景氣偏保守，將出現房市交易量能萎縮、房價下跌趨勢。

劉佩真指出，5月營建業會下滑，主要是營造業與不動產業雙雙表現不佳，其中營造業因為部分廠商在興建工程陸續消化完畢，而新建工程及其收入未明顯增加。不動產方面，則因公股行庫啟動第二波緊縮房貸，以及財政部宣布對第3棟以上非自用住宅提高房屋稅，均為市場買氣的干擾因素。

再者，政府投入公共建設的規模萎縮，未能營造出營建業的樂觀條件，因此下半年景氣將「轉差」，整體國內房市宜保守看待。對央行今日理監事會議，是否把新北市的五股、泰山納入房市謹慎管制區？劉佩真分析，目前以銀行自律措施的機率大，央行宣示意味濃厚，而行庫對於房貸業務也將採取穩中趨緊的方向。

製造服務雙雙調升
台經院除公布營建業的氣候點外，5月的製造業營業氣候測驗點103.86點，較上月增加2.04點；服務業營業氣候點100.98點，較上月增加3.5點；兩大產業雙雙調升，廠商對未來景氣看好的比例也來到4成，比起上月成長0.7個百分點。台經院長洪德生，主要是受惠於國際景氣回溫，對下半年景氣看法「外溫內熱」，出口不如內需消費來得旺。

台北核心地段僅2.2% 投資人轉向歐美澳洲

調整策略
《華爾街日報》引用國際地產業者世邦魏理仕（CBRE）數據報導，今年第1季全球主要城市商辦報酬率處於多年低點，亞洲地區更是處於全球最低水準，其中台北核心地段商辦的報酬率僅為2.2%。

儘管包括退休基金、主權財富基金與其他機構投資者一直願意接受這樣偏低的報酬率，因為在低利率的環境下，相較於債券市場，如此的投報率仍具吸引力，可是一旦利率上升、需求降溫，買家恐面臨損失，迫使部分投資人開始調整策略，冒險首度轉赴歐美，或投資未完成開發案，一反過去只投資成屋的策略。

需冒更大風險
世邦魏理仕數據顯示，與歐美相比，亞洲主要城市商辦報酬率確實偏低，香港為2.8%，東京與新加坡均為3.5%，但紐約則達4.7%，倫敦西區為3.8%。

亞洲地區商辦報酬率通常低於歐美，因為亞洲地區買家多、商辦少。退休基金、主權財富基金與其他機構投資者往往又偏好整租的黃金地段建築，可是這種地產在亞洲地區較少。

許多地區商辦報酬率下滑的原因之一，還在於地產年收入趕不上價格上升的速度。世邦魏理仕的數據顯示，過去2年北京與上海優質商辦的租金一直持平，香港與台北的租金過去1年也僅分別上漲2.3%與1.1%。

而花旗（citi）日前宣布以54.25億港元（210億元台幣）購入位於九龍的整棟新建A級商業大樓作為港澳總部，創香港歷來最大宗商辦交易紀錄，較宏利金融（Manulife）去年買入類似大樓的行情高出約20%。

報酬率走低，往往意味著價格較高，顯示投資人必須為更高檔的商辦花更多錢，冒更大的風險。
基金管理公司鼎暉投資的執行董事羅慶安表示，他一直在投資北京、杭州與西安等城市的開發案，而非購買現有的商辦。羅慶安說：「投資開發中的項目，風險報酬率更加可觀。」

小心利率急升
部分投資人則將目標轉向澳洲。雪梨與墨爾本主要辦公地區的報酬率水準為6%。也有部分投資人把目標轉向問題地產，希望透過增加物業收入來提高報酬率。總部位於香港的私募地產公司基匯資本今年初斥資了3000萬美元（9億元台幣）收購了大阪凱悅酒店，希望協助這家在上年度虧損了1000萬美元（3億元台幣）的飯店轉虧為盈。

對於持續接受低報酬率的投資人，專家也提出了警告，因為不少投資人試圖利用提高槓桿率來增報酬率，這種作法形同「走鋼絲」，一旦租金或物業價值下滑，就有可能發生違約，若是利率上升速度較通膨更快，財務則面臨嚴重擠壓，尤其那些背負浮動利率債務的投資者。


工商時報
亞洲商辦沒賺頭 投資者轉向

華爾街日報報導，包括台北在內的亞洲城市商用不動產收益率已降至全球最低，迫使投資者改變策略，首次考慮投資亞洲以外的不動產。

根據商用不動產服務公司世邦魏理仕（CBRE）提供數據顯示，位於台北市中心的辦公大樓收益率只有2.2％、香港2.8％、東京與新加坡則為3.5％。相較之下，紐約則為4.7％、倫敦西區為3.8％。

CBRE指出，台北與北京的商用不動產收益率已經處於或逼近歷史低點。至於香港則與1997年的房市多頭時期相似。此外東京收益率也降至2005年來最低水平。

舉例來說，三商美邦人壽在4月砸下新台幣39.5億元取得台北TiT國際廣場，租金收益率為3％。至於該交易賣方Homax集團在2011年以新台幣28億元買進該大樓時，當時收益率為4.5％。

退休基金、主權財富基金與其他機構投資者過去願意接受如此低收益率，是因為在低利率環境下，其報酬率還算誘人。此外他們還可以用較低成本取得資金進行投資。不過一旦利率走高，市場對於低收益率的需求勢必下滑，這意味投資者恐將蒙受損失。

這也迫使投資者必須因應情勢改變策略。專注於中國投資的鼎暉投資公司（CDH Investments）執行董事羅慶安指出，他目前不再收購現有辦公大樓、而是轉向投資北京、杭州與西安等地的開發計畫。他說後者風險報酬率更具吸引力。

此外，有些投資者則開始轉往他處尋求更高報酬率。澳洲是其中被鎖定目標之一。雪梨與墨爾本主要辦公區的收益率為6％，新加坡不動產公司Hiap Hoe集團以9千萬澳元購入伯斯1棟辦公大樓，收益率為8.3％。

還有部分投資者則轉向問題地產，企圖透過增加收入來提高報酬率。香港基匯資本不動產公司今年稍早斥資3千萬美元買下大阪凱悅酒店，希望透過撙節成本方式，協助上年度虧損1千萬美元的該酒店轉虧為盈。

收益率是衡量商用不動產估值的重要指標，因為收益率低意味不動產價格較高。收益率是用年租金所得除以房價計算而來。

建商轉型 搶進大陸

政府打房買氣冷，指標上市櫃建商近期在股東會上紛紛表態「市況冷、銷售緩」，營運策略也將轉型，包括國揚實業獵地計劃轉趨保守，冠德部份重心轉往百貨商場，長虹建設也將目光放遠大陸，長虹建設董事長李文造直言，「房市到總統大選前都不會好。」

冠德拓展百貨事業
長虹建設董事長李文造昨在股東會坦言，台灣房市已走高11年，難保日後可維持此榮景，且目前房市景氣冷，預計到總統大選前都不會好，未來不排除往大陸發展，目前已與大陸公司合作成立黃石聯虹房地產公司。

同樣將目光轉往大陸的還有冠德建設，除今年將推「冠德捷世」、「謙臻邸」、「冠德天御」等12案外，近期更積極拓展百貨事業，環球購物中心將進駐中國天津，預計2016上半年可開幕。

海悅：後市會回穩
房市雖冷，但精華區土地價格仍居高不下，宏普建設副總經理游武龍就表示，隨著地價不斷上揚，未來可能朝合建方向發展。而國揚實業受政府打房影響，獵地計劃轉趨保守，傾向將手中土地慢慢去化。

相較建商的悲觀，代銷業者海悅國際則明顯樂觀，董事長黃希文認為「現已達最壞狀況，後市只會逐步回穩。」更名為富裔實業的德士通科技，董事長祝文定也認為，目前房市為短期盤整階段，適合自住客進場，過了這個時機，房價將一路攀升。

捐地換容積制度可能走入歷史！內政部營建署昨（25）日召開「容積移轉折繳代金制度」座談會，未來擬修法讓基地所有權人，採捐贈公設保留地辦理容積移轉外，也可選擇以折繳代金方式辦理，一定期間內取消捐地方式，預計給地主、業者3年緩衝期。

一旦取消，原地主、仲介及建商利用捐地換取容積移轉的龐大利益財路將被斬斷，引發業者砲聲隆隆。

為推動容積移轉折繳代金制度，營建署召開6次研商會議，初步達成共識以「捐贈公共設施保留地」併同「折繳代金」2軌機制推動，並在一定期限內，不再辦理「捐贈公共設施保留地」。

內政部已研擬「都市計畫容積移轉實施辦法修正草案」，昨日二度邀請公設保留地主自救會與民間從事容積移轉產業公會籌備會等業者表達意見，但因與會業者強烈反對，會議未達具體結論。

營建署強調，代金將由政府以「專款專用」方式，取得私有公共設施保留地，進一步保障地主權益。至於仲介業擔心折繳代金恐淪為買空賣空，官員說，有委託3家以上專業估價者查估，且容積移轉基地是同一都市計畫內的私有公設保留地，若政府已全數取得，不可再申辦容積移轉，不會產生「買空賣空」。

據悉，營建署擬給予地主及業者3年緩衝期，在實施的前3年內，採捐贈公設保留地及折繳代金換容積雙軌並行制，兩者需各佔一半，3年後完全取消捐地方式，一律改為折繳代金制。

知情官員說，政府擬成立「容積銀行」概念，由政府「做莊」，地主、仲介或建商只能以折繳代金申請基地移入容積，將容積增額利益歸全民所有。

如此一來，有兩類既得利益者將受衝擊，一是手上有公設保留地（例道路）的原地主，未來土地沒有買賣空間；二、二手地主（例如仲介），政府不准以捐地買賣方式換取容積移轉，全改用代金，建商取得公保地的容積成本較貴，如此賣地無門，缺少交易將斷財路，因疑會中業界代表及地主「暴怒」。

但官員表示，是否要設立容積銀行，改變捐公設地移轉容積制度，歧見仍大，營建署將全案呈報地政專家的部長陳威仁裁決，暫無修法時間表。官員說，現行做法備受詬病在於資訊不透明，公設地主權益不易保障，建商等業者獲利甚大。此外，捐贈公設地的容移雖規定不能超過該基地的30％，但其他都更案獎勵容移，或其他容積獎勵，均可移入同一基地，容積增額利益過度集中在私人身上。

學者認為，公設保留地徵收要有財源，若要設立容積銀行，應將「專款專用」納入都市計畫法母法比較令人放心。

制度大轉彎 建商：為時已晚

內政部營建署昨（25）日研議修正容積銀行制度，可能大轉彎，朝向繳交代金買容積、設立容積銀行的雙軌並進評估。

對此，建商表示，業者已不再盲目追高、囤積容積，手中握有的移轉容積儲備量也足夠使用，此時政府轉彎，似乎為時已晚，對建商來說，影響不大。

興富發建設副總經理廖昭雄表示，未來容積移轉是要由政府作莊、建立容積銀行制度？或是維持現況？或改採繳交代金購買容積的制度？其實，對於興富發而言，都沒有差了。

因為，興富發多年來持續在全台灣各都會區購地，需要的容積移轉，都已陸續儲備好；再加上，房市脈動緩慢下來，建商大量購買土地情形不再，因此容積移轉購買量和需求量，也不如往年。

興富發昨天才剛剛出手買地，砸下12.93億元，買下台中市西屯區龍富段的1,357坪土地；在簽約購買之前，也已備妥可申請容積移轉的額度。

至於冠德今年初才出售2塊台北市中正、文山區的公共設施保留用地共587.15坪，出售價格達8.1,877億元，順利獲利了結出場，主要是考量，冠德在台北市已用不到容積移轉申請，手中無大型開發案需要容積。

加上未來政府將作莊、要建立容積銀行，因此趁著容積移轉未來可能趨於不值錢之際，逢高獲利了結手中可申請容積移轉的公設保留用地。對於政府的容積銀行可能大轉彎，冠德建設副總經理洪錦欽表示，此時再轉彎，也為
時已晚，對於建築業幾乎沒影響。

小檔案－何謂容積移轉？

政府財政困難，缺乏財源徵收公共設施用地，民國91年立法院增訂都市計畫法第83條之1，鼓勵建商購買公設保留地捐贈給政府，以換取容積獎勵。

容積移轉是在同一都市計畫區域內，在公設保留地未使用的容積，可透過一定程式，移轉到另一處基地使用。為保障原地主權益，政府也允許地主買賣容積，以加速取得公共設施土地。

目前執行面，有二個管道可取得容積移轉，一是折繳代金向政府購買移轉容積；另一是建商自行向私人購買公設留地捐地給政府。

因獲利空間頗大，後來衍生土地開發業者，專門居間收購、整合公設地，出售給建商捐地給政府換容積的「二手地主」。

中央銀行第2季理監事會26日登場，儘管物價走高，但目前市場多認為，利率仍不至於改變；房市部分已有降溫狀況，可能也不會有太大動作。

央行明天要召開理監事會，儘管近來經濟數據升溫、物價上漲；但市場多認為，美國還未升息，央行應該還是會讓利率持平不變。

房市部分，有鑒於先前的管控政策見效，房市反轉壓力已升，應也不至於會祭出新的措施。

根據統計，截至3月底上次例會以來，央行已連續11季重貼現率維持在1.875%不變。

近年興起海外置產熱潮，其中日本是台灣房仲業看好的市場之一。

台灣房屋東京新橋店24日開幕，是繼信義房屋後，台灣第二家品牌房仲在日本設置營業據點，目前已出售50戶房屋，希望今年達銷售500戶目標，並於一年內在大阪開出第二個據點。

台灣房屋年銷售營業額約2,000億元，近年積極擴展海外市場，繼去年美國洛杉磯、馬來西亞吉隆坡、今年加拿大溫哥華開幕後，東京是台灣房屋海外第四個據點。台灣房屋首席總經理彭培業表示，目前有五個新建案代銷、共135戶銷售，均在山手縣都心五區，多在總價1,500萬元以內，並主推三至五年包租保證淨投報率3.75%至3.85%。

彭培業表示，日本在海外房市中，「安全、政治、經濟、投報率、增值性」五項具備。

台灣人是日本外籍遊客的大宗，目前主要客戶多為有店面、辦公室投資經驗的買方，這些買方常一次買下二、三戶。台灣房屋未來會開拓華人及日本人中古屋交易市場。

【特派記者郭及天∕東京24日電】台灣房屋走赴日發展，首席總經理彭培業表示，由於公司名稱叫台灣房屋，吸引不少當地客人駐足和好奇。

他說，2008年推動從北區房屋更名為台灣房屋，現在這塊招牌已經變成推動海外事業的重要利器。

豪宅一哥「仁愛帝寶」動見觀瞻，據最新地籍資料查詢得知，今年3月底帝寶移轉1戶，賣家為廣豐實業董事長賀鳴玉，買家則是英屬維京群島商宏福國際。
成交戶為12樓，權狀面積含5個車位坪數共約205.7坪。買家宏福國際負責人張聰淵、即為日前在越南傳出集體中毒事件的宏福鞋業董事長，二公司登記地址亦相鄰。目前該筆交易尚未實價揭露。

12樓臨高架橋
永慶房屋首席房產顧問葉國華認為，先前由台商「河南王」王任生成交每坪298萬元的「仁愛帝寶」，因視野較佳，行情特別高，此次成交該棟為B棟臨建國高架橋，且成交樓層為12樓，樓上就有中繼水箱，打85折都算合理。
葉國華說目前豪宅市場投資買盤跟炒作買盤出場，自用型跟長期持有需求仍在，交易仍穩定。近期指標豪宅交易包括神腦總裁林保雍及其弟林保永在今年3月以8.3億元買下「皇翔御琚」。

最新實價揭露，北市松山區八德路三段11.8坪土地，每坪單價近708萬元售出，成為實價以來松山區新地王；此外，昇陽建設以14.1億元買下中山堂附近約200坪土地，換算每坪單價約702萬元，公司表示，未來將以自建或合建方式推案。

根據實價揭露資訊，北市松山區八德路三段11.8坪土地，今年1月太旭建設以總價8,351萬元買下，換算每坪單價707.9萬元；而太旭建設在八德路三段163?173號都更已整合完畢，其中，太旭建設陸續收購87.71坪土地，原地主信託給台北富邦銀行有106.77坪，未信託地主占33.57坪。台灣智庫執行長劉怡蓉表示，推測應是建商整合周邊土地，為讓街廓更完整，才願意以如此高價收購土地。

永慶房屋八德光復店店長陳彥瑋指出，該都更地點鄰近的「大阿曼」，成交單價約120?130萬，太旭建設都更案規畫25?65坪，松山線通車後步行8?10分鐘可達市立體育場站，未來建商應會連結大巨蛋及松山菸廠商圈題材，預估推案開價上看150萬。

此外，實價揭露另1筆中正區城中段土地，即是今年3月昇陽建設以總價14.1億購入的200.86坪土地，換算每坪單價702萬元。該地位於西門町知名老店「雪王冰淇淋店」後方，鄰近延平南路、武昌街口。

劉怡蓉分析，該筆土地屬商四用地，因臨12.73米的延平南路，依照建築法規規定，容積率只能用到636.5％，以銷售坪數1.6倍計算，樓地板約可蓋2,035坪。若昇陽自行興建，初估未來每坪單價要賣100萬才能打平，但若能整合台火的土地，不僅可提高容積率，每坪成本也可望降低。

國有財產署北區分署基隆辦事處，日前標售七宗國有地，其中位在中正區忠義段一宗土地，位在巷弄裡，六十四坪土地以三千八百多萬元標出，比底價高出一千二百多萬元，每坪六十萬元。

新北市房市熱，這一、二年從新北市汐止區延燒到基隆市，建商分別在七堵百福社區和暖暖區等地獵地，最近在安樂區、信義區推出新的建案，都喊出二字頭、三字頭的價格，基隆市地價稅去年就漲了兩成，房屋稅今年也漲了。

國有財產署基隆辦事處二十日公開標售七宗土地，位在中正區忠義段和仁愛區延平段兩宗土地標出，而且都高出底價四成以上。其他五宗土地因屬共同持分，沒人投標。

基隆辦事處專員陳貞樺指出，中正區忠義段的土地，位在義一與義二路間的巷子裡，只有六十四坪，屬於商業區，老舊建物已經拆除，現在是空地，儘管在巷子裡仍相當搶手。

比底價高出1200多萬
陳貞樺說，這宗標案依附近房地產行情一坪約四十萬元，底價是二千五百多萬元，有五人投標，結果以三千八百多萬元標出，比底價高出四十八％，算一算一坪六十萬元。

另一件是在愛七路一棟農糧署移交給國產署的兩層樓建物，基地面積只有十九坪，建物二十二坪左右，底價五百七十多萬元，以八百多萬元標出，高出底價四十二％。

國產署曾在民國九十九年標售仁一路一塊商業區土地，鄰近愛四路夜市，創下一坪一百萬元的高價，進帳兩億元，但已經好幾年都沒如此好的價格，基隆辦事處人員說，可能基隆市區平地少，只要地點好，都能賣得好價錢。

據建築業者評估，中正區忠義段土地位在巷子，頂多蓋四至六層樓，不過地點近港區，日治時代是最繁榮的商業區，離市政府約二百公尺，附近又有市場，生活機能佳，所以房價很穩定。

鴻海集團25日舉行股東會，包括股市大戶阿土伯等人也出席，他在現場發言力拱董事長郭台銘出來選總統。郭台銘為了想延攬人才，讓工程師可以安心工作，他喊出「工者有其屋」的計畫。打算將拜會新北市長朱立倫，想在土城、三峽等區域，以BOT方式興建住宅，預計以每坪不到15萬元的價格出售，其中45%留給自家員工、55%對外銷售。

郭台銘出席股東會，不少小股東把握出席股東會與郭董面對面接觸的機會，發言也相當踴躍，內容更是五花八門，有股東要郭台銘出來選總統，也有股東建議郭台銘應該把台積電、中華電信買下來，甚至還應該去救一下hTC，另外，還有小股東向郭台銘表示，希望鴻海集團能多錄用技職學校畢業的學生。

除了提到近來爭議不斷的12年國教問題，郭台銘透露打算買下1家技術學院，至於校長人選，則還在徵詢中，並認為「經歷比學歷重要」。另外面對高房價問題，郭台銘表示，鴻海將在台灣徵才1.5萬人，但還有不少名額仍未找到，尤其是30至40歲的人才，其中住的問題是最大關鍵，台灣目前房太高，根本無法讓人「安居」。

郭台銘表示，日前他拜會新北市長朱立倫，提出希望以BOT模式，推行「工者有其屋」的想法。郭台銘強調「政府來蓋一定出弊案！我來蓋不會。」目前計畫打算在土城至三峽一帶，興建智慧型住宅，預計每坪在15萬元以下，其中45%給鴻海員工居住，55%對外銷售。

郭台銘提出興建每坪15萬元的方案，房仲業者認為這是非常便宜的價碼，對於政府和鴻海來說都是雙贏。至於是否會衝擊周遭區域房價，得端看興建的戶數，業者認為如果只有2、3百戶應該不至於影響，但若是達到千戶以上，就有可能受到衝擊。

尤其現在要在新北市找到3字頭以下的房子都不容易，如果郭董的新成屋推出是每坪15萬，不僅民眾負擔的房價可減少一半以上，甚至搞不好都比租屋還便宜。

房地產市場轉向，雖然軌道經濟學發威，但高鐵局2014年6月25日標售桃園、台中與台南站等3站周邊10筆精華土地結果卻不如想像，其中桃園三標全數流標，台中一標流標，台南全數脫標，總溢價率僅12.3%，加價有限外，更呈現「北冷」「中溫」「南熱」三樣情。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，近來政府打房動作頻頻，不少建商態度轉為觀望，也讓買氣大幅滑落，作為風向球的土地標售最能一窺端倪，隨著高鐵局標售結果出爐，也意味著下半年房地產市場將會是平淡中求發展，區域呈現南上北下格局。

住商不動產航空城高鐵加盟店楊易霖店長表示，本次標售土地可說是高鐵站附近的A咖土地，住宅區土地鄰近高鐵站，商業地比鄰於OUTLET，各方都視之為青埔房市風向球，流標也顯見在地業者保守看待後市，原因除了近來政府打房動作頻頻，加上青埔附近最近成屋與預售屋銷售表現不理想之外，主要與土地價格太高，影響市場接受度有密切關係，以目前青埔站周邊為例，住宅用地已經站穩80萬大關，商業用地也在百萬以上，若以此推算，建商推案單價達38萬以上，對於投資或自用客戶而言，將是一大壓力。

相較於桃園冷清，中南部表現相對亮麗，受惠於金融壽險業鎖定高鐵台中烏日站的車站專用區8.8萬坪土地，擬採設定地上權模式，引進總投資金額200億元，開發大型購物中心、Outlet和主題樂園等服務業進駐的利多傳出，加上區域指標建商龍寶建設積極進場也有不錯成績，市況活絡。標售四筆土地中，以新站南段最受矚目，最後由龍寶建設以將近3成的溢價率在六封標單中脫穎而出，住商不動產台中高鐵加盟店店東柯?昌指出，近期高鐵特區有不少建商進場，銷售狀況也不錯，目前住宅用地約在20多萬左右，不過目前生活機能還待發展，利多雖然話題發酵，還仍需等待落實。

高鐵台南站周邊，也有3筆住宅地標售，分別是武東段126、127、129地號，每坪底價約9.26~10.58萬元，合計標售面積約3340.64坪，皆順利脫標。住商不動產台南歸仁加盟店丁柏誠店東分析，近來台南政策話題頗多，包括市立醫院興建等議題不斷發酵，土地交易也直線加溫，目前住宅地單價約在10-15萬左右，接受度也頗佳，目前區域內小型土地多已陸續開發，抱地的大型建商卻還未有大動作，也讓買方更相信長線持有效益，更讓區域價量水漲船高。

台股近日表現亮眼，股市的活絡可能也把部分的資金引出房地產市場。但代銷業者認為，股市如果排擠到房市，也只是短期現象，資金最後還是會回流房地產。而台股元老級的大戶賈文中，近日也出資4億買下位於松山區的豪宅。看來政府要資金「棄房入股」，恐怕還有一段路要走。

今年台股行情看好，金管會主委曾銘宗就曾表示，今年的資金會從房市轉往股市。但海悅廣告總經理王俊傑則認為，以長期來看，股票的獲利最終還是會回到房市。他接受自由時報訪問時表示，股市的熱絡的確會對房地產市場產生排擠效果，但房市被冷落僅是短期的問題。

或許股市真的只是房市的印鈔機，某些股市大戶還是會選擇把資金轉移到房地產市場。根據三立新聞的報導，有股市教父之稱的賈文中，近日就大手筆進軍位於松山區的「基泰微風」，砸了4億買進3戶房產加上11個車位。大戶的行動往往具有指標意義，房地產可能還是台灣人最捨不得放手的投資工具。

5.9億得標 台中推案估每坪35萬

交通部高鐵局昨標售10筆桃園、台中、台南高鐵車站特定區土地，其中台中高鐵站新站南段土地就吸引6封標單搶標，最後由龍寶建設砸5.9億元得標，溢價率達29.1％；意外的是龍寶的競爭者之一，竟是台塑集團的台塑開發，昨也是台塑開發首次公開出手標地。

龍寶建設昨以5.9億元標下台中高鐵特定區住宅用地，董事長張麗莉（左圖）表示最快年底推案。資料照片
高鐵局此次標售台中4筆土地、標脫3筆，台南3筆全數標脫，但桃園有3筆皆無人投標。其中位在台中烏日新站南段、標號「中1」的1988.7坪住宅用地最熱門，除龍寶建設投標外，尚有櫻花建設、台塑開發、富旺國際等業者投標。該地底價4.6億元，龍寶加價1.2億元得標。龍寶建設董事長張麗莉表示，預計今年底、明年初推案。

台塑開發投標4.9億
台中市建商公會理事長魏嘉銘分析，烏日住宅地相當熱門，近3年建案每坪成交價從11萬元漲到26∼28萬元，與鄰近單元3已有成交到每坪40萬元以上、廍子每坪23∼25萬元相比，算是價格實惠又兼具交通利多；以龍寶建設得標的中1土地取得成本推算，每坪開價預估可達35萬元，銷售狀況將是市場指標。

龍寶建設過去也曾取得台中烏日區大面積土地，推出建案「愉臻邸」、「悅臻邸」，皆以每坪27∼32萬元高價售出，總戶數約100戶，吸引300多組客戶。張麗莉說要滿足老客戶需求，所以再次購地，預計推出總戶數約100戶的50∼60坪產品。

值得注意的是台塑開發也前來投標，該公司登記董事長為王文潮，台塑開發高層表示，第一次以公司名義投標，對土地未來的運用尚無想法，只是抱著「試試看」的心態。投標金額為4.9億元，僅高出底價3000多萬元。

台南站3筆土地皆順利標出，其中南1標號臨綠園街、背高鐵軌道，吸引包括六曜實業等5組搶標，最後由林姓自然人以每坪10萬元得標、溢價率8％。

青埔太貴業者縮手
中南部標售均創佳績，但話題不斷的高鐵桃園特定區土地卻全數流標。住商不動產航空城高鐵加盟店店長楊易霖指，青埔成屋、預售案現在銷售都不佳，土地價格太高更是業者縮手主因，以此次標售土地單價來看，住宅用地83∼84萬元，商業用地每坪128.9萬元，推算建商日後建案每坪成交必須超過38萬元，但現在買方不見得願意埋單。


工商時報
高鐵站區土地標售 北冷南熱

土地市場一如房市溫度，呈現「北冷南熱」！交通部高鐵局昨（25）日公開標售桃園、台中、台南三站的車站特定區土地，總計10標，標售總底價56.4億元，結果標出6標、標脫金額達29.16億元。特別的是，桃園3標全部「槓龜」；至於台中則有知名建商龍寶建設出手搶標，以每坪29.88萬元高價得標；另台南3標則揮出「全壘打」。

高鐵局評估每坪標售單價最高的一標，為台中車站特定區的烏日段「中1」土地，占地約1,988坪，最終龍寶建設以每坪29.88萬元一舉得標，超出底價29％，也刷新台中站的土地標售行情新高。

總計，台中車站地區標售4標可建地，成功標出3標。而締造「全壘打」的台南車站特定區，3標土地全部標出，成交行情每坪約10萬元；顯示高鐵台南車站特定區周邊發展，獲各界青睞且漸有起色。

全軍覆沒的桃園高鐵站3標土地，地點雖好，又鄰近國泰Outlet產專區旁，但訂價偏高，且最近青埔房市冷清，因此未能順利標出。

全球資產管理公司經理王維宏分析，雖然中南部站區開發速度不如新竹及桃園等站，但投標價格對投資人而言，風險較低。

近來房市買氣低迷，投資型商品銷售反而一枝獨秀，台中建商第2季紛紛推出投資收租型產品吸客！繼順天建設在12期重劃區推出「上環匯」收租型行政公寓熱銷後，品創建設最近也在南區中山醫學大學旁，推出「中山匯」套房案，銷售量已衝破8成。

台中不動產代銷業者表示，上述兩案之所以順銷，是因為產品屬於「保障包租型產品」，由建商包租包管2年，定位在高投資報酬率的收租型商品。

品創建設總經理陳建銓表示，收租型產品在投資市場上擁有一定客源，尤其是熱門學區週邊最受青睞，例如台中逢甲大學、中國醫藥大學等商圈；品創選在學生人口達7,000多人的中山醫學大學旁的文創特區，推出「中山匯」電梯學套，以高投報率為訴求，5棟透天學套已售出4棟，客戶都是企業主。

此外，順天建設看好台商、企業主都有投資置產的需求，與台北安捷集團攜手在台中12期推出台中首座「國際行政公寓」，每戶售價從2,000多萬元起，順天祭出「包租包管2年、2年免收管理費、實質年收益率4.2％」等誘因，果然吸引傳產業主、大陸台商、越南台商等投資置產，目前銷售率直逼6成。

順天建設總經理林丙申表示，「順天上環匯」產品分成「總裁行政房」與「標準行政房」，坪數在24至48坪之間，總戶數152間，每坪開價52至58萬元，總銷40億元，每房包含全配精裝、家具與家電，符合商務客中長期租屋條件。

有別於「順天上環匯」，品創「中山匯」規畫的5棟透天電梯學套，每棟規畫17間至20間學套，其中2棟還包含1、2樓金店面，強調戶戶含家電、家具全配備，每戶總價從3,808萬至5,168萬元。由於「中山匯」祭出前2年免收管理費，保證包租2年代管，每月收租15萬元，以自備款3成來計算，投報率高達17％。

陳建銓表示，中山醫大學制是7年，學生客源既穩且多，以當地5坪學套為例，無電梯月租金約在6,000元，有電梯約在7,000至8,000元，品創「中山匯」平均月租金約7,500元，頗具市場競爭力，加上屬於保障包租型產品，是吸引企業主購屋投資的主因。

上曜（1316）近年營運重心轉往資產開發。繼台南豪宅建案告捷後，上曜公告斥資1.64億元，購買台南市北區光賢段等5筆土地，支應未來委建住宅基地使用；土地面積約779.86坪，每坪價格新台幣21萬元，擴大南台灣資產開發。

此外，上曜日前把占地1.27萬坪仁德廠售出，處分利益約1.78億元，預計第三季認列。依上曜約13.82億的股本計算，1.78億元的處分獲利，每股獲利貢獻約1.2?1.3元；營運可望轉虧為盈。上曜首推台南豪宅「湖美帝堡」銷售27億元，預計明年獲利入帳；法人推估，增添盈餘約10?12億元。

上曜除資產開發計畫穩步推進，轉投資事業也漸入佳境。上曜轉投資事業永捷去年開發出將PU材質應用於銅箔基板基材的新產品後，不僅促使下游廠商下單積極，目前產能滿載、上半年接單全滿。

永捷董事長張佑銘指出，盼望毛利率較高的新產品不僅推升今年獲利，並能在全年營業額達到年成長20％目標。

週二晚些時候，大智慧通訊社從上海市土地交易市場瞭解到，上海一宗嘉定區內的地王級宅地或將成為上海月內第二宗流拍地塊。該地塊出讓遇冷的同時，嘉定區卻再度新推一宗大型綜合用地，推地熱情不減。

另一方面，大智慧通訊社統計發現，截止目前，上海有12個區縣共計掛牌出讓各類土地30宗（不計工業用地及動遷安置用地），合計出讓面積超100萬平方米。在地市樓市雙降溫的市場背景下，滬推地熱情逆勢升溫。

業內人士普遍認為，即使地方政府推地抱有熱情，但從開發商角度，近階段開發商對土地投資的熱情有所下滑，預計上海土地市場難現供需兩旺場景。

**嘉定地王或流拍，再推巨型綜合用地**

上海市土地交易市場披露的資訊顯示，上海市嘉定區菊園新區劉家河以西、勝竹路以北地塊保證金繳納時間截止於6月23日，不過至最後期限，該地塊無競買人申請競買。

大智慧通訊社瞭解到，嘉定區菊園地塊出讓面積達到11.23萬平方米，規劃建築面積達25.83萬平方米，起始價18.08億元。是嘉定區最近兩年來出讓的總價地王，同時也是規劃建築面積最大的宅地。

業內人士預計，該地塊若不調整出讓時間，最後或將面臨流拍的命運。

上海嘉定地王地塊出讓遇冷，並沒有影響嘉定區推地的熱情。上海市土地市場最新披露的資訊顯示，在上述地王地塊出讓遇冷的同時，嘉定區再推一宗巨型綜合用地。

資訊顯示，該地塊名為嘉定區嘉定工業區勝辛北路以西、匯源路以北地塊，地塊出讓面積達12.31萬平方米，規劃建築面積達24.62萬平方米，出讓底價相比菊園地塊稍低，為11.08億元。

上海本地一家開發商人士認為，如此地塊放在如今的土地市場背景下集中出讓難得到市場認可。即使在土地市場較火爆的時候，這樣的地塊開發商都應該會選擇聯合拿地。

**滬推地熱情逆勢升溫，超百萬平方米土地在案**

上海市嘉定區兩宗巨型地塊的出讓，只是上海推地熱情逆勢升溫的一個縮影。

大智慧通訊社統計資料顯示，截止目前，上海浦東、黃浦、長寧、普陀、寶山、閔行、嘉定、松江、青浦、奉賢、崇明均有土地出讓，合計出讓土地30宗，合計出讓土地面積超過100萬平方米。

上海本地某券商一位房地產研究員認為，從政府的角度，推地行為是在上海城市整體規劃背景下進行的，並不是盲目的，因為目前很多地塊的出讓相比以往有了更多的限制條件，出讓方式也趨於多樣化。

該研究員進一步表示，但是從開發商角度而言，近階段開發商整體對土地投資的熱情都有所下滑，預計上海土地市場短期內難現供需兩旺場景。

因創始人黃鴻明被拘，廣東創鴻地產多個項目面臨難以為繼的境地，其中，與中融信託合作的數個項目後期兌付引發投資人強烈關注。

2013年11月14日晚，廣東創鴻集團有限公司（以下簡稱創鴻）董事長黃鴻明被刑拘，原因是涉嫌行賄揭陽前市委書記陳弘平。是年9月，黃鴻明剛以84億身家躋身“2013胡潤地產富豪榜”第39位。

公開資料顯示，中融信託是創鴻的商業合作夥伴，雙方在多個項目中進行融資合作。黃鴻明被拘，引發中融信託投資者的擔憂，“融資方董事長個人司法問題，是否會影響到信託計畫的實施，尤其是資金的安全？”一位購買了佛山創鴻廣場專案信託計畫的投資者說。

接近中融信託的人士稱，目前中融與創鴻存續的信託計畫只有一個，而且該項目運營正常。“此前發行的信託產品已經如期兌付。”該人士說。

這款仍在存續期的信託是中融-創鴻集團•佛山創鴻廣場集合信託，集資16億，其中優先順序9億，劣後級7億，收益率在9%-10.5%，由黃鴻明夫婦提供擔保。該信託計畫發起之時，中融方面稱項目已四證齊全，部分已獲得預售證，信託期限內預計銷售回款39億元。

創鴻內部人士認為，創鴻廣場專案位置絕佳，合作夥伴不會放棄投入，還有新的信託企業希望加入。不過，該人士也承認，高息資金也加大了創鴻的資金鏈壓力。

“目前控制的資產是足值的，足夠償還投資者的收益。”中融信託創鴻廣場專案有關人士稱，南海創鴻廣場現已由中融集團接管，其不打算自己操盤，近期將完成轉手。項目估值約30億元。

另外一款由中融發起的信託是中融-創鴻集團。佛山匯苑集合資金信託計畫，投資於創鴻佛山燈胡左岸專案，規模13億元（優先：劣後=7：6） 其中，劣後級由專案公司股東創鴻集團旗下廣東創鴻房地產開發有限公司以現金形式投入6億元。該計畫已完成兌付。

信託業內人士指出，中融信託在創鴻合作信託計畫中有嚴格的風控設計，如採用結構化設計，優先次級的比例為9：7，信託持有專案公司100%的股份，是唯一控股股東，並更換法定代表人。這樣的話，即使出現極端情況，如創鴻集團還不起錢、想賴帳，或者實際控股人因法律糾紛使得公司癱瘓，或者跑路等等，受託人依舊可以從容地應對這些風險。

然而，並不是所有的房地產信託都有如此嚴格的風控措施。自去年下半年以來，多款房地產信託出現未能按期兌付的情況，不得不尋找下家接盤或進行拍賣、清算。

信託業協會最新公佈的資料顯示，2014年一季度房地產信託新增規模1462 億元，相比2013年一季度的1532 億元，同比下降4.57%；相比2013年四季度的2097億元，環比更是回落30.28%。

自2010年以來，為開發商提供銀行開發貸之外的債權融資和夾層融資的非銀行房地產金融服務市場發展迅速，體量從百億級跨入近萬億級。主要參與者包括信託公司、基金子公司、券商資管、房地產私募基金、國有四大資產管理公司，以及銀行的投行部門、理財部門。

非銀地產金融服務可以歸納為三類：信託、資管計畫和有限合夥。其中，信託在2013年前一直是最主要的通道。

隨著規模的膨脹及地產行業本身可能出現的調整，非銀地產金融市場的風險也在加劇。資料顯示，2013年房地產信託新增8000億元的市場規模，已經接近當年國內房地產開發貸款19673億元的41%。


從具體項目來看，目前較為激進的商業模式是開發商與非銀地產金融機構以1：2的出資比例合作拿地，其中開發商資金劣後，非銀地產金融機構出資部分作為夾層融資，部分作為純債務。這種合作模式的問題是，一旦地產市場調整，銷售流動性降低，或者房價下跌，非銀地產金融機構將更容易被暴露在風險之下。

瑞信經濟學家陶冬認為，中國信託的違約潮被拖後了，但風險並沒有被化解。其研究顯示，由於銀行展期、地方政府救助和資產管理公司（AMC）的購買行為，信託產品的償付高峰將從2014年中推遲到2015年初。

房地產信託整體的風險正在加大。WIND資料顯示，二三線的信託兌付壓力正在向一線城市蔓延。今年5月份，一線城市開始出現兌付困難的房地產信託產品，隨著一線城市樓市成交萎靡，開發商依靠信託產品借新還舊的比例提高。

市場低迷沒有阻止北京豪宅的熱度。

近期，21世紀經濟報導記者瞭解到，位於望京的遠洋萬和公館入市3年後，推出其終極產品——獨棟別墅伍號會館。產品類型為面積為4400平方米的單體別墅。每套總價超過4億元，單價接近10萬元/平方米。此前，該項目銷售均價為5萬元/平方米。

5月31日，位於建國門的中海楓丹公館獲批預售許可證。其住宅獲批價格最高為94197元/平方米，配套商業單價最高則達131178元/平方米。6月11日，合生霄雲路8號獲批了79套單價在14萬元/平方米的現房。

6月14日，北京市住建委網站公示了保利•海德公園的預售證，這個名噪一時的薊門橋地王在經過4年磨礪後，最高預售價格在9.7萬元/平方米，創下年內北京新入市期房住宅專案的單價紀錄。

不過，在業內人士看來，保利•海德公園打響的地王入市第一槍並不夠“一鳴驚人”。由於央企身份等因素，其價格仍被卡在10萬元/平方米之下。而業內人士的估計遠在該價格以上。

昔日萬柳地王，案名為中赫•萬柳書院，其周邊二手房價格在10萬-12萬元/平方米，預計其入市價格有望超過15萬元/平方米。融創中國曾表示，其農展館地王專案預售價格將超過15萬元/平方米。

亞豪機構策劃中心副總經理崔民認為，豪宅價格肯定是在上漲的，預估北京未來10萬元以上的專案會有很多，之所以沒入市，主要是受政策的影響，銷售受到管制。

隨著地價的提高，越來越多的新開項目定位于高端住宅。據統計，2014年北京將有香河園3號地塊、融創農展館專案、中糧孫河項目、保利首開東壩項目等多個售價超過10萬元/平方米的專案入市，豪宅市場的競爭將更加激烈。

另一個值得注意的現象是，一些地段稍遠的別墅單價也在攀升。

據龍湖地產北京公司行銷總監王猛分析，中國的別墅市場每年的銷售額大約在300億元左右，比較穩定，但價格卻逐步上漲。王猛預計，由於目前拍出的地塊總價都比較高，很多項目都在考慮做低密度的別墅專案，預計未來2000萬-4000萬的別墅的比重會比較大，未來，北京五環附近很可能會出現天價別墅。

據龐博國際地產綜合服務機構統計，截至6月15日，北京3000萬元以上的高端商品住宅的成交套數，已經超越去年同期的成交量，別墅成交價格同比上升14.5%，成交單價10萬元以上的套數是去年同期的2倍。

千萬級的別墅還在不斷湧現。據亞豪機構統計資料顯示，包括旭輝•禦錦、龍湖雙瓏原著、泰禾•北京院子等專案在內，5月北京共有11個別墅專案同時入市，創過去5年時間月度供應新高。


此外，位於亞奧別墅區與中央別墅區交匯處的獨棟別墅專案華墅山預計將於近期開盤。華墅山是東方普羅旺斯的四期產品，由32套全精裝園林大獨棟組成，總價3000萬-6000萬之間。

再回望2014年初的北京土地市場，西局地王也將成為拉高區域價值的引擎。龍湖與泰禾在此比鄰而峙，兩個地王樓面價皆超過6萬元/平方米，未來售價超過10萬元/平方米符合成本規律。如此可見，10萬元/平方米的價格門檻，在保利•海德公園之後，將被昔日地王們逐步突破。

不過，房價攀高不代表市場足夠樂觀。多家豪宅開發商向21世紀經濟報導記者表示，由於市場整體低迷，他們目前銷售壓力比較大。

在土地出讓模式的創新上，上海一直努力走在全國前列——繼發文擬盤活存量工業用地之後的兩個月內，上海土地市場又連推了3幅全新招掛複合出讓模式的地塊。其中，首幅被推出的寶山區淞南鎮N12-0102單元03-01地塊將於今日開標。

據悉，這種全新的複合式土地出讓，是招標和掛牌相結合的一種土地出讓方式。在該出讓方式下，土地公開公告方式不變，公證處於公告結束後一個工作日審核保證金，並於當日發佈通知，確定具體交易方式，以及後續交易活動安排。根據審核情況，若通過保證金審核的有效申請人數達3人及以上，發佈有競價招標（即招標結合現場競價方式確定受讓人）通知，投標人數不對外披露。若通過審核的有效申請人數為1-2人，即發佈掛牌通知，同時發佈競買人數。

其中，位於楊浦新江灣國際社區輻射帶的寶山區淞南鎮N12-0102單元03-01地塊由於有效申請人數為3人及以上，已被確定採用有競價招標方式出讓，投標、開標、評標日期為6月26日。

位於普陀真如城市副中心輻射帶的普陀區梅川社區W060901單元A2B-1、A2A-5（曹安市場、真西飯店）地塊和奉賢區南橋新城09單元12A-02A、13A-01A地塊則尚未確定拍地方式。

記者獲悉，早在4月，上海土地交易部門就召開了競買人座談會，告知與會開發商擬改革土地出讓模式：計畫採取招標和掛牌結合的方式，提高土地出讓保證金比例，這一改革會先在商辦地塊推行，住宅地塊暫不實施。以上3幅地塊，確實都是商辦用地。但目前並非所有商辦土地都採取該種方式。

“目前並沒有對所有商辦地塊全面實施該種出讓方式。”上海中原研究諮詢部高級經理龔敏介紹，上述三塊土地採取招掛複合方式，均具有市場需求難以預測的共性。

她指出，這三幅地塊周邊土地，過去幾年出讓中大部分都以底價成交，但從地理位置或發展前景來看，產生溢價的可能性較大。這種地塊採用招掛複合有兩個好處，一是土地出讓市場化，掛牌還是招標方式由市場需求來決定；更重要的是，無論最終採取哪種方式，都會將競標人數控制在最低限度，從而抑制過度飆升的地價。

也就是說，採用招掛複合形式，即使有現場競價，也僅有2位競買人。據21世紀不動產上海區域市場研究部監測顯示，今年前5個月上海共出讓經營性用地78幅，其中僅4幅採用招標形式出讓。掛牌出讓的地塊中，38幅地塊競買申請人數達到3人或3人以上，若全部以招標形式出讓，則招標出讓地塊的占比將從5%大幅上升至50.6%。值得一提的是，其餘競買人數在3人以下的地塊中，僅11幅競買人數為2人，這也意味著按照目前推出的招掛複合出讓方式，今年前5月可進入現場競價環節的地塊占比僅為14.6%。

龔敏指出，招掛複合方式適合一些市場需求不確定的地塊或是預計會產生較高溢價的地塊，競爭者過多而造成高價的現象大大降低。“不過，從土地財政收入的角度來說，政府並不希望全面推廣該種方式，且出讓時間較長，不確定性較大。”龔敏補充指出，該種方式全面推廣短期內可能會存在一定阻力。


一位開發商代表坦言，若所有地塊都採取招標形式出讓，參與的成本較高，尤其對於非熱門地塊，沒有必要全都採取招標形式。他認為，就出讓方的角度來說，招掛複合的出讓模式也暫時不會大規模推行：“現在土地市場降溫，門檻太高，出讓方也會有自己的擔心，‘招掛複合’主要是市裡面的想法，目前來看每個區應該只是找幾塊地表態。”

21世紀不動產上海區域市場研究部副總監黃河滔亦指出，就目前上海的整體規劃來看，招掛複合更適用於“可提升”區域規劃的商業、辦公類配套型地段，並通過市場選擇來完善熱門地塊的整體規劃。

王石表示，未來萬科可能會引入一批戰略投資者，實現國際性，但現在不會馬上進行擴股

6月25日，萬科H股正式在港掛牌交易，成為繼中集集團和麗珠集團後，第三家完成B轉H方案的內地上市公司。

截至收盤，萬科A報8.13元/股，漲幅為0.49%；H股萬科企業報13.28港元/股，較開盤價下跌1.92%，與B股最後交易日(即6月3日)收盤價9.85元/股(折合12.41港元/股)相比，上漲7.01%。

此前，里昂證券的研究報告曾指出，萬科股價過去三個月跑贏同行，不排除上市初期或跟隨內地在港上市房企股價向下調整。不過，據不完全統計，自今年5月份起，關於萬科A的32份研報中，幾乎全部為“買入”或“增持”評級。

申銀萬國在其報告中就表示，目前萬科A股估值僅相當於50%淨資產折價，0.9倍2014年PB，4.9倍2014年PE，較板塊平均水準至少低兩成；而萬科B股雖然已較A股溢價逾兩成，但與中資地產領頭羊中海外相比，仍便宜15%。

內地樓市面臨數年調整期

對於本次轉板，萬科方面表示，成功登陸H股市場，在顯著改善原B股投資者交易環境的同時，也為萬科全面對接國際資本市場提供了契機。這也是繼2013年首次進軍海外市場後，萬科在國際化戰略上的又一重大舉措。

萬科董事會主席王石則指出，本次轉板雖然沒有發行新股，但在港上市對萬科品牌有很大幫助，且將降低融資成本，例如發債成本只有內地的一半。

同時，王石還表示，雖然內地樓市轉弱，但集團仍將按計劃銷售，暫無意調整銷售目標。此外，由於擔心內地樓市存在泡沫，王石也認為內地樓市有必要調整，現時放緩主要是內地經濟轉型所致，有關部門不應針對樓市推出大規模刺激措施，應讓樓市軟著陸，才能健康發展，預期內地樓市未來將持續調整，時間在2年到4年間。

據悉，此次上市的萬科H股股票總數為13.15億股，占萬科總股本的比例為11.94%。按上市首日開盤價13.66港元/股計算，萬科H股市值約179.6億港元。

H股提供更大平臺

萬科方面表示，B股對於萬科早期發展曾經起到重要作用。正是通過發行B股，萬科得以接觸到境外資本市場更先進的治理理念和管理經驗，為公司之後的良性發展打下基礎。

但隨著萬科成長為全球最大的住宅開發企業，H股市場體現出更大的吸引力。王石表示，2014年是萬科第四個十年發展期的開端，香港作為國際金融中心，相信將為萬科下一個十年的發展提供更高的起點。

萬科總裁郁亮也指出，H股的成功上市，是萬科和投資者共同的期盼。相比B股市場，H股市場在資源配置、市場影響力和成交狀況方面有明顯優勢，在香港上市，將讓更多的境外投資者認識萬科，瞭解萬科，為公司今後有效利用境外資源創造更有利的條件。

今年前5個月，全國商品住宅銷售額同比下降10.2%。但萬科在整體成交放緩的情況下，銷售仍然保持穩步增長。1月份-5月份，萬科累計實現銷售金額815.2億元，同比增長16.2%。

對此，鬱亮表示，無論短期還是長期，萬科對行業的總體判斷都是謹慎樂觀。儘管行業輕鬆賺錢的時代已經過去，市場短期的波動在加大，但中國的城市化還遠未結束，經濟轉型、不動產精細化才剛剛開始。從黃金時代到白銀時代，房地產行業由飛速增長轉為平穩增長，但平穩增長也是美好的，未來行業的發展會更加成熟、健康。

萬科一季報顯示，公司全年竣工量將基本符合年初計畫，2014年的業績將保持穩健的增長。

積極轉型應對變化

在保持穩健增長的同時，萬科也在積極轉型以應對行業變化。

在業務上，萬科正在從“蓋有人住的房子”轉向“蓋有人用的房子”。鬱亮表示，從紐約、三藩市、香港、新加坡這些國際化大都市的情況來看，這些城市儘管已經高度成熟，但仍然能不斷為房地產創造發展機會。萬科的策略，就是在城市發展中找到自己機會，為城市發展做配套服務。

在經營上，萬科也在逐步轉向更安全、效率更高的輕資產模式。今年以來，萬科開始積極嘗試“小股操盤”模式，通過輸出管理和品牌，擺脫增長對股權融資的依賴，提高為股東創造回報的能力。鬱亮認為，白銀時代，隨著競爭日益激烈，房地產行業重新組合的趨勢已經開始，而憑藉萬科的經營實力和品牌號召力，公司有望通過合作發揮更大優勢。


為打造更加扁平高效的組織架構，同時進一步激發經營管理團隊的主人翁意識、工作熱情和創造力，強化經營管理團隊與股東之間共同進退的關係，萬科也在嘗試推出合夥人制度。目前，在專案層面，萬科已經推出專案跟投機制；在集團層面，萬科也已啟動了合夥人持股計畫，自5月28日以來，代表萬科1320名事業合夥人的盈安合夥連續出手增持萬科股票，根據最近一次公告資料，盈安合夥所持有的萬科A 股股票已占萬科總股本的1.92%。

此外，在掛牌現場，王石還透露稱，“未來萬科可能會引入一批戰略投資者，實現國際性，以保證萬科的健康發展。但是現在不會馬上進行擴股，同時，之前有過合作關係的投資者會優先考慮”。

二手房向來以“高性價比”而著稱，但今年，一些區域的一二手房房價出現倒掛，這其中就有著“全國總地王”之稱的廣州亞運城。連日來，羊城晚報記者實地走訪調查發現，亞運城二手房售價較新房普遍高出3000到4000元，一些房源甚至高出6000多元，這使得一些欲“出貨”的炒房客無奈被套。值得注意的是，一二手房價格倒掛曾在2008年年底頻繁出現，這通常被認為是市場回檔的前兆。而隨著新盤的大幅降價或低價入市，樓市一二手房價倒掛的現象將愈發明顯。當二手房在新房壓力下不得不降時，反過來又會再次刺激新房下行。在業界看來，一二手房價格倒掛的快速蔓延意味著樓市拐點加速到來。

炒房客出貨遭開發商“劈價”

作為名噪一時的全國總價地王，亞運城在2010年開售時，不少人士都認為其升值空間巨大，三年翻番不難實現。然而三年過去，亞運城沒能讓眾多買家實現價格翻番這一願望。反倒是一些炒樓客要出貨時，還遭到開發商的“劈價”或大虧數十萬。

“今年春節剛過，一個做地產生意的朋友告訴我，今年樓市價格可能出現調整，於是，今年四月我就把在亞運城買的兩套房子在仲介處放盤，但沒想到，我的房子還沒賣掉，廣州就有不少新盤開始降價促銷，而降幅最猛的就是亞運城，價格跌破萬元。”市民陳先生無奈地告訴羊城晚報記者。

據瞭解，今年5月31日，廣州亞運城推出山海灣組團70多套特價單位，售價區間為9800-12500元/平方米，遠低於其2013年2月開盤時14000-20000元/平方米的報價。

據陳先生介紹，當時其所購房的單價近1.3萬元，也就是說，與山海灣最新推出的最低特價房源相差4000餘元。“目前來看，如果我想賣掉手裡的房子，價格必須也要達到甚至低於這個價格，這意味著投資這兩套房子我要賠60多萬元，而且還沒算這幾年的利息。如果放著不賣，又擔心以後會降得更低。”陳先生糾結不已。

二手買家流入一手市場

陳先生的擔憂不無道理，在新盤大幅降價促銷的吸引下，不少二手買家先後流入一手市場。原在番禺洛溪新城某社區內居住的金女士，決定通過賣一買一的方式在原社區換一套大些的房子，可算下來她才發現，由於該社區二手房價較高，賣掉自己的小兩居後，還要再向銀行申請房貸近70萬元才能換大房。“聽說亞運城的房價便宜不少，因此計畫在亞運城買個90平米左右的二手房。”

“當時我所在社區的單價是18000元，我的小兩居是62平米只能賣116萬元，而社區最小的三居室是103平方米，總價185.4萬元。”金女士介紹說，“而在亞運城，13000元左右的單價就可買到90平米左右的二手房，117萬左右足夠了。”就在此時，仲介向其推薦了亞運城的山海灣，她發現在山海灣買一套136平米的一手房，比那套90平米的二手房只需多付16萬多元。金女士當即放棄購買二手房的想法，轉入了一手房市場。

事實上，像金女士這樣的案例並不在少數。羊城晚報記者連日走訪發現，包括白雲、東圃在內的區域市場，都存在一二手房價倒掛現象，不過價格倒掛最明顯的還是亞運城，最高價差達6000多元。如亞運城山海灣此前推出的最低特價房為9800元/平方米，但其周邊有二手房源單價高達16000元。

除了部分二手房當年的買入價格偏高，業主不願虧本甩賣這一因素外，還有不少二手房業主並不急於出手，因此不願主動降低報價。而一手房則不然，部分一手樓盤出於回籠資金的考慮，通過直降、打折等方式下調價格。明顯的房價倒掛現象，使得不少原本打算購置二手房的買家紛紛流入一手市場。

仲介門店兼做售樓處


一手房傳導的信號，令二手房市場蒙受巨大壓力。在一二手房價格倒掛之下，不少仲介被迫拓展業務品種，部分仲介開始比以往更倚重租賃業務，還有不少仲介把工作重點轉移至開賣一手房，順便兼顧二手代理。值得注意的是，中原地產等覆蓋了專案前期策劃、商品房代理和二手房仲介的全業務型公司，在2012年至2013年二手房市場較好的情況下，雖然也有這類業務，但重視程度都不高，而在目前市場蕭條的情況下，一二手聯動賣房提供了新的業務增長點。

聯動銷售也越來越多地得到開發商的青睞，對於目前淡季下的開發商而言，通過仲介的多網點共同分銷也能最大程度地宣傳項目，用最小的宣傳成本收穫意向客戶。仲介公司也可以通過這種方式，多角度經營獲得更多的市場份額。

該基金擬在全國新建300個養老地產項目，獲得國開行超60%的貸款。未來將採取租賃型養老模式而非出售。目前該基金的首個項目已經在黑龍江省肇源縣啟動，第二個專案正在廣東惠州醞釀中。
　　《經濟參考報》記者瞭解到，國內首只養老地產基金———興業養老基金近日正式成立，該基金擬在全國新建300個養老地產專案，未來將採取租賃型養老模式而非出售。目前該基金的首個項目已經在黑龍江省肇源縣啟動，第二個專案正在廣東惠州醞釀中。

　　據悉，興業養老基金是中國老齡事業發展基金會的二級機構，興業養老基金管理委員會主任由中國老齡事業發展基金會理事長李寶庫擔任，這是我國成立的第一隻著力於養老地產的基金。消息人士表示，該基金將向社會募集資金，並在全國新建300個養老地產專案。

　　“基金已經完成註冊，目前正在著手做肇源縣項目。”上述消息人士對《經濟參考報》記者表示，受益於專案的“民生”性質，未來該基金的養老地產將能獲得國開行60%到65%的貸款，剩下30%至35%為自籌，等專案具備成熟的運作模式後有望向社會募集。另外，項目還能享受包括土地、稅收等諸多方面的優惠政策。

　　人口老齡化的加劇和養老服務需求的日益增長，正將養老產業帶進前所未有的歷史機遇期。隨著今年相關政策逐一落地，養老也成為地產行業的重要概念。

　　中國是目前世界上老年人口最多、增長最快的國家。全國老齡委辦公室預計，到2025年，老年人口總數將達到3億，到2050年我國老年人口總數將超過4億，即每三個人中就有一個老年人。社會老齡化結構的加劇，對“適老化”住區和養老住區的需求集中爆發，使得“銀髮經濟”擁有了龐大的市場。

　　原民政部辦公廳主任、民政部社會福利和慈善事業促進司巡視員王來柱日前透露，全國老齡辦受國務院委託，完成了一個《中國養老產業規劃》

　　該規劃提出，到2030年，我國養老服務業的總產值要突破10萬億元，中國將會形成世界上最大的養生養老健康服務業的市場。去年9月國務院發佈的《關於加快養老服務業的若干意見》明確提出，到2020年，全面建成以居家為基礎、社區為依託、機構為支撐，功能完善、規模適度、覆蓋城鄉的養老服務體系。

　　各路資本中，已經有房地產企業和保險公司借政策東風高調擴張養老地產。據記者統計，截至目前，全國已有超過20餘家中、大型房企高調宣佈進軍或涉足養老地產，如萬科、保利、綠城、遠洋等，有的還專門成立了“養老地產事業部”或“養老產業專業管理公司”，平安、泰康、新華等保險企業也紛紛涉足養老地產領域，以期延長保險產業鏈。

　　隨著首只養老地產基金成立，有業內人士認為此舉正式預告了養老地產的爆發式增長，“基金的亮點在於它是第一隻專門聚焦養老地產的基金，與其他機構不同，基金部分資金公開募集，代表著社會上大部分人都願意做養老這件事”。

　　此外，在養老地產的運作模式上，興業養老基金也與房企和險企的現有專案存在差別，前者明確表示將採取租賃模式。

　　事實上，儘管目前大型的品牌開發企業和保險企業都在涉足養老地產的開發，但其基本開發模式依然是“拿地———建設———銷售———再拿地”，偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，這一模式只能夠解決部分具備多次置業能力的老年人群的養老需求，卻難以覆蓋到更大面積的老年群體。而從發達國家經驗來看，對於普及型養老型地產的建設和資源配置，更多採用租賃型的養老模式，而不是買賣。

　　“受益於國家對以房養老的支持政策，並依託於中國老齡事業發展基金會，興業基金打造的專案將在土地、稅收方面獲得諸多優惠政策。”該基金的相關負責人表示，興業基金將參考發達國家經驗，創新發展理念和模式，其打造的專案提供的將不只是房子，更多的是服務，包括老年人的生活照料、產品用品、健康服務、文化娛樂等。

大陸房市持續低迷，地方政府終於撐不住了。內蒙古呼和浩特市昨（25）日公告，取消商品房銷售方案備案制度，居民買房及貸款時，不再要求提供住房套數查詢證明，成為大陸首個全面放開限購的城市。
大陸中央今年對房地產市場措施要求分類調控，先前瀋陽、杭州、無錫、佛山及廣州等16座城市已悄悄試行鬆綁限購政策，但仍未有執行限購的城市明確發文表示要取消限購政策。

財華社報導，根據呼和浩特房地產開發監督管理處網站指出，要促進房地產市場健康穩定發展，並明確提出要充分發揮市場對資源配置的決定性作用，取消商品房銷售方案備案的制度。

該文件於6月13日印發，並自發文之日起實施，文件直到昨日才曝光。文件明確提到，居民購買商品住房（含二套住房）辦理簽約、網簽、納稅、貸款等項目時，不再要求提供住房套數查詢證明。

此外，政府產權登記部門在辦理相關業務時，也毋需再對購房人的房屋套數進行查詢，並允許外來人口在市區購買成套商品住房（包括中古屋）。

市場普遍預計，除了北京、上海、廣州及深圳等一線城市「限購、限貸」不太可能鬆動之外，其他庫存高，房價下滑壓力大的城市，未來將會陸續跟進，鬆綁政策。

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭第一時間在微博上驚呼「呼和浩特裸奔了！發文件取消限購！第一個，砸爛限購牌坊」。

楊紅旭認為，呼和浩特根本沒有必要限購。按照易居先前的報告顯示，呼和浩特住宅去化周期（銷售時間）高達37個月，排在全中國大陸35座大中城市之首，「呼市樓市弱不禁風」。

大陸中央在房市政策上，對一線城市繼續增加供應，遏制投資、投機性需求，不退出限購政策；對庫存較高的城市則是控制住宅用地規模，調整新建商品住房結構，並透過積極手段支持當地居民合理住房需求，消化庫存。

地方調控 只做不說

大陸近年房市政策不斷「加碼」，但今年上半年大陸中央卻未推出具體房市調控政策，在房市政策空窗期下，地方政府成為房市政策的新主角，類似鬆綁限購政策的動作頻頻，並且「只做不說」。

中新社報導，根據統計，目前至少有16座城市房地產政策出現變動；專家認為將來應逐步減少限價、限貸、限購等不必要的政府干預，讓房市健康發展。

，大陸國務院總理李克強今年3月在政府工作報告中，提出「針對不同城市情況分類調控」的政策思路，這也是十年來，政府工作報告中首次沒有強調「房地產調控」。

不見大調控政策，地方卻微調不斷。進入馬年後，大陸房市近幾個月相當低迷，不少開發商開始降價促銷，各地政府也坐立難安；在「分類調控」趨勢下，二、三線城市「限購鬆綁」的傳聞不斷出現。

除了內蒙古呼和浩特確定鬆綁限購政策之外，報導指出，今年以來，已有安徽、杭州、無錫、天津、瀋陽、廣州等至少16個城市採取放鬆限購條件、或放寬買房條件等方式刺激房市。

此外，瀋陽、廣州及福建等地方政府，已實質上放開限購，但「只做不說」。

中國房地產協會秘書長顧雲昌表示，今年上半年有更多地方的政策調整，「像上半年出現中央調控空窗期、地方政策調控活躍的情形還是首次」。

中國社科院城市發展與環境所研究員牛鳳瑞認為，儘管中央未推出調控政策，但一些政策已陸續發布相關政策，例如六座城市作為共有產權房試點、不動產訊息登記，未來應逐步減少限價、限貸、限購等不必要的政府干預」。

　複星國際副董事長梁信軍曾表示，要在全球找便宜的錢、便宜的專案，以及能受益于中國成長的大的機會。複星國際不僅關注和上海外灘金融中心匹配的大樓，也關注中國企業海外擴張的租賃和購買物業的需求。

　　忙於海外買地標的複星國際（00656.HK），近日又回到香港買入電視廣播有限公司（TVB）舊址。

　　6月24日，湯森路透引用消息人士指出，複星國際已在6月20日與兩家銀行簽署7億港元一年期過橋貸款，用於向TVB購買清水灣地塊，購買價格約在17億-18億港元。

　　上述消息人士指出，複星國際正是以這塊土地作為抵押物，分別向臺灣銀行和國泰世華銀行各貸半數金額，該貸款綜合收益約260-270個基點，利率比香港銀行同業拆息(Hibor)高185個基點。

　　今年3月底，複星國際就已完成收購邵氏影城舊址——香港清水灣地塊的項目交割。

　　此前，複星國際曾於去年10月以7.25億美元從摩根大通手中買入美國紐約曼哈頓下城區地標建築物第一大通曼哈頓廣場。

　　隨後，複星國際又買下倫敦Lloyds Chambers辦公大樓。今年5月15日，複星國際宣佈完成對日本IDERA資產管理公司98%股權的收購，IDERA便成為旗下複星地產在日本的地產投資平臺。

　　此時，距離複地集團退市已有三年，但自打去年複星地產成立之後，複星國際開始不斷買入地標專案，並提出蜂巢城市的概念。複星地產總裁徐曉亮曾對媒體表示，“基於複星集團的目標是萬億資產管理，複星地產計畫到2020年實現5000億元的資產管理規模。”

　　

容積率1.8的低密度住宅

　　清水灣地塊正是原來的TVB舊址所在，由舊電視城及舊邵氏片場合共7幅地皮拼成。其中4個地段由邵氏擁有，餘下為南華早報所有。

　　公開信息顯示，清水灣地塊占地70畝，建面8.2萬平方米，其中住宅用地62622平方米，商業用地23720平方米，容積率1.8。這樣低密度的豪宅用地在動輒容積率沖到10以上的香港，非常罕見。

　　根據香港城市規劃委員會通過的清水灣北部地方規劃資訊顯示，這塊面積約37.25公頃的土地劃為住宅（丙類）地帶，主要維持低層、低密度住宅發展，涵蓋銀線灣、坑口永隆路，及沿清水灣道、亞公灣路和柏濤徑的土地。

　　該地塊共有14.53公頃土地被劃為綜合發展區地帶。其中，一幅鄰近大埔仔的土地劃為綜合發展區（1）地帶，占地6.68公頃，作綜合住宅發展用途；另一塊位於香港科技大學南面的土地劃為綜合發展區（2）地帶，占地7.85公頃，作綜合住宅、商業及住宿機構發展用途。

　　2008年，邵氏兄弟宣佈私有化的時候，這塊地皮的估值是10億港元。公告顯示，清水灣用地於2008年9月30日之帳面淨值約為1.191億港元，而經估值師於2008年12月31日之評估為10.90億港元。

　　早報記者瞭解到，複星國際已有團隊專門在香港負責這個項目，且正在招募人員。目前，清水灣地塊還需要補地價。據多位知情人士透露，複星國際占該地塊60%股份。

　　

TVB易主

　　1957年，人稱“六叔”的邵逸夫為了他的電影事業，從邵村人手裡，按當時的市價，以每平方英尺0.45港元，共32萬港元的價格，買下清水灣220號的一塊空地，作為其電影片場拍攝基地。

　　可惜的是，1987年邵氏宣告停止拍攝電影，就連TVB也在2011年易主。

　　2009年，邵氏兄弟退市以後，就不斷有買家想買下TVB。2011年，李嘉誠的好朋友——香港殼王陳國強和宏達國際電子董事長王雪紅及一家美國基金Providence Equity Partners LLC組成的財團Young Lion買下了邵氏兄弟所有股份，成了TVB的新主人。

　　TVB2013年年報顯示，陳國強、王雪紅和LLC的Jonathan Milton Nelson分別控股Young Lion26%的股份，六嬸方逸華只有3.9%的股份。

　　如今在香港，你如果再報邵氏片場，的士司機會把你帶到將軍澳。

　　包含美國新聞集團總裁默多克、香港首富李嘉誠之子李澤楷、新鴻基郭氏兄弟等在內的眾多富豪都曾看中過TVB，有的是因為清水灣，有的則是因TVB。

　　

“地產年利潤貢獻，

　　占比不低於三分之一”

　　早報記者瞭解到，複星國際成立複星地產的初衷是把多元化的各種資源整合到這個平臺上，以發揮最大效應，於是便提出了金融、文化、旅遊、物貿、健康五大蜂巢模式，試圖以公私合作（Public-Private-Partnership）的方式參與城市核心功能建設的新型城鎮化，發展蜂巢城市（社區）產品，獲取本輪城鎮化的紅利。

　　業內人士分析，複星國際是玩投資的高手，其在海外購買的項目正進入一個良性迴圈——用便宜的錢買便宜的好專案，海外資金成本低且管道廣，不會佔用很多自有資金。

　　徐曉亮對媒體表示，複星地產運營資金源於自有資金、銀行貸款包括發債，以及基金、保險。目前複星地產、星浩都是主要利潤來源，未來核心利潤還有星健、星豫、星泓等以及外灘金融中心BFC。複星地產正處於轉型和佈局中，還沒有進入收穫期，在轉型佈局之後投資下去，迎來的就將是收穫。他預計，“地產每年的利潤貢獻占比將不低於三分之一”。

　　複星國際接下來還會走地標模式嗎？

　　複星國際副董事長兼首席執行官梁信軍曾對早報記者表示，複星國際要在全球，第一找便宜的錢，第二找便宜的專案，第三找能受益于中國成長的大機會。以地產投資為例，除了海外項目的價格和註冊更合理，複星國際更關注和外灘金融中心匹配的大樓，也關注中國企業海外擴張的租賃和購買物業的需求。

　　複星國際與旗下子公司業務多元，主要專注在四個領域：產業運營、投資、資產管理、保險。

受惠與騰訊（700）正式簽訂拓展電子商貿合作備忘錄，刺激華南城（1668）股價昨天開市後抽升8.3%，見4.05元高位，收報3.93元，上升5.08%；成交額2.94億元。

華南城首席財務總裁馮星航表示，與騰訊的合作仍需要時間落實，現階段難以推測日後電商業務的收入佔比，但相信電商將成為核心發展方向之一，應有良好增長。

騰訊今年1月斥資15億元入股華南城，問及騰訊日後會否增持，馮星航表示，增持與否應該向騰訊詢問，除是次合作備忘錄外，目前沒有其他可披露的合作計劃。公司對與其他電商企業合作持開放態度。

華南城去年下半年度首度錄得電商業務收入1.89億元，馮星航指出，在鄭州華南城有7000家商戶參與網上商舖項目，收入來自向每個商戶收取5萬元人民幣會員費，付款模式為入會收取一半，餘下費用攤分4年收取，預料在鄭州市場發展成熟後，將擴展至其他地區項目。

馮星航表示，本年度合約銷售目標為180億至200億元，預計期內資本開支120億元，另有買地預算40億至50億元；目前財務水平健康無融資計劃，但若銀行推出理想方案便會考慮融資。

對於去年毛利率下跌7個百分點，至49%，馮星航解釋，是由於鄭州及合肥商舖項目推出時因應需求提供較多優惠，以及物業組合的差異所致，預料未來毛利率可維持45%至55%區間以內，主要視乎推出產品的時間及組合而定。

宏安財團爆冷每呎3515奪得

新界多區地皮造價屢創新低，其中上周五截標的馬鞍山馬錦街限量地，雖然獲得18個財團爭奪，但仍以低價售出，每方呎樓面地價僅3515元，較同區落禾沙白石地今年3月的造價低17%，更創馬鞍山區地價10年新低【表1】。除地價令人大跌眼鏡外，中標者也出乎市場意料之外，由宏安集團（1222）與錦華實業爆冷擊敗多家地產巨擘投得。業界認為，政府持續增加。供應，未來地價隨時再創低位。

低過同區白石地17%

地政總署宣布，馬錦街地皮由出價最高的入標者，高和投資以7.038億元投得，母公司為宏安集團和錦華實業。是次屬宏安首次奪得官地項目，宏安方面透露，宏安佔項目六成權益，錦華實業則佔四成，預計用地的總投資額約15至16億元，將會發展中小型住宅。

馬錦街用地可建樓面逾20萬方呎，須建不少於310伙【表2】，以是次批地價計算，每方呎樓面地價僅3515元，屬市場預期的中下游位置，惟造價已是區內10新低，僅高於2004年5月同區嵐岸所在的用地，在2004年5月的每方呎樓面地價2773元。

縱觀2004年至今，馬鞍山先後有5幅住宅地推出市場，是次馬錦街地皮造價既低於新地（016）3月投得的白石地17%，相對2012年長實以同區最貴樓面呎價5160元投得的落禾沙地，急跌近32%。

雖然地價創出低位，第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國認為，若計及建築費等因素，估計日後物業落成後的實用呎價將逾1萬元，與目前區內主要屋苑二手呎價約1萬元相若。

實際上，近月土地市場的情況已顯著改變，由過往以數家大型發展商瓜分，變成不時有「新玩家」加入，更逐步以中小型發展商和投資者為主，是次馬錦街用地便屬典型例子。

其中宏安集團過往以併購舊樓物業為主，例如紅磡薈點和深水埗薈悅等都是重建的成果，集團也鍾情零售物業，去年7月便以5.08億元向新世界發展（017）購入荃灣海濱廣場。至於合作夥伴錦華實業，公司註冊處資料顯示，公司董事為楊奮彬，與近年有進行舖位買賣的資深投資者同名。

建築成本升 財團出價審慎

馬鞍山地價再下跌，美聯物業首席分析師劉嘉輝認為，新界區成未來供應重鎮，發展商可選擇的地皮眾多，加上建築成本上升，都使發展商投地趨審慎，出價將更保守，估計若政府持續供應土地以達全年目標，未來地價或進一步下調。

區內仍有兩幅賣地表用地，其中?光街限量地正招標，8月8日截標。

高緯環球大中華區評值諮詢部董事張翹楚指出，馬錦街用地的造價，將對?光街用地具指標作用。

「調整非常有必要 一味上漲反糟糕」

內地最大房企萬科企業（02202）B股轉H股昨掛牌，較B股除牌前升7%，交投活躍。主席王石指，冀透過香港上市，吸引國際戰略投資者。

作為萬科創辦人，王石對樓市的評論往往引起市場高度關注，近年來，他曾多次表達對內地樓市的憂慮，認為樓市泡沫愈演愈烈。面對近期再度步入困境的內房，他昨天在港出席上市儀式時表示，內地樓市正處在調整期，而調整期可能延續2至4年。

萬科首日升7% 冀吸國際投資者

不過他形容自己為「調整的擁護派」，「調整非常有必要，一味上漲反而是非常糟糕的。」

他認為政府不應在樓市下行時推出刺激政策，指出「沒有新政策就是政策」，「只要這種調整能承受得住，即不要需求放緩、一些城市的價格下跌，就又開始刺激政策，我相信會軟着陸。」

至於內房普遍減價售樓，他則認為是正常的市場供需調節。「一些城市價格掉得非常厲害，很正常，是市場的反應，可能有的反應有些過度，但總的來說就是需求關係。」

他亦重申萬科的「白銀時代論」，即內房已走出黃金時代，步入白銀時代，「賺錢不像黃金時代那麼容易。」

公司30歲 「僅僅是一個開始」

萬科昨收報13.28元，成交7億元，位列第七位，相對兩大藍籌中海外（00688）及華潤置地（01109）分別跌1.5%及0.6%，表現一枝獨秀。

「今年是萬科成立30周年，在香港上市更具意義，作為一個人，30歲是人到中年，但作為公司，30年僅僅是一個開始。」王石說。

王石認為公司在香港上市，不僅可降低發債成本，比內地至少低一半，同時亦可改變萬科的股東結構，吸引海外投資者。「海外投資基金非常喜歡萬科，但是礙於原來的股票品種（B股），不能購買。在香港上市就打開了一個窗口，很多國際投資者可以直接投。」他續指，萬科股權架構分散，最大股東持股僅12%，他希望透過香港上市平台，吸引一批國際戰略投資者。

萬 科 B 轉 H  吼 準 在 港 發 債
星島日報
萬科企業昨以介紹形式，由內地B股轉往本港H股上市，高開高收，收市價較前日B股收市價升7%。萬科主席王石表示，此次公司上市雖並無集資，但今後可在港發債，且發債成本僅是內地的一半，相信有助帶動利潤增長，並希望通過在港上市引入戰略投資者。

　　萬科昨開市價13.66元已是全日高位，收報13.28元，較B股前日收市價12.41元高7%，成交達6.97億元，全日成交額排名第七。

　　王石指出，萬科是次上市雖無集資，但背後意義重大。因為從戰術上來看，公司今後可以在港發債，發債成本僅是內地發債成本的一半，僅這方面便能帶動利潤增加。另外，王石希望通過香港上市引進一批戰略投資者，目 前這些投資者正在洽談，且大多為國外投資者，但王石並無透露投資者身分。不過他稱，現時無論從業務架構或資金流上均無擴大股本的需要。

　　對於內地樓市走勢，王石認為，樓價如果繼續上升反而會更加糟糕，因為樓市泡沫一旦爆破，後果將比當年日本的情況更麻煩，因此他希望政府不要再推出新政策，容許市場自然調整。他相信，中國各個城市將個別發展，北京、上海等一?城市逐漸向成熟型方面發展，不會再迅速地擴張；但二三四?城市還在不停發展，所以他認為中國的房地產市場仍然存在機遇。

　　多家大行均看好萬科股價，摩通及大摩首予萬科「增持」評級，目標價分別為15元及15.6元；美銀美林及花旗也首予萬科「買入」評級，分別看16元及19.07元

據世邦魏理仕日前發表的調查報告顯示，倫敦西岸續成全球寫字樓租金成本最貴市場，而全球寫字樓租金按年升2.3%，並以美洲升幅最大。

世邦魏理仕日前發表的《主要寫字樓租金成本》調查報告，覆蓋全球126個市場的優質寫字樓。據報告資料所示，倫敦西岸為全球寫字樓租金最貴的市場，當地整體平均租金為每年每平方呎277美元，而該行指倫敦西岸的發展限制拉低當地空置率，加上英國經濟增長刺激需求及供應有限，料區內核心區租金未來兩年仍會續升。

香港中環緊隨其後

香港中環則以每年每平方呎242美元緊隨其後，而香港亦為倫敦西岸以外，唯一一個每年每平方呎租金超過200美元的城市。

雖然倫敦西岸寫字樓租金居全球之首，但報告指出，租金最貴的首5個城市當中，4個為亞洲地區市場，其中租金僅次香港中環的為北京金融街，租金每年每平方呎194美元，其後則為北京核心商務區及莫斯科，兩地租金每年每平方呎分別187美元及165美元。而在50個租金最貴的城市中，亞太區城市已佔20個。

至於寫字樓租金升幅方面，報告指全球寫字樓租金按年升幅為2.3%，當中美洲地產市場的基本條件有明顯改善，令美洲城市租金升幅最快，並以3.3%升幅高踞榜首。

報告指美國正主導全球租金增長，升幅排名前10位的城市當中有5個為美國城市，包括西雅圖郊區、三藩市市中心、三藩市半島、休斯敦郊區及休斯敦市中心。租金升幅緊跟美國其後的是亞太區，升幅達2.9%，而歐洲、中東及非洲地區則錄得0.1%跌幅。

世邦魏理仕全球首席經濟學家Raymond Torto相信，全球寫字樓租金今年下半年會保持升勢。他指出，雖然租戶仍着重於成本控制，但核心區的甲級商廈需求仍然殷切，除了數個亞太區市場外，各地都出現供不應求的情況，故料核心區租金能繼續攀升，連同商廈營運成本增加，大部分市場的租金於未來數月將被進一步推高。

山頂豪宅有價有市，新鴻基地產於2006年底一擲18億元，以當時新高紀錄每方呎樓面地價4.2萬元投得的加列山道12號TWELVE PEAK，新地將在下月首度以招標形式分批出售。

TWELVE PEAK共有12幢獨立洋房，實用面積介乎3,731方呎至4,805方呎，花園面積由約1,800方呎至約4,480方呎。新地副董事總經理雷霆昨日表示，項目首批會推出少量單位，意向價參考同區新盤，無意保留作收租。資料顯示，目前區內新盤白加道28號實呎價約9萬至逾10萬元。

雷霆又表示，TWELVE PEAK標書亦正在研究及與法律團隊磋商階段，預料下周籌備完成，最快下月正式標售。他重申，集團將非常惜售單位。

最快下周開放現樓參觀

新地代理物業投資部高級經理唐錦江表示，TWELVE PEAK 已近現樓階段，料今年第3季尾至第4季初可竣工，現正接受預約，最快下周初可安排有意買家參觀現樓單位。

《日本經濟新聞》報導指出，據日本貿易振興機構最新調查，仰光商辦租金為亞太最貴，平均月租金每平方公尺90美元（相當於每坪8941元台幣），較第2名的新加坡高出36%，是印尼雅加達的2倍、越南胡志明市的3倍。

日本貿易振興機構（Japan External Trade Organization，JETRO）在去年12月至今年1月，針對亞洲及大洋洲地區主要城市商業環境調查，顯示緬甸商業中心仰光的商辦租金雖較前1年下滑5%至平均每平方公尺90美元，但仍為2年多前政府開放引資前的4倍之多。

比新加坡高出36%
仰光的商辦中心租金不但比新加坡高出36%，更較印尼雅加達、越南胡志明市高出2倍及3倍。在政府實施開放政策後，外國公司看好緬甸成長潛力，但短缺的商辦供給已成嚴重問題，不只如此，緬甸缺少足夠旅館來容納遊客，也使得旅館價格居高不下。
雖然低廉勞力成本為緬甸吸引外資原因之一，但高昂商辦資金可能會抵銷這項優勢。


工商時報
緬甸辦公室租金 東南亞最貴

日本貿易振興機構（JETRO）調查指出，緬甸辦公室租金是東南亞各國裡最高。尤其是緬甸的前首都仰光，商辦租金已較2年多前飆升4倍。儘管租金壓力會削弱緬甸的競爭優勢，但當地不動產仍然吸引國際投資人的興趣。

JETRO從去年12月到今年1月，花了2個月時間，對亞洲和大洋洲的主要城市的經商環境展開調查，結果發現緬甸的商業中心仰光辦公室平均租金，每平方米達90美元（約2,700台幣）。雖然這較1年前下跌5％，但仍是2年多前的4倍。

仰光的辦公室租金甚至較新加坡還要貴36％，是印尼雅加達的2倍，越南胡志明市的3倍。

國際企業紛紛投資緬甸，是看好該國的成長潛力。但緬甸的辦公室空間不足已成為嚴重問題，由於缺乏足夠的飯店客房，也導致旅客的住宿費不斷攀升。雖然緬甸以低勞動成本來向外商招手，但辦公室租金高昂正侵蝕其競爭優勢。

儘管如此，當地房仲表示國際投資人，對買進或租用緬甸不動產的興趣是愈來愈高。

國際房地產研究公司Lamudi的緬甸部門House.com.mm最近調查顯示，去年約10萬名旅客裡，有75％有意願買進緬甸的房地產。

House.com.mm的經理巴克（Michael Bakker）說，緬甸的不動產市場不斷成長茁壯，客戶不斷展示其對緬甸不動產的興趣，而且當中愈來愈多人，尤其是老一輩的，希望用買而不是租用，以擁有首幢在緬甸的住家。

即使緬甸的住房租金高昂，但許多在緬甸工作的外國人，對高檔住宅的需求有增無減。在仰光和曼德勒等主要城市，高檔住宅的出租率，占整體不動產市場的85％。

世界第一高樓杜拜哈里發塔的營造商Arabtec Holding，周二股價暴跌近10％，讓近來賣壓沉重的杜拜股市跌勢進一步擴大，地產股上演慘跌行情，令人擔心會重演2009年杜拜房市崩盤引發的中東金融危機。

受杜拜最大上市營建公司Arabtec Holding暴挫近10％的拖累，杜拜DFM指數周二盤中曾狂瀉逾8％，終場收跌6.7％，報4,009.01點，該指數過去6周累跌25％。DFM指數周三在逢低買盤湧入下反彈。

Arabtec旗下約6萬名員工，中東地區不少知名建案都由該公司承造，包括現為全球第一高樓的杜拜哈里發塔（Burj Khalifa）。Arabtec的市值約佔DFM指數總市值的5％。

Arabtec股價近來承壓，上個月跌幅超過5成，執行長伊斯梅克（Hasan Ismaik）上周閃電宣布辭職更加重跌勢，他周二透露，將釋出28.85％的公司持股。Arabtec另一大股東、阿布達比國家主權基金Aabar Investments，最近也減持Arabtec股票。

Arabtec股價劇幅波動，引發杜拜房地產市場崩盤噩夢重演疑慮。2009年杜拜爆發房市泡沫化的金融危機，部分地區的不動產價格腰斬，跌掉一半以上。

不過隨經濟重拾成長動能，杜拜房市自去年初以來強勁反彈，近18個月來，部分地區房地產價格跳漲逾50％。相較其他中東國家政治社會情勢動盪，杜拜成了投資人眼中的安全天堂，也是杜拜房市恢復活絡的主因。

阿拉伯聯合大公國5月正式被納入MSCI新興市場指數後，杜拜股市跟著受惠勁彈，儘管近來回檔走跌，今年迄今仍維持19％漲幅。

瑞士信貸私人銀行中東研究部門主管伊柯巴爾（Fahd Iqbal）指出，杜拜股市早該回檔修正，「股價其實已過份高估，我們別忘了根據歷史經驗，被MSCI升等後的12個月內，個別市場表現常遜於大盤。」