台中縣不動產開發公會25日舉行第9屆第2次會員大會，該會理事長陳正哲提出因應政府打房的建言。他強調，房地產是火車頭工業，政府不應為降房價而打房，如此更會導致百業蕭條。

當天的活動冠蓋雲集，除了邀請台中市長胡志強以「大台中市政建設發展」為題演講外，與會來賓還包括台中市政府都發局長沐桂新，台中市議會議長陳成添，國民黨台中市黨部主委江士良，立法委員林佳龍立委、蔡其昌等..及來自全省各縣市不動產開發公會理事長、祕書長等，場面熱鬧。

台中縣不動產開發公會理事長陳正哲在致詞時表示，公會自從民國74年創立至今，已有29個年頭，他很感謝歷任理事長林敏霖、陳清景、洪增榮、宋逢吉、黃明民等人、理監事及會員同業先進，大家共同努力奠定基礎，使得公會逐步穩健發展。

他說，回顧過去一年政府對於建築業仍處於「打壓」階段，並祭出多項不利房地產發展的政策。所幸在全國聯合會、省公會、全省各公會，及公會理監事努力下，向地方及中央政府爭取建言，才減緩其衝擊。

他也報告公會的爭取事項。包括1.向台中市政府陳情溝通有關「新取得使用執照之二次施工違章處理問題」。2.配合中華民國不動產開發公會全國聯合會及台灣省不動產開發公會聯合會向中央爭取「都市計畫法臺灣省施行細則」修正條文放寬容積上限事宜。3.日照法規檢討修正案。

4.施工鷹架適用標準緩衝三年，自105年1月1日起適用案。5.有關奢侈稅，所能發揮整體公平正義的作用很小，卻嚴重傷害國家經濟及國際競爭力，公會籲請不宜延長年限、擴大課徵範圍，避免加深後遺症。6.爭取放寬台中市「未完成計畫道路闢建之建築基地申請建築執照出入通路辦法」。7.強化台中市政府都市發展局山城服務中心功能，簡化建照、使照申辦流程。

年初之際，財政部發布無自有住宅青年買房的利多消息，將由8家公股銀行以銀行自有資金辦理「青年安心成家購屋優惠貸款」方案，延長實施期程至2014年底，如何在高房價時代妥善運用，為自己打造人生第一座殼，專家建議青年不妨從交通便利的重劃區新開發社區著手。

政府一陣打房聲浪後，北台灣房價似乎被這股氣勢震煞，房價漲幅程度明顯趨緩，甚至在市場觀望氣氛濃厚下，略為下修，而舉凡建商推案量及新成屋、預售屋成交量也有下滑趨勢，儘管如此，房價之高，還是令多數人望之卻步，遑論所得支配不高的無自有住宅青年哪敢輕舉妄動。

根據住展雜誌調查，北台灣民眾「購屋痛苦指數」在打房之後仍是居高不下，甚至比內政部公布的「房價所得比」高，以桃園縣為例，購買35坪3房型購屋痛苦指數為9.4倍，而40坪標準3房則高達10.7倍，新竹縣市也不惶多讓為8.7倍及10倍。

以行政院統計處公布的101年台灣地區家庭收支調查數據，30歲以下青年平均每年可支配所得為36萬6468元，30至34歲為48萬2968元，35至39歲為54萬2959元，若以全國就業人口1353萬7783人的每年平均可支配所得也只有51萬5897元，而以新北市、桃園縣、新竹縣市區域房價動輒20-30萬，甚至5、6字頭，買不起房的年輕人也只有望屋興嘆。

中央大學台灣經濟發展中心主任吳大任認為，全台有42%人口居住在北台灣，全台工業區用電量北台灣也涵蓋50%以上，加上桃園升格及航空城計畫逐步成行，短期內北台灣還是台灣主要發展區域，若年輕人要選擇就業，機會還是北台灣多。

但是人口愈集中，區域開發愈完善，房價肯定水漲船高，對於想要尋找工作機會，又想買房的人來說，確實難兩全其美，但也並非無解決之道，選擇新興的重劃區，一樣可以享受好的交通及居住品質。

以桃園縣為例，中壢內壢及過嶺重劃區、八德擴大都市計畫區、楊梅地區、觀音草漯或新屋等重劃區，都有交通便利及一定程度上的生活機能，以房價來說，新成屋單價均在20萬元以下，屬於北台灣相對低房價區域，另外像新竹湖口、新豐自辦重劃區，也有異曲同工之妙，對年輕人來說都是不錯的選擇。

台灣房屋桃園區總經理古兆憲表示，年輕人若看準時機買房，選訂有增值潛力的地段，短期內或許會辛苦一點，以中長期來看，不失為一項投資，若預算許可，也建議買房市熱區，比較不用擔心買貴或價跌問題。

台灣房屋智庫經理江怡慧說，年輕人受限於經濟條件，因此要抱「先求有，再求好」的心態，空間不必太大，但必須考慮保值性，以時間換取空間。通勤距離也要計算好，能有大眾運輸作為通勤工具的話更好，重點是工作穩定，就能降低購屋後的財務風險。

另外，年輕人也應該善加利用政府推出的各項優惠貸款方案，降低利息負擔，當累積一定財富，過幾年或許還能以小換大，如果第一棟房子地點選的好，增值潛力大，到要換屋時，說不定不用花你半毛錢，千萬別因房價高，退縮成租屋族。

鄉林建設（5531）董事長賴正鎰昨（2）日宣布，鄉林集團將以「涵碧樓」為品牌名稱，進軍大陸，正在規畫的30個開發案，其中，住宅處女作－南京「涵碧樓．行館」，在大陸市場正式開盤銷售，可望開啟大陸豪宅市場酒店管理服務的新趨勢。

賴正鎰表示，「涵碧樓．行館」正式在大陸開盤，第一期主力產品規畫為每戶35坪至76坪的酒店式公寓，共28個樓層，號稱「躺在床上可看到長江」，總銷20億人民幣、約新台幣100億元。

至於售價，是開在每平方米平均約3.8萬人民幣（每坪約新台幣62.8萬元）。換算每戶總價帶，約在新台幣2,200?4,773萬元之間。

「涵碧樓．行館」預計2015年6月，可望完工交屋；完工之後，將委由鄉林南京涵碧樓飯店經營管理和服務。賴正鎰說，依當地租金推算，若採包租方式由南京涵碧樓提供包租服務，估計每年會有6％的租金收益率，適合置產族或投資保值族。

主要銷售客層，鄉林鎖定為台商及大陸企業負責人和主管，進行潛銷，甫於2月、5月，分別舉辦2場次大陸江蘇、南京的買家，組團來台灣日月潭涵碧樓、台中「鄉林皇居」進行賞屋考察團行程；接下來將會針對潛在買家，舉辦南京賞屋考察團行程。

鄉林位於南京的開發項目，地點在長江畔的河西開發區，擁有10多公里的濱江景觀，對面就是江心洲，即南京知名的「富人島」，目前房價水準約每平方米4.5萬人民幣。

我國現行不動產稅制採「房地分離課稅」，出售房地僅房屋部分須計算財產交易所得（可扣除取得成本及改良費用）課徵所得稅，土地交易所得則免徵所得稅，而是另課土地增值稅，稅率為20％、30％、40％；但土增稅按公告土地現值的漲幅計算，無法反映實際交易所得，若是短期炒房獲取暴利，其所負擔稅負更與其獲利不成比例。

現行「房地分離課稅」的做法，也造成「一地三價」（公告地價、公告現值、實際價格）的現象；由於不動產交易多是房地合併計價，且國際上也多採「房地合一課稅」，為維護租稅公平及抑制炒房，外界屢有「房地合一課稅」的建議，亦即房地交易按實際成交價格合併計算獲利，課徵所得稅，最高稅率達45％。

政府持續打房但國內房價仍是「直直漲」。內政部營建署昨天公布「2014第一季住宅需求動向調查」，總計六都購屋總價平均為1041萬元、每坪單價25.6萬元，雙創歷史新高點。房仲業者直指，這代表「房價根本沒被打下去」。

六都房價是營建署抽樣調查2292位，第一季新購住宅者房價資料後所得出，六都房屋總價平均總價1041萬元，高於上季的961.1萬元，每坪單價25.6萬元，也多出1萬元，是調查以來新高，整體仍呈現逐季上漲趨勢。

以房價最高的雙北市來看，台北市第一季購屋者平均購買總價是2401萬元，比上季多出257萬元，是僅次於2011年第二季2507萬元的次高，至於每坪單價59.4萬元，仍然是台北新高。新北市總價1037萬元，比前兩季下滑，不過單價30.7萬元，依然是有史最貴。每坪單價創新高的還有桃竹縣市、台南市的17.1萬元與13萬元，只有台中與高雄17.8萬元與17.2萬元沒有破紀錄，但也是統計以來次高。

對於北市總價沒有破2011年第二季紀錄，但單價卻比當時貴，營建署副主任黃毓怡解釋，這跟今年首季購買者以購買新成屋比較多有關。至於台南市首季總價772.9萬元，一下比去年第四季高出257萬元，是因為台南有一筆樣本交易金額大增關係。

中信房屋行銷企劃副理江龍名指出，調查可以看出房價並沒有被政府打下去，不過現在政府已經決定要實施「實價課稅」，加上年底選後資金匯往哪走，都將牽動後續房價走勢。

北市府7月底將釋51戶公營住宅！北市副市長張金鶚昨天召開記者會，宣布永平中繼國宅部分轉型為公營住宅出租。房型為46~48坪的3房產品，租金約市場行情7折，46坪月租金11700元、47坪月租金12000元、48坪月租金12400元，均含管理費，租期3年。

永平公營住宅位士林區延平北路六段，是首處出租國宅轉型成社會住宅出租案例。住宅企劃科科長簡瑟芳表示，這51戶將分為青年家庭租住24戶、出租國宅等候戶11戶和弱勢家庭16戶，7月31日受理民眾申請。

捷運松山線即將於年底通車，未來也將與新店線直通營運，南京東路沿線有4站為雙捷運交會點，其中南京松江和南京復興兩商圈為核心區，辦公室潛在需求強。

南京東路向來有台北華爾街之稱，自南京東路一段至麥帥橋之前的五段，貫穿台北市東西向的大動脈，今年底將通車的松山線不但與捷運新店線直通營運，還將與台鐵松山車站貫通，成為基隆、汐止、五堵民眾轉乘的主要通路之一。

商仲戴德梁行表示，松山線貫穿南京東路沿線將有四站雙捷運交會站，未來通車後，將帶動更多的流動人口，對辦公租金及售價均帶來潛在的推升助力。

戴德梁行分析，捷運中山站為淡水線及松山線交會處，以新光三越百貨為首的南京中山商圈，近期店面租金已上揚來到每坪每月新台幣1萬元到1.4萬元，成為以觀光客為主力的餐飲及藥妝店兵家必爭之地。

另外，南京東路2、3段的松山線，有兩個雙捷運的交會點，即南京松江站及南京復興站，附近辦公大樓群聚，也是台北華爾街的金融重鎮，沿線近期紛紛因應觀光效應，出現辦公大樓改裝為旅館的風潮，為老舊大樓尋找另一個商機。
戴德梁行指出，無論舊大樓等待都市更新、自用型企業購置辦公室、投資型買家改裝旅館等等，都可嗅到南京松江及南京復興商圈辦公室的潛在需求。

其中南京復興商圈更是整條南京東路的核心路段，由於可建空地稀少，新辦公大樓供給稀少，近期即將進入市場的新穎辦公大樓，由於交通便利、鄰近松山機場、觀光飯店林立等區位優勢，已是承租及買家詢問的焦點，可望為歷史悠久的辦公商圈再現風華。

北市最後一塊鑽石處女地已進入環評階段，在土地開發效益利多的情況下，未來當地的房價勢必大漲，而社子島一帶具備台北市門牌，卻只要市中心的一半房價。雖然開發尚未完成，當地地價已經大漲，但相同的價格對於北市來說還算是平民價，跨區購屋有望增溫。未來開發完成後，社子島不再是違建與工廠零星散布，取而代之的是新穎的都市風貌以及良好的社區規劃。

社子島位處士林區西側、基隆河淡水河的交會，地理位置相對在北市偏僻，而早期因為交通便利性不佳，即使北市市區已步入現代化，但社子地區的發展速度還是相當遲緩，在生活機能不佳與地勢低窪容易淹水的情況下，住宅需求屬於在地客為主的封閉市場，房價較難有起色。

根據好房行情網資料顯示，目前社子島住宅成交單價平均價格為35.8萬元，比起上個月還下跌了0.56%。其中公寓價格最低，成交單價平均為32.2萬元。

社子島開發計畫已進入環評階段，雖然離確切開發時間還有一段距離，但一旦開發完成後，基於當地獨有的自然河岸景觀，都市計畫也特別劃設娛樂區與遊樂區，增加在地居民就業機會並營造親水住宅環境，未來的社子島就不再會是到處的違建與工廠，取而代之的是新穎的都市風貌與良好的社區規劃。

在土地開發效益利多的情況下，許多建商及投資客已看好當地商機，積極搶進社子島買農地，甚至一些沒有土地產權的老屋也搶著買，近來也興起一股「買地養門牌」的風潮。

據自由時報報導，有地產業者指出，若社子島開發完成，已在台北市的區位來說，住宅區房價每坪約可達50萬元，土地則約為100萬元，若以區段徵收土地發回比例上限45％來計算，40坪安置住宅房價約為2000萬元。目前若投資100萬到400萬元，未來增值效果驚人，但因發開確切時間尚未確定，可能會面臨到養地、養屋10年或以上的不確定風險。

新北市新店地政事務所於該所網站「實價登錄專區」，每月定期整理轄區內捷運站以及安坑地區的新和及安民、安德生活圈周邊住宅之最新實價登錄成交行情分析統計資料，在查閱實價登錄價格資訊時能輕鬆上手！

經該所統計分析，2014年4月新店區捷運站周邊五百公尺房屋實價登錄揭露價格資訊，大坪林捷運站周邊單價(包括住宅大樓、華廈及公寓)最高為64萬元，最低為39萬元；七張捷運站最高為64萬元，最低為33萬元；新店區公所站最高為73萬元，最低為31萬元；小碧潭站最高為62萬元，最低為34萬元；新店站最高為56萬元，最低為32萬元；新和生活圈最高為33萬元，最低為30萬元；安民、安德生活圈最高為38萬元，最低為23萬元。如欲查詢案件詳情，請至該所實價登錄專區點選「新店區捷運站周邊成交行情分布圖」進行查詢。

新店地政事務所表示，實價登錄政策自2012年8月施行即將滿兩年，已成為目前民眾掌握不動產市場行情及買賣交易時之重要參考。為便利民眾掌握新店區整體成交行情，於該所網站按月將實價登錄交易之單價、屋齡、建物型態進行統計與分析，提供民眾最詳盡的房市資訊。提醒民眾購屋要有「貨比三家不吃虧」的觀念，可先透過該所網站「實價登錄專區」了解買賣成交價格區間，並慎選合法經紀業者以保障自身交易安全。

實價登錄政策上路後，北市出現不少坪數不到五坪的奈米店面，在西門町有不到一坪的店面；士林夜市更出現接近五坪，但總價卻破2千萬的店面。房仲業者分析，小店面只要地段好，會比大店面容易脫手，在投資人眼中，奈米店面成了搶手貨。

士林夜市寸土寸金，商圈店面小到不行。大東路店面就像小方格一樣，每間頂多四五坪大，現在都用「奈米店面」這個新名稱來稱呼這樣的小店面。 夜市裡最常見的就是ㄇ字型服飾店，兩邊排滿衣服，就連中間走道也充分利用，走道頂多塞一個人。很難想像這種四坪大小的坪數和地段，竟然出現千萬行情。 不誇張，大東路這筆1到30號竟然4.52坪就高達2035萬，換算每坪高達450萬。

對於這樣的現象，房市專家徐佳馨表示，投資總價低，負擔比較小；相較於其他大店鋪，奈米店租金總價低，比較好好出租。 在西門町中華路一段114巷，就有人在不到一坪的店面賣帽子。帽子店老闆蔡先生說：「一個月大概做2、30就可以打平（租金）。因為我賣的是帽子，賣配件的店面不用太大，而且西門町的租金都很貴，我的預算有限。」 奈米店面儼然成為投資人的新寵兒，雖然總價相對較低，但在貸款時也比較難貸到漂亮的貸款成數。投資人還是要審慎評估未來發展性和轉手難易度。

看好台中港自由經濟示範區成立後商機，中部建商開始往台中海線卡位，再加上沙鹿地價上揚，已推動清水、梧棲等地成中區房市新亮點。

清水、梧棲 新亮點

台中市建築經營協會理事長王至亮分析指出，台中海線多項重大建設利多，未來前景可期，包括台中港自由經濟示範區成立、中港BRT藍線全線通車，還有政府和民間投入的觀光資源，備受各界矚目。

他說，台中港位於亞太地區中心也是亞太汽車物流中心,是全台最大兩岸客運港口,港區貿易值與貨物量雙居全國之冠,加上台中港的貨運量連3年破億噸氣勢。

因為政府開放兩岸直航後,台中港位於台灣中心,地理位置優異,腹地廣大,陸路交通運輸發達,又與台中國際機場緊鄰,所以台中不僅是中台灣之航運門戶,更是整個亞太地區重要樞紐。

其次，中港BRT藍線即將全線通車，之後沿台中車站至靜宜大學，單線每小時可運送3000人以上及8公里的免費搭乘，大大舒緩台灣大道壅塞的車流量。並將銜接沿線童綜合醫院、國際酒店、自由貿易特區、台中港等站，大台中無接縫生活圈指日可期。

觀光產業 前景看好

另外，就海線觀光產業部分，除了民間投資的旅館業陸續營運外，政府也投入資源推動，打造新興的觀光景點。包括海豚生態館、鰲峰山公園和大安港媽祖主題園區等。

海豚生態館地點位於台中港旁的濱海休憩專區，佔地4.5公頃，以3億5000萬元興建，預計105年3月完工。再加上興建梧棲觀光漁港美人魚碼頭，未來配合附近的自行車道濱海遊憩公園、白海豚及企鵝生態館，未來前景看好。

台中市政府也投入2億餘元改善鰲峰山公園入口，並增設湧泉意象地景、音樂廣場等設施，預計於2014年底完工，未來可串連大安海水浴場、媽祖園區等觀光景點，成為新興景點。

至於大甲鎮瀾宮一年進香遊客至少500萬人次，觀光局統計進香遊客的花費每人約1060多元，其中只要有三分之一，約150萬人次到大安港媽祖主題園區消費，至少就有15億元商機。

大安港媽祖主題園區為全世界最高的媽祖神像，周邊有住宿、餐飲、生態景觀區、水幕電影、水岸遊憩空間等規劃，甚至將增加砂雕館，以多元化設計來提振甲安埔及海線地區的經濟發展。

在民間投資方面，除了已營運的台中港酒店外，國內海灣科技也與希爾頓酒店集團合作，未來在梧棲區台灣大道上投資興建國際級觀光飯店，更直接挹注海線經濟。

僅西屯區現交屋潮 業者：虛胖

台中市昨公布6月建物買賣移轉棟數，相較雙北市、桃園市下滑1~2成，台中市交易量逆勢成長8.5%！不過業者分析，台中市買氣並無較熱，僅是西屯區大批建案交屋，使移轉棟數倍增，整體交易狀況和全台相同，均明顯量縮。

台中市昨公布6月建物買賣移轉棟數4301棟，交易量比5月3963棟增加8.5%，前3名依序是西屯895棟、北屯540棟和北區359棟，西屯區更比5月589棟大幅成長51.9%。

推案轉向首購市場
相較雙北市、桃園縣和台南市6月建物買賣移轉棟數，均月減逾1成，北市下滑幅度更達22.9%。台中市不動產開發商業同業公會理事長魏嘉銘表示，去年和前年台中市大量推案，且多集中在北屯區和西屯區，估現在正是交屋潮。

他透露，其實台中買氣這2年明顯轉冷，建商推案也從七期豪宅轉為首購、首換市場，整體來客量和總銷都減少約2成，現在總價1500~2000萬元的產品最好賣，廍子、新光等區更因房價基期低，是交易熱區，但打房加上選舉因素，估建商和買方心態會較保守。

購屋族猶豫期拉長
全國不動產台中新光加盟店店長吳昌懋也指出，台中市6月建物買賣移轉棟數是因交屋潮而有的「虛胖」現象，實際上中古屋因為央行頒發全國第3戶限貸令，使得市場恐慌氣氛濃厚，購屋族猶豫期拉長，近期微幅量縮。

暑假旅遊旺季正式起跑，墾丁風景區近日來吸引大批觀光旅遊人潮，當地民宿需求強強滾，售價比平時至少上漲20％?30％，甚至有採整棟出租的，售價更呈現倍數成長的情況。

墾丁地區除有福華、凱撒、夏都、福容、悠活渡假村、小墾丁渡假村等多家大型飯店外，民宿近年來更如有雨後春筍的大幅成長，大多集中於墾丁大街、船帆石、鵝鑾鼻、後壁湖、恆春鎮等地帶。

墾丁民宿業者指出，暑假旺季開始後，伴隨放假的學生，或親子遊陸續赴墾丁，帶動民宿需求量大增，相對價格也較平時大幅拉高。其中，位於船帆石、具有希臘風味的高級民宿，平時每晚房售價幾千元，現在都喊到1萬元以上。

至於恆春一帶的民宿，業者表示，平時雙人房每晚售價1,000元者，暑假期間都喊到2,000元以上，若採取整棟出租者，約有6間房間，平均每晚租金6,000?7,000元，現在都叫價到1萬元左右，至少上漲40％?50％。

業者說，目前墾丁的民宿不少7月底前都已客滿；至於8月份巧遇農曆7月，還有房間可訂，因此業者建議遊客，可以延到8月份再出遊，屆時較有打折的機會。

中國開發商包括部分國營企業在內，面對內地打房政策及房價走跌等不確定因素，開始向外爭取投資機會，以激進競標策略壓倒香港同業，取得黃金地段，部分出價甚至超出市場預估達20%。

激進競標壓倒港同業
香港已是全球最貴房地產市場之一，包括保利置業在內的內地開發商搶進，正進一步推升其精華區地價，無懼香港房地產自2008年以來已翻漲逾1倍，有泡沫化之虞。

以最大開發計劃之一啟德發展區為例，目前可用的6塊地中有一半在過去1年被保利置業和中國海外發展有限公司等中國國有開發商買走，香港同業在不確定升高下日益悲觀。

中國開發商看上的不僅是當地較高的利潤，還有香港的法律穩定性及其世界城市地位，能作為他們汲取海外經驗的平台，進而以香港為基地投資歐、美等海外市場。

據“青島新聞網房產”微博透露的一份檔顯示，濟南擬取消樓市限購政策。

一份署名為濟南市城鄉建設委員會上報市政府是《關於對我市商品房限購政策調整的請示》在網上流傳。檔建議為了保持濟南市的房地產市場健康穩定發展，市建委與市房管部門研究後建議在全市範圍內解除新建商品住房與存量住房的限購。圖上顯示濟南市長楊魯豫27日已簽字批閱，“同意城鄉建委建議…加強後續管理，防止大起大落”，待報國家住建部備案實施。

如果這份請示檔獲得國家住建部的批復，將意味著濟南從2011年開始實施的限購政策即將放開。

編者注：如果網傳屬實，那麼濟南將成為繼呼和浩特之後，第二個正式取消限購的城市。

濟南“擬取消限購”傳聞背後：樓市跌得很慘

今年上半年，濟南市商品住宅成交量價齊跌，銷售套數、銷售面積、銷售額均同比跌幅超過30%。

今年1-6月份，濟南商品住宅成交套數約為20479套，較去年同期的30974套減少33.88%；銷售面積由去年同期的332.58萬平方米下滑至226.86萬平方米，降幅同樣達到31.79%。

今年上半年，濟南商品住宅總銷售額約為172.85億元，同比降幅約為32.33%。

另外，去年1月份至今，濟南市商品住宅成交量在2013年3月和10月有所放量，但進入2014年以來，一直處於低位徘徊階段。

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭對此發表微博評論稱，據網友發圖來看，濟南取消限購屬實可能性應較大。從邏輯上分析，當前絕大部分城市都面臨著樓市降溫帶來的不利影響，濟南亦如此。

大家顧問董事長、房地內參創始人尹香武也對此評論稱：“取消限購全國化是必然的，依賴於扭曲的政策取得的結果，只能依賴於更扭曲的政策去維繫，所以是不可持續滴。一線城市也應該取消限購。”

覆巢之下，安有完卵。在樓市堅挺的一線城市，房地產企業的資金風險也開始暴露。近日，上海嘉定悅合國際廣場專案資金鏈斷裂被迫停工，由於開發商存在借貸糾紛，該專案已被法院查封。此前，杭州、蘇州等地已經出現過數起開發商資金鏈斷裂、樓盤無法按期交付的案例，房企資金鏈危機呈現出蔓延態勢。業內人士指出，未來融資困難、銷售不暢的中小房企或處於更加危險的境地，相關金融機構的風險也在積聚，部分開發商可能加大促銷力度以解資金之渴。

在繁華的上海市嘉定區曹安商圈，悅合國際廣場因為開發商資金鏈斷裂、債務糾紛而停工，在建專案已被法院查封，開發商正在尋找接盤方。

上海開發商資金鏈斷裂

上海市嘉定區曹安商圈，林立著數家超大型批發商場，來往的貨車絡繹不絕，一派繁忙景象。然而身處繁華地段的悅合國際廣場專案卻因為開發商資金鏈斷裂，延遲交房半年，已經停工達一個月，並拖累多家金融機構深陷其中。

悅合國際廣場已經被上海市閔行區人民法院以財產保全的名義正式查封，同時被徐匯區人民法院以執行需要的名義輪候查封。由於在建工程已被法院查封，無法進行預售登記，在開發商將資金窟窿補上之前，該項目已不允許銷售。

悅合國際廣場專案的開發商為上海悅合置業有限公司，該項目由一幢甲級寫字樓、三幢LOFT公寓、一幢綜合商業樓構成，總建築面積達22萬平方米，可售面積為15.6萬平方米，尚有約一半面積未售出。

“公司正和一家央企談判，希望央企能夠接盤。和其他地產公司也在談，找到接盤者才能儘快復工。”日前，中國證券報記者從上海嘉定悅合國際廣場項目的銷售人員處得到如上回答。“只需3億至4億的資金進來，工程就能夠完工。”

悅合置業的股東為上海合鯨投資管理有限公司和上海寧佰投資管理有限公司，分別持有76%股權和24%股權。悅和置業與上海寧佰的法定代表人同為相迪龍。有知情人士表示，相迪龍實際控制的關聯公司有十餘家，這些公司之間存在大量相互擔保、相互借貸關係。悅合國際廣場在建工程被查封主要因悅合置業與多家銀行之間的債務糾紛導致。悅合國際廣場部分在建工程的抵押權人為浦發銀行閔行支行，債權數額為2.4億元。另有資料表明，建設銀行、寧波銀行和悅合置業之間也存在不同形式的債權債務關係。

在上海出現開發商資金鏈斷裂案例之前，國內其他地區已出現開發商資金鏈斷裂、工程停工爛尾，甚至開發商跑路的情況。長沙市岳麓區的九龍領仕匯項目三期，封頂後已停工超過一個月，該專案開發商湖南省九龍房地產開發有限公司因資金陷入困難，拖欠施工方湖南麟輝建設集團有限公司數千萬元工程款，導致工程停工。目前，開發商正在向資金實力雄厚的企業尋求融資或合作。

位於杭州的商品房項目田逸之星一期原本應該於去年年底交付，由於開發商浙江中鐵拖欠施工方中豪建設工程款，工程自去年6月停工。浙江中鐵屬於地方國企改制後轉型的民營房地產企業，法定代表人為張偉強。浙江中鐵一直使用高杠杆騰挪專案，目前公司已被中豪建設起訴，法院已經對20余套底層商鋪進行財產保全。此外，還有多筆民間借款未歸還，多家債主將張偉強和浙江中鐵告上法庭。在借貸利滾利的情況下，浙江中鐵困難重重。

在房地產繁榮時期大肆擴張、過度借貸的開發商，正在面臨後續融資艱難、資金回籠不暢帶來的危機。今年3月份，寧波奉化最大房企興潤置業出現資金鏈斷裂，資不抵債，總負債35億多元，企業資產總額在27億至30億元，實際虧空5億至8億元。5月初，全國百強房企光耀地產因債務危機，瀕臨破產，波及到多家銀行、信託和類信託計畫。

房地產信託風險積聚

上海悅合國際廣場的股東上海甯佰還參股投資了杭州的昊元之江時代中心，銷售也不順暢。而中航信託曾經分三期發行過天啟308號昊元置業結構化集合資金信託計畫，共募資6.9億元，其中第一期將於2014年10月30日到期。

近來，房地產信託因為地產項目陷入險境而“踩雷”者不斷增多。由蘇州榮辰置業發展有限公司發行的一款“山東信託-平江生活廣場單一資金信託計畫”原定於2013年8月份到期，但今年5月初傳出信託計畫未能足額兌付本息的消息。榮辰置業承接了蘇州火車站周邊“平江生活廣場”定銷房項目的開發建設，由於該項目商鋪只能對劃定的特定人群銷售，而這部分人群對銷售價格不滿意，使得專案銷售停滯，資金無法回籠。

陷入債務危機而瀕於破產的光耀地產，一度令眾多銀行、基金公司和信託公司成為驚弓之鳥。財通基金子公司上海財通資產管理有限公司曾在2013年12月17日和30日分別發行的兩期光耀揚州•全球候鳥度假地資管計畫，募集資金共計2.5億元，用於光耀集團揚州全球候鳥度假地專案開發建設。在光耀地產爆出資金危機後，市場對於財通資產的兌付能力產生質疑，目前財通資產選擇通過資產處置變現，用拍賣專案土地和專案公司股權的方式追回本金和預期收益，事件有望得到解決。

多家信託公司也曾通過信託產品向光耀地產輸血。華澳•長昊1號-光耀股權收益權流動化信託、中誠信託•深圳光耀集合資金信託、五礦信託•惠州山水名人花園貸款集合資金信託先後為光耀地產提供8億元、1.9億元、2.44億元資金，幸運的是在光耀地產爆出危機之後，華澳、中誠、五礦信託全身而退，有的選擇提前清盤。

隨著地產項目銷售和融資環境發生巨變，信託公司與地產公司之間訴訟集中爆發。2013年11月，新華信託發行的山東火炬置業有限公司貸款集合資金信託計畫因違約，進入司法訴訟程式；2013年11月，四川信託因與融資方的借款糾紛，將旗下信託計畫合作方嵊泗縣洋城錦都置業訴至法庭。2014年，新華信託陷入與上海高遠置業的信託糾紛中；由於開發的榮豐休閒購物中心銷售不暢，五礦信託起訴上海榮騰置業追討4億元的債務；四川信託起訴上海森澤房地產有限公司，追討信託尾款。

業內人士表示，大部分房地產信託投資項目是由於融資方受到房地產市場銷售低迷影響，項目出售或出租嚴重低於預期造成回款困難；同時銀行借貸、資本市場、海外市場等融資管道受阻。各種因素疊加導致融資方違約，從而出現信託兌付風險。

雖然之前信託公司對產品有剛性兌付的“潛規則”，但近幾年房地產信託大發展，管理的資產規模或已超出信託能夠剛性兌付的能力。用益信託統計資料顯示，僅集合類房地產信託今年預計到期規模為1780.06億元，其中一季度368.48億元、二季度439.15億元、三季度444.61億元、四季度527.82億元。

高杠杆房企或臨險境

在銷售下滑、融資收緊的背景下，之前過度擴張、融資杠杆較高的開發商正迎來“寒冬”。國家統計局資料顯示，今年前5個月，房地產開發企業到位資金為46728億元，同比增長3.6%，增速比前四個月回落0.9個百分點。其中，國內貸款9379億元，增長16.5%；利用外資150億元，下降24.5%；自籌資金18222億元，增長9.8%；其他資金18977億元，下降6.4%。

中原地產市場研究部選擇了23家在A股上市的大型房企財務指標進行分析，今年一季度這23家房企平均資產負債率達到了77%的歷史高點。剔除預收賬款後，這23家房企的實際資產負債率達55%，僅次於2008年三季度56%的歷史峰值水準。

中原地產還選取了10家標杆房企進行統計。今年前5個月，這10家標杆房企共計融資600.97億元，相當於去年全年融資金額的46%，其中海外融資436.17億元，占融資總額的72.6%，而國內融資占比僅為27.4%。其中5月份，這10家標杆房企共計融資31.50億元，環比大幅回落73.3%，融資金額已連續3個月回落，創下近11個月以來新低。

“中國房地產行業，越來越成為大佬們的遊戲，‘小魚小蝦’生存環境惡化。”上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示，2014年上半年，在低迷的市場條件下，龍頭房企的表現強于中小房企，房企銷售前十名的銷售金額集中度，從2013年的14.6%上升至18.6%。從今年三季度開始至明年，信貸還款趨增，尤其是信託集中到期。當前，每年新增房地產信託金額已超開發貸。最危險的開發商是少數信託融資量大、去年購地兇猛的中型房企，他們或面臨較大的資金壓力。

業內人士表示，目前存在資金鏈斷裂風險的房企主要有以下幾種：一是最近幾年才開始大舉進軍房地產領域的企業，從拿地到建房再到銷售的過程需要不斷投入資金；二是一些主要從事鋼貿、煤礦等行業的企業，在利潤較高時投身房地產，資金來源有保障，但現在這些企業的主營業務不景氣，對房地產的資金產生很大影響；三是一些對銀行貸款依賴程度高的中小型房企，在銀行信貸支援力度減弱的情況下，面臨資金鏈斷裂的風險。

中原地產市場研究部總監張大偉表示，2013年非理性擴張帶來的是高負債，房企將加速賣專案以解資金之渴，化解資金鏈風險，尤其是資金沉澱時間較長、收益不明顯或短期難開工的項目將是房企售賣的主要目標。

中糧地產（SZ.000031)7月2日晚間發佈公告，為進一步拓展融資管道，引入股權投資者，在控制資產負債率的前提下進一步促進公司發展，中糧地產及其全資子公司深圳公司、深圳項目公司擬與上海景時深光投資中心（有限合夥）簽署投資協定，約定與該有限合夥基金就開發創維城市更新專案進行合作, 深圳公司和該基金通過股權投資和提供股東借款的方式對專案公司進行投資。

本次交易已獲董事會批准，無需提交股東大會審議。同時不構成關聯交易，未構成《上市公司重大資產重組管理辦法》規定的重大資產重組。

公告顯示，上海景時深光投資中心（有限合夥）是由上海景榮股權投資基金管理有限公司發起設立並募集的有限合夥企業

深圳公司目前持有項目公司 100%股權，主要負責開發位於深圳市光明新區的創維城市更新項目。

深圳公司擬與基金共同以現金方式對專案公司進行增資，其中基金增資39,200 萬元，深圳公司以自有資金增資 15,300 萬元。增資後，深圳公司對項目公司出資 40,800 萬元，持有項目公司 51%股權；基金出資 39,200 萬元，持有項目公司 49%股權。

債券融資方面，深圳公司和基金共同以股東借款形式對專案公司提供資金支援。其中基金提供股東貸款 60,000 萬元，期限為 2 年，年利率 8％。中糧地產或深圳公司此前已經對專案公司提供了的流動性支持也將按照8%的借款利率想專案公司收取利息。深圳公司及基金按照所持有專案公司的股權比例分配專案公司利潤及承擔虧損。

公司表示，本次交易能夠進一步拓寬公司融資管道，有利於創維城市更新專案的開發建設。交易對公司正常生產經營不構成重大影響，不會影響公司獨立性。

隨著房地產行業進入調整期，今年以來金融機構對於房地產行業的態度愈發謹慎，多個管道融資成本均開始上升。

中原地產研究中心對23家A股上市大型房企財務指標進行分析發現，今年一季度23家房企的平均資產負債率達到77%的歷史最高水準。此外，今年5月，10家標杆房企共計融資31.50億元，環比大幅回落73.3%。融資金額已連續3個月回落，並創近11個月以來新低。

一方面是融資難，另一方面多個管道的融資成本也在上升。相關人士分析，深圳公司與有限合夥基金通過“股權投資+債權融資”形式投資于負責開發創維城市更新專案的專案公司，可以有效控制項目的融資成本，為專案公司獲得中長期的金融支持。

今年上半年，本市已“賣出”的住宅用地中，被稱為“七折商品房”的自住型商品房占到221萬平方米，約2.35萬套。而自住房的平均銷售限價為每平方米1.88萬元，單套平均戶型面積為94平方米。

自住房供地占住宅類兩成 單套平均面積94平方米

今天上午，北京市國土局在通報2014年上半年土地供應情況時，公佈了本市自住房供地的相關資料。

2014年上半年，本市供應住宅及商服用地共計982公頃，完成計畫的45%。同時，在住宅用地供應中優先保障保障性安居工程用地，已供的714公頃住宅用地中有387公頃為保障性安居工程用地、151公頃為自住型商品房用地。據此計算，自住房用地占住宅用地兩成；而總的民生住房用地占總住宅用地面積的75%。

此外，2014年上半年已成交住宅用地中累計可用於建設自住型商品住房的建築規模約221萬平方米，可提供自住型商品住房約2.35萬套，完成全年5萬套供地指標的47%。上半年推出的自住型商品住房房屋平均銷售限價為每平方米1.88萬元，單套平均戶型面積為94平方米。

北京市國土資源局有關負責人表示，下半年本市一方面加大住宅用地的供應，通過集中建設、配建、競建等方式，優先保障自住型商品房用地的供應。另一方面將在保障市政府重點工程用地需求的前提下，穩妥做好商服用地供應工作。

土地整理儲備中心網站顯示，目前土地市場正在交易的經營性用地共12宗，土地總面積約132公頃，其中住宅用地約103公頃，商服用地約29公頃。

本市供地試點“異地建保障房”

值得關注的是，為保證保障房的供地，本市針對容積率較低，自身不適宜配建保障房的住宅用地，試點採用了“競異地建設保障房面積”的交易方式。

例如，今年6月中旬市土地儲備中心推出的昌平沙河和順義新城，在出讓方式上就採取了“競異地建設保障房面積”交易方式。

即設定了合理土地上限價格後，當競買報價達到合理土地上限價格時，不再接受更高報價，而是轉為在此價格基礎上，在明確保障房建設單價標準的前提下，通過現場競報異地建設保障房面積的方式確定競得人。

“就地配建”改“異地配建”一字之差，背後是土地出讓方式的創新。

異地建設保障房，並非是讓拿地的開發商真去異地建設保障房，而是讓開發商支付保障房建設資金，由政府安排具體實施。

與“就地配建”不同，“異地配建”方式不僅有助於保障房的持續建設，也有助於商品房地塊的規劃設計、保持地塊高檔社區的品質。據瞭解，目前正在交易的住宅用地中有4宗採用了這種交易方式，今後將有更多地塊採用該方式出讓。

6月25日，綠地集團通過其境外全資子公司“綠地全球投資有限公司”（Greenland Global Investment Limited）在香港成功發行10億美元高級票據，用於投資境外專案。

今年6月1日，國家外匯管理局開始執行新的跨境擔保外匯管理規定（下稱“新規”），綠地因此成為第一家根據新規直接為海外子公司發債進行跨境擔保的企業。

綠地此次發行的10億美元高級票據中，4億美元5年期債票息為4.375%，6億美元10年期債票息為5.875%。在擔保結構下，票息比綠地香港發行的3年期美元債低了37.5個基點。

據北京蘭德諮詢公司總裁宋延慶觀察，這個利率比較低，期限也較長，綠地短期內償債壓力不大。

評級機構穆迪預估，綠地集團作為首例跨境擔保的企業，或將在房地產行業形成示範效應，房企能獲得成本更低的境外融資，而離岸的債券市場也會變得更加完善。

近年來，房企海外融資熱情高漲。來自中原地產的統計資料顯示，2013年近40家房企海外融資額達1340億元，同比增長123%。僅2014年1月，已有近20家房企宣佈了不同規模的海外融資計畫，總融資額超過500億元。

外管局新規的改革思路，是由事前審批轉向事後監管，取消了境內機構的事前審批和指標核定，以登記作為主要管理方式，此外，還取消了擔保履約核准，使得流程簡化。儘管新規取消或放鬆了種種限制，但海外融資，仍然只是一場少數房企能玩的遊戲。

中原地產首席分析師張大偉認為，新規的改革一定程度上拓寬了企業海外融資的管道，但對於房地產企業而言，門檻並沒有真正降低。


宋延慶也認為，綠地此舉在房地產行業內並不必然具有推廣和示範意義，不宜對其過度解讀，在此之前，國家一直非常支持房企的海外融資，中海、華潤等企業早已有成熟的管道。“每一家企業的債券發行額度、認購量跟自身的信用等級、匯率等因素掛鉤，各家的實力都不一樣。”

張大偉指出，高漲的海外融資熱情反映了大企業對資金的渴求，但國外資本市場目前對中國房企的整體估值比較低，前十名的企業可能有機會發債，其他排名靠後的成功可能性則比較小。此外，最近美元走強，企業海外融資的成本也在提高，中國企業借外債，後續大多還會面臨著因為匯率波動造成的損失。

傾巢之下豈有完卵？

綜合多家協力廠商機構資料可見，2014年6月上海商品住宅成交面積約71.37萬平米，較去年同比下跌36.50%，環比5月上漲19.85%；商品住宅銷售價格為26550元/平方米，同比上漲10.66%，環比5月下跌3.79%。

上海樓市6月份延續了2014年初以來的低迷態勢。7月1日，克而瑞資訊集團（以下簡稱克而瑞）通過旗下最新升級上線的“房價點評網”宣佈，下調全國21座城市的千余個樓盤的評級，其中不乏萬科、綠地、萬達、保利、中海、碧桂園、?大等知名房企的旗下項目。

德佑地產營運副總經理孫扣華等多名業內人士分析，樓市成交的低迷，主要是由於去年以來房價的快速上漲逐漸觸及購房者的心理底線，以及房貸的持續收緊。

7月2日，在上海上半年市場回顧與展望發佈會上，戴德梁行董事、華東區綜合住宅服務主管伍惠敏預測：“2014下半年，特別是8-9月份後，打折促銷項目或將明顯增多，而剛需項目或率先開始以價換量策略。”她的依據就是今年上半年上海商品住宅成交量正在下跌。綜合協力廠商機構資料，上半年上海商品住宅成交量約為400萬平方米，環比2013年下半年下降42.9%，同比跌幅達32.63%。

同策諮詢研究部總監張宏偉認為，6月份上海成交量儘管因為房企搶收半年報業績出現回升，但上半年商品住宅成交量僅為400萬平方米左右，同比下滑32.63%。如果還沒有大幅降價的現象出現，第三季度市場銷量能否持續回升仍然是未知數。

值得關注的是，上海一手住宅的供應量在持續上升，庫存已突破千萬平方米。

根據德佑地產市場研究部監控的資料顯示，2014年上半年，上海一手商品住宅新增供應面積為526萬平方米，同比上漲6.7%，位於近年同期的相對高位，卻未能拉動成交的增長。而供過於求的局面，導致了全市庫存的大幅上升，上海一手商品住宅存量在6月突破1100萬平方米大關。

來自金豐易居&佑威聯合研究中心的研究資料也顯示，新增供應比成交量多出了119.79萬平方米，多出的量占成交量的比例為29.49%，接近3成。

金豐易居&佑威聯合研究中心聯席主任黃志堅指出，在新增供應相對充裕而成交卻不同步的狀況下，必然加大庫存，增加價格下行的壓力，但只要開發商願意“充分”優惠，成交量就能得到釋放。他以今年上半年成交面積第一的新城地產旗下香溢璟庭為例，該項目位於嘉定主城區板塊，上半年共成交32665平方米，均價為16664元?平方米，相比去年底均價20000元?平方米左右，該項目價格下調超過10%。

此外，從上海市商品住宅3個月移動存銷比來看，2014年6月商品住宅存量1202.79萬平米，3個月移動存銷比已達17.43個月，已經超過降價指標15個月的範圍值。張宏偉表示，2014年第三季度，開發企業仍然要堅持“跑量”的基本原則，堅持以現金為王。尤其是上市房企，半年報“搶收”不利，三季度在銀行信貸緊縮的背景下，大型房企“以價換量”的態勢將更加明朗化，樓市“降價潮”會真正來臨。

上海高端住宅同樣銷售緩慢。戴德梁行華東區綜合住宅服務部資料顯示，上半年上海單價6萬元/平方米以上的公寓和5萬元/平方米以上的別墅，成交量分別為11.20萬平方米和4.30萬平方米，環比降幅均在30%左右。


伍惠敏指出，“成交量的下滑，必然導致部分開發商的資金緊張，股權收購將是一個戰略選擇。資金密集型的行業特徵，集中度正在上升的行業發展階段，都決定了境內房地產市場中股權收購的多發。”以萬科為例，2005年以來，萬科每年主要股權收購合計金額達15億元，2008年至2013年萬科主要項目所在城市數量增長近一倍。可以說，萬科成功的股權收購是實現其戰略目標的重要支撐之一。

樓市的持續低迷，已經在土地市場有所反映，2014年上半年，上海全市土地市場成交金額為655.7億元，環比下跌55.5%，同比下跌11.9%。

限價政策一度成為開發商頭上的“緊箍咒”，如今，在樓市成交日益低迷的情況下，北京市住建委對這一政策的執行口徑已逐步放鬆。

記者根據北京市住建委網站上的公開信息統計，6月獲得預售許可證的項目中，價格超過4萬元/平方米的樓盤有7個。5月、6月兩個月，有18個價格超過4萬元/平方米的樓盤獲得預售證。而今年1-4月，發證樓盤預售價超過4萬元/平方米的項目只有13個，去年下半年高端項目則很難獲批。

“去年很多項目不能如期開盤，都卡在價格上，現在到住建委申請預售證容易多了，基本上報了就能批。”北京一家房企行銷總監對記者表示，多數專案預售證價格都存在一定幅度上漲，可見住建委去年一直對外要求“老項目不高於前期，新專案不高於周邊”的定價策略已經放開。

去年3月，京版國五條細則出臺後，北京新房“限價令”異常嚴厲，項目預售證審批發放“卡殼”現象愈演愈烈。有媒體報導稱，北京市住建委在去年年底押了近40個項目的預售證。

6月14日、15日，位於北三環薊門橋的保利海德公園和通州台湖的泰禾拾景園，分別以接近10萬元/平方米和接近6萬元/平方米的價格拿到預售證。

值得注意的是，有些項目今年拿證價格比前期價格高了不少。以長安麗景家園為例，去年8月該項目一期在售均價為2.85萬元/平方米，二期預售均價則漲至4.1萬元/平方米。

“目前放出的高端盤數量還是少數、去化也慢，而現在大量入市的自住商品房價格都在2萬元/平方米左右，能夠平衡整體價格，因此房價資料不會出現明顯上升。”中原地產市場部研究總監張大偉表示。

張大偉分析，北京市正在低調放鬆限價政策。資料顯示，2014年以來，北京市獲批的項目預售均價高達31222元/平方米。而去年下半年，北京市預售許可證均價只有26167元/平方米。

“去年下半年，只批准了1個預售均價為6萬元/平方米的項目，而今年上半年，北京市共計批准了5個。”張大偉表示，高端項目獲批的套數也在增加。

與此同時，北京高端住宅的升溫也讓一些高端老項目開始放量。位於昌平區的華墅山項目四期即將推出170套房源，首批推88棟獨棟別墅，面積為700-1500平方米，售價預計3000萬元/套起。

據龐博國際地產綜合服務機構統計，截至6月15日，北京售價在3000萬元以上的高端商品住宅成交價格同比上升了14.5%，成交單價10萬元以上的套數是去年同期的兩倍。


麗茲行豪宅研究院的統計資料顯示，5月北京市高端住宅的總成交面積為27089.91平方米，環比上漲9.4%，同比上漲24.78%。從成交面積區間來看，300至400平方米戶型成交占比有所增加，達到10.27%。

“房地產行業是典型的週期性行業，每隔4年就會有一次大週期，而幾乎每年都會有一次小週期。目前市場的變化都是市場盤整、自我調節的結果。”搜狐副總裁、搜狐焦點CEO曾伏虎在搜狐焦點聯合南京銀行推出的“愛家貸”發佈會上表示。

“我們還是很看好北京市場，目前的市場調整和價格變化都是正常現象。”寶能集團副總裁王大慶表示。6月中旬，寶能地產宣告正式進軍北京市場，儘管該公司首個項目寶能慧穀體量不大，但王大慶表示，未來在北京還將有更大動作。

前10大房企銷售額逆勢成長16.7% 強者越強態勢明顯

大陸上市房企上半年業績報告陸續出爐，結果顯示，萬科依然高居銷售排行榜首位，根據統計，上半年萬科的銷售額達到1000億元（人民幣，下同）大關，綠地則是以830億元屈居第2名，顯然，上半年萬科依然穩居大陸房企「地產一哥」的寶座。

鎖定重點城市突圍

根據中國指數研究院的統計，今年以來，儘管大陸樓市進入持續下行調整期，但從中指院監測資料可看出，大陸房企的業績表現有強者越強的分化趨勢。

2014年1至6月分，包括萬科、綠地以及?大等銷售額排名前10的房企，其銷售額共計約5686億元，依舊較2013年同期成長16.7%。

中指院指出，在市場波動的背景下，體質較強健的大陸房企展現靈活的市場策略調整能力，除了萬科上半年銷售額達千億元外，綠地、?大、保利、碧桂園、中海、萬達的銷售額也都逾500億元。其中?大再度奪回上半年銷售面積榜首，其銷售面積超過千萬平方米。

分析指出，上述房企上半年業績能夠逆勢成長，主要原因在於各家房企鎖定重點城市全力突圍，除了一線城市是兵家必爭之地外，碧桂園還側重在2線及3線城市採取靈活的定價及銷售策略，成績相當亮眼。

不過，若從整體來看，與去年同期相較，今年上半年大陸房企有半數業績均呈現下降，但萬科、綠地等上半年業績在500億元以上的「前段班」，其業績總計仍成長30%，顯示其品牌優勢及規模優勢的加乘效應，讓大陸房企在景氣下滑當中反而呈現「強者越強」的分化態勢。

買方觀望心態濃厚

分析師指出，上半年大陸房市還未回暖，許多房企或開發商業績成長主要還是因為去年的結算和以降價衝刺年中業績所致，在沒有新刺激政策出台的情況下，目前市場的成交情況仍相對冷清，買方觀望心態濃厚，因此預計後市市場成交量還會往下走，買氣或在年底或第4 季可望觸底。

因洗黑錢被判囚6年的英冠球會伯明翰前班主楊家誠，其已淪為銀主盤的山頂白加道31號B屋，早前推出標售，昨日市場盛傳以約2.5億元售出，實呎約7.8萬元。

倘落實 將創二手新高

市場昨日傳出白加道31號B室以約2.5億元獲承接，洋房實用3203方呎（建呎5946），實呎7.8萬元。若成交屬實，將創山頂二手市場洋房呎價新高，但仍較毗鄰由和黃（013）發展的白加道28號售出的4座洋房一手呎價低17%至27%。

本報昨日向負責招標的代理行第一太平戴維斯查詢，惟該行只表示沒有回應。翻查紀錄，服刑中的楊家誠，在港曾持有的物業不多，其中白加道大宅是他於2005年3月透過公司名義以1.46億元購入，至2010年將洋房抵押予永亨銀行，但其後因未有如期還款，在2011年被永亨入稟追討，最後淪為銀主盤，在去年市場曾傳該物業以7億元放售，直至今年5月才推出招標，6月17日截標，據悉共收到4份標書。

而由楊家誠及其前妻聯名持有的西半山應彪大廈單位，亦遭漢基控股（412）董事總經理翁世炳入稟，指對方曾將物業作抵押，要求取得業權。另外，市場亦盛傳，九龍塘畢架山峰雙號屋以約1.65億元易手，洋房實用2638方呎，實呎6.25萬元，將創九龍洋房呎價新高。

私樓盤源緊張，連帶居屋樓價亦被炒高，大圍居屋海福花園一個高層戶，在自由市場（白表）以實用呎價1.01萬元（已補地價）沽出，呎價為新界居屋的第二貴，更直迫同區私樓。

新界第二貴 貼近二手私樓

土地註冊處資料顯示，大圍居屋海福花園1座高層K室，實用面積401方呎（建呎462）以405萬元成交，實用呎價1.01萬元（建呎8766元），創新界居屋第二高紀錄，目前新界最高呎價居屋仍是將軍澳顯明苑高層11室，實用呎價10116元。

據悉上址原業主有意換樓，放售物業數月，最初叫價410萬元，是次僅輕微減價5萬元沽貨，買家同樣為區內用家。事實上，上址呎價貼近區內私人屋苑呎價水平，中原數據顯示，同區金獅花園近期平均實用呎價約9000元，區內入伙約3年的名城，6月實用呎價則約1.1萬元。以用家為主的海福花園，罕有交投，年內至今僅4宗成交，但上址呎價超越區內部分私樓，中原高級分區經理邱健豪指出，除因樓市氣氛向好外，屋苑不足10個放盤也是呎價偏高的原因之一，現時屋苑白表入場叫價400萬元；他續稱儘管區內居屋呎價升至高位，暫未見名城業主因此反價。

新地（016）繼上月以新界呎價新高，極速沽清青龍頭海瀧珀4座洋房後，乘勢推售汀九低密度豪宅星岸，季內以現樓形式發售。新世界（017）亦部署重推元朗溱林洋房單位。

新世界溱林洋房擬重推

新地代理高級銷售及市務經理譚錫湛表示，青山公路汀九段住宅正式命名為星岸，項目已取得入伙紙，集團會待今季獲批滿意紙後以現樓形式發售；項目共33伙，提供7間洋房及26個分層戶，定價會參考同區同類物業，屆時將跟足指引，首批至少推30伙，樓書仍在準備中。

譚氏續稱， 7間洋房面積2900至4100方呎，分層單位面積由1300至2400方呎，全屬三房以上海景大單位；屆時項目亦會提供一間洋房示範單位開放供參觀。此外，新世界旗下元朗洪水橋溱林日前獲本地客以2663.9萬元連掃3伙後，累沽205伙，套現逾12億元，其中分層單位全數沽清，發展商部署推售餘下28座洋房；同系尖沙咀GRAND AUSTIN今日進行第4度發售，涉78伙，項目昨日截票，累收1415張，超購17倍，凍資4.25億元，市場指項目昨日亦售出2伙，其中5A座5樓A室成交價約1766萬元，買家須繳付近400萬元買家及雙倍印花稅項。

信置（083）為首的大埔白石角逸瓏灣頻現大手掃貨，一本地客昨日斥資約4452萬元購入2伙15座高層A及B室逸瓏緻寶單位，總面積約2847方呎，呎價1.56萬元，市場指項目昨單日沽6伙。

麥花臣匯加推30伙

九龍建業（034）及香港遊樂協會發展的旺角麥花臣匯昨日加推30伙，未計算折扣平均呎價2.19萬元，較上一批單位調高約2.5%，加推單位分布於1B座15至28樓，面積293至561方呎，售價644.4萬至1235.9萬元，呎價1.99萬至2.36萬元，是批單位將在周日（6日）以先到先得形式發售。

嘉湖單月百成交 市場料可加租3至5%
樓價回升帶動租金向好，10大屋苑租務市場價量齊升，其中6個租金顯著上升。業界指出，暑假屬租務檔期，缺盤情況嚴重，料租金仍有3至5%上升空間。

根據地產代理數據顯示，6月份10大屋苑共錄462租賃成交，較5月份上升1成，其中天水圍嘉湖山莊單月更消耗100個租盤。在需求高下租金有支持，當中6個屋苑租金升幅，由0.7%（美孚新邨）至5.5%（康怡花園）不等。

上月租務市場以天水圍嘉湖山莊最旺，單月錄約100宗租賃成交，估計宗數屬全港屋苑最多，租盤大量消耗，目前屋苑兩房租盤約有15個，有租盤交吉後即日再租出，如景湖居4座高層H室，面積546平方呎（建築面積709平方呎），住客遷出當日即以9,300元再租出。

偉華呎租高見45.5

租盤少買家預先落訂租樓，祥益地產高級營業經理蕭嘉偉指出，嘉湖山莊一個兩房租盤，租客未遷出，業主預先以每月8,400元放租，叫價屬屋苑兩房租金最平，即使業主不在香港，仍吸引睇樓客心急落訂，欲搶先租入單位。

另外，近年內地大學生高價搶租細價樓，直接帶動租金升幅，最新沙田偉華中心4座高層G室，實用面積297平方呎，獲內地生以13,500元承租，實用呎租45.5元創屋苑呎租新高，直逼港島樓租金水平。美聯物業首席高級營業經理陳國良指，6月份沙田市中心7個屋苑錄115宗租賃成交，7成租客是內地大學生，數宗較5月份的33宗，勁升2.5倍。

目前市中心只餘約10多個匙盤，按上月大幅減少7成，暑假檔期將至，估計區內實用面積300多平方呎單位，租金有機會升至1.5萬元水平。

租金回報高於3厘

事實上，在租金急升的因素下，大屋苑的租金回報漸趨理想，以6月份的租金及成交價比較下，10大屋苑中有9個屋苑租金回報高於3厘，其中有嘉湖山莊、沙田第一城及新都城，租金回報達3.8厘至3.9厘。業界人士指出，隨着租金及回報上升，小業主持貨能力進一步增強，肯平賣樓的個案更少，勢必支持樓價進一步向好。

中原地產亞太區總裁（住宅）陳永傑認為，辣招阻礙投資者入市，市場租盤供應減少，加上各行業工資普遍有上升，連公屋亦加租下，私樓租金必然有上升空間，預期現時至第三至第四季，租金有3至5%的上升空間，以需求大的細價樓升幅會較明顯。

政府今季賣地計畫中，僅推出一幅市區住宅地，該項位於油塘鯉魚門徑項目，綜合市場人士指出，由於市區供應少有，加上該區為熱門旅遊點之一，可作具概念發展項目，故料吸引發展商競逐，估計每呎樓面地價介於四千五百至四千七百元之間，項目估值介於十三億至十四億元之間。

　　資深測量師陳東岳表示，政府今次推出的油塘鯉魚門徑地皮，估計競爭將會十分激烈，由於該區為盛產海鮮的熱門旅遊地點，地皮位置又坐擁海景等，料可作概念性發展，加上起動九龍東、郵輪碼頭等概念支持下，料對地皮發展有正面作用。

　　另外，該地皮現時為露天停車場，合共提供約二百個車位，早前有當地商戶反對將該地發展作住宅用途，因此

，項目未來限定加建二百個停車場作共眾用途。

　　陳東岳續指，由於加建的停車場為共眾用途，料屆時對屋苑的私隱度有所影響，但相信有不少中少型發展商亦會參與競投。

　　現時合共提供二百個車位的油塘鯉魚門徑地盤，佔地面積三萬四千八百七十五方呎，規劃署於上年中將地積比率增至九倍，可建樓面增加至三十一萬三千八百七十五方呎，估計可興建三百七十五個單位。

6月份一二手樓市持續升溫，地產代理佣金收入水漲船高，利嘉閣地產上月佣金收入逾1.6億元，創集團歷史新高；而中原地產則約4億元，屬近年半以來高位。

擬增聘300前綫 未擬擴店

利嘉閣地產總裁廖偉強表示，雖然6月佣金收入創新高，而上半年累積收入達6億元，但是經過2013年的教訓，下半年公司的發展策略不會有太大改變，仍然暫停擴張分店網絡，只會增聘約300名前綫人員，維持「舖少人多」的策略。

至於中原地產方面，該公司亞太區住宅總裁陳永傑指出，6月份佣金收入約4億元，整體上半年累積約15億元，較去年下半年的9.7億元急升55%。陳氏又指，上月的佣金收入中，一、二手樓各佔一半，反映二手市場正急速回暖。

至於未來部署方面，陳永傑同樣指出，雖然對下半年樓市走勢抱樂觀態度，但暫時仍未有擴充計劃，以靜制動觀察後市走勢。

另一方面，據地產代理監管局網頁資料顯示，截至6月30日，地產代理持牌人數連續兩月於低位回升，最新報35,475人，按月增加32人，連升兩月累積增加98人入行。值得注意的是，公司牌照及分行牌照分別按月上升40及30個，反映更多中小型公司加入行業。

倫敦住房價格今年2季度創27年來最大升幅，全英房屋抵押貸款協會(Nationwide Building Society)警告稱英國央行(BOE)給房地產市場降溫的措施短期內無法阻止房價上升。

據彭博報導，英國第三大按揭貸款銀行近日表示，倫敦房價近3個月來較去年同期上漲26%，均價至400,404英鎊，約合422萬人民幣，較2007年的房市高峰期還要高上30%。

房地產如今在全球經濟中扮演了新角色：大都市市中心的房產不再是為了普通居民提供居所而存在，如今他們存在的意義是為富人提供安全的高收益的資產。

隨著英國經濟的快速回復以及接超低的借貸成本，倫敦房產受到現金充裕的本土買家和外國投資者追捧。全英房屋抵押貸款協會首席經濟學家Robert Gardner表示，上周英國央行出手打壓過熱的房市不太有可能在短期內產生顯著效果，倫敦的房價增速可能已經見頂。

Gardner表示：“倫敦房價增速年率或將在三季度開始下降，因為2013年3季度的基數很高。同時來自於調查公司和房產仲介的說法也表明房產市場熱度將開始緩和。”

上述銀行還表示，倫敦住房價格今年二季度較前一季度上升7.6，而相應全英地區增速均值為2.9%。

倫敦Lambeth地區領跑倫敦二季度房價增速，同比漲37%，Camden區以36%的漲幅位列第二。

英國央行上週四針對住房貸款市場出臺一系列緊縮措施以控制可能出現的泡沫破裂。包括收緊住按揭貸款標準，限制銀行的核心股本比率和杠杆率等。

英國央行行長卡尼上周表示，英國經濟最大的風險與房地產市場相關，英國央行正在平衡房地產市場。如果出現立即性的房地產市場風險，將即刻採取行動。

英國由於經濟過熱有望成為發達國家中僅次於新西蘭第二個加息的國家，卡尼在上周的講話中也提及了了加息問題，導致英鎊大漲，截止本週三英鎊/美元已經升破1.7175，創2008年10月20日以來新高。