「巢運」8月26日召開記者會，提出5大訴求希望改善房市亂象，雖然內政部營建署當日有回應，卻遭批答非所問，巢運昨上午在營建署門口上演行動劇，不只「打臉」營建署，更將門口字樣改為「建商署」。

質疑替建商護航
巢運發言人彭揚凱抨擊，巢運提出「終結強拆迫遷」、「改革房產稅制」、「停建合宜住宅」、「廣建社會住宅達5%」和「擴大租屋市場」5大訴求，營建署卻以毫無新意的「多元住宅政策」來回應，且對於反強拆迫遷訴求隻字未提，質疑替建商護航，「政策做不出來，炒地倒很積極。」

營建署當時指實價登錄加上未來房地合一課稅，可抑制炒作；社會宅未來10年預計將有3萬4千戶，租屋市場則在去年已推動服務平台示範計劃。

對此，彭揚凱昨再批，炒作最厲害的預售屋不登錄是抓小放大；社會住宅中央實質承諾的戶數10年只有1.5萬戶，其他都推給地方，租屋平台1年僅成功媒合14件，若可以解決租屋問題是「騙肖」。

營建署昨再回應，徵收案均須訂定安置計劃，且小組開會時有開放民眾列席說明，正在立院審議的《都市更新條例》修正案也明定拆遷前須協調。網友Da Flower則說：「建商百萬名車一台一台換，我們卻連個小房子都住不進。」

40坪違建無產權 有拆遷風險

4萬元可以買什麼，可以買1棟房子！彰化縣和美鎮一法拍物件，無土地與建物權狀，底價僅4萬元，昨日以4.18萬元拍出，溢價率4.5%。法拍業者表示，雖該物件是違建，但仍有40坪空間，當倉庫都划算。

「當倉庫都划算」
不少人想在法拍市場找便宜，觀察全台法拍物件，底價低於10萬元以下的法拍屋約31筆，其中不乏新北市新店區、台南市永康區等熱門交易路段，但多半為持分拍賣，其中僅3筆為單一產權，包含昨日拍出的和美鎮平房，以及2筆新北市、嘉義縣物件。

和美鎮平房坪數40.34坪，總底價僅4萬元，1人投標以4.18萬元拍出。104法拍網總經理籃茂山認為，雖然是沒有產權的違建，但價格實在太便宜，還是有人買下，「40坪的平房，出租也有個幾千塊吧，拿來當倉庫都划算。」

東森房屋和美加盟店店東姚禎祥則說，該屋位於和美鎮邊緣，離市區大概1公里多，周遭無商店可購買生活用品，生活機能稍差，但附近新落成的社區，地坪25坪、建坪50坪的3層樓別墅，總價約600、700萬元，若40坪中古平房要出租，月租金可能達2000~3000元。

深坑屋底價10萬
新北市物件為位深坑區的鐵皮屋，坪數31.61坪，總底價10萬元；嘉義縣新港鄉的平房僅15.3坪，總底價9.9萬元。雖然相當便宜，但這些物件多半是違建，無明確產權，如深坑區鐵皮屋土地就是承租而來。寬頻房訊表示，違建有被拆除的風險，若遭佔用土地的地主提出異議，還有後續狀況要處理。

英國倫敦地標商辦「小黃瓜」The Gherkin來台找買家，全棟市值至少330億元台幣。第一太平戴維斯透露，全球已有200組登記洽詢，昨日銷售團隊與國內知名壽險業者會面，預計10月中會挑出初步的買方名單，希望今年可談成交易。

國壽156億買商辦
亞洲跨國投資金額愈來愈大，第一太平戴維斯投資部門主管Stephen Down表示，銷售團隊將亞洲列為重點區域。台灣在政策鬆綁壽險業投資海外不動產後，國泰人壽搶得頭香，上月底斥資約156億元，購買倫敦市中心的商辦大樓，租金報酬率逾5%。

英國倫敦地標商辦 The Gherkin小檔案
★位置：英國倫敦市聖瑪莉艾克斯街30號
★樓層：地上40層
★樓地板面積：14466坪
★特色：樓高180公尺，為倫敦地標建築，因外型特色被暱稱為「小黃瓜」
★完工時間：2004年
★建築師：佛斯特建築師事務所
★主要租戶：瑞士再保險公司
★市價：6億5000萬英鎊，約330億元台幣
資料來源：第一太平戴維斯、《蘋果》採訪整理

內政部營建署昨（3）日公布全台低度使用住宅率（即空屋率）為10.63%。龍華科技大學國企系副教授林素菁表示，空屋率的推估方法、居住環境與政策，國際間大不相同，依此判斷台灣空屋率高或低，並不公允。

由於香港自2000年以來，空屋率從5.4%降至去年為4.1%；英國倫敦2008年時達2.57%，去年降為1.76%；新加坡也逐年從8.8%遞降至6.2%，美國紐約則維持在2%到3%之間；因此外界認為台灣的空屋率偏高。

林素菁說，台灣比較像日本東京，大約在10%左右。她強調，從基本用電量推估住宅是否為空屋的分析方法，在德國、新加坡行之有年；而倫敦、紐約等國際大城，則多以問卷或通報做為統計數據。

林素菁說，國外對於住宅持有的課稅較國內高，空屋對國外屋主而言，是不小的稅務負擔，因此市場對於空屋率的敏感度高，連帶也影響租金、房價等相關問題。

林素菁分析，以目前台灣房地產持有成本來看，房屋稅率雖然1.2%，與國際間相去不遠，但在高房價下，實際持有成本可能僅房屋市價的0.1%左右，與國外1%至5%相比，持有成本很低，也間接造成房價居高不下。

金管會備查通過銀行公會報送的「信用卡自律公約」，民眾今後買房，若用刷卡方式付款，只能刷卡支付訂金，不能刷卡支付每期房貸金額。

至於刷卡訂金上限，可考量建案房貸再決定，但金管會也希望收單銀行，儘量不要接受信用卡支付豪宅訂金。

金管會銀行局官員表示，信用卡是支付工具，但民眾買房，有一定的「投資」目的，房貸本來就不宜用信用卡方式償還。

多數信用卡收單機構，也只接受刷信用卡付買房訂金；但金管會今年金檢30多家銀行時，卻發現有兩家承做大量土建融貸款的公股行庫，竟然與建商合作，提供民眾刷卡買屋時，除訂金外，還能用信用卡付每期房貸金額。

金管會因而要求銀行公會修改「信用卡自律公約」，明訂信用卡收單機構必須對建商類型的特約商店控管風險，只能提供民眾刷信用卡支付「房屋買賣訂金」。至於刷卡訂金上限，金管會同意銀行，可考量建案房價，自訂單筆刷卡交易上限。

目前一般建案房屋訂金約數10萬元，但買豪宅訂金起碼100萬元起跳。雖然信用卡也可調高額度，直接刷付百萬元訂金，但金管會已暗示銀行，最好不要接受太大筆訂金，以免風險太高。

至於此舉是否能防堵大陸客持中國銀聯卡來台刷卡買房，銀行業者說，絕大多數銀聯卡都是金融卡，不是「信用卡」，照理可不受台灣「信用卡自律公約」約束，且銀聯卡是由「大陸銀行」發行，也非本地發卡機構；但為避免金管會處罰，本地收單銀行都表示，若再有銀聯卡刷卡買房案例，應會接受自律公約約束。

據了解，自台灣開放銀聯卡來台刷卡後，真正刷銀聯卡買房的大戶，是「台商」、不是陸客。

銀行說，台商回台刷銀聯卡買房，等於可將在大陸銀行帳戶中的人民幣資金轉成台幣使用，不僅可回台灣買到好房子，還省了人民幣資金無法自大陸出境的困擾，一舉數得，但未來此路也不通了。

60年前，裕隆集團創辦人嚴慶齡在新店大坪林買下大片農地興建鑄造工場、機械工場、辦公大樓、庫房等建築，並開發出台灣第1台自製小轎車「青鳥」（BLUEBIRD），被稱為「台灣汽車工業之父」。

嚴慶齡當年絕對沒想到，昔日偏僻、不值錢的農地，經過60年的孵化，交到兒子裕隆集團執行長嚴凱泰手中，竟蛻變成裕隆集團的「超級金雞母」，潛在開發利益達700億元。

裕隆新店舊廠位於福高新店交流道附近，距離捷運新店線大坪林站也不遠，交通區位四通八達，A區已開發為兩大建物，一棟是行遍天下汽車生活城，有豪鼎飯店和STARBUCKS咖啡等品牌進駐，另一棟則出租給家樂福，每年可帶進數億元的租金收入，創造5%至7%的固定收益。

新店廠B區佔地約2.8萬坪，扣除賣給宏達電的2500坪及道路、公園等捐地部分，剩下約1.4萬坪裕隆將自行開發，將規劃為結合豪宅、商辦、商場的住商混合區，住宅區容積率為300%、商業區為440%，以法定容積率計算建坪將逾10萬坪。裕隆副總蕭明暉表示，新店廠資產開發目前已和國外知名建築師事務所完成簽約，商場合作對象也正積極洽談中，建照申請已在第一季送交新北市政府審查，新北市審查完還要報到內政部審查。

該公司將優先開發商業區，若明年順利取得建照，商業區預估明年第四季或後年第一季動工，2020年第一季取得使用執照，第四季營運；住宅區預計2016年第四季動工，2022年第四季交屋。連公園等公共空間在內，逾2萬坪的基地，將打造為新店商業、人文發展中心，成為新北市的「六本木」，屆時新店舊廠將成為真正為裕隆下大金蛋的超級金雞母。

短期量縮 投資客剩1成

今夏房市吹怪風，淡水買氣冷颼颼、宜蘭礁溪卻熱呼呼。據《住展》雜誌統計1~8月傳統夏季房市熱區供給量，淡水推案總量373億元、3234戶，基隆總銷33億元、291戶，但兩區買氣均不若以往，買氣下滑2~3成，反觀礁溪溫泉宅獲雙北退休、置產族青睞。

新理想廣告總經理黃正忠直言，投資客減少是淡水買氣衰退主因，分析歷年成交戶數，去年淡水在「宏盛新世界」、「海洋都心」等大案強銷下，成交量較往年成長1倍，「扣除自住客的剛性需求，多出來就是投資客。」

「淡水去年成交量衝太高，今年1、2季確實有下滑，但最差的時候已經過了。」黃正忠強調，今年淡水來人量雖衰退2~3成，但成交比未明顯變差。

新屋仰賴自住族
黃正忠說，過去淡水投資客可成佔5成，今年不到1成，部分新成屋順銷也多靠自住族群。他預估下半年淡水房市維持平盤，農曆年後會有一波買盤出現。
《住展》雜誌主編施絢傑認為，打房政策是造成短期交易量縮主因，自從輕軌綠山線敲定後，淡水就湧現大批推案，前幾年甚至連冬天推案都很熱，造成供給量增加過快，區域公共建設及基本機能未跟上，稀釋效應遲早發生。

首購仍考慮淡水
民眾陳先生表示，淡水是新北市房價最低區域，輕軌又開始動工，預算有限的首購還是會考慮買在淡水。

反觀宜蘭縣礁溪鄉和今夏淡水形成強烈對比，名軒開發指標案「湯本源」預計11月公開，正在趕工取得使用執照，由於土地使用分區屬健康休閒專區，雖戶戶有溫泉，但設計上是做辦公室，樓高4米2。名軒開發副總經理陳秀惠表示，吸引雙北市退休族，或喜歡泡湯的自用族群購買，屬於第2間度假休閒宅概念，開價5~6字頭。

雙北資金向東移
施絢傑分析，央行壓抑西部房市，導致雙北資金東移到宜蘭，但礁溪房價落差大，靠近宜蘭市的四城及龍潭地區因缺乏觀光題材帶動，屬內需市場，產品以平價透天為主。

溫泉飯店集中的礁溪鬧區建地飽和、供給量少，在地建商二代建設銷售員陳雅君表示，目前市區溫泉宅成交價衝到每坪40~50萬元，在地居民購屋多會選擇外圍區域，房價基期較低，也可享受擴散效應下的增值。

北市土地取得困難，基地小於100坪的「鳥籠建案」應運而生，北市目前最小的「鳥籠建案」是大安區「御境言」與中正區「來遛月」，基地面積僅32?33坪，面寬只有一輛汽車的寬度，直比香港的「膠囊住宅」；儘管「鳥籠建案」訴求低總價，但大安區12坪套房每坪開價180萬，等於買1戶套房要價超過2,000萬元，單價高得嚇人。

根據《好房網》不動產市場週報統計，目前台北市銷售中的預售屋及新成屋建案計有178件，其中，基地小於100坪的「鳥籠建案」達25個，占目前北市個案的14％，等於每10個建案就有1.4個建案是屬於「鳥籠建案」。

觀察台北市建築基地面積不及百坪的建案，中山區有5個占比最高，大安區有4個，中正區、北投區也各有3案，另外信義區、士林區、大同區及萬華區各有2案，南港區及文山區則各有1案。

好房網雜誌社長倪子仁指出，位於大安區市民大道、延吉街的「大安富裔館2.0」套房案，每坪開價180萬，等於買1戶12坪套房要價超過2,000萬元。另信義區「信義一品」案，48坪基地規畫9戶住家，坪數8?36坪，每坪開價138萬元，等於買1間8坪的套房要價超過1,100萬元。

倪子仁表示，台北市中心地段，在都更根本走不動也無進展下，鳥籠級建案順勢規畫為套房或1加1房的小坪數產品，並以「低總價」的訴求來吸引消費者。

受到政策打房、重大建設遲遲沒到位、區域供給量大的影響，淡水房市今年夏天可謂是「旺季不旺」，一至八月累計推案373億元、可售戶數約3,234戶，遠落後於過去3年，來人也不如上半年；最近已有建商祭出每坪「1字頭」廣告價，訴求低總價、低單價、低自備款的「三低」策略。

住展雜誌昨（4）日公布最新調查指出，淡水、基隆兩地今年夏天是「旺季不旺」；反觀宜蘭礁溪房市，卻異常熱絡，可能與未被列入央行限貸令名單有關，吸引不少游資卡位。為挽救直線下滑的買氣，淡水新案紛紛祭出促銷策略，以拉抬人氣和買氣。

住展雜誌主編施絢傑表示，淡水新案最近紛紛祭出「三低策略」，企圖拉抬買氣，首先，低總價，第二、低單價廣告戶，第三、低自備及工程結構零付款；另外，也有新案祭出每坪20初頭萬元的誘人單價，甚至「1字頭」的廣告價。不過效果如何，還有待觀察。

據悉，淡海輕軌G8站附近的新案「勤家捷奏」，已祭出2戶廣告戶，訴求每坪從19.8萬元的「1字頭」房價，相較平均開價每坪23.5?24.5萬元，及淡海新市鎮區內有些高單價個案開價到每坪40?50萬元，相對顯得吸引「小資族」洽詢。

此外，基隆今年夏季也是「旺季不旺」，與往年相較，相對反常。住展統計，今年一至八月只推出33億元新案、戶數291戶，比往年冷清許多；部分原本年初就打算要進場的新案，硬把推案時間一再往後延，代表案例為「香格里拉」。

基隆房市旺季不旺，主要原因不外：政府打房，加上年底選舉前爆發議長關說案、議員疑似收賄等弊案，加上區域發展看不到未來，外地客進不來，使得即使有些新案大打廣告，但台北客買單的比例，還是拉不高。

住展雜誌調查，下半年基隆幾個大型指標案，都可能延後到選舉後才要推出；換言之，入冬之後，原本的淡季，有可能出現「淡季不淡」、推案激增熱鬧景像。

北市建地難求，百坪基地上下的建案應運而生，好房網統計，北市銷售中建案178個，其中74個建案基地不到200坪，約佔4成，其中最小的基地僅32坪，面寬僅一輛車的寬度。

「好房網」不動產市場週報統計，目前台北市銷售中的預售屋及新成屋建案有178件，其中74個建案的基地面積不到200坪，約佔41%。基地小於100坪的「鳥籠」級建案竟然有25個。

觀察北市建築基地面積不及百坪的建案，中山區有5個佔最大比例，大安區有4個，中正區、北投區也各有3個個案，另外信義區、士林區、大同區及萬華區各有2個，南港區及文山區各有1個。

好房網表示，北市鳥籠建案最多的區域為中山、大安與中正區等市中心區，每坪單價動輒百萬元以上，在都更走不動也無進展下，鳥籠級建案順勢規劃為套房或1加1房的小坪數產品，並以「低總價」訴求來吸引消費者。

好房網指出，北市目前最小的鳥籠建案為大安區的「御境言」與中正區的「來遛月」，基地面積只有32至33坪，面寬甚至只有一輛汽車的寬度。如此迷你小基地打造出來的居家環境與空間，直比香港的「膠囊住宅」。

好房網分析，信義區個案「信義一品」48坪基地規劃9戶住家，每戶規劃坪數8到36坪，每坪開價138萬元，等於一間8坪的套房要價逾1100萬元；大安區市民大道、延吉街的新成屋套房案，12坪套房開價單坪180萬元，等於一戶套房要價逾2000萬元。

好房網提醒鳥籠建案的買家，應注意高公設比的現象，才不會在交屋時猛然發現超高公設虛坪，與原先想像的房間大小落差很大，衍生出許多的購屋糾紛。

除了要注意公設比外，投資興建鳥籠建案者大多為小型建商，購買時須留意開發商本身財務狀況，且鳥籠建案公共設施的機能較弱，這也是買家要特別考量之處。

隨著松山線通車日的逼近，捷運中山站即將升等為雙捷運站點，許多知名品牌也因為無法應付「漲」聲響起的店租，選擇只承租一半的店面。而「捷運交叉點」似乎已成了漲店租的先兆，類似情形也曾發生在新蘆線、信義線相交的東門站，而坐擁文湖線和板南線的忠孝復興站一帶，也是台北市店王的集中地，「分割型店面」更是常見的街景。

捷運松山線將於年底通車，中山站也即將升級成雙捷運站點，隨著交通利多而來的人潮效應，讓中山捷運站附近的店租也跟著起漲。根據中天新聞的報導，中山捷運站附近有房東一口氣將租金調漲1.5倍，而南京西路上也有店面租金已衝破每坪2萬元，漲幅達50%，導致知名品牌的烘焙店和燒肉店因為成本考量，決定將店面砍半或縮小，只承租於原本店面的一部份。

捷運交會點漲租似乎已經是包租公門的默契，有房仲業者向TVBS表示，鄰近永康商圈的捷運東門站，之前也因為新開通的信義線結合既有的新蘆線，店面身價也跟著水漲船高。此外，已是東區核心地帶的忠孝復興站，也同時地處文湖線和板南線的交集處，精華地段加上交通便利性的加持，店租調漲已是家常便飯，也造就了「分割型店面」林立的特殊現象，小店家也因為擠不過大品牌而退居小巷內，店面「香港化」的趨勢越發明顯。

台中軟體園區打造電子商務智慧城論壇昨（4）日召開。與會的開發商大買家透露，預計今年底在園區動工興建商辦大樓，總投資額近40億元；而包括經濟部中小企業處育成中心、工研院、資策會及台灣創意設計中心等單位，正評估進駐園區商辦大樓。

至於大買家的商辦大樓生活區，包括星巴克、春水堂、7-11、紙箱王、金寶集團旗下三緯國際、雅聞觀光工廠、18℃巧克力工坊、朝陽大學育成中心，及亞太創意技術學院育成中心等單位，也表達進駐意願，估大樓進駐登記率已達7成。

中軟園區土地銷售率已達百分百，園區開發商包括大買家及佑順開發，將投資興建商辦大樓；另租地自建企業營運總部的業者，包括電子商務系統商的鼎新集團，及遊戲軟體商網銀國際等2家公司。

加工處副處長趙建民表示，該處期待更進一步與台中市政府及產政學研各界攜手合作，共同推動台中市智慧城市計畫，一同打造台中軟體園區成為電子商務智慧城。

台中市經發局說，市府提供進駐園區業者地方型「SBIR」計畫、幸福小幫手計畫、青年創業貸款利息貼補計畫等，未來將研議「產業發展自治條例」，以促進台中市產業發展。

園區未來將持續引入重點廠商投資進駐，形成中樞輻射式（hub-and-spoke）的產業群聚，預計園區可提供超過5,000人的就業機會，創造年產值逾150億元。

分據南、北高雄的福懋建設「毓秀」、城揚建設「Super one」，昨(4)日獲得友善建築大獎，也使得小港區與楠梓區40坪以下、總價550萬元左右低價首購產品，再度成為市場關注焦點，並持續扮演房市先鋒，不只價格未見下滑，甚至連番調高售價。

高雄市政府昨日舉辦通用設計與友善環境國際論壇，並與日本建構福利城市學會簽署合作備忘錄，加強推動高雄與東京友善環境打造經驗交流；會中同時頒獎給高雄的友善建築，楠梓區城揚建設「Super one」獲友善建築大獎，小港區福懋建設「毓秀」則獲友善建築優等獎。

高雄市代銷公會理事長戴嘉聖說，小港區40或30坪的首購產品，截至目前都還是賣得嚇嚇叫，沒有受到政策打房的影響，由於每坪售價16?18萬元，總價480?720萬元的價位接受度高，成為目前市場主流。

而包括隆大營建、浤圃建設、和築建設、永信建設等，因為看好小港區的首購住宅需求，未來都將陸續進場推案；而福懋建設則因第一期銷售反應良好，還要加碼推出「毓秀二期」，同樣主攻小坪數住宅。

在北高雄楠梓區部分，同樣是低總價首購產品當道，目前僅少數建案開價超過每坪20萬元。城揚建設首席副總經理陳靜儀說，目前主推19、20萬元的大樓住宅，後市有機會超過20萬元。

陳靜儀表示，楠梓區的首購產品完全沒有跌價跡象，以城揚建設集團「Super one」383戶住宅來說，現在銷售已達65％左右，且從去年10月開賣以來，已連續上調價格4次，每銷售50戶、每坪就調高售價3,000元。她指出，由於楠梓區已經是公認的高雄後花園，城揚明年將加碼推案。

兩區大樓推案占高雄總數3成

高雄房市推案有集中楠梓區、小港區的現象，今年兩區合計的大樓推案數，占高雄大樓總數的31％；而2區的透天厝推案數，更占高雄透天住宅推案總數達60％。

高雄市不動產開發公會秘書長林佩樺說，根據公會申報開工的統計數據顯示，截至今年7月底為止，大樓住宅的推案數有41個、透天住宅則是53件，推案總金額分別是648.16億元、和44.33億元。

其中，楠梓區的大樓推案量有9件，小港區的大樓推案量有4件，合計占總體的大樓推案數量比重達31.71％；而楠梓區的透天住宅推案量為14件，小港區的透天住宅推案量18件，合計占總體透天住宅推案數量的比率高達60.38％。

不過，楠梓區、小港區大樓住宅每坪售價都在20萬元以下，因此，即使案量佔比達31.71％，可是，推案總額的占比卻只有12.40％；至於透天推案金額的占比則是幾乎呈現等比率，約62.71％。

剛剛公佈計畫將旗下9個商業物業大部分權益售予凱雷的萬科（000002）再度拋出了出售商業地產的方案，公司9月4日晚間公告稱，於9月4日與 RECO NANSHAN PRIVATE LIMITED（簡稱“買方”）訂立出售協議。公司同意以約16.51億元出售上海萬獅置業有限公司90%的股權給買方。出售完成後，公司及買方將分別持有10%及90%之萬獅置業股權。同時，公司與買方就萬獅置業的未來經營及管理訂立合營公司協議。

據介紹，萬獅置業為於2011年12月12日在中國上海成立的有限責任公司，並於出售前由萬科全資擁有。萬獅置業主要從事開發與經營上海虹橋商務區核心區一期03號地塊南塊專案（虹橋萬科中心），該項目為建築面積達110,462平方米的國際A級寫字樓，毗鄰虹橋交通樞紐。截至2014年8月2日，萬獅置業估值約為18.30億元。

對於此次出售，萬科董事會認為，此次交易為公司提供了一個優化資產配置、加速資金回籠並進一步參與上海物業開發的機會。出售後，公司將負責後續開發及運營。未來萬獅置業作為一家中外合資公司，能夠利用公司及買方在物業市場的專業知識，共同在中國開發一流的優質專案，有關交易符合公司“輕資產、重運營”的發展戰略。

萬科表示，此次出售公司預計將實現未經審計的稅前收益約2.16億元，出售所得收益擬用於公司營運資金。

8月28日，萬科公告稱，與凱雷投資集團有限公司簽署《萬科凱雷商業地產戰略合作平臺之意向書》，萬科與凱雷擬成立資產平臺公司，凱雷和萬科分別持有資產平臺公司80%和20%的股權，該資產平臺公司擬以收購股權或資產的方式收購萬科所擁有的9個商業物業。預計資產平臺公司將長期持有商業物業，未來將以資產證券化為目標退出。

據悉，王石此前也曾提到，商業地產開發和持有經營需要沉澱大量資金，這與萬科歷來堅持的“快進快出”的高周轉模式相衝突。

萬科公告還顯示，買方是 RECOSIA CHINA PTE LTD（以下簡稱“投資方”）的全資子公司，而投資方目前持有公司多個子公司超過 10%股權。

據公開資料，RECOSIA CHINA PTE LTD實際控制人為新加坡政府產業投資有限公司（GIC RE），且其是新加坡政府產業投資有限公司（GIC RE）在中國境內唯一一家從事房地產投資的企業，其自身並未擁有房地產開發資質、未擁有專案開發和專案經營管理人員，也未從事房地產開發的具體業務。

新加坡政府產業投資有限公司（GIC RE）是新加坡政府投資有限公司（GIC）屬下負責房地產投資的分支，為世界最大的房地產投資公司之一，在全球擁有多項直接投資，主要包括辦公樓、購物中心、酒店、住宅、及工業地產等。同時，它也通過房地產基金、信託、上市公司及貸款等間接方式進行廣泛的投資。

週三晚間，大智慧通訊社從雅戈爾（600177.SH）在滬“地王”項目雅戈爾長風8號處瞭解到，該專案目前推出20萬元抵180萬元的重磅折扣。其用意則在借9月樓市傳統銷售旺季的東風，將專案剩餘尾盤加速去化。

根據大智慧通訊社粗略計算，雅戈爾長風8號自2013年1月開盤至今，累計為雅戈爾創收已近70億元。

該專案一位銷售負責人表示，目前專案還剩下不足30套房源，並且都是四房236平方米的大戶型，中戶型和小戶型已經都銷售完畢了。

大智慧通訊社還瞭解到，本次雅戈爾長風8號打折促銷，還與合富輝煌、中原地產等多家仲介代理機構進行了合作。

據雅戈爾長風8號專案資訊，目前專案單價5.5萬元/平方米，據此計算，本次折扣的力度相當於房屋總價打8.8折，這也成為近期上海樓市打折潮中較大的手筆。

上海網上房地產資料顯示，雅戈爾長風8號於2013年1月開盤，項目總可售面積12.77萬平方米，項目銷售均價5.3萬元/平方米。據此粗略計算，自開盤以來該項目已經累計為雅戈爾創造預售收入近70億元，占到公司2013全年營業收入近一半。

9月2日，富力地產公佈8月銷售情況。8月份公司合約銷售總金額為39.8億元，月內已出售的合約銷售總面積約為30.6萬平方米。

與7月相比，富力地產銷售收入和銷售面積分別上升15%和下降5%，與去年同期相比，銷售收入和銷售面積分別上升12%。截至8月，2014年富力地產累計總合約銷售金額約331.95億元，合約銷售總面積約239.49萬平方米，與去年同期相比分別上升32%及13%。

僅一周前，富力地產中報宣佈，集團調整全年協定銷售目標至600億元。按照最新首八月累計資料計算，富力地產完成業績任務的55%，距離調整後的目標仍然有一定差距。

馬來項目入市

從區域來看，8月份富力地產銷售貢獻最大的區域為馬來西亞。富力地產稱，8月已推出馬來西亞柔佛州富力公主灣項目，累計錄得銷售額約10.1億元，銷售面積約5.75萬平方米。

2013年12月1日，富力地產公告宣佈全資子公司以85億元收購了馬來西亞柔佛州柔佛巴魯地區一塊116英畝的宗地，將開發為住宅及商業物業，可售樓面面積達350萬平方米。

彼時國內樓市火熱，海外正成為房企投資的新目標。2014年初業績會上，李思廉曾表示馬來西亞專案全年銷售預期為50億元。

然而，今年馬航事件的發生讓馬來樓市投資熱蒙上陰影。從行銷策略來看，富力似乎也認識到了形勢轉變的影響。從蓄客到開盤，富力公主灣在國內宣傳甚少，堪稱低調，與去年碧桂園打出補貼費用送新馬遊的高調蓄客陣仗大相徑庭。

截至目前，富力公主灣銷售金額約10.1億元。據李思廉透露，接下來該專案的銷售目標是每個月賣5億左右，預計今年要賣30多億。

回顧富力8月銷售業績，馬來西亞項目貢獻占比達25%。而8月富力共推出4個全新項目，除馬來外的其他3個新項目累計貢獻銷售額僅5.2億元。

據統計，富力地產7月至8月共推出10個全新項目，而馬來專案開盤10億元為其中成績最好的單盤，其餘新項目開盤貢獻均在5億及以下區間，其中無錫、瀋陽兩地的全新專案7月開盤以來累計銷售貢獻僅約1億元。

二三線去化難題

按照富力地產中報計畫，下半年衝刺600億元業績目標的支撐即為貨量供應，其將在全國22城市銷售60個項目，其中包括19個全新項目。

從推售進度來看，富力地產在7、8月兩月已加速推貨，全新入市項目達10個，包括上海虹橋富力十號、無錫富力城、天津富力新城、瀋陽富力尚悅居、梅州富力城、福州富力中心南京尚悅居、哈爾濱富力城等項目。

據公告統計，富力7月新推6個項目累計貢獻銷售額13.1億元，8月新推4個項目累計銷售額15.3億元。但除去馬來項目的10.1億元，其餘9個全新項目近兩月累計貢獻僅為18.3億元。

其中，部分二三線專案的入市表現顯得尤為薄弱。7月26日，無錫富力城入市，截至8月底該盤貢獻為1.01億元。7月19日，瀋陽富力尚悅居首次開盤，連同另一原在售專案，瀋陽區域7月至8月累計銷售貢獻為1.02億元。

2013年，富力地產斥資400多元購買了20個項目，土地儲備量增加51%至4330萬平方米，同時加大二三線佈局，新進入福州、杭州等10個城市。

據統計，未來4月富力地產尚待入市的專案仍有10個，除北京通州及廣州外，也包括貴陽、西安、杭州、重慶等二三線城市項目。

截至目前，富力地產完成600億元銷售的55%，剩餘四個月每月銷售額須達到67億元方能達標，保證後續二三線新項目的去化銷售顯然將是重要任務。

不到10天時間，越秀地產成為第二家大幅折讓供股集資的內地開發商。21世紀經濟報導記者從消息人士處獲悉，至少還有1到2家香港上市的房企正在籌備供股，料在短期內停牌公佈；香港市場頓時掀起一陣內房供股熱潮。

9月4日，越秀地產宣佈建議進行100供33股，發行30.77億股，每股供股價1.25港元，較宣佈前折讓25%，集資淨額約37.85億港元，用於未來擴展及買地等運營資本。此前折讓30%供股的碧桂園則主要將資金用於再融資。

“經過多年舉債，開發商終於意識到不能再無節制地增加債務；來自債務投資者的回饋迫使房企必須著手降低過高的負債率，以換取未來新的發債視窗。” 瑞士信貸亞太區房地產研究主管杜勁松接受21世紀經濟報導記者訪問時表示，境外股本融資所得可直接用於支付買地款也是吸引房企趁機供股的誘因之一。

評級機構標準普爾同日發佈研究報告指出，隨著銀行、信託等傳統融資管道收緊，房企毛利率下降可能不足以維持不斷上升的融資成本，預測未來12-18個月將有1到2家低評級的中小型房企出現債務違約。

“債”轉“股”

據21世紀經濟報導不完全統計，?大、富力、碧桂園、雅居樂、佳兆業和花樣年等6家在港上市的房企上半年合計新發行369億元永久資本證券，平均利息成本9%-18%。

計入永續債後，美銀美林測算截至6月底?大地產的淨負債率已高達256%，第二名富力為186%。即使按照公司的會計口徑，多數開發商的負債率也超過了70%。杠杆如此之高，就算是最高風險承受力的債務投資者都會望而卻步，於是發生了“債”轉“股”的變化。

8月27日，碧桂園宣佈以15：1的比例折讓30%供股集資31億港元，令許多投資者和投行大跌眼鏡。

“以碧桂園千億元的銷售規模，區區30億港元，多賣幾套房子或者暫停部分專案開發就省出來了，應該是楊家短期周轉不靈，急於償還到期的舊債。”一位追蹤內房的資深分析師告訴記者，碧桂園可能是為了償還9月10日到期的3.75億美元優先票據。

但越秀地產身為國企，截至6月底現金流環比上升16.5%至97.53億元；62.7%的負債率雖同比上升，卻仍處於健康水準。公司解釋稱，供股為財務上提供更大的靈活性以應付未來擴展需要，包括增加土地儲備。

“上一次內房股本集資潮還要追溯到2012年底，近兩年來，開發商不斷發行離岸債和優先票據，負債率節節攀升。目前大部分房企的負債水準已超過了債務投資者的忍受極限，必須採用股本融資來降低負債率。”杜勁松解釋，無論是銀行貸款還是境內企業債所籌集的資金都不能用來買地，供股的靈活性更高。

穆迪評級助理副總裁、企業融資分析師梁鎮邦表示，股本融資可緩解負債上升過快所造成的信貸風險，還可以增加房企的流動資金，降低對新增債務的依賴度。

股價走勢反映市場對供股行為看法積極；4日，越秀在宣佈供股後開盤大跌5%，至收盤時跌幅收窄至1.2%；碧桂園收報3.43港元，高於供股價（2.5港元）37.2%。

違約風險上升

借道股本融資反映開發商已無力維持以債養債的舊模式，因違約風險正在上升。

標普董事總經理、亞太區企業評級分析經理李國宜4日在香港說：“前6個月，信託和銀行對高風險的開發商信貸政策越趨謹慎，導致內地房企的平均融資成本不斷上升。負債率不斷提升又迫使房企進行高成本的再融資，但期內毛利率普降至20%以下，過於集中在單一市場的中小開發商在未來12個月面臨被兼併或倒閉，可能出現債務違約。”


標普採用毛利率結合債務/息稅攤銷前利潤（EBITDA）的綜合模型測算，香港上市的沿海家園和?盛地產的債務違約風險最高。健康的債務/EBITDA比例為2-3倍，而目前評級的不少高杠杆房企已超過5倍，最極端的沿海家園甚至出現了89.6倍的驚人比率。

4日，有報導指監管層有意允許已上市的開發商發行銀行間市場中期票據，規定募集資金用途只能用於發展普通商品房專案或償還銀行貸款，希望措施能舒緩開發商的融資彈性。

李國宜認為，開放中票符合市場化的信貸改革大方向，但在地產市場整體下行的背景下，是否有足夠的市場流動性願意流向開發商，目前仍是未知數。

一名知情人士引述萬科內部的討論稱，發行中期票據的融資利率僅6%左右，遠低於信託和永續債等融資管道；關鍵在於預計開放的發行總量較小，對房企實際的財務幫助效果有限。

寸土寸金的上海南外灘，又有一幅綜合性地塊即將成交。

上海黃浦區規土局網站剛剛掛出董家渡13、15號地塊預申請公告，該地塊全額保證金為50億元。

市場估計，董家渡地塊的最終成交可能在300億左右，遠超去年成交價為217.7億的徐家匯地王，此前，更高的一幅地王出現在2009年，當時富力聯合體以255億元拿下了廣州亞運城地塊。

“300億的說法並不精准，不過，能超過廣州亞運城的可能性比較大。”消息人士分析說，這一地塊是今年的大熱門，今年全國的總價地王還沒出，董家渡才如此被關注。

預申請公告顯示，董家渡13、15地塊是塊淨地，總面積約17.51萬平方米，其中出讓土地面積約12.67萬平方米。地塊規劃為商業、辦公、住宅綜合用地。其中，商業比例不大於17%，辦公比例不小於65%，住宅比例不大於 18%。地上總建築面積不超過701900平方米。

這一地塊東至中山南路、南至規劃東江陰街、西至外倉橋街、南倉街、北至王家碼頭路（不包含中國人保財險大廈、董家渡天主教堂、董家渡路），是上海的心臟位置。

董家渡地塊這一次採用招拍掛中的招標方式出讓，10月9日會直接開標。這塊地競爭者甚眾，目前大熱門買家是“中民投”，即中國民生投資股份有限公司。傳聞參與競爭的除了中民投，還有九龍倉、外灘投資等。此前早有消息傳，九龍倉的高層多次到綠城黃浦灣天臺俯瞰董家渡地塊全景。

中民投背景十分過硬，註冊資本500億元、59家民營企業發起、全國工商聯牽頭組織，是史上最大規模的民營資本投資集團。此前，有消息稱，“中民投”將於9月在上海黃金地段拿得一幅地塊，董事長董文標有意在該地塊上蓋一座50~100層的高樓，並且他告訴中民投股東們，“三年就能回本”。

這被認為就是“董家渡”地塊。今年調整後，董家渡地塊最高建築已經由240米限高調整為300米限高，與董文標所描述的50~100層高樓“不謀而合”。

不過，有業內人士分析說，董家渡13、15號地塊出讓條件十分嚴苛，例如交地後12個月內開工，開工後36個月內完成總投資額的70%，開工後60個月內竣工。

值得注意的是，國土局規定，受讓人須長期自持住宅部分建築面積不少於5000平方米用於租賃，不得擅自銷售，如需銷售，須征得出讓人同意。

這塊地的出讓還被視為是提振信心的一個行為。如此大體量、大金額、處於核心位置的土地出讓，在現在市場不好的情況下完成交易，不亞於限購限貸放鬆對於扭轉市場預期的作用，尤其對其他有意從三四線開始回歸一線城市的開發商來說，有風向標作用。

亞豪機構的統計資料顯示，8月，北京在售報價超過5萬元/平方米的公寓豪宅項目共售出180套房源，銷售總面積達3.16萬平方米，環比上月，成交套數、面積分別上漲了73%和62%。

“8月公寓豪宅市場成交上揚的主要原因為，個別豪宅項目的價格低於預期入市，以及大量購房需求集聚，對整體市場銷量數位形成了強力拉升。”北京一高端項目負責人對《每日經濟新聞》記者如是說。

亞豪機構副總經理任啟鑫告訴記者，去年，北京公寓豪宅市場的月度銷量基本穩定在200~300套左右，而今年前7個月，公寓豪宅的月度銷量基本維持在100套上下，大量中高端購房者蟄伏觀望。

“進入8月，隨著整體市場的價格下行，改善性購房者也在躍躍欲試。”任啟鑫表示，定價相對較低，且具有高性價比樓盤項目的熱銷，在拉動8月成交量上漲的同時，也造成該月北京公寓豪宅市場整體成交均價的微幅下調。

此外，高端市場不斷升溫的同時，豪宅項目入市的腳步也在加快。據《每日經濟新聞》記者瞭解，今年北京預計有7個頂級豪宅項目入市，數量創下近年之最。

任啟鑫在接受記者採訪時表示，預計明年將有超過70個公寓豪宅項目同期在售，高端市場供應增加的同時將面臨購房客群縮減的局面。

近日，大連萬達商業地產股份有限公司 （以下簡稱大連萬達商業地產）的上市之路又傳出新方向。

昨日（9月4日），有消息稱，大連萬達商業地產已經申請赴港IPO。消息傳出後，《每日經濟新聞》記者第一時間與萬達集團相關人士聯繫求證，但未能得到後者的正面回應。多位業內人士則表示，對於大連萬達商業地產來說，選擇到港股IPO的可能性非常大。

“（萬達商業地產）將近5000億元的總資產，很難通過借殼的方式，或者注入目前萬達在港上市平臺。”一位長期跟蹤萬達的分析人士對記者如此表示。

或轉赴香港上市

萬達今年的發展計畫，集團董事長王健林曾在內部年會上表示，將全力推動兩個目標公司上市。雖然其並未提及具體的公司資訊，但當時處於IPO排隊狀態的萬達電影院線，以及處於初審狀態的大連萬達商業地產，被視為今年萬達力推上市的“重頭戲”。

然而，7月1日，證監會網站披露了截至當日首次公開發行股票審核工作流程及申請企業情況，本年度首發共終止審查企業129家，其中包括大連萬達商業地產股份有限公司。對於折戟A股市場，萬達集團在其官網發聲明表示，今後將繼續積極探索多種上市途徑。

此後，在萬達半年工作報告的手稿中，王健林明確表示，為了實現上市目標，萬達集團內部必須保證行動一致，並且成立專門組織。王健林還親自任命萬達集團總裁、副總裁等集團高層組成工作小組，顯示出對上市的重視和決心。而且王健林還曾對此做出嚴格要求：“涉及哪些部門，哪些部門就要全力以赴，不能推諉，不能嫌麻煩。”

時隔兩個月後，昨日，有消息稱，大連萬達商業地產放棄在A股IPO申請後，已經赴港申請IPO，保薦機構為中金公司。

值得注意的是，就在上月底，萬達商業地產(00169，HK）宣佈，將著力打造以萬達自有品牌酒店項目為主的海外綜合地產項目投資及運營平臺，並將於9月18日召開股東大會，表決通過更名為“萬達酒店發展有限公司”的決議。萬達集團方面對此表示，這樣的變化將使得該公司後期業務線條更加清晰，有助於萬達集團對於海外資產的整體運作。

上述分析人士指出，萬達集團在港股的上市公司“萬達商業地產”將正式更名為“萬達酒店”，此舉不排除在為大連萬達商業地產的整體上市騰挪空間。

已開業95個萬達廣場

據萬達集團官網披露，截至2014年8月29日，大連萬達商業地產已在全國開業95個萬達廣場，正在運營60家五星級或超五星級酒店。今年上半年大連萬達商業地產收入668.5億元。

“大連萬達商業地產整體上市涉及的融資額比較高，目前資本市場兩三百億元的融資額已經屬於高位，大部分IPO的企業都只有幾十億的融資額，也就是說，只要將萬達集團旗下10個以下的萬達廣場注入資產包已經足夠。”談及大連萬達商業地產之前IPO的受挫，蘭德諮詢總裁宋延慶對《每日經濟新聞》記者如是說。

對此，RET睿意德高級董事王玉珂表示，商業地產發展的核心是尋找到被資本市場認可的盈利模式，畢竟資本市場看重的是預期，但目前內地大多數商業地產企業的模式還處於探索階段。

根據標準普爾昨日剛剛發佈的報告——《商業地產開發商可能面臨比住宅開發商更嚴峻的挑戰》顯示，供應過剩導致商業地產市場競爭激烈，同時電子商務對零售業的滲透，已波及商業地產市場。

“在牽手騰訊、百度後，萬達的商業地產通過進行線上線下融合是大勢所趨，同時還會尋求到核心盈利模式，這有利於增強其持有型物業的升值能力。”一位港股分析師告訴《每日經濟新聞》記者。

根據公開資料顯示，去年大連萬達商業地產的收入為1456.2億元，其中地產業務（公寓、商鋪、寫字樓）收入1262.5億元，租金收入僅85.6億元，占總收入的5.87%。

　　茅臺集團蓋房賣酒謀多元化佈局 為千億元目標尋利潤支撐點

　　白酒專家鐵犁表示，茅臺搞旅遊地產就是開發房地產專案，跟酒沒有多大關係，也不會對酒的銷售有多大幫助，僅是多元化探索，能走多遠還有待觀察

　　當國有企業掀起“混改”浪潮之際，白酒龍頭企業貴州茅臺(165.06, 0.24, 0.15%)的母公司茅臺集團也于日前開啟了多元化之路，成立建設投資基金公司，斥鉅資投資健康產業，還進軍旅遊地產領域……

　　在業內人士看來，茅臺集團多元化發展的背後與其“千億元”目標分不開，而其涉足旅遊地產專案與賣酒的結合，更是引發了業內的關注。

　　22億元進軍旅遊地產

　　8月13日，茅臺集團的度假村專案舉行了開工奠基儀式。據悉，該專案預計總投資約22億元，占地300餘畝，建築面積約10萬平方米，這也是茅臺在貴陽做產業地產項目之後的又一動作。

　　資料顯示，2012年8月份，茅臺集團以9.4億元競得三亞市海棠灣C6片區D-3-6地塊，成交樓面價為11965元/平方米。

　　雖然看上去茅臺集團競得的海南旅遊地產專案體量不大，但對外行來說，做旅遊地產還是面臨較多挑戰。

　　一位元房地產業內人士向記者表示，中國的標杆房企都爭相佈局海南，做旅遊、商務、度假村等產品，整體上已經出現供大於求的跡象。鑒於此，海南旅遊地產項目的競爭也較大。

　　而另一位酒行業資深人士則認為，茅臺集團多元化的背後劍指“千億元”目標。在白酒行業進入深度調整期後，茅臺要想完成千億元目標，只有走多元化之路，尋找新的利潤增長點。從茅臺投資健康產業、旅遊地產以及成立基金公司來看，這都顯示了茅臺集團走多元化之路的決心。

　　對此，茅臺集團相關負責人對《證券日報》記者表示，近年來海南的三亞在國內和世界上的知名度日益提高，對於茅臺來說，選擇三亞向世界展示其文化是理所當然。

　　茅臺要把三亞廣告詞：“愛他就帶他來三亞”，換成“愛他就給她喝茅臺”，這或許是茅臺在三亞做旅遊地產的目的所在。

　　根據茅臺提供的資料顯示，三亞遊客去年較前年增加了20多萬人，今年較去年增加了60多萬人。另外，今年三亞市房地產開發的政策規定，禁止開發80平方米以下的小戶型，這些都是三亞市政府在利用經濟杠杆來挑選有消費實力的三亞市居民。

　　“預計在今後的3年至5年內，或許更長時間內，三亞將變成一個有巨大消費能力的城市。”茅臺集團相關人士認為，這將提升茅臺酒在海南地區的銷售額。鑒於此，在設計上，茅臺海棠灣度假村也突出了茅臺文化。

　　賣酒加賣房欲提升利潤

　　中投顧問食品行業研究員梁銘宣接受《證券日報》記者採訪時則表示，茅臺面臨巨大市場競爭壓力，佈局多元化業務主要是為了開拓新的業績增長點。

　　從戰略上來看，茅臺在賣酒的同時也準備賣房。有業內人士表示，北方人喜歡到海南過冬，而能去買房或度假的人具備一定的資金實力，也有較強的消費能力。茅臺集團打造旅遊地產不僅給企業帶來效益，也將帶動茅臺酒的銷售。

　　根據茅臺集團提供給本報記者的資料顯示，在白酒行業調整期內，茅臺酒在三亞的銷售逆勢增長。“今年三亞茅臺經銷商的茅臺酒銷量較去年增加接近70%。”

　　資深白酒專家肖竹青接受《證券日報》記者採訪時也表示，茅臺“地產+賣酒”的策略是對的，因為三亞是國內五星級酒店最密集的地方，消費的群體主要是來度假或買房的有錢人，茅臺酒能滿足當地的消費需求。

　　不過，鐵犁對茅臺的多元化發展持謹慎態度。鐵犁表示，茅臺集團多元化發展是公司的戰略選擇，但是，做旅遊地產能給茅臺帶來多大的效益，給茅臺酒帶來多大的銷售量，這都要打個問號。

　　鐵犁表示，受益於白酒行業的發展，茅臺集團營業收入10年增長10倍，目前要想保持快速發展，沒有外部的環境可以支撐，多元化發展是必要的選擇。

　　鐵犁進一步表示，房地產行業利潤率水平正逐年下滑，已經是非暴利行業，茅臺做地產沒有經驗，因此不排除要交一定的學費。在他看來，

　　三亞人口本身並不多，雖然遊客很多，但是對茅臺酒的銷售不會起到太大的助力。而茅臺集團搞旅遊地產，跟酒沒有多大的關係，也不會對酒的銷售有多大幫助，這是茅臺集團對多元化佈局的探索，能走多遠還有待觀察。

杭州研究最高補貼3萬人幣 料將帶動強刺激政策

大陸長三角各城市續下重手救市，杭州甚至擬端出購房補貼，凸顯大陸房市滑坡加劇，恐深不見底。大陸房市重災區杭州，正在醞釀推出一輪救市行動，從原本的「愛買幾套買幾套」的全面解除限購，現甚至擬加碼補貼購房，預期將帶動各地方推出新一波「強刺激」政策。

近來大陸網路流傳一份杭州救市文件，自8月1日至2015年1月31日，凡在餘杭區範圍內置產，並符合補貼標準者，在取得房屋所有權狀後，將給予購房款總額1.3%的購房補貼，單套房最高可獲得3萬元人民幣的補貼。

愛買幾套買幾套

根據陸媒求證，杭州該救市文件儘管仍未正式發布，但當地官員證實確在進行相關研究，不排除後續將推出這項力度更強的救市行動。據了解，杭州自8月29日起已全面解除房市限購，購買杭州主城區14 0平方公尺以下住房，以及蕭山區、餘杭區住房，不需提供住房情況查詢紀錄，購屋者「愛買幾套買幾套」。

不僅是杭州，同樣位於長三角的寧波、無錫等城市，先前也頻頻調整房市政策，8月底寧波、無錫紛紛對此前部分放鬆限購的政策作出調整，兩地限購政策全面取消。

有可能降低稅費

波救市，如今擬再加碼，恐凸顯先前政策調整效果有限，甚至無效。

大陸房地產資料研究院執行院長陳晟指出，在杭州使出力度更大的補貼措施後，很多地方政府極可能仿效杭州新一輪救市手法，推出購房補貼或減免稅費的積極政策，而非先前僅消極性地解除限購。

杭州當地房產業者也說，和限購鬆綁相比，杭州擬推出的購房補貼和降低購房落戶標準的措施，幾乎可算是「刺激性的政策」，救市力度可望明顯大於先前兩次。

不過，先前長三角各城市的限購鬆綁或取消，對當地房市的拉抬效果非常有限。

當地建商指出，近期寧波的成交量的確有所上升，但其實是先前數月簽約累積交易的結果，相信市場很快就會回冷，而無錫和杭州的情況也很類似。

雖然內地樓市仍低迷，但無礙地方政府推地。備受市場關注的上海外灘董家渡超級地王正式啟動出讓程序，該地塊雖未公佈起始出讓價格，但市場預計總價接近300億元(人民幣，下同)，最終成交價格或將刷新全國總價紀錄。消息指，中國民生投資、九龍倉(0004)等企業有意競買。

上海市規劃國土局9月3日晚發佈消息，黃浦區「小東門街道616、735街坊」董家渡超級地王由9月3日至30日接受預申請，最終競買結果將於10月9日揭曉。地塊在正式出讓時不再接受未參加預申請活動的其他意向人的競買申請。地塊預申請活動的全額保證金金額為50億元，創下史上最高紀錄。

地處外灘金融集聚帶董家渡

位於外灘金融集聚帶近期開發重點區域南外灘地區核心節點的董家渡13、15地塊「小東門街道616、735街坊」，為上海中心城區近期開發規模最大、地塊最為完整、區位優勢明顯的黃金地塊。地塊出讓面積126,740.1平方米，用途為商住辦。地上總建築面積不超過701,900平方米，地下總建築面積不超過437,500平方米（其中經營性商業建築面積不超過111,100平方米，停車庫建築面積不超過326,400平方米）。

據悉，該地塊的出讓要求較為苛刻。首先，要求商業比例不大於17%，辦公比例不小於65%，住宅比例不大於18%；其次，地上辦公部分受讓方須自持60%以上，且10年內不得轉讓，商業及辦公須轉讓的須徵得出讓人同意。

由於地塊地處外灘金融集聚帶，該地塊將建設以金融功能為主的城市綜合體，包括金融辦公、商業購物、酒店賓館、高端居住、文化休閒等功能。因此，此次採取「帶規劃方案」的整體出讓方式，要求受讓人對地塊整體受讓，並按照規劃要求統一開發，將其打造成為上海具有國際影響力的濱水新興金融中心。

地塊罕有 料吸龍頭企業爭奪

在樓市低迷期下，上海土地市場仍有望出現「全國地王」，同策諮詢研究部總監張宏偉對此認為，其中不僅蘊含?政府的推地思路，也與未來土地與市場的發展趨勢密切相關。他指出，上海市中心土地資源的稀缺性、土地市場低迷期土地價格相對較低、市中心中高端物業需求強勁及抗跌性能力強等多因素，導致央企地產企業、高周轉企業、有境外上市融資渠道的企業等龍頭開發企業看好董家渡「全國總價地王」地塊的推出。

此外，董家渡地塊的推出是政府打造上海南外灘新地標，該核心區域地塊稀缺性的價值決定其勢必走高端路線，填補沿江核心區域高端市場空白。

市場估計成交價將貴絕全國

據了解，此次預申請公告中雖然並未透露地塊的起始出讓價格，但是根據市場預測，董家渡地塊13、15號地塊未來地上部分總價至少達276.7億元，加上該地塊地下建築面積，該地塊最終成交價格或將超過300億元，遠超去年成交價217.7億的徐家匯地王。屆時成交價將打破全國總價地王的紀錄。

今年5月23日，自上海市黃浦區規土局公佈了該地塊最新規劃後，董家渡地塊就備受社會和市場關注。據悉，中國民生投資股份有限公司、九龍倉集團等企業都有意參與競買。其中，剛掛牌成立的中國民生投資公司，投註冊資本500億元，是獲得國務院同意的中國首家「國字號」民營大型投資公司。

標普：房企利潤受壓或現違約

在多個城市逐步鬆綁限購後，市場預期內地樓市下半年將改善，但行業仍存隱憂。標準普爾發表報告，預期未來12個月下調內房信貸評級的舉動將增加，個別信貸情況較弱的房企更可能出現違約情況，由於樓市仍然供過於求，但樓價下跌，導致房企利潤水平受壓，中小型房企較大機會面對融資困難。不過，金融監管部門擬允許30大上市房企發行中期票據融資，有望紓緩其資金壓力。

標普亞太區企業評級分析經理李國宜預料，未來12至18個月內地樓市仍處於下行周期，由於銷售情況不算樂觀，未來6個月供應大增，地方政府又未有降低地價，加上房企為應付市場競爭，宣傳促銷開支增加，從而影響公司利潤。

他指出，近兩個月標普下調內房評級的動作較上調評級為多，情況在過去兩年少見。雖然整體信貸增長維持正面，但在中央風險控制下，信貸有所收緊，而規模及槓桿比率不佳的中小型發展商較難取得貸款，甚至可能有1至2間信貸評級偏低的房企出現債務違約。

據標普數據，目前評級最低為人和商業（01387，CCC/負面），緊接其後是同屬「B-/負面」的沿海家園（01124）、?盛（00845）和中國地產（01838），以及合生創展（00754，B-/穩定）。

樓市調整，行業汰弱留強，李國宜認為，今年銷售要取得正增長有難度，整體毛利水平向下，部分房企毛利更跌逾20%，加上債務利息開支壓力大，資金情況緊張，估計下半年中小型發展商信貸情況繼續惡化，甚至面臨倒閉或被收購情況，但大型房企則可趁機鞏固市佔率。

30大A股內房或可發債

標普重申，今年全年內地樓價下跌5%和成交量零增長的預測，李國宜表示，內地樓價有下跌迹象，由於市場供需失衡、行業競爭加劇，以及資金水平緊張，房企要藉促銷回收資金。

此外，據《中國證券報》報道，金融監管部門擬允許30大A股上市房企發行中期票據，但集資所得只限用於符合政策支持的普通商品房項目、補充流動資金，以及償還保障房項目和普通商品房項目的銀行貸款，而且只限物業建築開發，不可用作買地。

美銀美林認為，允許房企發行中期票據，是實質的信貸寬鬆措施，反映在內地7月、8月經濟數據不理想下，當局正推動刺激經濟計劃，以完成全年經濟增長7.5%的目標。若措施屬實，相信可作為清理影子銀行的重要舉措，有機會降低房企資金成本。

李國宜認為，中期票據提供另一條融資渠道，但銀行間市場融資門檻較高，難料房企可否成功發行，亦不知政策推出的時間表。目前行內約10萬間房企，但只有數間企業獲准發行中期票據，對中小型房企的幫助有限。

新地套22億最多 長實賣樓封王

由於多個新盤首批單位趕及8月底推售，令8月新盤累積售出近1200伙，銷售金額達136億元，但仍較7月減少28%，其中新地（00016）以將軍澳天晉IIIA期突圍，售樓收益急升至21.6億元，成8月的「套現王」；長實（00001）則售出近330伙成為期內「賣樓王」。

價量較7月減28%

上月受困於大規模新盤有待推售，上旬僅大埔嵐山1期續推售獨撐大市，令新盤銷售單位進展緩慢，至下旬新地旗下天晉IIIA期獲批預售，發展商火速開價，趕及8月底發售第一批192伙，令8月銷情回升，按「一手住宅物業銷售資訊網」顯示，扣除撻訂單位，8月新盤共售出1175伙，涉及金額136億元，兩項數字均較7月下跌28%。

總結5大發展商8月賣樓成績，嵐山1期全月售出近330伙，令長實膺「賣樓王」，當中攻嵐山1期為主；新地趕及月底推售天晉IIIA期，單日套現逾15億元，令集團上月售樓收益急升至21.6億元，超逾長實的20.7億元，成為「套現王」；至於信置（00083）則以15.5億元位列第三位，全月售出116伙；?地（00012）亦沽出189伙，套現14.6億元；?隆地產（00101）重推尖沙咀九龍站君臨天下，令銷售金額急升至12.3億元，共售出62伙，並打入五甲位置。

9月大盤陸續登場

美聯住宅部行政總裁布少明表示，8月受制於多個大型樓盤未能及時開售，令新盤售出單位減少，至9月多個大盤陸續登場，其中天晉IIIA期繼續發售餘下逾700伙，同區日出康城3期緻藍天、馬鞍山迎海．星灣御亦有機會推售，相信本月新盤銷情將大幅反彈，有機會超逾7月高位，惟本月推售項目以中價樓為主，套現金額未必能打破7月成績。

布少明續稱，本月多盤齊發，購買力進一步釋放，令樓市氣氛進一步升溫，料發展商仍採「先求量、後求價」策略，新盤仍以貼市價推售，加價亦會趨於保守。

本月新盤銷售，港島西區已掀起混戰，長實亦伺機推售日出康城緻藍天，將軍澳將爆發搶客戰，料與天晉IIIA期對撼；至於迎海．星灣御共1092伙能否在月內推售，則要視乎售樓紙可否如期批出。此外，新世界（00017）旗下豪宅新盤天后THE PAVILIA HILL亦部署本月登場，共提供358伙，亦為本月矚目的新盤。

近年積極併購舊樓物業，人稱「四叔」的集團主席李兆基也一樣，他私人持有逾八成業權的北角月園街舊樓物業，昨日進行強制拍賣，終以底價1.05億元投得，計劃連同毗鄰地皮合併發展商住物業，總投資額約3億元，料明年預售。

是次強制拍賣的項目，坐落於北角月園街1及3號，佔地約1650方呎，現為兩座樓齡約60年的4層高唐樓，在7月獲土地審裁處頒令強拍，底價為1.05億元。

李兆基原持有項目約87.5%權益，昨日由身持1號牌的?地執行董事兼地產發展部總經理黃浩明作代表，在沒有對手的情況下以一口價統一地盤業權。

根據相關大綱圖資料顯示，地皮屬於「商業/住宅」用途，可作住宅或商廈等發展，黃浩明在拍賣後表示，用地將會連同毗鄰的月園街5號和渣華道22號地盤合併發展，總地盤面積約3582方呎，料發展為商住物業。

他指出，由於地盤面積小，單位料以開放式設計為主，預計提供110伙，總投資額約3億元，可望明年預售，料3年後落成。據了解，用地可建地積比率約10倍，以此粗略計算，可建樓面約3.58萬方呎。

發展商經過多月來大規模提交預售樓花申請後，上月略為喘定，僅長實（00001）就紅磡灣填海區新盤提交預售申請，項目命名為「維港．星岸」，提供321伙。代理表示，首8個月新申請預售的單位共9295伙，創10年同期新高。

長實紅磡維港．星岸供321伙

上月提交預售申請的長實「維港．星岸」，坐落於紅鸞道7號，原被稱為紅磡灣填海區D1地盤，由集團在2010年8月以高於勾地價近一倍的35.1億元投得。發展商預計，項目可在2016年6月底落成，樓花期約22個月。

至於同月批出的新盤，則包括同系的大埔嵐山2期以及新地（00016）將軍澳天晉IIIA期，合共提供約1239伙，令總待批預售的單位數目連升4個月後首度回落，按月減少約8.9%，至9424伙。

不過，累計首8個月，新申請預售樓花的單位則有9295伙，較去年全年的6937伙多34%，並是10年同期最多。美聯物業首席分析師劉嘉輝認為，由此可見發展商推盤意欲強勁，並相信不少待批項目可在今年內獲批預售，紓緩二手市場盤荒的情況。

屯門區升幅驚人 錦興285萬創新高

二手樓破頂潮蔓延至三、四綫屋苑，銀行估價不足的問題變得愈來愈明顯，尤其是細價單幢樓，估價與造價相距逾3成。業界人士奉勸上車一族，入市前宜做足估價切忌盲目追價。

錦興低層 呎售7620破頂

近日細價樓市場追落後最明顯的地區要算屯門區，尤其是造價200萬以下的細價單位急速搶高，個別單位造價直逼300萬元。例如屯門青山公路錦興大廈低層F室，實用面積374平方呎，剛以285萬元易手，呎價7,620元，創屋苑歷史新高紀錄，較對上一個高價紀錄大幅上升20%。

不過，據滙豐銀行網上估價資料顯示，最新估值僅199萬元，與成交價相差86萬元，即估價不足率達3成。即使估價稍為進取的中銀（02388），網上估價也僅203萬元，估價不足率仍達29%。

區內代理指出，近月區內單幢樓成交轉旺，銀行估價已經稍為貼市，但若與業主叫價水平比較，整體估價不足率仍然超過15%。雖然當買家出示臨時買賣合約後，銀行一般可以追加10%至15%估值，但是上述錦興大廈估價不足率逾30%，相信甚難估足價，買方必須預備超過5成樓價作首期。

嘉華大廈 買高1層多付18萬

利嘉閣地產分行經理梁灝仁指出，近月屯門區單幢樓造價升幅驚人，2個月前仍有170萬至180萬元的細價單位供應，但現時放盤全部叫價逾200萬元。

以嘉華大廈為例，一個低層C室，實用面積249平方呎，上周末以192萬元易手，銀行尚且估價不足。但是同另一個低層C室，本周初則以210.8萬元易手，樓層稍高一層造價高出18.8萬元，銀行更加估價不足。

事實上，這類單幢舊樓一向交投量稀疏，銀行估價可以借鏡估價的資料有限，故估價不足實屬常見。只是近期估價不足的情況愈來愈嚴重。

中原按揭董事總經理王美鳳表示，近日銀行於樓按市場的取態並沒有改變，仍然積極爭取樓按生意，但是估價不足的個案數目的確有所上升，尤其是單幢舊樓，因為估價不足而要求助的個案開始增多。故她提醒置業人士，在選購三、四綫屋苑前最好做足估價工作，例如多向不同銀行尋求估價，因為不同銀行之間因估價資料不同，估價結果可能相差很大：其次，直接打電話到銀行分行估價，不要依賴網上估價。

知名豪宅建筑商Toll Brothers周三下調了該公司的年度預期，暗示正在掙扎的美國樓市正在下滑，其中高階樓盤比較明顯，不只是廉價房。

2014財年公司縮小其業務目標，包括削減估計在5300 與5500套的范圍內，比之前預測的5100到5850套明顯減少。第三財季，凈簽合約較上年同期下降6%，Toll 的報告稱。

報告公布之后，Toll 的投資者拋售該公司的股票，股價下跌超過4%。

如果要泛泛地談及美國房市，市場就像在“波濤洶涌的大海上漂著的邋遢的船，”執行主席Bob Toll在電話會議上討論該公司的財務業績時表示。

今年對美國樓市來說是艱難的一年，鳥瞰整個美國住宅市場，7月新獨棟房屋的銷售額觸及四個月最低點，在美國四個地區就有三個在下滑。快速上漲的房價和有限的庫存可能會讓一些買家持觀望態度。

由於住宅購買量和抵押貸款利率一直保持在歷史低位，經濟學家希望看到更強勁的新屋銷售數字。此外，新屋特別是那些豪華建筑，通常成本都會高於二手房，基本都是為富裕的客戶提供的。如果這些買家不購買，則更有理由擔心市場的復甦。

在房屋銷售方面有幾個不利因素。首先，許多家庭都很難申請到抵押貸款。此外，由於工資增長緩慢，許多年輕的借款人，大量學生貸款等因素，限制了一般家庭買房的能力。

然而，Toll 高管不會讓小波浪打擊他們太久。

“我們正緩慢向前發展，但大波浪就在那里，它隨時會爆發，”Bob說。

表明Toll 信心的另一個跡象是，該公司對提供金融魚餌來出售房屋並沒感受到壓力。

“雖然我們在過去一年里定價權有所減少，但我們不認為有必要采取激勵措施來刺激房屋銷售，”首席執行官Douglas Yearley在公司的財務檔案中稱。“我們的動力源(行情,問診)自於底線增長和滿意的利潤率持續擴大，我們仍然相信樓市很快就會復甦，盡管前路坎坷，但房地產也存在周期變化。”