海外投資房產熱絡，近期有不少業者來台銷售美、加建案，繼蘇富比國際物業代理曼哈頓豪宅，波士頓預售案「波士頓千禧豪景閣」總價2550萬元起，要搶攻華人市場。

看好華人購買力
地產開發商千禧夥伴（Millennium Partners）在美國波士頓推出預售案「波士頓千禧豪景閣」（Millennium Tower Boston），地點位於波士頓市中心，主力坪數約20~47坪，總價台幣2550~7800萬元。博德納公關諮詢公司副總裁楊慧萍說，千禧夥伴過去的銷售案有30％的國際買方，其中7成是華人，相當看好華人的購買實力，昨在台北W Hotel舉辦說明會，將於下月全球同步銷售。

博德納公關諮詢公司Jeffrey Nead說，3年前千禧夥伴在舊金山推出的建案價漲40％，1年前在波士頓推出的建案房價也漲30％，足見美國房市增值潛力。

租金報酬率5％
高力國際也代理加拿大溫哥華建案來台銷售，國際及海峽兩岸投資部董事林靜表示，溫哥華住宅租金報酬率約4~5％，但市中心房價基期高，上漲速度較緩，反而是周遭區域因門檻較低，更適合投資，如高貴林的「Grand Central 3」約台幣900萬元，但同類產品到市中心約是台幣1500 萬元。

台灣房屋全球財富中心執行長黃逸群提醒，美國稅制金額高，以南加洲而言，1棟獨棟透天每年須繳交成交價1.2％的稅金，門檻高所以避掉不少投資客來炒作。

力拚Q4逆轉勝！華固（2548）、宏盛（2534）迎年底交屋旺季，虧轉盈有契機。華固沈潛3季，日前處分內湖土地給新光資產管理的獲利，「華固松疆」和「華固奇妍1－晴川」年底前都將加入認列；宏盛第4季「宏盛學－至達」完工交屋，有機會終結入帳空窗期。

營建股下半年以來一路被政策打房、房地合一實價課稅等空襲炸彈，轟得鼻青臉腫，房市看屋客戶萎縮1?2成，除部分業績好的個股外，營建股也不易啟動除權息行情，「個股表現」時代來臨；最近即將進入第4季年底交屋旺季，華固、宏盛「悶」了3季暫無新案可入帳之後，可望逆轉勝，進入獲利高峰。

華固松江路「華固松疆」、總銷54億元，已售9成多，至於北投「華固奇妍1－晴川」，總銷約32億元，年底有機會交屋入帳一部分。法人預期，依華固工期進度，第4季可望攀升到全年業績高峰，單季營收上看65億元。

華固上半年暫時無大案入帳，EPS純損1.23元；第3季底華固出售內湖土地給新光資產管理公司的處分利益2.573億元，有機會趕在9月底完成產權過戶和交割手續，屆時將可充實Q3財報。法人估計，內湖土地處分獲利可望貢獻華固EPS約0.929元，至於Q4，「華固松疆」以及「華固奇妍1－晴川」一部分，可望加入認列行列。

華固去年推出6個案子大賣200億元，為近10年新高，2014年總銷130億元的「華固新天地」地上權大案，也悄悄賣了110多億元，預期未來3?4年業績無虞。

同樣業績衰退多時的宏盛，也力拼Q4虧轉盈，新莊「宏盛學－至達」終結完工入帳空窗期、有機會交屋，總銷10億元；另外，宏盛南京東路三段「捷四」辦公大案「宏盛國際金融中心」，已經於8月26日正式取得使用執照，並委由戴德梁行正式銷售，採分層分戶出售方式銷售，三樓以上至頂樓辦公室，每坪開價約153萬元至172萬元不等，目前已累積多組潛在買家，若順利成交並完成過戶，將有機會讓第4季虧轉盈。

法人估計，若「宏盛國際金融中心」依目前開價200億元順利全棟完銷，對宏盛的EPS貢獻度，有機會優於預期，從法人估計值的5?6元，調升至9?10元。

宏盛2014年迄今無新案可交屋入帳，營收來源是靠著「仁愛帝寶」的出租收益挹注，目前每月出租1戶「帝寶」獲得收益，使得單月營收維持在近300萬元，但仍面臨虧損；累計上半年虧損2.2億元，EPS純損0.37元。若第4季「宏盛學－至達」完工交屋，法人依總銷10億元、已售9成推估，可望貢獻EPS約0.4元。

國內政府打房、民間觀望氣息之下，海外投資成為焦點。目前投資海外房產以馬來西亞及日本最夯。國內地產代銷業者富紘廣告嗅到這股投資趨勢，結合「魅力國際」總代理「馬六甲海洋生態公園第一期開發案－樂眾上品酒店公寓」來台銷售，於上周末邀請馬來西亞拿督斯里鄭智中博士來台主持開幕剪綵儀式。

鄭智中表示，「大馬房市的房價目前全球排名僅第99名，房租收益率卻能擠進全球第9強，平均投報率在10％之上。」

魅力國際集團總裁李佳蓉表示，「樂眾上品酒店公寓」，總開發金額390億，該案為在萬坪馬六甲海洋生態公園開發計畫中之首波先發彈，規劃地上11層共160單位一房一廳15坪至二房兩廳的32坪精裝修酒店公寓，每坪均價約新台幣25萬元上下，不但提供長達12年期、年獲利10％之包租保證，更要求開發商提供「保證買回」承諾，所購單位除依照購買價格計算10％年獲利外，未來若投資者欲出售所購單位，開發商於自簽約起滿5年後將保證以原價買回，滿10年則以原售價之110％買回，滿15年則按售價之120％買回。地址：敦化南路一段339號11樓，洽詢電話：（02）2708-1889。

巢運團體昨召開記者會指出，根據監察院財產申報資料，國民黨立委張慶忠與民進黨立委薛凌分占房地產前兩大戶，張去年一年買賣八十二筆房地產，薛去年買賣九十七筆房地產。立委們口口聲聲要實現居住正義，自己卻這樣炒房，「這些人比真小人噁心，是道道地地的偽君子」！

張︰巢運不了解土地登記
對此，張慶忠回應表示，巢運團體不了解土地登記專業才造成誤解，去年移轉八十二次房地產，其實有許多是同一筆，都是四年前與建商合建的房子，假設賣八十二戶，就要有八十二次移轉；還有些是配合政府徵收公設保留地，當然要登記，「絕對不是我在炒地皮。」薛凌昨則未接聽手機，無法取得回應。

巢運團體並提出五大訴求，包括居住人權入憲，終結強拆迫遷；改革房產稅制，杜絕投機炒作；廣建社會住宅達五％，成立住宅法人；修訂公地法令，停建合宜住宅；發展租屋市場，制定租賃專法。


工商時報
巢運 點名10大炒房立委

房價居高不下，社運團體昨（16）日公布擁有房地產最多的10大立委，張慶忠、薛凌分居藍綠之冠，立法院長王金平也入列，呼籲民眾共同監督抵制炒房共犯，並提出五大訴求，公開向藍綠立委喊話，要求支持居住改革修法。

立法院委員會預計今天選出召委，巢運昨天在立法院召開記者會，呼籲全民緊盯炒房立委，不要讓住宅改革被「河蟹」（即被搓掉）。

巢運表示，台灣居住問題嚴重，除了是政府失職、無能外，立法院也是共犯。別的不說，光由近期實價登錄做半套、奢侈稅縱放預售屋與農地、住宅法中沒有財源與組織條文的立法就可看出，很多立委都是跟財團建商站在一起。

巢運根據監察院公布的財產申報資料，點名10大立委，其中擁有房地產最多的是張慶忠，持有土地143筆，建築物6筆，去年一年內買賣82筆房地產；第二名是薛凌，持有土地77筆，建築物18筆，一年內買賣97筆房地產「持有這麼多筆房地產，這不是囤積，什麼才是囤積？短期內密集交易這麼多次，這不是炒房，什麼才是炒房？」

巢運呼籲張慶忠、薛凌等房產大戶立委，立即公開承諾，支持「實價課稅」及其他居住改革法案，並要求藍綠兩大政黨，不准推派「房產大戶」立委染指財政、內政委員會召委。

巢運也提出五大訴求：一、居住人權入憲，終結強拆迫遷；二、改革房產稅制，杜絕投機炒作；三、廣建社宅達5％，成立住宅法人；四、修訂公地法令，停建合宜住宅；五、發展租屋市場，制訂租賃專法。

建國工程（5515）昨（16）日與台灣銀行等十家銀行簽訂24億元聯貸案，建國工程表示，主要為借新還舊，除部分資金償還銀行貸款外，其餘一部分資金作為國內購地準備。

昨天簽訂的24億元聯貸案，是建國工程歷年來最大聯貸案，台灣銀行為主辦行，此外尚包含第一銀行、彰化銀行、中國建設銀行、中華開發銀行、永豐銀行、土地銀行、華南銀行、農業金庫等，中期授信額度24億元，不得循環動用。

建國工程表示，新借款除部分償還舊借款外，其餘資金暫不動支，預計作為充實中期營運周轉金，今年中國大陸預拌混凝土出貨較去年暢旺，海外事業資金充裕，營造工程承攬也無需大量資金，這筆資金將主要預留為建設業務的購地準備。

建國工程表示，雖然目前手頭尚未取得可供開發土地，但投入大台北購地，仍是建國工程近年除營造及中國混凝土本業外，積極經營的方向。

你是養房一族嗎？縣府最近針對擁有四戶以上房屋的民眾展開清查，要求必須回覆登錄屬於自住用房屋的房屋資訊，否則將一律改課非自住用住家的房屋稅率，縣府稅務局說，回覆期限將至十月底截止，全縣擁有四戶以上房屋的家戶共約一萬兩千餘戶，目前還有四千多戶尚未回覆，呼籲房屋所有權人要確保自身權益。

房屋稅條例六月間公布修正後，將住家用房屋稅率區分為自住用與非自住用，自住用住家房屋稅率維持百分之一點二，但非自住用住家房屋稅則提高為百分之一點五至百分之三點六，而個人所有的住家用房屋若符合無出租使用、供本人、配偶或直系親屬實際居住，本人、配偶與未成年子女擁有住家房屋合計三戶以內，則可依自住房屋課稅。

縣府稅務局最近即針對家戶成員擁有四戶以上住家房屋的民眾展開清查，並寄發自住房屋申請輔導函，稅務局表示，為方便房屋所有人提出自住房屋申請，經查縣內共有一萬兩千家戶成員名下擁有四戶以上房屋，房屋所有人於接獲通知後，必須於六十日內勾選回覆符合自住房屋的房屋資訊且最多只能有三戶申請核課自住房屋的稅率。

約有四成家戶 未回覆
稅務局官員說，若民眾接獲申請輔導函後，未在十月底截止期限內向地方稅稽徵機關提出回覆申請，將一律依稅率較高的非自住用住家課徵房屋稅，而目前僅約六成左右民眾回覆，提醒民眾把握時間，以免權益受到影響。

縣府稅務局指出，原則上只要家戶成員擁有三戶以內住家房屋，多採認定屬於自住用住家核課房屋稅，惟若查出有出租事實，仍將會改課非自住用住家的稅率，以符合租稅公平原則。

奢侈稅的進階版，房地合一課稅方案，即將出爐。財政部規劃，房地合一將採行分級累進稅率，最高可能到百分之45，不過只持有一間屋子的家庭，持有5年以上免稅，但房屋出售總價超過3千萬，還是要課稅，預計房地合一稅制，年底前定案，明年立院修法，最快後年（2016年）實施。

現在不只丈母娘在意你名下有沒有房子，政府更注意，你名下有幾間房子。房地合一課稅方案，即將出爐，財政部目前規劃，房地合一將採用分級累計稅率，也就是說，如果你以1000萬買進房屋，之後以2000萬賣出，那麼房地合一稅，就要以其中獲利的一千萬課稅，最高到百分之45，也就是要繳450萬。

不過避免課到自住民眾，只持有一間屋子的家庭，持有5年以上免稅，但有排富條款，房屋出售總價3千萬以上，還是要課稅。而擁有一戶以上的屋主，如果長期持有房產達到十年，甚至二十年，也將享有減徵優惠，最高可達九成，預計年底前定案，明年立院修法，最快後年（2016年）實施，2017年就會申報，而房地合一稅，也等於是進階版的奢侈稅，到時候奢侈稅將會退場，希望真正做到租稅公平。

趕交屋前脫手 避開奢侈稅

合宜住宅店面搶著賣！新北市板橋浮洲合宜住宅預計明年3月底完工交屋，現在各大房仲網站均見合宜店面出售，永慶房屋更有逾20筆物件，含車位總價2558~8800萬元。業者透露，為避開奢侈稅，持有者趕在交屋前賣出。

浮洲合宜住宅2012年開放登記，釋出4009戶可售住宅、269戶店面及107戶辦公室，當初住宅棄權率逾3成，但投資客對店面十分捧場，店面與辦公室坪數規劃約25~200坪，每坪開價60~80萬元，開放登記近3個月銷售近8成。

最高每坪97萬成交
據內政部實價登錄網的預售屋買賣資訊，已有逾200筆浮洲合宜住宅店面登錄，店面單價最高達每坪97萬元，該筆為2012年10月交易。

永慶房屋板橋高總價服務中心店長廖原賢表示，浮洲合宜住宅10年內不得轉售，又有4000多戶，實際居住人口粗估逾萬人，消費能力很強，因此投資買盤踴躍，又以鄰近陸橋的A3區店面和A6區綠園道店面詢問度最高，今年5、6月有2間A6區綠園道的店面出售，單坪成交價分別為94萬元和85萬元。

不過，中信房屋樹林站前加盟店店長馬重義認為，雖然店面價值長線看好，但現階段人潮還沒進來，獲利空間有限，現在市場上釋出多筆物件，主因還是趕在交屋前賣出，避開奢侈稅。

不同區位效益有差
房地產專家Sway則指出，當初大家一窩蜂買店面，但店面因區位落差大，效益差很多，現在房市景氣差，加上交屋後就會面臨奢侈稅等問題，很多投資客「清醒了」，趕快獲利了結。

除浮洲合宜住宅店面，桃園A7合宜住宅也有2戶遠雄店面銷售，售價分別為3600和6600萬元。
遠雄副總經理蔡宗易表示，遠雄店面離捷運站最近，開賣沒多久很快完銷；皇翔店面尚在銷售，案場人員表示，遠雄店面已在市場流通恐對銷售略有影響，但因店面區位落差大，還是看買方需求。

政府挨批助長炒作
合宜住宅尚未完工，店面卻已經賣了好幾手，德明財經科技大學副教授花敬群痛批：「政府把土地變成投資客炒作標的！」
花敬群指出，如果店面價格炒高，一些滿足生活機能的基本產業進不來，或賣不出去導致空置，都將無法達到當初設立店面的目的，政府應該要仔細檢討不適當的住宅政策。

板橋浮洲合宜宅店面小檔案
基地位置：新北市板橋區大觀路二段
基地面積：3.3萬坪
戶數：店面376戶(另有住宅4009戶)
銷售狀況：2012年8月底開放民眾登記購買店面，且無資格限制，已有多筆成交
工程進度：2011年12月動工，2014年9、10月A2、A3區辦理對保，2015年3月前完工交屋
資料來源：《蘋果》採訪整理

全台店面第5貴 鄰近松山車站

觀光客帶動錢潮，夜市店面夯。最新實價登錄揭露饒河夜市店面，單價高達439.8萬元，是全台店面第五貴，亦為饒河夜市店面的新高。專家表示，店面創高價多因觀光與交通題材而具發展潛力。

投資報酬率逾2％
據最新實價揭露，松山區饒河街今年6月成交1間10.91坪店面，每坪439.8萬元、總價4800萬元。台灣房屋智庫發言人張旭嵐分析，全台前5貴店面皆為知名夜市與商圈，饒河街夜市有穩定觀光客帶動人潮錢潮，且鄰近松山車站及預定年底通車的捷運松山站，極具發展潛力。

「貴」為冠亞軍的開封街一段店面屬於台北車站商圈，身價每坪613.9萬元；3、4名則是士林夜市商圈的大東路店面，每坪單價447~450萬元。

永慶房屋店面發言人鄭朝鶴說，店面能創高價多半受觀光和交通影響，開封街的店面能喊高，和地處「雙子星案」、未來的「國門」附近脫不了關係。

中信房屋南京三民加盟店羅安弘主任說，饒河夜市附近店面租金行情每坪約3000元，雖較東區店面低，但因人潮、錢潮毫不遜色，店家收入高，整體投資報酬率逾2％，故少有店面釋出。

相較之下，豪宅今年以來買氣不振、交易量低迷，受到6月央行調整豪宅認定標準，及7月政府釋出房地合一的利空訊息，更衝擊豪宅市況。

北市豪宅交易量低
實價登錄資料顯示，全台房市指標的北市豪宅市場，今年總價7000萬元的住宅交易揭露件數至今僅8件。永慶房產研究發展中心經理黃舒衛說，受到近期政府釋出房地合一、實價課稅等打房政策影響，指標雙北市區域高總價交易低迷，缺乏明顯亮點個案。

雙北豪宅進入寒冬期，受到政府打房影響，豪宅交易量大幅萎縮，根據內政部實價登錄交易資料顯示，7月總價7000萬以上的豪宅交易，竟然只有8筆，比過去1年半平均每個月將進50戶大幅減少許多，可以說是進入豪宅買氣寒冬。除了交易量縮之外，價格也都沒有再創新高。

房地合一實價課稅 衝擊高級住宅交易

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，這波公開的資料中，受到近期政府持續釋出「房地合一實價課稅」等壓抑房市政策影響。今年政府加強房市管控，積極針對高總價產品進行查、課稅，今年以來豪宅產品買氣不振、交易量低迷，已是眾人皆知，而6月底央行進一步宣布調整豪宅認定標準，以及7月起政府又再釋出房地合一稅的利空訊息，似乎更是重擊已經相當低迷的豪宅市況。

黃舒衛表示，台北市豪宅一向是市場指標，豪宅交易量體最大，今年受到政府釋出豪宅稅、囤房稅與積極查核高總價交易的影響，根據實價揭露資料統計，今年上半年北市豪宅月均量僅約36件，已較去年上半年月均量的60件，大幅減少4成。

而6月底及7月初，央行及財政部聯手再釋出「調整豪宅認定標準」及「房地合一稅」等利空訊息，以7月至今揭露的北市7000萬以上的豪宅交易量僅個位數來看，顯示高資產族群進場信心有進一步下滑的跡象，尤其目前政府積極推動的「房地合一實價課稅」，不確定因子仍壟罩市場。

持有房屋成本提高 屋主宜適度調節

由於未來政府打房政策，還是會及中在持有多屋、持有時間過短，以及高單價房屋身上，因此黃舒衛建議，屋主宜慎思明年若實施房地合一實價課稅，將大幅提升的售屋成本，應即早將資產重新規劃與調整，才可以避免損失。

觀察近期豪宅市場交易，由於受到政府管控影響，投資需求較以往大減，目前市場交易，多以富人自用或節稅為主，市場信心相當不足，要創高價相當不容易。黃舒衛表示，雖豪宅產品具有稀有性，本身價值較難衡量，但目前市況低迷，呈現乏人問津的狀況，建議目前有意售屋的屋主，可適度調整售價，才能增加售出的機會。

近期房市陷入低迷氛圍，內政部實價網昨發布最新資訊，七月雙北市豪宅交易僅揭露八筆，顯示高總價豪宅交易低迷；但新北市永和區卻出現每坪八十萬元以上的交易，相當於北市內湖、南港部分新案價格。此案為新北市仁愛路新案「仁愛一○一」，十四樓以每坪實價約八十四．三萬元成交，創區域新高價；也是繼板橋後，新北市第一環第二個出現單價八十萬元以上的行政區。

根據實價揭露資料，該建案每坪實價七十二萬元至八十四．三萬元，成交總價三四五○萬元至六九三八萬元，成交單價創永和區域新高；該社區由在地知名建商勝治建設興建，訴求靠近捷運頂溪站，規劃為二十五層鋼骨（ＳＲＣ）大樓。相對於永和出現單價新高，永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛指出，根據實價揭露資料，今年上半年北市豪宅月均量僅約三十六件，較去年上半年月均量大減四成，七月至今揭露的北市七千萬以上豪宅交易量僅個位數，顯示高資產族群進場信心有下滑跡象。

近年各大行政區吹起「蓋運動中心風潮」，其中新北市預計2016年前可啟用11座運動中心，近期開幕的則是位於淡海新市鎮的淡水運動中心，今年包括三重、中和、土城3座也將完工。不過，運動中心宅該怎麼挑？房價是否真會上漲？專家則提出不同見解。

淡海新市鎮近1年多不僅家樂福、麥當勞、全聯福利中心相繼進駐，雙語教學的新市國小也招生爆滿，鄰近的淡水運動中心也在12日正式開幕，不僅有一般健身房、壁球場、韻律教室、飛輪教室、羽球場等，還規劃獨木舟課程，吸引不少居民專程前往體驗。 運動中心是否真能為周邊房市拉抬、若要購買又該怎麼挑呢？天時地利不動產總經理張欣民指出，運動中心並不如商圈效應一樣，能匯集大量消費人潮，因此只能被當作房價「加值」的作用，不可能一蓋好房價就漲1~2成。

至於該怎麼挑物件？他以淡水運動中心舉例，其實周遭都是新成屋社區，不僅需繳納管理費，甚至規劃游泳池、健身房，這類社區住戶對附近有沒有運動中心感受差異不大。 不過，購屋者若能挑選淡水的中古物件，其實C/P值最高，尤其淡水中古屋房價親民，公寓或華廈公設比低，也不需繳納數千元的管理費，這時附近若有運動中心，在滿足自身需求前提下，省下新大樓管理費，反而可去繳健身費用。

已荒廢10多年的台中中區老遠東百貨，最近傳出餐飲業者即將進駐，1到4樓空間將做餐廳，再加上百貨公司附近的金沙百貨已被飯店業者購入，規畫為國際飯店，讓台中市府對中區復甦更具信心。

經濟發展局長王誕生昨在議會答覆市議員洪嘉鴻質詢時表示，自由路目前商家都在營業，僅剩老遠東百貨和隔壁一家商店閒置，若有餐廳進駐開市，會帶動人潮與商機，至少讓整排商家都呈現「營業中」。

舊遠東百貨大樓周邊曾是台中最繁華地區，隨商圈移轉、舊市區沒落，遠東百貨歇業，大樓閒置至今，市府與地方人士都希望業主提出開發計畫，但始終沒下文。

王誕生說，積極奔走下，目前有3組投資者對舊遠百有興趣，與房東洽談關於租金、租期、樓層與各項配合措施，順利進行10月底前雙方可簽約，租下3至4層樓做餐廳使用。

他透露，除了餐廳業者，還有文創商品也有意願，希望商機帶動下，讓達10多層的建築陸續有商家進駐。

氣爆撼動高雄房地產，不過隨著傳產龍頭中鋼的加入，明顯出現了一線契機！16號舉行動土的中鋼住宅大樓新建工程，預計將在高雄前鎮區，增加了約總戶數逾300戶的新案，而地點也就在中鋼企業總部大樓旁邊，四棟地上29樓、地下5樓的大樓住宅，其實觀察今年以來的高雄房市價量變化，已經出現量減價緩的狀況，不過以921大地震為例，災區房價短期衝擊難免，但幾年後將因重建帶動周邊公共建設更新，房地產的價值有機會回漲。

而這個被稱為傳產龍頭跨足的新建案，位於高雄前鎮區中鋼企業總部大樓旁邊，預計興建四棟地上29樓、地下5樓的大樓住宅，目前估計總戶數應該有300戶，只知分為80坪與40坪兩種大小，預計在2015年開始銷售，若是以中鋼所說的銷售金額估算，每坪約落在25萬元，則是與永慶房屋目前網路中古屋單價25.6萬相差不多，可見這批新屋價格將會造成當地房市不小衝擊。

若是觀察近期高雄房市價量表現，8月數據明顯下滑許多，其中新成屋已經跌落至6個月前的新低，來到每坪18.5萬元，主因就是氣爆促使市中心交易量減少導致，而中古屋的表現更是嚴重，一坪13.5萬已經是今年新低，8月建物買賣移轉棟數量為2773戶，較上月量縮18.9%，比去年同期減少19.4%。

有巢氏房屋發言人劉炳耀表示，其實高雄年初銷售達到高峰，氣爆之後成交狀況有區域性的落差，不過觀察網路住宅物件點閱價格帶佔比，最熱門的多集中在400-799萬比例高達4成，供給量以400-799萬的網路物件供給最多，8月相對於7月還增加1.5%，受到氣爆高雄房價短期雖無法大幅成長，但自住需求依舊沒有滑落，奢侈稅、實價登錄、豪宅限貸等打房政策，對高雄房市幾無影響。

其實統計發現下半年建商推案量不低，若是依照案量排名，第一名是京城建設的總銷136億元，包括「鉅誕」、「花開富貴」、「湖立方」等三個案，其次則為總銷共45億元的興富發有「三民區中華段」、「苓雅區民族案」兩案，另外928檔期也推「美術館區案」、「雄商案」的隆大營建，總銷也約有35億元。

王健林、馬雲，這兩個能量級的中國男人，這幾天正攪動著全世界資本市場的神經。

9月9日，號稱史上最大IPO的阿裡巴巴全球路演在紐約開啟，馬雲15年的創業傳奇隨即傳遍全世界。以“1億元賭局”和“萬百騰”組合叫板馬雲電商的王健林也沒有閑著，他的萬達商業地產也在緊鑼密鼓地籌備香港上市，是香港市場有史以來最大的房企上市交易。

據市場消息，萬達商業地產最早於今年年底在香港掛牌上市，籌資規模可能在50億-60億美元之間。根據港交所規定，在香港主機板上市的公司，最低公眾持股量為25%，如發行人市場超過40億港元，則最低可降低為10%。按照10%的比例計算，萬達市值最高將達600億美元（約合3684億人民幣）。

時代週報記者聯繫萬達相關人士進行採訪核實，並試圖瞭解基石投資者及認購情況等，未獲得對方的正面回應：“這件事需要管理上市的人士宣佈相關情況。”

上市陣地移至香港

萬達為什麼要上市？王健林始終堅持，不是為了錢。

在7月份作公司2014年上半年工作報告時，王健林已自問自答一番。在他看來，對於萬達這樣有5000億資產、100多個在建萬達廣場的企業來說，上市融到的現金起不了主要作用。他考慮的是萬達的百年基業，怎樣成為一家透明的公司？他還想讓資本市場看到萬達的高增長。

萬達從2005年就想要上市，試過REITs、試過IPO，即使擁有兩家上市公司—萬達商業地產集團有限公司(以下簡稱“萬達商業地產”，00169.HK)和AMC(NYSE.AMC)，王健林也並不滿意，因為萬達主業商業地產業務至今仍未上市。

“今年的目標是力爭推1-2家主要公司上市，”王健林的上市宣言是如此表述的，在今年年初，在馬化騰搶走王健林首富頭銜時，他曾叫板說，“等我們上市再看看，今年年底可能就上市了。”

在等候了近5年的A股市場，王健林直接選擇了放棄。早在2009年，萬達商業地產就啟動A股上市計畫，但由於隨即而來的輪番調控和緊閉的上市閘門，這一計畫至今未成行。雖然去年下半年起，A股房企上市有放鬆痕跡，但王健林顯然已失去了耐心，他的萬達商業地產和萬達院線甚至都“主動”折戟A股IPO。

就在王健林7月講話的10多天前，今年7月1日，證監會網站披露，萬達商業地產等32家企業因未按規則要求報送預先披露材料，且申請檔中的財務資料超過有效期達3個月，被終止審查。與此同時，同樣在深交所中小板排隊的萬達院線也被公告審核中止。萬達集團在次日發佈的《關於萬達商業地產A股上市終止審核的說明》中稱，今後將繼續積極探索多種上市途徑。

這是一個新的開始。事實上，在多個公開場合，王健林都曾表態說，“只要把真實利潤做出來，在何處上市，採用何種資本平臺都不在話下。”

8月25日，香港上市公司萬達商業地產在發佈虧損中報後不久，便宣佈更名為“萬達酒店”。這一次更名，給人一種為萬達內地商業地產讓路的態度。

“這家香港上市公司由收購?力而來，但這個小殼能為萬達做的事太少，”有香港券商分析人士對時代週報記者說，根據香港上市規則，買殼後的24個月內，殼公司收購某項資產的資產比例、盈利比例、收益比例、代價比例以及股本比例等五項核心指標中的任意一項指標超過100%，都將構成“非常重大的收購事宜”，會被按新股上市處理，令買殼上市失去意義。

言下之意，萬達在內地的龐大商業地產資產要想裝入現有香港上市平臺，技術太繁雜，也基本不現實。這也就解釋了，為何萬達香港借殼上市已經有一年時間，但這個殼公司中卻只有5個項目。

最高籌資60億美元

天下武功，無快不破，這被總結為王健林的商業信條，過去數年間，萬達以燎原之勢在全國擴張，尤其是近兩三年年均新開業20家萬達廣場的速度，在地產界無人能出其右。在一句“萬達廣場，就是城市中心”口號下，如今95個萬達廣場正密密麻麻分佈在中國絕大多數的一、二、三、四線城市。

作為全球商業地產行業的龍頭企業，萬達計畫2014年開業24座萬達廣場，持有物業面積2203萬平方米，成為全球規模第一的不動產企業。王健林的雷厲風行，在上市籌備上也小有體現。

萬達赴港上市的資產包估值早已準備好，在今年中秋節這天，《華爾街日報》最先發佈消息稱，萬達商業地產最早今年年底之前在香港掛牌上市，籌資規模可能在50億-60億美元之間，中國國際金融有限公司和滙豐控股受聘擔任IPO保薦人。如此一來，萬達商業地產也有望成為香港市場有史以來最大的房地產企業上市交易。

《東方早報》消息稱，投行已經開始給各大目標基石投資者發送萬達的報表。2013年，萬達商業地產總資產2600億元人民幣，淨資產1100億元人民幣，年淨利潤248億元人民幣，有息負債1300億元人民幣。

在此之前，王健林其實已屢屢試探過國際資本市場對萬達商業地產的反應。結果讓他甚為得意，在上述半年工作報告中，王健林說，2013年，萬達商業地產曾發行1筆5年期美元債券，市場反響很好；2014年，萬達商業地產啟動6億美元10年期無擔保債券，這也是十年來中國民營企業發行的首只10年期海外債券，結果非常理想，“10年期債券，加上發行費用利率只有7.25%，如果商業地產擔保，債券利率還會下降一大塊，這說明國際資本市場看好萬達商業地產。”

根據萬達的財務資料，去年，萬達商業地產收入為1456.2億元，其中地產業務(公寓、商鋪、寫字樓)收入1262.5億元，租金收入85.6億元，占總收入的5.87%。今年上半年，萬達商業地產收入668.5億元，完成全年目標的37%、上半年目標的103%，同比增長18%。


今年全年，萬達要衝刺的是商業地產收入1182億元，總收入1519億元，資產超過5000億元。王健林說，上半年目標占全年目標的比例偏低，下半年要完成全年目標的6成多，壓力巨大。但萬達20多年來始終保持一個光榮傳統，無論形勢多麼困難，全集團從來都是完成甚至超額完成全年目標。實現下半年目標，萬達將連續9年保持30%以上的收入增長。

為保證上市速度，王健林專門成立了上市推進小組，並任命萬達集團總裁丁本錫為組長，萬達集團高級副總裁王貴亞為副組長，萬達商業地產執行總裁齊界、萬達文化產業集團執行總裁張霖等為組員。

而在外界看來，在現時市況下，萬達商業地產赴港上市的成功概率較高。上海易居研究院研究員嚴躍進對時代週報記者說，“萬達商業地產不是一般的房地產股，成長型和現金流都不錯”。

　北京教改之後，老牌名校學區房的價格穩定，卻湧現了一批學區房“新貴”。比如，被併入史家小學片區後，遂安伯小學片區學區房的價格已經上漲至每平方米5萬元至6萬元

　　“今年北京教改政策出臺之後，青年湖小學的學區房現在基本是出一套賣一套。”北京東城區青年湖公園附近鏈家地產[微博]的房產仲介告訴法治週末記者。

　　青年湖小學原本是東城區的一所普通小學，北京市新教改後，青年湖小學與北京市第171中學組建九年一貫制學校：2014年入學的青年湖小學新生6年後可直升171中學。171中學是北京市重點學校。

　　“好多家長想著可以直升171中學，就趕緊下手買房了。”上述房地產仲介說。

　　北京市教育改革新政對學區房的影響正在不斷發酵。最直觀的反應就是，原本普通校學區的學區房價格暴漲。

　　今年年初，教育部發文要求19個重點大城市制定方案，確保義務教育階段就近入學。到2015年，重點大城市所有縣(市、區)實行劃片就近入學政策，100%的小學劃片就近入學；90%以上的初中實現劃片入學；每所劃片入學的初中90%以上生源由就近入學方式確定。

　　依據教育部檔精神，北京市出臺了一系列的教改措施，包括學校撤並、小升初直升、“九年一貫制”等措施，希望通過學區聯盟、大校年級組制、教育集團、教育集群制等方式，實現名校和弱校之間的教育資源均衡配置。

　　在幼升小階段，北京市教委發佈正式通知，取消延續多年的共建招生，要求今年北京市小學免試就近入學，統一使用電子學籍，小升初實行單校劃片或多校劃片入學。

　　多名房產仲介都向法治週末記者表示，“就近入學”的再次強調與共建生的取消，意味著“京籍+房產”成了入學的基本前提條件，對學區房產生了深遠影響。

　　拼房時代

　　“新晉”爸爸許琦手上有一份“教育新地圖”，這是根據最新的北京市“義務教育階段入學政策”繪製的。地圖當中標注出了優質教育資源集中區域的入學政策，學區劃分。

　　“這就是現在北京學區房買房寶典。”許琦笑稱。

　　在一家事業單位工作的許琦住在朝陽區。按照他的說法，朝陽區的教育資源比不上“海、東、西”(海澱區、東城區、西城區)。

　　“以前單位和東城區一所重點小學有共建名額，本以為上名校已經板上釘釘，政策一改讓我們措手不及了。”許琦說，“共建取消後孩子上重點小學的唯一辦法就是買學區房，但聽說教改之後東城區有的普通小學因為劃片調整，一個月內，其附近的房價每平方米價格就漲了3萬元。”

　　而且隨著教改的推進，名校資源相對來說更集中的區域，相應的入學政策也更為嚴苛，比如不成文的規定：在片區內租房的京籍家庭並非入學首選。意即，戶籍和房產是兩個缺一不可的、必須同時滿足的條件。而且絕大部分重點小學入學有落戶年限限制。

　　為了能提高享受優質教學資源的幾率，很多家長在孩子出生前就著手準備購買學區房。

　　法治週末記者在東城區史家胡同小學附近的房地產仲介處瞭解到，史家小學將要調整入學年限限制，將原本落戶3年的要求改為5年。這一說法得到部分家長的認同。

　　“只能就近入學，還有落戶限制。唯一的辦法就是趕緊買房。”一位房地產仲介如此說。

　　而史家胡同小學學區房價格在7.2萬元至10.4萬元之間。同為東城區名校的府學小學學區房價格在7.1萬元至18.2萬元之間。

　　事實上，即使家長想買，也不一定有合適的房子。

　　前述仲介告訴法治週末記者，像史家、府學這種“牛校”的學區房，賣得最好的是小戶型，面積在37至60平方米。

　　“但是還要滿足落戶和名額的要求，就是這個房子6年內沒有在該小學上學的孩子，且落戶滿3年。這種房子賣一套少一套，房源很少。”該仲介說。

　　此外，附近胡同的平房也受到家長們的追捧。因為平房面積多在10到30平方米之間，總價低。

　　“平房的價格每平方米在20至30萬元。這樣的老房子很少了，戶主都在等著政府拆遷。”該仲介說。

　　供需不平衡、買賣雙方的心理戰讓這些老牌名校的學區房價格一路堅挺。“說房價降了，但學區房不會降。”仲介頗有自信地說。

　　需要注意的是，買學區房價格中的稅費。

　　以海澱區中關村(6.08, -0.14, -2.25%)二小華清校區學區為例，北京市房管局給這一片區限定的最低成交價格是每平方米35890元，指導價與業主購房價的差額需要繳納5.6%的營業所得稅、20%的個稅和3%的契稅。這些稅費全部由購房者承擔。

　　而且每一筆交易，購房者要向房地產仲介交納最高成交總價2.7%的仲介費。

　　據該區域的仲介介紹，50平方米左右的房產，不滿五年不唯一，稅費合計約50萬元。

　　看了一圈學區房後，許琦感歎：“現在控制住了‘遞條子’、‘送票子’，但卻不得不拼命賺錢買學區房。”

　　學區房“新貴”

　　教改之後，老牌名校學區房價格穩定，卻湧現了一批學區房“新貴”。

　　北京市東城區教委公佈的改革方案中，推出了4個“優質資源帶”，承諾資源分享、聯合辦校。

　　具體做法是把史家胡同小學、史家胡同小學低年級部、遂安伯小學納入一個資源帶，把和平里第四小學、和平里第二小學、東師附小納入一個資源帶，劃片時採用了好小學整合差小學、好中學對接差小學、好中學整合差中學的方式來平衡片區內教育資源。

　　在優質資源帶聯盟中，各學區出現了學區房價格瞬間上漲的現象。不少仲介網站上的房源迅速貼上了學區房“標籤”。

　　法治週末記者在遂安伯小學附近的房地產仲介處瞭解到，被併入史家小學片區後，遂安伯小學片區學區房的價格已經上漲至每平方米5萬元至6萬元。

　　“一個月漲一萬元的情況很正常。”史家小學附近的我愛我家房地產仲介告訴法治週末記者。

　　東城區教委的綜合改革方案中，還有一項是組建九年一貫制學校，即初中對接小學直升。最先實施的就是青年湖小學與北京市第171中學。

　　消息發佈後，很多家長為了獲得171中學的“敲門磚”，就籌畫在青年湖小學片區內購置學區房。“基本上在一個月內每平方米漲了3萬元！”

　　“37平方米210萬元，不含稅費。”這是青年湖小學附近的房產仲介給法治週末記者的報價。

　　隨後，西城區的教改方案中，涭水河小學、長安小學、廣外一小等19所普通小學併入了實驗二小、北京小學等11所名校。這些利好消息迅速拉升了新學區學區房的整體價格走勢。

　　原本是普通小學的涭水河小學因擬納入“名校”實驗二小吸引了不少家長關注。

　　“政策一出，房價就已‘提前到位’，單價同比漲個一萬多元並不稀奇。”該小學附近的一位房地產仲介說，“由於這裡是實驗二小的新學區房，每平方米的價格還在8萬元左右，比起每平方米30萬元的老學區房有不小價差，未來肯定還會漲。已經有越來越多的家長到這裡尋求房源。”

　　8萬元每平方米的價格已經超過了中關村一小、二小、三小的學區房價格。

　　何時能降溫？

　　在許琦的學區房買房寶典上，這些學區房“新貴”們被他用紅圈標了出來。

　　他解釋說，這些地區的房子還需要觀察觀察。

　　因為按照相應規定，學校的招生範圍每年都會公佈一次，而每次微小的調整都會直接影響到對應房屋的價格。

　　最為知名的是中關村第三小學每年的學區劃分都是以樓道、馬路為基準。常常同一社區，某棟樓就不是學區房，馬路這邊劃入學區，馬路對面劃出學區。

　　這樣的調整對買學區房既為孩子上學、又為投資的人來說成了“定時炸彈”。

　　而東城區的青年湖社區對口小學可以直升171中學，但並非所有社區居民都能享受到“學區”的利好，因為171中學只包含社區內的某幾棟樓。於是，社區內的房價也會出現兩級分化。

　　在許多業內專家看來，北京市推出的學校撤並、小升初直升、“九年一貫制”等一系列教改措施，出發點是為了打破教育資源配置不公平的現實，但卻引起了各地又一波的“學區房熱”。究其原因，還是教育資源不均衡的現狀以及入學政策存在的制度性缺陷。

　　“長期來看，‘新政’有利於打破以往因教育資源的過度集中引發的少數區域學區房價格虛高的現象。”偉業我愛我家集團副總裁胡景暉稱，但短期來看，的確會使“新晉”學區房的業主產生漲價衝動。

　　“‘擇校熱’逐漸變成‘擇學區熱’。”21世紀教育研究院副院長熊丙奇告訴法治週末記者，“購買學區房似乎穩賺不賠，價格持續飆升，孩子使用完名額，出售時又能大賺一筆。”

　　熊丙奇建議，在短時間內無法徹底解決教育資源均衡的情況下，出臺相關政策避免學區房的瘋狂炒作，可以起到降溫效果。長期來看，對教師進行整體輪換，待遇實現平等，對條件相對較差的地區加大補貼力度，都將有助於實現教育資源的合理分配。

今年以來，港資巨頭長江實業（00001,HK）頻頻陷入內地撤資、囤地及龜速開發等風波中。或許為向市場證明今日，網易財經從長江實業獲悉，旗下位于廣州黃埔區的一豪宅專案盤將於近期入市，搶跑廣州“金九銀十”市場。

來自長江實業集團的執行董事趙國雄再次向媒體澄清龜速開發質疑，他坦言，近年在中央宏觀調控下，樓市確實不會太火爆只要專案在合理區域利潤都可以賣。樓盤賣得快與慢很多時候要看朝向位置等，內地市場啥時候申請到預售證就會申請開盤，定制的價格將符合市場，不會偏離太多。

豪宅逆勢入市 總價超2400萬

近期，多家機構資料顯示8月樓市成交表現平淡，萬科、保利等銷售資料增幅差強人意，仍低於上半年月度水準。

從廣州市場來看，8月份廣州一手樓均價15369元/平方米，環比7月跌1%，這是繼7月環比下滑後，再度環比下跌。作為備受關注南沙區域，受自貿區政策影響，當地樓市猶如過山車，但8月南沙片區跌至今年新低，首次跌破萬元至9874元/平方。

本次長江實業推出豪宅項目位於廣州黃埔區，曾因垃圾焚燒事件鬧得紛紛揚揚，然而並未妨礙其推貨節奏。本次二期項目達154套，但首推84套試水市場，大宅建築面積由約255-650平方米不等，預計2015年第四季可交付使用。

據長江實業地產投資董事劉啟文透露，此次價格區域將會在總價600多萬-2000多萬之間，截至10月31日買家將會享受95折扣優惠。

網易財經注意到，在當前逆勢下，總價超千萬的豪宅單位高調入市甚少，一期專案均價為每套700萬，參照網易房產監控的實際成交均價達2.7萬元/平方。據上述人士透露，255-280㎡的主流戶型，價格在612-758萬之間，而650㎡的超大戶型，價格則在2330-2457萬之間。

房企搶跑金九銀十 市場供應攀升

當前國內多地政府從財政補貼、稅費優惠以及金融政策等大規模出手救市。對此趙國雄認為，這一兩年受調控影響，內地樓市整體賣得一般，畢竟買家按揭貸款發放都很慢，中央救市只是能多賣一些。

他認為，對於長實來說都會根據政策控制銷售節奏，將專案價格控制在合理的範圍內，內地開盤去化一般達8成，與預計差不多。

公開資料顯示，2014年長實中期業績顯示，股東應占利潤約為213億港幣，同比增59%。

據經緯行研究中心監測顯示，廣州截至8月底市場新批預售貨量達193032平方，市場庫存比年中有所增加，市場去化壓力進一步增加同時預計10.1前後推貨量將會增加。

對於未來內地投資計畫，趙國雄表示，主要關注一二線城市，三四城市不太熟悉，長實在全球各地每年都在投資，買進賣出，不存在撤資行為，公司旗下有地產、電訊、碼頭等很多業務，而房地產業務開發有快慢，也會有一定專案補充。

伴隨著今年初以來“限高令”的鬆綁，市場這根弦眼看著在慢慢撐開，但沒想到瞬間又被繃了回去。

日前，北京市政府常務會議上新確定了“基本住房有保障、中端需求有支持、高端市場有調控”的總體思路，可以明顯看到，對於高端市場的定調從最初的高端有市場，到高端有控制，最終演變到了高端有調控。

“此前一直流傳高端有限度放開限購，這下封死了，至少今年沒戲了。”北京一位負責高端市場研究的權威人士對《每日經濟新聞》記者說道，在其看來，雖然這只是草案，但大思路調整的可能性不大。

高端項目搶跑

這一調控思路對市場來說，顯然不是好消息。

“從單價4萬~6萬元/平方米的中端改善型市場來看，銷售將會繼續放緩、庫存壓力加大。主要原因在於改善型購房者往往不具購房資格，需要 賣舊 騰退出購房資格後才能 買新 ，這無疑將拉長購房者的成交週期，也增加了購房者的選擇機會。”亞豪機構市場總監郭毅在接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示。

北京一豪宅專案的行銷人士對記者表示，之前每到訪的200組客戶可能實現的成交能達到100組，而現在需要積累上千組甚至更多的客戶才能成交100組房源。

不過，對於已經覬覦市場需求的高端專案來說，“金九銀十”是不得不發力的關鍵期。

“目前我們首期開盤的128套房源，成交認購了110多套，主力戶型為175~305平方米的平層以及400~406平方米的城市院墅。”昨日（9月16日），《每日經濟新聞》記者以購房者身份走訪了位於北京北三環薊門橋的保利海德公園專案，該專案的銷售人員對此說道。

這也是今年北京市場獲批的單價最高的項目。保利地產北京公司行銷中心總經理牛毅昨日在接受記者採訪時表示，今年上半年北京市總價在1500萬元以上的豪宅產品總銷售量為28億元，而就目前海德公園的銷售情況來看，首期銷售的總量接近北京市整體上半年的成交水準。

這背後反映出的則是進入下半年以來，豪宅市場的簽約復蘇。根據亞豪機構的統計資料顯示，今年8月北京在售報價超過5萬元/平方米的公寓豪宅項目共售出180套，銷售總面積達3.16萬平方米，環比上月，成交套數、面積分別上漲了73%和62%。

回暖言之過早

“現在說市場回暖還言之過早，保利海德公園的熱銷目前來說只能算是個案。”郭毅表示：“目前已知的幾個熱銷項目，或是開發商的降價推盤策略起效，或是真正擁有稀缺地段資源，除這些以外，還有更多的高端項目，蓄客和銷售情況並不好。”

《每日經濟新聞》記者走訪發現，如果是延伸到五環區域，多個高端專案都因蓄客不佳，一再推遲了開盤時間。

“此次會議，對於高端市場的調控方向變化最大，由 高端有市場 轉變為 高端市場有調控 ，無疑給高端市場潑了一盆冷水。”談及前不久會議傳出的消息，北京某高端專案的負責人認為。

有權威人士表示，此次房調政策口徑的微調，意義深遠，可以說是為明年乃至近2~3年的調控劃定了新的方向。


在其看來，在今年分類調控的目標指導下，再加上調控的口徑是北京高端有“市場”，一直以來，讓業界判斷未來對於高端市場將會採取市場化手段調控，行政手段有望逐步淡出。但此次會議中明確，將繼續調控高端市場，“加大稅收、信貸調控力度，實行嚴格的限購政策”，對豪宅市場將造成不小的影響。

對此，郭毅認為，對於豪宅來說，雖然面向的是財富人群，這部分客群往往可以調動社會資源，用公司名義購房從而規避限購，但購房者還是會面臨稅費增加、流程複雜等問題，實際上鎖定了未來豪宅市場的需求量。

“需求量的穩定將造成市場價格的同步穩定，那麼，2013年一些 被豪宅 的地塊將可能由於市場以及定價的風險，無法尋找到合理的時機入市，預計2015年，包括夏家胡同、西局、東壩等位置的高價地還將繼續蟄伏。”郭毅表示。

受近期樓市成交低迷的影響，上海個人住房貸款增速連續數月放緩。

9月16日，央行公佈2014年8月上海市貨幣信貸資料顯示，8月上海市新增本外幣個人住房貸款42.1億元，同比少增41.1億元。而此前的7月，上海新增本外幣個人住房貸款34億元，環比和同比分別少增15.7億元和48億元。

而從2014年上半年整體情況來看，個人住房貸款的增幅放緩從二季度即見端倪。今年上半年，上海市個人住房貸款增加377.59億元，同比少增8.6億元。其中第二季度新增151.5億元，占上半年個人住房貸款增量的4成，增速趨緩。合計1-8月，上海市新增個人住房貸款同比少增97.7億元。

個人消費貸款增幅也在持續回落。8月上海新增本外幣個人消費貸款78.8億元，同比少增61.8億元。7月上海新增本外幣個人消費貸款63.4億元，同比少增75.7億元。上半年全市新增本外幣個人消費貸款501.7億元，同比少增99億元。

外匯存款現年內首次回落

在貸款增幅回落的同時，存款遏制住了7月份大幅下滑的勢頭。

截至8月底，上海市本外幣各項貸款餘額47065億元，同比增長8.5%，增幅比上月回落0.5個百分點；當月貸款增加84.1億元，同比少增182.2億元。

2014年8月末，上海市本外幣各項存款餘額71780億元，同比增長7.3%，增幅比上月回落1.5個百分點。

8月份當月存款減少572.7億元，環比少減1339.6億元，同比多減951.4億元。而在7月上海市存款減少1912.3億元，同比多減1085.1億元。

值得注意的是，在人民幣存款繼續下降的同時，上海的外匯存款現年內的首次回落。當月減少13.2億美元，同比多減12.4億美元，環比多減47.7億美元。其中中資金融機構減少9.1億美元。

單位存款同比大幅下降，存款定期化趨勢加強。8月份上海本外幣單位存款減少236.6億元，同比多減644.1億元。當月定期存款和協定存款分別增加169億元和16.7億元，同比分別多增145.6億元和8.5億元。

此外，個人存款的降幅趨緩，儲蓄分流效應逐漸減小。8月份，全市本外幣個人存款減少296.8億元，同比多減388.5億元，環比少減757.2億元。其中，儲蓄存款減少186.1億元，同比多減343.3億元。

小企業貸款新增59.6億元

人民幣貸款小幅增長同時，外匯貸款有所減少，信貸結構也現微調。


8月上海市中資金融機構新增本外幣貸款98.4億元，同比少增139.7億元；外資金融機構本外幣貸款減少14.3億元，同比多減42.5億元。8月份，全市人民幣貸款新增176.6億元，同比少增247.4億元，環比多增117.8億元。

貸款行業投向中小型企業貸款增加最多。8月份，全市金融機構發放的本外幣企業貸款（不含票據融資）中，房地產業貸款增加40.6億元，同比多增5.2億元，環比少增46.6億元。投向製造業的貸款減少121億元，同比多減44.5億元。

從借款企業規模來看，8月全市中外資銀行的貸款投放以小型企業為主。當月大型、中型和微型企業貸款分別減少75.7億元、133.5億元和5.3億元，小型企業貸款新增59.6億元。

從下月中旬開始，深圳將正式對首塊醫療用地進行招拍掛。據瞭解，這是深圳首塊三級醫院用地面向社會資本競賣出讓，也是國內初次“試水”醫療用地招拍掛。

9月22日，深圳還將高規格進京對這塊用地及另外兩個公立醫院項目進行推介，希望引入更多海內外知名醫院、高等院校及投資機構前來深圳辦醫。

低價出讓醫療用地

今年8月8日，深圳市土地房產交易中心發佈公告，擬公開出讓深圳市龍華新區民治三級醫院專案土地使用權，並就專案用地出讓初步方案公開徵集社會專業意見。

深圳市衛生計生委促進辦副主任李林在9月16日的新聞發佈會上透露，目前徵集意見已經結束，有17家單位進行了預報名，這其中不僅有本地資本，還有來自北京、上海、香港、重慶、汕頭等地的房地產企業、人壽保險公司、醫院投資管理公司、醫院管理集團、醫院等。“我們吸收整理社會專業意見之後，預計在十月中旬，正式出讓這塊地。”李林介紹。

深圳將社會辦三級醫院用地優先納入近期建設與土地利用規劃年度實施計畫，並享受醫療用地地價優惠政策。據瞭解，醫療用地由深圳衛計委提出競買資格，由規劃國土委採用招拍掛方式出讓。

“建房用地難”是民營醫院普遍反映在經營發展中面臨的最大難題。

“以前政府土地出讓中沒有醫療用地，民營醫院基本上沒法按照公立醫院的標準取得自己的土地。”一位醫療投資界人士說。

據瞭解，在深圳，僅有少數的幾家民營醫院按醫院標準進行規劃設計，絕大部分民營醫院則是租用廠房、民房等做內部改造而成，難以進入標準化行列，限制了醫院做大做強。

據深圳市土地房產交易中心此次公佈的專案用地出讓初步方案，該專案用地50年期的樓面地價約750元/平方米，建築面積115550平方米，遠低於其它用地的地價。

當然要想參與競買需要滿足一定的條件。“最主要是要有雄厚的資金實力和三級醫院管理經驗。”李林說，深圳要求專案總投資估算不少於12億元人民幣，其中專案資本金不少於5億元人民幣；醫院定位為800張床位以上的三級綜合醫院，提供不低於50%的基本醫療服務。

此外，土地競得者須簽訂監管協議書。協議要求，土地只能用於醫院建設，不得變更土地使用用途，不得出租給協力廠商，且建成運營10年內土地使用權不得轉讓；10年後只限整體轉讓，且必須經衛生行政主管部門批准。若違約，政府將無償收回土地使用權，而且協議同時要求取得用地後，醫院要3年內建成，4年內投入使用，否則將支付違約金。

進京“搶醫”

除了對上述醫療用地項目進行拍賣之外，深圳還將於9月22日在北京高規格召開合作交流會，希望吸引更多海內外知名醫院、高等院校、投資機構來深辦醫。

一直以來，深圳的醫療資源遠遠滯後於城市發展。直至2013年，深圳每千人醫生數、床位數分別為2.47人、2.75張，均低於北京、上海和廣州；由於優質醫療資源緊缺，在國內具有比較優勢的醫院和學科不多，專科體系不夠完備，缺少腫瘤、口腔等專科醫院，缺少國內國際知名的醫療專家。

鑒於此，深圳提出實施醫療衛生“三名工程”，面向全球引進名醫（名科）、名院、名診所，且將其列為深圳市政府工作報告確定啟動實施的12項重大民生工程之一。

此次進京，深圳除了重點推介上述社會辦三級醫院用地外，還準備了2個三級公立醫院項目，希望與高水準辦醫機構合作。


“一是深圳市聚龍醫院，定位為三級甲等綜合性醫院、區域醫療中心，市屬公立醫院，規劃首期建設600張床位，目前已進展地上5層施工；二是深圳市口腔醫院，定位為三級甲等口腔專科醫院，市屬公立醫院，建設規模為60張病床和200張牙椅。目前該專案已取得土地合同，環評批復，並已完成方案設計及可行性研究報告。”深圳衛生計生委副主任孫美華介紹說。

目前，深圳已提出，對獲評為國家、省、市級重點學科及國家級培育學科和省級培育學科，實行分層資助，對成功創建國家級、省級和市級醫學重點學科的學科團隊，給予一次性獎勵。

值得一提的是，深圳還將對人才、特別是團隊輸出單位進行獎勵。

中國房地產業協會、中國房地產研究會與中國房地產測評中心等機構組織的2014中國房地產企業品牌價值測評成果發佈會暨房地產品牌價值高峰論壇，9月17日在北京舉行。授權中國證券報獨家披露的《2014中國房地產企業品牌價值測評研究報告》顯示，品牌房企在一線城市的溢價率均值達到了24.74%。

華夏幸福躋身20強

從近兩年中國房地產品牌價值20強榜單來看，2013-2014年連續兩次入選20強的企業共有19家，換榜率為5%，新晉的20強企業為華夏幸福。與上年相比，上榜企業總體排名變化不大，企業梯隊逐漸趨向穩定。

其中，中海地產以319.39億元的品牌價值繼續佔據首位，連續四年蟬聯榜首，?大地產和萬科以291.86億元和271.10億元分列第二、三位。保利、綠地、龍湖、世茂和富力五家企業的品牌價值排名與上年保持一致，分列4至8位。碧桂園和融創排名提升至9、10位，其中，融創是歷史上首次躋身前十。

報告顯示，即便是同一區位的同質化產品，強勢品牌房企也往往會因知名度高、信任感強而成為多數購房者的最終選擇，他們更願意為承諾一致和高品質的產品支付溢價，這種消費心理成為企業獲取超額收益的基礎。在同區域內，品牌房企的項目往往能憑藉品牌效應較周邊競爭項目產生20%-30%的溢價，對於一些改善型專案來說，由於目標客戶的價格彈性較低，這一空間可能更大。

品牌房企溢價收益高

典型品牌房企2013年在北京、上海和廣州三個一線城市的溢價率均值為24.74%，在其餘二線城市的溢價率均值為30.72%。在二線城市，相對於眾多的地方性中小企業，品牌房企優勢更為突出，市場地位更加強勢，格外受購房者青睞。


在品牌的支撐下，區域佈局均衡、產品結構豐富的企業實現了持續增長，銷售業績和市場份額繼續擴大。2013年，20強品牌房企銷售金額合計為13632億元，同比增長約33%，較上年提高約4個百分點，高於全國商品房銷售金額增長率約6個百分點；占全國商品房銷售金額的比重接近17%，較上年提高約1個百分點，品牌優勢明顯。

報告還顯示，目前，我國房地產行業品牌表現出與其他行業不同的特徵：首先，房地產品牌認知度較高，但企業間美譽度及忠誠度差距較大；其次，房地產品牌年齡相對較短，且房地產高價值的產品屬性使得品牌對銷售的影響力度相對較低；再次，房地產品牌由企業品牌、專案品牌、聯合品牌及企業家個人品牌等多項組合協同方式打造，但拼圖式的品牌形象存在負面消息損害整體品牌的風險；最後，房地產品牌存在著企業影響力不夠，但所在企業的企業家知名度高的偏差。

針對中國等外國買家大舉買進澳洲房地產，澳洲眾議院經濟委員會主席歐德懷爾（Kelly O’Dwyer）表示，為避免澳洲房市泡沫化，須嚴格限制外國買家投資房地產。

歐德懷爾在參與彭博舉行的雪梨高峰會時指出，負責監督外國人投資房地產相關規定的澳洲外國投資評估局（ＦＩＲＢ），並未善盡監督責任，也未有效執法。

歐德懷爾今年三月宣布，眾議院經濟委員將對外國人購買澳洲房地產展開調查，理由是外國人投資澳洲房地產，已造成市場扭曲，並讓買房更加困難和負擔不起，預計將在十月十日公布結果。

澳洲已在二○一○年緊縮外國人投資房地產的規定，要求外國買家只能購買新房，違反者將罰款；暫時居留者若要買房，須取得ＦＩＲＢ的核准，且離境時必須出售。但顯然歐德懷爾認為這些規定還不夠。

澳洲已成中國移民最愛之一
根據里昂證券八月發布的報告，中國買家為了避開國內的政治和經濟風險，大舉買進澳洲房地產，澳洲已成為中國民眾尋求移民的首選之一，僅次於加拿大。
截至今年三月止的過去九個月，澳洲已核准外國買家買進二三○億美元房地產，較前一個會計年度核准金額多四十五％。

澳洲房價所得比 全球第三高
根據RP Data CoreLogic房價指數，澳洲八月房價較去年同期暴漲十一％，其中雪梨大漲十六％、墨爾本漲十二％。國際貨幣基金（ＩＭＦ）指出，以房價所得比來看，澳洲的房價居全球第三高，僅次於比利時和加拿大。
房地產諮詢業者仲量聯行研究部門主管瑞斯（David Rees）表示，澳洲房價相對其他國家貴，是因房屋供應不足，尤其是雪梨地區；加上其他資產的報酬率低，也使得投資人湧進房市。

曾慶紅之子8.8億買雪梨古宅 翻修遭拒

中國富豪大舉買進澳洲房地產，引起澳洲輿論側目和民眾反感。其中，中國前國家副主席曾慶紅之子曾偉夫婦砸巨資買下雪梨百年古宅，還想要拆除翻修，遭當地政府三度拒絕，曾轟動全澳洲。
曾偉於二○○八年三月斥資三二四○萬澳元（約台幣八．八億元），購買占地三三三坪、位於雪梨傑克森港南岸Point Piper區的百年古宅Craig-y-mor，成為澳洲史上價格第三高的豪宅交易案。

買下這棟古宅後，曾偉夫婦兩度向當地的沃拉拉市政府提出再花五○○萬澳元拆除古宅重建的請求，都因不符相關規定而遭拒絕；二○一○年十月，曾偉夫婦第三度提出翻修計畫，仍遭拒絕，消息傳出後，轟動全澳洲。由於Craig-y-mor有百年歷史，很多澳洲人都為百年古蹟獲保存而感到高興。
不過，澳洲媒體報導，二○一○年耶誕節前夕，曾偉夫婦翻新古宅的要求獲得核准。

澳洲媒體指出，曾偉夫婦因買下這棟百年古宅，而拿到澳洲商業移民的身分。二○○九年，曾慶紅還因此事被中共高層要求交代資金來源，也被質疑是否秘密轉移資金給曾偉。
根據澳洲外國投資評估局（ＦＩＲＢ）的數據，去年中國買家共在澳洲房地產市場投資五十九億澳元，較二○一二年增長四十二％；目前在雪梨推出的新建案中，近五分之一被中國投資人買走。

繼市建局觀塘市中心重建項目降低入場門檻並成功批出後，港鐵（00066）剛於本周一截收意向的大圍站上蓋項目，翌日即火速推出招標，並罕有地邀請全部23家有遞交標書意向的發展商參加競投。港鐵更以四招防止項目再流標，包括大削補地價金額18.5%，至103.5億元，同時又容許發展商可決定是否保留商場及遞交超過一份標書，以及分紅比例最低由15%起。

影響今年供應能否達標

由於大圍站上蓋項目提供住宅達2900伙，將左右政府本年度住宅供應能否達標，所以港鐵亦不敢怠慢，盡量提供彈性吸引發展商。消息人士指出，港鐵的做法是回應近期市場情況和需求，才訂出是次招標條款，提供彈性和選擇空間，令發展商可更靈活入標。

港鐵發言人則表示，會因應不同項目而有不同的條款及招標策略；大圍站項目將於10月13日截標。

大圍站上蓋項目在2012年推出招標時，因補地價高達127億元，總成本近300億元，最終流標收場。消息人士表示，今次港鐵在減低發展商成本方面下工夫，將補地價勁劈至103.5億元，即每呎約3829元，減幅達18.5%，屬於市場預期之內。

同時，因應部分發展商欠經營商場經驗，港鐵容許入標發展商可考慮是否要擁有面積65.25萬方呎商場發展權，若發展商放棄商場部分，港鐵將向發展商支付75億元。發展商入標時又可選擇同時遞交超過一份標書，以增添中標機會。

至於發展商關心的分紅部分，消息人士稱，該項目雖設有分紅要求，若發展商日後銷售住宅單位，扣除70%建築費和地價成本後，須與港鐵分紅，但僅規定比例最低為15%。

大圍站招標條款具彈性，會德豐地產主席梁志堅相信今次不會再流標，該集團對項目仍感興趣，但目前未決定會否組財團入標。泛海國際（00129）、資本策略（00497）及麗新發展（00488）均表示將研究入標。

吸引中小發展商競投

麗新發展高級副總裁潘銳民指出，該項目最新條款較2012年首次招標時選擇較多，令中小型發展商有較大機會參與，相信是次將有較多發展商入標競投。

泛海國際執行董事關堡林則相信港鐵最後將視乎分紅比例批出項目。

理想城市集團企業估值部主管張聖典指出，大圍站上蓋項目大削補地價屬合理，因為現時土地供應選擇遠較2012年為多，港鐵上蓋項目已不再「唔憂嫁」。他認為港鐵提供較大彈性，目的是不希望項目再流標，做法無可厚非，亦屬進步的表現，估計該項目將有5至10份入標。

市建局觀塘市中心第二及三發展區重建項目，在7月底曾出現流標，之後市建局修訂條款，包括取消80億元入場費和由發展商自訂分紅比例等，其後項目重推並於9月初成功批出予信置（00083）及華置（00127）財團。

陽光房地產（00435）公布截止6月底止全年業績，可分派收入總額3.428億元，按年增長11.7%，主要由於續租租金增長26%及利息開支減少；末期分派每基金單位10.4仙，全年分派20仙，增加13%；分派比率上升1.7個百分點，至94.8%。按基金單位於6月30日的收市價3.27元計算，收益率達6.1%。

該房託建議斥資19.6億元洽購友邦九龍金融中心遭約68%股東反對而否決；房託行政總裁吳兆基表示，對收購不獲通過感到失望，估計反對的小股東是考慮到九龍東區已有較多同類物業，以及資產淨值將被攤薄等因素。

截至6月底，陽房資產負債比率24.3%，下降1.6個百分點，吳兆基表示，負債水平維持平穩，將繼續留意收購機會，日後提出收購時將更加審慎。

該房託上年度資本開支約3500萬元，吳兆基指出，由於將軍澳新都城一期商場翻新工程已完成；加上上水中心商場裝修後節能效益較高，預期今年度資本開支將減少。他表示，對整體租金不太擔心，由於寫字樓仍有租務需求，以及商場舖位供應少。

日前宣布與平保（02318）旗下平安不動產在物流項目合作及發行可換股票據集資的五洲國際（01369），集團執行董事吳曉武表示，發行票據籌得的1億美元計劃用於收購地皮和建立倉儲設施，目前正關注兩三塊地皮，將伺機購入，地點可能但不限於南京、西安和徐州。股價繼周一大升17.6%後，昨天再漲7.7%，收報2.09元，兩天累漲27%。

五洲日前宣布向平安不動產香港及PAG VIII分別發行本金額6000萬及4000萬美元2019年到期、票息7%的可換股票據，即合計集資1億美元。另外，五洲國際與平安不動產訂立戰略合作框架協議，平安不動產除通過票據進行企業層面投資外；同時，擬就五洲國際的未來專業批發市場及物流項目，進行總額不高於15億元人民幣的戰略投資。

五洲主席舒策城表示，平安不動產和五洲國際在物流地產上的合作面積，要比和早前簽訂合作框架協議的國際物流公司普洛斯大數十倍，平安也將通過五洲國際的平台向中小商戶推廣小額貸款服務。

五洲今年進入物流地產行業，最近3個月先後和新加坡上市物流公司普洛斯、平安不動產簽訂關於物流地產的合作框架協議。舒策城指出，普洛斯定位的是以世界500強為主的高端客戶，平安的保險客戶基礎中則有大量中小企，與五洲國際現有商戶的類型相似，因此合作不僅可以立即展開，而且在物流地產項目上的合作。舒策城強調，中國的土地管理政策漸趨嚴格，嚴控違章搭建，因此專業倉儲的需求量日益增大。

市場瘋搶上車盤，令到中小型住宅樓價狂升，中原地產網上統計，本月叫價在400萬元或以下的中小型住宅放盤僅得3790個，較今年1月勁減29.7%；港島區屬重災區，這類放盤已跌至75個的嚴峻地步。

二手成交集中新界

據中原地產網上資料，港島區低於400萬元的中小型二手放盤，主要集中於灣仔、西區及香港仔的單幢樓，當中其實大部分叫價都是300萬至400萬元，低於300萬元更只得4個，最平為西營盤第3街133號低層，1房單位，實用面積168方呎，叫價280萬元，實呎1.67萬元。而灣仔區同樣為1房單位的駱克道117號中層，實用面積280呎，叫售要398萬元，實呎1.42萬元。

由於中小型住宅樓價急升，中原地產研究部高級聯席董事黃良昇表示，截至今年8月共錄得14054宗400萬元以下二手成交，佔總成交量51.8%，創歷史新低，而二手成交主要集中於新界區。

中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示，用家主導市場下，二手業主相對惜售，封盤反價已是常見現象，盤源極缺情況下，二手樓價被迫升，中小型住宅樓價升幅因而跑贏大市。今年底前剩餘可推新盤以大單位為主，400萬元以下上車盤供應將主要來自二手市場。

陳永傑相信，中小型物業樓價於今年底前有機會再攀升3%，合計全年升幅可達10%。

新一批居屋將於年底推售，美聯（01200）預計，由於客源不同，相信對二手市場影響有限，新界區細價樓可望年底前再升3%至5%。

新界區更在上車盤熱賣下，今年樓價創出歷史新高，美聯樓價走勢圖顯示，新界區樓價今年首8個月累積升6.1%至8,627元，創96年以來有紀錄新高。

新一批居屋 對市場影響微

同時，政府自2003年起停建居屋後，近年都已銷售居屋餘貨為主，而2011年宣布復建的首批居屋將於今年底發售，涉及逾2,160伙，連及早前推出之85伙大澳天利苑居屋，今年全年合共逾2,200伙供應，成為近4年以來新高水平。

美聯營業董事陳光裕表示，在同區細價樓價趨升，甚至出現「乾升」之情況下，相信年底新居屋以折讓價格出場時，即使政府預留較多配額予綠表人士，仍勢將吸納大量合資格人士以白表申請，凍結市場的上車資金。

不過，美聯新界區董事張子存認為，今年所推的2,200伙居屋數量始終不多，而居屋與私樓客源始終有所不同，相信未必會對二手樓價有很大影響，預計直至今年新界區細價樓仍有望升3至5%，累積全年升幅達1成靠穩，乾升情況得以紓緩。

市場上車及換樓需求殷切，雖然新一批居屋樓花年底推出在即，但居屋仍被搶貴，大圍海福花園一個中層戶連補價以410萬元沽出，呎價高達10,224元，創下屋苑雙破頂之餘，呎價更膺「新界居屋王」。同時，沙田愉翠苑及藍田康逸苑新近有單位同樣以綠表價475萬元成交，造價及呎價均齊破頂。

據土地註冊處資料顯示，大圍海福花園福祺閣中層C室，實用面積401方呎，新近在自由市場以410萬元易手，呎價10,224元，打破該屋苑在月前創下呎價10,100元的紀錄。而原業主於2011年以265萬元買入，今次轉手物業賬面升值55%。

愉翠苑康逸苑綠表新高

房屋委員會資料亦顯示，沙田愉翠苑一個低層單位，實用面積650方呎，最新以免補價475萬元成交，折合呎價7,308元。

與此同時，藍田康逸苑一個高層戶，實用面積同樣650方呎，獲買家以綠表價475萬元承接，折合呎價7,308元，兩宗成交同樣創下屋苑綠表造價及呎價新高。

至於南區一度膺「公屋王」的利東繼續出現癲價，一個中層戶上月以綠表價288萬元易主，單位實用面積約490方呎，折合呎價達5,878元，成為屋苑綠表呎價次高紀錄。

華明事故戶166萬拍出

另一方面，在昨天由環亞舉行的拍賣場上，拍出一項疑似事故單位，涉及粉嶺華明耀明樓中層戶，實用面積381方呎，在自由市場開價118萬元，經多先後32口承價後以166萬元成交，折合呎價4,357元。

日本不動產經濟研究所(Real Estate Economic Institute Co., Ltd.)16日公佈調查報告指出，因住宅建設成本高漲、導致房價飆，拖累2014年8月份日本東京首都圈住宅大樓新增銷售戶數較去年同月驟減49.1%至2,110戶，連續第7個月呈現下滑，且遜於不動產經濟研究所原先預估的2,500戶，並創下5年11個月來(2008年9月以來；當月驟減53.3%)最大減幅記錄；若單就歷年同月的情況來看，當月創40年來(1974年的下滑50.1%以來)最大減幅記錄。

8月份東京住宅大樓銷售契約率(指於銷售當月簽訂契約的戶數比重、即於當月實際賣出的戶數比重)為69.6%，較前月的83.7%大減14.1個百分點，為19個月來首度跌破顯示買氣好/壞界線的70%水準。

8月份東京首都圈住宅大樓每戶平均售價較去年同月大增18.5%至5,685萬日圓，每平方公尺單價較去年同月上揚14.5%至77.5萬日圓；就歷年同月的情況來看，當月東京每戶售價/每平方公尺單價雙雙創1973年開始進行統計以來新高紀錄。

截至2014年8月底為止，東京住宅大樓庫存數(持續進行販售的戶數)為3,426戶，較前月底減少了158戶。

不動產經濟研究所並預估，2014年9月份東京首都圈住宅大樓新增銷售戶數料將為3,000戶左右(去年同月為5,970戶)。

另外，不動產經濟研究所並同時公佈2014年8月份日本近畿地區住宅大樓新增銷售戶數較去年同月大減39.0%至1,217戶；8月份近畿地區住宅大樓銷售契約率較前月下滑5.4個百分點至71.7%，連續第7個月突破70%關卡。

不動產經濟研究所並預估，2014年9月份近畿地區住宅大樓新增銷售戶數料將為1,500戶左右(去年同月為3,671戶)。