年底選舉觀望濃 Q4成關鍵
房市多空交戰，購屋意願屢創新低。據中信房屋最新「宅指數」調查，2年內有購屋計劃的民眾僅44.4%，為調查5年來最低，年底前想購屋的民眾甚至才1.1％。專家認為第4季是市場關鍵觀察期，若安然度過，明年買氣才可能回升。

中信房屋昨公布今年第3季「宅指數」調查，2年內有購屋計劃的民眾再創新低，僅44.4%，較上季的48.6%下降了4.2個百分點，其中3個月到半年內有願意進場的買方，由上季4.2%跌至本季的2%，3個月內想要買房的更只剩1.1%，顯示近期除了房地合一稅的政策干擾外，年底選舉也是重要變數，民眾想等選舉結果揭曉後再進場買房，短期買氣觀望濃。

雙北購屋預算皆跌
此外，本季台北市購屋預算為1102萬元，較上季減幅達11.05%，為2年來新低；新北市購屋預算也下降到959萬元，桃園縣更是一口氣下修161萬元，從上季的812萬降至651萬元，為預算下修最大地區。但台中、新竹等地購屋預算反而上揚，台南市購屋預算更大增156萬元至728萬元。

看好高雄氣爆都更
中信房屋副總經理劉天仁表示，投資客撤場後，僅剩有購屋需求的自住客撐場，他們預算較低，所以購屋預算自然下修，目前以小坪數，低總價的產品為市場主流；而台南地區一直都以當地客需求為主，較不隨環境變動影響。

值得一提的是，氣爆前的高雄，第2季購屋投資比例為35.6%，但氣爆過後第3季調查，購屋投資比例卻大幅提升至41.5%，劉天仁認為，有些投資客看好氣爆後的都市更新，伺機考慮投資高雄。

民眾期待打房奏效
以2年內有購屋計劃的買方來看第4季房價表現，認為價量持平的民眾最多，高達26.8%，其次也有20.8%的民眾認為將量縮價平偏漲。劉天仁提及，今年第3季量縮顯著，第4季是重要關鍵，若能安然度過，應可維持量縮價漲。

網路地產王總經理陳韻如指出，目前市場未如過去金融海嘯那樣買氣潰散，買方仍舊想買，只是不急的買方暫緩出手，預估明年第1季、第2季才會有遞延的買氣出現。

在台北市工作的劉昱成說，前陣子開始關注房價，已立定買房目標與計劃，但目前政府打房政策接連釋出，還在看房價有無鬆動的可能，暫且按兵不動。


工商時報
半年內想買房民眾 只剩2％

中信房屋調查顯示，「2年內有購屋計畫」民眾比例為44.4％、創5年來新低；其中，半年內想進場買房的民眾比率更僅2％，中信房屋副總劉天仁認為，房市買氣已瀕臨潰散邊緣，預估今年第4季房市將「量縮價疲」，房市是否硬著陸，端看政府政策而定。

根據中信房屋第3季「宅指數」調查顯示，「2年內有購屋計畫」的受訪者占44.4％，較上季的48.6％下降了4.2百分點，這結果也是宅指數自2009年第1季調查5年以來表現最低。

進一步分析，「1?2年內」願意進場購屋比例為32.3％最高，而短線「3個月到半年內」想進場的買方減少最多，由上季的4.2％下跌至本季的2％；至於極短線「3個月內」想買房的只剩1％。

在購屋預算方面，本季民眾北市購屋預算為1102萬，較上季的1239萬減少了137萬，減幅達11％，創下2年以來新低；另外，新北市的購屋預算也從第2季的1051萬，下降到本季959萬，總計減少92萬；而桃園縣市更是一口氣下修161萬，為預算下修最大地區。

劉天仁表示，儘管打房政策已嚇跑短線資金，但政府政策對於經濟火車頭的房地產業仍未見鬆手，按照以往經驗，單月買賣移轉棟數低於2.5萬件，就代表房市不景氣，今年8月買賣移轉棟數只有2.4萬餘件，目前房市買氣已在瀕臨潰散邊緣。

劉天仁進一步指出，年底適逢大選，打房政策接續不斷，加上央行也有升息的考量，預料今年第4季房市呈現「量縮價疲」，房市面臨反轉關鍵，房市是否硬著陸端看「政府政策」。

永慶房產集團總經理葉凌棋則表示，1年以來政策房市調控的結果造成買氣不振，從買賣移轉棟數來看，房市交易量嚴重萎縮，今年前8月全台建物買賣移轉件數僅21萬6680件，較去年同期衰退11.6％，預估今年全年交易量將寫下2003年SARS以來11年同期新低。信義房屋企研室經理蘇啟榮認為，調查受訪者3個月的購屋意願時間可能太短，不過這也反映出民眾對目前房市謹慎、保守的心態。

今年四月甫通過清算大會的「駿馬一號」REITs，即將在11月4日公開標售不動產，受託代理標售「駿馬一號」不動產的第一太平戴維斯，昨（25）日下午舉辦投資說明會，由總經理高銘頂主持，並公布3筆不動產標售總底價為80.86億元。

「駿馬一號」四月份已通過清算大會，決定處分下市；昨天首度舉辦標售說明會，吸引60多組公司報名，高銘頂指出，「駿馬一號」所屬3棟不動產，包括國產實業全棟大樓、中鼎大樓部分樓層、漢偉資訊大樓部分樓層，標售總底價依序為35.16億、31.6億、14.1億元。此外，中鼎、漢偉也有分層標售的標單。

第一太平戴維斯公司指出，國產實業大樓每坪底價約70萬元，屋齡24年，目前全棟由國產實業承租，出租率100％，租約還有6年，剛好在6年後即屆滿「都更年齡」30年，兼具都更題材；而且租金行情，符合金管會限制保險業的最低租金報酬率門檻。

至於中鼎大樓部分樓層，每坪底價約80~85萬元不等，2015年後租約陸續到期；漢偉資訊大樓部分樓層，每坪底價約26~27萬元，每年租金報酬率平均約達3％。第一太平戴維斯表示，有信心在年底前完成標售。


自由時報
REITs駿馬1號3標案 底價80億

預計清算的REITs駿馬1號，持有標的包括北市國產實業大樓整棟、中鼎大樓部分樓層、新北市中和漢偉資訊大樓部分樓層等，總標售底價約80.87億元，預計11月4日開標。商仲表示，其中國產、漢偉等兩標的，租金收益率均超過壽險業者可投資的2.875%底線，預期可吸引壽險業者目光。

負責標售作業的第一太平戴維斯於昨日舉行投資說明會，現場吸引超過80人參加，出席者包括國壽、富邦人壽、中壽、新壽等，更不乏部分建商與旅館業者。第一太平戴維斯總經理高銘頂指出，3標的均是滿租狀態，租約1~6年不等，其中國產實業大樓，由國產實業一個租戶包棟，每月每坪平均租金約1385元，2014年上半年租金收益逾4450萬元；中鼎大樓計25個租戶，每月每坪平均租金約1525元，2014年上半年租金收益逾2734萬元；漢偉資訊大樓計12個租戶，每月每坪租金約720元，2014年上半年租金收益逾2432萬元，合計三標的上半年便將近有1億元租金收益。

標售方式採三標的分開標售，國產實業大樓底價約35.16億元，每坪底價約70萬元、中鼎大樓底價約31.60億元，每坪底價約80~85萬元、漢偉科技大樓底價約14.11億元，每坪底價約26~27萬元。

為了取得數百億元收益，台鐵將重要的「火車醫院」台北機廠分割開發，保留七棟建物規劃為新博物館，但十七公頃土地有五十六％開發商場、豪宅；全案昨天通過台北市都市計畫委員會審議，引發支持全區保留的民眾反彈，台北市長郝龍斌昨出席台北鐵道文化節記者會，還被嗆「你為什麼要出賣台北機廠！」

郝龍斌說，「我們必須要尊重北市都委會對北市長期發展的決定」。問起開發能否確保不會重演松菸開發古蹟煙囪龜裂情況？郝卻跳針說，「都委會做出決定，符合大多數市民意見」。

台鐵：已少開發一棟旅館
台鐵副局長鐘清達說，台鐵取得五十六％土地，但遵照都委會意見增公共空間、少開發一棟旅館，實際建築面積卅七％，盼文史界「彼此尊重」；且台鐵財務差，要找錢。鐘坦言，最早估算開發收益五百億，但減少開發量體後，收益會再減；未來是否設定地上權開發或採ＢＯＴ，還要再評估。

鐵道迷：全區保留勿分割
台北機廠位在市民大道五段精華區，有七十五年歷史，區內工業遺跡如組立工場、澡堂等七棟已列文資保存。但鐵道迷疾呼全區保留為「活的鐵道博物館」、質疑區內「有鐵路被切割做馬路，還叫保存嗎？」周邊居民亦不滿開發量體高，古蹟被水泥叢林包圍。

張金鶚：認定古蹟可重審
都委會昨審北廠工業區土地變更案，會前有多個團體至市府抗議；與會的市議員李慶鋒說，立法院要求台鐵一週內向文化部再提指定國定古蹟案，應暫緩審議。但都委會主席張金鶚說，如果文化部認定古蹟，可送都委會重審，並決議通過。

市議員許淑華則發新聞稿，批市府愚弄民眾，蠶食鯨吞開發古蹟。

中央銀行昨日召開第3季理監事會議，未再加碼打房措施。央行總裁彭淮南首度鬆口，先前祭出房市管制政策已有效果，但希望房價可以再下降一點，至於房市管制何時退場？得視房地合一課稅能否順利推動而定。

央行昨日宣布，維持目前重貼現率1.875％不變，已連續13季未調整，創下歷來次長紀錄。不過因量化寬鬆政策退場，央行今年以來持續降低銀行超額準備，彭淮南將貨幣政策由過去的適度寬鬆，定調為朝中性方向走。

房市管制方面，相較於上季理監事會無預警提出4項加碼房市管制新制，此次理監事會並未端出「新菜」；外界揣測房市管制可能擴及工業區，連議程都沒有排入，讓房地產業者鬆了口氣。

彭淮南表示，解決高房價問題要由各部會通力合作，央行很早就啟動選擇性信用管制，財政部也加強查緝紅單，並擬推出房地合一課稅新制，房地合一課稅能消除對房價上漲預期心理，也希望房價再下降一些。

央行統計，前8月全台買賣移轉棟數已經減少11％，第2季新推案也較去年下跌。管制區第2戶房貸平均成數從63.91％下降至56.94％，平均利率從1.97％提高至2.14％，顯示銀行持續強化不動產授信風險控管。

至於為何不納管工業區土地？彭淮南解釋，一是央行督促銀行採行自律措施，已有成效；二是銀行撥款金額成長速度減緩；三是工業區閒置土地中，僅六分之一向銀行借錢，成數約65％，貸款總金額僅64億元。

「中央銀行也會怕影響工業生產」，彭淮南表示，有鑒於工業區土地炒作，央行去年底已對銀行道德勸說，但「若他們不來借錢，就算把貸款成數降到1成也沒有用」，未來會持續密切注意工業區土地放款情形。

至於房市管制何時退場，彭淮南雖說「不能說時程」，但考量房地合一課稅推動後，房市不一定馬上反應，房市管制仍有存在必要，退場除參酌房市未來發展情況，將視房地合一課稅是否能順利推動而定。

受到政府打房加上房地合一稅制改革，不少民眾不曉得房市未來走向，買方期待跌價而觀望，賣方則不想被加稅，乾脆先將物件待售，但因買賣方期待落差造成遲遲無法撮和，讓成交量大幅萎縮，業者就預估今年成交量將跌破30萬件防線，第4季將是房價是否反轉下跌的關鍵。

中信房屋第3季最新宅指數調查，發現第3季國內景氣明顯復甦，但房市買氣卻不好，只是在諸多理財標的比較下，房地產仍蟬聯23季冠軍，顯示房產仍是相對報酬與保值較佳的標的。不過，受到現在房市瀰漫打房氛圍，2年內有意願購屋的民眾創下5年新低，首購族進場意願更較上季下滑10％，創下宅指數歷史次低。 值得注意的是，宅指數整理去年同期房價走勢，發現包含北市大安、中正、士林都有房價微跌的現象，而桃園新屋、大園、觀音等桃園航空城計劃範圍行政區，也有較大幅度的跌價。

也因此，中信房屋副總劉天仁分析，台灣成交量歷史最低點是全年25萬戶，但今年可能跌破30萬戶防線，代表可能會出現「量縮價跌」的狀況。 只是他指出，量縮原因是歸咎政府打房，目前買氣在潰散邊緣，第4季若仍量縮、價疲恐怕會成反轉關鍵。今年40歲的自住屋主Grace就說，她怕之後賣屋會被房地合一加重課稅，所以想把房子賣掉，但又怕賣不好價，因此心中還在拉鋸。 相較國際經濟卻處於穩定且市場資金仍氾濫，台灣房市現在明顯是被打房壓抑，才會讓3成2的民眾打算赴海外投資置產，言下之意就是，資金無去處只好到海外找標的。

控建商都更蠶食巢運推地圖監督

巢運昨天於立法院召開記者會，痛斥「敗家政府」將公有地濫賣給財團與建商。巢運結合民間團體g0v零時政府完成「天龍特公地」專案，利用Google地圖公開台北市內公有土地，讓民眾便於了解和監督公有地的現況。

應先解決居住問題
巢運指，光台北市2001∼2010年便賣了62公頃公有地，相當於2.5個大安森林公園。2011年行政院修訂《國有財產法》，禁止標售500坪以上國有土地，但占多數的500坪以下公有地依舊持續標售，或改以BOT、都更方式，將公地賣給財團建商。

光2012年，全國用BOT方式標售的公有地面積就高達23.6公頃，像台北市歸綏街文萌樓、新北市碧潭吊橋、新莊老街、淡水小白宮前等，都是公有地被建商「都更蠶食」的例子。華光社區居民代表王禹奇認為，政府應以解決人民居住問題為先，再考慮將土地移做他用。

目前唯一公開公有地資訊的管道，是各級政府的標售網，但一般民眾不易查閱。g0v零時政府設計的「天龍特公地」專案網站，讓民眾透過行政區、土地面積或經營單位分類，查詢公有地概況。

都市改革組織秘書長彭揚凱批，「政府連清查公有地、公開資訊這麼簡單的事都不會，還能幹嘛？」除要求公開公有地資訊，巢運亦要求政府不論採用BOT、都更或標售方式，處分公有地時都應辦理聽證會。

郝：出售將釀炒作
針對巢運提出的公有地嚴重拋售現象，台北市長郝龍斌昨回應，公有地是全民的資源，出售會造成地價或房價炒作。網友李英偉也贊同公布公有地，最好調查哪一任政府最會賣地，最會敗家，「公布出來，政治人物才會怕我們。」

巢運針對公有地2大訴求
★訴求1：全面清查與檢討非公用及低度利用公有地，並上網公開資訊，接受全民監督
★訴求2：公有地無論採BOT、都市更新或標售模式，在政策定案前應辦理「聽證會」聽取民意，做為處分與否及後續開發內容的基本規範
註：
BOT為Build-Operate-Transfer的縮寫，意指政府的建設計劃交由民間出資、經營，並由民間經營一段時間後轉回政府經營。
資料來源：《蘋果》採訪整理

現金為王時代來臨！據悉，投資界重量級人物蔡鎮宇旗下的寶豐隆興業，將求售北市內湖區指標廠辦「V Park」的其中1棟，此舉是否意味蔡鎮宇對房地產市場態度轉變，成為各界關注的焦點。

蔡鎮宇在2010年退出國泰金控，並取得近800億元現金後，陸續以新台幣70億元買下新加坡羅賓森中心「Robinson Centre」購物中心，以90.96億元大手筆買下華固「V Park」園區，至於敦化南路的誠品敦南金融大樓，蔡鎮宇更是前後灑下200億元銀彈全棟買回，每次出手都是震撼業界的大事。

不過，今年蔡鎮宇逢高調節不動產的動作也不少，年初寶豐隆以39.5億元把西門町「TiT國際廣場」賣給三商美邦、大安路店面也開出8億元求售，昨天又傳出計畫處分「V Park」其中1棟廠辦；寶豐隆取得「V Park」的每坪成本為40.8萬元、低於市場行情，之後即委託高力國際全區招租，惟據悉，整整2年都沒有成功出租，適逢奢侈稅2年閉鎖期剛屆滿，市場就傳出寶豐隆已委託全球資產管理公司處分其中1棟，建坪約7,500坪，計畫第4季對外求售。

市場人士指出，若依太子建設辦公大樓每坪約60萬元的參考實際交易行情，寶豐隆「V Park」1棟總價可能落在40~45億元。


自由時報
招租不順 寶豐隆賣內湖廠辦

甫砸超過百億元買進敦南誠品大樓的寶豐隆，為求獲利了結提高現金部位，傳出第四季將出售持有僅2年的內湖五期「V-Park」。據悉，該廠辦共有3棟大樓，預計要出售標的為A棟，樓地板面積約7500坪，推測出售價格45~50億元。

該標的是2012年9月向華固建設砸下90.96億元，每坪約40.8萬元買進，原本計畫獲取租金收益率，不過，招租並不順利，招租將近2年，並未傳出有租戶正式進駐，因此，部分業者推測，寶豐隆才會轉變策略，剛過奢侈稅限制，便先拋出其中一棟銷售，一來可以試市場水溫，二來可以獲取增值效益，貼補利息支出。

業者表示，即便近幾年寶豐隆陸續處分不少資產，尤其是今年4月以39.5億元賣給三商美邦人壽的西門町TiT國際廣場B1至5F商場，獲利約11.5億元，不過，上週才又砸下111.64億元買進敦南誠品大樓部分產權，總計整合該棟樓，寶豐隆便花約200億元，再加上信義計畫區D5土地，以及內湖五期「V-Park」，其實每年的利息支出不算少，加上未來勢必面臨升息壓力，推測可能是出售資產獲利了結的原因之一。

上市公司宏和(1446)及廣豐(1416)具有建案題材加持，今日股價相對抗跌，宏和在新北市板橋的建案如順利在第四季開始銷售，廣豐第四季則有建案完工交屋，可認列入帳。

宏和表示，新北市板橋辦公大樓使用執照已經取得，但尚未決定何時開始銷售，該案為辦公大樓共有2棟，興建地上18層，該大樓採先建後售方式，可售坪數約9500坪，目前尚有部分工程進行中，開賣時間尚未確定前，預估售價與總銷金額尚難估算。

廣豐說，桃園八德住宅建案分三期，「廣豐公園No1」在第四季可完工交屋，該案總銷售樓地板面積為9876坪，採預售方式已銷售一空，總銷金額約18億元。第二期總銷金額約35億元，預估明年中完工；第三期總銷18億元，預估2016年完工

台灣知識經濟旗艦園區特定區計畫，昨天進入經濟部工業局的「國家重大建設計畫補充說明書審查會」，新竹縣縣長邱鏡淳以及三位前縣長鄭永金、林光華、陳進興皆到場表達支持，不過會中經過各團體交鋒，工業局仍要求縣政府補件，再做審議。

台灣知識經濟旗艦園區特定區計畫（簡稱台知園區計畫）前身為璞玉計畫，整體面積約為447公頃，新竹縣政府主導開發，從民國89年提出整體規劃，93年由中央核定為國家重大建設，因地方意見分歧，歷經十多年仍未定案，昨天邱鏡淳與縣府一級主管北上，原希望能順利通過審查會，再由行政院核定，不過仍被要求補件。

審查會中，正反意見並陳，包含縣政府與竹北璞玉計畫促進會皆提出公辦協力造屋構想，以及現住戶優先選配、規劃農業專區、保留客家地景文化，落實生態及智慧示範社區等計畫，盼望透過台知園區計畫，帶動竹北高鐵站周邊產業持續發展。

不過台灣農村陣線、竹北璞玉自救會則以竹北市空屋率過高，以及農地流失情形嚴重，反對通過台知園區計畫。自救會成員更提出，當地生產的米已經連兩年獲得台灣十大好米殊榮，盼留良田、反浮濫徵收，要求撤銷。

昨天會議最終無具體結論，工業局也要求縣府應就各方面意見再行補件。縣府表示，此計畫攸關新竹縣未來發展，包含立委徐欣瑩、議長陳見賢及多名議員皆表達支持，會傾全力共同促成台知園區的發展計畫。

對台北市西邊的大同區是否還存有老舊、髒亂印象？信義房屋業八區執行協理陳緒杰說，自從捷運淡水線、新店線開通後，這裡交通機能大增，尤其是民權西路站沿線一帶，年底還有松山線開通經過，雙捷運加持，加上這區都更建案最多，未來市容必有大轉變，「長期持有，獲利1成以上沒有問題。」

大同區面積5.68平方公里、有13萬人口，區內的大稻埕、大龍峒知名地點都是早期許多中南部民眾移民上來。捷運紅線開通後，這裡從台北火車站過來，含中山、雙連、民權西路、圓山、劍潭共6個捷運站。年底還有松山線會在民權西路站交會，交通可說四通八達。

陳緒杰指出，民權西路站以西，屬於大同區這塊，交通便利、租金便宜，生活機能又強，在台北幾個行政區房價相對便宜，是他推薦入住這裡的優點。

他強調，此區現在有很多綠地出來，不少文創活動在這裡舉辦，假日都會有一些外來民眾、觀光客進來，行走其間有在日本小型商圈散步的感覺。

加上大同區有二級古蹟保安宮、迪化街有霞海城隍廟，還有孔廟等古蹟，陳緒杰指出，「真的是人文薈萃的一塊地區。」有舊的歷史，也不缺新的商業活動，台北三大百貨商圈其中一個就在中山北、南京西路這邊，新光三越百貨進駐這裡，未來台北車站特區還有雙子星大樓成立，商業活動只會更熱絡。

更重要是，因為這裡多的是30年老房子，目前有需多建商找上門，在洽台合作改建的都更。陳緒杰有信心說：「這裡未來市容一定會改變。」

他建議，預算有限的首購族與小資族，可以選擇淡水線民權西路沿線，橫跨大同區與中山區的房屋，這裡有許多套房式與兩房式產品，總價在1500萬以內，甚至1000萬出頭能入手。換屋族則可以往民權西路到承德路這一帶大同區，找三房以上坪數大一點的公寓型產品，總價也約在1500到3000萬元。

陳緒杰最後點出大同區這裡最值得推薦的原因，「因為我認為未來這裡有很高成長性！」，漲幅至少超過1成沒有問題。不過他希望有意入住民眾，最好能有長期持有概念，與建商談合建，將可因當地土地持份較大換取較大坪數面積，加上具增值，獲利可期。

國內六大都市更新案中之領航旗艦計畫之一的台鐵南港調車場都更案，昨（25）日截止投標，據了解，包括國內營建、壽險均來搶標，業界盛傳，投標者很可能包括潤泰、冠德與國壽三大業者。台鐵估算，此案投資金額將高達280億元。

台鐵官員表示，此案將採兩階段方式決標，第一階段為資格審查，通過者再進入第二階段的綜合審查，評決投資業者所提的開發規劃方案，最後再由提出權利價值比最低（亦即台鐵權利分配最多）的業者得標，預估12月底可評決出都更實施業者。 南港調車場為台鐵首件公辦都更開發案，開發面積多達1.64萬坪，位在台鐵松山火車站與南港火車站間，緊鄰台北市市民大道七段，屬於信義計畫區與南港區的軸線串接要衝，交通便捷且臨近鐵路、捷運等車站節點，連結南港音樂、轉運、軟體、會展及生技等五大中心。

台鐵表示，該基地位於台北市全力發展的東區軸線上，極具開發效益，此案業者投資約280億元，也創下台鐵土地開發案最高金額紀錄。 該基地劃分為更新單元一（2.3公頃）、更新單元二（3.1公頃），權屬單純且形狀方整，都市計畫劃設為特定商業區，建蔽率55％、容積率300％，都市更新獎勵後總容積最高可達600％，容許使用項目比照第三種商業區，具備發展為台北下一個黃金十年東區新門戶的條件。

台鐵說，該基地位於台北市區內新興精華區土地，為促進台鐵資產永續經營、提升利用效率，並配合策略性工業區轉型，採都市更新權利變換方式進行活化開發，並公開評選民間業者投資建設。

台中市政府低碳推動辦公室2014年9月23日在秋紅谷生態公園舉辦「2014年低碳城市青年圓桌論壇」，以「營造低碳流域生活圈」為主軸，由台中市副市長蔡炳坤與台中市大專院校青年代表、專家學者及市府代表透過近距離的對談，傾聽青年人的想法與建議，作為台中市未來制定相關政策的參考。

青年圓桌論壇透過「在全球暖化脈絡下看水岸花都城市再造計畫」、「筏子溪流域生活圈營造願景」、豐原區「葫蘆墩環境營造計畫」、桃園縣「老街溪水岸營造計畫」等不同面向討論，尋求台中市推動低碳流域生活圈面臨問題的解決方案及發展共識。

蔡炳坤副市長表示，不論是中央或地方政府，應多傾聽青年人的聲音；各界營造低碳流域生活圈的寶貴經驗，藉由圓桌會議聚焦議題，透過年輕人激發不同的想法與構想，作為台中市未來制定相關政策的參考。

蔡炳坤副市長也表示，市長胡志強具有很大的期望與用心，要將台中打造成為具備國際視野、地方特色，更重要是「尊重生態環境」所結合而成的都市，希望未來的台中是個「無碳無憂」的美麗都市。

受台灣社會少子化影響，補教業緊縮業務、賣大樓。中國人壽昨（25）日斥資12.8億元，買進位於高雄美術館附近的商辦大樓，將做為高雄總部大樓；據悉，賣家是近年將重心轉往對岸的知名補習班「百世文教」。

這也是中壽近20年來，首度投資南部不動產市場，完成北、中、南部自有不動產布局。中壽副總黃之寧表示，加計百世大樓後，中壽投資不動產金額仍不到200億元，僅占可運用資金約2%，仍朝5%~8%的中長期目標前進。

以中壽6月底可運用資金超過9,400億元推算，還有超過500億元銀彈可投入不動產。

百世大樓原業主為百世文教企業，總交易金額12.8億元，折算第1、第2樓每坪買入成本為58.4萬元，3樓以上每坪平均為23.5萬元。

不動產業者表示，百世文教從南部發跡，目前業務遍布全台，以「百世資優數學」最為知名。近幾年補教業普遍受到少子化影響，百世也不例外；百世大樓原為百世興建的總部大樓，因近幾年台灣補習學生人數減少，加上業務重心已逐漸轉移至對岸，才會透過仲介出售總部大樓。

自2011年3月“限購”以來，杭州豪宅市場經歷了“失去的三年”。過去三年，由於杭州豪宅市場嚴重滯銷，庫存量也不斷水漲船高。

據杭州透明售房網市場研究院最新統計，截至今年8月中旬，杭州主城區(不包含余杭、蕭山)總價800萬元以上的商品住宅可售套數為1840套，這一比重約占同期可售商品住宅房源總量的5%，也就是說目前每20套在售新房(住宅)中，就有1套總價超過800萬元。由於豪宅套均面積遠大于普通住宅，如果以面積來計算，豪宅的市場占比要遠高於5%。

統計資料還顯示，總價1000萬元以上的豪宅，在售房源總量為1143套，而總價1500萬元以上的頂級豪宅，在售房源總量為523套，總市值超過200億元。需要說明的是，統計數字的範圍為已領取預售證的房源，以樓盤在透明售房網上申報的總價為准。那些尚未領取預售證的豪宅房源，並不在統計範圍之內。

目前在售的豪宅樓盤，主要集中在市中心和錢江新城。市中心豪宅代表性樓盤主要有武林壹號、新華園、武林外灘、綠城蘭園、大家武林府等，其中武林壹號的不少房源單套總價超過5000萬元。市中心的九龍倉君璽、武林國際、慶春禦府等樓盤的部分房源，單套總價也超過800萬元。錢江新城的在售豪宅樓盤主要有望江府、東方禦府、藍色錢江等，大戶型房源總價也基本上都在800萬元以上。

除了以上兩大區域之外，其他區域的豪宅分佈較為零散。比如，橋西、申花板塊的少數大戶型房源以及部分排屋房源，總價也在800萬元以上。

除了目前在售的豪宅樓盤之外，到明年上半年之前，杭州主城區還將有多個重量級的“新貴”加入，從而對杭州的豪宅市場產生較大影響。

即將新加入豪宅市場陣營的樓盤中，體量最大的當屬位於錢江新城的中海禦道路一號，總建築面積高達50萬平方米，保守估計2000套以上。中海禦道路一號雖然已在年初領取預售證，但直到目前為止還沒有對外公開銷售。由於體量超大，這一樓盤的銷售週期可能長達四五年以上，對未來幾年的杭州豪宅市場將產生較大影響。此外，毗鄰的萬科大都會79號也即將入市，最小戶型面積為170平方米。

去年出讓的華家池三宗土地，預計將于明年上半年之前，全部開盤入市。華家池三宗土地分別被綠地、濱江、世茂奪得，其中住宅部分總建築面積34.3萬平方米，保守估計房源總量1700套左右。以其高昂的樓面價預測，華家池三大樓盤的住宅價格很可能達到50000元/平方米。

今年1月出讓的杭師大地塊，也將成為主城區未來的一個重要豪宅樓盤。杭州大地塊體量並不大，地上建築面積僅13萬平方米，不過其實際樓面價超過29000元/平方米，創下杭州土地單價新高，將成為杭州豪宅市場繼武林壹號之後的一個標杆樓盤。

“限購”政策對樓市產生了巨大影響，豪宅市場尤甚。因此，“限購”全面退出之後，理論上說豪宅市場被抑制三年之久的需求，會集中釋放。可是從近期豪宅市場的種種表現看來，並非如此。

7月29日，杭州主城區140平方米以上房源正式“解限”。當天，杭州主城區豪宅成交量出現井噴，單價30000元/平方米以上房源網簽量超過30套，僅武林壹號就成交6套。然而這種熱銷情景並沒有維持太久，經歷了曇花一現式的短期繁榮之後，杭州豪宅市場重歸沉寂。

統計資料顯示，“解限”之後的一個月，除了少數豪宅樓盤成交量超過10套之外，大多數豪宅成交量依然寥寥。7月29日至8月31日，主城區豪宅銷售排行榜中，成交量超10套的只有2家，而僅有1套成交的昆侖公館和武林國際，竟也能排到成交量第十名。這就意味著第十名以後的豪宅樓盤，在限購取消之後的一個月，成交量依然為零。

深入地下30米，總建築面積達260萬平米，相當於香港的中環搬到地下。昨天，武漢CBD舉辦媒體開放日活動，記者提前體驗武漢CBD超大的地下空間。

　　武漢CBD商務核心區地下規劃94萬平方，整體佈局分四層疊加：第一層為中央廣場，總面積4.78萬平方；第二層為地鐵3、7號線站廳層；第三層為地鐵3號線月臺層；第四層為黃海路隧道和地鐵7號線的月臺層。

　　黃海路隧道為雙向6車道，設計車速每小時60公里，隧道全長1829米。其中核心區內的1100米採用全地下暗埋的形式下穿，隧道自西向東先後與華山路、泰山路、雲飛路、地下交通環廊、寶豐北路高架等多條道路相交，方便區域內與外部交通的銜接。

　　昨天，記者來到該地下交通環廊示範段，內部的主體建設已基本完成，正在進行內部的裝修和標識施工。據建設方介紹，這個龐大的地下空間最重要組成部分，是位於CBD核心區地下二層的地下環廊，主線沿珠江路、商務西路、泛海路、商務東路逆時針佈置，設12條匝道與地下停車場和地下商業街有效對接，服務于來往商務區的中小型客車到發。

　　武漢CBD地標建築“武漢中心”大廈主體高度施工已突破300米，超越武漢民生銀行(6.25,-0.030,-0.48%)大廈283.3米的樓層結構高度，成為新晉的華中第一高樓；相隔不遠處，規劃高度438米的世貿中心正在建設，未來將與武漢中心並肩而立，成為亞洲規模最大、中國最高雙子塔。

　　武漢CBD占地7.41平方公里，總建築面積為1400萬平方米，是目前全球體量最大的城市單中心CBD項目，項目共吸引投資超過1500億元。

總價約13.15億元，樓面地價6820元/平方米……今年8月末，在經過一輪又一輪的舉牌廝殺後，央企中糧地產以區域第二高樓面地價的標籤“殺”入了成都攀成鋼區域。

“這是攀成鋼區域最後一塊較為純粹的住宅用地。”中糧地產成都公司行銷總監陳萬青如此指出該地塊的稀缺性。

據瞭解，目前，攀成鋼的土地供應已近尾聲，對於開發商來說，入駐的機會已十分稀缺，雖然進駐也意味著面臨更加激烈的競爭。因為，在這塊總面積約3000畝的土地上，已雲集了10余家一線開發商。隨著各個樓盤專案的相繼開發和亮相，攀成鋼區域的價值更加顯現，區域內僅剩的最後兩塊“金地”若未來上市，或將再掀搶地大戰。

對此，成都實效機構總經理吳昊向《每日經濟新聞》記者表示，因受地塊樓面地價影響，沒有哪家開發商在價格上有更多優勢，就整個攀成鋼區域來看，同質化現象比較嚴重，“一是比拼企業對市場的反應，二是在做產品時對購房者和市場的尊重，不能一味拉大（戶型），要把握住市場需求”。

再添地產勁旅

對於此次拿地，中糧地產成都公司此前曾向成都媒體回復表示，“中糧地產正在成都展開多點佈局，此次以24%溢價拿下攀成鋼2號地塊屬正常範圍。”

“溢價率並不算什麼，從區域的價值來看，6820元/平方米這個價格還算正常。對比此前拍出的7600元/平方米，這一最高樓面價，還是比較合適。”針對中糧地產在攀成鋼拿地，成都銳馳地產行銷公司總經理馮玨向 《每日經濟新聞》記者表示。

8月22日，備受關注的攀成鋼2號地塊走上拍賣台，這是成都東二環攀成鋼板塊最後一塊入市的成規模住宅用地。整個拍地過程中，企業間的競爭相當激烈。據悉，經過保利、綠地、合能、藍潤等19家房企的103次舉牌，中糧地產最終以13.15億元的總價將其收入囊中。

據瞭解，攀成鋼2號地塊占地96.4706畝，起拍總價達10.61億。陳萬青指出，作為攀成鋼區域內最後一塊較為純粹的住宅用地，有著很強的稀缺性。

“這塊地90%為住宅，僅有不到10%的商業配比，而緊鄰的1號地塊是純商業用地。”陳萬青說，公司此次跟蹤該地塊也和大多數開發商一樣，時間雖不長，但拿地的意願很高。

陳萬青還指出，從區域價值來看，攀成鋼作為統一規劃和打造的區域，在交通和生活設施等配套方面，都最為齊備。

不過，在上市之初，成都地產業內對該地塊的一些先天劣勢曾有過擔憂。有業內人士曾指出，專案北鄰高架，下穿地鐵，對後期的開發提出了更高要求。

陳萬青則表示，由於剛拿地，整個項目的規劃目前還沒出來，“後期，為不辜負這塊地，產品可能會更加貼近市場需求，品質不會輸給區域內的其他開發商”。

如今，攀成鋼區域再迎地產勁旅，勢必給區域的品牌和開發帶來提升。

區域競爭白熱化

中糧“搶”下2號地塊，標誌著攀成鋼板塊的供地接近尾聲。

據瞭解，在中糧的加入之前，在攀成鋼這塊約3000畝的土地上，已是一線開發商雲集。從入駐房企的分量來看，已有新加坡吉寶、新加坡仁?、韓國樂天、新鴻基等多家大牌房企的項目佈陣，再加上之前進入的綠地、合景泰富、通用、伊泰、中洲控股等企業，以及中糧的新近加入，該板塊內開發商的陣容已是非常強大。

回溯歷史，攀成鋼的地塊首次入市，便決定了今天的高標準。

2007年，新鴻基地產以2769元/平方米的樓面價拿下該區域內約259畝土地，其後又與九龍倉、?基兆業合作打造項目——即如今的成都ICC。

2009年，仁?置地以5030元/平方米的樓面地價拿下濱河灣項目。隨後綠地獲得一地塊，並以6510元/平方米的樓面地價再創區域新高。

該區域地價的最高點誕生於2010年，由伊泰集團所創造。2010年10月，伊泰以樓面地價7600元/平方米、總價16.38億元拿下攀成鋼14號地。同日新加坡吉寶則以5950元/平方米，總價12.086億元拿下16號地塊。

2010年11月，合景泰富和香港置地以掛牌方式拿下攀成鋼285畝地塊，樓面地價達4200元/平方米。

2011年，中洲控股以5740元/平方米競得攀成鋼3號地塊。

2012年，成都通用時代以6640元/平方米競得攀成鋼17號地塊。在此之前，韓國樂天集團以掛牌方式底價競得攀成鋼片區4、7、8號地塊，樓面地價達5000元/平方米。

如今中糧地產的進駐，將使得該區域的競爭更加白熱化。

那麼，未來房企在該區域將比拼什麼？何以制敵取勝？對此，伊泰置業（成都）公司策劃經理朱柏生指出，目前，該區域的樓盤專案在中小戶型方面 “競爭非常激烈，這一家開盤多少，下一家開盤就降一些，大打價格戰，競爭激烈。”

朱柏生向《每日經濟新聞》記者進一步指出，相較中小戶型的激烈比拼，區域內大戶型的競爭還不是十分激烈，未來企業將在這一區域內比拼“內功”，即拼產品、拼對高端客戶的把握，以及拼行銷等。

對於攀成鋼區域內房企的競爭和比拼，陳萬青則認為，有競爭才會成為熱點，也能帶給客戶更多實惠。

最後的“金地”

正所謂“洛陽紙貴”，攀成鋼的土地在成都實屬“金貴”，因為3000畝土地已悉數放出，剩餘已少。

據瞭解，攀成鋼板塊連續數年來都是成都關注度最高的區域之一，從2006年搬遷結束，到2007年土地上市、新鴻基首拿259畝地，再到後來的企業激烈爭地，攀成鋼已然成為成都東部區域房地產發展的風向標。

如今對於攀成鋼來說，地塊的放量已近尾聲，區域內僅剩下1號和20號地塊暫未入市。

“1號地塊是較為純粹的商業用地。”陳萬青指出。

據瞭解，攀成鋼1號地塊是商業用地，面積約52.5畝。20號地塊位置是在陽光水岸西側，鎏金歲月以東，成師附小以南。

《每日經濟新聞》記者瞭解到，1號和20號地塊都屬於面積不大的地塊，兩幅地塊總面積或僅在百畝左右。

成都銳馳地產行銷公司總經理馮玨指出，從土地的角度，攀成鋼區域的土地已然十分稀缺，剩下的地塊位置都相對不錯。

如今，國內樓市走到十字路口，土地市場亦受到影響，加上地塊本身條件限制，未來，攀成鋼最終兩幅地塊上市前景如何，尚需觀察。

今年以來，樓市進入深度調整，住宅市場的量價齊跌，如同骨牌倒塌，觸及房地產代理行業。

互聯網時代的到來，給了房企、新媒體平臺加入房屋代理行業的機會；從前將新盤委託給仲介代理的房企，如今自建網上平臺，做起“全民經紀人”的生意。

實際上，看似紛繁複雜的關係都指向同一目的——自建O2O閉環。中原地產華西區總經理莊澤寶對 《每日經濟新聞》記者表示，“網路仲介想從線上做到線下，傳統仲介也在從線下做線上，到頭來殊途同歸，都是O2O的代理商。”

以價換量成市場共識

住宅市場的低迷，波及地產仲介。《每日經濟新聞》記者梳理相關公司財報發現，搜房網的2014年展望由此前的7.8億~7.96億美元（同比增長22.5%~25%），下調至7.27億~7.39億美元 （同比增長14%~16%）。易居中國今年第二季度的業績也顯示，二手房經紀服務營收為400萬美元，而去年同期為590萬美元。

莊澤寶坦言，今年市場不好，大家的日子普遍不好過，年初定的目標，確實很難完成。今年春季開發商的降價趨勢不明朗，買賣雙方僵持不下，觀望氣氛濃厚，那是最難熬的時候。隨著以價換量逐漸成為市場共識，房企願意降價了，客戶也願意買了，“最壞的時間已經熬過了。”

雖然不少上市仲介公司的二手房成交量在下滑，但總體營業收入和淨利潤卻有所增長。成都伊誠地產經紀人小李向記者透露，今年的二手房生意明顯比去年冷清。原本只做二手房代理的伊誠地產，今年也開始代理新房業務了，因為新盤更能促進成交。現在公司總體業績已恢復平穩。

“目前看來，中原地產的全國銷售目標和去年持平。”莊澤寶說，華西片區還略有增長，去年的傭金收入約4億元，今年保守估計將達到4.8億元。這半年以來，開發商對代理機構的傭金普遍提高，過去傭金一般是成交金額的1%左右，現在一般都能達到3%以上，最高可達8%。

房企分羹代理行業

不過，仲介公司也意識到，依靠仲介代理機構賣房，不會是房企的唯一選擇。今年8月，萬科在成都發佈全民行銷平臺 “萬享會”，同時落地萬科購房中心，二者結合實現“全民賣房”。企圖靠自己賣掉更多房子。

亞信控股集團董事會秘書榮騰洪向記者表示，萬科推出這種行銷模式可以實現企業對客戶“一對一”，是對行業的一種顛覆。據瞭解，金地集團、碧桂園等品牌房企在某些城市也打出了 “全民經紀人”的口號。

莊澤寶認為，房企的全民行銷本質上是“老帶新”，而這種模式在開發商中已存在很久了，萬科此次將它 “制度化”、“O2O化”了。和過去一樣，這種方式只會是開發商銷售管道的一種補充。

“實際上，今年7月，萬科就在上海推兩款網路化全民行銷產品了，但萬科與代理機構的合作反而有增無減。”上海德佑地產研究部分析師趙葆根對 《每日經濟新聞》記者說。

他同時表示，開發商自建行銷平臺的最大問題是，展示的產品永遠是自己的專案，無法像協力廠商平臺那麼豐富。況且房企的全民行銷還僅限於新房，二手房的服務仍主要靠仲介機構。

線上線下相互滲透

一直以來，以“房屋仲介裡的IT公司”自居的鏈家地產，正在從線下走向線上。鏈家地產內部人士向《每日經濟新聞》記者表示，以“鏈家線上”網站、“掌上鏈家”APP為依託，北京鏈家已能利用自己的線上平臺，導流占總比25%左右的客戶。

事實上，鏈家努力自建網路平臺的舉措，意在擺脫對協力廠商平臺的依賴。而以搜房為代表的協力廠商網路平臺，與以門店為主體的傳統仲介們的“恩怨”還在不斷發酵。

今年8月，多家品牌仲介組成的上海仲介聯盟正式宣佈：下架在搜房網的所有房源。此前，搜房網在重慶、杭州、青島、深圳、東莞、河南等多地遭到房產仲介的聯合抵制。

“搜房的玩法是收管道費，”莊澤寶告訴記者，靠管道費高低來排優先順序的方式，引發了仲介行業的惡性競爭。而客戶看到的房源背後，也不一定是最專業的、成交能力最強的經紀人，而是投錢最多的。因此，在市場下行時，矛盾一觸即發。

幾次下架危機，促使搜房網索性徹底轉型，從資訊媒體平臺轉向交易大平臺。今年7月，搜房斥資近10億元入股合富輝煌、世聯行，分別成為這兩家線下仲介公司的第二大股東。

莊澤寶認為，互聯網產品並不會在仲介公司業績上產生立竿見影的效果，更重要的是建立公開資訊、公平交易的品牌形象。互聯網工具能推動交易資訊的公開傳遞，為仲介公司引來更多客戶，促成更多成交。這才是仲介互聯網化的真正意義。

一邊是仲介行業涉足O2O，另一邊也有仲介公司試水互聯網金融、大玩P2P，試圖開展多元化業務。


與搜房網合作的合富輝煌，就意在金融服務業的突破。7月，新浪與易居中國聯手成立“房金所”，平安好房推出“好房寶”，各式房地產互聯網金融產品紛紛上線。

從世聯行2014年半年報來看，資產管理和金融服務營收分別同比增長194%、139%。

不過，業內人士指出，儘管房產互聯網公司高調打出 “房地產金融”大旗，但具體怎樣設計產品，怎樣規避風險，各家都沒有清晰的規劃和思路。

也有仲介公司對互聯網金融持謹慎態度。莊澤寶坦言，仲介行業毛利潤薄，在財力上並無太大優勢。從政策上看來，房地產融資的銀根趨緊，仲介機構進入將承擔資金鏈斷裂的風險。

“黑馬”頻出，成都樓市“鐵三角”或被打破。來自華潤置地的最新消息透露，華潤成都在7~8月份舉行的商業房交會成功攬金15.8億元，前8個月實現項目銷售金額超過47億元，9月份將提前交卷完成全年50億元的銷售任務。

按照上述資料，一個不爭的事實是華潤置地將成為成都品牌房企中首個完成全年銷售任務的大型房企。據瞭解，華潤置地進入成都12年來，從剛需住宅、主流住宅、高端華宅，從商務公寓到千萬級獨棟商業，首次做到了全產品線覆蓋，被成都業內稱之為地產“全能王”。

9月鎖定全年業績50億

“總體來說，今年樓市行情並不算好，很多公司年初制定的全年銷售任務都難以實現，能夠提前完成銷售任務的更是寥寥。”熟悉成都樓市的某地產機構資深觀察人士表示，提前佈局商業和中心住宅策略是華潤能夠跑贏大勢的關鍵。

目前，成都華潤處於在售期的專案多達9個，佈局了成都東西南北方向的多個熱點區域，從東二環華潤中心到金沙核心的華潤•金悅灣，從成都東南首席學府華宅華潤•幸福裡到中環門戶華潤•凱旋天地，華潤所到之處都是城市熱點。

據瞭解，今年5月份，成都華潤中心•萬象天地開盤兩小時被一搶而空。華潤置地佈局成都唯一帶酒店租約的低總價公寓產品華潤•熙悅廣場入市即熱。7月份，雖為樓市的傳統淡季，但華潤•凱旋天地7月12日單日銷售156套住宅。值得一提的是，今年7月19日至8月31日，華潤置地在成都隆重舉辦了華潤成都首屆商業房交會，集中了成都公司旗下9大地產項目，44天累計攬金15.8億元。

當前，成都的城市綜合體遍地開花，集中放量，不少房企行銷乏力。不過，華潤置地面對這一局面，以知名業界專家論道形式，專門邀請了“地產大咖”顧雲昌、“財經女俠”葉檀以及“中國小貸之父”杜曉山三位頂級專家現場縱論宏觀形勢及投資機遇等，為華潤成都商業房交會注入了“智慧”血液。

普通投資者在獲取豐富投資知識的同時，更明確了商業投資之道，尤其是成都華潤的產品曾一度被瘋搶。按照成都華潤透露的消息稱，前8個月，公司旗下項目累計銷售攬金超過47億元。進入9月份，成都華潤推出首屆萬人購房節，將拿出最具誠意的優惠措施。

成都樓市再迎洗牌局

去年底，成都樓市迎來歷史性的“銷冠之爭”，因為絕大多數房企賣力售房，成都樓市也首次晉級單個房企“銷售百億”的“新一線”城市。

根據成都透明房產網的資料統計，去年除了暗中較勁的本土藍光地產與央企巨頭保利地產，綠地集團成為強有力的挑戰者。在不少行業人士看來，樓市“鐵三角”似乎已經形成，因為從各家的庫存情況來看，均有實力爭霸成都樓市。不過，當時屈居第二梯隊的龍湖、萬科、華潤等巨頭似乎並不甘心，伺機絕地反擊。

今年上半年樓市供需逆轉，下行趨勢明顯。絕大多數成都房企上半年銷售難達預期。除了個別房企銷售勢頭強勁之外，多數房企排位並未發生明顯變化。因此，下半年成為幾乎所有房企分出勝負的時間視窗。


前不久，港資房企里安建業旗下的北二環里安城中匯項目，相比於去年底的首次開盤價，當前售價每平方米直降3000元，僅有7600元/平方米。另據媒體報導稱，榮盛發展佈局成都東2.5環的香榭蘭庭專案也因較大幅度降價促銷而引發關注。

當前，成都樓市“金九銀十”被不少房企寄予厚望，甚至不少房企再現2012年下半年時現房 “大拍賣”，為了搶奪客源，不惜使出渾身解數，只因儘量沖年底業績，害怕被其他房企超越。

相比而言，華潤置地素以穩健著稱，今年初時制定年度目標為700億元，相比其他一線房企相對保守。今年上半年完成249億元，雖然完成全年目標的36%，但下半年各地區域公司持續發力，尤其是成都表現突出，為集團業績貢獻卓著。

近來，成都市區攀成鋼區域有不少100平方米以下的中小戶型亮相，而不再是以往動輒數百平方米的大平層乃至豪宅。

從大平層到轉做中小戶型，這被市場人士視為房企的務實行為。

亦有房企人士認為這是攀成鋼區域回歸理性、回歸市場需求的表現。

“目前整個宏觀經濟不太景氣，樓市也不好，從外部環境的角度考慮，攀成鋼區域原先做大戶型、豪宅，現在將部分房源改小，是順應市場形勢的考慮。”伊泰置業（成都）公司策劃經理朱柏生在接受《每日經濟新聞》記者採訪時認為，既有房企自身的角度考慮，也有部分房企需要走量等原因。

較多開發商做剛需跑量

樓市步入十字路口，被視為成都樓市高端第一板塊的攀成鋼區域，如今出現新變化，其區域內有了更多“剛需”戶型——中小戶型面世。

縱觀整個攀成鋼區域，拿地稍晚的通用時代•國際社區率先出手打造快銷盤，78~115平方米緊湊三房、四房戶型，均價不到10000元。通用地產的這一舉措，打破了攀成鋼區域原本去化較慢的局面。

“做剛需，這些開發商是從跑量的角度考慮的。”成都銳馳地產行銷公司總經理馮玨向 《每日經濟新聞》記者表示，去年至今，攀成鋼區域內一些開發商選擇了中小戶型和低價策略。

中糧地產成都公司行銷總監陳萬青認為，前幾年，受攀成鋼區域特質影響，更多開發商定位高端，戶型也多為大平層或豪宅。如今，有了更多中小戶型，追求好的產品規劃，符合市場需求，回歸住宅的本質。

中小戶型面世，銷售不錯，便迅速被其他房企競相效仿。

仁?•濱河灣除了一期的大戶型，目前二期推出的是90~140平方米戶型。環球匯•天譽大賣77平方米清水房，吉寶•淩雲峰閣也跟著探底到77平方米。

一些房企從大賣中小戶型中嘗到了甜頭。

新華網8月27日的一篇報導顯示，截至目前，天譽成交量已經超過7億元，這個資料足以傲視攀成鋼區域，其中最大的“功臣”，莫過於43~56平方米公寓、77~107平方米清水房和總價不超100萬元的天譽•南庭。

接下來，或將有更多的中小戶型在攀成鋼區域內亮相。

即將銷售的中洲中央城邦甚至打出了 “讓攀成鋼區域回歸理性”的口號。預計在9月下旬，中央城邦就會入市。據悉，中央城邦的戶型是89~270平方米。

從中洲成都公司相關人士的話來看，該專案或更多會追求走量。在此之前，中洲控股（成都）公司總經理熊軍曾經表示過，中洲控股在成都將走 “高周轉、擴規模”的路線。

即使攀成鋼區域內的標杆專案ICC，從目前主推的戶型來看，也有更多清水房源和中型戶型。

全國房地產經理人聯盟四川分盟秘書長何良栩分析，攀成鋼區域出現更多的中小戶型，主要由於房企方面考慮現金流的保障。

考驗房企市場應對能力

隨行就市是開發商和購房者之間博弈的一種妥協。

隨著各大樓盤的相繼亮相和推盤，攀成鋼區域供應量增大，房企走量的壓力也隨之提升。

針對樓盤推出產品的變化，仁?置地成都公司相關人士近日向《每日經濟新聞》記者表示，專案自身的中小戶型仍然針對中高端客戶，定位為“頂級中小戶型”。

“至於攀成鋼區域內更多推中小戶型，這較為正常，由市場所決定。”仁?置地成都公司相關人士表示，整個攀成鋼區域定位為國際新城，定位很高，所以項目的戶型雖小，但同樣針對高端客戶。前後的變化在於客戶需求發生了變化，“比如原先買我們一期大戶型的客戶，也有購置中小戶型的需求，需求不一樣，但品質並不受影響。”

對於攀成鋼區域內競相推出中小戶型，一位元攀成鋼區域房企人士表示，該區域內已有價格戰的跡象，一旦一家開發商推出新房源價格較低，另一家便會以更低的價格開盤、發售。

價格戰的背後或源于目前攀成鋼區域內住宅專案已相繼亮相、供應量較大。

實效機構總經理吳昊認為，一般區域往往僅有3~4個專案時，去化還較快，而像樓盤集中面世的攀成鋼區域，將造成區域產品“同質化的現象比較嚴重”，就十分考驗房企對市場的應對能力。

2013年，通用國際時代社區與吉寶淩雲峰閣在天府門廊首批推出中小戶型產品，賺足眼球的同時也吸引了很多剛需客群。

“我們的專案預計今年下半年開盤，住宅產品面積段為75~130平方米，是目前市場的主流產品。”樂天專案有關負責人曾向媒體表示，樂天世界住宅部分為全精裝配置，並且90平方米三房配置一步到位，在攀成鋼區域內形成差異化競爭。

回歸市場需求走差異化

何良栩表示，對於攀成鋼區域來說，區域的總體定位是高端，因為樓面地價等因素，所以價格的競爭空間並不大，但從一些樓盤來看，入住的外籍人士比例不小，說明該區域內的購買力不低。

在專家們看來，攀成鋼區域內的房企推出一些中小戶型，一方面緣於走量等考慮，另一方面，或是攀成鋼區域回歸正常的市場需求。

如今，攀成鋼區域內專案亮相漸次進入尾聲。

近期，中洲成都公司高級行銷策劃主管王秋潔在接受成都媒體採訪時表示，“我們所有的住宅都是清水房”，“但這並不代表我們否定這個區域的價值，這是我們做差異化的打法。”

在王秋潔看來，縱觀整個片區，通用國際時代是一個很好的例子，他們賣得很好，證明這種小戶型的差異化路線是走得通的。

嘉進地產顧問總經理李昕更願意把這看做 “攀成鋼區域正打著高端旗幟賣複合型”。

李昕表示，“國際城南也有剛需，大源組團既有譽峰、城南華府，也有鳳凰城和保利的剛需產品，老牌桐梓林也是一樣，雖然是老牌高端社區，當初的中華園、銀都花園都是高端，但同樣也有剛需產品，這個很正常。”

中糧地產成都公司行銷總監陳萬青則認為，整個攀成鋼區域的高端定位不會改變，只是戶型會略微偏小，這是偏向於本質的回歸，是向市場的回歸。

為解決北京高房價卻一屋難求的窘境，並使中低收入戶也能買房，北京市政府首開先河，推出合作型保障房，由政府提供土地，居民出錢，雙方進行合建，初步規畫5000套，有四個地點可供選擇，平均每平方公尺5000元（人民幣，下同），比目前經適房每平方公尺7000元便宜近3成。

北京市副市長陳剛在24日舉行的北京市十四屆人大常委會第十三次會議上表示，這次首推的合作型保障房，是由政府向需要保障的家庭無償提供建設用地，保障家庭自行承擔房屋建設費用，由雙方合作興建，主要提供未享受過福利分房或配售過保障房的無房家庭。

房屋只能用於自住，不得上市出售，不得出租、出借、贈與、擅自調換或者改變房屋用途，日後確需轉讓的，政府予以回購或再配售。

陳剛說，第一批合作型保障房的地點共有4處可供選擇，規模約有 5000套，分別位於豐台區高立莊、石景山區五?坨和南宮以及通州區土橋，全部為60平方公尺以下的小戶數。目前四個項目均已施工，將陸續在2015年至2016年完工。

據北京保障房開發的主力開發商相關負責人分析，目前北京的房屋建設安裝費約是每平方公尺4000至5000元，再加上每平方公尺數百元的配套建設費等，總體上還是會比現有最低每平方公尺7000元的經濟適用房便宜不少。

家庭負債創新高 佔GDP近六成四

本港樓市近月轉趨活躍，金管局認為，在低息及相對緊絀的住宅供應情況下，樓價或繼續得到支持，但加息潮一旦出現，將抑制樓價升勢，甚至有下行壓力，假設按揭利率上升3厘，估計20年期的供樓支出會增加30.3%，加重借款人的負擔。另外，本港家庭負債總額亦見上升，家庭負債佔本地生產總值（GDP）比率由去年底的62%，升至今年第二季的63.6%，再創歷史新高。

樓價仍有上升壓力

金管局昨天發表的《貨幣與金融穩定情況半年報告》指出，樓市經過一年多的整固，在累積的住房需求及市場情緒改善帶動下，成交已由低位回升，樓價再度上揚，二手樓價於今年首季微跌0.6%後，4月至7月上升4.9%，期內中小型單位樓價更上升5%至歷史新高，市場價格指標亦顯示住宅樓價仍有上升空間。

然而，目前物業估值偏高，對加息很敏感。由於物業估值相對家庭收入及經濟基本因素仍屬偏高，市民的置業負擔能力仍然較弱，樓價佔私人住宅住戶入息中位數的樓價與收入比率，於第二季維持在14年的高位，僅略低於1997年的高峰；反映按揭供款與私人住宅住戶家庭入息中位數的收入槓桿比率仍徘徊於61.9%，高於50%的長期平均水平。假設按揭利息增加300基點（3厘），收入槓桿比率將飆升至80.8%。

「香港物業市場的失衡狀況可能仍持續一段時間」，金管局認為，儘管樓價因低息及供求緊絀會有支持，樓市仍面臨下行風險，美息正常化的過程可能會大幅增加金融市場的波動並影響市場情緒，「假如資金流向出現明顯逆轉，將可能加劇住宅物業價格的下行調整，並會對宏觀經濟產生不利影響」。

報告亦指出，上半年家庭負債總額快速上升，按年率計增長9.3%，去年升幅為7.2%，主要由包括私人貸款及信用卡墊款的個人貸款帶動，按揭貸款亦輕微加快，令家庭負債佔GDP比率於第二季升至63.6%。

工商樓價首7月升逾2%

另外，工商物業近月有回暖迹象，工商物業樓價經去年整固後，今年1月至7月上升2.3%至2.5%。

對於近期樓市創新高，金管局會否改變現行的樓按措施，總裁陳德霖上周表示，仍未清楚市場走向，要再進一步觀察。金管局自2009年以來推出6輪樓按措施，新造按揭成數由平均64%，下降至最近約56%；供款與收入比率由超過40%，降至35%。

上實城市開發（00563）與南豐集團成立合營企業，收購上海世貿商城。上實城開昨晚宣布，旗下Advantage World Investment（AWI）斥資5.793億美元（約45.2億港元），購入華欣大企業99%權益，其主要資產為上海世貿。其後再宣布，與南豐訂立合營協議，南豐以49美元，按面值認購、獲配發及發行認購股份，成為AWI的49%經擴大已發行股本持有人，上實城開持有AWI股權則降至51%。

夥南豐45億買入

就支付收購上海世貿代價，南豐向上實城開提供約3.614億美元的貸款，而上實城開已向南豐交付6.6億元人民幣按金。收購完成後，南豐同意把約2.555億美元的貸款轉讓予AWI，作為AWI的股東貸款。而上實城開與南豐將按AWI持股比例，提供股東貸款予AWI以支付收購代價餘額。

AWI董事會將由7名董事組成，上實城開及南豐將各自委任4名及3名董事，並分別委任主席及副主席，以及上海世貿執行委員會的總經理及常務副總經理。

上海世貿商城為亞洲同類型最大國際貿易商城，位於上海虹橋經濟技術開發區。上實城開及南豐將在今天公布具體合作安排事宜。

領匯（00823）繼5月透過招標成功售出4個商場後，上月再推出的5個商場昨天截標，市傳收到逾10份標書，其中包括紀惠集團；不過，上次曾投得3個領匯商場的投資者林子峰則表示未有入標。

資深投資者兼紀惠集團副主席廖偉麟表示，今次領匯標售的商場，他個人未有入標，公司應入了一份標書，但未有透露競投哪一個商場。

廖偉麟指出，由於今次標售的商場位置較遜色，加上不能拆售，所以自己未有入標。不過，他補充說，近期工商舖交投活躍，反映市況向好，個人看好商廈及民生區商舖，並有意物色商場。

5月時，資深投資者林子峰以約8億元連奪3個領匯商場，市場盛傳他很大機會再度入標，惟林子峰接受本報詢問時表示，是次未有再就領匯商場入標，目前正就籌備購入3個商場的翻新等工程。

此外，活躍商舖市場的多位資深投資者和英皇國際（00163）等，都未有就該批商場入標。

領匯是次標售的5個商場，分別為將軍澳翠林商場、九龍灣彩霞邨商場、牛池灣彩輝邨商場、屯門兆麟商場及上水天平商場，其中以翠林商場規模最大，面積約8.77萬方呎，另附711個車位。業界預期以這個商場的競爭最激烈。

萊坊發表《2015年全球城市報告》，統計全球15個主要城市的商廈市況。報告預料截至本年底，本港寫字樓空置率為全球最低，約為5.2%，排第2的東京為5.8%，並預料日本因經濟好轉，令東京於2019年寫字樓空置率跌至全球最低的3.9%，同期香港為4.5%。而本港的回報亦屬最低，只有2.9%，較尾二位的新加坡少0.4個百分點。

寫字樓租回報 香港全球最差
文匯

　萊坊昨日首次發表《2015年全球城市報告》 ，預料2020年前全球頂尖城市的優質寫字樓租金會隨?城市人口之增長而創新高。該行指，2014年香港的寫字樓租金回報率為全球城市中最低，截至2014年底香港寫字樓空置率將會是全球最低。同時，香港維持全球摩天大樓最昂貴城市。另外，根據萊坊全球城市指數，預計2014-2019年香港優質寫字樓租金增長率將排名亞太地區的倒數第二，而東京與倫敦料於2019年取代香港位置錄得最低空置率。

中資保險業牽動全球

報告又顯示，科技及資訊科技產業成為亞太區內寫字樓空間的主要吸納動力。 中國保險業者現可投資最多30%資產到房地產市場，預料未來幾年他們在全球城市的市場將會有更大的影響力。 滬港通打通中國兩大金融中心的股票交易市場，促進亞洲市場之聯繫互通。

另外，「萊坊全球城市指數」追蹤15個全球城市的優質寫字樓租金走勢，估計未來五年租金會平均增長19.9%。指數同時預測，這15個城市的優質寫字樓租金有望於大約2015年中，超越金融海嘯前的頂峰。在過去五年，截至2013年年終，15個全球城市中有八個錄得寫字樓租金負增長，其中五個為亞洲城市，包括香港。預料香港在2014-2019年年終租金增長率排名將下跌兩位，居第12位（在亞太地區排行倒數第二）。

價單呎售23701至36945 稅務補貼吸客

港島東、西部豪宅爆新盤戰，北角柏傲山昨公布首批72伙，價單呎價介乎23,701至36,945元，屬貼市價，發展商提供稅務補貼等，優惠最高佔總樓價16.4%。

繼日前西半山瀚然悉數售罄首批單位後，新世界（00017）牽頭的柏傲山亦趁勢推出，昨天公布首張價單，涉及72伙，主要分布於5、6座，亦有個單位為前排景觀較佳的1座。面積介乎597至1,521平方呎，屬兩房至四房單位，呎價23,701至36,945元。

入場單位為5座11樓D室兩房單位，面積597平方呎，定價1,554.6萬元；定價最貴則為1座27樓A室四房戶，面積1,519平方呎，定價5,611.9萬元。

優惠最高佔樓價16.4%

發展商提供的折扣優惠不多，新世界會員可減3%，而付款辦法只有1種，如提前成交，最多可獲回贈6%；另買家可選擇回贈從雙倍印花稅90%或買家印花稅60%其中之一；不採用二按又可回贈10萬元，以此計算，單位折實呎價介乎1.98萬至3.09萬元。

資料顯示，現時港島區新盤如西營盤高士台、鰂魚涌MOUNT PARKER RESIDENCES及西半山瀚然，呎價介乎2.2萬至2.49萬元，故是次柏傲山屬貼市價推出；而同區北角維峯、DIVA及大坑瑆華等，呎價介乎1.9萬至2.7萬元。

另一方面，購買1座及6座指定單位的買家，如選擇認購車位，將有50萬元車位折扣優惠，但發展商至今仍未公布車位的售價。

明開示範戶 料下月初售

新世界發展營業及市務總監楊文稱，項目示範單位將於本周六（27日）起對外開放，發展商昨率先開放兩個交樓標準示範單位予傳媒參觀，包括5座28樓B室三房戶及6座28樓A室四房戶。據悉，銷售安排將於下周公布，下月初賣樓機會較大。

楊文指，近日樓市氣氛不俗，同系的樓盤銷情均相當理想，以住宅及車位計算，集團本年至今套現145億元，創近年新高。至年底推售的項目除了北角柏傲山之外，亦包括與?地（00012）等合作發展的馬鞍山迎海?星灣御。

新樓面逾700萬呎 帶動商業區向北拓展

北港島綫計劃興建，加上港島沿岸8幅商業用地陸續推出，提供逾700萬平方呎商業樓面，將會帶動港島商業區向北面拓展，當中灣仔政府大樓商業地王將進一步升值至280億元。

北港島綫將東涌綫及將軍澳綫兩條鐵路沿港島北岸接駁起來，走綫會由現時東涌綫的「尾站」香港站起，連接添馬站、會展站、銅鑼灣北站至現有的北角站，以直駁至將軍澳綫，全長約5公里，將會在2021至2026年落實，成為與現有港島綫並行，貫穿港島商業區的新鐵路。

沿線土地用途 集中商業會展

港島線由中環至灣仔屬於全港最重要的商業地帶之一，現時發展大致已經飽和，加上沿綫商業、住宅發展較為混雜，反而將來北港島綫沿綫地區將會有更多新的商業發展，土地發展用途為較集中為商業、會議展覽用途，形成一個更為核心的商業帶。

例如，中環核心區現時甲級商廈較集中在德輔道中一帶，而香港站一帶只有上蓋的國金1、2期以及交易廣場1至3期，但隨着北港島綫及鄰近新海濱1至4號用地落實發展，所帶來逾215萬平方呎商業樓面，預計香港站一帶零售及商業氣氛將會進一步提高。

當中由郵政總局、天星碼頭多層停車場等組成的新海濱3號用地，總樓面達169.4萬平方呎，除了提供48.22萬平方呎的辦公室樓面外，還會興建一個規模達113萬平方呎的商場，較國金大廈（ifc）商場更大4成，兩者將會組成一個如同尖沙咀海港城的大型零售購物區。

至於添馬站方面，除了有利於中信大廈外，鄰近的兩幅商業及酒店亦可望受惠，當中位於中信大廈前方的新海濱5號用地，將會打造成1幢甲級商廈及1幢5星級酒店，以總樓面62.43萬平方呎計算，地皮市值達百億元。

值得一提的是，位於灣仔北的會展站將會成為沙中綫及北港島綫的交滙處，有利於加強會展站上蓋、會展中心第3期拓展，以及灣仔北政府大樓所在商業地，與中環核心商業區的交通接駁。

灣仔政府大樓地王 升值至280億

當中將於2021年後逐步騰空的灣仔北3座政府大樓，佔地達14.3萬平方呎，可建樓面達188.4萬平方呎，過往已經被視為市值百億元商業地王。

高緯環球大中華區評值及專業顧問部董事張翹楚認為，現時灣仔北離灣仔站距離較遠，日後北港島綫設站對於鄰近商廈及地皮幫助較大，估計上述灣仔北商業地至少升值5%至7%，估值預計達280億元，樓面地價約1.5萬元，逼近中環、金鐘水平。

不過，他相信，北港島綫設立雖然有利沿綫地區，未必會動搖中環現有核心商業帶的位置，現有交通網絡已經相當便利，增設新鐵路主要是起疏導人流作用。

粉嶺聯和墟住宅限量地今天截標，華懋、宏安集團（01222）及泛海國際（00129）等，中小型發展商，均有意入標爭奪，地皮最少落成量250伙，估值約5億至7億。

限建250伙 估值最高7億

宏安地產部營業及拓展董事黃耀雄指出，集團已經研究地皮的發展方案，對地皮有很大的興趣。

?地營業（一）部總經理林達民指，集團對每一幅地皮均有興趣，即使地皮只屬普通質素，只要價錢平，都是心目中的「靚地」。現用家主導樓市，估計樓價不會急升，市場仍健康發展。

粉嶺聯和墟住宅限量地，位於聯興街、和豐街與聯盛街交界，佔地約3萬平方呎，地積比率約7倍，可建樓面面積近21萬平方呎，最少落成量為250伙，而落成後亦要提供100個泊車位。綜合業界意見，地皮估值約5.25億至6.93億元，樓面呎價則約2,500至3,300元。

另外，曾經購入航空母艦的徐增平，早前向城規會就坪洲金坪邨北面，提出放寬發展密度建屋的申請，不獲規劃署支持，認為所提交的資料，未足以證明有關的發展，不會對區內的環境構成影響。

地皮佔地約16.36萬平方呎，現時申請興建7座7至9層高分層單位，提供118個分層單位，平均面積709平方呎，另設4幢3層高洋房，洋房平均面積達7,944平方呎，預計最快2019年落成。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，8月整體住宅車位買賣合約登記(包括一手及二手)錄得917宗，總值7.20億元，較7月的675宗及6.19億元，分別上升35.9%及16.3%。宗數是創二十個月新高，而金額是創九個月新高。反映7月間市場有大量住宅車位拆售，加上車位需求殷切，刺激8月車位登記量顯著上升。

一手買賣增近五成

一手方面，期內住宅車位買賣合約登記錄得541宗，總值4.26億元，較7月的365宗及3.72億元，分別上升48.2%及14.5%，宗數創十一個月新高，而金額是創七個月新高。顯示有業主積極車位拆售，帶動一手車位買賣急升。

二手方面錄得買賣合約登記376宗，總值2.94億元，較7月的310宗及2.46億元，分別上升21.3%及19.5%，宗數是創十九個月新高，而金額創十八個月新高。顯示樓市氣氛向好，市民對車位需求強勁，二手車位交投活躍。

期內錄得買賣登記最多的屋苑是新蒲崗康景樓，錄得476宗，總值3.81億元。其次是將軍澳日出康城，錄得22宗，總值2,570.0萬元。天水圍嘉湖山莊錄得20宗，排名第三位，總值1,093.5萬元。分區統計方面，九龍區錄得556宗，總值4.70億元。新界區錄268宗，總值1.75億元。香港區錄93宗登記，總值0.75億元。