政府挨轟只知翻新 不知保留特色

台北機廠都更案通過、文萌樓都更危機解除是近日沸沸揚揚議題，台灣蘊含歷史意義、在地文化特色的建築面臨拆除命運已非第一次。儘管政府聲稱開發有更大效益，可活化資產，仍遭學者批評：「政府對都市發展的認知只有翻新，沒有保留。」

台北機廠都市計劃變更案9月25日最後審議，都委會決議將台北機廠從工業區變更為特地專用區；台鐵局回饋市府部分，將規劃創意文化專區，剩餘10公頃將開發。中華民國鐵道文化協會理事陳威臣批市府做法是「美文創之名，行商業開發之實」。

文萌樓暫免除危機
陳威臣說，北市不需要這麼多商業開發，政府想推行軟實力，作法卻是為文創而文創。他解釋，國外以完整歷史文化脈絡，再來發展行銷，台灣雖有歷史脈絡，政府不注重文化保存，反而想拆除重建、再蓋文創園區，「台北沒自己的味道，就算硬要發展文創，做出來的東西也沒靈魂。」

北市市定古蹟「文萌樓」也因劃入都更範圍引發爭議，9月底都更及爭議處理審議會決議將文萌樓劃出，才暫時免除危機。但已列北市暫定古蹟的萬華寶斗里老藝樓青雲閣，8月初遭地主拆除；高雄市鼓山區哈瑪星貿易商大樓9月底也險遭拆除。

開發商以利益為主
王淳隆建築師事務所建築師王淳隆指，古蹟或在地老建築就文化層面，確實有保留價值，但若是私有建築，政府硬性規範不能處分，會侵犯個人自由，應用更高回饋甚至金額去購買，才能兼顧地主權益與歷史保存。

他也抨擊，都市更新不只是單一建物拆除重建，更牽涉都市景觀、在地文化等要素，政府卻把都更權利下放給開發商，太便宜行事，開發商本就以利益為導向，使現在台灣的都更價值扭曲，只變蓋高樓、商業開發用途。

歐洲發展藝術聚落
「北市很多公有地、有歷史價值的建物都被拆除，成為增加財政收入或配合都更政策的管道。」台北大學不動產與城鄉環境學系副教授廖本全說，台灣社會對都市發展認知只有「新」，所以對舊有建物多單一採拆除重建方式。

但放眼國外，歐美對都市發展更有想像。廖本全舉例，歐洲習慣把老建築物整修後給藝術家作藝術聚落，或租給NGO（Non-Government Organization非營利組織）作辦公室，可保有歷史風貌又能妥善利用空間。

大稻埕故事坊 濃濃懷舊風

誰說老舊街區一定要拆除重建，才能有新風貌，台北市大同區迪化街充滿各式紅磚建築、古早味店舖，錯落在其中的，便是北市都更處推動的「URS都市再生前進基地」(URS為Urban Regeneration Statio「都市再生前進基地」縮寫)。，透過懷舊風客廳、擺滿誘人糕餅的小店以及特色工場，吸引遊客駐足，進而了解這區的文化背景。

紅磚老店有歷史味
走在迪化街，除了霞海城隍廟絡繹不絕的人潮，特色紅磚瓦、拱型窗，甚至百年老店，都能讓人感受到歷史的痕跡。不過很多年輕人並不了解大稻埕的歷史故事，常有長輩帶著兒孫來這裡走走，年長者充滿懷舊之情，孩童卻無法感同身受。

大稻埕故事工坊營運長王維潔表示，她這幾年舉辦主題展覽、講座，讓年輕人也知道區域歷史，「保存歷史才能讓新一代對城市更認同，才會愛護這城市。」

遊客陳傑中帶著朋友來大稻埕遊玩，對於URS基地保存在地文化背景的動機十分贊同，但他建議，可再多做推廣，不然自己也是誤打誤撞才找到基地，之前有聽過，但並不知道實際位置 。

25年前、1989年8月26日那一夜，台北市高房價問題，引發無殼蝸牛聯盟策畫驚天動地的萬人夜宿忠孝東路，成就台灣第一個最大規模的公民運動；25年後的10月4日，台北市房價歷經2波景氣循環，在大漲小回之後，仍狂飆3倍多、衝上史上最高價，一漲不回頭，捲土重來的「巢運」，再度掀起人民的怒吼。

檢視這25年，我們的住宅政策在哪裡？我們的政策到底為人民作了些什麼努力？住有其屋的目標達到了嗎？

「巢運」夜宿仁愛路「帝寶」，抗議著政府住宅政策的無能，讓炒房者、房地產業者大發利市，揹負沈重房貸的人民，卻淪為房奴；不過，攤開歷任總統在房事問題上的政績，不能說完全沒作為，但始終打不下台北市高房價。

在「台灣錢淹腳目」的年代，台灣房市攀上第四波房地產景氣高峰（1988年?1989年），高貨幣供給、高經濟成長，讓北市房價飆到每坪平均破28.45萬元，比1987年起漲前的平均房價7.18萬元，短短不到3年、翻了2.96倍！無殼蝸牛組織首度動員上萬人露宿台北東區；隔年央行祭出「228」選擇性信用管制措施，緊縮房市游資，並急速調升銀行利率、大幅調高公告土地現值。

當時前總統李登輝積極推動「6萬元1坪勞工住宅」，並廣建國宅、開發新市鎮和新社會，以增加房屋供給。雖暫時安撫蝸牛族的民怨，但也因利率急升、台股狂瀉，加上全台實施容積率管制引發全面搶照，自此房市陷入長達10年的黑暗泡沫期。

2000年陳水扁上任之後，為了當時房市泡沫拖累金融機構嚴重逾放和失血的無底洞，採取了一連串的挽救房市利多政策，從提撥行政院優惠房貸、青年購屋貸款、土增稅稅率減半，到開放大陸人士來台購置不動產，才使得房市景氣漸漸從谷底復甦，進場購屋的人也慢慢回流。

2001年全台建物買賣移轉棟數自最低峰的25.9萬件，一路衝回2006年的45萬件大關，台北市預售新屋房價也從每坪3字頭，漲至看到5字頭。

2008年馬英九當選總統後，兩岸開放大三通、調降贈遺稅，持續穩定房市攀向榮面；雖然2008年10月全球金融海嘯引發房市一度盤整，但在「三低」環境、預期台灣資產跳躍式增值的心理下，2009年下半年房價迅速完成整理向上反彈，展開史上最神速的第二波短線狂飆，一漲不回頭。

住展雜誌、宏大不動產估價師事務所統計，2009年第2季至2014年8月的短短5年，北市預售新屋房價狂漲6成，目前每坪平均站上93.4萬元史上天價；累計這25年，台北市預售新屋房價漲幅就高達2.28倍，漲得升斗小民哀哀叫。

馬政府為了解決高房價問題，相繼祭出停標大面積國有地、推動居住正義五法，陸續開徵奢侈稅、實價登錄，並祭出央行選擇性信用管制、豪宅稅，甚至研議房地合一實價課稅；但不論是金融、貨幣或稅務面的政策，依然無助於讓住有其屋，也無法平息高漲的民怨，買不起房的人依然買不起，甚至有些人在合宜住宅、社會住宅抽籤中，連續「摃龜」5次，都抽不到一席棲身之地。

薪水調升速度追不上房價上漲，投機短炒客還是蓄勢待發、轉進非央行信用管制區炒地炒房，終於引發房地產史上第二波公民運動「巢運」。

政大地政博士、宏大不動產估價師事務所長卓輝華直指，儘管25年來，歷經李登輝、陳水扁、馬英九3位總統，任內也針對高房價問題祭出政策、金融、稅制等各種抑制房價的政策；然而，造成台北市高房價夢魘的始作俑者，應歸責於政府從來沒有的最上位「國土計畫」，造成南北失衡發展；人民需要的，並非這25年來頭痛醫頭、腳痛醫腳的打房政策。

觀點－3大主張健全房市

「巢運」在新生代「滅金權，爭公平」的怒吼中落幕，可是政府必須落實的居住正義，才正要開始。

台灣長期累積的居住問題，造成台北市房市供需結構長期失衡，除了導因於市場供需，更是由於法令、制度和執行面所交錯產生的歷史共業，必須配套多元、多管齊下來面對。

面對巢運提出的5大改革主張，我們有下列3主張：一、廣建社會宅；二、支持課徵不動產資本利得、惟對持有稅宜謹慎；三、豪宅無罪。

用容積、校地籌建社會宅

新加坡的組屋政策，聞名全球，有高達87％的人口居住在組屋，累計總量逾50多萬戶；反觀台北市目前住宅存量約93萬多戶，社會宅寥寥無幾，根本不成比例。政府以沒錢、沒地做為藉口，但若有心規畫，地、錢均不是問題。

建議政府擴大土地供給，可由政府作莊推動容積銀行，運用出售容積建立住宅基金，增建社會住宅，或是加速更新「高齡」國宅社區、活化閒置官舍或市有地，尋找土地來源並非不可為，端視政府有沒有魄力去執行。

此外，少子化時代，學校土地使用可重新思維，如在市區內的中小學予以整併，多出的校地則可興建社會宅。

至於財源，除了房地合一稅部份專款專用，政府應加速修正「保險業資金辦理專案運用公共及社會福利事業投資管理辦法」，增列「社會住宅」為保險業得辦理公共投資的項目，讓民間擴大公共投資能多元挹注社宅，只要租金報酬率具有一定吸引力，將可適度引導保險業游資投入開發社會住宅。

不動產資本利得應課高稅、持有稅宜謹慎

其次，我們支持課徵不動產資本利得稅、支持有所得就要繳稅。但對住宅自有率已高達86％的台灣，提高持有稅，就須謹慎思考。

交易不動產，有所得必須課稅，此為天經地義，這是原則，也是政府應大力推動的事；惟擴大持有稅則有待商榷，原因是台灣多數民眾均僅有一屋、就算是擁兩屋者，多半也是提供直系親屬居住，真的擁多房投資、或是投機者應是少數。

在台灣高房價、所得停滯的今天，購屋者多是緊縮荷包，拚命工作來償付房貸，而房價的走高也僅是紙上富貴，若一旦以實價課徵房屋持有稅，或是比照美國將持有稅增至1％水準，對於絕大多數老百姓而言，絕對是一場災難，而非居住公平正義。

豪宅無罪；超跑、國民車各取所需，不以民粹論事

全球主要的城市，均有其代表性的住宅，就連屋價便宜的泰國曼谷，也有超級豪宅產品，因此我們提出，豪宅無罪概念！正如汽車市場，超跑、國民車，民眾各取所需，手表、珠寶、衣服、皮包等，不同定位有不同的價格，台灣是自由經濟市場，國人不應將豪宅妖魔化，不應非理性、僅有民粹的義和團思維。


回應巢運 政院今辦座談
【聯合報】

巢運夜宿仁愛路行動昨結束，巢運發言人彭揚凱說，夜宿是宣示決心、追求居住正義立法的開始，「不是睡一晚就結束」。未來巢運將提出民間修法版本、監督政治人物，持續推動住宅改革修法。
回應巢運夜宿行動，內政部今將召開整體住宅政策專家學者座談會，並對社會住宅計畫滾動式檢討。內政部將研議租賃專法，並於住宅法增訂租金補貼出租人減免所得稅條款，鼓勵「愛心房東」，同時提供出租住宅修繕補助及修繕住宅貸款利息補貼。

巢運高喊「滅金權，爭公平，給我住得起」，號召二萬名群眾躺在仁愛路豪宅帝寶，並夜宿仁愛路，訴求五大居住改革，包括要求居住權入憲、杜絕投機炒作、停建合宜住宅、廣建社會住宅與擴大租屋市場。

彭揚凱說，國民兩黨雖然表態支持巢運五大訴求，但要從實際作為才看得出真偽。巢運第一波會關注住宅法修法，第二波則緊盯房地合一稅改等相關法案。

聯上實業（4113）建案順銷，第4季聯上囍宴等數案進入完銷最後衝刺，法人預估其今年每股稅後純益（EPS）將超越去年的5.13元，再攀歷史高峰。

受惠高雄房價補漲行情，聯上實業近五年來每股純益年年增長，隨著購地與推案節奏緊密結合，建案貼近購屋者需求，銷售情況大好，後市展望看俏。聯上3日收在平盤20.05元。

法人分析指出，聯上2010年EPS為0.39元，緊接著2011年來到1.46元、增長三倍以上，2012年同樣以逾三倍的成長速度來到4.36元，去年EPS5.13年創歷史新高紀錄。

聯上主管說，當前衝刺的聯上F1與聯上囍宴，將成為第4季進帳主力，由於產品地段與價格合理，購屋者反應熱烈，期待年底前可以全面出清結案。

法人表示，財政部與央行連手打房，導致投資客大量退場，高雄上市櫃建商上半年普遍表現平平，下半年加強銷售力道，成為挹注營收獲利的關鍵。

聯上也不例外，今年上半年EPS為1.74元，略低於去年同期的1.98元，依其當前衝刺的現況觀察，重點建案年底前完銷後，今年營收將上達25億至27億元，EPS有挑戰6元實力。

國泰建設董事長張清櫆建議，希望政府予以房市長期、穩定、健全的不動產政策，不是等到市場過熱了再來打、把市場打趴；政府應該建立良好制度，讓市場回歸基本面發展。

永慶房產集團永慶建設開發公司總經理葉凌棋表示，久違25年的無住屋組織又以「巢運」捲土重來，表達對高房價的怒吼，抱怨政策打房不努力；事實上，近年來「政策已經很努力在打房！從1月到現在，一路都沒停手！」現在很多樣品屋接待中心，已經「等嘸人」。

中信房屋副總經理劉天仁表示，政府確實很積極在打房，打到房市現在已經要死不活了！業界只期待政府不要把房市打趴，最佳方案是廣建社會住宅，讓房市軟著陸。

不過葉凌棋坦言，台北市房價總是大漲小回，即使近期買氣疲弱、但只要房價小幅修正就會有買盤低接，房價即使要修正、幅度應有限，因此建議購屋大眾，只要是自用需求，乾脆趁著觀望時期向賣方勇敢出價吧。

代銷業主張，政府釋出更多供給，照顧廣大無住屋者，讓大家住有其屋，責無旁貸；以台北市來說，很多35年以上的「高齡」國宅，都位於精華地段，這些國宅早就應該儘速都更，甚至防災性都市更新，政府應該大刀闊斧給予容積獎勵加倍方式，把獎勵出來的國宅釋出部分戶數作為出租社會住宅、全齡住宅或青年住宅，但為什麼政府不去作？

六都前9月買賣移轉棟數創13年以來新低，房仲認為，中古屋交易冷清無法被928檔期帶動，短期內房市難以回溫，建議首購、換屋或長期置產客，優先考慮近捷運站生活機能優的區域。

六大都會區9月建物買賣移轉棟數共1萬8118戶，月減 2.5%，年減22%，創民國90年以來的新低；雙北單月交易量北市2502棟、新北4406棟，也是民國90年以來新低。

永慶房產集團研展中心經理黃舒衛分析，以 9月六大都會區成交量來看，還比傳統民俗月稍減2.5%，可見市況未明顯好轉，且較去年同期衰退 22%，表示交易冷清的現象並未受 928檔期帶動，各縣市若有逆勢成長，多為新成屋交屋潮或區域建設利多條件支撐個別表現。

黃舒衛表示，房市受到央行加強購屋管制、財稅單位查稅以及銀行貸款趨嚴，目前自住客群主導的市場，追價意願不如從前，平均房價上漲幅度已明顯收斂，此外，缺乏生活機能與交通轉乘系統的重劃區，在房市供給過多的壓力下，議價空間已出現鬆動，建議購屋選擇應避開區域機能不佳或供給過多的生活圈。

他建議首購、換屋或長期置產的民眾，購屋選擇優先考慮近捷運站，或生活機能成熟的商圈為主，可兼具保值與抗跌的房產熱區。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，整體觀察9月份六都移轉表現偏冷，截至9月上旬為止，房市交易量仍受濃厚的觀望氛圍主導，除了部分推案熱區有交屋潮拉高移轉量，中古市場表現普遍保守，未來受稅務政策和利率環境都有可能趨於嚴厲，預測短期內交易量難以大幅回升，若因此能緩和高房價區的漲幅，對於房市未來加溫仍視為一線轉機。

「民眾只想來吃不會想住」
夜市是台灣特色，台灣有300多個大小夜市，不僅是台灣人休閒消費去處，更是觀光客朝聖地。但繁華的夜市卻帶來髒亂的環境、人聲繁雜，甚至隨處違建影響居住安全，導致附近居民反彈。新北永和樂華夜市即是一例，當地房仲直言：「民眾會想來吃東西，但不會想住在夜市。」

新北市永和區樂華夜市去年甫成為合法夜市，但日前當地居民因為不堪噪音干擾、油煙瀰漫及交通阻塞等問題，提起行政訴訟，並於大樓外牆高掛抗議布條，今年8月終於撤銷營業許可，但新北市府表示將上訴。當地居民黃先生表示，最初市集範圍只有永平路、永和路口至保福路一段中間，不是現在的規模，「夜市攤販阻礙救護車進入，這是人命關天的事」。

「僱保全疏導交通」
面對相同環境，也有住民持不同看法。賣衣服的攤商羅一根表示，這裡規劃得很好，跟其他夜市比起來很乾淨，也常看見大卡車開進來，應該不會有交通阻塞的問題。在當地住了30多年的小陳透露，抗議的應該是比較新的住戶，在這裡住幾十年的人都很習慣，「70、80歲的阿嬤也沒有嫌過」。

樂華夜市大約於1970年代興起，沿著樂華戲院周邊逐漸擴大，至今已過40多年。樂華夜市自治會副總幹事林順正說，市集很早就在了，人群沿市集匯聚也是自然的事。林順正表示，有誠意解決夜市帶來的負面影響，已僱請保全協助疏導交通，並要求小吃攤加裝油煙處理器，每2個月會清理水溝。

人口多住商難分離
夜市影響居住品質，當然也會影響房價，中信房屋中和景安加盟店店長楊鎧遠指出，攤商主要聚集的永平路房價每坪40至50萬元，近來行情更下降2.3％~8％。他也說，樂華夜市一帶成交量一直以來都偏低，「民眾會想來吃東西，但不會想住在夜市」。

相較其他地區，雙北市人口密集，因此較少空地供市集使用，要人氣又要落實住商分離的確不容易。而雙北以外的大型夜市，如台南花園夜市、桃園興仁夜市則有機會利用獨立空地，既不會直接影響居住品質，人潮也絲毫不遜色。

可採取時段性管制
針對居民與夜市的爭議，新北市市場處表示，只要民眾反映就會請當地的夜市自治會改善，「但市集一般來說會自然變大，管理上比較困難」。中華民國社區營造學會理事長李永展建議，可仿效國外採取時段性管制，例如10點後禁止喧嘩，以避免噪音干擾，同時加強控管流動攤販，讓攤販與住宅區保持適當距離。

樂華夜市小檔案
．興起時間：約1970年
．地理位置：永和區永平路1至194號及81巷1至10號
．攤商數量：348攤
．營業時間：每日16時至隔日0時
．核准日期：2013年1月24日
資料來源：《蘋果》採訪整理

遠近馳名的士林夜市是外國觀光客必到夜市，2011年士林市場改建後，逛街不再怕風雨，地下室美食區更有冷氣、電梯及抽油煙機，由於有固定攤位，攤商與居民多認同環境變乾淨。不過攤商也抱怨，2坪月租就要5萬，人變少、租金卻變貴了。

流動攤販不願搬
逛街品質提升，攤商生意卻下滑，問題出在哪？在士林市場賣了40年臭豆腐的蔡阿姨也說，這裡每個攤位約2坪，月租從3萬元到5萬元不等，實在是「蠻貴的啦」！

鐵板燒師傅郭明智感嘆地說，還沒搬進地下室之前，攤位時常客滿，現在只有1、2個客人是常有的事。遠從台中北上的黃麗晴說，不會想去士林市場，「就是要在路上人擠人才有台灣味」。

士林市場外圍有許多流動攤販，記者問：「想不想搬到新規劃區域？」得到的回應多半是「不想」，原因也大多和經濟能力有關。吳奶奶推車賣襪子已有40年，時常和警察上演追逐戰，「我就是不識字、付不起租金，才要這樣跑」吳奶奶說。

公寓每坪約55萬
流動攤販多聚集在文林路、大東路，觀光客絡繹不絕，人潮明顯勝過士林市場，熱鬧氛圍，更為此區老公寓行情加溫。永慶房屋劍潭直營店店長許伯儒指出，雖然這一帶房子老舊，交易也不特別熱，但價格都不錯，公寓每坪約55萬元，投資客及自住民眾都不避諱夜市地段，反而看準年輕人和攤商的租屋市場。

夜市文化在集中管理和自由發展之間，顯然各有利弊。北市市場處無奈地表示，攤販若能集中管理，較不至於招來民怨，但有些攤商或遊客不能適應，「我們也很兩難」。

士林市場小檔案
．興起時間：1913年
．地理位置：士林區基河路101號
．攤商數量：320攤
．營業時間：平日15時至隔日1時；假日上午11時至隔日1時
資料來源：《蘋果》採訪整理


饒河夜市老住戶「太安靜不習慣」

饒河街夜市是北台灣數一數二的知名夜市，坐落在短短的饒河街，觀光客與遊客出入頻繁，兩側多被幾十年的舊公寓包圍。近年該地住宅房價小幅上漲，但房屋流通率仍低，一想到夜晚要與喧鬧的夜市共處，許多買家不免「倒彈」。

交易狀況不熱絡
1986年擬成立饒河街觀光夜市時，市府曾舉辦公聽會，當地民眾有92％同意，但1995年再次調查時，有37％的居民完全不同意夜市繼續存在，可見夜市發展確實也對居民帶來困擾。
21世紀不動產南京光復加盟店店長汪敬德表示，該地居住品質差，容易成為買方砍價的理由，饒河街舊公寓目前開價每坪50至60萬元，但成交通常低於50萬元，交易不熱絡。
外地民眾不願入住，但從小跟著夜市長大的住戶多半已習慣。

「吵歸吵但方便」
饒河街住戶陳樂隆表示，吵歸吵，但真的很方便，有朋友來可以馬上帶去吃「好料」。
身為饒河街的攤商，同時也是住戶的黃太太則笑著表示，在饒河街十幾年，不會想搬走，哪天太安靜還會不習慣，反正「魚與熊掌不能兼得嘛」！

饒河街夜市小檔案
．興起時間：1987年
．地理位置：松山區饒河街
．攤商數量：約700攤
．營業時間：每日17時至隔日0時
．核准日期：1987年3月25日
資料來源：《蘋果》採訪整理

東台灣狂炒農地 奢稅打不到

奢稅不課農地，東台灣成炒地天堂！雙北房市冷清，但宜花東土地交易仍是強強滾。宜蘭今年1至8月土地交易總面積破251萬坪，台東成功、東河鄉農地因價格基期低，成交價年漲5成，部分農地每坪成交價格已破萬元；花蓮壽豐、鳳林鄉年漲近4成。學者批評：「農地炒作是奢侈稅的漏網之魚！」

全國不動產企研室觀察內政部土地移轉量資料，發現今年1~8月，宜蘭縣土地交易量已達1萬2823筆，佔去年全年交易量的92％，花蓮縣土地交易也有8535筆，短短8個月就達去年交易量9成，台東縣土地交易4610筆則佔去年交易量的71%，其中台東縣土地交易多以農地為主，價漲也最明顯。

7成買方是外地客
「買地、賣地幾乎成為全民運動。」全國不動產台東更生加盟店店東丁明輝表示，目前農地不在奢侈稅的課徵範圍，去年成功鄉農地每坪2500~3000元、東河鄉每坪6000~6500元，今年成交價上漲約5成。

住商不動產台東新生店店長施順雄透露，奢稅實施後，外縣市民眾來買農地蓋農舍的情況愈來愈多，農地買方至少7成是外地客。他指出，都蘭景點「水往上流」上方的五線地區海景視野非常好，很多人想蓋海景農舍，農地每坪成交1萬元以上，今年6月更有農地成交到1.5萬元。

交易量達去年90％
花蓮縣土地則因政府積極發展觀光產業，飯店業者積極購地，今年土地交易量已達去年90％。不過全國不動產企研室調查，近期土地價格漲勢明顯，許多買方轉往地價基期低的壽豐、鳳林購地蓋農舍，目前壽豐鄉農地每坪8000~15000元、鳳林鄉農地7000~8000元。

宜蘭縣農地買賣盛行已久，但政府控管搭排申請趨嚴，農地買賣因此較和緩。台慶不動產羅東中山加盟店店東賴冠翟表示，仍有很多外地民眾來此購屋，帶動建商收購建地，這2年住、商用地價格走揚，現在商業地每坪80萬元以上、住宅地每坪28~30萬元。

「政府應認真處理」
全台房市冷清，東台灣農地卻因不受奢稅2年限制，價格持續走高。德明財經科技大學副教授花敬群批評，農地炒作是長期以來的制度問題，不只沒納入奢侈稅，現在政府討論稅改時，也不積極將農地納入資本利得稅，「農地炒作是立即、明顯的問題，政府應該認真處理。」

6日，是台北市政府要求臺北雙子星開發案，第二順位優先投資人中華工程，決定是否簽約的截止日；中工決定向市長郝龍斌發出陳情書！內容強調，不是中工不簽約！而是希望市府以「合法，符合投資人須知規範且合理之審定條件」與中工團隊簽訂投資契約書。

中工表示，倘郝市長仍一意孤行、不依法行政，逕行於103年10月7日宣布中工團隊放棄簽訂投資契約書權利，中工團隊勢必認為郝市長已心有所屬，另有口袋名單，被迫不得已，將向檢調單位舉發郝市長恐涉及賴世聲與太極雙星弊案等不法行為。請郝市長慎思！

中工表示，市府所訂的十項審定條件，沒有一條是合法殷實廠商可以做到，因此不是中工團隊不和市府簽約，而是這些條件不合法、不公平、不合理、不符正義原則。

為表達對這「十項審定條件」的異議，中工已在10月3日，向台北市高等行政法院聲請假處分。

市府指出，9/5、9/22向中工投資團隊發出的「十項審定條件」，市府的要求只是把議約過程中，中工團隊口頭承諾的事項訴諸文字，並在契約中要求把銀行保證作好。

市府發言人張其強指出，如果中工要向法院提出檢舉，市府會尊重。不過，市府一切都是依法行政，沒有任何不法情事。

有民眾看上南港區每坪開價65萬元左右的新成屋，雙方拉鋸3個多月，最終以每坪56萬元成交，但周邊建案開價每坪80萬元，該案開價較低，房產專家Sway說，「因為再磨下去不是辦法，賣方擔心『報復性不買』。」

但現在看屋究竟要如何出價，才不會買得太貴？或砍得太凶，被口袋深的屋主嫌棄「沒Sense」不想理你，而錯失好貨？

我們先觀察雙北市中古屋目前屋主開價跟實價登錄的落差，根據房仲業者調查統計各大不動產交易網，目前台北市屋主開價平均打8.6折即為實價登錄的區域行情；新北市則為8.9折。

其中，開價與成交價落差最大的是台北市大安區，大安區平均開價為每坪107萬8,000元，但成交價僅88萬600元，折數約為8.2折，意即屋主開價每坪100萬元，成交僅約每坪82萬元。

台北市買賣雙方的價格認知差距比新北市普遍較大，台灣房屋智庫研究員洪佩君分析，主要原因在於台北市屋主惜售心態更明確，尤其機能愈佳的地區，願意讓價空間就愈小，造成目前成交的物件多為低單價、低總價的產品，使開價跟成交價落差較大。

住商不動產企畫研究室主任徐佳馨說，現在買方都很聰明，會主動查詢實價登錄的行情，屋主想要「膨風」開價，已經不容易，所以雙北市中古屋普遍開價跟成交價的落差在8折∼9折間。

但開價直接打8折∼9折出價，經過雙方一來一往的議價，似乎撿不到便宜，所以徐佳馨建議，以「實價登錄」行情的8折∼9折出價，但要注意，是參考1年內、同社區最便宜的行情。

實價登錄上路已2年多，累計至8月中已超過81萬筆資料，運用在中古屋買賣的實戰中，除了「以實價登錄行情的8折∼9折出價」外，還有幾項要點可以注意，或是用以斟酌加減價。

要點1》不看特殊交易價、預售屋實價登錄價普遍過高
若發現同社區，某戶價格低於行情許多，通常是「親友、員工或其他特殊關係間交易。」在看實價登錄時，建議點「交易明細」確認；若發現價格高於行情過多，多因為物件含裝潢，但這點實價登錄中並不會載明，所以要以「最低」的行情打折再出價。

至於預售屋，通常在完工後才會有行情價可參考。所以Sway建議，「預售屋的實價登錄乾脆都不要看」，若要針對預售屋出價，可參考附近新成屋的價格再打9折出價。

要點2》車位價格需拆算，或參考其他出售中的車位價格
實價登錄的個案有些會包含車位，但不一定會將車位價格另外登記，這種情況下，若直接以總價除以坪數，往往會拉低每坪的成交單價。洪佩君提醒，一樣點「交易明細」確認，可將總坪數扣除車位坪數，再將總價扣除車位價格後除以房屋坪數得到單價。同樣可利用實價登錄查附近的車位價格，或可上各個不動產交易網，了解目前出售中的同類型的車位價格。

要點3》大、小坪數價差5%內，樓層高低亦會影響價格
有的社區同時會規畫大、小坪數，通常大坪數的物件會較小坪數的單價便宜，洪佩君分析，因採光、面向等影響，以同樓層來說，大、小坪數的單價價差「不要超過5%」都算合理。另外，通常高樓層因有景觀優勢，價格會較低樓層高。

要點4》頂樓加蓋價格要打折，通常為主建物1/2∼1/3價
至於頂樓加蓋，實價登錄也不一定會載明，但在交易時屋主會計價出售，在登記坪數未增加的情況下，若直接將成交總價除以登記坪數，往往讓物件的單價看似較高，洪佩君說，有些個案雖然會備註「價格含增建」，但因無法從登記資料得知增建坪數，所以也沒辦法拆算實際主建物的單價，這種個案的價格參考性就較低。萬一同社區沒有其他交易資訊可參考，徐佳馨說，一般頂樓加蓋的價格為主建物單價的1/2至1/3，民眾若得知增建坪數，可以此原則拆算單價。

打房買氣冷 短期難大幅回升

台中市地政局昨公布上月建物買賣移轉棟數，全市移轉3563棟，相較8月3861棟，減幅7.7％，與去年同期相比，更下滑19.1％。專家表示，政府打房後整體房市轉冷，短期交易量難有大幅回升。
台中市9月建物買賣移轉棟數以西屯區544棟居冠，北屯區、太平區則以389、367棟位居2、3名，和8月排名如出一轍，但交易量皆較8月減少2.3~28.6％。

來客數減50％
西屯區近期政府打房下，買氣較8月冷。住商不動產七期園道店店長謝德亮便透露，西屯區上月來客數較8月減約50％，打房政策讓買方觀望，議價、斡旋時間也拉長，「客人很敢出價」。
全國不動產台中長青加盟店店長王鈞儀表示，該區中古屋行情每坪大約14至18萬元，價格算平穩，但來客數有減少。
台灣房屋智庫發言人張旭嵐說，西屯腹地廣大、商圈成熟，近2年中軟園區有許多建商推案，買氣受支撐；北屯、太平則在新興重劃區與房價低的帶動下，成為新交易熱區，估計未來房價還有成長空間。
永慶房屋研究發展中心經理黃舒衛說，該3區屬台中精華區，供給量一直很龐大，交易量下跌是全台房市冷縮的明顯例證。

中古市場保守
張旭嵐觀察，全台6都表現都偏冷，除了部分推案熱區有交屋潮拉高移轉量，中古市場表現普遍保守，由於稅務政策和利率環境都有可能趨於嚴厲，預測短期內交易量難有大幅回升。

為回應巢運訴求，財政部提供32處公有地給地方縣市政府，評估興建社會住宅的可能性。但據了解，這32處公有地大多集中在中南部，如台中、台南、高雄，反倒是居住需求高的台北市未被納入此波公有地釋放名單；新北市、桃園市也僅分到2到3處公有地。
若沒經費仍難蓋房
內政部官員坦言，財政部雖提供32處，但是否興建社會住宅，還是要看地方政府財政狀況，「所以會發生已有地可蓋，但是地方政府因沒經費，不敢核定的狀況。」

大選在即，巢運來勢洶洶，行政院提早在巢運行動1個月前，就要求內政部研擬因應方案，並協調財政部配合檢討稅制問題。內政部昨天表示，將研議租賃專法可能性，並擬在《住宅法》中增訂「租金補貼出租人減免所得稅」辦法，希望提供出租住宅修繕補助、修繕住宅貸款利息補貼等辦法。

加強查核售屋所得
對於巢運訴求稅制改革，內政部說，財政部研議以實價課稅，內政部配合辦理實價登錄；財政部將持續加強查核個人出售預售屋交易所得等項目，及建商與地主合建分售，藉由個人交易所得免納所得稅，以規避稅賦的情形；農委會也將研議農地未作農業使用課徵資本利得稅。

針對興建社會住宅訴求，內政部表示，將運用財政部正研擬的房地合一課稅的部分收入，作為地方政府興辦社會住宅及租金補貼的財源，並思考其他方式健全住宅基金；至於住宅法人，內政部也將委外研究成立住宅法人的必要性、適法性，以及相關配套措施。

內政部表示，營建署將在今天召開整體住宅政策座談會，預計明年1月將就社會住宅計畫與住宅全面整體問題辦理座談會。

巢運批內政部敷衍
對內政部回應訴求，巢運發言人呂秉怡表示，如同上次巢運對政府回應發布「敷衍再敷衍」的新聞稿一般，這次是再三敷衍，內政部回應說法都跟過去幾乎一模一樣，感覺不出內政部的應對誠意。

呂秉怡表示，甚至一些宣稱規畫中，例如修訂《住宅法》，增訂對公益出租房屋房東給4000元租金補貼，這一聽就是公務員關在房間不知米價所訂的辦法。

呂秉怡說，以台北市一間租屋價格約1萬到1萬8左右的市場租金行情為例，房東有可能只為4000元，就把租屋的申報資料全部曝光給政府知道嗎？隔年度如果申請不到補貼，等著就是國稅局的查稅。

至於要跨部會合作，例如房地合一稅收協助住宅基金等，呂秉怡表示，這些都早已經提過，而且只在考慮階段，內政部說法太空泛。

黃金周前三日 穗網簽跌近半

但成交均價同比上升近兩成

南都訊 記者魏凱 張豔芬 昨日網易房地產資料中心的資料顯示，這三天廣州一手樓成交僅224套，成交量同比重挫近5成，不過成交均價11533元/平方米同比上升了18.95%。

儘管前三日資料統計成交量同比重挫，不過，這並不能反映國慶期間真實的成交情況。根據慣例，國慶黃金周期間的實際網簽結果會滯後顯現出來，更可況不少開發商表示由於央行[微博]放鬆限貸新政尚未正式落地，部分樓盤已簽成交意向但未最終簽約，黃金周真實成交量可能因此滯後時間更長，甚至拖到11月才能明晰。

假期前三天海珠越秀零成交

在廣州樓市相對低迷的行情之下，國慶黃金周期間眾多開發商推出驚喜勁惠吸引購房者出手，但是從目前成交情況來看，仍舊成色不足。

網易房產資料中心監控資料顯示，國慶前三天224套的成交量中，從化是成交最多的區域，網簽75套，居首位。其次是增城，網簽47套，排名第二；排名第三的是番禺，成交27套。

相比去年國慶前三日的成交情況來看，總體成交比較低迷。資料上來看，去年增城是成交最多的區域，網簽217套，名列第一位。

在中心六區中，海珠區和越秀區均出現零成交的情況。白雲區網簽16套，均價為20110元/平方米。天河區網簽3套，均價29008元/平方米。荔灣區網簽9套，均價20269元/平方米。黃埔區成交8套，均價19808元/平方米。

值得注意的是，價格方面廣州新房也仍然難以堅挺。中心6區中，所有區域的價格均超1萬元，均價達20882元/平米，與前一周相比，有小幅下跌。週邊區域中，番禺、南沙和增城均價均突破1萬元大關，從化均價7988元/平米，成全市最便宜的區域。

週邊區域中，總成交188套，相比去年376套同比跌50%，且所有區域的成交均未超100套，最少的南沙僅成交19套。

網簽均價天河最高從化最平

在價格方面，國慶前三日均價11533元/平方米，相比去年國慶前三天的9697元/平方米，同比上升18.95%。

在全市網簽成交均價前十裡，位於天河區的華景裡成交1套，網簽均價為33907元/平方米；排名第二的是黃埔區禦湖名邸，網簽1套，成交均價28852元/平方米；名列第三的是天河區富力天禧花園，均價為27556元/平方米。

從全市整體情況來看，僅從化和花都均價未過萬，其他區域均價均在1萬元以上，其中，天河區的均價為29008元/平方米，成為最高的區域，而從化成交均價為7988元/平方米，成為最便宜的區域。

據網易房產對市場的觀察，十一期間，廣州很多區域均推出了相應的優惠措施，但是據一些開發商透露，目前很多樓盤主要是通過認購登記，看看市場反應，如果買家認購反應積極，那麼在國慶後開售時將對銷售計畫進行調整。

這三日成交資料來看，珠光流溪禦景是成交最多的樓盤，網簽53套，也是在T O P10樓盤中唯一成交過50的樓盤。而保利東江首府網簽13套，名列第二，成交均價為11433元/平方米。排名第三的是番禺瓏翠，網簽8套，均價在17563元/平方米。縱觀其他樓盤成交量均在5-15套之間徘徊，斷層比較明顯。

大陸復星集團副董事長兼首席執行官梁信軍表示，在未來的投資機會中，大陸應該重點投資和中產階級生活方式相關的行業，影視、大健康、移動互聯網（行動網路）等都包含著大機會。

騰訊財經報導，梁信軍在最新內部講話中建議，投資和大陸中產階級生活方式相關聯的行業，儘管大陸的GDP現在的增速較快，已占全球GDP的12%，但是大陸本土的消費只占全球的7.2%，大陸每年的消費增速有12.7%，中產階級人數占全球9%，但中產階級人數增速有15.1%，而全球中產階級人數增長率只有4.9%。

這麼高的增速，到2020年大陸的中產階級的人數將會占到全球的16%左右，也就是全世界的第一，中產階級的消費會占到16.7%。

由於中產階級人數的增加，中產階級家庭比率的上升以及消費的增加，中產階級占大陸消費的比率會從2012年的32%逐步的增加到81%。所以投資消費的時候，一定要投資中產階級關聯的行業，例如體驗式消費，個人金融等方面。

大陸僅次於美國，是全球兩大電影市場超過30億美元（約新台幣915億元）的國家，且大陸增長率還有27%，預計到2017或2018年，大陸票房規模就會超過美國。

在行動網路的領域，未來大陸的規模很可能是美國的三到四倍。例如2013年的電子購物，儘管大陸商貿市場規模，只有美國的三分之一到四分之一，但是電子商務購物的規模已經超過美國。此外還有第三方支付、遊戲都已超過美國。

雖然大陸整個金融體系規模和美國差距還是非常大，但是在行動網路端的應用已經超過美國，由於大陸的網民規模很大，超過美國的機率非常高，在大陸如果投資行動網路的前三名，將來很有可能就是全世界的前三。

未來的八到十年，大健康有機會成為超過房地產的第一大產業，從教育培訓到研發，生產零售，醫療服務，養老，支付，復星已經在行業中處於領先地位，應該毫不猶豫加大投資，這樣子在大陸的大健康的產業，運用自己的競爭優勢搶得先機。

新華社報導，面對今年前八個月低迷的行情，持續冷清的房市在「金九銀十」並沒有給市場帶來喜訊，反而各地房市傳來的是促銷花樣翻新、但成交乏力的情況。市場人士預計，今年可能是近三年最差的「黑色旺季」，房市進入較長時間的「盤整期」。

每年9月及10月向來是房市的傳統銷售旺季，素有「金九銀十」之稱，今年十一長假持續出現觀望情緒，成交持續不振，庫存繼續停留在較高的位置，「救市」難破僵局。

從9月房市情況來看，無論是一線還是二線城市，均比預期冷清蕭條，最新公佈的百城房價指數數據顯示，9月全國100個城市新建住宅平均價格為每平方公尺人民幣1萬672元（約每坪17萬元），與8月相比下跌0.92%，連續第五個月下跌，跌幅擴大0.33%。

除了北京、上海、廣州、深圳等城市外，「限購」在全大陸基本取消，但所釋放的需求並不如想像般強烈。杭州樓市就是一個例證，9月21日至9月27日杭州主城區日均成交167套，與沒有全面放開限購的8月基本持平，但與之相對的庫存卻繼續增加，截至9月底，杭州市區庫存量首次突破14萬套大關。

廣州9月每週網簽量先是從900多套逐步攀升至1,100套以上，又略微出現下滑，平均網簽量稍遜於8月。

繼取消限購令後，內地在十一黃金周前宣布放寬限貸令。市場預期政策有助內地樓價止跌回升，發展商毋須加大力度減價促銷。有地產代理預計，第四季的成交量將有10%的增長空間，樓價跌幅亦會相應收窄。

中國人民銀行和中國銀監會9月30日宣布，擁有1套住房並已還清購房貸款的家庭，再次申請貸款購買普通商品住房時與首套貸款待遇相同。現時購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍，具體由銀行業金融機構根據風險情況自主確定。

美聯：樓價跌幅將收窄

美聯集團執行董事兼中國部行政總裁張錦成認為，放?限貸可起到止跌樓價及平穩市道的作用，雖然放?限貸只惠及部分買家，但放?「 限貸」相較「限購 」的救市力度更大，根據以往經驗，放?限購的效力也只能維持2至3星期，且只對剛需型住宅有較為明顯的刺激作用。

他預計，第四季的樓價跌幅將收窄，成交量會有10%的增長空間。

有內房分析員表示，政策對樓市「金九銀十」有利好作用，但無助現時樓價及成交下跌的局面。新措施仍需一段時間才能在經濟上顯現，預期明年上半年樓市才會開始好轉。

據統計，在8月至9月期間，差不多每周都有城市宣布取消限購政策。有消息指，海南三亞市或短期內正式放?限購。倘實施，仍執行限購的城市就只剩下北京、上海、廣州和深圳。

凱基證券董事鄺民彬認為，內房整體市場仍然面臨供過於求、高庫存的問題。今年?大(3333)開拓其他業務謀轉型，萬達擬來港集資，反映發展商不看好後市發展。他指現時內房企正值調整期，政策雖有止跌的作用，但其股價在今年內不會出現大反彈。散戶需留意內房企的庫存及負債比率，以防隨時向股東抽水拎錢，相對較看好中國海外(0688)、華潤置地(1109)等大型內房企。

事實上，雖然各地先後取消限購，但仍無阻樓市量價下跌。據國家統計局發布的全國房地產開發和銷售情況數據，今年1月至8月，商品房銷售面積約6.5億平方米，按年下降8.3%；商品房銷售額4.1萬億元人民幣，同比下降8.9%。兩者降幅較1月至7月擴大0.7個百分點。

商品房庫存量攀升

於8月底，全國商品房待售面積5.61億平方米，較7月底增加930萬平方米，反映庫存又再攀升。

東方網10月6日消息：據《勞動報》報導，十一假日樓市將於今日落幕。根據上海搜房數據監控中心10月3日於上海十一房展會現場統計，約有88個本地樓盤(不含異地及海外項目)參展，與今年5月份假期房展28個參展項目相比，參展項目數量大增214%。不過由於央行房貸新政的出台，導致開發商“心氣”升高，全場折扣力度不給力。 　　29個新盤亮相房展會 　　據統計，本次十一假期房展會共有88個本地樓盤參展(不含異地及海外項目)。其中，在所有亮相的本地項目中，共計有29個新盤(含公寓、別墅、商舖、寫字樓)，與2013年十一假日房展新盤參展數相比，下降了4個。在本地29個新盤中，有12個項目預計將於10月底前開盤，佔比約41%；同時，約83%的新盤項目預計都將年底前入市。 　　上海搜房數據監控中心分析師饒柳鵬表示，本次房展會中全新盤亮相並不算多，較之2012年、2013年都少。今年樓市遇冷，雖然在9月30日央行發出放鬆房貸等政策，但是要對樓市造成實際的影響還需一定的時間。然而，該政策的發布對於穩定購房者的購房情緒起到了一定作用，在展會現場，有多數樓盤表示，央行發出放鬆房貸的聲明後，購房者的看房和買房意願都明顯增強了。 　　打折優惠盤數同比持平 　　根據上海搜房數據監控中心統計，本次房展會上有37個樓盤明碼表示有折扣或優惠，佔參展盤總數的42%，同比去年40餘優惠盤，相差不大。其中，有駿豐國際財富廣場(資料、團購、論壇)、駿豐玲瓏坊(資料、團購、論壇)、珠江悅公館(資料、團購、論壇)、浦江坤庭(資料、團購、論壇)、朗詩虹橋綠郡(資料、團購、論壇)、東方鴻瞡、中星馨恆苑、上置香島原墅等推出了特價房；錦秋禦瞡、一品漫城四期壹品別墅、寶華北岸郡庭等明碼打折；浦東的保利蔚藍林語推出了“0首付”，據銷售稱，“0首付”為5萬即可簽約定房，然後若按揭貸款需在2015年2月28日前付清首付，若不貸款，則需在2015年5月31日前付完。 　　同時，在本地所有打折優惠樓盤中，僅約8個項目為新盤，佔比僅近22%，且新盤幾乎都為10-11月要開盤的項目。對此，上海搜房數據監控中心分析師饒柳鵬指出，在2014年十一假日樓市，開發商的打折優惠集中於前期已開盤或加推的項目，以價換量、去化庫存是其主要目的，而新項目後期的預熱開盤為輔。同時，為了借“央行松貸”這一機會，開發商希望能帶動成交，消耗庫存。 　　折扣力度依舊不給力 　　本次房展特點：首先是一線房企一缺三，只有保利來了，金地招商万科缺席，而三月房展還是三缺一。上海本土房企有所表現，比如綠地，參展項目超十個。海外置業和三月房展比熱情依舊。其次，國內參展項目超六十個，是三月房展一倍多。本地項目佔七成以上，比重增加兩成以上，剛需產品超六成。外地養老，旅遊地產不超十個。第三，送旅遊送iPhone6 ​​噱頭多，切實優惠少，基本九五、九六折，個別項目可達九折，但限制僅僅房展期間。和三月比優惠依然不給力。特點四，同樣是第一天，來客量比三月房展增加三四成以上，不過出手意願並無太多變化。 　　上海中原地產研究部經理盧文曦表示：一，供應增加表明開發商資金壓力越來越明顯，金九成色大失，銀十幾乎是背水一戰。必須全力應對。二，普遍有折扣，但力度小，真正大尺度降價少。表明開發商對救市還有期盼，限購放開後盼來了信貸新政，因此不願意放棄利潤。但是信貸放鬆執行在銀行，在市場化背景下不會一刀切。所以即使放鬆，效果未必有想像中那麼大。

新華社電央行節前正式釋放“松貸”信號，令人對黃金周樓市表現抱有期待。來自廣州市場的統計數據顯示，國慶長假前3日，全市網簽224套一手房，相比去年416套同比下降41.65%，均價為每平方米11533元，同比上升18.95%。 　　在業內人士看來，儘管出現了數據上的下滑，但這不能直接判斷為樓市慘淡，由於統計的滯後性，可能一些成交要在節後才能在數據上有所反映。而來自多個樓盤的現場走訪反映看，房貸新政利好已經在一定程度上促使開發商積極促銷，部分樓盤已開始落實“認貸不認房”的房貸新政，以第一次貸款的利率優惠及首付處理。 　　在廣州番禺區，某樓盤銷售人員表示，現在符合新政策條件的二次置業客戶就可以按30%交首付購房；另有一些大型開發商下屬樓盤的銷售人員也表示，即日起按新規執行“首套房貸還清，二套房首付三成”。中原地產項目部總經理黃韜則表示，在利好政策刺激下，該企業代理的樓盤客流增加50%，成交量也比預期增加20%。 　　對此，一些市場人士認為，房貸新政對廣州樓市積壓的大戶型消化會有幫助，改善型置業會積極入市，購房需求將逐步釋放。房價點評網廣州高級分析師肖文曉認為，新政策除對釋放樓市的改善型需求有積極意義外，還把首付和利率的自主權交還給銀行，這對市場又添利好。

佔中運動持續，局勢發展未明，加上大型新盤盡吸購買力，二手交投嚴重受壓。過去周末中原地產十大屋苑僅錄得6宗成交，按周急跌五成，創近8個月新低，更有7個屋苑零成交。部分近月受追捧的屋苑，如天水圍嘉湖山莊等，陸續出現減價成交，北角港運城更有單位減價48萬元，以低市價3%放售仍乏人問津。

十大屋苑僅六宗成交

中原地產數據顯示，過去兩天十大屋苑的6宗成交之中，天水圍嘉湖山莊以4宗主導二手樓市，餘下兩宗分別來自鰂魚涌太古城和荔枝角美孚新邨，成交量乃2月初錄得5宗後，近8個月成交量最差的周末。資料顯示，年初由於新盤積極推售，加上二手樓價有下調迹象，令成交量在今年1至2月初的周末一直在10宗以下徘徊。

佔中行動超過一星期，部分二手業主決定減價求售。中原地產區域營業經理王樹明指出，嘉湖山莊樂湖居5座高層D室，實用面積551方呎（建呎714），3房間隔，上月底以398萬元放售，及後將叫價調低至385萬元，最終由一名外區客以近市價378萬元承接，累減20萬元，實用呎價6860元。同區栢慧豪園也有減價個案，利嘉閣分行經理文家輝表示，屋苑3座中層D室，兩房間隔，實用面積498方呎（建呎656），早前業主高開420萬元，近日減價25萬元，至挨近市價395萬元沽出，實用呎價7932元。

港運城低市價3%放售

雖然部分業主願意降價，但減幅未必符合準買家屬意水平，故未為所動。世紀21日昇地產執行董事黃文龍指出，市場觀望氣氛濃厚，北角區多個主要屋苑睇樓量按周降兩成，過去周末亦未聞有成交，港運城2座低層C室，實用面積626方呎，兩房間隔，望樓景，業主原開價898萬元，佔中行動開始後已主動減價至850萬元，減幅達5.3%，叫價較市價平3%。該單位雖以低市價放售，但仍未能吸引買家睇樓。

早前曾瘋狂反價的業主，面對佔中亦回歸現實。港達物業分行經理洪培根稱，屯門黃金海岸1期一個海景優質單位，實用面積685方呎，佔中前曾加價至480萬元，較同類單位成交價高20萬元，惟佔中後即時降價至450萬元，低於市價放盤，但暫未有回應。

中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示，各區大型新盤推售，成功吸引大量二手客源，加上盤源短缺及佔中影響，令二手屋苑交投一蹶不振。

中大全球經濟及金融研究所常務所長莊太量認為，佔中對樓市短期內有心理影響，料有部分二手業主願意減價，但因估計佔中不會長期持續，大部分準買家和業主均呈觀望，料未來一至兩個月二手成交量續縮減，樓價則平穩發展，走勢待明年才可望明朗化。

鍾楚義心法︰沽升值物業套現再投資

香港處處商機，只要善於發掘及把握便能踏上成功的階梯。由打工仔晉身成為資本策略（00497）大股東的執行主席鍾楚義，在買賣物業市場上往往能「點石成金」，10年間將公司的市值由逾2億元暴升至逾30億元，增幅達12倍，並且更獲選為最佳小型市值公司，在商場上創出一個傳奇。鍾楚義接受本報專訪時，除公開自己的「點石成金」心法外，亦透露未來10年會不斷「招兵買馬」，希望公司市值可以再「翻多幾番」，下一個目標是要晉身為最佳中型企業。

鍾楚義表示，本地是一個充滿機會的地方，過去10年公司完成30項交易，實現利潤逾50億元，大部分每年的投資回報率都超過三成。他的策略是「升值後將物業沽出，套現再投資，公司便有增長」。

他說，該集團將物色具租值上升潛力大的物業，購入後透過改裝及改變用途，待租值提升後便將物業沽出獲利。他舉例解釋，購入一幢市值回報4厘的商廈，改作樓上舖後，回報可提高至6厘，兩三年後再以4厘回報賣出，賺取中間的利潤。

改變用途效益更大

「當最靚的一線街舖業主加租，租客便會流向二線街。」所以，資策的收購策略是物色位於中環、灣仔、銅鑼灣及尖沙咀等旺區的二三線街舖物業，因為其升值潛力最大。不過，他強調，翻新物業雖然能令租值提升，但改變物業用途更能產生最大的效益。

鍾楚義指出，每項投資由收購以至出售，需時約兩三年。「物業做好，成熟，啱價便賣，我哋感情係搵錢，係喺錢度，唔喺物業度。唔賣係未到價或市場條件唔適合。」

他直言這個「點石成金」的心法，其實在外國很盛行，如Westfield便是購入物業改作商場的佼佼者。

過去10年可說是本港地產市場的黃金歲月，資本策略發展初期藉炒賣物業獲利，帶動公司快速成長，其後踏上發展商之路，但鍾楚義強調，該公司會一直保持六成收入來自出租物業。原來2008年金融海嘯期間，市場風高浪急，令他明白到一家公司首要保本為上，「留得青山在」，同時要做好風險管理。

雖然鍾楚義做商廈物業買賣十分出色，但他明白如尖沙咀模漢大廈及觀塘保華企業中心等買賣，即使獲利不菲，但亦未能引起市場對該公司的注意。因此，該公司開始進軍住宅市場，走精品豪宅路線，先後推出跑馬地Hampton及銅鑼灣Yoo Residence，大獲讚賞，成功建立品牌。

住宅比重維持四成

近年資策更藉競投政府土地，加大住宅方面的投資，「因為公司比較細，若做得太多地盤，當市況一旦逆轉，沒有足夠現金流會好危險。」所以住宅物業的投資比重只會維持四成水平。

鍾楚義對資策過去10年的發展都感到滿意，唯一是該公司股票相對資產有很大折讓，他相信是因為該公司成立時間不算長，要假以時日才能有突破。

在2004年資策只有兩三個員工，但今日已增至近80人，其中香港佔50人。鍾楚義不諱言未來10年會不斷「招兵買馬」，希望該公司可以「翻多幾番」，成為最佳中型企業（定義是市值10億美元以上）。

雖然未來10年市場的有利因素未必及過去十幾年，但鍾楚義充滿自信地說﹕「唔怕冇機會，怕唔夠錢，機會大把」，唯一風險是政改，令買賣速度變得「冇咁爽快」。

擴大澳門房產投資

10年前香港經歷「沙士」疫症後，本地經濟在自由行政策支持下開始復蘇，樓價不但見底回升，並屢創新高，即使政府出手打壓也未見成效。其實，一海之隔的澳門，同樣受惠自由行，資本策略（00497）執行主席鍾楚義直言，澳門樓市與香港一樣商機無限，該公司今年初開始進軍澳門，小試牛刀後，決定擴大在當地的投資，而早前該公司配股集資所得，主要用作在澳門買地投資。

鍾楚義表示，配售的股份大部分由三個基金認購，而籌集所得資金期望可以幫助公司加速在澳門的發展。他透露，現時有數幅地皮正在商談中，包括住宅及商業地皮。資策配股獲逾4億元，連同其他融資大約可以發展一個總投資額達10億元的項目。

他又指出，香港有700多萬人，但澳門只得50萬人，受惠自由行的程度也較香港更大，所以澳門不論商廈或精品豪宅都大有可為。

今年3月資本策略首次在澳門開設分公司，並購入兩個商場，其中一個在裝修後已推出拆售，而且所有舖位在短時間內沽清，另一個商場則在籌備拆售中。鍾楚義強調，未來一兩年該公司會將資源集中投資香港及澳門市場。資策現時在澳門只有3名員工，稍後會增至5名。

投資中國跟政策走

資策在2007年開始進軍上海房地產市場，投資比重甚至達公司資產總值兩成，近年轉趨低調。鍾楚義解釋，現時內地不歡迎固定資產投資，國內大企業都紛紛投資海外，若他日這些巨企再度在內地大肆投地，該公司亦會再度大展拳腳。他補充說：「投資中國很簡單，便是跟政策走，跟着政府做便會成功。」

「上海實際增長跑贏香港，該公司在內地投資只集中在一線城市，若北京等於香港的中環，上海便是銅鑼灣，大城市地皮供應有限，情況與香港相似，所以香港的發展經驗正好可作為拓展內地的借鏡。」

鍾楚義指出，內地終極目標是零關稅，若加上人民幣自由兌換後，內地的發展空間將進一步擴大，上海會最受惠。

購白加道47號 成特別聖誕禮物

資本策略（00497）近年先後購入多個豪宅發展項目，位於山頂的白加道47號大宅可算是最貴重的一個。2010年聖誕前夕，其執行主席鍾楚義冒着被地區人士反對的風險，在海外「扑槌」入標競投這座二級歷史建築大宅，幸而最後順利獲得城規會和屋宇署批准重建，令物業成為一份特別的聖誕禮物。

獲准重建4層高物業

白加道47號Villa Blanca，約建於1930年代，2010年被古物諮詢委員會評定為二級歷史建築。資本策略以約2億元購入，每方呎樓面地價逾5.1萬元，及後獲准重建用地為1座4層高物業，惟會保留大宅部分外牆等。

鍾楚義表示，當年白加道只有5至6座物業可供出售，白加道47號由於是歷史建築，市場憂慮物業未必能過關獲准重建，加上聖誕氣氛籠罩，所以競投不算激烈，售價也較便宜。他指出，該地段擁有海景，也可以有自己門牌，該公司與一家顧問公司討論後，認為可以重建，故毅然入標。

投得用地後，該公司經過一年多與政府的磋商，先後獲批則和城規會批准進行重建，鍾楚義感言，「辛苦㗎！一個咁細嘅project（項目）用好多人力物力」，但相信利潤會不俗。

目前資策仍就項目與政府磋商其他細節，希望未來數個月可落實。他坦言：「如果今日推出招標就不得了，應該會有很多人爭。」

此外，資策也很少藉強拍來發展物業，中環己連拿利園林大樓可算是例外。資策持有該物業逾93%權益，在今年初向土地審裁處申請強拍。鍾楚義表示，項目與蘭桂坊距離僅數分鐘步程，位置取勝，對造價更具信心。

上述兩個項目，也反映鍾楚義擅於物色項目，為其增值，而這種判斷力與他的背景有很大關係。他表示，其父在上世紀60年代起已發展地產，包括建住宅或改建商業項目等，自己在80年代學成回港任職法律界時，也有涉足地契等事宜，故對收購地皮，研究發展潛質和租約等有所了解，不但打好根基，更對地產業產生興趣。

鍾楚義指出，進行地產發展不易，涉及大量的法例，及各樣的法律程序，並非很多人有相關知識。

佳兆業（01638）公布，今年9月公司合約銷售約達43.6億元（人民幣，下同），按年上升1.09倍，全月合約銷售面積約48.3萬平方米，按年增加1.15倍；平均售價就為每平方米9,025元，按年下跌2.7%。

佳 兆 業 九 月 銷 售 增 逾 倍 至 44 億
星島日報

佳兆業（1638）公布最新營運數據，9月合同銷售額及合同銷售面積，均按年增逾1倍，平均售價下跌2.7%，惟平均售價已較7月和8月回升。今年首9個月的合約銷售為194億元（人民幣，下同），增加15.7%，完成全年銷售目標300億元的64.7%。

　　佳兆業9月合同銷售約為43.5億元，按年升1.09倍，合約銷售面積約為48.3萬平方米，升1.15倍，但平均售價約為每平方米9025元，下跌2.7%。公司7月和8月當月的平均售價分別為每平方米8600元和7489元。

　　今年首9個月合約銷售面積約為191.1萬平方米，增加5.5%，平均售價約為每平方米1.02萬元，增加 9.6%。公司管理層上月曾表示，有信心可完成全年銷售目標。

公屋造價急漲，9月份每宗公屋第二市場買賣平均售價約203.6萬元，首次突破200萬元關口，利嘉閣預期，升勢頗急，量價均有調整壓力。

全月60成交增13%

據土地註冊處資料，9月份全港累錄60宗公屋二手買賣登記（數據反映今年8月中旬至9月上旬實際市況），按月增13%；同期物業買賣總值約達1.22億元，按月增17%，創出2000年以來單月新高。

其中以價值300萬元或以上公屋二手買賣表現最好，買賣登記個案及總值均按月大增50%及46%。另買賣登記最多的公共屋邨為上水天平邨，全月共有6宗登記，成交總值則達1,108萬元。

利嘉閣地產研究部主管周滿傑指，基層市民上車需求熾熱，礙於近月二手公屋售價升勢頗急，準買家高追意慾及力量難長遠維持；且佔中等因素，準買家出價趨保守，或妨礙公屋二手買賣甚至樓價上升的速度，料短期內每月公屋二手登記量將會回落至40、50宗水平，樓價亦有技術調整壓力。

備受關注之大圍站上蓋項目，下周初截標前有市場消息指出，由於項目招標中，規定港鐵可在十年後以一點六倍市價購回商場等，該項被喻為辣招，有逼使投標財團放棄競投商場擁有權選擇之嫌，料令財團出價較審慎，而港鐵發言人表示不會評論有關商場條款內容。

　　港鐵大圍站地皮項目，即將於下周一截標。該地皮於是次招標時採大幅「減辣」方法，包括調低補地價，以及為發展商提供兩項投標選擇方案，包括可投標發展住宅及商場擁有權，或單純選擇住宅部分，冀令發展商「有得揀」。但市場消息人士透露，該地皮的招標條款實質上十分「辣」，變相逼競投財團放棄擁有商場發展權，或最終不可長?擁有商場。

　　消息人士透露，該招標條款內有關商場的條款相當辣，變相逼使放棄擁有商場發展權，或不可長?擁有商場。該地皮具體的招標條款，包括首十年中標發展商可以市價出售商場，但出售前必須通知港鐵公司，但港鐵不可逼發展商賣商場。而自取得項目第十一至十五年，港鐵可要求回購商場，作價為當時市值一點六倍。

　　嶺南大學公共政策研究中心主任何濼生表示，對於上述條款是否過「辣」須按情況而定。倘若如十年後，以市值的一點六倍回購商場，僅從作價方面考慮，該項條款尚算不俗。另外，由於個別港鐵商場項目吸引，例如國金中心商用物業為例，由於地理位罕，即使有高溢價，發展商亦不願割愛。

　　於下周一截標大圍站項目，早年於一二年一度流標，項目佔地五十二萬多平方呎，可發展達二千七百住宅單位，最新批出補地價約為一百零三億元，較前調低一成八，港鐵為防止再度流標出現，不單為項目爭取調低補地價，亦提供競投財團，可選擇入標純住宅發展權，或一併購入商住部分，若選擇發展住宅並放棄商場擁有權，則可獲港鐵支付其中七十五億元之補價金額。而今次入意向書競投財團二十三個，包括有長實、新地、?地、新世界、會德豐、南豐、嘉華、嘉里、中海及領匯等。

政府今季推地計畫中，以九龍傳統豪宅區地皮最矚目，該項位於筆架山龍翔道低密度住宅項目，地段位於臨高位置，並接近畢架山峰及畢架山一號等知名指標豪宅屋苑等，綜合市場預期，該地王級住宅項目，估計每呎樓面地價介於八千至一萬元之間，估計市值介於九至十一億元，料吸引不少中小發展商組財及大財團等參與角逐。

　　這項畢架山龍翔道地皮，佔地十一萬四千零九十八方呎，地積比率僅約一倍，有測量師指出，該地皮地理位置吸引，乃傳統豪宅發展地區，周圍交通網絡及配套設施成熟，加上屬低密度低，可興建作洋房及低密度住宅，近期鄰區九龍塘有豪盤推出熱賣，反映市場需求甚殷。

　　高緯環球大中華區評值諮詢部董事張翹楚表示，由於豪宅地皮供應難求，加上項目位於市區傳統豪宅地段，同時，無論是交通還是基本設施亦相當完善，預計地皮估值十億元左右，相信地皮將會吸引大量中小型發展商積極投標。

　　雍盛資產評估及房地產顧問行政總裁黃雍盛表示，畢架山龍翔道地皮雖然位於市區，但由於地皮坐落半山上，項目發展景觀開揚。

買屋兩大守則：注重投報、慎選管理公司

【廣編特輯】
日幣重貶，加上日本政府宣布10/1起，針對國外旅客實施新的免稅制度，台人赴日旅遊買氣高漲，甚至颳起一股投資置產熱潮，一方面看中日幣貶值是買房好時機外，且日本租賃市場相對成熟活躍，以長期收租作為投資目標較穩健。

東京喜瑞不動產蔡董事長表示，受到國內政府打房政策影響，台人轉戰日本不動產的情況愈來愈普遍，以公司日前(9/21)舉辦的沖繩置產投資說明會來看，即便活動當日強碰颱風攪局，但仍有80位民眾到場參與，現場更成交兩項物件，顯示市場頗為熱絡。

後續租賃管理更重要
隨著赴日置產風潮持續發酵，台灣也有不少業者向國人招手至海外購屋，專家建議，投報率固然重要，但最重要的還是慎選房地產管理公司，特別是日本房屋制度與台灣仍有差距，最好選擇一家能提供客戶市場分析、看屋、簽約交屋及後續租賃管理等全程服務的公司較為妥當。

東京喜瑞不動產總部設在日本，主要負責業務以日本不動產買賣、代管及租賃服務為主，物件分布從東京、大阪、北海道到沖繩皆有，公司為了讓國人簽約更安心，在台登記合法不動產營業執照，所有簽約交屋手續均可在台北辦理，節省客戶購屋時間與金錢成本。

東京喜瑞不動產蔡董事長強調，民眾在購買海外物件後，面臨後續租賃管理等事項，如遇到不良的管理狀況下，可能會降低租賃物件的租金行情及入住率，進而影響後續的轉手價格。

為了讓台人買房後更有保障，東京喜瑞不動產主打「安心管理體制」，包括完善管理合約、長期修繕規劃、合理管修費用、完整售後服務及提升物件收益五大優勢，以確保投資人長期收租稳定，同時省去後續管理的困擾。

沖繩、北海道物件 高投報率吸買氣
東京喜瑞不動產近期獨家推出沖繩及北海道物件，以沖繩恩納村度假大樓的物件來說，房屋售價日幣1,400萬元，每月租金可坐收日幣4.5萬元，每年租金收入日幣54萬元（包含管理費、修繕積立金）。

北海道物件則以獨棟販售為主，特點是保證收租，租金投報率上看8~10%，相較台北市的出租投報率只有1.2~2%，沖繩及北海道不動產屬高獲利市場，近期吸引不少投資人關注，成為日本置產熱區。

房價以坪計 購屋只買淨面積

茶餘飯後閒聊韓劇男女主角、韓國偶像團體，逛街買韓貨，韓流席捲台灣。韓國與日本地理位置相近，但相較於近年的投資日本房市風潮，台灣民眾對韓國的房市可說是相對較陌生。專家表示，韓國計算房屋的面積單位，同樣以「坪」計算，購買房屋時，以房屋淨面積計價。

以整體房市來說，身為首都的首爾、最大島嶼濟州島、南韓第2大城市釜山等，都是熱門的置產區域。21世紀不動產亞太區暨台灣區董事長王福漲表示，近期韓國的海外投資主要買方來自中國，在2014年上半年，中國對韓國投資7.8億美元，高於去年全年的4.8億美元。

江南區最精華
曾在首爾的弘益大學教書長達7年的台灣作家鄭匡宇，在台灣、首爾皆有投資房地產，他提到，首爾最精華的區域是江南區，其中狎鷗亭、松坡類似台北市信義區，一般住宅大樓大約是每坪3000萬∼7000萬韓元（約90~200萬元台幣），有別於台灣購屋時，須另買車位，在韓國買房皆會附1個車位。
漢江以北的江北區吸引較多長期在南韓經營生意往來的老一輩華人置產。鄭匡宇指出，雖然江北區的舊房較多，但也有許多有庭院的透天房屋，生活品質好，此外，在首爾來說，部分嫁到韓國的台灣女生，在當地會選擇經營民宿，因為社會風氣較保守，要謀職相對困難度較高。

傳貰制免租金
以租金來說，韓國的租金水準高，鄭匡宇表示，一般住宅的報酬率約4.5%都算是基本收益，店面至少7%以上，而韓國有個較特別的租賃制度稱為「傳貰（音同世）」，房客準備約3分之2房屋總價的押金給房東承租房屋，往後2年只須繳交水電費、管理費，租期滿後，房東須將該筆押金全數還給房客，雖然看似房客可免費租屋，但房東可將該筆資金靈活運用投資，且投入大筆押金狀況下，房客也較不會任意破壞房屋。
不過隨房價成長，房客租屋須拿出的金額漸高，鄭匡宇表示，「傳貰」制度的比例已慢慢降低，現在韓國人傾向月付租金，但仍會支付至少約1千萬韓元（約31.3萬元台幣）的押金給房東。

講究建商品牌
若要赴韓國購屋，一般也皆會由房仲處理買賣房屋手續，買賣雙方各收約3%服務費。鄭匡宇補充，買屋須負擔房屋取得稅、房屋持有稅、賣屋則有讓渡稅與資本利得稅，而韓國人在意建商品牌，對當地租屋而言，大部分租屋都是空屋租賃，房客再自行添購家具。
曾在韓國求學5年的Alley則說，以往和韓國朋友聊到房價，韓國人都認為要買房簡直是比摘天上星星還難，大多人都租屋，但租屋押金都要先給1400萬韓元，每月租金再另和房東談，多數的房東都會拿那些押金去定存賺利息或是投資。

【首爾租買注意事項】
項目╱內容
買屋
◎外國人購屋須持有外國人登錄證
◎房屋計算面積為「坪」
◎地鐵站、學區影響房價指標，步行10分鐘內可達地鐵站較佳
◎韓國人在意建商品牌
◎買賣房屋稅制包含：取得稅、持有稅、讓渡稅、資本利得稅
租屋
◎租屋有「傳貰」制度，房客準備約3分之2房價的押金給房東承租房屋，往後2年只須繳交水電費，租期滿後，房東須將該筆押金全數還給房客
◎空屋出租為主
資料來源：《蘋果》採訪整理