今年推案金額超過100億元的富旺國際（6219），昨（15）日宣布推出LINE官方帳號及可愛的LINE貼圖，提供消費者即時購屋及不動產相關資訊，全力鎖定年輕購屋族群商機。

富旺國際董事長林正雄表示，用LINE貼圖可以減少打字時間，表達心中情感，更不用花費，一舉數得，富旺此次推出的貼圖，是具有鼓勵積極正向的貼圖，讓消費者都能感受正面力量。富旺昨天以17.6元平盤作收。

富旺自結9月合併營收2,519萬元，月減3.8%、年增231.8%；前九月合併營收10.26億元，較去年同期9.77億元成長約5%。

看好房市進入自住型購屋時代，富旺今年同步在新竹、台中推出七案齊發的「RICH計畫」，台中有高鐵特區的「世界之翼」、松竹商圈「米蘭雙星」等。

住宅交易量下滑嚴重，但商業辦公室交易卻出現上升現象。根據房仲業者統計，全台第3季億元以上商辦交易金額達到339.3億，創下去(102)年第3季以來的新高紀錄。另外，台北市每坪租金較上季微上揚32元，但空置率卻上升至7.2%。房仲業者分析，低利環境讓資金充裕或有長期置產打算的買方，有餘裕調節資產配置，加上捷運松山線將通車，都是商辦成為關注焦點的原因。

永慶資產管理統計，今(103)年第3季全台億元以上商用不動產交易約有339.3億元，較上(2)季增加136.9億，季增幅達147.8%，是繼去年Q3以來的新高紀錄。且1~9月間超過10億以上的交易個案共有12筆，第3季就多達9筆，甚至有百億成交案，顯示雖然政府控管房市措施尚未鬆綁，但商辦市場因企業主節稅規畫等考量，已經開始進行重整資產配置，致使交易量及金額皆呈現上升。

進一步分析投資資產類型，Q3交易金額純辦類最多，總金額為162.2億，占總量約47.8%，以寶豐隆興業111億買回敦化南路一段的國泰敦南金融大樓為最高；廠辦交易居次，總金額134.3億元占比39.6%，日月光集團47.67億買下桃園中壢市中華路一段的智慧工業園區大樓為最高價案。永慶資產管理協理黃增福指出，Q3買方屬性以資產投資機構為主力，多朝向10億以上的資產下手，反而是科技業買主會以自用為優先考量而置產。

至於租金表現方面，台北市整體商辦受到A級辦公室帶動，第3季較上季微漲32元，現每坪租金平均2,056元，但空置情況因南京東路三段的宏盛國際金融中心落成，而增加了南京復北商圈的辦公室供給量，讓空置率從原本下滑的趨勢，轉變上升至7.2%。黃增福認為，隨著11月捷運松山線開通，商辦市場中信義計畫區、敦化商圈、南京東路商圈都是熱點。

從台北市公司登記家數觀察，1~8月間共新增2,561家公司，已連續31個月維持正成長。黃增福表示，在國內經濟表現、商業活動與消費信心指數都維持穩定的情況看來，商用不動產的需求仍然存在，且低利環境讓資金充裕或希望長期置產投資的客群，能自由選擇喜好的產品類型，預期商辦市場還會持續成長。
.

台北市稅捐處今天表示，台北市10月通過房屋稅徵收率，若民眾有多屋且要選擇適用最低1.2%稅率自住屋者，呼籲應在10月底前擇定回覆。

稅捐處今天舉行「北市房屋稅徵收自治條例議會三讀通過」記者會，說明台北市政府因應房屋稅條例第5條修正，率先提案修正「台北市房屋稅徵收自治條例」部分條文，擬訂各項房屋稅徵收率，經台北市議會於10月9日審議三讀通過，並追溯自7月1日起施行。

台北市副市長張金鶚與會表示，依修正後條文規定，北市住家用房屋供自住或公益出租人出租使用者，稅率維持1.2%；住家用房屋在扣除全國最多3戶的自住房屋按1.2%稅率課徵房屋稅後，其餘房屋即屬非自住房屋，凡納稅人持有北市2戶以下非自住房屋者，其每戶房屋都按2.4%稅率課徵房屋稅。

此外，持有3戶以上非自住房屋者，每戶房屋均按3.6%稅率課徵房屋稅；另公有房屋供住家使用者，稅率固定為1.5%。
張金鶚指出，這次修法首創全國各縣市訂定規範，也是首個通過的城市，具啟發性作用，雖然對房價衝擊有限且目前實際結果難估，但盼藉此跨出一小步的積極作為，致力改善不合理房價問題。

為保障納稅人自住權益，稅捐處長黃素津提醒，已於8月8日針對在全國合計持有4戶以上住家用房屋的北市納稅人寄發自住房屋擇定通知函，納稅人須勾選全國最多3戶自住房屋並回覆送交任一地方稅稽徵機關，若未在10月31日前擇定回覆，將由各稅捐機關直接以非自住的住家用稅率課徵房屋稅。

她建議，民眾要勾選適用最低1.2%稅率的自住房屋，可參考兩原則，包括選擇總現值最高的前3戶房屋，以及選擇位於非自住房屋稅率較高縣市的房屋。

台北市這個月率先三讀通過囤房稅，訂出房屋稅的差別稅率，除了自用住宅最多3戶外，非自用住宅在臺北市持有2戶以下，每戶課徵2.4％房屋稅；3戶以上課3.6％房屋稅，外界關注，囤房稅上路，對台北市的房價有無影響？副市長張金鶚表示，他坦白說，影響成效有限，因為房屋稅基還有調整空間，加上未來房地合一後，才能逐漸讓房價趨於合理。囤屋稅可能讓空屋多一點釋出，不過平抑房價有限。

台北市率先在十月九號三讀通過「房屋稅徵收率」，並追溯到今年七月一號起實施，而未來在台北市囤屋，扣除全國三戶的自住住宅，持有兩戶以下非自住住宅房屋稅調高到百分之二點四，持有第三戶以上將課徵百分之三點六，為全國稅率最高的縣市，外界好奇，台北市囤屋稅上路之後，對於台北市的平抑房價有沒有幫助？副市長張金鶚說，他認為囤屋稅上路可能會讓多一點的空屋釋出，不過對於房價合理，成效可能有限。

張金鶚說：「他坦白說，影響房價的成效有限，因為現行的房屋稅基，還有很大的調整空間，甚至土地的部分，房地合一才能落實合理稅率。」

由於新的房屋稅徵收率修正後，對於提供中低所得家庭公益出租的愛心房東，不限戶數照原自住稅率最低的1.2%課稅，囤房稅能不能讓更多愛心房東釋出？張金鶚說，他認為要愛心房東增加，應該還是要中央修所得稅法，讓愛心房東的所得稅法上有所回饋。

中電（1611）昨日宣布，台北市內湖舊宗路段219.2923坪土地，以總價3.01億餘元，每坪售價140萬元賣給文森建設，處分利益近2,473萬元，年底土地完成交割後入帳，將挹注今年每股獲利0.06元。

中電原本因應台北市忠孝東路二段總公司，配合華山特區進行都更而必須搬遷，2010年中在內湖科學園區購入621.09多坪土地擬興建企業總部，去年12月出售405.8坪土地，每坪140萬元給文森建設，交易金額5.68億餘元，剩下215.29多坪，中電原本希望以合建分回方式，在內湖科學園區建立中電企業總部。

中電主管指出，文森建設擅長住宅建案而非廠辦大樓，中電董事長周麗真決定將剩下土地賣給文森建設，雙方昨日完成簽約，預計年底前完成土地交割，處分利益近2,473萬元入帳後，每股淨利可增加約0.06元。

中電上半年淨利106萬餘元，每股淨利為0元，9月合併營收2.16億元，年減0.7％；1至9月合併營收21.15億元，較去年同期減退17.54％。中電主管表示，中電從傳統照明跨足LED照明領域，今年正加強布局及建構完整產品線，效益要明年才會真正顯現，不過本業仍有獲利，只是中電之前購入儲能櫃，每月攤提1,000多萬元折舊及檢測設備費用而吞噬本業獲利。

法人預估中電第3季合併營收6.46億元比第2季減少10.27％，第3季在損益兩平邊緣，要等第4季業外處分土地利益挹注，帳面才有機會出現盈餘。

財政部國產署預計明天公告台北國泰營區及高雄陸軍服務社國有土地招標設定地上權。國產署表示，這兩筆均為市中心罕見的大面積國有土地，標脫機率大增，預計11月17日開標。

國產署表示，這次招標土地地上權權利金底價為市價4成至4.5成，地租年息率3.5%，存續期間70年，權利金底價達新台幣63億元，由得標人依都市計畫土地使用分區管制規定開發運用。

國產署指出，國泰營區土地約2982坪，土地使用分區為住宅用地(民生社區特定專用區)，依「台北市民生東路新社區特定專用區建築管制要點」規定，主要供住宅使用，距松山機場約300公尺，基地臨12米道路。

國泰營區北鄰敦北公園、鄰接民權東路4段及敦化北路兩大主要道路，近捷運松山機場站，附近有民族國小、富錦公園及敦北公園，休閒空間充裕，未來配合松山機場民航關聯產業廊帶開發案的整體發展，極具開發潛力。

高雄陸軍服務社土地約1004坪，土地使用分區為第2種特定商業專用區、第5種商業區，近高雄高商、四維國小、新興國小、新興高中及高雄市政府，附近住宅區林立，為住商混合區，距離捷運中央公園站約1.1公里，車程3分鐘內可到達。

通車效益 交屋潮湧現 帶動行情

捷運松山線趕在年底前搶通車，周邊房價跟著漲翻天。房仲業者觀察松山線各站周邊住宅行情變化，今年上半年房價都高於去年，其中松山站每坪83.3萬元，較去年漲18％，漲幅最大。專家表示，松山站受惠通車效益及單價百萬元新屋交屋潮，拉高該站平均行情。

松山線日前初勘，捷運局表示，本月底再履勘，若整體狀況沒問題，將呈報市長郝龍斌，由市長決定通車日期。但還沒正式通車，統計實價登錄網站資訊，松山站、南京三民站、南京復興站、中山站與北門站等5站今年上半年平均房價已較去年上漲2~18％，松山站更由去年平均每坪70.8萬元，增至每坪83.3萬元，上漲18％，居松山線漲幅之冠。

商圈活絡帶來人潮
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，捷運松山站與台鐵松山站屬共構車站，位饒河街商圈與五分埔商圈間，商業機能活絡，通車後將帶來更多消費人潮；此外，因八德路四段的「翔譽101」每坪100~120萬元，上半年近130戶交屋，拉高松山站平均行情。

在松山路租屋的吳先生說，原本想在附近買間小套房，但符合需求的多半要價每坪70多萬元，「大概跟松山線通車有關，房價漲得可怕」，最後只好租屋。

屋主強打交通優勢
再觀察其他站今年上半年房價表現，中山站每坪65.1萬元，南京三民站每坪73.4萬元，分別比去年增加5％與4％，北門站、南京復興站也都各漲4％、2％，可見松山線通車對於站點周邊房市有加分效果。

中信房屋南京三民加盟店店長陳鶴年認為，松山線通車已成近日屋主售屋強調的優勢條件，確實對房價有影響，但單從實價登錄資訊判斷不夠準確，因該區實際成交價通常還比登錄價高出5~10％。

新北通勤族也受惠
曾敬德表示，未來松山線通車後，北市都會區交通將更便利，包括周邊住宅、辦公室與店面等產品都將直接受惠，而除了站點周邊的生活機能提升以外，北市外圍的新北市生活圈更大大享福，包括汐止、三重、新莊、蘆洲、淡水、中永和、板橋與新店等，都能節省往返南京東路辦公商圈的通勤時間。


工商時報
捷運宅不敗 松山站年漲18％

捷運松山線今年底即將通車，根據實價揭露資料，統計捷運松山線各站點周邊，有5個站點今年上半年平均房價高於去年全年均價2％?18％，而房價差異最大的是松山站，今年上半年平均房價為83.3萬元，較去年平均上漲18％。

捷運松山線長約8.5公里，沿線設8座車站分別為西門站、北門站、中山站、松江南京站、南京復興站、台北小巨蛋站、南京三民站、松山站，今年底松山線加入營運後，大台北捷運網路將更為成熟。

信義房屋根據實價揭露資料，統計捷運松山線各站點周邊700公尺內的住宅成交物件，其中南京三民站、南京復興、中山站與北門站等4個站點，今年上半年平均房價較去年上漲2％?5％。

至於末端站的松山站，今年上半年住宅平均房價高達每坪83.3萬元，比起去年均價70.8萬元上漲高達18％最多，該站也是捷運松山線沿線各站單價最高的站點。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，捷運松山站與台鐵車站屬於共構車站，松山站位處饒河街商圈與五分埔商圈之間，商圈內的商業機能相當活絡，未來松山線通車後，可望帶來更多的消費人潮。

近年松山車站周邊也有不少重大建設，包括鐵路地下化、市民大道的延伸、台鐵松山車站的BOT開發案等，從實價資料的統計也可發現，受惠於周邊開發題材與捷運站通車效益，加上松山站周邊單價百萬套房「翔譽101」大批交屋，拉高松山站的平均行情，因而松山站周邊住宅房價漲幅位居松山線之冠。

交通便捷 租金實惠 設公司首選

台北市B辦交易熱絡，新辦公室數31個月正成長！永慶資產管理觀察北市商業處數據發現，北市新增公司登記家數穩定成長，近1年辦公室數以中正區增加最多。業者分析，應是市中心交通便捷、中古商辦產品多且租金實惠，成為設立公司首選地點。

適合中小型企業
根據台北市商業處統計，台北市新增公司登記家數今年1∼8月累計共有2561家，比起去年同期2255家成長13.6％。
永慶資產管理協理黃增福表示，台灣景氣緩步復甦，使公司設立家數逐年增加，雖然商用不動產交易量表現並不亮眼，但那是市場投資買盤縮手，缺乏大型交易案或標案衝高交易金額，不過自用型客戶還是存在，中正、中山、大安或是內湖內科等B辦市場仍很活絡。

若細分區域，去年9月至今年8月新設立公司的區域，發現中正區新設公司達681家最高、其次是中山區661家，以及大安區558家。黃增福認為，數據突顯出市中心地段、交通便捷，以及中古商辦大樓較多，租金或售價具彈性，成為普遍設立公司的首要考量。

第一太平戴維斯總經理高銘頂則指出，新設公司集中中正區，可推測這些公司應不是大型公司，不需要太大辦公空間，因中正區商辦坪數較零碎，適合中小企業，進駐的多是傳產、貿易類型的公司。
每坪僅約1800元

每坪僅約1800元
新設立公司集中中正區、中山區、大安區，高銘頂認為與當前市況符合，因近期A辦交易相對冷清，B辦則較熱絡，應是中小企業考量成本下的選擇，他舉例，A辦單坪租金要2000元以上，B辦單坪租金落在1500~1800元，相對親民。

非自用房屋逾3戶 每戶課稅3.6％

台北市政府率全國之先通過囤房稅。「台北市房屋稅徵收自治條例」修正案近日經台北市議會三讀通過，在北市持有非自用房屋兩戶以內，每戶課徵稅率從原本一．二％提高至二．四％，持有三戶以上每戶課徵三．六％，明年五月開徵，約二％納稅人受影響，估約一萬七千多名納稅人、八萬多戶房屋稅負會增加。

北市副市長張金鶚坦言，囤房稅影響房價的成效有限，因現行的房屋稅基還有很大的調整空間，未來房地合一才能落實合理稅率，但非自住的房屋稅率調高為兩至三倍，對持有多戶的人影響較大，有助釋出空屋。

張金鶚︰影響房價有限 有助空屋釋出
過去不管自住或非自住，房屋稅均是一．二％，遭到批評，財政部新修正的房屋稅條例，明定「自住房屋」是指不出租，給本人、配偶或直系親屬實際居住，全國合計最多三戶者、房屋稅率維持一．二％，非自住房屋稅提高為一．五％至三．六％，由地方政府自訂差別稅率。

北市稅捐處修正「台北市房屋稅徵收自治條例」，將非自住房屋在北市持有兩戶以內每戶課二．四％房屋稅、三戶以上每戶課三．六％。稅捐處長黃素津昨說，囤房稅以戶數論，無關路段率。

黃素津說，北市納稅義務人在全國合計持有四戶以上的住家用房屋，已寄發自住房屋擇定通知函，共寄八萬多件，仍有三萬五千多人未回覆，若本月三十一日前未勾選回覆，將把房屋都視為非自住，被課徵兩倍到三倍的囤房稅。

黃素津建議，全國持有四戶以上房屋的民眾，勾選自住房屋以「現值最高、稅率最高」為原則，但仍需符合自住，若違反規定而勾選遭查獲，該屋就會被以非自住稅率課稅。

稅捐處統計，明年五月開徵，估約一萬七千多名納稅人、約八萬多戶會被課徵到囤房稅，加上非住家用房屋供私人醫院、診所等房屋稅調高到三％，影響約一萬一千多戶，市庫可增十億元稅收。而提供中低所得家庭公益出租的愛心房東，房屋稅率維持一．二％。


工商時報
北市 率先通過囤房稅

「北市房屋稅徵收自治條例」議會已三讀通過；台北市副市長張金鶚昨（15）日表示，這是全台第一個通過對非自用住宅提高房屋稅的地方政府，為減少囤屋、不合理房價，希望其他各縣市政府能跟進，讓國內房價符合社會大眾的期待。

依台北市修正後的房屋稅條例，住家用房屋於扣除全國最多3戶的自住房屋按1.2％稅率課徵房屋稅後，其餘房屋即屬非自住房屋。

而納稅人在台北市持有2戶以下非自住房屋者，每戶房屋稅將由先前1.2％稅率、提高到2.4％；持有3戶以上非自住房屋，每戶都將由原先的1.2％提高到3.6％。

張金鶚表示，台北市率先提高非自住房屋稅率，雖然稅基仍低，對房價影響也不大，但這是態度問題，張金鶚指出，據他了解，許多縣市對房屋稅修正還是採保守態度，一般最多都是從1.2％提高到1.5％，這可能對囤屋者較沒有痛癢，因此希望其他縣市在調整房屋稅率時，能用相同的態度看待囤屋問題。

高房價加上政府打房，民眾進場購屋意願持續降低，統計今年前3季家戶購屋比率，北市僅2.33％、新北市3.08％，雙雙較去年同期大減逾2成，顯示雙北市今年房市買氣確實很冷，今年家庭購屋買氣仍以桃園最熱絡達4.48％，但與去年同期相較，每100戶仍減少近1戶購屋。

受到房市政策影響，今年六都的房市買氣都較去年下滑，台灣房屋智庫統計今年前3季代表區域買氣的家戶購屋比，台南市僅2.28％為六都中最低，北市也只有2.33％，較去年同期下滑20％，等於每100戶家庭中只有2.33戶購屋。

至於移轉量最大的新北市，家戶購屋比也從去年的4.03％下降至3.08％，下滑幅度高達23.5％；相對地買氣最旺則落在桃園縣，家戶購屋比為4.48％，但仍比起去同期年少了0.92戶。

打房政策不斷，影響民眾購屋信心，主要都會區的買氣都呈現下滑，尤其是雙北市影響最大，今年1?9月買賣移轉棟數年減19％?22％，桃園、台中、台南、高雄的移轉棟數則年減約9％?15％。

由於雙北市以外的區域，房價水準還在受薪階層可負擔的範圍內，家戶購屋比的表現也相對北部穩定。其中，台中今年前3季移轉棟數年下滑9％最少，家戶購屋比從去年同期的4.35％小幅下滑至3.89％。

林口行政園區於2014年10月15日辦理上樑典禮，新北市高宗正副市長表示，這是行政園區工程的階段性里程碑，更是新北市政府行政效率六合一的啟程，未來將為市民提供更便利、快速的行政服務，也將促進地方經濟發展及周邊環境提升。

因應林口地區人口與日俱增，市府為提升行政效能，整合地方行政資源，並提供更便民的服務，結合六個公家機關進駐同一園區，為往後行政機關用地整合開啟先例。「新北市林口特定區機1-1行政園區新建工程」佔地面積約2公頃，未來啟用後包含地上五層地下一層之警察局大樓、地上四層地下一層之消防局大樓及地上五層地下一層之辦公綜合大樓，其中綜合大樓包含衛生局、社會局、稅捐處、圖書館等公家單位進駐，藉由行政資源之集中，提升行政效能並節省民眾洽公時間。

林口行政園區
「新北市林口特定區機1-1行政園區新建工程上樑典禮」於15日在林口區文化三路與忠孝二路交岔口工地現場舉行，高宗正副市長與各進駐機關首長、議員、里長等共同進行上香祈福，祝禱上樑儀式順利。

新北市政府城鄉發展局邱敬斌代理局長表示，工程預計於2015年4月如期如質完工，將與周邊的建設如大型購物中心及商家等形成林口區行政中樞暨市民休閒重要之核心地帶，帶動地方經濟發展及促進市景繁榮，並締造林口國際門戶新意象。園區廣闊中庭，公共開放空間之花園造景、景觀水池等景色亦提供當地里民及市民洽公之餘放鬆身心的好環境。

台中：台中市興建第一個勞工合宜住宅，14日起開放承購資格申請，得標的新業建設董事長卓勝隆說，台中首購房價已站上1坪20萬元，在建材和人工支出高漲時，每坪售價不超過12萬元，業界評估利潤少，但他正向思考，這2年可讓公司營運，也是新業建案的口碑，要擺脫以往國宅形象，打造5星級的勞工住宅。

為利高雄新市鎮特定區計畫之執行及都市建設之推動，內政部營建署刻正辦理高雄新市鎮特定區計畫圖重製作業，以期提升都市計畫圖品質，達成電腦化之作業目標，並利計畫執行之精確、便利及一致性。

目前該署已完成高雄新市鎮特定區數值地形圖測量，及都市計畫樁清查、聯測與改算作業，並展繪套合都市計畫圖、樁位圖、地籍圖於數值地形圖上；根據都市計畫、樁位、地籍及現況之展繪套合關係，已彙整部分都市計畫圖重製疑義，並陸續邀集相關單位召開研商會議討論、協調。

內政部營建署表示，預計2015年上半年開始辦理高雄新市鎮特定區計畫圖重製之都市計畫變更法定作業，並將配合辦理樁位測定，以保障人民權益，並利計畫之執行。

對碧桂園而言，突破千億已經可期，但是要達到1280億目標還需要再沖一把。

千億房企中，碧桂園的九月銷售資料算是姍姍來遲。10月13日晚間，碧桂園控股有限公司公佈，截至2014年9月30日止九個月，公司及其附屬公司共實現合同銷售金額約810.2億元；合同銷售建築面積約1208萬平方米。

9月單月，碧桂園實現合同銷售85.1億元，環比上升13.8%；合同銷售建築面積127萬平方米，環比增加19.6%。

按照今年1280億元的全年目標計算，碧桂園前三季度銷售達成目標的63.3%，接下來的三個月將是決定業績的關鍵。

事實上，除去加推貨量，碧桂園也正在打出號稱“史上最強讓利風暴”的優惠促銷，同時也正在構建全民行銷網路平臺意欲促進銷售。

1280億的任務

截至目前，萬科、?大、保利、中海系也已先後公佈前三季銷售資料。半年即突破千億的萬科，前九月累計銷售金額1490.6億元。?大也以982.4億元逼近千億大關，保利及中海系的銷售額分別為917.9億元及1055.9億港元。

相較其他千億成員，碧桂園的銷售稍顯遜色。今年3月，碧桂園總裁莫斌在回應全年目標是否過於樂觀的提問時表示，在“分類調控”的政策下，預計房地產市場會是平穩狀態，集團全年目標為增長20%，“你說是樂觀了，可能還有人說是保守了。”

但今年前九月的房地產市場情況，或許較碧桂園年初的預期更為殘酷。對碧桂園而言，突破千億已經可期，但是要達到1280億目標還需要再沖一把。

按照銷售進度，碧桂園第四季度承擔著470億元的業績任務，意味著每個月需要完成156.6億元銷售。值得注意的是，除了1月份的176.7億元，碧桂園今年其餘8個月的單月業績都未曾超過100億。

2013年第四季碧桂園砍下413億銷售，以占比近四成的推力將其送入千億軍團。相似的是，今年剩餘三個月的業績也將成為碧桂園的定局勝負手。

據觀察，碧桂園旗下各地的多個新項目正在緊密籌備開盤。如深圳北片區的碧桂園翡翠山、首個環北京區域大盤碧桂園九龍灣、海南碧桂園珊瑚宮殿及廣州碧桂園中新首府等項目都預計將在10月及11月入市。

除此以外，碧桂園也已經展開大規模的行銷攻勢，在啟動優惠促銷活動的同時，也正在嘗試將其全民行銷手段結合到互聯網平臺。

“全民行銷”沖業績

近日，碧桂園發佈一款名為“鳳凰通”的手機行銷平臺產品。該項應用由碧桂園自主開發，是其8月上線的“全民行銷”微信平臺的升級版，截至9月24日已向旗下74個項目開通。

碧桂園推出的該項應用平臺具備註冊、項目流覽、搶紅包、推介及結傭查詢等功能，推薦人通過軟體推薦客戶成功購買碧桂園房源便可獲得最高可達4%的稅前傭金。

此外，早前於9月25日，碧桂園已經打出“史上最強讓利風暴”的促銷宣傳。即日起碧桂園老業主憑1元錢在項目銷售中心或IEC(國際展銷中心)即可換購1張面值1萬元的購房券，可按已購產品的類型兌換相應數量。

其中，洋房業主最多可換購10張(即10萬)，別墅(含200方以上大平層及複式單位)業主最多可換購30張(即30萬)，鑽石墅業主最多可換購50張(即50萬)。購房券可由業主自用，亦可轉贈使用。

接近碧桂園的人士曾向觀點地產新媒體表示，10張、30張和50張的優惠券使用並不是每個樓盤都適用，會因不同區位和價格而異，但“該優惠活動將在碧桂園全國所有在售項目進行推廣，時間持續到10月底。”

事實上，圈層行銷及強大的銷售執行力被普遍認為是碧桂園去年業績翻番的最大武器。但是同樣的行銷手段在當前的市況下能否再次收穫同等效果仍有待觀察。

有市場分析認為，今年開發商的行銷手段層出不窮，但在對房價預期沒有上升的前提下，購房者也會陷入麻木。

不過，當下的樓市現狀是各大房企紛紛祭出各種行銷手段促進銷售。萬科已經打出全名行銷O2O、一二手資料聯動、聯合淘寶推出“淘萬”行動，華潤10月則推出39城每日勁推1000套特價房促銷，而廣東保利董事長余英更為直接，購房者只要私信其微博即可獲得樓盤優惠。

北京豪宅似乎是低迷樓市中率先復蘇的市場。受房貸新政和購房者預期改變的影響，上半年銷量走低、7月開始上揚的北京豪宅市場，繼續走出回溫行情。

亞豪機構統計資料顯示，9月北京累計成交公寓豪宅289套，環比8月大漲61%，成交總面積5.1萬平方米，環比上漲60%，在成交套數還是成交面積創年內新高的同時，其整體成交均價為66686元/平方米，環比上漲23%，創下有統計資料以來的最高紀錄。

北京不少房產仲介人士接受《第一財經日報》採訪時透露，國慶長假後的一周，二手豪宅成交明顯增加，“有的門店一周賣出了前幾個月的量”。

10個購房者有6個選擇貸款

今年31歲的張佳歡（化名）最近看中了位於北京東三環與東四環之間的萬科公園五號一套一居室，總價230萬元左右，國慶期間簽訂合同，準備下周辦理過戶。在她看來，相比去年5萬元/平方米的單價，她現在的價格相當於“抄底”。

萬科公園五號北邊的朝陽公園附近高檔住宅林立，如棕櫚泉國際公寓、觀湖國際等是其中的代表。在該區域從事房地產仲介工作的李維（化名）告訴記者，幾天前，附近一套總價700萬元的兩居室經他手順利成交。但今年年中時，他的仲介門店生意慘澹，附近的棕櫚泉在賣出一套2200萬元的公寓後，就再也沒有成交，國慶之後，棕櫚泉僅兩居室就成交了三套。

觀湖國際社區附近一仲介門店的工作人員也告訴記者，該社區單價在5.5萬元/平方米的二手房，目前正以一天一套的速度在交易，售出的多為此前幾個月積壓的房源。

李維對記者透露，目前他所在的仲介公司與八大銀行合作，包括建設銀行、工商銀行和較早傳出貸款優惠的農業銀行，也包括浦發銀行等股份制銀行，對還清貸款再購買二套房的購房者，目前銀行普遍執行首套房貸款政策，即最高可貸款七成，利率多為95折或者9折。

“10個人中就有6個人選擇貸款，現在利率低了，有一些自己開公司的客戶，即便有能力全款購買，也會選擇貸款。”在李維看來，這種局面與新的貸款政策不無關係。這些房子主要是10月6~7日到13~14日之間的一周賣出去的，他所在的門店就成交了10餘套房源。

“階梯式”回溫

今年上半年，在北京樓市整體低迷的現實下，豪宅市場顯得力不從心。亞豪機構的統計資料顯示，今年上半年，北京公寓豪宅產品共成交897套，與去年同期相比大幅下降57%；成交面積為15.9萬平方米，同比回落59%；銷售金額總計為92億元，同比減少105億元。

北京今年6月共有63個報價超過5萬元/平方米的公寓豪宅項目在售，當月累計僅成交81套，同比下降63%，這是繼2月份因季節性和春節假期等客觀原因影響導致公寓豪宅月度成交量降至百套以下後，首次因市場因素跌破百套。

根據亞豪機構的資料，從7、8月開始，北京5萬元/平方米以上的公寓豪宅項目開始回溫，8月共售出180套房源，銷售總面積達3.16萬平方米，成交套數、面積環比分別上漲73%和62%。


進入9月後，北京公寓豪宅成交復蘇明顯。9月北京64個在售報價超過5萬元/平方米的公寓豪宅項目中，共有25個項目有成交，累計成交公寓豪宅289套，環比8月大漲61%，成交總面積達5.1萬平方米，環比上漲60%。9月，北京公寓豪宅市場無論是成交套數還是成交面積，均創下了今年的新高，其整體成交均價為66686元/平方米，環比上漲23%，創下有統計資料以來的最高紀錄。

對此，亞豪機構市場總監郭毅分析，從北京公寓豪宅成交特徵上看，9月份公寓豪宅市場成交均價的大幅上漲，主要來自於總價1500萬~2000萬元的改善型豪宅項目成交激增的強力拉升。

郭毅稱，“十一”前夕，央行對於個人房貸的放鬆，有效降低了改善型購房者的購房首付門檻及資金成本，有利於提振購房者看待後市的信心，進而促進原本猶豫不決的改善型客群加速出手。她預計，接下來一段時間,北京公寓豪宅市場改善型豪宅的成交還將明顯升溫，四季度北京公寓豪宅市場的回暖有望。

近日，記者實地採訪後發現，已經悉數通車的高鐵和在建的地鐵正逐步打開這座城市房價的上漲空間。

位於廈門集美區杏林大橋橋頭的幾個樓盤成為當地房價新增長極，開盤三年以來，房價已經翻了不止兩倍，目前均價已在兩萬元左右，這一地區只是島外郊區。

“未來地鐵一號線將在這裡設站，步行只需十分鐘，將來房價肯定還會漲。”記者走訪兩處樓盤時，售樓人員不約而同打出地鐵牌。

鐵路一響，黃金萬兩。多條高鐵線路貫通廈門，這也直接改變當地樓市格局，周邊城市購房者更有置業廈門的動力。

“雙鐵”時代來臨

廈門島很小，很堵，很擁擠；廈門島外很大，很寬，人很少。儘管如此，人和車輛依然喜歡擠進島內。現在，島內外人口密度比達到11 1，一半的常住人口都擠在島內。

地鐵在本世紀第二個十年走入市民視野。廈門市的經濟指標、人口及規劃線路的客流規模指標均達到要求，具備修建軌道交通的基本條件，2013年底，廈門地鐵1號線工程正式獲批，建設工期4.5年，2018年廈門將正式進入地鐵時代。

高鐵來的時間則更早些，2013年底，廈深鐵路正式通車，這是一條毫無疑問的“黃金走廊”。廈深鐵路所屬的杭深線，是我國“四縱四橫”快速鐵路網規劃中的重要 “一縱”，它將中國經濟最活躍的長三角、閩南金三角和珠三角首次直線連接。

廈門大學經濟學系副教授丁長髮告訴記者，廈深鐵路的通車，使閩粵三個經濟特區之間的8個縣市，結束不通鐵路的歷史，從以前的發展“斷裂帶”轉變為“增長帶”。

今年廈門高鐵陸續通達北京、南京和長沙等國內重要城市，高鐵經濟圈雛形已經基本形成。“制約廈門經濟發展的各種因素也在逐步改善，廈門吸引投資和人流的條件越來越好，這為拉動地方經濟增長、緩解就業壓力等都提供了非常重要的前提條件。”丁長髮說道。

房價想像空間打開

2010年，有著敏銳投資嗅覺的廣東人老徐，跟隨著已經開建兩年的廈深鐵路，從深圳“北上”至廈門。老徐說，當時廈門房價和深圳比給他最大的感受是“好便宜”。

廈門2010年的住宅均價為11000元?平方米，而深圳住宅均價當時一度突破20000元?平方米。老徐預判以廈門的經濟發展、環境以及特殊的閩南中心城市地位，隨著鐵路交通網絡的貫通完善，將進入快速上升通道。

從2010年底至2012年底的兩年時間裡，老徐在廈門花費數億投資購買了幾處綜合性物業。隨著動車時代的到來，廈門房價從2012年底進入快速上漲期，到2013年，老徐此前的投資回報已經超過了100%。

而動車時代到來也宣告廈門島外集美北站新區的崛起。北站片區系以廈門北站為核心打造的新城，2012年10月該區首個商品房項目三期開盤時，銷售均價就已達到9000元/平方米。

該片區樓面地價也創下了一年翻近5倍的記錄，在2013年2月5日，集美北站片區地塊2013JP02被杏林建設以6.092億元拍得，樓面價為10503.45元/平方米，溢價119.77%。

2012年，廈門全市的新房銷售面積和套數雙雙超過深圳，但廈門人口只有深圳全市的1/3；2013年上半年，只有約370萬人口的廈門在新房成交量上，僅比約2000萬人口的北京少1萬套。

有分析指出，廈門接連兩年房地產成交量的“井噴”，有相當大的一部分是因龍廈鐵路和向莆鐵路的通車所帶來的大量置業客流。

外地購房撐起半邊天

泉州安溪人陳家姐弟，是一普通泉州中產家庭。姐弟倆大學畢業之後，都選擇離家最近的廈門就業。“閩南人不希望離家太遠，而就業機會和環境無疑廈門是首選。”陳家姐姐工作兩三年後，就準備在廈門成家。

2008年的廈門，即使買一套二手房，首付也需要十幾萬元，僅工作兩三年的姐姐和男友全部積蓄合起來不過7萬元，好在買房大計全家人支援，湊齊首付買了一套二手房。

2009年，陳家弟弟在廈門房價“低位”時，也在島內買了一套100餘平方米的新房。幾年後，姐姐又購買了擁有海景資源的複式 “豪宅”。不願意輸給姐姐的弟弟，也在2013年購買了第二套房。

類似的例子不勝枚舉，而在廈門的外地購房者中，周邊最有實力的第一軍團為泉州人。廈門島內的豪宅不少都是給泉州人買去了。“這些做生意的泉州人之間也存在暗暗較勁，有一個說法是泉州人沒有幾套廈門的房子都不好意思說，成為身份和財富的象徵。”一開發商銷售總監如是表示。

但他同時向《每日經濟新聞》記者解釋說，這些購房者雖然不一定都能夠住進這些房子，但卻並非概念中的炒房，而是將其作為一種投資保值和固定資產長期持有。


而老徐之所以選擇廈門，而不是北上廣的原因除了回報率的考慮之外，他同樣考慮到了風險因素。“廈門的炒房比例較低，估計在20%以下，不然我也不敢來。”老徐說，他曾在晚上專門開車到傳聞中空置率最高的海滄區去實地看燈，確實如大家所言很多新社區亮燈率 （入住率）很低，不過這並不使他感到擔憂，原因就是這些空置房的房東很多都是長期持有者。

福州到廈門動車的開通，把閩南、閩中和閩北的購房者更多帶到廈門；龍岩到廈門動車的通車，則將閩西的購房者吸引到廈門……廈門對外地購房者的吸引力隨著交通的完善，磁力進一步增強。

在限購執行之前，統計資料顯示，廈門的外地購房者占比達到六成，而2010年限購執行以來，廈門本地購房比例回升，不過外地購房者依然是主要購買力。

日前因為出讓條件中高達50%的土地保證金，以及90%房源需現房銷售等一系列嚴苛規定，而備受關注的杭州余杭區余政儲出[2014]39號地塊，最終有了主人。

昨日（10月15日），杭州市國土資源局余杭區分局發佈公告，浙大網新集團有限公司 （以下簡稱浙大網新）以63120萬元的價格拍得該地塊。據余杭區國土局相關工作人員透露，浙大網新作為唯一競標人參拍，最終價格也是底價成交。

資料顯示，余政儲出[2014]39號地塊為杭州未來科技城83號出讓地塊，東至永福路，南至新橋港，西至常二路，北至海興路。出讓面積60114平方米，容積率為2.0~2.2，起價為63120萬元，折合樓面價4773元/平方米。

記者瞭解到，該地塊臨近杭州交通主幹道文一西路，距離規劃地鐵5號線常二路站僅400米。毗鄰阿裡巴巴淘寶城、浙江理工大學科藝學院及海創園等專案，區域位置和生態環境都具有相當優勢。

浙大網新方面在接受 《每日經濟新聞》記者採訪時也表示，看中該地塊的區域位置、生態環境和產業發展優勢，未來有巨大的潛力凝聚一批高科技人才入駐。

根據此前的公告，上述地塊的出讓起價為63120萬元，保證金為31560萬元，達到起價的50%。按照合同約定，拿下這塊地的業主，如果要退地，保證金就要被沒收。


該地塊出讓價款分兩期交納，“第一期為一個月內交清出讓價款的95%(含保證金)，第二期為12個月內交清出讓價款的100%”。此外，按照合同規定，“該專案地上總建築面積的10%可預售，其餘建成後可現房銷售”。

由於上述嚴苛的條件，該土地掛牌以後受到眾多關注。浙江工業大學經貿管理學院院長虞曉芬此前在接受《每日經濟新聞》記者採訪時認為，為出讓土地設立嚴格的轉讓條件，旨在引入高品質的開發商，有利於控制爛尾房、品質糾紛的風險。

“集團剛剛才拿到地，具體的方案還沒有開始制定。”浙大網新相關負責人告訴記者，該地塊將用於開發建設綠色智慧的城市住宅專案。

近日,記者獲悉,中信華南地產公司將其100%控股的廣州市荔港南灣房地產開發有限公司掛牌出讓,意味著該公司開發並正在銷售的中信西關海專案也將易手。公司股權掛牌價為21億元,和2009年中信地產從廣州城啟集團手中購得的土地價格相同。目前中信西關海專案仍正常銷售。中信地產成立於1986年,是業內知名央企。

項目開賣兩年後易手

記者獲悉,中信地產持有100%股權的廣州市荔港南灣房地產開發有限公司9月26日在北京交易所掛牌出讓,而這個公司所開發的樓盤正是當前市場上銷售中的中信西關海。

轉讓公告顯示,該專案股權轉讓掛牌價為21億元。根據交易條件,如掛牌期滿只產生一家符合條件的意向受讓方,則採取協定轉讓方式成交,如掛牌期滿產生兩家或兩家以上符合條件的意向受讓方,則進入網路競價程式。而意向受讓方需要在資格確認後3個工作日內向北交所指定帳戶繳納63000萬元交易保證金。

官網資料顯示,中信地產成立於1986年,是中國首批具有一級房地產開發資質的企業,在2007年重組後,提出了“立足京津環渤海、珠三角、長三角,重點在經濟發達的一、二線城市深耕發展”的發展策略,以央企背景在豪宅市場上廣為人知。早期在廣州開發了中信君庭,中信香樟墅,在佛山開發了中信山語湖等,這些無一例外都屬於豪宅型社區。

本次股權出讓的受託公司北京智德盛投資顧問有限公司一名姓杜的先生向記者表示,在轉讓公告掛出後不乏諮詢者,掛牌日從9月26日開始至10月28日。對於企業轉手的原因,該人士稱之為“央企退出項目”。

掛牌價和5年前購入地價相同

眾所周知,中信地產並非中信西關海專案所在地的第一任東家。2009年,中信地產從廣州市城啟集團手中用21億元的價格將荔港南灣南區緊靠珠江邊及青年公園的住宅用地,總面積為21萬平方米,折合樓面地價為10000元/平方米,接手後的中信地產開發了這個名為中信西關海的一線江景專案。當時的地價創下了荔灣區地價的新高,同個板塊或相鄰板塊樓盤的售價普遍為1.5萬-1.8萬元/平方米。當時有業內人士預測,就算是開發成豪宅專案,以該區域現有的環境和氛圍,要賣到1.8萬元/平方米以上的價格很難。

2011年4月,該專案規劃獲批,一共將建17棟住宅和兩棟商業,資料顯示住宅總戶數為2000戶左右,包括高層和超高層,其中有兩棟超高層單位層數為54層,層高為198米,刷新了廣州當時最高住宅建築紀錄。根據規劃示意圖,整個社區的容積率達到4.8。

2012年9月16日,中信西關海以1.8萬元/平方米起的毛坯價格首次開盤,當時廣州樓價已大幅增長,同板塊的一手樓已躍至2萬元/平方米以上,1.8萬元/平方米僅相當於周邊二手樓的售價,低價入市的策略讓專案在熱銷的同時名聲大噪。據悉,開盤推出的200多套155-255平方米的單位售出了八成。

陽光家緣顯示,截止到今年10月份,該專案共有775套產品獲批預售證,其中網簽售出的套數為359套,按照整個社區2000套左右的總數,只售出不足18%,記者從專案現場瞭解到,目前還有多棟樓宇尚未動工,包括一塊發展預留用地。

從現場看,專案產品銷售未中斷,不過銷售中心人氣冷清。據銷售人員介紹,目前在售的產品最小單位為131平方米的三房,最大的戶型超過300平方米,其中131-151平方米面積略小的單位目前帶裝修的價格為2.7萬-3.1萬元/平方米,社區最早出售的一批產品將在今年年底交付使用,在專案施工處仍然可以看到正常作業。不過有業內人士表示,今年推出了一批特價單位,價格低至2.4萬元/平方米。

值得一提的是,21億元出讓股權的中信西關海,掛牌價和5年前購入的地價正好相同,等於原價將專案掛牌轉讓。陽光家緣資料顯示,已經售出的359套單位,均價為25630元/平方米,在幾年時間,該公司從項目攬得的總收入僅為109652萬元。如果該項目原價出售,僅僅是扣除建安成本、人力成本,所獲得的收益已經甚少。


中信多次易手旗下項目

根據股權出讓公告披露的財務資料,近兩年中信西關海的盈利情況不甚理想。企業年年度審計報告資料顯示,2013年度,該公司營業收入為零,營業利潤為-6594萬元,淨利潤為-5328萬元。

今年的企業財務報表資料顯示,截至今年7月31日,該項目的營業收入為149.8萬元,營業利潤為-545.97萬元,淨利潤為-556.22萬元。資產總計為511855萬元,然而負債總計卻達到-517088.79萬元,所有者的權益為-5233.12萬元。

方圓地產市場首席分析師鄧浩志表示,從去年和今年的市場環境看,去年應該是大部分房企賺得盆滿缽滿的時候,如果房企在去年出現虧損明顯不太正常。但今年市場整體低迷,如果虧損也在情理之中。

實際上,近兩年中信多次易手旗下的項目。據媒體報導,2009年9月,中信地產就將其100%控股的北京富?房地產開發有限公司全部股權以掛牌價30550萬元轉讓,而後由華潤置地以約13億元的價格接手。2010年8月,中信深圳集團和中信地產成都公司在北京產權交易所掛牌轉讓所持成都中信光達地產有限公司100%股權,掛牌價格為1.53億元。相比保利、方興等央企不斷在全國擴張的表現,中信地產近幾年卻在逐漸縮小市場份額,並且不時爆出資金鏈吃緊的傳聞。

業內分析

大戶型售價過千萬 產品定位尷尬

中信西關海雖然具有較為優越的江景優勢,定位仍然偏中高端,但是社區容積率高達4.8,還缺乏高端配套,社區門口直面高架橋,周圍雲集了諸多建材超市,環境指數一般,但是大戶型產品每套的售價卻在七八百萬元甚至過千萬元。在廣州業內人士看來,這種定位顯得比較尷尬,在豪宅市場上銷售前景不樂觀。

多位業內人士表示,中信西關海這兩年來屢次降價,其中銷售比較好的也就是戶型相對較小的產品,而大戶型卻滯銷,特別是280-320平方米的超大平層。專案銷售人員向記者表示,專案大戶型朝向、景觀有優勢,戶型越大單價越高,其中151平方米的產品去到3.05萬元/平方米。一套280平方米的產品售價都超過了800萬元,普遍可能達到千萬元以上,已經比肩珠江新城的豪宅售價。“而這樣的售價和中信西關海設計普通的產品、較為一般的景觀開闊度以及周圍的環境都顯得格格不入。”中原地產廣州專案部總經理黃韜這樣表示,中信西關海在荔灣區並非標杆性樓盤,無論是戶型還是定價上,都決定了專案的資質較為一般,而這跟中信的初衷有出入。

鄧浩志表示,廣州千萬級別以上的買家大多為多次改善型,受限購影響,需求難以釋放,因此西關海整體的產品面臨低端改善型剛需夠不著,高端改善型無市場的尷尬。

轉讓或出自優化資產角度考慮

“得知中信此次轉讓西關海專案,內心有小許意外,不過目前未見到中信其它業務出現波動,個人估計此次轉讓可能是從優化資產的角度考慮,並非重大策略的轉變,例如退出房地產業務等。”黃韜如分析稱,出售手中不太優質的項目進行資產優化、有意圖暫時性退出廣州市場都有可能。

一位跟中信地產廣州公司有過業務往來的知情人也認為,中信地產轉手項目,不排除是出自優化資產和投資區域轉移的考慮。

記者電話聯繫荔港南灣房地產開發有限公司以及專案法人代表,在記者表明身份後,該公司人員以沒空為由掛斷電話。而該專案行銷人士向記者表示,年底正常收樓,開發進度照常進行,產品銷售也照舊。

新世界發展（00017）奪得港鐵（00066）大圍站上蓋項目住宅發展權，項目可建樓面270萬方呎，計劃興建住宅單位不少於2900伙，業界人士估計，樓盤每呎售價可達1.1萬元以上。

新世界發展昨天收報9.53元，上升2.92%；成交額1.98億元。

高盛發表報告，維持新世界「中性」評級，目標價由9.65元，調升至9.75元。由於大圍站交通方便，以現價計算，每方呎售價可達1.3萬元，預期新世界與港鐵分配利潤前，可以獲得稅前利潤80億元。

券商紛紛上調目標價

報告指出，新世界以較低負債比率（約23%）空間去補充土地儲備，符合其物業發展策略，發展初期對每股資產淨值影響不大；預料大圍站項目總發展成本約134億元。高盛下調新世界2015至2017年度每股盈利預測最多2%，以反映資本開支。

摩根大通表示，投得大圍站對新世界有正面作用，估計投資回報率約10%，但該項目提升資產淨值的效用不明顯；由於估值吸引，維持新世界「增持」評級，以及目標價11.2元。

美銀美林認為，新世界物業發展計劃穩健；加上現價較每股資產淨值折讓50%，估值相對吸引。評級則由「中性」上調至「買入」；目標價由11.5元，調升至11.7元。由於年內樓價上升7%，新世界推盤的平均售價較預期好，故上調其2015及2016年每股盈利預測1%及4%。

審批需時 人手緊影響動工

為增加住宅單位的供應量，政府過去數年不斷推地，今年首8個月私宅落成量高達9657伙，創近9年新高，然而，施工量已明顯放緩，今年首8個月只有3934伙動工，屬於2010年推出樓市辣招後的同期新低，令人關注住宅興建量能否維持高水平。

有業界人士認為，受到相關政府部門的審批程序需時和建造業人手緊絀令工程招標較具難度等影響，所以施工量有所放緩，料未來數年落成量或會受到影響，但推盤量則可以循樓花銷售進度作調控，相信對新盤整體供應影響不大。

屋宇署昨天發表8月的資料月報，全月共有546個單位動工，全數來自信置（00083）及嘉華國際（00173）合作的將軍澳第66C2區。單位數字雖然已是今年1月後的7個月新高，但以今年首8個月綜合統計，則合共只有3934伙動工，較去年同期的7302伙減少約46.1%，也是2010年同期僅2704伙以後，近4年動工量最少的年份。

私宅落成創9年高

對於動工量明顯放緩，有不願透露姓名的發展商表示，自取得地皮後，發展商需要經過不少的圖則和規劃等審批程序，但相關的審批流程複雜，部分環節更動輒交予不同的小組或委員會審議，加上目前的政治氣候，部分官員使用獲賦予的酌情權時也過於嚴謹，對項目動工和其他發展步驟都有影響。

城大建築科技學部高級講師潘永祥認為，建造業人手緊絀，也可能影響業界的動工步伐，若動工量持續處於低水平，估計2至3年後住宅落成量將受影響，但由於新盤主要依靠樓花銷售，料發展商可以在預售樓花申請上調整步伐，相信對一手市場和樓價的影響不大。

利嘉閣地產研究部主管周滿傑則指出，由於多個大型項目如牛池灣清水灣道35號、元朗安寧路和西貢大埔仔項目等，已獲屋宇署發出施工同意書，相信提供約3867伙的前述三個項目，可望陸續在年內開展，若其他官地和鐵路項目陸續動工，今年私宅動工量仍有望達1.8萬伙。

麗新夥郭炳湘將軍澳地獲批

事實上，陸續再有發展商投得的官地項目獲批建築圖則，單計8月批出的圖則23份圖則中，其中麗新發展（00488）和郭炳湘私人的帝國集團合作發展的將軍澳市中心南部第68A2區地盤，獲批建23座洋房和7座12至19層高住宅。至於會德豐地產去年中投得的何文田常富街1號豪宅地皮，則獲批建6座16層分層住宅連住客休憩設施，可建樓面約38.8萬方呎。這些項目可望陸續進入動工。

另外，8月亦有多個矚目的非住宅項目獲批圖則，包括市建局進行活化的中環街市「城中綠洲」項目，而太古地產（01972）九龍灣宏照道商業項目，則可建1座25層商廈。

盤源短缺刺激二手樓價持急上升，利嘉閣地產研究部主管周滿傑指出，綜合土地註冊處資料，9月全港2569宗已知上手購入價二手私樓買賣登記，共有2540宗賬面獲利，比率高達98.9%，較8月的98.8%輕微上升0.1個百分點；每宗轉手個案平均賺62.7%，較8月61%上升1.7個百分點，創11個月新高。

以轉售價格計算，500萬至700萬元的私樓獲利比率最高，達99.3%，較8月的99%上升0.3個百分點。

至於上月賬面錄得虧損的轉手個案佔整體二手私宅買賣比例只有0.7%，按月下跌0.4個百分點。

周滿傑表示，因一手新盤吸納二手購買力，預期樓價上升動力會減弱，甚至由升轉跌，估計10月私樓轉售獲利成功比率有機會回落至約95%，每宗平均賺幅回落至60%。

麗新發展（00488）去年投得海洋公園海洋酒店發展項目，近月正式完成補地價，涉資約16.48億元。根據酒店的發展計劃，項目樓高6層，將提供約495個客房，預計2017年可落成。麗新發展曾表示，連同補地價金額，項目的總投資額約41億元。

二手屋苑缺盤情況持續，準買家為求盡快入市，面對業主不肯議價亦願意成交，令市場出現高價個案。將軍澳居屋欣明苑3房戶，創屋苑成交價新高，而西灣河鯉景灣一中層單位，成交價亦創屋苑同類型單位新高。

自由市場價 呎造8140

中原地產分行經理柯勇表示，欣明苑D座高層7室，實用面積645方呎，3房間隔，以自由市場價525萬元成交，實呎8140元，成交價創屋苑新高。原業主上月以525萬元放售，叫價強硬，最終零議價成交，轉手賺183萬元，升值53.5%。

鯉景灣亦錄得新高成交。中原地產首席分區營業經理黎百祥指出，怡坤閣中層H室，實用面積808方呎，3房一套間隔，以960萬元成交，呎價約1.19萬元，成交價創屋苑同類型單位新高。原業主上月開價1000萬元，因擔心佔中令市況不穩，願意減價40萬元求售，最終減價4%成交。

另外，港鐵大圍站項目由新世界發展（00017）奪得，涉及2900伙住宅，而商場則由港鐵（00066）保留。有區內物業代理表示，未來沙中線將經過大圍，令該區交通大大改善，加上鄰近市區，預料將吸引各區買家進駐大圍。區內除出現封盤個案外，有少數業主在消息公布後，因看好後市而將議價幅度由8%至10%收窄為3%至4%，惟目前未錄得準買家因看好該區前景而入市個案。

業界預計 未來一年區內租金跌逾1成

零售業放緩，加上佔中等負面因素，舖位租金受壓，中環皇后大道中有鐘錶店租約未滿，現尋求新租客頂租，而二綫段威靈頓街更是吉舖處處，預計未來一年中環舖租至少跌逾1成。

本年零售吹淡風，奢侈品銷售額明顯減少，令零售商不再進取搶舖，大手租舖個案減。四大核心零售區之一的中環，過往數年屢獲國際品牌高價搶位，惟近一年零售氣氛轉弱，個別地段更出現求頂租。

大道中舖尋頂租 呎租638

位處中環核心段的皇后大道中萬年大廈，物業其中一地舖連一樓，面積約2,350平方呎，2012年尾，獲Emporio Armani以每月140萬元承租，平均呎租596元，租期3年，售賣珠寶及鐘錶。據代理透露，近期已接獲該租客尋求頂租，業主意向月租約150萬元或以上，呎租638元，與舊租相若。

此外，同地段娛樂行一地舖，2012年獲一國際品牌以每月300萬承租，售賣皮具、服裝等，代理指，該品牌亦於市場低調尋求頂租。

威靈頓街 至少約6吉舖

至於同區二綫街威靈頓街，更屢現交吉舖位，單計荊威廣場至威靈頓街中段，已見有至少6個吉舖，門口貼上多個招租廣告。其中威靈頓街15號地下、閣樓及1樓，每層面積約800平方呎，現時交吉，據代理指出，現業主以每月48萬元放租，該舖早年曾由知名雲吞麵店黃枝記租用，2011年本地時裝店佐丹奴（Giordano）以52萬元承租，開設品牌旗下Giordano Ladies，租約於本年6月底屆滿。按現時業主放租價計，較上手租客租金跌約7%。

佔中影響 擺花街舖減租2成

另一條二綫街擺花街，出現因佔中而減租，中環擺花街1號廣場低層地下1號舖，面積約1,013平方呎，租客為西式快餐店，月租約12.5萬元，平均呎租約123元，因「佔中」發生，租戶營業額急跌，最終決定離場。業主願因應市況減租兩成，新意向租金每月約98,000元，平均呎租約96元。

事實上，皇后大道中舖位租金，早於8、9月份開始回落，最明顯是中環皇后大道中29號地下3、4、5號舖，面積約1,655平方呎，9月份以每月約280萬元租出，平均呎租約1,692元，呎租較舊約回落約30%。同段皇后大道中33至33A號地下A舖，面積約1,307平方呎，舊租每月160萬元，呎租約1,224元，8月份以約138萬元租出，呎租約1,055元，較舊租下跌近14%。

在空置率上升及租客退租影響，市場預期區內租金進一步受壓。

世邦魏理仕商舖服務部執行董事連志豪分析，四大零售核心區中環、尖沙咀、旺角及銅鑼灣，以中環的內地客比例較低，商戶生意主要靠中環上班一族及本地客人，而早年區內舖租因個別珠寶鐘錶及國際品牌搶舖而推高租金，惟近一年零售商生意欠佳，舖位租值亦因而被調低。

連志豪預計，中環為各零售區中，租金最快回調，預計未來一年區內舖租跌至少1成。

本年度唯一一幅新增的東涌酒店地，將於明天（周五）截標，可興建1,100間客房。憧憬區內將有多項道路及旅遊等基建落成，業界估值樂觀，約15.26億至22.7億元。

可建樓面61萬呎

上述酒店用地位於水藍天岸對開的空地，附近設有碼頭設施，地段為東涌市地段第38號，地盤面積近13.89萬平方呎，地積比率約4.4倍，可建樓面面積約61.35萬平方呎。

高緯環球評值及專業顧問部董事張翹楚指出，由於東涌未來將有港珠澳大橋等基建落成，加上亦會進行填海，以興建更多的商業及旅遊區，故預期市場對區內的酒店需求會有所增加，相信會吸引不少發展商入標競投。

本年尚餘兩酒店地

據地政總署資料顯示，本年度賣地計劃，只尚餘前灣仔警署及前旺角街市，兩幅酒店用地可供出售。但由於所屬的分區大綱草圖，因司法覆核問題而被凍結，故未能於短期招標出售。

由於受「佔中」影響，發展商遞交標書的地點會有所改變，原定於金鐘政府總部設投標箱，將會改由北角政府合署設投標箱，直至政府另行通知為止。

地價逐步回落，發展商積極就商業項目補地價，加上港鐵（00066）推地亦有所加快，刺激今年首三季補地價收入錄89億元，較去年同期大增約1.7倍，並創近3年新高。

地政總署公布第三季錄得32宗契約修訂及兩宗換地個案，當中19宗屬於不涉及補價的技術性修訂，全共為庫房貢獻47.23億元，較上季的24.59億元增加92%。

日出康城站4期 補價27億

期內涉及金額最多的補地價項目為港鐵日出康城站4期項目順利批出，為庫房貢獻27.1億元，已經佔第三季補地價金額的57%，再加上麗新（00488）投得黃竹坑海洋公園酒店項目，亦在上月完成16.48億元的補地價，均推高第三季的補地價收入。

值得留意的是，累積今年3季已經錄得89億元的補地價收入，較去年同期僅得33.51億元，大幅增加1.65倍，亦是繼2011年錄得108.97億元後新高水平。

商業項目補價 涉逾58億

今年補地價金額大增，主要地價回落，刺激發展商逐步為旗下商業項目進行補價，期內商業項目補地價涉及多達58.5億元，佔整體比例達66%，其中屬於10億元以上的補價項目亦有4宗，除了上述海洋公園酒店項目外，港鐵亦就青衣站停車場興建成商場補地價12.62億元。

至於住宅方面，除了日出康城站4期規模較大外，其餘大多數均為中小型豪宅項目，補地價只有1億、2億元，反映發展商對於住宅項目補地價仍較審慎。

恆基地產(0012)主席李兆基私人持有的尖沙咀服務式住宅凱譽於今年5月拆售，到今年8月疑因物業用途問題，一度引發銀行按揭急煞停。昨日有報道指，有個別業主疑因按揭問題要求?基延長成交期約3個月。據知，稅務局月前已發信通知業主物業屬商業契，所有買家須繳付雙倍印花稅(DSD)，料介乎樓價7.5%至8.5%。以部分單位售價2,000萬計，要多付最少150萬元。

稅務局昨回覆本報查詢時表示，根據《印花稅條例》，界定一個物業是住宅物業或非住宅物業，須視乎政府租契或政府租契協議、《建築物管理條例》所指的公契、根據《建築物條例》發出的佔用許可證、或由印花稅署署長接納的其他文書對該物業所規範的批准用途。對於某個物業或發展項目是否屬於住宅物業，須查閱有關政府租契、政府租契協議、公契、佔用許可證等文件，以確認其批准用途。 稅務局不會評論個別個案。

由於凱譽銷售半路中途銀行突煞停承按，有買家購入物業後，只能向銀行承造樓價20%一按，較商用物業一般可承造40%按揭還要少，因此令部分買家不知所措。凱譽共有262伙，累售約56伙，尚餘200多伙待售。

位於上海黃金區域的董家渡地塊以高達248億元（人民幣，下同）的起始價掛牌，儘管低於市場預估的300億元，但仍令諸多企業望而卻步。據稱，該地塊自預申請公告以來，有20餘家企業前去諮詢，最終僅兩家確認參與競買，此前熱傳的九龍倉(0004)等均不在列。

投資額巨　2企競逐

據了解，董家渡地塊屬於南外灘的黃浦濱江板塊，屬於黃浦江沿岸除了陸家嘴、外灘之外的次核心區域。土地出讓總面積126,740平方米，地上總建築面積不超過701,900平方米。規劃為商業、辦公及住宅綜合用途，掛牌起始價為248億元，將於11月18日現場競買。

地塊自預申請公告以來接獲20餘家企業諮詢，但最終僅中國民生投資公司和泛海控股公司兩家企業確認參與競買。 中民投為全國工商聯牽頭組織、59家知名民營企業發起設立。有內媒指，中民投與泛海控股有各種牽連，參與中民投發起設立的59家民企就包括泛海集團，有業內人士預料地塊最終會以底價成交。

今年進入第四季，上海浦東迎來新一輪集中推地潮，目前浦東張江、惠南兩板塊各有一宗純宅地掛牌，合計推地面積近9萬平方米。其中張江宅地將於10月22日出讓，另一宗惠南鎮宅地已於10月10日掛牌。

上季宅地均價下跌

另外，第一太平戴維斯昨發佈最新研究報告指，第三季上海共成交23幅含住宅用途的土地，約290萬平方米可建面積，土地市場似有回暖態勢。不過，平均樓板價為9,000元?平方米，環比下跌37.3%，為2013年第二季以來首次環比下跌，成交宅地平均溢價率則從二季度的50.9%跌至三季度的31.6%。

將軍澳何文田項目 最快明年推出

政府近年加快批出官地，相關土地出售後陸續獲屋宇署批則，8月就有6幅官地獲批出建築圖則，按目前樓花獲批的進度，預料最快明年可以推出市場供應。其中，會德豐系內有兩個大型地盤獲批圖則，包括將軍澳第68B2區地皮，總建築樓面達85.38萬方呎，以及何文田常富街豪宅地，住宅樓面達38.8萬方呎。

屋宇署8月共批出23份圖則，其中有6幅屬官地項目，尤以會德豐大豐收，旗下兩大項目獲批則，包括去年7月以36.708億元買入的將軍澳第68B2區地皮，項目圖則獲批出重大修訂，最新方案可建8幢9層至15層高商住大廈，全部建於2層平台及1層地庫之上，另外亦會興建22幢2層高住宅，住宅樓面70.62萬方呎，非住宅約14.76萬方呎。

同時，會德豐去年6月以38.29億元買入的何文田佛光街與常富街交界，亦獲准興建6幢16層分層住宅，全部建於1層平台及2層地庫之上，住宅樓面約38.8萬方呎。此外，香港興業去年10月以5.51億元投得的屯門湖安街地皮，批准在1層地庫上興建1幢24層高商住物業，總樓面約13.32萬方呎，當中住宅部分佔10.54萬方呎。

太古地產去年11月以26.38億元投得的九龍灣宏照道與臨利街交界地皮，批准於3層地庫上興建1幢25層高商業大廈，涉及樓面約55.5萬方呎。去年4月以5,320萬元批出予羅氏家族K & K Property的屯門虎地第52區富盛街地盤，准興建9幢2層高住宅，總樓面約14,105方呎。

麗新將軍澳項目開綠燈

麗新旗下將軍澳第68A2區亦獲批圖則，准於兩層地庫上，興建7幢11層至17層高大廈，以及23幢2層至3層高住宅，部分建築物會有1層平台，住宅樓面約45.75萬方呎，非住宅樓面約114,469方呎，項目亦會有1幢2層高的會所。

駿景酒店獲准重建住宅

其他地盤方面，英皇跑馬地英皇駿景酒店，准在兩層地庫之上重建1幢28層高分層住宅，提供住宅樓面約58,125方呎。觀塘海濱道123 號九倉電訊廣場，亦擬重建為甲級商廈，獲准於3層地庫上，興建1幢23層高商廈，非住宅樓面約59.62萬方呎。

全港落成量按月跌77%

屋宇署昨亦公布落成量及施工量，8月只有386伙落成，較7月1,739伙大跌約77.8%，連跌兩個月，不過，總計首8個月落成已達9,657伙，仍然按年大升4.83倍，佔全年預測17,614伙的55%。

同月施工項目只得1個將軍澳66C2區項目，涉及單位546伙，雖然按月上升63%，但數量偏低，總結首8個月施工量亦只得3,934伙，按年下跌46%，創近4年同期新低。

不過，利嘉閣地產研究部主管周滿傑預計，隨?近年多幅官地及大型鐵路項目等即將施工，接下來第4季施工量可望加快，全年仍有機會達到1.8萬伙水平。

日經新聞周三報導，儘管日本全國房價走跌，受惠於東京成功申辦2020年奧運與亞洲投資客的買盤拉抬，東京地區8月份房價年增1.8％，但值得注意的是，東京房價已來到相對高檔，而不動產投資信託基金（REITs）的購買手筆也大幅縮水，東京房價上漲趨勢可能中斷。

報導指出，根據日本國土交通省9月份公布的資料顯示，東京地區8月房價較去年同期上漲1.8％，在全國平均房價走跌之際，首都房價展現續漲的趨勢，其中以中央區上漲6.5％最多，其他漲幅較大的幾個行政區還有千代田區與港區。

以中央區老街月島為例，有許多新建的大廈林立，53層樓高共702戶的預售案Capital Gate Place基地可鳥瞰月島地鐵站，該建案已完銷，預定2015年7月完工交屋。

江東區中古屋房仲公司Big Board社長中島表示，自東京獲得2020年奧運主辦權以來，該區海邊的中古屋已經大漲10％。

中島並指出，亞洲投資客對東京房地產的需求強勁，尤其是中國與台灣的投資客，另外也有愈來愈多的外商企業員工有高檔房屋的租屋需求，都是推升東京房市主因。

東京商業區的房地產價格也同步走高，位於千代田區的商辦紀尾大樓正在進行改建，本月因獲得森託總合房產信託投資公司（Mori Trust Sogo Reit）343億日圓的投資，而成為市場熱門話題。據資料顯示，千代田區8月商辦不動產價格上漲5.3％。

該開發案的基地位置原為國有地，1980年代日本政府將此一土地釋出，日本房地產產業將其視為引發房地產泡沫的主因，如今在改建投資案啟動後，代表東京房地產多頭景氣正在成形。

不過，東京房市後市也有疑慮，根據SMBC日興證券的資料顯示，儘管海外投資人需求穩健，但本土買盤力道呈現下滑，在日本掛牌的 REITs今年1到9月購買的日本不動產總值僅1兆日圓出頭，較去年同期銳減30％。

近年外國人赴澳洲置產有增加的趨勢，根據澳洲國民銀行（National Australia Bank）數據指出，今年第3季外國人占澳洲新屋、公寓銷售的比例已上升至近17％。

該報告數據顯示，第3季近17％的澳洲新屋與公寓由外國人所購買，高於第2季的11％與去年同期的12％。且海外投資人亦活躍於中古屋市場，涵蓋第3季中古屋銷售的8％，高於第2季的7％。

該報告極受澳洲央行所重視，數月來，澳洲央行不斷警告，澳洲房價已激增過頭，且房市投機客須留心房市崩盤傷害以礦業為重的澳洲經濟。澳洲央行並表示，下一步將緊縮房貸限制。

鑒於近年海外投資人加碼房市、澳洲利率徘徊於低點、人口強勁增長，及房市投資人賦稅寬鬆等條件刺激下，去年澳洲整體房價揚升約10％，雪梨則增加近15％。

以人口論的澳洲第2大州維多利亞州，成為海外投資人的熱門標的，海外投資人包辦第3季新屋銷售的四分之一，高於第2季的18％與去年同期的11％。

外資進軍房市已成為澳洲政府擔憂的議題，因首次購屋者的比率已下降至歷史新低，政府將於下月發布關於住宅負擔能力之報告。

澳洲國民銀行資深經濟學家魯爾（Robert De Lure）表示，多數海外需求來自中國投資客，其視澳洲為投資及定居的合適國家。魯爾補充道，生活型態是首要原因，許多中國投資客著眼於未來退休生活，或小孩留學當地的需求。

西半球最高住宅大樓的頭銜，再度易主，美國紐約曼哈頓一棟興建中的大樓，昨天進行封頂，以425公尺的高度，超越目前西半球最高的紐約世貿中心一號大樓。

這棟大樓位於曼哈頓中城的精華地段，不但可以俯瞰著名的中央公園，也可以遠望紐約的五大行政區，以及大西洋海岸線，預定明年完工後，將共有96層、104間公寓，每間售價從5億多台幣起跳，目前一半以上的公寓都已經賣出，包括最貴的頂樓毫宅，以29億台幣賣出。買家大多來自美國、中國、俄羅斯、中東、南美洲和英國等地。