冠德41億居冠估2年後推案變少

房市冷，建商購地情況大不如前，2014年至今，掛牌建商購地件數僅42件、金額420億元，均較去年全年減5成，冠德41億元搶下今年購地王，去年砸百億元購地的興富發，今年轉趨保守，只買進不到40億元土地。學者表示，建商購地保守，顯見建商也看壞房市。

根據「公開資訊觀測站」近2年上市櫃建商購地統計，今年僅有23家建商購地，較去年39家少4成，土地交易42件，年減幅高達54%，總金額420億元也比去年803億元少48%，幾乎腰斬。
第一太平戴維斯研究部資深經理丁玟甄分析，市況不好，今年房屋交易量減少，建商不敢囤地，土地進貨速度放慢，加上有容積獎勵上限、《都市計劃法》等新規定，建商態度觀望，先謹慎估算新法上路後的利潤與對策。
今年購地王排名大洗牌，去年以107.64億元成為購地王的興富發，今年僅花39.56億元購買台中、新北2塊地而名列第2，由以41.38億元標到北市2塊地的冠德奪冠。

「該買時還是要買」
冠德建設董事長馬玉山對此訝異地問：「真的嗎？」他認為，建商為永續發展，該買地時還是要買，並不排斥向民間地主購買好地段的土地，但因現在土地真的很少，才多透過政府標售案取得土地。興富發建設副總經理廖昭雄也說，上市建商須有庫存土地，看到適合土地仍會出手。
至於去年以101.82億元排上購地亞軍的遠雄，受「八德合宜宅」弊案影響，今年僅砸35.47億元買地，因「八德合宜宅」已解約，扣除該土地金額後更僅剩22.52億元而跌出前5名。遠雄集團公共事務室副總蔡宗易直言，受弊案影響，下半年購地較保守，有機會還是會買地，「但不再碰政府的地。」
今年土地交易也不見亮點，最高單筆金額為小型建商皇鼎以29.9億元購入1萬餘坪汐止區土地，皇鼎也因此筆交易而站上購地第5名，足見土地交易市場非常冷清。

看壞房市態度保守
德明財經科技大學副教授花敬群表示，連建商也相對保守，看壞未來房市！預計2年後推案量會明顯減少，但因過去2年申請建照很多，市場有許多新屋還沒去化，不至於發生供給少而墊高房價情形。

鎖定亞太國家 「帝寶對港人來說便宜」

又有台灣建案外銷！亞太國際地產代理台中、桃園、台南等地建案的海外代銷權，總銷金額高達380億元。商仲業者表示，可以藉此了解海外投資人對台灣房地產的看法。

相對低價有誘因
亞太國際地產昨於台北市犇亞國際會議中心舉辦國內第1場世界房地產博覽會，提供台灣、日本、新加坡、英國、加拿大、美國等10國18城的房產投資諮詢。其中台灣如台中「鄉林皇居」、桃園「明日苑」、台南「伍彩東急」等案，由亞太國際地產代銷，總銷金額380億元。
亞太國際地產總經理秦啟松表示，第1波台灣建案推銷區域鎖定香港、馬來西亞、新加坡、泰國、日本、紐澳等亞太國家，預計12月開始銷售，第2波會再推向國際其他區域。
「台灣建案對香港確實很有誘因。」中原地產副總經理張紹權表示，台灣最貴的「帝寶」、「皇翔御琚」每坪將近300萬元，但香港最貴的「Twelve Peaks」每坪要價2300萬元，台灣房地產對港人來說相當便宜。
「樂觀其成，看看海外投資人對台灣不動產的接受度。」高力國際董事李日寶認為，海外買方購買台灣建案多出於投資需求，以增值性和租金報酬率為首選。

實際成交僅1％
李日寶指出，高力國際在2012年曾代銷台北市建案「皇翔新天玓」至香港、中國，李日寶透露，外國人來台購買不動產的交易量佔整體不到1％，代銷時雖詢問度不錯，但並無成交。
住商不動產企研室主任徐佳馨認為，「以租金報酬率來看，台灣之低傲視全球，加上漲不動，外國人投資目的值得玩味。」尤其部分建案位桃園、台南等處，若無建設、利多支撐，恐有跌價風險。

營建五虎第3季營收出爐，興富發因「國家1號院」、「鼎盛」持續認列挹注營收，EPS（Earnings Per Share，每股純益）達6.72元，奪下獲利王。皇翔、長虹、遠雄與華固今年前3季營收皆較去年同期少，尤以華固銳減83%最多。

營收上衝300億
興富發第3季營收達186.5億元，今年截至第3季累計營收高達296.6億元，直逼300億元大關，比去年同期238.5億元成長24.3%，也超越2013年全年營收283.1億元。
「每個時機有每個時機的產品，公司會找出需求做調整。」目前市場雖冷淡，興富發建設副總經理廖昭雄表示，市場仍存在著買房的需求，將會持續推出適合的個案，不會因此延後推案，明年將在基隆市大武崙地區推出首購產品，「準備好了就推。」
不過營建五虎今年累積第3季的表現，僅興富發唯一正成長。

華固衰83%最慘
華固今年前3季營收14.3億元，比去年同期85.2億元減少83.2%，是營建五虎中前3季營收下滑最明顯。
華固建設總經理洪嘉昇表示，「華固松疆」預計本月下旬交屋，是今年主要入帳個案，可挹注第4季營收。明年新北市板橋區將推出中小坪數個案，還有台北市八德路、敦化北路等案。
皇翔建設今年第3季營收10.4億元，也因「皇翔御琚」成交，9月營收便衝上8.6億元；遠雄第3季營收25.1億元；長虹建設今年第3季營收11.9億元，前3季營收則較去年同期減少69.9%。

金管會下週將討論不動產貸款備抵呆帳比重，增提至1.5%。提存年期，將依據對盈餘影響而定，若在30%以下則為1年提足、30%到50%則分2年提足、影響50%以上則3年提足。

金融監督管理委員會規劃，不動產的授信(購屋、修繕、建築貸款)的呆帳準備金比重要提至1.5%，下週將與銀行業者討論相關議案。

依據金管會清查，本國銀行的不動產貸款到今年8月底前，共計新台幣7兆8231億元，相較於民國99年底相比增加8.21%。

經查，遭到金管會列管的銀行金額下降2.48%，但未遭金管會列管的銀行不動產貸款金額卻明顯的增加，金管會認為有必要為不動產貸款的風險把關。

金管會將討論的議案，包含將不動產的備抵呆帳增提至1.5%。金融業者表示，初步估計整體銀行增提將達3、400億元左右。

另外，要增提的年限會依照對盈餘影響區分，如果對銀行獲利影響在30%以下、就要在1年之內提足，30%到50%則分2年提足，超過50%者則要在3年以內提足。

金管會認為，此項措施將對中小型銀行獲利影響較大，因此允許中小型銀行可分3年提足。

房產市況冷颼颼，案場為衝銷售買氣，無不卯足全力衝刺，除了傳統假日案場活動外，現有不少建案推出抽獎活動，只要現場下定簽約，就有機會抽中最夯的iPhone6手機，甚至還有建案打出賞屋抽歐洲雙人旅遊券，砸重本吸引顧客上門；而房仲業者為了增加成交率，也推出抽獎活動，增加市場熱度。

年底大選即將到來，激烈選戰讓不少想購屋的民眾持觀望態度，造成目前市況冷清，但建案銷售仍持續進行，為增加買氣，許多建案維持一貫在假日舉辦現場活動，吸引民眾參觀駐足，像是遠雄集團旗下建案，每週仍舉辦座談會、名人開講，保持案場熱度，刺激民眾賞屋意願。

不只賞屋有贈品可拿，近期有不少建案推出簽約抽獎活動，抽獎品項多元豐富，像是三重區新成屋「昕高首邑」，上月推出簽約送香港雙人機票，現場來人數大增，該案專案經理陳隆昌表示，送機票是個誘因，主要是價格有下修，開價接近市場行情，民眾接受度增加，活動期間售出3戶成績不錯。

賞屋抽機票黃金送
淡水區的「宏盛水悅」，則大手筆打出賞屋就抽歐洲旅遊雙人券，價值20萬元，搶攻年底旅遊旺季，現場專案副理李和偉表示，民眾在12月21日前，每週六日來賞屋，就贈送1點及1隻菲菲熊，集滿4點可參加抽獎，頭獎是歐洲旅遊雙人券1名，貳獎則是10萬旅遊券兩名，目前主要以DM行銷和服務老客戶回來看屋，案場還設有咖啡廳和腳踏車租借，希望營造淡水悠活生活。

桃園的「河美御景」上月也推出賞屋抽首爾機票，成效不錯，目前則再加碼舉辦抽黃金5兩活動，看屋人數穩定成長。另外較特別的還有中壢的「大清劍橋」，只要夫妻同來賞屋，就送1年期COSTCO會員卡，搶搭年底COSTCO即將進駐中壢話題，推銷建案特色之餘，贈品也十分實用。

而目前最夯的iPhone6手機，也成為案場最有力的抽獎贈品，三峽區的「合康森悅」，推出賞屋抽iPhone6和各項家電好禮；新竹的「麗寶美棧」，除了簽約送iPhone6外，賞屋也送健康油，讓民眾在這波黑心油風暴中，獲得最實際的贈品。

看屋出價抽iPhone6 Plus
除了建案促銷搶客，房仲業者也想在這波冷淡市況中殺出商機，中信房屋日前推出「出價A+」，年底前到中信房屋看屋後出價，就有機會抽中iPone6 Plus，每月抽出10台，希望刺激民眾出價意願，中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示，以話題性最高的iPhone6手機為活動贈品，鎖定出價斡旋買方，只要出價斡旋，不論是否成交，都可參加抽獎，斡旋次數愈多、中獎機會愈高。

住商不動產為慶祝新網站上線，推出預約看屋抽iPhone6活動，同樣在年底前到各加盟店看屋，就有機會抽手機、7-11禮券；另外，住商不動產大高雄區，則有買屋或委託售屋成交者，可參加抽獎活動，獎金最高50萬元，相當誘人。

今天通車 饒河夜市店面漲租蠢動

台北捷運松山線今天通車，即便市中心房價已高，過去無捷運經過的路段仍提前反映通車行情。房仲統計，台北小巨蛋站周邊房價年漲18.21%，居松山線之冠，沿線店面則以饒河夜市周邊最受期待。

根據實價登錄網站交易資訊顯示，北市南京東路三段以東，從小巨蛋延伸至麥帥一橋的路段，之前雖無捷運行經，但因生活機能完善，2013年住宅平均單價達7字頭，今年受惠松山線話題，捷運南京復興站、南京三民站皆漲逾10.5%，台北小巨蛋站更漲了18.2%。

北門站僅貴1.9%
台灣房屋智庫發言人張旭嵐分析，台北小巨蛋站有明星學校、松山運動中心、百貨等機能，房價支撐力道強，加上捷運效益，刺激區域房價，所以近1年漲幅近2成。
張旭嵐指出，松山線沿線因缺乏素地，少有新建案釋出，但今年初敦化北路有新成屋「敦璽」4筆交易紀錄揭露，每坪高達127~140萬元，也拉高今年小巨蛋站周邊整體交易均價。
捷運北門站年漲幅僅1.9%最低，永慶房屋中華店店長黃瑞賢表示，北門站位塔城街，周邊多是公家機關，少有住宅，所以漲幅不多。

漲幅不如蘆洲線
儘管松山線通車備受期待，但整體漲幅不如蘆洲線、新莊線明顯。全國不動產企劃研究室主任張瀞勻分析，新莊線丹鳳站、迴龍站平均年漲幅22~25%，松山線漲幅相對保守，主因是各站多是地段佳、房價高的區域，上漲空間有限。
饒河夜市緊鄰捷運松山站，店面效益備受期待。中信房屋南京三民加盟店店長陳鶴年表示，捷運通車後，饒河夜市交通更便利，現在夜市店面月租金每坪8000~1萬元，待租約到期後，估將現一波漲租效應。

承德路店面受惠
住商不動產南京松江店店長劉明田透露，捷運松山線通車，原本冷門的店面詢問度漸升，捷運中山站周邊因有南西百貨商圈，店面多是滿租狀態，商圈有擴張至承德路的跡象。
劉明田說，承德路一、二段以前有路寬、沒人潮，談到這邊的店面，買方多會搖頭，但今年4月已有成交2戶店面，每坪單價各為110、140萬元，銷售速度比以前好。

北市捷運松山線15日通車，為松山區和南京東路沿線的便利再添利多，房仲表示，距松山線不遠汐止民生線的民生敦化站，生活機能超強，平均房價約80.3萬元，在汐止線完成前相對抗跌。

松山線15日通車，台灣房屋智庫統計沿線的南京復興站、台北小巨蛋站及南京三民站三站近1年房價變化，發現房價成長1成以上，其中小巨蛋站房價漲18.21%。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，北市松山區的交通脈絡，向來就是多線公車支撐，未來除了松山線通車、民生汐止線的期待，更將打通台北松山區交通的任督二脈，對於松山區房價更彰顯價值。

張旭嵐分析，距離捷運小巨蛋站約十分鐘路程的民生汐止線預定站點民生敦化站，這個區域以台北市的金融華爾街聞名，且民生東路兩旁巷弄內，綠意盎然，更有知名書店設立，人文氣息濃。

此外，長庚醫院也近在咫尺，更是現今高齡化趨勢下台北市的居住亮點。張旭嵐指出，目前這一區住宅每坪約80.3萬元，未來民生汐止線讓這區房價在房市盤整期抗跌。

有別於商業氣息濃厚的大安、信義、中正區，松山區內有一塊住宅靜謐的民生社區，受惠於松山線效應，提升民生社區房市能見度，若訴求更便捷，民生汐止線將更為有力。

張旭嵐說，此區食衣住行育樂樣樣不缺，十來座大小公園廣場遍地開花，坐擁介壽國中與民權國小指名搶手學區，賣場、商店、小吃攤應有盡有。

附近銀行、郵局、社區活動中心此起彼落，且鄰近河濱公園，近年還在富錦街興起文創咖啡店聚集，豐富的商住混用特質可見一斑，最難得的是仍維持整體社區居住品質，讓知名度長年不墜。

張旭嵐說，即使民生社區大樓與公寓一類的住宅屋齡動輒30年上下，今年以來，每坪單價平均75.62萬元。若就比鄰的捷運南京三民站，通車後房價漲幅來說，捷運民生社區站開通後，周圍房市每坪價格上看85萬元。

今年新北市首次開辦新婚幸福租金補貼，提供新婚家庭每月 2,400 元租金補貼，減輕居住負擔 ，並已計畫 104 年起逐年擴大對青年及弱勢朋友的居住扶助。

城鄉發展局邱敬斌代理局長表示，新北市社會住宅採「三多策略」，第一是「多元興辦」、第二是「多種特色」、第三是「多方協力」。多元興辦就是新北市積極努力地思考各種可能、開創多元興辦社會住宅的各種模式，包括國有地合作開發、市有土地自行興建、整體開發地區劃設社宅用地、獎勵民間捐贈、促進民間參與及國有土地參與都更分回等，目前施工中計有 3,388 戶、規劃階段 3,282 戶，預計 5 年內可完成 7,000 戶以上的社會住宅。

新北市社會住宅在增加給市民的居住選擇同時，也希望能夠提供入住市民更好的居住品質、幫助進住的朋友融入社區共同生活。像是永和青年住宅結合崔媽媽基金會、伊甸基金會及永和社區大學等 NGO 團體進駐的成功模式，活化營造，讓入住青年參與社區活動及召開住戶會議，了解入住青年居住需求及協助硬體的維護，讓社會住宅有家的感覺。

新北市務實且踏實地為市民打造更多更好的居住選擇，預計可於 5 年內提供 7,000 戶以上社會住宅及每年 1 萬 5,000 戶租金補貼， 104 年可提供 1.4 萬戶居住協助，並逐年增加， 108 年起每年可幫助 2.2 萬戶以上的家庭更多的居住協助選擇、降低居住負擔，在新北安居、就業及成家。

捷運六張犁站周邊發展成熟，橫跨信義及大安行政區，同時享有敦南林蔭環境，以及信義區北醫商圈，聯外交通便捷，又有嘉興公園及富陽生態公園，區內以舊公寓為主，新案則集中在嘉興公園周邊，有新成屋「大安十二富」及「友座臻璽」，開價都在百萬元以上。

六張犁站以和平東路三段作分界，以北屬信義區，以南則為大安區，兩區各有優點，以信義區範疇來說，鄰近台北醫學大學，學校周邊商家密集，自成一生活圈，南側的大安區，以嘉興公園為中心，樂業街沿線有各式小吃商店，安居街9巷有白蘭早市，晚上則為小吃攤販，生活機能相當好。

開發早 生活機能完整
信義房屋六張犁店專案經理吳肇棠表示，此區開發甚早，各式商店機能一應具全，除了傳統市場，也有全聯等小型賣場。南側住家集中在嘉興公園一帶，多為30~40年公寓，由於屋齡夠舊，且位處市中心，近年有不少建商積極洽談都更，由以安居街周邊最為熱絡，此區公寓每坪54~67萬元，若靠近臥龍街價格會更低，甚至可找到每坪40多萬元公寓。

這裡也有部分華廈產品，但價格與公寓落差不大，有些甚至比公寓便宜，平均每坪約落在68~77萬元。六張犁站附近10年內大樓不多，較知名的有「敦南法拉麗」和「敦和新象」，前者是10~16坪小套房產品，屬信義區門牌，每坪78~89萬元，後者交屋約兩年，就在捷運站斜對面，每坪98~100萬元以上。

新大樓為鄰光站周邊
大樓多數位在麟光站附近，較知名的有「費加洛花園」、「大安麗池」、「大安硯」和「森VILLA」等，每坪78~88萬元，2~4房產品都有。而在和平東路北側，住家多位在信安街、富陽街和崇德街一帶，公寓每坪52~59萬元，距離捷運站較遠的崇德街部分巷弄，會看到福地，價格又會更便宜。10年內新大樓不多，有「發現東騰」、「宏普名人居」、「臻居」等，「發現東騰」社區產品約50坪，每坪行情98~107萬元。

目前此區新建案都位在嘉興公園附近，預售案「友座臻璽」緊鄰1900坪嘉興公園，建物使用卸震鋼甲工法，目前以樓中樓68~72坪為主力商品，每坪開價130~145萬元。現場專案經理連德昌表示，周邊生活機能成熟，可步行到敦南遠企商圈，或信義計劃區，區內有白蘭市場、樂業街黃昏市場可採買。

新地下停車場即將完工
另一成屋案「大安十二富」，則規劃單層單戶77.6坪住家，每坪開價98.8萬元，剩3戶可售。另外在敦南街有百億元案量的「敦南寓邸」，規劃133、266坪大戶住家，基地近千坪，每坪開價價格190萬元。吳肇棠表示，由於區內多為無停車場的公寓產品，停車問題相當嚴重，目前嘉興公園正興建地下停車場，改善停車位不足問題。

小提醒
臥龍街、崇德街後段，部分公寓會看到福地，福州山早年也是福地改建，是此區最大缺點，但房價也相對便宜，另外，因區內多為40年公寓，並未開挖地下室，部分建物有傾斜，但不影響結構，購屋前可多了解結構狀況及管線問題，確保日後無虞。

受限於市中心的高房價，不少人寧可選擇入住在房價相對便宜的蛋白區，有房仲業者以周邊的「生活氛圍指數」和房價相比較，列出台北市和新北市CP值前3名的區域，其中以溫泉著名的北投區就名列北市第二。在當地生活機能上，明（2015）年底全台第11間Costco也將進駐其中，房仲預估，未來賣場周邊房價將微漲3％?5％。

房仲業者以飲食、教育、交通、醫療、休閒、購物、親子等條件當作指標，比較北市和新北各區的房價和「生活氛圍指數」，發現北市CP值最高前3名分別為文山、北投和萬華區，新北則是淡水、三峽和汐止區。以北投來說，好房網10月行情資料顯示，相較於北市每坪64.6萬的成交均價，北投部分路段甚至還可見3到4字頭的房價。 據蘋果日報報導，位在中央北路4段、捷運關渡站旁的士林北投科技園區，預計將有全台第11家大型量販店Costco進駐。

房仲業者余漢章表示，目前還在整地階段，但周邊房價已悄悄上漲，預計正式動工將會微漲3?5％，正式營業後將會再漲3％以上，Costco進駐將會帶動周邊生活機能成形，未來房價仍有很大的補漲空間。 據了解，2013年Costco與房角石資產管理股份有限公司簽約，承租5000多坪的土地面積、租約40年，房角石資產管理股份有限公司發言人鄭應娜表示，將在北投區進駐的Costco預計明年年底可正式營業。

台中不僅地價近10年漲了10倍，房價5年來也漲了1倍多，房產專家張欣民就分析，除了軌道經濟以及重劃區概念2大主軸外，在地人購屋基本盤、北部人南遷的需求、台商回流豪宅產品成主流以及跨縣市的購屋需求，都是造就整個台中房價往上攀漲的重要力量。

房產專家張欣民在UND TV節目中表示，近期房地產價格幾乎有去無回，而讓台中房價攀升最主要有兩個主軸，第一主軸就是軌道經濟，台中夾帶著高鐵的大利多，讓交通便利性提升，且捷運綠線正如火如荼的興建，同時也帶動起周邊的房價往上漲，而大台北逐捷運而居的概念，台中地區也跟著慢慢發酵，甚至也有一些北部的建商看好捷運所帶來的高效益，紛紛想複製台北捷運題材的經驗到台中。

另一個主軸就是重劃區的概念，而台中最著名的就是「金磚四區」，除了美術館特區外，其餘的七期、八期以及中科都是屬於重劃區的概念。而除了這兩大主軸帶動台中房價上漲之外，張欣民也表示，在地人的需求，不管是自住、換屋還是投資都讓台中房市有基本買盤；北部人南遷的購屋需求，如投資客就是帶動台中房價的其中一個主力；此外，台商回流、鮭魚返鄉更是七、八期重劃區內的豪宅如此熱銷的原因，最後就是周邊縣市如彰化、南投的跨縣購屋需求，張欣民說，也就是因為這四個力量才能造就整個台中的房價，也讓台中房價的漲幅是五都得首屈一指。

打造健康環境 水發電節能20％

智慧建築掀新頁，健康才是王道！生產力建設推出「似水年華」曾獲得全球卓越建設獎，預計在台南推出的2個建案延續智慧綠建築特色，先架「微氣候站」探測當地環境以調整建築規劃；知名建商太子、遠雄也致力推動智慧宅，除了可隨時擴充功能的空氣清淨機，雲端資料庫也成發展主力。

有人對智慧建築、綠建築感到「霧煞煞」，甚至認為是截然不同的設計概念。生產力建設總經理張芳民笑著解釋，智慧建築是主動式因應、綠建築是被動設計，但殊途同歸，節省能源時打造舒適、健康的生活環境。

出門前知戶外天氣
生產力建設將在台南推2案，其中1案是今年底推出的湖美地區「府城生產力」，健康路案則預計年底可取得建築執照。
為讓住戶有最舒適的居住環境，「府城生產力」1年前就在基地設置「微氣候站」，檢測落塵量、噪音、紫外線強度、西曬等問題，再從數據調整建築物規劃，如若有西曬就退縮陽台。完工後，也會在屋頂和住家設置偵測器，住戶出門前，可從面板資訊比對室內和室外落差，調整服裝、戴口罩，濕度過高也可預先帶氣喘藥。
「智慧綠建築是時代趨勢，公司會持續投入更完整的資源。」張芳民說，2案均使用再生能源，除太陽能，更設計10.5公尺高低差作水力發電，發電量可達公共用電20％，節省開銷又環保。
太子建設今年力推「智能健康宅」，台南1字頭首購宅「太子Win」配備4合1空氣清淨機、車牌辨識系統等；「太子雲端」則增加瞳孔辨識等設備。

整合社區保全系統
太子建設總經理謝明汎透露，公司資訊部研發出空氣清淨機6合1功能，可偵測空氣中的黴菌和懸浮微粒，只要新技術出現，社區原有配備都能隨時更新，6合1變成8合1、甚至12合1，今年新案多已具智能宅規格。
遠雄建設推行「二代宅」行之有年，除了智慧化控制空調、居家情境操控面板，左岸系列建案更設有區域聯防中心，整合公共空間的保全、監控等系統。

雲端圖書免費借閱
遠雄房地產研發總監劉炳忠表示，下一步要做雲端服務，10月推出圖書雲，供應至少5000本書籍免費借閱、瀏覽，目前服務61個社區，接下來會推出跟公車資訊、政府訊息等結合的公共雲，及提供健康醫療訊息的健康雲。

土地與營建成本提高，全台房價屢創新高。但台南市灣裡舉喜重劃區大樓預售案「華友聯H新匯灣」，每坪開價僅10.8萬元，是全台最便宜大樓。華友聯集團執行副總薛志宏指出，生活圈鄰近86快速道路灣裡交流道，因每坪10.8萬元起，總價不高，公開1.5月已售7成。

鄰交流道具優勢
舉喜重劃區位於台南市南區灣裡，重劃區面積達57公頃，鄰近黃金海岸，目前仍屬低密度住宅區。薛志宏指出，公司在該區擁有愈5萬坪土地，從2012年推出別墅案後積極開發。「華友聯H」開發案分5期進行，預計耗時約3年，基地面積約8000坪，規劃1200戶大樓，總銷金額達100億元。
大樓預售案「華友聯H新匯灣」為「華友聯H」首期產品，鄰1.5萬坪歡喜公園，車程1分鐘可上灣裡交流道。坪數21~45坪、2~4房，每坪10.8~16萬元，總價300~700萬元。
台南市代銷公會理事長吳淑蕙表示，鄰近的安平與安南區，大樓新案成交價為15~17萬元。「華友聯H新匯灣」每坪開價僅10.8萬元，為全台最便宜大樓預售案，建商採低價行銷，房價具競爭優勢，可吸引台南科學園區、路竹科學園區與安平工業園區等上班族。
低單價產品並非南市獨有，高雄市市調協會理事長謝俊正表示，港都目前有不少新開發聚落，每坪成交仍處1字頭房價，產品多位處市郊。如具交通機能優勢，位於小港、鳳山交會的88生活圈、中山高鼎金系統交流道旁的仁武澄德重劃區，楠梓區高雄大學特區等，成交行情每坪15~18萬元。

須留意生活環境
謝俊正分析，首購客進場選購低價預售大樓，須留意環境。多數新興重劃區商業機能未成熟，待人口進駐耗時多年。

華友聯台南造鎮計劃
建案：華友聯H新匯灣
類型：大樓
位置：台南市南區灣裡舉喜重劃區
樓層：地上15樓、地下2樓，共133戶
坪數：21~45坪、2~4房，每坪10.8~16萬元
特色與規劃：
．華友聯集團於該區持有逾5萬坪，2012年推出百戶別墅案「台南灣」與「世界觀」
．「華友聯H」總面積約8000坪，共分5期戶數1200戶，總銷金額100億元。今年10月首期推案「華友聯H新匯灣」公開銷售
資料來源：華友聯集團、《蘋果》採訪整理

香港居民外移情況，近來逐漸增加，為了吸引香港中產階級移民高雄，房地產業、創業加盟連鎖體系、以及移民顧問公司，異業結盟，一起前進香港，訴求高雄相對較低房價、創業門檻較低的優勢，投資、移民高雄，可以創造人生安居、樂業的另一個新目標。

維多廣告公司、大都會移民顧問公司、以及悟饕池上飯包等跨領域的企業，利用15日和16日兩天假期，聯手前進香港銅鑼灣富豪酒店，舉辦「移民暨房產投資創業說明會」，吸引超過350位香港中產階級參加。

維多廣告總經理鍾榮和指出，高雄的房價，平均只有香港的三分之一，「如果1000萬元可以購買香港10坪、一房一廳的大樓住宅，同樣的價格，可以在高雄買到30坪到40坪，3到4房的房子」，對於居住空間狹窄，有意到高雄投資創業的香港民眾，是很大的吸引力之一。

鍾榮和強調，由於香港民眾已經非常習慣擁有便利的交通網路，因此，高鐵、捷運、以及未來輕軌啟用之後，擁有山海河港的高雄都會區生活型態，將會非常符合想要前來高雄投資、創業的香港民眾的模式，並且成為投資、創業的主要選擇之一。

他說，就香港中產階級在高雄購買住宅的價格區間，這個階段，他會建議先以每戶600萬元到1500萬元的價格區間為主，區域則以農16特區、高鐵左營生活圈、以及部份美術館特區生活機能已經成熟的地段為主。

屢被行業詬病的恆大高負債，16日晚間恆大地產（03333,HK）公告顯示，擬於2014年12月18日，用自身資金提前償還明年1月27日到期的，其中尚未償還13.5億美元（約105億港元）金額的優先票據。此次償債規模創下香港資本市場紀錄。

據悉，2010年1月份恆大與美銀美林、高盛及中銀國際訂立購買協定，發行一筆750000000美元的2015年到期13%優先票據，票據將在2015年1月27日到期，自2010年7月27日起,每半年計息一次。

恆大地產可以選擇在2015年1月27日前任何時間，以等值本金額外加利息，贖回全部優先票據。恆大地產也可以113%的票據本金額外加利息，贖回最多35%的票據本金。行業人士表示，衝擊年終業績，提前還債減少負債總額，預計恆大恐還可能繼續“減負”。

此外，本月17日滬港通正式開閘，上證指數創出了自2012年4月以來的新高，港股的主要指數也全線飄紅。低估值的優質個股或成為內地資金追捧對象。恆大或借此分一杯羹。

資料顯示， 1月至10月期間恆大地產累計的物業合約銷售金額約為1072.9億元，累計合約銷售面積及銷售均價分別約為14989000平方米及每平方米7158元,較 2013年同期分別增長17.6%、10.8%及6.1%。

公司控股股東、實際控制人或其控制的關聯人不參與認購，亦不通過資產管理計畫等其他方式變相參與

中國建築11月14日晚間公告表示，公司擬發行的優先股總數不超過3億股，募集資金總額不超過人民幣300億元。本次發行的優先股每股票面金額為人民幣100元，按票面金額平價發行。所有發行物件均以現金認購本次發行的優先股。

本次發行將採取向合格投資者非公開發行的方式，經中國證監會核准後按照相關程式分期發行。自中國證監會核准發行之日起，公司將在六個月內實施首期發行，且發行數量不少於總發行數量的百分之五十，剩餘數量在二十四個月內發行完畢。

本次擬將募集資金48.3億元用於4個基礎設施及其他投資項目，(一)東湖通道(梅園-喻家湖)項目；(二)鄭州至登封快速通道改建項目；(三)福州海峽奧林匹克體育中心項目；(四)杭州國際博覽中心項目。

此外，公司擬將本次募集資金約176.7億元用於補充境內外重大工程承包專案營運資金。

本次非公開發行優先股募集資金扣除發行費用後，除用於基礎設施及其他投資項目和補充境內外重大工程承包專案營運資金外，剩餘募集資金將全部用於補充公司流動資金。

本次發行的優先股的贖回權為公司所有。本次發行的優先股不設置投資者回售條款，優先股股東無權向公司回售其所持有的優先股。

本次優先股的發行物件為不超過200名符合《優先股試點管理辦法》和其他法律法規規定的合格投資者，且相同條款優先股的發行對象累計不超過200名合格投資者。本次非公開發行不向公司原股東優先配售。公司控股股東、實際控制人或其控制的關聯人不參與本次非公開發行優先股的認購，亦不通過資產管理計畫等其他方式變相參與本次非公開發行優先股的認購。


而就在前一日晚間，農業銀行發佈公告稱，已經完成400億元優先股的發行工作，包括交銀施羅德資產管理公司、人保資產、招商基金、北京天地方中資產管理公司、安邦保險、北京國際信託、平安資產等26家機構認購了此次非公開發行的優先股股份。A股首單優先股正式完成發行由此誕生。

同日，中國銀行亦發佈公告稱，11月4日，大公國際對其出具2014年度非公開發行優先股信用評級報告顯示，該行的主體信用等級為AAA，評級展望為穩定，本次優先股的信用等級為AA+。而農行的公告則顯示，中誠信對該行與本次發行的優先股信用評級分別為AAA、AA+。此前，中行境外優先股獲穆迪“Ba2”級評級及標準普爾“BB-”級評級。

11月14日，綠城房地產集團有限公司再次拿下天津市全運村另一宗居住用地津西解放(掛)2014-147號地塊，摘牌價格為28.2億元，溢價率為14.8%，樓面價達9184元/平方米。

地塊資訊顯示，津西解放(掛)2014-147號用地坐落于河西區林海路西側，可出讓土地面積139575.1平方米，規劃用地性質為居住用地，容積率不大於2.2(即可建建築面積不大於307062.8平方米，其中含商業金融業建築面積10000平方米、社區商業服務網點建築面積6000平方米)，建築密度不大於35%，綠地率不小於40%，建築限高100米。

據瞭解，該地塊經過調整後，最終掛牌價格為24.57億元，起始樓面價與昨日（11月13日）出讓的津西解放(掛)2014-146號地塊同樣是8000元/平方米。據悉，該地塊內獨立設置一處9班幼稚園，用地面積3400平方米，建築面積為2700平方米。

據悉，本次出讓土地面積127460.2平方米，其餘12114.9平方米土地待具備交付條件後，出讓人再與受讓人簽訂補充合同將該部分土地出讓給受讓人。按照土地出讓公告規定，競買人向市體育局繳納賽事服務準備金2億元後，可參與津西解放(掛)2014-146、津西解放(掛)2014-147號地塊的競買，昨日參加1號地拍賣的房企同樣有資格參與今日2號地的競買。

11月13日，天津市國土局成功拍出一宗全運村住宅地塊，該津西解放(掛)2014-146號地塊被綠城以37.3億元摘得。值得一提的是，綠城拿下全運村地塊是綠城首次進入天津市區拿地，而帶領綠城順利斬獲天津全運村地塊的人，竟是天津融創總經理遲迅。

地塊資料顯示，津西解放(掛)2014-146號地塊位於河西區梅林路東側，為居住、商服、科教綜合用地，其出讓土地面積18.2萬平方米，規劃總體量超40萬平方米，其中城鎮住宅部分規劃建築面積近39.5萬平方米，掛牌起始價為32.01億元，起始樓面價約合8000.18元/平方米。據悉，目前該地塊周邊解放南路起步區版塊新盤均價約在17000-20000元/平方米左右。

11月11日，廣州第一高樓周大福金融中心封頂，成為廣州商業物業市場的焦點話題，高111層的龐大商用物業未來將使廣州中央商務區的寫字樓供應得到極大擴充。據最新發佈的“中國商務寫字樓指數”，2014年第三季度，北京、深圳和南京被劃分為一類城市，在16個大中城市中排名最高，擁有最低空置率、最高吸納率，而廣州、上海緊隨其後，被列為比較平穩的二類城市。高力國際最新發佈的分析報告認為，解除限貸對廣州寫字樓市場投資的影響有限，第三季度寫字樓租金和售價都有微升。

北京過去四年空置率均低於4%

由戴德梁行作為技術支持的“中國商務寫字樓指數”，通過監測國內16個大中城市高端寫字樓市場的未來供應、租金、空置、新入市專案出租速度等主要指標得出。

一類城市中，北京是過去4年間唯一一個可租賃面積始終稀缺、總體空置率低於4%的城市。而北京極低的空置率和強勁的市場需求，主要是由於過去幾年間佈局于此的金融機構、TMT（科技、媒體和通信）類企業和專業服務機構的持續高速擴張，使新入市的高端寫字樓專案吸納速度較快所致。

上海在評分體系中與一類城市失之交臂，原因主要是過去一年其寫字樓市場的租金幾乎沒有實質性的增長。上海市多個區域均出現大量新增供應，同業競爭激烈，為確保長期收益穩定，多數寫字樓業主選擇提升出租率而不是保證較高租金水準。

分析指出，除目前大量新增供應短期內抑制租金增長外，上海從來都是高品質辦公物業需求最為強勁的市場之一，吸引內資、外資企業入駐。上海目前的寫字樓空置率大概為8.8%，新入市的高端寫字樓專案吸納速度幾乎與北京相同。

此外在國內16個大中城市中，成都、天津和重慶等城市的寫字樓租賃市場活躍度相對最低，被歸於寫字樓市場因供需失衡而難以被快速吸納的城市。2014年第三季度資料顯示，重慶寫字樓的平均空置率已上升至38%，2015年至2019年的新增供應量將是現有存量的4.9倍。

全國三季度寫字樓平均租金220元/平方米/月

指數總結近十年全國寫字樓的租金表現，2005年至2008年，國內主要大中城市高端寫字樓租賃市場總體表現較為穩定，2008年第3季度大部分城市高端寫字樓平均租金達到階段性高峰至206元/平方米/月，之後受全球金融危機影響，2009年第 4季度至2010年第1季度，寫字樓租金跌至穀底為155元/平方米/月，相比2008年高位水準下降25%。

自2010年中開始，政府採取大規模經濟刺激計畫，引發眾多企業重組、擴張或升級，因此寫字樓租金水準強勁上升，並於2013年第1季度達到歷史最高點至228元/平方米/月。此後高端寫字樓租金持續穩定，2014年第3季度平均租金達220元/平方米/月，相比第1季度峰值水準小幅下降4%。

因中國經濟增長出現放緩，再加新增供應不斷，迫使業主選擇犧牲現有租金水準以提升出租率，所以有分析認為，2014年高端寫字樓市場租金增長乏力，部分企業租戶對擴大辦公面積愈加謹慎， 但租賃需求未出現大幅下滑。同時，寫字樓租金優惠對於主力租戶的吸引力持續增加。

解除限貸影響有限 廣州寫字樓交投活躍

2014年9月底，央行發文正式放鬆首套房貸認定標準，意味著限貸政策解除，將執行“認貸不認房”的住房貸款政策，為住宅銷售市場帶來利好，亦將為近年迅速發展的寫字樓投資市場帶來一定影響，預期將分流部分投資客戶。

來自高力國際的分析報告認為，因廣州市場寫字樓產品總價高、門檻高，主要吸引自用辦公或資金實力較強的投資客戶，因此限貸放鬆對其影響預計將有限，反而優質寫字樓投資市場將有望繼續持穩健發展態勢。

2014年第三季度，廣州市甲級寫字樓銷售市場表現較上季度活躍，錄得全市平均售價為每平方米人民幣37180元。受經濟基本面向好趨穩的利好及租賃市場回暖帶動，本季度廣州甲級寫字樓銷售市場成交表現活躍，包括環球都會廣場、天盈廣場以及保利克洛維等項目均有一定成交。同時，儘管有新增供應入市衝擊，但甲級寫字樓平均空置率下降1.6%至22.1%，租金方面有輕微上升至152.2元/平方米/月，其中來自數碼/資訊科技、金融及物流行業企業租賃需求最為旺盛，外資企業租賃需求表現活躍。

以物流行業為例，季內中央政府決定進一步開放國內快遞市場，全面開放國內包裹快遞市場，對符合許可條件的外資快遞企業按核定業務範圍和經營地域發放經營許可。廣州作為華南省會城市，物流/快遞業發展迅速，來自外資物流企業需求增長，如美商宏鷹國際貨運等品牌落戶廣州，租賃里安中心約640平方米辦公場地。

據悉，2014年第三季度廣州租賃成交包括加拿大領事館租賃太古匯約2865平方米的辦公面積、某數碼科技有限公預租東塔廣州周大福中心約10552平方米及中意人壽租賃高德置地廣場約2199平方米等。

[當前上海商品住宅市場去化週期仍然在15個月，有去庫存壓力，調整“普宅”標準將有助於去庫存]

11月13日，上海市住房保障和房屋管理局發佈了《關於調整本市普通住房標準的通知》（下稱“通知”），調整了該市關於普通住宅的認定標準，並將自11月20日起執行。

德佑地產資料顯示，截至11月12日，之前成交符合普通住宅標準的商品住宅套數占比為40.8%，調整之後，符合標準的普通住宅占比迅速上升至70.7%。

一周前，上海剛剛出臺公積金新政，這背後是上海達到歷史最高的庫存量。中原資料顯示，截至11月10日，上海住宅庫存量為1346.9萬平方米。中原地產研究諮詢部經理盧文曦表示，這主要還是去化速度不夠快。

被認為是央行“9•30”新政在上海即時落地的通知，出臺不久就給樓市一記重磅炸彈。

新房市場好轉

今年33歲的張偉（化名）看上了嘉定新城片區的樓盤，從國慶前就開始關注這個片區。國慶前“9•30”新政，整個嘉定的樓盤開始迅速走火。嘉定新城銷售量是之前的三倍，曾有知情人士告訴記者。而就在這個週末，《第一財經日報》記者在嘉定新城龍湖酈城樓盤看到張偉，他已經加快自己的看房節奏了。張偉表示，上週四的上海通知一出，大家的看房熱情更高了。

截至發稿前，記者查看搜房網資料，59.15%的購房者認為該政策影響到自己的購房需求，超過65%的購房者認為該政策將刺激樓市上漲。而普通住宅標準調整，大幅度提高了上海全市範圍內的普通住宅最低總價上限，根據新標準，上海共計185盤符合普通住宅標準，增加110.23%。

而之前記者在該樓盤進行走訪時，也發現該樓盤的人氣明顯比11月初好很多。“週末看房的人開始增多，大家都擔心房價會上漲。”該樓盤一位元銷售顧問告訴記者，“我們現在都不能休息了。”

記者注意到，一早該樓盤就有許多人帶著全家來看房，購買意願非常強烈。

搜房資料監測中心顯示，上週末（11.15~11.16）上海有7個項目開盤或加推，均為老盤推新，開盤房源以剛需戶型為主。

記者以購房者身份致電陸家嘴錦繡前城樓盤，該樓盤銷售人員告訴記者，在上海新政出臺後，開發商決定在上週末緊急加推一棟新房源，趁勢加速去化。

“這樣借政策東風抓緊出貨的專案肯定不止一個。”信義房屋分析師陳麗娜向《第一財經日報》記者如此分析。

二手房違約頻出

上海“通知”給了二手房市場更多的爆發空間。目前，滬上各仲介代理行每天電話諮詢不斷，客戶詢問量最大的問題，就是自己看中的目標房源現在是否屬於普通住房，在稅費和貸款政策上可以享受哪些優惠。

“從13日通知下發到16日，我們這邊已經接到30多個房東違約不賣房，要求漲價的情況。”滬上一知名仲介公司知情人士向《第一財經日報》記者透露。

而這只是一個仲介代理公司，整個上海二手房市場在“通知”的帶動下出現了更多強勢的房東。

“違約情況主要集中在定金為2萬~10萬的房東身上。修改了對於普通住宅的認定標準，房子本身的契稅、營業稅、個人所得稅以及商業貸款、公積金貸款都將影響到購房成本。”上述知情人士告訴記者，“現在大家都認定市場回暖，很多房東要求漲價20萬~30萬，市場出現房東強勢的局面。”

記者瞭解到，很多之前簽約的客戶兩方也希望重簽合同，因為這樣購房者可以節約購房成本。而房東則紛紛提出漲價，二手房市場一時間出現非常多的違約事件。

以內環內一套售價450萬元、“滿5年非唯一”、當初購買價為350萬元且不能提供發票的房源為例，之前，該房源屬於非普通商品住宅，但是普通商品房標準調整後，該房源屬於普通商品住宅。陳麗娜告訴記者，按照新標準計算，賣家可以節省稅費10.15萬元，而對買家而言，契稅也將減少6.75萬元。


據悉，一套位於靜安區中凱城市之光的小戶型二手房源業主原本已簽了意向合同，並收取了購房者10萬元意向金，在聽聞普通住房標準修改的消息後，房東決定不惜違約將原本410萬元的房子漲價到450萬元。

業內人士分析，公積金配合普通住房標準的調整，雖屬政策微調，但對於購房者來說，能夠在稅費減免、貸款政策等方面得到實際利好，因此有利於促進房產銷售，活躍市場成交。

同策諮詢研究總監張宏偉表示，為迎合“央四條”“首套房認定標準”調整按照普通住宅標準進行這個規定，本次適當調整擴大“央四條”的“首套房認定標準”受益範圍，對於首套房、首次改善有刺激作用。當前上海商品住宅市場去化週期仍然在15個月，有去庫存壓力，調整“普宅”標準將有助於去庫存。

[由於中國老齡化時間表太快，很多方面都顯得猝不及防，養老地產缺乏明確的盈利模式]

劉仁（化名）這幾年一直和老伴住在北京近郊小湯山，那裡比他們在城裡的家寬敞，空氣也要好些。以前身體好的時候，他們每週末回城裡的家和兒子聚一聚。

最近，劉仁的生活陷入了兩難——兒子平時工作很忙，家裡還有兩個小孩，劉仁並不願意和兒子媳婦一起住，然而，隨著年齡的增長，老兩口覺得生活上有些力不從心了，僅僅是每天買菜做飯對他們來說就是一項沉重的負擔，尤其是劉仁的老伴腳部骨裂之後，他們的日常生活更是受到了直接的影響。

為了不麻煩子女，去養老機構尋求專業的護理成為劉仁的第一選擇。普通的養老院劉仁是不願意去的，不僅等位時間長而且條件還不太好。在兒子的建議下，劉仁開始關注北京周邊主打養老的社區。

“未富先老”是中國老齡化的主要特徵，劉仁卻屬於中國為數不多的先富起來的老年一族。他自己有養老資金的儲備，兒子一家在企業做高管，在經濟上也有能力贍養父母。劉仁這樣的老人成為國內剛剛起步的養老地產的目標人群。

看了一圈之後，劉仁發現大部分以“養老”為賣點的社區有一個共同的缺陷——與高檔的“適老性”硬體相比，醫療、護理等老年人最需要的軟體配套明顯不足。

隨著老齡化的加速逼近，以老齡地產和老齡護理為代表的老齡消費是一塊可以預期的“大蛋糕”。由於中國老齡化時間表太快，很多方面都顯得猝不及防，養老地產缺乏明確的盈利模式，正在走“摸著石頭過河”的老路。對於地產商來說，最大的挑戰在於如何從過去“賺快錢”變為以長期投資的“賺慢錢”。

各路資金押注養老地產

全國老齡工作委員會辦公室9月末發佈的《中國老齡產業發展報告（2014）》稱，中國老年人口的消費潛力將從4萬億元左右增長到106萬億元左右，占GDP的比例將從8%增長到33%。老齡金融業和老齡房地產業將是增長的兩大亮點。

根據這項報告，老齡房地產包括養老社區、老齡服務機構、異地養老房地產項目、城市老年公寓、現有住房的適老化改造、二手老齡房地產等。報告還預測，到2025年和2034年，中國老齡人口將分別突破3億和4億，中國將擁有全球最大的老齡房地產業市場。

2013年被譽為中國“養老地產”元年，萬科、保利等多家國內知名地產商在全國範圍內佈局養老地產，而在此前兩年，以泰康人壽為代表的保險資金早已率先進入了這一領域。

2010年9月，保監會發佈《保險資金投資不動產暫行辦法》，保險資金正式獲准進入養老地產市場。有資料統計，保險系企業在養老地產領域的投資將超過2000億元。

泰康是中國養老社區的先行者，早在2009年11月，保監會批准了泰康人壽養老社區股權投資計畫；2012年4月，泰康人壽推出了國內第一款保險與養老社區相結合的“幸福有約”綜合養老計畫；同年6月，養老社區在北京昌平奠基。

泰康將北京的養老社區命名為“燕園”，這塊位於白浮橋濕地附近的地塊，依山傍水，走京藏高速40分鐘就可以到北四環。

泰康董事長陳東升曾透露，這一地塊是2011年土地市場低迷時泰康以不高的價格拍到的，後來2012年房地產市場突飛猛進，泰康一轉手就可以多賺15億，但他“不想賣”，還是決定來做“泰康之家”，並將泰康之家與泰康資產、泰康養老並列為泰康三大板塊。

除了泰康之外，合眾人壽、平安、新華等保險公司也先後進入養老地產領域，有些專案已經啟動，有些仍然停留在“炒概念”的階段，一些保險公司拍到的養老地塊仍然在沉睡。導致項目難以啟動的原因各種各樣，最重要的一條是難以找到合適的盈利模式。

從“賺快錢”到“賺慢錢”

與保險公司可以追求長期穩定回報相比，養老地產未蔔的盈利前景對於地產商來說挑戰更加明顯。據不完全統計，業內入手養老地產的地產商超過80家，上市公司就有30家左右，其中，不乏以“養老”為名圈地搞房地產開發的。

萬科、保利等知名地產商也在嘗試不同的養老地產模式。萬科在養老社區、嵌入式養老服務中心以及自持老年公寓三個方向上都有嘗試。位於杭州良渚文化村的隨園嘉樹樓盤以“養老服務”為賣點，配有40余項適老性能設計。

早在2010年，北京萬科推出“幸福匯”專案，自持老年公寓，同時配備護理機構、健康會所等適合老年人的服務設施。

今年10月，上海萬科首個養老地產項目落地上海萬科城市花園——社區內嵌入式的養老服務中心“智匯坊”。通過社區內萬科活動中心改造，增補養老機構，為社區客戶提供養老服務。

也是在10月，保利地產的第二個養老公寓上海“西塘-和熹會”投入使用，這是保利繼2012年首個北京養老地產項目後的新一個養老產品。和熹會養老公寓也被保利集團視作地產開發銷售之後的又一商業模式。

《第一財經日報》記者在調查中瞭解到，當前養老地產主流的盈利模式主要是會員制、押金制、租售並舉制等幾種模式。在這些模式之下，養老地產高額的開放成本和長期的運營成本根本無法回收，基本上處於“全行業”虧損的狀態。

一位專門從事養老地產研究的人士稱，地產商是習慣于賺快錢的，房子蓋好了賣出去，生意就算做完了，而養老地產的產業鏈特別長，建完房子只是完成了一部分，更關鍵的是後續的管理。

“開發商變成了管理者，賣房子的變成了護工，他們之前確實沒有這樣的經驗，所以很多項目走到一半都走不下去。”這位人士說。

陳東升在9月初首屆中美醫療峰會上接受媒體採訪時稱，當前養老特別熱，很多企業稱要投資，但真正進入這個行業的並不多，因為養老不是個暴利行業，這種商業模式對資金要求量大、沉澱時間長、市場回報慢。

但他相信，養老的商業模式一旦產業形成規模、走上軌道，就不會受到經濟週期波動的影響，是符合保險公司要求長期的、穩定的和追求高回報資金的性質。

未來10年泰康人壽將投資1000億元用於全國約15個連鎖養老社區建設。陳東升說，以養老為代表的醫養板塊是核心戰略，是做了20年、30年、50年的準備。

劉仁其實並不關心開發商是否能賺到錢，他關心的是自己付出的高額養老費用能否得到等值的服務，尤其是醫療護理方面的服務能否保障。這也正是當前養老地產上的一大短板。

很多以“養老”為賣點的地產項目，由於對於入住者年齡沒有硬性的限制，使得養老地產成為一個噱頭，在這些社區中一些開盤買房時針對老年人的承諾在入住一段時間便會難以為繼。

難以為繼的背後深層的原因在於國內老齡康復護理服務業處於嚴重供給不足的狀態。根據老齡辦對城鄉老年人口健康情況的調查，在平均約19年的余壽中，健康余壽只有9年左右，其餘10年基本上是帶病或失能狀態。

老齡辦調查還顯示，現有的民辦養老機構絕大部分只能提供日常生活照料，僅有10%以護理康復為主。養老機構中醫護人員數量少、學歷低，護理人員年齡大、技能差的現象很普遍。民辦養老機構中醫護人員的比例僅有12%左右。30歲以下的青年護工比重僅為7%，絕大部分護理人員年齡在四五十歲以上。

護理人員的缺乏和護理品質的低下已經是制約中國高端養老業發展的一大瓶頸，這個問題顯然不是保險企業和房地產商依靠自身的力量能夠解決的。

還有不到200天，“燕園”將迎來第一批住客，泰康養老社區服務體系由生活服務體系、醫護康復體系、活力文化體系三大部分構成，醫養結合成為吸引老年人入住的一大特色。

高端過剩低端缺乏

也許正是由於養老地產的前景不明，投身這個領域的商家以“理想”來為自己打氣。宋衛平的綠城烏鎮雅園就曾被形容為“理想主義”在養老事業勇往直前的典型。一些業內人士也對開發商提出善意的提醒，做老齡產業要有愛心，不能總想著賺大錢。這聽起來不像“在商言商”，但反映出了中國的現實——中國超過99%的老年人是沒有像劉仁一樣有支付能力的。

養老地產面臨的局面是“有錢的人還沒老，老了的人卻沒錢”，養老社區普遍將自己的目標人群定位為“高知、高幹、高管”人群。然而，先富起來的人畢竟是少數，如何找到消費能力與高收費相匹配的客戶是銷售養老地產首先要解決的問題。

記者在北京周邊調查時發現，養老地產基本上都是打“高檔牌”，每年養老費用在10萬以上，此外還要繳納數量不等的入門費。

這個水準顯然不是一般老年人能夠支付的。


中國科學院研究院唐鈞此前接受媒體採訪時表示，我國2億老年人口是以中低收入的勞動者為主的社會群體，其中，有1億老人生活在農村，城鎮職工中約有5000萬領取月均2000元養老金的退休人員、1000多萬領取月均4000元養老金的機關事業單位的退休人員。對於這些人的養老問題只能由非營利組織來解決。

清華大學就業與社會保障研究中心主任楊燕綏在接受本報記者採訪時也表示，中國需要大力發展養老服務社會組織，要向養老服務提供者和購買者讓利，才有更多的老年人買得起服務。

她認為，當前民辦養老中高端機構已經出現過剩的苗頭，而中低端的卻供給嚴重不足，政府需要在引導民間資本進入中低端養老機構方面做出更多的政策指引。

本港自由行消費放緩，而佔領運動持續51天未見化解迹象，零售市道不明朗因素增加，新鴻基地產（00016）主席兼董事總經理郭炳江日前表示，本港零售、交通及酒店業均受佔領運動影響，但旗下酒店業務所受影響輕微。新地仍看好市場前景，若非發生突發事件，否則不會減慢在香港及內地的投資步伐。

酒店訂房情況較弱

郭炳江指出，集團位於九龍站的香港麗思卡爾頓酒店，生意額較預期減少10%，中環四季酒店生意額跌2%，旗下其他酒店生意額亦跌5%。他預計，未來數個月酒店訂房情況較去年同期弱；若情況持續，將對飲食及酒店業有影響。他強調，集團看好香港市場前景，不會因為短期因素而減慢投資，估計明年樓市將平穩發展。

對於新地近年沒有上調派息，取態較同行保守，但卻增加董事薪酬，郭炳江解釋說，集團希望預留資金在日後發展收租物業，但有關業務資金回籠速度較慢。他坦言明白股民訴求，將與董事局成員及其他股東研究，承諾隨着盈利上升，考慮調整派息政策。他補充說，雖然部分董事薪酬增加，但新地的董事薪酬佔基本盈利比重仍是行內最低；他個人與母親鄺肖卿（郭老太）每年均選擇以股代息。

新地於上周六舉行股東大會，會前有20多名示威者在灣仔新鴻基中心總部外抗議，反對新地等財團壟斷樓市，並要求政府向大財團開徵資產增值稅、大額股息稅及累進利得稅。

負債高企的恆大地產（03333）受惠售樓表現理想，昨晚宣布利用自身資金，提前償還明年1月27日到期的13.5億美元（約105.3億港元）優先票據，創本港資本市場償還規模紀錄。消息人士說，恆大在中期業績時向投資者承諾，將陸續降低負債水平，估計是次減債只是第一步，日後將進一步降低負債水平。

據悉，恆大負債金額達1500億元（人民幣．下同），若撇除永續債券，淨負債比率近90%。但由於其售樓銷情逆市造好，首10個月合約銷售額已達1073億元，即將完成全年1100億元的銷售目標，故將於12月18日向花旗國際贖回大額優先票據。有分析認為，恆大僅提早約1個月償還有關債務，節省的開支有限，估計提前減債是有意吸引內地散戶，趁「滬港通」啟動，在港購入?大股份。

非核心業務擬注新傳媒

消息人士說，恆大土地儲備全國最多，但已付地價達1752億元，手上持有現金640億元人民幣，可動用資金1144億元。是次動用自身資金償還巨額債務，可見其現金充裕，財務穩健。

此外，恆大以兩倍溢價洽購新傳媒（00708）74.99%股份，但擬在收購後把媒體及出版業務售回予原大股東楊受成。消息人士認為，相信?大無意發展媒體出版業務，不排除待日後業務分工，把現有非核心業務注入新傳媒。新傳媒股份今天復牌。


恆 大 售 樓 有 起 色 提 前 贖 105 億 票 據
星島日報

隨?內地放寬限購令，10月份內地樓市轉趨活躍，內房企業的資金壓力也減輕。恆大地產（3333）昨天宣布，將提前贖回優先票據，涉及票據金額13.5億美元，相當於105億港元。恆大地產這次大規模贖回票據，是近年香港資本市場規模最大的提前償債行動。

　　恆大地產在2010年1月公布，發行於2015年到期的13%優先票據。恆大集團昨天宣布，已於上周五（14日），通知票據受託人花旗國際，所有未償還的2010年票據，將會在今年12月18日提早贖回，該批票據原本在明年1月27日到期。贖回金額相當於本金另加溢價以及應付利息。每1000美元票據，應付利息為50.92美元。恆大地產以本身資金贖回上述票據之後，會將該等票據註銷。

　　恆大地產截至今年10月底止，其累計物業合約銷售金額為1072.9億元（人民幣、下同），較去年同期增長17.6%。在今年首10個月，恆大地產所銷售的單位面積合共有1498.9萬平方米，較去年同期增長10.8%。至於平均價方面，則為每平方米7158元，亦有6.1%增長。近幾年恆大地產的銷售金額持續增長，令到?大有能力提前還債。在2009年恆大地產全年銷售額只為303億元，但到了去年已增至1004億元。以今年首10個月的銷售額推算，相信很大機會達到全年1100億元的銷售目標。

　　有消息指，恆大地產提前贖回上述票據之後，還可能有其他減輕負債的行動。資料顯示，恆大地產的土地儲備，是各內房企業之中最多，已付地價金額有1752億元，另有現金結餘640億元。

　　另一方面，隨滬港通今天通車，內房股會否得益，亦是市場關注焦點。如果以總利潤計算，內房股在A股市場的市盈率平均超過10倍，而在本港掛牌的內房股市盈率只有5倍，至於，恆大市盈率更只有3倍。

　　市場人士認為，隨?內地資金以滬港通機制大舉南下，一些內房龍頭股也可能成為追捧對象，恆大上周五收市報3.01元，升0.3%。

「滬港通」催旺寫字樓租買 「佔中」打擊零售

醞釀大半年的「滬港通」今天正式開通，消息引發漣漪效應，帶動工商舖物業市場。市場人士預期，「滬港通」將吸引大批內地資金湧進本港，推動寫字樓買賣及租賃需求。不過，爆發逾月的政治運動亦為利好消息對沖，工廈及街舖交投淡靜，成交價及租金亦面臨壓力。

「滬港通」概念出現以來，本港近月陸續出現大額物業成交。第一太平戴維斯副董事總經理袁志光表示，市場或正顯示出「春江水暖鴨先知」現象，個別投資者洞悉發展潛力入市。「滬港通」的推出為市場帶來利好心理因素，包括預期內地有更多資金湧港，早前放寬人民幣兌換限額，亦讓市場預期有大批資金流轉；不過實際成交仍受其他外圍因素影響。

九東商廈租買續熾熱

中原（工商舖）寫字樓部營業董事陳權威表示，隨?「滬港通」政策逐步落實，預料有更多內地資金湧入香港，對寫字樓樓面需求會更為殷切。不過傳統商業核心區商廈放盤量緊絀，九龍東隨?基建配套和區內活化項目漸見成熟，成為香港增強國際競爭力的重心地帶，投資目光遂轉移至吸納九龍東商廈，預料商廈買賣及租務市況將會持續熾熱。

萊坊最新發布的《香港每月物業市場報告》指出，縱使近期本港的政治氣氛不穩、樓市降溫措施持續，以及美國明年潛在加息機會，令中環及金鐘甲級寫字樓的租金輕微下跌，惟整體投資氣氛仍然向好，10月錄得數宗全幢寫字樓物業成交，可見投資者對寫字樓市場長遠前景樂觀。

該報告續指，近期中環甲級寫字樓市場走向兩極。一方面由於供應短缺，內地金融機構難以找到新寫字樓空間；另一方面自金融危機以來，不少金融機構縮減員工人數，令核心商業區的寫字樓需求減少，部分大廈有相當大的空置樓面。該行預料，今年餘下日子本港甲級寫字樓租金大致上維持平穩，九龍東甲級寫字樓租金將領先，在未來兩三個月上升2%至3%。

工廈價升租跌交投淡

不過部分投資者在不明朗的政治前景下漸趨觀望，導致工廈交投疏落，10月成交量從高位回落。美聯工商舖資料研究部綜合土地註冊處數據顯示，10月工商物業總註冊量錄得272宗，總值約18.3億元，按月分別下跌14.7%及32.7%。美聯編製、反映工商物業價格走勢的指數（MII），10月報261.8點，平均呎價報4,435元，按月微升0.77%。

至於工商物業租金指數（MIRI），10月報146.4點，平均呎租報14.2元，按月下跌2.07%。工廈物業指數價升租跌，反映部分業主持貨力強，不肯減價沽貨，但議租空間則擴大，增加市場承租機會。

明年街舖租金料跌10%

至於零售市道有放緩跡象，除與近期本港政治氣氛不穩有關外，內地旅客消費模式改變亦令中價零售商主導市場。萊坊研究報告顯示，10月中環、銅鑼灣、旺角及尖沙咀4個主要零售區地舖租金均錄得輕微下跌。該行預計，明年核心街舖租金下跌10%，二線街舖租金或下跌達15%。相反，明年核心商場租金將上升3%至5%，非核心商場如新界區鄰近地鐵站商場的租金將上升達5%。

政府推地不停，往往成為各類發展商爭奪目標，過往主力發展工商物業的億京，在過去四個月就連購兩幅政府地，預計總投資額就達逾一百四十億元，包括剛投得的大埔白石角臨海住宅地，預計將發展為分層及洋房項目，總投資額六十億至六十五億元，另一幅荃灣楊屋道商住用地，投資約八十億元。該公司直言，集團一向採取多方面發展策略，投資視乎風險及回報率，年內售出多個項目，資金回籠增加，加上看好後市，故積極拓展土儲。

　　億京過往主力發展工商項目，在傳統工貿區具大批發展項目，最近更開始積極拓展其他範疇，沾手住宅及酒店項目，億京發展項目策劃經理黎裕宗接受本報訪問表示，集團一向發展各方業務，早年不投資住宅項目，主要是因為在政府土地拍賣中不敵其他發展商，而私人土地市場價格過高，回報率因而減低，並不化算，因而一直未有參與，今年手上項目出售後，集團有充裕資金但就缺地，由於看好後市，故有合心水土地便會購入，增加手上土地儲備。

　　對於被指在奪得白石角土地後，引入澳門新股東注資，黎裕宗強調，億京自身為澳門大型工程公司，當中包括來自澳門世家的股東，此為一直以來的組合，並非早前所指的引入新股東。

　　就早前購入的白石角住宅地，黎氏表示，將投資六十億至六十五億發展，料興建混合類住宅，包括獨立洋房及分層，惟未落實住宅密度，故未決定具體單位數目，但相信至少會有九幢分層。黎裕宗表示，白石角地最為吸引之處為其海景景觀，加上該區為中產區、高收入格局，有助發展高增值的產業，潛在回報率高。

　　對於該區地段住宅供應，黎氏認為，該處坐擁海景之項目有限，而且區內尚餘可售土地亦不多，加上項目面對未來三年後的市場，而非一、兩年後的事，屆時土地供應相信已有一定程度的消耗，估計市場會有足夠需求。他續指，該項目亦面對一定困難，因土地形狀非方正，須審慎研究樓宇方位，方可盡可能使每戶都有良好景觀。

　　至於億京在八月投得的荃灣楊屋道用地，黎裕宗直言，睇好荃灣西區，集團將斥八十億元發展商住混合項目，而商業用地將興建酒店及零售商鋪，估計提供約九百間酒店房間，並不發展商用項目，是因為看不出該區的寫字樓的未來發展具大潛力；相反，鄰近該地的酒店項目經常爆滿，可看出酒店業之前景，酒店之級數尚待商椎，要按市場情況而定，某些大面積零售樓層，可發展成為批發集散地。

　　他表示，政府原限土地必須為純住宅用途，惟純住宅的話，數量不足，加上發展商須在項目中加建三條有蓋天橋，難有可接受之回報率，減低發展彈性對發展商而言不吸引，但改為混合用途後，情況大有不同，加添商業元素後，可把物業級數提升，項目投資從而變得更穩健，回報率亦相應提高，項目商業部分雖不可拆售，但酒店一向不可拆售，故問題不大。

　　荃灣市中心原位於荃灣港鐵站附近，在荃灣西鐵站建成後，市中心漸遷移至荃灣西附近，原市中心的商鋪格局因歷史原因，走中低價路?，難以引入高增值連鎖店，而荃灣西則有大型商場，新增值力強，這亦是黎睇好荃灣區的理由之一。

　　樓市前景各方有不同意見，黎裕宗則睇好樓市，他認為全市場，包括銀行、金融業界均睇好市況，因住宅為必需品，剛性需求大，有持續的需求，因而為一項穩定的投資，相信只要地價及成本穩定，樓價會保持穩定，相信不會下跌。

　　被問及現時樓價與市民收入脫節的問題，他認為，這是一個未來要面對的問題，但在建築成本不斷上漲下，樓價上升是必然的趨勢。

市場預期內地將有大批資金湧港，工商市道備受關注，即使月前爆發「佔中」，市場上全幢物業的大額成交延綿出現，可見個別投資者仍對後市樂觀。其中其士國際（0025）旗下九龍灣其士工程服務中心，上月以14.13億元全幢易手，呎價約7,961元。此外，英皇國際（0163）亦以8.18億元，藉收購公司形式購入灣仔駱克道霸田商業中心全幢，總樓面約5.3萬方呎，呎價逾1.5萬元。

近期九龍東商廈接連出現交投，當中不乏中資企業蹤影。觀塘萬兆豐中心一個面積約1,900方呎的單位，以約2,394萬元成交，呎價達1.25萬元刷新該廈新高。新買家為內地貿易公司，早年已進駐同區商廈，今番為擴展業務於同區購入另一新寫字樓單位自用。


另外該廈中層新近以意向價4,800萬元放售，物業樓面約3,722呎，平均呎價約13,000元。同區其士商業中心中層一個約2,234呎單位，則連租約以1,787萬元易手，折合呎價約8,000元。


林子峰放售葵涌工廈


至於工廈市場亦見巨額成交，物業投資者林子峰上月以約6.3億元購入葵涌工業街威信物流中心全幢，總樓面約282,130平方呎，呎價2,246元，隨即推出市場標售。新近傳出正獲數財團出價洽購，出價高達8.5億元。


爆發逾月的政治運動亦無阻個別財團或投資者在核心區買舖部署，宏安集團（1222）新近斥資2.1億元，買入波斯富街寶榮大廈地下AB號舖，以物業實用面積1,204方呎計算，折合呎價逾17.4萬元。由英皇國際或相關人士持有、同區勿地臣街12號舖亦市傳獲洽購至尾聲，有指新買家為希慎興業（0014）或有關人士。