應實際看屋 另立條款保權益

買屋交易糾紛多，據內政部統計全台房地產消費糾紛原因，今年截至第3季共有1389件糾紛，其中房屋漏水問題以191件奪冠，終止委售或買賣契約139件居次，服務報酬爭議則居第5名。內政部表示，將研修多項房產交易規範以減少爭議。

加註屋主可自售
根據內政部統計全台1~3季房地產消費糾紛原因，房屋漏水問題以191件列第1名，第2名為139件的終止委售或買賣契約，第3名隱瞞重要資訊共136件，施工瑕疵有104件，服務費報酬爭議也以57件登上第5名。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示，漏水、施工等糾紛一向名列前茅，因屋況瑕疵是民眾最重視的問題；而終止契約、隱瞞重要資訊和服務費爭議，徐佳馨認為，是「業者態度問題」，多數民眾購屋經驗少，許多規定不清楚，若業者不夠細心或態度不佳，就易造成糾紛。

21世紀不動產法務部經理汪靜雯建議，老舊住宅最好實際看屋，有新穎的裝潢要特別注意，並要求房仲在契約載明是否有漏水狀況；內政部地政司副司長施明賜也表示，可在契約書另立漏水條款。

終止委售或買賣契約糾紛，主要因民眾不懂一般委託銷售與專任委託銷售，汪靜雯說，專任約是只簽給1家仲介銷售，一般約則可簽給多家房仲銷售，建議民眾可在一般約中加註「屋主可自售房屋」。

徐佳馨認為，房仲有告知重要資訊責任，若有隱瞞便須負責；施明賜也透露，已在研商增修條款，讓資訊揭露更清楚。

應明訂服務報酬
至於服務報酬爭議等糾紛，汪靜雯指出，簽契約時須明確記載服務報酬，且不得逾成交價6%，大品牌房仲應都會遵守規定；施明賜也說，正在與仲介公會研修相關條款，讓服務費收取規定更明確，減少爭議。

近年許多社區管委會向房仲收取帶看費，增加帶看成本與困擾，日前有高雄房仲向國稅局檢舉「溫莎堡」管委會收帶看費，卻未依法辦理營業登記，恐涉逃漏稅，該社區收到國稅局來函後，決定不再收費，成為管委會停止收帶看費的首例。

有房仲向高雄國稅局檢舉，位於農16特區的豪宅「溫莎堡」向房仲收取帶看費，該費用屬銷售勞務收入，應辦理營業登記並繳納營業稅，21世紀不動產法務部經理汪靜雯表示，目前多數管委會並無登記，恐涉逃稅。國稅局因此發函給該社區，「溫莎堡」決定不辦理營業登記、也不再對外收取房屋仲介帶看屋相關費用。

已決議改預約制
「溫莎堡」管理委會監委陳俊男表示，因社區指名度高，每天有3∼4組房仲帶看，對社區管理造成不小負擔，為保障住戶居住品質才收帶看費，收費標準為每2位房仲1個單位，每次收取100元，藉此管控房仲進出，非以營利為目的。陳俊男說，接到國稅局公文後已決議不再收費，改以預約制看屋，房仲須先繳交屋主授權書影本，並登記換證，才能看屋。

針對此案例，中華民國不動產仲介公會全聯會理事長林正雄說，管委會收取帶看費影響房屋所有權人權利，全聯會將主動發函給各縣市政府，要求主管機關積極監督，以終結收取帶看費亂象。高雄市不動產仲介公會理事長蔡松晏也說，收取帶看費變相加重房仲負擔，費用最終會轉嫁給買方，對於房市交易不健康。

北部社區很常見
北部的社區管委會收取帶看費情況更是司空見慣，如至台北市內湖區「榮耀四季」、「優勝美地」和中山區大直地區「悅榕莊」均須付帶看費。「榮耀四季」管委會表示，房仲帶看須繳200元帶看費，主要是為維護社區品質，也有申請營業登記，帶看費則作社區基金，一切合法。

台北國稅局審查四科股長溫淑娟也指出，管委會提供場地讓房仲帶看並收費，政府認定因有「銷售勞務」的行為，因此管委會須主動辦理營業登記、繳交營業稅，否則便有逃漏稅的問題。

收費標準應合理
大樓住戶孫麗美表示，房仲帶看時常打擾住戶居住品質，收費可增加社區公基金收入，若依法登記即可收費，會支持管委會去辦理營業登記，但建議收費標準應合理，不要過度造成房仲負擔。

社區管委會收取帶看費情形
◎收費理由：帶看會增加公用水電費支出，收費可補貼支出，並藉此篩選優良仲介
◎收費方法
．依次計費：每次帶看不限人數
．依人頭計費：帶看與看屋人數皆收費
．依月（季）計費：單一店家每月（季）可無限次帶看
．繳保證金：各房仲店先繳保證金，成交後轉公基金，未成交可退費
．收取推薦房仲佣金：管委會推薦特定房仲，若成交須付佣金做社區回饋金
◎收費適法性：應辦理營業登記並開立發票或收據，費用納入公基金；屬銷售勞務收入，應繳納營業稅
資料來源：各房仲業者、《蘋果》採訪整理

低價 中小坪數 回溫較明顯

大選結束，不動產業者心情愈來愈好！相較選前的低迷買氣，選後民眾一掃觀望態度，根據群義房屋統計，購屋意願增加23.9％。不過業者指出，買氣增溫現象，以低價、中小坪數產品居多的區域較明顯。

近6成先考量房價
群義房屋委託波仕特市調機構，調查選舉前後全台民眾購屋意願，選前僅3.4％民眾較有購屋意願，選後則有27.3％民眾願意購屋，另有高達51.8％民眾認為「選舉議題不影響進場購屋意願」。群義房屋總經理潘家成分析，大選過後市場干擾因素減少，民眾對房市恢復信心，至於5成民眾不受選舉影響，應是認為地方選舉對房市影響有限。

「選後的帶看人數比選前增加2∼3成。」全國不動產蘆洲捷運總站加盟店店長羅定瑋表示，年底本來就是房地產旺季，選後看屋民眾紛紛回籠，不過買賣方對價格認知仍有差距，以中小坪數、價格親民的區域回溫較明顯。調查也顯示，影響民眾購屋意願因素以「房價的高低」佔58.1％最大，民眾仍以價格為首要考量。

新店均價每坪37萬
好房網以雙北市近1年實價登錄均價為基準，統計出該網銷售物件開價低於實價均價最多的行政區，北市由信義區152件居冠，且多位於吳興街。新北市則是新店區238件最多，主要位於安坑地區。

信義區實價均價每坪75.1萬元，中信房屋信義松仁加盟店店長孫家文表示，吳興街巷弄多、價差大，公寓每坪35∼65萬元，600巷附近可找到每坪約40萬元公寓。新店區實價均價每坪37.5萬元，有巢氏房屋新店安民加盟店店長李元城指出，安祥路及安康路三段因靠近山區，缺生活機能，也是房價偏低區。

根據法拍業者統計，近3年雙北市法拍建物平均成交總價有逐年往下趨勢，今年北市法拍建物平均總價約1994.93萬元，相較2012年台北市法拍建物平均成交總價達3757.86萬元，減幅約46.91%，新北市減幅也達37.83%。

房價高擠壓法拍獲利
業者解釋，近年房價已經上漲相對高點，導致法拍市場獲利空間大幅縮水，投資客不再高價搶拍，目前反倒是符合自住需求的低總價物件標脫機率提高。

根據寬頻房訊統計資訊，2012~2014年北市法拍建物成交總價依序為3757.86萬元、2065.01萬元以及1994.93萬元；每坪成交單價為52.97萬元、47.18萬元及47.31萬元。至於2012~2014年新北市法拍建物成交總價依序為1887.68萬元、1499.23萬元、1173.49萬元；每坪成交單價26.21萬元、15.38萬元及17.03萬元，均顯示雙北市總價逐年下滑，單價則向下盤整。

不過，因目前中古房市還有買盤承接，因此只要資金周轉有問題的屋主願意降價，便可以順利出脫，是法拍物件愈來愈少的主要因素。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，以目前狀況來看，法拍供給不增，拍定自然萎縮，現階段若要從中獲利，除低總價外，不少投資人也出手產權複雜的標的，難度提高也是市況轉淡重要因素。

至於雙北市法拍單價下跌幅度大，也與法拍物件本身的條件有關，推測前幾年投資客不斷追逐好標的，導致近幾年好標的稀有，加上低利環境造成法拍物件減少，目前流動的法拍建物多半條件較差，才會導致價格修正幅度如此大。中信房屋行銷企畫部副理江龍名認為，法拍市場續淡也意味著目前並沒有系統性風險疑慮，短期內應持續維持盤整格局，價格也難以有太大起伏。

法拍屋吹寒風 不到高峰4成

受到房市低迷、好物件難尋及低利率等多重因素影響，法拍市場也吹起寒風。根據寬頻房訊統計，相較2009~2010年高峰期，法拍建物單月平均成交金額超過90億元，今年截至11月15日止，月平均成交金額僅約33.41億元，僅剩4成不到，法拍業者只好與專營海外地產的房仲合作銷售，希望能夠另闢營收來源。

成交率不到2成
根據寬頻房訊統計近7年全國待拍與得標建物資訊，今年截至11月15日止，全國待拍建物僅2萬0647件，得標建物僅有4091件，成交率不到2成，其中得標建物平均1件需要法拍2.5次才能成交，總成交金額約350.82億元，平均每月成交金額約33.41億元；相較去年全年總成交金額約456.74億元，每月平均約38.06億元，減幅約12.21%，每月平均成交金額減少約4.65億元。

近幾年來法拍市場相較熱絡時期要屬2009~2010年，當時金融海嘯過後，有大量不良資產進入法拍市場，其中不乏知名標的最貴豪宅「帝寶」等好物件，加上政府調降遺產、贈與稅，吸引游資回流，許多的熱錢直接灌進房市，導致2009、2010年連續2年的法拍建物全年成交金額均超過1100億元。
此外，近7年全國待拍建物也逐年遞減，2013年僅有2萬8638件，相較待拍建物高峰期，也就是2008年金融海嘯高達約12萬1231件時，去年僅剩4分之1不到。

低利率造成待拍物件減
寬頻房訊指出，2008年金融海嘯後，消費者開始對金融商品不信任，資金流向不動產市場，政府為刺激經濟利率維持低檔，加上政府調降遺產、贈與稅，吸引資金回流，許多的熱錢流入房市，造成房價節節攀升；不過，持續的低利率環境，斷頭機會低，造成流入法拍市場的拍賣件數逐年減少。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，法拍物件實際狀況比統計的數字還要更少，很多法拍物件都是部分持分建物等，真正產權完整與有市場性的物件數量甚少，反映出當前的政經狀況穩定，房地市場表現平穩，民眾即使有資金壓力也可很快變現手上的不動產。

財政部上週首度提出「房地合一實價課稅」初步方案，遭國民黨立委揚言「封殺」，財政部長張盛和承諾「再調整」。據了解，財政部推動房地合一的立場沒有改變，但時程往後延，將再多花一、兩個月聽取各界意見，不排除由累進稅率五％至四十五％改為單一稅率廿％。

財政部上週一向立法院財政委員會報告「房地合一稅制之規劃情形」，初步採「分離課稅」，亦即房地交易所得與其他所得分開計稅，並適用綜所稅累進稅率五％至四十五％；但持有二年以上可減徵，最高減徵七十五％；自用住宅則享一戶免稅，設排富條款。

不過，國民黨立委賴士葆表示，該案已遭國民黨團封殺，質疑累進稅率最高四十五％，「嚇死人」；且本人、配偶及未成年子女只有一戶自用住宅才能免稅，是在逼夫妻離婚。他建議，由奢侈稅轉型取代房地合一稅制，只要將現行按「銷售價格」課稅改為按「交易所得」即可。

財政部官員表示，七、八月召開兩次座談會，業界對於房地合一稅制方向大致接受，僅對累進稅率及溯及既往有意見，雖然單一稅率比較不公平，對所得較低者不利，但可降低立法院及業界的反彈；因此，改採單一稅率不失為可行方向之一，但還要進一步研議。

維持溯往 長期持有減徵75％
至於「溯及既往」的問題，財政部高層表示，如果過去買的不動產都不課稅，不符合社會期待，也課不到什麼稅，「那就不要課了」。因此，房地合一上路前就取得的房地，應該要課稅，若無取得成本，可按房屋現值及公告現值認定；何況，長期持有最高可減徵七十五％，實際稅負並不重。

對藍委建議奢侈稅轉型取代房地合一，財政部高層則直言，奢侈稅屬於「銷售稅」，性質不同，還是應該修「所得稅法」。財政部官員進一步說明，現行奢侈稅按銷售價格課稅，若改按交易所得課稅，稅負反而減輕，且奢侈稅有不少豁免條款，很多都課不到稅。

財政部高層表示，房地合一推動時程將往後延，已不可能年底前提出，在立法院本會期也沒什麼意義，預計明年立法院新會期再提出，房地合一方案還是要推。

近來台灣房市受到政策性調控衝擊，交易量明顯萎縮，加上平均低於2%的超低投資報酬率，促使國內游資積極尋找新出口，帶動海外不動產買氣強強滾，以6%以上的投報率吸引不少投資客進場。
除了過去最為熱絡的日本、馬來西亞等區域之外，今年還掀起柬埔寨投資風潮，多主打「1字頭房價買蛋黃區」，銷況熱絡。經過10年的大多頭，台灣房價飆漲，租金卻未同步走揚，使得投資報酬率敬陪末座、全球最低；但房地產仍為相對穩定的投資商品，不少投資客將目光轉移至海外不動產，並以坐收高報酬租金物件最受歡迎。
台灣投報率僅2% 全球最低
環亞資產顧問於香港、馬來西亞、墨爾本、紐西蘭等處皆有設點，該公司總經理梁振超表示，台灣房價屢創歷史新高，進而帶起海外房市買氣，前2年以日本、馬來西亞最為熱絡，另外還有澳洲墨爾本、布里斯本、紐西蘭等地也相當受到歡迎，平均都有5~6%的投資報酬率，未來房價也看漲。梁振超說，目前海外市場以保證穩定投資報酬率的物件銷售最熱，若無此特性，則銷售速度較為緩慢，顯見國人對投資收益的重視。
柬埔寨具新興市場特質，已吸引多家業者插旗，如太睿建設日前即成立太睿國際開發，至柬埔寨推出首案「太睿東方麗池」，從建設、代銷、土地開發至代租代管，一條龍服務。太睿國際開發總經理陳建勳表示，「太睿東方麗池」位柬埔寨蛋黃區，預計2017年年底完工，總共256戶住家，銷售坪數約15坪，每坪開價19~20萬元，每戶總價僅270~400萬元，目前已售5成。
去年投資最為熱絡的馬來西亞，今年表現似乎未若過去亮眼，惟亞太國際地產趨勢研究處分析師張漢超表示，馬來西亞房市並沒有外界傳言快速降溫，仍維持一定的成交量，特別是吉隆坡，銷售詢問度都有相當的水平，而伊斯干達特區近來則頗受矚目，屬馬來西亞新興開發區域，為海外投資後起之秀。
大馬柬埔寨 新興市場低價吸客
張漢超分析，不同於吉隆坡主打穩定高報酬收租的訴求，伊斯干達特區為新興開發區域，每坪20~30萬元的行情與吉隆坡平均每坪50~60萬元價格相較，親民許多，但短期內較難有明顯收益，預估待2020年各項建設開發完備之後，房價漲幅可逾1倍，適合長線置產，已購客戶以退休族、台商居多。

向來是台灣民眾最愛的投資國家之一的日本，買氣表現一直相當搶眼，其中以深耕日本多年的信義房屋最廣為民眾熟悉，日本信義領先同業進軍東京5年以來，累計總成交量逾1147件、總銷金額近700億日圓、約新台幣194億元，且今年截至10月為止，累計成交已達350件，平均每天成交1.2件，顯示前往東京購屋置產已成為國人海外投資的主要標的之一。

信義企業集團董事長周俊吉表示，5年來日本信義已經站穩經營步伐，締造「第1家進軍日本的台灣房仲、累計成交客戶第1、總銷金額第1、委售物件數第1及服務品質滿意度」等5個第1。

日本澳洲 生活環境佳具誘因
日本信義社長何偉宏表示，光今年1到10月即完成350位客戶的委託，成交客戶人數成長近7倍，2013年總銷金額更比前3年總和還高出新台幣21億元；2015年日本信義也將持續擴展規模，規劃成立租賃仲介與管理事業群，與現有的新成屋代理販售、中古屋買賣仲介整合成3大營運範疇，透過在地化經營，直接提供客戶從看屋、買屋、交屋到租賃管理一體化的服務。

另外，大師房屋於上周舉辦澳洲墨爾本新物件發表記者會，推出座落於南雅拉市中心住宅「THE ELFIN小精靈」，處交通核心，並鄰近墨爾本母親河雅拉河，總價澳幣39.5萬元起，僅需預付約新台幣100萬元的10%簽約金，工程0付款，預計2016年9月完工，回饋買方澳幣年息，交屋後保證前6個月租金。大師房屋表示，南雅拉區每年的房價平均漲幅達5.2%以上，該公司正籌備VIP展售會中。

除了亞洲市場，歐美地區房市向來也是台灣投資客最喜愛的置產勝地，創意家行銷團隊看準海外趨勢，為近年首創進軍海外市場的代銷業者。

創意家行銷部副總經理柯仲武表示，已於今年年中推出夏威夷飯店物業和溫哥華高級住宅案，每實坪開價分別為170~200萬元與110~130萬元，甫公開即熱銷，2個月餘僅剩億元高價物件可售。柯仲武說，除了持續經營在台的建案銷售之外，未來創意家團隊會繼續慎選過濾海外投資案，挑選優質物業給台灣消費者。

利多出盡 剩1字頭低價屋看漲

桃園升格喊太久，利多兌現、漲幅卻有限！桃園12月25日升格，建商、代銷看好桃園發展，但多認為前幾年已經漲過一波，價格反應不會太大，僅中壢、楊梅或平鎮等平價或有建設議題的待開發區域尚有發酵空間。

「利多之前都反映了，實質影響不大。」新理想廣告總經理黃正忠指出，去年市場正熱，整個桃園都漲，又以青埔最夯，跟前年相比桃園均價漲了2~3成，但今年受大環境影響，買氣明顯降溫，部分大坪數、高單價產品甚至有下修5%的情況。

投資客大舉退場
黃正忠解釋，桃園房價去年漲到高點，大坪數現在賣不太動，低單價區域還是有小漲；明年市場仍以小坪數、低單價的首購產品為主流，中壢、楊梅、平鎮、過嶺重劃區等還有1、2字頭產品的區域，還有5~10%的成長空間。

桃園青埔地區去年上半年熱到發燙，但政府陸續祭出調控措施，造成投資客大舉退場，市場明顯降溫。

專營青埔的奇摩廣告處長王棟誼相當期待升格，直說：「青埔會有轉機。」認為青埔是跟著大環境變冷，但隨著桃園升格、航空城逐步完成，明年又有新案陸續推出，房價雖然不會短期暴漲，每年有機會小幅成長。

遠雄曾在桃園大舉推案，遠雄房地產副總經理蔡宗易表示，理論來說，桃園確實漲過一波了，但1、2字頭的區域還是有發展空間。儘管遠雄在桃園土地多已推案完畢，他也說，桃園建設多、價格又比雙北有吸引力，未來不排除繼續看地或談合建。

捷運吸引首購族
國泰建設明年上半年預計在桃園中華路推出小坪數產品，雅比斯建設過去專營雙北市，也首度進軍桃園，將在桃園龜山A7站周邊重劃區推案。

雅比斯建設總經理邵揚威表示，桃園這幾年蓋了很多房子，需要時間去化這些案量，因此價格持平，捷運機場線沿線則有發展空間，以公司預計推案的A7站附近重劃區，每坪3字頭是基本價格，5~10年內應可穩步成長，因價格親民，捷運通車後會把雙北市的首購族吸來桃園。

3年內可漲2成
北部房價高，桃園因為價格相對親民，再加上交通便利，最近3年均有1.6~1.7萬名新北市人遷入。

崑山科技大學房地產開發與管理系教授陳淑美表示，因為人口達一定程度，桃園順利升格，房市存在大量居住需求，確實價格有提前反映，但接下來要看建設是否能夠如期兌現，價格才有發展空間，不過有剛性需求支撐，3年內房價有望成長1~2成。

航空城中古屋 小賠脫手

選後計劃生變 蛋黃區地價停滯
桃園選後變天，投資客哭哭！桃園因有捷運機場線、航空城、升格直轄市等議題，近幾年房價快速攀升，引來不少投資客想趁機大賺一筆；如今投資客大嘆，桃園政局變天、航空城也變卦，前景一片慘澹。

補漲區塊已消風
桃園投資客K表示，原本很看好航空城未來增值效益，一堆人早早進場卡位蛋黃區土地，現在政黨輪替，航空城計劃生變，投資人信心很低。
「以前蛋黃區土地2、3個月就往上調，現在價格都上不去。」K先生指出，蛋黃區馬路邊土地每坪9.5~10萬元的價格已經維持半年了，不只上漲沒力道，也很少人要接手。
他更透露，桃園自住力道很夠，很多菜籃投資客選擇買中古屋，撐過奢侈稅後脫手，賺一筆增值價差，但現在大有、龍安、中平等近期補漲起來的區塊有消風現象，部分原本行情20萬元上下的區域，出現投資客每坪14、15萬元寧願小賠脫手，但太便宜大家也不敢買，投資市場相當冷清。
投資客王派宏以教人買中古屋、分隔套房賺報酬率成名，但奢侈稅後便轉型成購買重大建設附近的預售屋。
桃園因為有捷運機場線、航空城議題，是過去大家積極搶進的目標，不過王派宏透露，桃園選舉變天後，重創投資人信心，選後1個禮拜已經相當有感，原本在當地買的預售案詢問度銳減。
他表示，今年7月起，投資策略已改成部分預售屋、部份投資海外不動產，目前國內投資市場仍不樂觀，明年會採取同樣策略。

重大建設重審查
庶民不動產投資協會理事長黃坤鍵分析，地方選舉對房地產投資影響沒那麼直接，但桃園是特例，因為重大建設航空城本身就有炒作成分，變天後整個計劃面臨重新審查，地方投資客「挫咧等」，才會導致地方選舉重挫投資客。

桃園投資現況
●預售屋
預售屋因賣區域未來性，近期受桃園選舉變天影響，諸如航空城等重大建設尚有變數，選後詢問度大減，也少有買方願意接手
●中古屋
近期補漲的市區外圍區域開始消風，職業投資客寧願平盤或小賠脫手
●航空城土地
過去每2~3個月價格便會往上調，現在價格已持平約半年，買方進場意願不高
資料來源：《蘋果》採訪整理

北市信義計畫區五大指標豪宅之一「陶朱隱園」首度公開安裝隔震墊工程，總計安裝48組美國EPS隔震墊，號稱可抗7級地震。即便威京集團第二代沈輝庭在現場對於每坪開價多少仍三緘其口，不過，外界認為，每坪300萬元是基本開價門檻，目前仍傾向中國、台灣以及其他國家配額銷售制度，像是中國各省配售額即1戶。

該豪宅案規劃「旋轉樓」模式，規劃地上21樓、地下4樓，共42戶住家，每戶坪數300坪，強調室內空間無柱設計。甚至強調具備城市大樹的功能，種植高達逾6.4萬棵喬木、灌木，每層陽台種植3~5棵高度3~5公尺的大樹，年吸碳量高達134噸，每平方公尺吸碳量是大安森林公園的7倍。

沈輝庭指出，整個建築耐震結構工程原理是中間為圓筒柱體、樓頂桁架、Vierendeel Truss（一種桁架的名稱），兩側加上每層扭轉4.5度的MEGA柱等隔震層五大元素組成，創造出室內完全無柱的300坪大尺度空間及自然通風採光的地下層。他強調，希望這棟作品能夠扭轉多數人對於旋轉建築安全的不放心，其實這棟樓就像人體中心為圓筒柱體，肩膀就是樓頂的桁架，兩側的MEGA柱就像是滑雪用的雪杖，協助維持平衡。

新北市一○四年度公告土地現值業已報請新北市地價及標準地價評議委員會評議完畢，經地政局統計結果，一○四年度公告土地現值較一○三年平均上漲約一五?一七%。

地政局長康秋桂表示，一○四年度全市地王，由坐落於板橋區新府路與縣民大道交叉口，板信商業銀行雙子星總部大樓所在地六度蟬聯，一○四年公告土地現值為每平方公尺七五一○○○元，換算每坪達二四八萬餘元，較一○三年上漲一五?三六%；至於最低價土地為烏來區桶后附近與福山植物園之保安保護區，公告土地現值每平方公尺一八○元，換算每坪地價約五九五元，與一○三年相較呈現持平情形。

康秋桂指出，一○四年公告土地現值作業期間（一○二年九月二日至一○三年九月一日），因本市多項重大開發案（例：台北港區段徵收案、二重疏洪道兩側附近地區重劃區、土城暫緩發展區、中央新村北側區段徵收區及新莊知識產業園區等）及交通建設（例：捷運環狀線第一階段、捷運土城線延伸頂埔段、捷運機場線、捷運汐止民生線、捷運輕軌綠山線、台鐵捷運化及淡江大橋等）陸續規劃、施作及完工，對於本市不動產市場具有一定支撐，全市整體地價與去年相較仍呈現上漲情形。

地政局提醒民眾，「公告土地現值」係為土地移轉及設定典權時，審核土地增值稅之依據，因目前轄內各宗土地之公告土地現值尚在計算中，如需查詢公告土地現值，可於一○四年一月一日正式公告後，至本市各地政事務所，或連結新北市政府不動產買賣交易服務網查詢。

年底是傳統買房旺季，購屋族習慣先上網做功課，希望找到低於行情的好房子。房仲業者整理出實價登錄的「低價屋」，發現台北市低於行情價的物件數，竟以印象中的「豪宅聚落」信義區、大安區居冠，新北市新店區低價物件也超過200件。不過，業者提醒，低價屋多半地處偏遠或鄰近嫌惡設施，若買家不在意房屋的特殊情況，就能以超實惠價格買下一個家。
　　
實價登錄政策上路後，不僅買家依靠數據了解區域行情，賣家也參考相關資料訂定價格。但還是有不少房屋因屋齡高、位處偏遠，而出現低於市場均價的「親民價位」。好房網統計發現，台北市「低價房」最多的前5名行政區分別是信義、大安、中山、內湖與北投區，其中「豪宅聚落」信義與大安區低於實價登錄行情的房屋件數多達152與148件，價位比市場均價再低16.74%。
　　
永慶房屋六張犁店店長陳芸鴻舉例，大安區內實價登錄均價約90.5萬元，低於此行情的房屋多以特殊物件為主，如臥龍街部分路段鄰近殯葬業，行情在45~50萬之間，不過生活機能成熟，又鄰近台北市中心，願意接受的買家就能輕鬆入主台北市；信義區吳興街則是因巷弄窄停車不易，也讓位於「精華地段」的地段，出現相對低廉的房價。
　　
在新北市部分，新店低價房多達238件，多半座落於安坑地區。有巢氏房屋新店安民加盟店店長李元城表示，安坑長年飽受塞車之苦，房價落後新店多年，但目前已有安坑與新店交流道連結北二高，更有2條捷運線共5個站點紓解人潮。待105年捷運環狀線完工通車，後勢可期，只要不嫌地段接近山區，目前價位仍屬低點。
　　
好房網發言人吳光中提醒，一般購屋網站多會以先開高價再降價的「膨風」手法，吸引消費者目光，只要民眾以實價登錄的價格作為標準，同時評估自己能接受的居住環境，還是有許多「B咖好房」隱藏在市場中，多加注意就能找到符合自己預算的好物件。

台北捷運萬大線第一期工程上月動工，沿線房市看俏，其中，萬華崛江町一帶，環境悠閒，房價具比價效應，且有萬華車站BOT案題材，業界看好。

萬華堀江町是指萬華車站以南，莒光路、西藏路、萬大路一帶。這是萬華最早發展的地區之一，早在80年前，日本人就在當地設立崛江公學校，也就是現在的雙園國小。 房仲業表示，「崛江町」一詞聽起來好像很「艋舺」，有點龍蛇混雜，但實際上當地是一直是純住宅區，沒有風花雪月，也看不到燈紅酒綠。 特別是莒光路、西藏路一帶，沿路雖然多是老公寓、舊華廈，街景略嫌老舊，但道路寬敞、路樹盎然，且有雙園國小、忠義國小、華江高中穿插其間，整體環境具悠閒氛圍。

雙軌撐房價 台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示，相較於南萬華其他房市區，包括龍山寺、南機場、環南等，崛江町一帶由於居住環境較優，房價相對較高，未來更可能進一步拉開差距。 主要是上月動工的捷運萬大線，從起點中正紀念堂出發後，分別在南海路、和平西路口；西藏路、中華路口；以及萬大路、東園街口設了三個站。

劉志雄分析，這三個站有兩個在崛江町邊緣，一個則在區域中心，也就是說，未來通車之後，區內住戶步行到捷運站都不會太遠，如此條件必能吸引外來人口，並帶動房價。 除捷運外，劉志雄表示，當地現正興建中的萬華車站BOT開發案，也有助當地房價推升。 此一開發案將興建10樓、16樓、26樓等三棟大樓，分別作為車站、辦公室、由凱撒集團進駐經營的觀光旅館、餐廳等；2016年完工後，除了可讓當地生活機能更完備，更可提升當地現代感。

比價優勢大 中信房屋萬大加盟店經理陳彥豪表示，莒光路、西藏路一帶緊鄰中正區，但房價和中正區有極大落差，也具比價優勢。 根據實價資料，目前莒光路、西藏路一帶，今年電梯成交價大都在一坪50萬上下，比同為萬華區的中華路、東園街、青年公園一帶略高，不過和一旁的中正區相比，則便宜很多。

以萬大線起點站中正紀念堂站來說，目前站區500公尺內，今年一般電梯住宅平均成交價達75萬元，套房更達95萬元；而在植物園一帶，除了豪宅松濤苑一坪逾200萬元外，國產署日前標售「千荷田」大樓底價每坪也達85~100萬元。

房仲業表示，莒光路、西藏路和植物園相距不遠，走路可達，生活圈幾乎一樣，房價卻有如此巨大落差；主要是門牌效應，未來在捷運通車後，預料門牌效應會降低，補漲可期。

大選結束，民眾對於房市的信心回溫，一掃選前的觀望態度，進場意願濃厚，當然上網看房的需求也大增。好房網發言人吳光中表示，觀察民眾使用網路找房時，區域、總價，及降價是民眾搜尋時最關心的三大條件。好房網也列出新北市中所有低於實價登錄的房屋，讓民眾找房更方便，省下搜尋實價登錄價格的時間。

根據好房網的行情資料顯示，新北市11月的銷售平均價格為每坪39.6萬，成交平均是34.0萬，較熱門路段平均成交行情分別是三民路二段，每坪44.0萬以及力行街的42.5萬。其中，板橋區的銷售平均是53.1萬，成交平均是43.9萬，而新店區的銷售平均是47.9萬，成交平均則是每坪39.6萬。 在新北市低於行情的物件中，新店區的件數高達238件為最多，板橋區以155件居次。

好房網發言人吳光中指出，板橋目前價格較平實的區域，主要是以金門街及大觀路一~三段之間，金門街雖然掛板橋門牌但過浮洲橋後就是樹林，所以也讓金門街房價較無攀升空間。 而大觀路一~三段，則為板橋的邊陲地帶，雖然浮洲簡易車站開通後有區間車行駛，但交通工具仍以公車及自行開車為主，也讓該區房價無法急起直追，但也可看之後浮州合宜住宅是否會帶動區域環境一同起漲。

有巢氏房屋新店安民加盟店李元城店長也表示，新店區擁有安坑以及新店交流道連結北二高，且擁有捷運松山新店線和小碧潭支線通過的五個捷運站，區域內還有預計2017年完工通車的捷運環狀線通過，未來後勢可期。

此外，安坑地區長年飽受塞車之苦，房價落後新店多年，其中，安祥路及安康路三段區域，因為區段偏遠靠近山區，生活機能較缺乏，所以房價在區域內也比較低。

在交通建設與觀光發展帶動影響下，南投縣府地價評議委員會最近討論決議調整公告土地現值地價，草屯鎮太平路位於育英街、碧山路之間的路段再次蟬聯地王寶座，而五千餘個地價區段更有近九成調漲，調漲幅度較去年增加百分之九點四，讓縣內土地變得更貴了！

交通建設與觀光發展刺激地價
南投縣府辦理一○四年公告土地現值評議調整，縣地價及標準地價評議委員會評定指出，近一年因國道三號新建南投交流道完工通車及中興新村高等研究園區積極趕工興建，快速帶動周邊草屯鎮、南投市、中興新村等地區發展及土地開發，而福興農場溫泉遊憩區開發案結合區域周邊資源發展，提升觀光價值，同樣帶動埔里地區地價調漲。

此外，魚池鄉日月潭的遊客續增，因建地資源稀少，建商搶進投資購地下，讓潭區地價看漲；鹿谷鄉也因旅遊產業蓬勃，往溪頭的延溪公路沿線及小半天，農林地交易熱絡，地價攀升；中寮鄉則因投十七線縣道新建施工，及原公告現值與一般正常交易價格比較偏低，為達地價公平、均衡，予以提高。

縣府地政處表示，在交通建設與觀光發展帶動下，十三鄉鎮市的公告現值地價平均調整幅度均呈現上漲，為更符合土地價值現況，原本全縣劃定五千五百六十九個地價區段，計畫修正劃分為五千六百六十一個地價區段，其中除六百四十四個區段地價未調整外，調漲區段達四千九百八十五個，調跌者僅三十二個區段。

最高與最低地價相差3千倍
縣府地政處指出，經調整地價區段後，縣內最高價區段位於草屯鎮碧山路至育英街之間的太平路兩側十八米內土地，區段地價為每平方公尺十二萬元；最低區段地價則為竹山鎮田子段田子大溪溝旁原野地，區段地價為每平方公尺四十一元，兩者價差將近三千倍。

在中低總價首購和自住宅，成為高雄房地產市場近年的主流產品之後，建商除了北向攻楠梓和橋頭，包括福懋建設、高永建設、浤圃建設、以及五群建設等建商，則選擇南高雄的小港區附近，推出均價700萬元的大樓首購宅。

例如福懋建設推出的「毓品」大樓建案，最小的坪數才25坪，最高也僅52坪，平均售價介於每坪19萬?21萬元之間，主要的目標族群，就是鎖定首購族和自住客。高雄市代銷公會理事長戴嘉聖說，其中，又以3房產品居多，平均總價大約介於700萬?750萬元之間。 戴嘉聖指出，其它的建案，包括高永建設推出的「悠遊市2」、浤圃建設的「星天地」、以及五群建設的「新灣36」等，也都是介於25坪?48坪之間，房間數從2房?4房。 這是南高雄可以找到1字頭房價的唯一處女地了。

他說，原本屬於1字頭的鳳山區房價，在漲破2字頭之後，小港已經取而代之，成為跟北高雄的楠梓區和橋頭區一樣，並列1字頭房價的建商推案熱區了。 福懋建設總經理涂耀斌指出，在鄰近的高雄亞洲新灣區房價，動不動就3字頭起跳，前鎮的大樓住宅，價格也已經上了2字頭之後，擁有捷運小港站的小港區，便成為退而求其次的年輕族群、或是首購族群，想要追逐的住宅標的。

畢竟，位於高雄捷運紅線通車終點的小港捷運站，距離亞洲新灣區的統一夢時代站、獅甲公園站、甚至三多商圈站等，只有少數幾個站而已，交通的便利性，不輸給亞洲新灣區的住宅，同樣可以享有亞洲新灣區的生活機能，可是，房價還是處於1字頭。 他表示，就區內的生活條件來說，小港區除了既有的國立高雄餐旅大學、小港醫院、青少年社教館、以及未來規畫開闢為都會公園的少康營區等，因此，內在與外在的環境，是吸引建商推案、以及消費者搶進的主要動力。

目前正在推出第二期「悠遊市2」的高永建設副總經理徐淑華說，除了前述生活條件，該區附近也有小港國小、國中、以及高中，就學方便之外，還有一個完整的漢民商圈。 這也是高永當初積極搶進該區域的原因。她表示，高永除了已經推出的建案，在該區還擁有一塊素地，未來仍將伺機推出，畢竟，這裡的房價也是愈來愈被看好，例如7、8年前，高永推出「悠遊市1」時，每坪價格才14萬?15萬元之間，現在已經上漲到17萬?19萬元了，漲幅平均25％以上。

2014年12月13日位於北京東三環附近的農展館北京地王專案入市了，住宅預售價格高達16.5萬元/平米，商業部分的預售價格達到約18.2萬元/平米。住宅產品起價就超過了4000萬元/套。
網易房產訊 12月13日位於北京農展館北路的觀瀾嘉苑項目獲得預售證，住宅預售價格高達16.5萬元/平米，商業部分的預售價格達到約18.2萬元/平米，上述項目就是北京2013年的單價地王，也是迄今為止出讓樓面價最高的住宅項目和預售均價最高的住宅項目。

觀瀾嘉苑本次共申領了51套產品預售證，其中包含11套商業單元和40套住宅產品。住宅產品的戶型面積在245平米到383平米不等，多為三居室和四居室。商業產品的主力面積分為200平米左右、250平米左右、300平米左右三種。

按照上述資料初步計算，融創觀瀾嘉苑專案房源的住宅售價在4000——7000萬元/套之間，商業產品的售價也要3500萬元/套起。


農展館北路地王在2013年9月4日成交，由於最終的現場競價結果需要異地配建27.8萬平米醫院，這部分面積將直接按照每平米8000元的價格直接結算給北京軍醫，所以最終的實際成交樓面價高達7.3萬元/平米，成為歷史全國單價地王。

由於位於東三環北路，緊鄰農展館和使館區，農展館北路地塊一直被認為是北京頂級豪宅市場的代表專案，該專案的入市也表明北京對於專案限價政策的放鬆。今年下半年北京市已經批准了觀瀾嘉苑、保利海德公園（資料、團購、論壇）、國安雅居等數個預售價超過8萬元/平米的項目。據悉未來在亦莊、東壩還將出現單價超過10萬元/平米的住宅項目。

“接到仲介電話，新河浦路9平方米學位房，報價90萬元。廣州學位房是要逆天的節奏？”昨日下午，有讀者向記者爆料稱廣州出現了單價達到10萬元/平方米的學位房。據記者採訪瞭解到，這一廣州史上最貴學位房是一套位於一樓的9平方米單間，報價90萬元。

最貴學位房帶培正小學學位

學位房價格居高不下一直引人關注，目前廣州最貴的在售省級學位房單價一般都在4萬多元/平方米，已經讓不少家長難以承受。然而昨天出現的這套單價達到10萬元/平方米的“最貴學位房”就位於越秀區老東山的新河浦路上，所在的區域帶的是培正小學學位。

在代理這套學位房的地產經紀裕豐地產達道路分行物業顧問鐘小姐的帶領下，記者來到了新河浦一橫路4號，從大門進入約有三戶人家，均為兩三層樓的小樓房。而目前出售的“逆天”學位房位於最靠門口的一棟樓，是一處私人自建房。

現場目測，這棟樓占地約十幾平方米，與其他樓棟最近距離僅約一個手臂寬。總共三層樓，每層樓均為一個單間，每個單間都是一個獨立的房產證。三套單位的面積在9?11平方米區間內。目前在售的是一樓的9平方米單間和三樓的11平方米單間，均有獨立洗手間，業主在掛售時進行了重新的簡單刷新。

一樓9平方米單間，站在門口就可將室內一覽無餘，有一扇窗戶，採光尚可，而內部空間放下一張1.5米的床外可能已經沒有太多空餘，狹小的洗手間位於樓梯下方。

一樓大門的旁邊是通往二樓和三樓的樓梯，僅供單人通行。三樓在售的單間略大一些，有一面牆開了窗戶採光，從窗戶可望向其他私宅的樓頂。

為何這麼貴？學位好、供應少、面積小！

對於這套單價“逆天”的學位房，地產仲介鐘小姐表示，罕見的小面積單位是業主報高價的原因。老東山一帶集中了不少省級名校，因此有不少家長希望在此置業。據鐘小姐介紹，培正小學周邊的學位房基本上是省委宿舍樓以及軍區房，軍區房不對外賣，而宿舍樓掛賣的量也非常少，因此培正小學的學位房可謂一房難求。

少量掛賣的學位房一般面積在80平方米左右，小一點的也有五六十平方米，幾十年樓齡的樓梯樓單價一般也在3.8萬元/平方米上下，因此一套下來最低也要200萬元以上，通常更常見的是總價在300萬元上下的學位房。

“我們在這一區做了這麼久，100萬元以下的培正小學學位房前所未有。”鐘小姐表示，目前在售的這兩套小單位，前任業主轉為普通商品房後尚未滿5年，但由於總價低，稅收不會太多。持有期間家長不住的話可以放租出去。她認為這樣的小單間可以租給陪讀的家長或者是周邊上班的白領，每個月租金能夠租到1000多元。

專家稱售價偏離市場價格


地產仲介機構滿堂紅的市場部高級經理周峰在聽到10萬元/平方米的單價時，也直呼是廣州“最貴”學位房，他表示這一價格已經偏離了市場價格，而僅僅是家長為了追求一個好的學位。而在此前，據他們促成的交易中學位房價格最高的是5.2萬元-5.3萬元/平方米，是帶東風東路小學的錦城花園、東風廣場等電梯樓。

北京：最貴學位房10平方米340萬！

北京最貴的“學區房”有多貴？舉個例子，在北京西單附近的文昌胡同，一間面積僅有10平方米的民宅，售價卻高達340萬元。因為，附近有一所被認為是“北京最好的小學”之一的實驗二小。

中央編辦批復在國土部掛牌不動產登記中心後，不動產登記的步伐再次加快。近日，有消息稱，《不動產登記暫行條例》基本敲定，已由國務院簽發，定於年內頒佈，自2015年3月1日起施行。業內紛紛表示，短期內不動產條例對樓市不會有太大影響。

[“中國企業瞄準海外房產主要得益于海外房產較高的投資回報率，與國內一直高昂的房價相比，國際大都市的資產價格差太大，相對划算。”

當一國經濟發展到一定階段，走出去是個必然的選擇，上世紀80、90年代的日本經歷過“買下美國”的海外資產擴張時期，現在這股風潮正在中國企業中風靡，而且這次已經不是“買下美國”，中國的海外資產已經遍及全球。

據《第一財經日報》記者統計的已披露的規模較大的海外資產並購中，2012年至2014年間，中國大型企業在海外收購中單筆超過1億美元的資產規模就已經高達525億美元。

從購買標的來看，地產類標的因為本身具有資產配置和投資的雙重特色而日益成為中國企業海外並購的寵兒，而且這種趨勢在2013年和2014年尤其明顯。最新案例則是中國銀行旗下的中銀集團投資有限公司斥資6億美元收購紐約曼哈頓的頂級寫字樓--貝萊恩公園7號。

從地域來講，歐美仍然是中國企業海外資產配置的主要國家，除了礦產、能源等相關資源性海外投資外，大部分的海外並購標的均在歐美市場，尤以美國為主。

中國“土豪”偏愛歐美地產

中國的傳統文化中對於不動產有著天然的偏好，這種天然的偏好在一定程度上助推了中國房地產市場泡沫的形成。然而這種偏好在中國企業海外資產收購的過程中也非常明顯。

《第一財經日報》記者統計的2012~2014年單筆規模超過1億美元的32筆海外並購中，地產類標的收購總計16筆，101.75億美元，占比近20%，僅次於能源類投資。

2013年以來隨著大宗商品市場的下行，中國企業海外投資中地產類投資占比進一步提高。

據本報記者不完全統計，中國企業2014年總投資179.626億美元，地產類投資56.27億美元，占2014年總的投資規模的31%。

在海外地產類的收購中，可以非常明顯地看出，中國企業收購標的幾乎全部是商業地產，尤以地標性建築為主。

本報記者的統計顯示，目前由中國企業圈子購買的地標性建築包括平安保險2013年7月份斥資4.1億美元購買的倫敦地標性建築——勞合社大樓，復興國際2013年12月份斥資7.25億美元購買的紐約第一大通麥哈頓廣場，中投公司同月花費12.57億美元購買的倫敦西區寫字樓奇斯維克園區。

2014年這種購買地標性建築的行為進一步加碼。本報記者統計，2014年中國企業總計斥資46.87億美元收購了6家地標性建築，包括萬達收購的西班牙馬德里的西班牙大廈、中國人壽收購的倫敦金絲雀碼頭辦公樓、新晉“土豪”安邦保險收購的紐約華爾道夫酒店等。

據相關人士判斷，中國企業海外收購中偏愛地產的風向仍將進一步繼續，尤其是對於“財大氣粗”的保險企業而言。

在日前的一次內部會議上，中國人壽的一位元高層也曾向本報記者表示，“在今後的海外資產配置中仍然會以地產類項目為主，因為不動產的租金收益等各方面都非常可預期，我們自己的團隊也非常容易去做盡調等，但其他的另類資產配置就會涉及到團隊人才的問題，我們目前基本上是通過委託協力廠商實現。”

“中國企業瞄準海外房產主要得益于海外房產較高的投資回報率，與國內一直高昂的房價相比，國際大都市的資產價格差太大，相對划算。”相關分析人士認為，以複星國際投資海外地產的邏輯為例，如果想持有型物業，是持上海靜安區的好還是持曼哈頓的好？租金的絕對值一樣，就是買入價格不一樣。那麼，為什麼不以低成本買入曼哈頓的物產呢？這也就是說，紐約與上海的地產租金收益絕對值相當，但是購買成本卻相差很大。

另外，出於中國房地產市場泡沫風險，在海外購入商業地產也是一種風險分散的需求。


“而因為歐美成熟的商業環境，尤其是美國經濟復蘇已經走上正軌，歐美國家商業地產升值前景明顯。”一位地產類分析師表示。

能源、礦產占比下降

與海外地產相比，中國企業原本熱衷的能源和礦產收購正在大比例下降。

據本報記者不完全統計，2012年~2014年能源、礦產類投資總額為280億美元，占比54%；但2014年的這個占比已經下降到49%。

“這主要是受大宗商品市場下行的影響，不過在一定程度上也是一種契機，能源和礦產資源總體還是一種稀缺資源，應該抓住機會在這一領域佈局。”一位券商能源行業分析師對本報記者表示。

在“雙12”這個視窗期前後，在業績壓力下的房企更是各出奇招，既有特價房出擊，又有結合互聯網熱潮、跨界合作來推動項目銷售。


當外界在為房企龍頭今年究竟花落誰家而沸騰之時，大多數的房企還在為能否達成全年目標而掙紮。雖然政策利好為市場銷售帶來些許曙光，然而高庫存壓頂仍是各家房企的難言之隱。

另一方面，今年的千億房企陣營並未迎來擴容，但強者愈強的局面愈發穩定，七家大龍頭內部排排坐，在衝刺上市階段最需要業績肯定的綠地向萬科發起了老大挑戰攻勢，而?大以快周轉和H股市場頻繁發債的高杠杆模式，反超保利。

在“雙12”這個視窗期前後，在業績壓力下的房企更是各出奇招，既有特價房出擊，又有結合互聯網熱潮、跨界合作來推動項目銷售。

逾六成房企“壓力山大”

雖然絕大多數的房企在年中已經意識到，今年樓市的銷售情況盛景難再現，然而當前11個月銷售業績漸次披露的時刻，仍然讓眾多企業難以“招架”。

根據公開資料顯示，截至12月11日，公佈11月銷售業績的上市房企達到33家，而這33家企業中除了?大、綠城中國已經完成年度任務，其餘的企業仍需要在最後的一個月奮力拼搏。33家企業中，以萬科、融創、遠洋等企業為代表的10家企業，目標完成率已超過九成或者接近九成；而其餘的企業達成率尚不足七成，這部分企業占比已公佈業績企業的六成以上；另外，合生、?盛等企業完成年度任務不足四成，年度目標難以達成幾成定局。

據克爾瑞研究表明，一系列的政策刺激之下，房企在第四季度以來銷售有了明顯好轉，但僅僅依靠一兩個月的釋放效應難改整體年度銷售疲軟的大勢，大部分企業依然面臨巨大的去庫存壓力，臨近年末，一些房企的銷售頹勢已經無法逆轉，而目標業績完成情況分化明顯，已可見高下。

邊沖業績邊拿地

隨著年末倒計時，各家房企也表現得愈加不淡定了。地產界的雙11讓一些企業嘗到了甜頭後，雙12則被看成新一輪的窗口期，截至目前，包括萬科、綠地、保利、中海、金地、碧桂園等多家房企已經宣佈將加入雙12大戰，並公佈了雙12期間的推盤策略。

就在企業為年度最後一搏激戰的同時，另一邊對於土地儲備也絲毫沒有放鬆。上海、廣州先後誕生總價地王，北京宅地創起始樓面價新高，房企在一線城市聚焦的味道更加濃厚。

資料統計顯示，截至11月，一線城市年度宅地出讓金累計總額已達到3190億元，首次突破了3000億大關。僅在11月，一線城市共成交土地78宗，成交土地面積273萬平方米，環比增長54%，同比減少32%;樓面均價為10850元/平方米，環比上漲25%，同比上漲40%;土地出讓金為720億元，環比增長140%，同比增長12%。

業內人士指出，隨著各類利好政策的出現，房企拿地轉向積極，儘管成交量受供地減少影響仍呈下降趨勢，但對優質地塊的競爭已較前期增強。

個案

?大 一馬當先 超額完成年度目標

12月3日晚間，?大地產集團發佈了11月銷售業績，資料顯示2014年11月，?大地產實現物業合約銷售金額約為人民幣134.1億元，創造了下半年單月最高紀錄的同時，環比增48.2%，同比大增88.5%。

一向被外界認為“激進派”的?大，在今年的市場中表現一直較為突出，前11個月，?大有7個月的單月銷售額超過百億，而1-11月?大地產累計實現銷售金額1207億元，同比增22.7%，完成1100億元年度目標的109.7%，成功保級“千億”的同時，也成為全國第一個率先完成全年銷售目標的房企。

富力 下調目標 能否達成仍存疑

同為華南五虎的富力地產，早已被?大、碧桂園等企業遠遠甩在身後。較之前11月已經完成全年銷售任務的企業而言，富力地產在接下來的衝刺階段壓力頗大。

12月1日，廣州富力地產股份有限公司發佈了11月業績。根據公告資料計算，2014年前11月，富力地產累計合約銷售金額約502.62億元。而早在今年年初，憑藉對全年市場情況的良好預期，宣佈全年銷售目標確定為700億元。不過，在8月份的年中業績會上，富力敏銳下調了2014年銷售目標至600億元。

從過往的銷售來看，富力單月最高業績約為90億元，今年僅剩的一個月裡，富力還將背負98億元的銷售壓力。“如果在12月沒有集中成交，富力全年目標的達成還是有困難。”有業內人士如是指出。

聚焦

綠地取代萬科成“老大”？

年底又到了最吸引眼球的排名時刻。龍頭房企已經習慣了“一邊調控，一邊增長”，但排名最直觀地考驗了房企一年的成長性和應變能力。今年看看成績，千億房企陣營仍是去年那7家，但內部競爭激烈，正衝刺上市的綠地對老大萬科發起了“首座”爭奪戰，而?大以1207億元的成績超越了保利、中海，龍頭之戰才剛開始。

萬綠的龍頭之爭可謂是年底業內的一大焦點。早在2014年初，綠地集團董事長張玉良提出全年房地產銷售收入“2400億元”的總目標後，綠地挑戰萬科的雄心就已業內皆知，2013年萬科賣出了1709億元，穩居榜首，而綠地稱自己賣出了1625億元，僅落後萬科84億元。

而截至今年前11月，萬科銷售金額為1901億元，而綠地總部對新京報稱，據其行銷部門初步統計，綠地前11個月的銷售超過了1900億元。

兩方緊咬比分，易居中國執行總裁丁祖昱稱，萬科、綠地將雙雙衝擊中國房地產行業歷史上第一個2000億元，誰會是今年房地產市場的老大，要到12月31日才能揭曉。

此前綠地曾透露，前三季度完成銷售額1328億元，這意味著綠地在10月、11月兩個月裡至少賣出了572億元的貨值，據接近綠地的人士透露，這得益于董事長張玉良親自推銷，幾個大宗物業得以整體成交。

但也有業內人士認為，萬科穩當老大已經很多年，綠城、融創、乃至保利，中海，都曾對萬科發起挑戰，但萬科更擅長“未雨綢繆”，使得在今年低迷的市場中，業績十分穩定，比如在去年牛市時有意收著賣，將部分業績轉化到今年，而對於有的房企來說，為上市沖業績是題中之義，但過快的增速，也會使得2015年的業績壓力更大。

值得一提的是，那廂萬綠爭奪首座懸念迭起，這廂?大、碧桂園等後起之秀表現搶眼，逼近甚至超越保利、中海等老牌央企。?大繼續以快周轉出貨賣出1207億元，反超保利地產的1194億元，而中海地產賣出1066億元，幾乎被碧桂園追平。

業內人士透露，2009年開始，保利的一大秘訣就是以高杠杆實現規模的快速擴張，但A股房企再融資受限，保利的優勢被H股公司?大追平甚至反超。保利的銷售額增長速度不僅不再是“最優”，而淨負債率卻達到了130%的高位。

保利方面則表示，相比降價去促銷拼規模，保利更看重銷售回款品質和盈利能力，據悉，保利前三季度銷售回款率位於A股龍頭公司首位。

　既4月成為金地集團的第一大股東後，昨日，保險企業生命人壽再拔一城，成為深圳房企佳兆業單一最大股東。

　　12月10日晚間，佳兆業發佈公告稱，郭英成以“健康理由”而請辭。同時，郭英智因“希望投放更多時間追求個人事業發展”，調任為非執行董事。第二大股東生命人壽代表葉列理，接任執行董事及董事會聯席主席。資料顯示，葉列理今年10月加入深圳前海富德能源投資控股有限公司(生命人壽全資附屬公司)，為現任總裁。

樓市雖回暖 庫存仍嚴重

內地房地產的「黃金日子」雖然一去不復返，但隨着中央解除限購令及放寬樓按限制等措施；加上11月21日人行宣布減息，內地11月商品房銷售額及面積分別按月增長13.1%及16.4%，均創今年單月新高，內地樓市有見底回升迹象。

積壓庫存逾2萬億人幣

然而，市場需求仍然低企，整體庫存積聚問題未見紓緩，業界估計，全年僅得7家內房能夠完成全年銷售目標。

內房庫存滯銷，據市場調查數據，截至9月底，內地139間房企積壓庫存合共2.23萬億元（人民幣．下同），較6月底增加5%，較去年底及2012年底增加17.4%及48.7%，意味市場消化能力偏弱，庫存持續積聚，房企資金周轉減慢，資金成本進一步上升。

中原研究中心認為，過去數年庫存增加，是因為市道向好，發展商買地進取，庫存當中大部分為地皮。但今年發展商買地數量銳減，而庫存仍然持續激增。

內地房地產市場進一步進入調整周期，大型房企「強者愈強」，截至11個月底，率先完成全年銷售目標的只有?大（03333）及綠城（03900），兩者分別達成全年銷售目標的109.7%及102.6%。

據初步市場數據，今年首11個月達成90%以上銷售目標的房企僅得5間，包括融創（01918）、中國海外（00688）、萬科（02202）、越秀（00123）及佳兆業（01638），分別完成銷售目標的98.61%、95.74%、95.1%、91.91%及90.61%。業界估計，今年能完成全年目標的房企僅得上述7家。

已達成80%以上銷售目標的有潤地（01109）、富力（02777）、碧桂園（02007）、雅居樂（03383）及世房（00813）；若12月交投暢旺，仍有望達成目標。

本月大舉促銷去存貨

中小型內房尤其面對銷售壓力，例如合生創展（00754），首11個月銷售額僅49.73億元，按年大減53.57%，只達成全年銷售目標130億元的38.25%，為過去10年來表現最差的一年，預期今年將連續第4年未能完成目標。

有分析員認為，在內地取消限購、限貸等措施托市後，10月以來，樓市交投受惠於利好政策出台轉趨積極，置業人士明顯增加，估計內房市道開始見底回升。但招商地產、保利地產、萬科及金地集團四巨頭合共仍有超過8000億元庫存，另外，大部分房企庫存問題嚴重，相信房企會在12月繼續促銷去貨。

首創置業（02868）在上周四的股東會通過向旗下鉅大國際（01329）注入西安項目，日後在業務分工上，鉅大將負責在17個城市發展奧特萊斯（outlets；散貨場）綜合物業及商用項目。首創置業副總裁兼鉅大國際行政總裁鍾北辰表示，有意在未來把另外4個outlets項目注入鉅大，屆時鉅大可望成為內地outlets市場前3名。

首創置業於去年11月收購鉅大，目前與首創集團分別持有鉅大65.1%及9.9%股權，鍾北辰指出，現在內地有能力經營散貨場的公司不多於10間，目前首創置業擁有3間開業中的散貨場，另有1間將於明年底開業；加上向鉅大注入的首個資產西安項目將於明年動工，日後鉅大將可擁有5間散貨場，估計市場佔有率將位列前3位。

他認為，散貨場的前景理想，例如在北京房山區開業僅一年的散貨場，累計銷售額已達9億元人民幣，全年可望達10億元人民幣。此外，計劃把北京麗澤金融商務區項目等持有性商業項目注入鉅大，把系內非住宅業務全數交由鉅大發展。

政府密密推地以達全年的推地目標，地皮種類和位置也十分多元化，以吸引不同的發展商和財團參與，其中位於大嶼山長沙的住宅用地，屬於本財政年度首幅推出的離島住宅地，將在本周五截標，市場人士估計，若參與同區過去的地皮造價，每方呎樓面地價可達1.5萬元水平，地價逾4.7億元。

用地位於長沙下村東北面，東面為滙豐度假屋，西北面則為長沙消防局等，地盤面積約4.53萬方呎。該地皮近月獲城規會批准放寬發展密度，地積比率由0.4倍增至0.8倍，最多可建層數由2層放寬至3層，以此計算，用地的可建樓面約3.63萬方呎。

用地不設限呎和限量條款，規劃署過往曾預計，項目可提供約60個面積實用面積約600方呎的中小型單位。不過，市場人士分析，長沙地皮較適合作洋房群發展，在區內有發展項目的信置（00083）和太古地產（1972）等，都有興趣競投。測量師估計，區內地皮供應不多，以豪宅發展為主，估計用地的每方呎樓面地價介乎1.2萬至1.5萬元不等。

理想城市集團企業估值部主管張聖典表示，用地的西面為長沙消防局，附近也有其他宿舍物業，與一年多前太古地產投得的地皮比較，是次推出的地皮質素稍遜，估計用地每方呎樓面地價約1.2萬至1.3萬元，估值約4.35億至4.71億元。

政府起動九龍東計劃下，除希望把九龍東發展為一個新的核心商業區外，也致力增加區內的綠色元素，在公營項目推動之餘，亦鼓勵私人發展商參與。

發展局局長陳茂波在網誌撰文指出，2012年起，政府在九龍東私人發展項目的地契中，列明對環保建築的要求，至今已有10個項目取得金級或以上的綠建環評認證。

陳茂波表示，起動九龍東辦事處和香港綠色建築議會上周四舉行專題講座，討論如何創造綠色九龍東核心商業區，吸引110名相關專業人士、私人業主、發展商和區內持份者參與。陳茂波認為，講座的反應顯示各界對綠色生活的關注不斷增加。

整個九龍東的面積約488公頃，包括啟德至觀塘等一帶，本來是重要的工業基地，陳茂波指出，應在該區轉型為核心商業區的同時，為這些地區注入更多的綠色元素，包括啟德的綠色公共空間、改善觀塘和九龍灣一帶的行人環境等。

內地房地產雅居樂（03383）公布，自9月30日被內地昆明市人民檢察院執行指定居所居住措施的董事會主席兼總裁的陳卓林，措施對陳已不適用，陳將於本月15日（今天）恢復履行集團執行董事、董事會主席及總裁職務。

另外，執行董事黃奉潮亦聯繫集團，並告知將於15日恢復集團執董、副總裁及海南雲南區域總裁的職務。集團的管理、營運及業務維持在一般及正常的運作。

政府下財季可推地逾8,700伙，令本財年的土地供應出現「超標」情況，韋堅信測量師行估值董事林晉超認為，這給予市場一個正面訊息，反映政府有足夠能力推出土地，而土地供應逐步增加，亦有助紓緩樓價上升的壓力。

賣地表13幅地皮待規劃

他指出，目前樓市的需求管理措施（俗稱「辣招」）屬「非常時期的非常措施」，當初正因為樓市供應不足推高樓價而暫時性推出，現時土地供應逐步回穩，亦讓政府有更大彈性去調整辣招的力度。

雖然政府下季供地暫鬆一口氣，但賣地表內仍有13幅地未完成規劃或正進行規劃，其中大埔分區計劃大綱圖、大窩口延坪道地、屯門第16區海榮路地等，共5幅地仍未完成規劃程序，涉2,740伙。

另有5幅地皮未展開改劃程序，分布於牛池灣、赤柱、屯門；3幅位於旺角及灣仔的住宅用地，則因其所屬的分區計劃大綱草圖遭到發展商司法覆核而被凍結，令正在進行的改劃工作受阻，未來政府仍有大量規劃工作需要進行。

中小財團105億搶地 超大孖沙4.9倍

今年賣地市場可謂「百花齊放」，大批中小型地產商、內房企加入搶地，將一眾「大孖沙」比下去。雖然大財團於買入規模龐大的住宅地上仍然有優勢，但小型至中型地皮則成為中小型地產商的天下，總結過去三季暫時賣出的10幅住宅官地，只得新地及信置有進賬，其餘8幅被其他多間中小財團瓜分。

10官地中小財團奪8幅

本財年住宅官地買賣上，大型地產商僅信置及新地暫時買入兩幅，所涉金額17.81億元；中小財團則囊括其餘8地，金額共涉105.69億元，超過「大孖沙」4.9倍。業內人士指，港府近年大力推地，預期未來供應將大幅上升，加上加息周期臨近，導致各區地價急瀉。地價大幅回落，吸引一眾蟄伏已久的中小型地產商、資深投資者出動搶地。

以8月截標的屯門仁政街地皮為例，當時就吸引資深投資者「物流張」、「鞋王梁」梁日昌、馬亞木、百旺都集團、大鴻輝等，漢國置業及內房企合景泰富等亦參與競投，截標當日收到27份標書，成為政府2010 年大增土地供應後，收到最多標書的分層住宅官地項目。

內房企星資加入分羹

另外，新加坡財團鴻福實業、盈信控股、盛洋投資（控股）、佳明集團、培新控股、結好控股、有利集團等多間過去少有在港買地的財團，最近亦頻頻出動，投地意慾高漲。至於內房企方面，本財年亦大舉南下，不少內房更瞄準大型土地，例如估值過百億元的港鐵大圍站項目，就吸引萬科(香港)、世茂房地產、佳兆業入標，實力不容小覷。

雖然大型財團於競爭激烈的官地上敗興而歸，但港鐵及市建局的大型住宅項目則全數成其囊中物，盡顯財力之雄厚。資料顯示，新世界於10月買入港鐵大圍站項目，可供應多達2,900伙；另外，新地今年4月買入港鐵日出康城第4期，可供應1,600伙，信置亦夥拍華置在9月購入觀塘市中心重建項目第二、三區地盤，提供約1,700伙。

今財年已售14地皮近萬伙

本財政年度已過去8個月，統計港府期間已賣出土地（不計已招標但未揭標的項目），涉及14幅約9,855伙，地皮成交價接近250億元。不過，政府官地於本財年表現失色，土地供應由「一鐵一局」主導，「一鐵一局」於財年內雖暫時只賣出4幅土地，但由於每一幅都極大規模，所涉單位數達6,200個，佔財年供應的65.57%，更超出上財年(2013-14年度)的1.4倍。

本報統計，政府首三財季一共推出16幅官地共4,850伙，但因招標需時，扣除未揭標的項目，本財年至今賣出10幅約3,655伙，數量偏少，僅及上財年全年官地供應12,930伙的28.3%。即使連同已推出但未售的地皮，財年至今推出的單位數量仍及不上去年賣出單位的一半水平。

一鐵一局供地超去年1.4倍

相比起來，「一鐵一局」本財年表現大躍進，短短8個月時間內，已賣出3幅大型地皮，單位數量6,200個。對比上財年，港鐵賣出兩個項目共2,320伙，市建局則賣出2個蚊型地盤涉254伙，雖然合共賣出4個地盤，但只涉及2,574伙，本財年「一鐵一局」已賣出的單位總量，足足超過上財年「一鐵一局」全年供應的1.4倍。

而連同本月內港鐵再招標兩個項目，以及市建局兩個深水?地盤亦於上周截標，若全數順利賣出發展權，「一鐵一局」在本財年首三季賣出的單位更將推高至10,114伙，除高出上財年近3倍外，更加創「一鐵一局」10多年來最多供應的單一財年。