亞昕（5213）今年底完工的「采匯」案因近期才可望取得使照，已無法趕在年底入帳，但因有「天地昕」案交屋，及「首藏」出售店面獲利入帳，仍可望帶動全年轉虧為盈，法人估全年EPS約2元；展望明年，因「采匯」及「向上」2筆個案完工入帳，法人預估，明年EPS可望重回4?5元的高峰。

亞昕目前為個案入帳空窗期，累計今年前3季合併營收8.07億元，稅後虧損566萬元，EPS虧損0.02元。

法人預估，「天地昕」營益率約40％?45％，今年可入帳約15?20億元，加上日前處分「亞昕首藏」1、2樓店面，處分利益1.6億元，EPS貢獻度約0.4元，推估亞昕今年全年合併營收約25億元，EPS約2元。

亞昕指出，「采匯」將在明年第1季入帳，而總銷26億元的新莊「向上」，已全部完銷，預計明年9?10月取得使照，加上今年未入帳的「天地昕」案，都將是公司明年業績來源。

法人推估，「采匯」案營益率約25％，「向上」案營益率約30％，亞昕明年合併營收將達50億元以上，EPS可望重回4?5元。

國揚（2505）總銷50億元的高雄地上權住宅案籌備完成，以市價六折行情推出，基本款總價不到500萬元，可望成為新年度高雄房地產市場第一強銷預售案，進一步帶動房市朝平價化發展。

法人表示，目前高雄建築業面臨困境，大坪數高價建案跑不動，靠首購自住需求支撐，國揚地上權案在市中心區以每坪17萬元低價優勢訴求，預約情況不錯。昨天國揚收14.1元，跌0.15元。

國揚協理王翠瑛指出，「微笑時代」建案位於高雄民權路林蔭大道附近，規劃748戶，分別為25、29、37等三種坪數，平均每坪17萬元，有信心首購族會進駐。

王翠瑛說，預售案取名「微笑時代」，要讓購屋者買得開心、住得愉快、歡樂過日子，以最低價在市中心區成家立業，是一件很快樂的事。尤其預測明年全台房市仍以盤整為基調，小坪數、自住客是市場主流，「微笑時代」契合房市脈動，有信心完銷。

市場人士指出，國揚透過百分百子公司神揚建設，以總價8.78億元取得廣西路3,452坪國有財產署70年地上權土地，原先規劃25坪、35坪、45坪三種住宅產品，如今再下修，最大只有37坪，顯見市場走向小坪數化。

另個重點在於，售價依高低樓層雖有差別，但整體平均每坪僅17萬元，與緊臨一旁的民權路林蔭道上「首善」每坪27萬元以上比較，等於打了六二折，價格差異相當大，被認為「後市大有可為」。

法人分析，國揚僅以溢價約6%的幅度取得建地，等同土地地價每坪約27萬元。

雙北市住宅成交量近2年減少近4成，2014年不動產論壇CCIM昨盛大舉行，根據住宅不動產研究報告顯示，全台六都在近2年的住宅平均成交單價皆上揚，但成交量驟減，所以房價並未下跌。且根據會員調查，2015年住宅大樓是「多數看空」，投資動向是「賣為上策」。

美商ERA和中信房屋代表做國內市場簡報，顯示台灣主要城市不僅只有今年成交量急凍，是已經延續近2年的交易凍結。

例如台北市2012年10月∼2013年9月的成交數量是2萬3720件，但到了2013 年10月∼2014年9月成交1萬5175件，相比之下，減少36％。新北市跌幅更多、達39％。

桃園市在同期內，成交數量減少38％，台中市減少35％，台南市減少30％，高雄市減少14％。等於全台六都無一倖免。但平均房價各有4％~10％的年成長。

CCIM專家也針對未來住宅房價調查，以投資而言、非自住，專家們一致對2015年全台住宅房價「看空」，45％專家認為下跌5％∼10％，18％的專家認為房價將下跌10％∼15％。因此對住宅大樓投資動向評比為「賣為上策」，也就是建議賣出。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨認為，今年來六都住宅成交量下跌幅度都相當大，不過目前看來交易量已經探底，如果房價能順利走低，預估成交量應該還有小回春的空間。

近10年來，北市公告土地現值年年調漲，2015年漲幅最大的區段是豪宅「松濤苑」周邊，和前一年相比上漲超過50%，每坪公告現值逼近200萬元。值得注意的是，都更建案「尚華仁愛」、「仁愛麗景」這次並列住宅區的區段地價第二高，也是首度有都更案進入住宅區地價的前5名。

地政局統計，北市一般建築土地區段地價上漲第一名是博愛路、重慶南路二段6巷一帶，即豪宅「松濤苑」周邊，每坪現值為199萬3388元。地價科長曾錫雄表示，該建案位於植物園旁、有絕佳視野，建築規畫設計也有相當水準，是地價上漲主因。實價登錄顯示，松濤苑每坪成交價超過200萬元，和附近約130萬的行情有一段差距。

地價漲幅第二高的區段位於仁愛路三段、豪宅「仁愛吾疆」附近，2015年公告土地現值為169萬2562元，較前一年上漲49.27%。第三名則是建國北路、民生東路交口的國泰集團都更案周邊，每坪現值為152萬7273元，漲幅為48.08%。

曾錫雄表示，今年住宅區區段地價前5名都在大安、信義區，第一名仍由仁愛路的「宏盛帝寶」一帶蟬聯，每坪現值為374萬8760元，和前一年相比，漲幅超過30%。第二名由都更案「尚華仁愛」、「仁愛麗景」周邊並列，每坪現值皆為330萬2479元。

曾錫雄說，這是首度有都更案排入住宅區區段地價前5名。還把去年亞軍、皇翔御琚一帶擠到第四名，公告現值為每坪300萬4959元。第五名則是信義聯勤建案周邊，每坪現值為289萬5868元。

立法院財委會今日初審通過證所稅大戶條款，10億元課稅門檻不變，但延後三年至2018年1月1日實施，財政部「守住最後兩根頭髮」；消息傳出，台股收盤下殺122.55點，成交量放大至1057.28億。

金管會主委曾銘宗贊成廢除大戶條款，張盛和則以「兩根頭髮對禿頭很重要」，主張大戶條款宜修不宜廢。 立委、官員上午在財委會激烈交鋒，經歷多次協商，到台股收盤前半小時，才敲定大戶條款延後三年實施、課稅門檻10億不變兩原則。

張盛和說，保留10億元大戶條款課稅門檻並延後三年上路，這段期間可以觀察股市情況，若股市沒有因此波動，就可以證明大戶條款並非影響台股市況主因；曾銘宗說，大戶條款拍板後，要注意台股投資人會不會因此感到失望，他個人贊成直接廢掉大戶條款。

台股早盤以小紅開出，但盤中受到立院審大戶條款消息面影響，市場震盪加劇，8900點整數關卡應聲跌破。

帝寶374萬 成長30％ 稱霸住宅區

2015年台北市公告土地現值結果出爐，平均上漲10.63％，地王仍是台北101大樓，住宅地王則由豪宅「帝寶」拿下！業者指，土地現值年年漲，變相推升房價，但大環境不佳，央行限貸、銀行放款緊縮，住宅交易轉淡，建議投資人「賣為上策」。

台北市政府昨召開2015年公告土地現值記者會，公布台北市平均漲幅10.63％，地王仍由台北101大樓拿下，每坪高達563.3萬元，比起2014年每坪502.4萬元上漲12.11％；住宅區段地王則是「帝寶」所在區段，2015年每坪374.8萬元，與2014年每坪288.2萬元相比，成長30％。

儘管101大樓奪下北市地王，第一太平總經理高銘頂指，公告現值是用「區段」而非「點」來估算地價，因此會比市價低，若單以101大樓的土地來看，市價每坪1000萬元起沒問題。

松濤苑漲50％最多
不過高銘頂也說，若公告現值拉太高，會變相墊高房價，政府基於抑制房價的立場，較難直接比照市價。

新北市地王則是板橋區新府路、縣民大道口，板信商業銀行雙子星總部大樓所在地，已6度蟬聯地王寶座，2015年公告土地現值每坪達248萬餘元，較2014年上漲15.36％。公告土地現值可作為申報土地增值稅及政府補償徵收土地地價的依據。

除地王外，2015年北市住宅區地價前5名依序是「帝寶」、「尚華仁愛」、「仁愛麗景」、「皇翔御琚」和「信義聯勤」一帶，中「尚華仁愛」、「仁愛麗景」每坪公告現值皆為330.2萬元，擠下「皇翔御琚」和「信義聯勤」，拿下地后。

全國不動產總經理石吉平分析，以地價來看，最精華區域依序是仁愛路、信義路和忠孝東路，儘管「皇翔御琚」貴為指標豪宅，其容積率僅200％，又位在巷內，自然比不上面大馬路、容積率達400%的「尚華仁愛」、「仁愛麗景」。

至於土地現值調漲最多的則是中正區指標豪宅「松濤苑」和仁愛路豪宅「吾疆」，前者漲50.3%、每坪199.3萬元，後者49.2％、每坪來到169.2萬元。

交易量反大幅萎縮
地價逐年調升、房價上漲，但近2年六都房屋交易量卻大幅萎縮。根據CCIM（美國認證的不動產投資師）問卷調查，45％民眾認為房價將跌5∼10％，建議專攻住宅的投資人「賣為上策」。

台北市政府繼大龍峒公營住宅後，再推6大公營住宅，其中，松山區健康公營住宅昨動土，預計2017年完工，共507戶住宅，7成為8.5坪套房，月租金估１萬元有找，吸引年輕族群目光。

即將卸任回政大地政系教書的副市長張金鶚出席動土儀式，他說由於北市每戶平均人口為2.7人，因此健康公營住宅規劃360戶8.5坪小套房，佔7成，其他為15∼18坪2房與20∼21坪3房。

張金鶚說，北市府興建中的6大公營住宅，分別為內湖區、興隆公營住宅1區、興隆公營住宅2區、松山健康公營住宅、萬華青年公營住宅、東明公營住宅，共2,307戶，還計劃在新莊線大橋頭站、南港機廠興建6,839戶公營住宅，預估2019年完工，目標推出4萬5千戶公營住宅。

民眾：很吸引人
北市都發局企劃科科長簡瑟芳指，只要20歲以上、未滿46歲，設籍台北市的青年族群，無自宅且年收入低於119萬元，皆可申請健康公營住宅。其中25戶提供在北市就學、就業、租屋，年收入低於119萬元的一般民眾，50戶提供銀髮族、身心障礙及低收入戶，房租定價約市價7折，加上管理費，8.5坪小套房推估1萬元有找，2、3房約1萬5千元~2萬元不等。

在健康路附近租屋的民眾陳先生說，此區近三民站，房租不停漲，摩根大樓10坪套房租金破2萬元，萬元有找的高級套房很吸引人。

「超級城市super 1，有夢向前衝……」超級洗腦廣告歌，衝出超強買盤，「超級城市」系列繼第1期迅速銷售95成封盤後，本月推出2期，雖價格站上3字頭，但開賣日還是吸引176組買方，售出逾百戶。

小坪數造鎮
貫穿新莊、樹林的新北市新樹路一帶，新建案不多、周邊多為工業區，中德建設「超級城市」，現推出第2期，分為新莊區「愛丁堡區」與板橋區「威尼斯區」，共646戶，先銷售「愛丁堡區」，每坪開價28∼36萬元。代銷經理黃耀庭表示，本月14日開賣，176組看屋，首周銷售120戶。

創意家行銷副總經理柯仲武認為，「超級城市」是工業地變住宅地，土地成本低，規劃小坪數造鎮案，策略成功。網友drogmn說︰「那地點實在有夠科科的」，但網友pk0943說，「還是會很多人買單」。

松濤苑大漲五成 每戶土增稅多700萬

台北市公告土地現值連十一年調漲，知名豪宅中正區「松濤苑」、大安區「吾疆」明年漲幅分別高達五十．三七％、四十九．二七％，分居豪宅調幅前兩名；以「松濤苑」為例，因採取先建後售，目前僅出售兩戶，仍有十餘戶待售，若明年才賣掉，以每戶增加六到七百萬元土增稅推算，建商若選擇自行吸收，得多負擔上億元土增稅。

根據台北市地政局公布資訊，位處北市大安區仁愛路上的「吾疆」，今年公告土地現值每平方公尺約三十四．三萬元（每坪約一一三．三九萬元），明年預計每平方公尺調漲到五十一．二萬元（每坪約一六九．二六萬元），漲幅達四十九．二七％；另中正區的「松濤苑」更從每平方公尺約四十．一萬元（每坪約一三二．五六萬元），明年調漲到六十．三萬元（每坪約一九九．三四萬元），調幅高達五十．三七％。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，北市公告土地現值連續十一年調漲，造成售屋成本不斷攀高，尤其是北市豪宅屋主，未來的房屋稅與交易時的土增稅都會持續加重；但因公告土地現值大幅拉高後，也會拉低房地比例，未來恐會出現「多繳土增稅、少繳財產交易所得」的現象。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，最新住宅地王仍是「宏盛帝寶」所在的路段拔得頭籌，但過去幾年曾是住宅地王的光復南路「彩虹大廈」，這次跌出五名外，取而代之的是「尚華仁愛」、「仁愛麗景」、「皇翔御琚」與「信義聯勤」等精華地段豪宅；換言之，這次地價調整，都更與新豪宅案紛紛中槍。

北市地政局指出，近幾年公告土地現值調幅主要劃分為高級住宅、都市更新地區及一般地區，其中高級住宅、都市更新地區的調幅相較一般地區高出許多，以明年為例，高級住宅地區平均調幅達二十五％，是北市平均的一．五倍。

十餘戶待售 建商成本增億元
以調幅最高的「松濤苑」推算，假設明年才售屋，土增稅加重一倍多，從四八七．二三萬元增加到一一六八．三八萬元，大增六八一．一五萬元的土增稅成本。
該豪宅因採先建後售，目前僅出售兩戶，其餘戶數仍未出售，假設均在明年才出售，建商可能會選擇自行吸收增加的土增稅，以每戶增加六到七百萬元推算，合計得多吸收上億元。

桃園縣12月25日將正式升格為直轄市，攸關桃園發展的桃園航空城計畫最受關注，尤其在執政版圖由藍翻綠後，選後建設支票的走向也趨於明朗化，但航空城計畫會不會有所變數或延宕，看法兩極，但以選後北桃2都新科市長達成「持續推動航空城建設」共識，又讓航空城計畫露出曙光，外界認為長遠可期。

在政府打房衝擊下，桃園房市熱度在2014年初明顯趨緩，觀望氣氛濃厚，評估房市行情恐就此衰退，尤其今年又碰到9合1選舉，但根據桃園縣地政局公布的最新桃園縣移轉棟數，11月比起10月又逆勢上揚6.9%，成漲幅度勇冠全台6都，讓不少房市專家對桃園房市未來行情表示樂觀。

桃園縣11月買賣移轉為3299棟，其中桃園市717件、中壢市586件、八德市461件，為3大主要成交熱區，而且以往買賣移轉數不高的大園鄉也有178件，月增率達到157.97％，更是居全縣13鄉鎮市之冠，一再顯示桃園因為航空城及捷運線開發等利多議題，正讓桃園房市有逐漸增溫跡象。

新科桃園市長鄭文燦曾在選前針對航空城計畫發表看法，認為徵收的3700公頃土地的都市計畫需要「專家審議」及「公民聽證」來確定是否有合理性和必要性，也要評估市府財政能力，另外也提到要保障拆遷戶與地主權益，同時還要調查為何計畫範圍未確定前，就有少數政商集團進場布局，疑似炒地皮。

如今鄭文燦當選，當初的一席話，反而讓桃園緊鄰航空城的土地及房市陷入恐慌，擔憂的是航空城計畫可能因此延宕，影響既定發展進程，不過台灣房屋智庫經理江怡慧認為，航空城計畫是中央推動的「愛台12建設」政策，且無論黨派，政策面仍作多，短期房市還是會回歸經濟面。

江怡慧表示，桃園至今消息面利多不斷，基本面是台灣未來黃金10年希望所在，航空城短期來看似乎變數大，但是終究會執行，因為第3航廈和第3跑道計畫攸關台灣在亞太的經濟和航空產業發展、刻不容緩，尤其鄭文燦與柯文哲又喊出，要讓台北松山機場遷建，打造北北基桃共同生活圈，從好的角度來看，2都市長為繳出好政績，一定會在4年內力求表現，房市長期仍看多。

鄭文燦曾表示，「有些拆遷社區希望就地保留，維持原來的社區生活樣貌，應該在航空城都市計畫中予以尊重保留，維持最大程度的相容」，若依照當時的政見，影響的就是航空城計畫範圍的增加或縮減，但航空城計畫分為中央主導的蛋黃區及桃園縣(市)政府主導蛋白區，整體來說影響是有限度。

針對高鐵特區房市選後現況，台灣房屋青埔國際營運中心副總彭成貴說，高鐵特區預售屋或新成屋交易價平均下跌5%到10%，預售屋每坪平均成交行情約28萬至32萬，新成屋也有25萬至28萬，但跌幅已趨緩，代表外界對青埔發展仍持樂觀態度。

彭成貴說，主因就是區域實體建設仍在運轉中，包含國泰人壽在高鐵桃園站台興建的第1期名品購物城，2015年年底機場捷運通車，讓生活機能延伸至新北、中壢等，另外國家發展委員會也在11月25日審查通過桃園都會區大眾捷運系統航空城捷運線暨土地整合發展計畫綜合規畫報告書，也象徵桃園將邁入捷運網絡，都是桃園的利多契機，現階段房價進入盤整階段，是進場利基。

彰化縣明年一月一日起的公告土地現值出爐，全縣平均調漲七點二六％，創下近五年來的最高漲幅，其中，田中鎮因高鐵彰化站的開發而帶動土地交易熱絡，平均調漲高達二十一點五二％，是全縣二十六鄉鎮市的最高調幅。

全縣地王 彰市民族路兩側地段蟬聯
全縣地王仍由彰化市民族路兩側地段蟬聯，每平方公尺十六萬元，換算成每坪約五十二萬九千元。全縣八區的地王位置全都沒變，有五區的地王調漲、三區未調。

明年彰化縣公告土地現值是由彰化縣地價評議委員會審議通過，比起今年全縣平均調漲六點八二％、去年調漲五點二四％、前年調漲四點四九％、大前年調漲三點九二％，明年全縣平均調漲七點二六％，創下近五年來新高，未來土地移轉時課徵的土地增值稅也將隨之增加。

全縣共劃分為六千九百四十五個地價區段，明年僅一個區段調降，五千六百三十四個區段調漲、一千三百一十個區段持平。全縣二十六個鄉鎮市平均都調漲，其中田中鎮平均調幅達二十一點五二％最高，社頭鄉平均調漲十四點三八％居次，溪州鄉平均調漲十三％居第三。

地政處地價科長陳俊傑表示，田中鎮因高鐵彰化站的開發，使得不少農地變更為住宅或商業區，土地交易量大增；社頭鄉也有部分土地位於高鐵彰化站開發區，因此也跟著調漲；溪州鄉則因費茲洛公園聯外道路開闢，帶動周邊農地交易熱絡，買賣筆數大增，而公告土地現值主要是依去年九月至今年九月的不動產買賣實例去推估，也使得這幾個鄉鎮的土地現值大漲。

今年已因一八四公頃市地重劃及鐵路高架化完工而大幅調漲十二點六七％的員林鎮，明年則只調漲七點三一％。

陳俊傑說，內政部要求公告現值必須在民國一百零四年調高至市價的九成，明年大幅調漲後，已達到目標。

公告土地現值關係著土地移轉須繳的土地增值稅額，民眾反應不一，有的認同調漲，有人則認為不利土地交易；至於原本依公告現值加四成的土地徵收補償標準，前年九月一日起改依市價補償，土地徵收補償和公告土地現值不再有關係。

至於計算民眾繳納地價稅額的公告地價，因是每三年調整一次，這次並未調整，所以，明年民眾繳納的地價稅額和今年一樣。

攸關屏東市發展的大武營區遷建案，內政部終於通過「機十」都市計畫變更案，國防部允諾將在5年內完成搬遷，未來將釋出12.5公頃做為大型都市綠化開放空間，成為市區新興的生活空間。

屏東大武營區是跳傘訓練基地，目前是陸軍航空特戰指揮部，面積達23.65公頃，數十年來，仰頭就能看到傘兵的景象，幾乎是許多屏東人成長的記憶。

縣府表示，大武營區遷建案已討論十多年，過去一直沒有太大進展，後來國防部同意以都市計畫變更的方式，取得住宅區土地，再動支營改基金辦理遷建，才讓全案露出曙光，內政部終於在本月9日審議通過屏東都市計畫變更案，讓大武營區遷建案又前進了一步。

在都市計畫變更案通過後，國防部即可動支營改基金辦理營區遷建的相關事宜，預計最快5年內完成，未來營區將遷往屏東機場內。

縣政府表示，大武營區位在屏東市往來高雄進出的重要門戶位置，未來隨著營區搬遷，可望將珍貴的綠地釋出，規劃包含公園用地8公頃，4.5公頃的運動休閒建康專用區，兩者結合將成為12.5公頃的大型都市綠化開放空間。

不過大武營區歷史悠久，猶如一部傘兵發展的歷史，營區內還有許多傘兵訓練的軍事設施，都極具保留價值，文化界人士建議在整體規劃之際，更應為歷史保留一定的空間。

大連萬達商業地產(3699)16日截止認購，據公開披露的外電消息稱，約1.2萬人捧場，超額認購5.3倍。國際配售方面，路演亦受到歐美投資者追捧，國際配售部分錄得近10倍超額認購。

大連萬達商業地產(3699)昨日截止認購，據公開披露的外電消息稱，約1.2萬人捧場，超額認購5.3倍。國際配售方面，路演亦受到歐美投資者追捧，國際配售部分錄得近10倍超額認購。

公司最終以中上限48港元定價，。昨日港股專業人士分析，此次IPO為港股三年來最大額度的招股，考慮到經濟形勢下行，在此背景下萬達商業地產能錄得上述成績，頗為不易。

基石投資者認購19 .94億美元

香港資本市場人士介紹，萬達此次上市，基石投資者為近年來港IPO頗具關注力的陣容，包括中國兩大保險公司、歐洲專業基金、美國著名基金和中東的主權基金，最新資料顯示，基石投資者累計認購額達19.94億美元(約155.53億港元)，相當於覆蓋IPO集資額約52%至62%。

昨日有參與交易人士稱，獲通知萬達或以中高端定價，提醒低價落單或無法中簽。接近萬達的市場參與人士昨日告訴南都記者，萬達全球發售受到多方熱捧，這在港股目前並未大熱的情況下，是比較罕見的，證明了市場對萬達上市期待已久。

萬達此次48港元的招股價，相對資產淨值折讓約46%至54%，在上市同業中為大。其他大型房企中，中海外(00688)、華潤置地(01109)及萬科(02202)現價折讓介乎20%至36%，其中中海外為20%、華潤置地24.5%，萬科則為36%。

“市場投資者格外關注成長預期。”盛世神州基金C E O李萬明告訴南都記者，對於要上市的房企而言，最需要把握的就是絕佳的“視窗期”，目前可能錯過了“黃金期”這樣更好的機會，但白銀期也仍然值得關注。對籌資管道保持多線發展，開發商和投資者都更放心。

投行預測股本回報率為12%

包括瑞信等多家投行在此次萬達商業IPO過程中對萬達的情況保持跟蹤，用各種資料和分析吸引投資者。

其中，中金香港就指出，支持萬達業務在全國拓展的關鍵因素，是其業務模式中現金流保持平衡的特點。在預售所得款為開發物業提供支撐的模式逐步穩固之時，中金香港認為，萬達已經可以維持經營性現金流的平衡。

“公司業務模式的可持續性結合了與當地政府互助關係、一流的執行力及強大的租賃能力，使公司的發展相當堅固。”其預計在積極的租賃修訂及可出租樓面面積增加的帶動下，其經常性收入將以31%的年複合增長率增長，至2016年預計將達到265億元，核心純利在2014/15/16年將分別達到145億、201億及250億元人民幣。

大型投行高盛則發佈報告估計萬達於20 14- 20 16預期年度的基本利潤率為13.6%，而股本回報率為12%。

“如果說阿裡巴巴主要是象徵中國互聯網世代要富起來的夢想，我們認為萬達或許代表了中國快速增加且越來越富裕的中產階級，想要像發達國家的上中產階級一樣生活的夢想。”瑞信對萬達做出如是評論。其樂觀原因在於，作為中國最大的購物中心經營商，萬達擁有89個已完工和90多個已經規劃的購物中心，大多數擁有合適的規模、合適的商品組合和合適的地點。

瑞信通過案例分析認為，其租金上漲潛力和與同業比較的內部收益率都頗為可觀。由於消費者日益重視完善的全方位管道購物體驗，未來零售或將租金從商店營業額中分離出來。而這方面萬達通過啟動“騰百萬”合作，也有所準備。不過瑞信提醒，目前萬達擁有中國迄今最多的豪華酒店，也有海外擴張計畫。“這既意味著風險，也意味著機會”。

“萬達商業地產，男，15歲，金牛座，朝氣蓬勃，牛氣沖天。”成功IPO後“展翅欲飛”的萬達，在自己的公眾平臺上如是形容自己的核心業務板塊。

12月15日，保利地產宣佈中國銀行間市場交易商協會已同意接受其中期票據註冊，註冊金額為150億元，註冊額度有效期為兩年。

保利地產表示，公司將根據市場情況及有關規定要求，在註冊有效期內擇機發行中期票據，

在可發行的額度範圍內，決定債務融資工具的具體品種，包括但不限於中期票據、短期融資券、超短期融資券和資產支援票據等。

具體方案中，保利地產債務融資工具將以一次或多次的方式發行，募集資金用於公司專案投資建設、償還銀行貸款、補充流動資金等符合國家法律法規及政策要求的企業經營活動。

中信建投分析師指出，保利地產申請發行不超過150億元銀行間市場融資工具，可以進一步拓寬其融資管道，同時能夠鞏固其成本優勢。

據瞭解，債務融資工具的發行種類、發行方式和定價方式較為靈活多樣，其發行利率是根據企業和融資工具級別，結合銀行間市場資金面情況進行定價，因而一般低於銀行貸款基準利率。

另悉，在可替換利率較高融資進而降低公司整體融資成本的同時，中期票據一般按企業信用發行，無需抵押、擔保。

在發行方式上，一次註冊後中期票據也不需要監管機構審批。“一般而言，企業獲准發行中期票據後，可繞開商業銀行直接進行融資，其效果與發行公司債類似。”有分析人士如是指出。

基於上述優點，在“視窗期”打開後銀行間市場中期票據已經成為眾多房企申請的融資工具。今年9月初，在監管層的允許下上市房企獲准可以在銀行間市場發行中期票據，隨後包括富力地產、金融街、金隅股份、招商地產、華夏幸福等一批房企先後作出提請。

在融資規模上，當屬保利地產和萬科兩大龍頭為最，目前兩者提出的債務融資工具金額均為150億元，遠超其他房企。

有分析師指出，保利地產債券融資工具雖已獲批，但目前其融資成本在行業內仍有優勢，基於其當前的資產負債情況，應該不會在短期發行大額度的中期票據。


資料顯示，截至三季度末，保利地產有息負債的平均融資成本為6.48%，較半年報末的7.84%下降了1.36個百分點，較去年年末的7.03%的水準也有所下降。

但同時其資產負債率為80.3%，淨負債率130%，處於較高位置。不過中信建投於研報中指，保利地產當前淨負債率主要由於長期借款增加較多及銷售回籠減少而有所上升，但公司短期償債壓力仍處於較低水準，負債結構相對合理。

中信證券分析師也認為，保利地產整體杠杆高，但資金成本降低，短期償債壓力較低，公司實際上並沒有因為高杠杆而產生經營風險，同時其並未選擇靜態去杠杆道路，而欲通過積極銷售，優化融資結構和土地儲備的方式來控制公司風險，這種成長性策略應屬順應當前市場形勢。

多地自貿區獲批，或成樓市短期資本炒作盛宴

記者趙燕華報導：廣東自貿區獲批的消息，讓南沙樓市滿血復活。12月12日，國務院常務會議傳出最新消息，將在廣東、天津、福建特定區域再設三個自由貿易園區。消息一出，上週末南沙樓市又打了一針強心劑，看樓人流急升，有樓盤開盤勁銷300套。業內預測，南沙房價半年內將漲10%-15%，更有開發商直言2015年馬上提價。

專家分析，繼上海自貿區設立之後，廣東、天津、福建自貿區的正式獲批，預示著中國經濟升級版將繼續揚帆起航。同時，對於正處於低迷期的房地產市場來講，也面臨著短期放量的“視窗期”，尤其是對於自貿區及其輻射區域的樓市來講，或將成為新的一場資本炒作的盛宴。

南沙樓市再啟動 開發商醞釀漲價

“政策起伏的南沙樓市”——業界用這句話來形容近年的南沙地產。自貿區獲批的消息，再次讓這個政策依賴度極高的廣州區域樓市成為焦點，如今，南沙樓市又滿血復活了。

上週末，南沙保利城成為廣東自貿區獲批資訊確認後首個開盤的南沙專案，資料顯示，南沙保利城推出總貨量約400套的房源，均價8300元/平方米。開盤當日，近千購房者自6點起便在行銷中心排隊。開售兩小時已賣出300套，並創下24秒賣1套房子的紀錄。

而南沙萬達廣場、時代雲圖等南沙其它在售樓盤也人氣火爆。記者在南沙萬達廣場看到人氣火爆，由於目前項目正在進行一二手聯動，經紀帶客戶看樓的熱情明顯高漲，現場數百經紀人和客戶將銷售中心圍得水泄不通。時代雲圖的銷售現場，沙盤前同樣擠滿前來看房的客戶，現場不少客戶表示：專案位於南沙中心，首付只需要4萬起，中小戶型的設計無論自住或投資都很適合。另據媒體披露，南沙投資客明顯增加，上週六上午，就有土豪買了半層樓共十套公寓。

利好當頭，房企開始醞釀漲價。萬科南方西元專案行銷經理郭慶海表示，目前南沙的競爭比較激烈，有些樓盤為了跑量也做了一些讓利，而經歷了今年的調整，明年南沙房價會往上漲。目前萬科南方西元均價8500元/平方米，性價比是比較高的，公司準備明年提價。而南沙萬達廣場方面則披露：“受自貿區利好影響，南沙萬達預計年後將會提價。”

庫存很嚴重 大發展還需兩三年

自貿園區獲批消息傳出，讓不少市場人士又看到了南沙樓市的上漲空間。

其中，合富輝煌首席分析師黎文江認為，廣東自貿區獲批對南沙的影響是最明顯的，對該區域的經濟發展、對外貿易、GDP增長、房地產市場都有積極影響。但目前自貿園區只是停留在政策層面，如果想獲得更進一步發展，還需引進產業，增加產業人口，就樓市來說，南沙還需要2-3年的發展時間。

方圓地產首席分析師鄧浩志表示，短期看，自貿園區周邊不動產成交量將會放大，長線看周邊不動產也會升值。但由於目前南沙庫存高企，開發商不會捂盤或馬上升價。

據合富輝煌市場監測資料顯示，南沙區正面臨存量激增、去化減緩的市況。2014年6月初的存量面積已達118萬平方米，按今年月均銷售5萬平方米的水準計算，消化時間預計長達兩年。而據廣州備案網站陽光家緣資料統計，2014年上半年南沙區新建住宅網簽套數為2408套，同比去年狂降超2000套，降幅達到46.15%。

與此同時，曾經地王頻出的南沙土地市場不容樂觀，今年6月20日南沙底價成交兩幅商住用地，樓面價均未超過4000元/平方米。

地價狂漲或重演

自貿園區是未來經濟長期增長的發動機，將推動經濟的較快穩定增長，可以預見，未來自貿園區及其輻射範圍內的房地產市場將呈現供需兩旺的勢頭。

同策諮詢研究部總監張宏偉認為，自貿區給房地產市場帶來了機遇，在限購取消、“央四條”、降息、自貿園區等多重利好政策疊加刺激之下，樓市將面臨著短期放量的“視窗期”，尤其是廣東、天津、福建自貿園區及其輻射區域的樓市，或將成為新的一場資本炒作的盛宴，預計廣東、天津、福建自貿區及其輻射範圍內的樓市短期內售價快速上漲，商辦租金上漲甚至翻倍。


“上海自貿區成立之後，工業用地的價格短期內便快速上漲。”張宏偉以上海自貿區土地市場為例，部分實力比較強的實體企業將想方設法在自貿區內拿地進行平臺搭建，開發產業綜合體專案，順便進入了房地產開發領域。

張宏偉分析，由於產業用地的需求不斷增加，而鑒於土地資源的有限性勢必不會滿足所有企業的需求，這勢必會讓自貿區板塊內土地價值持續上漲，甚至短期內成為資本短炒的盛宴。廣東、天津、福建等自貿區獲批後，自貿區輻射範圍內的土地市場也避免不了炒作的現象，預計“地王”頻現、地價瘋狂上漲還會重演。

12月15日，國家發改委下發《關於北京新機場工程可行性研究報告的批復》表示，為滿足北京地區航空運輸需求，增強我國民航競爭力，促進北京南北城區均衡發展和京津冀協同發展，以及更好服務全國對外開放，經研究同意建設北京新機場。機場工程總投資達799.8億元，專案工期為五年。該消息發佈後，京津冀概念股應聲上漲。

有業內人士指出，隨著機場建設推進，參與機場建設的相關公司及在新機場周邊有房地產項目的公司有望受益。

另有分析人士認為，華夏幸福、廊坊發展和榮盛發展等在周邊區域擁有大量土地儲備的開發商將成最大受益者。

新機場促進京津冀協同發展

根據批復，北京新機場項目工期5年，主要建設呈“三縱一橫”佈局的4條跑道，相應設置8條平行滑行道以及聯絡道系統，建設150個機位的客機坪、24個機位的貨機坪、14個機位的維修機坪。中國南方航空集團公司、中國東方航空集團公司（含中國聯合航空有限公司）、中國航空集團公司（含北京航空有限責任公司）、中國郵政集團公司等將進駐新機場設置基地。

同時，北京新機場還將建設70萬平方米的航站樓、7.5萬平方米的貨運站、3.5萬平方米的貨運綜合配套用房、7.4萬平方米的海關監管倉庫。

值得注意的是，機場工程總投資799.8億元，資本金占總投資的50%。

根據批復，按照2025年旅客輸送量7200萬人次、貨郵輸送量200萬噸、飛機起降量62萬架次的目標設計，北京新機場將成為僅次於首都機場的國內第二大機場。

對此，國家發改委城市中心綜合交通規劃院院長張國華曾向媒體表示，長遠來看，這個新機場必將成為國內第一。

根據規劃，北京新機場周邊的“五城六鎮”將作為主要載體，建成後將形成“一軸兩核三區四組團”的產業空間佈局。

有專家曾表示，其中的“五城”是指北京大興區政府所在的黃村、北京市經濟技術開發區所在的亦莊和河北省廊坊市、永清縣、固安縣；而“六鎮”則指大興區榆垡鎮、龐各莊、魏善莊、安定鎮、采育鎮以及廊坊市的廣陽新區。

“北京新機場建設必將成為首都現代經濟服務體系的重要支點，成為北京臨空經濟高端園區和高端產業功能區，同時為北京南部發展帶來新的重要增長點。”北京國際城市發展研究院院長連玉明曾對媒體表示，“北京新機場帶來的臨空經濟將造就國際航運中心。國際航運中心是一個國際化大都市的戰略制高點，京津冀地區也將形成首都機場、北京新機場、天津機場和石家莊機場協同作業的新格局”。

新機場周邊土地升值

對於北京新機場的正式落地，有業內人士分析，隨著北京新機場建設推進，在新機場周邊有房地產項目的公司有望受益。更有廊坊房地產業界人士稱，北京新機場的落定對北京南郊等地區來說是個喜訊。

據瞭解，北京新機場位於北京市大興區榆垡鎮、禮賢鎮和河北省廊坊市之間，距天安門廣場直線距離約46公里，距廊坊市市中心直線距離約26公里。

有分析人士指出，華夏幸福、廊坊發展和榮盛發展等在周邊區域擁有土地儲備的開發商將成最大受益者。


對此，國泰君安研究報告指出，華夏幸福環北京周邊受託開發面積有1500平方公里，與北京新機場最接近的固安和霸州也有240平方公里，是新機場最佳受益標的。

據報導，早在2012年11月份，華夏幸福便與中國聯合航空有限公司簽約，共同打造航太科技產業園，首次正式涉足北京新機場國際臨空經濟區建設。

安信證券認為，華夏幸福是京津冀一體化的最大受益者，短期隨著“北京大七環”和新機場的開工建設，北京的產業及住房需求外溢將保證公司至少未來三年的高增速。

國泰君安研究報告指出，廊坊將置身空港輻射區，榮盛發展將顯著受益於“空港效應”帶來的廊坊的經濟發展飛躍和不動產價值提升。

12月13日，融創農展館項目一期房源獲得預售許可證。按照北京市住建委官網顯示，其預售均價為16.5萬/平方米，預售最高單價為19萬元/平方米。

該價格在北京豪宅市場上具有標誌性意義。除了2011年，釣魚臺7號院出現的30萬天價豪宅（因輿論反應過大而被取消預售）以外，融創農展館項目再次刷新了北京的豪宅紀錄。

中原地產資料統計顯示，隨著2013年拍下的地王陸續上市，預計在2015年將有10個單價10萬以上的新項目逐漸入市。而萬科高級副總裁、北京區域CEO毛大慶12月16日透露，北京萬科對已出讓專案進行梳理後發現，北京單價在8萬元以上的項目有46個，其中不少項目將從2015年起入市。

與此同時，坊間流傳，融創中國將於2015年對旗下專案進行5%-10%不同程度的漲價。融創一位內部人士透露，“基於利潤的要求，孫宏斌的確在2015年有漲價的意向。”

市場未來真如開發商所預期，如此樂觀？

豪宅的麵粉成本壓力

融創農展館專案是融創中國於2013年9月4日經過69輪競拍獲得。地價為21億元，另外配建27.8萬平方米醫院，測算樓面價達7萬元以上，是當時北京名副其實的新地王。當時，業內預計該項目售價將超過15萬元/平米。

按照北京市住建委官網公示的資料，融創農展館專案此次共40套住宅取得預售許可證，合計面積為1.12萬平米，均價為16.5萬/每平米。其中最高的一套為4單元的602室，合計建築面積為373.89平米，預售均價為19萬，總額為7107萬元。

中原地產分析師張大偉認為，雖然農展館專案的預售價格只是開發商預期，最後成交價格不一定能夠達到，但全部超過15萬的定價，也反映了開發商對市場及專案的信心。

但實際上，由於該項目高昂的成本，按預售價格銷售，也並無太高利潤。

根據張大偉的測算，上述農展館地塊合計建築面積為59152平米（其中有部分不可售），按照平均售價16.5萬計算，項目總貨值在97.6億左右，如果後續項目有一定溢價，總貨值可突破100億。在項目成本方面，總計43億的土地成本，再加平均每平米約8000的建安裝修成本5億，正常的稅費、管理成本5-10億，累計將達到60億左右。張大偉認為，按照10%的年資金成本計算，銷售週期長短將是農展館項目成敗的關鍵。

而北京售價10萬以上的頂級豪宅市場並不樂觀。

綜合豪宅歷史交易資料顯示，豪宅銷售最好的年份是2011年。當年，釣魚臺七號院銷售了12套，平均單價達到134718元每平米；霞公府當年銷售了13套，銷售均價為108279元每平米；而2014年，釣魚臺七號院的銷售均價為92945元，霞公府的銷售均價為88295元每平米。

此前，融創中國董事長孫宏斌曾對媒體透露，農展館地塊未來售價將在15萬元/平方米以上，位置最好的房源單價將超過30萬元/平方米。

競爭最激烈的2015年

2015年有可能是豪宅競爭最激烈的一年。

中原地產資料統計顯示，隨著2013年拍下的地王陸續上市，預計在2015年將有10個單價10萬以上的新項目逐漸入市。而單價8萬-10萬的項目，還有一批。

據中原地產調查，今年年底至明年年中，中赫萬柳書院、佳兆業廣場、遠洋劉娘府地塊項目，以及融創農展館地塊項目、保利首開東壩地塊等專案將會陸續入市。大量高價且主力戶型在200平方米以上的項目紮堆入市，將導致頂級豪宅市場競爭進一步加劇。

其中不僅有最近2年的地王，也有雌伏十幾年的豪宅專案。

比如，6換主人的老爛尾樓長安8號，將以北京佳兆業廣場的案名再次入市。這些項目均將在2015年參與頂級豪宅競爭。

供應量增大的同時，需求又如何？

北京樓市基本形成的共識是，頂級豪宅的需求是一個相對穩定的格局。有關機構從北京市住建委獲得的一份資料顯示，北京單價8萬元以上的頂級豪宅，2013年成交364套，2014年至今只售出319套。而根據張大偉的統計，售價在每平方米10萬元以上的頂級豪宅，近幾年的年成交量只有20多套。

易居中國控股有限公司執行總裁丁祖昱表示，豪宅的開發企業要從需求角度出發研究市場。豪宅的市場容量非常有限，不是單純靠創造出來的。目前來看，豪宅實際上是存量市場，並不是增量市場，不可能突然之間冒出來。大多數豪宅客戶都擁有多套住房，他們是在換房的過程中置換更好的房子。

一位不願意透露姓名的頂級豪宅相關負責人告訴21世紀經濟報導記者，2014年，北京頂級豪宅銷售狀況非常差。他們所在的專案一年內僅售出1套。該人士無奈地表示，“頂級豪宅市場並沒有對外所表現的風光。受整體經濟形勢下滑影響，再加上反腐效應，有錢人基本都在持幣觀望。”該人士也不看好2015年的市場前景。“現在私下都在唱衰。”


綜合2014年豪宅市場的調研資料來看，5萬元/平方米的“入門級豪宅”，銷售情況屬於較好狀態。亞豪機構副總經理高姍表示，從11月入門級豪宅成交特徵上看，市場主要以改善型客群為主，這部分客群多為中等收入群體，大多處於首次換房階段，以自住為目的，更為看重專案的交通、商業及教育配套等因素，但受到支付能力的限制難以選擇總價過高的居所，而央行930信貸政策出臺後，在降低部分改善者資金門檻的同時，也為這部分人群提供了入市契機，這也是近期小戶型、低總價的公寓豪宅，占比出現大幅上漲的重要因素。

不過，入門級豪宅成交資料也在11月開始調整。據亞豪機構統計資料顯示，11月份，北京65個在售報價超過5萬元/平方米的豪宅項目中，共有26個項目實現成交，累計成交328套，成交總面積達5萬平方米，環比分別下降10%、18%，銷售總金額近30億，環比下降21%。

有業內資深人士呼籲，對於售價在8萬元/平方米以上的豪宅，北京等一線城市不妨放開限購。這部分房產與普通居民無關，與其讓富人到海外買房，不如讓他們把錢留在國內，至少稅收也留下了。

[最早介入南沙開發的霍英東集團已經佔領先機，擁有10多平方公里的可開發土地資源，大多位於南沙新區的黃金位置]

一路受政策左右的廣州南沙樓市在年底又迎來一波熱炒。

12月12日國務院常務會議傳出消息稱將在廣東、天津、福建特定區域再設三個自由貿易園區，而南沙金融創新15條的出臺被認為是廣東自貿區在南沙率先邁出實質化的第一步，沉寂多時的南沙房地產市場又開始蠢蠢欲動，多個樓盤火線推貨的同時，投資客也在短期呈現蜂擁之勢。

不過，鑒於南沙片區存貨量位居廣州各片區樓市之冠，跟風炒作仍存風險。

驟然升溫

對政策依賴度頗高的南沙樓市被廣東自貿區獲批的消息再度啟動，熱度從上週末開始升溫。

南沙保利城便在自貿區獲批第二天搶閘開售，推出總貨量約400套的房源，均價8300元/平方米。據悉，開盤當日，近千購房者自6點起便在行銷中心排隊。開售兩小時已賣出300套，並創下24秒賣1套房子的紀錄。

有著同樣火熱狀態的還有區域內多個專案，方興南沙金茂灣、南沙萬達廣場、時代雲圖等，均在上週末迎來看樓高峰。有銷售人士透露，上週末兩日的看樓客人流量較平時至少增長了50%以上。另據透露，就在12日廣東自貿區獲批當天晚上，不少置業顧問就接到客戶電話稱要入手購房。

有親歷上週末南沙樓市現場的人士表示，南沙萬達廣場、時代雲圖樓盤現場人氣火爆，售樓經紀熱情高漲，與看房者一同將售樓部擠得水泄不通。

由於南沙產業發展剛剛起步，各項配套尚未完善，使得目前購房者結構以投資客為主。有媒體披露，南沙投資客兇猛，就在上週六上午，有土豪買了半層樓共十套公寓。

開發商的佈局

資料顯示，廣東去年12月份上報國務院的自貿園區方案為“3+1”模式，包括廣州南沙新區、深圳前海新區、珠海橫琴新區以及廣州白雲機場綜合保稅區，總面積為931.385平方公里，到2020年可開發面積為295.385平方公里。而僅南沙新區的總面積就多達803平方公里。鑒於南沙土地面積較多，因此有分析稱，南沙新區不一定能夠獲准全部納入廣東自貿區範圍之內。

不過，近年來多項政策利好的疊加效應，依然吸引眾多開發商提前佈局。目前，該區域版圖上除了擁有最多土地儲備的霍英東集團之外，更有萬科、保利、越秀、萬達、碧桂園、奧園、時代等眾多廣州一線開發商進駐。根據廣東省房協的統計，至今已經有超過60家房企紮堆其中。而最早介入南沙開發的霍英東集團已經佔領先機，擁有10多平方公里的可開發土地資源，大多位於南沙新區的黃金位置。

隨著2011年有關廣東省直機關將搬遷南沙的消息披露，該區域樓市便如同打了強心劑一般火速升溫，一手住宅均價從8000元/平方米左右一路攀升，至2013年到達12000元/平方米的階段性高點。

但隨著樓市陷入調整階段，南沙區域樓價由於缺乏自住需求支撐，最終在今年中出現滑坡，跌回大約8000元/平方米。目前，保利、萬科等大型房企在南沙的平均售價也是每平方米8000元出頭。

在自貿區消息推動下，不少銷售經紀開始向客戶吹風揚言漲價。不過一位大型房企銷售部門負責人私下表示，雖然自貿區的消息對區域樓市有提振作用，但是目前暫時沒有上調價格的計畫，實際上，很多樓盤都是在抓緊時機低價出貨。

有消息顯示，多個南沙樓盤計畫在年底推售。例如合景泰富攜手方圓地產共同開發的專案Vi-city，就在本週四亮相。

存貨壓力

雖然南沙利好頻傳，但是大量土地儲備以及樓盤存貨，也給該區域樓市前景帶來一絲困擾。

合富輝煌市場監測資料顯示，南沙區域截至2014年6月初的存量面積已達118萬平方米，按今年月均銷售5萬平方米的水準計算，消化時間預計長達兩年。


克而瑞也統計發現，今年年中南沙的庫存去化週期一度高達24個月，儘管隨著下半年以來專案積極降價促銷，庫存壓力有所緩解，但截至11月末，庫存去化週期依然高達19個月。另外，據廣州房地產交易官方網站陽光家緣資料統計，2014年上半年南沙區新建住宅網簽套數為2408套，同比去年狂降超2000套，降幅達到46.15%。

鑒於庫存較高，以及未來一兩年時間的新推貨量較多，使得廣州多數業內人士對南沙樓市前景的短期走勢並不那麼樂觀。多位分析人士稱，至少得等到現有貨量消化，供需趨於平衡後，樓價才具備上升空間。

然後，鑒於南沙距離廣州市區較遠，區域內產業發展剛剛起步，樓市真正成熟，仍需時日。

他們無論冬夏都穿西裝，他們經常為購房人鞍前馬後地尋找房源、聯繫看房、協商價格、辦理過戶，也有個別違規者吃差價、設騙局，著實讓購房者吃盡苦頭。他們就是購房者眼中天使和魔鬼的結合體——房地產經紀人。他們的背後是房地產經紀公司，人們俗稱的“房產仲介”。

2014年，房產仲介可謂“內憂外患”。樓市的週期化起伏令其業績平淡，一場仲介的“大革命”正在波瀾壯闊地展開。近日，房產仲介市場硝煙四起，鏈家地產、中原地產等幾大房產經紀公司掀起了一場針鋒相對的變革。與之前矛頭直指搜房網等網路平臺不同，這次他們是短兵相接。

對於房地產仲介而言，今年註定是不平淡的一年。一方面，今年以來，房地產市場陷入調整，成交萎縮讓諸多地產仲介生存困難；另一方面，房地產電商、O2O、全員行銷的崛起，讓傳統仲介行銷模式面臨被顛覆危機。

作為行業老大的中原地產並不打算坐以待斃，中原集團主席黎明楷于日前發表致中原集團內地三級市場同事的公開信，推出包括全員利潤分成、加大網上資源投放，以及推行核心員工持股等五項新政，積極應對行業變革。

“中原地產歷年以來都有盈利，我們會為員工提供足夠的子彈與政策，和同行打這一場消耗戰，抵禦所謂新模式帶來的衝擊。”黎明楷在接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示，為了打贏這場硬戰，中原已經做好了犧牲明年，甚至更長期利潤的準備。

經紀人爭奪激烈迫行業老大變革/

“我們這些同行所推行的新模式，實質就是讓一線經紀人更著眼于眼前利益，用不賺錢的方式尋求市場規模的擴張，然後以用戶數量的互聯網故事說服風險投資繼續燒錢，甚至上市。”黎明楷告訴《每日經濟新聞》記者。

據悉，近日，鏈家地產通過非公開管道宣佈三項變革措施，其中最令人關注的是其提出實現管理架構扁平化，所有管理人員和職能服務一線經紀人，公司和員工充分分享利潤，大幅提高經紀人提傭比例，最高至70%，同時幫經紀人實現年銷售額從1億元向10億元的飛躍，實現年薪百萬等。

隨後，思源地產宣佈，將二手房買賣傭金從原來的2.7%下降至1.5%，租房傭金減半。不管是買賣還是租賃，經紀人可享受32%的通提提成比例。我愛我家也對外公開宣佈，將推出全員持股計畫，地產仲介的變革如潮水般湧現。

黎明楷坦言，上述三家仲介的變革措施儘管有所不同，但核心均是希望通過提高傭金來爭奪一線經紀人，迅速擴大自己的市場份額。但房地產仲介向來是一個薄利的行業，中原地產最近數年的利潤率也不過在10%左右浮動，遇到市場不好時甚至出現無利可圖，在這樣的情況下，大幅提一線員工的傭金提成，勢必會帶來負面連鎖反應。

“以扁平化管理為例，其實質是降低管理人員的分成比例，將擠出來的傭金分配給前線。在現代IT技術的協助下，無疑可以提高管理人員的效率，讓每個管理人員可以管理更多的下屬。”黎明楷表示，但如果架構過分扁平，日常管理將會日漸廢弛，導致盤源品質出現惡化，一線人員服務素質下降。

房地產交易的特性是交易金額高、流程複雜，除非是極個別的資深從業員，一般前線人員要靠個人能力去協調買賣雙方完成交易並不容易，過分扁平化會帶來成交概率下降，導致生意越來越難做。

對於鏈家提出 “羊毛出在豬身上”的盈利模式，即利用經紀業務之外的增值服務和衍生業務盈利，黎明楷並不認同。

黎明楷表示，“通過所謂平臺化與介入金融服務獲得額外利潤，這件事中原也一直在做，但經紀業務在每家地產仲介均是最主要收入來源，如果金融服務這麼好賺錢，就沒必要做虧本的經紀業務。這種不具備可持續發展能力的經營模式風險極高，規模越大虧損越嚴重，只要資金鏈一斷，會倒得很快，受損害的將是希望在行業中持續發展的員工。”

中原地產為打硬仗推五項“新政”/

即便黎明楷並不看好這些新模式的持續發展性，但在競爭對手兇猛爭奪經紀人資源的勢頭下，中原地產不得不主動變革應對動盪的市場格局。

《每日經濟新聞》記者瞭解到，五項新政分別為：一，按照不同城市的競爭環境變化推出獎勵計畫，讓前線員工與經理的整體收入高於同行；二，加大網上資源投放，讓前線員工在網上吸納客戶的機會高於同行；三，調整傭金結構，讓用心做好盤源工作的員工得到合理的傭金分配;四，推出全員利潤分成計畫，讓所有員工都能分享到公司的利潤；五，推行真正的股份制，讓骨幹員工在法律上正式成為公司的股東，能長遠地分享到公司成長的增值。

中原地產創始人施永青此前在接受記者採訪時坦言，中原在內地發展存在一些管理弊病，其中最重要的一個問題就是薪酬制度不合理，“肥上瘦下”，高層在傭金分配上得到的比較多，而一線部門分配得比較少。由於包括Q房網和德佑地產在內的競爭對手目前在這方面都比中原做得好，這使得中原在人才吸引上面臨較大的壓力，因此希望能夠變革傭金分配機制，調整管理層級，使一線員工可以獲得更多的收入分配比例。

黎明楷也表示，對於一線經紀人而言，公司此次新政的重點是加大激勵力度，這包括獎金分配、傭金調整以及全員利潤分成計畫，目前細節仍在制定中，但最終目的是讓員工在中原地產也能獲得不遜於其他平臺的收入。

更引人關注的是，以往由少數幾個大股東主導的中原地產，破天荒提出員工持股計畫。黎明楷告訴記者，目前公司大股東已經達成共識，將拿出20%以上的股權向中高層管理人員開放，雙方將根據協定由後者以一定的價格購買中原地產的股權，以此分享公司發展從而帶來的股權增值收益。此外，地區公司中高層未來還有望通過“類合夥人”的形式持有地區公司一定比例的股權，從而形成中高層核心人員與股東利益高度捆綁，實現利益共用，風險共擔。


推行真正的股份制架構，也意味著多年來堅持不上市的中原地產未來有可能涉水資本市場。黎明楷向記者坦言，雖然中原地產短期內沒有上市計畫，但如果未來有業務發展的需要，不排除考慮上市融資。

然而，對於成立已36年的中原地產而言，即便推出史無前例的大力度改革，也沒有必勝的把握。黎明楷直言這是一場“消耗戰”，按照如此高比例的利潤分配力度，所有仲介公司都無法實現持續經營，就看誰能頂住虧損熬到最後。“我們 （指中原地產）這次決心豁出去，就是為了要讓外界看清楚哪種經營模式才是最具有持續性，誰笑到最後才是最終的贏家”。

近一年來，國內大小房企瘋狂的紮堆試水海外房地產市場，但仍處震盪中的國外經濟形勢以及美國、加拿大等移民門檻的收緊讓那些靠國內買家為主的房企銷售嚴峻。近期，網易財經獲悉，為了加速海外市場專案的出貨，碧桂園在位於悉尼的項目推出掛鉤樓盤的金融產品，通過購買當地債券產品經過抵押實現擁有當地房產從而達到增值目的。這或許是國內房企海外項目擬資產證券化首試水。

在IFG移民金融集團總裁陸永康看來，現在海外投資人群不是單純出國移民更多是考慮房產的增值價值。從去年部分統計海外投資人群收益資料來看，對於要求收益大概在年6%-10%左右比較滿意，若高出10%以上的收益很多投資海外人群就會擔憂風險。

碧桂園海外專案試水資產證券化

據悉，今年年初碧桂園在澳大利亞子公司斥資7300萬澳元購買位於悉尼西北部的一處開發用地。這是繼馬來之後碧桂園又一海外戰略的擴張，主要作為高端住宅開發，占地面積僅約1.7萬平方。此前有機構估值，上述專案800多套貨值大約在市場價值約為6.11億至6.72億澳元之間。

一接近碧桂園人士透露，為了推貨公司嘗試各種的銷售方式，目前公司拿出很小部分房源掛鉤當地金融產品，通過購買當地債券，經過抵押資金擁有碧桂園房產，一般來說給與這樣客戶樓盤價格是明顯低過周邊樓盤價，讓投資者有足夠的空間增值。

同時該人士認為，這是海外房地產一種資產證券化試水，還是想試探下當地市場，在未來的海外市場銷售中目標客戶更多集中在當地客為主。目前來看通過這樣方式實現海外房產客戶也不多。

陸永康認為，近一年來，海外投資的人群不單一是想移民更多是考慮投資的價值，但由於純粹購買房產因當地政策、稅費等各種成本高，帶來不可控的風險也大很多人喜歡購買當地金融產品。

移民金融產品或紮堆

“國內投資者對海外房產以及金融的收益一般要求能達到6-10%之間，若更高可能投資者就會擔憂出現風險也不會出手購買。”在此前移民金融產品授權簽約會上陸永康表示，海外金融投資的問題一直很多移民家庭客戶困擾，特別是投資移民的金融產品相對貧乏。大量的移民輸出也伴隨著大量資金的出境投資。


公開資料顯示，中國從1990年以410萬移民位居第七，達到了2013年930萬，位居全球第四。以香港投資移民為例，在2013年有9227宗移民申請，按照香港投資移民的規定投資1000萬港幣，那麼就意味著一年就有接近1000億的資金流出。

日前，中國海外金融產品研究中心已針對澳洲等國家推出的“一債雙城”金融產品。指客戶通過購買有上述機構認證的優質債券產品獲得國外身份，並且得到環球基金的認可並向客戶提供信用貸款，客戶同時可申請多一個海外身份。

陸透露，近期也在跟多家海外有項目的房地產公司進行金融方面的接洽，目前隨著房企大規模試水海外，預計專門針對移民家庭的海外金融領域產品或將紮堆性入市。

12月9日，納斯達克官方網站披露了上周末中國銀行(601988,股吧)與休斯頓房產開發商hines、摩根大通資產管理公司達成交易，將買下位於美國紐約曼哈頓地區的一幢辦公大樓，花費近6億美元。

這是繼安邦保險今年10月以19.5億美元買下紐約華爾道夫酒店以來，中資大舉進軍美國樓市的最新一筆交易。

昨日，記者向中行求證購買細節，並未獲得正面回應。

不過，知情人士對新京報記者表示，中國銀行購買此樓有望成為位於410麥迪遜大道上較矮小的中國銀行紐約總部的升級辦公大樓，目前尚不清楚中行是否會將整棟樓用於自用。中行將於明年大樓完工后進行購買交易。

據悉，7bryantpark是一幢外立面為全玻璃的28層建筑，總面積47萬平方英尺(4.37萬平方米)，位於曼哈頓40大街和第六大道交會處。該棟大樓是由開發商hinse與摩根大通(jpm)資產管理的子公司合資建設。

據了解，中國銀行此次購買單價接近每平方英尺1300美元，低於近期部分市中心大樓每平方英尺超過1700美元的成交價格，但是這個價格並不包括對辦公空間的修建成本，價格通常是每平方英尺150美元到200美元之間。

中國銀行並不是在紐約購買大樓的首家中資企業。2013年6月，soho中國ceo張欣和巴西財團聯手以7億美元的價格買下紐約通用大樓40%的股權。同年，萬達中標美國洛杉磯的兩個建筑地塊。

近年來，中國資金正在不斷涌入並沖擊著海外房地產市場。資料顯示，從2008年1月至2014年6月，中國(大陸)境外房地產投資總額約337億美元，而美國成為置業者首選地。

下季賣地計劃快公布 涉6000伙

政府加緊賣地趕新建屋目標，下季賣地計劃將提前至日內公布，可建單位達6,000伙，1.88萬伙建屋目標有望超額完成，原定年內招標的西鐵元朗站會保留至下年度出售。

隨着未來10年長遠房屋策略的建屋目標，由47萬調升至48萬伙，掌管房屋土地的發展局亦不敢怠慢。

據了解，慣常在季度尾公布的賣地計劃，下季（明年1月至3月）賣地計劃將會提前至本月中公布，以便可盡早全數推出期內的用地招標，以完成期內1.88萬伙的私樓建屋目標。

下季最少賣5地 涉4440單位

發展局局長陳茂波表示，在152幅建議改劃建屋的土地之中，40餘幅已展開改劃程序，合共可興建3萬至4萬伙單位，其中40%為私營房，涉約1.2萬至1.6萬伙。

根據城規會資料顯示，本年度賣地計劃內，還有14幅已展開改劃，並可供出售的私營房屋用地，其中9幅已獲得城規會通過，只要取得行政長官會同行政會議核准，便可以招標出售，連同其他滾存用地，估計下季賣地計劃最少會有5幅住宅用地可供出售，涉及約4,440伙，分布在大埔、屯門及西貢。

大埔白石角4幅住宅用地，已剛於本月初獲得核准，合共涉及約3,380伙。由於大埔白石角未來的住宅供應量多，故相信政府會分批出售區內的用地。

其中鄰近樓盤逸瓏灣的科進路與博研路交界，以及科進路用地兩個地盤，可望率先納入下季賣地計劃，以配合附近的發展進度。

屯門兩地規模大 合共2510伙

另外，本港未來住宅供應重鎮之一的屯門，區內多幅土地的改劃申請，早前亦已獲得城規會通過，預計行政長官會同行政會議，可於未來1至2個月內核准，其中以屯門第56區掃管笏路，以及屯門掃管笏第56區管翠路兩幅滾存用地規模較大，合共涉及約2,510伙。

至於「一鐵一局」供應，據了解，原定年內招標的西鐵元朗站，會保留至下年度賣地計劃才出售，而部署下季可供出售的鐵路項目，則會是港鐵（00066）早前流標的天水圍天榮站輕鐵站，可建約1,500伙。

截至今年第四季，政府本年度從賣地計劃、鐵路、市建局、私人補地價及重建等渠道，所批出的供應合共約1.7萬伙，估計連同下季供應，全年度批出的供應合共可達2.3萬伙，超額完成期內的建屋目標。

陳茂波指出，「補地價仲裁先導計劃」已經實施，市場約有30個項目符合申請資格，粗略估計涉及1萬伙私營房屋供應，將會是另一個增加未來住宅供應的渠道。

龍光地產（03380）引入項目合作夥伴。龍光宣布，出售持有深圳龍華區一幅住宅地皮的子公司深圳金駿49%股權予平安大華，平安大華同意對深圳金駿注資20億元（人民幣．下同），其中19.02億元擬用於開發有關土地，其餘用於增加深圳金駿註冊資本。有關土地總地盤面積約4.66萬方米，建築面積約18.65萬方米，土地賬面值46.8億元。

市區土地供應短缺，每當有地皮推出市場，都成為市場爭奪目標，不時吸引「新玩家」入場。上周五截標的油塘鯉魚門徑限量地，最終由經常併購舊樓增加土地儲備的九龍建業（00034）擊敗21個對手奪得，每方呎樓面地價達5040元，高於市場預期12%，預計總投資額逾30億元。測量師認為，項目反應顯示優質地皮「有價有市」。

每呎樓面價5040

地政總署公布，鯉魚門徑用地以15.82億元由出價最高的九建旗下漢明投資奪得，批租期50年。用地佔地約3.49萬方呎，可建樓面約31.39萬方呎，最少須建345個住宅單位。

九龍建業市務及銷售部總經理楊聰永對投得地皮感到高興，直言地皮擁有天然靚景，市區罕有，計劃發展精品住宅，但由於用地有發展大單位的潛質，實際發展模式仍有待落實。

楊聰永預計，用地的總投資額逾30億元，至於地契要求中標者負責興建公眾停車場，並要分期提供，他表示已在出價時考慮有關因素，並相信對發展成本和建築期等影響不大。

資料顯示，九龍建業過往主要依靠併購和舊樓重建增加土地儲備，例如近年經過多次強拍而統一業權的紅磡環安街項目，可建樓面約36.5萬方呎；至於籌備多年的牛池灣清水灣道35號商住項目，可建樓面更達211萬方呎。

對於是次造價較市場預期高，第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國表示，項目的海景有保障，加上市區地皮買少見少，故發展商以進取價投地並不出奇，估計用地落成後的實用呎價可達1.3萬至1.4萬元，惟由於是次用地的高價主要受到海景因素帶動，指標性不大。

美聯測量師行董事林子彬指出，是次用地以略高於市場預期的造價批出，顯示市區優質用地仍「有價有市」。


九 建 力 壓 21 財 團 15.8 億 奪 鯉 魚 門 地
星島日報

年底前壓軸市區地、油塘鯉魚門臨海限量住宅地皮招標結果昨日揭盅，中小型財團再度發威，由首次投得政府地皮的九建，擊敗其餘二十一家中港財團，以逾十五億八千萬元奪得，樓面呎價逾五千元，更較市場預期上限價高出一成二；發展商指，項目將發展作精品式住宅項目，總投資額逾三十億元。

　　政府頻頻推地，加上「一鐵一局」加入供應行列，土地供應增加下，使中小型財團頻頻「突圍成功」，而且出價進取。上周五勁收二十二份標書的鯉魚門臨海地皮昨日開標，由出價最高的九建，以十五億八千二百萬元，擊敗其餘二十一家財團奪得，每呎樓面地價約五千零四十元，並較市場預期的每方呎四千五百元，高約一成二。

　　九建市務及銷售部總經理楊聰永表示，若不計算市建局等重建項目，是次乃集團首次於本港投得政府地，預計總投資額逾三十億元，而上址將發展成精品式住宅項目，單位開則採多元化間隔，由近期市場熱捧的一至三房的中小型單位，到其他更大的單位都有，皆因區內一直都有換樓需求，公司希望盡量滿足市場的需要。

　　對於今次出價高於市場預期，楊氏解釋，由於該幅鯉魚門地皮易於剪裁，加上項目擁海景景觀，區內的發展前景理想，因此集團才選擇入標，惟各公司出價乃「明碼實價」，故中標價可謂十分合理。

　　楊聰永補充，九建以往以收購市區的舊樓，作為增加土儲的重要途徑，但自從政府推出辣招後，收購成本及風險大增，故集團希望以不同方式增加土儲，乃公司近期積極競投政府地的主因。楊聰永續指，集團未來仍會繼續留意其他項目，尤其市區地皮，若適合公司發展，就會出價競逐。

　　理想城市業務發展總監及企業估值部主管張聖典表示，今次地價達五千元屬十分理想，加上該地需興建二百多個公眾停車位，料發展商在規劃及開積方便有優勢，加上油塘區未來亦有土地推出，社區發展逐漸成熟，故出價亦較進取；他續指，地價連建築費逾九千元，加上項目屬臨海地皮，預計將來物業落成後呎價可達一萬四千元。

　　高緯環球大中華區評值諮詢部董事張翹楚表示，由於近來政府及「一鐵一局」均加快推地步伐，發展商可選擇的項目亦更多，而由於大型財團可放更多資源在不同項目，故在出價這類規模較少的地皮時亦會較為審慎；相反，小型財團資金較少，因此在這些項目方面出價會較進取。

　　事實上，觀塘區雖然有逾十五年未有住宅官地供應，但未來則有大量潛在供應，除油塘灣綜合發展區涉逾六千五百伙，以及早前市建局批出觀塘市中心主地盤，加上毗鄰大量土地透過拆細「綜合發展區」，估計能加快區內發展。

　　該項鯉魚門截標項目，佔地三萬四千八百七十五方呎，可建樓面三十一萬三千八百多方呎，限量最少建住宅單位總數不少於三百四十五伙，由於項目改畫作住宅用途前乃公眾停車場，亦為通往鯉魚門海鮮酒家等主要停車位，故項目規定要發展後要提供二百六十三個公眾停車場；另外，該地在改劃過程中亦受地方人士反對，故地政總署早前罕有地將截標時間延後三星期，至上周才截標。

　　整個油塘臨海區正轉型當中，現時區內多個樓齡較新的項目，包括OCEAN　ONE及鯉灣天下等，呎價約一萬一千至一萬三千多元。

深圳國際（0152）昨公布，與內地住宅及商貿地產開發商香江控股簽訂戰略合作協議，加快推進「深國際城市綜合物流港」項目。香江控股在內地已建設10多個商貿項目，已開發物流網絡面積達500萬平方米。

市場瘋搶細碼盤，破頂之聲響徹2014年，年底再有居屋王誕生。市場消息指，大角咀海富苑一個實用面積約200餘呎的單位，以呎價逾1.35萬元成交，刷新全港居屋屋苑呎價紀錄，打破該屋苑上季創下的1.31萬元紀錄。至於同屬居屋的屯門兆麟苑，獲綠表客以322萬元刷新三房單位成交價紀錄。

屋苑下半年接連破頂

是次打破紀錄的單位，位於海富苑海寧閣中層10室，實用面積212方呎，在自由市場以288萬元易主，折合呎價13,585元。至於原業主於2007年以約71.5萬元買入，今趟轉手物業賬面升值逾200萬元。

事實上，該屋苑近年接連締造全港居屋呎價紀錄，對上一次就在今年9月，海寧閣一個實用面積約211方呎的高層戶，以278萬元成交，呎價達13,175元。事隔約3個月該屋苑再度刷新紀錄，更較舊紀錄高出3%。

另一方面，祥益地產巫嘉露表示，日前該分行促成屯門兆麟苑A座高層9室成交，是次買家為區內綠表客，單位實用面積645方呎，三房兩廳，買家以322萬(居二市場價)購入上址作自住，以實用面積計算呎價為4,992元，成交價創該屋苑同類型 單位破頂新高紀錄。原業主於1993年02月以71.49萬購入。

其他私樓亦錄新高成交，美聯梁浩文表示，屯門時代廣場位於E座高層8室的一房戶，實用面積272方呎，獲投資者一口價308萬元買入，折合呎價11,324元，創下整屋苑呎價新高。原業主於2012年以約218.8萬元購入上址，轉售賬面賺41%。

藍灣半島呎價破萬六

此外，中原地產李偉寧透露，新近錄得小西灣藍灣半島5座高層B室成交，實用面積733方呎，3房1套間隔連工人房。業主叫價1150萬元，放盤約1年，最終反價以1180萬元將單位易手，折合呎價16,098元，創下同類單位新高價成交。

李偉寧指，原業主於2011年以878萬元一手買入單位，持貨3年升值34%。

市場消息指，馬鞍山銀湖．天峰7座高層C室新近以963萬元成交，實用面積約762方呎，折合呎價高達12,637元，創下屋苑三房戶型呎價新高。

瓏山一號呎租28.6元

另一方面，新地發展的粉嶺瓏山一號陸續入伙，日前更錄首宗租賃個案，中原黃嘉偉表示，涉及2座中層A室，實用面積823方呎，擁套三房連工人房間隔，以23,500元租出，折合呎租28.6元，業主料可享約3.5厘租金回報。