建商明年為避開2016年總統大選前的逃命線，將大舉推案，未料不少傳統產業老字號企業鑑於資產開發「錢景」誘人，紛紛跨界推案，和建商「搶飯碗」。據調查，估計明年老牌傳產集團推出的新上市建案，規模上看1,500億元天量。

最新調查顯示，高達7成的上市櫃建商，鑑於手中土地存貨還足夠、2015年計畫趁選前積極推案，相對買地策略將趨於保守。住展雜誌研發經理何世昌也表示，2015年可預料到建商從2014年遞延到2015年的推案量，應不會太小。

值得注意的是，不少老字號傳產企業，紛紛推動舊廠活化、資產開發，形成另一股賣壓。像賣輪胎、肥料、冷氣、汽車、水泥的，也都開始賣房子，就連賣膠帶的、甚至賣手機的，也想要跨界賣房子。

何世昌分析，這些傳產老牌大地主，每一開發案、可售規模動輒3、5百億元，甚至單一個案總銷金額上1,000億元、超越一般建商全年推案量，例如南港輪胎「世界明珠」、三陽工業「美孚T．CBD」和裕隆集團「裕隆城」等。

何世昌分析，根據住展雜誌最新調查，2015年至少有南港輪胎、台肥、嘉泥、士紙、三陽、大同、東元、裕隆、炎州、中華電、幸福水泥等11家傳產企業，資產開發進度成熟，陸續上市推出，估計總銷金額逾1,500億元，2015年儼然成為老傳產的「推案爆量年」。

何世昌分析，未來還有聲寶、台塑、黑松等老牌傳產公司加入。

其中，南港輪胎位於南港舊廠的「世界明珠」，號稱總銷上看1,000億元，即被視為老牌傳產資產活化指標案。何世昌分析，若扣除飯店、商場等樓地板面積、依住宅一般行情價保守估計，住宅案量將上看400億元；若用開價估計，總銷規模更大。

至於台灣大地主的台肥，近年來資產活化成果驚人，陸續在南港推出「甲子園」、「無雙」、「華固天匯」等；2015年預計推出南港C2、C3與新竹市東區D7案。三陽和美孚建設合建的內湖「T．CBD」科技廠辦大樓，總銷上看320億元，規模超越興富發建設的「台北時代廣場」，是台北市史上規模最大的廠辦大樓。至於「裕隆城」，光商辦部份總銷就有400億元實力。

南港：最快明年Q2拿建照

南港輪胎昨（30）日指出，南港廠土地開發案已進入台北市政府都市更新處審查，最快明年第1季通過，隨後就申請建照。根據南港初步規劃，此開發案的量體，樓地板面積超過6萬坪。

南港指出，此開發案已在今年11月27日通過台北市政府都市設計審議委員會審核；按台北市政府土地開發的行政流程，南港已把開發案送都市更新處遞件審議，在都市設計審議過關後，馬上會申請建照。

南港樂觀預期，相信都更處的審議會很快，希望此案明年1、2月取得都更處通過後，明年第2季拿到建照執照，並依先前董事會決議進行先期處理。

南港舊廠案開發金額相當龐大，南港輪胎指出，已決議將透過出售轉投資100％子公司南榮開發建築二分之一股權，或由南榮出售一半南港廠土地中擇一，實現獲利及籌措資金，並鎖定商務旅館預定地進行出售，目前已經有對象在洽詢意願。

南港雖沒有計算出開發案總銷金額多少，不過，南港指出，南港地區的房地產價格，這幾年都是上漲的。市場預估，以南港規劃、6萬多坪樓地板面積，按當地每坪在80萬至100萬元預估，總銷金額至少在500億元。

裕隆汽車開發總值上看800億元的新店裕隆城開發案，可望在取得建照後，明年底前開工；興建採先商場、後豪宅的開發順序，陸續興建，預計2020年陸續完工入帳，成為裕隆未來重要收入來源之一。

據裕隆集團資料，這塊位於新北市新店區中興路精華區土地，基地總面積達1.43萬坪，其中商業區占6,783坪、豪宅區7,509坪，商業區將發展成為有3棟塔樓與裙樓結合的綜合商場，並委託誠品生活與威秀影城，分別負責商場與影城的規畫招商與經營，未來裕隆將坐享租金、抽成，擁有長期穩定的收入。

至於豪宅區，則計畫建設超高集合式住宅大樓，最快2016年動工興建。市場傳出明年將推案展開預售，對此裕隆表示，豪宅區域季要2022年才完工，現在就談預售還太早。

新店裕隆城豪宅產品與萬坪公園為鄰、交通便利、生活機能完善的多方優勢，為目前雙北市不動產市場的稀有超A級物件，房產業者均看好未來房價表現，高樓層每坪單價衝上百萬元不是問題。

特別是基地旁就是宏達電的研發總部，未來裕隆集團旗下企業會更進一步集中至新店辦公，數以千計的上班人口，將成新店裕隆城房價與商場業績的有力後盾。

裕隆集團表示，新店裕隆城開發案已經向主管機關申請建照，預估最快明年第2季核准、明年第4季展開商場區興建，2020年第1季完工，最快2020年第4季開業營運。

至於豪宅區規畫2016年底前動工，2022年中取得使用執照後，2022年第4季起開始交屋，入帳時點應會在2023年。

法人依裕隆規畫，及新店當地房價行情推估，光豪宅區銷售收入，就可為裕隆帶進200億元的利潤，每股獲利貢獻逾12元。若加計商業區，估計整個開發案總值達800億元。

「感受房價下跌 但不急下手」

民眾購屋趨保守，半數看屋逾半年還不買！據房仲調查，有1/3民眾已看屋1年以上，5成民眾找房超過半年，54％民眾「感受」到想購屋區房價下跌，有逾5成民眾認為明年房價還會跌。

信義房屋針對網路潛在買方進行問卷調查，有54％民眾感受到想購屋的區域，房價出現下跌。有55％民眾認為明年房價會下跌，33％民眾認為持平，僅12％民眾認為會上漲，此外也有逾5成民眾期待「房地合一」稅能持續推行。

未跌至預期合理價
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，政府打房措施達到功效，故有半數民眾感受到房價下跌，但民眾普遍觀望，尤其看屋時間長達1年以上的民眾，認為房價未持續上漲，也沒很快就賣掉，就不會有「不買會更貴」的心理，不急於出手。

該調查也發現，看屋達半年~1年的民眾有18%，看屋1年以上32％，合計共5成民眾看屋逾半年。看屋半年以上卻沒買，顯示房價還沒有跌到買方預期中的合理價。曾敬德就說，最近有不少房子賣很久卻未售出，買方不急著下手，出價保守。

中信房屋副總經理劉天仁指，今年民眾感受價格趨疲軟，尤以雙北房價下滑最多，北市士林、萬華因老舊公寓多，但都更幻滅，12月較上半年價跌1.5％，新北市則因淡水交通不健全，較去年價跌11％。

而受房地合一稅影響，民眾也看跌明年房價，根據中信房屋第4季統計，首購族佔56.4％。劉天仁表示，民眾12月看屋比率較上月增1成，首購族因有購屋需求，今年陸續出籠看屋，但皆在「觀察情勢」，推估明年房價將跌5~10％，下半年將受大選擾亂房市，建議首購族只要看滿意，可在明年上半年購屋。

「降到8成會考慮」
東森房屋板橋府中捷運店店長簡瓊瑤說，選後看屋的自住客約增1成，但因僅外圍房價降1~2成，精華地段房價仍持平，所以民眾普遍還在看房，等明年房價是否能下跌。

民眾高小姐說，今年看房共6~7次，多集中上半年，因預期下半年房價會跌，「如果明年能看到降到市價8成的房屋，應該會考慮買房。」

民眾看屋時間比率
註：針對瀏覽信義房屋官網民眾調查，調查時間12/11~12/24，回收問卷1051份
資料來源：信義房屋、《蘋果》採訪整理

就在外界關注頂率開發65億元銀行聯貸能否順利償還之際，頂新集團旗下頂禾開發卻在近期悄悄將手中士林區15筆土地，以及臨沂街豪宅建案「頂禾園」進行信託。由於頂禾開發為頂新魏家4兄弟持有，在此敏感時刻，信託保全資產舉動引人遐想。

由於頂率還款大限今（31）日將屆，若頂新無法償還借款，債權銀行宣稱將採取法律行動。與此同時，集團旗下頂禾開發近期悄悄將手中資產進行信託，頂禾名下包括46.3億搶下中華票券金融大樓、11.35億元買下敦化南路一段鄰近市民大道4段土地、士林區透天厝土地及「頂禾園」豪宅案。

其中，頂禾於2013年6月以7.45億元買下中山北路六段236巷7弄14筆土地，總計11戶透天厝將進行改建；今年3月，頂禾又收購該處2筆土地約130坪，合計16筆土地共約460坪。

頂禾將該筆土地抵押給台灣工業銀行，卻在今年12月26日，將15筆土地信託給陽信銀行，信託土地面積為454坪。業界分析，此動作除可保全資產、避免遭假扣押之外，也可能藉此透過陽信銀行在地人脈，進行後續資產處分。

此外，頂禾位在北市臨沂街的豪宅案「頂禾園」，樓高20層、總計19戶，該案土地面積501坪，2009年由頂基開發向頤達建設購買，2012年頂基又賣給頂禾進行開發。「頂禾園」抵押銀行為國泰世華及國泰人壽，頂禾於今年11月中旬，將「頂禾園」土地信託給國泰世華。

房產人士表示，「頂禾園」平均單價約250萬元，已全數完銷，外傳魏家保留9戶，但該案預計2016年才能完工交屋，頂禾在此敏感時刻將該案進行信託，推測應是為求未來買方可順利交屋，而信託給債權銀行之一的國泰世華，對債權銀行也是一種保障。

即將邁向2015年之際，建商明年的購地策略也悄悄改弦易轍。建商憂心2015年房市將面臨2顆未爆彈，一是房地合一實價課稅議而未決，二是2016年總統大選前選戰「暴風圈」；再加上近1年來預售屋銷售率僅剩3?4成，高達7成的上市櫃建商買地動作確定縮手，預期合建將成為2015年土地市場主要交易模式，而土地價格也可首度出現鬆動。

冠德建設副總經理洪錦欽表示，冠德依然積極物色土地，但現階段會儘量爭取合建案，不會再追高搶地，畢竟冠德手中土地存量已無後顧之憂。

欣元商仲總經理焦文華表示，根據最新調查顯示，上市櫃建商2015年的購地策略，有高達7成不會再大買土地；就算要取得開發料源，也傾向採合建模式。

欣元商仲公司研展部昨（30）日表示，2015年商用不動產市場將產生變化，市場預期，建商買地意興闌珊的連鎖效應，恐怕土地價格也面臨鬆動。因為，2014年上市（櫃）建商全台土地交易額，大約只有2013年交易額的4?5成，推案銷售率不如預期，連帶影響買地意願，目前建商與地主認知的價格差距拉大到10?20％之譜，房價下跌趨勢成型，地主土地價格恐將鬆動，預料會有10％的降價空間。

此外，房地合一實價課稅應只是上路時間早晚問題，焦文華預期，基於節稅考量，2015年商用不動產市場，改以法人登記產權將暴增5成。焦文華分析，因稅率差異（公司法人17％，個人綜所稅最高稅率45％），未來產權登記以法人名義登記將暴增，尤其是土地、店面、飯店、辦公室、廠房及豪宅等總價較高的商用不動產。

不過，最近半年國際油價持續下跌、幾乎跌掉5成，也牽動2015年的房市。焦文華表示，油價下跌，將刺激零售消費市場，再加上國際來台觀光每年以百萬人次成長，2015年可望突破千萬人次，因此保值、收益型的商用不動產，如店面、商場、辦公室、飯店等產品，在2015年持續看好。

財政部北區國稅局局長李慶華昨（30）日表示，個人出售受贈房屋，在計算售屋所得稅時，不能以贈與人取得房產的價格，做為實際成本，其出售受贈房屋的獲利，只能減除受贈當時的房屋評定現值。

北區國稅局指出，依據所得稅法規定，個人出售房屋如為受贈取得者，應以交易時之成交價額，減除受贈時該房屋之時價及相關費用後之餘額為所得額，併入綜合所得總額課徵所得稅。

北區國稅局近期查核轄區內房屋出售案件時發現，甲君在92年間以新台幣2,000萬餘元購置房地產，並在94年間將該房屋贈與兒子乙君；乙君在100年間以3,000餘萬元出售該房屋，但未列報出售房屋的財產交易所得，被國稅局查獲補稅帶罰。

國稅局官員說，在計算乙君的財產交易所得時，以甲君課徵贈與稅的房屋評定標準價格400餘萬元作為乙君的售屋成本，予以計算財產交易所得後補稅加罰。

不過，乙君主張應以甲君購買房屋的價格，作為成本計算財產交易所得，不過國稅局表示，財產交易所得得減除受贈時的房屋時價，指的是受贈時據以課徵贈與稅的房屋評定標準價格，並非贈與人取得的房屋成本，因此駁回其復查。

國稅局指出，乙君受贈的房屋，其取得房產的成本實際為「零」，鑑於贈與人贈與其房產時，須依規定繳納贈與稅，因此准予受贈人在出售受贈房產時，可減除受贈當年房屋評定標準價格，目的只是為避免已課徵贈與稅的價值，重複再被課徵所得稅。

官員呼籲，出售受贈取得之房屋，應依稅法規定計算房屋財產交易所得，如僅按財政部頒訂之財產交易所得標準，申報納稅或漏未申報者，國稅局將依查得資料核實計算財產交易損益，除了補稅之外，還會依規定處罰。

2014進入倒數，展望來年，2015房市有不少新制上路，台灣房屋智庫整理各政府單位公告的2015新制。台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，其中立院三讀通過修正奢侈稅案、北市開徵囤房稅、內政部容積獎勵總量限縮，以及財政部綜所稅課稅級距調整，針對全年綜所稅淨額超過千萬元的富人，適用稅率由40％加重至45％等新制將影響羊年房市布局。

房地合一稅，自用免驚
另外，眾所關心的房地合一稅，原則上朝自住與長期享有優惠、土增稅不重複課稅、不併入個人綜所稅、配套的奢侈稅退場、會有排富條款、單一或是分級稅率則再商議等方向。張旭嵐分析，政府打房決心不變，然而在大戶條款的前車之鑑下，房地合一稅的確定實施日期可能才是關鍵，在此之前房市還不至於雪上加霜。倒可注意另外一項難得的利多消息，對於保險業投資商用不動產年租金最低報酬2.875％的門檻，金管會承諾將作出鬆綁研議，以符合現況約2％的商辦報酬率，不動產市場可望由壽險業者領航破冰，讓房市寒冬露出一線曙光。

奢侈稅修正從嚴，工業用地與投資客面臨考驗
立法院歲末年終再丟房市震撼彈，三讀通過特種貨物及勞務稅(簡稱奢侈稅)條例修正案，將非都市土地的工業區土地納入課稅範圍，而自住換屋免徵奢侈稅的要件，一定須有自住事實。張旭嵐分析，奢侈稅從2011年施行至今，對於短期炒作房地有抑制效果，因此不少投資者改把目光轉向未列入奢侈稅課徵項目的工業用地。根據內政部實價登錄資料，2014年非都市工業區土地交易，以桃園最熱有164筆，其次為宜蘭有97筆，因此實行之後，對桃園宜蘭的工業地交易影響最大。

8萬多戶要注意！2015北市開徵囤房稅
台北市於10月中三讀通過《台北市房屋稅徵收自治條例》修訂案，扣除自住房屋後(自住房屋定義：個人所有之住家用房屋，符合無出租使用且供其本人、配偶及直系親屬實際居住使用，且本人、配偶及未成年子女全國合計3戶以內等情形者)，凡於台北市持有非自住房屋在2戶以下者，每戶適用之徵收率均為2.4％，其房屋稅較自住房屋提高1倍；持有非自住房屋3戶以上者每戶之徵收率均為3.6％，其房屋稅較自住房屋提高2倍，溯自2014年7月1日起實施，於2015年5月開徵的房屋稅適用。市府估計有8萬多戶會受影響，將為市庫增加10億元稅收。

張旭嵐指出，國內房屋稅原稅基偏低，對資金雄厚的多房者而言，目前增幅仍在能接受範圍，不會輕易拋售，就算重新配置資產，在沒有資金壓力的情況下，也不易撼動其在價格上的堅守，還得小心後續是否出現稅金成本轉嫁買方情況。

容積總量管制機制上路，恐反應房價
為建立都市計畫容積總量管控機制，回歸都市計畫體系管理，進增訂的都市計畫法定容積放寬建築容積額度之總量累計上限，將於2015年7月1日施行，規定土地使用分區除依容積移轉規定可移入容積外，於法定容積增加建築容積後，實施都市更新事業之地區，不得超過建築基地法定容積50％，或各該建築基地0.3倍之法定容積再加其原建築容積。而實施都市更新事業以外之地區，則不得超過法定容積20％。

張旭嵐說明，此條文的修訂在市場上已喧騰一時，也掀起建商的一波「搶照潮」。2015年7月容積總量管制上路，面對爭議難決的都更用地，以及未來獵地減少的容積獎勵，使得建商可興建的樓地板面積變少，未來恐反應在房價上。

千萬戶減稅有感！可望刺激民生消費，富人加稅！啟動資產配置潮
財政部為達量能課稅及縮小貧富差距目標，公告2015年度綜合所得稅及所得基本稅額相關免稅額、扣除額及課稅級距金額。張旭嵐表示，其中標準扣除額自7萬9千元調高為9萬元(有配偶者加倍扣除)、薪資所得特別扣除額及身心障礙特別扣除額分別自10萬8千元調高為12萬8千元，將嘉惠千萬戶的單身、家庭及受薪族，減輕所得稅賦；至於課稅級距金額部分，則增加綜合所得淨額超過千萬元部分，適用45％稅率的級距(第6級距)，形成富人加稅條款。整體而言，減稅有感可望刺激民生消費，然富人加稅則將啟動資產重新配置風潮。

桃園市昨公布明年公告土地現值，中正路與復興路口「肯德基」以每坪155萬元蟬聯地王，平均調幅12.56％，僅次於新北市、高雄市調幅15.17％。專家提醒，公告現值會影響明年土增稅，交易成本將增加。

六都均漲逾1成
桃園市2015年公告土地現值調整幅度2.90~21.71％，平均幅度約12.56％，以新屋區調幅21.71％最高。桃園市地政局表示，桃園有升格、捷運機場線、航空城等利多，不動產價格上揚，使地價調幅拉高；新屋區則因航空城農地話題、台31線開闢等因素，調幅最大。

地王仍是桃園區中正路與復興路口「肯德基」，每坪155萬元，較2014年漲3.46％。台灣房屋桃園區總經理古兆憲分析，肯德基位桃園站前商圈，機能成熟且開發飽和，地價不斷墊高。

六都明年公告現值調幅10.63~15.17％，住商不動產桃竹執行協理陸毅棋認為，六都調幅均逾1成，「算調蠻多的」。公告現值會影響明年土地增值稅，桃園土地交易是大宗，今年桃園航空城計劃因選舉變天，可能會有人拋售土地，但公告現值調升會影響土地交易成本，民眾交易時須一併考量。

北市長柯文哲下令嚴拆違建戶，首波鎖定二二六戶頂樓加蓋違建，此舉直接衝擊頂加房價，導致過往附上頂加的頂樓戶可加價十五％出售，如今不但房價打回原形，甚至還要承擔拆除費用，推測詢問度將大幅下滑。

房仲業者指出，頂加雖然違法，但因多出可利用空間，還可出租，房價都賣得較貴，根據內政部實價網資訊，大安區部分四樓有頂加的公寓，每坪行情超過百萬，比沒有頂加的四樓每坪八、九十萬元，價格高出一至二成。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，頂加一直是購屋者又愛又恨的標的，若北市府積極拆除，甚至因頂加被列入拆除重點，想要賺取租金的附加利益消失，房價恐將恢復一般行情。

另，此舉也有利北市都更速度。一般來說，公寓最有價值的是一樓與頂樓，部分一樓具店面效益或是有更多的停車空間，多數屋主要求分回的利益也較高；再來則是頂樓，但因頂加無產權又屬違法行為，多數建商只願補助建築費用，不願分給屋主更多利益，常導致都更破局。如今北市府嚴拆違建，預期有助都更進度。

老字號資產股明年大舉推案，住展雜誌統計，北台灣的資產開發案，預計明年度可推案者共計約11件，總銷金額逾1500億元以上，2015年儼然成為老傳產的「推案爆量年」，未來還有聲寶、台塑、黑松等老行號加入，預期案量仍會維持在高檔。

隨都會發展，許多傳統產業廠房位於市中心，資產價值水漲船開，賣肥料的、賣冷氣的、賣機車的，乃至於到賣手機的，都賣起房子來了！住展雜誌企研室經理何世昌表示，近年來北台灣都會區開發飽合，建地愈來愈稀有，在都會區內擁有舊廠房或土地資產的傳統產業，搖身變成超級大地主，坐擁驚人的開發利益，競相投入建築開發領域，且規模有擴大趨勢。

明年11件推案中，中華電信青埔特區案不是最指標的個案，但光是「中華電信」的金字招牌，就讓人無法忽略。事實上，中華電信早在98年，就曾以旗下公司光世代建設在板橋推案。中華電的青埔案將採合作開發模式推案，並規畫為綠建築。

被外界視為南港大地主的台肥，近年來資產活化成果驚人，除在南港自推「甲子園」、「無雙」等，明年預計推出南港C2、C3與新竹市東區D7案，其中C3案是標售地上權，C2案將興建2棟飯店、並推出1棟商辦案；至於新竹市D7案，第一期也是商辦產品，唯附近商辦需求有限，不少商辦其實是作住家使用。

何世昌指出，老傳產進軍不動產推案，尤以舊廠活化開發的推案量最大，量體動輒數百億，單一個案總銷金額就比大型建商全年推案還多，如南港輪胎、三陽和裕隆城。

號稱總銷上看千億的「世界明珠」，為南港輪胎舊廠開發案，扣除飯店樓地板面積、並用一般行情價估算，總銷至少在400億以上；用開價估，則總銷將會更高。同在南港區內仍有許多大型土地開發案，如國揚、國產等，但從目前進度來看，今年度應來不及推案。

基地位置雙面臨南京東、新明路的三陽舊廠開發案「T．CBD」，總樓地板面積逾6.4萬坪，總銷約在320億左右，規模超越「台北時代廣場」，是近年來北台灣最大量體的商辦案。另一超級商辦案「裕隆城」，光是商辦部分總銷就有400億實力，唯不知商場部份會占去多少樓地板面積，尚無法確認其商辦可售量體會不會超越「T．CBD」。

至於因黑心油遭全民抵制的頂新集團，在投資興建「頂禾園」、「素直」等案後，商譽已不復存在，據悉已無再投資新建案。

桃園市政府昨天公告十三區明年的土地公告現值，平均調幅為十二．五六％，較去年的廿二．七七％大幅減低，眾所矚目的地王仍由桃園區復興路、中正路口的肯德基基地蟬聯，公告現值每坪達一五五萬一二四二元，特別的是，往年最高地價區段的桃園火車站前中正路段，明年將由中壢區機場捷運延伸線A22站區商業區取代。

今年公告地價調幅最大的龜山區、八德區、桃園區與中壢區，明年調幅都趨緩，其中龜山區由卅二．二九％降至十二．五六％，八德區由廿八．六七％降至十一．八三％，桃園區由卅．四％降至十三．三％，中壢區由廿．一一％降至十．七五％；明年整體漲幅最低的復興區，只有二．九％。

明年調幅仍在高點的只有新屋區、觀音區，新屋區由今年廿三．四一％降至廿一．七一％，觀音區由十九．一二％微調至廿．二六％。

針對新屋區的漲幅為全市最高，地政局指出，新屋、觀音區的土地漲幅，都是受航空城農地開發的推移效應影響，觀音區另有草漯重劃的因素。

明年桃園市地王仍由桃園區中正路、復興路口的肯德基基地蟬聯，公告現值最低處為復興區赫威段河川地，每坪僅五百三十元，與地王相差二九二七倍。

中壢機捷A22站區商特二 每坪逾121萬
最令各界矚目的是，明年公告現值最高區段的中壢區機場捷運延伸線A22站區商特二土地，每坪達一二一萬三二二三元，較往年最高區段的桃園區武陵段中正路自復興路至成功路間區段的每坪一一二萬七二七二元，高了近九萬元。

桃園區武陵段中正路從復興路至成功路間區段從民國八十年起至今，都是桃園市最高地價區段，此前的區段地王為景福宮大廟附近地段。

中壢區A22站區商特二土地為區段徵收方式開發，就在中壢舊遠東百貨大樓對面，向來就是中壢區的商業精華區，因機場捷運通車在即，延伸線工程也啟動了，土地價值扶搖直上，明年起成為桃園市公告現值最高的區段。

台北市東區店面效益持續擴大，不只巷弄店面身價不斐，現在連二樓店面價值也水漲船高。根據實價登錄，大安區忠孝東路四段91~120號，總價1.52億，建物面積61.05坪，換算每坪單價高達249萬，在北市12個行政區中甚至比北投、內湖、大同、南港、文山等5個行政區的一樓店王價格還高，顯示A級商圈仍是長期置產族最愛。

台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示，此次實價揭露的店面為屋齡45年的商業大廈，鄰近捷運忠孝敦化站、頂好商圈，目前為連鎖餐廳租用，如果以每坪每月租金4000元，面積61.05坪計算，每月租金為24.5萬，投資報酬率約1.93％，算是相當划算的交易。

過去東區店面交易價格最受到矚目，就屬位於北市忠孝東路四段180號的三陽忠孝大樓，2011年5月法拍其中1~3樓，最後由富邦人壽以總價20億1100萬元拍下，換算每坪1樓每坪733萬元、2樓190萬元；再來則是2010年由亨得利，以總價9億500元，每坪約556.66萬元的價格標下位於忠孝東路四段231-1號，面積161.68坪的一樓黃金店面。

劉志雄分析，東區A級路段二樓店面價格揭露，比北投、內湖、大同、南港、文山等5個行政區的店王價格還高，顯示東區一級路段店面有觀光效應加持，吸引知名品牌進駐，卡位競爭激烈，因此雖然是二樓但仍具有店面效益，所以能受到高資產族群青睞。

ATT集團順利以20.69億元的價格取得廣達1.53萬坪的高鐵烏日站購物專用區，未來商場帶動的人潮和機能帶給區域房市一波遐想。但房產專家張欣民認為，目前高鐵烏日站附近只見「荒煙漫草」，僅有靠近成功嶺一帶才有建商推案，對有自住需求的民眾來說，雖然1字頭的房價很吸引人，但生活機能的不便仍尚待克服。

由幸福人壽持有的1.53萬坪烏日高鐵特定區土地於昨（29）日脫標，在經過4次流標之後，這塊地最終由ATT吸引力集團以20.69億元取得，標售底價為17.7億元，溢價率達17.7%。雖然這筆土地被歸類為購物專用區，並不能興建住宅，但受委託的第一太平戴維斯總經理高銘頂向聯合報表示，低單價是高價出脫的主因，脫標單價為13.5萬元。

這樣的單價對持有大量資金的財團來說的確有養地或長期持有的效益，房產專家張欣民於正聲電台《日光大道》節目中分析。但他認為，對一般自住民眾而言，目前高鐵烏日車站特定區只能看到停車場，並沒有興建中的建築物，四周都還是「荒煙漫草一片」，只有靠近成功嶺附近才有建商推案，雖然單價可能只要1字頭，但進住後就要忍受日常生活機能的不便。

統一時代公司在高雄市前鎮區的25筆土地，原適用工業用地特別地價稅率，後因劃入高雄市多功能經貿園區特定區範圍，由工業區變更為「特倉二」改按一般地價稅率課稅，統一時代被補徵7,961萬元稅款，官司敗訴確定後還提再審，最高行政法院日前仍裁定上訴駁回，統一時代公司敗訴確定。

地價稅的課徵及計算公式分一般用地稅率與特別稅率，例如自用住宅特別稅率為0.2％、工業用地特別稅率為1％；如果不是適用特別稅率，就屬於一般用地則分6級課徵地價稅，稅率按公式計算從1％到5.5％不等。

統一集團旗下統一時代公司（原名開南木業公司），在高雄市前鎮區興邦段有25筆土地，土地使用分區原編定為甲種工業區。
民國85年間，統一時代出租給力發貨櫃公司設置貨櫃儲放場使用為由，申請按工業用地特別稅率核課地價稅獲准。

不過，高雄市西區稅捐稽徵處前鎮分處，在99年執行地價稅稅地清查時，發現這25筆土地已於88年12月20日由「甲種工業區」變更為「特倉二」，非屬工業區土地。

同時，原承租人力發公司已在92年10月30日，與統一時代終止租約並遷移該址，這批土地自91年起陸續分別出租予泓維等公司使用，該等承租人則都不是貨櫃倉儲業。

稅捐稽徵處於是在99年8月通知統一時代，該處核定自93年起改按一般用地稅率課徵地價稅，並依稅捐稽徵法規定補徵94至98年的差額地價稅，合計7,961萬8,875元。

統一不服打起官司，但歷審法院都指出，這批土地既然在88年12月20日，經高雄市政府發布都市計畫，將土地使用分區由工業區變更編定為「特倉二」，而為高雄市多功能經貿園區特定區範圍，就已經不是按土地稅法核定的工業區。

法院判決指出，如果的使用編定不屬工業區，就沒有辦法適用工業用地稅率。因為，「倉儲批發業」經營的事項為貨物批發買賣，性質上為商業活動，而不屬於具有生產性的「工業」活動，自然不能被歸類為「工業」。

而土地主管機關准許「倉儲批發業」設立在「工業用地」內，只是考慮到目前臺灣地區土地資源稀少，「倉儲批發業」又須較大經營空間，所以將工業用土地對「倉儲批發業」開放，但不能因此反過來推論。

高雄市文化局主辦「進階版文創人才回流計畫」，年輕文創人才從元旦起進駐大駁二藝術特區。歐北來團隊陳亦琳、自然系玻璃工藝家黃瓊儀、獨立創作者江家維、織染工藝家林潔怡及金工創作者李恆，為大駁二增添新亮點。

文化局指出，之前推動的文創人才回流計畫，入選者仍維持在原本的工作室空間進行相關文創工作，而「進階版」文創人才回流計畫入選者，能實際在大駁二大義倉庫群開一間自己的10坪店面。除了每個月有固定的創作展售經費補助外，每位入選者還可獲得10萬元補助做空間場布。

文創工作者反映，「能在駁二開店」是一大夢想。文化局特別從4月起推動進階版文創人才回流計畫並持續徵件，已有近50位提出申請，僅入選6位，目前僅5位進駐有限空間，後續入選者則依序進駐。

歐北來團隊的陳亦琳發揮創意，號召朋友協助，在相關單位同意下從旗津沿岸載回一卡車漂流木，大家在短短3天內把大義倉庫的挑高夾層變不見，留下一座樹屋。

8年級生江家維就讀高師大視傳所，從插畫、油畫，再衍生到產品設計，再結合音樂及動畫創作，整個空間一手包辦，都是他個人風格的全面展示。

元旦4天連續假期，文化局歡迎民眾參觀大駁二大義倉庫群人才回流進駐空間。進階版文創人才回流仍持續徵件中，下一梯次明年2月10 日截止，相關申請資料可上駁二官網下載，洽詢電話 07-5214899。

12月26日上午9點30分，北京新機場工程正式開工。隨著這一位於北京大興區榆垡鎮、禮賢鎮和河北廊坊市廣陽區之間的新機場破土，周邊的北京大興區域、河北固安區域的樓盤便開始“聞風而動”。

《第一財經日報》日前走訪瞭解到，上述區域部分樓盤計畫調價，個別剛需盤甚至稱元旦後每平米將上漲500元。

對此，分析人士提醒，機場建設能給周邊樓市帶來一定程度利好，但當下利好較為有限，尚需時間顯效，加上該區域存量不低，因此開發商調價行為顯得過於急迫，購房者也應注意避免過於投機性的房地產投資。

“元旦假期後每平米漲500元”

據媒體報導，新機場26日已開工的區域，為機場西一、西二跑道北端，航站樓將於2015年9月動工。民航局方面稱，現在動工旨在利用冬季時間展開地基處理實驗，2015年北京新機場的建設將全面啟動，2019年7月1日新機場將開始試運轉。

機場開工的利好帶動下，大興區域有樓盤迅速開始了調價計畫。

“您這個電話打得太及時了，我們現在正在售樓處重新做價格。”12月29日下午，在位於南六環大興區域的格林雲墅，一名置業顧問在電話中對本報記者如是說道。

該樓盤是中國水電與金地聯合開發的花園洋房和別墅專案，距離新機場16公里，疊拼房源包括196平米與216平米兩種戶型，網上最低報價640萬元/套。上述置業顧問告訴記者，開發商即將上調該樓盤均價，216平米疊拼定價將在800萬元/套左右。

無獨有偶，剛需樓盤空港家園也決定上調價格。這一樓盤雖在行政區域上已屬河北廊坊固安，但“離新機場10餘公里”、“驅車15分鐘即可到達”被當成巨大利好，被置業顧問們再三強調。

“因為新機場出了動工的新消息，開發商有調價的意思。”昨日（30日）上午，該樓盤一羅姓置業顧問（下稱“小羅”）向本報記者透露，該樓盤將在元旦期間開盤一批新的房源，其中66平米戶型均價約5500元~5600元/平米，81平米戶型均價約5800元~6000元/平米，這一價格與12月29日開盤售罄的60多套房源價格保持一致。

“但1月4日之後開盤的房源，均價可能上漲500元/平米左右。”小羅說，“開發商讓銷售在1月3號元旦假期結束前，把合同全部簽完。”

除了新房，一向對政策等客觀因素頗為敏感的京城二手房，眼下也打起了“新機場牌”。同樣是在固安，某別墅社區的二手房被仲介打出了“大興新機場核心居住區”的標識。該區域一名資深二手房仲介人士小張向本報記者介紹，附近二手房價格，在經歷了波動後，最近出現小幅上浮。

“附近的普通公寓，2012年前後高點價格賣到8000元~9000元/平米，後來又跌了回來，最便宜的就6000元/平米左右。”小張對記者說，“最近新機場開建，對二手房影響也挺大的，報價又高了一些。”

雖然報價有小幅上揚趨勢，但該區域的二手房出手卻不容易。記者留意到，上述社區一套190余平米雙拼別墅二手房，現在報價為156萬元。而據小張稱，該別墅2011年業主購入價格為180萬元，因為“著急用錢”而選擇降價出手。

對於這一區域樓市，小張的體會是“三多”，即存量多、在售專案多、土地多，因此二手房出手並不容易，“如果自住還行，公交也比較方便，如果投資還是謹慎一點”。

亞豪機構對大興這一京南區域的樓市成交情況作了統計，資料顯示，大興區2014年商品住宅銷售了14423套，在北京各行政區中位居首位，大興商品住宅的整體均價為22768元/平米，相比去年的21681元/平米，小幅上漲了1000元/平米。

在銷售總量頗大的同時，庫存數字也不容小視。同樣來自亞豪機構的數據稱，截至2014年12月29日，大興區存量1.4萬套，與朝陽區齊平，與房山1.3萬套接近，較通州少7000套。

利好有限

新開建的北京新機場位於大興區榆垡鎮、禮賢鎮和河北廊坊市廣陽區之間，與天安門直線距離46公里，距首都機場67公里，距石家莊機場197公里，距廊坊市中心26公里，距天津濱海機場85公里。

公開資料稱，北京新機場定位為大型國際航空樞紐，規劃建設7條跑道，本期建設4條跑道，滿足年旅客輸送量1億人次需求。新機場工程投資799.8億元，空管工程投資41.6億元，供油工程（場內部分）投資22億元。工期五年，計畫於2019年建成投產。

這一筆巨大的投資，自從宣佈計畫以來，就被開發商頻繁解讀。早在2013初，北京新機場建設指揮部于發佈建設計畫之時，包括龍湖、遠洋、鴻坤、富力在內的多家房企就已開始在周邊佈局。彼時，有媒體引述北京中坤投資集團董事長黃怒波看法稱，擁有首都第二機場這一優勢，對區域商業、經濟發展有決定性作用，是城南經濟後發優勢的基礎。

“隨著新機場的發展建設，將有大批國際大企業進駐，新機場使整個南中軸板塊國際交往頻繁，國家化規模與重要地位堪比望京、CBD。”金地也在其樓盤介紹中這樣寫道。

但有人認為，時至今日，不宜過度借新機場拉動力進行行銷。中原地產市場總監張大偉昨日接受本報記者採訪時指出，新機場建設除給大興帶來上千戶有購買力的拆遷戶之外，產業升級未來也將帶來產業人口，但這種效應至少需要三年左右的來顯現。

在張大偉看來，幾年前新機場選址在坊間傳播時，大興固安等區域就有樓盤在炒作，而今新機場選址早已公佈，周邊地區樓市就已提前透支利好因素，未來仍應注意避免過於投機性的房地產投資。

“其實機場的利好沒有想像的那麼大，機場地鐵根本不是一般通勤人坐的，固安跟風炒作，意義不大，市場不會接受的。”張大偉說道。


亞豪機構市場總監郭毅則對本報記者分析，上述格林雲墅專案醞釀漲價，或許與專案臨近規劃中的地鐵新線路有關。在她看來，大興此前的產業發展基礎較好，特別是與機場相臨的天宮院板塊，周邊毗鄰發展多年的生物醫藥基地，此外，受益於投資總額7000億元的城南投資計畫，大興基礎設施、軌道交通、各項配套也較為完備，但從整體來說，她認為，新機場建設對大興經濟及區域面貌的改變並不大。

“機場拉動固安樓市的顯效期是在機場投入使用之後，當前固安項目急於提價，其實是在透支未來利好。”關於固安樓盤提價現象，郭毅認為，選擇在固安購房的客群主要是中低收入的剛需階層，交通成本翻倍增加，這將使得固安在短期內難以把工作在北京市區作的購房者引流至固安，因此，未來固安樓市更多的是依託於在機場工作的白領階層。

“新機場對當前的固安樓市的利好作用並不大。”郭毅說道。

資料顯示，截止上週四（12月25日）本月全國一手房累計成交248277 套，同比增長27%，環比增長16%。安信證券宏觀研究首席分析師高善文指出明年二季度前後房產市場下跌將告一段落。

隨著下半年一系列利好政策出臺，年末的房地產市場呈現加速回暖跡象，安信證券宏觀研究首席分析師高善文指出明年二季度前後房產市場下跌將告一段落。

根據申銀萬國資料，截止上週四（12月25日）本月全國一手房累計成交248277 套，同比增長27%，環比增長16%。根據德意志銀行整理的中國40個主要城市周度成交量資料圖可以看出，自今年10月份以來銷售量（單位：千平方米）出現了快速回升，上周的銷量更是超過了2013年3月的高點：


今年9月30日，央行發佈房貸新政，放鬆了首套房的認定標準，實行“認貸不認房”，對改善型住房需求利好。新政發佈後，樓市開始逐漸回暖，商品房成交量有所回升。

此外，11月21日，央行宣佈降息，一年期貸款基準利率下調0.4個百分點至5.6%，惠及到剛需人群。一系列利好政策出臺，購房者對市場的預期明顯向好，房地產市場在年末出現了成交翹尾行情，成交量進一步上升。

安信證券宏觀研究首席經濟學家高善文在12月25日的報告中指出，今年9月份、10月份、11月份包括12月份頭兩個星期，我們看到房地產成交就像股市一樣，房地產的成交突然結束下降過程，出現了一個爆發式的上升。

高善文稱，現在絕對的成交面積，已經超過了2013年的高點，這一加速看起來到現在為止還在繼續。從房地產的成交和它與投資的歷史關係來講，可以說由房地產的下降所帶動的經濟的下降過程還沒有結束，但是它正在接近尾聲，在明年二季度以後，這一下降的力量一定會耗竭，甚至還會略早一些。

此外，高善文認為房地產投資也有望回暖，他認為從房地產市場的回暖、政府基建開支的走向，公共財政的走向甚至包括出口活動來推斷經濟也許已經在我們現在所在的位置附近開始築底，明年上半年相對現在的情況應該就會逐步改善。在這個意義上來講，盈利和基本面的趨勢支持市場的上漲和回暖。

截止上周，其它房地產銷售主要資料如下：

一手房銷售

年初至今，申萬跟蹤的48個大城市中一手房累計同比下降7.9%。一線、二線、三線城市分合計成交16036 套、37607 套、22591 套，環比分別上升32.6%、上升0.7%、上升14.4%，成交環比繼續回升，同比大幅增長，累計降幅繼續收窄。

二手房銷售

上周申萬跟蹤18大城市二手房合計成交16171 套，再創年內單周新高，環比上升5.0%，同比上升19.3%，申萬跟蹤19 大城市二手房成交套數累計同比下降29.8%。

年初至今累計同比下降29.8%。一線、二線、三線城市分別合計成交5645 套、8513 套、2013 套，環比分別上升7.9%、上升4.8%、下降1.3%。二手房成交量環比穩中有升，累計同比降幅持續收窄。

土地溢價和庫存

申萬資料還顯示，上周全國土地溢價率為13.14%，住宅溢價率18.54%，環比雙雙回升0.13%。2014 年至今申萬跟蹤45 大城市住宅土地累計成交面積36317萬平方米，成交金額10670億元，樓面地價達到2938 元/平米，同比上升15%。

隨著今天下午北京年內最後一幅土地底價冷清成交，今年土地市場提前收官。網易財經據官方資料統計，今年北京共出讓包括住宅地塊、商業地塊和工業地塊在內的各類地塊144幅，明顯少於去年出讓的214幅，但今年北京市政府獲得土地出讓金共計1916.90億元，超出了去年的1821.86億元。

龍湖底價獲今年北京最後一塊地

北京市土地整理儲備中心今天下午的消息，龍湖地產以5.5億元底價摘得豐台區樊家村危改專案3號地，該地塊是一幅純零售商業用地，占地約42畝，規劃建築面積約4.53萬平方米。

北京年底土地市場可謂相當冷清，整個12月一共僅有2幅土地成交。根據網易財經監測，豐台樊家村這塊地從11月下旬掛牌後一直無人問津，直到昨日競買申請截止時間過了，也並無一份網上報價。眼看就要遭遇流拍，今天上午龍湖地產終於給出了唯一的報價，於是未經拍賣，該地塊即被龍湖以底價獲得。

龍湖地產目前正在擴張商業地產業務。據瞭解，龍湖位於北京東部郊區的重點專案長楹天街於本月開業，是其在一線城市的一次較大的商業地產嘗試。龍湖方面此前稱，到2017年龍湖將自持超過20個商場，開業總面積超過300萬平方米。

北京土地市場刷新去年記錄 一線城市樓面價再漲

今天成交的這幅地塊也是北京市今年出讓的最後一幅土地，至此，北京市2014年土地市場收官。


網易財經據北京市土地整理儲備中心網站資料統計，2014年北京共出讓包括住宅地塊、商業地塊和工業地塊在內的各類地塊144幅，少於去年出讓的214幅，但今年北京市政府獲得土地出讓金共計1916.90億元，超出了去年的1821.86億元。

來自中原地產的資料，目前北京、上海、廣州、深圳，四城市的住宅土地成交全面創造歷史記錄。從樓面價看，截止日前，成交的208宗住宅土地平均樓面價高達11772元每平米，環比2013年的7571元每平米上漲高達55.5%。

中原地產首席分析師張大偉表示，2014年一線城市雖然土地供應減少，但成交額依然創歷史記錄。這意味著上述城市明年房地產市場的供應減少，而地價成本上升，將會影響未來房源上市的價格。

賣方的70億元銷售收益保障，保障了東方之門項目公司的現金，也實現了其希望靠低成本拓展城市商業物業的目的。
觀點地產網 號稱“世界第一門”的蘇州東方之門，歷經十年開發後迎來的是股權轉讓的命運。

12月29日，金鷹商貿集團有限公司宣佈，全資附屬公司金鷹(中國)將以12.86億元的代價收購目標公司蘇州乾寧置業有限公司51%股權。蘇州乾寧置業旗下擁有的物業項目，正是蘇州東方之門。

位於蘇州新加坡工業園區中央商務區的東方之門，毗鄰金雞湖西側，總建築面積約為45.5萬平方米，為大型的商業綜合體物業開發專案，同時也以約301米的建築高度定位為蘇州地標之一。

據瞭解，東方之門的項目公司蘇州乾寧置業目前的股東結構為北京融普唐投資中心持股50%，楊休、胡玉玲以及楊休控制的南京東方投資集團有限公司及江蘇天地實業投資集團有限公司共持股50%。

而此次出售51%股權給金鷹商貿的賣方，正是楊休、胡玉玲以及楊休控制的南京東方投資集團有限公司及江蘇天地實業投資集團有限公司。

按照協議，金鷹商貿將協助蘇州強尼置業獲得30億元的新銀行融資，以償付其於2014年11月30日約23.67億元的現有債務以及向賣方解除北京融普唐持有的已抵押的蘇州乾寧置業50%股權。

楊休、胡玉玲、南京東方及江蘇天地負責將蘇州乾寧置業註冊資本從12億元減少至6億元後，再將其51%轉讓給金鷹商貿。

交易完成後，金鷹商貿擁有蘇州乾寧置業51%權益，將委任四名董事加入董事會，並會以權益法將其財務業績入帳。

值得一提的是，金鷹商貿在接受東方之門時，還為保證專案的現金流設了道保障牆。

根據協定擔保要求，楊休、胡玉玲、南京東方及江蘇天地作為賣方保證東方之門出售可銷售面積約20萬平方米的收益不低於70億元，反之賣方將補償收益，於2020年1月31日前完成差額補足。

據瞭解，東方之門的總建築面積約為45.5萬平方米，包括住宅公寓、寫字樓、商業及設施、酒店以及1880個停車位。其中可銷售面積20萬平方米的組成包括住宅及公寓約14.1萬平方米、寫字樓約2.6萬平方米以及商業及設施約3.3萬平方米。

此外，賣方更進一步地向金鷹商貿保證，在2015年1月1日至2018年6月30日期間東方之門的銷售面積將不少於10.9萬平方米且銷售收益不低於40億元。如未達預期，賣方將補償收益與與2018年7月31日前完成差額補足。按照70億銷售收益計算，東方之門整體銷售均價必須達到35000元/平方米。

簡而言之，金鷹商貿收購東方之門51%股權後並不為其銷售收益買單，僅持有除銷售部分外的25.5萬平方米物業，包括10萬平方米的購物中心、約5萬平方米的酒店及1880個停車位用作自有物業經營。

在金鷹商貿看來，賣方的70億元銷售收益保障，保障了東方之門項目公司的現金，也實現了其希望靠低成本拓展城市商業物業的目的。

而對於東方之門，此次轉讓51%股權解除債務和資金問題後，或許終於能消除外界對其多次延期交付的爛尾質疑。

號稱“世界第一門”的東方之門，自2004年奠基至今已開發10年，在設計至建造的過程中，還一度因其建築外形收穫了“秋褲”之稱。

資料顯示，2004年2月蘇州乾寧置業以約4億元競得東方之門所在地塊，折合1104萬元/畝。2004年9月，“東方之門”宣佈正式奠基，總投資約45億元。

彼時，總建築面積約46萬平方米、總投資約45億元的東方之門是國內體量最大、投資最多的單體建築，被定位為蘇州地標。

但歷經10年“編織”的東方之門在開發過程中曾屢遭外界爛尾質疑。最初計畫在2008年竣工的東方之門，自2004年奠基後在2008年才開始動工建設，交付時間隨之被推後至2013年底。

2013年底，東方之門將交付時間推至今年6月底。彼時蘇州乾寧置業解釋原因為穹頂幕牆技術難度太大。而至今年6月，東方之門業主再次被告知交付時間將延長至今年年底。

此次最新的股權轉讓公告則顯示，東方之門物業專案正在施工中，預計開發專案一期將於2015年底可供入住。由此看來，股權轉讓後東方之門仍有一段“待穿”時日。

綠地作為在房地產銷售規模上足以叫板萬科的企業，正在進軍萬科十多年前放棄掉的行業。
觀點地產網 綠地能否超越萬科成為行業老大的話題，隨年終將至又轉火熱。

12月27日，綠地旗下首家超市“上海外高橋進口商品直銷中心寶山店”正式開業，首次進軍零售業。

綠地在新聞稿中指：“此舉標誌著綠地集團啟動戰略轉型，正式進軍消費領域，並且是集團實施大消費戰略的一個重要節點。”

這不難令人想起，十多年前萬科為走向專業化，忍痛“做減法”，從業務體系中剝離萬佳的故事。

在鬱亮宣揚“不求規模，要的是有品質的增長”的當下，走輕資產路線成為萬科的方向。而綠地進軍零售業，與萬科的發展方向似乎已南轅北轍。

綠地開超市

綠地旗下首家超市定位為面向都市人群的競品超市，由綠地集團與上海外高橋進口商品直銷中心共同打造。

綠地商業集團常務副總經理薛迎傑表示，上海外高橋進口商品直銷中心的誕生，是自貿區政策利好百姓、讓百姓享受國家發展紅利的典型代表。“綠地集團與之強強聯合，讓更多百姓享受到這一紅利，並且也契合綠地集團營造美好生活的企業宗旨。”

資料顯示，寶山店超市位於上海寶山綠地新都會一層，占地面積約3000平方米，彙集了來自世界各地的熱門商品。

而綠地新都會是綠地集團在上海寶山打造的首個商業廣場，於2003年1月正式開業，旨在打造服務于周邊居民集吃、住、行、遊、娛、購，輔之創新性經濟產業的中高檔商業體。

介紹稱，綠地超市與普通賣場的區別在於，除了100%是進口商品外，還引入互動體驗區，引導消費者深入瞭解商品，實現體驗式消費。

“在‘進口水果體驗區’，顧客不僅可以試吃體驗，也可以選擇禮籃搭配或水果切片服務；‘生鮮區’陳列的大量鮮活海鮮，提供現場分割及試吃體驗；在‘酒窖’吧台，顧客可以免費試飲，品嘗世界知名產區美酒。”超市相關負責人介紹。

綠地方面稱，寶山店是綠地集團旗下的第一家超市，是集團實施大消費戰略的一個重要節點。綠地集團推出精品超市進軍零售業，正是因為看到了人們對於健康和品質的關注，以及中國消費升級的契機。

另據瞭解，綠地集團此前提出的大消費戰略為，順應中國市場消費結構和消費需求轉型升級的趨勢，圍繞快消品、日用品、醫療健康等“大消費”相關的領域。綠地計畫未來5年強化全球經營，多元發展，在若干領域培育一批“綠地系”企業。

隨著寶山店開業，綠地集團與上海外高橋進口商品直銷中心將繼續合作，位於上海長寧區和徐匯區等區域的綠地超市也在籌備中，預計2015年開業。

專業化與多元化

市場更關注的或許是，綠地作為在房地產銷售規模上足以叫板萬科的企業，正在進軍萬科十多年前放棄掉的行業。

2001年9月，在深圳東湖賓館舉行的第2次臨時股東大會上，萬科董事會通過了轉讓萬佳百貨股權的議案，將萬佳賣給了正好有意擴大內地零售業務的大股東華潤。

隨著將萬佳百貨出售，萬科徹底退出了零售行業，也標誌著萬科專業化戰略調整全部完成。彼時王石稱，總算把萬佳賣掉了。時間已經證明並將繼續證明，“金手指”委實風光，但要想更大更強，必須忍痛斷臂，走向專業化。

綠地進軍零售業走上與萬科完全相反的道路，這是否是一條不那麼“專業化”的路？

在新時代證券地產行業分析師裴明華看來，萬科與綠地進軍零售行業的出發點並不相同，但較為一致的是整個地產行業都在轉型，大家能看到行業的天花板，都在謀求轉型。

“鬱亮說過，更多的資源意味著更多的資源佔用和更多的存貨。萬科一直在追求輕資產模式，不太追求資產過多、資金沉澱。”

“綠地走多元化道路，攤子鋪得大，涉及到的行業比較多，不能從單純的地產公司角度去看，未來發展的野心是很大的。”

“他們角度是不一樣的。”裴明華表示，很難說萬科現在的策略就是穩妥的，或者綠地的策略就是正確的。

另有熟悉綠地的分析師則表示，綠地現在要做大消費戰略，自己做零售超市並不意外。“而且超市也並不意味著重資產，可能綠地希望用超市這種方式把客戶粘合在一起，粘合在自身的商業體上。”

上述分析師還指出，房地產企業相對來講對物業成本有較高可控性，在這樣的物業當中做超市，不管是以自營的方式也好，還是引進其他的超市品牌，都是維持物業的人流量，保證客戶的粘性。

“做不做零售是各家公司的戰略不同，萬科要做輕資產，而綠地則是要做大消費，現在沒有辦法來評判誰優誰劣，都是各自不同的選擇。”該分析師稱，綠地集團已經做得這麼大，是否做零售都是定位問題。

2014年11月公屋第二市場暫錄得27宗成交，較10月下跌12.9%，總值4728.4萬元，減少11.1%。中原地產指出，政府宣布推售新一批居屋及推出第二輪白居二，令居屋市場成為焦點，這影響公屋第二市場交投回軟。不過，2014年首11個月公屋第二市場暫有392宗成交，總值6.66億元，同創新高。

11月買賣僅27宗

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇表示，按金額分類，11月未錄得價值100百萬元或以下的公屋第二市場成交。而價值100萬至150萬元及價值150萬至180萬元的成交，分別錄7宗及8宗，按月跌12.5%及11.1%。價值180萬元以上的成交有12宗，按月減少7.7%。期內，金額最高的公屋第二市場成交為沙田博康邨中層單位，成交價261.8萬元；其次是荃灣葵興邨中層單位，成交價239.5萬元。

至於第二市場成交量最多的公屋是藍田德田邨及屯門良景邨，各佔3宗。藍田興田邨、沙田耀安邨、黃大仙竹園北邨及粉嶺華明邨則各有2宗。

另外，2014年首11個月，公屋第二市場暫有392宗買賣，較2013年同期上升38.5%，總6.66億元，增加47.7%，宗數及總值同為有記錄以來的15年歷史新高。

倘成功易手 大鴻輝年賺5億

財團繼續注視全幢物業。消息指，大鴻輝去年以約17億元購入的旺角九龍行，獲財團出價達22億元洽購全幢商廈。

市場估計，若最終易手，業主持貨一年多獲利逾5億元。

樓高23層 總樓面11.3萬呎

市場消息稱，旺角彌敦道555號九龍行全幢商廈，正獲財團積極出價洽購，涉及22億元；按該廈總樓面約11.3萬平方呎計，呎價約1.9萬元。翻查資料，該廈現由本地老牌投資者大鴻輝持有。公司去年斥16.9億元，向?地（00012）購入全幢，呎價近1.5萬元。

並以買賣公司形式進行交易，可避過雙倍印花稅（Double Stamp Duty，簡稱DSD），涉及印花稅高達1.4億元。該集團曾表示，傾向把物業長綫投資，並把部分樓面作改動，如增加商舖樓面，以及個別樓層作酒店之用。現獲財團高價洽價，未知會否因而被打動。

若最終以約22億元易手，大鴻輝持貨一年多，即獲利逾5億元。九龍行樓高23層，全幢物業總樓面約11.3萬平方呎，現作商廈用途，地下及基座則為舖位之用。

大鴻輝近期亦有大手入市，上月便以逾14億元購入九龍灣其士工程服務中心全幢工廈，呎價達8,000元。公司日後擬將把物業活化，改裝成商舖。

灣仔晉逸酒店 兩財團爭購

近日全幢物業屢獲財團留意，如灣仔晉逸時代酒店全幢，最近獲兩財團洽購，其中一財團出價達8.5億元，惟業主意向價逾11億元。

目前是貨幣寬鬆前期，且股價持續低迷，房價未漲，屬於地產股的蜜月期，行業邏輯依然成立，觀察地產股以估值及概念作為切入點。金地商置（00535）具引入策略性股東及注資雙概念，同業重磅股萬科企業（02202）是行業龍頭，兩者俱為佳選。

明年首季炒內房股

根據研究資料，中國央行自11月22日起下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率。本次5年期以上貸款利率直接下降0.4個百分點，中長期貸款利息下降幅度明顯大於短期貸款。分析認為，首次降息6個月之內行業銷售會明顯改善，降息後第1個月、第3個月到6個月內房板塊的股價表現最佳。展望未來，開發商、購房者資金壓力將會減少。總括而言，當前內房板塊正處於政策、銷售、估值、倉位四重底部，故此未來3到6個月內房股具備顯著跑贏大市的能力。

從目前的情況來看，2015年第一季度將是內房股炒作的大好契機，股價表現會甚為出色，而投資市場更認為在國內買房不如買地產股，重磅股建議逢低吸納行業龍頭及高彈性個股如萬科，中小市值企業如金地商置也是極佳的選擇。從走勢上來看，金地的股價開始呈現徹底擺脫底部的格局，股價具備強大上衝的修復能力。

2014年12月28日，金地商置宣布向獨立第三方Sino Water及OUE Lippo配售6.3億股及29億股新股，分別佔擴大後股本4.99%及22.97%，並需尋求股東特別授權，配售價為每股0.52元，較現價稍高，集資淨額18.2億元，擬用於支付現有物業項目開發及建築成本。完成後，OUE Lippo將成為公司第二大股東及戰略投資人，其主要股東為OUE Limited，後者股份在新加坡證券交易所上市。Sino Water則為一家在中國具有雄厚財務實力及廣闊業務網絡之機構投資者。

根據通告資料，OUE為多元化之房地產擁有人、開發商及營運商，在亞洲及美國黃金地段均擁有房地產組合。OUE持續透過利用其主要在新加坡開發及管理地標性商業、酒店、零售及住宅物業之品牌及卓越經驗發展業務。金地認為，引入OUE做策性股東，將可提升公司整體房地產開發能力及增進了外部合作。

另外，金地引入Sino Water為策略性投資者，而通告披露Sino Water屬於Haixia Capital Management旗下，而Haixia Capital則由SDIC Capital Holdings、福建省投資開發集團及Fubon Xingji Investment於中國共同成立。更重要的是國家開發投資公司（SDIC）是Haixia Capital Management的實際控制人，難怪金地表明會透過利用Sino Water所擁有之良好業務網絡，其向其推介之其他多項發展項目，改善公司之未來前景，原來背後有國家開發投資公司撑腰。

萬科入?指機會高

在重磅內房股中，萬科是彈性最高的股份之一。萬科是一隻內房板塊的股王，預計中長綫將會成為?指成分股，投資者值得趁低收集。近日，萬科的股價逐步呈強，買盤漸趨積極，預計在中國減息效應掀起內房上升浪潮下，萬科的股價將會明顯跑出。

目前，?指成分股之中有兩隻內房股，分別為中國海外（00688）及華潤置地（01109），前者2013年度的營業額為824.69億（人民幣．下同），盈利為230.44億元；後者同期的營業額為713.89億元，盈利為146.96億元。從上述資料可見，兩者的營業額均不足千億，但是萬科，其2013年度的營業額則超過千億，達1,274.54億元，遠遠拋離刻下兩隻?指成分股，成為內房板塊的一哥，其盈利為151.19億元。分析認為，參考中國海外及華潤置地後，料萬科被納入?指成分股的機會非常之高。

萬科是由B股轉為H股上市，總股份僅13.15億股，總H股市值僅228.28億港元，當中不少會由中長綫投資者持有，摩根大通持有2.77億股或21.06%的H股，惠理持有1.30億股或9.91%的H股，貝萊德持有1.09億股或8.29%的H股，以及澳洲聯邦銀行持有1.05億股或7.96%的H股，上述四大基金總共有47.22%的H股，故此街貨供應不多。在納入?指成分股憧憬之下，相信不少基金也會偷步入市吸納，使股份供不應求，股價反覆向上攀升的動力也會較明顯，故此逢低入市收集乃最佳的投資策略。

根據彭博預測，料其2014至2016年度的盈利分別為175.54億、204.78億及232.77億元，複合增長率為15%。

內地樓市今年表現萎靡，內房企發展遭遇瓶頸，為求發展遂紛紛「走出去」，在拓展歐美東南亞的同時，更瞄準與內地相連、文化同源的香港。翻查紀錄，今年至少有10間內房企來港投地，數量按年激增近倍，參與競投的住宅/商業地多達20幅，不少內房企更屬首次在港投地，今年內房企已合共斥資逾105億元買入4幅地皮，金額按年急升超過1倍，積極程度較一班「本地薑」有過之而無不及。

保利奪啟德地最矚目

最矚目的一宗成交，為2月保利獨資以39.2億元中標啟德發展區內最搶手的第1I區3號望海地盤，「砌低」一眾本地大財團，令市場譁然。世茂今年亦非常活躍，繼集團董事長許榮茂5月夥拍明發集團、英皇以逾27億元買入壽臣山道西豪宅地之後，許榮茂擔任主席的世茂房地產亦於10月時夥明發集團以18.3億元成功買入東涌第53A區酒店地。至本月，內房企中國城市建設首次在港投地就「一擊即中」，夥拍俊和以21.38億港元投得馬鞍山耀沙路臨海地皮。

值得一提是，今年10間出手投地的內房企中，大部分發展商仍然「食白果」，其中較為積極的內房，包括合景泰富、萬科、佳兆業等，今年雖然頻頻出手，但仍未有進賬，可以想像未來日子這幾間內房企極大機會成為賣地場上的「黑馬」。

核心區甲級商廈供不應求，港府致力推動「起動九龍東」讓投資者迎接新的CBD2，更造就全幢商廈成交紀錄誕生。

花旗集團6月以54.25億元購入觀塘商廈樓花One Bay East，作為該行的香港新總部，該廈由會德豐(0020)發展，東座物業樓高21層，樓面面積約51.2萬方呎，以成交價計算呎價10,596元。同時，交易涉及4.6億元雙倍印花稅(DSD)稅款，成為去年2月政府「加辣」後，單一交易雙倍印花稅（DSD）稅額之冠。兩項紀錄均打破同一項目之西座去年創下之紀錄。

活化期限谷億元成交

值得一提的是，隨?活化工廈政策將於2016年終止申請，今年多宗億元全幢成交均出現於工廈項目。其中包括賭王四太梁安琪或有關人士以4.85億元買入同德仕大廈全幢，呎價約4,600元。至於新世界斥資16億元購入觀塘KOHO全幢，成為首幢活化中的物業易手。

大圍大埔公路大圍段將於本周五截標，該地盤面積約70,504方呎，最高可建樓面約148,059方呎，不設限量條款。韋堅信測量師行估值及諮詢服務董事林晉超對地皮估值約6.7億元，樓面地價約每方呎4,525元。

據賣地章程顯示，地盤近沙田嶺路及下城門道，發展商必須向地政總署提交噪音影響評估報告及其有關執行和落實的措施。至於西北方及東南方的自然地形，斜波和潛在山泥傾瀉及巨石落下的危險性及其可能性，發展商則同樣需要向地政總署提交岩土工程勘察調查和提供預防和補救方案，以及貫徹日後有關落實的安排。