戴德梁行（DTZ）董事總經理顏炳立昨（6）日表示：「政策持續凌遲房市，2015年的市場，將是孤枝殘葉的一年！」」奢侈稅實施下來，房市已經成為「投資客的墳場」，如果市場焦點議題房地合一實價課稅，真的立法實施，市場就會死掉。

顏炳立表示，政府政策打房，就像鳥一樣，你可以玩牠，但你不能玩死牠，如果玩死了，你就要對牠人工呼吸了。

他開玩笑自我解嘲說，「看到有些證券營業員收盤下班後，要賣地瓜，想想自己，恐怕也要開始學習怎麼賣玉蘭花，年輕一點的員工，乾脆改去賣檳榔。」

顏炳立昨天在金羊年開春之後分析房市，不改犀利本色，直言他去年曾經說過，2014年房市受到政策打房影響，是「窮途末路」的一年；進入2015年，他再度直指，「如果政策不變、執政者腦袋瓜不變，那麼房地產市場只有繼續被政策凌遲，這是孤枝殘葉的一年，只能用『望春風』3個字來形容。」

顏炳立表示，現在的市場，是低接的買盤還在，但是追價的買氣已經沒有了；除非政策獲得鬆綁，房市才會等得到春風。

所謂必須鬆綁的政策，是指奢侈稅實施之後，提高豪宅路段率、房屋評定價值等所謂的豪宅稅，以及研議中的金管會金八條、房地合一實價課稅等。

他還透露，3年前台北市中山區松江路推出幾個預售屋，2014年交屋了，很多房仲也接到委託轉售的單子，投資客希望用3年前的預售價格脫手，因為如果再賣不掉、銀行貸款寬限期已經沒有了，每月本金加利息至少40?50萬元跑不掉，口袋不夠深的投資客，怎麼會受得了？

顏炳立也向賣方喊話，大家不要再緬懷過去美好的年代，不要再堅持賣到最高價，否則，買方已不願意再往上追價，賣方又堅持不降價的結果，最後，就是沒有量，沒有量就沒有市。從近年來房屋仲介業一片哀鴻遍野，即可見一斑。

顏炳立表示，這波房地產景氣整理，和2008?2009年的「Ｖ」型反轉向上走勢完全不同，而是呈現逐年微幅下跌的軟著陸走勢。尤其「山寨版」的豪宅，房價會下跌，但不可能「跳水」式的2年跌3成，這種說法是「練肖話」；倒是每年微幅下修5?6％，是合理的。


自由時報
顏炳立：政策凌遲房市 今年是平淡的一年

戴德梁行昨舉辦第四季商用不動產季報，商用不動產與土地買氣持續維持低量，去年土地總交易金額為1585億元，創近3年新低紀錄。總經理顏炳立（見圖，記者林美芬攝）指出，房市快要被政策玩死，房價上漲的期待已落空，預測今年為房市平淡的一年。

未來一年房價跌5~6%
顏炳立表示，目前政策凌遲房市，並直指奢侈稅是房市殺手。至於，引發熱烈討論的房地合一稅改議題倘若通過，將成為房市最終的墳場。目前房市已經反轉，多頭結束，正在高點往下探的局面，預估未來一年房價平均跌幅5~6%。
面對房市買氣持續低迷，去年全台預售屋銷售率不到3成，他則開玩笑表示，未來年輕員工可能要去賣檳榔，自己則要去賣玉蘭花過活。

不過，他也告誡部分持有房產的業主不要再緬懷過去燦爛的日子，因為目前房市僅有低接的買氣，沒有追價的買盤，唯有讓價才有可能增加成交機率。而且北市中山區、大安區部分即將面臨交屋的建案，已有屋主願意虧錢賣，尤其是山寨版豪宅搶賣更是此波房市轉換的關鍵點，為避免面臨交屋後龐大的房貸還款壓力，寧可選在交屋前認賠殺出。

商用不動產M型化
戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達指出，去年上市櫃建商興富發、中工、和旺等一連串建商賣地，顯見過往建商積極出高價買地的情況已不復存在，隨之而來的賣地求獲利了結，推測應該是對未來房市不具太大信心。
第一太平戴維斯董事長朱幸兒表示，針對今年商用不動產市場看法，預期將面臨M型化的局面，買方市場中將會是價格超值標的受到青睞，商用不動產價格將進入高原期，價格上漲力道疲軟，預期會有不少持有2年以上，目前投資部位獲利已達3成的不動產持有者想要落袋為安，精華區不動產的產權將出現大洗牌的局面。

顏炳立認為，目前房市點的跌價已經呈現，線的跌價則緩慢形成；不過，面的跌價則還沒有出現，而且唯有價格鬆動才能創造成交。受政策壓抑，推測今年房市將是平淡一年。

去年大型商辦交易金額僅969億元，創下2008年來新低，業者估今年商辦交易將以保值型為主。
去年商辦雖有寶豐隆以111.6億元購入敦南金融大樓10個樓層，創下歷年單筆辦公室交易最高金額，也是去年金額最大的商辦，但全年交易969億元，為2008年金融海嘯後新低。

轉投資保值產品
第一太平戴維斯資深經理丁玟甄指，今年商用不動產價格上漲力道疲軟，將有不少持有逾2年（奢移稅閉鎖期）、獲利達3成的持有者求落袋為安，投資人轉向精華區的保值產品，精華區不動產產權將大洗牌。

「除非政府對壽險業鬆綁，不然今年會持續冷清」。高力國際董事李日寶分析，壽險業是商辦投資主力，除非政府鬆綁且執行，今年商辦才可能轉好。

2014全年六都買賣移轉棟數全數衰退，年減10.8％?24.8％，以各地行政區來看，台北市內湖衰退最嚴重、減幅高達39.4％，新北市新店區衰退37.2％次之；僅桃園市八德區、高雄鳳山區等少數區域逆勢成長。

在年底交屋潮帶動下，六都去年12月交易量均較11月增加，月增率達23.5％?37.4％；但全年交易量全面衰退，其中衰退最嚴重的新北市大減24.8％，而衰退最少的是台中市、僅量縮10.8％。

永慶房產集團經理黃舒衛表示，雙北市2014全年移轉棟數創下近23年來新低紀錄，桃園市為2009年以來最低，台中市也是2007年來最低，台南市則是2003年來新低紀錄，高雄市則是近3年來交易量最低的一年。

進一步統計六都各行政區交易量表現，台北市以南港區減少4.1％幅度最小，堪稱是交易穩定的區塊；而衰退最多的是內湖區，年下滑高達39.4％。新北市以新店區衰退37.2％最多，而表現相對持穩的則是永和區、減少15.3％。

此外，桃園市以新屋區減少35.2％最驚人，而八德區則受惠於重劃區，交易量反而逆勢成長9.1％；台中市則以東區衰退24.8％最多，大里區因受惠交通建設與房價實惠，交易量不減反增、逆勢成長7％。

台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示，2014房市交易低迷，惟建商與賣方售屋壓力已達頂點，來年房價有機會修正，而買方逢低買進姿態亦已蠢蠢欲動，預計最快2015年初便可破除僵局。

台中房市 全年推案僅2,000億
台中市不動產開發公會理事長魏嘉銘昨（6）日在「大台中房地產市場回顧與展望」座談會指出，受到2016年總統大選牽制，2015年大台中房市將呈現「量縮價不跌」的格局，預估全年推案量約2,000億元；其中，首季推案量逾800億元，預售新案開價略提高5％。

目前已知今年首季將進場的百億大案，包括聯聚建設7期「中雍大廈」頂級辦公室、麗寶建設北屯區「微笑世紀」、磐鈺建設5期公益路「雲華」住商大樓案，以及富旺「世界之翼」、總太「拾光」、「日出行館」與「東方悅」，以及惠宇、順天、精銳、久樘等新案。

魏嘉銘表示，由於2016年總統及立委選舉等不確定因素，預期今年建商推案將集中於上半年，尤其1至4月眾案齊發，推案量勢必大增，大台中房市今年將呈「上半年熱、下半年冷」的現象。

台中市不動產開發公會市場委員會主委林正雄表示，2014年台中房市總推案金額2,127.8億元，減少140.6億元、年減6.2％；總推案戶數1萬2,161戶，年減11.85％。

魏嘉銘表示，2014年對房市是「混亂動盪」的一年，期間歷經巢運與政府打房，加上九合一選舉，市場買氣低迷、成交量下滑；另一方面，去年整體營建成本增加逾1成，且土地公告現值連續2年上漲，使土地價格易漲難跌。

網路租屋平台業者「好房網」、「591租屋網」互槓風波持續延燒！

「好房網」去年中向公平會檢舉，「591租屋網」涉抄襲「好房快租APP」服務，且向智慧財產法院提告指「591租屋網」侵犯「好房網」智慧財產權。公平會調查後認定，「好房網」指控對方抄襲的功能，國外網站已有類似功能，非好房網獨創，並未違反公平交易法；另侵害智慧財產權部分，目前由智慧財產法院審理中。

公平會發言人吳成物昨天說，「好房網」先前檢舉「591租屋網」涉抄襲「好房快租APP」服務；不過經過調查，這種功能國外網站早已經有了，也非「好房網」自己獨創，因此認定數字科技旗下「591租屋網」未違反公平交易法。

數字科技昨發表聲明，除重申公平會的裁決，並指「好房網」號稱取得的新型專利，數字科技認定涉及違反專利法，已於去年10月向智財局舉發，近日將有結果；且強調未來對好房網任何不公平競爭動作，將會適時採取必要動作。

戴德梁行協理薛惠珍昨（6）日在分析2015年商用不動產市場趨勢報告時表示，2014年全年土地交易市場只有1,585億元，為近3年最低量；進入2015年，預期在房地合一實價課稅研議實施的暴風圈中，買氣持續觀望、萎縮，商用不動產市場不免將進入「冰原期」，預期會是地價下探的一年。

薛惠珍表示，受政府祭出一連串的貸款限縮、課稅措施，及財政部研議推動房地合一實價課稅衝擊，加上九合一選舉，使得2014年商用不動產市場成交量只有906億元，連續2年跌破1,000億元大關。

薛惠珍表示，如果房地合一實價課稅能夠即早確定，可以早一點消弭市場的不確定氛圍，那麼就可以讓自用型需求穩健成長；若加上金管會鬆綁金八條、檢討2.875％年租金報酬率限制，也可望使保險業資金重返台灣商用不動產市場。

展望2015年，戴德梁不動產估價師事務所所長楊長達表示，從2014年陸續有華固建設、興富發建設、親家建設、和旺建設等，紛紛出售手中土地存貨，即可看出一個趨勢，即建商普遍不願再追高價、也儘量減少土地囤貨，預期今年會是地價下探的一年，地價面臨下跌。

楊長達直指，像頂新的三重新燕廠土地和股權求售案，除非降價到適當水位，否則要有買家接手並非易事；另信義計畫區中信銀的松壽路總部大樓、信義區廣慈博愛院地上權標案、南港台肥C3案等，2015年有可能出現降價求售的現象。

2015年一開始，大家都在關心與擔心「房價修正與否？」然而，在2015年持續受到(1)土地公告現值調高、(2)北市囤屋稅、(3)奢侈稅修正從嚴以及(4)房地合一課稅議題，房市成為「買方市場」，對於開價有鬆動的降價產品，才會有出價的意願。

根據台灣房屋智庫統計實價揭露六都價量變化，發現實價揭露政策實施前一年的交易量相比，僅有台北市呈現下滑13.5％，但如果比起實價揭露滿一年時的交易狀況，則6都皆呈現衰退狀態，尤其以雙北市首當其衝，約有14.8％以上的量縮。

台灣房屋智庫執行長劉怡蓉分析，自2012年8月實價揭露以來，房價透明化後，實價成為「賣方委售、買方殺價」參考，雖買賣雙方對於房價認知差距不大，但是「屋主想賣高價、買方想買最實惠的價格」，仍使得房市交易量呈現量縮。

因此，2015年受到(1)土地公告現值調高、(2)北市囤屋稅、(3)奢侈稅修正從嚴以及(4)房地合一課稅議題，房市儼然成為「自住買方市場」，對於開價有鬆動的降價產品，更有出價的意願。

全國不動產企研室主任張瀞勻分析，選後適逢成家旺季，且自住客陸續回籠看屋，剛性需求仍然強勁，加上房地合一可能將於2016年上路，預期在2015年出現求售潮，使得部分屋主心生警戒，願意讓利，買賣雙方一拍即合，年前成交速度加倍！

柯文哲將拆除北市有公共危險顧慮違建後，新北市也對重大違建開鍘，昨先對新店一棟二樓、卻加蓋到八樓大違建拆除，另要求四棟加蓋五樓違建屋主，限期一個月內自行拆除；外界認為新北市府大動作是因「柯Ｐ效應」壓力，新北市長朱立倫昨說：「拆除計劃早已排定，拆違建不會大動作宣揚。」

蓋好20年裝電梯
柯Ｐ上周二下令限期拆除北市兩百二十六戶有公安疑慮的頂樓違建，經訪查後，發現有二十戶需協助安置，其中以租屋學生、上班族居多，少數為弱勢家庭，將協助租屋。新北市也公布影響公安違建共六百零五件，其中增建六層樓一件、五層樓四件、四層樓四十三件、三層樓五百五十七件。

新北市拆除大隊指出，昨拆除的新店北宜路大違建為陳姓家族所有，原為二層樓建物，卻違建六樓成為八樓大違建，違建超過二十年，還裝設電梯，預計一個月拆完；屋主家人昨說：「無奈但配合。」拆除費五十萬元將由全民埋單。

對於拆違建被指跟著柯Ｐ政策走，朱立倫昨表示，去年新北市已拆除一萬兩千件違建：「只要重大違建且影響公安前提下，會立即拆除。」

對於許多公寓住戶頂樓遭加蓋佔用，律師廖芳萱表示，民眾可依《民法》向佔有者提告，訴請拆除佔用違建部分返還全體住戶，「若頂樓空間並無住戶共同管理協議，成功機率相當高！」

持有台北市房屋的納稅人要注意了，台北市已修正公布該市房屋稅徵收自治條例，提高非自住的住家用房屋稅率，依納稅人持有該市非自住房屋戶數多寡，採差別稅率，最低二點四%，最高三點六%，並適用於今（一○四）年五月開徵的房屋稅。

為維護納稅人權益，台北市稅捐處於一○三年八月八日針對持有該市多戶住家用房屋的納稅人寄發自住房屋擇定通知函，多數納稅人均已如期勾選回覆，至於未回覆或未勾選者，該處已於一○三年十二月二十六日發函通知納稅人其房屋將按非自住的住家用稅率課徵房屋稅，近日來陸續接到納稅人詢問稅率變動的相關規定，該處表示，住家用房屋於扣除全國最多三戶的自住房屋按一點二%稅率課徵房屋稅後，其餘房屋即屬非自住房屋，凡納稅人在台北市持有二戶以下非自住房屋者，其每戶房屋均按二點四％稅率課徵房屋稅；持有三戶以上非自住房屋者，每戶房屋均按三點六％稅率課徵房屋稅。

東區店面租金每坪超過2萬元以上的租賃行情已不再是新聞，更有不少店面因為租金太高選擇轉往巷弄或是乾脆結束營業的也時有所聞，但位在忠孝東路四段、SOGO忠孝店旁的屈臣氏每月租金上看400多萬卻還能持續撐下去，房仲業者表示，「價錢不是問題，是地點無敵」。

房仲業者黃獻寬透過蘋果日報報導表示，SOGO忠孝店旁的屈臣氏共三層，因位在超級黃金地段，每月租金達400多萬元，且目前想要在東區商圈內找到可整合1、2、3層樓且皆為30多坪的店面不太容易，因此就成為屈臣氏久租不搬，且能撐住租金不斷上漲的理由，「求的是廣告效益」。

房仲業者周榮義也在報導中表示，目前忠孝東路、安和路口上店面行情，每坪租金已達2萬2?2萬5千元，加上大巨蛋完工後，預計會帶來大量的人潮，東區店面恐又會帶起一波漲幅，而許多大型國際廠商也看到這波商機，紛紛搶著進駐，「因為這不是價格的問題，是地點無敵」。

雙北市去（2014）年房屋移轉棟數創下23年來的新低，若以台北市12月份交易的表現來看，最熱絡的就是中山區，代銷業者分析，交通機能完備、小宅產品多、交通便利性、異國風情等優勢，讓中山區的交易熱度得以保溫。但如果民眾想挑選便宜或小坪數的物件，也要留心人口出入複雜、老屋屋況不佳或貸款成數低等問題。

台北市12月份的買賣移轉棟數為3055棟，在買氣一片冰凍之下，中山區以472棟的交易量居北市之冠。根據實價登錄資料顯示，中山區的交易熱點分布於晶華酒店和華泰王子飯店周邊，2014年前10個月平均每天都有1戶成交。

代銷和房仲業者分析，國際飯店密度高、生活機能佳、交通便捷性高、小宅多，以及異國氛圍等，都是區域房市能保溫的原因。

目前中山區中古屋的平均行情約在每坪60到70萬元之間，其中也不乏單價40多萬元的物件，但房仲業者提醒，部分區塊的出入人口複雜，加上某些屋齡較高的老屋屋況也不佳，除了衡量自己能否接受以外，看屋最好也多看幾次。

另一方面，屋齡30年左右的電梯大樓也可供預算有限的民眾選擇，但這類住宅的屋主多是投資客，漏水、格局不正和廉價的裝潢建材要特別要留心；如果選擇的是小宅或小坪數套房，也要注意貸款成數或限貸、拒貸等問題。

根據戴德梁行統計，2014全年度土地交易金額為1,585億元，成交量為近3年來最低，其中地上權交易金額約佔350億元，年度單宗土地最大交易為信義計畫區A25地上權，由富邦人壽以172.88億元拿下，最大宗土地所有權交易金額則僅為57.5億，標的是台中商銀由興富發手中取得之台中七期土地。

戴德梁行統計，近3年土地平均季交易量約450億元，相對於2012年突破2,000億元的土地交易天量，2014年足足少了約420億元，此量縮金額可解讀為2014年全台灣只做了三季的土地交易。

戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達表示，2014年幾個大型土地標售案相繼流標或暫緩銷售，包括味全三重土地、中華電信通化街土地、市場認定為土地類型交易的中國信託信義A7總部大樓等百億大案，以及台北市議會舊址、廣慈博愛院等地上權案，由於標售總價高，原本市場上的有效投資人就屈指可數，2013年起的持續打房政策在2014年已經產生了價格鬆動效應，加上2014選前觀望及選後對於房地合一稅制的恐慌，皆是以上土地無法順利脫標之主因。

楊長達進一步指出，2014年的土地交易量縮不再是導因於地主的惜售，而是代表著開發商對政策不明的觀望，以及對2015甚至2016年房地產市場趨勢的利空預期。2014年的前五大土地交易中，富邦人壽取得信義計畫區A25及六福皇宮後側等兩宗地上權係著眼於長期收益目的，台中商銀與大立光的購地則是自用目的，只有大陸建設與厚生合資購地屬於推案銷售型投資，來源則是親家建設。從親家、興富發轉讓七期土地、中華工程出脫楊梅43,000坪土地、華固出脫內科持分土地、和旺出讓半數土地持分等動作，以及許多建商前仆後繼表示2015年將以合建取代購地之策略來看，不難想像開發商對於後市的悲觀。

展望2015年度，楊長達認為房地政策是否明朗是影響投資意願的關鍵，有投資意願才能進一步談到價格，也就是供需問題。2014年未能完成交易的百億案件，以及包括台北市議會舊址、廣慈博愛院等大面積地上權案，由於交易金額龐大，在投資人多數看空房市之情況下，2015年將是地價下探的一年。

台中市不動產開發公會理事長魏嘉銘昨（6）日在「大台中房地產市場回顧與展望」座談會指出，受到2016年總統大選牽制，2015年大台中房市將呈現「量縮價不跌」的格局，預估全年推案量約2,000億元；其中，首季推案量逾800億元，預售新案開價略提高5％。

目前已知今年首季將進場的百億大案，包括聯聚建設7期「中雍大廈」頂級辦公室、麗寶建設北屯區「微笑世紀」、磐鈺建設5期公益路「雲華」住商大樓案，以及富旺「世界之翼」、總太「拾光」、「日出行館」與「東方悅」，以及惠宇、順天、精銳、久樘等新案。

魏嘉銘表示，由於2016年總統及立委選舉等不確定因素，預期今年建商推案將集中於上半年，尤其1至4月眾案齊發，推案量勢必大增，大台中房市今年將呈「上半年熱、下半年冷」的現象。

台中市不動產開發公會市場委員會主委林正雄表示，2014年台中房市總推案金額2,127.8億元，減少140.6億元、年減6.2％；總推案戶數1萬2,161戶，年減11.85％。

魏嘉銘表示，2014年對房市是「混亂動盪」的一年，期間歷經巢運與政府打房，加上九合一選舉，市場買氣低迷、成交量下滑；另一方面，去年整體營建成本增加逾1成，且土地公告現值連續2年上漲，使土地價格易漲難跌。

高雄市地政局公布去年全年買賣移轉棟數共3萬8815棟，比2013年4萬3755棟減少4940棟，減少幅度約11%；房地產業者指出，高雄房市交易冷清，反映出政府打房奏效。

高市去年房市交易熱絡地區以鼓山區衰退最大，2013年還有4551棟，2014年只剩3093棟；三民區也從2013的6170棟衰退至去年5383棟；左營區2013年4202棟，至2014年剩3939棟；楠梓區則從2013年3713棟減2014年的4476棟。

值得觀察是有4個區不減反增，鳳山區交易增加最多，從2013年5947棟增至2014年6485棟；小港區在2013年有1704棟，2014年則增加到1729棟；大寮區也從2013年1191棟增加到2014年的1279棟；鳥松區從701棟增加到822棟。

隆大營建董事長陳武聰認為，房屋交易增加4個區屬於「蛋白區」，新建案坪數約25至35坪間，每坪在15至16萬元左右，年輕人成家可以買的起，所以成交增加。

陳武聰指出，政府打房確實達成效果，但高雄房地產還算健康，蓬勃了10年，現在只是暫時休息一下，雖然成交棟數減少，但是每坪成交金額平穩，展望今年仍會走去年模式。

他表示，在建材成本上漲約4成情況下，高雄房屋欲下跌不易、上漲也沒有空間，將維持目前水準。

在規模化擴張的道路上，房企龍頭萬科（000002,SZ）似乎不再狂奔，轉而更多是考慮現金流保障。2014年年度銷售資料中，萬科首次掉下第一寶座，似乎從去年銷售、投資中更多透露出白銀時代下傳統業務“轉型”的必要。

資料顯示，2014年萬科累計實現銷售面積1806.4萬平方米，銷售金額2151.3億元，相比2013年分別增長21.1%和25.9%。網易財經粗略梳理發現，2014年萬科在拿地投資上大幅縮水，支付地價款約273億元，遠遠不足上年半數。從新增項目數量上縮水超六成，2014年新增項目總建築面積僅占上一年的3成。

萬科總裁郁亮表示，市場處於調整期的時候，進入白銀時代對於傳統業務規模數位的擴張要保持一定的警惕，過多的存貨，將不是財富而是負擔。

全年銷售2151億 拿地投資縮水超六成

像往年一樣，年末各大房企年底銷售業績成為行業關注焦點，2014年底又將萬科、綠地一哥之爭推向台前。

資料顯示，2014年12月，萬科實現銷售面積206.8萬平方米，銷售金額250.3億元，同比分別增長112.0%和128.7%。2014年萬科累計實現銷售面積1806.4萬平方米，銷售金額2151.3億元，相比2013年分別增長21.1%和25.9%。

單從目前各家房企對外公佈資料來看，萬科已掉出一哥地位。而在本次萬科給媒體2014年度銷售新聞稿件中，更強調了白銀時代“轉型”的必要。

在早些時候，郁亮給萬科員工的一封中透露出，萬科回款達2000億元，在黃金時代，規模數位本身就是領跑者的標誌之一。但在白銀時代，情況會發生很大的變化。不動產價格將結束單邊的快速上漲。過多的存貨，將不是財富而是負擔；魯莽的投資，將不是機會而是風險。

事實上，萬科謹慎態度已在實際投資上有所表示，規模化擴張的狂奔已結束。

網易財經通過萬科公告粗略統計發現，2014年萬科在拿地投資上大幅縮水。2014年萬科新增專案地塊39個，總建築面積達676.2萬平方，支付地價款約273億元。

而在2013年上述資料分別是，萬科新增項目104個 按萬科權益計算占地757萬平方，建築面積為2148萬平方，超過六成是合作專案或者聯合拿地模式，平均樓面價格為 3516萬平方 ，折合支付地價款達755億元。

單從新增地塊數量上，2014年縮水達62.5%；2014年新增建築面積占比上年僅三成；而在拿地支出上縮水63%，占比上年36.2%。

警惕規模化發展 轉型消費、產業地產

萬科董事會秘書譚華傑表示，當前土地出讓底價還在高位，土地市場的調整尚未結束，萬科在新專案發展上仍然會保持謹慎，回避估值過於樂觀的地塊。


事實上，不僅是房企在上一年拿地縮水，整個土地市場相比往年也略顯低迷。據上海易居房地產最新資料顯示，2014年在市場下行的影響下，監測北上廣深等10個典型城市土地成交建築面積25310萬平方米，降幅近三成。

據悉，2015年萬科將加大商業服務、教育、養老等社區配套服務，特別是針對養老、醫療、度假等城市發展亟需的需求提供針對性的產品和服務；同時也將拓展產業地產、創業園區等領域，助力城市不同階段的產業發展。

在此之前有消息指出，萬科將做家裝公司服務。對此萬科對網易財經回復稱，萬科是國內最大裝修房供應商，假裝業務也是公司探討領域。郁亮透露，未來萬科的業務將分為三部分，在繼續為城市家庭提供優質的居住服務；同時將拓展消費地產和產業地產領域。

記者6日從天津濱海新區規劃和國土資源局獲悉，新區啟動保障房共有產權行銷模式試點。目前，濱海新區住房投資有限公司已經在佳甯苑定單式限價商品房專案試行了這一模式。

在探索完善濱海新區定單式限價商品住房銷售模式，緩解被保障人群購房首付資金壓力方面，去年7月，濱海新區規國局決定由濱海新區住房投資有限公司在其開發建設的保障性住房——佳甯苑定單式限價商品住房中試行此行銷模式。


在濱海新區的限價商品房中，定單式限價商品房為天津市首創。這一模式由政府主導，市場運作，限定價格、定制戶型，面向濱海新區住房困難職工，以定單方式建設的政策性住房。

據濱海新區規國局相關負責人介紹，此次推出的共有產權模式，是指濱海新區定單式限價商品住房專案在銷售時，購房人通過支付首付及辦理貸款的方式先行購買八成產權，剩餘兩成產權由開發企業暫時保管，並由購房人按照協議約定在一定期限內回購的銷售方式。

從現實運行情況看，該專案在將近半年來的推行過程和實踐中取得了不錯的行銷效果，目前在售房源的80％已售出，的確緩解了一部分中低收入家庭購房的經濟壓力，提前解決了其住房困難。

千億房企梯隊中的碧桂園率先公佈了2014年全年業績達標。1月5日，碧桂園宣佈，截至2014年12月31日止十二個月，該集團共實現合同銷售金額約1287.9億元；合同銷售建築面積約1928萬平方米。

至此，碧桂園已完成1280億元的全年業績目標，2014年合同銷售金額同比增長21.5%，合約銷售面積同比增長21.0%。同時，碧桂園也宣佈首次實現現金回款過千億，2014年銷售樓款現金回籠約1058億元。

縱觀全年，可以發現12月份碧桂園合約銷售金額達到248.42億元，銷售面積363萬平方米，刷新2014年單月業績新高。正得益於12月份狠沖一把的銷售，碧桂園最終將集團全年業績定格在1287.9億元，驚險過線打消了此前市場對其能否達標的疑惑。

在衝刺業績的同時，過往一向低調的碧桂園今年開始嘗試向市場輸出改革和創新的形象，欲著力凸顯其在管理層構建、行銷體系精簡、薪酬制度改革等方面的創新舉措。

對於2015年的發展方向，碧桂園的描述是實施“鋤弱扶強”計畫，意在對內部區域劃分進行整合，集團發展潛力巨大的區域將合併弱小區域，同時集團會將更多自主權下放到區域層面。

248億元的最後衝刺

自2014年10月以來，碧桂園開始進入衝刺階段。10月、11月單月銷售先後超過100億元，12月份248.42億元的業績更達到前幾個月銷售的二至三倍。而在上半年，除了1月份，碧桂園其餘8個月的單月業績都未曾超過100億元。

碧桂園戰略投資部相關負責人對觀點地產新媒體表示，12月的業績是集團多方面舉措的綜合體現，“包括加大存貨去化、加大新盤推貨、市場定價策略等等因素共同支撐了最後這個月的業績衝刺。”

對於業績結構，其表示今年碧桂園的區域表現比較均衡，“今年沒有出現像2013年蘭州碧桂園那樣開盤就銷售50億元的單盤情況，主要是依靠多個銷售十幾二十億元的專案累計。”

從專案資訊觀察，可以看到碧桂園12月份明顯加大了推貨量和推貨節奏，包括在廣州、武漢、長沙、煙臺、株洲、瀋陽、海南等多個城市及區域加大新貨推出。

在開發週期上，如12月初首開的廣州碧桂園城市花園和碧桂園中新首府，從公開拿地到入市的時間僅約7-8個月。

在碧桂園行政總裁莫斌看來，2014年的業績是在行銷費用大幅降低，行銷人員減半，存貨降低，整體市場下行的情況下完成的，其認為“這個業績的含金量很高。”

半個月前，萬科總裁郁亮在一封公開信中稱，“只有獲得回款才是真正的銷售。”而碧桂園今年也首次開始強調現金回款，宣佈2014年度銷售樓款現金回籠約1058億元。

借由業績和回款，碧桂園也開始著重宣傳其在薪酬制度、行銷體系、人才儲備及財務方面的措施。

業績翻番躍上千億後的第二年，碧桂園一直在思考的問題似乎是如何讓自己適應規模，如何讓市場減少對其規模迅速擴張的質疑。

後千億規模倒逼改革

關於規模，萬科郁亮曾回應公司行業地位時，提到“規模是把雙刃劍”。相較于業績和規模逐步增長的其他房企，相信“黑馬”碧桂園對這句話的感受更為直接。

2013年，碧桂園1060億元銷售金額首次進入千億房企梯隊。比這個數字更讓市場驚訝的是當年高達123%的業績同比增長率，當對銷售的討論熱度開始沉靜下來後，有市場分析開始顯現對碧桂園的擔憂。

快速的規模增長固然是企業的成功之處，但隨之而來的是管理、組織架構、人才儲備、品牌宣傳定位能否相應匹配的考驗，更長遠地則是可持續發展與利潤的試煉。

反觀碧桂園今日意欲突顯的改革創新，即是自身的整合嘗試也可謂是對市場的喊話回應。

在房地產企業中，一線項目的表現往往是管理層和市場首要關注的前臺。碧桂園今年在項目上推行的新措施是向職業經理人推行“同心共用”機制。

據莫斌介紹，2014年10月起碧桂園全部新專案採取跟投機制，碧桂園集團投資85%以上，集團員工註冊的投資公司可跟投不高於15%。公司高管、區域總裁、專案總經理、投資總監、行銷總監等採取強制投資，金額視個人的資金實力而定，其他人員採取自願原則。

同時，改變和精簡行銷模式及體系，也是碧桂園2014年面對的一大考驗。莫斌近期也對媒體坦誠，碧桂園上了千億後的陣痛實際上是很大的，其中就包括居高不下的銷管費用。

為此，碧桂園今年的內部的一大動作是減少行銷費用，改變人海戰術的行銷手段。其行銷團隊從最高峰時的18000人精簡到9000多人。

而在管理層和人力儲備策略上，碧桂園也經歷了一番人事更迭。2014年4月原中國海外集團有限公司常務董事及副總經理及中海投資發展集團有限公司董事長吳建斌接替伍綺琴，出任碧桂園執行董事兼首席財務官。8月，主管碧桂園行銷的楊永潮辭任碧桂園執行董事。

彼時有市場分析認為，碧桂園從中海挖角吳建斌意在拓寬融資管道和改善財務結構與利潤，而楊永潮的離去則與行銷成本快速上升有關。


上述調整後，碧桂園在起用職業經理人方面的改變，也成為外界對其熱議點。據瞭解，碧桂園2014年招收了130余名碩士、博士畢業生，當成集團未來中層儲備。

熟悉碧桂園的知情人士對觀點地產新媒體表示，碧桂園招收的碩士博士生，將從集團管理層的協助工作做起，經過培養後將分派到各區域專案上任，“這批人主要是為以後集團更多的專案做管理層儲備。”

按照碧桂園的計畫，2015年將是其三年計畫最後深化區域整合的一年。2014年，碧桂園力保增長和改革，與此同時，外界環境中轉型、跨界已成為行業高頻詞。

相較萬科、?大、萬達等房企的多元化投資，碧桂園對房地產行業顯得更為專一，新一年其未來發展方向似乎非常具有想像空間。

連續的違約之後，深陷違約門的佳兆業董事會1月6日下午最後達成意見：破產重組。

“一切抵質押手續和債權主張暫停。”有知情人士表示。

彭博資料終端顯示，佳兆業集團發行的債券均已經跌落穀底，其中一隻於2015年12月20日到期的人民幣債券，年化到期收益率已經達到了146.386%，另外一隻於2016年4月22日到期的人民幣債券年化到期收益率則飆到了99.154%。


佳兆業開啟了2015年第一單違約記錄。1月1日，佳兆業集團發佈公告稱，未能償還4億港元滙豐提供的融資貸款。這是該司董事會主席郭英成辭職觸發的強制性提前還款。該司稱此次違約可能導致有關貸款融資、債券、股本證券的交叉違約。

隨後，佳兆業在海外發行的系列債券收益率均開始快速飆升，交叉違約跡象出現。

1月6日該公司有發佈公告稱，2014年12月31日，該公司接獲龍崗區兩個市區舊改項目的兩名合作夥伴通知，稱佳兆業已違反該等專案的合作協定，要求終止該等合作協定，並退回已經支付的12億元人民幣的費用。

有分析人士認為，“佳兆業大股東是生命人壽，有著強大的資金實力，最終可能能找到合適的方法解決目前的違約門。”

在國有企業改革的大背景下，上海市195平方公里工業用地有望在2015年加速盤活，一些手中擁有大規模存量土地的國企旗下上市公司有望直接獲益。目前寶鋼集團、上海紡織等大型國企已啟動“存量盤活”，且已出現成功案例。

盤活存量土地填補建設用地缺口

根據滬府辦（2014）25號《關於本市盤活存量工業用地的實施辦法（試行）》，存量工業土地轉性為住宅用地須經土地收儲後公開出讓，而轉性為商辦用地的，原權利人則可在滿足一定自持比例、補繳地價等條件下自主開發。根據梳理統計，目前上海市可供盤活的工業用地存量達195平方公里，其中絕大多數都掌握在上海市屬國企手中。新政策下存量工業土地的盤活，不僅將成為解決未來建設用地供應缺口的重要途徑，更將令擁有這些土地的上海國企直接受益。

“在上海這樣一個建設用地極為緊張的城市，盤活工業用地來補充建設用地的不足，已是迫在眉睫。”戴德梁行董事、華東區估價及顧問服務部主管顧悅如告訴記者，按照過去十年上海城市增長速度粗略匡算，至2020年，上海市城市建設用地需求規模將可能達到3600餘平方公里，而2014年5月上海市第六次規劃土地工作會議已明確將2020年規劃建設用地終極規模控制在3226平方公里，存在較大的建設用地缺口。

更為緊迫的是，2014年上海市新增建設用地規模為18.84平方公里，而2015年上海土地市場供應銳減已成定局。再加上三四線城市庫存壓頂、開發商紛紛選擇一線城市避險，上海土地市場更成為各大開發商必爭之地，這也直接導致了2014年四季度起高溢價地塊、地王頻出。存量土地的盤活，不僅是未來填補土地供應缺口的主要方式，也將是平抑地價、控制房價保持理性的重要手段。

國企“大地主”直接受益

顧悅如表示，現有工業存量用地盤活主要有兩種方式：一種是保留工業用地權屬條件下，轉型為商辦物業用途的創意產業園區；另一種則是通過土地收儲後公開出讓。過往由於原土地權利人往往無法參與收儲公開出讓後的土地開發，其參與土地收儲意願弱，收儲耗時長，有的甚至歷時十餘年。而新實施的辦法則允許在滿足一定自持比例、補繳地價等條件下，以原土地權利人為主體進行開發，以國企為代表的原土地權利人將直接受益，大大增加了企業盤活土地的積極性。


隨著上海地價的節節飆升、傳統工業製造業的萎縮，在這一新政策下，擁有可觀規模的國有企業存量土地成盤活突破口。目前，包括寶鋼、上海紡織等在內的上海國企“大地主”已試點性地啟動了“存量盤活”，並已出現成功案例。2014年4月，就在新辦法出臺一個月後，寶鋼集團以14.76億元補繳地價的方式，將旗下上鋼10廠廠區工業用地（現紅坊創意產業園區）轉性商辦用地，後於12月以27.46億元的價格轉讓給融僑集團，收益接近一倍。上海紡織（集團）有限公司目前約有4.2平方公里的工業用地存量，亦正著手推動寶山和閘北兩宗工業用地，通過補繳地價的方式轉性為商辦用地。

“上海存量工業土地盤活正在衝刺，由於上海國企改革的推動、企業意願的增加、轉性流程的簡化，2015年將大大提速，今年我們一定會看到更多盤活成功的案例。”顧悅如表示。

據戴德梁行估價及顧問服務部資料顯示，上海市國資委目前出資監管企業集團共約52家，其中上海汽車集團、上海電氣總公司、上海華誼公司、上海地產集團、光明食品、百聯集團等市屬國企擁有大量存量土地。

債項到期未還的內房佳兆業（01638）在樓盤禁售、大股東減持、高層大換血及債務違約事件後，昨晚傳出佳兆業董事會決定破產重組的消息，佳兆業官方微博昨晚急澄清，指公司昨天沒有召開董事會，也沒有達成重組決議。

內地第一財經網昨晚7時許引述消息人士指出，佳兆業董事會於昨天下午達成協議，決定公司破產重組，內地多家網站轉載有關消息。澎湃新聞晚上接近10時，引述佳兆業表示「破產重組是假的，一切以公告為準」。佳兆業其後再在官方微博發聲明澄清。

合作夥伴追收15億

佳兆業由郭英成家族創辦，但郭氏三兄弟的大哥、富昌金融集團主席郭俊偉在佳兆業一直沒有擔任佳兆業董事職位，他昨晚接受本報查詢時表示，「佳兆業唔係我負責，咩都唔知。」問及他兩名弟弟的近況時，他僅重申，「我從來都無參與過佳兆業啲嘢。」該公司爆出深圳多個項目遭禁售後，包括主席郭英成等5名高層已先後辭職，前執行董事兼副主席譚禮寧被問及此前有否聽聞佳兆業計劃重組，他予以否定，並表示對佳兆業可能申請破產「無乜感想」。

此外，佳兆業昨早公布，去年底接獲龍崗區2個市區舊改項目合作夥伴通知，指稱佳兆業違反合作協議，要求退回已支付的12億元人民幣（約15.2億港元）費用。截至本周一，佳兆業債務負債10.1億元已到期，除上述通知及滙豐融資協議的還款通知外，並無接獲其他還款通知或要求。

佳兆業可能因未能及時還款而觸發交叉違約，標普指出，根據交叉違約條款，投資者可以要求佳兆業立即償還四分一的未清償債券。

融創（01918）與綠城（03900）的關係持續惡化，就雙方合資成立的融創綠城（融綠）能否交由融創收歸旗下，雙方繼續各執一詞。對於綠城指摘融創單方面安排交易，綠城基於方便而簽署的交易相關文件並未生效，融創發表澄清公告，指綠城的宣稱毫無根據，收購融綠的協議已獲正式授權，具有法律約束力，融創有權收購融綠。

融創表示，已於上月18日取得批准交易的必要決議案，包括融綠批准境外交易的董事會會議紀錄，以及雙方就買賣融綠而簽署批准境外交易的兩份股東決議案，而法律顧問告知，雖然有關決議案及會議紀錄沒有註明日期，但其有效性應不受影響，並在正式簽署後生效。

對於綠城稱出售事項需要其董事會審批後方為有效，融創反駁，雙方從無提及交易必先得到綠城董事會批准，再者，雙方已就交易進行廣泛討論，並原則上取得融綠股東批准，因此與融綠訂立的交易協議從來並非融創作出的單方面安排。

強調協議具約束力

融創強調，收購融綠的協議在簽署後具有法律約束力，融創有權進行相關交易，並對綠城作出的若干宣稱，保留採取法律行動的一切權利。

有分析認為，不排除綠城主席宋衛平曾答應轉讓融綠，估計是次糾紛主要由於該交易是在綠城主要股東九倉（00004）及中交集團並未同意下達成，而他們理應不會輕易放棄融綠這塊「肥肉」，加上宋衛平出售股份予中交集團後，已失去綠城的絕對話事權，因此綠城董事會出手捍衞自身利益。

股權披露資料顯示，新地（00016）執行董事、前主席郭炳江長子郭基煇在上周二增持65萬股新地股份，平均買入價每股117.878元，涉及約7662萬元，是郭炳江被判罪成後，郭氏家族成員首度作出增持。

房委會財務狀況緊張，由本年度（2014/15）起的5個年度，共需要逾1000億元興建公屋和居屋，房委會雖表示仍有足夠資金應付有關支出，但現金和投資結餘將由去年4月約700億元，大幅減少至2018/19年度約236億元，創14年新低。

須盡早尋求政府注資

房委會財務小組主席蘇偉文直言，在房委會現金跌至約200億元的「好危險」水平前，便向政府要求注資；房委會委員更希望明年便可獲得政府撥款。

房委會昨日公布2014至2019年5個年度的財政預算和預測數據，其中本年度出租公屋的運作赤字，由去年初預算的16.64億元，大幅減少至修訂預算的6.62億元，平均每個單位的赤字由原來預計的184元，減少至74元。房委會解釋，因去年公屋加租令赤字減少，並使本年度的綜合賬目總盈餘由原來預算的36.95億元，增加約36%，至約50.3億元。

出租公屋赤字逐年增

不過，隨着公營房屋的興建計劃持續進行，房委會預算，出租公屋的赤字將逐步增加，至2018/19年度，將增加至約30.36億元。雖然來自出售居屋的收入會由本年度約17.56億元，增加至18/19年度的近60億元，但投資收入將急跌至18/19年度的約13億元。

目前一般的出租公屋成本為每個約70萬元，至於2房居屋每個成本約100萬元，由於房委會須在5年內興建約8.75萬個公屋和居屋，蘇偉文預期，因建築成本和營運成本上升，在假設公屋租金水平不變的情況下，房委會的現金和投資結餘至2018/19年度會跌至236億元。

蘇偉文強調，若現金跌至約200億元屬「好危險」水平，將會提前向政府要求協助，但未落實如何動用政府預留的237億元房屋儲備金，認為借貸或注資都屬於可考慮的方案。

房委會資助房屋小組委員文裕明認為，房委會應盡早申請注資，希望明年可獲得撥款，並認為由於建築費開支龐大，建議公屋的裝修和間隔可以更趨簡約，在質量不受影響下盡量降低建造工程的開支。

政府本年度1.88萬伙私樓建屋目標超額完成，因改劃土地進度理想，料下年度可供出售的住宅能維持逾3萬伙水平，以屯門、大埔及元朗的供應最多，區內樓價將受考驗。

雖然下年度的港鐵（00066）及市建局，可供出售住宅用地將會減少，但受惠政府過去一年改劃土地的工作進度，加上不少用地亦已獲城規會放寬發展密度，故預計下年度賣地計劃的住宅用地供應，足夠彌補「一鐵一局」的供應。

政府賣35地 可建逾2萬戶

根據政府早前諮詢地區的文件，約有16幅分布於九龍塘、何文田、葵青、牛池灣、觀塘、屯門、大埔及元朗，由「政府、機構或社區」及「綠化地帶」用途，改劃的新增住宅用地，可以納入下年度賣地計劃（詳見表）。

若果連同19幅滾存用地，下年度賣地計劃合共約有35幅住宅用地可供出售，總可建單位數目達2.18萬伙，比今年初預計的本年度供應1.55萬伙，增加約40%，亦是政府自2011/2012年度恢復主動賣地至今，賣地計劃潛在可供出售住宅供應，首度突破2萬伙。

「一鐵一局」提供8837單位

不過，賣地計劃的新增住宅用地供應，集中在新界區，涉及約19幅住宅用地，合共可興建約1.38萬伙，佔期內賣地計劃總供應45%，其中以屯門、元朗及大埔三區的供應最大，分別涉及約8,105伙、3,896伙及3,744伙，有關的單位大概會4年後落成，預計可於2016年以樓花發售，因同區新盤的開售時間接近，故料區內地價及樓價，會較其他地區受壓。

而港島及九龍區住宅用地供應方面，估計分別有3幅及13幅住宅用地可供出售，預計分別可以興建約472伙及7,510伙，其中港島區的新住宅用地供應，繼續是全港最低，有利區內的樓價及租金。

「一鐵一局」供應料約8,837伙，比今年初預計的本年度供應9,730伙，少約9%，但比「一鐵一局」期內實際批出的1.08萬伙，則減少18%。

多家內房股昨日公布去年售樓成績，但表現各異。首創置業(2868)昨公布，截至2014年12月底止，全年公司累計實現簽約面積約249.5萬平方米，同比上升29.8%，簽約金額約248.6億元（人民幣，下同），同比上升26.8%。

單計去年12月，公司實現簽約面積40.5萬平方米，同比上升19.5%，簽約金額約48.2億元。截至去年12月底，公司尚有認購未換簽金額約9億元，正在辦理換簽手續。

富力地產銷售金額未達標

富力地產(2777)公布，2014年度累計至12月底，總合約銷售金額約544億元，合約銷售總面積約408.42萬平方米，與去年同期相比，分別上升29%及20%。但全年銷售金額較已調低後的600億元目標還低，未能達標。

單計去年12月，合約銷售總金額約為41.4 億元，合約銷售總面積約為42.71萬平方米。與去年同期相比，分別下降12%及上升41%。

瑞房合約銷售額按年跌41%

瑞房(0272)截至12月底止全年物業銷售數據，合約物業銷售額累錄97.5億元，同比跌41%，較去年3月所定的130億元銷售目標為低；合約物業銷售面積約46.32萬平方米，同比跌25%。期內，平均售價為每平方米2.1萬元。另外，有1,359個車位於2014年全年售出。

單計去年12月，合約物業銷售額錄13.22億元，已出售總建築面積10.12萬平方米及859個車位；該月平均售價為每平方米2.23萬元。

綠地香港(0337)公布，集團去年全年之合約銷售約為129.27億元，已售合約總建築面積約為170萬平方米，相關平均售價為每平方米7,602元。集團於2014年達到年度銷售目標的108%。

綠地香港（0337）母公司綠地集團日前在上海發佈2015年戰略，宣佈將重點加快海外非房地產業務投資發展，圍繞快消品、日用品、醫療健康等「大消費」相關的領域進行精準投資。另據透露，2014年綠地集團海外收入達到153億元（人民幣，下同），較上年大幅增加467%。為進一步拓展綠地在全球的品牌知名度和影響力，助力綠地國際化戰略，綠地集團與東航舉行了「綠地號」冠名簽約儀式，東航旗下一架空客A330飛機被冠名為「綠地號」，並噴塗綠地集團品牌標識，用於執飛上海至北美、歐洲及澳洲等國際航線。綠地集團董事長、總裁張玉良表示，北美、歐洲及澳洲等「綠地號」飛機將亮相的全球多條熱門航線目的地，與綠地海外投資開發的重點優勢區域高度吻合。

尋求海外非房地產資源投資

張玉良同時公佈了升級版國際化戰略。據指，在2015年，除了繼續聚焦發達國家一線城市、一線地段，進入新的、有增長潛力的國家和城市外，綠地亦將重點加快海外非房地產業務投資發展，圍繞快消品、日用品、醫療健康等「大消費」相關的領域進行精準投資。他並舉例，集團將在澳洲等地已經建立相當投資基礎、資源渠道的海外市場，尋求優質非房地產資源的投資機會，如乳業、食品以及紅酒等行業。此外，綠地集團同日亦披露了2014年度房地產銷售業績，房地產主業全年實現預銷售金額2,408億元，較上年增長50%；實現預銷售面積2,115萬平方米，較上年增長30%。