零售業績起飛 開發商南下獵地

愛逛街的人有福了，未來4年台灣將新增16家購物中心！由於台灣觀光與旅遊人次不斷成長，台灣零售業業績也隨之起飛，商仲分析，購物中心未來4年內零售面積成長率達33％，高於百貨公司和Outlet，是台灣零售市場主要成長動力。

共10家位在雙北市
台灣零售市場以百貨公司與購物中心為主流，百貨公司佔53％、購物中心40％，Outlet佔7％。

不過根據仲量聯行統計，2018年台灣將增加22家百貨、購物中心和暢貨中心，其中購物中心增加16間，屆時百貨公司、購物中心比例均佔零售市場46％，Outlet則有8％。

儘管台北市購物商圈成熟，仲量聯行資深副總經理吳奈恣指出，開發商在北市已難找到大面積商用土地，因此改往桃、竹或台中、台南獵地，也有部分業者選擇車站、高鐵站等地點開發。

目前全台42家購物中心，有21家位台北市，不過未來4年新增的16家購物中心，僅6家位北市、4家位新北市，其餘在桃竹、台中、高雄等地設點。

第一太平戴維斯副總經理田揚名指出，百貨公司、國外品牌旗艦店仍以都會區為設點考量，像台北市東區、西門町等，已有UNIQLO、ZARA進駐，未來H&M、Forever 21也將設點。

不過購物中心、Outlet因為商場面積大，又要有足夠停車空間，可能朝新北市新莊、桃園青埔等處發展。

遊台人增支撐發展
吳奈恣分析，台灣人的消費支出和可支配所得沒有明顯成長，但2009年起，台灣零售業每年成長3~7％，業績維持穩定成長，顯示來台旅遊人次上升是支撐零售市場蓬勃發展的主因。

房仲業比較去年台股指數與雙北市房價指數，發現以往房價漲幅高過台股的情況已不復見，去年台北市房價指數甚至衰退三．三％，是金融海嘯後北市屋主首度面臨住家資產價格減損的局面。

根據信義房屋統計，去年台股加權指數年漲約八．○八％，過去三年平均漲幅約一成；市場推算，去年平均每位股民獲利約廿五萬元，投資報酬率不錯。

相較之下，受到政策抑制的房市表現遜色許多，去年台北市房價由升轉貶，平均下跌約三．三％；新北市也不復過去幾年平均年漲一成的走勢，去年平均僅小漲二％。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，相較於股市有許多振興方案推升，房市則受到「房地合一」課稅等政策與市場悲觀氣氛影響，台北市平均房價出現金融海嘯以來首度下跌現象。

拜投資海外不動產風潮帶動，日本信義2014全年總銷金額近300億日圓、總成交件數430件，5年來總銷金額近800億日圓，日本信義今年將成立租賃仲介及管理事業群，並預計2018年將版圖擴展至大阪、京都等關西地區；而國內其他銷售日本不動產房仲業者，去年也同樣繳出不錯的成績單。

日本信義在2010年正式進軍日本不動產市場，5年來累計總成交量達1,227件、總銷金額近800億日圓（約232億台幣），而2014全年總銷金額近300億日圓（約新台幣80億）、總成交件數430件，平均每天成交1.17件。

日本信義社長何偉宏表示，觀察日本信義前進東京經營5年以來，大環境的變動也明顯反應在單件成交金額變化上，其中2011?2012年間的成交單件金額大多落在5,000萬日圓以下，主因為當時多數的客戶著眼於即時且穩定的租金收入，因此偏好購買總價低而租金報酬率高的小型物件。

自2012年底起，首相安倍晉三上台後祭出三支箭政策，帶動房價上漲，客戶轉向選擇具備增值條件的物件，其中又以2房、總價介於4,000?7,000萬日圓之間（約新台幣1,080?1,890萬元）的物件最受青睞。

帶動平均成交單件金額在2013年來到6,800萬日圓（約新台幣1,840萬元）的高峰，至於2014年的平均成交單件金額則將近6,000萬日圓（約新台幣1,614萬元）。

何偉宏表示，有鑑於近8成物件現都委由日本信義協助租賃服務，日本信義預計今年成立租賃仲介與管理事業群，與現有的新成屋代理販售、中古屋買賣仲介整合成3大營運範疇，建立一體化服務系統。

有「聯開王」稱號的日勝生集團，十餘年來共標到十一個公辦開發案，包括捷運聯開案、地上權、ＢＯＴ及合宜住宅，整體開發金額合計超過一二○○億元；但受到聯開案爭議衝擊，手中的大橋國小站案、南港機廠案均卡關逾五年。對此，日勝生直言，恐怕不敢再碰公辦開發案。

日勝生算是上市櫃建商中，最早且最積極布局公共建設與聯開案的業者；其中，捷運板南線永春站共構宅的「永春E.A.T」為該建商最早承接的捷運聯開案，八年前推案每坪四十二萬到四十七萬元，如今部分住宅每坪已突破百萬元。

緊接著，日勝生取得號稱當時全國最大聯開案的「美河市」，總銷金額達二八二億元，此案也是目前北市府的地雷之一；之後還取得總投資金額一三○億元的京站ＢＯＴ案，光京站住宅總銷就近九十億元；此外，捷運木柵站的分構宅「信義18號」，總銷金額也有卅八億元。

不過，受到捷運聯開案分收比重新研議波及，日勝生手中的南港機廠案、捷運大橋國小站聯開案，處於卡關階段。市場推估，若兩案能順利推案，總銷金額將超過兩百億元。

除了捷運聯開案、ＢＯＴ案外，日勝生也曾拿下全台唯二的合宜住宅「浮洲合宜住宅」，另拿下新北市三處青年社會住宅，預計三年內完工。

爭取重開不動產投資大門，壽險公會已凝聚會員共識，要向金管會建議不動產投資收益率門檻，由現行2.875％調降為2.125％，加上其他三項行政認定放寬，希望爭取能在農曆年前後鬆綁，讓壽險公司能在大台北地區買到大樓或開發商業區。 壽險公會理事長許舒博已先拜會保險局長曾玉瓊，表達壽險公會相關建議案，希望能爭取相關鬆綁，壽險公會也正式將建議案交到保險局，後續再看保險局是否要再與業者開會討論。

但壽險業者傳出金管會鑑於「社會氛圍」，可能不會調整2.875％的門檻。對此，金管會主委曾銘宗則表示，目前沒有任何決定，就看業者的建議及保險局最後評估結果，不合理的部分一定會調整。

壽險公會四大建議即投資報酬率部分兩案並陳，一是取消最低報酬率限制，以免競標時被其他非保險業算出底價，有不公平競爭的情形，另一案則是建議以小額郵儲機動利率加3碼（目前為2.125％）為標準，這樣才能在大台北地區買到標的。

第二項建議即是目前規定取得已有報酬率的不動產，如商辦大樓，5年內不得移轉所有權，但取得素地是10年不得移轉，壽險公會建議，取得素地者改以開發完成且有收益後5年內不得移轉，讓有些開發快的標的，可跟直接買商辦一樣，都是5年不得移轉的限制。

第三項則是買素地必須先拿到承租意向書，且報董事會通過才能投資，公會建議目前既然已有最低出租率及最低投報率要求，就不必再規定承租意向書，否則投資評估作業較為困難。 第四是目前規定買素地5年內必須開發完成，公會建議，操之在政府部門的審查、申請建照、都更審議等，應排除不入時程計算。

壽險業者表示，目前大台北地區未來價格仍看漲的大樓或標的，投報率大約2.1?2.2％左右，2.875％根本買不到好的標的，若要到中南部買，後續增值空間不大，且出租率並不若大台北地區穩定，投資風險會相對較高，因此建議投報率調整到合理水準。

淡水賣壓大 料跌價逾1成

房市未見回溫，推案量卻暴增？據《住展》雜誌統計，今年北台灣推案量上看1.3兆元，比去年增逾1成，主因是去年遞延案量出籠，及容積管制新制上路帶來的搶照潮。但業者認為，今年建商轉趨保守，案量應會減少，預估成交量持平，部分重劃區房價可能下修。

觀察《住展》雜誌統計近4年北台灣案量，2011、2012年約9千多億元，2013年暴增至1.3兆元，去年雖微跌至1.1兆元，推估今年推案量將比去年增10%~15%，總計全年案量1.2~1.3兆元，上半年會推出8000億元，下半年因逼近總統併立委大選，推案量會減少。

《住展》雜誌企研室經理何世昌指出，今年推案量增加主因，在於去年因選舉延後公開的建案將於今年推出，如士林區「欣翰士林官邸」、新莊「遠雄九五」；此外，異業跨入不動產開發的量能擴大，如內湖區「T•CBD」。何世昌認為，今年7月容積獎勵限縮正式上路，搶照潮帶來的推案潮也會在今年出現，不過部分搶照業者可能延至明年之後才推案，估計未來幾年案量應會維持在高檔。

建商改採先建後售
「不只北台灣，全台案量都會增加。」淡江大學產經系副教授莊孟翰指出，去年截至11月，全年建照申請數量達11萬餘張，2013年全年也有12萬多張，累積2年下來的新成屋高達25萬戶，賣壓相當大，「現在澎風價消失，議價空間增加」，台北市精華區外的區塊，房價應該都有緩降情形。

但創意家行銷總經理何志正認為，目前不少建商暫緩推案，或改採先建後售，《住展》雜誌評估的案量應含去年餘屋銷售，今年真正的推案量應該會略縮水。

何志正認為，未來精華區價格較穩，部分重劃區如八德、桃園高鐵站特定區都已降下1成，賣壓大的淡水可能降幅更大，至於成交量應該持平，春節前買氣較弱，但春節過後應會慢慢回溫。

「多存自備款再買」
有購屋計劃的民眾Chu表示，由於工作和生活圈都在台北市，想買台北市房子，但小套房總價都逼近千萬元，只好往新北市捷運周圍看房，現在房價仍高，既然聽說會再降價，想等多存點自備款再進場。

民眾常沿著捷運線找房子，根據房仲網站統計，去年最熱門的捷運站是北市古亭站，雖然房價每坪92.6萬元，但仍有近3成民眾鎖定尋屋，其次為新北市江子翠站及永安市場站。

每坪單價92.6萬元
根據好房網統計，台北市捷運古亭站周邊物件搜尋佔比達28.15％，周邊房價每坪92.6萬元，低於中正區均價98.1萬元，價差5.61％，其次為江子翠站9.15％、永安市場站8.94％，古亭站遠遠領先近2成。

全國不動產總經理石吉平分析，古亭站是雙線交會，舊公寓多，故周邊500公尺~1公里、步行8分鐘內的住宅價格，皆低於行政區實價2~3成，中、永和則與北市僅有一橋之隔，成搜尋熱門。

板橋區有江子翠、新埔、板橋及府中站列為前10大熱門捷運站，江子翠站周邊單價55.1萬元，新板特區板橋站周邊單價67.7萬元，與板橋區平均52.7萬元，價差近3成。

江子翠生活機能佳
全國不動產板橋江翠加盟店協理吳冠諒表示，板橋區居民有55萬人，尤以學校多、生活機能佳的江子翠、新埔為首，成交率佔板橋區6成，故有保值性，與行政區房價差僅5％，而府中、板橋站因具商圈、人潮多，近期觀察到帶看率增長，成交最高每坪達60萬元。

好房網總編輯吳光中分析，板南線生活機能成熟，從熱搜前10名來看，古亭、頂溪、府中低於實價登錄約2.07~7.9％，打破捷運周邊高價迷思。

北市新版房屋稅結合了「豪宅稅」、「囤房稅」以及「房屋構造單價成本」，這一連串調高房屋稅的動作，不僅有建商揚言出走北市，更讓豪宅客大喊吃不消，對於高總價產品是否因此更容易淪為法拍物件，專家直言「當然是會的」，而豪宅掀起的法拍熱潮，恐怕就在明後年開始出現。

在北市房屋稅收調高的現況下，房仲業者徐佳馨在TVBS「地球黃金線」節目中表示，現在想買豪宅的人，年收入至少要2000萬才住得起。豪宅貴，就連養房成本也大幅增加，未來是否會有豪宅因此「斷頭」淪為法拍屋的可能？104法拍屋總經理藍茂山直言，當然會，只是最近還算不多。

藍茂山表示，政府將房屋稅調高，主要在呼應學者專家的意見，因為國內房地產的持有稅率過低，以100萬元的汽車為例，一年的牌照稅加燃料稅大概1、2萬，稅率約1?2％，但以總價2億元的帝寶豪宅來看，一年可能只需繳50萬元、稅率僅約0.25％，所以政府打房先從豪宅下手。 至於進入法拍市場的豪宅會不會因為持有成本過高，導致無人接手的情形？藍茂山認為不一定，但只要便宜還是會有人標，或許明後年就會產生豪宅市場的法拍熱潮。

北市都更遙遙無期，九昱建設在奢侈稅閉鎖期屆滿後，在去（103）年11月，以總價2.5億元將華山文創特區旁透天案，出售給揚昇集團旗下的楊昇建設，換算每坪土地單價約780萬元。

北市最新實價揭露，華山文創特區位於忠孝東路二段31?60號1棟4層樓透天案，建物總面積108.16坪，去年11月以總價2.5億元成交，換算每坪土地單價約780萬元，賣方為九昱建設，買方則是揚昇集團旗下的楊昇建設。 該標的土地使用分區為商三特（原商二），建蔽率65％，容積率630％，因位置鄰近華山文創特區，屬華山一期都更範圍內，所以儘管屋齡逾50年，101年標售底價2億1,485萬元，最後九昱建設以2億2,130萬元得標、溢價率約3％，土地面積32.06坪，換算每坪土地售價約690萬元。

九昱建設當時標下此透天案，主要著眼整合當地住戶進行都更，但因北市都更進度牛步化，九昱在2年奢侈稅緊閉期屆滿後拋售，持有2年獲利2,880萬元。

台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示，整個華山文化創意特區可以分為兩大部分,第一個是華山文化園區本身,而另外一個則是華山一、三期，這個特區期望延伸都市活動至台北秋葉園，形成一條從台北車站到台北秋葉園的文化、生活軸線。

其中，華山一期都更範圍東鄰忠孝東路二段、北鄰審計部、西鄰杭州北路，面積約1,881坪，在寸土寸金的中心市區，如此大面積的區域都市更新相當難得，因此吸引不少建商進場整合，預料楊昇建設也是看好未來都更利益，願意以更高價格買入。

內政部2015年1月15日發布第43期都市地價指數，各直轄市、縣(市)都市地價均呈現上漲情形，全國總指數較上期上漲4.25％，其中漲幅最大為金門縣上漲9.58％。直轄市部分，則以新北市上漲6.70％居冠，其次為高雄市上漲6.39％。

內政部表示，第43期都市地價指數是以2013年3月31日為基期，本期(2014年4月1日至2014年9月30日)全國都市地價總指數為115.04，與上(42)期總指數110.35比較，本期上漲幅度為4.25％，與上期漲幅(4.34％)相當，與去年同期漲幅(5.76％)相較則呈現趨緩態勢。各直轄市、縣(市)均呈現上漲情形，其中新北市、台北市、桃園市、台南市及高雄市5個直轄市與宜蘭縣、台東縣、花蓮縣、澎湖縣、金門縣及連江縣6個縣(市)的漲幅超過3％，其餘各直轄市、縣(市)則維持小幅上漲情形。

在上漲幅度較大的縣市中，外島金門縣上漲9.58％，漲幅最大。金門縣政府表示，隨著人口持續遞增及各項投資建設開發案的推出，房地產需求增加，帶動地價上漲，尤其以金城鎮漲幅11.65％最為顯著。

在直轄市中，新北市上漲6.70％，漲幅最大，新北市政府表示，因近年來積極推動公共工程及交通建設，提升區域生活機能及增加交通網絡便利性，帶動周邊及鄰近商圈的商業活動，另新興整體開發區周邊，建商推案積極，房地產交易熱絡，帶動地價上漲。

另以土地買賣筆數觀察，本期全國土地買賣筆數為32萬8,462筆，較上期35萬974筆減少6.41％，與去年同期38萬7,348筆相較減少15.20％，土地買賣筆數呈現量縮態勢。

內政部指出，都市地價指數是將各直轄市、縣(市)的都市計畫範圍內住宅區、商業區、工業區土地，以統計方法選取具代表性的中價位區段查估其平均區段地價，據以編算某一地區內土地價格在一定期間內的相對變動(上漲或下跌)的百分數，其性質類似物價指數，並定期於每年1月15日及7月15日發布。

延宕開發時程20年的雲林縣石榴工業區，2013年獲行政院同意重啟開發後鹹魚翻生，平均每坪3.8萬元，已是全台最便宜工業區，52家廠商搶購24筆土地，可說搶破頭。13日雲林縣政府舉行抽籤配售，氣氛緊張如摸彩，抽到的廠商歡聲雷動，籤運差的鬱卒落寞。

石榴工業區面積約50公頃，其中38公頃分成24筆土地，13日舉行標售買斷，共有52家廠商登記抽籤，不少是為了擴廠，其中最熱門的是一筆6公頃土地有5家登記，許多大廠派總經理親抽。 由於廠商引頸企盼石榴班工業區開發很久了，抽籤氛圍幾家歡樂幾家愁，最大筆的7公頃土地有知名廠商允強、上銀兩家搶購，當允強抽中時員工歡聲雷動，一旁的上銀員工扼腕落寞離場。 建設處長林長造表示，24筆土地配售作業在緊張氣氛中全數售出，總價約45億元；第二階段將進行「只租不售」的10公頃土地招租作業，熱度可能會低一點。

全台工業用地一筆難求，為避免廠商炒地皮，經濟部工業局對石榴工業區的標售有但書，廠商若2年內未取得使用執照，工業局得強制以原價買回，扣10％保證金。 林長造指出，中籤的廠商有金屬製品製造業、機械設備製造業、食品製造業、化學製品製造業，預期可提供約5000個就業機會，創造百億產值，鏈結雲林科技工業區大北勢區、竹圍子區、斗六擴大工業區形成產業群聚，形成雲林東部工業走廊。

歷經15年的努力，行政院總算於2015年1月15日核定國防部第205兵工廠遷廠計畫，高雄市長陳菊表示，遷廠困難重重，但為地方發展，儘管財政拮据，需自行負擔財源的前提下，市府仍願勇於承擔，促成高雄轉型。

陳菊指出，205兵工廠搬遷延宕已久，在中央口頭宣示國防部第205廠整廠搬遷的15年後，行政院終於核定高市府所提報的遷廠計畫，市府同意國防部「先建後拆、委託代建」的合作原則，並負擔新建營區經費，預估4年內開始進行搬遷工程，現址將轉型朝國際金融商貿，成為亞洲新灣區第二階段旗艦計畫，吸引企業總部進駐。

57公頃的205廠位於亞洲新灣區海空雙港中心，鄰近夢時代，高雄展覽館、市立總圖及水岸輕軌等五大建設已陸續啟用，已不適合具危險性的武器生產使用，市府採區段徵收、國防部全額領現的策略，市府取得主導原址的規劃及開發權，開發後的收入將挹注新廠房興建等遷廠費用及市政建設。

都發局指出，搬遷後現址將轉型朝國際金融商貿，成為亞洲新灣區第二階段旗艦計畫，吸引國內外資金投入，鼓勵新興產業及國際企業總部進駐，以提供更多就業機會。

施行4年多的大陸房產限購令，在房地產市疲軟的大環境下，去年以來各地方城市陸續「破限」；大陸國土部昨（15）日發布消息稱，截至2014年第4季，全中國有40多個城市取消限購政策，住房貸款新政實施後，市場回暖預期加強。

國土部同時指出，在自住性需求得到釋放後，行業基本面調整放緩；數據顯示，去年第4季，全國主要監測城市地價總體水平為每平方米3,522元人民幣，增速是去年一整年內首次比上一季上升。

此外，廈門市也在昨日宣布，繼去年8月調整住房限購措施，決定部分地區不再執行限購令後，昨日進一步取消餘下地區的限購措施，全面解除限購令。

中國社科院日前發布住房綠皮書「中國住房發展報告（2014-2015）」中提到，2015年房價將以軟著陸為主，限購政策可能全面退出，一線城市房地產市場有可能在下半年出現復甦。

大陸的房產限購令始自2010年，當時是為了抑制投機房地產商或地產界大戶炒作樓市；大陸國務院在該年4月發布「國十條」，指出商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款。

同時，對於不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民，暫停發放購買住房貸款。

13天後，北京市政府跳出來響應，發布了大陸首個針對「家庭購房套數」所進行的「房產限購令」；其後，上海、廣州、天津、南京、杭州、廈門、深圳等一、二線城市也陸續跟進。

不過，限購令雖然一定程度遏制了房價，但一般民眾的合理購屋需求卻同時遭受限制，亦遭詬病破壞市場的價格調節機制。

今年以來，在整體經濟增速放緩、房市下行壓力大的情況下，呼和浩特在今年6月開了第一槍，明文宣布取消住房限購令。此後，其他城市相繼宣布放鬆或取消限購令。

值得注意的是，在去年底舉行的中共中央工作經濟會議中，對於房產調控支字未提；專家指出，房地產市場調控越來越少見諸於文字，表明行政之手正在退出，而用宏觀經濟調控手段，如貨幣政策、相關金融政策調整房地產市場。

佳兆業749套待售房源遭鎖

新浪網報導，15日杭州透明售房網顯示，佳兆業位於杭州五常專案全部房源顯示變成限制房，共有749套待售房源突然被鎖死，禁止銷售。

由於日前已發生上千名佳兆業業主聯名向深圳市政府請願，如今危機不斷發酵，市場表示購房者的恐慌情緒正迅速蔓延。

根據新浪樂居報導，去年3月，愛建信託曾發行「愛建-佳兆業杭州專案投資集合資金信託計畫（查詢信託產品）」，募集規模近7億元人民幣（下同），向杭溪隆業房地產有限公司（簡稱杭溪隆業）發放借款。本次全部房源被鎖的公司，正是杭溪隆業。

1月12日，愛建股份就發佈公告稱，旗下子公司愛建信託已向上海市第一中級人民法院起訴，要求佳兆業下屬公司提前歸還6.51億元信託借款本息，法院已受理將於3月11日開庭審理並裁定凍結佳兆業杭州公司6.51億元帳戶存款。

從目前情況來看，愛建信託認為佳兆業面臨重大不利情勢，或對信託構成不利影響，因而向法院起訴，為保障全體信託受益人的利益，要求保全資產。

受佳兆業集團危局的整體影響，其品牌危機感已燒至杭州，將導致客戶對佳兆業杭州公司旗下樓盤整體失去購買信心。業界表示，華南最具實力房企之一的佳兆業竟能在數月之內就四面楚歌，房源被鎖、主席辭任、債務違約、帳戶凍結、債權人追債，危機不斷加劇，令人難以想像。

根據公開資料顯示，2014年11月，佳兆業深圳多個待售項目被鎖定房源，幾乎全部專案處於禁售狀態且禁止抵押；2014年12月10日，主席郭英成去職，觸發違約條款；深圳龍崗舊改項目被合作方要求退回款項及應付利息。

值得注意的是，房企資金鏈實則是其罩門。尤其是房源被鎖定禁售，讓佳兆業資金鏈立刻吃緊。目前已有大批金融機構開始惶惶，紛紛申請有關部門查封凍結佳兆業資產。截至目前，已有24家金融機構加入討伐隊伍。

庫存問題加劇 今年房價恐難推高

隨著各地方城市陸續取消限購令，業內人士預測，在政策看多氛圍下，今年房屋供應量有望增加，但同時卻可能讓限購令發布以來產生的庫存問題加劇，2015年房價也可能進一步下滑。

路透引述大陸房地場上市公司高層稱，在宏觀環境支持下，「今年新盤增幅將從個位數到20％不等」；路透針對12家房產上司公司的調查中，有9家表示會推出更多新盤，以實現銷售目標並提高市占率。

不過，業界人士坦言，當前的庫存高，在市場消化掉庫存前，即使銷量增加，仍無法推高價格。經濟學家華長春更預測，隨著供應增多，2015年房價可能會進一步下滑。

中國社科院日前發布的「中國住房發展報告（2014-2015）」指出，「去庫存」將是今年首要任務。

報告稱，從2014年12月份全中國36個大中城市存銷比指標來看，一線城市及部分二線城市去庫存化週期回落至合理區間，但庫存壓力仍然較大，市場去庫存化週期在15個月以上，市場基本面表現欠佳的城市仍占大多數。

中原地產首席分析師張大偉認為，2014年最後兩個月衝刺，大部分企業完成年度目標情況並不理想；他預測，2015年大部分房企的銷售任務制定將非常謹慎，房企在今年的經營策略將以平穩去庫存為主。

新浪網報導，15日杭州透明售房網顯示，佳兆業位於杭州五常專案全部房源顯示變成限制房，共有749套待售房源突然被鎖死，禁止銷售。

由於日前已發生上千名佳兆業業主聯名向深圳市政府請願，如今危機不斷發酵，市場表示購房者的恐慌情緒正迅速蔓延。

根據新浪樂居報導，去年3月，愛建信託曾發行「愛建-佳兆業杭州專案投資集合資金信託計畫（查詢信託產品）」，募集規模近7億元人民幣（下同），向杭溪隆業房地產有限公司（簡稱杭溪隆業）發放借款。本次全部房源被鎖的公司，正是杭溪隆業。

1月12日，愛建股份就發佈公告稱，旗下子公司愛建信託已向上海市第一中級人民法院起訴，要求佳兆業下屬公司提前歸還6.51億元信託借款本息，法院已受理將於3月11日開庭審理並裁定凍結佳兆業杭州公司6.51億元帳戶存款。

從目前情況來看，愛建信託認為佳兆業面臨重大不利情勢，或對信託構成不利影響，因而向法院起訴，為保障全體信託受益人的利益，要求保全資產。

受佳兆業集團危局的整體影響，其品牌危機感已燒至杭州，將導致客戶對佳兆業杭州公司旗下樓盤整體失去購買信心。業界表示，華南最具實力房企之一的佳兆業竟能在數月之內就四面楚歌，房源被鎖、主席辭任、債務違約、帳戶凍結、債權人追債，危機不斷加劇，令人難以想像。

根據公開資料顯示，2014年11月，佳兆業深圳多個待售項目被鎖定房源，幾乎全部專案處於禁售狀態且禁止抵押；2014年12月10日，主席郭英成去職，觸發違約條款；深圳龍崗舊改項目被合作方要求退回款項及應付利息。

值得注意的是，房企資金鏈實則是其罩門。尤其是房源被鎖定禁售，讓佳兆業資金鏈立刻吃緊。目前已有大批金融機構開始惶惶，紛紛申請有關部門查封凍結佳兆業資產。截至目前，已有24家金融機構加入討伐隊伍。

14日，一張中關村e世界的“關門”公告引發了外界譁然。中關村又一家電子市場關門了？該公告顯示，由於e世界統一經營業主簽約工作已正式開始，市場決定停止自有鋪位招商及租賃。業主認為市場擅自決定“關門”屬“霸王條款”侵犯了權益。市場方表示，市場面臨業態調整，今後將公開招標統一經營，未來e世界的初步定位是中關村科技金融中心。

市場

經營慘澹空置已一年多

作為中國最大的電子產品零售市場，中關村已難覓昔日繁華。走進e世界一層電子賣場，幾乎全部空置，到處是空曠的櫃檯。二層、三層也僅有幾個店員。

e世界生意蕭條已不是一天兩天。據二層一商戶反映，目前e世界一層的空置率達到100%，二層也超過50%。從前年開始，就陸續有商戶撤離，一層空置狀態已維持一年多。“剩下強撐著的商戶多為大廈業主，有商鋪產權。”

本月12日，還在e世界經營的商戶接到市場公告稱，“由於e世界統一經營業主簽約工作已正式開始，市場決定停止自有鋪位招商及租賃和辦理商戶入駐市場等相關手續工作，並於2月10日放假……開市具體時間另行通知。”

多位業主稱，市場貼出“關門”公告前沒跟業主商量，屬於侵權行為。“買了幾十年產權，子孫後代都靠這個店鋪吃飯，今後如果打包轉租給其他公司，租金少了，害怕以後沒了話語權，賣啥，租多少錢，自己都不能決定。”業主們都擔心關門後自己的權益受損。

據瞭解，中關村e世界的商鋪產權分散，近6成左右面積銷售給小業主，受到電子商務和大環境的影響，國內的電子賣場普遍面臨業績下滑和轉型的問題，此前中關村e世界也進行過幾次轉型，但都以失敗告終。

經營方

調整後不賣電子產品

昨日，e世界市場有限公司相關負責人回應稱，市場確實面臨調整，今後不會賣電子產品。

該負責人介紹，由於市場的產權分散，在管理和經營方面不好統一，所以決定對e世界進行公開招標統一經營。

e世界的公開招標資訊顯示：中關村e世界電子市場總營業面積為6萬平米。鑒於電子市場已被政府部門確定為不符合中關村西區功能定位、不鼓勵的業態形式之一，因此e世界的商業部分將統一規劃，整體或以每整層為最小單位向社會公開招標，減少空置率。

上述負責人稱，目前市場共有1200余業主，整租時間為10年。如果整租簽約不成功，接下來怎麼經營，取決於業主的意向。但今後不太可能再經營電子賣場。未來e世界的初步定位是中關村科技金融中心。

據瞭解，為實現上述業態轉型的目標，目前還專門成立了e世界市場統一經營協調小組與業主對接。該負責人表示，會根據業主簽約情況和結果決定開市時間。

觀察

中關村電子賣場轉型成主流

2014年夏天，北京發佈《北京市新增產業的禁止和限制目錄(2014年版)》，在這個“負面清單”中，電子產品修理業和區域性的電子產品批發被列為禁止新建和擴建的業態之一，這也意味著北京在產業結構優化、城市病破解和首都功能疏解等方面邁上了新的臺階。

2009年，海澱區政府發佈《關於加快推進中關村西區業態調整的通告》提出，不再鼓勵電子賣場、商場、購物中心、餐飲等業態在該區域發展，逐步調整傳統商貿業規模，為高端產業發展騰出空間。

資料顯示，近兩年來，中關村西區通過業態調整，騰退面積約35萬平方米，清退商戶1700個，疏解從業人員1.2萬人，引入國際技術轉移中心、創新工廠、清華科技園（西區）等高端業態；南部中關村科學城地區清退原有低端集體企業3200家，騰退產業面積98萬平方米。


例如位於中關村西區的鼎好大廈，曾是著名的電子大賣場。如今，隨著銷售電子產品的零散櫃檯逐漸退出，這裡已經沒有嘈雜的叫賣聲。現在，一批科技研發、創業孵化類企業已成為進駐大廈的新面孔。

據瞭解，當時鼎好的騰退工作困難不少。2011年鼎好開始嘗試轉型，當時處於滿租狀態，即如果要轉型，需要跟商戶提前解約。鼎好相關負責人曾表示，業主們工作很難做，很多是跟鼎好一起成長，他們覺得剛開業的時候需要他們，現在火了就要他們離開，一些業主有情緒。

隨後，通過降低租金價格、協助完成工程改造、對有產權業主採取高價回租等方式，逐漸完成鼎好的轉型。

據廈門廣播電視臺1月15日報導，經廈門市政府研究同意，明天起，思明區、湖裡區144平方米以下商品住房取消限購措施。廈門已全面取消商品住房限購措施。

此前廈門市於2014年8月調整住房限購措施，決定島外四個區不再執行住房限購措施，島內兩個區非普通商品住房（144平方米以上）不再執行住房限購措施，但144平方米以下的普通商品住房仍有限購。本市戶籍居民家庭在島內擁有1套住房的，在島內限購1套普通商品住房，在島內擁有2套及以上住房的，不能再買普通商品住房。非本市戶籍居民家庭，首次在島內購房的，限購1套普通商品住房。

從明日起，這項限購將全面取消，此項措施執行，也將利好島內樓市。

重慶“財信系”唯一的資本平臺國興地產（000838，SZ），此前受困於自身盤子偏小以及大股東亟待解決的同業競爭，發展一直不夠順暢，如今試圖通過一系列的資本運作加速突圍。

1月15日，國興地產公告稱，子公司國興融達地產以逾1.7億元的價格拿下了重慶大足區棠香街道辦事處金星社區一幅地塊，土地面積逾7萬平方米。據瞭解，公司2014年10月在該區域曾拿下了另一幅地塊，兩宗地塊合計逾150余畝，成本2.6億元。

實際上，國興地產2014年10月拿地，是自2005年底拿下天原化工廠數百畝地塊以來的首次，間隔近9年之久。國興地產董事長鮮先念在接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示，公司一直都在尋找合適的地產專案。

2005年12月份中旬，國興地產子公司重慶國興置業以底價拿下了江北區建新西路34號宗地，也就是原來的重慶天原化工廠地塊，該宗地包括公建、學校、綠地和居住功能的總面積合計428畝，總建面88萬平方米，耗資8.8億元。

自2013年開始，國興地產也認識到了存貨嚴重不足的弊端，在當年的年報中表示，受可抵押資產等因素的限制，融資規模難以進一步擴大，資金問題已嚴重影響到重慶34號地塊“國興北岸”專案開發，於是決定2014年在重慶大足區尋找合適的拿地機會。

華龍證券重慶公司投資顧問牛陽向《每日經濟新聞》表示，從拿地指標來看，國興此時有“抄底”拿地的跡象，相對於北上廣深一線城市，重慶新房的均價不高，在大重慶範圍內，國興可能考慮到了主城周圍房地產對公司未來估值有一定的彈性。

國興地產亦對外表示，上述地塊所處重慶市大足區位置較好，通過產品設計、銷售，有利於為公司創造較好的經濟效益。


記者瞭解到，國興地產所取得的上述兩宗地塊的土地性質均為商住相容。2014年12月，重慶國興置業聯合重慶同星匯置業總出資1億元，設立重慶棠城置業，其中前者出資7000萬元，後者出資3000萬元，各占標的公司70%與30%的股權。同時，重慶棠城置業也順勢設了資本金為5000萬元的國興棠城商業管理有限公司，主要目的是負責大足區商業項目開發。

亞信控股集團董事會秘書榮騰洪向《每日經濟新聞》記者表示，密集拿地對國興地產來說，這是硬通貨，有助於博眼球，增加市場業務，為後市項目銷售或增發融資鋪路。

2014年3月份，國興地產15億元的定增計畫獲得證監會受理，截至目前，已有不少品牌房企的再融資預案不斷獲批，但國興的再融資預案遲遲未有最新進展。

對此，一些重慶資本界人士將國興地產上述拿地解讀成其為此次定增鋪路。

專家認為，因租金價格很低，要發展住房租賃市場，必須靠其他措施激勵開發商意願

日前，住建部在對外公佈的《關於加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》（以下簡稱《意見》）中提出，加快發展租賃市場，支援房企向租售並舉模式轉變，積極鼓勵和引導國內外資金進入住房租賃市場，並計畫用3年時間，基本形成管道多元、總量平衡、結構合理、服務規範、制度健全的住房租賃市場。

“這是長效機制下的重大創新，發展租賃意在深遠。”銀河證券的一份研報指出，目前政府出臺的關於房地產的相關政策可以歸納為兩類，一類是有序合理地解除此前出臺的抑制政策；另一類是建立和完善房地產行業發展的長效機制，而住建部此次出臺的指導意見可以歸納為長效機制類，將會在中長期影響行業的發展軌跡。《意見》以促進住房消費為出發點，大大擴充了房地產二級市場的覆蓋範圍，並讓房地產行業盈利模式由開發銷售向租售並舉轉變，有助於存貨去化。

根據國家統計局的最新資料，去年前11個月，商品房銷售面積為101717萬平方米，同比下降8.2%，其中，住宅銷售面積下降10.0%。同時，11月末，商品房待售面積為59795萬平方米，比10月末增加1556萬平方米。其中，住宅待售面積增加1046萬平方米。

值得一提的是，針對盤活存量住房，《意見》稱，各地可以通過購買方式，把適合作為公租房或者經過改造符合公租房條件的存量商品房，轉為公共租賃住房，保障性住房要逐步從實物保障為主轉向建設和租賃補貼並重，“補磚頭”與“補人頭”相結合。


“這條政策的提出，體現了政府發揮市場在資源配置中的重要作用。”上海易居房地產研究院研究員朱光表示，一方面，收購存量商品房可以減少市場庫存，有利於緩解目前樓市庫存壓力較大的局面；另一方面，通過增加公租房供應，並提供貨幣補貼，也有利於通過住房租賃市場解決住房困難人群的居住問題，促進住房保障體系的完善。

不過，也有接受記者採訪的部分專家認為，要發展住房租賃市場，必須靠其他措施激勵開發商意願。因融資成本普遍較高，所以開發商目前都是高舉債周轉模式，但目前住房租賃價格很低，開發商自持住宅做租賃，不僅沉澱了大量高成本的資金，而且定期的租金收入可能還抵不上舉債融資要付的利息，所以開發商自持住宅做租賃恐怕意願較弱。

隨著一些高價地塊相繼落槌，今年一線城市土地市場也迎來了“開門紅”。

機構資料顯示，2015年開年不到半月，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市土地出讓金就已超過200億元，樓面地價也創出新高。

中原地產市場研究部統計資料顯示，1月1日至13日，一線城市成交土地合計14宗，平均樓面價達1.17萬元/平方米，溢價率升至30.46%，雙雙創下去年以來的新高。

其中，住宅用地的地價上升較為明顯。開年半個月內，一線城市5宗住宅用地成交的樓面價達1.74萬元/平方米，刷新了歷史紀錄。

一線城市去年也是土地市場的“吸金大戶”。去年全年，一線城市土地市場需求強勁，樓面均價漲幅顯著，地王頻現，總體出讓金超過5000億元。

面對一線城市土地市場的持續“高燒”，中原地產首席分析師張大偉表示，隨著“麵粉貴過麵包”的情況屢次出現，地價接近或者超過房價，已經是一線城市土地市場的新常態。房企拿地也有全面回歸一線城市的趨勢，受此影響，不同城市市場分化進一步加劇，一線城市樓市的風險也相應累積。

反觀2014年的北京豪宅市場，卻並不盡如人意。亞豪機構統計資料顯示，2014年全年北京公寓豪宅累計成交2608套，與2013年相比減少近700套，成交總面積近46萬平方米，與2013年相比下降了29%。

鑒於四環內的住宅存量夠銷售4年之久，高端市場新增供應與年銷量供需比高達4∶1，一位業內資深人士對《第一財經日報》記者表示，2015年隨著目標客群總量增長有限，庫存增加，北京的千萬豪宅市場將面臨較大壓力，頂級豪宅也不排除出現“肉搏”現象。

除了高價宅地之外，以北京為代表的一線城市出讓的土地中，還有相當一部分為商業地塊，或者含有商業面積的綜合地塊。這意味著，未來拔地而起的物業，將有相當一部分是寫字樓、酒店或者購物中心。

商業地產服務和投資公司世邦魏理仕（CBRE）昨日發佈的報告指出，北京寫字樓、零售業態未來將面臨壓力。

這份名為“2014年四季度北京房地產市場回顧”的報告顯示，去年第四季度，北京優質寫字樓市場上，個別業主面臨租戶即將到期而主動下調租金，以刺激需求，受此影響，該季度整體租金出現輕微下滑至每月每平方米424.2元，較上季度微跌0.2%。


“去年北京寫字樓市場比較‘膠著’，租戶與業主都很謹慎。”世邦魏理仕華北區研究部主管孫祖天對《第一財經日報》等媒體表示，今年上半年，北京寫字樓市場將迎來落成高峰，預計將有七個項目落成，為市場提供約40萬平方米寫字樓面積。2015年北京寫字樓落成總量較大，在緩解市場長期供應短缺的同時，也給現有專案業主造成一定壓力，租金難有上升空間。

零售業態的壓力則更為明顯。上述報告稱，預計未來六個月，北京零售物業市場將迎來五個合計體量超過45萬平方米的新增項目，大部分仍然為位於非核心商圈的大體量社區型購物中心。大量的未來供應或將為北京零售物業市場平均空置率帶來上行壓力。

溫州最大建築企業——溫州中城建設集團有限公司 （以下簡稱中城集團）曾經位列中國民營500強，如今卻面臨股權被拍賣的境地。

昨日（1月15日），浙江產權交易所發佈的一條拍賣公告顯示，受管理人委託，1月25日上午10時，將對中城集團100%股份向社會進行公開拍賣，起拍價為4216萬元。

去年5月，受互保、房地產低迷等因素拖累，中城集團向法院遞交了破產申請。

“經裁定，確認無爭議的債權已達17億余元，其餘債權有待進一步核實。”1月15日，溫州甌海法院有關人士對《每日經濟新聞》記者表示。

競買人需持施工總承包二級資質

據瞭解，中城集團曾列中國民營企業500強第242位，是目前溫州最大的建築企業。

上述拍賣公告顯示，此次所涉及的中城集團100%股份包含：《股份轉讓合同》約定的實物資產、無形資產、中城集團設計分公司、部分工程項目的（管理權）和收益、依附於中城公司的依約定移交給受讓方行使管理的事務及其他事務的權利義務。

昨日，溫州產權交易拍賣行的鄭女士表示，所拍賣的是中城集團100%股份，但只包括部分資產，如企業資質和部分工程項目的（管理權）和收益等，具體要以 《股份轉讓合同》樣本約定為准。

拍賣公告還明確指出，中城集團註冊資本為30680萬元，取得了房屋建築工程施工總承包特級資質證書單位。據瞭解，中城集團也是溫州唯一一家房屋建築施工總承包特級企業，因此對一些建築類企業，非常具有吸引力。

對此，上述鄭女士稱，1月15日是拍賣公告發出來的第一天，截至目前，還沒有人報名，但有企業和個人來進行過諮詢。

《每日經濟新聞》記者瞭解到，此次拍賣對競買人資格進行了相應要求，如競買人要在國內註冊，具有企業法人資格，自願參加競買，且具有房屋建築工程施工總承包二級資質以上（含二級資質）的公司，或符合上述條件的公司與其他法人或組織或自然人的組合。如為聯合競買人的，需在成交之日起三日內確定各自股份比例。

曾在前海股權交易中心掛牌

在溫州，隨處可見中城集團的影子，新國光商住廣場、中瑞•曼哈頓、華盟商務廣場等標誌性建築都是其作品。除了從事本行建築業，中城集團還涉足房地產、酒店、建材等行業，參與開發了杭州錢江國際時代廣場等專案。

2011年，溫州民間借貸風波爆發，少中小企業陷入互保危機。中城集團開始還是挺住了，但熬到2014年5月7日，其不得不以資產不足以清償全部債務為由向甌海法院提交重整申請書。

2014年5月12日，鑒於中城集團有許多優質資產，具備重整基礎，溫州甌海法院作出民事裁定書，裁定受理該公司重整申請，當時的申請書顯示，中城集團帳面資產總計10.6億元，負債13.8億元。

據瞭解，拖垮這艘溫州建築“航母”的原因有三，分別為互保拖累、房地產低迷以及銀行“斷供”。“近年來，受經濟大環境影響，銀行斷供，企業資金已無法周轉，公司所有銀行帳戶已被查封，已無法償還到期債務，企業經營已十分困難，出現嚴重資不抵債。”重整申請書上，中城集團這樣描述重整理由。

公開資料顯示，在中城集團前期統計的債務中，包括銀行貸款8.9億元。2014年6月5日，溫州市銀行業協會召集中城集團的債權銀行開協調會，當時參與的銀行總共有24家。


繼2014年8月26日召開第一次債權人會議後，2014年12月22日，溫州中城集團召開第二次債權人會議。會上溫州市甌海區人民法院裁定確認了67位債權人申報的67筆債權及兩筆勞動債權，共計3.8億餘元。目前，經法院裁定確認的無爭議債權已達17億元。

1月15日，溫州甌海法院有關人士對《每日經濟新聞》記者表示，除已裁定的17億元債權外，還有部分債權尚有待進一步核實，“管理人目前正在制定重整草案。”

值得注意的是，在如今中城集團的官方網站上，最後兩條消息是關於上市的，2013年9月18日，中城集團和國海證券正式簽約啟動新三板掛牌，已在前海股權交易中心 （代碼為662887）掛牌。據稱，這是溫州建築行業首家擬上市的企業。

長和系重組為集團釋放價值，恆地（00012）主席李兆基被問及集團會否重組時直言：「暫時無可能，順其自然，現時無這想法。」至於會否遷冊，副主席林高演說「無此計劃」，又稱：「投資哪?才重要，註冊在哪?不重要。」

李兆基表示，現時集團無意重組，「而家可能有兩成（資產價值釋放）升幅，但過一陣可能還原番。」又說「重組係點醒啲人公司唔值咁少。」他相信若本港其他地產股重組，市值亦可升一至兩成。

香港樓價持續高企，李兆基認為樓價已近頂峰，不應再升，並指本地樓價再升機會細，但跌也不會跌太多，因為人工及建築成本高，預料樓價今年底見頂。「香港樓每呎建築成本是人哋10倍，人哋300元一呎就得，香港就要4000元」，認為每呎2000元是合理水平，政府輸入建築業外勞，有助紓緩成本。

政府增建大量公屋會否影響樓市，李兆基說︰「如果樓多到離晒譜對樓市會有問題。」他維持「買股好過買樓」的看法，笑言「同事好嬲，公司邊賣樓我邊叫人不要買」。

年屆87歲的李兆基昨天又再次被問到何時退休，他說︰「退退哋，上午已無返工，慢慢來，慢慢減（工作量）。」


李兆基：樓市頂到盡 唔好買樓
供應續增 建議買樓不如買股
(經濟)

恆地地產（00012）粉嶺逸峰餘貨單位剛加價最多三成，主席李兆基卻唱淡樓市，認為港樓貴過鄰近地區十倍，供應又續增，「樓市今年尾或出年已頂到盡」，「唔好買樓」，並建議買樓不如買股。

本港樓價高踞不下，李兆基昨指港樓「已經係頂峰，唔應該再貴，今後不會升得好多，出年升的機會仲少，差不多頂到盡。」

為打壓樓價，施政報告提出要增加土地供應，未來5年私樓平均每年落成量約1.46萬伙，較過去5年的年均數目增近3成。

沒理由港起樓要貴10倍

樓市未來供應大增，李兆基認為，樓價雖然「麻麻地」，但「建築費那麼貴，人工成本那麼高，樓價又唔會跌好多」，美國加息只會影響少少，但暫時未將加息因素列入考慮之列。

多家發展商近年不斷批評本港建築工人不足，地價又偏貴，才是導致樓價居高不下的原因，李兆基對此亦深表同意。

他以內地起樓成本與本港起樓成本比較，直言本港的成本相當驚人。「沒有甚麼理由香港起樓要貴（內地）十倍，點解別人可以用每呎300元起樓，我們要4,000元先起得到。」

面對本港建築工人短缺，政府有意透過輸入外勞，降低建築費。李兆基稱，如果建築費可以「降到2,000至3,000元，樓價便平一半，但輸入外勞好多人反對，話影響到香港勞工的收入，政府有時顧得呢邊，又唔顧得另一邊。」

近年李兆基不斷建議投資者不要買樓，買地產股的回報更高，他昨日自嘲，指「我好蠢，成日叫你唔好買樓，我就剛剛開盤賣樓……伙計都好嬲我，他們話我們正在賣樓，你就叫人唔好買樓，但有時做事不能這樣。」

他稱，「如果持有普通樓，過一、兩年供應一路增加，買樓好難賺錢，升值機會無買股票咁好」，所以「我就提議買股票，因為有個水位。」

「不應多拗撬 不應佔中」

眼見香港社會紛爭漸多，李兆基坦言，「我的宗旨係以香港安定繁榮為第一，我認為最需要做這件事」，香港是福地，遍地黃金，是全世界最好的營商及居住地方，呼籲大家「不應多拗撬，不應佔中，不應自毀長城。」

他又指出，房屋政策非常重要，「做好房屋政策，便能減少貧富懸殊，令市民安居樂業」，最好令到每個人都有一層平樓，有職業就有層樓，屆時人人都成為百萬富翁。

李兆基擬建平價樓 百萬售青年
重建大坑西邨涉5千伙 指遷置好頭痛

?地（00012）主席李兆基昨公布，構思拆大坑西新邨後建5,000個300呎單位，以市價三分一約近100萬元免首期限售予在職青年，按揭20年月供僅5,500元。

但他明言如何遷置1,000多伙原住戶，令他「好頭痛」，稱可考慮先徙置公營房屋。

但房委會資助房屋小組委員會主席黃遠輝說，現時公屋資源短缺，加上大坑西新邨本身並非公屋，房委會難出手襄助。

大坑西新邨部分居民昨晚開會，表明反對重建後專供青年居住，又要求香港平民屋宇有限公司實行原邨原區安置等訴求。今晚會再開居民大會。

改建要過三關 學者指困難

事實上，百萬元青年平價樓要成事，尚要過三關，包括改契、改規劃、補地價，有學者相信重建困難重重。

特首梁振英前日在施政報告指，會與香港平民屋宇有限公司探討增加資助出售單位供應。身為該公司董事的「四叔」李兆基昨隨即召開記者會，交代平民屋宇公司持有大坑西新邨的重建構思，擬改建為5,000伙「勤奮青年創業居所」，免首期，每伙售100萬元。

構思免首期 月供僅5500元

按四叔構思，青年可以定息3厘分期付款，供10或20年，每月供款9,600或5,500元，期望計劃只要用到青年月入三分一來供樓，可安居樂業。他明言計劃是個人想法，「可能未必通」，亦明白到當中側重青年，對於政府而言需要考慮是否公平。

對於如何安置現時住客，四叔坦言：「好頭痛」。「或賠20萬元一伙，住客肯自己搞掂就通，或於內地送一層樓給他們，或者他們先住入公營房屋單位，待日後興建好再賣平樓給他們，逐個方案來研究。」

至於時間表，他表示順其自然，但認為成功機會高，「至多賠償出多少少來搞，只是快點與慢點問題。」

研夥碧桂園 建內地長者屋

此外，他又計劃與內地發展商碧桂園（02007）主席楊國強組織慈善基金，於內地建1萬伙「安居．價廉物美屋」，每單位售10多萬元，鼓勵本港住在公營房屋的長者搬到內地，將公屋單位流轉給有需要的人。

被問及是否特首無能力改善本地居住問題而獻計，李兆基認為政府限制大，如早前他捐出7塊地只有2幅有發展計劃，「有時要大家合作，不是能立即搞得掂。」他認為計劃與官商勾結的疑慮「離行離迾」。

黃遠輝則認為，除因該屋邨本身不是公營房屋，而且現時公屋資源短缺，加上大坑西新邨租戶可能不符公屋租戶的入息、資產限額，房委會難在遷置資源上協助大坑西新邨重建﹔他認為港府要考慮未來資助出售房屋的定位。

城大公共政策學系副教授劉國裕認為，雖然施政報告為大坑西新邨重建帶來曙光，但除了遷置，亦有補地價等問題，看來困難重重。

政府發言人稱，正與香港平民屋宇有限公司探討重建大坑西新邨事宜交換意見，惟現時仍未有確實方案。

評級機構惠譽發表報告指出，本港樓市在去年再升逾10%，主因流動性充裕、低息環境持續及買家需求強勁。但該行認為，現時樓價並非因家庭收入上升而是由投資需求帶動，相信短期內本港樓價會見頂，並有下行風險，預計今年樓價將原地踏步。

惠譽表示，現時樓價升幅非因經濟增長，市民供款負擔比率不斷上升，預期今年負擔比率趨穩，因為現時的按揭比例仍受限；而印花稅及高首期按揭限制措施，亦打擊不少貸款能力較弱的買家入市需求。另外，惠譽預期，今年本港隨着美國加息，實際按揭利率將升至2.5厘，明年升至2.75厘，銀行的貸款亦相對較為審慎。

滙豐經濟研究亞太區聯席主管范力民表示，預期美國將於今年9月加息，而本港房地產市場對息口非常敏感，相信樓市會因而受壓，但並不認為樓價將大幅下跌，因為過去累積升幅已大，估計今年樓價大致平穩。

法巴則預期，鑑於今年港銀流動性較去年緊，預測樓價僅微升0至5%。

今起581伙應巿搶客

《施政報告》對樓市政策未有大幅改動，無礙樓市升溫，新盤繼續「散貨」，今日起一連3天多達10個新盤推售，涉及581伙，焦點所在仍為新地（00016）旗下東涌東環1期，周六第3度推售共330伙，項目昨天截票，市場稱共錄得近1萬張入票，超購29倍；此外，繼粉嶺逸峯貨尾單位大幅加價後，繼續有發展商調高貨尾單位售價。

東環收票萬張超購29倍

市場消息指出，東環1期昨天連「復活票」在內，單日收逾3000票，令總票數急升至約1萬張，以明日發售的330伙計，超購29.3倍；中海（00688）及市建局合作發的西營盤星鑽，總入票亦突破200張，市場稱累收約232票，超購1.3倍，2盤合計凍資約3.28億元。

繼粉嶺逸峯貨尾大幅加價後，會德豐地產昨天亦調高將軍澳THE PARKSIDE 6伙貨尾售價，加幅由1%至2.5%，項目推售至今僅餘20伙四房戶及1伙相連單位有待承接。

PARKSIDE貨尾加幅逾1%

興勝創建（00896）佐敦The Austine Place昨天再沽1伙，發展商昨天亦重發價單，調高5樓2伙售價，加幅約1.4%。市場消息指出，系內上環荷里活道115號服務式寫字樓物業，獲買家出價5.3億元洽購，惟與發展商意向價約6億元仍有距離。項目總樓面約3.3萬方呎，迄今租出約60%，若全部樓面租出，每月租金約220萬元。

《施政報告》對樓市政策被評為「冇料到」，發展商繼續推盤發售，今日開始一連3天，合共有10盤推售，信置（00083）大埔天賦海灣今日率先發售116伙；房協長沙灣喜盈及喜韻今日亦推售6伙撻訂戶，連同東環1期、星鑽及逸峯等，10盤合共發售581伙。此外，遠東發展（00035）位於紅磡必嘉街，樓齡已達12年的單幢盤東海雅園，昨天發出價單，涉及4伙，售價476.9萬至486.96萬元，呎價平均約1.4萬元，其中3伙連租約，月租約1.25萬至1.26萬元。是次發展商提供最高8%折扣，折實入場費438萬元，下周四先到先得發售。

金朝陽集團（00878）公布，集團剛以4.525億元購入葵涌打磚坪街105至113號工廈，交易將於今年5月完成，項目現時為6層高工業大廈，地盤約2萬方呎，以地積比9.5倍計算，可重建約19萬方呎樓面，進一步拓展集團土地儲備，為葵涌區在活化工廈政策下，集團繼購入青山道項目後，再次斥資購入工廈，並就重建作規劃及研究，不排除保留作自行發展。

內房企佳兆業（1638）的困局一浪接一浪。深圳市中級人民法院公告顯示，中國銀行（3988）與佳兆業的官司將於3月24日開庭。與此同時，有傳公司旗下受當局鎖定的盤源已擴至杭州，涉及749伙。該公司昨天仍維持停牌。

749伙禁止銷售

深圳市中級人民法院文件指，佳兆業與中國銀行訴訟案立案時間為本月7日，被告還包括陳易糧和吳鑫瓏。與此同時，杭州透明售房網顯示，佳兆業位於杭州五常一個樓盤全部顯示變成「限制房」，涉及749伙禁止銷售。截至發稿，佳兆業杭州其他項目正常。

法院凍資6.5億元

內地媒體指，該杭州盤被鎖，源於一筆約6.5億元（人民幣，下同）信託借款出現問題。佳兆業於2013年以約10.1億元取得杭州項目，並成立項目公司，由佳兆業持股51%，愛建信托持股49%。本月12日，上海掛牌的愛建股份發布公告稱，旗下子公司愛建信托已向上海市第一中級人民法院起訴，要求佳兆業下屬公司提前歸還6.5115億元信託借款本息。法院已受理將於3月11日開庭審理，並裁定凍結佳兆業杭州公司6.5115億元賬戶存款。目前佳兆業杭州公司仍有待集團總部指示對應方案。

萬科停接手滬盤

另外，因考慮到佳兆業存在破產風險，萬科（2202）已終止接盤其上海青浦項目，佳兆業原本可以指望的12億元套現資金亦就此泡湯。佳兆業公告顯示，上海萬科終止有關出售上海青灣兆業股權及股東貸款的協議。佳兆業雖未透露具體原因，但提到是萬科方面沒有支付款項導致停止協議。

上海青灣兆業曾為佳兆業回歸一線城市的重要佈局，項目位於青浦區重固鎮，地盤面積約9.06萬平米，可建築面積約15.41萬平米。

目前佳兆業深陷被追債泥潭，向其索要資金的金融機構已增至24家。還有數百名業主紛紛抱團維權，有人希望政府能夠出面保障權益。

領匯(0823)昨日就建議擴大投資策略，包括自行發展物業等舉行特別股東大會，小股東於會議後均表示贊成集團提出決議案及滿意派息比率，最終獲99.73%出席股東投票通過，讓領匯可從事物業發展及相關活動，惟該等活動之投資上限為物業組合資產總值的10%。

經擴大後之投資策略，為領匯提供更多新投資機會，從而推動其長遠及可持續增長。特別決議案獲得通過，領匯可以於較早階段以較低成本收購項目，設計、建造及持有切合其要求之資產，以及重建老化資產。

滿意派息比率

昨日出席的一位小股東傅先生表示，領匯不應墨守成規，贊成集團到中國內地發展，擴大投資的範圍。雖然每項投資都有風險，但認為這亦是一個機會。他又滿意目前的派息。

另一位小股東張小姐表示，雖然現時領匯已擁有多元化發展，未來若作為發展商興建項目，公司發展會多元化及完善，她亦滿意領匯的派息，不擔心美國可能加息。

事實上，領匯於今年9月亦曾入意向競投港鐵大圍站項目，主要是看中其商場，去年亦與內地龍頭房地產開發商萬科簽定戰略合作意向書，共同尋找在內地零售物業的投資機會。