財政部去年調高房屋稅從1.2%升至3.6%，並由各縣市政府決定，而豪宅最多的台北市已在去年把稅率調高至上限3.6%，導致豪宅交易急凍。新光金（2888）董事長吳東進昨直言，豪宅成本變高了。而高資產客戶對北市豪宅交易卻步，甚至出現「退訂潮」；不少建商更一改以往買地興建，轉為詢問誰能接手既有豪宅交易。

吳東進表示，房屋稅調漲3倍，使豪宅買賣與持有成本大幅調高，豪宅交易市場甚至出現高資產民眾退訂現象。

建商詢問誰能接手？
除買賣豪宅縮手外，建商立場也出現轉折，吳東進提到，過去建商是積極尋找土地來興建豪宅，如今是轉為詢問「誰能接手？」意味北市豪宅市場看淡。

據悉，北市豪宅市場轉變，也讓新壽原本計劃在台北市南港陽光街計劃興建的大坪數豪宅建案改變策略，預料將改為公寓類型，而新壽目前仍在申請建照，未來該起不動產開發將重新考量。

相較新壽對北市不動產看淡，南山人壽則不看好海外不動產投資收益。南山人壽副董事長杜英宗昨在公益活動會後受訪表示，南山不會買海外不動產，因海外不動產基金獲利逾10%，比直接買海外不動產報酬4~5%高。

另外，對壽險資金投入公共建設，杜英宗說，公共建設若有好投資標的還是會看，希望柯P不要引起仇商仇富的效應。

對官方反對馬商IOI投資台北101，英國最後連白金漢宮都可賣，101又搬不走有何好害怕的？

杜英宗說，油價跌讓通膨維持低檔，等油價回穩至每桶40~60美元就會比較安穩，今年市場大幅波動是新常態。

南山人壽昨日舉辦公益活動記者會，將邀請名人至全台55所高中職校演講，逾3萬5000名學子參與，也宣布提供100萬元的放膽基金由青年學子申請公益計劃。

「已達高點 今年將下修」
台北大巨蛋爭議不斷，但這幾年仍推升周邊房價。房仲業者統計全台巨蛋周邊房價，台北大巨蛋周邊3年漲21.19％，以高雄巨蛋周邊最熱，3年漲了45.49％，台中巨蛋預定地的14期重劃區房價也上漲33.13％。

群義房屋統計實價資訊，發現2012年台北大巨蛋周邊房價每坪92.34萬元，去年已漲到111.91萬元，漲幅21.19％。群義房屋仁愛店專案協理鍾明偉分析，台北大巨蛋兼具位置、交通優勢，中古大樓行情每坪95~105萬元，不過大巨蛋周邊房價去年較前年的漲幅僅1.3％，顯示房價已達高點，預估今年房價會下修。

台中巨蛋吸首購族
台中巨蛋基地位14期重劃區，預計2017年完工，2012年周邊房價每坪11.65萬元，去年每坪15.51萬元，3年漲33.13％。群義房屋北屯崇德店協理蔣海芃分析，台中巨蛋位高鐵站、潭子加工出口區的中心點，尤受首購及換屋族青睞，目前新建案每坪25~35萬元。

住商不動產水湳經貿店長盧東儀表示，台中巨蛋靠近水湳經貿園區，是未來重大建設集中地，加上交通方便，3年周邊漲幅至少6成，以中古屋大樓每坪16~18萬元，新成屋25~26萬元，最受首購族歡迎。

台中民眾蕭小姐表示，看好周邊有BRT、未來捷運通過，又近台74線高速公路，交通很方便，考慮在此區買新房，不過新案炒到每坪破40~50萬元，感覺太貴了。

高雄漲45％冠全台
高雄巨蛋周邊房價漲幅居全台之冠，2012年每坪15.19萬元，2013年漲至19.46萬元，但去年每坪漲破2字頭，3年漲幅超過45％。

群義房屋總經理潘家成表示，高雄房價基期低，漲幅較台北更顯著，加上巨蛋啟用後，帶動店面進駐，住宅需求增加。

中古屋每坪32萬起
東森房屋高雄博愛大中加盟店店東何忠義也分析，高雄巨蛋商家多，帶動周邊房價漲2成，尤以裕誠路一帶最受歡迎，中古屋每坪17~21萬元，其次為靠正門的博愛路，每坪22~26萬元，巨蛋後門則多為豪宅案，每坪開價45~60萬元，中古屋每坪32萬元起跳。

巨蛋加持 台中14期漲33％
新案每坪35萬 吸首購族
台北大巨蛋爭議不斷，但這幾年仍推升周邊房價。房仲業者統計全台巨蛋周邊房價，台北大巨蛋周邊3年漲21.19％，以高雄巨蛋周邊最熱，3年漲了45.49％，台中巨蛋預定地的14期重劃區房價也上漲33.13％。

群義房屋統計實價資訊，台中巨蛋基地位14期重劃區，預計2017年完工，2012年周邊房價每坪11.65萬元，去年每坪15.51萬元，3年漲33.13％。群義房屋北屯崇德店協理蔣海芃說，台中巨蛋位高鐵站、潭子加工出口區的中心點，尤受首購及換屋族青睞，目前新案每坪25~35萬元。

民眾：交通很方便
住商不動產水湳經貿店長盧東儀表示，台中巨蛋靠近水湳經貿園區，是未來重大建設集中地，加上交通方便，3年周邊漲幅至少6成，以中古屋大樓每坪16~18萬元，新成屋25~26萬元，最受首購族歡迎。台中民眾蕭小姐表示，看好周邊有BRT、未來捷運通過，又近台74線高速公路，交通很方便，考慮在此區買新房，不過新案炒到每坪破40~50萬元，感覺太貴了。

台北大巨蛋料下修
群義房屋統計發現，2012年台北大巨蛋周邊房價每坪92.34萬元，去年已漲到111.91萬元，漲幅21.19％。
群義房屋仁愛店專案協理鍾明偉分析，台北大巨蛋兼具位置、交通優勢，中古大樓行情每坪95~105萬元，不過大巨蛋周邊房價去年較前年的漲幅僅1.3％，顯示房價已達高點，預估今年房價會下修。

高雄漲45％冠全台
高雄巨蛋周邊房價漲幅居全台之冠，2012年每坪15.19萬元，2013年漲至19.46萬元，但去年每坪漲破2字頭，3年漲幅超過45％。

群義房屋總經理潘家成表示，高雄房價基期低，漲幅較台北更顯著，加上巨蛋啟用後，帶動店面進駐，住宅需求增加。

東森房屋高雄博愛大中加盟店店東何忠義也分析，高雄巨蛋商家多，帶動周邊房價漲2成，尤以裕誠路一帶最受歡迎，中古屋每坪17~21萬元，其次為靠正門的博愛路，每坪22~26萬元，巨蛋後門則多為豪宅案，每坪開價45~60萬元，中古屋每坪32萬元起跳。

政府積極打房，國內出現一波波出走潮，去年國人海外置產總金額約400?500億，業者預估今年將倍增至900?1,000億。亞太國際地產總經理秦啟松表示，4年多來已賣出馬來西亞物件約4,500戶，目前與公司合作的國內房仲加盟店及代銷業者已達1,000?2,000家，今年將以銷售2,000戶為目標。

秦啟松表示，目前國內房仲業者慘澹經營，自己在文山區經營的房仲門市業績僅剩以往的3成；他開玩笑表示，現在同業常在機場相遇，因為國內房仲業者大都在賣海外不動產。

他指出，目前全台房仲公會理事長大都跨足海外不動產市場，亞太地產因手中擁有馬來西亞總銷超過400億元的物件（伊斯甘達1,800戶、檳城800戶、吉隆坡1,000多戶），透過公會已與全台1,000?2,000家房仲加盟店及代銷業者合作。

此外，秦啟松表示，亞太地產也與國內包括鄉林、新潤、富旺等建商合作，將國內建案銷售海外市場，目前已有香港不動產業者買下11?12戶在桃園的建案，另「鄉林皇居」也售出2戶，後續還將與國內其他建商洽談合作。

亞太國際地產執行長方彥夫表示，海外置產熱度不減，去年國人海外置產總金額約400?500億，今年國際景氣持續復甦，且國內房地產市場回歸自住、房地合一稅改等影響，估今年將上看900?1,000億。

台塑企業敦北總部都更去年底召開第二次業主協商，獲得全數同意支持，且絕大多數業主願意參與出資都更，並已邁入設計公司遴選階段，將採國際標推動。

據悉，台塑總部都更案推翻原先商辦、豪宅上下分層的規畫方向，改為前棟大樓屬商辦用途，後棟規畫為大坪數豪宅；呼應敦化北路新落成的豪宅「文華苑」，資產行情水漲船高。

台塑企業總部土地面積近6千坪，樓地板面積37,376坪，合計持有業者共58個。依照台塑企業自行草擬都更版本，規畫興建地下4樓，地上24樓的商辦、豪宅大樓，總樓地板面積上看45,000坪；市場推估，都更後的台塑企業總部將增值300億，市值上看千億。

此外，因應都更計畫，台塑企業規畫旗下機場捷運林口A7站土地被新北市徵收後，可配回近9,700坪土地，藉此興建辦公大樓，安置總部4,000名員工。惟原預計去年底取回土地進行開發，但因捷運機場線工程遞延，恐要到6月才能取回；待土地順利取回，約需3年興建時間完工啟動。

台塑企業總部都更案堪稱全台最大地主自辦都更案。去年第一次業主協商會議僅一家業主反對，另有二家業主還沒確定。

透過意見交換後，去年底第二次業主協商會議時，已獲100％共識；多數業主願意出資參與都更，有2業主表達不出資想法，另一業主想出售，台塑集團決定加以收購。

為讓都更案規畫更完備，台塑企業除委託專業顧問公司，從都更研擬設置、相關法令程序專責負責，更將展開設計公司遴選程序，並強調採國際標，以針對彙整後的業主意見，給予專業評估及規畫。

台塑企業表示，都更案的申請與設計公司完成設計規畫的時程並不衝突，預計年中向北市政府提出都更案申請，興建費用將逾百億元。

台塑總部包括前棟及後棟大樓，自有產權比68％，多數為台塑關係企業所使用，部分樓層則分租，前棟大樓的8樓及9樓為理律律師事務所所有，至於13樓則是台塑企業已故創辦人王永慶的三房家族產權。

房市交易持續冷清，不過建商、代銷卻呈兩樣情，口袋深的建商儘管房市氛圍持續看淡，依然挺進推案，反觀代銷業者為了度過這波景氣寒冬，出現案場人力縮編、提早下班的情形，更是有代銷業者在八德、青埔推案發現苗頭不對，慘賠出場，為的就是不想賠更多，好房雜誌社長倪子仁就表示，這些供給量大的地區若沒有跌2成，購屋者恐怕連看都不會看。

房地合一稅改雖然尚未拍板定案，但對整體房市已產生嚴重衝擊，交易稅與持有稅預期會大幅增加，成交量出不來的情況下，賣壓恐怕會持續沉重，首當其衝的就是代銷業者。好房雜誌社長倪子仁在《地球黃金線》節目上表示，現在專業的廣告代銷公司不是力拼跳樓大拍賣，是根本不敢接，就有代銷公司接連在新莊副都心、桃園八德、青埔接案，但接待中心蓋到一半，發現苗頭不對，直接共認賠1億元出場，「寧願不推，不然會賠更多」。

倪子仁就說，在價格持續不合理的情況下，建商若繼續要求開高價，代銷公司連接都不敢接。而在這波代銷逃命潮趨勢下，可顯見供給量大的區域，如青埔、蘆竹、大園「只要是被桃園航空城周邊掃到的地區就要率先跌2成」，因為供給量大，隨著賣壓漸增後，價差也隨之出現。不然在賣方僅降開價、死守成交價的情況下，買賣雙方對價格仍無共識，市場交易量依然不會顯見。

新北第2案 申請半年可通過

老公寓增設電梯成風潮，新北市蘆洲區再添1案！新北市昨核定通過蘆洲區老公寓增設電梯案，核定補助經費192萬元，是新北市核定的第2案。新北市府表示，只要住戶全體同意，申請3~6個月就能通過。

15年以上可申請
北市本月21日已有首件民間自辦的公寓增設電梯案完工，昨日新北市再度核定通過蘆洲區光華段老公寓增設電梯案，新北市都市更新處發展科科長洪宜萍表示，新北市老公寓申請補助不必走都更程序，只要住戶100%同意便可申請，申請時間3~6個月就可完成。

新北市現有3案核准補助，新店案、蘆洲案已核定，永和區信義段公寓則通過預審，市府將補助170萬元經費，未來仍要爭取全部所有權人同意。新北市除提供經費補助，也有輔導團隊專案協助，只要15年以上、4~5樓公寓，有適當空間可設置電梯即可申請。
北市申請案須走都市更新程序，時間較長，但已有27案核准補助，其中3案已核定。 .

北市都發局工程科科長湯勇循表示，核定3案中，以中正區三元街進度最快，現電梯完成測試，正申請電梯使用許可證；士林區三玉段公寓準備開工，北投區振興段公寓則進行事業計劃核定審查中。

崔媽媽基金會受北市府委託協助輔導社區增設電梯，社會發展部處處長張偉瑜表示，民眾對公寓增設電梯很有興趣，每月都有5~6件詢問案件。

台北市房價高，車位價格也貴得嚇人！據《住展》雜誌調查，台北市新建案車位價格不斷高漲，近10年上漲5成，1個平面車位要價277.3萬元，機械車位也要212.6萬元。根據去年實價登錄資料，信義區超級豪宅「皇翔御琚」車位更高達870萬元，其他建案也不乏有單價逾500萬元的車位。

信義區最貴870萬
據《住展》雜誌統計，去年北市新建案平面車位平均單價277.3萬元，較10年前192.7萬元，漲幅達43.9%；機械車位平均單價212萬元，也較10年前134.7萬元增加57.83%。

《住展》雜誌企研室經理何世昌認為，北市停車位原就供不應求，2013年開始停止停車獎勵容積後，未來車位供給量難擴大，加上北市人口數持續上升，車位供應更顯緊迫，車位價格可能愈來愈高。

去年部分新建案車位更創下天價，如信義區豪宅「皇翔御琚」車位成交價最高達870萬元，內湖「菁品」、大安「青田青」和松山「皇翔新天玓」，平面車位皆逾500萬元。

「青田青」平面車位每個470~520萬元，機械車位最便宜也要300萬元，專案副理蔡哲夫說，高端客層希望車輛能停在社區，而非外租車位，加上部分買方不只1輛車，車位供不應求，價格才較高，目前北市新建案平面車位行情約400~500萬元。

何世昌表示，北市中心建案機械車位價格普遍在200多萬元左右，少數區域例如社子，才看得到單價130萬元的行情。


工商時報
台北停車位豪宅化 500萬俱樂部現蹤

台北居，大不易，連停車位也「豪宅化」，由於長期面臨供不應求，現在市中心一個停車位動輒飆上500萬元。至於台北市身價最高的停車位天王，由信義計畫區的「皇翔御琚」奪冠，最新實價揭露資訊顯示，一個停車位動輒570?820萬元，足以在中南部買下1棟透天厝。

住展雜誌企研室經理何世昌昨（22）日表示，台北市中心不少停車位的身價已躋身「500萬俱樂部」！而「皇翔御琚」一個停車位要價動輒570?820萬元，則高居停車位行情榜首；另內湖區「菁品」一個588萬元、大安區「青田青」要價520萬元、松山區「皇翔新天玓」要賣500萬元，皇翔的案子在「500萬俱樂部」中總計囊括2名。

住展雜誌昨（22）日公布最新調查指出，近10年台北市新成屋、預售屋停車位行情漲多跌少，其中平面車位10年來大漲44.27％，平均一個平面式停車位身價達277.3萬元；至於機械車位漲幅更驚人，10年達57.83％，平均要價為212.6萬元。

根據調查，近年台北市新成屋、預售屋每年新增的停車位數量呈現下滑，去年更跌破1萬大關，新釋出的車位不到9千個，不僅是近10年來最低量、更是統計以來最低，主因是新建案數量減少和停車位容積獎勵落日條款所致。在新增供給吃緊，加上市府帶頭調漲停車費雙重影響下，將可能促使停車位價格進一步攀升。

何世昌分析，由於停車位在台北市供不應求，因此去年度頻見新建案的停車位創造天價；相比2013年度，北市新建案最貴停車位420萬元，但進入2014年行情持續走高。

2014年預售屋、新成屋市場中，停車位第一貴為信義區豪宅案「皇翔御琚」，成交價達820萬元；惟該大樓的停車位，成交價落差大，最低也有570萬元，因此外界有拉高車位價、以壓低房屋單價之說。

何世昌指出，台北市有些豪宅頂級客戶需要的停車位，往往不只1個，尤其大坪數或豪宅案，車位動輒3、4個以上，因此光是買車位就要將近2,000萬元，已可以在北市精華區買小套房，或者到外縣市買一棟透天厝。

雖然台北市的停車位增值空間比房屋低，但停車位投資報酬率卻不差。若以每一個停車位的月租金4,000元來算，總價277.3萬元，大概57.8年可回本，年租金報酬率為1.7％；若以月租金4,500元計算，則約51.4年可回本，年租金報酬率約1.9％；且停車位不必投入太多維修成本和折舊費用，投資效益更高。

告別了過去幾個月的平淡無奇，本次實價登錄總算有亮點。2015年1月21日北市不動產實價查詢網揭露信義區豪宅皇翔御琚新成交價與永康街新店王，成交價又掀起新亮點。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，本次揭露資料中，皇翔御琚3樓成交總價5.20億，單價達260.01萬，應是目前市場上最貴的豪宅低樓層；此外永康街1~30號也有一筆店面成交，總價1.5億，成交單價達655.13萬，一舉打下開封街店王，成為新店王。綜觀這些天價案，可見未來市場難以期待全面翻漲，個案表現將成為市場主流。

徐佳馨分析，本次實價資料中，皇翔御琚交易時間為2014年10月，交易樓層為3樓，總價5億2085萬元，坪數約228.75坪(包括3車位)，每坪單價約260萬元，沒有寫下新高，應與低樓層有關，不過即便沒有寫下新高，該案仍會是目前豪宅中最貴的低樓層，值得一提的是，該案車位交易高達810-870萬，應是目前市場上最貴的車位。

不過，該案持有者為境外公司，也是皇翔御琚第9戶法人持有戶，徐佳馨提醒高資產客戶多會採取境外公司購買豪宅，一可避免隱私曝光，二可滿足節稅需求，但豪宅一再以境外公司交易，難保日後國稅局不會將查稅觸角伸向海外。

除了住宅有亮點外，店面也有表現，本次實價揭露資訊也揭露永康街總價1.5億元，坪數約22.90坪的店面，由於拆算每坪單價高達655.13萬元，一舉成為實價新店王。住商不動產台北區經理錢思明表示，該店王目前是一個茶葉店，永康街近年租金不斷翻漲，正永康街第一線租金甚至可達15000元/坪以上，加上店面供給量少，價格才能逐漸攀高，相較於其他商圈，永康街港澳、日本等地的自由行旅客多，提袋率高，消費力也強，因此店家幾乎生意都不俗，也因此近幾年租金漲翻天，不少保守型投資者對於區域興趣也十分濃厚。

綜觀未來，徐佳馨認為，當市場走入轉折，將告別「隨便買，隨便漲」的時代，未來個案表現會遠勝市場整體，只要產品力夠強，仍不乏有接手者。

在房市一片不景氣的氣氛下，仍有少數建案開出國際買盤，國際代銷業者去年起將台灣建案帶往亞洲城市巡迴聯賣，其中桃園頗受香港買方喜愛，業者分析，香港人非常喜歡造訪台灣，桃園占地利之便，且房價平實，因此銷售反應最好。

過去兩季，包含新潤、富旺、鄉林等國內知名建商與亞太國際地產合作，在新加坡與香港一共進行五場展銷活動，亞太國際地產總經理秦啟松表示，台灣建築品質、服務水準及人文素養在亞洲都名列前茅，此次共有40至50組客戶下訂，其中新潤建設在桃園青埔的建案成交12戶、台中七期的「鄉林皇居」成交2戶，其他如新竹竹北及台南的建案，因客戶對區域不熟悉，未有成交。

秦啟松說，買方幾乎全部來自香港，其中不乏香港房地產商，都以休閒置產為需求；對香港人而言，與台灣關係非常友好，加上房價相對便宜許多，又不像香港總是被陸客佔據，於是來台購屋自住兼投資。不過，比起國人海外置產的資金潮，台灣建案外銷的總額僅是九牛一毛。

房仲透露，全台買賣移轉件數創下過去13年來新低，但房仲店數與當時相比為倍數成長，僧多粥少加上政策限制，店頭經營慘澹，業者快要無法生存，連精華地段都有房仲陸續關店，「現在路上很難遇到房仲同業，反而在機場時常相遇，因為大家都把重心放在海外，忙著帶客戶出國看屋」。

為了要統一管理市府手中的空屋，以及未來5萬戶只租不賣的公營住宅管理，同時提供公辦都更或大規模都更拆遷戶的中繼居住，台北市長柯文哲昨（21）日表示，市府目前正在清理市府手中的空屋，並研擬成立「台北租屋公司」管理，也就是「物業物流管理公司」，現正構思管理技術以及公司如何設立。

市府官員指出，到明年底，北市府手中可以租的屋子預估會有7,000戶，最終目標數則是市長規劃的5萬戶只租不賣公營住宅。 市府官員指出，未來台北租屋公司除管理公營住宅，也會針對公辦都更、公有地都更帶動私有地都更，房子拆掉後居民的居住問題及相關中繼等處置。

2014年台灣觀光業對GDP貢獻總值達258億美元，境外旅客來台逼近千萬人次、年成長約24％，創下歷年最高漲幅！其中，「逢甲商圈」寫下逾1,220萬人觀光人次記錄，預估創造逾20億元的住房商機。逢甲商圈的光環也澤被緊鄰的12期地區，加上北接水湳經貿園區、南臨7期重劃區，區域房市也水漲船高。

根據逢甲大學統計行銷研究小組調查結果顯示，2014年逢甲商圈人潮已超過1,220萬人次，依人潮流量估計，周一至周四晚間每日人潮超過2.1萬人；周六則大增至6.7萬人、周日也有5.2萬人。

看好逢甲商圈的住宿商機，久億集團旗下的久樘開發也砸下8億元重金打造「星享道酒店」，成為逢甲商圈首家五星級酒店。久樘之前已投資「文華道藝術旅店」，並於2008年榮獲全亞洲「Top 5 Asia Hotel」；後續「樹也ChooArt Villa」於2014年拿下蕃薯藤旗下旅遊平台的全台票選第一民宿。

久樘開發董事長特助李晉豪表示，久億集團飯店體系「文華道藝術旅店」、「星享道酒店 」為全台首創「飯店藝術平台」，邀請藝術銀行、張忘、余燈銓、謝以裕等藝術家，於牆面創作藝術，加上逢甲商圈加持、經營有成，暑假期間平均住房率逾9成。
事實上，逢甲商圈早已成為台中旅店主戰場，吸引愈來愈多業者進駐卡位，包括文華道、碧根行館、黎客、拓程、台中之星、星享道、Kun、福星、默砌等旅店已陸續營運；未來將加入的旅店包括璞樹、光感、葉綠宿、時光對白、LUMI等品牌旅店，觀光與周邊商機上看百億元。

住商不動產台中朝富店長陳俊雄表示，除了逢甲商圈帶來的利多外，近期的BRT快捷藍線通車、水湳經貿園區的開發，都帶動緊臨的12期房價上漲，吸引久樘開發、龍寶、惠宇等豪宅建商插旗，目前大樓案每坪40萬元起、豪墅6,000萬元起，隨著水湳經貿園區開發完成，預料將有另一波漲幅。

目前12期豪宅大樓「龍寶晴臻邸」，總戶數88戶，規畫82-108坪產品，每坪單價40至50萬元，已全數完銷；熱銷中的「久樘香坡」面對西大墩公園第一排，規畫65-120坪，每坪單價38至50萬元；「元城西華苑」規畫48-56坪，每坪單價約在40至45萬元。
至於12期豪墅部分，總價約在6,000萬起，其中，佑崧「居心地」建坪195坪，每戶總價8,000萬元起；「大日極光」每戶總價高達1.5億元起。

其中，指標個案「久樘香坡」，採先建後售，邀請國內知名室內設計大師胡碩峰規畫，住家僅92戶，面對8,200坪西大墩公園的千餘坪基地，由於設計規畫與居家環境，近期受到不少7期住戶與中科企業主的青睞。

由於「久樘香坡」順銷的激勵，預計今年農曆春節前後，久樘將於台灣大道與環中路口推出新案，坪數規畫約在32至45坪，以現代感的前衛設計，新案主攻精密科學園區中階主管、經常往返台中的商務人士等族群。

商家多 衝破2字頭

台北大巨蛋爭議不斷，但這幾年仍推升周邊房價。房仲業者統計全台巨蛋周邊房價，台北大巨蛋周邊3年漲21.19％，以高雄巨蛋周邊最熱，3年漲了45.49％，台中巨蛋預定地的14期重劃區房價也上漲33.13％。

群義房屋統計實價資訊，高雄巨蛋周邊房價漲幅居全台之冠，2012年每坪15.19萬元，2013年漲至19.46萬元，但去年每坪漲破2字頭，3年漲幅超過45％。群義房屋總經理潘家成表示，高雄房價基期低，漲幅較台北更顯著，加上巨蛋啟用後，帶動店面進駐，住宅需求增加。

台北大巨蛋漲2成
東森房屋高雄博愛大中加盟店店東何忠義也分析，高雄巨蛋商家多，帶動周邊房價漲2成，尤以裕誠路一帶最受歡迎，中古屋每坪17~21萬元，其次為靠正門的博愛路，每坪22~26萬元，巨蛋後門則多為豪宅案，每坪開價45~60萬元，中古屋每坪32萬元起跳。

群義房屋統計發現，2012年台北大巨蛋周邊房價每坪92.34萬元，去年已漲到111.91萬元，漲幅21.19％。

群義房屋仁愛店專案協理鍾明偉分析，台北大巨蛋兼具位置、交通優勢，中古大樓行情每坪95~105萬元，不過大巨蛋周邊房價去年較前年的漲幅僅1.3％，顯示房價已達高點，預估今年房價會下修。

台中巨蛋基地位14期重劃區，預計2017年完工，2012年周邊房價每坪11.65萬元，去年每坪15.51萬元，3年漲33.13％。群義房屋北屯崇德店協理蔣海芃分析，台中巨蛋位高鐵站、潭子加工出口區的中心點，尤受首購及換屋族青睞，目前新建案每坪25~35萬元。

台中位置優吸首購
住商不動產水湳經貿店長盧東儀表示，台中巨蛋靠近水湳經貿園區，是未來重大建設集中地，加上交通方便，3年周邊漲幅至少6成，以中古屋大樓每坪16~18萬元，新成屋25~26萬元，最受首購族歡迎。

「台中新案炒太貴」
台中民眾蕭小姐表示，看好周邊有BRT、未來捷運通過，又近台74線高速公路，交通很方便，考慮在此區買新房，不過新案炒到每坪破40~50萬元，感覺太貴了。

萬科集團正在試圖利用互聯網對傳統購物中心的衝擊，讓旗下新生的商業地產業務彎道超車。日前，萬科高級副總裁、剛剛履新集團商用地產業務負責人的丁長峰向網易財經透露，萬科初步計畫在一季度末成立一家獨立的商業地產公司，到6月底將完成全部25個商業中心約200多億元資產的整合，並且建立統一的萬科商業地產品牌、工作標準和系統。

多元化戰略明晰 2015要轉型也要增長

1月16日，作為萬科轉型和進軍旅遊地產的重要試水項目，位於吉林省吉林市的萬科松花湖度假區宣佈正式營業。當日，由總裁郁亮帶隊，主管商用業務的高級副總裁丁長峰、和主管北方區域的高級副總裁毛大慶集體亮相，顯示了對這一專案所寄予的厚望。

松花湖度假區被萬科視作在消費體驗類地產領域的一次全新嘗試。所謂消費體驗類地產，包括了旅遊地產、商業地產等等新業務方向。根據去年9月鬱亮的闡釋，消費體驗類地產是萬科轉型“城市配套服務商”的三大業務板塊之一，其他兩個則是傳統的住宅開發和產業地產。

從外部觀察，如今萬科已經完全擺脫了多元化之爭。此前，作為萬科佔據房地產頭把交椅的基石，住宅開發被視為唯一的正業，包括董事長王石就曾激烈地反對多元化，以至於這一詞彙蒙上敏感色彩。

受此影響，過去四五年間萬科各地公司雖然都在嘗試培育新業務，但沒有獲得集團層面的定論與足夠的支持，進展較為緩慢。以上述松花湖度假區項目為例，早在4年前就拿地，但直到2013年才真正動工。

2014年，萬科銷售總額超過2000億元。鬱亮在集團2014年終述職會上提出，2015年萬科“要轉型，有增長”，鼓勵各公司勇於嘗試新業務。按照其管理層闡釋，未來每一塊新業務成熟之後就會獨立成新的事業部，並且尋求上市。

丁長峰表示，未來萬科將更為重視市值管理，除住宅貢獻的1500億的市值以外，還要考慮十年以後萬科可能做一萬億市值，傳統住宅業務占多少兩三千億，剩下五六千億的市值肯定是由一個個獨立發展的業務來承擔，度假地產和養老地產都會作為創造市值的重要業務來考慮，但在這之前萬科會非常謹慎。

商業地產模式仍在探索 自稱沒包袱

作為由各地公司自發培育起來的商業地產，上升到集團層面的第一步顯然就是整合，將遊兵散將集結成一支能打仗的隊伍。

丁長峰表示，萬科目前在營業、在建中和規劃中的購物中心共有25個，總投資約200多億。這些項目有的是萬科主動獲取，也有因為所拿地塊是綜合類型而被動獲得的商業項目，歷史原因造成的局面確實到了需要整合的時期。

他同時宣佈了時間表：到一季度末成立一家獨立的商業地產公司，到6月底將完成全部25個商業中心約200多億元資產的整合，並且建立統一的萬科商業地產品牌、工作標準和系統。

作為萬科商業地產的現任掌舵者，丁長峰是一名有22年萬科工齡的“老兵”，但對於從事商業地產他的經驗並不太豐富。對此丁長峰說，“我寧可把自己當成一個初學者，抱著這樣的心態，率領萬科的商業地產找到新的道路，這是一個挑戰，但是我很享受這一點。”

萬科商業地產的模式到底是什麼樣的，即使其內部目前還不太清晰。但有幾點是可以預期的：一是輕資產化；二是注重與移動互聯網的結合；三是注重與萬科住宅社區的結合；四是將引入合夥人機制。


丁長峰說，萬科做商業地產，傳統的思路並不適合參考。目前，移動互聯網對於傳統購物中心的打擊非常大，也給萬科提供了彎道超車的機會。“我們沒有包袱，沒有負擔，我們把萬科接下來的模式連接到移動互聯的模式上。”

雖然還未整合完成，但萬科商業地產已經有了上市計畫。“萬科商業地產未來如何資本化，在什麼地方上市，都是關鍵問題。在中國整個的資金成本和資金運用的效率情況下，重資產你的回報是沒法解決的，只有打通國際資本，建立國際資本的平臺，我們才可以在商業地產上找到未來發展的道路，”丁長峰表示。

在去年第三季度限貸“鬆綁”、降息、自貿區等多重利好疊加之後，2014年廣州樓市成交實現由冷轉暖，並使得全年網簽均價攀至15075元/平方米。這也是自2004年以來，廣州新建商品住宅網簽均價首度突破1.5萬元/平方米。

據廣州市國土房管局公佈的資料，去年廣州十區兩市一手住宅均價達15075元/平方米，創下歷史新高。同比2013年，房價上漲1975元/平方米，漲幅15%。另一方面，去年一手住宅成交量為836萬平方米，同比2013年減少222.48萬平方米，萎縮兩成。


有業內專家認為，廣州一手住宅成交均價上漲15%“並不準確”。合富輝煌首席市場分析師黎文江分析，由於2013年存在“雙合同”因素，2014年逐步取消“限簽”後房價才回歸真實；而15%只是毛坯房的價格，不包括裝修等的其他的價格因素，且毛坯房銷售增加也壓低了價格。“所以2013年的價格與2014年是沒有可比性的，官方發佈的成交均價並未反映真實房價。”

但也有專家認為，一手住宅成交均價大漲，顯示樓市正在復蘇。中原地產專案部總經理黃韜預測，2015年廣州房價將會平穩中輕微上漲，漲幅將在5%左右。

機構投資者的強勁需求及有限的整棟交易數量表明，符合投資需求的資產供給不足。儘管機構投資者表現出濃厚興趣，但由於業主期望更高的售價使得投資回報率走低，整棟交易數量仍極為稀缺。

昨日（1月21日），仲量聯行發佈2014年四季度北京房地產市場報告稱，2014年全年的商業地產交易額僅為126億元，同比下降61.1%。

仲量聯行北京及華北區董事總經理張瑩告訴《每日經濟新聞》記者，機構投資者的強勁需求及有限的整棟交易數量表明，符合投資需求的資產供給不足。儘管機構投資者表現出濃厚興趣，但由於業主期望更高的售價使得投資回報率走低，整棟交易數量仍極為稀缺。

在2014年四季度未出現整棟交易，儘管錄得幾宗大面積散售交易，但2014年四季度15億元的交易量較2013年同期仍下降73%。

張瑩說，從中期來看，有特殊購買意願的買家仍有望繼續掌握甲級辦公樓市場的最終控價權，將價格抬升至對於機構投資者來說過高的水準。租賃續約時租金上漲的潛力，以及擁有優越地理位置項目的不可替代性，促使業主不願出售所持房產。

仲量聯行報告稱，2014年，國內投資與財富管理企業成為辦公租賃需求的主要驅動力，2014年四季度租賃活動集中在商務中心區和金融街。在此趨勢下，業主選擇租戶時格外謹慎，偏好大型、穩健的私募基金公司。


目前來看，續租主導甲級辦公樓市場，業主審慎對待提高租金的機會或更好地掌控租戶風險狀況。商務中心區業主傾向于犧牲較高的租金以挽留更為穩定的承租者，如跨國企業，致使商務中心區租金增長環比持平。

與之相反，金融街區域業主更青睞那些承租能力高的國內大型金融企業，使得租金環比上漲2.1%。

“有特殊購買意願的投資者通常購買辦公樓作為公司總部大樓，另外，由於他們的持有時間較長，因此樂意出高價買入。”張瑩表示，這意味著國內外機構投資者將持續對高價格望而卻步。未來，強勁的持有意願將持續。不過，一些本地開發商為了進行資本重組或尋求機構合資機會，將會幫助投資者在北京商業房地產市場尋得一席之地。

1月22日，多位元市場消息人士向21世紀經濟報導記者透露，22日午間市場傳言深圳華僑城股份有可能擔當“白武士”接手佳兆業，在此消息刺激下，佳兆業5只離岸債券價格當日飆升了10點子。

“今天華僑城股票下午停牌，市場上有消息稱停牌與深圳市政府正在與多個地產公司進行洽談接盤佳兆業有關，因此債券價格出現了10個點子左右的漲幅，”某消息人士向記者表示。


華僑城在交易所停牌公告中表示：“公司正籌畫對股價可能產生較大影響、沒有公開披露的重大事項。”

上述人士表示，佳兆業5只離岸債券價格22日上午報價在35-40左右，但“白武士”消息出來後，價格隨即漲至45-53。“買方主要是一些高風險債券基金，市場憧憬有國資委背景的公司接盤有可能徹底扭轉目前的僵局。”

“現在市場主要關注深圳市政府對此事的表態，這決定著是否能夠順利接盤，並對債券持有人提供一個明確的解決辦法。但目前市場主要還是猜測，暫時沒有十分確切的消息，“某外資銀行債券人士向記者表示。

在早年陳淮曾經歸納過中國開發商的四種死法(卷款潛逃、行賄案發、內訌解體、屯地被查)後，近日一則“上海證大董事長戴志康決定徹底不玩房地產了”的消息在行業內迅速躥紅。

據觀點地產新媒體查證，證大董事長戴志康1月20日接受媒體採訪時表示，退出房地產是事實，但並不會賣資產，“我的意思是說，不再追加新的投資，老項目還是要做完的”。

戴志康一席話剛落地，便有媒體將其表態解讀為“戴志康將退出房地產”。對此，觀點地產新媒體致電上海證大總部，對方回應稱：“這完全就是一個假新聞，目前公司運營一切正常，正內部溝通處理這件事”。

雖然證大以“假新聞”澄清了此事，但其短時間內發酵引發的熱浪，卻發人深思。某種程度上來說，“戴志康退出”代表的意義已不限於曾經風光的證大或將就此隱退于樓市“江湖”，其更代表著一種行業的拷問——房地產還能不能玩了？

“目前，房地產已從高點轉入低點，整個行業的利潤率及毛利率水準都比較低，證大作為一個中小規模房企，很難競爭過一些大型的公司，以這種溫和的方式退出，也是看到了自己的長處和短處。”越秀證券研究部李尚偉對觀點地產新媒體記者分析。

外灘地王之殤

據瞭解，目前，證大在房產上的主力投資集中在商業地產，旗下擁有上海大拇指廣場、南京證大喜瑪馬拉雅，青島大拇指廣場，南京大拇指廣場，揚州商業項目等12個商業地產項目。其中，證大喜瑪拉雅中心售樓處已正式對外公開，首推寫字樓和酒店式公寓，公寓主力戶型面積為40-60平米，寫字樓面積800-1800平米。

住宅方面，證大有南京證大九間堂、海門濱江新城證大花園、內蒙古2塊地、河北廊坊1項目1塊地、山東煙臺一塊地。

此外，證大在新西蘭奧克蘭有一個住宅項目，在南非約翰尼斯堡則有個據稱將耗資100億美元的城市綜合體。

然而，據觀點地產新媒體查閱資料發現，證大在國內的上述商業或住宅項目，都是其早些年拿下的一些地塊，而近一兩年來，其卻鮮有拿地動作。

雖然，公司方面並未明確解釋原因，但大多數人認為，證大拿地動作放緩與其在上海外灘地王上的遇挫不無關係。

相關資料顯示，2010年2月1日，上海證大置業以92.2億元競得上海外灘8-1地塊，當時證大賬上僅5億元，銀行存款加淨資產總額不過30億元。彼時，這筆收購金額相當於證大房產截至2009年6月30日合併報表後總資產的1.2倍以及手頭現金的19倍。

為緩解資金壓力，證大於當年4月引入複星、綠城和上海磐石投資成立合營公司。不久後，2011年12月底，SOHO中國以40億元從上海證大、綠城中國等手中接過外灘8-1地塊50%股權，隨後，該地塊陷入複雜官司中。

雖然從上海外灘地王中獲得了暫時的喘息機會，但證大因商業地產的慢周轉而使其現金流日益疲弱。而為減輕資金壓力，證大不得不經常性採用外部融資、轉讓權益及建立專案合作關係等方式來進行專案開發。

據瞭解，為開發南京南站專案，證大此後亦於2012年出售了該專案公司10%股權，引入了歌斐資產管理投資開發，而該投資基金還向上海證大提供5.8億元委託貸款。

因此，不管是高價拿地投入的大手筆，還是大量商業地產沉澱的資金，都是證大在發展房產業務時難以回避的“瓶頸”問題。

地產行業沉沒了？

雖說，外灘地王之殤或許是觸發證大“退出”的轉捩點，但就整個地產行業來說，“證大式”的退出卻並非個案，更多代表著一種走向或趨勢。

實際上，早在2010年觀點地產新媒體舉辦的博鼇房地產論壇上，時任住房城鄉建設部政策研究中心主任陳淮曾歸納過中國開發商的四種死法——卷款潛逃、行賄案發、內訌解體、屯地被查。

在陳淮看來，在上述的四種死法中“幾乎找不到被市場淘汰的例證，這是市場發展不成熟的表現。”

歷時五年後，雖然目前中國的房地產市場仍不夠成熟，但房企採用“證大式”的退出，顯然與陳淮口中的“四種死法”不同，其更多是充分市場淘汰機制產生的結果。

在李尚偉看來，在低利潤率及低毛利率已成行業共識後，類似證大這樣的一些中小型企業，在土地稀缺的一線城市很難競爭過大型房企，在不景氣的二三線城市又很難生存下去，因此，“選擇退出或轉型，不失為一種好的選擇”。

而上海業內人士宋會雍還向觀點地產新媒體指出，除了低利潤率及毛利率外，土地開發過程中各種可不測或不可預測的風險因素也是很多中小房企退出或轉型的一個重要原因。“可以拿高價地，但高價地則意味著你只能開發中高端專案，但一旦定位不準確，賣不掉不就賠了。”

對於宋會雍提及的這個因素，其實在多個房企的實際操盤中已有印證，例如目前杭州華家池板塊中濱江、綠地及世茂的三個豪宅項目，當年搶地的風光已不再，現在更多是被“去化”的陰霾籠罩。

因此，在利潤、風險等多重因素影響下下，也不難理解戴志康放棄房地產，將互聯網金融作為公司未來主攻方向的決策。


“對戴志康而言，能夠主動轉型，說明對於市場嗅覺有很好的敏感性。考慮到其擁有比較豐富的金融從業經驗，未來不排除在房地產基金等板塊加大力度，即脫離過去拿地開發的模式，嘗試輕資產運營模式。”上海業內人士嚴躍進在接受觀點地產新媒體採訪時表示。

而對於“戴志康退出”是否代表著地產行業的沉沒，宋會雍則明確給出了否定的答案。“地產行業還是有一定的成長空間，但開發商需要特別關注市場出現的新變化。”

在其看來，“成長空間”主要體現在產品開發及價格改造這兩方面。宋會雍指出，在當前市場中，高地價從根本上將剛需客群擠出，因為“買不起”，因此，目前的主力購房者是“改善型”客戶。

但是，“改善型”客戶對品牌及品質的要求會越來越高，因此，開發商為爭奪這一部分群體就需要不斷“升級改造自己的產品”。

佳兆業（01638）面臨項目查封禁售及債務違約等危機，至今未有明確解決方案，市場憂慮佳兆業「爆煲」將引發軒然大波。彭博引述知情人士指出，深圳市政府有意出手相助，正在召集多間發展商開會，討論收購佳兆業股權事宜；此外，內地傳媒報道，農行（01288）一筆由佳兆業擔保的2億元（人民幣．下同）貸款即將被調整分類，有可能被列作不良貸款。

知情人士透露，深圳市政府不希望佳兆業的優質資產以折讓價出售，但不介意股權被分散，故有意替佳兆業「牽線」尋找買家。個別內地發展商已與當地政府接洽過有關情況，但尚未公開會議事項。深圳市政府公關處向彭博表示，未有得到會議事項的相關消息，佳兆業則對事件不予置評。

農行中招 2億或列不良貸款

佳兆業上月初有多個深圳項目被當地規土委鎖定禁售，一石激起千層浪，其中被鎖定的佳兆業悅峰花園，由深圳悅峰投資擔任項目開發貸款借款人，並由佳兆業提供擔保，有關貸款將於2016年11月到期。據《界面新聞》報道，農行向深圳悅峰投資借出的2億元貸款，即將被調整分類。銀行貸款分級為正常、關注、次級、可疑和損失5類，若貸款被分類為次級、可疑或損失，則會歸為不良貸款。

報道引述消息表示，有關貸款最初由農行深圳分行發放，但最終該分行僅動用100萬元，其餘1.99億元由農行海南分行發放，估計是由於農行採取內部銀團貸款方式授信，可能是因深圳分行信貸額度不足而需要其他分行協助。農行的內部銀團貸款是指兩間或以上同級分行，就同一份貸款協議按比例向借款人提供融資的方式。

據深圳市中級人民法院公示，農行深圳分行申請查封悅峰投資及佳兆業資產的案件已在1月13日立案審理，未有開庭時間。至今共有最少24間金融機構申請查封佳兆業資產。

去年本港零售市道疲弱，但置富產業信託（00778）續租租金加幅卻創公司新高，達23.8%，置富副行政總裁趙宇表示，今年商場租約到期租戶佔出租面積37.4%，目前洽談續租進度不錯，公司內部有加租幅度目標，但礙於監管條例不能透露，估計可維持雙位數加幅。

置富主席趙國雄表示，旗下商場約60%服務對象為區內居民，因應相關收入上升，去年租金加幅有所調高，估計今年商場收入穩定，將較去年好。

趙宇表示，今年資產增值（AEI）重點是麗城薈第三期及置富嘉湖翻新，新購入的麗港城商場則待有確實資料再行公布，期望能維持過往15%的目標投資回報。

對於日後美國加息對本港樓市的影響，趙國雄認為，日本及歐洲持續貨幣寬鬆政策，市場資金充裕，今年利率應維持低水平，更有可能向下調整，相信物業等固定投資仍被視為保值方法，本港整體樓市前景正面，樓價升幅則視乎外圍量寬規模的多寡。目前樓市供應增加，有利樓價穩定，若經濟向好帶動換樓需求，樓價會上升。

長和系重組後，置富及泓富產業信託（00808）股份將歸入長地，問及日後長地會否減持地產業務，身兼長實（00001）執行董事的趙國雄說：「將來增持或減持係將來嘅事。」置富及泓富收入穩定，未有受到利息變化影響。趙宇指出，置富年內毋須再融資。

全年累升10% 嘉湖飆兩成

住宅樓價去年連番上揚，租金也受帶動，代理數據顯示，去年12月50個主要屋苑的二手平均實用呎租達31.96元，連升9個月，更是連續6個月創歷史新高；去年全年計算累升9.9%。業界認為，住宅租務需求仍殷切，今年呎租料仍有5%至10%升幅。

利嘉閣地產研究部數據顯示，去年12月50個主要屋苑的加權平均實用呎租為31.96元，按月升0.3%，連升9個月，其中港島區和新界區各升0.9%，九龍區表現則較遜色，按月跌0.8%。

不過，三個分區的租務成交則全面下跌，跌幅9%至15%，其中新界區21個屋苑上月錄得362宗租務成交，按月跌15%。若以50個屋苑總數計算，則共有832宗成交，按月減少12%，更是近10個月低位。利嘉閣地產分析，主要是受到上月聖誕和新年假期的節日和外遊氣氛影響，不少租客推遲租樓計劃，加上市場上租盤短缺，使租務成交量減少。

太古城漲17.8% 第二高

在50個屋苑中，天水圍嘉湖山莊的租金升幅最明顯，實用呎租由2013年12月的16.5元，升至去年底的20.3元，升幅為23%。代理數據顯示，其中翠湖居6座低層E室，實用面積448方呎，近月以9800元租出，實呎租約21.9元。至於鰂魚涌太古城則以17.8%升幅處於第二位，實用呎租為40.9元。

事實上，不少屋苑同類單位的租金在過去一年間都有明顯升幅，美聯物業首席分析師劉嘉輝舉例指出，馬灣珀麗灣10座中低層C室，在去年12月上旬以1.8萬元租出，但同座中高層C室在一年前的租金則約1.65萬元，升幅達9.1%；鑽石山星河明居B座低層B室，去年12月租金為1.9萬元，也較1年前的高層同類單位高8.6%。

豪宅租金料平穩

市場新近也屢錄得高價租務個案，其中奧運站帝峯．皇殿8座頂層複式戶，實用面積1294方呎，獲租客以月租7.5萬元承租，實用呎租達58元，甚至高於九龍站一帶豪宅呎租。

租金持續不斷創新高，但租金升幅已由去年中的高峰按月的1.5%至2.5%，收窄至11和12月分別只有0.3%升幅。利嘉閣地產總裁廖偉強認為，住宅租務需求仍然殷切，相信今年租金仍可有5%至10%升幅，並以中小型住宅的租金升幅較大，豪宅則平穩發展。

人力資源管理顧問機構ECA，調查全球宜居城市排名。

受空氣質素惡劣和政治局勢等影響，香港排名較去年暴跌16位，跌至第33位，在亞洲區排第6位；常被拿來比較的新加坡，則高踞全球首位。

星摘冠 滬排110

ECA就公司外派員工生活環境宜居城市調查，評估項目包括空氣質素、醫療服務、住房等。

新加坡則在全球及亞洲區高踞首位，第2、3位為澳洲阿德萊德及悉尼，香港排名第33位，上海則排第110位。

單以亞洲區來說，排名於新加坡之後的是日本大阪、名古屋和東京，依次為第2至4位。

ECA亞洲區域總監關禮廉表示，本港在基建、教育、醫療配套等排名不俗，惟空氣質素較其他亞洲地區惡劣，加上近期出現前所未有的局勢，令社會政治得分惡化；新加坡則生活環境較好，吸引不少公司設立分部。

10大屋苑估值全線升 一城累漲4%

市場瘋搶細價樓，今年不足一個月，銀行連番調升屋苑估價，10大屋苑全綫上升，沙田第一城更於本月首22天內，兩度調升估價，升幅達4%。業界指，買家高追存在一定風險。

本報追蹤滙豐銀行、中銀（02388）過去兩個月（去年12月2日至今年1月22日），10大屋苑的網上銀行估值變化，發現本月（截至22日）10大屋苑估價全綫上升，升幅由0.57至4.25%。

上水中心呎價升至1.2萬

其中細價樓升幅顯著，沙田第一城兩個分別位於1座中層C室（327平方呎）及20座中層A室（438平方呎）單位，在不足一個月的時間，兩間銀行分別兩度調升單位估值。其中中銀將1座中層C室估價，由月初400萬元急升至417萬元，升幅達4.3%，而A單位估價亦由545萬元升至567萬元，升幅逾4%。

據市場資料顯示，沙田第一城共錄得6宗實用面積327平方呎的細單位成交，涉及成交金額介乎410萬至445萬元，平均每宗約429萬元。若與本報追蹤單位估值417萬元相比，估價仍低市場成交價2.8%。

事實上，近日不少細價樓升勢急勁，以上水中心為例，上月中開始有單位呎價突破萬元關口，但至昨日新高呎價上升至1.2萬元，較高位紀錄上升近兩成。

該單位為1座高層B室，實用面積330平方呎，連約370呎天台，剛以400萬元易手，呎價12,121元，創屋苑呎價新高，直逼沙田市中心樓價水平。

上水御皇庭400呎 459萬售

由於價格升勢過急，銀行估價不足的情況更明顯。據兩大銀行網上估價系統資料顯示，上述單位昨日網上估價僅約370萬及384萬元，與成交價相差8%及4%。

同區御皇庭1座高層G室，實用面積約400平方呎，剛以459萬元易手，呎價11,007元，創屋苑呎價新高。但個別銀行網上估價僅424萬元，與成交價相差約8%。代理指出，個別創新高價的單位，銀行估價相對落後，故奉勸買家預留足夠資金入市。

業界：銀行普遍願意追價

按計劃執行董事王永偉認為，現時銀行仍積極搶佔按揭市場佔有率，為促成生意，銀行普遍仍願意追價，經該公司申請按揭而估價不足的個案低於1%。

至於外界指現時估價不足的問題，他解釋，情況多屬代理或買家在未成交前問價。他認同高追存在風險，但樓價持續上升，促使買家入市。

觀塘商業地及葵涌住宅地今天截標，估值合共約50億元，其中以觀塘商業地規模較大，樓面面積近90萬平方呎，因沒有禁止「拆售」的條款，料會吸引更多發展商入標。

兩地皮共逾8萬呎 今截標

今天截標的觀塘商業地，位於鴻業街、偉業街、順業街與海濱道交界，旁邊為正在興建的One Bay East。該地皮屬政府「起動九龍東」計劃內，其中一個行動區之一，計劃會與旁邊的驗車中心及廢物回收中心，發展為一個集寫字樓、酒店、商場及展覽場地於一身的綜合發展區。

有別於區內早前出售的商業地，地契沒有禁止「拆售」條款，只需取得環評的暫定金級評級，故相信會吸引更多的發展商入標。地皮佔地近7.37萬平方呎，總可建樓面面積約88.39萬平方呎，估值約44.19億至50.38億元，樓面地價則約5,000至5,700元。

葵涌地規模細 吸中小財團

至於同日截標的住宅地，則位於葵涌興芳路，地皮前身為水務署員工宿舍。由於宿舍的空置率高，故地政總署去年收回地皮改劃作住宅發展，地皮佔地約8,719平方呎，總可建樓面面積約5.55萬平方呎，其中有8,719平方呎可用作商舖用途，地皮估值約2.22億至4.2億元，樓面地價約4,000至7,564元。

高緯環球大中華區評值及專業顧問部董事張翹楚認為，地皮位置佳及有地舖，而且投資額有限，料會成為中小型發展商搶奪的對象。

綠地集團宣布，去年全年實現業務經營收入達4,021億元(人民幣，下同)較上年增長22%，並定出今年集團經營目標同比增逾一成，至4,500億元。同時，今年公司將推進集團整體上市工作，繼續有選擇性地參與國有企業混合所有制改革，爭取完成海外大宗貿易渠道的收購，開展移動互聯網等戰略性新興產業投資等。

對於未來五年的發展規劃，綠地集團提出，將加快形成「3+X」產業集群的總體布局，其中"3"是以房地產為核心的城市綜合開發產業集群、消費及生產性服務業產業集群和金融投資產業集群，"X"是新興產業培育。力爭到2020年業務經營收入達到8,000億元，躋身世界企業100強行列。

綠地指出，當前和今後一個時期，仍然將房地產業作為綠地整體競爭力的主要源泉，推動房地產主業持續保持行業領先優勢，實現從偏重規模到偏重盈利、從偏重開發到開發運營並重、從偏重國內開發到全球同步開發等三大轉變。

海外銷售收入目標300億

去年綠地房地產業務實現預銷售2,408億元，其中海外銷售收入達153億元，不僅超過萬科，亦成為全球最大房企。今年，綠地海外銷售收入目標為300億元。

在金融投資領域，綠地希望通過投資併購獲取核心金融資產，如擇機收購保險公司，並通過保險公司獲取證券、信託等多樣化的金融牌照資源，逐漸突破金融行業政策壁壘，建立起以保險為核心、擁有多種金融牌照的金融控股集團架構體系。

另外，綠地將把資本併購放在更加重要的戰略位置，通過戰略併購實現業績擴張、優化財務結構；另一方面，通過控股或參股形成一批發展空間大、盈利前景好、商業模式新的企業，打造一批"綠地系"企業群。

特首新一份《施政報告》着力增加資助房屋，又提出洪水橋等「棕地」計劃。長實集團執行董事趙國雄昨認為，施政報告的房屋政策大方向正確，因為近年樓價上升是因為早幾年供應不足而累積需求，而政府亦已不遺餘力推地增加供應，做到供求平衡，但個人相信今年利率仍低企下，樓價繼續上升，只是增速不會如此快。他又稱，長實今年計劃推售3,000至4,000個住宅單位。

談到歐洲央行預料將推量化寬鬆放水，會否再進一步推高本港樓價，趙國雄認為，日本及歐洲兩大經濟體均調低利率，反映市場資金充裕，利率或有機會進一步調低，故相信香港今年的息口仍低。他對今年本港樓市仍持樂觀看法，相信樓市仍然活躍，相信「低息環境下，財務成本咁低，市民都會想置業保值。」


收緊按揭難阻入市意慾


對於金管局收緊收租客的按揭要求，他相信，有利減低銀行承擔樓市的風險，惟現時投資者手頭資金充裕，料新措施對收租客的實際影響不大。


被問到長實去年推盤速度較快，是否與看淡後市有關，趙國雄指，長實樓盤一取得預售樓花同意書便會有秩序推盤，去年獲售樓同意書的樓盤比前年多，令賣樓量較多，今年亦計劃推售3,000個至4,000個住宅單位。


不介意參與發展「棕地」


對於《施政報告》中提到引入私人發展商參建資助房屋及發展洪水橋等「棕地」，他指出，長實不介意參與其中，並指長實有發展天水圍的經驗，而且本港土地資源不多，基建配套及交通不斷加快，支持政府增加長遠房屋供應迎合市場需求。


被提到長和系重組後，長地會否加快買地，趙國雄指，長實每次都好積極入標，只是別人的出價比長實高而已，早前長實亦投得市建局深水埗海壇街住宅項目。


暫無具體計劃注資置富


身兼置富產業信託(0778)主席的趙國雄又指，長和重組後，置富及泓富產業信託（0808）會屬長地旗下公司。被問到長地未來會否增持置富或再注入長和系內商場，他指：「我都係生意人，唔係Fortune Teller（預言家），好難講幾時會增持減持。」他表示，置富的業務穩定，相信置富未來不會受加息周期影響。趙國雄表示，未來置富仍會積極尋找長和系以外的商場作收購目標，而長和系任何時候都有注入資產到置富的機會，「長和一直都關注置富產業的增長，作為一個Sponsor（發起人），會好支持置富發展。」


對於去年底收購麗港城商場會否有資產增值計劃，置富產業副行政總裁趙宇表示，商場今年只有少於20%的租約到期，暫時未有計劃進行翻新工程。至於計劃今年底至明年初進行翻新的置富嘉湖目標投資回報為15%。


趙宇指出，旗下商場今年有37%的店舖租約到期，現時評估續租租金調整幅度應該不錯，期望繼續保持雙位數升幅。她又指，收購是公司重要的增長策略，未來會積極尋找本港私人屋苑商場為收購項目。

香港置業高級執行董事伍創業昨日表示，據土地註冊處最新資料顯示，1月一、二手住宅註冊暫錄（截至21日）4,298宗，數字相比上月同期微跌約1.5%，料全月將錄按月跌幅，惟估計本月註冊仍然超越6,000宗水平。

新界區宗數暫跌20.3%


以三區劃分作分析，港島區暫錄最少註冊個案，惟升幅卻最多，港島區一、二手住宅註冊合共錄860宗，相比上月同期的605宗升42.1%。九龍區亦錄按月升幅，暫錄1,231宗，升24.3%。相反暫錄最多註冊個案的新界區卻錄按月跌幅，暫錄2,207宗，下跌20.3%。


伍創業指出，一、二手港島區住宅註冊均錄升幅，當中一手註冊升幅更為明顯，主因數個新盤如維港峰御及AVA 128等銷情不俗。事實上，本月至今港島區一手註冊暫錄156宗，相比上月同期的36宗按月上升約3.3倍之外，更超越上月全月的45宗，創過去3個月新高。


至於二手註冊方面，本月至今港島區暫錄704宗，與上月同期的569宗按月上升約23.7%，同為三區升幅最大之類別，料數字有機會進一步上升至近千宗水平。