過去常見房仲透過房屋謄本的資料尋找屋主，引起侵犯隱私權爭議。為維護所有權人權益，下周一起謄本新制將上路，除隱匿屋主部分資訊外，另新增「第三類謄本」供利害關係人申請。

依照房屋謄本舊制，只能由本人或代理人申請的第一類謄本，內含所有權人姓名、身分證字號、生日及住址等完整資料，第二類謄本僅顯示姓名和地址，但因採開放式，任何人都能申請。

第二類可隱匿地址
因舊制涉及個人隱私與不動產交易安全，新制規定，第二類謄本只剩所有權人的姓氏和住址，若更在意隱私的屋主，還可申請隱匿部分住址，並新增「第三類謄本」提供給共有、都更等利害關係人申請。

太平洋房屋總經理蕭朝陽分析，以往民眾或仲介可用自然人憑證調閱第二類謄本，新制上路後，第二類謄本已無法確認產權的歸屬，一定要根據屋主的身分證字號及權狀資料，才能申請到最完整的第一類謄本，更能保障民眾隱私。

長虹（5534）去年在總銷80億元的「世紀長虹」貢獻下，全年營收達52.09億元。長虹表示，由於房市氛圍不佳，今年推案量也保守規劃，除了「世紀長虹」成屋案續賣外，僅推出「長虹天際」、「長虹陶都」，總計今年推案量約150億元。

房市氛圍不佳，影響銷售案場來人數，為求突圍、建商思考案場轉型，其中長虹建設位於林口的「世紀長虹」，直接成為古董展場；建案現場擺放40、50件中西方罕見瑰寶，其中西方展品中，以「碧璽」雕藝最吸睛，首度公開進駐社區展覽。另外，還有紅、藍寶石雕刻而成的鸚鵡在現場展示，吸引許多民眾觀賞。

長虹建設總經理李耀中表示，除了西洋的雕藝品外，東方的部分，像是古董鐘、銅雕等，均是清朝以前的古代文物。而這次東西方的藝術品展出，不僅為社區增添藝文氣息，也為案場增加二、三成的來人。

打著「到站即到家」口號，捷運宅多年來一直是房市的「東方不敗」，根據實價登錄資料顯示，過去標售的捷運宅已有5棟單價飆破百萬。儘管目前受「美河市」效應影響，讓捷運聯開案進退兩難，但房仲業者認為，捷運宅的交通便利性及房價「易漲難跌」優勢，仍將是市場熱門商品。

雖然捷運聯開案風波不斷，但北市捷運宅身價仍持續上漲，其中，東門站捷運宅「京華苑」在2009年5月釋出20戶標售，標脫金額為每坪72∼88萬元；但根據實價揭露資訊顯示，2013年4月高樓層14樓在拆算車位後已漲到一坪162.6萬元，是目前單價最高的捷運宅，相較5年多前標售價已大漲逾8成。

另外；永春捷運站的「EAT」，6樓12.5坪小套房在2014年5月的成交單價來到140.7萬元，更較預售時飆漲數倍；南京三民站的「台北摩根」，2009年標售時標脫金額為每坪53∼58萬元，實價揭露2014年5月7樓以每坪102.9萬元成交，漲幅也近1倍。

台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示，雙北市捷運宅因擁有到站即到家的優勢，加上周邊生活機能完善、出租容易，深受自住客、投資客喜愛，房價易漲難跌；若以實價揭露資料來看，已有「京華苑」、「EAT」、「台北摩根」、「藏富」及「新東京宅」等5棟捷運宅，實際成交單價破百萬大關。

儘管捷運宅有諸多好處，但目前部分捷運聯開案受「美河市」爭議波及，權益分配卡關，恐影響到消費者交屋的權益。永慶房產集團研展中心經理黃舒衛認為，對買方來說，能不能如期交屋是最基本的要求，尤其權利的不確定性，若還要經過仲裁甚至訴訟程序才能解決，往往曠日廢時，還有可能拖累建商財務，的確會使購屋風險升升高。

他建議買方，購買這類聯開預售案前，應先向主管機關求證權益分配的處理狀況，以免誤觸「地雷」，但若已交屋則權益分配之爭與買方無涉，並不需要特別擔心。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，捷運宅具備各種優勢，仍是大台北地區熱門的住宅產品。最近的爭議也不排除讓部分捷運宅價格鬆動，不失為「危機入市」撿便宜的好機會。

二○一五年房市警報響？中央銀行昨公布去年十二月購置住宅貸款（房貸）餘額五兆八六七○億元，雖續創新高，但年增率降至三．九％，連續四個月下滑。對此，央行官員直言，房市已明顯降溫。

房貸餘額 增幅連四降
除了房貸餘額增幅趨緩，去年十二月建築貸款（土建融資）餘額一兆六二四一億元，同樣續創新高，年增率八．六六％為兩年多高點；但數字背後卻是反映新建案銷售不佳，導致建築融資難以去化。

央行官員發現，近幾個月建築貸款餘額維持高檔，主要受到新成屋市場冷清的衝擊，因銷售困難，導致建商貸款繼續掛帳，無法轉銷分戶房貸。

央行官員表示，目前房市仍延續去年的不確定性因素，例如房地合一實價課稅等議題，加上部分地區投資客將受房屋稅調升影響，面臨持有成本上揚的挑戰。

行庫主管指出，即使進入年底購屋旺季，卻旺季不旺，去年十二月房貸餘額月增二六二億元，但較前年同期的四七六億元大減二一四億元；而扮演房市主力的自住客中，八大公股行庫承做首購族的「青年安心成家方案」餘額四○六二億元，月增六十九億元。

房市降溫也反映在不動產放款占國內生產毛額（ＧＤＰ）比重，二○○九年曾達五十二．七％高峰，但央行二○一○年六月推出首波選擇性信用管制後，比重逐年下滑，去年底跌破五十％大關，降至四十八．四％。
四大變數 左右今年房市

行庫主管表示，今年房市有四大變數，包括主管機關（央行及金管會）持續控管、建商搶照推案增加供給、房地合一課稅議題及美國升息；此四項變數將造成房市交易量繼續萎縮、投資客退場、房貸所得比降低，預料蛋黃區房價呈小幅下滑的盤整格局，蛋白區恐有十％至十五％跌幅。

國泰人壽攜手永聯物流開發，將在台灣至少打造30萬坪的合格物流倉儲園區，拿下台灣第一大物流倉儲品牌，第二階段更計劃擴充至100萬坪。

國泰人壽副總林昭廷昨（27）日表示，目前優先找台中以南大面積、且公路連結交通便利的土地，至少還要再找近20萬坪的土地。

由國壽投資土地及興建，永聯負責營運相關規劃的模式，目前已有瑞芳園區、桃園大園及台中烏日園區，合計可興建出11萬坪的倉儲設施，距離第一階段目標30萬坪，仍有19萬坪差距。國壽表示，只要有好的土地都會去看適不適合，且若後續高鐵或其他政府單位要標售土地，國壽也會評估參與。

國壽昨天與高鐵局簽約，確定取得高鐵台中車站第二種產業專用區土地的30年地上權，權利金5.74億元，可分30年支付，未來加上地租、地價稅及興建成本，總計國壽共要投入31億元，預計106年完工，屆時可提供台中地區1.3萬坪左右的物流倉儲空間，年化報酬率可達5％，同時預估可創造800個就業機會，產值達200億元。

永聯物流開發董事總經理張建泰表示，台灣有7成以上是不合法的倉儲設施，若發生大火損失，即無保險可彌補。

張建泰指出，由霖園集團旗下神坊資訊投資51％及相關股東成立的永聯物流開發，決心要開出台灣第一大品牌且符合國際水準的倉儲，將在北中南選出四大地點，先從30萬坪先做起，再擴大到100萬坪。瑞芳、桃園等地已有部分倉儲完工，馬上就有國際品牌預訂倉庫，如H&M、雅詩蘭黛、飛力浦等。

房市去年底旺季不旺。中央銀行27日公布2014年12月全體銀行購屋貸款及建築貸款餘額統計，餘額仍是繼續雙創新高，但購置住宅貸款餘額5兆8,670億元，年增率較去年11月更低，僅3.9％，跌破4％，已是連續四個月呈現下滑。

銀行房貸主管認為，12月原本應是房市交易旺季，但繼去年11月因九合一選舉干擾而市況冷清，去年12月仍無起色，旺季不旺凸顯房市警訊，「過去11、12月的購屋旺季都很熱，月增餘額很明顯，去年真的冷清不少」，觀察房市偏觀望，主要還是受房地合一課稅及實價課稅的政策不確定性衝擊。

根據央行統計，去年12月房貸餘額月增餘額261億元，僅比前一月的237億元略高，年底購屋旺季效應有點不給力；至於八大公股行庫承做首購族的「青年安心成家方案」餘額為4,062億元，月增69.12億元，較前一個月增加20億元，顯示房市由首購族撐盤愈來愈明顯，投資客持續退場。

銀行主管表示，三大機構的央行、財政部、金管會，聯手打房效果持續發酵，在房地合一課稅及房市管控措施進行下，銀行也持續提高風險管理，造成房市偏觀望，旺季不旺的效應愈來愈明顯，短期內還看不到翻身的跡象。

高雄58件 冠6都
內政部最新統計，去年中國大陸民眾買台灣不動產僅45件、共8.2億元，平均一件交易1823.54萬元；2002年至今也僅181件，累積不動產交易金額近26億元，高雄共58件冠6都，台北市僅15件。業者認為，中國大陸民眾買台灣不動產的意願不高，台灣房市仍以內需為主。

陸客來台觀光人數持續增加，但陸人來台購買不動產並不熱絡。根據內政部統計，2002∼2014年陸人來台投資不動產共181件，總交易金額約25.99億元，平均單價約1435.89萬元，不如市場想像中大手筆，最高峰的2013年也僅52件，去年下滑至45件。

房價高難賺租金
住商不動產企研室主任徐佳馨分析，兩岸關係舒緩以來，市場充滿陸客投資台灣房市的想像，不過在「543」政策限制下，加上漲幅有限，陸人來台投資顯得謹慎。

「房市要靠自己」
2002年以來陸人買在高雄市最多，有58件，其次為台中市35件、新北市27件、桃園市23件，被市場認為陸資首選的北市僅15件，不及高雄的3分之1，徐佳馨認為是北市房價過高，收租不一定划算。

東森房屋博愛大中店東何忠義透露，陸資來中南部多以收購大樓改建飯店為主，高雄因房價較低，近年來詢問高，投資金額多在6∼10億元，但受制政策成交不多。

不過，不列入統計的陸籍新娘，詢問台灣房產就顯得較熱絡。何忠義表示，陸籍新娘來台，為追求穩定感，買及租的詢問度都很高，去年便成交約6件；住商不動產漢神巨蛋店長陳大順也說，陸配雖買房預算不高，但成交快速。

吉家網不動產董事長李同榮表示，台灣市場在外人買氣差的狀況下，「內需」扮演最重要的角色，房市還是得靠自己。

多投資商辦大樓
上揚國際總經理林聰麟指出，港、陸客買台灣不動產，多半因為有台商背景或婚配關係；目前所知如「市政總裁」等商辦大樓，較有港資或陸資購買，一般住宅較少。

徐佳馨強調，即使如此，在內政部統計中，去年外資在台購買不動產也僅1133件，兩者相加也不到全年建物買賣移轉的1％。

報你知 陸人來台置產限制
內政部地政司副司長施明賜指出，目前依據《大陸地區人民在台灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法》，大陸地區人士來台購屋3年內不得移轉、購買建物不得超過400戶、每年買地上限約13公頃，銀行貸款成數也不得超過5成，移民署也規定每年居留不得超過4個月，就是大家俗稱的「543條款」。


工商時報
13年僅181件 陸資置產雷大雨小

陸資來台置產一場空！根據內政部最新發布統計，大陸人士來台取得不動產的許可件數去年僅45件，而13年來全台也僅181件、總金額約26億元；而若含港資、其他國家資金，去年全部外資在台購買不動產也僅1,133件，不到全年買賣移轉數量的1％，台灣房市買盤仍以在地資金為主力。

陸客來台觀光人數雖直線上升，不過在目前「五四三」（貸款不超過5成、來台停留不能超過4個月、3年以內不能移轉）的限制之下，真正來台投資不動產的比例極低。

根據內政部最新發布資料，大陸人士來台取得不動產的許可件數去年僅45件，比前一年少了7件；再統計政府對大陸地區人民及陸資法人自91年8月8日許可辦法發布迄今，陸資在91?100年間取得台灣不動產僅50件，101年表現稍佳取得件數達34件，102年達到高峰共52件，但總計13年來也不過181件。

在交易金額上，13年來大陸人士來台購置不動產總金額僅接近26億，平均1件僅1,823萬，不論交易件數及總金額，皆沒有國內不動產業者所稱的那麼大手筆。

即便有人認為陸資可能化身港資或其他國家資金來台，但在內政部統計中，去年所有外資在台購買不動產也僅有1,133件，全部加起來也不到全年買賣移轉的1％。

陸客在台置產區域方面，以高雄市58件最多，台中市35件次之，新北市27件排名第3，而最被陸資看好的首善之都台北市僅15件，低於桃園縣的23件，房仲業者推估，中南部主要仍以陸配來台置產為主。

值得注意的是，同樣是外來資金，103年外國人來台購屋以北市290件最多，但大多為台灣人節稅考量，以第三地外資公司購買豪宅。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示，從兩岸關係舒緩以來，市場普遍充滿陸資進軍台灣房市的想像，但數字會說話，陸資來台購置不動產，無論質與量遠不如坊間想像。

徐佳馨分析，「五四三」限制下，以陸資身分買房較麻煩，即便貸款沒問題，但買屋還要經政府審核，曠日費時影響賣方意願，應是量少主因，現階段若是陸資身分申請，多以個人或中小型公司為主，甚至不乏大陸來台新住民購屋自住。

公設帶動 僅林口選手村反下挫11趴

近期台北市的許多公共建設引發熱議，房仲業統計討論度高的建設周邊房價，以花博園區的國際創新創業園區為例，周邊房價高於區域行情18％最多，林口選手村則因為機能不佳，周邊房價反而低於區域行情11％。

處精華段價相對高
台灣房屋根據實價資訊，統計北市近期熱議的重大建設，花博園區的國際創新創業園區周邊房價每坪61.44萬元，但區域房價每坪51.97萬元，價差達18.22％。另如三創園區、大巨蛋等，周邊房價也高出區域16.29％、8.8％。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐指出，大同區屬老舊社區，房價較低，國際創新創業園區位精華地段，價格相對較高，預期在此建設議題下房價仍可支撐。

東森房屋中山民權捷運加盟店店東黃志圖坦言，該園區周遭住家不多，並非民眾購屋的首選，不過應可趁機帶動周邊住宅都市更新，房價效益更佳。

不過並非所有建設議題都是房價萬靈丹，如新北市林口區平均每坪27.45萬元，但世大運選手村周邊住宅每坪僅24.4萬元，價格反低11％。

選手村離捷運較遠
「那邊其實是有車潮沒人潮」，台灣房屋林口文化特許加盟店郭奕翔店長表示，選手村周遭距離捷運比較遠，商業機能不熱絡，非黃金地段，重大建設帶動有限，以10年中古大樓來看，若在靠近捷運A9站則可見3字頭，但是選手村周邊每坪僅23~25萬元，價格較低。

台北市房屋評定現值、路段率、豪宅稅率自去年7月1日起大幅調高，造成新完工成屋的房屋稅大「暴走」，市場預期其打擊面正逐漸擴大，不只衝擊新完工豪宅，接下來恐將延燒到舊翻新的都更宅、還有地上權宅，房屋稅激增到連「養房」都養不起，甚至讓住戶淪為市府「提款機」。

不動產開發商公會全國聯合會秘書長于俊明表示，北市新版的房屋稅調整前、後，由於房屋標準價格調高2.5倍、路段率調高平均20％、囤房稅率從1.2％調高到非自用住宅2戶以下2.4％、3戶以上3.6％，算下來持有3戶以上、適用3.6％稅率的住宅，每年繳交房屋稅至少跳到8.18倍。

于俊明說，如此「暴走式」的房屋稅，可能產生包括房屋稅轉嫁給承租戶、影響配合舊換新都更戶權益、地上權住戶承擔比一般住宅高出20倍的房屋稅、消費者房屋稅和契稅同步加重、衝擊投資安定性等五大影響。

大巨蛋坐落台北市精華地區，正處忠孝東路四段燙金地段，近信義計畫區，未來一旦正式營運商機可期。商仲推估，以滿租計算，一年光是商業樓地板面積（不包括大巨蛋主體）租金收益就超過二十億元，四十年營運期至少可帶進八百億元租金收入。

根據內政部實價網揭露資訊，忠孝東路四、五段店面，月租每坪五千元起跳，部分甚至突破萬元；至於大巨蛋該路段全新頂級商辦租金，每月每坪至少二千五百到三千元，算是地價、房價、租金三高的燙金路段。

商仲業者推算，根據遠雄昨刊登廣告內容，扣除大巨蛋主體後，附屬商業設施的樓地板面積約六．一萬建坪，不考慮商辦、商場或旅館大樓差異，以每月每坪租金保守估計約三千元，滿租時，一個月租金收入推估約一．八三億元，一年約二十一．九六億元；考量工程延宕等因素，就算營運期概算四十年，推估該BOT案可為遠雄集團帶進八七八．四億元的租金收入。

商仲業者指出，若以整體獲利低標為三成，推估獲利金額二六三．五二億元，以遠雄建設目前股本八十三．五四億元概算，該BOT案可為遠雄賺進逾三個股本。

但若將四十年的推估租金收入，扣除遠雄刊登廣告指稱的「養蛋費」約四六六億元，獲利金額推估約四一二．四億元，比商仲業者推估的獲利空間更高，相當於賺進近五個股本。

由於銀行緊縮銀根，頂新魏家被迫在奢侈稅期間賣地。頂新集團旗下的頂禾開發，傳去年底將台北市敦化南路一段約二○○坪帶建照土地賣給躍馬壹號投資公司；依地籍資料顯示，該地貸款設定金額為十．八億元，以土地融資六成推估，賣地總價約十五億元，每坪單價約七五○萬元，較二○一三年以每坪六八○萬元買進，每坪獲利約七十萬元，合計獲利近一．四億元，但幾乎全繳給奢侈稅。

新買家躍馬壹號投資公司去年十二月二十三日才核准設立，董事長馬維欣是元大集團創辦人馬志玲女兒，也是華新麗華集團名譽董事長焦廷標的媳婦，是元大馬家及華新焦家的法人代表，合計持股五成；另兩位股東是持股三成五的石家杰，還有持股一成五的股市聞人賈文中。

頂新當年「鯊魚返鄉」，大舉掃進北市精華區土地，此敦南土地就是在二○一三年五月由頂禾開發砸十一．三五億元向達欣開發買進，共一六六．九八坪，當初主要整合周邊土地推出豪宅建案。

但根據地籍資料，傳出賣出的土地面積約一九九．九五坪，比頂禾當時買入的還大；業者推測頂禾已展開整合，但碰上「滅頂」只好放棄；而且，趕在去年底交易，避開今年公告現值大幅調整，還可省下一筆土地增值稅。

不過，因頂禾持有不到兩年，須課徵奢侈稅十％。該地貸款設定金額十．八億元，若以土融六成推估，總價約十五億元；若以土融七成推估，總價約十二．八六億元；估計須繳納奢侈稅一．三億至一．五億元，賣地獲利幾乎全繳給奢侈稅。

面對房稅爆增，預計今年第二季開幕的全台最大國際會議觀光飯店─台北萬豪酒店，每年將多出約1.4億元房稅，也使經營層被迫全面修改營運策略，以因應房稅大幅增加後造成的成本負擔。

投資設立宜華國際公司、開發台北萬豪酒店的西華飯店集團常務董事劉恆昌昨（27）日表示，該投資開發計畫係按舊制規畫，如今房稅一改，不僅打亂原本布局，更慘的是「看不見投資回收的時間了」。

劉恆昌無奈表示，企業繳稅天經地義，惟政府施政要考慮周延並顧及促進產業發展，貿然躁進，不僅讓企業面臨無法彌補損失，恐也將打擊企業投資信心與意願。

劉恆昌表示，萬豪酒店原估算土地相關稅負約5,600萬元，新制房屋稅調漲後，土地相關稅負試算後近2億元，等於每年多出1億4,400萬元，相當每月多出1,200萬元。

劉恆昌表示，為反映每月多出上千萬稅負，飯店除了必須將人事和營運成本「砍掉重練」，每月營收將因稅的增加而多出5,000萬元目標。劉恆昌指出，除了餐飲售價必須上調，平均房價由原本設定每房一晚7,000元，調高至1萬元。

劉恆昌表示，西華飯店集團花10年時投資開發台北萬豪酒店的理想目標是吸引跨國企業來台舉辦國際會議，如今「為繳更多稅而上調房價」，將使飯店喪失競爭力。

搶攻觀光住房商機，今年台北有不少新飯店將加入市場營運，不過相較於台北萬豪店係西華飯店集團購地自建，其他飯店集團都是向壽險或金控集團承租物業經營，房稅由房東負擔，對飯店集團影響較小。不過長遠來看，政府逐步調高公告現值並調高房屋造價標準，且未將房稅與觀光飯店脫鉤，勢將影響企業投資觀光飯店意願。

高鐵站區開發趁勝追擊！為加速中南部站區開發，高鐵局擬將設定地上權改為先租後售模式，行政院近期可望核定，業者只要符合特定條件，就能獲得土地產權，最快今年上半年推案，預估民間開發效益上看千億。

高鐵局昨（27）日表示，今年高鐵五大站區土地仍有標售計劃，全年預算目標上看40億元；在設定地上權招商方面，桃園、新竹及台中站區，預計在第2季推案。

高鐵局官員表示，今年桃園、新竹及台中都將釋出大面積商業區土地，包括桃園車站43、44地號商業區用地，面積1.38公頃；新竹站區24、25地號土地，面積約0.64公頃，位在站前的第一排，深具開發效益。

高鐵台中站區方面，共釋出三筆商業區土地招商，包括地號89、90、96三處土地；官員說，該商業區用地共計2.4公頃，鄰近國壽預計斥資31億打造的跨境電子商務產業園區，可望規劃為複合式商場或多功能商辦大樓，可創造更多市場利基。

在中南部方面，高鐵局官員說，高鐵中南部站區開發不易，不少投資人反映，站區土地以地上權方式開發，業者僅能取得使用權，不僅在融資上受到限制，也產生現金收益能否如期回收等問題，希望能擁有土地所有權。

據了解，高鐵局對於高鐵中南部站區，將仿效工業區土地採取「先租後售」模式進行商業開發，初步鎖定嘉義、台南站區的特定區土地先行試辦，待業者開發至一定程序，高鐵局再將土地產權移轉予業者，以達到活絡站區發展的目標。

房市雖然受到房地合一呈現走低，但是購屋「宅」需求卻是逐季的增溫，根據最新的網路物件點閱熱度觀察，永慶房仲網統計2014年的點閱量，第4季相對於第1季增加56%。 進一步分析六都點閱變化，桃園市點閱成長128%為六都第一；台中市成長96%為六都第2，在雙北部分，雖然房價相較其他縣市為高，但是也有32%~37%的成長。

至於六都的表現來看，台北市網路熱門總價帶以1000~1999萬為網路買方接受度最高的總價帶，在7000萬以上的豪宅部分，第4季相對於第1季點閱逆勢增加1.9%，為台北市熱門總價帶點閱增加佔比第1名；新北市以1000~1499萬為網路點閱最熱門，在2000~3999萬的高總價宅，為新北市熱門總價帶點閱增加佔比第1名。

桃園市、台南市、高雄市和台中市，都以400~799萬為網路買方接受度最高或熱門總價帶，另外在這四都1500~3999萬的總價帶，第4季相對於第1季點閱增加佔比都是第1名。 永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，雖然成交市場降到冰點，但是買屋的市場需求持穩，只是在政策管制、高房價的當下，買方態度觀望，還在等待滿意的價格、出手的時機。

近日被炒得沸沸揚揚的“融創接盤佳兆業”，有了最新進展。新華房產獲得消息，目前融創團隊10餘人已經進駐佳兆業總部，對佳兆業做產權與債務評估。

從“房源被鎖”，到“郭氏出走”，到共涉及貸款本金4億港元及應計利息未能如約償還，佳兆業近期風波不斷。目前，已出現約20家金融機構集中向其催債，賣股求活成為佳兆業一條不得不走的道路。

市場的目光也很快聚集到——誰將接收佳兆業？融創被視為最可能的接盤者。不僅是融創在退出綠城後實際上已經有了一筆閒置資金，其更能借佳兆業來進行業務的轉型，未來在高端物業開發的基礎上加大棚戶區改造或舊城改造的業務。

有分析人士稱，佳兆業的問題並不是‘資不抵債’，它是由於非經濟類的風險被鎖定樓盤，無法回籠資金，導致了對金融機構的違約後，政府進一步凍結了資金，這意味著接盤者從技術上看盤活難度並不大。

去年10月份之後，廣州土地市場小幅反彈，臨近年末當地政府大規模推地。今日，廣州2015年首宗位於廣州市區舊改地塊天河粵隆客車廠地正式出讓，由於僅一家報價下午現場土地拍賣會被取消，最終被新澤創富有限公司、北京遠東新地置業有限公司以27.9168億元底價拿下，折合樓面價12500元/平米。

據悉，上述北京遠東新地置業有限公司為央企遠洋地產全資附屬公司，而此次也是遠洋地產首度進入廣州。

公告顯示，本次推出的地塊總宗地面積94196平方米，可總體量為61940平方米，起始價27.9168億元，折合起始樓面價12500元/平米。整體規劃為住宅區，共建10棟住宅樓和3棟商業中心。

上述地塊原為廣汽集團旗下粵隆客車廠，是工業用地，此後經過廣州市規委會通過地塊控股修改方案，將其升級改造為居住和商業區地塊組團推出市場。也是2015年首宗廣州首宗中心區舊改地塊。

由於地理位置較好，未拍之前不少圈內人士表示會有很多開發商感興趣，預期價格也會比底價稍高。目前臨近該地塊有佳兆業2013年拿下地王項目，其實際樓面地價高達22510元/平方米。

據悉，此次底價成交的粵隆客車廠地塊被設定了最高限制地價—40.4794億元。一旦報價達到最高限制地價，競買方式將轉為競配建拆遷安置房，競價階梯為450平方米拆遷安置房(不少於5套)。此外，廣州業內人士指出，由於其中商業配套規模占總規模的比重高達38%，從商業開發角度來看，加上周邊配套等目前底價還是相對較高的。


網易財經注意到，儘管2014年末廣州土地市場，瘋狂的推地，但進入2015年土地開局平平。日前富力地產以底價7.42億拿下蘿崗地塊，折合樓面價5175元/平方米。

資料顯示， 2014年由於市場降溫，一線城市成交量重新回落,為6825萬平方米，降幅達32.4%；從廣州土地市場上來看，其土地成交建築面積與2013年相比，為北上廣深中跌幅最大的，下滑39.7%。

仲量聯行華南區研究部總監曾麗分析認為，從今年住宅市場整體看來，預計政府將持續維持當前軟化的住房政策，以刺激國內住房消費增長。整體交投市場也會呈現復蘇跡象。

國務院總理李克強日前指出，當前中國經濟發展進入新常態，必須按下全面深化改革的“快進鍵”，今年要進一步深化財稅、金融等重點改革，而作為稅制改革的重點，按照既定要求，營改增在今年將基本實現全覆蓋。

針對營改增擴圍，國家稅務總局局長王軍日前在全國稅務工作會議上表示，將縝密細緻做好營業稅改征增值稅擴圍，並把營改增改革範圍擴大到建築業、房地產業、金融保險業和生活服務業，力爭全面完成營改增任務。

“四個行業中，應該最先擴至建築業和房地產業，二者的稅率預計在11%的水準，而金融保險業有可能採取固定稅率，生活服務業可能參照現代服務業，按照6%的稅率來進行徵收。” 中央財經大學稅務學院稅務管理系主任蔡昌昨日在接受《證券日報》記者採訪時表示，生活服務業由於人力成本較大，盈利空間較小，所以營改增後，稅率應該不會定得太高。

華稅律師事務所與北京市金融工作局2012年的一項研究對不同增值稅稅率下金融業整體稅負進行比較後發現，考慮增值稅在計算企業所得稅時不得稅前扣除這一因素，金融業如果要保持改革前後稅負的大體持平，增值稅的稅率設置為4.17%。

王軍指出，今年營改增改革將給稅務部門帶來兩大問題，一個是減稅規模大，一個是工作量增加。而去年通過營改增，實現減稅1918億元。

針對今年營改增帶來的減稅規模，蔡昌表示，營改增帶來的整體稅負應是下降的，營改增在房地產業和建築業實施後，預計能帶來數千億元的減稅規模。

建築業和房地產業的營業稅目前大約占到全部營業稅的30%，這兩個行業實行營改增後，一方面將對建築和房地產業的發展產生很強的刺激作用，另一方面又會令稅收承壓。中國社科院財經戰略研究院稅收研究室主任張斌認為，在當前的宏觀經濟形勢下，制定營改增改革方案，既要考慮財政的減收壓力，又要考慮企業減稅的效應及對投資的刺激作用，所以可能要綜合權衡審慎設計。


“針對營改增後減稅給財政帶來的壓力，國家應該會一方面調整當前中央與地方分成比例，另一方面會加強轉移支付。另外，相關制度性建設應該也在進行當中。”蔡昌表示。

營改增全行業擴圍已經初現端倪。根據國家稅務總局的規定，自2015年1月1日起，增值稅發票系統升級版已經在全國範圍推行，此舉旨在適應稅收現代化建設需要，著眼于稅制改革的長遠規劃，滿足增值稅一體化管理要求，切實減輕基層稅務機關和納稅人的負擔。

按照營改增的“五步曲”戰略部署，營改增在走出第二步，即今年基本實現全覆蓋後，還有進一步完善增值稅稅制、完善增值稅中央和地方分配體制、實行增值稅立法等三步要走。

按照民航局去年12月發佈的《關於推進京津冀民航協同發展的意見》，北京新機場將打造為大型國際航空樞紐、京津冀區域綜合交通樞紐。現有的三大機場則是按照完善首都機場定位完善核心功能保障能力、強化天津機場的貨運物流、培育石家莊機場的快件集散和低成本航空來區分定位，此外南苑機場在盡可能地開拓其分流能力後，將在北京新機場建成後停運。

正在召開的北京“兩會”傳來消息，北京新機場的總體規劃預計有望在今年上半年通過民航局、北京市和河北省的聯合審批，新機場的航站樓所在地拆遷工程將有望在3月開始，下半年全面動工在即。

去年12月，北京新機場的工程可行性研究報告終於獲得國家發改委的批復，占地1600畝的新機場飛行區去年底開工。這一耗資800億元的交通樞紐建設專案位於北京大興區和河北省廊坊市交界的地區，計畫在2019年建成投運。

距離新機場建成還有足足五年，相關的產業規劃已經提上日程。綜合北京市多位官員近日在北京“兩會”上介紹，發改委已在研究北京新機場的臨空經濟區建設，其將地跨北京、河北兩地，經濟區空間將向河北傾斜。

21世紀經濟報導記者向多位元民航和機場相關業內人士採訪瞭解到，出於京津冀一體化的建設考慮，這一臨空經濟區的規劃目前由河北主導，和北京新機場本身的總規存在差異。

待北京新機場2019年建成投運後，南苑機場將停運搬遷，京津冀地區將形成首都、天津濱海、石家莊正定機場和新機場四大機場協作格局。

臨空經濟區跨越京冀

根據國家發改委去年對北京新機場的工程可行性研究報告批復，北京新機場位於大興區南端榆垡鎮、禮賢鎮和河北省廊坊市廣陽區，其航站樓、配套設施等2/3面積位於北京，其餘位於河北境內，主要為跑道。作為新機場配套的終端管制中心則在首都機場所在的順義區。

根據多家媒體報導，大興區委書記李長友介紹北京新機場的航站樓拆遷最快3月可啟動，拆遷紅線內共有13個村，預計8月底能全部完成供地。從而為9月航站樓開工做好鋪墊。此外，一條軌道線和一條機場高速都將通往新機場。

這部分內容都包含在新機場的總體規劃當中。去年7月，該總規已編制完成並上報給了民航局。在與北京市和河北省協商後，民航局將公佈機場的四至範圍(指東西南北四個方向的邊界)和具體的建設內容。按照北京市規劃委人士近日在北京“兩會”期間的說法， 預計新機場總體規劃在今年上半年便通過審批。

同樣從北京“兩會”上傳出的消息是，目前發改委正在研究一個跨越北京和河北兩地的臨空經濟區。和機場主要面積落在北京不同，這一臨空經濟區的空間向河北傾斜。

臨空經濟是指在機場周邊形成的與航空相關的產業集群，其具體的產業構成主要包括臨空產業鏈和運輸服務鏈圍繞機場產生的相關物流業、高端製造業以及服務業等。臨空經濟區依託機場可能帶來新的產業增長點，解決就業並為地方帶來稅收。目前國內各地已建設了約63個臨空經濟區，包括依託首都機場而建的順義臨空經濟區。

北京交通大學和北京首都國際機場有限公司聯合展開的研究報告稱，到2025年，北京新機場直接就業人數將達到12萬人，間接帶動78.89萬個就業崗位。其中大興區已經與東航、南航等簽署了專案意向或戰略協定，以“新航城”為定位謀劃臨空經濟區的建設。

1月27日，一位國內臨空經濟區建設領域的資深人士對記者透露，新機場的臨空經濟區規劃是由河北方面在主導，但具體的細節需要等待發改委的相關批復。這與北京機場本身的規劃由民航局會同河北、北京協商的做法有所差別。

民航職業技術學院副教授綦琦對記者表示，在北京機場動工前對新機場臨空經濟區的討論還為時尚早。事實上，北京首都國際機場股份有限公司原總經理張光輝近日也承認，由於工程期緊張，北京新機場要在2019年按時投運還有不小的壓力。

新機場定位還需明確

相比臨空經濟的建設，業內關於北京新機場的爭論更多集中在機場本身的功能定位上。

按照民航局去年12月發佈的《關於推進京津冀民航協同發展的意見》，北京新機場將打造為大型國際航空樞紐、京津冀區域綜合交通樞紐。現有的三大機場則是按照完善首都機場定位完善核心功能保障能力、強化天津機場的貨運物流、培育石家莊機場的快件集散和低成本航空來區分定位，此外南苑機場在盡可能地開拓其分流能力後，將在北京新機場建成後停運。

新機場對京津冀一體化的帶動作用雖然已經明確，但21世紀經濟報導記者發現，北京新機場與首都機場的關係仍然並不清晰。

目前，關於新機場與首都機場的定位報導較多的是大致按照國際航線和國內航線劃分，新機場主要以國際航線和新增的國內線為主，首都機場主要服務面對公務需求的高端、精品國內航線，強調時刻和服務的優化。但從上海、東京、倫敦、紐約和曼谷的雙機場運營情況來看，多數雙機場都同時擁有國際和國內航線，完全按照國際航線和國內航線劃分機場的定位並不實際。

中國航太大學教授李曉津對21世紀經濟報導記者說，另一種看法是按照航空聯盟來劃分。同一航空聯盟的航空公司在同一機場將有利於乘客的轉機，也便利於航空公司整合資源，提高效率。在李曉津看來，兩種不同的看法實際是服務轉運旅客需求還是直達旅客需求的問題。

在北京新機場建成前，石家莊機場和天津機場都將承擔對首都機場的一定分流任務。按照民航局1月12日發佈的檔，首都機場將實行不增加貨運包機、正班和客運加班的政策，引導增加的航班向石家莊機場和天津機場轉移。


但等完成分流使命後，石家莊機場和天津機場又該如何定位？按照前述批復，北京新機場的設計輸送量可達7000萬人次，但投運初期預計只會有4500萬人次/年的輸送量。在新機場初期流量並不會飽和的情況下，到石家莊機場和天津機場分流的需求會大大減弱。

有專家向記者表示，國內關於相近機場差異化定位的研究實際上並不少，但要落實為成果往往要面臨地方政策的變化甚至政府決策的壓力，因此急需統一的協調。民航局副局長周來振此前就指出，首都機場承擔了很多支線航空、低成本航空、通用航空等不應由其承擔的非首都機場的功能，為此京津冀三地還需要加大改革力度。

北京今年計畫就學區房出臺指導意見，規範居住年限等。這是北京市教委主任線聯平27日透露的。

隨著“就近入學”成為義務教育階段的指導原則，集“就學”和“投資”於一身的學區房，備受社會關注。北京要如何遏制“天價”學區房的橫空出世？27日，北京市教委新聞發言人李奕，在北京市十四屆人大三次會議新聞發佈會上說，北京一直在調整學校的佈局，通過新建九年一貫制學校、九年一貫對口直升、優質高中名額分配等方式，縱向拓展入學新通道，提速普通校成長為新優質校的進程；通過教育集團、聯盟等方式，在不斷擴大優質教育資源的覆蓋。


李奕說，今年將進一步推動初中校的整合、小學和初中的聯動等，為民眾提供更多就近上好學校的機會。他強調，家長們要客觀認識優質教育資源的分佈，原有的學區房邊界在弱化。

線聯平當天接受媒體採訪時同樣表示，解決學區房問題的根本辦法，是擴大優質學校的服務範圍，這需要一個長時間的過程。他說，由於北京各區縣人口分佈、學校資源等差異較大，很難對學區房制定一個總體規定。

不過他透露，已經和住建等部門啟動研究，將對學區房提出一些原則性的指導意見，引導家庭就近解決入學難題；最早將於今年內出臺。

針對北京隨遷子女入學政策，線聯平表示，今年將在堅持“五證”的基礎上，細化審核和驗證環節，具體政策有望在今年2月發佈。

投資者最愛標的 倫敦、雪梨、紐約排前3名

去年大陸房地產市場度過慘澹的一年，大陸地產商轉而鎖定海外地產。據仲量聯行的報告指出，去年大陸對海外商業地產投資首度超過在大陸的投資。其中，倫敦是大陸投資者的最愛，其次是雪梨與紐約。

仲量聯行的報告指出，2014年大陸海外地產投資比2013年增長46% ，其中近71%資金投入商業地產，使大陸對海外商業地產的投資首度超過在大陸國內的投資；不過，大陸投資者今年的海外地產投資增速可能放緩至21%。

萬達复星雪梨出手

報告指出，歐洲是大陸海外地產投資中最受歡迎的目的地，達到5 5億美元的規模，其中，倫敦占40億美元，排名第一，其次是雪梨與紐約。

據澎湃新聞報導，大陸地產商紛赴海外掃貨，不久前，萬達集團董事長王健林與复星集團董事長郭廣昌雙雙在雪梨收購土地與辦公樓。

复星集團26日宣布，與澳洲投資管理公司Property Link合作，共同收購北雪梨的辦公大樓「米勒街73號」，該項目將成為复星旗下保險資產配置的一部分，這也是复星在雪梨的首件物業投資。米勒街7 3號可俯瞰雪梨港，可租面積為1萬4672平方公尺，目前該大樓最主要的租戶是政府機構。

前一天，萬達也宣布以4.88億澳元收購雪梨1 Alfred大廈和緊鄰的 Fairfax House，計畫投資約10億美元建設綜合性地標項目。項目總面積約8.5萬平方公尺，包括萬達文華酒店、公寓和商業。

澳元新低吸引投資

萬達稱，選中該地，是看中「在這兒能看到雪梨歌劇院全景」。王健林和郭廣昌看上雪梨，多少與澳元匯率創10年新低有關。

去年复星收購澳洲的洛克石油；去年8月，萬達也以9億美元投資澳洲黃金海岸市珠寶三塔項目。王健林表示，萬達海外收購的策略是投資五星級酒店綜合體以及文娛產業。萬達酒店綜合體目前已進駐倫敦、馬德里、芝加哥、洛杉磯和上述黃金海岸市。

政府銳意發展九龍東為第二個商業中心區，並研究在該區推展「聰明城市」概念，令區內物業升值潛力被看高一線。本港龍頭房地產信託領匯（00823）也選此區作為晉身發展商的第一擊，夥拍南豐發展以58.6億元高價投得觀塘臨海商業地，是目前領匯押注最大的投資，每方呎樓面地價6630元，更創區內新高。項目總投資額逾100億元，將發展寫字樓連商場和停車場的大型商用物業作收租用途，為領匯日後提供增長動力。

總投資百億 佔60%權益

地政總署昨天傍晚宣布，上周五截標的觀塘鴻業街、偉業街、順業街與海濱道交界商業地皮，以58.6億元批予出價最高的領匯和南豐合組的財團。

領匯表示，持有項目60%權益，南豐則持有餘下40%權益。

地皮位於會德豐地產發展的全新商廈One Bay East西鄰，佔地約7.37萬方呎，可建樓面約88.4萬方呎，以用地可建樓面計算，每方呎樓面地價達6630元，不但高於預期上限20%，也超越同區?業街用地去年初每方呎5708元區內紀錄約16%，成為九龍東新商業地王。至於One Bay East項目所在的海濱道用地，會德豐地產於2011年投得時，每方呎樓面地價僅3856元，即樓面地價在3年半漲升約72%。

是次屬於領匯在本月中獲股東大會批准擴大投資範圍後，首次競投本港地皮，並隨即一擊即中，由本港主要商場大業主晉身發展商行列。

領匯深夜發出通告，表示作價高於測量師估算的53.8億元，並估計連同地價和發展成本，項目總投資額約105.41億元，領匯將依股權比例負責約63.25億元，佔領匯總資產約4.9%，由領匯持有的現金或現有債務融資撥付。據了解，項目擬發展寫字樓、商場和停車場，並將作長線收租之用。

領匯主席蘇兆明表示，是次屬領匯首個物業發展項目，也是首個辦公室物業項目，認為可讓業務發展更趨多元化，行政總裁王國龍對成功在迅速發展的中心商業區投得優質商業地感到高興，表示項目將作為長期持有和投資。據合作雙方的發展計劃，南豐將負責項目監督和建築管理，日後物業租務和管理事宜則由領匯主理。

變身發展商保增長

領匯上市近10年不斷物色新路向，由初期透過加租和調整商場租戶組合，以及一系列資產提升工程以提高回報，進而在近年多番購入新商場和分拆效益較低的物業，再變身為發展商。由於領匯大部分主要商場已完成提升工程，租金升幅成為市場焦點，今次首度入標即成功奪地，可保集團日後增長動力。領匯與南豐聯手投地實有前因，早於2011年領匯斥11.7億元購入首個私人商場（將軍澳南豐廣場），業主便是南豐，今次兩家公司聯手出擊成功奪得地王歸。

觀塘地皮屬極具「起動九龍東」概念的地王，既接近該計劃其中一個行動區，與構思中的環保連接系統所設的海濱道站十分接近。理想城市集團企業估值部主管張聖典認為，領匯在零售的經驗加上南豐的建築發展經驗，兩者相輔相成；透過發展，領匯可增加回報，亦可分散物業組合回報和風險，料未來仍沿此方向發展。第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國估計，領匯有見吸納現成投資機會下降，故打算自行投地發展。

零售吃香 九龍東起動

政府積極推展「起動九龍東」計劃，令九龍東商用物業市道升溫，風頭甚至蓋過核心商業區的中環，吸引領匯（00823）高價標投區內商業地。

創紀之城增零售樓面

九龍東近年陸續有重建項目落成，寫字樓價格持續飆升，為區內零售業帶來大量商機，在區內擁有商業王國的新地（00016），有見商場租金前景走俏，早已計劃將觀塘apm樓上的創紀之城5期其中15萬方呎寫字樓轉作零售樓面，涉及約5至6層，預期工程最快於2016年完成。

新地代理租務總經理馮秀炎本月初曾指出，去年apm商場租金收入（包括租金分成）約4億元，按年升10%，呎租（包括分成）100至900元。新地的動向正好反映九龍東零售潛力大。

美聯工商舖（00459）行政總裁黃漢成表示，領匯及南豐是次聯手投得的觀塘商業地，地皮位置雖然稍為偏離九龍東核心區，但相信該項目仍會包括商場、寫字樓等元素，並在興建時為物業預留日後改作零售樓面的空間，待該區發展成熟時，把商廈改作零售用途，爭取更大租金收益。

新世界發展（00017）去年6月與母公司周大福企業聯手統一鰂魚涌吉祥大廈附近一帶項目的股權業權後，新世界昨天公布，斥資17.79億元向周大福企業收購多40%權益，把持有的吉祥大廈業權比例增加至90%。

斥18億向周大福購入

吉祥大廈為近年罕有的港島市區大型重建項目，涉及14座舊樓，總地盤面積約3.25萬方呎，市場估計該址日後將會改建為商廈。

吉祥大廈位於鰂魚涌禮信街，涉及14座樓齡逾半百的住宅舊樓，由投資控股公司新碧間接擁有。而新世界發展、周大福企業及Good Step（新世界若干附屬公司的主要股東）則分別持有新碧50%、40%及10%股權。

新世界發展表示，進一步收購新碧權益與該集團核心業務策略貫徹一致，是一項可為的投資，並將可擴展該集團資產及盈利基礎。

交易完成後，新碧將成為新世界發展間接非全資附屬公司；新世界接受查詢時表示，吉祥大廈剛準備拆卸，目前仍要時間規劃重建方案，暫時未能透露具體改建發展用途。

是次交易包括新碧40%股份，以及其結欠周大福的最多9.879億元無抵押股東貸款，新世界將以現金支付17.79億元收購代價。

根據估算，若以作價扣除貸款計算，吉祥大廈估值近20億元。於去年6月30日，吉祥大廈的賬面值約24.238億元。

吉祥大廈1960年落成，約9年前已傳出獲財團收購，涉及504個業權，其後以周大福為首的財團擊敗其他發展商，並自2013年開始先後經過6次分段強拍，最終在去年6月統一全數業權，該項目可作商住或純商業用途。



新 世 界 17.7 億 增 購 吉 祥 大 廈
星島日報

新世界（017）昨日收市後公布，以17.79億元向周大福企業收購持有的公司新碧之40%權益，交易完成後，新世界持有新碧的股權將由50%增至90%。據了解，新碧主要持有的物業項目為位於?魚涌吉祥大廈一帶。

　　根據收購協議，新世界除收購新碧40%股權，也收購新碧結欠周大福企業不超過9.88億元的全部無抵押免息股東貸款，收購代價將在交易完成時以現金支付，並由內部資源撥付。

　　資料顯示，吉祥大廈於1960年落成，由14座舊樓組成，地盤面積約3.25萬平方呎，共涉及504個業權。該些舊樓收購前後經歷了8年，多次強拍，最終在去年6月底，由新世界及周大福企業為首的財團成功統一業權。以去年6月底最後一輪強拍的地盤面積4525平方呎、最高15倍商用地積比率計算，樓面呎價為6203元。

　　2010年，屋宇署曾就吉祥大廈批出可建2座28層的商住大廈，至2013年底，新世界及周大福企業牽頭的財團再入則，轉為發展成1座26層的商廈，總樓面為48.7萬平方呎。

　　新碧主要資產為內地段第3536號餘段、內地段第3536號E分段等在內的14個物業。於2014年6月30日，該些物業的帳面值約為24.24億元。

　　新世界表示，集團的主要業務範疇之一，是在香港投資及發展物業，進一步收購新碧權益，與集團的核心業務策略貫徹一致，相信收購事項是一項可為的投資，並將可擴展集團的資產及盈利基礎。

　　交易完成後，新碧將成為公司的間接非全資附屬公司，截至去年6月底止的年度，新碧除稅及非經常項目前虧損淨額為110萬元，除稅及非經常項目後虧損淨額為110萬元。

佳兆業（01638）疑因創辦人郭英成捲入政治風波而引發重重危機，繼有消息稱深圳政府有意把事件責任轉為針對個別人士，並協助尋找買家接手佳兆業的資產後，再有消息稱，深圳官員已在日前與佳兆業舉行高級別會談，但在佳兆業樓盤被禁售一事上未能達成共識，是由於有關決定是來自中央政府的命令，地方政府無法自行處理。

高層與市府會談無果

佳兆業已經停牌超過1個月，而且未有支付已在本月8日到期的2600萬美元債息，若30天寬限期過後（2月8日前）仍未有支付，便將成為首宗內房債務違約事件。

路透引述消息人士稱，佳兆業高層已在本周一與深圳政府官員在龍崗舉行高級別會談，其中一名高層透露：「會議上根本沒有取得進展」。「保持禁售是中央政府的命令……所以即使深圳市政府也沒有辦法自己解決這個問題」。佳兆業發言人表示，不了解會談的情況。

有內地傳媒報道，深圳政府已經與佳兆業及樓盤業主代表舉行三方會談，政府將在近日成立專案小組處理佳兆業面對的危機，並向有關業主滙報工作進展。市場盛傳佳兆業最終將獲新買家接手，摩根大通表示，若佳兆業需要賣盤，議價能力較高的萬科（02202）、華潤置地（01109）及中國海外（00688）或會是最有條件出手的「白武士」。



摩通：倘佳兆業賣盤 萬科潤地可買平地
(經濟)

佳兆業（01638）賣盤抵債的消息傳得沸沸揚揚，券商摩通昨表示，若消息屬實，萬科（02202）、潤地（01109）及中國海外發展（00688）最有機會以平價買盤獲利，內房高息債的違約危機亦可解除。

土地多處粵省 料售不同買家

綜合近日多宗有關佳兆業賣盤的報道，摩通相信佳兆業已與多間發展商及私募基金接觸，對賣盤的方式及價錢進行交涉，當中潛在買家包括萬科、融創（01918）及華僑城（03366）。在急切的銷售壓力下，摩通估計佳兆業會傾向將各個發展項目分開出售予不同的買家，多於將擁有權整體出售。由於佳兆業只因政治緣故，而非營運失誤而被鎖盤，所以摩通預計一旦佳兆業的問價落實，要達成買賣並不困難。

摩通認為買家在交涉時有更大的議價能力，並有很大機會以極佳的價錢取得佳兆業的資產。根據佳兆業及中指數據的資料，佳兆業仍未出售的土地資產大多位於廣東省，如深圳、惠州及東莞，其他資產則散布在武漢、南京、杭州及重慶等地。摩通認為萬科、潤地及中國海外發展，最有機會與佳兆業達成交易，因為這三家發展商在過去均有接手發展的經驗，而且資產負債表的表現亦佳。

傳融創團隊 進駐佳兆業總部

另外，《新華網》的報道稱，融創為數10人的團隊，已於昨日進駐佳兆業總部，對進行產權與債務評估，惟消息未得到進一步證實。

復星國際（00656）日前公布，旗下復星地產聯合澳洲房地產及基建投資管理公司Propertylink，成功收購澳洲北悉尼米勒街73號商業大樓，該項目將成為復星旗下保險資產配置的一部分。

米勒街73號為一棟北悉尼核心地帶的甲級商業辦公大樓，可出租面積1.47萬平方米，大樓目前出租率達100%，主要租客為北悉尼政府，Propertylink預計租金回報穩定。這是繼復星自去年11月斥4.4億澳元收購澳洲洛克石油（ROC Oil）後，再度投資澳洲，且是首次投資當地物業。復星地產總裁徐曉亮表示，澳洲一直是地產投資的熱點市場，看好澳洲核心城市物業投資機會，希望未來能有更多項目落地。復星未肯披露米勒街73號的收購價，而據復星地產內部人士透露，此次收購金額達到上億澳元。

涉皇后大道東晏頓街 估值14.7億

太古地產（01972）近年積極在港島舊區進行併購，其中灣仔皇后大道東一帶是焦點之一。土地審裁處近月收到今年首宗強拍申請，太古地產或有關人士就皇后大道東和晏頓街一帶的舊樓申請進行強制拍賣，整個地盤面積逾1.2萬方呎，測量師估值共約14.72億元，並將令太古地產在灣仔的商業王國進一步擴大。

地盤面積逾1.2萬呎

土地審裁處資料顯示，整個地盤涉及皇后大道東46至56號寶華大廈、晏頓街2至12號和蘭杜街5至11號，毗鄰太古地產持有的軒尼詩道28號商廈，合共涉及8個地段。

太古地產持有約81.3%權益的寶華大廈，現為14層高商住物業，在1959年落成，地下為商舖。至於餘下的地盤則為6層高的舊樓，其中晏頓街2至12號在1961年落成，申請人持有80%至94.3%業權；蘭杜街5至11號則樓齡最舊，早於1957年落成，樓齡約58年，申請人已集齊蘭杜街5號的業權，7至11號則各持有83.3%業權。

根據測量師提交的報告，整個發展計劃的地盤面積共約1.28萬方呎，其中寶華大廈佔約5147方呎，晏頓街佔約4641方呎。測量師估值，整個發展計劃的現值約14.72億元。

馬氏家族擁數天台戶

由於項目規模較大，是次強拍的答辯人涉及逾30個業權人或有關人士，當中包括大生地產（00089）馬氏家族。土審文件顯示，馬氏家族持有寶華大廈頂層3個單位連天台、該廈一個高層單位，並持有晏頓街物業的樓梯底位置和部分天台等。

太古地產除持有金鐘太古廣場1及2座外，並不斷向灣仔區擴展，已落成的商廈有太古廣場第3座及軒尼詩道28號。而太古地產去年公布的首3 季營運數據顯示，太古廣場1及2座寫字樓呎租為95至110元，第3座則為90至95元。

美聯工商舖（00459）行政總裁黃漢成表示，由於港島核心商業區商廈供應緊絀，政府更表示計劃將政府部門遷離灣仔3座政府大樓，騰空供私人發展，反映灣仔區商廈前景看好，而太古地產向來擅於發展商業物業，租值往往較同區商廈有溢價。而另一名業內人士指出，現時灣仔區商廈平均呎租50至60元，售價每方呎則為1.5萬至2萬元，預期今年商廈市道會平穩發展。

地政總署公布，將於2月27日推出上水粉錦公路丈量約份第100約地段第1909號用地招標，地盤面積約6.9萬方呎，可建總樓面約3.31萬方呎，4月10日截標。業界估計地皮約值1.99億元，樓面呎價6000元。

市區「蚊型」地續成爭奪對象，由Global Convention有限公司，斥資三億七千二百一十萬元，成功擊退十八個財團，奪得葵涌前宿舍重建商住宅地發展權，每方呎地價售六千七百多元，較市場估值上限為高，主要反映適合發展上車盤地皮有價有市。

　　綜合發展商消息稱，該項目適合興建三百至四百方呎的小型住宅，主打一至二房設計樓盤，正切合現時上車盤龐大市場需求，加上葵涌區發展配套成熟，連接外區交通方便，同區亦缺乏新供應下，地皮甚具投資吸引力。

　　今次中標為海外註冊Global Convention有限公司，另外，有份參與入標角逐財團，亦包括信和及百利保等，並錄得投地稀客如專收舊樓的田生集團，星資鴻福及和利（鍾氏）發展等。

　　第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國指出，今次葵涌賣地價較市場估值為高，但造價仍處於合理水平，有見及該項目附近有不少辦公室及工廠等，工作人口有物業需求，加上低層有商場樓面，在消費人口支持下令投資潛力提升。

　　據指出，該地皮設一至兩層商場設計，提供商業樓面最多可達八千多方呎，而住宅單位則可建八十六伙，配合同區有不少商業及工廈上班人流，未來商住樓面均有充足需求。

　　另一方面，政府昨公布推出上水粉錦公路旁低密度住宅地，鄰近香港高爾夫球會，周圍以綠化地帶為主，而該項目前身為建德公立學校，佔地面積為六萬八千九百多方呎，可發展地積比率約零點四八倍，至於招標日期為二月二十七日，安排於四月中截標競投。

　　高緯環球大中華區評值諮詢部董事張翹楚指出，該粉嶺地鄰近項目參考地價，包括低密度住宅歌賦嶺，該樓盤售價每方呎達一萬三千九百元計，以此樓價計扣除建築成本及各項開支，料每方呎地價估值約在四千元水平。

夥南豐奪觀塘商業地 樓面呎價6630元創同區新高

九龍東為本港中短期的「發展重鎮」，除一直提出的「新中環」概念外，新一份《施政報告》更稱研究發展「聰明城市」，多項基建刺激下，區內地價亦三級跳。地政總署昨日公布，觀塘海濱道商業用地以58.6億元成交，樓面平均呎價約6,630元，除高於市場預期上限約16.32%外，更創下同區商業地價新高。中標財團「爆冷」地由首度投地的房產基金領匯(0823)投得。領匯將夥拍南豐一起發展，前者佔聯營公司六成股份，會長期持有收租。 ■香港文匯報記者 顏倫樂


觀塘商業地上周五截收11份標書，包括如?基、長實及新地等「大孖沙」，但最後卻被「投地初哥」領匯高價中標，夥拍南豐以58.6億元高價投得項目，以可建樓面約88.39萬方呎計算，折合樓面地價約為6,630元。翻查資料，同區最近一次賣地，為去年初的?業街、偉業街、欣業街與觀塘道交界用地，當時由新加坡淡馬錫旗下豐樹產業投得，樓面地價約5,708元，與昨日開標的海濱道商業地比較，意味着短短1年區內地價飆升逾16%。


蘇兆明：建甲廈長期持有


領匯管理董事會主席蘇兆明表示，上述為領匯首個物業發展項目，亦為首個辦公室物業項目，可與旗下現有零售及停車場設施組合發揮協同效應，讓業務發展更加多元化，日後將建成甲級辦公室大樓，作為長期持有及投資之用。南豐董事總經理蔡宏興稱，項目為該一帶最具潛力發展的商業用地，預計2020年6月30日或之前完成，領匯及南豐分別佔有關項目的60%及40%權益。南豐將負責項目的監督及建築管理，領匯則會集中於租務及物業管理。


對於領匯中標，理想城市集團企業估值部主管張聖典坦言感到意外，認為領匯加入發展商的行列對於企業形象並非有利，因為公司旗下大多為屋邨商場，忽然轉為發展商廈，市民會感到難以接受。不過另一方面，領匯始終是上市公司，其業績要向股東交代，發展自家商業項目增加收入亦無可厚非，一方面可以累積發展經驗，二來亦可以參與商廈興建，成本控制上較有彈性。


項目租金收入料3.5億


張聖典指，若以同區現時呎租30多元推算，項目日後每年租金收入估計達3.5億元。由於項目未設拆售限制，日後可以拆售，預料呎價可至1.1萬元至1.3萬元。中原地產測量師黎堅輝表示，項目料可建約30層，但前方為九龍貨倉，日後停車場及少部分低層寫字樓景致會被遮擋，不過大部分樓層可享開揚海景，相信市場有一定需求。


領匯參與投地，主要因應證監會去年7月底落實放寬房託基金守則，容許房地產投資信託基金(REITs)參與物業發展及利用金融工具投資。翻查資料，公司去年9月時初試啼聲，曾就大圍站項目遞交意向書，但最後並未參與入標。


葵芳商住地3.7億成交


另外，葵芳興芳路商住地皮昨日亦開標，地政總署公布，由Team Worldwide Limited以3.72億元投得，公司董事包括吳偉邦、黃嘉俊。項目可建樓面約55,525方呎，樓面地價約6,700元，造價符市場預期，其中商業用樓面最高為8,719方呎。


該署同日公布上水粉錦公路住宅地於2月17日招標，4月10日截標。項目佔地約68,986方呎，可建樓面約33,110方呎，美聯測量師行估值約1.99億元，樓面地價約6,000元。

2014年過去，今年全球多變的經濟環境似乎無阻香港市民入市決心，住屋需求仍然強勁。有地產網站發表最新調查，有七成半受訪者認為目前樓價過高，但仍願意入市的受訪者亦大有人在，過半數人認為今年上半年樓價仍有至多一成的增幅，有66%準買家覓500萬元內的「細價樓」。

66%受訪者物色細價樓


負責是次調查的網站GoHome.com.hk，在去年12月成功訪問逾4,000名市民。結果顯示，近65%受訪者預計今年上半年銀行不會加息；同時有55%人士認為上半年樓價仍有最多10%升幅。另外，66%受訪者傾向物色500萬元以下物業，但打算沽貨的受訪者主要持有價值介乎500萬到1,000萬的物業，反映二手細價樓供不應求。


網站總經理羅雪欣表示，約75%受訪者認為現時樓價過高，比因為樓價太高而暫不入市的受訪者多(佔整體受訪者約54%)，這個結果意味着部分受訪者雖然認為現時本港樓價過高，但仍然願意入市。至於持有物業的受訪者之中有82%認為現時樓價過高，比例罕有地高於「無樓族」，只有68%「無樓族」認為目前樓價過高。


調查又顯示，政治環境首次成為最影響出售或購買物業決定的因素（近50%）；其次是通貨膨脹（44%）。


另外，高力國際(香港)副常務董事胡孝直亦認為今年樓價續向上升，並預測今年私宅樓價將升3%至5%，主要受四大因素影響：一是建築成本仍高企；二是長遠置業需求仍然強勁，即使每年供應2萬個單位，亦只是紓緩社會需求；三是日本、歐洲等量寬，今年加息預期亦下降，對樓價影響減低；四是租金持續上升，彌補買樓人士負擔，幫助他們再置新居。


雖然政府已推出多項壓抑樓市措施，但住宅樓價於2014年仍持續攀升。尤其一般住宅升幅達12%，同期豪宅只升1.6%。剛發表的施政報告，建議將未來10年的建屋目標增加至48萬個單位，以紓緩住宅供應緊張情況，但平均每年推出2萬個私宅，此數目較1980年至2014年間每年的平均供應量2.8萬伙仍少29%。


高力：遠水無法救近火


他預料，私宅落成量要到2019年才會達到政府預期目標2萬伙的水平，遠水無法救近火，目前買家對於政府供地的信心不足，亦令他們加快入市步伐。值得留意的是，今年落成量約1.5萬伙，當中約80%都屬樓價約500萬至700萬元的細單位。雖然落成項目有大量細戶，但該行預測中小型住宅需求殷切，估計一般住宅的租金及豪宅今年升幅均約5%。