年後轉職潮起，有人瞄準科技園區，想晉升科技新貴，就業人口支撐購屋需求，往往讓園區周邊建案更吃香。新北市頂埔高科技園區因捷運頂埔站將開通，周邊建案「峰勳鴻觀」公開2個月便熱銷9成；大立光將於台中精密科技創新園區投資逾200億元，就業人口利多也備受業者期待。

新北市土城區的頂埔高科技園區集結鴻海集團、正崴精密等公司，加上捷運頂埔站開通在即，近期周邊有「峰勳鴻觀」、「上禾居」等建案推出。「峰勳鴻觀」開價每坪47~52萬元，去年年底公開至今已售出9成，專案經理江達立指出，該案買方約有3成為頂埔高科技園區上班的員工，其餘則來自北市、板橋、中永和地區，因捷運的帶動，加上就業市場支撐，表現不俗。

台中園區拱高房價
近年持續發展擴大的台中市精密科技創新園區，也有如「惠宇上晴」、「總太拾光」、「精銳藝博匯」、「坤悅君臨」等案進場。「坤悅君臨」專案副理柯慶照表示，股王大立光將投資200多億元擴廠，預計帶來近2萬名員工，龐大的就業人口產生居住需求，所以相當看好當地潛力，2年前建案行情每坪18~22萬元，目前「坤悅君臨」每坪已達26~32萬元。

新竹案多賣壓龐大
科技園區就業人口支撐房市的絕佳案例，當屬新竹科學工業園區。該區的高所得員工一直是支撐新竹建案銷售的重要買盤，但近年因供給過多，不少建案如「關埔計劃」、「十里靜安」、「星河麗」銷售期變長，賣壓龐大。
「興世代」專案經理宋子顥指，由於「關埔計劃」多規劃50坪以上，總價過高，銷售較緩，有些個案從預售賣到成屋，約需3年才能去化，所以「興世代」規劃31~52坪，將總價壓低至900萬元內，銷售速度增快，目前已售4成。

推小坪數搶首購客
豐邑建設也在當地推「晴空匯」、「文心匯」等案，豐邑建設董事長邱崇喆指，受景氣影響，這2年推案量已減少，但園區員工買盤穩固，每年都有新就業人口，該2案皆規劃小坪數，符合首購客群。
從台北到竹科工作的郭漢偉認為，竹北生活機能較新竹市好，房價又比雙北地區親民，身邊不少外地來的同事都在竹北購屋，自己也在規劃購屋。

複製竹科 大埔仍難撐房價

移入人口少 不如北投士林穩固
竹科園區撐起房市的成功經驗，讓苗栗竹南科學園區周邊的大埔重劃區，也想複製該模式炒熱房市，但學者認為苗栗移入人口不足，恐難支撐房價，反倒是台北市北投士林科技園區周邊，雖案量不多，但有捷運行經、舊有生活機能加持，房價穩固。

專家：轉手不易
苗栗竹南科學園區有鴻海精密、群創光電等廠商進駐，台積電去年底花費32.12億元買下4.3萬坪土地，讓緊鄰該區的大埔重劃區話題不斷，投資客「帥過頭」也帶頭到當地炒房；新建案如雨後春筍般不斷推出，如「昌禾楷硯」、「寶君有謙」系列等。寶君建設專案經理黃定康指出，「寶君有謙NO.15」已近完銷，「寶君有謙NO.13」銷售85%。
但淡江大學產經系副教授莊孟翰認為，新竹地區近10多年來移入人口多，加上早期許多竹科新貴慣用投資房地產理財，才撐起新竹房市，但要將此模式複製到大埔重劃區並不容易，因苗栗移入人口不足，投資型買盤要考量未來轉手恐有難度。
北市積極推動的北投士林科技園區，目前正進行第1期開發，北市府土開總隊副總隊長莊乾峰指出，該園區預計今年配地，最快明年可交地申請建照。

北市靠捷運支撐
莊孟翰認為，北投士林科技園區位於台北市精華地段，附近又有捷運，未來房價支撐力道相對較竹南科學園區強。
儘管北投士林科技園區仍在前置作業，但周邊已有不少推案，如「首善」、「Ihome」、「琦寓」等。「首善」規劃43~63坪，每坪均價97萬元，專案經理胡毓展說，科技園區固然可加分，但畢竟還要醞釀一段時間，目前個案仍訴求產品規劃與機能，不會刻意主打園區話題。


自由時報
台元園區收益率 北台廠辦第１

近兩年台商積極回台灣尋找廠辦，掀起一波廠辦投資潮，商仲業者調查北台灣的內科、中和、汐止與台元等以科技產業為主的廠辦園區租金收益率，發現以竹北的台元科技園區投報率最高，約4.85%。

內科房價高 拉低收益率
根據全球資產調查北台灣五個科技園區售價、租金行情與收益率等，北市內湖科技園區西湖段、文德段及舊宗段等三區段，以文德段租金收益率較高，約2.74%；不過，仍無法滿足壽險業者最低收益率2.875%的門檻，也是導致近兩年商用不動產交易低迷的主因。

不過，反觀北市以外的廠辦園區，租金收益率幾乎均可滿足壽險業者投資的最低門檻。高力國際調研部董事李日寶指出，北市廠辦價格成長幅度高過租金漲幅，導致租金收益率無法攀高，相較於北市以外的廠辦園區因行情不如北市飆漲，租金又維持一定水平，反而租金收益率較高。

北市以外的科技園區包括汐止東方科技園區、中和遠東科技園區與竹北台元科技園區，其中又以台元科技園區租金收益率較為亮眼。

李日寶表示，近幾年高科技產業營收其實大多有成長，也提升擴廠意願，尤其是新竹科學園區一帶的科技業者，因園區內廠辦已不敷使用，多往新竹市公道五路或竹北台元科技園區尋覓新設廠辦，尤以近兩年特別明顯。
根據內政部實價網揭露資訊，已經有4筆租金揭露資訊，每月每坪租金995~1031元，直逼內湖科技園區舊宗段、文德段租金行情；至於實價揭露成交筆數則有25筆，每坪17~28.6萬元，僅是舊宗段、文德段行情的一半，甚至是1/3，導致租金收益率將近高出內科一倍。

信義全球資產經理王維宏表示，由於新竹科學園區發展趨於飽和，許多新設或是擴廠的廠商已無法取得竹科園區內的土地，以今年初聯發科技為擴充辦公需求也在竹北高鐵車站特定區取得一塊5800坪商業土地便可窺知一二。

內科仍是最愛 成交金額冠全台

即便北市以外的廠辦租金收益率亮眼，不過內科仍是科技業主選擇設立企業總部首選。根據商仲業者2014年廠辦交易報告，內科交易占比最高，約40.8%，2013~2014年的交易總額更達226億元。
根據信義全球資產彙整2014年公開資訊觀測站廠辦交易紀錄，占比較高的前三名依序為內科的40.8%、汐止的25.9%及竹北的14.8%。
信義全球資產經理王維宏指出，內科廠辦的主要買家，包括貿易、娛樂和科技公司等，近年則有較多的遊戲軟體公司進駐，而且內科裡所謂「廠辦」，實際多已升級為智慧型科技化的商用辦公室，多數做為企業總部使用。
今年1月底，網路遊戲公司遊戲橘子便砸下23.88億元向新光人壽購入整棟新光瑞湖大樓，做為企業總部使用。其他遊戲業者，包括韓商聯加（Line Taiwan）、戲谷（和信超媒體）、華義國際等也均在內科設點。
不過，因壽險業者受到2.875%的租金收益率門檻限制，內科大型廠辦交易案則銳減，尤其是去年，內科廠辦單一個案交易金額超過10億元的交易案，僅占全年交易的7.7%，連1成都不到，相反地，3億元以下的成交個案占比則超過4成。
再對照單筆交易面積分析，去年交易比重最高的以500~1500坪為主、占整體交易比重超過3成，顯示即便壽險業者遭限制，但是景氣回暖帶動營收，也讓有自用需求的企業主更願意加碼置產。

年終獎金入袋，加上房市政策大致底定，民眾看屋意願回溫，不過自住市場當道，價格仍是購屋民眾首要考量。業者統計雙北、台中及高雄實價資訊，發現都市外圍房價低於全市均價約2成，房市平價區浮現。民眾Silvia Chang也說，不一定要在機能便利的市區買房，買得起最重要。

台灣房屋統計全台四都2014年實價登錄資訊，發現雙北、台中因房價基期較高，部分外圍行政區均價比全市低2∼3成，如台北市均價每坪60.4萬元，但北投區每坪均價僅44.5萬元，較全市便宜26.3％。

北投靠換屋族支撐
全國不動產台北北投店店東盧吉祥表示，北投較少題材炒作，交易多靠本地換屋族群支撐，房價一直很平穩，中央北路一段、光明路因近捷運北投、新北投站，中古大樓每坪50∼60萬元，但公寓或離捷運站較遠的產品可找到4字頭價格。

新北淡水房價親民
萬華區、文山區各比北市均價便宜26％、12.7％，不過東森房屋業務總經理吳駿杰認為，萬華區多是投資型交易，買方購入老舊公寓、透天等待都更，或購買商圈店面、整層住家，甚至買商辦改成商旅；相較之下文山區屬文教區，居住品質佳，是交易較熱絡的區域。

新北市均價每坪31.7萬元，相較之下淡水每坪均價22.2萬元最親民。台灣房屋智庫研究員洪佩君表示，淡水雖然近年來供給量大增，但選擇性多，符合現在低單、低總價的購屋趨勢，儘管交易量隨著大環境不景氣下滑，仍是新北市的交易熱區。

台中太平交易量增
台中豐原、潭子區雖比台中市全市均價每坪16萬元低逾2成，但群義房屋不動產企研室特助許鴻政認為，豐原、潭子不算交易熱區，反而是太平區因有新光地區區段徵收議題，加上74號快速道路開通讓聯外交通更便捷，這2年交易量至少成長5成，目前也因單價尚在1字頭，交易還是很熱絡。
高雄市全市房價平均14.3萬元，鳳山、楠梓區房價分別為12.2、12.3萬元，便宜逾1成。

鳳山1坪10萬熱銷
高雄市仲介公會副理事長鄭啟峰指出，鳳山除有鳳青、華鳳、埤北重劃區議題刺激成交量，周邊中古大樓每坪10∼12萬元也親民，房價較低加上剛性需求支撐，過去1年幾乎都是高雄成交量最大的區域。

營建股經過2014年下半年長期築底後，在財政部房地合一實價課稅政策向輕稅過關，加上第一季329黃金大檔來臨，營建股農曆開春後正醞釀一波谷底反彈攻勢，力拚羊年大轉運。

其中國建（2501）、冠德（2520）、興富發（2542）、華固（2548）、遠雄建（5522）等，依2015年完工入帳的案源觀察，全年表現將有機會超越往年，羊年營收獲利可望神采飛揚。

國建上周五收紅在17.6元；今年入帳金額，可望優於去年。總銷70億元的「國泰天母」還有18?19億元持續入帳，加上「森林苑」、「YOO馥建築」等完工入帳。法人預估，國建今年本業完工量不下去年，加上業外轉投資國泰商旅、國泰健康管理，還有大陸兩座購物商場有機會今年完工，全年可望挑戰百億營收。

冠德股價上周五站上近9個月來新的波段新高點，達31.7元。由於去年營收達131.65億元的歷史新高，法人估計，全年EPS有機會上看6?7元；今年在手完工案量也達300億元的大量，轉投資環球購物中心、根基（2546）穩定貢獻業外收益，冠德今年業績有機會超越2014年。

興富發去年全年營收再高速成長32％，達375.15億元，改寫歷年新高；法人估全年EPS上看12元，挑戰歷史新高。

今年興富發完工案源，更呈現大爆炸。據悉至少高達700多億元新案，2015年會陸續完工。法人估計正待完工交屋案源，已銷售、可認列案源約600億元，對於今年興富發再挑戰「營收王」、「獲利王」和「股王」三冠王寶座，如虎添翼。

華固今年估計約80?100億元案量完工認列，法人預期營收可望從第1季旺到第4季，全年收復賺進1個股本有機會。

力麒建設（5512）百億大案「松江A、B案」因整合進度順利，原預計分開推案計畫已確定停止，將等全部整併完成後，預計最快今年第4季2案合併一起推出，屆時「松江案」推案規模將逾170億元；而總銷68億元的「天母西路案」仍將依照規畫於今年第3季推出，預料今、明2年力麒推案量將逾400億元。

力麒「松江A案」基地面積472坪，規畫總銷案量97億元，原預計今年第1季正式推出，但「松江B案」整合進度順利，力麒已於去年11月，以總價9.48億元，買下附近5筆合計130.98坪土地（含2間透天厝），換算每坪土地單價723萬元。

力麒表示，「松江B案」先前因整合進度不順，為免曠日廢時，公司原預計今年第1季先推出「松江A案」，但目前整合進度加快，只剩2間透天厝已進入最後階段，今年可望全部整合完成，因此決定將2塊土地共800多坪合併推出。

力麒指出，2塊土地整合後基地將更形完整，因併案推出，目前產品設計規畫將重新檢討，預計最快今年第4季推出，最晚明年第1季也會推出，屆時「松江案」推案規模將逾170億元。

力麒去年全年合併營收為63.3億元、年成長1.38倍，法人預估，全年稅後淨利約12億元，EPS約1.6元。

力麒今年在「松江A案」暫停推出後，今年第4季仍有總銷68億元的「天母西路案」預售案推出；而去年推出的「力麒PARK」及「力麒御品」將在今年3月陸續動工，目前2案銷售率近5成。

力麒表示，「力麒麒御」目前還有6戶餘屋可供銷售，手中也有約40億元的辦公室、店面可處分，加上總銷12億元的「牯嶺街B案」，預計年後上樑，將採邊建邊售，今年第4季有機會完工交屋，今年可供銷售金額仍有50?60億元。

展望明年，除「松江A、B案」之外，士林區「中北六A、B」都更案合計總銷也達85億元，預計明年第3季公開；

北投「幽雅案」總銷10億元，明年第2季公開；內湖「環山A、B案」合計總銷約47億元，預計明年底公開，預估今、明2年，力麒推案量將逾400億元。

中央銀行從2010年6月推出第1波房市選擇性信用管制，接著在2010年12月、2012年6月及2014年6月共祭出4波管制後，根據最新公布的1月全體銀行不動產放款餘額，意外較去年底下降47億元，顯示打炒房成果將愈來愈明顯，預期3月底央行第1季理監事會，不再推第5波新管制的可能性高。

銀行主管指出，由於打房的成效逐步顯現，預料央行暫時沒有推出新管控的必要，畢竟還有更明顯的成果等待收成，但這並不代表除目前台北、新北、桃園管制區以外的地區倖免，依照歷來的做法，只要央行觀察到出現外溢現象的地區，例如桃園8管制區周邊及台中、台南、高雄都會區等，不排除會擴大管制區。

央行第1波房市管控針對台北市及新北市10區，第2屋成數最高限7成；第2波增加納入新北市3區，第2屋成數降至6成，土建融最高6.5成；第3波管控針對豪宅，成數上限6成，且不得有寬限期；第4波管制擴大新北市4區及桃園縣4區，第2戶成數最高6成，全國不分區第3戶最高5成，並降低豪宅認定標準，及調降公司法人購置住宅貸款最高5成。

銀行主管表示，在打炒房聲中，房貸風險升高，除伴隨利率走揚的效應，目前市場雖預期央行上半年不會升息，但已有不少銀行提前拉高房貸利率，甚至將寬限期與房貸成數採反向連結；例如非管制規定內的一般房貸，成數到最高的8成即沒有寬限期，成數降至7.5成寬限期1年，降至7成寬限期2年。

銀行主管強調，由於房市一旦反轉趨明顯，房價下跌是必然的結果，基本上，分析目前在政府政策或房價所得比、房貸支出比、房價及GDP（國內生產毛額）成長幅度等指標觀察，房價下行壓力漸次升高，房價難逃下修的風險。代表銀行不得不加強風險控管。

國稅局表示：房屋在未建造完成前，即將房地產權登記之權利出售，係屬預定不動產「權利」之買賣，應依所得稅法規定計算財產交易所得，併入個人綜合所得總額辦理結算申報。

國稅局指出，預售屋買賣因尚未辦理所有權登記，在完工前所有權仍屬建設公司所有，買方僅購得未來取得房屋及土地之「權利」，是相關交易係屬「權利」之移轉，而非「不動產」產權之移轉，並無土地交易所得免納所得稅之適用；賣方應以預售屋(含土地部分)交易時之全部成交價額，減除原始取得成本及相關必要費用後之餘額，計算財產交易損益，申報個人綜合所得稅。

舉例說明，轄內甲君於2009年間以3,200萬元向A建設公司購買預售屋1戶，並於2011年間該預售屋完工前，以3,810萬元出售予乙君，甲君在辦理2011年度綜合所得稅結算申報時，漏未申報該筆財產交易所得。嗣經該所依據查得資料，以出售價格3,810萬元減除甲君原始取得成本3,200萬元及相關必要費用10萬元後，核認甲君2011年度漏報財產交易所得600萬元，除補稅外，並依所得稅法第110條規定處罰。

該所籲請民眾，買賣預售屋與買賣成屋不同，買賣預售屋並無土地交易所得免納所得稅之適用；因此，買賣預售屋如有獲利，應全數申報財產交易所得。以前年度如有買賣預售屋獲利而未申報者，請儘速依稅捐稽徵法第48條之1規定，在稽徵機關尚未調查或未經他人檢舉前，向戶籍所在地稽徵機關自動補報補繳綜合所得稅，以免遭查獲補稅處罰。

景氣不佳，店租卻不斷攀升，台北市、新竹市已出現倒店潮，尤以小本經營的餐飲業影響最大。去年11月捷運松山線通車後，伊通街店租漲約1成5，短短100公尺就收了4家飲料店；竹市光復路店面則是2年汰換4家餐廳，業者表示，除非是連鎖品牌有財力支撐，否則多只能無奈結束營業！

去年11月捷運松山線開通，附近的四平商圈房東預期帶來人潮，紛紛調漲店租，住商不動產南京松江店店長劉明田表示，捷運通車後南京東路、伊通街店租已漲1成~1成5，南京東路月租金單坪5000~5500元，最近有房東將店租從16萬元調漲至18萬元。

伊通街僅中午熱絡
劉明田表示，伊通街以飲料店居多，月租單坪3500元，飲料店每月須付8~15萬元租金不等，但這一帶多靠上班族光顧，僅中午生意較好，短短100公尺原本有8家飲料店，現在已收掉4家，但這些店面卻租不出去，「只能建議民眾開店前別想著人潮，也要把貴得離譜的租金列入經營考量！」

竹市店租喊8萬元
新竹市近2年不少路段店面租金居高不下，或房東任意喊價而出現倒店潮，以南大路、光復路及金山街最多，南大路有間「網路帝國」網咖，原本月租10萬元，因房東欲漲價，去年底店家關門大吉。

租賃業者新竹大管家食品店專員王智弘分析，新竹市店面租金沒什麼標準，以房東開價為主，南大路一帶多為小吃、飲料店，透天店面月租金單坪800~1000元，每月須付7~8萬元。

專員王智弘說，不過近年房東將店租喊得過高，即使景氣不佳也不願降價，店家多撐不下去，這幾個月就倒3家店。

2年換4餐飲品牌
東森房屋新竹學府加盟店店長林宗廷表示，南大路因近學區、市區，白天有不少人潮，但晚上較無人煙，影響店家生意，因此有倒店情況。

光復路二段與東光路口店面，短短2年換了4家餐飲品牌，金山街各路段也不時有倒店汰換情況。

專員王智弘表示，光復路透天店租金4~6萬元，大樓店面10~ 22萬元，金山街租金更高達10~15萬元，加上新興商業區增多，若店家特色不夠或沒經驗，就會被淘汰，只剩連鎖大品牌才有財力支撐。


租金貴3成 房仲關門遷店
房東挑高收入行業漲價 兩敗俱傷

台北市店租漲不停，許多房東看準銀行、房仲業收入高，店租比一般行業高1~3成，近期有不少業者撐不住，被迫搬遷。房仲直言，店租高漲，各行各業都在苦撐！

房仲業者為了攔人潮，多選在機能佳、人潮多的地點設店，但租金壓力往往更大。近期中原地產市府二店為節省店面租金成本，結束1樓店面，僅留下2樓營業。

中原地產住宅部高級總經理張紹權表示，1樓店租每月約12萬元，考量公司以國際海外客戶為主，較少以1樓櫥窗物件吸引台灣客戶，去年底收掉1樓店面，保留2樓店面。

比隔壁貴4萬
捷運市府站周邊的住商不動產忠孝加盟店，也承受高店租壓力。店東邱祈榮表示，北市不少房東認為超商、銀行、房仲業或大型連鎖品牌收入較高，收取較一般行業還高的租金，租金漲幅也較高，其實業者苦不堪言，如該店月租14萬3千元，比隔壁眼鏡行多4萬元，等於多負擔3成多的店租成本。

房東針對特定行業增加租金的狀況，常讓業者無法負擔，只能搬離原本承租地點。邱祈榮透露，如東森房屋松德店、住商不動產世貿店等，近期都因房東欲租給超商收取更高租金，面臨遷移危機。

忠孝東路五段和松信路口的元大銀行，原月租金75~80萬元的3個店面，也因房東欲漲價，預計搬遷到坪數少一半、租金約40萬元的捷運永春站附近。

已空置9個月
邱祈榮表示，房東想調高租金，結果現在店面空置9個月，拆成單1店面20萬元月租都租不掉，「雙方都沒好處，店租高漲已逼得各行業都在苦撐。」

跌價2.3％「價格修正促成交」

房地合一輕稅讓房市漸回溫。房仲業者統計六都2月中古屋交易表現，雙北、台中量增約1~2成，桃園、台南、高雄量微縮2~6%，但北市、高雄價分別跌價2.3%及1.5%。業者認為價格修正是成交關鍵，學者則預估今年房市仍不樂觀，估將量縮價跌。

根據永慶房產集團統計，台北市2月上半月中古屋交易量較1月增25%最多，新北市成長10%、台中市增9%；桃園市量縮6%最多，高雄市、台南市小減4%、2%。

房價部分，台北市單價60.2萬元，較1月下修2.3%，退至2013年4~5月房價水準。新北市單價39.3萬元，月漲2.1%，但也連4個月跌破40萬元大關，房價以台中市、桃園市漲2.6%、1%表現較佳，高雄市也跌1.5%。

桃園屋主仍惜售
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，房地合一稅拍板，雙北市買氣回籠，尤以受打房影響最大的台北市表現最明顯，呈現「量增價跌」，新北市「量增價微漲」，顯示雙北皆無力追價；桃園市在升格加持下，屋主心態仍高，買賣方認知差距大，呈現價漲量縮。

中低總價物件夯
不過，住商不動產也統計2月上半月交易量，台北市較去年同期減少3成，高雄市增加10%最多，新北市、台中市皆增加8%，桃園也有5%成長，台南市則持平。

住商不動產企研室主任徐佳馨分析，稅制確定後民眾開始積極看屋、詢價，買氣有回溫，但價格仍是成交關鍵，台北市因受打房政策與查稅下，交易量大量衰減，「成交的幾乎是中低總價物件，高總價物件市場不振。」

台中市不動產仲介公會理事長林金雄則認為，近期詢問度、委售物件增加1~2成，但民眾多期待價格下修，2月又碰上過年，估計交易量將萎縮2成。

東森房屋台南東門加盟店店東黃明福表示，台南目前因供給大於需求，估計2月交易量較1月少2成，即使年後買氣也沒回升。

學者預估不樂觀
德明財經科技大學副教授花敬群認為，房地合一稅還未定調，業者普遍認為買氣回溫，但可能是短期表現，今年市場不樂觀，估計將量縮價跌。

首購族李小姐表示，預計在今年上半年買屋，年假看屋時感覺物件有增多，但是未達滿意價格，希望至少可再降價2成。

房地合一 輕稅版更難管控房價

台北市房價驚人，新建案單價破百萬元的比率逾5成，且12個行政區皆有每坪逾百萬元的建案，業者認為土地稀少讓房價易漲難跌，學者直指未來房地合一輕稅版本，對房價管控將更無力。

據《住展》雜誌統計，2012年台北市新建案中，單價超過百萬元的建案佔不到3成，2013年百萬新建案數增加，比率也增至3成5，不過去年至今共195件新建案，已有108件建案最高單價破百萬元，佔比達55％，創下新高。

萬華高樓層跟進
除了傳統精華區如中正區「皇翔御郡」、大安區「墨花香」、信義區「信義頌」等建案開價高外，連過去唯一未有百萬行情建案的萬華區，去年也有「全坤威峰」高樓層戶開出破百萬元價格，使台北市12個行政區皆出現百萬行情建案。

《住展》雜誌企研室經理何世昌分析，台北市房價高漲的主因是土地稀少、資金湧入及供給有限，短期內房價要出現大幅下跌的機率不高。

創意家行銷總經理何志正指，「全坤威峰」僅少數高樓層戶才有百萬元行情，今年將推的「全坤雲峰」，高樓層戶別也可能再破百萬元，畢竟北市土地稀缺、都更困難，業者與屋主都不願降價拋售，房價有其不可逆。

受薪階級買不起
「這個結果並不意外」，國立屏東大學不動產經營系副教授楊宗憲表示，建商會不斷追高價格來試探買方底線，代銷業者也開高價以取得銷售契約，讓建案開價只能不斷上漲，近期房價雖有小幅回檔，但過高仍是事實，加上目前房地合一版本傾向輕稅，管控房市力道恐不足。「真的太誇張了，一般受薪階級根本買不起」，民眾Sam認為，打房政策不明確只能繼續觀望。

為提供民眾更多實價登錄資訊以作為買賣房屋交易參考，新北市板橋地政事務所每月均整理板橋區及土城區成交行情分布圖，並公布在該所網站實價登錄專區，讓民眾得以輕鬆掌握交易熱絡區域及房價消長等資訊。

板橋地政事務所主任魏念銘表示，板橋區2014年第4季對外提供查詢之買賣實價登錄案件共計1142件，較上季增加26件，增加幅度為2.33％，其中新板特定區計有25件，每坪均價68.8萬元，住宅區房地案件計445件，每坪均價41.5萬元，均與上季持平，板橋因生活機能完善，房價抗跌力強，加上板橋國民運動中心即將於2月底完工，預期對於週邊房地產市場發展有正面效益。

土城區2014年第4季對外提供查詢之買賣實價登錄案件共計570件，較上季增加22件，增加幅度為4.01％，其中住宅區房地案件計258件，每坪均價33.3萬元，工業區房地案件計16件，每坪均價27.6萬元，均較上季微幅上漲，分析本區因暫緩發展區的解禁及土城國民運動中心開幕啟用，均對區域房市有正面影響。

自2013年1月以來該所提供「實價登錄資訊一把抓」服務，針對板橋及土城區交易熱絡之地區，透過實價登錄資料整理，逐月公布住宅大樓、華廈、公寓等各種產品類型之價格，使民眾能輕鬆掌握各主要路段之價格區間。

分析板橋區最受歡迎生活圈為江子翠及新埔雙捷運站商圈，交易案量多為屋齡20年左右之住宅大樓及華廈，均價約為每坪50萬元；分析土城區最受青睞生活圈，應屬學府路一段、學成路周邊海山捷運站商圈，成交多為30年屋齡公寓，均價約為每坪30萬元，或20年屋齡以下之住宅大樓及華廈，均價約為每坪40萬元，另由於捷運頂埔站預計2015年初通車，對於周邊房價有提升效應，其成交案量多為10-20年左右住宅大樓及華廈，均價在28-30萬元之間。

台北市政府2014年2月底公佈北市3大科技園區(內湖科技園區、南港軟體工業園區及大彎南段工業區)統計數據顯示，全年營業收入達4兆9,177億元，從業員工達19萬6,369人，科技新貴往往是支撐區域房地產買氣的重要來源，值得房地產注意。

2013年底台北市科技產業園區廠商家數共計6,033家，較前次調查(2011年底)增加1,388家(29.9％)；2013年全年營業收入4.9兆元，較前次調查增加1兆元(25.8％)。

依台北市政府產業發展局最近公布之2013年台北市科技產業園區調查結果顯示，2013年底台北市內湖科技園區、南港軟體工業園區及大彎南段工業區等3個科技產業園區廠商計有6,033家，較前次調查(2011年底)增加1,388家(29.9％)，從業員工19萬6,369人則增加3萬1,353人(19％)；各行業廠商家數及員工人數以批發及零售業廠商2,407家(占39.9％)、從業員工6萬3,839人(占32.5％)為最多。

就營業收入觀察，台北市科技產業園區2013年全年營業收入達4兆9,177億元，較前次調查增加1兆72億元(25.76％)；各行業以製造業營業收入1兆7,441億元(占35.5％)為最多，其次為批發及零售業1兆6,758億元(占34.1％)，兩者合計占69.6％。

台灣房屋統計內部成交行情，觀察 2月雙北以外各都市房市價量變化，結果以台中月增10.2%，新竹月增6.9%次之；房價部份大都平盤表現。

台灣房屋執行長劉怡蓉表示，因 2月適逢春節年假以及228三天連智庫休假期，僅統計1日至16日，並與1月同期相較。其中台北市高房價地區，買盤多以「先看、年後「決定」為大宗，因此年前及春節雖有看屋人潮，惟買氣與1月相較仍然量縮，值得關注的是房地合一朝向輕稅，房市後市交易量可望淡季不淡。

台灣房屋台中崇文旗艦特許加盟店總經理林映辰表示，台中房市春節前買氣出籠，首購及小資族群因考量未來房市房地合一朝向輕稅，房價有成長空間，因此選擇積極進場，特別是有剛性需求的買盤，對於總價600萬至千萬元出頭較為青睞，使得2月春節前交易量較1月同期增加10.2%。

台灣房屋智庫經理江怡慧表示，2月桃園平均房價每坪15.4萬元，房價較1月下修3.1%，交易量則增加5.8%；新竹地區平均房價每坪14.8萬元，較1月增4.9%，交易量則增加6.9%。

江怡慧指出，桃園2月交易量熱區前三名分別為桃園區第一、中壢區第二、龍潭區居三；2月新竹交易明顯集中在新竹市中心與竹北市為主，桃竹市場交易熱度年節買氣回升，交易總價以800萬元到900萬元的產品為主，屋齡10年至15年的2房或3房加車位的住宅熱銷，同時也是小資族或新婚族負擔較輕的產品，為量增主因。

永慶房屋統計，台南2月房市呈現價平量微縮格局，東區、安平是交易量減少最多的區域；至於高雄市，交易量略減4%；台南房價持平，至於新竹縣市與高雄市的房價修正，2月中古屋房價分別為14.8萬元與13.5萬元。

永慶房屋指出，在央行管控房市、銀行限貸、還有房地合一與房屋標準單價上調的狀況下，未來房產的持有稅、交易稅都會增加，高總價、高單價市場不振已成常態，而過去房價持續飆漲的狀況已不復見，降價符合市場需求，也是買賣雙贏的必要手段。

高雄苓雅區的五塊厝，大多是30年以上的舊公寓、或是透天厝，包括京城建設集團、以及永信建設等建商，看好附近資深居民的換屋需求，推出大樓捷運宅，賣點除了居民習慣的武廟黃昏市場生活的便利性，還有高雄捷運橘線五塊厝站、以及國道1號高速公路中正交流道，因為產品符合市場需求，很快在舊部落社區竄起。

京城建設經理周敬恆說，京城很少在苓雅區的舊部落推案，由該集團在中正路和正言路附近推出的「京城如意」，算是少數個案之一，主要的考量是，五塊厝的武廟黃昏市場是老一輩居民心中永遠的記憶，每到下午或是傍晚時分，就近前往黃昏市場採買，更是生活便利的最佳寫照。

但是，這個區域的建築物，卻是多數屬於30年以上的舊公寓、或是透天厝，因此，為了讓當地居民能夠「只要換房子，不用改變已經習慣的生活圈」，因而在555坪的基地上，推出「京城如意」，希望吸引就地換屋的族群。

周敬恆表示，這個區域的另一個重要賣點則是，距離高雄捷運橘線五塊厝站非常近，跟步行到黃昏市場一樣，只要3到4分鐘，即使要開車南往北跑，該區鄰近國道1號高速公路中正交流道，從該處可以轉接88快速道路、國道10號、以及國道3號。

高雄捷運橘線五塊厝站生活圈，跟五福路文化中心生活圈，只差1個捷運站，可是價格卻比文化中心生活圈的大樓住宅，低約13％以上，銀水莊公司總經理張永義表示，文化中心生活圈附近的「太普君臨」實價登錄價格，每坪介於32萬元到37萬元之間，更早結案的慶旺建設「文化高峰會」，每坪售價甚到是介於36萬元到40萬元之間。

張永義說，五塊厝生活圈的新推大樓住宅，每坪售價從23∼34萬元之間，平均成交在28∼29萬元之間，對想要換屋的居民，是一個很好的選擇。

除京城建設集團、漢典建設及利融建設，最早搶進五塊厝生活圈推案的建商之一，則是永信建設，永信總經理顧岳軍表示，永信是在101年底完工之後，在該區開賣「天潤」，每坪售價介於23萬元到32萬元，因為銷售非常順利，價格只往上調，沒有向下降，「現在未出售戶數只剩個位數了」。

他說，在銷售過程中，從來客居住區域分析，發現許多潛在買家，購屋之前，是居住在前金區中正路以南的區域，顯見老一輩的換屋族，他們對於武廟黃昏市場的迷戀程度，超乎想像。

特別是在高雄捷運通車之後，交通運輸的便利性，大大提高購屋者的興趣，顧岳軍指出，永信建設的關係企業勤寬建設，也在附近興建一棟新的住宅大樓建案，準備在今年底完工之後推出。

周定友每次出入鄭東新區管委會辦公樓，看到門口的商務外環路如織的車流以及周邊日漸繁榮的新區，偶爾還是心生波瀾。

他曾是日本設計師黑川紀章設計事務所規劃部的副主任，同時也是世界級城市規劃大師黑川紀章的中文翻譯。2001年8月的一天，黑川紀章設計事務所收到鄭州市規劃局來函，受邀參加鄭東新區的概念規劃。在黑川紀章的帶領下，周定友和自己的同事，用鉛筆、製圖軟體，一條條道路、一座座寫字樓，繪出了鄭東新區的藍圖。2001年底，隨著黑川紀章的概念規劃方案在激烈競爭中脫穎而出，周定友則留了下來，擔任鄭州市規劃局副局長，以方便黑川紀章方面與鄭東新區的規劃對接，目前任鄭東新區管委會副主任。

十多年彈指一揮，他見證了鄭東新區從草圖走入現實，從蘆葦遍地到高樓林立，也從過去飽受質疑的“中國最大鬼城”，成長為建成區突破100平方公里、人口突破100萬人、全口徑稅收突破135億元的成熟城區。

鄭東新區的逆襲，在鬼城、空城日漸增多的當下，頗具典型意義。

回應質疑

在鄭州，以南北向的中州大道為界，

不僅是新老城區的分界線，也是房價的分水嶺。中州大道西側，是鄭州市老城區，每平方米房價大多在1萬元以下。中州大道的東側，即鄭東新區，這裡已經很難再找到1.5萬元以下的房子。

入住鄭東新區幾乎是一種社會地位的象徵。這意味著更高的個人收入水準、更好的生態環境、更完善的基礎設施。當然，還有大把的金融機構和世界五百強公司，在河南這個農業大省，這意味著更好的就業機會。“一個城區是不是有人氣，看學校好不好。”周定友說，鄭東新區成立之後，他們在全省範圍內招聘老師，目前除去大學，這裡的老師多達3000人，共有70餘所公辦中小學、幼稚園建成招生，在校學生超過5萬人。

而在鄭東新區建設之前，該區域的總人口也不過5萬人。2001年10月，彼時還是黑川紀章設計事務所規劃部副主任的周定友，奉黑川紀章之命前來鄭州搜集資料。“那是我第一次來鄭東新區這邊，過去那個軍用飛機場還沒拆，跑道已經老化，停放著一些鏽跡斑斑的軍用飛機。機場旁邊，有大片半人高、望不到邊際的蘆葦，非常荒涼。”

自2003年鄭東新區的建設正式起步，到現今，只有12年的時間。這期間，周定友親歷過太多外界對鄭東新區的質疑，其中2009年到2013年期間，質疑聲最盛，也曾被一些媒體稱為“中國最大鬼城”。

彼時面對這種質疑，周定友表示，我們只能埋頭幹活，把成績幹出來再說，“現在成績的確出來了，整個河南最好的新城，應該就是鄭東新區了。”

鄭東新區管委會提供的資料顯示，2014年，鄭東新區全口徑稅收完成135.8億元，同比增長14.5%，其中公共財政預算收入、地方稅收收入、新增固定資產投資規模，三項資料均位元列鄭州市第一。

重慶市長黃奇帆對鬼城有一條評價標準：凡是一個地方有100平方公里的城市建成區，每一平方公里在5000人以下的，就是100平方公里的空間50萬人以下，一定是空城、鬼城，閉著眼睛都可以這麼判斷。合理的就是一平方公里1萬人，100平方公里就是100萬。

截至2013年底，鄭東新區100平方公里左右的建成區內，共有人口103萬，在鄭州市16個縣區中，僅次於金水區。

一張藍圖繪到底

借勢，周定友認為這是鄭東新區得以崛起的關鍵之一，“2000年前後，河南省的城鎮化率排在全國倒數後兩位，隨後提出的鄭東新區，算是恰逢其時。”中國彼時的城鎮化率不過30%，而河南作為全國第一人口大省，與全國水準相比還差上10個百分點左右。

同年6月28日，時任河 南省長的李克強在鄭州市調研時指出：一定要增強鄭州中心城市功能，加快全省城市化進程。三個月後，他提出要加快開發鄭東新區，以進一步擴大城市規模，拉大城市框架，培育新的經濟增長點。

當時107國道以東的鄭州軍用機場搬遷重建，鄭州市曾設想對遷址後的老機場用地重新籌畫利用，主要面向港澳地區招商引資，規劃了一個十幾平方公里的“港澳新城”。這個方案很快被否決。“我們給克強同志彙報以後，他明確提出兩句話，鄭東新區的規劃建設要高起點、大手筆。”什麼是高起點、大手筆呢？時任鄭州市委書記的李克在與時任鄭州市長陳義初商量以後，“乾脆國際招標”。

2001年8月，鄭東新區開始對外徵集方案。為此，鄭州市與國家建設部專家聯繫，詢問“世界上最有名的設計單位有哪些”。最終進入角逐的，除了黑川紀章設計事務所，還有澳大利亞COX集團、美國SASAKI公司、法國夏氏事務所、新加坡PWD集團以及中國城市規劃設計院。

2011年底，黑川紀章的概念規劃方案獲得以建設部總規劃師陳曉麗為評審組長的國內外權威專家的多數投票，最終入圍。“做鄭東新區概念規劃時，黑川紀章60多歲。可以說，當時的規劃方案積聚了他一生的經驗和成就。他在互聯網上的自我介紹中，提到的國外城市規劃作品不多，其中鄭東新區是比較得意的一個。”周定友介紹，黑川紀章的設計思想以新陳代謝為主，這反映在鄭東新區，包括九宮格和如意形象等傳統文化在規劃中的應用，以及大面積綠地、流動的水系和城市各個功能區的組團式發展等元素的融合，最終使得鄭東新區成為一個有生命的城市。

鄭東新區規劃之初，李克強即提出，城市發展要一張藍圖繪到底，規劃方案形成後，可以通過法律程式固定下來，在建設過程中，一定要服從規劃，任何單位和個人都不能自行其是。

當黑川紀章的規劃方案通過後，鄭州市人大常委會通過決議，以地方法規形式對規劃方案進行確認，並報國務院備案，以法律形式確保鄭東新區的建設能夠一張藍圖繪到底。

“鄭東新區如果說有我的功勞，那就是我能守住，按照規劃來建設。”2012年10月，十多年未接受媒體採訪的李克首次受訪。他在3萬多字的發言中，200多次提到“規劃”二字，“有人說，我有錢我就蓋高，你怎麼不讓我蓋高呢？有人說我錢不夠，你為什麼偏讓我蓋120米？但我們就是要統一高度。黑川先生跟我講過，他說一座大城市一定要有它的標誌，標新立異的東西。比如說悉尼歌劇院、埃菲爾鐵塔。他在鄭東新區CBD區域設計了一個建築群，一個地標。如今看來，不管從天上看，還是從地上看，衝擊力都很強。”

周定友一直在負責鄭東新區的具體規劃工作，他坦承，自己在技術上未遇到太多難題，而部分權力部門試圖突破規劃，讓其感覺棘手，“我們能擋住的，就自己來。擋不住的話，就去找領導。不管是李克省長，還是後來的三任市委書記，面對這種問題都是一句話，‘按規劃執行’。”

從政府到市場

規劃只是一張美好的藍圖，從藍圖走入現實，起步之艱難在所難免。“12年前的鄭東新區就是一張白紙，基礎設施嚴重匱乏。下雨天，我們帶客商前來參觀，來的時候那條土路還能走，回去的時候已經過不去車了。”周定友回憶，鄭州市政府只得通過土地滾動開發的形式，以財政擔保和土地抵押，向金融機構融資。

另外，他們又不得不採取一些行政性強制手段，“比如說，控制老城區的新建專案，凡是新開發的項目到東區來，高層建築超過一百米的，到東區來。”

以鄭州市中級人民法院搬遷為例，該院彼時已經在鄭州市區選好位置，後來被要求搬到鄭東新區。“雖說當時他們不太樂意，但還是搬來了，位置就選在金水路上，整個鄭東新區最好的地段。現在他們倒是高興壞了。”周定友說。

在一塊150平方公里的空地上再造一座城市，投資力度如此之大，不可能完全依靠行政主導，這也是李克所強調的——鄭東新區以市場運作為主，政府只在基礎設施上投資。“當時的社會輿論並不看好，本地的房地產開發商也不看好。即便他們進來了，幹活也是拖拖拉拉，擔心一片空地上建好的房子賣不出去。”周定友清楚地記得，投資信心的樹立，還是源於外部，“那些外地的開發商，綠地、綠城、順馳這樣的，最早來鄭東新區投資。它們經歷過上海、杭州那種城區從無到有的發展階段，對鄭東新區的出色規劃和它在中原地區的區域優勢，都有一定的研判能力和樂觀前瞻。另一個因素是便宜的地價，每畝地幾十萬元，每平方米的房子，成本也就一千多塊，那時鄭州市的房價還只有兩千多塊。”

這些外地開發商過硬的產品品質和品牌影響力，逐步把信心向外傳導，更多的資本開始流入鄭東新區。作為河南省省會，鄭州市的發展勢頭沒有讓這些投資者失望。鄭州市GDP在2012年突破5000億元，2013年突破6000億元，位列全國300個地級以上城市第19位。而整個河南的GDP總量已經躍升至全國第五、中部第一。

同時，正處城鎮化快速發展階段的河南，也為鄭東新區提供了可觀的人口淨流入。資料顯示，鄭州市區流動人口300多萬，且每年以25%的速度遞增，城區人口密度僅次於廣州，居全國第二。而當前城鎮化水準不足45%的河南，約有1600多萬人口，是處於半城市化狀態的農村籍市民，這些都將是鄭州做大的人口紅利。

隨著城市規模的成長，鄭州市尤其是鄭東新區的房價，也從每平方米2000多元，躥升至每平方米1.5萬元以上。周定友表示，鄭東新區的行政之手早已轉換角色，“以房地產開發為例，過去我們四處求人過來拿地，現在則是各方爭搶著競拍土地。那好，政府就制定一個土地基準價，負責為各方打造一個公正、公平、公開的平臺，剩下的交給市場。”

新挑戰

房地產一直是鄭東新區主要的發展引擎，一度佔據著財政收入的70%以上，同時也是鄭東新區人口淨流入的主要驅動力，這種模式的不可持續性可以預見。因此，鄭東新區的產業培育也在同步進行。

2008年前後，鄭東新區的產業定位為8個方向，其中金融業尤為重要。早在2003年時，時任河南省委書記李克強對鄭東新區未來發展提出了“城市建設與產業發展必須協調一致，實現雙輪驅動”的要求。隨著鄭東新區完成“三年出形象，五年成規模”的目標任務，到2008年3.45平方公里的CBD區域已吸引多家金融機構聚集。

2011年，《國務院關於支持河南省加快建設中原經濟區的指導意見》（國發〔2011〕32號）明確提出“加快推進鄭東新區金融集聚核心功能區建設，適時申請開展電子商務國際結算業務”。

“這是國務院層面首次將鄭東新區和金融的關係提了出來，我們將此理解為國家戰略，因此也將鄭東新區定位為中原經濟區的金融中心。”鄭東新區金融服務局局長衛志剛表示，從金融業在鄭東新區財政收入的占比來看，2012年是5%，2013年是15%，2014年將近20%，目前金融業在全區GDP占比達到一半左右。

“早期，大家不願意來這邊。就像央行河南分行、農行河南分行，都是我們給他們在鄭東新區蓋了新的辦公樓，把他們的舊樓置換過來，另外還需要省領導反復給他們做工作，給出一些優惠條件，比如低價賣地、給他們援建置業社區之類的。”衛志剛介紹。

針對一些規模較大的金融專案，鄭東新區在招商引資過程中更是不敢鬆懈。以占地138畝的民生銀行戰略研發服務基地為例，該專案將為鄭東新區帶來一萬個就業崗位，相當於鄭東新區目前金融從業崗位的一半左右。

去年6月24日，中國民生銀行與鄭州市就這一合作專案達成合作。據鄭東新區金融服務局政研組工作人員徐佳佳介紹，儀式籌備期間，鄭東新區各部門通力合作，僅用12個晝夜完成民生銀行戰略研發服務基地一期專案138畝用地地上附屬物清點、樹木砍伐、溝渠回填、土方清運、墳塋遷移、臨時建築拆除、圍牆圈建等一系列前期工作。

“我們每天都會給民生銀行那邊發送基地現場清理的照片，幾乎是一天一個樣。他們對我們的辦事效率還是很認可的。”衛志剛表示，該專案已經開工建設。

鄭東新區目前已累計入駐各類金融機構226家，人民銀行、河南證監局等機構，滙豐、渣打、東亞等多家外資銀行，中行、農行、工行、民生、廣發等12家全國性銀行省級分行，中國人壽、中國人保等20餘家保險機構以及中原證券、中原信託、鄭州銀行等本地法人金融機構均彙聚於此。

衛志剛認為，金融機構與鄭東新區之間，本就是一個雙向選擇的過程。“鄭東新區的金融業從無到有，並非強行聚集而成，其中原因是多方面的，其一是前面提到的國家戰略和產城發展的定位；其二是區位優勢，距離老城區僅隔一條中州大道，而且區內有高鐵站，交通出行便利；其三是河南本身經濟實力較強，並且擁有中原經濟區這麼一個廣闊的發展腹地。”


“鄭州市的金融機構現在很多在努力往這邊搬，但土地資源卻是不可再生的，尤其是在CBD這片。因此，我們進一步細化規定，金融機構的省級以上分支，才可以過來拍地，不像過去那樣誰想拍就能拍了。”衛志剛介紹，產業的騰籠換鳥也在悄然進行，“過去這邊的寫字樓每平方米的租金只有七八毛，現在漲到2塊5到3塊，比市區平均水準高出5毛左右。跟那些金融機構相比，盈利能力一般的小公司肯定扛不住，他們都開始陸續往外搬。”

2012年底，鄭東新區規劃控制擴大至370平方公里，比周定友鉛筆下的鄭東新區，多出220平方公里。顯然，這對鄭東新區的產城融合又提出了新的挑戰。

3月1日起，《不動產登記暫行條例》就正式施行了。居民手中的“房產證”也將陸續換發為“不動產證”。

2月26日，國土資源部公佈《不動產權證書》、《不動產登記證明》最新樣本，並表示將於部分地區率先啟用，力爭到2015年年底全國全面換發新版證書。

雖然《條例》在不少分析人士看來略顯“粗線條”，具體落實尚待相關實施細則出臺，但其作用及對相關行業的影響不可低估。除了實現資訊共用，保護權利人合法財產權，《條例》對於提高政府治理效率和水準，以及調控房地產都有積極作用。

儘管此次不動產登記只是一次摸清住房家底的舉措，並不涉及房產稅徵收，但中國青年報記者從北京、上海等一線城市房產仲介方面瞭解到，近期有不少高端二手房源開始湧入市場。

北京一家房產仲介經紀人告訴記者，從今年年初開始，他所在的房產仲介公司就陸續接手了不少出售房源，中高端大戶型房源明顯比之前要多。這位經紀人分析稱：“一方面是去年房價回落比較明顯，一些高端二手房業主擔心房價會持續下跌，所以急於出售手中房源；另一方面，不動產登記要實施，有多套房屋的業主擔心今後房產稅一旦出臺，會被徵收房產稅，所以選擇儘早將手中房屋交易出去。”

鏈家地產分析師張旭表示，從2014年12月起，部分城市的二手房源有較大幅度的增加，不動產統一登記政策是比較重要的原因。“尤其是在一些二三線城市，因為業主對不動產統一登記的政策內容並不完全清楚，對政策過分憂慮，出現高端二手房源集中拋售的情況。”張旭表示。

上海一家房產仲介置業經理告訴記者，不動產登記對樓市的影響其實並不像消費者想的那樣明顯。不動產登記對於房價的影響主要是對消費者心理預期的影響。

事實上，近期二手房交易升溫與房產稅有很大關聯。在採訪中，不少房產仲介都提到，很多出售多餘住宅的業主是擔心不動產登記會推動房產稅的出臺。如果房產稅出臺，會對持有多套住房的房主不利，因此，市場上出現了一定規模的拋售。

中國社會科學院農村發展研究所研究員李國祥則告訴中國青年報記者，不動產登記體系完成需要較長時間，房產稅、遺產稅政策的出臺還需要商討，需要比前者更長的時間，因此，不動產登記對二手房市場的影響沒有那麼明顯。

北京中原地產首席分析師張大偉持相反觀點。他預計，隨著不動產登記的開啟，大戶型二手房供應將繼續增加，全國二手房市場價格降溫時期或被進一步延長。

《條例》施行後，過去五花八門的各種證將統一成一種樣式。程嘯告訴記者，過去的登記機構將被整合到一個統一的不動產機構中去，由新的不動產機構來負責發證。

在此之前，國土部門管建設用地和集體土地所有權，建設部門管房屋所有權，農業部門則管承包地，林業部門管林地，很多水面還歸養殖監管部門管。政府部門多頭管理，職能重疊帶來的不只是資源浪費和效率低下，也使得不動產審批、交易和登記資訊在有關部門間無法互通共用，形成“資訊孤島”。

實行不動產統一登記後，土地、房產、林地、草地、海域等，將統一登記頒發“不動產登記證書”。將分散在多個部門的不動產登記職責整合由一個部門承擔，由此建立不動產登記資訊管理基礎平臺，實現資訊共用和查詢需要多久？國土資源部部長、國家土地總督察姜大明給出的答案是4年。也就是說4年後，不動產審批、交易和登記資訊即時互通共用和依法查詢，形成不動產統一登記體系。

但是，要將所有的資訊收集起來並非易事。除了城市房屋能夠辦理不動產登記之外，數量龐大的農村土地也被列入此次登記範圍之中。其中包括集體土地所有權，耕地、林地、草地等土地承包經營權和宅基地使用權。按照中央文件要求，農業部需要在5年時間內完成農村土地承包經營權確權登記頒證工作，但土地實測過程需要大量資金、人力，甚至花時間處理農戶間的糾紛，5年時間顯然很緊張。

但實測確權登記完不成，也不意味著不動產統一登記體系實現不了。“把資訊基礎平臺建起來，跟把所有的登記完成是兩碼事，就是像把公路網全部修建起來，但不一定就有車開上來。”程嘯說。


李國祥說，《條例》給他的直觀感受是“城市的房子值錢，農民的地也照樣值錢了”。以往最大的障礙是，房屋屬於私人財產，但宅基地歸集體所有，這次登記將房地統一登記，“現在農村的房屋和城市的房產歸到一個部門登記了，從這一點看，至少是沒有差別了”。

李國祥同時表示，農村土地承包經營權確權登記頒證實測工作能否如期完成，完成後又能否納入不動產登記資訊管理基礎平臺、實現共用都還需要時間，但統一登記發證將使農民得到更好的產權保障，長遠來看是在為宅基地和農村房屋的抵押轉讓和市場化做準備。

28日，有消息稱，鏈家地產將收購德佑地產，雙方合併後新鏈家地產將使用鏈家的品牌，而上海鏈家的網點和人員將全部交由德佑地產方面來管理。不過，今日上午，網易財經撥打德佑地產總部電話，被告知該消息為“子虛烏有”。而另一則58同城收購安居客的消息也在網易財經求證時被安居客所否認。

儘管房地產仲介行業的洗牌早已開始，但鏈家和德佑合併的消息傳出還是引起了業界震動。德佑地產在上海二手房市場排名第二，而鏈家地產則是北京二手房市場最大的仲介公司。

雖然兩則消息均被否認，但有業內人士對網易財經表示，這個消息應該是真的，各方內部都收到了通知，現在正等著出通告。

“鏈家和德佑的合併，表面上看，是因為鏈家在上海一直沒有打開局面，想找一個好的載體，直接注入。但現在整合方案還沒有亮相，不還評價，還要看後續動作。”上海中原地產諮詢總監宋會雍對網易財經表示，二者有點像傳統的合併做大。


市場上除了鏈家和德佑合併的消息之外，還有傳言稱，58同城將收購安居客，不過在網易財經像安居客證實時也被予以否認。

宋會雍表示，現在房地產仲介公司日子緊張些，但還能過得去，趨勢上是大平臺才好賺錢，整合是必然之路，不過就具體方案來看，還很難成型。

“仲介公司還怎麼走，什麼樣的平臺才有生命力，一時半會還搞不清楚。”宋會雍解釋，為了適應發展，比如電商的介入，行業應該據此作出各種調整。但大家對於電商該怎麼融入仲介領域來，都在探索。一種是想用電商取代仲介門店，另一種是想給仲介門店插上電商的翅膀，現在還沒有定數。在宋會雍看來，後者是更可行的一個路子。

日前，貫穿上海青浦區的軌交17號線相關配套工程先期啟動，標誌著17號線主體工程即將開工建設。根據申通地鐵官方公佈的走向示意圖，地鐵17號線東聯虹橋樞紐，西接東方綠舟，全線共設13座車站，途經徐涇、趙巷、青浦新城、朱家角、東方綠舟等區域。

　　此前，儘管青浦新城擁有良好的生態居住環境，但由於缺少軌道交通，區域樓市一直以青浦當地居民為主，來自其他區域的比例相當少。而17號線的開建，將徹底顛覆置業觀念，吸引更多購房者落戶青浦。

　　據悉，17號線建成後，其中青浦新城佔據5個網站，由東向西分別為匯金路站、青浦站、漕盈路站、澱山湖大道站、朱家角站。值得一提的是，匯金路站是青浦新城對接市中心的首發站，毗鄰大型居住社區，是新城東部交通樞紐。

　　而區域內首個地鐵上蓋物業於去年1月由寶龍地產(HK.1238)競得，定名為青浦寶龍城市廣場，規劃有風情商業街、酒店式公寓、SHOPPINGMALL、甲級寫字樓、星級酒店等五大業態，總建築面積約35萬平方米，該項目預計今年4月將正式開盤。寶龍地產是中國首家在港上市的商業地產企業，近年來實施深耕上海戰略，目前在上海已經成功佈局9個項目。

　　據瞭解，在上海十二五規劃建設下，青浦新城將通過三條軸心，連接朱家角中心鎮，形成服務長三角的上海西部綜合性生態宜居新城，預計新城未來人口將達百萬。而青浦寶龍城市廣場由於地處大虹橋輻射區域的青浦新城中心，上海“十二五”重點發展的青浦新老城區、工業園區、高新科技園區、進出口加工區交匯點，並與中山公園、靜安寺等地鐵2號線商圈聯動，估計其每日地鐵客流量達百萬，青浦寶龍城市廣場建成後將填補該區域內一站式商業的空白，甚至有望成為西上海都市生活重心，將極大提升整體區域的商業氛圍。尤其是其身為地鐵上蓋物業的優勢，與匯金路站實現無縫對接，並且比鄰地鐵公交換乘樞紐，不僅聚攏多線客源，也可使市民從地鐵出口直接進入商場，更加方便與快捷地體驗全業態、全客群、全時段的高端商業體驗。

　僅需要被保障家庭承擔建設費用的合作型保障房距離市民越來越近了。記者昨日從市區兩級住保部門獲悉，目前，本市多個合作型保障房項目已經測算出費用，其中石景山南宮專案的單價預測為每平方米5000元，而豐台高立莊項目的單價預測不超6000元。按照目前公佈的面積推算，最多30多萬元，被保障家庭就能實現京城安居夢想。

　　合作型保障房是近年來一種新型保障項目。由政府向需要保障的家庭無償提供建設用地，由保障家庭承擔房屋建設費用。公開信息顯示，石景山區南宮、五裡坨，豐台區高立莊，通州土橋這4個落地項目，共可以提供約5000套房源。目前，石景山區和豐台區已經分別在各自網站中啟動預公告程式，調查被保障家庭的意向。據預測，豐台區花鄉高立莊專案的家庭負擔費用預計不高於6000元/平方米；石景山區南宮社區專案的預測家庭擔負部分為5000元/平方米左右。

　　為何會有1000元的差價？市住保辦相關負責人解釋稱，這是因為“建設費用”以房屋建設成本為基礎確定，包括房屋建設前期工程費、建築安裝工程費、社區用地規劃紅線以內的基礎設施建設費、裝修費，以及由此產生的管理費、貸款利息、稅費及合理利潤。

　　這種房源未來的居住者，將拿不到和普通類型房源一樣的“產權證”，而是擁有長期使用權。據分析，合作型保障房專案由政府指定機構持有，並與家庭簽訂長期使用協議。合作型保障房只能用於家庭自住，不得轉讓、贈與、抵押、出租、出借、擅自調換或者改變房屋居住用途。政府相關部門及委託的運營管理機構將開展入戶檢查等日常監督。

　　注意事項

　　■居民承擔物業費、取暖費

　　合作型保障房家庭應當承擔房屋及其附屬設施的維修養護責任，負擔房屋專項維修資金、物業服務費、供暖費等費用。具體內容將在簽訂的協定中予以約定。

　　■回購價格將考慮折舊和物價等因素

　　合作型保障房實行封閉管理，家庭退出或者取得其他住房的，房屋由政府依法收回，回收價格根據保障家庭原支付的長期使用費，並考慮折舊和物價水準等因素確定。

　　合作型保障房簽約人死亡，其他家庭成員仍符合保障條件的，可以繼續居住合作型保障房；不符合保障條件的，合作型保障房由政府依法收回，繼承人繼承房屋回收價款。

　　■經適房輪候家庭將先“嘗鮮”

　　市住保辦相關負責人表示，合作型保障房分配時，根據家庭收入會有個排序，收入更少的經適房家庭會優先分配。

　　在石景山區南宮專案的意向摸底登記中，也表示將優先面向該區已取得經適房備案資格，且尚未配售的輪候家庭進行登記。如房源有剩餘，再面向該區已取得限價房備案資格，且尚未配售的輪候家庭進行登記。

　　豐台區高立莊專案此次也是對符合經適房申請條件，且申請家庭成員名下沒有房產的輪候家庭進行摸底統計。

金管局上周五突然再度為樓市加辣，原本可望回復正常的一手及二手交投即時被「打殘」，極速冰封，過去兩天一手成交僅得9宗，較春節前一周的正常日子大減55%。

周六日一手成交減55%

但市民參觀新盤示範單位熱情未見冷卻，市場消息稱，長實（00001）紅磡悅目累積收票724張，較首批52伙超額認購近13倍，發展商表示短期內將公布銷售安排，或會加推單位。

二手方面，十大屋苑於剛過去的周六、周日只有零星交易，當中7個屋苑更「捧蛋」；但鰂魚涌南豐新邨在辣招公布後卻錄得呎價新高成交。

長實執行董事趙國雄表示，由於置業剛性需求仍在，市民能夠負擔時便會入市。長實營業經理楊桂玲稱，悅目收票反應理想，已入票的準買家逾80%屬自用客，當中以小家庭及年輕夫婦為主。趙國雄補充，短期會公布銷售安排，或加推。

本報記者現場所見，參觀示範單位人流眾多，要排隊等候分批入場。參觀者陳小姐稱金管局收緊按揭成數對投資者影響不大，但用家或因首期不足而受影響。

過去兩天，一手市場錄得9宗成交，雖然較農曆新年（大年初三及四）的一周多兩宗，但相對春節前一周的20宗減少55%，當中以?地（00012）及金朝陽（00878）的銅鑼灣雋琚表現最佳，共佔3宗。9宗成交中，僅元朗尚悅及屯門南岸的單位成交價低於700萬元。

美聯物業住宅部行政總裁布少明及利嘉閣地產總裁廖偉強均認為，由於發展商會為買家提供二按，故購買力將流向一手市場，悅目及東涌昇薈參觀情況熱烈便是最佳證明。布少明估計，一手交投量很快會再轉活躍。

南豐實呎1.52萬破頂

金管局把細價樓按揭成數降至六成，但無阻二手成交創新高，南豐新邨5座高層F室，實用面積391方呎，剛以595萬元易手，創屋苑兩房單位新高；實呎1.52萬元，亦創該屋苑呎價新高。同區的太古城?山閣中層G室，安居物業副經理李啟樂表示，實用面積582方呎，原業主輕微減10萬元，以918萬元成交，買家計劃承造50%或以下的按揭。

中原地產副分區營業經理招錦昌表示，沙田翠華花園B座高層3室，實用面積271方呎，以325萬元成交，呎價1.2萬元，屬市場高位；買家因有能力一次過付款，睇樓後立即拍板承價。

廖偉強指出，二手業主換樓也會受辣招影響，所以傾向惜售；布少明稱，市場僅個別業主願減價2%至3%，而一些罕有放盤的優質戶，料成交價會創新高。

樓價700萬元以上物業按揭，未受新措施影響，且買家多屬有實力的換樓客，過去周末市場上，不乏中高價二手樓成交。

維景灣畔3房 1053萬沽

以將軍澳區為例，截至昨日傍晚，周末兩天錄約4宗成交，交投屬低水平。

惟成交中包括一宗樓價涉逾千萬元單位，為維景灣畔17座低層D室，實用面積809平方呎套3房，以1,053萬元沽出。

另外，該屋苑上周五出招當晚，一對未打通的相鄰單位以高價沽出。美聯物業區域經理黃少明指出，維景灣畔10座中層A室及B室，面積分別498及496平方呎，以兩房新高價738萬及730萬元沽出，共涉及1,468萬元，當中A室單位呎價達14,819元，屬理想價。原業主於2001年，分別以240.4萬及235萬元購入單位，14年間升值約兩倍。

曉峯灣畔 造價破700萬

換樓客入市步伐未有大影響，馬鞍山曉峯灣畔造價更首破700萬元大關，市場透露屋苑5座高層A室，實用面積646平方呎，放盤一天，輕微議價10萬元，以730萬元沽出，呎價11,300元。同區嵐岸2座低層D室，實用面積795平方呎，以758萬元沽出，屬市價。

其次，太古城錄加辣後首宗成交，單位為?山閣低層G室，實用面積581平方呎，屬兩房則王間隔。上月底放盤叫價928萬元，減價10萬元由用家以918萬元承接。

新年度賣地計畫以新界區主導，市區地僅佔七幅，惟當中不乏焦點靚地，當中以筆架山龍翔道近龍坪道地皮最為矚目，綜合市場人士表示，由於鄰近地皮剛締造九龍區地價新高，加上是次的發展規模更大，屬罕有的優質豪宅地，料將成為各大發展商的目標，估計每呎樓面地價可達約二萬元，市值約七十億，有望再創地價新高紀錄，成為區內「地王」。

　　政府上周公布新年度賣地計畫，共推二十九幅住宅地皮，其中九龍區共有五幅，雖然供應稀少，但不乏有力問鼎區內地王的項目，當中最為矚目的為龍坪道臨屋區西面，與嘉里早前以高價奪得的項目相鄰的筆架山龍翔道地皮，項目地盤面積約二十三萬四千六百五十五方呎，以地積比率約一點四六倍計，可建樓面約三十四萬二千七百六十九方呎。

　　理想城市業務發展總監及企業估值部主管張聖典表示，雖然項目景觀稍遜，並靠近畢架山花園，但發展規模較上次嘉里投得的規模大一倍有多，地形亦較方正，屬罕有優質地段，不排除再創區內地價紀錄，預料每呎樓面地價可逾二萬元，估值最高逾七十億元。

　　他又指出，今次項目發展密度較高，估計地積比率約為一點四六倍，估計將以混合模式發展，提供樓高六至七層分層住宅及洋房項目。

　　高緯環球大中華區評值及專業諮詢部董事張翹楚認為，嘉里高價奪得鄰近地，已成為市場新指標，雖然今次推出地皮的密度及涉資規模較大，但因仍屬低密度地皮，因此估計仍可與鄰地造出相近造價。

　　事實上，雖然近期市場追捧細價樓，但市區地罕有，加上屬未來供應，因此該類豪宅地的競投氣氛甚為激烈，其中嘉里於上月，以每呎樓面新高價二萬零五百三十四元奪得鄰近的豪宅地皮，項目地盤面積十一萬四千多方呎，地積比率約一點零一倍，最高可建樓面十一萬一千多方呎。

　　另外，賣地表內亦有一幅地皮鄰近該「準地王」，該地為大窩坪延坪道綠化地，位於豪宅帝景峰西南方，仍處於改劃階段，該地地盤面積二十一萬九千多方呎，而最高總樓面面積約六十三萬二千四百零六方呎。

　　根據城規會文件顯示，該地建築物高度限制為二百一十米，預計可提供約九百八十個住宅單位。

美聯集團（０１２００）副主席黃靜怡表示，集團今年計劃增聘８００名前線員工，展望２０１５年樓價上下波幅約５％。
黃靜怡上周五（２７日）聯同一眾管理層喜迎羊年，集團總結去年成績，人均生產力激增6成。為了在羊年再創高峰，首階段計劃將增聘８００名前線員工，其中８成將投放二手市場，並增設１５間分行。
展望２０１５年樓市發展，黃氏認為，今年樓市繼續穩步上揚，波幅約５％。她預料今年一 、二手成交皆會上升，其中二手交投在三月份起有望見兩至三成反彈，全年二手成交可達至６萬宗，超越去年５萬宗的成績。

下年度賣地計劃，逾半用地尚未完成改劃，發展局局長陳茂波在網誌指，當中５幅已經獲城規會通過，涉及３５００伙，如無意外賣地表內至少１萬伙可推出市場。
不過，陳茂波昨日（１日）在網誌形容，今年情況較去年已經是一大進步，因２０１４及２０１５年度賣地計劃３４幅地皮，多達２１幅須改劃或增加密度，而下年度只有１５幅，當中８幅已展開改劃工程，約半數（５幅）已經獲城規會支持通過，涉及３５００伙，加上原本毋須改劃的１４幅用地（涉７９００伙），如無意外可推出的用地，涉及逾１萬伙。
陳茂波又指，會因應情況將新覓得土地加入賣地計劃；例如２０１３及１４年度，８幅住宅用地新增入賣地計劃，而２０１４及１５年度則有５幅用地。