從嚴防堵炒作 新北訂為6千萬 代銷業批：用台北看天下
房地合一稅未定，財政部日前又下修豪宅稅門檻，讓豪宅市場雪上加霜。專家認為此舉應是配合房地合一稅日出條款，避免豪宅屋主趁空窗期脫手炒房；代銷業者則批評，下修豪宅門檻是「用台北看天下」。

財政部日前（本月9日）表示，比照央行豪宅標準，下修全台豪宅課稅門檻，雙北市原本總價8千萬元以上才視為豪宅，今年起北市總價7千萬元、新北6千萬元即為豪宅，外縣市也從5千萬元改為4千萬元以上，未來稅負將增加。

政策搖擺業者無奈
中華民國地政士公會理事長林旺根分析，調整豪宅門檻，應該是擔心房地合一稅從2016年才開始計算，避免投資客趁今年空窗期拋售豪宅獲利，所以下修門檻遏止炒作。

但代銷業者普遍對新制感到無奈，海悅國際開發總經理王俊傑表示，不管豪宅市場是否因此雪上加霜，搖擺的政策只會讓人更仇富排商。永慶代銷處處長何彥煒直言，央行去年下修豪宅門檻並實施信用管制時，已打趴豪宅推案，目前高總價推案很少，降低豪宅課稅門檻對豪宅市況或推案策略影響不大。

不過，台北以外縣市房屋總價4千萬元以上即認定為豪宅，中南部業者多不認同。里禾廣告副總經理鄭博仁認為，中部有許多透天產品因為土地、建坪大，總價多4千萬元起跳，如果也視為豪宅，恐怕是以偏概全。

台中市代銷公會理事長謝坤成則痛批：「現在不是總價高低的問題，而是政策遲遲不確定，政府舉棋不定，非常糟糕！」

「阻自由市場發展」
高雄代銷公會理事長戴嘉聖說，豪宅稅門檻是用台北看天下，例如美術館特區指標豪宅「華人桂冠」因僅80多坪，總價才3千多萬元，但非精華地段的仁武區，卻有100多坪、總價5、6千萬元的透天，雖非真豪宅卻因此加重課稅，是扼殺自由市場發展，「告訴台灣人以後就住鳥籠住宅就好」。

國立屏東大學不動產經營系系主任賴碧瑩認為，豪宅稅降低門檻應是政府稅收考量，對市場影響不大，重點還是民眾的購屋意願，目前自住當道，豪宅買方不多才是影響主因。新北市民眾Allen認為，課到更多豪宅稅很好，而且有錢人本來就應該承擔比較多的稅，這也是他們的社會責任。

捷運台北橋站聯開宅「冠德美麗台北」社區抗議戶陳碧瑤近日上媒體為住戶發聲，被網友指出她其實是房仲業者。陳碧瑤昨現身說明自己是房仲業加盟店主任，已從事房仲業十二年，同時也是社區住戶，強調討論此事和自己是不是房地產經紀人並無相關。

「房仲業不該與炒房畫上等號」，陳碧瑤指出，「小門說」對住戶的傷害很大，並再次澄清，管委會在正式會議上沒有提出公共住宅承租戶和一般住戶分門走的建議。

她強調，市府不管怎麼做都該和住戶管委會討論，好好地談，住戶從沒有說公共住宅承租戶地位較低，而是擔心承租人和管委會間的溝通合作以及規約遵守該如何進行，「請網友體諒，我們只是希望有比較好的居住品質」。陳碧瑤說，前晚開始就不斷接到莫名的電話號碼，甚至有人口出惡言辱罵，「希望事情到此為止」。

對台北市都發局長林洲民爆出「階級門」一說引發爭議，且遭「冠德美麗台北」管委會否認，林洲民昨未再對此發言。台北市長柯文哲則在市政會議後受訪說，這個社會不要有那麼多謠言；強調人與人間應建立互愛、互信、互諒的文化，彼此要有信賴，「不然在國內，台灣藍綠鬥得一塌糊塗，台灣大陸鬥得一塌糊塗，那怎麼過日子？
人與人之間儘量用善意態度互相面對，這樣就好啦！」

都發局主任秘書羅世譽則表示，局長講的話是依據都發局及捷運工程局聯合開發處參加台北橋住宅管委會會議，「同仁參加會議所轉述的意見，跟局長說法是接近的」。

談到聯開宅做為公共住宅決策過程，柯文哲說，政治就是不滿意但至少要可以忍受，他不會推一個政策，然後讓原來的居民都抗爭得很厲害，以至於不能推動，所以一定會儘量協調折衝，讓大家可以快快樂樂生活在一起，這才是目標。

台綜院今天舉行台灣房市展望研討會，學者認為，目前台灣的房市不會有泡沬危機，卻有超額供給的風險，當前建築業應格外留意流動性的風險。

台灣綜合研究院今天主辦「台灣及亞太主義國家房市展望」財經論壇，淡江大學產業經濟系教授莊孟翰表示，，以民國91年與103年台北市房價漲幅跟平均每人國內生產毛額（GDP）比較，人均GDP增幅為56.31%，但房價漲幅卻達155.31%。

莊孟翰指出，根據Global Property Guide統計，過去5年，亞洲5大城市平均房價漲幅高達44.2%到143%；其中，上海漲幅最大高達143%，香港96.57%，新加坡與北京分別為64.04%、59.12%，台北則為5大城市中漲幅最低的，為44.2%。不過，莊孟翰強調，台灣房價與房租比為64倍，是全球國家最低，而房屋投報率也僅有1.57%，為亞洲主要國家中最低。

中華民國地政士公會全國聯合會榮譽理事長王進祥說，以實價登錄的數據來看，台北市與新北市單價低於20萬以下的房屋共有1萬4596間，雙北市不缺有低單價的房屋，但年輕人買不起的原因，是連自備款都沒有。

王進祥表示，現在看來房地合一所得稅管制太多、管理太少，打房打到「輕如鴻毛」，卻沒辦法打到投資客，今年很可能就出現房屋登記過戶潮。

王進祥認為，加稅不等於住房改革，也不能直接解決貧富不均，只是讓有錢人、多屋者背負原罪，但無殼蝸牛仍買不起房子。
王進祥說，稅制改革一定要多溝通，除了公民團體，也要跟地政士與房地產業者溝通，政府不能只是想打房，也要橫向跨部會協調，做全盤的討論與考量。

知名輕食餐飲店租下一間帶有地下室的1樓店面，卻在工程接近尾聲時被管委會告知，地下室屬於「防空避難空間」，不得營業使用，裝潢必須全數拆除，造成業者損失400多萬元。同樣值得留意的案例，還有港星孫耀威在微風廣場的夜店，因屬「住三用地」，依法不能開設餐廳，開幕隔天即被勒令停業。

寶島眼鏡集團跨行投資輕食餐飲，在光復北路上租下一間1樓店面和B1地下室，也特別請來蔣友柏的創意團隊設計室內空間。但這棟大樓的管委會卻出面表示，地下一樓是「防空避難處所」，不能用做營業使用，即便快完工了仍得拆除，讓業者當場損失裝潢等相關費用共432萬元。

後續法官認為屋主當初刻意隱瞞事實，判其要賠償店家損失。 藝人孫耀威也碰過類似的事情，2013年年底他在微風廣場2樓的露臺開了一間名為「CA Club Cafe」的夜店，卻在風光開幕的隔天遭檢舉是違建而被迫停業，損失保守估計將近4000萬元。孫耀威向蘋果日報表示，當初也想積極改善以符合規定，但後來被告知原露臺區域是「住三用地」，根本不能開餐廳，目前已與微風廣場進入司法程序。

原本決定以輕稅原則進行的房地合一稅改，在眾多爭議聲浪下，有望微調？昨（9）日進行的財政部公聽會，在專家們交換意見下，土增稅與實價所得稅將會併行，業者認為，這項新制可能是全球僅見，更是變相加稅，全國商總理事長賴正鎰也表示，根本不應推房地合一稅制，羊毛出在羊身上，墊高房價成本下，只會讓更多人買不起房。

中時電子報報導，中華民國不動產開發會會全聯會秘書長于俊明表示，土增稅本來就是特種所得稅，若將土增稅與所得稅併行，這將可能成為全球僅見。他分析，以後交易若出現虧損，不用課所得稅，但卻仍要課土增稅；或是土增稅有減免，但所得稅卻沒減免，這都將會產生立法政策上的衝突，或價值錯亂的情形。 其次，新制實施後，土增稅依然要繳全額，稅率從20?45％，所以政府新制中的17％稅率等於是多課的，實質稅率定會超過17％，且持有期間所繳交的房屋稅、地價稅、管理費、貸款利息等，皆不能列舉扣除，也沒有任何扣除額，「這不是加稅，什麼是加稅」？

全國商總理事長賴正鎰也在中廣新聞網報導表示，政府應該要先釐清房地合一的目地是要增加稅收還是打房，他建議，根本就不應該推房地合一稅改，只需要透過逐步調高公告現值、房屋稅與地價稅，土地增值稅就會跟著漲，如此一來就可達到增加稅收或是實施實價課稅的目的。且「羊毛出在羊身上」，未來多課徵的17％交易所得稅，賣家有可能墊高售屋成本，這恐會嚴重影響到房市交易量，不僅房仲業者難做，原本買不起房的民眾可能會更買不起。

未拉低房價 張金鶚：不應歧視租屋者
台北市政府釋出570戶只租不賣的聯開宅，租金約市價85折，引發既有住戶反彈，前台北市副市長張金鶚近期在臉書發表看法，認為這些既有住戶不應歧視租屋者，且目前已推行的公營住宅，房價也未見有跌價，房仲統計4處公營住宅周邊行情，近2年漲幅度皆在3.8~15.06%。

台北市前副市長張金鶚在個人臉書表示，大龍峒公營宅、萬隆聯開公營宅、行天宮聯開公營宅，甚至興建中的寶清段、青年段、興隆公營住宅等，不但規劃、管理十分良好，房價也都是未跌反漲。

日星港也採同政策
社會住宅推動聯盟召集人彭揚凱認同張金鶚看法，他表示，把公用住宅和捷運做結合，在日本、香港、新加坡都是這樣做，也沒有因此影響到房價，住戶若預設因此居住品質會不好，就是一種歧視。

台北市政府都市發展局昨也說，推動聯開宅時，皆已向台北橋站及新店機廠聯開住宅社區進行說明，以目前大龍峒、行天宮站、萬隆站等混居公共住宅來看，並無干擾到居民。

住戶質疑公營住宅影響房價，都發局住宅企劃科科長簡瑟芳分析，以行天宮聯開公營宅為例，推動前2012年的單坪均價是78萬元，實價登錄2014年買賣單坪為95.13萬元，比周邊中古屋均價82.7萬元高。

管理比一般大樓好
群義房屋統計實價登錄資料，指台北市公營住宅周邊近2年漲幅皆3.8~15.06%，以位於羅斯福路的萬隆聯開公營宅，2013年周邊中古屋單坪約47.32萬元，去年已漲至54.45萬元，漲幅度高達15.06%。

21世紀不動產至善萬隆加盟店經理經理施福科分析，萬隆聯開公營宅多以小坪數住宅為主，也有限制出租資格條件，且管理得還比一般大樓好，故未見有當地居民的反彈，也沒有影響房價，萬隆公寓目前單坪55萬元、新成屋約70萬元，真正影響房價關鍵，還是政府的打房政策。

既有住戶不必惶恐
群義房屋松江店執行協理張國峰分析，台北市行天宮聯開公營宅釋出僅30戶，戶數不多，並不會影響到整體房價與租金，認為無論是社區或當地房東、住戶，都不需如此惶恐。

住永和青年住宅的李小姐說，公營住宅租金行情在7~8.5折，是為了幫助少數弱勢族群，不可能因此影響到房價，會抗議的就是那些擁有2間房子以上的投資客。

陸客造訪商圈店面需求夯！根據政府實價登錄租賃資料及永慶店面事業部統計，台北市2014年店面租賃揭露案件前三名分別是大安、中山、信義三區，新北市則是新莊、永和、板橋、淡水，特別是兼具陸客觀光及捷運交通題材加持的店面商圈，未來更將持續受到市場關注而身價扶搖直上。

永慶店面事業部經理鄭朝鶴表示，2015年1月陸客來台人數約32.1萬人次，佔外國人來台比重達43％，交通部觀光表示，2015年來台觀光客目標為上看1,050萬人，相較2014年成長59萬人次，觀察2014年與2013年店面租賃登錄資料，發現店面租賃需求熱門區塊台北市紋風不動，新北市有明顯變化，淡水是陸客喜愛造訪的商圈區塊，店面租賃需求增溫。

陸客來台人數倍增，店面產品優先受惠
鄭朝鶴表示，隨著兩岸經貿密切往來以及積極開放大陸人士來台政策帶動，陸客來台人數逐年攀升，根據觀光局統計資料顯示，2013年全年陸客來台人數為287.4萬人，2014年則增加至398.7萬人，而2015年1已有32.1萬人來台，若以這樣的比例推算，2015年全年陸客來台人數將可望上看450萬人。

若從陸客佔全部來台旅客佔比來看，2013年佔比35.86％，2014年就拉升至40.23％，2015年統計1月陸客佔全部來台旅客43.0％，顯示陸客對於國內觀光市場的影響力與日俱增，高購買力的旅客重燃觀光產業生機，百貨業及各種服務產業都有了脫胎換骨的機會，紛紛搶食這塊觀光大餅，店面即成為房地產市場中優先受惠的產品。

陸客效應利多帶動店面租賃需求，淡水、永和後來居上
鄭朝鶴指出，觀察政府實價登錄租賃資料發現，雙北市2014年店面熱門租賃區域均為陸客喜好的區域，在台北市前三名為大安、中山、信義，新北市則是新莊、永和、板橋、淡水，若比較2013年店面租賃需求前三名，台北市一樣是大安、中山、信義三區，由於捷運路網以及市中心區商業活動頻繁，加上陸客偏好到台北101、永康商圈、國父紀念館，還有陸客下榻飯店最為密集的中山北路晶華商圈等區塊，讓這三個區域店面租賃需求依然強勁。

而新北市也是有一個行政區域被取代，2013年店面需求前三名為新莊、板橋、汐止，受惠於捷運線開通帶動商圈發展，以及新莊有副都心題材，板橋新板特區、捷運汐止民生線大張旗鼓辦「先期工程」動工典禮，讓店面需求熱絡，但2014年的前三名則有輕微變動現象，除了第一名的新莊依舊坐穩冠軍寶座外，第二為永和，第三名為板橋、淡水。

鄭朝鶴分析家樂福在永和持續發展200坪左右中小型坪數、「超商化」以方便深耕商圈社區的「便利購」店面，也帶動永和店面租賃需求。另外，隨著陸客自由行人數持續開放，目前每日上限為4000人，陸客來台觀光型態也產生變化，從過去的團進團出、走馬看花的旅遊方式，逐漸轉變為定點、深度旅遊為主，搭配台北近郊單車旅遊風潮，淡水也就因此脫穎而出，成為店面租賃需求熱門區域。

國際連鎖業者承租，大安區店面租金奪冠
鄭朝鶴表示，若觀察2014年店面租金，大安區單坪租金為4137元，大安區主要以忠孝SOGO、忠孝敦化商圈店面，因目前東區商圈熱門路段的沿街店面，不少都被國際連鎖服飾業者、精品、藥妝等業者承租，因此也讓大安區成為店面單坪租金最高的行政區域。至於中山區，近兩年皆以中山北路晶華商圈及條通商圈店面需求最為熱絡，陸客團的進駐及國際電影的借景拍攝讓此區的店面需求不減。信義線通車效應以及陸客商圈帶動，讓信義區店面依然強勁。

熱門商圈依舊奇貨可居，陸客商圈成後起之秀
鄭朝鶴指出，傳統熱門商圈的黃金店面依然奇貨可居，不過陸客自由行走訪的景點可能成為店面熱銷的後起之秀！「兩岸旅行社業者聯誼會」將於3月底在台北舉行，兩會雙方可望面對面討論開放自由行新增十個城市，新增自由行城市希望可於5月1日大陸長假時開始實施，陸客自由行來台人數持續攀高，預估2015年可衝破118萬人次大關。

陸客商圈發展深具潛力，店面租金承受力也將大增，投資人如想參與兩岸和平交流所帶來的豐厚紅利，可把握政策創造的良機，配合台灣旅遊新局，跟著陸客暢遊的腳步，選擇投資標的。不過，鄭朝鶴補充，對有意投入店面的民眾來說，建議還是要精打細算店面標的投資報酬率，注意投資標的的替代性與物件稀有性、捷運各車站出入口配置與人潮動線分布、及地區發展潛在價值，要特別留意投資標的所屬商圈的空置率與商圈變化，慎選大型知名連鎖品牌，精心挑選具未來發展潛力的商圈、產品並提早佈局，才能享受店面金雞母帶來的穩定租金收益。

新北市政府稅捐稽徵處表示，為健全土地稅籍並維護租稅公平，該處自2015年1月1日起至9月30日止展開2015年度地價稅稅籍及使用情形清查作業，主要清查項目包括自用住宅用地、工業用地、農業用地及減免稅地等土地有無變更用途進行查核。

該處提醒民眾，經申請核准適用特別稅率或減免地價稅的土地，如有使用情形變更不符規定時，應於30日內向稅捐稽徵機關申報按一般用地稅率課徵或改課地價稅，若未申報改課而被查獲則依土地稅法第54條第1項第1款規定，除追補應納稅額外，並處短匿稅額3倍以下之罰鍰。

舉例來說，民眾所有自用住宅用地，原經稅捐處核准按自用住宅用地優惠稅率課徵地價稅，嗣後將全戶戶籍遷出，雖仍實際居住於該地，但因該地已無本人、配偶或直系親屬辦妥戶籍登記，不符自用住宅規定，未主動向稅捐處申報經查獲者，將恢復按一般用地稅率課徵地價稅並補徵差額稅款及處罰。

稅捐處進一步表示，除運用相關機關資料查核外，清查人員於實地執行清查作業時，會佩帶識別證，請市民朋友給予協助配合。經查核土地使用有變動不符規定時，會以書面通知土地所有權人。民眾如仍有疑問，請就近向土地所在總(分)處查詢。

最近捷運聯開宅成為爭議焦點，台北市捷運局昨標售所謂豪宅版捷運宅「臨沂帝國」1戶，結果無人投標而流標。房仲業者直指，在政府打高價房的時候，「臨」案價格顯得太貴了。

台北市長柯文哲規畫將捷運聯開宅撥出部分比率當社會住宅，引發房價與生活品質是否下跌爭議。台北市捷運局昨標售新莊線捷運忠孝新生站的捷運宅「臨沂帝國」1戶，最終以流標坐收。

據北市捷運局公告資訊，這戶坪數62.73坪，底價7825萬元，房仲業者換算單坪價格約124.5萬元。該宅位在新生南路與仁愛路交叉口，地點位置相當好。

「臨沂帝國」去年6月標售6戶住宅，最後標脫5戶，最高標脫單價還飆到140萬元，如今卻無人投標。對此，住商不動產企研室主任徐佳馨說，該案跟松山線南京三民站的「藏富」，每坪價格都破百萬，都是比較貴的捷運宅。「臨沂帝國」之前也流標過，主因開價貴。

徐佳馨指出，聯開宅位於捷運站上方，加上開發成本本就比較高，通常會比周邊房價貴上1到2成。

台北市松菸文創園區，近2年爆紅崛起，帶來大量的人潮，連帶讓附近的店租飆高，甚至有房東一口氣將租金調高了3倍，逼得藝文團體只能含淚熄燈、另覓他處。錢潮一再擠壓，讓「文創味」整個走調，也成了政府必須面對的一大考驗。

成軍8年的卡米地喜劇俱樂部，就是一大受害者。因為松菸帶來大批人潮，房東決定從4月起，將租金從原本的4萬4000元，調高到18萬元，這對劇團來說，根本就是個天文數字，在無法承受房大的租金壓力下，只好選擇出走、另外找尋表演的場地。 前年松菸周邊的租金，1坪還只要5000~6000元，但去年竄紅後，卻1口氣大漲了5成，來到1坪1萬元以上。

房仲業者徐佳馨就在TVBS新聞分析，松菸一直是房地產的新話題，直接帶動人潮和消費力，有些房東看好未來的潛力，就會調高租金。 此外，文化局原本也要將園區內65%的資源，拿來扶植文創產業，其中包括了6000坪的文創商辦，和近2000坪的文化展演空間。但最後卻變成餐廳、電影院、咖啡廳和旅館陸續進駐，同樣也是因為租金太貴，讓藝文團體只能「望樓興嘆」。 松菸文創園區早已「走味」，商業行為不斷充斥，租金昂貴之下，也讓藝文團體根本無法進駐。

松菸文創園區「變調」，已失去原本開辦的意義。對此，台北市政府表示，將會對進駐廠商類型和權利金進行協商，盼能修正園區定位，回歸文創本質，讓商業與藝術並存。

新建社會住宅已成雙北首長柯文哲、朱立倫落實居住正義的手段；新北市政府地政局昨（10）日指出，將透過「繁星計畫」都市整體開發計畫，提供部分土地做為社會住宅用地，2∼3年內將提供3.6公頃土地、興建1,600戶。

繁星計畫是新北市政府在全市內各個行政區，透過公辦整體開發方式，取得地方發展用地及綠美化、停車等公共設施的計畫。

地政局指出，短期想法是在新泰塭仔圳重劃區規畫1.1公頃、中央新村北側規畫1.5公頃、新店十四張規畫1公頃，做為社會住宅用地，預計能提供1,600戶幸福家庭，供6,400個市民居住。

隨著房地合一稅以總價4000萬元為課稅門檻，加上豪宅產品一路從大台北地區退守，建商推案也改以更貼近市場買方的中、小型坪數為主，以329房地產強銷檔期來說，台中包括精銳、陸府、磐鈺、慶仁、久樘、寶輝等建商多以小宅應戰，推案重心也集中在七期周邊，鄰近的單元二更是推案的焦點區域。

台中市建築經營協會理事長林正昇指出，明年又逢總統大選與立委選舉，為了避免市場焦點轉移以及不確定因素的影響，今年上半年建商案量勢必大增，其中1至4月更是眾案齊發，消費者在產品比較上的機會更多，會是不錯的進場時機。 林正昇表示，由於受到政府打房的影響，以往豪宅動輒上百坪的產品，今年已不多見，面對以自住客為主流的市場，建商推案轉而以高單價、低總價的產品為主，32至85坪中小坪數的產品較受自住客青睞，推案仍以環七期周邊地區為主及單元二、草悟道、12期等地區。

今年329檔期，主戰場為緊鄰七期的單元2周邊，除已經進場銷售的「遠雄一品」之外，「精銳博」規劃50坪，每坪均價約在45萬元左右，預計3月中進場；至於第2季將進場的陸府文心南一路案，規劃62、68坪，每坪單價約在60萬元起。 單元二附近的「寶輝MODE」，規劃58、68坪，則是七期豪宅建商寶輝建設，首次跨出七期，推出百坪以下產品的建案，也顯示中部市場的推案區塊及產品規劃的風向已經改變了。精銳建設總經理王碧竣認為，除了受政府打房影響外，子女到外地求學、工作、結婚等人生規畫，都是造就中、小坪數產品越受到市場歡迎的原因。

台南市長賴清德今（9）日出席台南鐵路東移專案照顧住宅動土典禮，未遭遇反東移成員到場抗議。賴清德表示，台南市有責任照顧鐵路東移沿線的居民。而被問到台南市是否也會仿效台北市長柯文哲辦理社會住宅，賴清德表示，要視照顧住宅推出後有沒有剩餘的戶數才能討論，且會參考台北市社會住宅辦理的成效如何。

在10日下午舉行的招商地產年報電話會議上，招商地產董事會秘書劉甯透露，2015年招商地產將推出總計達1000億貨值的房源，新開工量將超過500萬平方米。她坦言，招商地產一直在圖謀跨入千億房企的行列，今年將更多利用並購機會實現這一目標。

劉甯表示，今年招商地產推向市場的總貨值將達到1000億元，具體推盤節奏計畫是上、下半年各一半。上半年來看，目前一季度已推出100億的量，由於1、2月份春節假期因素供應量相對較少，因此3月份推出的貨值量將達到100億；二季度供應量計畫為300-400億。在產品結構上，90平方米以上房源量占到70%，這一方面是招商地產產品結構本身偏高端，另一方面也是公司比較看好2015年改善性需求市場表現。


劉甯坦言，招商地產一直在從500億向千億房企的跨越之路上努力，但確實這條路比較艱難，進展也顯得比較慢。今年招商拿地指標將會比較慎重，2014年公司開始關注行業天花板，2015年還在天花板位置上。以目前地價和競爭程度來看，通過招拍掛拿地對企業來說比較傷，但公司也會保持一定招拍掛拿地的量，以此來鍛煉團隊。對招商來說，更大的機會將會出現在通過並購、重組來獲得優質項目，公司2015年拿地指標已有所調整，會把有限的資源放在高毛利專案上。

“未來並購重組將會成為行業常態，也將成為大型房企獲得地塊、項目的主流途徑，市場集中度將會越來越高。”劉甯表示，招商地產作為央企，在這輪國企改革中也必須有所作為，希望能通過這些非招拍掛途徑發揮優勢，在企業規模上有所突破。

此外，劉寧還透露，前海被列入自貿區後，招商局集團專門成立了辦公室，一邊對接自貿區有關單位，一邊對接上市公司，以運作資產注入等事宜。目前上市公司在前海沒有土地儲備，但母公司招商局集團在前海有3.9平方公里土地，一旦土地完成轉性，上市公司將擇機參與。

3月10日，貴州省人民政府與萬達集團在北京簽署了戰略合作協定。萬達集團計畫投資約10億元對口幫扶貴州省丹寨縣。此外，五年內萬達集團將對貴州省各市州投資約600億元。

據瞭解，此次合作為國務院扶貧辦牽線促成，拉開了全國“民營企業對口幫扶整縣脫貧行動”的帷幕。該行動旨在創新社會扶貧工作機制，探索民營企業扶貧新模式。目前，貴州省黔東南州丹寨縣已成為萬達集團的定點幫扶縣。萬達集團計畫在未來5年內累計投資約10億元人民幣，用於丹寨縣優勢產業——黑毛豬擴繁加工、硒鋅茶加工和教育事業等。

另悉，為進一步拓展民營企業參與扶貧開發探索，經貴州省扶貧辦、省投資促進局的積極對接，萬達集團計畫將在五年內對貴州省各市州投資約600億元，並積極參與貴州省有關市州的城市功能完善與提升的工作，實現貴州省與萬達集團的合作共贏。

[根據以往幾次土地財政審計情況，審計發現的一大問題出現在土地出讓金收支方面，比如地方政府在收入方面違規、變相減免土地出讓金，部分土地出讓金未納入基金預算管理等]
去年審計署開展的土地財政現場審計工作基本結束，匯總工作也大部分完成。一些重大事項還在深入核查，而相關土地問題的整改行動已經在進行。

3月10日，全國政協經濟委員會副主任、國家審計署原副審計長董大勝對《第一財經日報》記者透露了上述資訊。

董大勝還稱，此次土地財政審計工作也關注反腐，的確發現不少違規違法案件，一些特別重大的案件已經報告給國務院。

土地財政審計關注反腐

董大勝告訴本報記者，根據以往幾次土地財政審計情況，審計發現的一大問題出現在土地出讓金收支方面，比如地方政府在收入方面違規、變相減免土地出讓金，部分土地出讓金未納入基金預算管理等。

在土地管理方面，土地出讓未按照規定程式操作，出現先用後批、違規用地、以租代征耕地等現象突出。另外，耕地占補以劣補優、弄虛作假、土地囤積閒置等問題也比較常見。

他認為，這次審計工作也很可能發現類似的問題。

董大勝告訴本報，土地財政審計是一種經常性的監督工作，反腐也是其中一項。在當前反腐態勢下，審計機關也很關注這方面工作。“不會放掉任何一個可疑的線索。”

“去年土地審計中的確發現不少違規違法案件，我們會分門別類來處理。比如特別重大的案件，我們會報告給國務院總理。案件比較清楚，金額不是很大，會交給檢察機關、土地管理部門或地方政府處理。”董大勝稱。

他透露，目前有部分案件已經上報給國務院。

去年8月開始，國家審計署對過去6年地方土地出讓收支、土地徵收、儲備、供應、整治、耕地保護及土地執法等情況進行大規模全國性審計。地方政府約15萬億元的土地出讓金成為審計的重點之一。

連查三個月後，土地財政審計工作接近尾聲。董大勝告訴本報記者，目前匯總工作大部分完成，而相關土地問題整改活動也在進行。

比如，今年2月份的國務院常務會議上，國務院總理李克強提出，根據這次全面審計，在全國對閒置土地開展專項督察。必須針對審計督察發現問題，採取鐵腕措施，嚴肅問責，既要查處土地出讓收支管理違規等亂作為，又要糾正土地閒置中反映出的各種不作為。

國土資源部已經確定了今年在全國國土資源系統中，開展針對土地管理和礦產資源領域突出問題的兩大專項整治行動，以此為抓手著力解決國土資源管理中存在的突出問題。

新增地方債務要控制住

董大勝告訴本報記者，地方政府一定要嚴格控制新增債務。

“審計署2011年、2013年都審計過地方債，每次審計之後都強調控制住新增債務，但是都沒有控制住，地方債增速還比較快。不能繼續這樣，一定要把新增債務過快勢頭控制住。”董大勝稱。

根據審計署資料，截至2013年6月底，地方政府負有償還責任的債務為10.9萬億元。財政部去年下半年開展了地方政府清理甄別工作，統計截至2014年底的最新債務資料，目前資料還在匯總過程中。


董大勝告訴《第一財經日報》記者，審計機關也發現了個別地方多報政府債務。“一些地方把不屬於地方政府的債務作為地方債上報。比如，一個政府工程還沒完工，不需要支付剩餘工程款，但地方就把這筆錢算做政府債務。審計署也向國務院反映過這個情況。”

他建議，各相關部門應確保地方債務清理甄別的準確性。對現有存量債務甄別為政府負有償還責任的債務，應該儘快納入預算中歸還。對地方融資平臺公司分類處理，剝離出經營效益好的公司，把政府債轉化為企業債。

另外，一些政府債務還可以通過發行政府債券來償還，借新還舊。也可以積極推進PPP模式，化解存量債務。另外，政府還可以變賣國有資產還債。

他告訴本報記者，各級政府要承擔化解政府債務的主體責任，而上級政府也要關注地方償債危機，必要時還是需要協調。

移動互聯網改變的不只是人們的生活方式，還有人們的買賣房屋模式。SOHO中國董事長潘石屹曾對記者表示，未來互聯網時代將可能消滅仲介，當一切資訊對等將大大提高效率。

好屋中國、房多多、Q房網不斷出現，房產電商平臺風起雲湧，傳統仲介有一點坐不住了。

“預計未來三年內，中原將投入10億資金用於系統平臺建設與互聯網運作，提高運營效率。”中原地產(下稱“中原”)創始人施永青告訴記者。

“未來線上線下仲介都將不斷互補，不斷融合，互相把自己的優勢全面發揮。”信義房屋(下稱“信義”)上海總經理信泓浚在接受《第一財經日報》記者獨家專訪時表示。

人才保衛戰

“我們提高了自己業務人員的底薪，雖然這個底薪和外界O2O房屋仲介平臺比可能還是偏低，但是我們覺得這樣的薪酬制度利於個人和公司長期發展。”上海中原地產董事長陸成在電話裡告訴記者。

移動互聯網時代到來，傳統行業人才流失，很多互聯網仲介成立也出現了“天價”挖人現象。記者瞭解到，目前大部分地產仲介公司都缺乏一線業務人員，缺口非常大。

信義則提高了剛入行人員的底薪，目前底薪提高到了5000元/月，也是為了打好“人才保衛戰”。

“多一些人能夠拿到勞動的成果，才可以解決產能過剩，滿足有效需求，當中原有了自己良性合理的分配需求，不僅僅可以留住人才，還可以吸引更多的人才。”施永青曾就人才問題告訴記者。

此外，中原將從現有股東處拿出24.9%股份，讓核心骨幹進行認購。以期待將員工同公司“綁定”。

“其實不僅互聯網的發展，我們的人員會流失，比如銀行房貸、汽車銷售、保險的行業，也會在仲介行業挖人。打造自己的文化和舒服工作環境，這個可能是目前新興公司無法去沉澱的。”信泓浚告訴記者。

走向線上

“線上仲介的確有自己的優勢，他們改變了前端的行銷模式，但是房屋的大宗交易買賣並不是一個標準化產品，這裡面可能還包括對於房屋的情感，沒有一個房屋是一模一樣的，因此，線下仲介對於客戶買房的服務一樣顯得很重要。”信泓浚這樣看待目前互聯網對於線下仲介的衝擊，“當然信義也會做自己的APP，也需要向線上發展。”

面對2014年風生水起的房產電商行業，施永青也坦言，這種互聯網的消費理念是未來市場的大趨勢，而中原地產在這方面速度還是不夠快，未來將努力趕超，不過先發展線下再進軍線上的發展思路不會改變。

“任何一種行業都有自己的內在商業邏輯，中原將利用自己線下基礎，加強互聯網資料方面的投入，滿足內部的大平臺共用，用線上資源服務線下人員，所有一線人員都可以在中原資料庫看到真實房源，進一步服務客戶，進行更好的交易匹配。”施永青解釋道，“就像建房子一樣，只有從基礎做好有基本的房源才能有線上的更好服務，這樣從線下到線上才不是空的。”

“未來的房屋消費者對於自己的房屋有更多個性化的需求，對於服務也有更高的要求，他們希望更加安全、方便地購買房屋，而這個改變也促使我們需要更多的轉型。”信泓浚認為，“互聯網在降低成本方面確實有優勢，但是很多服務還是需要人來完成，我們希望通過我們的業務員比較標準的服務來方便客戶辦理一切購房程式。”

多元服務

記者注意到，幾乎每一家與地產仲介有關的公司都推行了金融服務。


“最後一公里的服務只能線上下完成，現在都很流行O2O,我們也不例外，打通產業鏈上下游，怎麼把客戶的生命週期拉長，這個是我們需要解決的問題。”信泓浚告訴記者。

比如，房產交易的金額本身很高，這一筆錢非常多，但在交易期間，會出現房款的閒置期。對於買賣雙方而言，從待售到交易完成期間，房子是否可以發掘雙倍價值，例如將預付款、抵押款進行一些金融投資？

而中原也將誕生自己的金融服務，為客戶提供資金階段貸款的服務，主要是應對銀行個貸流程比較慢的情況。

“大家都想利用房屋交易的資金時間價值去創造收益，在移動支付金融開始發達的時候，這一點幾乎被每個地產仲介看好，相信這裡面也有很多商機。”香港投資界分析師樂威告訴記者。

2月份，雅居樂實現預售金額24.6億元，預售建築面積21.9萬平方米，而平均預售價則為11211元/平方米。
觀點地產網 3月9日晚間，雅居樂地產控股有限公司披露了其2月份營運資料。與多數開發商囿於春節長假出現業績環比下滑不同，雅居樂可謂獨享“春節紅利”。

公告顯示，於2月份，雅居樂實現預售金額24.6億元，預售建築面積21.9萬平方米，而平均預售價則為11211元/平方米。

比照1月銷售資料，雅居樂業績不降反升。截至2月28日止兩個月，其累積預售金額46.7億元，累積預售建築面積為46.4萬平方米。另外，平均預售價也從1月份的9001元/平方米拔高至10045元/平方米。

對於平均預售價的上漲，有熟悉雅居樂的相關人士對觀點地產新媒體表示，這主要是受到產品結構調整的影響。其指出，在新的一年，雅居樂並未就價格及銷售策略做出調整。

值得注意的是，相比于其他房企2月份交出的“慘澹”成績，雅居樂這邊不免顯得有些搶眼，而這次聚光燈下的主角依舊是承載著雅居樂榮與夢的清水灣項目。

據瞭解，在整個2月，堪稱中國旅遊地產第一大盤的雅居樂海南清水灣項目便錄得了13.21億元的銷售，佔據了其2月份業績的大半。

資料顯示，雅居樂清水灣項目自2009年開盤以來，6年一直穩居海南樓市銷冠，而其6年來已為雅居樂貢獻了超450億的銷售業績。

除此之外，雅居樂在海南新推出的山海間項目也成為了其又一業績增長極。據瞭解，1月17日，雅居樂山海間濱海洋房首次亮相時便實現1.8億的銷售。而“單日勁銷200套”以及“80%的解籌率”也成為山海間項目的搜索熱詞。

為此，在春節期間，雅居樂順勢而為，借助旅遊旺季推出最低起價9500元/平方米帶精裝的價格。其最低總價可達到40萬元起，首付最低至12萬元，首次打破清水灣房價“萬元以上”的價格格局。

據瞭解，自一月中旬入市銷售以來，雅居樂山海間完成銷售額達到5億元，其中春節期間雅居樂山海間成交3億元，堪稱海南樓市春節的一匹“黑馬”。

而憑藉著清水灣以及山海間項目的成交，海南項目至少為雅居樂的2月銷售貢獻超過16億元。然而，相形見絀，海南項目的光環卻也襯出了雅居樂其他項目的黯淡。

事實上，進入新的一年來，雅居樂已經開始“搶跑”。據悉，進駐華東地區9年的雅居樂日前正在舉辦當地最大規模的品牌聯展。

雅居樂華東區域總裁毛劍平透露，除了南京的雅居樂濱江國際、雅居樂長樂渡、雅居樂藏龍禦景、高淳雅居樂花園、雅居樂林語城這5個樓盤外，鎮江和揚州的2個項目雅居樂漣山和雅居樂國際也將參展，而這7個樓盤均將推出大力的促銷活動。

“這次一共推出188套特價房源，每個樓盤對應不同的促銷活動，一共推出6重優惠。”毛劍平稱。

據觀點地產新媒體瞭解，雅居樂此次推出的優惠大多數為一成首付，少數為零首付。而上述熟悉雅居樂的相關人士也指出，在新年伊始啟動如此大規模的聯展，一方面也是借聯動之勢打響品牌效應。

實際上，雅居樂在去年便已採取了不少類似的舉措。因而，最近，野村證券在研究報告中也指出，受累去年進取的降價行動，預期雅居樂的毛利率將按年下跌6個百分點至30%。

此外，報告引述雅居樂管理層指，今年雅居樂的可售貨量約為740億元，與去年相若。按目前的土地儲備而言，野村預期今年的銷售額僅錄單位數增長，並料總現金回收率將由70%改善至85%。

萬科置業海外（01036）去年盈利1.38億元，按年下跌9.2%，每股盈利0.53元，維持派末期息3仙；扣除麗晶中心公允價值變動後，基本盈利2800萬元，增長6.1%，主要由於經營毛利增加及開支減省，但融資成本上升27.3%抵銷部分增幅。營業額增加3.9%，至8581萬元，增長主要來自麗晶中心單位租金上升帶動。

作為期內唯一收入來源，麗晶中心大部分樓面續約租金均有調升，平均租金由每方呎8.3元，上升至8.7元；物業出租率則降低2個百分點，報95%；扣除各項費用但未計投資物業公允價值變動前的分部盈利為6510萬元，增長6.2%。麗晶中心估值上升7.9%，至14.94億元。

該公司與新世界發展（00017）分別持有20%及80%權益的荃灣西站六區物業發展項目，預期在2018年始告完成。

全港第五貴 自由市場今年看漲10%

居屋市場火熱程度與私樓不相伯仲，在金管局出招收緊按揭成數前，除柴灣樂翠臺錄得全港最貴的自由市場（已補地價）成交價790萬元外，新界區的紀錄亦在上月政府加辣前改寫，沙田愉翠苑一個中層單位，以728萬元沽出，登上新界居屋王寶座，亦是新界居屋造價首度衝破700萬元關口，業界認為，居屋仍然受市場歡迎，今年自由市場居屋樓價料可升一成。

白表放盤量稀少

晉身新界居屋王的愉翠苑單位，屬於B座中層2室，實用面積650方呎，三房間隔，上月2月14日情人節以728萬元易手，呎價1.12萬元。美聯物業助理聯席董事吳梓鋒指出，上月初有買家一度以680萬元購入該單位，其後撻訂離場，原業主不足半個月後加價48萬元沽出單位。

有區內代理透露，買家渴望在家人住所附近置業，加上愉翠苑自由市場放盤十分罕有，是次成交單位更附有裝修，故不惜以高價買入。原業主2007年以161.35萬元向房委會購入單位，是次乃補地價將單位易手。

資料顯示，屋苑A座中層6室去年底以655萬元易手，創屋苑和新界區居屋成交價新高。是次兩項紀錄俱由前述B座單位打破，並將紀錄推高11.1%。事實上，是次B座單位的造價更躋身全港居屋王第五名，令居屋王首五名全屬今年首2個月的成交。

對於愉翠苑頻創高價成交，吳梓鋒解釋，愉翠苑是沙田區最年輕的居屋屋苑，二手供應量一直十分緊張，而且屋苑A、B和C座折扣率均少於30%，較其他座普遍逾40%為低，補地價銀碼較細，也令A、B和C座較受買家歡迎。

他表示，現時愉翠苑已沒有自由市場放盤，而J座中層2室一個實用面積同為650方呎單位，則在居屋第二市場放售，叫價550萬元。

呎價1.12萬直迫私樓

單位成交價創新高外，其實用呎價達1.12萬元，亦迫近同區的私樓。以偉華中心為例，中原地產分行經理嚴啟雄表示，偉華中心4座中層A室，實用面積358方呎，近日獲上車客以445萬元購入，實用呎價約1.24萬元。

資料顯示，愉翠苑在新界居屋自由市場及第二市場都齊齊稱王，今年1月愉翠苑A座單位錄得成交價逾500萬元的居屋第二市場成交，作價530萬元，是新界居屋第二市場新高。

中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑認為，居屋自由市場性質和私樓細單位相似，同樣受市場歡迎，預期居屋自由市場價格將繼續上升，年內可能上升10%。除愉翠苑外，其他已補地價居屋如沙田愉城苑等都有相當升值潛力。

利嘉閣地產總裁廖偉強表示，綜合利嘉閣地產研究部數據所得，2月全港50個指標屋苑加權平均實用呎價報11456元，較1月升0.9%，為自去年4月起連續11個月上升，累積升幅達14%。金管局出招後可理解為將樓市的升幅「煞掣」，並沒有推跌樓市，預期樓價將溫和上升。

內地房企旭輝控股（00884）公布截至去年底止全年業績，盈利18.61億元（人民幣．下同），跌1.8%，每股基本賺31分，派末期息11港仙。核心盈利則增長近28%至19.39億元。

期內，營業額為161.79億元，升35.9%。

擬優先做境外貸款

集團去年淨負債對股本比率降9.4個百分點至58.2%，平均債務成本降至8.3%。

首席財務官游思嘉望今年再減0.5個百分點。因內地開發貸等審批期長，將優先做境外貸款，比率望自去年38%增至45%，長遠則境內外各一半。

冀今年售樓250億人幣

旭輝今年集團銷售目標由220億元增至250億元，2015年可售貨值達500億元，旗下部分樓盤已提前加價，範圍最多1成。

繼置安心及新居屋後，青衣細山路將有一幅私人住宅地下年度招標，可建樓面面積達40萬平方呎，料可建740伙中小型單位，估值16億至18億元，適合中小型發展商入場。

地盤逾6萬呎 背山面海

青衣細山路住宅地，位於大型私人屋苑美景花園西北面的山坡，因地盤面積達6.67萬平方呎，故物業的布局具有較大的彈性，單位望向藍巴勒海峽海景，背山面海，政府預計可以興建740伙中小型單位，以項目可建樓面面積40.04萬平方呎計算，平均單位面積約541平方呎。

根據EPRC經濟地產庫資料顯示，地盤附近有兩個私人屋苑，包括美景花園及藍澄灣，其中以美景花園的位置最近，但樓齡已達30至31年，最近兩個月的實用呎價，約介乎8,860至1.02萬元。而藍澄灣的樓齡則只有約12年，最近的實用呎價約8,986至1.04萬元。

而今年發售的青衣居屋青俊苑，位於長青邨北面，涉及約465伙，實用呎價約4,600至6,400元。

根據資料顯示，該住宅地原屬「綠化地帶」用途，現正改劃作「用途住宅（甲類）」用途，屬高密度的住宅項目，政府計劃在上半年度招標，今年即9月底前，以4年發展期計劃，預計項目可於2019年落成，以現時最長30個樓花期計算，最快可於明中以樓花發售。

料吸中小財團 最快明年推

綜合測量師意見，該住宅地估值約16億至18億元，樓面呎價則約4,000至4,500元，估計連同建築成本，項目總投資額約30億元，故相信會吸引不少中小型發展商入標爭奪。

尖沙咀開店 南下鬥本地薑

零售放緩令核心街舖業主態度放軟，不過亦有「勇士」逆市搶貴租開張。市場消息傳出，內地老牌珠寶零售商老鳳祥即將設立首間香港分店，並選於尖沙咀海防道一個樓面約2,000呎的舖位落戶，月租逾180萬元，較舊租搶貴五成。

市場人士透露，老鳳祥即將落戶的舖位，位於尖沙咀海防大廈地下5號舖連閣樓，合共樓面約2,000方呎，在本月初簽約，租金逾180萬元，折合呎租逾900元。據了解，該舖位被周大福及六福兩間「本地薑」大型連鎖珠寶金行「夾住」。在當前奢侈零售業放緩、業內競爭白熱化的環境下，北企南下的表現備受矚目。

逾180萬租海防大廈

翻查市場資料，該舖位對上一間商戶為鞋店，最後月租約120萬元，今次新簽租金較舊租高出達五成。市場人士指出，該舖位租出前已丟空近半年，對於今次被搶貴五成承租，認為「唔減租都偷笑，今次仲要逆市搶租，並不尋常」，估計由於新租戶急於覓舖「搶灘」，而同區附近的街舖則需要預租，令租戶最終不惜貴租落戶。

澳洲美國已設分店

至於該舖位的新租戶老鳳祥，為內地龍頭金舖、上市公司。成立於清朝道光年間，自1848年至今已逾160年歷史。今次南下並非老鳳祥首次走出內地，據官網資料顯示，老鳳祥早在2012年「走出去」，在澳洲開設特許專賣店，去年12月則在美國紐約開設專門店，加拿大的珠寶公司亦在籌備中。

本報翻查資料，早於去年6月中，周大福以每月約130萬元，承租尖沙咀海防道舖位，當時的租金較對上一次的租金升逾3成。該舖物業及閣樓各800平方呎，合共面積約1,600平方呎，市場估計月租約130萬元，屬當時市價水平。該舖位處海防道近彌敦道地段，屬彌敦道通往廣東道海港城必經路段，人流甚旺。

美國一個房貸利率網站，最近統計出在美國二十個大城市，年薪需要多少，才能買得起一間屬於自己的房子。結果算出，對美國人來說，用年薪買房子，最貴的城市，是在加州的舊金山。

這個統計，是以在美國二十個大城市買房，所需要支付房貸、房屋稅以及保險等費用來衡量，結果發現，美國人如果想在加州舊金山買房，最低年收入必須超過十四萬兩千五百美元，合台幣約四百五十萬，才能負擔起買一間房子的費用，高居全美各大城市之首，比起排名第二十的賓州匹茲堡，還要多出近三點五倍。有評論就指出，舊金山的房價，「真是瘋了」。

而如果依這項統計，美國房價前五名的城市，除了舊金山之外，還包括加州聖地牙哥、加州洛杉磯、東部的紐約，以及首都華盛頓。前五名當中，加州就包辦了三個，另外兩個則是位在美國東北部。