「亂開門罰10萬」租約陷阱坑200人
無殼蝸牛大勝利！新北市一名專門吸血的水蛭房東，在網路張貼出租裝潢溫馨套房，吸引無殼年輕人簽約，要入住時再以房間修繕為由，換成爛房間給房客，房東還隱匿各種不平等合約，規定不接電話罰四個月租金、幫別人開門要賠十萬元，逼房客住不下去再告對方違約，兩年來高達兩百人受害，不法獲利兩百多萬元。警方昨高喊：「我們來幫大家清垃圾了！」逮捕惡房東與同夥共四人，惡房東昨晚遭聲押。

警方調查，吸血行徑猶如水蛭的惡房東張淑晶（四十六歲），名下僅有北市復興南路二十坪套房，市價超過兩千萬元，但兩年前起，卻夥同男友黃鐸（五十三歲）成立「中興國際開發公司」，並於雙北尋找舊公寓、別墅低價承租，隔間後以小套房出租大學生或剛出社會的年輕人，並找來劉其武（二十歲）與許詠勝（二十八歲）負責向租客催帳，並謊稱自己是律師，以各種名目坑殺租客，她於雙北有四十處出租套房，每月淨利高達三十萬元。

張淑晶每處以約兩萬元價格承租舊公寓，再隔成五到十間的套房出租，每間房租從八千至三萬五千元不等，且在奇集集刊登的廣告中，裝潢都溫馨、潔淨，吸引許多年輕人看房承租。

一名入住後深受其害的女大生馬同學，本月初冒著遭惡房東提告風險，在PTT寫下長達七千多字的血淚史，鉅細靡遺寫出租屋過程與房東種種惡行，更感嘆：「或許我們制裁不了壞人，但我們可以讓她過得辛苦一點，拯救更多好人。」此舉引發網友熱議，也讓其他受害者上網指控惡房東。

2年興訟74案索賠
未料，惡房東張淑晶上周竟親上火線，三度上電視節目高調嗆房客，面對指控振振有詞，暢談與租客對抗心得，更提到自己從國外回來，「我不了解台灣人的文化。」堅不認錯，日前受訪更向《蘋果》提到：「我最大的錯誤，就是讓那些人來住！」

張淑晶高調反擊引起檢警關注，檢警發現張淑晶兩年內共有七十四件刑、民事案件，其中四十八件刑事案件，有二十件不起訴，檢警詢問馬同學等二十名「被告」後，認為張淑晶惡人先告狀，詢問二十人是否要反告張淑晶？二十人決定挺身提告。

警：幫大家清垃圾
「我們來幫大家清垃圾了！」警方昨上午七時許前往張淑晶板橋長安街住處將其逮捕，張淑晶起初不願配合，一度情緒失控大喊：「我又沒怎樣，幹嘛來抓我？」直到警方持搜索票破門而入，張淑晶與同夥共四人才乖乖就範，警方起出數百份房屋租賃契約、存摺，懷疑受害者遍布雙北，兩年來不法獲利高達兩百萬元。

「我是律師工作、不會騙你啦！」警方指出，張淑晶為誘騙對方短時間內簽約，謊稱自己為律師，並約在深夜看完裝潢溫馨套房後，事後卻以房間須修繕等理由，誘騙對方「暫時」改住較簡陋房間，並要求先繳交電卡兩千元與磁扣一千元。

不接電話竟要罰錢
警方提到，張淑晶在簽約時刻意隱匿離譜合約，內容記載「提前搬離要賠償兩個月租金與兩個月押金」、「無故不接電話沒收四個月租金」、甚至幫室友開門被發現也須賠償十萬元，另鑰匙與磁卡不得自行複製，須向房東購買，各要價一千元，坑殺房客理由千奇百怪，當對方發現房間簡陋不堪且問題重重，要求提前搬離時，便落入吸血陷阱。

謊稱律師恫嚇房客
警方發現，張淑晶得知房客有退房打算後，就拿出離譜合約，並以律師假身分，威脅上法院，逼迫對方賠錢退讓，甚至灌單賠錢項目，清潔費、磁卡、鑰匙等，幾十元的物品卻向房客求償數千元。

警方指出，張淑晶還會故意在合約中要求填上兩名保證人，等到將來訴訟時，連兩名保證人也一同被告，讓對方倍感壓力，最後因不熟法律，花費高額賠償金息事寧人；更有房客發現被帶看房、卻改住爛房，決定不租，也遭提告要錢。

律師廖芳萱提到，張淑晶隱匿不合理租約，等到房客想退租時恐嚇提告，讓房客為息事寧人花錢了事，涉嫌恐嚇取財、詐欺、偽造文書，最高可處五年有期徒刑，以一罪一罰計，最重可囚三十年。

房東 張淑晶小檔案
●年齡：46歲
●家庭：未婚，男友為共犯黃鐸（53歲）
●身家：
．每月收租淨賺約30萬元
．於北市復興南路有一間20多坪房產，市價超過2千萬元
●生財方式：承租他人房屋後，改裝成套房或辦公室出租，台北市大安區、新北市板橋區、中和區、永和區等共40處，租金8000元至3萬5000元不等

惡房東坑騙手法
●深夜簽約
刻意與房客約深夜看房，催促快簽約。
●租約不公
簽約時隱匿不平等租約，例如：未接房東電話沒收4個月租金、幫別人開門賠10萬元、要求裝冷氣或櫃子卻退租須賠10萬元等。
●騙換爛房
謊稱房間修繕等理由，要求房客住進其他有問題房間。
●門卡暴利
入住前要求先買電卡2000元、磁扣1000元，且禁止複製，若另有需要還得再買，每個1000元。
●佯裝律師
謊稱自己是律師，若房客要求退租，要求對方賠償高額違約金。
●興訟索賠
馬桶阻塞時，推稱房客造成，提起毀損告訴，逼對方賠償。
資料來源：刑事局

大三女挺身串聯 扳倒惡房東

能扳倒惡房東，要歸功於一名輔大三年級馬姓女大生，她也是被欺壓的房客之一，她以自身遭遇在PTT寫下一篇七千餘字的文章《我的房東上新聞了》具體控訴惡房東，串聯受害房客出面對抗；對於貼文後鄉民發揮正義力量，馬同學說：「當時聽說不少同學都被她扣押金，才會想在網路抒發心情，聽到房東被捉了，真的很爽！」
馬同學因養三隻貓租屋處處碰壁，但張淑晶出租的房子不禁止養貓，才會簽下一年租約，豈料簽約付錢後遭巧立名目胡亂扣押金，連馬桶壞了都不肯修，「你們能想像十七天沒辦法拉屎，每次要拉屎還要過兩個馬路，去全家拉屎的感覺嗎？」儘管尚有半年合約，決定在網路寫出她切身之痛對抗惡房東。

「我行得正 不怕你們」
無法律背景的馬同學說：「其實剛開始大家都求助無門。」她的貼文一出，不少現住房客透過臉書、PTT與她聯繫，他們試圖與消保官聯繫但吃閉門羹，隨著事情鬧大，「許多正義力量都回來了。」有人提供法律見解，有人提供可徵詢的律師，大家一起向惡房東開戰。
張女惡行曝光後，馬同學坦言被張女要脅提告，甚至找上她父親，馬同學說：「我也怕被告，但我行得正、坐得直，不怕你們！」

鄰居爆：拿死人床給房客
惡房東嗆「官司30勝」逼付錢和解

水蛭女房東不只吸血還黑心，她遭爆坑殺房客事件後，竟還上談話性節目，自稱與房客的官司中，有三十件判決勝訴，但《蘋果》追查，她近來在雙北的二十六件民事官司中僅六勝；且鄰居也指出，常看她蒐集二手冰箱、甚至往生者的床墊給房客睡，「實在很黑心！」

蒐集二手家電翻修
《蘋果》訪查張的鄰居表示，張女前年七月搬來後，常見她蒐集二手冰箱、床墊、洗衣機，再將翻修過的破爛家電供房客使用，住戶反映說，有次鄰居過世，家人將往生者床墊放置路邊等清潔隊回收，張女竟將死者床墊回收整理，包膜後當新貨運到她的出租套房，「死人床給房客睡。」
而張女曾在談話性節目大剌剌自稱告房客都勝訴，新北地院板橋、三重簡易庭也指出，自去年二月起，張女興訟案件開始激增，但根據法院判決結果，張女在這兩個簡易庭，有二十四件官司，判決結果出爐是五勝八敗，但另有八件因她未依法官要求遭駁回，另三件仍審理中；台北地院張女也有兩件，張女一勝一敗。官司勝負結果戳破她勝訴常勝軍牛皮。

恐嚇學生索賠14萬
張女濫告房客的案件讓法官也看不下去，其中一名就讀新莊輔仁大學女大生簽約後發現房間爛，入住還要買電表卡才能用電，住了三周打算賠押金、房租搬離，但張女卻要求賠償清潔、磁卡門鎖設定、裝修、違約等費用，獅子大開口要十四萬元賠償，還恐嚇學生：「反正我是律師，不給錢大家法院見！」
另名男大生租屋後，質疑張女租約無地址、提前解約得賠四個月房租等，張女抓狂嗆學生「要就賠錢解約」，並以男大生「擋住她」為由報警控告強制、詐欺、偽造文書等罪，並附帶民事告訴。
至於張女的勝訴判決，有法官認為，房客確有提前解約情形，應依約賠償十萬元違約金；或是房客有毀損房屋，曾答應要給張女修繕費五萬餘元卻沒給。但也有法官認為，張女在租約中片面要求房客若有違約情形，就要求賠償租金、押租金各兩個月，金額太高不合社會常情，將賠償金酌減。

租屋簽約注意須知
．要求房東出示房屋權狀及身分證，以確定是屋主本人
．逐條檢視合約內容，並確定簽名雙方兩份合約內容、張數相同
．合約載明房東、房客的權利義務，包括房屋缺陷修復的權責，水電、稅捐等費用分攤方式
．合約中預留提前解約條款，以免不想住又無法搬家，或提前搬走卻遭沒收押金
．先實地看房，最好拍照或錄影，租約到期歸還房屋，也要拍照確認無損壞
．付訂金時可要求房東開包含出租地址、房東姓名、金額與日期等資訊的收據，以防不必要糾紛
資料來源：崔媽媽基金會

護居住正義 專家籲定租賃法

避免剝削
惡房東靠不平等合約敲詐房客獲利，凸顯台灣居住正義問題亟需正視，崔媽媽基金會痛批這名惡房東行為「實在太糟糕！」而房客在租屋合約通常處於較弱勢，一定要看清楚合約內容再簽訂，政府也該盡速推行「租賃法」保障房客的權益。

房東拒修繕可解約
崔媽媽基金會法務組長曹筱筠表示，房屋租約常有權益不對等情形，通常房客會比較弱勢，只要雙方合約不違反公序良俗、強制規定，所簽內容都受法律保障，惡房東也是看準這一點，企圖透過訴訟不當獲利，房客常因怕麻煩、不想上法院，只好花錢消災。
律師黃志樑指出，《民法》規定，房屋所屬設備如馬桶若自然使用損壞，只要合約未敘明由房客負擔修繕，責任就在房東身上，若房東拖延不理，房客可自行僱工修繕，保留單據，再從房租中扣除，若房東惡劣不認帳，甚至可終止合約。
曹筱筠說，房價不斷上漲，年輕人買不起房子，已讓居住正義難以落實，政府應盡速制定「租賃法」，明確規範房屋租約應記載及不可記載的事項，包括違約金、修繕問題等，約束房東與房客間的責任，才不會再讓弱勢的房客被惡房東剝削。

買東西有鑑賞期不稀奇，找工作也有30天的鑑賞期還真是條新聞！信義房屋(9940)2015年3月18日宣佈自3月底起將展開「集氣30天 菜鳥開大絕」計畫，讓以往多半扮演被動角色的求職者，得以自主決定職涯方向。此計畫的推出，預期將會在就業巿場中投下威力驚人的震撼彈，也將徹底翻轉傳統雇傭關係，相信也可讓求職者找回信心，擺脫「窮忙族」和「青貧族」之封號！

「集氣30天 菜鳥開大絕」計畫內容主要是：廣邀沒有房仲經驗的各路英雄豪傑加入信義房屋，若新人在30天的培訓中發現自己不適合，信義房屋將會提供職涯轉換方案，讓新人在滿30天時執行「離開選擇權」，除了可以領到原有新台幣5萬元保障月薪外，還可領取另外一筆新台幣5萬元的轉職金。信義房屋人資長李維哲表示：「信義房屋創立至今，一直在持續改寫房仲歷史。『集氣30天 菜鳥開大絕』的推出，就是希望要讓求職者以同時擔任顧客和經營者的角度，透過培訓快速瞭解產業知識及信義文化，進而確認自己是否喜歡/勝任這份工作。我們秉持「以人為本」的理念，希望帶動其他企業一同跟進，改變用人思維，為社會創造更友善的就業環境。」

李維哲補充道：「新人30天的培訓設計並非一開始就讓新人直接投入客戶服務，而是側重在讓新人從己身所處的產業、工作等環境開始逐步了解，透過體驗、大量互動的方式引導新人在30天中自我探索、縮短適應期、紮穩馬步打好基本功，進而確定自己的職涯方向，為日後深入精研各門派功夫做好準備。」此外，根據行政院主計總處最新一份調查顯示，全國30歲以下受僱者共有194.3萬名，其中168.1萬人月薪不到4萬元，佔總體比例86.51％，也就是說將近9成年輕人月薪不到4萬元。信義房屋「集氣30天 菜鳥開大絕」計畫的推出，除了為求職者提供一定的薪資保障外，也希望吸納到更多的優秀人才不自我設限，開拓自己未知的職涯潛能！

根據信義房屋內部統計，歷年來錄取的社會新鮮人與轉職者比例約為35：65，平均年齡27歲。除了來自國內外大學、研究所應屆畢業生外，也吸引包括鐵路列車長、模特兒、社工、空軍飛官、救生員及健身教練加入。此次創新作法預料將吸引到更多元背景的優秀人才加入信義房屋。

雖然台灣的租金對比房價相對划算許多，但對剛出社會的小資族而言仍是不小的負擔，房產學者分析，全台只有10％的房屋提供出租，很難達到以量制價的效果。至於如何解決年輕人買不起房的現象，工商協進會理事長林伯豐認為，可制定公宅「租金抵房租」的方案，讓承租一段時間的民眾最終能擁有自己的房子。

台灣除了有房價過高的問題之外，租屋市場也有存在著一些麻煩，政治大學地政系教授林左裕向TVBS表示，台灣可租賃的房屋數量估計只佔全台房屋的10％，和55％的德國、40％的法國、或30％的香港相比之下明顯不足，如果是可出租的社會住宅，那數量就更少了。

他認為如果市場的量不足，價格就很容易被扭曲，租金對民眾而言仍是一筆負擔。 學煮呼籲政府要增加公宅的數量，而工商協進會理事長林伯豐也針對買不起房的現象提出建議。據中國時報報導，他表示可仿照「工業區土地租金優惠調整措施」的方案，讓年輕人在租用「青年國宅」滿一定年限後，可向政府買下成為自己的房子，而之前繳交的租金則可抵免房價，政府則可設定不得轉讓的年限以避免炒作。

高總價房市超冷，除了查稅與貸款管控，雙北市近2年積極調整的房屋稅率與稅基都讓高總價豪宅市況無比低迷。法拍屋市場，上億法拍屋同樣乏人問津。台北地方法院18日法拍臨沂街總價1.13億元物件，最終以流標收場。

蘋果日報報導，台北地方法院18日早上拍賣中正區臨沂街「仁愛九二行館」物件，室內32坪，有1個車位物件，底價1.13億元，換算單坪價格約120萬元。104法拍屋總經理藍茂山分析，這樣的行情並不便宜，與市價相去不遠，而這間位於臨沂街57巷36號7樓的法拍物件最終也以流標收場。

查詢永慶房仲網行情，中正區臨沂街周邊2月住宅成交行情，電梯大樓均價89.2萬∕坪、公寓75.1萬∕坪，整體住宅平均行情約88.9萬元，而「仁愛九二行館」屋齡5年，今年1月也有一物件3拍以5500萬元、每坪單價89.84萬元拍出。

不少資產階級父母會透過小孩名字買房，或是在子女成家時贈與房產作為新居，不過，近年卻出現不少在房產贈與移轉後，子女轉售、增貸揮霍，甚至不願侍奉父母的狀況，資深代書就說，除了有錢人喜歡使用信託，一般家庭父母更應該學習善用信託自保。

建國資產管理總經理劉坤圖指出，不少父母會利用子女名義投資購屋或將房產贈與給小孩，不過，為了避免小孩擁有房產後揮霍、拿去亂借錢，通常會再辦理信託回到父母名下，未來除非父母塗銷，否則即便小孩是所有權人與居住者，但並不能移轉房產。 但他提醒，房屋的信託規劃內容應該寫好，例如父母保有買賣、貸款、分割及合併權利，等於父母還是可用受贈者的房產進行貸款、買賣。

至於因為房產進行信託，一般來說，持有稅會由父母支付，但信託契約中可註明相關稅金由受贈者支付。 劉坤圖說，現在不僅有錢父母已經會善用信託，連一般名下只有1間房產的家庭，也會利用信託保障自己，尤其若房產有信託，法院雖可查封，但卻不能強制執行，因此像是有不少從事運輸業的人，會透過信託為自己添一份保障。

低總價 鄰龜山捷運 弊案無礙造鎮
A7合宜宅弊案本周五宣判，遠雄捲入弊案風波，仍未停止購地計劃，日前以56.5億元買下桃園龜山捷運A7站區段徵收土地。代銷業者認為，桃園龜山房價低又有捷運題材，遠雄造鎮是強項，大手筆購地並不意外。

去年中爆出遠雄集團董事長趙藤雄賄賂前營建署長葉世文，桃園市八德合宜住宅、機場捷運A7合宜住宅招標案皆涉及行賄，八德合宜住宅因此撤銷標案，但A7合宜宅仍持續興建。

將推自住小宅產品
遠雄集團公共事務室副總經理蔡宗易澄清，賄賂屬私人行為，買方權益未受影響，目前工程已至上樑階段，年底將如期完工。

A7合宜住宅預計今年底完工，儘管承購戶對施工品質、公司風評仍有疑慮，日前遠雄董事會通過授權董事長趙文嘉有130億元額度購置全台土地，17日便公告以56.5億元購入桃園龜山區「A7站地區區段徵收開發案」土地，面積達1.93萬坪，因土地屬於政府區段徵收抵費地，分回後持有面積約5千∼6千坪，預計明年第2、3季推出中小坪數住宅案。

遠雄建設執行副總經理黃志鴻表示，公司仍在持續評估全台合適土地，將以規劃住宅為優先考量，定位都還是低總價的自住小宅產品，因小宅規劃還是市場主流。

覓地考量交通房價
網友toinnd質疑：「還有錢喔？ 那可以拆彈（巨蛋）了啦。」網友gamertwo則說：「遠雄加持，桃園要起飛了。」

金磚動力行銷副總經理施孝文分析，A7周邊土地有捷運題材，房價又不高，適合推出低總價、符合市場主流的產品；造鎮是遠雄強項，遠雄在A7已有合宜宅規劃，繼續購入周邊土地推案，大規模開發也會更有整體性。

遠雄合宜宅的承購戶Patric在弊案發生時，在「A7合宜住宅」論壇表示，「從中簽的喜悅之中，轉入擔心惆悵！」德明財經科技大學不動產學系教授花敬群則呼籲，營建署屆時應給予民眾驗屋協助，「也算挽救過去的錯誤。」

施孝文分析，未來幾年市場都會以中小坪數、低總價建案為主流，因此建商尋找土地時，也會繼續以交通方便、房價親民的區域為首選。

柯上任首起促參案
台北市長柯文哲上任後將釋出首起促參案！台北一○一、南山廣場旁的信義區公所因為是海砂屋，北市府計畫遷至廣慈園區，其空地明年將採設定地上權案招商，比照南山廣場案給予四十％增額容積，估可蓋二三七公尺高的商業用途摩天樓。北市副市長林欽榮評估，該案一○八億權利金將入市庫，另卅二億增額容積收入納都更基金，可用於廣慈園區公辦都更。

機關用地變更第三種商業區
根據北市都發局提供的資料顯示，該地位於信義路五段，佔地二三八八坪，目前屬機關用地。林欽榮計畫，今年底都委會將變更使用分區為第三種商業區，但採第四種商業區開發，屆時容積率可達五六○％。雖採設定地上權案開發，須經議會同意，但林欽榮說，他對此案相當有信心，盼年底前可完成都市計畫變更、送議會審議，明年啟動招商，一切透明。

給40％增額容積可建摩天樓
根據都發局粗估，如得標者購滿四十％增額容積，該案可建二三七公尺高的摩天大樓，成北市第四高樓，僅次於五○九公尺的台北一○一、二七二公尺的南山人壽「南山廣場」大樓（興建中）、及二四四公尺的台北新光三越大樓；都發局都市設計科長羅文明說，如該案基地縮窄，樓高也可能超過南山廣場。另外，權利金一○八億元為粗估，須待日後財政局透過估價流程估算。

拿108億權利金 另32億辦都更
林欽榮指出，由於信義區公所為海砂屋，無論如何都須在二○一九年拆除，經估算，如原地重建，區公所在工程期間還要租用其他辦公場館，不僅市庫沒有收益，還須支出十億五千萬元；因此，市府才採「槓桿」規劃，將公所遷至廣慈園區，空地招商，增額容積收益投入廣慈園區公辦都更。

另外，由於北市府推出「東區門戶計畫」，其中一項是在信義計畫區內打造連接捷運板南線、信義線、市政府的行人地下連通道；林欽榮說，信義區公所設定地上權案也將設置地下連通道，不僅有助於吸納人潮，也可當作地下商店街營運，商機可期。

房市冷、權利金高 專家︰難有買家

北市府擬將信義區公所遷至廣慈園區，原址改採五十年設定地上權對外招商，市府認為商機龐大，但也有學者、專家不太樂觀。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，雖該案地段良好，但目前房市偏冷、權利金高，市場可能難有買家出手，唯一可能是壽險業；但壽險業多已在信義區持有不動產投資，盼市府多評估市場。

張金鶚︰應以公共利益為主
前北市副市長、政大地政系教授張金鶚表示，公有土地使用應以公共利益為主，對此案持保留意見。他也指出，市府團隊應尊重市議會和都委會，與兩者討論後再將計畫公布，否則遭遇反彈不只會影響台北市後續的都市計畫，也會淪為議題炒作。

另外，由於該地目前為機關用地，除須經都委會通過更改土地使用分區外，設定地上權案也須經議會同意。對此，國民黨議員王鴻薇提醒，市府如標出此案，務必落實監督工期，不要讓財團養地；此外，市府將信義區行政中心遷到廣慈園區，也須加強和廣慈園區周遭居民溝通，這也會左右議會是否支持此案。

民進黨市議員洪健益說，台北市經過前朝十六年，已負債累累，市長柯文哲想推動政策也需財源，信義區公所位於信義計畫區內，也可為廣慈園區規劃挹注財源，他個人支持。

買不起捷運宅沒關係！根據房仲業者統計，新北市捷運末端站的淡水、迴龍及永寧3站，周遭公寓產品單價僅2字頭最為便宜；而公寓與套房產品價差最大落在新店站，公寓單價不到40萬、套房單價逾60萬，兩者價差高達7成。

逐捷運而居，早已成為購屋趨勢，但捷運宅往往單價高不可攀，台灣房屋智庫統計雙北市各捷運線末端站公寓及套房產品發現，淡水站周遭公寓產品，實價登錄均價僅21.9萬最為便宜，而永寧、迴龍站公寓平均單價為24.7萬及27.4萬，也都還在2字頭。

台灣房屋智庫研究員洪佩君表示，雙北捷運末端站，台北6站、新北8站，想在台北市找尋親民捷運宅，文湖線的木柵站與新北投支線的新北投站，只有3∼4字頭，不過，淡水、迴龍和永寧3站，由於離市中心相對遠，房價更為親民。

相對於離台北市中心最近的南勢角與新店末端站，公寓單價就已經坐3望4，其中，新店公寓均價每坪37.5萬，電梯套房均價64.1萬，公寓與套房價差達7成最高。

洪佩君分析，若是相同購屋預算下，公寓與套房的價差越大，選擇公寓就相對划算，當然公寓產品因其屋況老舊，入住前可能要準備一筆裝修費用；至於套房產品，仍須留心坪數過小，受到貸款上限制。

台北市長柯文哲推動公共住宅，任何可用之地都不放過，這回將目標瞄向延宕多年的廣慈博愛園區開發案，規劃興建2800戶的公宅、中繼住宅，消息一出，引發不少居民的反彈，擔心外來客「乞丐趕廟公」。連帶也讓房仲業者憂心，現在園區對面的豪宅，全都不知道該麼賣了。

位在信義區的廣慈博愛園區，面積達6.5公頃，園區設計部分，因牽扯到爭議的移樹議題，將會不砍樹、採「以屋就樹」原則，蓋成「S」型建築物。都發局長林洲民表示，6樓以下將規畫圖書館、托嬰中心、親子館等設施，6樓以上則打造出2800戶公共住宅。

其實原本園區內的公宅只規劃1500戶，如今一口氣增加1300戶，也讓當地居民擔心，外來者過多會引發資源分配不均的問題。園區內的里長蔡桂清接受媒體採訪時表示，我們大仁里有4200多人，增加公宅後將會帶來7、8000人，就像「乞丐趕廟公」，如同游泳池裡一下站了那麼多人，讓原本的人都不能游泳了，只能在裡面泡水。希望市府能再思考，讓計畫還有轉圜的餘地。

不只市民引發反彈，連業者也跟著「剉咧等」!早在去年廣慈園區議題遭到炒熱後，對面的豪宅1坪就開價120萬，當時房仲更預期，如果開發案順利，平均房價將可望上看百萬元。但卻有居民接受TVBS新聞採訪時透漏，豪宅開賣至今5年，有一半都還是空屋。房仲業者也表示，現在又多了公宅，未來更不知道要怎麼推銷，投資客恐避之唯恐不及。

柯文哲推動公共住宅，屢遭居民反彈，為了證明公共宅不是貧民窟，副市長林欽榮今天與華碩、宏?、大同、台灣松下、中華電信、台達電等ICT產業代表，針對科技智慧公共住宅舉行座談，希望台北市八年內，推動五萬戶智慧公共住宅，副市長林欽榮說，未來北市府新建的公共住宅，都要符合節水、節電、遠端照護、甚至智慧停車場等，而第一處統包的「智慧社區標竿公共住宅」，選定南港東明公共住宅，九月就會招標。(林麗玉報導)


台北市長柯文哲的公共住宅政策三部曲，第一部曲聯開宅，就遭住戶抗議，第二部曲中繼住宅，包括中興、忠義國小基地等，也屢屢引發周邊居民反對，為了證明台北市的公共住宅不會是貧民窟，副市長林欽榮十八號與華碩、宏?、中華電信等ICT產業代表座談，要推動智慧公共住宅，副市長林欽榮說，台北市八年要興建五萬戶公共住宅，未來的公共住宅，會結合科技智慧，讓節水、節電成為公共宅必選，而北市府已經選定南港東明公共住宅，作為第一處將智慧規劃設計，納入統包招標評審指標的公共住宅，成為柯文哲市長公共住宅智慧社區的標竿指標案。林欽榮說：「公共住宅智慧社區必修的是智慧電表可以節電、智慧水表節水、智慧瓦斯表等，除了必修外，選修的托嬰托老等遠端照護智慧社區，也會進駐到公共住宅。還有與業者推出商業模式，推出智慧停車、智慧Car to go」

副市長林欽榮說，東明公共住宅九月就會統包招標，接下來年底成功橋周邊公共宅、還有廣慈的兩千八百戶公共住宅，都會採加級化的智慧社區設計，評估未來公共住宅的節能效益，五萬戶公共宅，一年可以節電1.2億元，對未來台灣廢核政策相當重要，另外智慧公共住宅，預估一年可以節水4800萬元，累積二十年的省水量，相當於半座石門水庫的水量。而對業者來說，台北市公共住宅可以作為業者的驗證場域、服務模組，可以輸出到其他民間建案，開發更大的商機。

副市長林欽榮也坦言，柯文哲市長第一任期四年，要興建兩萬五千戶公共住宅，市府的壓力相當大，而未來五萬戶公共住宅，約有1%總經費會放在公共藝術建設、3-5%經費放在智慧社區規劃，而市府與長ICT產業代表座談，也業者提出，台北市推動智慧社區公共住宅，應該將智慧科技的建置，在基礎建設時一次到位，另外過去建商推出的智慧宅，是買賣所有權的概念，不過未來的公共宅應該以使用權概念出發，提供使用者的服務，而且也要結合周邊商圈一同規劃。

隨著房地合一稅傾向輕稅版，同時為避開下半年的總統大選前哨戰干擾，台中市上半年總推案量預估高達1,200億元，百億大案包括7期頂級辦公產品「聯聚中雍大廈」、主打國際建築大師操刀的5期「磐鈺雲華」等，都將於3月中進場；由於多數建案還在等建照，準備搶在4、5月進場的建案不少。

台中市建築經營協會理事長林正昇指出，2016年逢總統大選與立委選舉，為避免市場焦點轉移及不確定因素干擾，今年上半年推案量勢必定大增，尤其第2季更是眾案齊發。

其中，定義為「全台灣最好的辦公大樓」的「聯聚中雍大廈」，市場預估，每坪單價60?80萬元，總銷達120億元，將是全台中最貴的辦公大樓，這也是「豪宅一哥」聯聚建設首度跨足7期辦公市場的代表作。近日在7期周邊已出現讓人眼睛為之一亮的橘色看板，宣示聯聚打造中部頂級企業總部代表作的決心。

「聯聚中雍大廈」樓高39層、總高度192米，為大台中最高的辦公大樓；為要求品質，1樓不設店面，採1層1戶、每戶450坪，且樓高達4.5米，目前雖尚未正式公開，但已有許多企業主表達購買意願，僅剩8個樓層可供銷售。

此外，緊鄰7期的單元2、單元3重劃區，將成為上半年的主戰場！其中，3月中進場的精銳建設「精銳博」新案，規畫50坪，每坪均價45萬元；第2季將進場的陸府「文心南一路」案，總銷30億元，規畫62及68坪，每坪單價60萬元起；豐邑建設與順天建設，上半年也將陸續於單元3推新案。

而寶輝建設於五權西路、惠中路附近的「寶輝MODE」案，規畫58及68坪產品，這也是豪宅建商－寶輝建設跨出7期、進軍中坪數產品的代表作，預估每戶總價逾2,000萬元起。

至於久樘位於12期「台灣大道」旁的新案，規畫32?45坪產品，每坪單價30萬元起：緊鄰草悟道及美術園道的慶仁建設5期「中興街案」，也瞄準自住客層，規畫推出50?75坪，每坪單價45?50萬元，結合文創概念的人文建築搶市。

值得一提的是，高單價、低總價已成為上半年的房市主流，包括精銳、太子、慶仁、久樘等新案，主力坪數都在30?50坪、總價控制在3,000萬元以下，逾百坪豪宅明顯退場。

高雄市地政局昨標售土地，分成13標16筆建地標售，最終8標9筆土地標脫，標脫率61.5%。受矚目的中都濕地公園首排住3用地，由京城建設董娘蔡薛美雲以個人名義，8億9588萬元得標，溢價34.96%，換算單坪115.1萬元。

坐擁河堤水岸
地政局處分科科長吳玉蓮表示，13標總底價14億2844萬890元，除中都濕地公園新都段首排778坪住3用地外，三民七期重劃區案則有5封競標，底價7694萬元、約140坪，每坪54萬元，最終以總價9815萬元、每坪70萬元標出，由聯上實業得標。吳玉蓮分析，2筆標脫基地皆擁有河堤水岸綠帶及優質校區，文化與生活機能兼具，吸引投資人搶進。

京城建設發言人周敬恆表示，此次投標為董事長夫人個人行為，標售價位與內容不便評論，而京城建設短期在中都也沒有推案計劃。

吳玉蓮指出，三民新都段位於中都濕地公園首排，坐擁16公頃景觀風景，附近有愛河水岸、中都唐榮磚窯廠等文化古蹟；過去京城建設董事長蔡天贊曾用個人名義，以每坪132萬元標下公園首排1343坪土地，創該區新高價。

未來估推豪宅
高雄市市調協會副理事長蔡紹豪表示，以標售金額加上營建成本計算，估計未來該筆推地將推出豪宅，每坪開價可能如美術館出現4字頭房價，市場預估最快3~5年建商才會陸續於中都開發推案。

統計局18日發佈中國2月70個大中城市房價變動情況，其中66個城市環比下降，武漢和瀘州房價持平，贛州和深圳房價上漲。
　一、新建商品住宅（不含保障性住房）價格變動情況（詳見附表2）

（一）與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有66個，上漲的城市有2個，持平的城市有2個。環比價格變動中，最高漲幅為0.2%，最低為下降1.3%。

（二）與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有69個，持平的城市有1個。2月份，同比價格變動中，最高為持平，最低為下降10.8%。

　二、二手住宅價格變動情況

（一）與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有61個，上漲的城市有5個，持平的城市有4個。環比價格變動中，最高漲幅為0.3%，最低為下降1.2%。

（二）與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有69個，上漲的城市有1個。2月份，同比價格變動中，最高漲幅為1.0%，最低為下降14.2%。

二手房價格走勢分化：京廣回落 滬深持續上漲
二手房方面與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有61個，上漲的城市有5個，分別是上海、深圳、南充、瀘州、和贛州；持平的城市有4個，分別是石家莊、南京、鄭州和九江。

從價格上漲城市的名單及漲幅來看，四大一線城市出現分化。上海和深圳持續上漲，漲幅分別為0.1%和0.3%；而北京和廣州二手房價則出現回落，分別下跌0.1%和0.3%。

華為拿到手的地皮面積大約714.2萬㎡，高達百萬畝。實際支出31.33億，用於土地使用權的購買，並建設了深圳、上海、杭州等11個城市的主要基地，以及其他零星土地資產。一句話：華為人在哪片兒紮堆，哪兒的房價都得漲三成。

房地產市場陷入寒冬，而相關私募基金無法兌付的狀況越來越多。

本應於2014年9月30日到期兌付的“清科凱盛-廣州國際採購中心項目私募投資基金”第一期(下稱“國采專案”)，對於基金管理人上海清科凱盛投資管理有限公司(下稱“清科凱盛”)而言，上述這個基金一度無法兌付。

而清科凱盛另一個項目——梅州凱旋門花園商住綜合體專案私募投資基金(下稱“梅州專案”)也出現無法兌付的情況，該基金第一期第一次成立將於2014年12月19日到期。多位梅州專案投資人向《第一財經日報》記者表示，已經與清科凱盛進行過多番溝通，尚沒有結果。

清科集團近日聲明稱，上海清科凱盛投資管理有限公司，非清科集團旗下公司，與清科集團不存在股權投資或業務合作關係，其提供的產品和服務與清科集團無關。

3月18日，清科凱盛位於上海中銀大廈的辦公室“人去室空”。

預期收益11%~13% 到期無法兌付

投資人黃城(化名)是清科凱盛發行的“梅州專案”的出資方，黃城向《第一財經日報》記者提供了該專案的相關資料。黃城於2013年與清科凱盛簽署了《廣州興鑫投資合夥企業(有限合夥)入夥協定》、《廣州興鑫投資合夥企業(有限合夥)之有限合夥協定》。清科凱盛出具的出資證明函顯示，預期年化收益率最高可達13%，起息日期為2013年11月5日，一期到期日為2014年12月24日(其他部分投資者的預期年化收益率為11%或者12%)。之後，清科凱盛官網2013年12月21日發佈了如下公告資訊：

“本基金總規模人民幣3.5億元，分兩期發行成立。第一期總規模人民幣2億元,並於2013年10月25日正式對外發行。根據有關基金及專案投資成立條件之約定，本基金第一期現已滿足成立條件，並於2013年12月20日第一次正式成立，本基金第一期第一次成立將於2014年12月19日到期。我公司作為本基金的管理人，將嚴格按照相關法律、法規、規範性檔的規定，以投資人利益最大化為目標，嚴格按照有關檔約定審慎處理本基金的各項事務，全面履行基金管理人的職責。”

然而，2014年12月10日，作為該基金執行事務合夥人的清科凱盛發出了《梅州凱旋門花園專案一期延期公告》，公告提到：受國家房地產調控政策和市場環境影響，專案方工程施工進度受到一定影響，專案方對投資人的到期本金及預期收益未能準時償還。

之後，梅州項目的投資人就展開了漫長的追討事宜，截至本報記者發稿，尚未有任何進展。

項目募資未足額

黃城表示，收到該延期公告後，與清科凱盛溝通，敦促其盡職的履行作為僅僅執行事務合夥人的應盡義務，儘快向投資人披露專案進展情況和具體賬務資訊。然而，清科凱盛方面至今未向各投資人公開任何資金賬務資訊。黃城稱，其通過自有管道瞭解到，清科凱盛在此番梅州凱旋門項目下存在嚴重的資金違規操作，其中，該私募投資基金所募集的資金對於梅州凱旋門專案而言遠遠不夠，計畫募集的3.5億元並未募足。

清科凱盛負責人則向投資者稱，承認清科凱盛的確是挪用了大筆清科凱盛管理的其他項目資金，其中包括從國采專案挪來的資金。國采項目，就是於2014年9月30日到期兌付的“清科凱盛-廣州國際採購中心項目私募投資基金”第一期。

2015年1月25日，清科凱盛就梅州專案的還款方案發佈公告稱：“鑒於‘梅州凱旋門花園商住綜合體專案’工程目前正在建設中，仍未達到對外售樓要求，因此借款需順延，根據專案現狀及財務狀況對延期事宜公告以下相關情況：項目方承諾2015年2月底前兌付已到期投資者一年期預期收益;項目方於2015年春節後15個工作日內確定投資者本金具體延期期限，延期時間不會超過1年，收益在第一年基礎上統一提高2個點作為延期期間對投資者的補償。”

黃城等投資人認為，梅州專案資金並未達到3.5億的基金成立標準，為何沒有向投資人如實告知?清科凱盛相關負責人稱，當初梅州項目實際募資只有1.6億元左右，距離3.5億元有較大差距，當時的確挪用了國采項目等各方面的資金，從而使得這個基金可以成立，不過在市場環境不佳的情況下，最終出現了暫時無法兌付的問題。

有業內人士向本報記者表示，如果資金在一定期限內並未募集足夠金額，那麼其實該基金不應該成立，而是馬上退還給投資者本金，清科凱盛的做法應屬違規。

註銷私募基金管理人資格 董事長“失聯”

2015年1月30日，中國證券投資基金業協會根據《私募投資基金管理人登記和基金備案辦法(施行)》相關規定，註銷了5家私募基金管理人登記，這些機構註銷後不再開展新的私募投資基金業務，其中就包括了上海清科凱盛投資管理有限公司。

3月13日下午，《第一財經日報》記者與多名投資人來到位於廣州地標——廣州國際金融中心46樓清科凱盛廣州公司的辦公室。據越秀房托(00405.HK)年報披露，該寫字樓租金在200元/月/平方米左右，這在廣州已接近最高的租金水準，顯然十分“高大上”。本報記者看到，除了跟投資者溝通的清科凱盛相關負責人外，只有3、4名工作人員在辦公，目測整個辦公室面積超過100平方米。

對於為什麼要登出資格，清科凱盛負責人並沒有正面回應本報記者和投資人的疑問。

而1月25日的公告所稱“專案方於2015年春節後15個工作日內確定投資者本金具體延期期限”，但在3月13日投資方跟清科凱盛的溝通中，清科凱盛並未兌現上述承諾。清科凱盛負責人回應稱，目前需要等待梅州專案完工預售後，才可能有資金回款給投資者。

3月18日下午16:00時，《第一財經日報》記者來到清科凱盛上海公司，位於浦東新區銀城中路200號中銀大廈4408室的辦公場所，發現辦公室門窗緊閉，已經“人去室空”。透過透明玻璃門可以看到室內的辦公桌上均沒有電腦，前臺也僅有一個紙袋，顯然並非正常下班後的跡象。

位於大廈與清科凱盛同層的某銀行上海分行員工對《第一財經日報》記者表示，清科凱盛上海公司在2014年年初入駐，在2014年年底就已經不見員工來上班，這位員工還表示，在他印象裡，該公司的員工數量大約在10多位左右。

“規模不大，應該是一家小公司，但清科很有名，在上海做的不錯。”上述員工對於清科集團所發公告聲明“清科凱盛”與清科集團並無關係的事件並不知情，仍然認為兩公司存在隸屬關係。“公司應該不是跑路了，可能是總公司業務收縮，取消了這家分公司。”該員工猜測，並稱中銀大廈寫字樓租金價格不菲，一年可達百萬人民幣。“他們的業務員曾試圖開發來中信銀行辦事的客戶，但是發現目標群體不一樣，嘗試過幾次就沒再來過了。”該業務員對《第一財經日報》記者說。

本報記者隨後向中銀大廈工作人員諮詢，瞭解到清科凱盛在中銀大廈並沒有退租，公司依舊存在。中銀大廈物業管理處的工作人員確認了上述資訊，清科凱盛租賃合同仍然續存，但是物業管理人員也表示，該公司的確存在“異常”。“我們幾次給公司送繳費單據，都沒有見過人。”該管理人員表示，不過清科凱盛到目前並沒有拖欠管理費。


此外，目前清科凱盛法定代表人、前任董事長王強已經失聯，清科凱盛相關負責人也證實了這個消息。清科凱盛在2015年3月12日最新公告稱：“鑒於‘梅州凱旋門花園商住綜合體項目’目前尚未達到預售條件，為保證工程進度儘快達到預售條件及投資人權益，專案方現有資金主要用於支付工程款，暫無多餘資金兌付投資人年息。專案方除加快工程進度及爭取儘快實現專案預售外，正向其他管道融資用於支付投資人投資回報。基金管理公司正監督、協調有關事項之進展……鑒於上述原因，未能於約定日期兌付已到期投資人一年期預期收益。專案方保證投資人本金延期期限不會超過2015年12月，2015年6月兌付投資人50%本金及預期收益。延期期間投資人預期收益在第一年基礎上提高2個點。”

北京市中銀(深圳)律師事務所王家毅則向本報記者稱，從相關資料看，清科凱盛列示的預期收益，很可能因為違反投資者必須共擔風險而歸於無效，當然投資者如果訴之法院，法院可能會從損失的角度在該承諾的收益範圍內予以承擔違約任。雖然各種投資公司或者基金公司都通過各種方式承諾保本收益，但並無法真正體現在合同中。

國內標杆房企龍湖地產18日發佈了去年業績報告，該公司2014年採取去庫存、擴商業的戰略，截止去年底存貨量下降6.4%至103億元，大致完成了去年的目標；投資物業租金收入9.3億元，雖僅占總營收額的零頭，但年增長率達到增長38.1%，遠超物業銷售2%的年增長率。龍湖方面向網易財經表示，2015年集團將繼續堅持“擴縱深、近城區、控規模、持商業”的發展戰略，在把握宏觀節奏的基礎上進一步提升專案投資精准度，強化供銷存管理和建安成本的競爭力。

龍湖今日披露的2014年年度業績報告顯示，2014年龍湖全年合同銷售額為490.5億元，按年增長2%，銷售面積比上年增長6.5%至454萬平方米，銷售單價為10803元/平方米，截至去年底，龍湖已售出但未結算的合同銷售額為人民幣520億元，奠定2015年的銷售基礎；公司營業額增長22.8%至509.9億元，其中投資物業獲租金9.3億元；歸屬于股東的淨利潤為人民幣83.5億元，減除少數股東權益及評估增值影響後，較去年同期增長6.4%。

在土儲方面，2014年龍湖新購土地16幅，總建築面積311萬平方米，其中80%以上處於一二線城市核心地段。截止去年年底，龍湖持有土地儲備3492萬平方米，平均成本為2363元/平方米，為當期物業銷售均價的21.9%。

據網易財經瞭解，龍湖從去年以來一直以去庫存作為主旋律，去年業績會上公司也定下未來幾年制存貨的目標：2014年控制在90到100億，2015年控制在80到90億，2016年控制到60到70億，呈現逐年下降的狀態。經過2014年的去化，截止底龍湖的存貨量下降6.4%至103億元，相對上述目標仍然有一些差距。

面對仍處於低迷的市場，龍湖採取了相對保守的經營戰略。截止去年底，公司手握現金人民幣190.4億元，創歷史新高，與此相對應淨負債率進一步降至57.1%。公司綜合借貸477.4億元，平均成本為年利率6.4%，1年內到期的債務總額為79.7億，占總債務的17%。


在商業擴張方面，2014年龍湖首次將其商業品牌引入一線城市，位於北京近郊的長楹天街開業。截止去年底，龍湖共有15個商場運營，總面積為124.5萬平方米，整體出租率達到95.5%。其商業地產也形成了三個品牌，其中帶來收入最多的是天街系購物中心，租金收入占到83.1%。網易財經獲悉，龍湖未來2年還將陸續推出杭州金沙天街和上海虹橋天街。

龍湖方面今日對網易財經表示，2015年預計中國房地產市場或仍將處於深度調整期，集團將繼續堅持“擴縱深、近城區、控規模、持商業”的發展戰略，秉承“量入為出、合法合規”的原則，在把握宏觀節奏的基礎上進一步提升專案投資精准度，強化供銷存管理和建安成本的競爭力。

今年的政府工作報告提出圍繞服務實體經濟推進各項金融改革，其中一項重要改革內容是推進信貸資產證券化。筆者認為，今年是全面深化經濟金融體制改革的關鍵之年，需要進一步快信貸資產證券化進程，而這還得從房貸資產證券化入手。

我國資產證券化產品分為信貸資產證券化、企業資產證券化以及資產支持證券等幾個序列，分別歸銀監會、證監會以及交易商協會管理。回顧近些年信貸資產證券化之路，可謂一波三折，但總體向好。2005年4月22日，央行和銀監會聯合發佈《信貸資產證券化試點管理辦法》，隨後建行和國開行獲准首批試點。2007年，浦發、工行、興業、浙商銀行及上汽通用汽車金融公司等機構第二批試點。以信貸資產為融資基礎、由信託公司組建信託型的特殊目的公司（SPV）、在銀行間債券市場發行資產支持證券並流通的證券化框架漸漸確立。但第二批試點額度用完之時，恰逢金融危機席捲全球，這一新興事物的成長戛然而止。2012年5月，央行、銀監會和財政部發佈《關於進一步擴大信貸資產證券化試點有關事項的通知》，信貸資產證券化重啟。僅首期信貸資產證券化的額度就達500億，且國家重大基礎設施專案貸款、涉農貸款、中小企業貸款、經清理合規的地方政府融資平臺公司貸款等均被納入基礎資產池，為平臺貸款的風險化解開闢了一條新路。

讓人欣喜的是，監管層在擴大信貸資產證券化基礎資產的同時，還增加了“風險自留”的審慎性安排，要求銀行購買5%的低收益分層結構產品，以實現內生信用增級。2013年8月的國務院常務會議決定，在實行總量控制的前提下，進一步擴大信貸資產證券化試點規模，同時還提出，優質信貸資產證券化產品可在交易所上市交易，在加快銀行資金周轉的同時，為投資者提供更多選擇。同年12月，央行和銀監會聯合下發《關於規範信貸資產證券化發起機構風險自留比例的檔》，允許發起機構採用垂直自留的方式自留風險，不再硬性要求發起機構必須保留至少5%的次級證券。風險自留方式的放鬆，強化了資產證券化緩釋資本壓力的作用，極大地增強了金融機構開展資產證券化業務的動力。去年11月，銀監會發佈《關於信貸資產證券化備案登記工作流程的通知》，正式由審批制變更為備案制，銀監會不再逐筆審批。備案制之後，發行進程大幅提速，信貸資產證券化將迎來常態化發展階段。資料顯示，2012年信貸資產證券化重啟至2014年末，以成功招標為統計口徑，共發行77單信貸資產證券化產品，發行總額合計3170.16億元，實現了爆發式增長，數量和金額明顯飆升。今年1月，銀監會核准27家銀行獲得開辦信貸資產證券化業務資格，信貸資產證券化開始步入快速通道。

不過，與以往相比，今年的信貸資產證券化是從個人住房抵押貸款支持證券(RMBS)入手的。3月6日，由招行發起的今年首單RMBS已通過招標方式在全國銀行間債券市場發行，這是資產證券化備案制實行以來銀行間市場第一個RMBS產品。近幾年來，受房地產調控政策的影響，房貸資產證券化產品發行裹足不前。從信貸資產證券化啟動以來的幾年裡，RMBS總共才發行過3單，今年首單RMBS落地及商業銀行對RMBS持有的比較積極的態度，筆者以為預示著銀行間市場將會有更多RMBS產品問世。這是因為，第一，由於住房按揭業務持有期限長，商業銀行出表動機強烈，加之在房地產市場持續萎靡的環境下，房貸資產大量停滯在銀行而不能轉移出去，不僅會給銀行帶來流動性風險，也降低了資金使用效率；第二，房貸資產證券化有助於撬動新型住房金融市場。隨著互聯網金融深化、利率市場化加深，包括個人住房按揭在內的個人消費貸款業務，未來將成為商業銀行相當重要的資產業務；第三，房貸資產證券化是當前盤活銀行信貸存量、將盤活資金向經濟發展的薄弱環節和重點領域傾斜、促進實體經濟發展的重要工具。


當然，從另一視角看，當前該類產品發行難度依然較大。比如由招行發行的招元2015RMBS的加權平均貸款剩餘期限僅為6.60年，相比此前多為15年左右的期限，大幅縮短。此外，截至初始起算日，貸款價值比(LTV)加權平均值為46.12%，處於低位。還有，一級市場證券化產品的技術含量相對較高，產品理解上需要一定專業知識，市場接受程度仍有待提升。特別是，目前我國機構投資者還不熟悉證券化產品，而且內部的投資授信體系多基於單個客戶或單筆貸款，資產包的投資授信機制尚未建立，不少人對房貸資產證券化產品仍持懷疑態度。針對上述存在問題，未來房貸資產證券化的著力點無非有兩個，一個是擴大規模。目前RMBS主要在銀行間發行，下一步應會呈現較好的效果。隨著利率市場化推進、存款保險制度的推出以及投資者趨於多元化，有望進一步增大整體市場規模。通過擴大規模推出更多的產品，以吸引更多的市場人士關注和研究，就有望形成完善的一、二級市場。再一個就是提高品質，包括採取選擇管理能力較強、貸款品質較好的銀行的優質房貸資產推行證券化業務；加強基礎資產風險分類，逐漸形成差異化風險的RMBS產品；推進與我國資產證券化發展現狀相匹配的適度創新等等。總之，讓房貸資產證券化有個由量變到質變的過程，逐步在信貸資產證券化份額中佔據重要的比重，進而為盤活商業銀行房貸資產存量，為房地產市場平穩健康發展發揮重要作用。

通州已幾乎是北京樓市的晴雨錶。2008年的調整，通州樓市下滑最深；2011年全面限購限貸以後，通州和房山再次領跌全市。但從這兩次調整中復蘇的信號，基本也是率先從通州發出。經過2014年的調整之後，通州是否仍將給北京樓市傳遞出同樣的信號？

北京市已經明確，通州是北京市的城市副中心。它是北京接軌京津冀一體化的橋頭堡，承擔著疏導北京市中心區人口和部分優質產業的職能。也因此，中石化石油工程公司去年與通州區政府的戰略合作協定，旗下兩個大項目正式落戶通州，便被視為以央企為代表的高端產業轉移的標誌。而通州下大力氣打造的文化旅遊區，除了萬達廣場的開業，還迎來了環球影城最終獲得國家發改委批文的消息。

地產商總是感知最為敏銳的群體。全國一批知名開發商，均已在通州佈局。萬科、綠地、萬達、泰禾，以及保利等。它們主要雲集於通州新城。而總規模超過16平方公里的運河核心區將成為通州新城建設的重點區域。與其他很多新區不同的是，通州新城多是城市綜合體專案，而不再是單純的住宅為絕對主導。

保利在通州投資的保利大都匯，是運河核心區第一個問世的項目。保利大都匯所在的運河核心區被規劃為高端商務區，意在承接北京中央商務區的外溢需求，打造通州自己的中央商務區。區域內包括保利大都匯、綠地中央廣場、華遠好天地、華業新北京中心、彩虹之門等在內，有一批高端項目，將在2015年展開競爭。

據介紹，保利大都匯是整個通州運河核心區最低密度的全業態商務藝術綜合體，容積率約為3.93，包括2棟甲級寫字樓、3棟創意辦公樓、2棟公寓、1棟商業及底商產品。產品分別為100-300平方米生態辦公間、100-300平方米創意工作室、150-200平方米濱水藝術商街和45-55平方米新藝術生活公寓四種業態。

保利地產北京公司總經理李晶表示，保利地產今後將更加重視保利大都匯此類商辦物業發展，為此公司還搭建了“北京保利商辦平臺”，將對旗下各類資源進行系統的整合。


據參加“中國運河核心區戰略發展論壇”的專家介紹，2015年內，通州預計將有不少於50萬平米的商業面積交付使用。進入銷售的住宅體量則更大。有機構稱，通州已完成供地的商品房總面積超過350萬平方米。很顯然，無論是商業、寫字樓還是住宅，通州新城仍將是北京競爭最為激烈的區域。

全國兩會透露出的資訊表明，房地產限購限貸政策將持續寬鬆，地產界資深人士普遍認為，2015年的房地產市場將明顯好於去年，3月份成交量的大幅增長，更傳遞了所謂樓市小陽春的信心。北京中原地產首席分析師張大偉直言，4月份北京房價會有一個顯著變化。亞豪機構市場總監郭毅認為，通州應該成為北京購房人群優先選擇的地區之一，“通州將來是企業總部的聚集區，對房地產市場的成交的支撐作用毋庸置疑。”

大陸房地產企業再融資風起雲湧。房地產商保利地產17日拋出洽特定人的百億增資計畫。該公司預計非公開發行股票11.5億股，募資規模最多達100億（人民幣，下同）。本次募集的資金將投向南京保利中央公園等11個計畫。

目前上市房地產企業的再融資行為活躍，繼去年北京城建等6家公司的非公開發行股票方案獲得批准，成功取得增資，今年預計將有更多的上市地產公司推出增資案。Wind資訊統計顯示，包括保利地產在內，今年以來已有15家上市地產公司先後推出增資案，其中泛海控股的募資額高達120億元。

自大陸證券監督管理委員會1月初鬆綁上市公司在房地產業務方面的再融資與併購重組，取消國土資源部的事前審查，有效解決房地產企業的資金之渴。不過安信證券分析師萬知認為，目前再融資的開放政策僅表明政府扶持房地產市場，但對於擁有較多開發案的企業而言，仍多有限制。

將註冊地遷至開曼群島 長和實業18日上市股價升0.94%

香港首富李嘉誠年初宣布對旗下長江實業集團及關係企業全面實施整理和重組，要將分布在多個領域的不同業務收斂到兩家公司，而且將註冊地遷至開曼群島。外界猜測這是現年87歲的李嘉誠在為交班做準備，但真正的原因似乎並非僅此而已。根據鳳凰財經報導，其潛在的原因可能是李嘉誠和大陸的關係正在逐漸變質。

李嘉誠旗下長江實業早前取消上市地位，而接管了非地產業務的長江和記實業公司18日正式在香港聯交所上市。首日登場，股價升0.9 4%，收報151.5港元。

簡化複雜業務構造

今年1月，長和系宣布重組。根據重組方案，長江實業及和記黃埔重組旗下業務，並創立兩家新的上市公司，分別為長江和記實業及長江實業地產，前者會接管兩個集團所有非房地產業務，後者則合併兩個集團的房地產業務。而長實在3月10日撤銷在聯交所的上市地位，預期今年上半年完成重組工作。

不少看法認為，李嘉誠之所以對縱橫交錯的事業進行整理，是在為自己指定的繼承人、長子李澤鉅接班做準備。對投資者而言，簡化複雜的業務構造是利多。李嘉誠的企業因為結構複雜，英國期刊《經濟學人》評論指出，「股價低於該公司持有的資產價值，市場評價偏低」。

但很少有人真的認為此舉只是為了交班。有看法認為，將重組後的兩家企業註冊地遷往開曼群島，是因為李嘉誠「已經看透了大陸」。大陸媒體對李嘉誠曾做出強烈反應，例如《環球時報》就在社論中嚴詞斥責李嘉誠的做法，稱「李嘉誠不再是中國人的理想榜樣」。

動員陸媒展開批判

另一方面，香港的《南華早報》則指明兩者者的關係正在逐步變質，「過去幾十年來，北京的官員一直讚賞李嘉誠，稱其為『超人』，但對於此次公司整理，北京方面動員了多家中國媒體，輪番展開批判。」

李嘉誠在1997年香港回歸中國之際，通過與鄧小平多次會談，選擇了與大陸攜手發展的道路。這一決定不僅為他帶來了頗多的投資機會，也讓大量的財經界人士留在了香港，成為了鑄就香港繁榮的原動力。然而，歷經十幾年的歲月，躋身經濟大國的大陸，逐漸不再繼續認可香港的特殊性。李嘉誠的這次事業重組，或許正是強烈感受到了這一點的結果。

受到春節假期成交低迷的影響，今年2月中國新建住宅價格連續10個月下滑，70個主要城市中更有69個城市年增率負成長，一線城市如北京、上海、廣州、深圳房價跌幅擴大，房市表現依舊疲軟。不過，有分析指出，在政策與貨幣持續寬鬆的環境下，中國房市交易可望於3月改善。

中國國家統計局昨（18）日公布的70個大中城市房價數據顯示，今年2月份的新屋價格比去年同期下滑5.7％，連續6個月下滑，而且跌幅擴大。2月份價格也比1月份下滑0.4％，是連續第10個月呈現月度下滑，新建商品住宅銷量則比1月減少近10萬戶。

在70個主要城市，有69個城市房價比去年同期下滑，1個城市持平。房市一線城市的京滬廣深房價也呈現下跌，北京比去年同期下滑3.6％、上海下跌4.7％，廣州與深圳的跌幅則分別為6.0％與1.4％，降幅均有所擴大。

對於2月房市，大陸統計局城市司高級統計師劉建偉表示，這是因為適逢春節假期的銷售淡季，而從近幾年的季節變化規律看來，3月房市銷量將比2月回升。交通銀行金融研究中心研究員夏丹認為，3月將是建商大力推案的月份，加上政策和資金環境持續寬鬆，未來2個月銷售情況將有所改善。中原集團的研究報告認為，官方已經表態支持住房消費，而且預計今年信貸環境將逐步寬鬆，對房市銷售將是一項利多。

中國國務院總理李克強在全國人大閉幕後的記者上表示，要鼓勵居民自住和改善性的住房需求。並且強調中國有足夠的工具來強化微調措施，確保經濟形勢下的市場人氣。市場普遍認為，這代表中國官方有意願為經濟提供支持。

中國人民銀行在過去6個月，兩度調降基準利率，並下調存準率，市場預估今年還有可能再度降息2∼3次來穩定經濟成長。

2014年全球住宅市場成交金額最高的，首推香港半山的別墅，總價達新台幣18.27億元居全球之冠；反觀台灣，房價約香港的三分之一，相對平易近人的房價，近年來吸引不少香港人到台灣移民、置產，光是2014年就激增6成。

內政部移民署的最新統計，1991年到2013年底，已有64,218名香港或澳門人獲得居留許可；2014年來自港澳的移民人數更創下歷年新高，達7,498人，相較於2013年的4,624人，激增62％。

台灣蘇富比國際物業顧問公司行銷公關經理李慧珊表示，台灣房價「CP值」相對許多國際城市高很多，不少香港人紛紛移民台灣購屋置產，帶動台灣房市的國際能見度。

蘇富比國際物業公司昨（18）日公布「2014全球10大最高金額成交物件」，香港半山的別墅高居全球之冠，成交價達新台幣18.27億元！李慧珊表示，台灣雖然沒有躋身TOP 10，但台灣去年最高成交總價也有3.9億元，物件是北市陽明山的別墅。

李慧珊分析，近年來香港房價飆漲且易受外資買賣而波動，香港的房價平均每平方公尺22,814美元，高出台灣3倍之多；加上台灣擁有較低的居住成本、民主的選舉制度、溫暖人情味等特殊氛圍，「CP值」很高，因此近年在國際舞台大放光芒。

另外，排名第二的是美國紐約中央公園旁「One 57」頂級酒店式住宅、巴哈馬私人海灘豪宅排名第三。總計2014年10大成交物件金額高達3.42億美元，約新台幣108億元；其中，有7件被美國囊括（其中3件位於紐約），第4名是美國紐約渡假勝地漢普敦面海豪宅，第5名是澳洲雪梨的豪邸；第6到第10名分別是德州農莊、美國康乃狄克州莊園、美國紐約頂級公寓、加州豪宅和特克斯與凱科斯群島的濱海土地。

內地樓市政策放寬有利內房市道，但市場仍供求失衡，內房發展商未敢過分樂觀。龍湖地產（00960）去年合同銷售額490.5億元（人民幣．下同），只完成570億元目標的86.1%，今年銷售目標降至540億元。首席執行官邵明曉表示，由於整體供應仍多，對今年內地樓市審慎樂觀。

九成回款率 今年買地保守

邵明曉表示，若要刺激銷售而作出大額借貸，會是慢性毒藥，該公司要維持高回款率，不盲目追求銷售數字。去年行業銷售情況受政策環境影響，首三季貨幣政策偏緊，該公司選擇有質量簽約，沒有刻意追求570億元目標而進行促銷，故銷售回款率可超過90%。

今年新開工面積維持約500萬至600萬平方米，買地策略中性偏保守；銷售項目66個，可供銷售貨值980億元，應可完成540億元的目標。

龍湖昨天宣布由趙軼接替韋華寧擔任首席財務官職務，趙軼表示，行業毛利率水平無可避免下滑，有分析估計會維持在25%至30%水平。龍湖去年毛利率下跌1.3個百分點，至26.5%，由於期內市況較預期差，相應賣出存貨，平衡現金流，相信未來毛利率水平會維持25%以上的行業平均水平。

瑞房擬售上海新天地項目

投資物業方面，邵明曉指出，受電商興起影響，有加大推廣力度，相關毛利率難以維持過去約80%的水平，估計未來投資物業毛利率約70%。趙軼表示，旗下商場於未來數年陸續開業，預期今年相關租金收入將由9.3億元增至15億元，並於2018年增至30億元。

已表明為減輕債務可變賣超過一半資產的瑞安房地產（00272），正考慮出售上海新天地「企業天地一期」項目，主席羅康瑞表示，已委任渣打安排出售旗下商業物業，並獲不少投資者查詢，但該公司對目前作價未滿意。瑞房去年合同銷售97.5億元，下跌41%，僅完成目標的75%，但卻大幅上調今年目標至180億元。羅康瑞指出，商業物業及住宅項目銷售目標分別為100億及80億元，若成功出售企業天地一期，便已達成大部分銷售目標。

白加道28號洋房折實價5億

嘉華國際（00173）旗下將軍澳嘉悅推售已入直路，料短期內開價，最快下周開售；同區由長和（00001）牽頭發展的緻藍天，發展商亦不敢怠慢，昨天公布最快下周推售，首批推出約330伙，為兩盤大戰揭開序幕。新盤戰更蔓延至港島赤柱，中海（00688）環角徑二號開價後，新地（00016）突然公布推售赤柱村道50號洋房項目，料周內上載樓書。此外，在一片新盤加價聲中，和黃（00013）山頂白加道28號洋房項目增添優惠，變相減價2.5%發售1號屋，折實5億元。

緻藍天首批330伙料下周售

嘉悅昨天開放全數3個示範單位，包括1個連裝修及2個交樓標準示範單位，嘉華國際總經理（香港地產）溫偉明表示，示範單位將於明天開放供參觀，預計短期內發出價單，按一手新例最快下周開售，將參考同區新盤如天晉系列項目。

由長和、南豐及港鐵（00066）發展的日出康城3期緻藍天亦公布最新部署，長和執行董事趙國雄表示，緻藍天最快下周開售，首批約330伙，將包括三房及四房單位，日內開放位於尖沙咀港景匯商場的示範單位，並籌備開放現樓單位予公眾參觀，樓書日內派發。定價方面，趙國雄指出，日出康城已有一段時間未有新盤推出，區內累積不少購買力，所以定價策略不貼近同區二手，預計今年銷售目標維持800至1000伙，銷售計劃仍須與合作夥伴商議。

赤柱村道12間別墅待推

將軍澳掀搶客戰，赤柱兩洋房項目月內亦將對撼。繼環角徑二號開價後，新地副董事總經理雷霆昨天表示，集團即將推售赤柱村道50號，涉及12間別墅，實用面積約2800至4100方呎，設有現樓示範單位，本周上載樓書，將盡快公布價格及銷售安排，不排除本月底開售，稍後才決定會否把整個項目標售。

此外，已有逾一年時間未有加推單位的白加道28號，發展商和黃昨天突重發價單，並新增1300萬元折扣，於周日（22日）發售1號洋房，變相減價2.5%發售。發展商自去年1月以6.9億元沽出7號屋後，隨即把餘下3座洋房加價2.6%，是次新增優惠，1號屋折實售價回復首張價單5億元水平，洋房實用面積5271方呎，實呎9.49萬元。

此外，中海旗下九龍塘龍苑再錄關連成交，項目成交紀錄顯示，繼去年8月後，再有15伙成交，成交價2970.9萬至4588.2萬元，買家均為關連人士，15伙總值約4.85億元。

美聯工商舖資料研究部昨日綜合土地註冊處資料指出，本港2月市場僅錄147宗商舖買賣登記，按月跌11%，數值屬近六個月最少。反觀，同期註冊總值約18.05億元，按月微升1%。當中，逾億元商舖登記共有3宗，按月增加50%，金額則按月激增1.3倍至5.04億元。不過，美聯旺舖董事盧展豪表示，雖然新一輪逆周期措施對工商舖市場影響不大，但因市場沒有全新舖位拆售項目登場，估計今月商舖交投量將較疏落。

四核心零售區(銅鑼灣、中環、旺角及尖沙咀)上月僅錄11宗註冊，按月跌27%，創近10個月新低。受惠尖沙咀金巴利道72號及72B號地下舖位以約1.43億元登記易手，推升四核心零售區註冊金額按月上升44%至約2.56億元。

受九倉（004）盈利倒退拖累，會德豐（020）去年基本盈利只升3.6%，至81億元，派息則升5%，至68.25仙，計及投資物業升值的股東盈利則升近30%，至220億元。會德豐主席吳宗權指該集團無重組計畫，他指兩三年來與公司團隊一同合作，業績成果是團隊功勞。至於何時接任九倉主席，他則指目前工作重要，未來一年一年睇住先，又評價自己及團隊「有進步空間」。

　　被問到父親吳光正今年五月退下火?，將九倉主席一職交予吳天海，對系內的工作安排認為是否恰當，吳宗權指，現時的架構組合相信未來仍會繼續，會每年檢討。會德豐昨在業績前股價偏軟報36.3元，跌1.7%。

　　會德豐去年積極投地，包括新購入的啟德及日出康城地塊150萬方呎，令目前土地儲備達780萬方呎。他表示，會視乎政府及港鐵（066）的賣地情況，以及市場價格而部署買地，會考慮日出康城未來地皮，又會維持現有發展方向。至於金管局收緊樓按，會否改變日後售樓及購地策略，吳宗權指策略暫無改變；土儲方面，未來亦會維持住宅及商用物業的8對2比重。

　　會德豐今年將推五個樓盤，銷售目標100億元，包括4個住宅及1個商業項目，住宅共900至1000個供應；油塘Peninsula East預期將於第二季推出。他預期今年風包括美國加息、建築成本上升、政府辣招、內地經濟情況、外匯波動影響旅遊業，及油價波動等。政治環境對整體市場情緒有影響，至於他如何部署應對，策略則為「自己做好自己份工」。

　　至於美國今年倘加息對樓價的影響，吳宗權認為息口對推盤步伐有影響，但會視乎本身準備，息口雖重要，仍有其他因素要留意，暫無法預測息口波動對本港樓價影響幅度。他指本港建築成本持續趨升，每方呎成本由不足3000元，升至近4000元，對樓市帶來影響，本港住屋需求仍然持續，港人失業率維持3%低水平，樓市存好壞的因素。

　　會德豐地產新加坡去年盈利貢獻則升22%，至2.7億元，持有的22.6%新加坡酒店及地產公司HPL則改列入聯屬公司入帳。會德豐昨收報36.3元，跌1.76%。