5月報稅季來臨，台北市房屋稅率新制上路，稅基、稅率同步調升，影響全北市百萬戶房屋，讓地產業者和屋主很擔憂。豪宅建商更直言，要不是案子已進行，乾脆不推豪宅。

北市以外的都會區都採單一稅率課稅，如新北市與桃園市為2.4%，台中、台南及高雄市皆為1.5%，台北市卻採差別稅率課稅。台北市稅捐稽徵處處長黃素津表示，本次調高非自住的住家用房屋稅率，會依納稅人持有戶數多寡的差別稅率課徵，非自住2戶以下稅率為2.4%、3戶以上為3.6%，估計非自主房屋稅額將較自住房屋增加1到2倍不等，影響範圍約為北市13%、百萬戶房屋。

北市可入帳18億
黃素津說明，北市除了調整房屋稅率外，也一併調整稅基，包含新屋構造標準單價、高級住宅改採以「戶」認定、調高99條街路之路段率以及別墅的加價率。
到底誰會被課重稅呢？黃素津表示，若持有房屋為2014年7月1日後核發使用執照、屬8000萬元以上北市認定的高級住宅，該屋為非自用第3房適用3.6%稅率，持有者就有可能成為這波房屋稅新制下的百萬繳稅戶。多屋族跟豪宅屋主都中箭，這波房屋稅新制，將為北市帶來約18億元稅收。

非市場主流產品
房屋稅調高對持有房屋的建商也是一大負擔，華固建設董事長鍾榮昌透露，要把房屋稅提高的成本轉嫁房價，時機好、買方願意接受才有可能，現在市場不好沒辦法這樣做；近期不會推豪宅，除了產品不是市場主流，現在時機也不好。
不過，大陸建設信義計劃區B7案第2季如期推出，台中7期與厚生合作的惠中路案請照中，估明年第1季推出。大陸建設董事長張良吉說，已買地請照，不能不推，不過房屋稅大調、豪宅又加重課稅，但只要在北市不錯的地點，總價很容易超過8000萬元，現在建商要不是建照已經取得推案，不然可能沒人會蓋新房子。

全台豪宅急凍期
德明財經科技大學副教授花敬群認為，未來市況確實不利豪宅，建商不推豪宅是合情合理，因為要考量市場主流，但未來也許景氣變動，豪宅的需求量又會再出來。
儘管豪宅稅為北部獨有，但中南部豪宅市場同樣冷清。中市不動產開發商公會理事長魏嘉銘說，今年7期除去年就開始潛銷的「市政富邦」、「寶格」，今年並無新推案，銷售中的建案也都很低調，甚至不打廣告，因整體7期豪宅市場停滯，7期去年土地就沒什麼交易。

無懼房市寒風，老牌建材公司紛紛啟動資產活化動作。國產（2504）擁有土地達25萬坪，遍及北、中、南，旗下花蓮飯店預計2017年底開幕，備受矚目的南港開發案計畫同年動工；嘉泥動作更快，位於北市精華地段的「金華薈」已進行銷售，預計2016年可為集團帶進17億元。

國產今年擬定多角化經營目標，主要將資產進行活化，朝商場、飯店、房地產等事業發展；其中台南商場擬年底整裝重新開幕，南港開發案預計2017年動工，規劃中的花蓮飯店預計2017年底開幕。

國產旗下南港土地多達9,579坪，鄰近捷運昆陽站，位處當地精華區域，該項開發案分為南、北兩大基地，南基地以公辦市地重劃為方向，捐地後土地面積1,600坪，預估開發總樓地板面積約1.5萬坪；北基地走自辦都更，扣除捐地後，土地4,000坪，量體相當龐大。

國產計畫該開發案除建立自家企業總部，周邊擬興建飯店、商場和住宅。據了解，國產當初購入土地成本僅1億元左右，現階段市值上看數百億元。公司表示，南港土地仍在申請變更階段，其中飯店部分正積極和國際連鎖品牌洽談，計劃最快2017年動工。

花蓮飯店則進度較快，預計2017年耶誕節開幕，這是國產首度跨足飯店經營，另宜蘭、桃園土地則計劃興建休閒農場暨生態農園，目前處在整地階段。

嘉泥也轉型資產開發，後續營運看俏，除位在義大利羅馬市區的觀光飯店5月起試營運，開始貢獻營收和獲利外，位在北市精華區的「金華薈」建案展開銷售，以每坪成交價看到130萬元計算，將為公司帶來17億元。

嘉泥副總王立心表示，旗下位在羅馬市區，擁有200餘間客房的A.Rome觀光飯店將在5月試營運，下半年展現營運成效，預計今年起將挹注公司營收和獲利。

嘉泥亦取得位在觀光勝地沖繩的飯店及商場用地，目前進入興建評估階段。

在國內房地產部分，嘉泥旗下位於北市精華地段的「金華薈」預售案已進行銷售，總計八層47戶，每坪成交單價看到130萬元，法人預估，以銷售總面積估算，完銷後將帶進逾17億元，預計最快2016年首季就可認列。

房市反轉向下，儘管台北市的房價也出現鬆動訊號，但多數人仍覺得「無感」，還是買不起房。然而，面對這樣的現象，財政部長張盛和今日卻說，房子本來就不是所有人都買得起，古今中外皆然，連杜甫時代也沒有。

根據永慶房產集團調查，今年Q2全台自住需求高達69%，首購族占33%、換屋族則有36%，比起去年同期增加了6%，其中又以北市自住、換屋占比40%為最多。儘管自住需求回籠，但多數人都在期待房價還能進一步修正，導致買氣尚未回溫。

然而，根據ETtoday東森新聞雲報導，張盛和今（16）日出席立法院財政委員會接受備詢，被台聯立委賴振昌問到相關議題時，竟然語出驚人的表示，從業者的觀察可以發現，房價已微幅下修，但本來就不是所有人都買得起房子。

賴振昌指出，儘管房價下修，但多數民眾仍買不起房。沒想到張盛和卻引述杜甫《茅屋為秋風所破歌》裡面的「安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏」來反駁。他說，古今中外沒有一個國家，是所有人都買得起房子，就連杜甫時代也沒有。

北市新屋豪宅「百萬房屋稅」時代將於5月開啟序章，也衝擊到高資產人士對北市新屋豪宅持有意願，近期新屋豪宅交易比重大增，更出現新豪宅成交價比舊豪宅低，只求順利脫手！

根據實價登錄揭露資料統計，2014Q4至今，北市總價8千萬以上的的豪宅交易，有高達59%(95件)屬於去年7月後取得使照的新屋豪宅，較Q3的3%(2件)，占比及件數都大幅攀升；另外，統計更發現，去年Q4至今，北市總價8千萬以上，新屋豪宅平均單價為111.4萬，竟較去年7月前取得使照的116.2萬，平均少了4.8萬，新豪宅竟然比舊豪宅還便宜。

房屋稅將於下月開徵，北市因同步調整房屋稅基與稅率，今年北市總價8千萬以上，尤其是去年7月後取得使照的新屋豪宅，若未設定自用，且符合囤房3.6%的最高稅率，將出現不少房屋稅破「百萬」的案例，對高總價市場的殺傷力不小。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，近年來北市以「調高新屋構造標準單價」、「修正豪宅認定標準」、「調整99條路段率」、「實施囤房稅率」等四大方式，針對精華路段、新屋豪宅與囤房非自用的高資產族群，調高其持有成本。

其中，「調高新屋構造標準單價」更是去年7月以後拿到使用執照的新建房屋都適用，近期市場漸漸發現，該稅基調高，不僅將使房屋稅增加至少1~3倍，若新屋尚符合北市豪宅(高級住宅)認定，加計路段率、最高囤房稅率等因素，房屋稅加成效果將相當驚人，房屋稅可能激增10~20倍，每年繳納破百萬房屋稅，將比比皆是。因此，去年Q4以來，北市新屋豪宅在豪宅市場的交易占比明顯衝高，屋主急脫手狀況相當明顯，有些推延交屋時間，有些甚至認賠出場。

5月新版房屋稅就要開徵了，屆時多屋族也將首度繳交「囤房稅」。不過，原本預期會課重稅的有5個縣市，現在宜蘭、新北、桃園都已確定延後1年執行，至於最高3.6%稅率的台北市，實際受影響的屋主也只有2%。對此，政大地政系教授張金鶚表示，看到這樣的結果，令人感慨。

根據經濟日報報導，財政部統計，全台16個縣市中，只有5個縣市按照最高稅率標準訂定「囤房稅」，其他縣市都是法定最低稅率1.5%，其中也包括了高雄市、台南市和台中市。

稅率較重的5個縣市分別為台北市、宜蘭縣、連江縣、桃園市和新北市。其中，桃園市和新北市都採單一稅率2.4%，宜蘭縣則是針對持有8戶以上，才課徵3.6%，且都要等到今年7月1日後，這3個縣市才會按照新稅制課稅。

至於稅率最重的則屬台北市，只要持有3戶以上非自住的房屋，就得繳交最高稅率3.6%。但儘管北市打房出重拳，真正受到衝擊的屋主只有2%，對多數人而言，不會造成負擔。

面對各縣市調整囤房稅的結果，政大地政系教授張金鶚表示，令人感概，落實居住正義真的很不容易。他在其臉書指出，台灣囤房、炒房嚴重，房價不合理，各地方政府又財源短缺，舉債嚴重。結果各縣市的「囤房稅」，竟然多數還是選擇最輕稅率，有些甚至還沒通過立法，完全缺乏積極作為。

三圓建設（4416）昨（16）日公告以12.2億元處分桃園市觀音區1.54萬坪土地和建物予嘉韡工業及自然人，處分獲利約9億元，以公司股本6億元計算，每股獲利挹注高達15元，獲利驚人。

三圓昨日公告以總價12.2億元，處分桃園市觀音區富源段1461地號等21筆土地和八筆建號建物，總計土地面積達1.52萬坪，建物面積為8,147坪。由於該地為三圓早期取得，成本低廉，處分利益高達9億元。全案有機會在第2季或第3季認列入帳。三圓去年在美麗殿持續交屋入帳下，推升去年營收達31.22億元，每股純益8.75元，董事會決議配發4.5元現金。

內政部最新實價揭露並無太大亮點，此波北市億級高總價案件僅14件，包含豪宅7件、商辦4件、店面2件、土地1件，億級高總價占北市整體交易僅3.7％，量能持續低迷。

永慶房產集團經理黃舒衛表示，此波最新實價揭露，在北市住宅最高總價為松山區敦化南路一段的「敦南樞苑」，於2012年10月成交9樓1戶，總價3.06億，拆算車位後單價153.7萬，為預售時期的成交價；中山區松江路「松江1號院」，去年12月也成交22樓1戶，總價3億，拆算車位後每坪單價167.9萬。新北市部分，淡水區淡金路「水立方」，本次揭露1戶去年12月成交，總價3.2億，拆算車位後每坪單價64.9萬；另外中和區的「遠雄左岸─香榭園」12樓成交總價約1億元，每坪成交單價65.6萬，為此次新北市住宅單價最高個案。

台北市房屋稅今年大幅調高，建商是苦主之一。未售出的餘屋超過三戶以上，每戶都被課以3.6%的稅率，等於房屋稅增加三倍。台北市財政局長蘇建榮昨（16）日表示，已聽到建商的心聲，未來其一年內沒有售出的房屋，適用稅率考慮降為2%。

蘇建榮說，今年房屋稅單已經寄出，將依原計畫課徵，不會變動。

台北市今年調高非自住房屋的房屋稅，調升的不只是囤房稅率，建商新建案的房屋稅被調高好幾層。第一個有感的是稅率，未賣完戶數在三戶以上，每戶房屋都適用3.6%的稅率；第二個有感的是標準單價，2014年7月以後拿到使用執照的新建屋都大幅調高；第三個是路段好，不僅路段率調升，符合高級住宅的定義，再按「1＋路段率」計算。

市府官員說，建商的房屋稅因此增加好幾倍，近期不斷向市府陳情，市議員也對此表達關切。

有律師反映，台北市對豪宅加重房屋稅，計算公式中已加入路段率，但又同時加重計算路段率，等於路段率這一單項被調升了兩次，有違法之虞。例如最高路段率是320%，但高級住宅是按「1＋320%」計算路段率。對此蘇建榮說，未來會做調整，且在訂定時會採公聽會方式，多聽聽各界意見。

蘇建榮說，今年房屋稅已確定，且從4月16日起開始陸續寄發，不會變動；未來建商一年內沒有售出的房屋，會考量以2%的稅率來計算。

政府連串打房政策、銀行縮緊銀根「晴天收傘」，房貸成數愈來愈低，影響民眾購屋意願。《住展》雜誌統計25年來北台灣建案貸款成數，今年第1季僅70.85%，台北市去年貸款成數更僅67.24%，購屋負擔壓力大。

統計顯示北台灣建案貸款成數最高為2006年的79.11%，最低為1995年的70.72%，若從金融海嘯後來看，最高為2009年的75.39%，此後逐年下滑，去年降至70.94%，今年第1季更只剩70.85%。

「今年恐創新低」
對此，《住展》雜誌企研室經理何世昌分析，貸款成數直直落，除央行選擇性信用管制，以及財政部要求銀行降低非自用住宅房貸成數，金融機構更對後市看法保守而「晴天收傘」，估計今年房貸成數跌破7成的機率雖不高，但可能創下新低。

海悅廣告總經理曾俊盛認為，政府打壓政策影響最大的就是稅改與銀行緊縮，畢竟資金就是活水，貸款限縮的確讓成交減少、房市變差，但自住客並不受貸款限縮影響，「能接受的人也都接受了」，未來成數應不至再下調。

分析北市房貸成數變化，2009年為73.78%，平均房價每坪53.2萬元，購買15坪套房的自備款約209萬元；但去年房貸成數僅67.24%，房價每坪91.3萬元，同樣的小套房自備款高達449萬元，負擔翻漲逾一倍。

豪宅只能貸5成
何世昌表示，台北市因較早被列入選擇性信用管制，豪宅產品貸款成數僅5成，買方負擔壓力最重，對購屋族及房市發展皆不是樂見的事。

最新一波2015年2月16-28號辦妥登記的實價登錄資料公布，永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，這波公開的資料中，北市億級高總價案件僅14件，包含豪宅7件、商辦4件、店面2件、土地1件，億級高總價占北市整體交易僅3.7％，量能持續低迷。

針對這波公開雙北市的亮點個案，北市部分，住宅最高總價為松山區敦化南路一段「敦南樞苑」，於2012年10月成交一戶9樓，總價3億658萬，拆算車位後，單價153.7萬，為預售時期的成交價；另外，中山區松江路「松江1號院」，去年12月，也成交一戶22樓，總價3億、拆算車位後，每坪單價167.9萬。

至於新北市部分，淡水區淡金路「水立方」，本次揭露一戶於2014年12月成交，總價3億2000萬、拆算車位後，每坪單價64.9萬，該標的涵蓋三個單位，權狀坪數高達520坪；另外中和區中原街「遠雄左岸-香榭園」這次揭露1筆位於12樓的成交資料，每坪成交價位65.6萬，為本次新北市住宅單價最高個案，目前遠雄左岸系列，包含玫瑰園、香榭園等均是中和地區指標豪宅案。

內政部2015年6月16日公佈最新實價揭露資訊，總價4.5億、總坪數431.2坪、車位4個，每個面積10.92坪，車位總面積43.68坪，車位一個約350萬，扣除車位每坪單價112.5萬，移轉樓層為六樓，推估該商辦為「蘇黎世大樓」。

地處台北東區華爾街，正敦化北路與南京東路四段交叉口的「蘇黎世保險大樓」，2013年曾私下邀標進行銷售7樓至12樓，以及24個停車位，終由香港私募基金豐泰地產旗下的基萬公司，以新台幣27億元買下，每坪單價突破115萬元，投報率逼近2％，創當地B級商辦區域行情高價。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，位於松山區金融貿易重要地段的敦北南京交叉口，屋齡達26年的「蘇黎世保險大樓」商辦，2014年底以總價4.5億成交，扣除車位每坪112.5萬，回顧該棟大樓在2013年出售7至12樓的行情，扣除車位每坪115萬，在當時已創敦北B級商辦歷史高價，對比此次實價交易，每坪略少2.5萬，但因屬低樓層行情，該商辦行情仍保有市場水準。

陳炳辰分析，觀察敦北商圈近年商辦大樓交易狀況，2010年龍巖集團以新台幣18.2億元得標台北金融中心部分樓層，扣除車位每坪116.6萬元，創下當時松山區商辦公開標售最高價；2012年底遠雄建設以20.09億元購得「富士全錄大樓」，該筆交易因屬整棟大樓出售，換算建坪每坪單價86.9萬，地坪單價509.25萬，如今遠雄開價27億元出售，同時也申請都更，雖至今尚未成交，但若以每坪百萬的水準售出，漲幅約15.07％！本商圈在鄰近松山機場、捷運文湖與松山線交錯、周遭金融銀行聚集等利多下，商辦投資潛力無窮。

陳炳辰說值得注意的是，近年許多外資購入台北商辦大樓，看準收益投報心態不言可諭，以「蘇黎世保險大樓」目前每坪2,000-2,300元的租金行情，投報率接近2.5％，相較兩年前的2％，商辦收益仍具增值空間。

高雄加工區是國內第一個成立的加工出口區，因園區規劃開發較早，用地規模及空間結構已無法滿足現代企業經營環境的需求，且部分公共設施與廠房已老舊，故自2009年起經濟部加工處著手推動園區更新，建構更優質的產業環境，於2011年至2014年間廠商紛紛增資擴產，6家公司共增資38億元。

加工處表示，高雄晶傑達光電公司新生產線擴產計畫投資新台幣8億元；台灣日東公司第三工廠擴廠計畫投資新台幣5億元；台虹公司新廠擴建計畫投資新台幣10億元；台灣典範公司第二及三廠擴建計畫投資新台幣1.5億元；樂謙電腦科技公司新廠遷入計畫投資新台幣3億7,800萬元及科妍生物科技公司擴廠計畫投資新台幣10億元等，預計各公司新廠擴建完工後，年產量將增加20％，年產值將增加新台幣30億元，有助提升競爭力與市場占有率，促進經濟發展及提升高雄地區就業率。

加工處進一步表示，為促進高雄加工區產業投資及土地資源有效運用，提升投資動能，依據園區老舊廠房再興計畫，推動用地配置調整、標準廠房更新、公共設施強化、建築及景觀規劃、園區交通改善及園區風貌提升等工作項目，採取增加誘因方式吸引廠商投資更新，進而提高園區土地利用，活絡園區動能，及擴大產業聚落效應。

經由廠房活化更新，高雄加工區自2010年至2014年園區主要成果包括：(1)活化廠房樓地板面積12萬2,000坪，占全區49.7％；(2)活化廠房所占土地面積6萬8,500坪，占全區45.1％；(3)活化廠房廠商家數：49家(含廠房整建維護、拆除重建、合併土地建廠、拆屋還地等)；(4)園區營業額自2012年起止跌回升，2014年度營業額達新台幣666億元，較2013年成長6.09％，並創近6年來新高。

歷經風華歲月49載，高雄加工區現已藉由廠房更新活化等措施，跳脫以往傳統產業的桎梏，邁入具備技術研發能力及自有品牌的新紀元，逐漸擺脫外界視該區為舊園區的刻板印象。未來結合「高雄多功能經貿園區」和「高雄市亞洲新灣區計畫」，配合跨域合作、製造業服務化及供應鏈加值，期能成為最佳投資地點，並將持續深化產業群聚，吸引旗艦產業進駐，帶動下一波投資熱潮。

台南市不動產開發商業同業公會理事長林漢清表示，台南房市不會有大幅回檔之憂；然因近兩年來新推案年增40％以上，台南同業已有共識，未來將減量推案；此外，他並呼籲房地合一稅早日定案，以消弭購屋者「觀望」心態。

公會昨（16）日假大億麗緻酒店舉行會員大會，數百名會員代表與陳聰徒、林清華、施鴻圖，黃全永等四位榮譽、名譽理事長，及來自全國各地不動產商業公會的代表們共聚一堂。

林漢清表示，會員去年申報開工戶數為6,846戶，其中透天厝2,564戶，大樓產品4,282戶；大台南地區會員（包括台南縣市）申報開工總戶數，從101年約6,000戶，去年已達12,000戶，每年成長幅度高達40％，今年第一季也有2,400戶。因此，同業已有共識將降低推案量，而對於台南房市的發展，目前仍持「審慎樂觀」。

林漢清強調，財政部房地合一新制應早日定案，才能消弭消費者「觀望」現況；該公會預定28日，由會計師林志聰就房地合一稅內容作詳細的說明，也希望同業能踴躍提出建言。

公會秘書長許治中表示，市區內可興建的素地日漸減少，加上此間市場價位，2,000、3,000萬元即可擁有一處豪宅，加上氣候適宜，又是最適合慢活、樂活的古都府城，在外來客不斷湧入，當地的房價不但有支撐，還有再往上推升力道。

近年宜蘭、花蓮、台東土地交易熱，房仲業者看好普悠瑪號帶動東部觀光發展，促進房市交易，近2年不斷東進展店，今年將展店2~5成。

交通建設吸引購地
據內政部統計資料，去年宜蘭、花蓮土地買賣移轉量達795萬坪，年增率逾3.5成，尤以農地交易熱絡，房仲看好觀光業促進房市交易，不斷往東部拓店，如住商不動產、永慶房屋在宜花東積極拓店，今年1月全國不動產在宜蘭頭城開設加盟店，4月東森房屋也在花蓮玉里正式插旗第9家加盟店。
永慶不動產北區加盟總部副總經理陳宏勝表示，目前旗下加盟品牌，包括永慶不動產、有巢氏房屋、台慶不動產在宜蘭、花東店數市佔率約3成，共53家，看好東部觀光產業蓬勃、房價地價基期低，帶動區域的房市交易機會，發展生活圈，今年預計再展店20家。
全國不動產花蓮金仲加盟店總經理鄭皓文指出，隨著普悠瑪號通車，宜蘭、花東已被納入一日生活圈，2019年更有蘇花公路改善工程完工，交通利多將吸引自住置產族群購地，民宿、大型飯店也將遍地開花，未來土地愈來愈搶手。

買賣數創5年新高
東森房屋董事長王應傑說，看好陸客帶動花蓮遊觀光業，近5年買賣移轉棟數成長率達16%，甚至去年買賣移轉棟數創下5年新高，因此決定在玉里拓展第9家店，預計今年宜蘭、花東展店數成長5成。

自從去年底就被市場關注並預測將於今年開啟的“豪宅大戰”，目前第一階段的戰果已然匯總，但稱為“大戰”似乎還頗有些勉強——一方面，隨著改善型需求的入市，許多在去年開始推盤的高端住宅陸續收穫成交，第一季度北京單價超過10萬元/平方米的住宅成交114套，與往年同期30套的成交量相比，暴漲2.8倍，刷出了這一市場的存在感；但與之同時，目前在售的高端住宅基本是去年開推的，今年2、3月間的新增供應為零，“大戰”似乎並不確切。

究竟是未到開盤期，還是繼續在等政策，抑或今年的“豪宅大戰”壓根是一個假命題？拜“3·30新政”所賜，對於並不追求“速度與激情”的高端市場而言，發力時機尚在未定之中。

“被豪宅”充斥成交

一季度高端市場成交暴漲

機構資料顯示，今年春節後將入市的單價超過5萬元/平方米的純新盤接近20個，其中預估單價超過10萬元的專案也高達13個，將提供頂豪房源千套之多，達到歷史高峰。相比此前這一區間市場每年不到200套的成交量，業內普遍認為今年將是“頂豪元年”。

從剛發佈的今年一季度豪宅市場的表現來看，北京高端市場成交量暴漲，單價超過10萬元/平方米的高端住宅成交114套，與往年同期30套的成交量相比，暴漲2.8倍。

不過，如果仔細分析成交結構，會發現這一“暴漲”中或多或少有些巧合的成份，在高端項目超過80億元的成交額中，盤古大觀的成交就達96套，均價為107705元/平方米，總金額為68.17億元。如果刨除這單一爆發性事件，大部分頂豪的銷售套數都在個位數。

因此，業內人士認為，如果刨除盤古大觀集中成交的因素，今年1季度的豪宅成交水準其實只是與往年相若，甚至平平。

不過，雖然“頂豪”的成交水準暫不足以支持“豪宅大戰”已經到來的論斷，但在入門級高端住宅市場上，成交卻欣欣向榮。亞豪機構的資料顯示，僅在3月份，北京59個報價超過6萬元/平方米的公寓中，共有24個公寓產品實現成交，累計出售189套公寓產品，成交總面積達2.91萬平方米，環比分別上漲87%、86%。

但是冷靜分析後不難發現，3月的高端公寓的整體成交均價為61617元/平米，環比下降了19%，可謂大幅下滑。這其中的主要原因是入門級產品的占比太高，在成交中，套均總價在1000萬元以下的房源共成交105套，占總成交量的比重為56%，套均面積在200平方米以下的則占比高達68%。

這在事實上說明，豪宅市場的高端消費需求並沒有一夜之間憑空增加，更多的購房人是在購買改善型和入門高端住宅之間重合的產品。這類客群“被豪宅”的特徵突出，總體購買力有限，而正是如此，“3·30新政”帶來的首付降低等效應才對其購買行為發生了積極的促進作用。

漸去漸遠邊緣化？

別墅市場還在等風來


針對第一居所的公寓豪宅市場還在引而不發，主打“第二居所”的別墅豪宅市場更不景氣。亞豪資料顯示，今年一季度北京別墅市場共實現成交344套，環比2014年四季度減少了近五成，而同比去年一季度，也減少了四分之一，並創造了2008年之後，近7年來的一季度成交新低。

另外，開發商對於別墅產品的供應也在急劇收縮，今年一季度北京別墅市場僅有2個專案入市，環比2014年4季度減少7個，同比2014年1季度減少9個。

分析機構認為，別墅市場受限購和需求透支影響，長期以來一直處於消耗需求的階段；另外，由於周轉慢、佔用資金高，開發商越來越傾向的高周轉路線很難實現於別墅市場，供需雙方都“冷淡”的態度造成了市場惡性循環。

世邦魏理仕杭州近日發佈了《2015杭州房地產市場第一季度報告》。報告顯示一季度杭州商業地產市場波瀾不驚，寫字樓租賃市場保持穩定，內資企業再度成為需求的最大來源。優質商業業態調整初見成效，預計在今年新開商場有限的情況下，出租率及租金等市場指標將有望進一步上升。住宅市場在樓市政策頻出的情況下，成交量回升，價格穩定。

優質寫字樓：錢江新城仍面臨去化壓力

華潤大廈在一季度交付使用，為市場帶來73000平方米的新增供應；同時，一季度淨吸納量60747平方米，空置率仍保持在18.8%。分板塊來看，地鐵四號線的開通有效地改善了錢江新城的可達性，令區域內物業的來訪量和成交明顯活躍。一季度錢江新城貢獻杭州寫字樓市場整體吸納量的七成。

從租戶特徵分析，租賃需求多來自於國內企業。金融行業依然是最大的需求來源，專業服務業和製藥業也較為活躍。一季度主要成交有：泰康人壽和興業證券在錢江國際時代廣場分別租賃了1500平方米和1000平方米；民生財富在EAC租賃了600平方米。此外，上海銀行在錢江新城的華峰國際商務大廈購買了6個層面。非金融租戶方面，施維雅搬出廣利大廈，在坤和中心擴租至約1000平方米的面積；兩家國內專業服務業公司分別入駐錢江新城的聖奧大廈和瑞晶國際大廈。

一季度杭州優質寫字樓平均租金表現平穩，報每月每平方米125.1元，環比微漲0.2%，剔除新增項目因素後與去年第四季度持平。黃龍和武林的租金繼續穩步攀升，錢江新城雖然需求明顯提升，但當前超25%的空置率，以及源源不斷的新增供應，仍使該區域的寫字樓租賃市場在短期內以“去庫存”為主要基調。一季度錢江新城的平均租金環比下跌0.6%。

未來六個月有3個項目將在錢江新城交付，新增供應達20.2萬平方米。短期內傳統核心商務區和錢江新城之間的租金分化走勢仍將延續，但錢江新城長期的集聚效應值得看好。

優質商鋪：租戶體驗化調整進展樂觀

今年一季度，杭州優質商鋪市場沒有新項目開業，購物中心首層租金報價仍保持在每天每平方米34.8元。一些專案的租戶體驗化調整取得不錯進展，而市場整體空置率也因此下降0.4個百分點至3.6%。湖濱銀泰四期---龍翔裡引入很“高興遇見你”、“炊寶屋”和“山葵家”。在武林商圈，杭州大廈購物城引入了“王鼎日本料理”、“極食餐廳”和“Awfully Chocolate”。作為主力店之一的海上明珠國際影城也於一季度在中大銀泰城7樓開門迎客。個人護理品牌“德膚修”和家居品牌“關於家”分別在利星百貨三樓和四樓開設店鋪。此外，國際服飾品牌繼續在杭城擴張，PRADA計畫在杭州大廈開設跨兩層的杭州第三店，Michael Kors的杭州第二店也正在銀泰武林店籌備中。

位於中山南路和萬松嶺路的利星1157將於今年10月開業，商場面積約7萬平方米，是今年唯一確定開業的項目。除了Zara、 優衣庫、H&M、無印良品和Forever 21等熱門國際品牌，利星1157將有50%以上的品牌為首度進駐杭城。由於零售商對於在杭州擴張的興趣不減，而目前市場的空置率偏低，未來六個月杭州優質商鋪租金的走勢仍較為樂觀。

高檔住宅：改善型買家促成交量大漲

今年開年，杭州樓市延續去年年尾行情供需兩旺的好勢頭。開發商在加速推盤的同時，採用“預繳存享優惠”等手段積極促銷。一季度主城區住宅新增供應約6900套，成交5900套左右，較去年同期分別上漲49.2%和57.6%。改善型需求的踴躍入市推動高檔住宅市場銷量大漲。單價3萬元以上的住宅成交674套，同比增加76.4%。此外，面積140平方米以上的住宅成交819套，同比上漲76.1%。一季度杭州高檔住宅平均售價報每平方米39024元，環比跌0.8%，去化庫存仍是當前的首要戰略目標。

3月底《關於個人住房貸款政策有關問題的通知》以及《關於調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》相繼發佈，4月初杭州市公積金政策也有所放寬。在需求端，上述政策通過降低首付成數和降低交易稅費大幅度釋放了買家 ，尤其是改善型買家的購買力。同時在供應端也啟動了持有期限2-5年間的二手房源入市。政策進一步鬆綁對樓市的積極影響毋庸置疑，但開發商也不宜盲目樂觀。當前全市（含蕭山、余杭）9.9萬套的可售量意味著整體供大於求的市場現狀短期內不會改變，而二手房供應加大亦會分流部分一手房客戶。“量在價先”將是下一階段樓市發展的主要特徵。

工業物業：新規出臺形成長期利好

杭州市於3月底發佈了《進一步優化產業用地管理、促進土地要素市場化配置的實施辦法》，要求建立工業企業評級制度以實行工業用地供應區別化，並對工業用地出讓實行彈性化的出讓年期管理。新規提出：“重大招商引資、戰略性新興產業、先進製造業、資訊經濟產業等鼓勵類產業用地的土地出讓年限可按50年確定，實行一次性整體出讓；產業用地土地出讓年限按30年確定的，土地出讓起價按照0.6係數確定”。與此前推出類似措施的上海和南京比較，杭州30年期工業地塊的“0.6係數”相對較低。南京規定30年用地價格不低於50年工業用地最低價標準的83%；而上海已經成交的20年用地與同期同地段50年用地的比價範圍也在60%-90%之間。儘管如此，土地新規仍然透露出政府優化、高效利用工業用地的意圖，工業地價長期看漲的趨勢不變。一季度杭州工業平均地價環比增長為3.6%。


工業物業租金繼續穩步增長。一季度杭州倉庫、廠房和研發用房的平均租金分別環比上漲1.0%、2.2%和1.3%。去年下半年大江東產業集聚區的設立加速了區域內汽車等高端製造業的集聚，為各類工業物業創造持續的需求。今年大江東區域計畫新開工西子航空二期、中科新松機器人研究中心、傳化公路臨港綜合物流產業園等33個重點工業項目。此外，中國（杭州）跨境電子商務綜合試驗區的設立和亞馬遜中國支付中心總部有望落戶杭州將進一步強化杭州在國內電子商務產業發展的領先地位，並對研發用房和倉儲物流設施的需求形成長期利好。

提到地產大佬我們第一時間的反應都會是綠城、萬科這些耳熟能詳的名字，但其實，大佬的背後還隱藏著大佬。在杭州，金融保險巨頭平安集團在不斷加倉房地產。自從去年9月，杭州主城區時隔半年恢復宅地供應以來，幾乎每一樁重要地塊的出讓，都可以看到平安的身影。有時候它衝鋒陷陣，有時候它安於幕後。綠城、龍湖、中天、遠洋、金地、保利等房地產大佬的背後，都站著同一個大佬——平安。

“在開發商眼裡，平安就是一位大眾情人。”一位業內人士如此評價平安的角色。

15宗主城區涉宅用地平安“攬”了其中6宗

“去年9月以來，主城區的重要地塊出讓，我們平安基本都參與了，好的地，我們也基本都拿了。除了南星橋地塊，我們覺得太貴。”說這句話的時候，平安不動產杭州分公司的一位高管半倚著身子，顯得雲淡風輕。

平安第一次進軍杭州土地市場是在2012年，當年5月23日，平安豪擲23億，競得錢江新城核心區的E-03“明星地塊”。不過，這是一個商業項目，目前已定名為“杭州平安金融中心”，專案的三幢寫字樓，平安以自持和自用為主。

從去年12月開始，平安大舉進攻住宅市場。12月23日，位於臨平新城的一宗約24萬平方米的商住地由金地集團聯手平安集團以7.77億元的價格競得。第二天，在2014年“最後的戰役”中，備受關注的“老汽車東站”商住地塊被平安以27億元收入囊中。平安兩天之內連奪兩地的氣勢，可謂“霸氣側漏”，為業界所矚目。

平安的表演並未結束，2015年2月12日，農曆馬年的最後一戰，平安經過16輪競價力克中海，以26億元拿下了錢江新城江河匯流區的三堡宅地。

“這三宗地塊，是我們平安出面拿的。” 平安不動產杭州分公司的這位高管說，“還有好幾塊地，是以合作方的名義拿的，譬如龍湖的唐甯ONE、中天的之江項目、遠洋的丁橋項目。另外，在寧波和金華，我們也各拿了一塊地。”

綠城的七堡項目，去年平安聯合藍城參加競拍，當時經過一輪報價，由綠城和地鐵聯合體以44.4億元總價競得。但在宋衛平回歸綠城後，平安順理成章地參與該專案，據悉目前已到簽約階段。

浙江土地網的資料顯示，去年9月以來，主城區的涉宅用地僅成交15宗。這其中6宗地塊背後都站著平安這個金主，而且不乏老汽車東站、龍湖唐寧ONE、綠城七堡這樣的明星項目。

只拿地不操盤 扮演財務投資角色

拿地可以走向台前，拿完地後，平安更喜歡躲在幕後，安靜地扮演財務投資者的角色。

臨平翁梅板塊項目，由金地操盤，案名已定為“金地藝境”。七堡和三堡項目，則由本土大佬綠城操刀。老汽車東站項目，平安找來保利合作。杭州的其他三個專案，分別由合作方龍湖、中天、遠洋操盤。

“這些項目，平安不動產都不參與開發，只進行財務投資。”平安不動產杭州分公司的高管告訴記者，“讓專業的人，做專業的事。我們平安不動產的高管來自華潤和新鴻基，擅長的是商業項目。住宅項目，就交由擅長住宅開發的合作方操盤。我們只負責財務上的管控。”

不過，在拿地之前，平安不動產也有專門的團隊，會對地塊進行研究和判斷。“外界對平安的印象可能是不差錢，但平安不會隨便拿地，我們拿的這些地，溢價率都不高。”該高管說。

仔細觀察這些地塊，金地藝境和老東站地塊幾乎都是底價拿下，三堡項目溢價率為3.72%。

今年1月27日的南星地塊，在鏖戰41輪後被融創和大家聯合體拿下，折合樓面價25177元/平方米，溢價率29%。“當時我們和龍湖聯合競拍，但這個價格實在太高，所以還是放棄了。”

該高管還坦言，平安不動產的房地產投資策略，是在一二線核心區拿地，並以剛需和改善項目為主。“豪宅我們不大會碰。目前房地產的利潤率持續下降。我們測算過，平安在杭州投資的這些項目裡，有的可以賺到錢，有的也只有微利或者保本。我們看中的是用高周轉的房地產項目來提高投資回報率。”

平安在杭州參與的這些項目，6宗位於主城區，只有一宗位於臨平，但與主城不遠，且毗鄰地鐵。加起來一共7塊宅地。

但他表示，今年如果有好的地，只要價格合適，平安還是會繼續拿。“已經掛出來的，還沒有掛出來的地，我們都已經瞭解過了。”

據杭州雙贏置業機構總經理章惠芳分析：“政策利好接連出臺之後，杭州樓市成交量在反彈，但受制於庫存量，開發商都較謹慎，土地市場的溢價率不高，平安這個時候重金購地，風險相對較小。”

開發商都想傍大款 房地產金融化趨勢明顯

據《新京報》報導，在2014年8月~2015年2月期間，平安不動產已經投入超過300億元人民幣擴充土地儲備，讓不少大房企咋舌。

上述平安不動產杭州分公司的高管稱，平安不動產目前管理的商業項目的資產就高達600億元。“平安不動產旗下除了商業、住宅項目，還有物流地產，養老地產，在桐鄉和烏鎮就有平安的養老地產項目，足足有4500畝。另外，平安還在英國倫敦、美國波士頓購置了商業不動產。”

除了大量買地，與開發商合作開發房地產專案，平安還通過在二級市場購買股票，直接入股大型房企。4月1日，中國平安斥資62.95億港元持股9.9%，成為碧桂園第二大股東。

在缺錢的開發商看來，只做財務投資的平安是金主，是大款，引入金融保險資金，既可以降低融資成本，又可以一起承擔風險。


該高管稱，來找平安合作的開發商的確很多。“在房地產的黃金年代，土地在不斷增值，開發商的利潤率高，銀行都爭著要把錢貸給他們，開發商不會來找我們合作。現在地價高，開發商利潤率走低，他們特別缺錢。相對來說，平安的融資成本要比開發商固有的融資成本要低一些。”

但平安並非來者不拒。“本土的前三強，全國的前20強，是我們主要考慮的合作對象。”

縱觀平安在杭州的這些專案，其合作夥伴綠城、金地、龍湖、保利、遠洋都是全國前20強房企，中天也是本土老牌房企。

儘管一直隱於這些杭州房地產大佬的身後，但這位大佬背後的大佬，無疑擁有強大的話語權。

“這是一個引進多元化資本的混血過程。”4月16日，物產集團董事長王挺革對21世紀經濟報導記者回復郵件稱，整體上市後的物產集團將注重集成服務、金融、實業這三大業務。

王挺革透露，投資並購將會是集團在今後三至五年內的擴張模式。

浙江省最大國企——浙江物產集團的整體上市再近一步。

4月15日晚，物產集團控股子公司物產中大（600704.SH）發佈報告書，吸收合併物產集團、發行股份購買資產、募集配套資金的最終細節得以確定。

“這是一個引進多元化資本的混血過程。”4月16日，物產集團董事長王挺革對21世紀經濟報導記者回復郵件稱，整體上市後的物產集團將注重集成服務、金融、實業這三大業務。

王挺革透露，投資並購將會是集團在今後三至五年內的擴張模式。

對於其中的金融板塊，集團已有期貨、租賃牌照。21世紀經濟報導記者獲悉，物產集團總經理周冠女在2015年工作會議上曾表示，要積極謀劃獲取證券、保險、信託等金融牌照。對此，王挺革未予置評。

知名PE認購

4月15日晚，物產中大披露了前述交易的最新評估結果、交易金額，物產集團整體上市再近一步。

據最新方案，此次計畫分重大資產重組和募集配套資金兩部分，前者又包含發行股份吸收合併及發行股份購買資產。交易完成後，物產集團實現整體上市，浙江國資委通過浙江省綜合資產經營有限公司（下稱“綜資公司”）、浙江省交通投資集團有限公司（下稱“交通集團”）持有物產中大54.23%股份，仍是實際控制人。

其中，尤為關鍵的一步曾出現波折。

按照相關計畫，承擔浙江國資改革“蓄水池”功能的綜資公司要先收購物產集團全部非上市資產，及其持有的物產中拓（000906.SZ）46.13%股份。且根據浙江省政府及浙江省國資委有關安排，綜資公司要適時將其“蓄”著的物產中拓46.13%股權，轉讓給省級交通類國有資產營運機構交通集團。

不過在1月29日，物產中拓卻突然宣佈終止重大資產重組。“停牌期間，公司與交通集團進行了積極磋商，經論證，因時間急迫且本次重大資產重組時機未成熟。”物產中拓董事會當時在公告中如是解釋。

這一波折，曾使物產中大整體上市計畫蒙上陰影。直至4月3日，物產中拓再發收購報告書，確定綜資公司擬按協定方式收購物產集團持有的物產中拓 46.13%股份。再到4月15日物產中大發佈方案。據物產集團高層在官網的表態，整體上市預計在6月完成。

在上述物產中大吸收合併物產集團後，後續的募集資金計畫也因多家PE參與引人關注。例如，浙江天堂矽谷融源股權投資合夥企業（有限合夥）、上海中植鑫蕎投資管理有限公司等背後，其投資者分別是浙江天堂矽谷資產管理集團有限公司、中海晟融（北京）資本管理有限公司，在資本市場上均頗有名氣。

謀劃證券牌照

對於投資者來說，最關心的是物產集團“裝入”物產中大後的計畫。

21世紀經濟報導記者瞭解到，物產集團在整體上市後，會開啟定增、並購等資本運作，進行市值管理課題，逐步做大總市值。

目前，這家當地最大的國企主要提供大宗商品供應鏈集成服務，旗下產品包括以鋼材為核心的金屬材料產品、以煤炭為核心的能源類產品以及化工產品等。

“（會）利用資本市場的優勢，將投資並購作為發展的重要方式。”王挺革對21世紀經濟報導記者的採訪回復中確認了這一點。王稱，並購將包括新興產業及能與現有產業嫁接的產業，不過未指明具體行業名稱。


據物產集團副董事長隋劍光在2015年工作會議上的講話，具體並購行業可能是國內具有物流倉儲和加工配送等資源的商貿流通企業、具有穩定現金流的資源類企業、具有優秀商業模式的產業電商平臺等。

“我比較關心的是他的金融業務。”一位持有物產中大的小股東說，他最看重的是物產集團整體上市後的金融牌照拓展。

據瞭解，集團目前擁有期貨、租賃兩大牌照。按照集團公司總經理周冠女的說法，集團整體上市後會加大對金融板塊的培育力度。

“積極謀劃獲取證券、保險、信託等金融牌照。”物產集團旗下的一份報紙稱，周冠女在2015年工作會議上表示，要豐富金融業務門類。對此，王挺革未在郵件中予以置評。

近日，華信資產入主經典集團的消息被證實。在昆明業內人士看來，華信資產“入主”經典集團，實際上屬於並購。號稱“中國百強房企”的雲南經典房地產集團（以下簡稱經典地產），目前正陷入資金鏈緊張之中，前不久通過一項高成本的委託貸款，為其提供擔保的就是華信資產。

這並非孤例。有私募專家認為，2015年地產業將迎來並購基金“元年”，大的地產並購機會來臨。

華信替經典貸款兜底

今年初，一直號稱昆明西市區最大“城改”項目的“經典雙城”悄然更名“華信雙城”。

近日，一份源自華信資產的媒體邀請函明確顯示“華信資產入主經典集團”，其昆明新聞發佈會已定於4月19日舉行，參會企業著重提及了華誼兄弟、北京建工、58到家、均豪物業4家北京巨頭。

實際上，經典地產已陷入資金鏈緊張之中。記者從中國動向（03818，HK）所披露的公告發現，今年2月初經典地產已向其申請6億元委託借款，期限4個月，年化成本22.4%，遠超信託融資。

作為擔保措施，經典地產兩大股東楊永席和楊永華已將所持所有股權質押于放貸方。4個月後，如果上述款項還不上，經典地產將易主。不過，記者也注意到，華信資產老闆馬超以其所持華信資產全部股權為上述借款提供質押擔保等。

2015或為並購基金元年

以主業而言，華信資產正在發力投行業務，包括與華誼兄弟合作設立影視文旅地產系列基金以及地產並購基金等。

在地產並購基金上，華信資產表示，收購標的主要是擁有優質資產但資金流枯竭的“冰凍魚”地產專案和地產企業，通過債務和資產重組，盤活資產達成資產增值收益。在昆明業內人士看來，華信資產“入主”經典集團，實際上屬於並購。

在宏源匯智投資房地產金融部總經理童羅興看來，上述動作相當於資本“抄底”，背後一定有基金推動，實力強的並購基金不僅會充當財務投資人，還會成為標的房企操盤者。

前不久，平安銀行推出30億元的首單地產並購基金，主要對接融創集團行業整合，同屬平安系的平安人壽已成碧桂園二股東。此外，“安邦系”在不斷增持金地集團等。

4月11日，北大博雅方略金控集團旗下的中金聯盟為其“博雅地產並購基金1號產品”對外推介募資，規模5000萬元。博雅基金方面介紹說，並購標的是部分銀行、投資公司持有“上海中環以內或軌道交通沿線低估值住宅”的不良資產，通過折價收購再溢價銷售獲利，在風控機制上，既有相關抵押擔保，又有財險支持。

除了金融財團背景的地產並購基金之外，當前包括德信資本、高和資本等PE機構，以及像中天城投等上市房企也主動吹響了地產並購基金“集結號”。有私募界人士認為，2015年將成為地產並購基金元年。

卓創投資董事總經理向甯遠表示：“與幾年前相比，像安邦、平安等金融巨頭的心態大不一樣，雖然當前樓市進入低谷，但他們認為回報率仍然可觀，願意協助萬科等巨頭開展並購。”

地產理財產品漸趨熱

近日，綠地集團聯合螞蟻金服、陸金所推出了名為“綠地地產寶”的互聯網地產理財產品，預計到2020年規模將達800億元。這款產品將對接綠地江西棚改專案，募資規模2億元，年化收益率6.4%，門檻2萬元。

一位不願具名的地產金融界人士認為，6.4%的收益率，加上產品發行等成本，對於項目來說，融資成本低於信託成本。


清科研究中心對外透露，在歐美PE基金中，超過50%的都是並購基金，中國的並購基金還在萌芽階段。投資基金類型上，85.7%的機構LP更傾向投資於並購基金。

上述地產金融人士認為，像綠地發行地產寶，通過彙聚社會閒散資本，最終通過綠地金控或PE機構打造大並購基金，掘金產業窪地，人人都可能是股東，有機會獲取更高回報率。

地產理財產品頻出，會否推高房企融資成本，加劇風險？在向寧遠看來，這是一把雙刃劍，房企既然敢於融資，說明還能接受這種成本。行業並購整合是大趨勢，基金將大有機會。

日前，綠地集團聯合阿里巴巴、中國平安集團，聯合推出了綠地地產寶。

綠地地產寶首款產品於4月13日在螞蟻金服的招財寶網路平臺和綠地金融全資子公司貴州省綠地金融資產交易所（下稱綠地貴交所）上掛牌發行，由於安全性高、門檻低、收益率較高，該產品在上市當日掛牌半小時內即告售罄。

這個結果讓綠地集團董事長張玉良感到有點小意外，他表示第二期產品已在積極籌備中，將在平安陸金所平臺發行。

張玉良表示，依託於集團在房地產行業的龍頭優勢，綠地金融將建設全國性的房地產互聯網金融平臺作為互聯網金融業務板塊的首要戰略目標，全力打造房地產互聯網金融產品。

“我們有綠地品牌和地產經營優勢，也有金融專業團隊的資源以及與金融機構的合作經驗，再加上阿裡巴巴的助力，我們有信心且有實力運作互聯網房地產金融產品。”

平臺的搭建

2014年，綠地金融立足於“投資+投行”的大資管金融全產業鏈佈局，正式確立了金融機構投資、類金融業務、基金投資與管理以及資本運作四大板塊業務。據一名綠地內部人士分析，綠地集團希望通過綠地金融打造戰略性金融投資平臺，從而推動集團從房地產企業轉型為綜合性企業集團、從“地產的金融”升級為“金融的地產”。

公開資料顯示，綠地地產寶首期上線產品以綠地集團位於江西南昌的棚戶區改造項目為基礎資產，支持舊城改造，符合國家政策導向，服務民生工程。首期發行總規模為2億元，約定年化收益率6.4%，產品期限為一年，認購資金2萬元起，以1000元遞增。除擁有綠地品牌優勢外，該產品還由安邦財險提供保證保險，保障本金及收益的到期兌付。

一名證券人士以“規模小、保守”評價綠地地產寶首款產品。他指出，此次綠地地產寶的發行規模為2億元，對於房企而言，卻是一個很強烈的轉型信號。換言之，今後互聯網金融、輕資產運作將成房企轉型大趨勢。然而，他也指出，在當前股市投資利好的背景下，年化收益率6.4%相對保守。

據綠地金融董事長、總經理耿靖透露，地產寶首款產品的基礎資產為綠地旗下地產項目，但未來將不會局限於綠地的自有項目，而是要建設成為互聯網房地產金融平臺。

綠地首次介入互聯網金融業務，首度合作的團隊也非常強勢，螞蟻金服、平安陸金所、融通資本、安邦財險、工商銀行、上海銀行、金杜律師事務所等機構均與綠地金融通力合作，探索資產證券化的豐富路徑。

根據綠地的規劃，綠地地產寶產品的交易量初步計畫達到100億元，成熟期規模將突破500億元。

上述內部人士認為，綠地地產寶可以將社會閒散資金、機構資金與地產專案有效對接，致力於為中小房企提供資金解決方案，同時為社會投資者提供“高收益、低風險”的投資產品。

值得關注的是，綠地金融將是綠地未來三大重要核心業務之一。按照綠地集團中期發展規劃，至2020年，金融投資產業的業務規模力爭達到800億元，利潤達到100億元。

“互聯網＋”推動

有分析人士認為，綠地地產寶的推出，既是綠地戰略升級轉型的必經之路，也是在“互聯網+”的風口上順勢而為。助力傳統重資產行業卸下重負、輕裝上陣，跑得更快，走得更遠。平安好房CEO莊諾指出，綠地地產寶的推出，表明互聯網金融已經開始為傳統房企所接受。


上述證券人士對21世紀經濟報導表示，中國經濟發展步入“新常態”，面臨“寬貨幣、弱增長”的現實環境，如何盤活存量資產、降低融資成本，是地產行業面臨的挑戰，也是機遇。

根據國務院相關部門統計，截至2014年底全國逾70萬億的信貸餘額中商業性房地產貸款餘額為15萬億元，其中房地產開發貸款餘額3.5萬億元。

耿靖曾在克而瑞2015年一季度地產金融形勢發佈會上表示：“此次嘗試，不僅對綠地而言是一項全新的創舉，對整個金融行業也是一大業務推動，再加上互聯網的平臺，可以說我們在房地產行業的困難時期迎來了最好機遇。”

值得關注的是，以此次綠地地產寶項目的合作為契機，綠地金融還將與螞蟻金服達成一系列的戰略合作協定。

資深投資者林子峰與陳秉志各持一半業權的葵涌威信物流中心，剛以約9.338億元售出，持貨約半年賺約3億元。林氏於去年10月以6.338億元購入該廈，是次以約9.338億元售出，物業不足7個月內勁升47%。

另一方面，金融市場興旺，港島區優質商廈近月成交趨升，美聯商業區域營業董事麥世強表示，剛獲獨家代理銅鑼灣萬國寶通中心低層戶全層放盤，物業更連4個車位一併放售。是次放售物業為5樓全層，享全海景，建築面積約16,257方呎，現連租約放售，意向價約2.038億元，呎價約1.25萬元，物業現時每月淨租金約45.5萬元，租客為美資上市化妝品企業，斥資過千萬元裝修單位，承租力相當高。按意向價計算，租金回報接近3厘，現租約於2016年屆滿，租客享有優先續租權，預算續租租金最高可調整至59萬元，回報率將調整至3.5厘。

恆盛地產（0845）公布截至去年底全年業績，股東應佔虧損達29.96億元（人民幣，下同），而2013年度同期則錄純利約2.92億元。期內，每股虧損0.38元，不派息。公司昨天復牌，收報1.07港元升0.9%。

期內，銷售收入按年下降48.12%至42.63億元，每平米平均售價為11,671元，當中房地產銷售額為40.41億元，同比減少44.7%。售出樓面面積近26.9萬平方米，同比減少53.4%。土地儲備為1,480萬平米，平均樓面地價每平米1,335元。 資本負債比率達135.3%。

集團同時公布，3月份合約銷售額達2.46億元，按年升5.5%、按月跌34.8%；涉及面績約13,878平米，按月跌32.8%、按年跌20.3%；平均每平米約17,717元。

至於今年首3個月，集團累計實現合約銷售額9.95億元，按年跌12.5%；累計合約銷售面積按年跌16.1%至61,588平米；平均每平米16,160元。

一手新盤銷情持續，以低市價搶灘的油塘新盤PENINSULA EAST一連兩天推售，昨天首度開賣先拔頭籌，首輪推售一百五十伙，不足三小時速沽清，其中不乏上車客及投資者蜂擁入市，市場預料項目於今天次輪推售，將延續「滿堂紅」銷情。

　　會德豐旗下油塘PENINSULA EAST，昨天起一連兩天分批推出二百五十六伙，連日合共錄收約五千五百五十六票，超額認購近二十一倍。昨天首度開賣應市，共一百五十伙，。

　　昨天位於尖沙嘴售樓處人流不斷，發展商安排於七時正開始賣樓，就售樓現場所見，於下午六時已有不少準買家，連同代理排隊等候進入售樓處登記，發展商亦預早安排，不少工作人員於大堂分導人流分導，現場人頭湧湧，但亦輪候揀樓秩序井然。

　　會德豐地產常務董事黃光耀表示，昨天首批開賣的單位情況理想，買家出席率達九成，整個售樓程序亦十分順暢，由項目開賣時間七時起，不足一小時已超過七十五個單位獲認購，其中大部分買家均以自用為主，佔整體買家的八成。另外，大手買家方面，錄得數位買家表示有意認購兩伙物業。

　　今次PENINSULA EAST以低市價作招徠，加上間隔多元，因此項目吸引不少上車客及投資者入市，其中上車客李先生指，在參觀過同區二手及其他一手新盤後，但仍覺得該盤價錢比較相宜，家人支助首期的情況下，將承造四成按揭入市；另外，打算收租的陳女士就指，項目價錢吸引，並看好區內發展前景，故打算以約六百萬元，購入兩房單位作投資。

　　美聯住宅部行政總裁布少明表示，項目以低市價開售，加上股票市場向好，更錄得超額登記收票，該行今日出席率約八成半，反應理想。另外，該盤投資者比例佔一半，主要希望購入兩房單位，投資客增加主要因為該盤定價吸引，加上近日股票大升，財富效應增加，投資者套現轉買物業收租，預計回報介乎三至三點厘，月租介乎一萬五千至一萬六千元水平。

　　中原亞太區住宅部總裁陳永傑指出，該盤可謂「世界盤」，港九新界的客戶均有興趣，料該行出席率有七、八成，佔七成傾向選購兩房戶。至於客源分布方面，他續指，九龍佔六成，新界及港島各佔兩成；另外，由於股票市旺效應，不少準買家揀買三房戶，另投資者佔三成，料收租回報二點五至三厘水平，並有約半成客冀買入兩伙戶。

　　會德豐旗下油塘項目PENINSULA EAST，悉數全推二百五十六伙，面積四百八十至一千零三十三方呎，兩房至四房間隔，以兩房佔多。據銷售安排指，項目將會分兩次抽籤發售，首輪為於昨日開售一百五十伙，而今天為項目的次輪開售，並將會發售項目餘下的一百零六伙，而於昨日未能成功抽中的買家將會被撥入於今天的次輪抽籤中。

太古地產發展，位於西半山瀚然昨更新價單，主要將價單內的百分之二特別折扣優惠，由原先今月二十一日後完結，現延長至今月底。

另外，發展商又稱，項目現時尚餘四十五伙待售，其中有三十三伙為從未公布過價單的單位，計畫於下周加推，將有上調價格的空間。

位於堅尼地城新盤加多近山，昨錄得兩宗成交，市場消息指，其中交易單位為高層E室，面積七百三十方呎，定價二千三百六十二萬四千元，呎價為三萬二千三百六十二元。

馬鞍山迎海．星灣御亦錄得新成交個案，市場消息指，沽出單位為十七座中層F室，面積五百一十二方呎，定價為七百五十四萬，呎價為一萬四千七百二十七元。

西營盤KENSINGTON HILL新錄成交個案，涉及單位為中層A室，屬三房間隔，面積八百六十五方呎，定價為二千五百一十九萬五千元，呎價二萬九千一百二十七元。

將軍澳嘉悅亦新錄得一宗四房單位成交，市場消息指，單位為一座高層C室，面積一千零六十七方呎，定價為一千九百一十五萬八千元，呎價為一萬七千九百五十五元。

投資市場氣氛不俗，連帶豪宅物業亦受追捧，市場新錄豪宅新高成交，其中，世紀21北山高級客戶經理彭志偉表示，北角寶馬山花園三房戶錄同類新高成交，涉及十座高層A室，面積八百五十五方呎，外望海景，獲區外換樓客以一千七百五十萬元承接，呎價約二萬零四百六十八元，為屋苑呎價新高水平。

北角半山賽西湖大廈同錄同類型單位新高價成交，世紀21北山嚴智贇表示，涉及二座高層A室，面積一千二百九十七方呎，為三房連套房間隔，附設工人房，獲區外客以三千零二十八萬元承接，呎價二萬三千三百四十六元。

就土地註冊處資料顯示，九龍站天璽連錄名人入市，包括天鑽第二十座高層A及B室，兩單位合共面積為二千一百五十六方呎，成交價為一億零三百多萬元，呎價四萬八千一百三十七元。而登記買家為LIAO XIAO DONG，與深圳奥特迅科技有限公司副董事長廖曉東姓名拼音相同。

而同為第二十座同層C室單位亦錄成交，面積為一千三百七十七方呎，成交價為六千七百六十七萬六千元，呎價四萬九千一百四十七元，而登記買家為劉婉鴻（LAU YUEN HUNG）及陳代東（CHAN TOI TUNG）。

中原高級分區聯席董事余社朝表示，新錄筆架山帝景峰成交個案，單位為帝景軒一座中層A室，面積九百六十九方呎，三房連套間隔，連車位以一千六百三十萬元成交，呎價約一萬六千八百二十一元。據悉，新買家原以五萬元，月租又一村花園單位多年，有見現時樓價升勢持續，經家人商議後，決定轉租為買。

西半山蔚巒閣剛錄成交個案，中原分區經理陳振裕表示，交易單位為二座高層C室，面積六百五十二方呎，為三房連套間隔，業主原叫價一千二百萬元，終減十九萬元以一千一百八十一萬元連車位易手，呎價一萬八千一百一十三元。

國內房市景氣不佳，海外置產反倒成為國人最夯的選擇。台灣人瘋海外置產，吸引新加坡的地產業者遠渡重洋，斥資500萬新幣（約1.15億台幣）來台設立分公司，要在1年內招募600人，全力衝刺海外不動產銷售。

新加坡上市公司得和國際集團（TEHO）旗下子公司億世紀（ECG）來台設立分公司，已進駐台北101大樓，接下來將在北中南設立辦事處，預估招募600名員工。主要業務為銷售柬埔寨金邊、日本東京、英國倫敦、馬來西亞吉隆坡及泰國曼谷等海外不動產，並把台灣的優質建案帶到海外銷售。

ECG台灣分公司總經理黃逸群表示，政府祭出豪宅稅、囤房稅等各項加稅措施，讓資金外流海外投資不動產的金額逐年攀高，尤其近3年特別明顯。ECG看中台灣人海外購屋實力與香港、新加坡富豪旗鼓相當，故選擇來台設立據點。

ECG2003年於新加坡創立，主要業務有房地產仲介、物業管理、投資等。目前在金邊、吉隆坡、東京、台灣設立分公司。

到東京買房當民宿。隨著日本房市增溫，投報率下修，有經營東京房產的國內業者，看準當地旅遊「短租」需求，推出B&B(家庭旅館)型的民宿，讓投資客當民宿房東收租，業者並提供保障投報率比傳統多1個百分點的合約來吸引投資者。

東京房東網董事總經理李奇嶽指出：「我們希望讓客戶多一種選擇。」過去到日本買房，只能租給當地民眾與上班族。但5年前東京租金投報率還有8％到9％，現在隨著都心房價上漲，投報率約只剩下3％到5％，精打細算型的小額投資者已下不了手。

李奇嶽表示，去年10月開始試行將客戶房子改成名為「DOMO」民宿，共有6間房，每晚房價1.3萬日圓(約3500台幣)，一間每月依住房率8成來看，可收到30萬日圓(約8.1萬台幣)。

據瞭解業者提供「安全收租」與「拆帳」等方式合作，前者保障比傳統出租投報率多1個百分點的回饋，後者依租金收入按比例分帳，投報率雖會較高，但生意不好就可能虧錢，目前台灣客戶多選前者。

東京房東網營業部經理林祉均說，所謂B&B，就是房客可以自己下廚做早餐，像一個家的感覺。接下來還有整棟出租計畫、東新宿短租民宿。

美國商務部周四公布，3月新屋開工小幅反彈，2月因天氣嚴寒，新屋開工大幅下降。

美國3月新屋開工年率上升至92.6萬棟，2月為90.8萬棟。

接受MarketWatch調查的分析師平均預估，3月新屋開工為104萬棟。

2月新屋開工由下降17%至89.7萬棟修正為下降15.3%至90.8萬棟。

東北部3月新屋開工上升114.9%，2月則觸及2009年以來低點。

中西部上升31.3%。

3月新屋開工許可--未來需求的指標--下降5.7%至年率104萬棟，2月為110萬棟。

根據摩根士丹利資本國際公司 (MSCI) 最新調查，全球不動產市場的價格及報酬率已飆上金融危機前的水準，使得房市泡沫的憂慮又再度升高。

英國《金融時報》週三 (15 日) 報導，MSCI 發現，去年全球不動產平均報酬率達 9.9%，創 2007 年以來新高，且為連續第 5 年上升，主要因為房價漲勢猛烈。MSCI 指出，全球不動產的報價已「越來越具侵略性」。

這在美國市場尤其如此，當地投資人的租金報酬率已比 2008 年之前還低；而美國大規模過度槓桿化的房市崩盤，正是當年全球金融危機爆發的導火線。MSCI 研究部總經理 Peter Hobbs 表示，全球幾個最大投資市場的不動產價格狂飆，使得市場能否維繫越來越令人擔憂。

Hobbs 指出，房價飆漲主要因為公債殖利率摔到異常低落的水準，使得不動產對投資人的吸引力升高，因此引發「瘋狂買氣」。但他警告，現在全球大部分房市的租賃報酬率都已經或接近歷史上最低的水準。

Hobbs 說，房市價格已相當接近前一波市場頂峰，但租房收入成長卻還沒追上來，以支撐房市在接下來幾年進一步成長。他並呼應外界擔心一些國家央行的量化寬鬆 (QE) 貨幣刺激措施令部分資產價格泡沫惡化，表示歐洲央行 (ECB) 的 QE 很可能會繼續推升房價漲勢，因為融資如此便宜。

增加供給，是讓紐西蘭火紅的房市降溫的唯一方法，該國代理總理向《CNBC》表示，並忽略了央行徵收資本利得稅的呼籲。

紐西蘭主要城市房價穩步上揚，激起了大幅修正的疑慮。紐西蘭房產研究機構(RBNZ)週四表示，三月份房屋銷量來到 8 年高點，首都奧克蘭房價中位數年增 13%，高出全國平均的 8% 近 1 倍。

紐西蘭是已開發國家中，少數在過去 45 年來房市都未經歷大幅修正。

這讓紐西蘭央行發布少見的嚴厲警告。週三代理央行行長 Grant Spencer 於演講中指出「希望能重新考慮房產相關稅務措施，尤其是投資客部分。」經濟學家表示，這裡指的是投資房產所得的資本利得稅。

不過身兼代理總理及財長二職的 Bill English 則表示，他認為增加房市供給才是解決問題最好的方法。

「我們需要建設更多房屋，以應付移民潮，以及許多紐西蘭家庭在低利環境下的正面需求。」他還說，政府正在經歷審慎、漫長、複雜的增加供給過程。

不過紐西蘭央行認為，增加供給很難快速收到成效，需要好幾年才能消除房屋短缺的情形。

央行表示，房價上揚損及金融及經濟穩定性。需求一直過剩下去，會讓房價與基本面脫鉤，讓未來的修正更具破壞性。

奧克蘭的房價高漲，是因為都市計畫希望能讓市區更緊致，並停止擴大。English 說，由此可見他的興建更多房屋的做為解藥的合理性。

不過央行方面則認為，投機者才是罪魁禍首，這讓課稅成了唯一的解決方法。「投資人設定的部分市場房價，常影響整個區域的整體房價。」Spencer 表示。

English 則指出，越來越多紐西蘭人從澳洲搬回家，為逾 20 年來首度出現這樣的趨勢。「我們認為這樣的趨勢會觸頂然後回落，但淨流入仍會保持在高檔，這是我們房市挑戰的一部分，這是成功的甜蜜負擔，我們很開心有這樣的問題。」他說。

紐西蘭統計局去年底的資料顯示，2014 年前 10 個月從澳洲回紐西蘭的人數來到 3200 人，赴澳人數則為 10 年來最低。

English 指出，這與澳洲礦業放緩有很大的關係。現在紐西蘭建設機會多多，包括地震後的復甦，及奧克蘭房市的迎頭趕上等，都帶來了許多機會。

不過紐西蘭央行則表示，高流入無法控管，並表示政策無法影響紐西蘭人的遷入及遷出。