武漢肺炎持續延燒影響房市，台中建案對策因應，主打送裝潢全額貸，還有7期商辦打出包租策略，享有堪比台積電股票的4%殖利率，業者表示，近來受疫情影響來客數有降低，但也有不少購屋族轉向「防禦型產品」，靠著收租來賺取穩定報酬。

過去景氣波動時，不少建案開始推出低自備、低首付等優惠方案吸引人潮，住宅案如南區「允將康泊」建案鷹架已拆除，不只低自備交屋，還主打全室裝潢買30萬元送60萬元的促銷活動。

堪比商辦界台積電
在商辦方面，7期商辦如「親家市政廣場」，近期廣告看板也很吸睛，打出5年包租、自備款68萬元交屋方案，還說報酬率堪比商辦界的「台積電」。

依據公開資料查詢，台股權重比例最高的台積電，歷年平均殖利率達3.99%，近年股價還能有猛暴性成長，更常拿來跟近年房產報酬率比較。

位處市政北七路上的7期商辦「親家市政廣場」，坪數規劃60至600坪，為7期開價最親民的商辦產品。現場銷售專案經理粘世民指出，因為近年房價上漲，現在新屋報酬率有達3%就相當誘人了，而商辦因為總價相對較低，報酬率也相對再高一些，「目前本商辦出租達6成，每坪的平均租金1200元、每坪開價36萬元，報酬率正好4%，再加上因地段優越，可享有台積電般的高報酬和爆發性潛力成長」。

值得一提的是，位於市政北七路上的3大商辦「親家市政廣場」、「中信金控台中金融大樓」，市場行情租金介於每坪1200∼1300元；另外「聯聚中雍大廈」單價高達5∼6字頭，市場外傳租金行情達每坪2000∼3000元，為7期最貴。

出租物件降低成本
不過，若要比較買股還是買房，住商不動產企劃研究室經理徐佳馨提醒，最大差別是如果單純買股票，基本上完全沒有持有成本，反觀房地產物件必須繳交房屋稅、地價稅、管理費，房屋定期還得要維修保養，所以想要降低房地產的持有成本，就必須把物件出租賺取租金，不過好處是不動產波動比股票要穩定，全看個人資產配置及可承受風險。

根據內政部統計處最新統計資料顯示，反應2019年全台的建照爆量，創下近25年以來新高，開工量也同步增加，全國總計住宅類共開工11.6萬戶，年增14%同時也創下2009年統計以來的新高，且推案熱區也出現新南向的趨勢，台中市接棒取代新北市，成為全台開工戶數最多的區域。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，反應市場景氣快速回溫，全台住宅建照與開工量同步走高，2019年住宅開工高達11.6萬戶，其中區域最熱的是台中市，開工數量高達2.6萬戶，台中市創下近10年單一區域開工數量最多的紀錄，顯見台中市的開發商有感景氣復甦，建案銷售穩定，更積極的買地推案，熱度甚至超過人口數量最多的新北市。

比較2014年房市景氣轉折點，與2019年的區域開工表現狀況來看，包括台中市與高雄市都是呈現正成長的區域，台中市幾乎呈現倍增的強勁表現，高雄市則是多了約5千戶，顯示區域房市熱都高，建商有信心持續買地推案，台北市則是另一個表現強勁的區域，2019年台北市建案開工量高達1萬488戶，同樣也是創下近10年以來的新高，台北市不像其它區域有大量的重劃區土地供給，但在政府積極都市更新與危老改建的政策之下，似乎也逐漸收到好的成果。

曾敬德表示，開工量增加一方面代表建商信心與展望樂觀，但推案大量增加也會增加市場供給，對於消費者來說，則有更多新的房子可以比較，但短期內面對外在的武漢肺炎疫情影響，還需觀察疾病發展與後續市場買氣復甦狀況。

隨房市觸底復甦，房地合一稅也同步大幅飆升，根據財政部統計資料庫的資料顯示，2018年個人的房地合一稅收達27.9億元，不過到2019年則大幅成長到60.5億元，反應購屋人在房地合一上路之後的買賣案件，符合課稅條件的個案有些都有增值獲利，若以區域的狀況來看，稅收最多的是台中市，其次則是高雄市。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，房地合一上路時間為2016年1月1日，而2019年若繳納到房地合一稅，多是2016年以後取得的房屋或土地又轉手出售，扣除相關成本還有獲利的交易，除了一般交易獲利外，可能有部分民眾不清楚房地合一的相關規定，如誤用贈與等方式節稅，都會導致日後出售時產生可觀的房地合一稅負。

統計資料顯示，2017年全國的房地合一個人稅收為11.9億元，2018年增加到27.9億元，2019年更增加到60.5億元，六都納稅王則是台中市，連續三年都是房地合一稅繳納最多的區域，反應台中市當地房市仍是呈現走揚趨勢，包括土地或者不動產交易在這兩三年內的短期轉手，獲利被課徵房地合一稅負。

至於2019年第二高的則是高雄市，高雄市近年房市也呈現上漲走勢，2019年房地合一稅收高達9.7億元，反觀房價水準最高的台北市，房地合一稅反而在六都中排名末段班，稅收5.9億元，甚至比起台南市還要低迷，主要台北市雖然房價止跌回穩，但對比中南部地區房市活絡的交易表現來看，短期內的上漲空間有限，且可能買方多自用並沒有短期買賣的動機。

高雄去年房市買氣提升，除首購與首換成交量大幅提升，慘淡多時的豪宅成交量也出現大幅增加。依據實價登錄揭露，以過往豪宅交易熱區三民、左營、鼓山、苓雅與前鎮等5區為對象，統計總價逾3000萬元住宅交易戶數，去年5區成交493戶，較2018年成長18.2%，亦創下自2016年以來的近4年新高。

比較高雄5區豪宅交易，去年買氣為近4年新高，當中又以鼓山最為熱絡，包含美術館地區「御寶」、「龍騰」，農16特區「華人匯」、「京城KING PARK」、「漫光蒙梭」等都出現不少移轉量。

交屋潮推升移轉量
南高雄前鎮去年總價逾3000萬元豪宅移轉戶數達97戶，幾乎逼近2016∼2018年的3年總和，主因是亞洲新灣區豪宅買氣有所提升，加上遇到新屋中鋼集團「欣灣時代」過戶交屋潮，另苓雅區已銷售10年的豪宅案「京城凱悅」亦有逾10戶成交量，推升整體量能。

高雄指標豪宅建商皇苑建設去年成交99戶豪宅，推案約佔鼓山區191戶的51%，皇苑建設董事長郭敏能指出，韓流效應、中美貿易戰與台灣實施CRS(共同申報準則)3大因素，帶動豪宅買氣，今年豪宅買氣原可望超過去年，但因武漢疫情影響，整體看屋組數有所減少，雖說疫情長短直接影響買氣，但買氣仍在。

目前高雄多數豪宅成交站上3字頭，部分有4∼6字頭行情，預期今年有「遠雄THE ONE」交屋潮，推估主力房價介於4∼5字頭。台灣房屋高雄美術館特許加盟店經理李哲維分析，未來高雄豪宅如農16、美術館、文化中心與亞洲新灣區仍為交易熱區，市區大地坪透天厝因產品稀有性強，仍可吸引豪宅客置產。

創意家行銷團隊董事長王明正表示，就創意家的代銷案觀察，疫情爆發迄今，新案來人減少一成左右，成交量則減少二成，並沒有想像中那麼差。展望今年房市，他有信心表示：「疫苗會出來，太陽也會出來！」疫情過後，遞延買盤將會出籠。

王明正表示，創意家目前已推和即將推出案量累計破1,000億元大關，共34案。夏天來了之後疫情應該會好轉，疫苗應也研發出來，相信房市在疫情過去後，觀望買氣將產生遞延性買盤、並陸續會回籠，到時候銷售一定會好轉。所以買氣不會延很久，因為「疫苗會出來，太陽也會出來！」

王明正表示，目前籌備中的代銷案，以北市三圓建設的正義國宅都更案「Diamond Towers」最受矚目，應該會在第二季或年中推出，看疫情狀況再決定。至於排定在「329檔期」的新案，王明正表示，創意家目前已排定的第一季推案量估計300~400億左右，都在雙北市，包括北市信義區總銷110億的「宏築信義」、汐止總銷100億的「未來樹」，根據創意家可掌握的客戶反應顯示，這兩案有信心會開出紅盤。

王明正表示，原本預期今年房市會更好，只是被疫情影響，成交量減少二成，但這些潛在買盤不是不買，只是遞延，估計一、兩個月擔心疫情的心情沉澱後就會陸續回流房市；尤其大陸台商受疫情影響，想想人生幾何，還是趕快回來台灣才是上策，所以預期疫情也將加速台商資金回流。

隨各項建設到位完工，引爆桃園青埔新一波建商搶地潮，也帶動房市熱度陡升。去年底以來近三個月內，包括興富發、潤隆及皇普三家上市建商砸下近百億大買桃園A18高鐵站前的商業區土地；而不僅建商買地積極，去年青埔新推案量更達3,500戶，為五年來最大量。

這波桃園高鐵的建商購地潮，多集中在高鐵站前商業區的大面積土地，去年12月興富發、潤隆分別投入41.6億、35.6億元，各買下桃園高鐵站前商業區3,121坪、2,699坪帶建照土地；今年以來，皇普建設分別以6.7億、10.4億陸續買下商業區相鄰土地，光三家上市建商短短三個月內在此就投入近百億搶地。

此外，包括昇貿集團旗下的昇貿建設，以及中悅等建商去年都在青埔各斥資逾20億，向前手建商買進商業區土地，宏普建設去年中也以約5億元購入土地持分。

台灣房屋高鐵領航店副總彭成貴指出，擁有橫濱八景島水族館、和逸飯店的國泰商務城，與IKEA青埔旗艦店將陸續完工，青埔高鐵站、機捷A18周邊商業氣息將更為成熟，帶建照商業區地價也回升到每坪120萬元，房價經修正後，中小坪數房屋去化加速，已非過去的餘屋重鎮，吸引建商搶地。

不只建商搶地，推案熱度也提升，據住展雜誌市調，青埔地區在2013年時推案量曾衝到4,000戶大關，此後推案量也年年下跌，不過隨房價觸底，以及青埔眾公共建設陸續動工，2018年推案量已回升到2,800戶，去年更達3,500戶，重回大桃園房市人氣最旺的區域之一。

近期包括大築建設總銷合計約80億元的五案聯銷的「大睦I-CITY」、「日勝新京站」、「威均峰澤」、「聯上淳」、「宜誠世界極」、「國際青唐帝寶」、桃大領航南路案、櫻花青溪路案等陸續籌備登場，今年青埔案量仍欲小不易。

新冠肺炎疫情會把房地產價格打下來嗎？房產學者章定煊在臉書表示，有了SARS的經驗，大家這次沒這麼恐慌，知道疫情結束得了，只是會拖多久而已，如果沒有拖多久，房地產不至於會怎樣。

至於拖太久會怎樣？第一，它會中斷多頭的氣勢，利多消息完全被新冠肺炎消息掩蓋過去。

第二，現在房地產建商跟投資客手上存貨都太多了，老牌實力財團手上現金滿滿不會受到太大影響，但是一些玩很大的投資客、以案養案的建商，就可能面臨周轉不靈危機，成為價格的殺手。

第三，中國本來就有泡沫崩潰跡象，現在又遇到新冠肺炎，連原本最強大的生產事業都難以開工。時間拖久了，中國經濟可能大幅下滑，連帶拖累對中國經濟高度相關的亞洲國家。當很多人在中國與亞洲的投資泡湯，有可能拖垮國內的房地產投資。

第四，中國是世界的工廠，如果生產供應鏈斷鏈時間短，廠商可以以存貨先撐一段時間，一旦存貨用得差不多，大恐慌就會來到。怎麼個恐慌法？大家現在搶不到口罩的感覺就是這樣。經濟若恐慌起來，房地產就不妙了。

章定煊表示，現在只能期待四月天氣熱了，疫情就結束了。疫情拖久了，即使在只在中國拖久了，對於房地產都會造成不利的影響，輕則陷入盤整，重則價格做比較大幅度的下滑。

台北市中山區錦州社會住宅今（17）日宣布動工，預計規劃 387 戶。屋比房屋總監陳傑鳴表示，新生北路區段租金水準每坪 1300 至 1800 元，而該社宅基地緊鄰知名鬼屋錦新大樓，租金每坪 500 至 600 元，僅有錦新大樓的 1/3。

北市都發局表示，錦州街社會住宅包含身障日間機構、老人活動據點、社區公共托育家園、居家托育服務中心、非營利幼兒園、區民活動中心及都市農園設施等，提供良好的活動與交誼空間，形成新的住宅型態，透過新的型態回應社會住宅於都市定位、在地性及社區連結性，預計於 2023 年 12 月完工、2024 年 7 月入住為目標。

該案位於林森北路 399 巷及新生北路二段間，近馬偕紀念醫院及市立新興國中，隔壁就是知名鬼屋錦新大樓。根據屋比網統計資料，新生北路、林森北路一帶租屋需求高，住辦大樓集中，單坪租金行情來到每坪 1300 至 1800 元，熱租大樓包括錦新大樓、和益金銀大樓、春暉新世界；若以鄰近的新興社會住宅租金，2~3 房月租金從 8,500 元~ 13,400 元，租金水準僅 1/3。

對於是否會衝擊周邊租屋市場，屋比房屋總監陳傑鳴表示，連號稱鬼屋的錦新大樓每坪租金開價都有 1300~1500 塊左右的水準，租個 10 坪左右的套房，幾乎就可承租錦州社會宅的 3 房。目前錦州社會宅設定每坪租金僅有數百塊，實際上比周遭行情可能低了 4 成以上都不止，對符合申請資格的民眾而言，當然具有極大的吸引力。

陳傑鳴指出，由於錦州社會住宅預計釋出近 400 戶的量，勢必將瓜分了當地原有的租屋客源，對週邊或整個林口區的租屋市場，一定會有所影響，特別是對周邊每月約有 500 戶左右的待租量來說，短線衝擊難免。預期短期內房東若要加速出租，租金價格勢必須有所調整，這對當地租屋者將是一大福因。

台北市房價總是居高不下，許多願意花時間通勤的民眾都會選擇在新北市買房、租屋，但新北市行政區相當多，因此選擇哪一區就顯得相當重要，過去就有網友推薦有機場捷運的「林口」，他們認為林口非上下班，半小時內就可以直達台北市，加上街廓寬、綠覆蓋率又高，因此不少網友都相當推薦。不過日前卻有一名網友在PTT上PO文詢問「新北宜居首選是哪一區？」 ，該選擇房價龍頭的板橋，還是隔壁的江翠，或者是熱鬧的三蘆，西北那邊的金萬，還是像在桃園的林口，沒想到眾多網友一面倒大推「新店」。

不少網友都認為新店是新北市最宜居的地方，「新店唯一正解」、「首推新店」、「只有新店，其他都不怎麼樣」、「新店建案一堆」、「當然是新店啊，空氣超好欸」、「絕對推薦新店」、「只有新店能住人」、「新店房價相對來說算便宜了」。

當然也有網友推薦其他區域，「土城搭捷運20分鐘就過橋了，推土城」、「三芝吧，很多人退休後都住那邊」、「除了新板其他地區不用選」、「絕對土城啊，離板橋近，又不像新莊、三重、蘆洲、中永和一樣擠路，又亂的跟貧民窟沒兩樣，也不會跟新店一樣一直下雨，還有自己的醫院，加上有很多條捷運通過，超讚的」。

對此根據《三立新聞網》報導，屋比房屋總監陳傑鳴表示，其實新店成為新北宜居首選，關鍵不在於「最便宜」，而是新店具有交通、休閒、學區等完善的生活機能，這樣超高的CP值吸引了民眾選擇在新店居住。

報導中也提到，以房價而言新北市與北市一橋之隔的新店、中永和、汐止、三重都是常見的房仲推薦區域，而目前這4大區域中以永和48.3萬最高，其次是中和40.1萬，再來是排名第三的新店平均房價39.7萬，和38.8萬的三重，最後則是汐止30.4萬最便宜。

房市反轉後，不少小型建案淪落法拍，即便位處精華區也不例外。北市大安森林公園旁就有一棟，由於債務複雜、屋況不佳，前三拍均流標，法院近日公告四拍，不含土地，只拍建物，每坪約16萬元。

此一建案樓高七層，位於新生南路二段16巷內，走出巷口，對面就是大安森林公園。如此地段，應該很好賣，但尚未取案名銷售，即碰到房市反轉走跌，2016年底外觀結構完工後，建商宇馥建設財務出問題，無力再完成水電管線等設施。

由於積欠債務，去年10月整棟淪落法拍，一拍含土地，底價達5.3億元，但拍賣前因土地部分有爭議，臨時喊停。去年11月法院公告變更拍賣內容，拿掉土地，只拍賣2到7樓建物及車位，共525坪，一拍底價2億80萬元。

根據法院紀錄，此一建案前三拍均流標，台北地院近日公告四拍，底價降至1.02億元，相較一拍已幾乎腰斬，扣除車位後，每坪底價僅約16萬元。

寬頻房訊發言人徐華辰表示，個案雖然建坪單價僅16萬元，但為毛胚屋，沒有隔間，且地下室漏水，尤其地下二樓嚴重積水，電梯、消防、機械停車等設備嚴重損壞，一般民眾不可能投標，投資人得標後得再修繕處理，未必划算。

最重要的，個案土地有爭議，只拍賣地上物，且拍定後不點交，大大降低投資人投標意願，預料四拍脫標機會仍不大。

“強制下達銷售指標也不合理。”戴文才認為，目前工作有些指標可以量化，比如每位銷售是不是每週完成3個直播；線上推廣、購房群的建立數量能否達標等。


恆大集團（03333.HK），正在向市場傳遞一個龍頭房企在疫情下的快速自我修復機制。

2月16日，恆大宣佈全國住宅樓盤7.5折的資訊，這不僅是局限於公司內部的全員行銷，恆大正在試圖引導全民為其行銷賣房。

此前3天時間，這家公司推出網上認購大禮包，賣出了4.7萬套房子，總價值達580億元，接近去年全年銷售額的1/10。

不僅僅是恆大，根據克而瑞研究院資料顯示，超過九成的前200強房企設立了線上售樓處管道。多家房企行銷部先於公司其他的部門，正在推出“網上售房”“差價補償”“購房優惠”“無理由退房”等等。

房企在年初的銷售計畫被疫情所打亂，如何獲取新的現金流？如何尋找新的銷售突破口？

消失的小陽春

如果不是新冠肺炎疫情，戴文才本對春節這波返鄉置業帶來的樓市小陽春充滿期待。

河南省，是他就職的中梁控股（02772.HK）北方大區的重倉之地，共計30個項目，主力在售項目17個。春節前後的一個多月，按照當地冬歇期的行業慣例，工地停工，正在等待3月的復工。

這段時間，按照往年，應該是房企行銷人員忙碌的時節。

作為公司北方大區聯盟二中心的行銷負責人，戴文才節前的工作重心圍繞“春節不打烊”展開。

“基於客調，中原人有年前聚財理念，很多人初一起才陸續到售樓處。”他對時代週報記者稱。

他沒有等來如往年一樣激增的到訪量，而是售樓處關閉的通知。一切皆因突如其來的新冠肺炎疫情。截至2月16日，河南現存確診病例僅次於湖北省、廣東省，居於全國第三。

待在河南鄭州居家辦公近3周，他不用再思考“春節不打烊”活動的銷量，而是與團隊討論能不能有一些增量。

線上行銷，原本被視為行銷輔助的工具，現在卻成為必需品。戴文才清楚，內外膠著的處境下，不用這個工具，就缺少市場蛋糕，但用了也不能根本性改變被動的基本面。

能令他稍微鬆口氣的，是公司放寬了對北方大區近400位銷售人員的銷售指標考核。“到訪量”“接電量”“成交量”等已經不具備現實基礎。現在他們被要求去做力所能及的事情，拓展銷售，更為核心的是保持良好的線上工作狀態。

“強制下達銷售指標也不合理。”戴文才認為，目前工作有些指標可以量化，比如每位銷售是不是每週完成3個直播；線上推廣、購房群的建立數量能否達標等。

跟鄭州相差900多公里的上海，戴文才不少同事和其他公司同行們已經復工1周。因為大廈中央空調關閉，不少人在室內也感受著和室外一樣的寒冷。

寒冬裡最大的溫暖和安慰，或許是不少公司給出“不裁員、不降薪”“與員工患難與共”之類的說明。2月13日，中梁控股明確回復時代週報記者。

行銷模式驟變

不單單是正常的行銷，疫情也帶來房企在行銷觀念上的認知衝擊。

2月17日，某TOP10房企行銷總監陳斌（化名）對時代週報記者坦言，自己當下有一種從巔峰跌落，試圖回歸平常的心態。

“同行間的共識是近階段也不太會主動跳槽。只能在被動和主動中，去適應新環境變化下的玩法。”他說。

他所在的公司近期決定對專案行銷推廣投放預算進行大幅裁減，換而言之，錢要用在刀刃上。

同樣，戴文才向時代週報記者表示，原先要在上半年開盤的新專案做了供貨後延，“能少花錢就少花錢，加大對線上行銷傳播的要求，最大化獲取線上流量。”他每天都要召集項目負責人進行頭腦風暴，探索線上行銷的方式。

流量、流量還是流量。

戴文才稱，開發商自建的網上平臺相較其他自帶流量的協力廠商平臺，往往欠缺流量。

一些房企將網上平臺也搭配“無理由退房”“多重購房優惠”等促銷方式，比如融信中國（03301.HK）甚至將無理由退房時間延長至交房前。

雖然各家在形式上千篇一律，但還是能收穫極小量的成交。

事實上，2月16日上午，恆大副總裁劉雪飛在發佈會向時代週報記者在內的媒體表示，自2月13日全面實施網上銷售3日，恆大集團網上認購47500套，總價值約580億元。

580億元幾乎等於一家小型房企的全年銷售額。

“當我們還在憋著5000元優惠讓利梗的時候，沒想到，恆大直接甩出幾個億的大招。”2月16日，前50強某房企行銷總李穎（化名）對時代週報記者說道。

她認為，恆大本次行銷方式為互聯網企業搶佔市場的常用補貼手法，價格上誘惑加管道上的發散，鎖定流量也拿到日後變現的籌碼。

“但對於中小房企來說，前期就燒不起補貼大戰這個錢。”李穎認為。

中國指數研究院2月報告顯示，在對12家高周轉房企財務資料和現金充足度的打分中，一部分房企的得分較低，共同特徵是經營性現金流為負值。

抓回款盼復工

行業內的共識是，現當下的要務是保回款，抓現金流。

戴文才表示，已經要求銷售人員盡可能地保證春節售出專案客戶簽約和按揭手續的正常推進，為了保證銷售回款，“密切關注銀行動態，如果條件許可，銷售人員可以上門為客戶服務奔走。”

事實上，不可移動、非標準化和交易金額大的三個特徵，決定了房企銷售更依賴於線下交易。“長期的線上辦公對於銷售員來說，更是不可持續。”李穎認為。

但多位元行業人士向時代週報記者表示，疫情對地產銷售的影響應該是短期的，他們還有機會在下半年迎接前期被抑制的置業需求的反彈，被按下暫停鍵的地產業也會儘快結束暫時的停擺而再次運轉起來。

售樓處的開放是解開扼住房企資金咽喉的枷鎖之一。不過，在疫情拐點尚未明確情況下，復工說易行難。

廣東佛山和四川成都已經在2月12日發文給出指引。

兩地都有一定的要求。比如，佛山要求樓盤必須分期分批銷售，減少人員聚集，不得同時安排2組以上客戶同時參觀樣板房；成都則是對每天接待到訪人數，每批次接待組數和間隔時間都作出明確要求。

部分地區對企業復工仍然非常謹慎，特別是售樓處等人員容易聚集的地方，加之當前口罩等防疫物資緊缺，復工後如何防控疫情，都是各方擔心的問題。

同樣，房企生存受到各方關注。近日，央行調查統計司原司長盛松成撰文提醒，要避免房企大量倒閉衝擊整個房地產行業。

國家統計局17日發佈的最新資料顯示，1月，房價上漲城市數量明顯減少，已經連續8個月超20城房價下調，70城二手房價漲幅已接近負區間。同時，除一線城市房價漲幅略有擴大外，二三線城市房價漲幅穩中回落。市場降溫趨勢未變。在近期10多個省市密集出臺穩地產政策，眾多房企紛紛啟動線上售房自救，甚至某龍頭房企啟動全國樓盤75折特大優惠的背景下，今年全年的房價走勢如何？

業內人士認為，隨著全國房地產市場進一步降溫，疊加新冠肺炎疫情的影響，預計未來幾個月全國二手房價漲幅將進一步收窄或開始下跌。個別企業的打折行為對於市場影響不大，疫情影響下，房企選擇降價會相對謹慎。另外，絕大部分購房需求只是延後不是取消，預計疫情過後，市場將繼續回到供需層面，全年房價不會出現大幅下跌。

短期內房價或繼續回落

國家統計局的資料顯示，1月，70大中城市中，新房價格環比上漲城市有47個，比2019年12月減少3個；二手房價環比上漲城市數量為33個，比2019年12月減少5個。從房價漲幅來看，除一線城市房價漲幅略有擴大外，二三線城市房價漲幅穩中回落。

中原地產首席分析師張大偉指出，從最能反映市場真實情況的二手房市場看，已經連續8個月超過20個城市二手房價格下調，市場走勢逐漸從之前的高位開始回落，樓市拐點出現。因為疫情從1月下旬開始影響市場，整體看，房價依然未反映出疫情影響，預計2月份會出現全國性的大面積價格下調現象。

根據貝殼研究院監測的資料，1月重點18城鏈家二手房成交量出現大幅減少，環比下降38%，同比下降27.3%。貝殼研究院首席市場分析師許小樂也認為，成交量減少主要是最後一周受春節和疫情疊加影響，但是成交量對房價的影響有滯後性，對價格的傳導尚未顯現。

“從短期供需來看，鏈家重點城市1月新增帶看量環比下降40.8%，新增客源量環比下降44.7%。需求端的回落使得價格的支撐力度減弱，且供給端頭部房企主動降價的趨勢顯著，一方面使得新房價格下跌，另一方面分流二手房需求，帶動二手房價格進一步下跌和交易週期拉長。”許小樂表示，疫情還在持續，預計短期內房價依舊會繼續回落。

易居研究院研究員王若辰也認為，根據簡單算術平均計算，1月全國70城二手房價漲幅為0.07%，相比2019年12月收窄，處於“偏冷”區間，已經非常接近負區間。本輪房地產週期上漲時間長、幅度大，2015年4月以來70城二手房價從未下跌，隨著全國房地產市場進一步降溫，疊加新冠肺炎疫情的影響，預計未來幾個月二手房價漲幅進一步收窄或開始下跌。

全年房價或不會大幅下跌

近期，為應對新冠肺炎疫情的影響，全國10多個省市密集出臺了穩地產政策，幫助房企緩解資金壓力。與此同時，面對線下銷售慘澹的情況，房企們紛紛轉戰線上售房自救，更有龍頭房企恆大宣佈啟動全國樓盤75折特大優惠活動，引起市場廣泛關注。

隨著疫情對經濟的影響凸顯，市場對於房地產調控放鬆的預期也進一步加大。不過，值得注意的是，國家統計局城市司首席統計師孔鵬17日在解讀1月房價資料時重申了堅持“房住不炒”定位，不將房地產作為短期刺激經濟的手段，全面落實城市主體責任。財政部部長劉昆在2月16日發佈的《求是》雜誌上再次強調，將堅持“房住不炒”的定位。

對於恆大全國75折優惠活動，財經評論員嚴躍進認為，這體現了降價促銷去庫存的導向，說明了近期受新冠肺炎疫情影響下相關房企的行銷心態，預計後續會有更多房企加入到此類促銷的行列中。

不過，張大偉認為，目前個別企業的打折行為，只是行銷說法，實際是備案價格折扣，並非是前期銷售價格的折扣，而且並非所有項目都參加，因此對於市場的影響來說不大。在疫情影響下，房企選擇降價會相對謹慎。“從市場趨勢看，房企只能期待政策變化，過去過於嚴格的調控政策應該有所調整，特別是針對首套房和改善需求的貸款政策。”張大偉說。

許小樂也認為，短期樓市受到疫情影響的事實既定，但絕大部分購房需求只是延後不是取消，預計疫情過去後，市場將繼續回到供需層面，全年房價不會出現大幅下跌。

增幅八連縮 僅15市升一成

內地樓價升幅持續收窄。路透依照國家統計局公布數據測算，1月份中國70個大中城市新建商品住宅價格指數按年漲6.3%，連升52個月；但也是2018年8月以來（即近18個月）最低漲幅，較去年12月收窄0.3個百分點，已連續8個月錄得升幅收窄。按月計樓價漲0.2%，連升57個月，惟漲幅回落0.1個百分點，為近23個月最細升幅。

1月樓價升幅達10%或以上的城市有15個，較去年12月減少3個。呼和浩特續膺樓價漲幅最高城市，按年升14.8%，漲幅收窄1.1個百分點；其次是西寧升14.7%，緊隨其後的大理和唐山分別升14.1%與13.6%。受疫情影響的武漢，按年升幅卻達11.5%，按月微增0.4%。有4個城市樓價報跌，較去年12月增加2個，其中岳陽及瀘州樓價均挫2.1%。

國統局：房住不炒奏效

一線城市方面，深圳樓價按年漲幅由3.6%擴大至4.3%，廣州升4.2%，北京與上海分別升4.1%和2.7%。國統局城市司首席統計師孔鵬稱，各地於1月份堅決貫徹落實黨中央、國務院決策部署的「房子是用來住的、不是用來炒的」定位，不把房地產視為短期刺激經濟手段，全面落實城市主體責任，令房地產市場保持總體平穩態勢。

孔鵬指出，按年計，1月一線城市新建商品住宅銷售價格增3.8%，漲幅與去年12月相若；二手住宅銷售價格升2.2%，擴大0.5個百分點。31個二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別抽高6.9%及3.4%，但幅度分別回落0.4與0.3個百分點，同為連續9個月收縮。35個三線城市新建商品住宅及二手住宅銷售價格則分別漲6.4%和3.7%，升幅回落0.3與0.2個百分點。

恆大劈價促銷 形勢所趨

按月計，一線城市新建商品住宅銷售價格升0.4%，擴大0.2個百分點；二手住宅銷售價格漲0.5%，增0.1個百分點。二線城市新建商品住宅銷售價格揚0.2%，回落0.1個百分點；二手住宅銷售價格持平，升0.1%。三線城市新建商品住宅銷售價格漲0.4%，收窄0.2個百分點；二手住宅銷售價格升0.2%，增幅持平。

中國恆大（03333）日前宣布今起至本月底，旗下所有樓盤均以七五折出售，下月則提供七八折優惠。上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，暫未聽聞其他內房發展商跟隨劈價，但相信這是大勢所趨；因今年樓市整體料相對下行，發展商促銷活動本已較去年強，疫情爆發後，促銷力度當然更高。

大陸國家統計局17日公布《2020年1月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況》，據路透指出70個主要城市的整體房價指數延續漲幅縮小趨勢，1月價格月增率、年增率漲幅都分別創1年半和近2年新低。但「北上廣深」4個一線城市的新建商品住宅銷售價格則單月漲0.4%，漲幅比上月擴大0.2個百分點呈現逆勢回暖。

1月整體房市持平

中原地產首席分析師張大偉表示，因為疫情從1月下旬開始影響市場，觀察房價表現尚未反映出新型冠狀病毒肺炎的疫情影響，但研判2月將會出現全國性的大面積降價現象。

大陸國家統計局城市司首席統計師孔鵬解讀，1月各地貫徹「房住不炒」定位，不將房地產作為短期刺激經濟手段，整體房市保持總體平穩態勢。

大陸國家統計局17日發布1月商品住宅銷售價格變動情況數據。據東方財富網報導，一線城市新建商品住宅銷售價格年增3.8%，漲幅與上月相同；中古屋價格年增2.2%，漲幅較上月擴大0.5個百分點。至於二線城市的新宅、中古屋銷售價格年增率分別上漲6.9%和3.4%，漲幅回落0.4和0.3個百分點，也是連9個月回落。

房價下降城市明顯增加

至於看到三線城市，新建、中古屋的銷售價格年增率各為6.4%和3.7%，漲幅比上月回落0.3和0.2個百分點，也呈現連10個月相同或回落。

另單獨聚焦「北上廣深」4個超一線城市的話，新建商品住宅銷售價格單月仍上漲0.4%。其中北京持平，上海、廣州和深圳分別上漲0.5%、0.3%和0.5%。

此外，若從房價上漲和下跌的城市數來看，房價上漲的城市數量為33個，比去年12月的38個明顯減少；而從下降城市數量看，當前為32個、數量明顯增加。據市場人士分析，這客觀說明受到交易市場影響，房東主動降價或減少漲價，若進一步考慮到2月的新冠肺炎衝擊，預計類似降價城市數量會明顯增加。

　　國家統計局今日發布１月７０個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計數據，其中一線城市商品住宅售價環比漲幅略有擴大，二三線城市漲幅穩中有落。上海中原地產市場分析師盧文曦發表評論稱，由於今年春節較早，不少房企想利用節前時間做業績，因此１月中上旬推盤較多，其中有不少高價房項目，導致１月的新房價格指數有所上漲。

　　相對於新房市場，二手房市場１月降溫速度略大。盧文曦表示，二手房市場１月周度新增的掛牌量呈現下降走勢，且成交量不大，成交價格維持小幅波動，指數環比上漲０﹒２％，市場延續此前慣性。

本港農曆新年前後的二手交投步伐幾近停頓，未補地價資助房屋成交量劇減。房屋委員會（下稱房委會）最新資料顯示，本月上半月僅錄得3宗未補地價公屋及居屋成交，料屬1997年有紀錄以來同期低位。房委會披露，香港仔居屋雅濤閣上月有單位以每方呎未補地價13941元易手，創該屋苑未補地價成交呎價新高，兼登上本港未補地價居屋單位呎價歷來第三高。

公居屋上半月僅3成交挫88%

房委會公布，本月上半月錄得3宗成交，較上月同期的25宗，急挫88%，但數字稍後有機會上調。至於新冠肺炎疫情爆發前，「白表居屋第二市場計劃（白居二）2019」（下稱白居二）中籤者陸續入市，帶動1月未補地價單位的成交量重上300宗以上，最新統計為301宗，較去年12月的127宗勁升約1.4倍，宗數為去年3月錄得454宗以來的10個月新高。

最新曝光的1月成交中，不乏高價成交。其中雅濤閣一個實用面積576方呎的高層單位，上月以未補地價803萬元易主，呎價高達13941元，創該屋苑未補地價單位呎價新高。

去年筲箕灣東濤苑兩個未補地價單位，先後以每方呎14147元和13953元轉手，分別為全港未補地價居屋呎價首兩位，而前述雅濤閣單位，則成功摘下季軍席位。

富強苑呎造9194 三年低

至於2月上半月錄得的3宗成交，全部位於九龍區，惟個別造價走低。例如樂富富強苑一個實用面積645方呎的低層戶，以未補地價593萬元成交，呎價僅9194元，屬於2017年1月以來該屋苑未補地價單位呎價約3年低位。

區內代理透露，該單位為富強苑A座富裕閣中層4室，三房間隔，原業主1997年以285萬元購入，賬面賺308萬元（1.08倍）。

肺炎疫情重創舖市，尖沙咀星光行地下一個丟空逾3個月的舖位，剛以每月35萬元租出，租金較高峰期急挫近七成。消息指出，星光行地下6號舖，建築面積約1100方呎，獲小食店承租，月租約35萬元，呎租約318元。

資料顯示，舖位前租戶為甜品連鎖店許留山，早在2001年起已租用上址。該舖在2014年高峰期，月租曾高達110萬元，呎租1000元，而舖位3年前續租時已減租至60萬元。最新租金較舊租下跌41.7%，較最高位更急瀉68.2%。

翠華旺角店傳90萬放租

另外，連鎖茶餐廳翠華（01314）旗下位於旺角文華MPM商場地下、油麻地碧街41至49號地下及1樓及佐敦白加士街77至81號地下連閣樓3間分店，於去年底被破壞後，至今仍未重開。因此，市傳個別業主已將舖位推出市場放租，而尚有兩年租期的文華MPM商場地下，建築面積3600方呎，現以90萬元放租，較現租金高2萬元或2.3%。

寫字樓租賃市場亦受拖累。中原（工商舖）寫字樓部副分區營業董事馮潔玲表示，中環美國銀行中心低層5室，建築面積約3562方呎，去年初曾以每方呎約110元招租，及後遇上社會運動，業主議價空間逐步擴大，去年8月呎租約叫80元，至去年底前再減至約60元。

美銀中心意向呎租55元減半

業主現因應疫情再度下調叫價，意向呎租約55元，意向月租約19.6萬元，較最初意向價大減一半。

資料顯示，本月初美國銀行中心有中低層單位以呎租約52元租出，為該廈逾4年以來呎租新低。

二手議價空間增，帶動個別地區屋苑交投。剛過去的周六、日，將軍澳區錄近30宗成交，佔本月至今成交量6成，當中屬大2房戶型因不乏造價回落至800萬元以下，成為買家追捧對象。

將軍澳區於本月首兩星期市場累錄約45宗二手成交，但於剛過去的周六、日，市場錄得近30宗成交，佔本月總成交量6成，交投量回升，因陸續有放盤業主肯主動調低叫價，因而吸引買家伺機入市。

其中，區內的大2房因叫價跌幅最明顯而最為市場受落。如剛易手的港鐵調景嶺站上蓋都會駅3座低層E室，實用面積約488平方呎，單位已交吉，可望泳池，即使為低層戶亦屬有質素者。

都會駅累減55萬 725萬易手

原業主於去年12月底放盤，開價780萬元，現以725萬元易手，不消3個月累減55萬元，成交實用呎價14,857元。原業主於15年以約600萬元購入，5年間單位升值125萬元。

另外，同樣屬港鐵站上蓋屋苑的蔚藍灣畔，1座中層G室，實用面積488平方呎，之前開價約800萬元，現以742萬元筍價沽出，減幅約7%，實用呎價15,205元。

至於東港城5座低層D室，實用面積616平方呎，屬園景套3房，去年11月初開始放盤，開價920萬元，而本月中減價至848萬元，現以830萬元沽出，累減近1成，實用呎價13,474元。

香港置業將軍澳助理分區董事劉浩勤指，盡管疫情下二手交投放緩，但陸續有業主調低叫價，平均減幅由2%至9%不等；如將軍澳中心3座高層2房，原叫價880萬元，現最新叫價回落至810萬元，減幅約8%。如都會駅、蔚藍灣畔等屬港鐵站上蓋屋苑的大2房，平均造價穩企800萬元或以上，當叫價跌穿800萬元，一來價錢吸引，二來買家可承造9成樓按，因而頓時成為搶手貨。

房委會資料顯示，本月上半月全港只錄得3宗綠表公、居屋買賣，按月同期急跌近90%。不過業界指出，登記數字下滑，相信主要受多個政府部門員工留家工作影響登記速度，實質綠表市場交投持續熱鬧。

富強苑呎價跌穿1萬元

上半月成交的3宗個案全部位於黃大仙區，其中富強苑A座中層4室，面積645平方呎，業主叫價620萬放盤，議價後593萬元（未補地價）售出，呎價僅9,194元，是屋苑居二市場自2018年10月以來首次呎價跌穿1萬元。

不過，值得注意的是，受新一批白居二合資格人持續入市帶動，其實近月綠表公、居屋交投相當活躍，例如1月份便錄得301宗買賣，是近1年最活躍月份。而且不少屋苑造價明顯回升，例如香港仔居屋雅濤閣高層戶，實用面積576平方呎，成交價約803萬元（未補地價），呎價13,941元創屋苑居二市場新高。

另一方面，萬方地產高級客戶經理葉搏麟透露，愉翠苑過去兩天連錄2宗成交。其中H座高層1室，實用面積510平方呎，業主叫價595萬放盤，僅4日即獲用家以582萬（未補地價）承接，呎價11,412元。原業主2007年以140萬購入，持貨13年獲利442萬離場。

其次，祥益地產高級區域經理黃肇雯表示，天水圍居屋天盛苑M座低層4室，實用面積650平方呎，以485萬易手，呎價7,462元，屬市價成交。

新冠肺炎疫情影響下，香港經濟進一步轉弱，樓市交投量大減，樓價亦有向下壓力。地產界人士齊呼籲稱，政府應是時候檢討過去多年推出的樓市辣招措施作出調整，包括進一步放寬按揭保險樓價上限門檻至2,000萬元以便活化換樓鏈、降低甚至撤銷購入第二層樓稅率劃一收15%的從價印花稅以刺激投資意慾，以及放寬SSD三年禁售期限制。

提高按保樓價上限至2000萬

物業住宅部行政總裁布少明指出，本港去年下半年受社會事件影響，及今年初再受新冠肺炎疫情影響，令一、二手樓交投量都大減，樓價亦已有向下壓力，縱然去年10月政府放寬按揭保險樓價上限至1,000萬元，曾令1,000萬元以下一二手樓交投轉活，可惜受社會運動影響及新冠肺炎疫情夾擊，如今樓市交投已冰封。

面對市況轉弱，他認為，政府應是時候檢討過去多年推出的樓市辣招措施作出調整，包括進一步放寬按揭保險樓價上限門檻至2,000萬元，以便活化換樓鏈，皆因早前放寬按保至1,000萬元，只能令上車客受受惠，1,000萬元至2,000萬元的換樓鏈其實仍斷了，因此建議進一步放寬按揭保險樓價上限至2,000萬元。

另外，政府於2016年向購入第二層樓稅率劃一收15%的從價印花稅，稅率太高，令部分有意買多一層樓收租養老的投資意慾減少 ，因而令市場出現不少借子女等名義入市的首置個案，他建議政府應降低甚至撤銷第二層樓稅率劃一收15%的從價印花稅。同時，SSD三年禁售期亦令盤源減少，令上車客難以入市，亦令樓市不健康，因而他建議政府應放寬SSD三年禁售期限制。

放寬逾千萬物業按揭成數

利嘉閣地產總裁廖偉強亦認為，目前是適合時機對過去政府推出的樓市辣招措施作出調整，並建議政府考慮撤銷購入第二個住宅物業時需要支付的從價印花稅，以刺激投資需求。同時，建議政府應放寬樓價逾千萬元以上的物業按揭成數，以推動換樓鏈。他認為，若政府願意適度調整辣招，可讓樓價走勢轉趨平穩，避免出現大波動。

恆基物業代理營業(一)部總經理林達民指出，疫情令樓市面臨好大下行壓力，並已對其他行業造成傷害，政府應考慮對樓市減辣，以釋放市場購買力，尤其是應先行減少壓抑本地買家需求的措施。

佳明集團控股營業及市務總監顏景鳳認為，疫情已令樓市交投減慢，政府應根據市場走勢調整樓市政策，以刺激市場需求。