「我們希望能夠打破素食都是老人在吃、老人在賣的刻板印象，更希望讓整個城市都有蔬食館可以享用，讓更多蔬食人能夠更方便的找到屬於他們的棲息地」。「得來素蔬食連鎖餐飲」共同創辦人之一的關登元，2007年退伍後，與國中同學陳昆宏合夥，在雙方父母贊助下合資40萬元，從1台流動式發財餐車，到13年後展店21家遍布全台，年營收可破千萬元。至於成功祕訣是什麼？關登元表示：「賣的其實就是老一輩的打拼精神。」

吃素現在成了一種全球趨勢，年輕人自主吃素的觀念愈來愈盛行，關登元的爸媽因信仰一貫道選擇吃素，不過素食早餐通常變化少，也很少有人做全素，這讓關登元決定進場搶攻這個商機，帶著麵線、豆漿、素粽、煎餃這4樣商品，選定心目中的「素食大點」台中慈濟醫院，初生之犢不畏虎地直接在院外兜售。

剛開始創業就遇挫折
「結果可能是我們做的市場調查不夠深入，去擺攤了才發現吃素的都會在醫院裡面解決。」讓他們剛開始創業就遭遇挫折，最慘1天只賺700元。2個月後，他們決定移動回老家潭子，租了1塊每月租金只需3000元的夜市用地，在白天以餐車形式繼續經營，1年後，就在同條路上開了間店面，也加入像是三明治的西式素食早點，終於安定下來。
然而，開業才半年，就遭遇了2008年重創全球的金融海嘯，2人還是沒想過放棄退場，選擇在開店之外用機車外送，並用貨架改裝成行動置物櫃來兜售三明治、豆漿等產品，讓他們順利在逆勢中打開知名度，過了2年左右，正式開設第2家分店。

不過，由於素食市場小，不管在設備、公司組織上都沒有葷食廠商來得健全，原料的供應成為一大難題，2人開始自學做原料，更親自拜訪不同工廠，大約耗費8年時間才克服機器設備與量產人員配置的問題，現在不只能夠自己開發原料，2年前也在豐原設立自己的工廠。

花8年克服量產問題
「得來素」在台中有昌平、漢口2間直營店，其他遍布全台的19家店則都為加盟店，關登元透露，早在創業初期，就有不少人找上門來談加盟，不過礙於當時還沒有一套正式的SOP、自認還無法指導加盟主要如何才能維持一定品質，所以一直到開店6年後，才開始經營加盟事業。「目前加盟金約為22萬元，不過希望加盟主能自備150萬元上下來當開店成本與資金。」

目標全台開200分店
開業第5年時，得來素有了自己的網站，當時朋友因看好電商商機，幫關登元增設了購物車的選項，關登元拿出最開始的水餃產品一試後，不只接到不少單，還增加網路曝光度。另外，也在臉書、LINE、官網會員等平台，開發出適合小家庭烹煮的各式調理包上架販售，店面也會擺放冰箱來販售這些商品，目前電商業績可佔整體的10~15%左右，毛利率更達55~60%，獲益驚人。

從一開始的餐車到現在擁有21間店面，關登元依然不滿足，「跟葷食比起來，我們的市佔率還是不夠高，還有滿多空間可以進步」，他最大的希望，就是能夠在全台開設200家分店、並能在每個縣市都至少能有1家來服務當地民眾，就像是出國看到星巴克會有熟悉感一樣，「我們希望能做到不管在哪，素食者都知道有個熟悉的地方可去，即使不知道吃什麼也還有我們能選擇。」

「醫院」過去常被視為購屋族的嫌惡設施之一，除了怕救護車往返影響睡眠品質外，在風水上也被認為不吉利，但儘管如此，對房價來說卻可能是一大利多，像是彰化員林就有醫院旁的新古屋，「短時間創下100%漲幅，想買還不一定買得到」。仲介表示，醫護人員工作穩定，向來是購屋最穩定的基本盤，當新屋供給稀少的情況下，「買爆」一個社區不算太難。

醫護人員堅實基本盤
10年前，彰化員林隨著鐵路高架化及彰基員林分院進駐，周邊推案量逐漸大增，但多為透天別墅，其中也出現罕見的大樓案「鴻璽」，該案住家規劃35~53坪、僅56戶住家，當年每坪「開價」僅14萬元起，實際成交行情更低，不過卻因社區鄰近彰基員林分院，當一落成完工，房價竄升速度成為當地最快。

按實價登錄顯示，7年前剛交屋每坪11萬元（未扣車位），近3年中古屋單坪成交為17~22萬元，漲幅100%，晉升當地最貴中古大樓，漲勢說是「井噴」也不為過。住商不動產彰化員林加盟店經理江建德說：「靠的是彰基護理人員堅實的基本盤。」

江建德指出，該大樓「鴻璽」無品牌加持，單純只因地段步行就可達彰基員林分院，成為該院區醫生、護理人員購屋首選，下班走路就到家，加上屬中高收入族群，一舉帶動成為員林最高價大樓。

台灣房屋智庫經理陳炳辰分析，現代人未必認為醫院是嫌惡設施，如果對照醫院周邊住宅，房價其實不會有特別落差，反而如台北台大醫院、台北榮總等，周邊平均房價還高於區域行情，且未來隨著高齡化趨勢，這類「醫院宅」距離優勢也會愈加明顯。

台中首購族較接受總價800萬元內的含車位住宅，綜觀目前線上待售中的22件超低價首購案，有5成都屬寶佳機構，且幾乎都位於郊區地段的小宅，其中尤以海線地區推案量體最大、戶數最多，且多數為知名建商品牌推案，成為買方「求有」之外，能進一步「求好」的選擇。

台中海線近年逐漸成為首購大本營，光「遠雄之星」造鎮就已高達逾2000戶，不少知名建商也看好低房價基期與商圈效益，帶動海線房市強勁表現，除已造鎮有成的遠雄建設，目前還有長虹、聯悅建設及在地建商如富宇、鴻山、鴻豫、昇祐等，皆有新案推出，統計當地至少已有3000戶銷售量。

房價仍在1字頭徘徊
遠雄建設行銷經理錢儀峯表示，遠雄自2014年前進台中港特區，推案順利，銷售超乎預期、交屋已達2000餘戶，帶動區內人口增長，商圈需求大增，人口紅利初步湧現，店面詢問度倍增。

潛銷中的「遠雄之星8」搭配低單、低總、高CP值吸引購屋族，規劃25∼50坪，單價16萬元起、總價450萬元起。錢儀峯指出，「幾乎每周都有成交，光1月總成交量已超過2億元，銷況不俗。」

除此之外，長虹建設「天擎」開價每坪17∼20萬元，為區內唯一開價達2字頭建案。聯悅建設近期也預告將推2期「聯悅馥」，總銷約36億元。另外有富宇建設「中興街案」，總銷約7億元，讓海線成為今年最熱鬧的首購區。

當地最大投資案「三井 OUTLET PARK」2期將動工，預計2021年營運。大台中不動產開發公會理事長王至亮表示，海線地區房市等了40年終於嶄露頭角，儘管房價仍在1字頭徘徊，但大型日商投資搶進、清泉岡機場擴建、捷運藍線興建等利多發酵，加上台中港國際海港加持，後市發展可期。

傳說彰化縣員林市有3多，即有錢人、律師及銀行多，因有許多上市傳產業者聚集，據財政部資料，員林金融業估計存款上億元的就有700多位，相當於每178個員林人就有1位億萬富翁。區內還有184重劃區，豪墅、新大樓林立，但20年來竟連1家百貨公司都沒有。

黃金帝國整合難登天
員林第1家百貨公司為「全輪百貨」，1984年開幕，還有中華大戲院及冰宮，但隔沒幾年就倒閉。第2間百貨位於員林車站前的地標「黃金帝國」大樓，也已荒廢20年，被戲稱「黃金廢墟」。

住商不動產彰化員林加盟店店東江建德表示，「黃金帝國」當年有「彰化雙子星」稱號，但921地震後結構受損，又因商場店舖產權複雜及查封拍賣等問題，從此一蹶不振，這些年雖想都更，但所有權人逾300人，且早期房價與現在地價懸殊，權益難分配，「整合比登天難，就擺到現在。」

第3棟百貨公司即目前待售的「惠來廣場」，經營2年就黯然收場，期間有零星特賣會、書局進駐，但也荒廢10多年。連附近家樂福便利購也營運不到3年，於去年結束營業。

當地消費人口很有限
江建德分析，在地有錢人雖多，但市中心商業地少，且多是集中在車站附近的老舊大樓，新闢的184重劃區則為住宅區，具規模的百貨業者要進駐並不容易，太小間的業者又打不過台中百貨的「磁吸效應」。且員林人逛街購物多往台中市跑，許多中小企業主也多在台中置產，因此影響消費習性。民眾王先生說：「員林連電影院都僅有1間，其實消費人口有限。」

台中地標亞緻飯店宣布將熄燈，在租金過高、連年虧損及武漢肺炎等原因衝擊下，成疫情爆發以來第1家歇業的上市櫃飯店，其中高額房租成壓垮業者的最後一根稻草，最知名案例為前年底結束營業的台北威斯汀六福皇宮，直接被每年5億元房租打垮。

六福租20年燒80億
細數近年飯店業遭房租擊垮的不在少數，台北市南京東路三段的六福皇宮，營運20年，卻在2018年底結束營業。當時六福集團執行長莊豐如表示，「按照合約租金計算方式，20年來年年調漲，六福皇宮雖然表現不錯，但始終是虧損的多，租金佔成本比重愈來愈高，實在撐不下去了。」據了解，六福旅遊集團20年來總計付給國泰人壽租金高達80億元。
第一太平戴維斯研究部資深協理丁玟甄表示，「飯店經營多以租賃為主，在裝潢、人事等支出成本高昂，手頭上需保留較多資金，因此不會壓在不動產，除非像傳產、建商、金融保險業者等，才會傾向購入來置產。」因此飯店業2項最大成本通常是人事與房租。

在這波疫情衝擊下，丁玟甄認為，成本較高的飯店業會比零售業更慘，疫情從1月底延燒到2月，消費者減少出門也不敢出國，尤其是瞄準觀光客的飯店，影響首當其衝，也面臨經營危機，估計需等到5∼6月後才會緩和。

業者憂心骨牌效應
中華民國觀光旅館商業同業公會理事長蕭景田坦言，台中亞緻飯店熄燈肯定會造成飯店業骨牌效應，財務體質結構不好的業者，可能撐不過疫情，以公會100多家業者來看，約有3、4間比較危險，有可能歇業，但不能具體點名。
蕭景田認為，疫情對台北市飯店業衝擊最大，特別是以喜宴、餐飲、會議為主的飯店業者，因這波疫情，訂位席次減少至少一半，以婚宴為例，可能減少桌次或是延期，甚至不辦，初估目前台北市飯店業績整體掉了4、5成。
另包含墾丁、花蓮、台東、宜蘭等區，以休閒旅遊為主的飯店，蕭景田也透露，因為受到民眾對疫情恐慌而減少出門的影響，全台飯店業平均業績也掉5成以上。

至於飯店業的防疫措施，蕭景田表示，有不少飯店減少部分樓板營運等開支成本，再利用這段時間進行飯店內部分層保養、清潔，也讓員工放年假，希望降低營運成本，甚至聽說北部部分飯店醞釀讓員工放無薪假，以度過疫情。

曾是台中第1高樓的亞緻飯店將歇業，同樣是南台灣最高的「高雄85大樓」，命運也同樣多舛。大樓內經營的酒店，因業者掏空、欠債，多次更名易主，接手營運的君鴻國際酒店，再因業者欠債拖累而黯淡收場，最新狀態是由海霸王集團以54.4億元買下，雖未來動態備受關注，仍不免因過去20年來始終找不到「好歸宿」而令人唏噓。

海霸王去年標下
「高雄85大樓」為樓高347.5米的摩天大樓，由東帝士集團東雲建設及建台水泥合作，斥資180億元闢建，1999年完工啟用時為台灣第1高樓，矗立在高雄港邊成為地標，風光一時，其中37∼85樓為晶華酒店，也是當時台灣最高酒店，之後才被「台北101大樓」取代全台最高的地位。

隨著東帝士集團創辦人陳由豪2003年掏空欠債潛逃出境，晶華酒店遭銀行接管，由青雲金典國際酒店取代，2011年億大集團董事長鄧文聰以32.18億元接手，更名為君鴻國際酒店，當時業績不錯，旅客絡繹不絕，卻隨著鄧文聰掏空幸福人壽案爆發而遭牽連，最後同樣走上法拍命運，2019年3月再由海霸王集團以54.4億元標下，同年完成點交。
中信房屋高雄亞洲新灣區加盟店店長吳嘉隆指出，君鴻國際酒店過去10幾年來經營狀況佳，當時無預警歇業，震驚高雄。海霸王集團標下後，市場傳言未來可能成為連鎖體系飯店，「不過至今未見動工整修，也無招牌廣告，無聲無息，不曉得是否受到疫情影響。」

若未來「高雄85大樓」再以飯店營運，吳嘉隆分析，由於附近精品酒店林立，包含豪宅「遠雄 THE ONE」預計今年將引進洲際飯店，文創會館二期內也有不少精品旅店，競爭可說相當激烈。

近5成無殼族選擇「賴家」不走。根據最新發布的「住宅需求動向」報告，2019年無殼族選擇與家人同住的比率持續攀高，已將近過半，較2018年增幅近一成；學者分析，主要是高房價、租屋黑市兩大問題待解決，讓這群人不敢「離巢」、也難以獨立。

2018年與家人同住比率41.2％ 去年增逾8個百分點
根據報告，2019年無殼族居住狀況可分為五類，包括租屋比重約39.8%；無須支付租金的借住8.6%；企業或公部門配住約1.4%，與不同戶籍配偶、父母、或是成年子女同住的比重約49.5%。還有其它約0.7%等。對比2018年度，與家人同住比率約41.2%，去年增逾8個百分點，反觀借住比率，2018年高達約20.4%，去年大幅減少11.8個百分點。

清華大學科管院榮譽講座教授張金鶚分析，會出現這種現象，買不起房是很大原因，加上租屋黑市、房價資訊不完全透明等，導致部分無殼族寧可賴在家裡住，少部分甚至可能成為啃老族或是靠爸族。

他指出，歐美國家成年民眾多數會從家裡獨立出去，自己租屋或者成立家庭，台灣卻因高房價與高租金等問題，導致「賴家」現象持續嚴重，後續可能衍生無殼族無法獨立，加上生活習性與老一輩不同調，進而造成家庭關係緊張，甚至是不婚或少子化原因之一。

信義房屋不動產企研室協理蘇啟榮分析，無殼族跟家人同住，原因之一是經濟負擔問題；所謂的經濟負擔包括都會區房價對年輕族群想要購屋並不容易跨過，且近幾年租金持續上漲也是一個經濟壓力來源。

另一原因可能是無殼族不想搬出去，此舉可能直接反映在晚婚、不婚的情況增加，因此單身並沒有搬出去的必要性，加上跟長輩住除了不必負擔租金，日常開銷也比較省，又可以彼此照顧，自然選擇住在家裡頭。

全台規模最大海砂屋-台北市松山區「延壽國宅」，宣告都更整合成功，將華麗轉身為24層樓摩天宅。負責整合的都更實施者中華工程8日表示，全案將在3~4月拆除並改建，三年後完工，中工將可分回總銷40億元、約87戶住宅。

中華工程協理程安慈8日表示，受惠台北市府都更充份展現公權力所賜，「延壽國宅」I區原本「卡關」多年的未同意戶2戶，已於3月初整合成功，將正式揮別30年海砂屋夢靨，預計3~4月走完最後一哩路，擇期拆除改建。

「延壽國宅」I區占地規模1,500坪、原本戶數達203戶，因有2戶未同意戶不願搬遷，導致全案前後延宕近9年，本來台北市府想在3月介入公權力、執行代拆，但最近出現大轉機，2戶未同意戶3月已簽字同意都更，全案日前取得建造執照和拆除執照，宣告整合成功，將都更改建為290戶的鋼骨摩天住宅大樓，每戶約40坪上下、三房房型。

程安慈表示，延壽I區是中工在民生社區執行都更成功的第三號代表作，推動都更已8年多，於2019年經北市府核定相關都更程序，但當時仍有極少數的住戶經過長期溝通後仍未同意，中工遂向北市府提出代為拆除之申請，經過相關法定協調程序未果後，北市府立即召開專案小組審議，並決議住戶須於所訂期限完成搬遷作業，屆期未搬遷者將依《都更條例第57條》規定由主管機關代為拆除。

中工及部分住戶表示，市府雖已決議展現都更公權力，但市府多位官員為加速推動全案，多次實地拜訪未同意戶，仔細說明都更權益的合理性，並表達北市府貫徹都更公權力的決心與期程，最後終於獲未同意戶首肯同意配合參與，完成都市更新整合的最後一哩路。

程安慈表示，日前所有住戶都完成搬遷點交作業，預計3~4月展開拆除及新建工程，三年可完工，中工將分回87戶、總銷約40億元，目前每坪行情約90~100萬元。另外延壽第四號代表作J區，基地更達3,000餘坪，已進入到都更的最後程序。

不動產市場年度標售大案台北市信義區「世貿三館」，即將在3月底正式公開標售，權利金底價達266.37億元。不動產市場專家直指，這塊被視為地上權土地「地王之王」的標案，「簡直是壽險公司的菜！」預期標脫總價將有機會輕鬆飆破天花板，不受疫情影響。

宏大國際資產公司總經理陳益盛表示，「世貿三館」為存續年限70年的地上權，是近二年極少見的70年地上權；占地面積達4,856.3坪，為近六年最大一筆地上權。

至於標售底價266.37億元，陳益盛表示，已緊追「台北南山廣場」當年決標價268.88億元，由於地段屬A＋精華地段，適合各種商業用途，這「簡直是壽險公司的菜！」預期標脫總價將有機會輕鬆飆破天花板，可能飆到每坪7字頭以上，甚至決標總價將上看350億元。

陳益盛表示，預估「世貿三館」地上權權利金+地租回推，建物每坪約140~150萬元，若每坪月租可達5,000元，租金投報率將可達4％。由於壽險業資金成本較低，相對的支撐投報率較有空間，因此即使競爭激烈、追價高一些，還是會有一定的投報率。

第一太平戴維斯資深協理丁玟甄表示，依「世貿三館」一次拉高底價門檻到266.37億元，把未來投資人的可能加價空間都先加在底價上，使得這塊地的容積單價，已一口氣直逼98萬元，因此預期決標時溢價應不會像空軍官兵中心、信義行政中心等地上權標案那麼高。

也由於這塊地條件佳，標售主辦單位一次拉高底價門檻，也一定是在賭此案出手的投資人已不多，但只要有1標投遞、就會中，脫標的決心，顯而易見。

丁玟甄表示，「世貿三館」未來決標價，一定會超越「台北南山廣場」268.88億元，不過投資人如何開發商用不動產、塑造更有利租金投報率，是一大考驗。

近年台北市店面低迷不振，不過桃竹地區卻不乏億元級店面成交，市場游資南移，湧入價格較低、收益率更穩定桃竹高端店面市場；台北的投資公司以1.5億元買下東大路「金鼎巨座商業大樓」；中華郵政去年也各以逾億元接連購入桃園大有特區、青埔高鐵商圈等店面。

去年一年桃園及新竹地區就至少有19件總價逾億元的店面交易，比起前一年度倍增，而除了過去在地大咖、高資產置產族資金外，也有不少「北資」進場，搜尋相較台北更高租金收益率、或中長線具增值潛力的店面。

實價登錄顯示，新竹市東大路二段「金鼎巨座商業大樓」的一、二樓店面，去年10月以1.5億元成交，為新竹地區去年最高總價的店面交易。

台灣房屋北大直營店店長林祥智表示，金鼎巨座商業大樓店面在市場待售已有很長一段時間，屋主原先開價近2億，因非處主流商圈，對在地買家而言缺乏吸引力，現為台新銀行承租，估計月租金約在25~30萬元左右，以最後成交價來看，年租金投報率可達2~2.4％，已滿足台北投資人標準。

此外，中華郵政在去年9月、11月各以約1.38億元、1.44億元接連購入高鐵「日光苑」、大有「長昇采居」等店面。房仲業者指出，過去桃竹高總價的店面主要買盤多為看好未來增值潛力的在地投資客，如今也有更多著眼穩定租金收益的台北客進場。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，台北店面單價高，觀光等因素衝擊店面，空置率提高、租金下修，擁有較佳投報率的屋主也惜售，近年少有高總價店面交易。然而大台北生活圈擴大，不少台北投資人把眼光轉向桃園、新竹一帶，尤其新興重劃區，以及擁有穩定在地租客的商圈店面。重劃區發展成熟後，帶入更多居住人口，屋齡較新的大樓店面規格、形象，適合銀行或大型連鎖品牌布點，吸引資金卡位。

　　一位海南創業的內地人士表示：“海南最吸引我的地方之一是自貿港的政策，但高房價和高物價令人感到失望。”

　　作為一名海南土著，已在海口工作多年的張佳琳，終於在上個月買了她人生中的第一套房子。這套109平米的三居房，一共花了她180萬元。在國企上班的她在接受第一財經記者採訪時說，其月薪是6000元，但依舊覺得房價依然高。她認為，海南房價會走到今天，在很大程度上與炒房有關。

　　現在，正在建設自貿港的海南省在繼續堅持“房住不炒”定位和全域限購政策不變的同時，通過政策加碼以避免淪為“房地產加工廠”。2020年是海南啟動自貿港建設的開局之年。“這是海南非常關鍵的一年。”海南省政府相關部門一位元官員對第一財經記者說。

　　3月7日，海南省委辦公廳、省政府辦公廳發佈的《關於建立房地產市場平穩健康發展城市主體責任制的通知》（下稱《通知》）顯示，自當日起，海南新出讓土地建設的商品住房，實行現房銷售制度。限購政策進一步加碼，本省戶籍和常住居民家庭禁止購買2套（不含）以上安居型商品住房和市場化商品住房。

　　政協海南省委原常委、海南現代管理研究院院長王毅武在接受第一財經記者採訪時分析說，海南此次出臺的政策，一是限制本地居民，不給炒房火上澆油；二是只能現房銷售，給房地產熱釜底抽薪，起降溫作用。

　　3月6日，阿里拍賣平臺對外公告，朝陽慈雲寺危改小區二期（6號樓）部分房地産在建工程所有權及分攤國有出讓土地使用權將于4月7日至4月8日公開招標。標的當前價為22.62億元，評估價為32.32億元，保證金為2億元。招標單位為北京市第三中級人民法院。

　　據了解，該在建工程已預售53套房地産（未在本次評估及拍賣范圍中），面積共計13017.64平方米。上述房地産付款比例分別為2.39%-100%情況不等。上述房地産預售情況僅作參考，詳情由競買人自行核實並承擔相應風險。競買人需完成包括上述53套房地産在內的整體在建工程的全部續建工作，相關續建成本亦由競買人承擔。

　　本次拍賣標的估價報告未考慮已預售房地産價值及其續建對估價對象價值的影響。

　　沒有將主要精力擺放在促銷上，碧桂園(10.46, -0.44, -4.04%)二月份主要在操辦一些為未來發展“打基礎”的工作。

　　觀點地產網 3月6日晚，龍頭開發商碧桂園發佈它今年2月份的銷售成績。

　　跟據公告，2月份單月，碧桂園實現了權益合同銷售金額約209.2億元，這個數字與去年同期相比減少了49.97%。而對應的權益合同銷售建築面積約252萬平方米，亦同比減少50.43%。

　　受此影響，碧桂園1-2月權益合約銷售金額錄得同比下降28.1%至538.4億元，權益合約銷售面積則為631萬平方米，同比減少29.2%。

　　但這沒什麼可以責備的，隨著新型冠狀病毒肺炎的爆發，整個2月全國樓市都籠罩在疫情陰霾之中，加上春節假期的影響，銷售活動在2月上旬基本是處於停滯狀態。

　　與大多數房企不同，碧桂園並未就網上售樓跟進大規模打折促銷活動，僅就旗下項目開通線上售樓處，顯得較為低調。

　　此前2月13日另一頭部房企恆大，就推出了促銷力度史無前例的“全員行銷”活動。恆大也成為了少數仍能在前兩月取得銷售額增長的房企。據2月16日報導，有碧桂園高層在回應是否跟進促銷時就表示：“看目前的進展，估計碧桂園不會跟進。”

　　但事實上，碧桂園在1月份中上旬還是有就返鄉置業熱潮推廣過春節特惠活動。除此之外，據瞭解在1月18日-2月8日，碧桂園鳳凰雲平臺亦推出了“百億福利大放送 千城萬券惠萬券”活動，涵蓋該公司全國範圍內248個城市的樓盤。

　　因此碧桂園首月得以實現329.2億元權益銷售額，較2019年12月的數字環比增長達166.34%。而且即使二月的銷售有所下滑，但無論權益銷售還是合約銷售，碧桂園仍然位列全國房企的前三位。

　　據觀點指數發佈的2020年1-2月中國房地產企業銷售金額TOP100，碧桂園前兩個月取得的合約銷售額為約765億元，排在第三名。

　　沒有將主要精力擺放在促銷上，碧桂園二月份主要在操辦一些為未來發展“打基礎”的工作。

　　2月24日，碧桂園就在內部啟動了一次大規模的架構調整與人事換防，至少涉及到38個總部與各地高管，及近30個區域部門。

　　具體而言，碧桂園此次調整於總部層面將投策、設計兩個核心中心合併。區域方面則是將部分業務規模偏小的、地域鄰近的14個區域進行整合。例如，合併成都區域、川東區域下轄的內江市、資陽市、德陽市為成都區域，合併江蘇區域、蘇州區域、蘇南區域為江蘇區域，合併滬蘇區域、上海區域為滬蘇區域，合併佛肇區域、肇慶區域為佛肇區域等。

　　人事方面，碧桂園延續去年提出的“要全面落實集團和區域間的縱向輪崗，關鍵崗位可以採用公開競爭制”的方針。

　　總部層面碧桂園常務副總裁程光煜就接管了新合併的投資策劃中心，並負責文商旅集團運作。其他除一些在同一層面上的調動，例如原設計管理中心總經理楊翠瓏改任成本管理中心總經理。也有一批原地方區域負責人，被提任至總部任職，如原湖南區域總裁黎曉林改任人力資源管理中心總經理，原江蘇區域總裁陳斌改任國際及特區事業部總經理。一批從總部改任地方，如原人力資源管理中心總經理彭志斌改任甘肅區域總裁，原博智林機器人公司執行總裁張志遠改任湖南區域總裁等。

　　另一方面，二月份碧桂園在土地市場的動作也非常頻繁。據觀點地產新媒體不完全統計，月內，碧桂園就在惠州、河源、太原、鄭州拿下約9宗土地，斥資約30.76億元。

　　同時，碧桂園旗下跟進的城市更新項目，近期也大量進入收穫期。在進入3月的頭一個星期，該公司就一口氣拿下了兩個舊改項目。

　　其中，東莞原諾基亞工廠專案是碧桂園多年前介入，目前計畫投入25億元進行改造，由舊廠房改建為“南城碧桂園科技產業中心”。包括4棟商業辦公樓、5棟獨棟研發樓、1棟園區運營服務用房、1棟配套高層公寓、底層商業配套以及地下商業空間。

　　第二個項目是佛山南海區裡水鎮大沖科技生態工業園改造項目。據瞭解，該項目亦由碧桂園在多年前介入。目前碧桂園以8.3億元拿下該舊改項目市場改造的主體資格，計畫改造面積約973.48畝。

　　融資方面，作為國內房地產界的ABS大戶，在2019年ABS發行規模超過一千億基礎上，碧桂園月內25.68億元應收款ABS項目獲得了深交所受理。除此之外，碧桂園旗下85.38億元小公募債也獲得上交所通過。

　2月28日晚間，綠城中國控股有限公司（03900.HK，以下簡稱“綠城中國”）發佈公告，認為綠城管理已經增長到了足夠獨立上市的規模，建議分拆綠城管理並於聯交所主機板獨立上市。

　　作為中國房地產市場規模最大的代建公司，若成功上市，綠城管理也將成為首家對接資本市場的代建企業。市場分析人士認為，綠城管理沒有財務杠杆，且具備較高的盈利能力，上市後前景值得期待，也將帶動其他具備實力的房企積極跟進。

　　孵化十年成中國最大代建公司

　　2月28日晚間，綠城中國發佈公告，建議分拆綠城管理並於聯交所主機板獨立上市。當日，綠城管理向聯交所提交上市申請表格（A1表格），申請綠城管理股份於聯交所主機板上市及批准買賣。作為綠城管理的唯一股東，目前綠城中國持股1，432，660，000股。建議分拆完成後，現時預期綠城管理將繼續為綠城中國的附屬公司，且公司繼續將綠城管理的所有資產、負債和收益表專案合併入帳。

　　對於進行分拆的理由和裨益方面，綠城中國董事會認為，綠城管理及其附屬公司的業務已經增長到足夠獨立上市的規模，並認為綠城管理股份取得獨立上市地位，在商業上有利且符合股東利益。

　　招股書顯示，綠城管理于2010年成立，目前是中國房地產市場最大的代建公司。至2018年，公司擁有106個新訂約項目，新訂約總建築面積約為22 ．4百萬平方米，占中國代建市場的市場份額達41.1%；截至2019年9月底，綠城管理於中國25個省、直轄市及自治區的84座城市及於柬埔寨一座城市擁有262個代建專案，管理總建築面積為68.5百萬平方米。

　　營收及利潤方面，綠城管理優勢顯著。招股書顯示，於2017年-2019年9月30日，綠城管理收入分別為人民幣10.16億元、14.81億元、11.28億元及15.13億元。同期，綠城管理的年內/期內持續經營業務所得利潤分別為人民幣2.56億元、3.63億元、2.37億元及2.96億元。

　　毛利方面，綠城管理代建業務毛利率可以高達50%。招股書顯示，2017年-2019年9月30日，綠城管理毛利分別為人民幣5.77億元、7.44億元、6.07億元及6.79億元，且同期毛利率分別為56.8%、50.2%、53.8%及44.9%。

　　最近幾年，綠城管理的銷售業績在綠城集團總銷售額中的比例保持在30%以上。2016-2019年綠城代建的業務銷售額分別為181億元、430億元、552億元及664億元，占同期綠城集團總銷售額比例的15.89%、29.39%、35.29%及33%。

　　根據招股書，綠城管理的收入主要來自商業代建、政府代建和其他業務三大業務，其中商業代建在過往的經營期間內占其收入的絕大部分。2017年、2018年及截至2018年及2019年9月30日止九個月，商業代建分別產生收入8.07億元、11.45億元、8.97億元及10.98億元，占其總收入的79.4%、77.3%、79.5%及72.6%；截至2019年9月30日，商業代建的總面積為3815.1萬平方米，占其總管理面積的55.7%。

　　優異的業績背後，是綠城管理日益成熟的盈利模式。按照綠城管理控股有限公司行政總裁李軍的說法，“龍頭房企發展成熟，擁有良好的品牌和成熟的產品線，這些大公司不需要代建企業的介入。而很多地方性小房企擁有土地資源，但開發能力和資金實力有限，產品無法產生溢價。在這樣的背景下，綠城管理就有了很大的市場”。

　　值得一提的是，作為一家以輕資產代建為主業務的公司，綠城管理負債較少，風險較低。根據招股書，2017年及2018年12月31日以及2019年9月30日，綠城管理的一年內到期銀行及其他借款分別為1000萬元、1000萬元及零。綠城管理方面認為，“由於專案擁有人主要負責土地收購成本及物業建造成本，無需為專案投入大量財務資源”。

　　代建市場波濤暗湧

　　當然，遞交招股書，只是綠城管理上市之路的起點。未來，綠城中國會有怎樣的分拆方案，綠城管理上市後的市值表現又是否會超越母公司等問題，市場仍保持關注。

　　值得注意的是，近兩年綠城管理在規模的擴張方面開始變緩：截至2017年及2018年12月31日止年度及截至2019年9月30日止九個月，綠城管理已有的新訂約代建專案分別為43、106及59個，其新訂約總建築面積分別達致1060萬平方米、2240萬平方米及1450萬平方米。此外，近幾年商業代建也出現毛利率下降的情況，由2017年的61.4%降至2019年9月底的47.6%。

　　儘管如此，行業人士對於綠城管理的看法仍普遍樂觀，認為綠城管理沒有財務杠杆且具備較高盈利能力，上市後的前景值得期待。

　　“近期綠城要拆分代建平臺進行上市，體現了綠城多元化業務發展的導向。通過上市，促進了此類業務獨立運作、拓展融資等能力，也使得代建業務的品牌價值提升。”知名地產分析師嚴躍進向《華夏時報》記者分析指出。

　　億翰智庫分析師于小雨因為告訴《華夏時報》記者，相對于資金占用量較大且杠杆比重較高的房地產開發業務，資本市場對於代建這種安全邊際較高的業務十分青睞。且綠城品牌較好，能在代建項目中做篩選，“一般做他們自身佈局城市的項目，成本也可控”。以已經上市的綠城服務（02869.HK）為例，截至3月4日收盤，綠城中國的市值為246.62億港元，而綠城服務市值則達到283.49億元。

　　市場分析人士同時指出，綠城管理若成功上市，或許會引發其他具備實力的房企的跟進。“客觀上綠城此次扮演了一個領頭羊的角色，這也說明當前代建模式成為資本市場關注的焦點。”嚴躍進表示，代建業務的發展確實需要通過資本市場來發力，其他一些有代建業務的房企，自然也是需要積極關注這個點。

　　從市場方面來看，根據中國指數研究院報告，預計未來五年中國代建市場於新訂約總建築面積方面將以23.5%的複合年增長率繼續增長。不過，於2018年，中國有24間大型代建公司，承接項目已訂約總建築面積合共約為2081百萬平方米，其中72.9%及84.8%由2018年代建行業前五大及前十大的公司代建，“強者愈強”的態勢十分明顯。

　　面對這片波濤暗湧的藍海，綠城管理在招股書中直言，“中國的代建市場高度競爭”，認為對手不容小覷。不少業內人士也認為，身處競爭越發激烈的代建市場，腳步穩健的企業不一定具備成熟業務體系，或是穿越政策週期的核心操盤能力。

　　“代建行業拼的不是規模，而是管理。”雅居樂房管集團總裁樊紅雷在此前的媒體採訪中表示，以專業管理提高專案成功率，打造良好品牌口碑和優秀盈利能力，即使規模不是很大，但未來的想像空間尤其是在資本市場的表現依然值得期待。

　　嚴躍進建議，部分代建公司需要積極開拓思路，不光是簡單的品牌輸出和工程代理，更多是還是要在房地產業務的全生命週期中積極研究各類需求。“若是代建企業有較好的融資機會，那麼在代建中其實就可以積極參股，這本身有助於開拓業務的發展方向。”

　　紓困減負！江門市出臺助力房地產行業平穩健康發展措施

　　土地出讓金可分期繳納、適時調整公積金貸款額度、支持各地人才來江門購買首套住房……3月6日，江門市出臺《關於促進房地產市場平穩健康發展的若干措施》，用15條“真金白銀”具體舉措統籌做好疫情防控和復工複產工作，緩解疫情對房地產行業的衝擊，助力房地產行業回歸市場常態。

　　市房地產行業協會會長葉澤權認為，江門及時出臺15條措施，能有效舒緩本次疫情對房地產業的衝擊，幫助行業回歸穩定，同時體現了江門市房地產調控政策的連續性、一致性和穩定性，隨著後續配套措施的進一步落實，江門房地產有望回歸平穩。葉澤權表示，政策出臺對行業是一件好事，但房企健康發展必須提升自身產品品質。本次疫情將改變一部分購房者的購房需求，具備齊全的生活和醫療配套、貼心的物業管理、優秀的規劃戶型設計的健康住區，將成為購房者的置業首選。

　　一、實施“預申請”提升企業拿地意願

　　江門將穩定土地出讓市場。《若干措施》規定，江門將公佈本年度的土地供應計畫，穩定土地市場預期，合理確定土地出讓總量、合理安排供地節奏。

　　江門實施土地出讓“預申請”政策，鼓勵對地塊感興趣的企業在地塊正式掛牌出讓前提交購買意向，以此提升企業拿地意願。

　　在江門，2020年出讓的土地，在簽訂合同後1個月內繳納出讓價款的50%作為首付款，餘款可約定分期繳納，最遲不得超過一年，通過分期繳納土地出讓金，緩解個別有資金壓力的房企負擔。

　　江門城區第一季度重點專案集中動工，總投資超174億元，其中蓬江區共有11個專案集中動工（投產），總投資額約84億元。高新區（江海區）共有 16個重大專案集中動工，總投資超40億元。新會珠西樞紐新城12項公共配套設施啟動建設，總投資超50億元。多個重大項目上馬，通過完善房地產項目周邊的交通、教育、醫療等公共配套設施建設，進一步提振了市場信心。

　　二、房企可延期繳納基礎設施配套費

　　《若干措施》裡，對減輕企業經營負擔，出臺了很多“真金白銀”舉措：

　　分期繳納城市基礎設施配套費。受疫情影響的開發專案，企業可向屬地政府申請延期至2020年6月30日前繳納城市基礎設施配套費。

　　提高預售款使用效率。2020年12月31日前，商品房預售監管款留存比例由5%調減至3%。同時為有效防範風險，企業提取的預售監管款，除購置材料設備款、工程款、土地成本和稅費支出外，其餘支出金額須提交等額的銀行履約保函。

　　稅收繳納延期、減免。受疫情影響辦理納稅申報困難的房地產開發企業、房地產經紀機構，由企業申請，依法辦理延期申報。對確有特殊困難而不能按期繳納稅款的，由企業申請，依法辦理延期繳納稅款，最長不超過3個月。至疫情結束，受疫情影響繳納房產稅確有困難的，可申請減免。房地產開發用地城鎮土地使用稅減免問題待國家稅務總局明確後執行。

　　開工、竣工時間順延。項目因疫情防控影響開工、竣工的，開工、竣工時間相應順延。因疫情防控影響工期，造成不能如期竣工驗收並交付業主的專案，按屬不可抗力情形不負違約責任。

　　妥善解決配建住宅問題。研究解決房地產開發企業競配建房（含車位）移交過程中的稅費問題。研究配建住宅優先用於解決各類引進人才的住房問題。

　　加強金融服務。加強對企業經營情況和資產負債情況的風險監測研判，對有發展前景但受疫情影響暫遇到困難的企業，不盲目抽貸、斷貸、壓貸。落實好差別化住房信貸政策，優先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求。

　　三、個人公積金貸款額度將調整

　　江門規定，合理優化住房公積金貸款額度。市住房公積金管理委員會根據住房公積金資金歸集和房價情況，適時調整個人住房公積金貸款額度，支持居民剛需和改善型住房需求。

　　近3年，江門市出臺多項政策，吸引各類人才來江門創業發展。為了進一步吸引人才，按照國家和省有關規定，江門繼續深化完善人才安居政策，支持各類外地人才在江門限購區域購買首套新建商品住房。

　　四、完善樓盤周邊教育醫療等公共配套

　　江門將全力以赴通過完善區域公共配套設施等措施，提振市場信心和預期：

　　完善區域公共配套設施。按照區域規劃加快完善房地產專案周邊的交通、教育、醫療等公共配套設施建設，制定並公佈詳細實施計畫和清單。

　　加強城建規劃、成果宣傳。結合城市品質提升工程、公共配套設施建設進度，系統宣傳核心區域城建規劃和成果，增強各方對宜居江門的信心。

　　提高政務服務效率。相關部門加強資訊共用，建立健全購房資格核驗機制，提高房屋買賣合同備案效率，加快商品房預售許可辦理。

市場聚焦全新盤，加上二手減價盤源減少，窒礙十大屋苑交投。中原地產統計十大屋苑過去周末兩天（7日至8日）錄15宗成交，較前周末22宗大減7宗或31.8%，當中將軍澳日出康城9C期OCEAN MARINI登場，同區新都城交投陷冰封，為該行統計新都城成交量，自今年2月第二個周末以來再度出現零成交狀況。

新盤搶佔購買力

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑稱，二手筍盤快速被市場消耗，部分業主見市況回穩漸收窄議幅，加上新盤搶客，令二手交投略為轉慢。

美聯物業住宅部行政總裁布少明認為，新盤陸續推出應市，同時不少二手筍盤被消化，故本月樓市將由新盤主導。根據該行統計十大屋苑同期買賣也由前周末的23宗，回落6宗或26.1%至17宗，但仍連續4個周末企穩雙位數。

利嘉閣地產統計過去周末十大屋苑也有17宗買賣，相對前周末19宗，略為回落2宗或10.5%。利嘉閣地產總裁廖偉強指出，該行統計的十大屋苑過去三個周末成交量均逼近20宗，反映市場氣氛暢旺，市民開始適應新冠肺炎疫情變化。

香港置業行政總裁李志成說，據該行資料，十大屋苑過去兩天有14宗買賣，較前個周末18宗，少4宗或22.2%，但相信市場已逐漸消化疫情消息，一旦疫情好轉，積存的購買力將進一步爆發，屆時3月一及二手樓市同步回勇。

受減息效應帶動，過去周末假期，大型屋苑睇樓量急增。個別筍盤即時吸引大批準買家睇樓，例如黃埔花園3房單位單日逾20組買家登門參觀，成功以980萬易手。業界認為，由於短期有數個新盤推售，料新盤會成為市場焦點。

美孚代理全出動 分店暫「鎖舖」

太陽物業分行經理宏惠強指出，黃埔花園可以說是走出新冠肺炎的陰影，近日睇樓量增加，至今共錄得16宗買賣。其中，9期3座中層E室，實用面積617平方呎，屬於3房間隔，原本用作收租，租客日前遷出，可讓準買家入屋參觀，昨日單日錄得逾20組客睇樓，最終以980萬元售出，比銀行估價926萬高約54萬。

至於，荔枝角美孚新邨更有地產代理全部出動睇樓，分店被迫短暫「鎖舖」。美聯美孚3期分行助理營業董事邱漢榮表示，美孚近日睇樓量回升，不少為外區客前來探盤，希望吸納低水筍盤，而周六、日睇樓量多更旺到鎖舖。2日共錄4宗成交，包括7期萬事達廣場9號中層C室，實用面積657平方呎，以872萬元易手，實用呎價13,272元。

太古城錄2成交 造價均千萬內

前綫代理指出，近日二手市場以1,000萬元以下（可承造8、9成按揭）單位較受歡迎。鰂魚涌太古城於周末暫錄2宗成交，造價均為1,000萬元以下。而屬平盤集中地的元朗區，周六已錄有14宗成交，而放盤業主在叫價上進一步收窄議價空間。

另外，據中原統計，10大屋苑周六、日錄有15宗成交，按周減少約32%，而美聯統計的10大屋苑，同期錄有17宗成交，按周回落26%。香港置業及利嘉閣地產則分別錄得14及17宗成交。

中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，二手近月交投轉活，平價筍盤被消耗，部分業主逐步收窄議幅，加上新盤搶客，令二手略為放慢，料樓市短期內繼續一、二手雙綫發展。美聯住宅部行政總裁布少明表示，美國早前減息半厘，預期本港低息環境持續，刺激買家入市意慾，不過，新盤應市，二手筍盤消化下，料本月新盤將成市場焦點。

私樓租金下跌，亦拖累政府出租住宅單位的租金收入。產業署去年住宅租金收入約1.13億元，按年減少13%，以平均每個單位月租4.5萬元，亦按年跌1成，並預期今年平均租金將再跌7%。

合共出租208單位

根據產業署資料顯示，該署在2019年合共出租208個住宅單位，相較2018年的215個單位略為減少，但去年獲得總租金則只有1.13億元，按年減少13%，以每個單位平均計算的月租則約45,433元，相較對上一年的平均租50,736元，下跌約1成。

情況或反映受私樓租金下跌影響，故此產業署出租的過剩公務員宿舍租金亦有所調整。

今年料租出225伙

按照差估署的數據所見，去年私樓租金下跌1.9%，豪宅跌幅則達3.6%，若果比較去年中的高位，跌幅更達5.3%。

至於展望今年，產業署預計可以租出的住宅單位約225伙，按年增加8%，但整體租金收入只是微升至1.14億元，平均每個單位月租更會下跌7%至42,111元。

　　醞釀多年的新界東北古洞、漸成為土地供應生力軍，政府於下年度將推10幅新增用地，當中首度推出3幅古洞住宅地，合共提供約2300伙供應；業界人士指出，該地皮配套發展未見成熟，項目落成後難免成「開荒牛」，惟受協同效應驅使下，料大型發展商以審慎態度競投。

　　政府於下年度將推15幅住宅地，當中10幅為新增用地，其中醞釀多年的新界東北發展區終有3幅地皮推出，分別為上水古洞24區、上水古洞25區及粉嶺粉錦公路與青山公路交界—古洞段，當中以上水古洞25區住宅地規模最大，地盤面積約20萬方呎，以地積比率6倍發展，可建樓面約120萬方呎，業界估計樓面呎價介乎4500至5500元，估值介乎54億至66億。

　　至於另外2幅住宅地皮，為上水古洞24區及粉嶺粉錦公路與青山公路交界—古洞段，前者地盤面積約8.2萬方呎，可建樓面約49.2萬方呎，每方呎樓面呎價約4500至5500元，市場估值介乎22億至27億；另一幅面積47362方呎，可建樓面約28.4萬方呎，市場估值介乎17億至20億，每方呎樓面地價介乎5500至6500元。

　　泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚指出，上述3幅地皮合共提供2300伙，規模屬相當龐大，惟該地皮屬區內首批入伙項目之一，環顧區內發展並未成熟，項目落成後難免受「開荒牛」之苦。

　　近年屯門區成為新盤供應重鎮，不少新盤亦相繼落成，其中由永泰發展的THE CARMEL新近入伙，提供178伙，包括48幢洋房，戶型涵蓋開放式至4房單位。綜合市場消息指，該盤目前平均呎租33元，面積279方呎，入場租金10800元，租金回報率約為3厘。

　　美聯營業經理鄭志浩表示，目前該盤平均呎租約33元，入場單位月租10800元，為2座中層E室，面積279方呎，屬開放式單位，坐向西南方，景觀不俗，呎租約38.7元。

　　新近放租單位方面，鄭志浩指，最近仍接獲不少放租盤，最新如2座中層B室，面積368方呎，屬1房間隔，景觀開揚，新近業主以12000元推出市場放租，呎租約32.6元；而2座中層H室，面積562方呎，為2房單位，坐向北方，景觀不俗，現時以16000元放租，呎租約28.4元。

　　屋苑入伙至今錄多宗租賃個案，他透露，1座低層E室，面積270方呎，屬於開放式單位，以8900元獲外區租客遷入，呎租約32.9元。據了解，業主於去年1月以351.2萬購入，可享約3厘租金回報。

　　他續指，目前放租單位中以開放式單位最受歡迎，因項目屬區內一帶少有的全新盤，相信往後租金具上升空間。

　　中原資深分區營業經理何建輝表示，隨着不少業主收樓後陸續將單位推出放租，現時有約17個放租單位，包括2座中層B室，面積368方呎，屬1房戶，坐向西北方，享內園景，叫租1.3萬，呎租約35.3元。

　　何建輝指，其餘放租盤方面，包括2座高層H室，面積561方呎，屬1房戶，現以13000元放租，呎租約23.1元；而1座中層H室，面積805方呎，為2房套房單位，則以18800元放租，呎租約23.3元。

　　然而，近日有不少單位陸續租出，何建輝透露，本月錄多宗租賃個案，如1座高層C室，面積308方呎，屬1房單位，以12500元獲區內租客承接，呎租約40.5元；據悉，業主於19年1月以454.9萬購入單位，可享約3厘租金回報。

　　而1座中層A室，面積483方呎的2房單位，則以13800元獲家庭客承租，呎租約28.5元。據了解，業立於19年初以549.2萬購入單位，可享約3厘租金回報。除分層單位外，亦有雙號屋以36000元租出，面積1082方呎，屬3房套間隔，呎租約33.2元，據指，業主於去年1月以約1731.2萬購入，現享約2.4厘租金回報。他指，屋苑鄰近有國際學校，自入伙以來接獲不少家庭等查詢。