武漢肺炎衝擊全球經濟，造成股市大震盪，房地產被市場認為具避險功能，應有資金轉入，但從過去5次台灣重大股災發現，房市與股災雖非呈正相關，不過一旦股災時間拉長便會深受影響。專家以往鑑今，認為若這次疫情拉長，勢必衝擊房市，可能下半年交易量就會明顯下滑。

住商不動產統計從1995年中共試射飛彈、1997年亞洲金融風暴、2000年網路泡沫化、2003年 SARS及2008年金融海嘯共5次股災，觀察當年與隔年的建物買賣移轉棟數表現。
其中的中共試射飛彈、SARS與金融海嘯等3次股災，交易量皆呈現前低後高，亦即1995年中共飛彈試射的當年移轉量為49.1萬棟、隔年為50.8萬棟；而2003年SARS當年為34.9萬棟、隔年為41.8萬棟；2008年金融海嘯當年37.9萬棟、隔年為38.8萬棟。

台海危機創移轉天量

住商不動產企研室經理徐佳馨分析，中共飛彈、SARS與金融海嘯等3次股災，均歷時約半年以內，且與當時政策利多有關，像是1992年容積管制，使得建商搶建築執照爆量，又有兩岸危機讓屋主賤價拋售，因此讓建物買賣移轉棟數寫下天量。

徐佳馨補充，SARS前後時期，政府也有土增稅減半、優惠房貸、放寬外國人來台投資不動產等政策，讓市場逐漸回溫；金融海嘯時期的政府，則祭出遺贈稅調降、兩岸MOU（Memorandum of Understanding，兩岸金融監理合作備忘錄）、ECFA（Economic Cooperation Framework Agreement，兩岸經濟合作架構協議）等話題，也讓買氣回溫。
房市移轉量的帶動，除與股災後經濟狀況有關，徐佳馨說明，若政府祭出救市政策，多會帶起一波成交量。因此反觀1997年亞洲金融風暴、2000年網路泡沫，股災均歷時1年多，衝擊整體經濟，尤其是股市萬點行情，更讓股民深受重傷。其中1997年金融風暴蔓延1年多，年度建物買賣移轉量為46.6萬棟、38.5萬棟，隔1年的2000年也僅有32.1萬棟，經濟重創加上發生921大地震，更讓買方嚇破膽，影響交易量。

徐佳馨指出，這次武漢肺炎疫情約歷時3個月，對房市影響尚不明顯，但能看到股市已明顯震盪，未來若這波疫情長期未受控制，恐怕會像過去較長股災時一樣，衝擊台灣房市，可能今年下半年就能發現交易量明顯下滑。
現在非危機入市時刻


面對目前的股災，房市專家SWAY認為：「真正的購屋剛需，疫情來了還是會閃」，表明現在並非危機入市的時刻，至於疫情結束後的房價表現，他表示，台商還得忙著去中國「救災」，恐怕在這波都已死傷慘重、得賣房救產業，「哪來力量回流、暴買？」當然就更無法炒高房價。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，由於房地產變現速度慢、流動性差，因此反應較慢，市場個別反應也較整體明顯，建議民眾買房除了看大環境外，也要多注意個案環境與條件，進場比較安心。

不受新冠肺炎疫情影響，建商獵地積極，土地交易市場維持活絡，根據第一太平戴維斯統計，2020年第1季大型土地交易總額達到478億元，季增率3%。商用不動產市場則是觀望氛圍濃厚，投資型買氣銳減，第1季交易總額僅有68億元，寫下2007年以來第三低的單季交易規模。

雖然疫情為整體經濟帶來相當大的衝擊，建商對於住宅市場仍保持高度信心，認為待疫情受到控制後，遞延的住宅買氣將會迅速回升，因此持續補進土地庫存。據統計，2020年第1季土地交易達到478億元，季增率3%，年減率25%，其中建商購地即占431億元，不僅興富發集團2020年累積購地金額已達到147億元，遠雄及新潤建設亦分別斥資47億元及37億元購入台北市土地。多個土地標售案反應熱烈，包括高雄市政府第1季的10筆土地標售案全數脫標，溢價率超出2成；另外，達新工業的台中七期土地標售，則由興富發建設以83.76億得標，溢價率15%，改寫台中土地最高總價記錄。

本季兩大土地交易熱區為台中市及台北市，土地交易金額分別達到162億元及154億元，其中，台中七期是土地一級戰區，單是興富發本季買入的兩筆七期土地即達到127億元，未來將規劃商辦、飯店及商場等複合型開發案；另外，在北士科園區議題帶動下，近2年北投土地受到建商高度關注，本季遠雄、華固、新潤及力麒等多家建商合計購地達78億元，未來將進行住宅及商辦開發。

本季商用不動產市場交易總額為68億元，季減率及年減率分別達75%及70%，交易動能大幅滑落，自用型交易占比回升至6成以上，剛性需求再成為市場主力，由於經濟不確性風險高，拉長大型交易案的評估時間，單筆規模5億以下的小型交易反而較為活絡。各類交易之中，科技業及製造業的自用廠房需求最為穩定，交易總額達35億元，主要集中在桃園及新竹地區。飯店交易占比則達22%，主要為興富發建設總裁以15億元購入高雄華王大飯店，由於為單一產權大樓，據傳未來將拆除改建。

第一太平戴維斯董事長黃瑞楠表示，為防堵新冠肺炎擴大各國紛紛施行更嚴厲的限制手段，2020年全球經濟前景更為嚴峻的同時，各國政府也推出多項紓困方案希望協助企業渡過危機，台灣央行在上週也宣布調降利率1碼，重貼現率來到歷史新低的1.125%，此措施有助於穩定市場。新冠肺炎疫情延燒至今，企業專心於防疫佈署及調派供應鏈原物料和產能，影響不動產購置計畫的評估速度，如全球疫情獲得控制，可預期科技及製造業為求穩定營運及分散風險，會加速回台或海外生產據點的布局，商辦及工業土地、廠房類型的硬需求資產交易有望在2020下半年逐步回溫。

投資市場方面，全球股市、匯市波動加劇，央行降息擴大商用不動產的租金利差，市場資金有機會轉進具備穩定收益的不動產；土地交易動能則將保持活躍，接下來底價高達266億元的世貿三館地上權標售案即將登場，這是信義計畫區最後一塊能與台北101大樓爭鋒的基地，在台北市頂級商辦供給仍吃緊的刺激下，預期將吸引大型機構投資人參與投標，第一季土地交易金額有機會在Q1封關前一舉突破700億元。

央行上周宣布降息一碼，市場反應不一。瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，央行降息，真正需要嚴肅看的是，降息所透露的不安訊息，如封城、停工、失業、企業倒閉等隱憂，企業主、受薪階級唇亡齒寒，勢將緊縮消費，暫緩投資、購屋計畫。

黃舒衛表示，新冠肺炎疫情蔓延，央行一改往常，直接降息一碼，讓許多人聯想到2003年SARS發生時，央行也降息一碼。

實際上從2000 年底到 2001 年底，台灣一共降息11次，2002年兩次降息，購屋貸款從7%一路垂降到3%以下，買方自然非常有感，加上2003年開放外資投資不動產，再透過土增稅減半、降息的措施，多管齊下，吸引各方資金湧入房市，房市才逐漸回春。

2008年次貸風暴後， 房市迅速回溫，除了降息措施外，主要關鍵是2008年政黨輪替，開放大陸地區人民來台投資、陸客自由行，加上2009年調降遺贈稅帶動台商鮭魚返鄉潮，還有政府積極標售土地，價格屢創新高，帶動資金行情炒熱房市。

反觀目前，五大行庫新承做購屋貸款的利率已經很低，只有1.6%，購屋貸款利率壓在1.7%的超低水準已經將近四年，民眾對既有超低利率環境還要降息，其實已經無感。

真正需要嚴肅看的是，這次降息所透露的訊息與預期，如封城、停工、失業、企業倒閉等隱憂，在高度不確定之下，企業主、受薪階級唇亡齒寒，預期收入減少，將緊縮消費，暫緩投資、購屋計畫。

黃舒衛表示，從利率條件變化分析來看，「降息」已非觸發自住買方進場的單一、主要動機，況且目前還有高房價、高負擔，乃至高跌價風險，帶動房市效果極有限，但背後代表的訊息令人憂心。

台北市不僅房價高，且有許多沒有電梯的老舊公寓，樓梯爬上爬下對長者來說相當不方便。一名網友表示，考慮到父母年紀慢慢變大，想把台北兩間舊公寓賣掉，搬去新北新蓋的電梯大樓，剩下經費還能當退休金使用，該買房策略也引發討論，網友大讚這樣的作法「好聰明！」

原PO在PTT房屋買賣版發文，向網友請益「賣台北換新北的選擇」，表示家裡是沒有電梯的舊公寓，爸媽年紀漸增每天爬5樓回家實在很吃力，加上爸爸在前幾年膝蓋動過手術，因此想要賣掉他們家在台北的2間舊公寓，換一間新北新蓋的電梯大樓，剩的錢還可以當退休金，原本計畫買在板橋，但考量到離乾媽家近一點也能互相照顧，所以決定往南勢角找新建案，並詢問網友意見。

「棄北市買新北」的規劃讓許多網友留言回覆，「有新房又有退休金，好聰明耶」、「這樣也不錯，沒必要硬住在台北」、「長輩爬樓梯超危險，還是早點搬比較好」、「老人家有人抬槓（聊天）最好，跟親戚住近是對的」、「推聰明，這樣生活品質反而比在台北好耶！」

此外，也有不少人關心台灣哪個地區最適合退休者居住？推薦雙北地區的人相當多，「雙北！空氣好、水質好、大眾交通方便、醫療院所多」、「愛山愛水對退休者而言，不如住家附近有大醫院要實用」。

三立投資95億元取得4.4公頃的「林口媒體園區招商案」C、D基地50年地上權。新北市政府推動面積11.66公頃的林口媒體園區招商案全數脫標，分別由三井、東森及三立得標，合計投資240億元，創1.5萬個就業機會。

新北市林口媒體園區招商案於18日確定全數脫標，繼三井不動產集團、東森國際之後，由三立影城拼起林口媒體園區的完整拼圖。

AI、IOT是發展影視及娛樂產業的關鍵技術，而新北市擁有全台最高端的影視後製與ICT技術，為建構影視產業生態圈，三家廠商將與市府攜手促進影視音、娛樂休閒產業紮根新北，實踐林口成為新北市AI影視娛樂園區場域，預估總投資金額超過240億元。

新北市政府經濟發展局表示，「林口媒體園區招商案」C、D基地由三立影城得標取得50年的地上權，預計投資超過95億元、創造3,700個就業機會，帶動影視音產業多元型態的發展與林口地區的停留經濟。

新北經發局說明，為招攬國內外影視產業進駐、建構影視產業聚落，市府持續推動「新北影視城」計畫，第一期影視旗艦區於2017年由民視進駐設置數位媒體總部落成啟用，另TVBS亦積極規劃數位體驗相關設施，目前正積極規劃，市府也持續協助媒合相關業者。

第二期媒體園區共有A、B、C、D四塊基地，A基地由三井不動產集團加碼投資取得，以娛樂休閒、美食餐飲、生活服務等滿足未來媒體園區辦公、觀光旅次及林口居住人口需求之機能，搭配「Linkou Innovation Portal 林口新門戶、創意新入口」理念，擴大Outlet服務場域及功能，建置複合型商業設施，促成產業與商業的合作交流。

B基地由東森國際取得，以新媒體、新科技、新生活為概念，規劃設置產業辦公室、攝影棚、研發中心、共享辦公室等綜合性影視商業複合式空間，並作為集團國際企業總部，打造成為重要國際媒體產業跨界交流平台及行銷櫥窗。

C、D基地確定由三立影城得標，未來在媒體群聚效應下，將使林口成為新型影視媒體聚落，未來民眾不用遠赴法國參加坎城影展，在林口即能感受到影視娛樂帶來的震撼、感動與溫暖。

另外，第三期影視支援服務區，林口工一工業區市地重劃工程預計111年完工，目前已啟動招商前置作業，將以環境永續、生態友善的理念，提供高科技、綠能、文創、醫療等新興多元產業進駐，未來將搭配林口新市鎮租稅優惠，協助數位經濟、影視文創及文化內容產業進駐，成為影視產業重要的人才培育基地。

受到新冠肺炎疫情衝擊，商用不動產市場觀望氛圍濃厚，投資型買氣銳減，整體交易動能大幅滑落，根據第一太平戴維斯昨（24）日公布，第1季以來商用不動產交易總額僅剩68億元，寫下2007年以來第三低的單季交易規模；不過土地交易市場依舊熱絡，建商延續去年獵地動能積極出手，今年累計至今已達478億元。
根據第一太平戴維斯統計，今年第1季商用不動產交易僅有68億元，除相較去年第4季的277億元，大幅衰退75％外，也較去年同期的228億元減少七成，自用型交易占比回升至六成以上，剛性需求再成為市場主力。

統計資料顯示，今年以來商用不動產交易前五名，分別是興富發集團總裁鄭欽天斥資15.1億元，接手去年11月熄燈的高雄老牌華王大飯店；其次為勇世實業以8.28億元買下竹東廠房；瑞昱半導體以7.3億元，買下大直華固亞泰置地兩樓擠進第三名；其餘為自用廠房的不動產交易。

第一太平戴維斯指出，經濟不確性風險高，拉長大型交易案的評估時間，單筆規模5億以下的小型交易反而較為活絡。各類交易中，科技業及製造業的自用廠房需求最為穩定，交易總額達35億元，主要集中在桃園及新竹地區。飯店交易占比則達22%，主要為高雄華王大飯店交易案貢獻，由於屬單一產權大樓，據傳未來將拆除改建。

第一太平戴維斯董事長黃瑞楠表示，為防堵新冠肺炎疫情擴大，各國紛紛施行更嚴厲的限制手段，2020年全球經濟前景更為嚴峻的同時，各國政府也推出多項紓困方案希望協助企業渡過危機。台灣方面，央行上周也宣布調降利率1碼，重貼現率來到歷史新低的1.125%，此措施有助於穩定市場。

黃瑞楠還指出，如全球疫情獲得控制，預期科技及製造業為求穩定營運及分散風險，會加速回台或海外生產據點的布局。

今年來土地市場維持活絡。根據第一太平戴維斯統計，2020年至今，大型土地交易總額來到478億元，季增3%。此外，堪稱「地王之王」的世貿三館地上權案標售，將於3月30日正式登場，如若能順利標脫，屆時第1季土地交易金額將上看700億元，有機會挑戰歷史紀錄。

無懼疫情攪局，國產署2020年3月24日辦理國有非公用不動產都更宅標售，43筆吸引了11封標單，共標脫6戶；當大同區的「永德言葉」則標脫5戶，萬華的「萬喆」1戶；而大安區豪宅「耕曦」及「明日博」，初次登場的板橋「昇陽文薈」都乏人問津；總計標脫率13.9％，溢價率1.8％。

特別的是，其中由台北市文昌宮以3545萬擊敗另兩位買家，搶下31標，「永德言葉」3樓戶，比底價高出146萬，溢價率4.3％，而永勝藥品關企惠勝藥品則以3473萬，溢價率4％，標下36標六樓戶

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，此次標售以大同區的「永德言葉」表現最亮眼，憑藉捷運雙連站、雙連市場，馬偕醫院，等機能優勢，成功吸引買方青睞，本次8戶中標脫了5戶，溢價率在0％至4.3％之間，最低僅加價2916元得標，而文昌宮就在「永德言葉」旁邊，地緣關係應為置產主因，因此才願意比底價高146萬出手。

除了「永德言葉」和「萬喆」，其餘皆敗北，張旭嵐分析，「明日博」、「耕曦」等標案常客，由於底價皆和前次相同，市場誘因不大，且總價屬中高價位，近期股市震盪，非自住買方持觀望態度，加價意願不高。

第一次參與標售的板橋「昇陽文薈」，因地段佳，機能又收納繁華熱鬧的板橋老商圈，更有捷運府中站，以及出門採買便是黃石市場的便利性，頗受當地買方青睞。實價登錄資料，歷史最高價為2019年8樓的64.2萬，平均單價約57~61萬間；張旭嵐指出，本次「昇陽文薈」因為高樓層，底價扣除車位單價約64~68萬元，高出市價行情，因此市場反應較淡。

近期股市表現震盪，市場上有人認為房地產具有避險功能，應會有資金進入避險，房仲業者統計內政部買賣移轉資料以來，五次股災與前後年買賣移轉量後發現，五次股災中，1995中共試射飛彈、2003 SARS、2008金融海嘯後一年，買賣移轉量都明顯提升，而1997亞洲金融風暴、2000年網路泡沫化，表現不如預期。住商不動產企畫研究室經理徐佳馨指出，從歷史資料來看，股災與房市活絡並不一定呈現正相關，房市移轉量能夠順利被帶動，除與股災後經濟狀況有關外，若有救市政策往往會帶動一波成交量。

政策利多能救市，量增原因大不同

徐佳馨分析，中共試射飛彈、SARS與金融海嘯的三次股災中，都出現前低後高的狀態，中共試射事件發生當年度移轉量分別為49.1萬，次一年為50.8萬；SARS當年度為34.9萬，次一年為41.8萬；金融海嘯當年為37.9萬，次一年為38.8萬，歸納起來，可以發現期間都不長，而且在結束前後多與政策有關，例如1992年容積管制造成搶照暴量，加上兩岸危機讓許多屋主賤價拋售，帶動買賣移轉寫下天量；SARS前後的土增稅減半、政府優惠房貸、放寬外國人來台投資不動產也讓市場嗅到回溫氣味；美國次貸風暴後的遺贈稅調降、兩岸MOU與ECFA等話題相挺，讓買氣回溫。

反觀1997年亞洲金融風暴與2000年網路泡沫，期間都不短，對整體經濟傷害大，萬點行情當下讓不少股民身受重傷，其中1997金融風暴為期一年多，發生期間的買賣移轉量為46.6萬棟與38.5萬棟，後一年僅有32.1萬棟，除經濟巨創外，屋漏偏逢連夜雨的921大地震，也讓當時買方嚇破膽，影響交易量。

股災入市審慎，房產注意流動性

大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，股災總是財富重分配的時機，房地產因為變現速度慢，流動性差，往往反應較慢，目前市場上個別反應也比整體反應明顯，買房除了看大環境外，也要多注意個案環境與條件，進場比較安心。

根據聯徵中心最新一季屋齡統計資料顯示，國人購屋以新成屋和36年以上的老宅數量最多，屋齡3年內的新成屋去年第四季有1.39萬個房貸樣本，平均購買總價1223.3萬元的房屋，貸款利率也是最低的1.62%，在此次央行降息過後房貸利率還有下探空間。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，預售屋轉成屋後通常建商的整批房貸，銀行為爭取業務都能談到不錯的條件，因此貸款成數與平均的貸款利率條件，幾乎都是優於一般的中古屋，尤其是在此次央行降息一碼過後，利率更來到史上新低，都能降低一般屋主的房貸負擔。

另外，屋齡3年內的新房屋可能與近年強調坪效的規畫有關，平均購買的建物面積為49坪，也明顯低於其他中古屋，至於房貸樣本第二多的則是屋齡36年以上的老宅，樣本數約為7120件，大概是屋齡3年內新成屋的一半，曾敬德指出，主要還是市區的屋齡相對老舊，加上機能最好市區可能缺乏新的大樓可選擇，而公寓產品坪數實在且地段佳，有些民眾也選擇買市中心的老房子，透過裝潢整修也能提升居住的質感。

尤其是在台北市內，老房子土地價值高，房價也相對保值，因此銀行在估價時對於老房子也願意給予較佳的條件，購屋人條件正常的狀況下，不管是貸款利率、成數甚至是貸款年限，都與一般大樓產品相近。

以目前各屋齡平均貸款利率1.62%~1.81%來看，此次央行降息一碼過後，未來新承作的房貸預估將跌破1.5%，對於房貸族而言都能夠享受到這次降息的好處。

新北環狀線自2020年1月31日起正式通車，路線貫穿中和核心地區，中和地政事務所統計近4年實價登錄資料，發現秀朗橋、景平、景安、中和4站(以下簡稱環狀4站)交易量佔整體中和區中古屋市場比例約35%，另外調查也發現該4站購屋者有近5成為雙和地區民眾，並吸引鄰近有地緣關係之板橋、新店以及臺北市萬華、文山等區民眾前來置產，尤其在新北環狀線通車前半年，中和區人口數更轉趨成長，顯見新北環狀線建設不僅穩定房價，也帶動了中和及鄰近區域「逐捷運而居」之人口遷移。

中和地政事務所主任陳素霞表示，2019年新北市中古屋交易以中和區最熱門，而該所統計中和區近4年實價登錄交易資料，發現逾3成5中古屋交易位於環狀4站周圍500公尺內，分析原因應是環狀4站周圍原本就是中和發展成熟地區，生活機能良好，而隨著捷運工程進度逐步前進，其交易量亦隨之逐年增加；在交易價格方面，公寓均價約在每坪30至36萬元間，中古華廈大樓均價約在每坪38至47萬元間，相當穩定。

該所進一步分析環狀4站購屋者地緣關係，發現各站購屋者比例第1名均來自中和區(分別佔36%~42%)，第2名則來自永和區(分別佔8%~15%)，顯示環狀4站購屋者近半數以雙和地區民眾為主；第3至5名則為各站鄰近之其他行政區，例如秀朗橋站及景平站鄰近新店區及臺北市文山區，其購屋者來自新店區及文山區比例相對較高，景安站本就是捷運中和新蘆線站點，其購屋者來自臺北市大安及中正區比例較高，中和站鄰近板橋區及臺北市萬華區，其購屋者來自板橋區及萬華區比例較高；也就是說環狀4站的外來買方會選擇地理位置相近之捷運站附近置產。另外，該所統計中和區人口遷入遷出資料，發現隨著新北環狀線逐步完成，人口遷移數自108年7月開始連續8個月正成長，顯示捷運建設不僅穩定支撐房價，更吸引鄰近行政區民眾持續移入並帶動中和區人口成長及房地產市場發展。

陳主任進一步表示，中和區人口稠密、發展成熟，生活機能完整，向來以自住需求為主，且地理位置鄰近臺北市，近年來捷運路網持續擴大，民眾購屋時仍會將捷運站距離作為考量，因此環狀4站交易熱絡且佔中和區中古屋比例逾3成5的調查結果並不意外，同時也顯示捷運站周圍不僅是當地民眾購屋好選擇，亦吸引鄰近周圍行政區民眾至中和區置產；而新北環狀線串聯新店、中和、板橋、新莊等人口稠密區也連接4條既有捷運路線，產生新的鏈結並將重塑區域發展及提升交通便捷度，對於周邊房價也將有相當助益。

　龍湖集團今日發布的2019年業績報告顯示，2019年集團實現營業額1510.3億元，同比增長30.4%；實現歸屬于股東的凈利潤為183.4億元，減除少數股東權益、評估增值等影響後的核心凈利潤155.5億元，同比增長21.0%；毛利同比增長28.5%至508.0億元，毛利率33.6%。

　　3月24日晚間，奧園健康發佈2019年全年業績公告。公告顯示，奧園健康2019年總收入為9億元，較2018年的6.2億元增長45.6%。其中，物業管理服務及商業運營服務的收入分別占總收入的比例為71.8%和28.2%。

　　集團毛利潤為約人民幣337.1百萬元，較去年增長約61.4%，毛利率為約37.4%。

　　集團淨利潤為約人民幣163.1百萬元，較去年增長108.3%，淨利率為約18.1%。

　　物業管理服務分部收入為約646.4百萬元，較去年增長約42.6%，分部毛利為約223.9百萬元，毛利率為約34.6%，在管建築面積增加約4.7百萬平方米至合共15.1百萬平方米。

　　商業運營服務分部收入為約254.4百萬元，較去年增長約53.6%，分部毛利為約幣113.2百萬元，毛利率為約44.5%，於2019年，新開業10個商場且其中的9家商場由本集團進行商業運營及管理服務，該新開業商場增加商業運營服務在管合同建築面積約366，900平方米。

　　截止2019年12月31日，集團淨資產為約人民幣846.3百萬元，權益回報率（ROE）為約33.5%。

　　董事會建議派付截至二零一九年十二月三十一日止年度的末期股息每股人民幣0.09元。

粵港澳大灣區發展前景備受矚目，新世界發展（00017）與招商蛇口合作發展的深圳太子灣新盤太子灣．灣璽，累積售出約100伙，銷售總額逾30億元人民幣（約33億港元），每方米售價約10萬至11萬元人民幣（呎價約1.02萬至1.12萬港元）。

買家疫市透過手機揀樓

新世界發展指出，太子灣．灣璽提供163伙，去年12月開始預售，近月在新冠肺炎疫情下，發展商利用網上平台讓買家透過手機揀樓，開售至今售出約100伙，佔首輪可銷售單位逾九成，售價約2100萬至5100萬元人民幣（約2307萬至5602萬港元），其中3月發售的單位，面積介乎2476至4198方呎。

新世界發展執行副主席兼總經理鄭志剛認為， 該項目於疫市創佳績，反映內地房地產市場的需求強勁，尤其對具有投資潛力的大灣區優質項目；該集團手上的現金流十分強勁，會把握機會在內地物色投資良機。

鄭志剛：內房市場需求強勁

太子灣．灣璽屬於總樓面面積約420萬方呎的深圳太子灣大型商住綜合項目之一部分，鄰近蛇口全新的郵輪碼頭，除前述新盤外，亦包括興建中的K11購物藝術中心、親子主題商場D．Park和甲級寫字樓等。

2016年中共總書記習近平提出「房住不炒」的大原則後，至今對於大陸房地產調控措施不斷發布，僅2019年大陸發布的房市調控政策次數達620次，較2018年成長38%，達史上最高。大規模的房市調控政策雖控制了房價的上漲，但卻使得房地產企業經營困難。

根據中國人民法院所屬「全國企業破產重整案件資訊網」以房地產為關鍵字進行破產案件搜尋，2019年共有526條房企破產公告，平均每天有1.44家房企倒閉。屋漏偏逢連夜雨，2020年1月新冠肺炎疫情大規模爆發，再度重創奄奄一息的大陸房市。

為了避免房屋銷售造成肺炎疫情擴散，大陸房地產協會在2020年1月26日建議房地產業暫停售樓處的銷售活動。包括湖南、江西、廣東、海南等多省，超過60個以上的城市直接發布要求暫停線下售房。

廣發證券發布於2月2日的研報顯示，暫停線下銷售的省份，2019年銷售規模占全大陸的50.98%；禁止舉辦大型行銷活動的省份，規模占30.29%，去除政策重疊地區後，兩者合計影響全中國大陸市場比例達73.07%。據中國招商證券發布的數據顯示，2020年2月分大陸36個城市新房銷售較2019年同期下降九成，舊屋銷售也崩跌91%，房市出現斷崖式下跌。

中國指數研究院預估2020全年大陸商品房銷售面積將下降5.0%至6.5%，減少3000萬至3500萬平方公尺，相當於武漢的市場總量。2020年僅前40天的時間，大陸已有96家房企倒閉，大多因為資金斷鏈所致。

如果新冠肺炎未能有效控制，大陸房市蕭條、房企破產情況愈來愈嚴重，恐將造成系統性金融危機。大陸官方也意識到問題的嚴重性，許多城市已經在「房住不炒」的大原則下，開始「因城施策」的鬆綁房地產市場的調控措施。

然而，近期大陸財政部、人民銀行等多部委再次重申堅持「房住不炒」定位，強調不將房地產作為短期刺激經濟的手段，穩定預期。因此表明疫情後也不太可能出現大規模的房地產刺激或者救市政策，房價出現大幅反彈的機率應該也不高。

　　浙江省海寧市《海寧日報》在其官方微信公眾號發布消息稱，在３月２５日至４月２４日雲上房博會期間，非海寧戶籍人口的限購令暫不執行，換言之即外地人可購買超過一套住房政策。過往多城開放外地人購買物業，多是以「吸引人才」的名義包裝，而今次海寧市以舉辦房博會的名義開放限購，將成為全國第一個字面上承認開放限購的城市，儘管窗口只開一個月，但仍然備受外界關注。

　　海寧市住房和城鄉建設局房產科工作人員對內媒表示，限購政策以發布為準。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析，海寧新政對於後續市場走勢和政策預判都有重要影響，惟此次放鬆屬階段性，是為了配合海寧雲上房博會的活動推進，客觀上是為了特定階段房企項目的去庫存。

內房股相繼公布去年業績，龍湖集團（00960）去年股東應佔溢利183.37億元（人民幣．下同），按年增長12.93%；核心溢利155.5億元，升21%。每股盈利3.13元；派末期息每股0.84元，多21.7%，全年合計派發股息1.2元，增21.2%。核心稅後利潤率15.5%，核心權益後利潤率10.3%。去年合同銷售額2425億元，今年銷售目標2600億元，上調7.22%。

龍湖去年收入1510.26億元，增長30.42%。其中，物業發展佔1407.93億元，物業投資佔57.89億元，物業管理及相關服務與其他佔44.44億元。首席執行官邵明曉表示，今年可供銷售貨值4100億元，銷售比率63.4%便可完成銷售目標；不排除上半年面對部分銷售壓力，但預料4月樓市可望恢復正常，上半年內完成四成目標問題不大。

至於疫情對龍湖商場的影響，邵明曉說，早前為旗下租戶提供67日租金減半安排，涉及5億元，由於金額不大，相信能夠消化；此外，旗下39個商場已於3月全數開業，商戶復工率達五成至六成，估計全年租金收入可維持60億元。她透露，計劃今年開業9座商場，明年則計劃開業10座。

龍湖毛利率33.6%，收窄0.5個百分點，物業發展業務毛利率32.1%，首席財務官趙軼認為，假設樓市限價政策不變，只要土儲充足及選取得宜，往後的毛利率可保持25%至30%。他又指出，公司去年9月及今年1月相繼發行美元債，已完成今年全年的基本融資，有足夠現金流應對風險，並正申請180億元公司債，下半年融資與否均無所謂。

首創純利漲一成

另外，首創置業（02868）去年多賺10.38%，盈利21.23億元，派末期息0.17元。期內，累計簽約金額808.1億元。董事長李松平表示，疫情對房地產行業造成衝擊，因應不確定性，把今年銷售目標降至800億元。

早前發盈喜的中國奧園（03883），去年股東應佔溢利42.01億元，增74.39%。核心淨利潤51.2億元，升67%；核心淨利潤率10.1%。每股盈利156.48分；派末期息每股55分，多52.78%。

嘉華國際（00173）公布去年業績，股東應佔溢利31.5億元，按年下跌22.16%；核心盈利31.56億元，增長5%。每股基本盈利100.79仙；維持派末期息每股14仙，全年合計每股派20仙不變。截至去年底，已簽約的應佔銷售約98億元，已簽約但未確認的應佔銷售約108億元。該股公布業績後午市炒上，收報3.15元，勁彈7.51%，成交額近1070萬元。

中港營業額約七三比

期內營業額106.52億元，按年減少1%；其中， 香港及內地物業發展分別佔33.72億（跌52.6%）及65.85億元（增1.2倍），物業投資佔5.82億元（增8%）。香港及內地營業額比重由前年分別佔66.81%及33.19%，轉為去年香港佔32.32%，內地佔67.68%。按業務劃分，物業銷售佔99.57億元，減少1.5%；租金收入佔5.82億元，增8%；酒店營運佔1.12億元，增0.74%。

該公司表示，縱使經營環境充滿挑戰，但對香港及內地樓市需求仍感審慎樂觀；將繼續按計劃發展旗下現有項目，同時推售項目；集團財政資源穩健，可望充分把握因香港及內地市場回軟而出現的各種機會。

新約勁減41萬 兩年慳近千萬

受新冠肺炎疫情影響，商舖租金持續向下，連非旅遊區的荃灣亦錄劈租個案。荃灣眾安街一個現由連鎖電器零售商百老滙租用的3層複式舖位，剛以每月79萬元續租，較舊租金下跌41萬元，跌幅超過34%，減租金額及幅度俱為近年荃灣區內最大。新租約只續租兩年，以金額計，百老滙可慳租近千萬元。

上址為荃灣眾安街43至45號德仁樓5期地下A至C舖、1樓全層及2樓B至C舖，建築面積約11600方呎，百老滙原以每月120萬元租用作為區內唯一分店，呎租約103元，租約由2017年起至下月中到期。據了解，由於租約快到期，加上此舖為區內罕有大面積舖位，故業主曾以原價放租。

市況低迷 大舖承接力低

市場消息指出，現租客百老匯近日落實續租該大型舖位，月租大減至79萬元，呎租降至約68元，最新月租較舊租急插34.2%。不過，據知新租約只為期兩年至2022年4月，較之前多年續租可獲提供3年租期為短。由於租客每月少付41萬元租金，以兩年租期計，合共節省租金開支約984萬元。

資料顯示，近月荃灣舖位租金跌勢遠較旅遊區輕微，普遍續租或新承租舖位的租金只有15%至20%跌幅。之前跌幅較大要數到鄰近上址的眾安街37至41號荃運樓地下C舖及閣樓，總建築面積1350方呎，租約為期3年，每年月租會有遞增，平均月租為12萬元，呎租89元，較舊租金17萬元下跌29.4%，故此百老滙續租舖位的租金下調金額及跌幅俱為近年區內最大。

美聯工商舖（00459）行政總裁黃漢成分析，現時市況低迷，逾萬方呎的大型舖位主要由連鎖品牌租用，若重新對外出租，未必有其他租客願意承接，而大舖間細出租亦可能受間隔所規限，故此減租幅度相對於中小型舖位為大。然而因後市未明，現階段業主及租客俱未必希望簽訂長約「綁住」，所以普遍租約都較之前短或更具彈性。

海防道一周3藥妝店結業

旅遊區吉舖繼續湧現，尖沙咀一線地段海防道一周內有3間藥妝店結業。當中，原本月租最貴的海防道30號地下，建築面積約950方呎，藥妝店原以每月120萬元租用至今年8月，呎租1263元，但於日前結業。現時業主以每月100萬元放租，較舊租減16.7%。

至於毗鄰的海防道31號地下，建築面積約890方呎，藥妝店原以每月55萬元、呎租618元租用至去年9月底，原不再續租，最後以每月短租20萬元繼續做生意，惟因訪港遊客數量大減，終在上周決定結業。市場人士指出，目前業主以每月約22萬元放租，較短租略高2萬元，但較舊長租租金低33萬元或六成。

另一間海防道41號地下，建築面積約1000方呎，現以每月30萬元放租，較藥妝店舊租44萬元低31.8%，惟仍未租出。

　　中原副區域營業董事陳沛堯表示，西貢匡湖居第4期單號屋，1945方呎，4房雙套房間隔，擁727方呎花園，開價4300萬，減至3900萬成交，呎價20051元。新買家為外區用家。據了解，原業主於2007年以2000萬買入，帳面獲利1900萬，升值95%。

　　利嘉閣分行助理分區經理劉玉麟表示，大坑龍華花園2座低層A室，約962方呎，3房套連工人套及工作間間隔，原開價2230萬，以2088萬成交，呎價約21705元。原業主於2010年1月，以約930萬購入，帳面獲利約1158萬，升值約1.2倍。

　　中原副分區營業經理岑永輝表示，銅鑼灣嘉賓大廈中層A室，1272方呎，3房套間隔及工人套房，以1908萬成交，呎價15000元，屬市價。買家屬用家。原業主於1999年以457萬買入，帳面獲利1451萬，升值3.2倍。市場消息指，火炭御龍山2座中層A室，906方呎，以1653.8萬成交，呎價18254元。

　　二手業主持貨心態放軟，市場連錄蝕讓及低價成交個案。美聯高級分區營業經理鄔銘洛表示，上水天巒琉森大道雙號屋，1818方呎，3房間隔，另連逾千方呎花園，屬銀主盤，原叫價約2800萬，累減720萬以2080萬售出，呎價11441元，創屋苑近3年來呎價新低。原業主於2010年10月以3034萬一手購入，9年間貶值954萬，幅度逾三成。若連同雜費開支，料蝕逾千萬。

　　土地註冊處資料顯示，何文田山畔1座低層B室，370方呎，1房間隔，於本月初以748萬成交，呎價20216元。原業主於2016年10月以約898萬購入，沽出帳面蝕150萬，貶值逾16%。

　　美聯營業經理陳贊強表示，東涌昇薈9座低層C室，670方呎，原以885萬放盤，以720萬成交，低市價約一成，呎價10746元，創同類逾2年半新低。

　　世紀21奇豐分行區域經理胡佩碧表示，馬鞍山迎海．星灣御17座低層F室，512方呎，以790萬沽出，呎價15430元。

　　祥益營業董事胡志偉表示，屯門偉景花園A座高層G室，408方呎，獲區內首置客以450萬購入，呎價11029元。

　　中原高級區域營業董事王樹明表示，天水圍嘉湖山莊美湖居5座一單位，獲3組準買家同時睇樓，惟業主即場反價20萬，於是其中一組買家轉而購入同座高層G室，544方呎，3房間隔，以580萬成交，呎價10662元。嘉湖山莊周一單日錄4宗成交，3月迄今錄48宗成交，已超越上月全月31宗。