中央銀行昨（25）日公布2月國銀消費者貸款餘額，其中房貸、建築貸款餘額分別增至7兆4,558億元、2兆1,279億元，雙雙締造歷史新高紀錄，顯示房市需求與供給面，尚未受到新冠肺炎疫情的衝擊。

央行統計顯示，2月房貸餘額月增307億元、至7兆4,558億元，年增率6.45%，為2010年8月以來逾九年半新高。央行官員分析，農曆年後，市場湧現購屋需求，顯示房市買氣受疫情影響程度還不顯著。(房市將現恐慌性拋售潮)

另外，象徵首購族購屋需求的青年安心成家房貸，2月餘額為6,313億元，占整體房貸餘額比重為8.47%，較1月略減0.03個百分點。

央行統計顯示，建商推案信心指標建築融資餘額，2月餘額較1月增加236億元，年增率飆上14.14%，為近八年半新高。央行官員分析，農曆年後建商返回工作崗位，包括整地興建、營運周轉或促銷房屋，都有向銀行動撥貸款的需求，進而使得建築融資增幅飆高。

新冠肺炎疫情在農曆年後迅速擴大，到目前為止，並未如SARS時期般明顯衝擊國內房市景氣。

但央行官員坦言，近期市場上有些調查顯示，房市買賣交易確實開始出現觀望，因此，疫情對房市的影響，還要再觀察。(車貸連六月走揚)

新冠肺炎疫情衝擊全球景氣，央行日前公布五大銀行新增房貸仍持續升溫。央行官員解釋，每年1、2月有農曆春節落點不同的因素，須加總分析，今年1、2月五大銀行新承作房貸合計846億元，為2012年來九年新高，顯示房市景氣暫時未受疫情衝擊。

央行公布2月台灣銀行、土地銀行、合作金庫、第一銀行、華南銀行等五大銀行新承作房貸金額為463.5億元，為兩個月高點，月增80.87億元，主要是1月適逢農曆春節、工作天數較少，屬季節性因素，再加上2月有新屋交屋以及部分銀行整批分戶貸款金額較多等三大因素。五大銀行2月新增房貸利率為1.611%，月減0.006個百分點，主要是銀行積極推出房貸優惠利率專案所致。

全台土地市場經過 2019 年飆破 3000 億元歷史天量後，今年首季土地交易金額，預估仍有機會突破 700 億元，本月底開標的信義計畫區世貿三館地上權標案能否脫標，成市場矚目焦點。

商仲業者戴德梁行統計，今年至 3 月 24 日止，全台土地市場交易量為 476 億元，與近 10 年單季均量大致貼近，以住商土地合計逾 400 億元為大宗，約佔總交易量 85%，如 3 月底世貿三館土地順利標脫，住商類土地占比將高達 9 成以上。

戴德梁行表示，2020 年第 1 季的全台土地交易以興富發 (2542-TW) 的表現最為突出，興富發除在台中七期獵得兩宗住商土地，分占前 10 大交易排行榜上的一、三名外，更將 2016 年購入的南港土地申請都市更新、容積移轉並取得建照後出售，交易金額名列本季第二名。興富發這三筆買賣就獨家為本季土地交易發出三道光，更創造了 180 億元的交易金額。

關於新型冠狀病毒疫情對土地市場的衝擊，戴德梁行表示，住商土地對開發商而言是存貨，預估仍持續評估購地，為將來推案預作準備。同時，工業廠房及廠辦的自用需求，將是持續支撐房地產市場的主力買盤，投資收益型產品如旅館及店面商場，受新型冠狀病毒疫情衝擊，投資動能呈疲弱。然全球吹起降息風，對於自用型買家及有長期投資獲取穩定收益的投資人而言，辦公大樓將是倍受矚目的投資標的。

新北市三峽區國光青年社會住宅上月完成抽籤，近日開始採分流方式辦理看屋、選屋事宜，昨日到場看屋的民眾，有人選擇入住2樓戶，因為「地震來時跑比較快」；也有小夫妻心喜於未來搬入社宅後，能省下1600元月租，想將省下的錢買車通勤。該社宅在完成選屋簽約後，最快今年5月即能辦理入住。

國光青年社宅位於三峽區三樹路與國光路口，緊鄰北大生活圈，交通、生活機能均便利。此次共有A、B兩棟，招租241戶，分為12坪套房、24∼27坪2房及33∼36坪3戶，優先承租戶的租金最低每月6000元，一般戶租金最低每月7400元。

為防疫採分流看屋

本月23∼27日，共開放5天讓中籤民眾看屋、選屋，因應疫情嚴峻，民眾除需配戴口罩、經酒精消毒才可進入，更採每天分6梯次、每梯次1小時、每梯8組人，1組2人等限制分流，減少人群接觸，防堵疫情。28日將開放給一般或候補民眾看房，同樣有防疫分流措施。

此次開放B棟2樓戶供民眾看屋，導覽人員介紹，1、2房型均為2面採光；3房型則設在邊間，為3面採光，所有房型挑高3米以上，格局方正，並配備氣密窗、冷氣等。A棟位處靜巷，適合較喜歡寧靜的民眾；B棟臨交通幹道三樹路，但距離商圈較近，較適合注重便利的民眾。

「地震時要跑比較快！」優先戶蘇小姐指出，她身體雖無不方便，但考量上下樓梯快速，加上台灣地震頻繁，由於無1樓戶可選，因此選擇B棟2樓戶。這次抽中月租金1萬3500元的3房型，本月4000元的社宅補貼就不能續領，一度陷入天人交戰，最後考量社宅距離龍埔國小路程不到10分鐘，孩子上學方便，不用像過去要以機車接送，加上房子新、環境佳，因此決定入住社宅。

2期915戶正規劃中

一般戶余姓夫婦表示，原本住在林口約10坪套房，環境、配備不如社宅健全、新穎，最滿意有免治馬桶，還設有電陶爐、抽油煙機，未來考慮開火煮飯；雖在台北上班，但社宅月租金較過去套房便宜1600元，考慮將省下來的房租，用來買車上下班通勤。

國光青年社宅第2期將規劃915戶，目前正進行設計規劃，新北市府人員指出，未來相關資訊將另行公告。

央行為救遭疫情重創的市場，近期加碼針對千萬元內額度的房貸降息2碼，不過專家認為，房貸利率已降無可降，整體經濟不好下，很難再帶起一波房市投資熱潮；不過中南部業者則表示，因房價基期相對低，「租不如買」趨勢會更明顯。
近期因疫情未歇，政府祭出多項救市措施，央行便調降房貸千萬元內的利率2碼，對房市雖是利多，但實際卻影響不大。若採以1碼、0.25%計算，對20年期的房貸族而言，每100萬元房貸每月少付200元；若是千萬元房貸，每月少繳2000元左右，僅可視為不無小補。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨認為，目前利率極低，反應在房貸相當有限，「民眾不會因為每月少繳1000多元，就跳下去買房」，大家經濟狀況不好且房價太高，才是不買房的主因。

房產專家Sway則分析，利率低本來就對房市沒太多影響，「你買房的動機，不是因為利率很低，以前利率很高時，房價漲得更快！」並稱「利率只是現在業者的一個藉口，拐你上車的技巧，拐口袋不夠深的人，讓你以為買得起的技巧。」

中南部趨向租不如買

但對中南部許多房價基期較低的地方，若利息付得更少，租不如買趨勢會更明顯。以台中市北屯區文心路四段為例，屋齡20多年的中古屋，購入小2房總價約400萬元，分30年攤還，現階段每月房貸1.2萬元，跟當地租金相差不多。
因此正心不動產估價師聯合事務所市場研究室特助陳孟筠表示，中南部低總價購屋趨勢明顯，千萬元內的價位不管出租、自用皆適宜。

房仲業者林志雲預估，頻頻降息後，房市「租不如買」，漂亮的報酬率令長期置產客趨之若鶩，未來低總價小宅案量也會相當多。

擔心疫情衝擊，房產業界首家商仲業者昨改以線上直播發布今年第一季季報。戴德梁行董事總經理顏炳立以「春天怎麼這麼冷」形容首季房市；今年一開始已看到房市的「牛」（代表多頭）爬起來，卻碰上疫情黑天鵝，突然戴著口罩倒下躺平，若第二季疫情還是不止，預期下半年房市恐將出現恐慌性變現拋貨潮。

但他強調，目前疫情並未見恐慌性殺盤，價仍持穩、交易量明顯萎縮，預期疫情過後，未來4年仍是剛性自住需求撐場，當這波疫情減緩後，可能是自住民眾購屋的好時機。

顏炳立認為，目前土地市場呈現「逆疫」而行，是表現最好的一項，辦公市場依然堅挺「抗疫」，反觀飯店、店面市場則紛紛「確診」；前者還處於搏鬥，後者則仍在觀察。

至於民眾最關心的住宅市場，顏炳立形容正緊盯著「防疫」，目前房市投資客目標就是要「活著」及「撐住」，自用型買家目的則是要「低價」與「買到」；建商仍在以現金買麵粉（土地）及加工麵包（建案），也有的是積極變現，先求「活著」，靜待疫情終止。

桃園航空城計畫中重要拼圖的「桃園國際機場第三跑道環境影響評估案」，25日在環保署環評大會中進行審查。在桃機公司承諾將會加強鄰近中油油庫減災、防災演練下，全案通過環評，超過十年爭議劃下句點。

得知環評案通過後，桃園市長鄭文燦表示，桃園航空城計畫對於提升台灣的國家競爭力有很大幫助，桃園國際機場興建第三跑道，是其中的重要基礎建設，可大幅提升桃園國際機場營運量能，讓台灣作為亞洲交通樞紐地位更加鞏固。

桃機代理董事長林國顯表示，第三跑道對於桃園機場未來營運及國家航空發展至關重要，樂見能通過環評。三跑道需要新增用地587公頃，土地取得區段徵收作業正由民航局機場工程處辦理，已送請內政部土地徵收審議小組審議中。桃機公司將研擬建設計畫，預計今年中陳報交通部。

桃機環評報告指出，桃機每年客貨運量4,800萬人次，預計2042年達8,660萬人次，但第一、二、三航站僅可以提供5,700萬人次，而2042年的貨運量預計成長至500.2公噸，但機場專用區僅能提供180萬公噸，現況無法滿足未來的需求。

25日長達二個多小時討論，繞著「史上最大面積土地徵收案」、「跑道距離油庫350公尺」兩議題圍繞。其中油庫儲油量高達17億公升，緊臨第三跑道預定地僅350公尺；而土地徵收範圍包括住宅設籍戶數6,190戶，約1萬6,367人，徵收面積達2,599公頃，但航空城全區至少有9,149個家戶與3.9萬人。

環保署則強調，環評大會是針對「第三跑道」開發行為進行審查，土地徵收屬內政部所轄管，最後在桃機承諾，將協助中油減災辦理空難減災作業，每年應至少辦理一次空難防救災和消防演習等條件下，全案通過環評大會。

裕隆集團已故前董事長嚴凱泰位在陽明山永公路的招待所，近日在售屋平台上刊登開價2.6億求售，訴求名人起家厝光環與陽明山高端別墅的稀有性，待價而沽。對此台元紡織低調證實，表示該筆不動產原做為企業招待所使用，隨時空轉換，現為閒置狀態，經公司內部討論後決定處分。

這間屋齡約52年的二層別墅，登記在台元紡織名下，是台元紡織在2003年購入，過去曾作為嚴凱泰的招待所。根據售屋平台刊登資料，這間招待所占地約984.3坪、建物面積約129.6坪，規劃5房4廳6衛，內部除了有高雅裝潢外，也有充滿綠意大庭院和可遠瞭台北101大樓的景觀。嚴凱泰家族除了台北市區「僑福花園廣場」和陽明山仰德大道別墅的居所外，近年較知名的房產投資即是也曾投入約2億買下「欣翰士林官邸」。

台元表示，近年推動企業轉型升級工程，資產活化是其中重要一環，包括將台元竹北廠陸續整頓開發為台元科技園區，成功打造新的科技聚落，也為台元增加營運活水。今年台元更全面盤點資產，計畫將陽明山招待所等閒置資產在適當時機處分。

房仲業者指出，該別墅屬陽明山「保變住」土地，陽明山永公路區段目前屬於「發展中平地住宅區」，已變更為住宅區，建築規範仍參考保護區的相關原則，只是謄本登記上可登記為住家，一般適用住一的60％容積。

近年因為台北市區的大樓型豪宅大量推出，富豪置產習慣改變，加上別墅原本流通性就較大樓為低，高端別墅求售數量不少，據屋比房屋統計，目前陽明山周邊合計約110件別墅待售，開價逾1億元的占了六成以上，各路段中，以仰德大道一段門牌平均開價約2.5億最高。

不過目前陽明山別墅價格行情極為混亂，因其座落土地使用分區屬住宅區與否、地段及景觀條件而有相當大的差異，各件成交價格也與賣方期待、買方偏好有極大關聯。根據實價登錄上路七年多以來資料，陽明山總價逾1億元別墅成交約30件，以仰德大道、永公路及中庸一、二、五路為較大宗，屋齡多在40~50年左右。

商仲調查，受疫情影響，商用不動產交易轉冷、主要商圈店面空置率也上升 ，但土地交易依舊火熱，今年第1季上看700億元。

戴德梁行今（25）日發布今年第1季商用不動產調查，受疫情影響，北市站前商圈、東區忠孝商圈店面空置率均急升超過3個百分點，東區再度超越一成至11.4%。以觀光客為主的西門商圈，因旅客減少，部分美藥妝店吹起熄燈號，空置率也微幅上升。

調查也發現，大型店面在等租期大幅增長壓力下，房東不再堅守大型單位的出租。以東區為例，禮仁通商大樓仁座即將店面分割成中小坪數後，出租給連鎖便利商店。西門商圈TiT國際廣場，也將店面分割出租給伴手禮店及服飾店。

商用投資市場也轉冷，今年首季成交95億元，較上季大減61%，和去年同期相比亦減少44%。成交個案買賣總價僅有一筆超過10億元，即新富發建設以15億元接手高雄華王大飯店。

商辦租賃市場方面，新型肺淡疫情雖使租戶評估期延長，但有辦公需求的租戶仍積極尋點。由於供給仍然不足，市場持續仍由房東主導，北市平均租金上漲至每坪2,585元，信義商圈3,180元為最高，敦北民生區與敦南區2,360元居次。

土地市場歷經2019年飆破3,000億元歷史天量後，今年第1季截至目前成交金額達476億，已追平近十年單季均量，本月30日，底價266億的世貿三館地上權標售案開標，以世貿三館的搶手條件，預料可順利標脫，第一季應可輕易越過700億元關卡。

戴德梁行2020年3月25日舉行線上記者會，說明2020年第1季台北市商辦市場研究報告，戴德梁行董事總經理顏炳立表示，2020年房市原本預期能「春花望露」，但受到「黑天鵝」新冠肺炎干擾而倒下躺平，第1季房地產出現「春天那吔這呢冷」，他表示，整體其實不太樂觀。倘若第2季疫情還是不止，造成股災、失業等狀況，預期下半年房地產將會出現恐慌性變現拋貨潮。

顏炳立表示，目前新冠肺炎疫情風暴未見恐慌殺盤，整體房價仍持穩、交易量收窄，2020年房市走向依舊呈「量增、價溫、落底盤整」，以現階段疫情來看，對於未來房市仍是持樂觀態度，預期消費市場買氣遞延，等疫情告一段落是剛性需求購屋的好機會。就市場現況而言，顏炳立指出，投資客的目標是要「活著、撐住」，自用型的買方就是要「低價」，而過去4年是剛性自用的市場，未來4年剛性自用依舊會再繼續撐場。至於建商目前積極獵地，可說是「用現金買麵粉、加工麵包、積極變現，先求活著再備現金等疫情歇止」。

顏炳立對於第2季房市看法指出，土地市場呈現「逆疫」而行，表現最好，辦公室場目前則為堅挺「抗疫」，反觀飯店、店面市場則紛紛確診，前者還處於「搏鬥」、後者則仍在「觀察」。顏炳立對於疫情若持續擴散，他認為房地產市場最壞的打算就是在下半年出現恐慌性的變現拋貨潮。

根據調查顯示，台北市A級辦公大樓新供給面積約6,500坪，係坐落於西區之台灣人壽中山大樓，該棟大樓原計畫全棟出租，未設限用途，其在本季轉換出租策略，以辦公室分戶對外招租，部分單位已陸續去化，可稍微舒緩台北市辦公市場供給短缺之窘困。

截至2020年第1季，台北市A級辦公大樓空置率為4.8%，較上季微幅上升0.3個百分點，係因計入新供給之空置所致。各區相較於上一季空置率，以敦北民生區下降0.8個百分點最多，信義區下降0.7個百分點次之，下降幅度則因剩餘空間逐漸稀少而趨緩。

本季台北市各區A級辦公大樓租金較上季微漲，全市平均租金每月每坪新台幣2,585元。信義區每月每坪新台幣3,180元為最高，敦北民生區與敦南區每月每坪新台幣2,360元次之。租戶及房東充分意識到市場供不應求情況，由房東主導市場之態勢，也反應租金水準穩定上漲。

內湖科技園區無廠辦大樓新供給。西湖段租戶遷出遷入互見，兩相抵銷下，西湖段空置率僅小幅上升0.1個百分點至1.0%，租金則來到每月每坪約1,440元，西湖段新供給宏匯瑞光廣場預計2020年第二季取得使照，吸引大面積需求之企業進駐，預期將帶動西湖段租金上揚。

新型冠狀病毒疫情短期內可能使租戶評估期延長，疫情對辦公租賃活動尚無顯著影響。有辦公需求之租戶仍積極尋點，但也因供給缺稀，企業轉向原地續租，預期2020年租賃活動將相對冷清。

大店面彈性分割使用 便利商店搶進忠孝東路精華路段

本季除中山南京商圈空置率下降外，西門商圈空置率微幅上升，站前商圈及忠孝商圈空置率均上升超過3個百分點。受惠忠孝商圈租金調降，使得便利商店於本季前進忠孝東路外，快時尚品牌「H&M」租下空置近一年之「Forever 21」原址，舒緩了該區大型店面空置的壓力，也為忠孝商圈快時尚市場注入一股新力。

根據統計顯示，近2年主要零售商圈店面租賃面積以60坪以內為主，隨著大型店面等租期增長的壓力下，房東不再堅守大型單位的出租，除忠孝商圈「禮仁通商大樓仁座」將店面分割成中小坪數出租予連鎖便利商店外，西門商圈的「TiT國際廣場」將店面分割出租予伴手禮店及服飾店，為大單位店面去化提供了彈性靈活的運用。

受疫情影響，以觀光客為主的西門商圈，因旅客減少，部分美藥妝店吹起熄燈號，而忠孝商圈店家也因人潮的減少而撤出，在此衝擊下，不僅影響租金表現，也拉長了等租期。擠身於中山南京商圈文青特色為主的文創店及咖啡店，為現代年輕人假日經常走訪的據點，加上線形公園戶外空間，穩定的消費人群成為商圈對抗疫情的有效助力。

本季買賣交易量銳減 僅有一筆交易金額越過新台幣10億元

本季投資市場交易額為新台幣95.1億元，因年初為交投淡季，交易額較上季大幅減少61%，和去年同期相比亦減少44%。成交個案買賣總價僅有一筆超過新台幣10億元以上，即新富發建設以新台幣15億元接手高雄華王大飯店。主要買盤由工業地產與廠辦領軍，分別佔總交易額之59%與9%，交易集中於台北市、新竹縣與桃園市。

本季買盤均為國內資金，並以自用為主，科技業及生技業有擴充產能之需求，包括葡萄王生技以新台幣8.9億元購置平鎮工業區廠房，另高力熱處理以新台幣4.8億元取得中壢工業區廠房，廣錠科技以新台幣2.3億元取得遠雄U-Town廠辦大樓。本季投資型買家表現較保守，以資產管理公司為主要買盤，如華南金融資產管理透過法拍以新台幣3.3億元取得內湖區九義牛津商務大樓，第一金融資產管理以新台幣3.6億取得中和店面商場，台新資產管理以新台幣4.3億元向關係人購買中山區世界之頂辦公大樓。

以工業廠房及廠辦之自用需求，將是持續支撐房地產市場的主力買盤，投資收益型產品如旅館及店面商場，受新型冠狀病毒疫情衝擊，投資動能將呈疲弱。然全球吹起降息風，對於自用型買家及有長期投資獲取穩定收益的投資人而言，辦公大樓將是倍受矚目的投資標的。

首季土地市場光芒『四』射，盡在世貿三館地上權標案

土地市場經過2019年飆破新台幣3,000億元的歷史天量後，2020年第一季土地交易金額預估仍有突破新台幣700億元的機會。根據戴德梁行統計，截至3月24日，2020年土地市場交易量為新台幣476億元，與近十年之單季均量大致貼近。但戴德梁行表示，2020第一季的土地交易重頭戲在於3月30日世貿三館地上權標售案，只要以新台幣266億元底價標出，第一季仍可輕易越過新台幣700億元關卡，以世貿三館的搶手條件，預估將能順利標脫。

戴德梁行分析，第一季土地交易類型仍以住商土地合計逾新台幣400億元為大宗，約佔總交易量之85％，若3月底世貿三館土地順利標脫，住商類土地佔比將高達九成以上。興富發無疑是2020第一季的最佳主角，除了在台中七期獵得兩宗住商土地，分佔十大交易排行榜上的一、三名外，更將2016年購入的南港土地申請都市更新、容積移轉並取得建照後出售，交易金額名列本季第二名。興富發這三筆買賣就獨家為本季土地交易發出三道光，更創造了新台幣180億元的交易金額。首季能否光芒四射，就看三月底世貿三館地上權標售案。

關於新型冠狀病毒疫情對土地市場的衝擊，戴德梁行表示，住商土地對開發商而言是存貨，預估仍持續評估購地，為將來推案預作準備。

位於內科園區內，港墘路、瑞光路口的宏匯瑞光廣場育成創新中心，也就是所謂的『內科之心』，據了解將在五月開幕；而稍早就有市議員擔心該中心啟用後，會進一步讓現在已幾乎無解的內科交通打結問題更加嚴重。北市交通局則回應表示，已擬妥相關配套，另外，除了港墘路稍早已完成拓寬外，據聞廣場北側洲子街也將拓寬為四線道。

只不過，就算內科之心周邊道路都再拓寬，恐怕還是沒什麼效果。畢竟就拿港墘路來說，拓寬後，上下班塞車情況依然嚴重。不過其實更荒謬的是，有關內科交通問題，柯P自己稍早不是說了，不是交通問題，而是都計問題；既然如此，怎麼面對內科之心即將啟用，可能造成進一步交通打結，柯市府還是只有交通局跳出來找尋解決配套，卻不見都計相關單位協同？

內科交通問題，癥結確實不在交通；事實上，不光在於都市計畫規範，在檢討放寬業種進駐當下，毫無相關配套，住展房屋網企研室更需指出，同時間中央錯誤決策，造成房價非理性飆漲，結果內科周邊房價房價高到連收入豐厚的內科新貴也買不起，多數內科從業人員必須通勤往返相對低價區和內科之間。這樣下來，再多交通改善計畫也沒用。

然後內科之心五月開幕，等於一下子又增加3.5萬坪樓地板面積及更多就業人員，當然代表更多的交通運輸需求，這下子不是讓內科交通問題更雪上加霜？而且說實話，交通部分能做的幾乎都做了，下一步是不是真的要把尖峰時間文湖線車廂座位拆掉？大家都等著看。但即便這樣，大概也還是聊備一格。

不過最諷刺的其實是，內科之心現址，也就是舊台北花市，柯P上任後原本是規劃成主體為滯洪池的綠地公園；但不知怎麼，最後卻改成設定BOT蓋育成中心寫字樓。這樣的決策，不也是自打嘴巴？

總而言之，內科之心即將開幕，再度凸顯內科的交通壅塞問題，還是必須從都市發展角度來解決。只不過，在中央或地方都無心進行實質房地產改革、讓房價回歸合理水準的前提下，也只能單靠廣建公共社會住宅做為解方；但說實話，真的也還是杯水車薪！

　　3月25日，中國金茂（00817.HK）發布2019年業績報告。報告顯示，中國金茂2019年合同銷售金額為1608.06億元，同比增長25.63%。同時，其2019年回款率超過90%，回款超過1500億元。此外，中國金茂2019年歸母凈利潤64.52億，同比增長24%，盈利能力表現優秀。

　　在城市運營方面，2019年，中國金茂新增7個城市運營項目，實現規模化擴張，截至2019年年底，累計落地20個城市運營項目，分別處于不同發展階段。這些項目將保持穩定輪動發展節奏，持續貢獻利潤，為中國金茂的持續發展提供強大動能。

　　在土地儲備方面，年報顯示，中國金茂聚焦一二線城市，新增土地儲備1390萬平方米，79%位于一二線核心城市，平均拿地成本為7525元/平方米，同比下降7.4%。其中，來自城市運營貢獻的新增土儲，佔中國金茂全年新增土儲的40%。未來，在城市運營加持下，中國金茂土儲將持續優化，其人居市場空間也將隨城市運營發展而拓展。作為中國金茂的“第二曲線”，城市運營將持續賦予這家公司穿越行業周期的內生動力。

　　展望未來，年報指出，中國金茂為2020年準備好了高達3110億元人民幣的可售資源，充足貨源支撐下，中國金茂管理層表示有信心完成今年2000億元的年度銷售目標。隨著中國金茂戰略模式的優勢持續釋放，金茂也將在未來三年實現持續增長：2021年，中國金茂預計將能夠達成2500億元簽約銷售額，並在2022年突破3000億元簽約銷售額大關。

　　中國奧園（03883.HK）于3月24日晚公布2019年業績，並于3月25日召開業績説明會。2019年，中國奧園實現合同銷售1180.6億元，同比增長約29%；實現營業額約505.3億元、核心凈利潤約51.2億元，同比分別增長63%和67%；每股基本盈利為1.56元，同比增長74%。董事會建議派發末期股息每股0.55元，派息比率達35%。

　　公司介紹，中國奧園在地産主業的優勢持續鞏固，2016年至2019年，合同銷售年復合增長率達66%，增幅高于行業平均水平。截至2019年底，中國奧園已簽約未確認的合同銷售約1705億元，將于未來2年內逐步確認。公司在確保合理成本及穩定利潤率的情況下，發揮收並購傳統優勢，策略性補充土地儲備，去年，中國奧園共新增87個項目，新增可開發建築面積約1609萬平方米，新增可售貨值約1861億元，平均土地成本約每平方米3199元，確保合理的土地成本和穩定的利潤率。截至2019年末，中國奧園擁有土地儲備總建築面積約4503萬平方米，權益比約79%，總貨值約人民幣4585億元，計入城市更新項目後的總貨值約人民幣6845億元。

　　同時，公司積極推進城市更新項目，實現舊城、舊廠、舊村“三舊”改造全覆蓋。截至2019年末，中國奧園擁有逾30個不同階段的城市更新項目，預計額外貢獻可售貨值約2260億元，其中粵港澳大灣區佔89%，提供額外的土地儲備資源。

　　公司還表示，中國奧園重視開拓多元化融資渠道，貫徹穩健的財務管理，債務結構不斷優化。2019年，中國奧園率先打開亞洲美元債券市場，並重啟內房三年期美元債公開市場發行，向新加坡主權基金定向發行私募美元債，通過公募及私募形式發行14.5億美金優先票據；成功發行人民幣15億元四年期境內公司債；去年與五家境外商業銀行成功完成合共兩輪約16億港元三年期銀團貸款。截至2019年底，授信額度總額約1840億元，其中尚未使用的授信余額為人民幣647億元；總現金約681億元，足夠覆蓋短期負債。

　　2019年，中國奧園股價累計上漲約1.6倍，成為表現最佳的內房股之一，並獲納入MSCI中國指數、恆生綜合大中型股指數、滬深港通名單及大灣區指數。此外，作為中國奧園旗下分拆的首家上市公司，奧園健康生活（03662.HK）于2019年3月18日成功在港交所主板上市。

　　今年，面對新冠肺炎疫情，中國奧園積極履行企業社會責任，通過全球渠道採購逾110萬只醫用口罩、醫用防護服等緊缺物資全力支援抗疫前線。隨著疫情逐步受控，中國奧園目前約98%售樓處已復工，約92%的施工項目通過當地政府審批並復工，工程進度按計劃推進。公司表示，中國奧園將在保持銷售規模適度增長的同時，持續提高産品設計、運營及安全管理等全方位的標準化體係要求，向精細化企業管理邁進，提升運營效率，提高客戶滿意度，推動可持續、高品質發展。

　　3月25日晚間，保利物業(64.25, -0.45, -0.70%)發佈2019年全年業績公告。

　　截止2019年末，集團錄得收入約為人民幣5966.8百萬元，較2018年同期增長約41.1%。其中三大業務貢獻收入如下：（i）物業管理服務收入較2018年同期增長約32.1%至約3843.8百萬元；（ii）非業主增值服務收入較2018年同期增長約39.1%至約968.7百萬元；及（iii）社區增值服務收入較2018年同期增長約85.2%至約1154.3百萬元。

　　同期，集團錄得毛利約為人民幣1210.7百萬元，較2018年同期增長約42.2%，毛利率約為20.3%，較2018年同期增長約0.2個百分點；年內溢利約為503.2百萬元，較2018年同期增長49.7%，淨利率約為8.4%，較2018年同期增長約0.5個百分點；公司擁有人應佔年內溢利約為人民幣490.5百萬元，較2018年同期增長約49.3%；及每股基本盈利約為人民幣1.21元。

　　截止2019年12月31日，集團的現金及現金等價物約6508.6百萬元，較2018年12月31日增加約4715.0百萬元，增長約262.9%。同期經營活動所得現金淨額為694.4百萬元，較2018

　　董事會建議派發2019年年度股息每股0.3元，派息比率約為33.8%。

深圳樓市近來風光無二，即便是現在，開發商也樂於花大價錢，營造一派“秒光”的繁榮之象。

而深圳新貴片區前海，有一座樓一“爛”就是20年，號稱“深圳爛尾樓王”。

“太複雜了，牽扯的利益方太多了！”這是業內人士對這座爛尾樓的一致評價。

深圳爛尾樓王：一爛20年 周邊房價最高漲至13萬

爛尾20年，周邊房價已達13萬

“深圳爛尾樓王”邦達花園位於深圳市南山區南頭街北側、前海路東側，距離大新地鐵站約500米，交通便利，周邊的星海名城、前海花園、黃金海岸等大型社區，

目前均價7萬~13萬元/平方米。

邦達花園是一座臨街的七八層高獨立樓棟，新刷過的外立麵粉嫩鮮亮，樓前整齊排放著多塊藝術感十足的廣告板，街道上人來人往，乍看與普通社區無異。

如果不是正對著街道的窗戶或被木板釘得嚴嚴實實，或被打得殘破沒了玻璃，很難將它與爛尾樓聯繫在一起。而且，是在深圳的新貴片區前海，一“爛”20年。

“一年內盤活？怎麼可能這麼快！”在被問及進展預期時，負責盤活工作的工作人員果斷利索地回答，“一年都登記不完！”

“目前已經登記的有兩百多戶，預計有五六百戶業主。購房者買入的有商戶，也有住宅”，工作人員告訴記者，“當年開發商一房多賣，就目前登記情況來看，有房子一戶最多8個業主，少的也有兩三個。購房者來自全國數十個地方，全款的少，一般付個三五萬定金。”

“盤活涉及主體非常多，而且現在原業主還沒登記完，業主要拿購房合同的原件、影本過來，登記後要上報政府、再報法院審核真偽。”

深圳爛尾樓王：一爛20年 周邊房價最高漲至13萬

邦達花園開發商為深圳市和耀房地產開發有限公司（下稱和耀公司），由三家公司深圳市家品食品廠、深圳市邦達實業有限公司、深圳市南山區金城房地產開發公司以合作建房形式報批成立，如今，邦達實業更名為華置公司，家品食品廠也更名為家品公司。

2000年，邦達花園建成A型住宅樓，A型商鋪和B、C型住宅至今未建。2000年9月，和耀公司取得邦達花園A棟預售許可證。

記者瞭解到，由於當時和耀公司董事長韓巍採取一房多賣、詐騙小業主購房款，被公安機關逮捕，眾多小業主向法院起訴，邦達花園被南山法院等多家法院查封，專案開始爛尾。與此同時，由於韓巍虛報公司註冊資本，被工商部門吊銷了營業執照。

但據啟信寶，目前和耀公司工商資訊仍顯示為吊銷未登出。廣東丹柱律所創始合夥人顏宇丹告訴每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者，營業執照被吊銷到最後註銷有一個過程，在這個過程中可以進行一些活動，可以從事清算活動和訴訟活動，但不可再獨立開展經營業務，這也是邦達花園陷入爛尾的主要原因之一。

深圳爛尾樓王：一爛20年 周邊房價最高漲至13萬

資訊來源：啟信寶

爭奪盤活主體“官方認證”

2004年，深圳市政府作出《關於子悅台等52個“問題樓盤”處理意見的批復》，邦達花園位列其中。檔提到，爛尾樓原來的開發商可以將土地置換給另外一家公司，由這家公司償還債務並繼續開發。檔下發後，當時有多家公司有意盤活邦達花園。

2006年11月，和耀公司與京益公司簽訂置換協議書，約定由京益公司盤活邦達花園，並承擔所有債權債務。但家品公司認為，和耀公司已經被工商部門吊銷營業執照，所以它與京益公司所簽訂的合同沒有法律效力。

2007年4月，南山區政府聯合深圳市國土資源與房產管理局、深圳市規劃局、南山區人民法院等9個單位成立邦達花園專項工作組。

專項工作組否認了京益公司的盤活主體身份。2008年10月，專項工作組認為和耀公司被吊銷營業執照後，只能開展與清算相關的工作，因此和耀同京益簽訂合作協定無效，要求南山區人民法院退回京益公司所交的1500萬元保證金。

同時，報告指定由家品公司作為盤活主體，負責承擔爛尾樓盤的善後處理工作，儘快理清與原合作方、京益公司、小業主等方面的法律和經濟關係。

深圳投控攪局

錯失盤活主體的京益公司並沒輕易放棄，2011年10月，其向深圳市國資委下屬深圳投資控股公司（下稱投控公司）舉報，稱家品公司在邦達花園專案的權益屬於國有資產。

投控公司核實後認為情況屬實，同意且支援京益公司作為盤活主體。其認為，家品公司在增資、改制過程中，未將邦達花園專案權益納入改制範圍，邦達花園專案所涉及的權益屬於國有資產的一部分，應由投控公司承繼。

對此，家品公司反訴稱，投控公司組建之前，邦達花園專案所涉土地使用權自1998年出讓之後就不再屬於國有資產。

而京益公司則認為，根據深圳市規劃國土局與和耀公司簽訂的《深圳市土地使用權出讓合同書》，邦達花園土地使用權已依法有償轉讓給和耀公司，故邦達花園土地相關權益現屬和耀公司，京益公司為邦達花園的合法盤活主體。

2018年4月，廣東高院判決稱同意深圳中院一審意見，和耀公司未進行解散並清算的情況下，投控公司現提起訴訟主張邦達花園專案權益全部歸其所有的條件尚不成立。

但投控公司認為，邦達花園所佔用土地物權權益並不屬於和耀公司所有，與和耀公司如何具體運作無關，更不應納入和耀公司的清算財產範圍，應當立即全部返還投控公司，沒有理由需要等待和耀公司解散並清算後才能作價返還。

目前，投控公司與和耀公司、京益公司的關於邦達花園土地物權保護糾紛一案，已經過深圳中院和廣東高院兩級法院的審理。2018年4月，二審法院廣東高級人民法院判決駁回投控公司上訴，維持深圳中院駁回投控公司的判決。2018年12月家品公司申請再審，也被最高人民法院駁回。

深圳爛尾樓王：一爛20年 周邊房價最高漲至13萬

身價暴漲百倍

在官方協調認定流程中，邦達花園盤活與否、進展快慢，取決於和耀公司是否可以順利完成清算程式。

廣東高院認為，和耀公司自2003年被吊銷營業執照後，一直未進行清算，其債權債務狀況也並不清晰，而在和耀公司未進行解散並清算的情況下，深圳投控公司提起訴訟，主張邦達花園專案權益全部歸其所有的條件尚不成立。

顏宇丹認為，對於企業吊銷營業執照，但遲遲不能進行解散、清算的行為，權益相關人可就怠於履行清算義務，損害債權人利益，提起訴訟要求其履行清算責任。法院已經就控投公司如何維護自身合法權益指出了解決路徑，建議投控另循合法途徑解決爭議，例如可單獨提起訴訟，要求和耀公司的股東履行清算義務。

一位元不願具名的南山區政府工作人員告訴記者，邦達花園盤活涉及的公司特別多，公司間互訟官司也打了十幾年，但由於和耀公司股權糾紛，導致清算工作其遲遲未有突破性進展。現在是家品公司負責前期盤活工作，政府不會強制介入，先交由市場自行解決。

自2003年至今，和耀公司股權糾紛和解散清算究竟進展如何？和耀公司回復稱，為啟動清算，股東多次找市場監管部門反映，並已向深圳前海合作區人民法院提起股東確認之訴，待該案判決生效或工商總局答覆後，公司股東即可依法組織清算。


“賠償標準我們沒法定，登記截止日期也沒定，拿到賠償款時間快慢也不好預估”。關於邦達花園盤活預期，上述工作人員給出了一連三個否定答案，“只能說早點登記、早點審核”。

投控公司向政府部門提交檔顯示，目前邦達花園專案所涉土地使用權益價值已升至2.41億元，依照1998年和耀公司與深圳市規劃國土局簽訂《深圳市土地使用權出讓合同書》，該塊土地應繳土地出讓金僅263萬元。

盤不活的邦達花園是把雙刃劍。隨著時間推移，邦達花園的土地貨值與日俱增，利益牽扯方得到或失去的也將更多，但沒有一方會輕易放棄。

內房股早前遭受拋售，券商中信里昂仍然看好內房股，認為新型冠狀病毒肺炎疫情肆虐下，中央將致力扶持經濟回復健康狀況，內房股變相亦可受惠，預期６０大內房企業將得益於信貸放寬及支持本地房地產的政策，而行業整合加快亦有助企業提高市佔率，因此予內房股「增持」評級。

＊流動性充裕，疫情影響料短＊

里昂指，傳統上當流動性充裕及政策利好下，內房股的股價會有正面回報，而且該行給予「買入」評級的內房股中，潛在回報約８１％至１５３％。
雖然新冠肺炎仍是中國經濟的最大風險，但相信對內房市場的影響只屬短暫，基本預測是２０２０年商品房總銷售量按年下跌６﹒４％，意味市場對房地產的需求穩定。
寬鬆的貨幣政策、房地產調控放鬆及市場整合，均是內房上升周期主要元素。盡管中央推出全國性房地產刺激政策的可能性不高，但相信地方政府會微調宏調政策，而全球流動性放寬足以引發潛在的房地產需求。
現時內房企業仍相當注重資產出售及現金回流，故內房股會繼續買地以回補土地儲備，而每股資產淨值未必能即時反映新增土儲的價值。現時內房股估值較５年平均數低１﹒５個標準差，因此股價有很大的潛在上升空間，首選融創中國（０１９１８）、合景泰富（０１８１３）、中梁控股（０２７７２）、佳兆業（０１６３８）及中國海外宏洋（０００８１）。

內房股有觸底回升跡象，市場看好內房企業將可受惠政策支持及信貸放寬，中國奧園（03883）去年核心淨利潤大增67%，合同銷售額1180.6億元（人民幣．下同），今年銷售目標上調12%，相當於1322億元。該股昨早高見9.22港元或飆11.76%，收報8.99港元，仍升8.97%，成交額2.14億港元。

奧園高級副總裁陳嘉揚表示，今年可供銷售貨值2200億元，有信心銷售比率可達60%，能完成全年銷售目標。首席財務官陳志斌稱，現有已售未結轉金額1700億元，預計其中800億元今年回籠，其餘將於明年結轉；買地預算維持不多於全年銷售金額的三分一，實際開支會視乎情況調整；今年到期債務400億元，首季已再融資逾100億元，加上持有超過600億元現金流，不認為有債務違約風險。

對於疫情造成的影響，營運總裁馬軍指出，1月及2月銷售確受拖累，惟隨着疫情逐步受控，睇樓量恢復至去年同期的70%，估計3月銷售可重返去年同期水平；旗下約99%售樓處已重開，約94%地盤復工，目前武漢及重慶萬州、張家口3個項目仍處於停工狀態。該公司早前終止收購百年人壽13.86%股份，買賣雙方按合約退款，目前未有計劃收購其他金融牌照。

SOHO去歲盈利倒退31%

另外，專攻收租物業的SOHO中國（00410）公布，去年股東應佔淨利潤13.31億元，按年下跌30.85%；剔除項目整售產生的非經常性利潤，股東應佔淨利潤則按年增8%；每股盈利0.26元，不派末期息，去年同期每股派0.03元。早前有傳黑石集團計劃斥資40億美元私有化SOHO中國，該公司承認正與海外金融投資者洽談。

中信里昂唱好內房股，認為疫情之下，中央出手扶持經濟會令內房得益，預期頭60大內房將受惠樓市支持政策及信貸放寬，給予內房板塊「增持」評級，潛在股東回報81%至153%。

保利物業（06049）公布截至2019年底止全年業績，純利按年升49.3%至4.91億元（人民幣．下同）；每股盈利1.21元，派息0.3元（含稅）。

去年該公司收入按年大增41.1%至59.67億元。其中，物業管理服務收入升32.1%至38.44億元，非業主增值服務收入多39.1%至9.69億元，及社區增值服務收入勁升85.2%至11.54億元。

保利物業表示，去年旗下合同管理面積約4.98億平方米，在管面積約2.87億平方米，年內分別增長約1.37億平方米和9640萬平方米。在公共服務領域，公司目前在管項目266個，在管面積約1.4億平方米。

對於新冠肺炎疫情影響，保利物業表示，疫情是挑戰亦是機遇，預期市場對優質物管品牌及服務的需求快速上升。樓市調控影響方面，該公司稱，雖然房地產行業增長受到行業調控影響，但認為在可預見的一定時期內，房地產開發及銷售規模仍處於峰值時代，為物管行業持續擴容奠定基礎。

土審處單日批3申請 底價總值21.5億

本港私人住宅土地供應緊絀，老牌家族和中資發展商近年不時透過併購和申請強制拍賣市區舊樓，以增加土地儲備。土地審裁處昨天一口氣批出今年首3宗強制拍賣申請，底價總值逾21.5億元，其中大鴻輝西環安慶樓舊樓獲准以底價7億元拍賣，較該集團2018年申請強拍時的估值約4.81億元，高約45.5%。

3宗獲批的強拍申請中，2宗於2018年初提出，包括2018年2月由大鴻輝申請的德輔道西326至332號及西安里11A至11D號安慶樓，佔地約6172方呎，現址屬9層高唐樓，1959年落成，樓齡約61年。根據建築圖則，地面層設有8個舖位，1至8樓則各提供7個住宅單位。

大鴻輝於2018年提出強拍申請時，已收購該廈約89.84%業權，及後成功向小業主購入1項物業，於去年11月開審時，持有上址約91.41%業權，尚欠兩個地舖和小量住宅單位未能成功收購。

協成行筲箕灣項目亦獲批

根據測量師估算，安慶樓重建後的總樓面面積約5.37萬方呎，具潛力重建為1幢32層高商住樓宇，地面層和1樓作零售用途，2樓為會所，其上作為住宅用途，當中最高兩層為複式單位；標準單位的平均實用面積約293方呎。土地審裁處最終批准該舊樓以底價7億元拍賣。

資料顯示，大鴻輝自2014年起最少4次向土地審裁處就手上的舊樓項目申請強拍，對上一次成功循強拍統一業權的項目是上環干諾道西101及102號，於2015年在沒有對手的情況下，以底價3.09億元購入整個項目業權。

本港另一個老牌家族協成行近年積極併購的筲箕灣舊樓義德樓，亦獲土地審裁處批准強制拍賣，底價更達8.04億元。該項目位於筲箕灣東大街121至131號，地盤面積約7680方呎，現址為8層高的舊樓，地面層為舖位，其上為住宅，1966年落成，樓齡約54年。協成行現已成功併購該廈95.88%業權，僅餘4個住宅單位需要透過強拍收購。

小業主或疫市妥協 添併購機會

至於餘下一個獲批強拍的個案，則由深圳南瑞投資或相關人士於去年2月透過卓堡國際（香港）等5家公司提出，涉及尖沙咀金巴利道49至51號金興大廈，樓高9層，設有升降機，樓齡56年，底價逾6.5億元。實際上，南瑞投資或有關人士已併購該廈99.21%業權，僅餘1個單位由於未能聯絡到小業主而未能成功購入。

今年首季暫時有3宗強拍申請獲批，暫時較去年首季的4宗減少1宗，第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國說，傳統市區可發展的土地有限，加上地皮規模不算太大，發展商投資的信心較強，故併購舊樓的意欲仍然存在，並相信在市道逆轉之下，如果小業主願意接受現實，不堅持以旺市時的高價售出手上物業，相信發展商和小業主私下和解達成交易的機會將增加。資料顯示，土地審裁處去年共收到37宗強拍申請，陳超國估計，今年申請量仍可處於接近去年宗數的高水平。

新冠肺炎疫情衝擊下，一向深受買家力捧的連天台特色單位及鳳凰樓（頂層對下一層）齊齊跌價，樓價重返至少兩年前。美聯物業聯席區域經理翁凱傑稱，沙田第一城48座頂層F室連天台戶，實用面積284方呎，天台面積263方呎，原業主叫價僅527萬元，最後多減1萬元，以526萬元沽出，呎價18521元；是次售價不但較上月26日50座高層E室同面積標準分層2房戶，賣平6萬元（1.1%），更低過樓下中層F室2018年3月造價548萬元，反映樓價重返兩年前。原業主2012年4月斥資252.8萬元買入，賬面賺273.2萬元（1.1倍）。

紅磡黃埔花園鳳凰樓「身價」亦萎縮，據代理稱，9期4座極高層F室鳳凰樓層3房單位，實用面積765方呎，去年11月叫價1500萬元，今年2月起減價，昨降至1320萬元終獲承接，呎價17255元。

嘉亨灣一房劈至630萬易手

據資料，其樓下一個中層F室單位2017年11月售價達1295萬元，計及樓層因素，即是次售價也回到逾兩年前。原業主2008年7月以598萬元買入，賬面賺722萬元（1.2倍）。

西河灣嘉亨灣更重現「六字頭」成交，屬兩年來首次。中原地產分區營業董事李嘉儀謂，5座低層H室1房戶，實用面積314方呎，原業主見「同區有很多細單位將入伙，決定釋放資金投資其他物業」，去年底叫價740萬元，今年2月配合市況降至720萬元，剛輾轉累劈至630萬元易手，樓價創該屋苑2017年12月後新低，呎價20064元。原業主雖然大平賣，惟以2011年入市價338萬元計，賬面仍賺292萬元（86.4%）。

李嘉儀說，目前嘉亨灣仍有8個同類單位放售，雖然叫價「六字頭」的盤源暫時絕跡，但近月業主開始減價，不排除短期內再現「六字頭」成交。

內房股早前遭受拋售，券商中信里昂仍然看好內房股，認為新型冠狀病毒肺炎疫情肆虐下，中央將致力扶持經濟回復健康狀況，內房股變相亦可受惠，預期60大內房企業將得益於信貸放寬及支持本地房地產的政策，而行業整合加快亦有助企業提高市佔率，因此予內房股「增持」評級。

流動性充裕 疫情影響料短

里昂指，傳統上當流動性充裕及政策利好下，內房股的股價會有正面回報，而且該行給予「買入」評級的內房股中，潛在回報約81%至153%。

雖然新冠肺炎仍是中國經濟的最大風險，但相信對內房市場的影響只屬短暫，基本預測是2020年商品房總銷售量按年下跌6.4%，意味市場對房地產的需求穩定。

寬鬆的貨幣政策、房地產調控放鬆及市場整合，均是內房上升周期主要元素。盡管中央推出全國性房地產刺激政策的可能性不高，但相信地方政府會微調宏調政策，而全球流動性放寬足以引發潛在的房地產需求。

現時內房企業仍相當注重資產出售及現金回流，故內房股會繼續買地以回補土地儲備，而每股資產淨值未必能即時反映新增土儲的價值。現時內房股估值較5年平均數低1.5個標準差，因此股價有很大的潛在上升空間，首選融創中國（01918）、合景泰富（01813）、中梁控股（02772）、佳兆業（01638）及中國海外宏洋（00081）。