全台數百棟商辦大樓或商場降租金有譜了。金管會主委顧立雄昨天說，將在2周內研議暫行措施，調降壽險業「投資性不動產收益率」門檻，讓壽險業回饋給承租戶，讓承租戶也降租金。

調降壽險業收益率

媒體問及，若調降壽險業不動產收益率門檻，那是否要足額回饋給承租戶？顧立雄說，壽險業是以調降承租戶的租金來要求降低報酬率，「若我們降低了，那若壽險業不足額反映，我們又為何要調降呢？」意味著一旦調降，就需足額反映給承租戶。

百貨、餐飲、飯店等行業受到疫情衝擊，進而影響壽險業在全台的商辦、商場大樓的租金收益率，壽險公會26日討論方案，建議金管會調降投資性不動產的投資收益率門檻。

依照現行規定，壽險業不動產收益率是依照郵局2年期定儲機動加碼，日前郵局降息1碼後，目前為2.095%，但壽險公會希望再「補降」2碼到1.595%。

六都中，台北房地產轉手賠錢比率高、台中賠售比率最低。根據統計，實價登錄上路逾7年累積不少「重複交易」（同一戶因轉手出現逾2次登錄資訊），而此類型交易標的中，南二都平均獲利幅度15.7%最高，北市則是賠售比率最高，但六都轉售情況仍是「賺多賠少」。

根據好時價統計，北三都（台北、新北及桃園）重複交易實價中，賠售比率均超過2成，以台北最高。

南二都（台南及高雄）賠售比率沒有北三都嚴重，約14.1%至16.6%；而賠售比率最低的則是台中，僅約9.9%，顯示近幾年房市呈「北冷中南熱」氛圍。

好時價指出，目前北市擁有1.3萬筆「重複交易」實價資訊，其中28.8%賠售，高達71.2%是獲利狀態，顯示北市房地產重複交易「賺多賠少」，而且平均獲利近6%。

至於賠售比率最低的台中市，目前累積3.3萬筆重複交易，平均獲利幅度約15.5%；而六都中獲利幅度最高的是台南及高雄，平均獲利幅度均約15.7%。

好時價說明，此次統計重複交易的獲利狀況，僅比較前後兩次交易時價格的變動，並未將持有時間、貸款利息、交易成本（如仲介費、稅費等）納入考量。

一般而言，這些成本約占房價約6%至10%，計入後獲利將向下修正。

好時價指出，房市熱絡的地區獲利情況相對較佳，印證「區位、區位、區位」以及「有量才有價」的投資口訣，尤其2015年以來房價陷入盤整，北部房市閉鎖，讓想透過不動產累積財富的投資者吃了悶棍；反觀進入門檻較低的中南部區域，多數屋主嘗到甜頭。

住展雜誌26日公布最新統計指出，去年房市回溫，換屋族回籠，不少建商紛紛「順時中」－順時勢推出中間坪數房型；未料今年疫情大爆發，首購客層重回主流，堅守小宅陣營的九家建商剛好押對寶，符合疫情下的房市胃口，至於主力坪數都下修到30坪以內。

住展雜誌調查，往年擅長推出豪宅的建商中，今年上半年就有九家改賣小宅，尤以30坪以下的小宅為主，包括大隱開發、華固建設、長虹建設、東騰建設、忠泰建設、文心建設、潤泰建設與吉美建設等。住展雜誌研發長何世昌表示，2019年國內房市回溫，帶動換屋族群出籠，不少建商推案開始「順時中」，順應時機推出40~60坪的中間坪數房型；不過今年疫情衝擊房市，首購族重返主流買盤，這九家轉戰小宅市場的建商意外受惠。

這九大建商今年預計推出新案包括：「大隱信松廣場」、「華固月河」、「央泱長虹」、「潤泰央北案」、「文心央北案」、「首泰城人之美」、「吉美信義」、「忠泰繪」與「東騰界」，主力房型都在30坪以下。

其中，總銷規模最大的是「大隱信松廣場」達70億元，坪數為21~58坪。華固建設將推出板橋「華固月河」，最小坪數為26坪。雖然近年來華固耕耘豪宅大放異采，但產品策略仍相當務實，並未放棄小宅市場。

長虹、潤泰與文心建設今年都將在新店央北重劃區推出新案，都有30坪以下的小宅房型。其中「央泱長虹」最小坪數只有26坪，最大則達60坪；「潤泰央北案」坪數落差最小，約28~42坪；「文心央北案」最小坪數為30坪。

至於小宅風潮中，又以東騰建設、忠泰建設的案子坪數最小。其中「忠泰繪」為都更案，最小坪數只有15坪，擁有相對低總價優勢；「東騰界」最小坪數更只有11坪，最大坪數也不過31坪，顯示建商想緊捉首購族的企圖心。

何世昌指出，不少建商眼見去年房市景氣好轉、換屋客增加，紛紛放大坪數，使得今年中間坪數的新案供給大增；未料今年被疫情倒打一耙，換屋族買氣吹起涼風，這九家建商儼然有「神感應」，剛好掌握到這波首購族，算是意外中到大獎。

世邦魏理仕26日發布「2020年亞太投資人意向調查」指出，在新冠肺炎疫情影響下，22％投資人傾向減少不動產投資部位，與疫情爆發前相比增加9個百分點。

這項「2020年亞太投資人意向調查」是在2019年12月16日~2020年2月16日進行，針對亞太區的不動產投資公司、機構投資人、資產管理公司及開發商進行調查，總樣本數計610份。世邦魏理仕台灣董事總經理朱幸兒表示，疫情對台灣不動產市場的負面影響相對可控，然而各國央行競相祭出寬鬆政策，顯示全球景氣下滑風險增高，也間接影響不動產投資人信心。

朱幸兒表示，長線來看，低利環境有助不動產投資需求增長，預期未來幾季，商用不動產市場主要投資活動，將集中在擁有長期穩定租金收益的資產類型，如商辦及近期受惠於電子商務需求激增的倉儲物流不動產。

調查結果顯示，投資人對於工業物流地產的投資意向比例上升，主要著眼於工業物流地產在未來三年相對高的租金回報率，受惠近期電子商務活動延續強勁表現，而推升現代物流及工業地產的需求所致。

近年竹科周邊最大造鎮、總面積約1萬坪的竹科介壽段重劃區，329檔期房市進入白熱化競爭，包括太睿、富宇、美麗華和昌禾四大建商搶進推案，總供給量約近1,100戶，挾腹地完整、近竹科重劃區的優勢，房價站穩3字頭。

介壽段重劃區前身為零星工廠的工業區，由立盛開發投入都更整合，並變更為住宅區後，搖身一變為新竹地區推案最均質化的重劃區，首發個案寶睿建設推出的「寶睿博第」二案「博苑」、「第苑」，總戶數469戶，今年初進場銷售銷況不錯。

緊接著，「富宇擎天」約200戶、「昌禾世界首席」約200戶、「美麗華大方」183戶，合計近600戶的三案，也將在329檔期陸續進場銷售，介壽段成為今年新竹329檔期推案最熱區域。

四大建商、五案均各有約1,200多坪基地規模，規劃20~36層高層住宅建築，各案總戶數都約在200戶左右，坪數規劃是目前竹科最大公約數的26~50坪二至四房產品，可以說介壽段集所有投資、置產、首購與換屋族群青睞的優點於一身。

住宅週報社長陸敬民表示，竹科介壽段重劃區與大新竹地區各重劃區最大不同在於，享有現成的成熟機能，近竹科門口，又有金山、關東、關新與光埔等商圈環繞，沒有多數重劃區開發歷程需經過的過度期、空窗期，未來也不會有新的供給。

鄰近關埔重劃區可開發腹地，鄰近的國泰建設推案「國泰禾」熱銷，帶動介壽段推案房價每坪30~36萬元，也成為新竹地區最均質、高價的地段。

新冠肺炎疫情蔓延，全球金融市場震盪，六都豪宅待售量兩個月內明顯增加，但房仲業者認為，目前房貸利率低，對房貸族而言，償還壓力不高，這波拋售潮預計不容易蔓延到一般住宅，反倒對高資產族及投資客來說，疫情若未受控制，出售潮恐持續增加。

台灣房屋智庫經理陳炳辰表示，市場上有不少豪宅交易資訊，但實際交易很多是前年，甚至大前年的預售案件，市場原先寄望國內選後補漲情勢，如今卻遇新冠肺炎疫情干擾，公司、股市資產縮水，企業主們與投資族群不僅難再置產，出售不動產更成為套現選擇。

相較之下，陳炳辰認為，一般自住產品受惠降息，反而有些價碼平實的物件，成為目前鞏固資產保值的選項，手上有資金且有剛性需求的買方可能趁勢進場，對未來一般住宅衝擊相對較小。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，央行降息1碼是近年來幅度最大，對於已購的剛性屋主而言，一般住宅的房貸負擔壓力也降低，因此目前的經濟環境對於剛性產品，較不容易出現拋售潮。

全球新冠肺炎疫情持續擴大，恐慌指數不斷飆升，房產業者忑忐不安，唯恐疫情波及房市，更恐房市出現拋售潮。吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮表示，四大情況下 ，房市才會有拋售潮。

首先是房市技術循環處於上升趨勢最高檔區位；第二、中古屋交易量短期劇減三成以上；第三、房價恐慌性快速崩跌；第四、疫情擴散至第三季仍難以收拾。

李同榮表示，目前來看，中古屋交易量短期劇減三成以上機率不大。第1季中古屋買賣交易量1丶2月未受影響不減反增，雖然目前疫情有擴大趨勢，但預期未來兩個月交易量可能減少約二成。

房價恐慌性快速崩跌機率也不高，主要是台灣房市從2014緩跌四年，房價已適度修正，並在軟著陸當中逐漸消化餘屋，就算疫情持續擴散到5丶6月，房價也只會降溫，房價沒崩，就不可能有拋售潮會出現，唯一有拋售機會的產品是餐旅業。

至於疫情擴散至第3季仍難以收拾，目前新冠肺炎疫情風暴持續燃燒，5月前降溫機率頗大，若疫情仍超乎想像持續燃燒至第3季仍未降溫，影響層面已危害到全球經濟，百業勢必全面蕭條，無一倖免，房市當然難以避免。

李同榮表示，目前房市在持穩回溫的趨勢中，雖受疫情影響，但預期房價會由溫轉為持平，住宅市場只會觀望，不會有拋售出現，下半年房市會回歸基本面，不用過度恐慌。

新冠肺炎衝擊全球經濟，六都豪宅待售量兩個月內暴增，根據統計，今年3月六都豪宅待售量總計8,198件求售，增加超過1,000件，相較1月疫情剛爆發時的待售量增加14%，且六都開價全數修正，尤其房價較高的雙北市價格下調約3~5%。

房仲業者表示，疫情使全球股市震盪，高資產族已出現賣房套現的壓力。

根據屋比房屋統計，目前各銷售平台開始釋出豪宅，3月六都豪宅賣壓明顯增加，台北市待售量來到1,926件，增加15％；新北市592件，增加高達17％；桃園市及台中市兩個月來分別都增加14%，其中，桃園市待售902件，台中市更突破3,000件；台南市與高雄市也分別量增一成左右。

另外，觀察六都豪宅平均開價也發現，隨著肺炎疫情與賣壓攀升，近期六都豪宅屋主信心普遍走弱，開價持續修正，較1月跌幅約1.4%~4.9%，以雙北豪宅價格修正幅度最大。

屋比房屋總經理葉國華表示，全台灣豪宅市場去年受到台商回流投資爆發影響，買氣一度轉佳，市場開始出現惜售風，即便1月底傳出新冠肺炎疫情，資本比較雄厚的豪宅屋主信心未受動搖，2月六都豪宅賣壓都還較1月減輕。

然而疫情延燒，不少企業營運資金也愈來愈緊絀，3月市場開始出現賣房套現的現象。

葉國華指出，全球肺炎疫情蔓延加劇，全球經濟與股匯市受到極大衝擊，企業經營上面臨困境消息不斷，部分急需資金的企業主開始「賣房救企業」，六都豪宅待售量明顯攀升，價格也出現下修。

對於雙北豪宅價格修正幅度較大，葉國華認為，雙北是全台豪宅市場指標區域，也是企業主、高資產人士、台商的購屋首選，目前這波肺炎疫情衝擊下，雙北豪宅市場受傷程度最重，不僅賣壓攀升速度最快，開價下修幅度也最大，估計短期內賣壓仍有可能續升，價格恐也會再下修。

對於購屋族來說，租金報酬率可以幫助買屋決策。專家分析，透過租金投報率試算，可以滿足置產、投資以及自用的不同目的；對於自用的首購族，可算出每月房租的支出、是否可以抵過購屋每月的要繳的房貸，了解目前租屋或買房何者划算。一般而言，北市租金投報率 2 至 2.5%、新北 3% 左右，總價落在 1000 至 1500 萬元左右。

對想買房自住的買方而言，利用現在每月繳的房租，來判斷是否該準備進場購屋，或是繼續租房子。換言之，若試算下來的房貸少於每月租金支出，即表示「租不如買」，可以考慮進場購屋，反之則「買不如租」。

「租金報酬率」最粗淺簡易的算法是（每月租金 × 12 個月）∕房屋總價。例如若房屋總價為 1000 萬元，每月租金收入 3 萬元，則該間房屋的租金投報率為 3.6%。但上述算式僅能推估在在滿租情況下的「毛租金報酬率」，即房產可創造的最大租金收益；要精準算出「淨報酬率」，還要扣除包括 1. 貸款利息、2. 稅金、3. 裝潢費、4 維修費、5 管理費等相關成本，同時還得概抓約 1 個月的空置期，才是比較精準的租金報酬率計算法。

中信房屋行銷企劃部副理江龍名，一般在台北市，毛租金報酬率一般約在 2~2.5%，台北市以外基本上都要抓 3% 以上，對有閒錢想晉身包租公包租婆的長期投資族群來說才有吸引力。再配合觀察當地出租市場，如果是熱門辦公商圈或大學生活圈，有穩定租客源，更能大幅降低找租客期間房產的空置成本。

假若現在每月租金付 2 萬 5，一年 12 月下來共支出 30 萬元。套用「租金報酬率」公式，以北市合理可進場的租金報酬率 2~2.5% 回推：（每月租金 2.5 萬 × 12 個月）∕房屋總價 = 2~2.5%，適合總價帶落在 1200~1500 萬元間。同樣租金月付 2 萬 5，若在非台北地區，套用 3% 以上租金報酬率回推，依照租金負擔能力回算購買力，則適合尋找總價不超過 1000 萬的產品。

為協助無自有住宅家庭購屋安家，財政部2010年12月推出「青年安心成家購屋優惠貸款」，由台灣銀行等8家公股銀行配合辦理，截至2020年2月底止已協助29萬1,175戶無自有住宅家庭購屋，核貸金額達新台幣(下同)1兆1,764億元，提供民眾購屋資金需求，減輕民眾負擔。

財政部表示，本貸款利率選擇包括混合式固定利率、一段式及二段式機動利率等三種，利率計算方式係以中華郵政股份有限公司牌告2年期定期儲金額度未達500萬元機動利率(自2020年3月25日起為0.845％)為基準固定加碼，調降後現行利率計算如下表，民眾可依資金狀況及還款規劃擇適辦理，惟貸款利率計息方式一經選定不得要求變更。

另因應嚴重特殊傳染性肺炎疫情，公股銀行配合行政院「政府挺你安心防疫」政策之公股銀行利率減收，本貸2020年4月1日起至同年9月30日止，再調降0.25％。

為利社會大眾查詢，本項貸款已於財政部及國庫署網頁設置專區公告相關訊息，歡迎有需要且符合資格之民眾，赴公股銀行洽辦。

　　3月26日，中房股份在上交所上證路演中心通過網絡方式召開重大資産重組媒體説明會，就忠旺集團擬通過中房股份重組上市的方案與各界進行了交流。

　　中房股份董事長朱雷表示，本次交易完成後，中房股份將轉型成為一家具備較強市場競爭力、市場前景廣闊的工業鋁擠壓産品研發制造商。本次交易將會改善上市公司的盈利狀況，保護上市公司全體股東尤其是廣大中小股東的利益。

　　中房股份3月20日發布的《中房置業股份有限公司重大資産置換及發行股份購買資産暨關聯交易報告書（草案）》（以下簡稱“草案”）顯示，本次交易中，中房股份擬通過資産置換及發行股份的方式購買忠旺集團100%股權。其中擬置入資産忠旺集團100%股權作價305億元，由中房股份以資産置換及發行股份的方式購買。本次交易中擬置出資産作價2億元，與忠旺精制所持忠旺集團股權中的等值部分進行置換，置換後的差額部分由中房股份以發行股份的方式購買。

　　忠旺集團發展前景受市場青睞

　　根據安泰科統計，按照産量計算，忠旺集團是亞洲最大、全球第二大的高端工業鋁擠壓産品研發制造商。其産品廣泛應用于交通運輸、綠色建造、電力工程、機械設備及基礎設施建設等領域。

　　忠旺集團董事長、總經理陳岩表示，忠旺集團深耕工業鋁擠壓型材行業多年，已從工業鋁擠壓型材産品提供商轉變為輕量化綜合解決方案供應商。以建築鋁合金模板為例，忠旺集團可以根據建築圖紙進行模板深化設計，係統化快速配模，具備從工業型材到鋁合金模板的全産業鏈設計、生産、制造能力，同時可持續為客戶提供專業的技術指導和咨詢服務，協助客戶優化設計、工藝，提升品質，改進方案。

　　陳岩提到，忠旺集團的産品目前已通過國際鐵路聯盟的IRIS認證、AS9100D質量體係的監督審核及中國船級社（CCS）認證的鋁合金型材擴項認可，在全球范圍內的車體用鋁擠壓市場、民用航空領域和船舶、海上設施等領域得到了廣泛應用。忠旺集團憑借著優秀的産品品質，在國內外市場均具備較強的競爭實力，目前已成為寶馬集團和捷豹路虎英國公司的認可供貨商。

　　另外，在國家政策層面，工業鋁擠壓行業也能享受到一些利好措施。陳岩表示，從政策導向看，産業政策和進出口政策鼓勵鋁擠壓行業的發展，有利于以鋁擠壓為主導業務的企業及我國鋁加工産業的長期發展。近年來，國家相關部門相繼出臺了一係列行業法規和産業政策，如《促進産業結構調整暫行規定》《關于加快鋁工業結構調整指導意見的通知》等，支持鋁加工行業的發展，並鼓勵鋁加工産品結構的優化。

　　中房集團盈利能力將得到顯著提高

　　中房股份董事長朱雷認為，近幾年來，中房股份存量投資性房産持續減少，主營房地産業務面臨困境。通過注入盈利能力較強的工業鋁擠壓業務資産，中房集團的資産營運能力將顯著增強，盈利能力將顯著提高。

　　對于工業鋁擠壓行業的前景，忠旺集團董事長陳岩表示，近年來國家致力于推動産業升級和結構調整，圍繞著“穩增長、調結構、惠民生”的刺激政策不斷出臺，其中涵蓋多項與鋁擠壓行業相關的下遊産業，如新一代鐵路運輸、陸上交通、風力發電、光伏發電等工程及基礎設施。同時，在全球節能減排的大趨勢下，交通運輸輕量化發展是大勢所趨，加之政府大力推動制造業升級，未來中國市場對高端工業鋁擠壓産品的需求仍將保持穩步增長。

　　對于忠旺集團目前在工業鋁擠壓行業的競爭優勢，陳岩回應，忠旺集團在鋁擠壓行業存在産能、研發、市場需求等多方面的優勢。忠旺集團現擁有各型號鋁擠壓生産線超過100條，其中75MN以上大型擠壓機24條，佔全國同類型擠壓機保有量的33.8%。技術研發方面，忠旺集團擁有國家級企業技術中心、國家地方聯合工程研究中心、國家級博士後工作站、省級工程技術研究中心及重點實驗室等機構，承擔了多項國家、省、市、區科技項目，參與修訂行業標準近73項。

　　2020年發布的《國內外鋁擠壓材市場研究報告》顯示，2024年工業鋁擠壓材的需求量將超過1000萬噸，其中，忠旺集團核心産品鋁合金模板的未來五年市場需求的復合增長率超過16%。

　　陳岩認為，通過本次交易，中房股份將轉型成為國內領先的工業鋁擠壓産品研發制造商。在産業結構升級及節能減排成為國家發展戰略的背景下，未來幾年上市公司將著重提升企業綜合競爭力，進一步加大科技創新與研發投入，優化産品結構，擴大高附加值鋁擠壓産品佔比，成為全球領先的鋁擠壓企業。

　光大證券指出，2019年利潤釋放節奏趨于平滑，中期業績穩定性較高。短期內土儲無需過度擔憂，拿地權益比例回升趨勢明顯。地産+業務健康發展，價值將逐步凸顯。考慮到疫情對公司銷售、拿地、竣工的短期影響，小幅下調2020-2021年預測EPS至3.96、4.55元（原為4.04、4.69元），引入2022年預測EPS為5.17元，3年CAGR約14.5%。公司經營風格穩健，信用優勢明顯，擁有較強的抗風險能力。中長期來看，重點布局的地産+領域均具備廣泛需求，可提供充足的發展空間。綜合考慮，維持公司A股目標價33.83元，對應8.5倍2020年預測PE估值；維持H股目標價33.55港元，對應7.7倍2020年預測PE估值；維持“買入”評級。

　　3月25日，中國金茂發佈了2019年業績公告，公司在過去幾年銷售額快速增長的情況下全年營收僅增長12%，而毛利更是下滑12%，這或與公司近兩年來銷售均價持續下滑有關。此外包括商業租賃業務、酒店業務在內營收表現低迷，依靠著全年出售子公司的收益以及全年利息支出大部分資本化而降低財務成本的緣故，公司全年歸母淨利潤錄得正增長。儘管如此，2019年依然是中國金茂逆勢加碼的一年，全年新增土地面積大幅超過銷售面積，土儲池子進一步加大，這也給公司的杠杆率和短期償債帶來了一定的壓力。

　　“雙曲線”業務毛利大幅下降 自持物業營收低迷

　　2019年，中國金茂在“金茂府+城市運營”的“雙曲線”戰略下，實現收入433.56億元，同比增長12%。其中，城市運營及物業開發銷售收入約為377.21.4億元，占收入總額約87%，較上年增長12%，成為公司業績最主要的引擎。

　　相比之下，中國金茂的自持物業所產生的營收增長卻表現低迷。


　　報告期內中國金茂運營的商業專案由2018年的9座增加到11座，不過商業租賃及零售商業運營業務營收占比下降至4%，營收同比0增長，而酒店運營收入則是同比下降4%。

　　2019年，中國金茂整體銷售毛利率為29%，較上年的38%下降高達9個百分點，毛利率下降主要為“雙曲線”業務（城市運營及物業開發）板塊毛利率下降所致，這一數值為27%，較上年同樣大幅下降9個百分點，而營收占比較小的商務租賃及零售商業運營毛利率為87%；酒店經營毛利率為49%，保持不變。


　　儘管營收有所增長，但是高毛利業務增長乏力，而傳統大頭開發業務毛利率下降則導致公司全年毛利僅127.65億元，同比下降12%。得益於公司全年處理子公司所得到的其他收入及收益61.12億元，同比大增125%，才得到歸母淨利潤64.52億元，同比增長24%。此外，全年69.22億元利息支出大部分資本化，減少了利潤表的財務成本壓力，也有助於改善最終的利潤表現。

　　從業務本質來說，毛利下降或與公司近年來銷售均價走低有關。

　　開年2月銷售下滑近7成 量價齊跌均價創近年新低

　　2019年，中國金茂總簽約銷售額約人民幣1608億元，同比增長26%。業績發佈會上，總裁李從瑞表示，集團提出了3年逐年增長的業績目標，這次疫情對業績的影響有限，2020年中國金茂不會調整2000億元、2021年2500億元目標，並在2022年突破3000億元簽約銷售額大關，計畫總結一句話：三年翻一番。

　　但現實或許有些不一樣。

　　據公告，中國金茂1月、2月的銷售金額分別為105.13、25.03億元，較去年同期的增速分別為1.9%、-68.6%，銷售面積為57.68、20.31萬平方米，增速分別為43.4%、-47.5%。尤其2月份受到疫情的影響更甚，環比1月的銷售額和麵積分別下滑76.19%、64.79%。

　　值得注意的是，金茂1月份銷售額能勉強錄得同比正增長，主要是銷售均價大幅下降的緣故，而2月份的價格較此前也有明顯下降，但卻呈現量價齊跌的態勢。中國金茂1月份銷售均價1.82萬元/平方米，與去年同期2.57萬元/平方米相比下滑近三成，這也是中國金茂近三年來最低銷售均價。2月，銷售均價再次下探至1.23萬元/平方米，環比下跌31.39%，較去年同期下跌40%，下跌幅度超過1月。


　　自去年11月份以來，在並未受疫情影響的情況下，銷售均價已連續4個月在20000元以下，預計疫情對於經濟、居民可支配收入的影響也會間接影響全年房屋銷售，而不僅僅是1季度，儘管中國金茂往年1季度銷售額占比並不算高，但從目前降價促銷的結果來看，完成全年2000億的目標存在較大挑戰。


　　近期接連下降的售價或在將來進一步加大中國金茂的利潤率壓力。

　　逆勢加杠杆的一年 財務成本大頭資本化

　　中國金茂2019年新增低土地儲備達1390萬平方米，平均拿地成本為7525元/平方米，平均溢價率僅為10.3%，土地款合計1046億元，全年新增面積超出銷售面積85%，拿地金額與銷售金額之比達到0.65的高水準，可以說，2019年是中國金茂逆勢加杠杆的一年。公司淨負債率由2018年的71%升至74% 。

　　結果是，截止2019年底，中國金茂總土儲達到5846萬平方米，相當於2019年銷售面積的7.8倍，公司為2020年的銷售準備了超過3000億的可售貨值。

　　儘管中國金茂的整體杠杆率不算高，借貸成本為4.94%，但帳面大量的土地儲備以及代售貨值背後是沉沒的巨量資金。截止2019年底，公司有息負債達到960.36億元，其中一年內到期的債務達到266.63億元，而公司帳面的資金僅有171.94億元，存在一定的償債壓力。

　　融資成本方面，全年中國金茂的利息開支總額為人民幣69.22億元，較上年度人民幣53.78億增長29%。其中，資本化的利息開支占了大頭，為人民幣46.52億元，較上年度增長57%，而計入利潤表的融資成本為人民幣22.69億元，較上年確下降6%。

中海外潤地 去年純利增逾1成

內房股去年普遍交出亮麗的成績表，藍籌中海外（00688）及潤地（01109）溢利均升逾1成。

市場憂慮新冠肺炎拖累行業增長前景，多間房企稱，疫情短期衝擊大，惟影響仍可控。

潤地總裁李欣表示，觀察到3月份銷售回復速度迅速，而武漢佔整體銷售僅約4%，加上集團土儲約80%位於一、二綫城市，當地需求恢復較快，有信心達成全年目標。潤地今年銷售目標2,620億元（人民幣，下同），按年增約8%，全年可售貨值達5,000億元。李欣續指，今年沒為訂下拿地預算，但會發展以高周轉及住宅項目為主，並加大收併購的力度。

潤地指，購物中心最受疫情影響，2月初為商戶提供1個半月租金寬減，涉資約10億元，相信該部分業績第四季可重拾增長。中海外旗下商業物業亦實施租金減免逾2,000萬元，主席顏建國形容，疫情已經拖累中國經濟增長，拖累全球經濟增長以至引發更大危機的可能性在加大。

保利多賺71% 末期息增7成

保利置業（00119）董事總經理王健表示，截至2月底，除了武漢及哈爾濱，全國其他地區的主要售樓處及建築工地已復工。他亦透露，集團於武漢的土地儲備面積為192萬平方米，佔整體儲備約9%，並已將武漢今年銷售目標減半至25億元人民幣。未來集團會趕工及借助地方政府的支持，力爭整體施工及銷售目標不變。

由於結轉收入增加，保利去年溢利按年升71%至38.3億元，派末期息20.9仙，按年增加70%，現價股息率接近8厘。

富力地產（02777）董事長李思廉形容，受新冠疫情影響，今年首季售樓表現基本上是「讓賽」，惟3月起情況已有明顯改善，對前景仍審慎樂觀。富力去年溢利為96.7億元，按年升15.5%，派末期息0.86元，全年共派息1.28元。以昨收市價10.1元計，其周息率接近14厘。期內集團營業額上升18%至908.1億元。惟由於平均售價下降，毛利率亦下降3.6個百分點至32.8%。

摩通：內房4月可迎全面復甦

摩根大通發表研究報告指出，愈來愈有信心內房3月住宅銷售可反彈一半，4月迎來全面復甦，並提及一旦銷售回復正常，內房行業將迎來或達20%至30%的強勁反彈，呼籲投資者在此前吸納。不過，該行稱，目前市場仍然擔心2019年業績派息及毛利率下跌的潛在風險。

華潤置地（０１１０９）總裁李欣於電話會議中表示，今年銷售目標為２６２０億元（人民幣．下同），按去年簽約額２４２５億元計，即按年增長８％。
他指，新冠狀病毒疫情來得很突然，短期難免對業務遭成衝擊，但認為整體影響仍可控。公司已積極應對及復工復產，目前３９０個工地中約９６％已復工，復產率達９２％，而除武漢外，各地售樓處亦已重開。而公司今年可售貨值達５０００億元，其中八成土儲聚焦在一、二線城市，加上需求仍強勁，現時市場情緒亦漸復甦，因此對全年達標仍有信心。
他坦言，疫情對投資物業業務打擊最大，其中酒店最為嚴重，現時入住率亦不高，估計今年收入或下跌３０％，惟酒店收入佔整體投資物業業務的比例較少，因此影響不大。可幸是目前購物中心復甦較快，由於公司向旗下租戶減免１﹒５個月的租金，涉資約１０億元，而目前已有約９４％商戶開業，截至３月中旬，儘管客流只回復到去年同期的五成，但零售額卻達去年同期的６２％，至約２２億元，相信最差時間已經過去，購物中心零售額於３月起將漸復甦，預期６月將可按年持平，到第四季則料實現增長，因此有信心全年租金收入可按年持平，甚至小幅度上升。
對於公司多次傳出將分拆物業管理業務上市，他回應稱，「大策略」已完成，目前按正常計劃推進。

合景泰富（01813）去年多賺1.43倍，盈利98.06億元（人民幣．下同），全年預售額增31.5%至861.07億元，末期息42仙，較去年同期多35%。集團今年的銷售目標1033億元，增長近20%，按可供銷售貨值1700億元計，銷售比率60.8%。

主席孔健岷表示，3月各地售樓處基本已開放，銷售明顯回升，加上持有充足貨值，相信下半年可追回銷售進度，有信心完成全年銷售目標；現有土地儲備足夠未來3年發展，現時在疫情下各地政府增加土地供應，會從中挑選優質地皮。

商場人流回復至疫前65%

項目復工進度方面，他指出，除武漢地區外，復工率已達92%，勞工到崗率有95%。地產業務首席執行官及執行董事蔡風佳坦言，疫情對酒店業務有較大影響，現時尚未回復至正常水平，估計仍要多一個季度方能全面恢復；商場方面，3月人流及零售額已回復至疫情前的60%至65%，相信快將恢復至以往水平；寫字樓則已全面復工。

該公司與龍湖（00960）合作在本港發展啟德坊二期住宅「尚．珒溋」，孔健岷透露，去年開賣至今，銷售額約35億元；而旗下的鴨脷洲項目各項工作正常進行，會按既定計劃推進，視乎市況及公司自身的步伐推售，疫情造成的影響不大。

合景泰富今年成立25周年，問到會否派發特別息，孔健岷稱，公司派息非常理想，目前沒有計劃派特別息，若未來現金充裕及盈利表現良好，希望可維持相對較佳的派息比率回饋股東。

市道雖然淡靜，但仍有發展商逆市吸納土儲。第一集團以6.4億元購入長沙灣百麗大廈全幢工廈，連同月初購入的毗鄰相連工廈，月內共斥資14.3億元入市。

第一集團購入的百麗大廈位於長沙灣道916至922號，地盤面積約9600方呎，以地積比率12倍計算，可建樓面面積約11.52萬方呎，以購入價6.4億元計算，樓面呎價約5556元。

可與毗鄰地盤合併發展

物業由「鞋王」百麗國際於2008年以2.85億元購入，持貨12年，賬面獲利3.55億元，升值逾1.2倍。

第一集團董事魏深儀表示，項目將連同月初以7.9億元購入的長沙灣道924及926號地盤合併發展，地盤面積共約2.16萬方呎，可重建樓面面積共約25.92萬方呎的工商物業，預計購入價連建築費等總投資約28億元，計劃於2023年落成。

羅守輝8390萬沽力寶中心

商廈方面，金鐘力寶中心錄得今年首宗成交。成交單位為力寶中心2座4樓7至10室，建築面積約3648方呎，透過公司轉讓方式以8390.4萬元售出，呎價2.3萬元。

資料顯示，單位原業主為資深投資者羅守輝及有關人士，於去年11月初以7296萬元購入，持貨4個多月，賬面賺1094.4萬元，升值15%。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，綜合土地註冊處資料，今年2月全港1854宗已知上手購入價的二手私人住宅買賣登記中，有1804宗賬面獲利，佔比達97.3%，較1月的97.8%跌0.5個百分點，連跌3個月並創15個月新低。至於每宗私宅轉手平均賺幅較1月升4.1個百分點至77.8%，惟仍屬近14個月次低。

2月10個獲利登記最多的屋苑，有一半達到百分百獲利，當中以天水圍嘉湖山莊錄得每宗轉手個案平均賺幅近1.39倍最高。

　　新型冠狀病毒肺炎疫情持續，為樓市增添不利因素，但仍無阻地皮標售，其中旺角新填地街及上海街「蚊型地皮」，於今日截標。業界人士指，地盤呈眼鏡形中間被後巷分隔成兩邊，發展難度非常高，加上受疫情影響，出價料審慎，地皮較年初時地估下調約1成，料該地估值約1億至1.2億，每呎樓面地價約4906至5887元。

　　該項目地盤面積約2717方呎，細分A及B地盤兩部分，最高可建樓面約8920及11464方呎，合共涉及約20384方呎，屬指定作非工業（不包括倉庫、酒店及加油站）用途。

　　華坊諮詢評估高級董事梁沛泓表示，地盤中間被一條後巷分隔兩邊，分別向上海街和新填地街，直接影響日後樓宇的實用率，認為發展難度非常高。而發展商不能把部分地積比率從一地塊轉移到另一地塊，令發展欠缺彈性，可視為兩個「超蚊型」地；估計兩地塊只能分別作低層及中層式發展，將無法用盡地積比，另外，在疫情肆虐下，料財團出價趨審慎，但由於發展規模較細，將吸引中小型發展商競投。綜合市場消息指，該地估值約1億至1.2億，每呎樓面地價約4906至5887元。

　　天后維多利中心錄罕有成交，中原副分區營業經理李嘉寶表示，屋苑2座極高層C室，1031方呎，原則3房套間隔及工人套房，後改成1房套及書房間隔，坐享開揚海景，同類單位過去10年僅錄4宗成交。

　　李嘉寶又表示，業主1個月前放盤，叫價2500萬，減172萬以2328萬售出，呎價22580元，較銀行估價2500萬低7%。據了解，買家為用家，見業主斥200萬裝修單位，加上大廈剛完成維修工程，即馬上入市。