2019年全台房地產交易總規模達3.6兆元，創下五年來新高，市場普遍認為近年房市已走出低潮，回溫態勢明確，不過各地及產品類型回溫差異甚大。就區域別來看，高雄、桃園交易動能成長最強勁；就產品類型來看，套房、商辦交易規模成長幅度最高，不過占交易最大宗的「雙北房市」及「電梯大樓」在這波房市復甦中，交易量能並未擴張。

根據僑馥建經、屋比房屋等業者統計實價登錄的歷年總金額，2019年雖尚有零星案件尚未全數揭露，不過推估去年全年全台房產總交易規模可望達3.6兆元，為2016年房地合一稅實施、當年跌破3兆元以來，連續第三年成長，不過距2013年超過5兆元、2014年約4.1兆元，仍有相當差距。

僑馥建資訊組經經理林佩儀指出，全台主要都會區房產的交易規模多自2016年之後觸底成長，不過成長力道明顯集中在台北以外都會區，六都交易規模最小的台南約2,601億元，則創下歷史新高，雙北及桃園與歷史高點的2013年相較，多還有35~40％的差距。

各類房地產產品的交易動能亦大不相同，住宅類產品以套房年增13.5％最高，其次則為公寓8.2％、華廈6.4％，交易規模最大宗的電梯大樓則是年減2.1％。商業不動產「四寶」中則是以商辦年增11.7％最為強勁，土地為7.4％，廠辦及工廠也各有4.2％、0.8％的年增率。

屋比房屋總監陳傑鳴表示，去年因為中美貿易戰帶動台商回流投資金額攀升，成為房市緩步上揚的動能，使工業及商業不動產交易規模幾乎都是相對高水位。

住宅市場方面，在剛性自住需求撐盤下，去年建物買賣移轉棟數雖已超過30萬棟的復甦門檻，但近年物價、房價仍在高檔區，新屋大樓總價普遍偏高，購屋者在預算有限下，只能轉往屋齡較大、總價較低的華廈與舊公寓產品，加上進年政府主推危老、都更政策，更帶動老舊華廈與公寓交易量增。

華建手握兩大重量級開發案，包括復興SOGO正對面的「懷生段案」，以及台北車站附近的「太原路案」，在兩大含金量十足的都更案在手之下，吸引萬安生命前董座吳珅篁為首的市場派六年前就開始布局。

華建發言人暨營業及工程管理部副總李俊賢表示，公司位於SOGO復興館正對面、台北市忠孝東路和安東街口的都更案，將進入都更事業計畫和權利變換計畫申請，初估相關程序需走1.5~二年時間，之後進入申請建照階段。

該案華建自有土地達158.23坪、地主為117.35坪，總計土地開發面積為275.58坪，公司預計投入成本為27.7億元。

該案目前規劃地下一樓至四樓為大型精品業者進駐之商場，五樓以上為辦公大樓。

至於華建旗下耕耘超過十多年位於台北車站附近的「太原路案」，李俊賢指出，該案將在5、6月遞送都更事業計畫和權利變換計畫申請，預計需1.5~二年時間走完程序，因此最快2022年申請建照。

李俊賢表示，華建去年和今年為入帳空窗期，不過公司依舊按照既定時程推案，去年推出總銷逾15億元的「台大華」推出不到兩個月完銷。

展望今年，預計4月推出總銷不到5億元的「五常街案」。另外公司手中還有「大華湖閱」一戶店面、一間辦公室可售。

全台六都公布 3 月份買賣移轉棟數，受惠剛性支撐買盤，桃園市年增 36%，冠居五都；台北市、台中市成長約二成，表現不俗；然而台南、高雄因選後熱絡、拉高基期，較去年減少不如去年。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，各都受新冠肺炎影響的程度不一，整體而言，目前市場維持穩定發展。3 月份買賣移轉棟數揭露，桃園市共 3676 棟、年增 36.6%；台北市 2483 棟，年增 20.8%；新北市 13261 棟，年增 4.43%；台中市 3826 棟，年增 18.7%；台南市 1902 棟，年減 4.9%，高雄市 3088 棟，年減 18.9%。五都總計 14975 棟，較去年同期增加 8.7%。

郎美囡表示，桃園市近幾年人口淨移入，且工業區帶入了大量的就業人口，另一方面，航空城的建設議題也帶起投資置產的買盤，故 3 月交易除了交屋量有帶動外，剛性自用及投資性買盤都有挹注，單桃園區 3 月就有 1045 棟的移轉量，且中壢區及八德區也維持一定的高移轉量，因此桃園市月增幅及年增幅都超過 20%。

至於台北市及台中市 3 月表現不俗，郎美囡表示，高資產及換屋族進駐市場，有助提升台北市交易量，而台中市交易表現平穩，除了在西屯區及北區持續有增量外，交屋量也帶動部分區域的移轉棟數，如沙鹿區 3 月月增 46.3%，烏日區則大幅增加 205.4%。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，這波疫情雖有干擾，但自用客戶積極，疫情之下賣方也充分感受買方誠意，讓成交率提高，目前看來第一季表現不錯，不過即使央行降息明顯，第二季買氣關鍵在於疫情控制與否。

大廠回來了！在肺炎疫情與美中貿易戰衝擊下，許多企業主重新思考全球生產基地的分散策略，抗疫成果卓著，加上聯合國研究報告點名台灣經濟與產業是貿易戰最大受益者，讓台商回流潮與本身就根基在台灣的科技大廠價值浮現，特別是國際有名的台灣矽谷，新竹竹科，更是這波經貿大局的領頭羊。財信傳媒董事長謝金河表示，台灣製造業已經出走30年，如今台商逐步回流、回家，台灣正走在30年大運上。

竹科是大企業的全球總部、研發重鎮，台灣的價值在新竹體現。反映在數字上，信義房屋統計新竹十年來房價漲幅六成，是北台灣房價最抗跌的區域，和2014年房市高點相比，新竹地區大樓平均房價幾乎未見回檔修正，竹科經濟撐起新竹房市一片天。

近來，新竹高鐵的建案詢問度高居不下，尤其中部知名建商惠宇營建機構，以貼近使用者需求聞名，累積不少死忠粉絲，不少個案還創下單日完銷紀錄，惠宇45年來用沉穩、內斂、精雕細琢，成就最高品質。據聞，準備推出的個案，預約客戶眾多，晚了可能向隅。

「台積電從新竹出發，站穩全球產業關鍵地位，新竹也代表一部分的台灣價值和驕傲。」惠宇營建機構指出，新竹是全世界半導體重鎮，由晶圓代工龍頭廠台積電領頭，串起完整供應鏈，讓竹科成立至今有400家以上高科技代工業、服務業廠商進駐，年營業額超過1兆，擁有半導體、光電、電腦及周邊、通訊等產業，是為全世界最成功的科學園區之一。看好新竹，惠宇選擇在擁有「軌道經濟」效應的新竹高鐵特區推出新案，迎接「回家」的台灣國家級、國際盃級的高科技人才，同時也瞄準買在新竹、台北上班的新城際通勤族。

富旺國際（6219）無畏疫情發燒，近期持續購地囤貨，單是今年首季就砸下逾8億元，購入台中市西屯區台灣大道與至善路口、雲林縣斗六市明德段土地；此外，工業區用地已成為富旺的「金雞母」，其中，桃園南崁與彰化的工業用地，有望於今年順利出售，今年獲利表現有機會超越去年的水準。

台商在中美貿易戰後紛紛返台購地建廠，帶動工業用地熱銷，這波疫情更激化台商想回台投資設廠的決心！手握逾1.3萬坪工業用地的富旺，隨著土地陸續有企業洽談，也在積極補充工業用地的貨源。

富旺國際建設事業部總經理林宗毅表示，富旺除了在全台各地積極評估購地外，今年將按照原定計畫如期推出五個新建案，推案區域遍及台中市西屯區與沙鹿區、新竹縣湖口鄉、雲林縣斗六市、高雄市楠梓區，總銷金額推估逾76億元。

其中，預計今年520檔期進場的有三個新建案，總銷金額約42.6億元，包括位於台中市西屯區台灣大道與至善路口的新案，產品規劃20多坪小宅、以投資置產為主，總銷約25億元；台中市沙鹿區大智路住宅大樓案，總銷約10億元；還有新竹湖口的「站前富時代」預售案，產品有投資型套房與62戶透天，總銷約7.6億元。

法人表示，工業區用地已成為富旺的「金雞母」，富旺上述兩塊工業區用地若能順利出售，預期可貢獻約2億元的業外收益，挹注EPS超過1元。富旺在處分工業區用地與新成屋交屋入帳帶動下，今年獲利表現有機會超越去年的水準。

南山八年獵地，稱雄信義區。南山人壽以312億元搶下世貿三館土地地上權後，八年來共標得該區三大地上權，若合計地上權與所有權土地，近期，台北市信義區前五大地主洗牌、最大地主易幟，南山暫以1.4萬坪登最大地主。
信義全球資產統計，合計信義計畫區地上權與所有權土地，南山人壽握有1.4萬坪居冠，其次是富邦人壽的1.3萬坪，第三名則是國泰人壽的1.15萬坪，宏泰林家則以1.1萬坪居第四，第五是新光人壽約1萬坪。

不過，若以純所有權來看，國泰人壽仍以1.15萬坪穩坐第一，其次則是宏泰林家，以持有1.1萬坪土地居次。

南山握有的1.4萬坪中，約有1.2萬坪土地都是地上權。商仲業者分析，包括宏泰林家1989年插旗信義計畫區，或是早期進駐的國泰人壽，都因投資時間早，才能實質坐擁萬坪土地，進一步說，信義計畫區目前已無大面積素地，而後發者如南山，僅能搶進大型地上權案，未來則要看地主間是否會買賣交易。

南山八年獵地，其雄心明顯可見。2012年南山人壽以268.9億元標下世貿二館地上權案，與出價第二名的國泰人壽差距約達12.86億元，時隔七年，南山再以159.81億元，溢價率高達60%，拿下世貿行政中心地上權案，而世貿三館一役，雖僅以1億元之差得標，但競爭之烈更甚以往。

南山2012年後積極獵地上權案，信義全球資產經理王維宏表示，南山積極出手的動機，無非是看好信義計畫區未來發展，且握有大量的開發面積也較能鞏固租金水準，以穩定投資商用不動產的收益率。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛指出，跟國泰、富邦、新光等幾個龍頭壽險公司相比，南山是2011年由尹衍樑旗下潤成投資入主後，才布局不動產投資，卻有後發先至的氣勢。

黃舒衛指出，從2012年世貿二館地上權一役，南山透過成功的預租活動，創造奇蹟般的去化速度及創新高租金，更讓南山看到台灣A辦市場的大好商機，因此從空軍官兵活動中心、信義行政中心、世貿三等各大案都無役不與，短短不到十年就帶動信義計畫區大洗牌，主導市場發話權。

彰市最近1個月有多間餐廳或商店宣布停業，王品旗下的品田牧場租約到期關門，寶島鐘錶的2間店也整合成1間，房仲業者說，這些商店關門原因都不一樣，但只要位置好，仍會有人租。

彰化市最近1個月有多間餐廳或商店宣布停業，像是餐飲集團王品旗下的連鎖餐廳品田牧場，位於彰化市中正路的分店因租約到期決定不續約，位於彰化市中山路，開店10多年的歡樂牛排彰化店也決定經營到今天為止，著名的寶島鐘錶在彰化市有2間門市，也決定合併成1間。

由於這些決定關門或合併的餐廳店家都位於彰化市重要商圈或道路，許多民眾都認為是受到新冠肺炎（2019冠狀病毒疾病，COVID-19）影響導致經濟不景氣，店家生意難做，也擔心會有越來越多的店家會關門大吉。

有房仲業者接受中央社記者訪問表示，這波關店潮的商店關門原因都不太一樣，像有的餐廳是因為品牌經營策略改變，整併店面，因此在租約到期後決定不續約，也有的是經營時間很久，但可能人流減少，收入漸漸無法應付房租，才決定乾脆在新冠肺炎疫情期間結束營業。

房仲業者進一步指出，有的店面是傳出不續約要退租後，立即有別家大型餐飲業者探詢租金價格，有興趣接手；有一些店面會被更大型的餐飲集團租下來。

房仲業者強調，彰化市其實屬於小鄉鎮，很多持有店面的房東資金很雄厚，不太願意大幅調降租金，而這些決定不再營業的店面，只要位置以及周邊的條件好，最後還是能夠租出去。

上海戴德梁行近日發佈研究報告《新冠肺炎疫情後的復甦：新冠肺炎帶來的辦公場所變革——居家/遠端辦公及其影響》。報告顯示：儘管遠端辦公這一概念已經存在了幾十年，但並不盛行，直到此次新冠肺炎的爆發，這種工作方式才被廣泛應用，突顯出它的重要性。

戴德梁行在中國大陸邀請了2,000多位辦公大樓業主和租戶參與調研。調研結果顯示，僅30％的受訪者表示，他們於2020年2月底(春節假期結束後)返回辦公場所辦公，而超過40％的受訪者表示，他們目前仍是遠端工作。


戴德梁行大中華區租戶研究及華東區研究部主管Shaun Brodie認為：「未來，我國還有許多尚未採用遠端辦公的企業，可能逐漸轉變，也為他們的員工提供一些遠端/居家工作的業務平台和體系。戴德梁行近期的調查顯示，受訪者中，約21％的中國企業將在未來改變工作模式，為辦公室員工提供一個遠端/居家辦公的業務平台。」

此外，該調查顯示，81％的中國企業可能會增加更多的智慧通信網路技術軟體和設備，如雲會議相關的軟體和設備。通過這些舉措，企業可以更好地提升員工遠端/居家辦公的體驗感，提高員工的敬業度和工作效率。

戴德梁行中國區企業服務部董事總經理魏超英表示：「雖然遠端/居家辦公對公司和員工有很多好處，但必須指出的是，它永遠無法取代實體辦公室。選擇在辦公室內辦公，員工、業務團隊和部門可以更好地協同工作。而對於選擇遠端/居家辦公的人來說，辦公室是與同事和客戶進行面對面會議的場所。」

據市調機構住展雜誌最新統計，受到新冠肺炎疫情干擾，3月北台灣預售、新成屋推案量僅742.38億元，不僅創下2011年以來、近九年同期新低量，年減幅約33%，幅度更是近11年最大值，整體市場呈現「旺季不旺」。

住展雜誌研發長何世昌表示，從3月中旬到4月底的329檔期，原是房市銷售旺季，不過今年在疫情擴大影響之下，建商推案以「延推」因應，不僅3月北台灣預售、新成屋率先反映，整體推案量能僅742.38億元、年減33%，認為今年北台灣329檔期總推案量估落在1,500~1,600億元間，年減幅約27.6%左右，創九年來同期新低量。


若以可售戶數來看，3月北台灣新建案戶數僅4,456戶，較去年同期的7,302戶減少近四成，更是近七年來新低量。

若以個別縣市來看，新北市今年3月新建案推案量近290億元，較去年同期驟減約百餘億元，推案量縮水金額為北台灣之冠；桃園市今年3月推案量約240億元，較去年同期減約60億元。

台北市今年3月推案量近200億元，較去年同期減約30餘億元；何世昌分析，台北市案量縮水較少，主要是去年同期推案量基期較低所致。

除了北台灣雙北市、桃園市等三大都會區推案量大跳水，另一推案重點縣市－新竹市，因與電子業景氣有高度關聯性，在近期電子科技業因疫情而籠罩在斷料、斷鏈與外銷出口衰退的陰霾中，3月推案量更不到去年的一半。

何世昌指出，目前在最樂觀的情況下，市場認為新冠肺炎疫情可能在明年春季才見到曙光，因此持平來看，今年房市329檔期推案量萎縮早已是預料中的事情。

何世昌強調，在疫情肆虐期間，延緩推案無法解決燃眉之急，因此接下來要注意的是，後續房地產市場、甚至業者「要怎麼熬過這波疫情、安穩存續下來才是重點」。

信義區世貿三館地上權開發案不久後將會動起來，而區內商辦對手還有富邦A25、元利D3等，這些頂級A辦的租金水準有機會持續創高，預期將來的台北市信義區商辦市場，熱度將繼續升溫。

根據實價登錄資料，信義計畫區租金水準，目前以南山廣場38樓每坪月租金4,672元居冠，其次是國泰置地廣場的35樓，以每坪月租金4,568元擠上第二名，台北101的83樓則以4,411元位居第三名。

據悉，富邦A25中樓層以上，每坪開價高達5,000元，預期頂級商辦相繼落成後，區域內的商辦價格再創新高指日可待。

若「世貿三館地上權案」開發成「商辦加商場」，第一太平戴維斯研究部協理丁玟甄表示，世貿三館得標金額為312.76億元，若未來規劃以商辦為主、低限度商場為輔來進行換算，商辦每坪平均月租上看4,300元。

　　碧桂園公告稱，集團連同其合營公司和聯營公司于2020年3月單月共實現歸屬本公司股東權益的合同銷售金額約470.4億元，較2019年3月同比增加4.23%，歸屬本公司股東權益的合同銷售建築面積約571萬平方米，較2019年3月同比增加18.04%。

　　截止4月3日港股22家物業上市公司已全部披露2019年業績。綜合來看2019年港股物業股均實現了不同程度的業績增長，其中碧桂園服務營業收入同比大增106.3%，“物業第一股”彩生活營收增速最低，僅增6.4%。

　　從規模來看，碧桂園服務、綠城服務分別以97億元、86億元坐穩頭兩把交椅。下半年碧桂園服務通過大舉並購，成功趕超綠城服務，從中報的第二位躍居年末第一位。

　　而各物管公司之間的營收規模差距在拉大。前五名頭部物企營收規模在50億元及以上，但碧桂園服務與中海物業之間相差約50億元。隨著燁星服務、興業物聯等“迷你型”物管公司上市，10億元規模以下的物企數量在增多。


　　淨利潤方面，碧桂園服務、雅生活服務分別以16.7億元、12.3億元位列第一、第二。營收規模排在第二位元的綠城服務淨利潤僅排在第6位。對比2018年，僅4家物管公司歸母淨利潤出現下滑。其中，綠城服務微降1.22%，燁星集團及浦江中國同比大幅下降30%，和泓服務同比下降18%。


　　從營收規模及淨利潤規模也可以看出，物業管理行業淨利率水準不高。物業管理行業本身屬於勞動密集型行業，隨著近年來人工成本的上升，物管公司把控成本提高效益成為當下亟需解決的問題。

　　根據wind資料顯示，大部分上市物管公司淨利潤水準與規模成正相關。頭部物企與“迷你”物企之間，最大淨利率差達到20%。而2019年22家上市物企中共有11家物企淨利率較去年有所下降，且大部分集中於“迷你”型物企當中。

　　近年來，銷售額拼千億、萬億逐漸成為戴在大部分房企頭上的“緊箍咒”，禹洲地產股份有限公司（下稱“禹洲地產”）也不例外。

　　在近日舉行的2019年度業績會上，禹洲地產創始人及董事局主席林龍安再度提到千億目標，他肯定“2020年將完成千億規模”。早在2017年，林龍安就給禹洲地產提出三年破千億的目標，即2020年達到千億銷售規模。在此後的許多場合，林龍安都重申了這一目標，包括他在2020年的新年致辭中，也提到2020年是禹洲決勝千億的一年。

　　據公告顯示，2019年禹洲地產合約銷售金額約為751.15億元，此前的2016年到2018年，其銷售規模分別為232億元、403億元和560.29億元，相比2018年的“未及預期”，2019年，禹洲地產在增加了2倍拿地支出後，取得了合約銷售面積超額完成12%的成績。

　　根據財報，禹洲地產2019年實現銷售收入為232.41億元，同比減少4.38%；歸屬股東淨利潤36.05億元，同比增長2.88%。不過，營收下滑的同時淨利增長，主要是來源於出售附屬公司。

　　在禹洲地產2019年的收入構成中，物業銷售收入約為224.70億元，約占總收入96.68%，物業銷售收入較去年同期下降4.89%，至2019年的224.70億元。此外，其酒店經營收入也同比有所下降。

　　相比之下，禹州地產出售附屬公司、收購附屬公司等其他收入收益淨額則大幅增加，2019年禹洲地產其他收入及收益由2018年的4.97億元增加至2019年的21.68億元。其中，出售附屬公司獲得收益約14億元。

　　財報顯示，2016年-2019年，禹洲地產銷售規模分別為232億元、403億元、560.29億元、751.15億元，處於非常穩定且較快速增長態勢。但2016年至今，禹洲地產的毛利率則分別為36.27%、35.4%、30.72%、26.21%，已連續4年下滑，尤其2019年，禹洲地產毛利約為60.92億元，相比2018年減少約18.42%。

　　對此，林龍安稱，“2019年全行業毛利率已降至25%左右，對禹洲地產來講，未來土地價格還會有上升可能，由於一、二線城市的限購、限價非常厲害，幾乎沒有上漲空間，所以在拿地的時候，一定要以現有的價格倒算我們的盈利空間。”他還強調，未來希望能保持 25%-30%的毛利率，在2019年26%基礎上，其下降空間已經不大。

　　知名地產分析師嚴躍進對時間財經表示，受行業限購、限價政策調整的影響，全行業的毛利率這兩年都在下滑，“但下滑不代表下跌。後續對於毛利率的資料平衡，企業要適當做好對市場週期的判斷，因為未來房地產市場仍受到多項因素波及，這個時候千萬不能放鬆行銷的節奏。”

　　時間財經針對上述問題，多次聯繫禹洲集團和禹洲地產等，截止發稿，均未獲回復。

　　1994年，畢業于會計系的林龍安在廈門創立禹洲地產。官網顯示，禹洲地產為中國房地產40強，業務範圍包括住宅、商業、酒店、物業、金融五大板塊，2009年11月在香港聯交所成功上市。而帶領禹洲地產從無到有的林龍安與妻子郭英蘭，以110億元人民幣財富名列2020胡潤全球房地產富豪榜第182位。截止4月3日收盤，禹洲地產最新市值159億港元。

　　不過，在禹洲地產上市的2009年，銷售金額僅為39億元。2013年，禹洲地產規模首進百億俱樂部。隨後的2014年，禹洲地產進軍南京，由此長三角的佈局逐漸成型。2016年，其總部從廈門搬遷至上海。到目前，禹洲地產2019年在長三角區域實現合約銷售總額約為487.73億元，約占合約銷售總額的64.93%，蘇州、合肥、南京、上海及杭州為長三角地區的銷售“主力”城市。

　　據歷年財報，在2014年至2019年，禹洲地產合約銷售金額分別為120.13億元、140.18億元、232.57億元、403.60億元、560.29億元、751.15億元快速擴大，但從增長率來看，2015年-2019年，禹洲地產合約銷售金增長率分別為16.69%、65.91%、73.54%、38.82%、34.06%，在2016年和2017年的高速增長後，其合約銷售規模增長正在減緩。與此同時，禹洲地產2019年銷售及行銷成本為6.59億，比2018年同期上漲43.65%。

　　在2016年、2017年連續兩年增長率超50%之下，2017年上調銷售目標為400億元後，也正式提出“3年沖千億”的目標。為此，2018年初，禹洲地產遍斥資38億元拿下了沿海家園的7個子公司100%股權，新增項目總建築面積約548萬平方米，也新進入北京、佛山、瀋陽三個城市。彼時，據媒體報導，林龍安曾將目標定位為600億，2019年800億元，2020則為1200億元，這個目標比1000億再有提高。

　　不過，2018年，禹洲地產衝擊600億銷售額目標失敗。資料顯示，2018年禹洲地產實現合約銷售額560億元，同比增長39%，目標完成率93%。隨後，禹洲地產在2019年明顯加快拿地的腳步。2019年，禹洲地產通過公開招拍掛以及收並購的方式斬獲35幅地塊，權益土地儲備地價合共約244.4億元，權益歸屬總建築面積265.69萬平方米，平均樓面價為10023元/平方米。對比2018年80.52億元的權益地價，2019年在拿地支出增長了2倍。

　　尤其是2019年上半年，據觀點地產網此前報導，2019年上半年便以141.3億權益地價獲得14宗地塊，拿地金額遠超2018年全年。其中，2019上半年，禹洲獲取的大部分土地均為溢價成交，14宗地塊中溢價率超過30%的逾6宗。

　　截止到 2019 年底，禹洲地產總土地已超過2012 萬平方米，總土儲貨值超3611 億元，其中有 1004 億元貨值為 2019 年獲取。時間線拉長來看，禹洲地產2014-2018年的新增土地儲備分別為100.61萬方、102.41萬方、264.77萬方、379.35萬方和540萬平方米，其中，2016年內新增超過2014年和2015年兩年新增土地面積的總和，隨後逐年增長明顯。

　　對此，嚴躍進也表示：“銷售資料與積極拿地有一定關係，銷售額與土地高周轉週期為6個月，一般土地總價上升，積極拿地擴大規模，銷售資料都會有所體現。不過，行銷成本越多越容易促進規模的增長，但行政開支等的加大，則會削減其盈利空間，這是需要注意的。”

　　流動負債700億

　　隨之而來是上升的負債率，禹洲地產淨資本負債率從2017年的57.7%升到2019上半年的72.7%。不過，禹洲地產新上任的首席財務官邱於賡此前表示，“去年上半年的負債確實有些高，但自下半年來公司拿地已經沒有那麼激進了”。2019年年末，禹洲地產流動負債總額增長8%至699.12億元，淨資產負債比則為65.64%。

　　值得注意的是，近年來，禹洲地產對債券融資依賴度越來越高。Wind資料顯示，2016年-2018年，禹洲地產債券融資占比分別為21.35%、47%和49.37%，其中加上2020年1月7日發行的美元債，禹洲地產當前未結清的美元債規模達56.45億美元。

　　2020年1月7日，禹洲地產公告稱將發行於2026年到期的本金為6.45億美元、利率為7.375%的優先票據。而在2019年，禹洲地產曾發佈關於美元債的公告20餘條，其中主要包括建議發行優先票據、發行優先票據以及優先票據的收購要約等，全年發行美元債7次，規模31億元，所發行美元債加權融資成本為7.95%。截止2019年末，禹洲地產銀行及其他貸款、公司債券以及優先票據餘額合共為556.69億元。

　　在此次2019年業績報告中，禹洲地產提到，公司一直積極探索多元穩定的融資管道，2019年公司通過積極的債務管理和置換，將利率較高的美元債進行了置換，進一步降低了融資成本。但2019年其整體加權平均融資成本為7.12%，雖比2018年同期7.23%有所下降，而2017年該數值為6.02%。在此背景下，由於杠杆提升，申萬宏源(4.390, -0.05, -1.13%)於2019年7月將禹洲地產評級下調至中性。彼時，申萬宏源表示，禹洲地產外債占比則從30%升至45%，申萬宏源還在研報中提到了禹洲地產“激進的擴張目標”。

近兩年，在追逐千億規模的路上，禹洲地產頻繁的人事變動也引入關注。包括此前在16個月換掉3個財務總監邱于賡回歸，2019年在禹洲地產擔任執行總裁近5年的蔡明輝離職，以及2020年年初，原奧山控股副總裁張岩到任禹洲副總裁，以及禹洲商業地產總經理馮小川離職等。

　　蔡明輝2014年加入禹洲地產，隨後，這家閩系房企加快全國化佈局和規模擴張，年合約銷售金額從2014年的120億元增長至2018年的560億元。不過禹洲地產2018年離既定目標差了40億。

　　如今，打造千億房企的任務落到了出身“萬科系”的執行總裁許珂的身上。不過，據觀點地產網，在疫情影響下，2020年前兩個月，禹洲地產累計實現銷售金額為46.45億元，同比減少21%，一季度全口徑將在100億左右。也就是說，禹洲地產要在剩下三個季度消化900億的銷售目標。

　　4月3日，產業新城運營商華夏幸福(21.350, 0.01, 0.05%)基業股份有限公司（華夏幸福600340.SH）公告，2020年1-3月累計新增借款金額187億元，占2019年末淨資產的比例25.03%。同時，今年一季度，華夏幸福拿地重心重新回到環京市場，3月與中糧地產（北京）有限公司聯手在河北省廊坊市固安拿下兩幅宅地，占地面積超過11萬平方米。

　　根據公告，截至2020年3月31日，華夏幸福借款餘額為1979億元，今年前3個月累計新增借款金額187億元，主要用於該公司日常經營及補充流動資金；2019年末，該公司淨資產金額為747億元，借款餘額1792億元。

　　具體看，187億元新增貸款包括銀行貸款14億元；企業債券、公司債券、金融債券、非金融企業債務融資工具112億元，其中，境內債券29億元，海外債券12億美元 ；以及其他借款61億元。

　　華夏幸福另一則拿地公告顯示，2020年3月，華夏幸福在河北省廊坊市固安縣、安徽省六安市舒城縣耗資15.166億元共獲得3幅土地使用權，合計面積16.535萬平方米。

　　其中，華夏幸福與中糧地產組成的聯合體在固安縣以總金額13.76億元拿下兩幅居住用地，占地面積分別為4.897萬平方米和6.429萬平方米。另一幅位於六安市舒城縣的居住及商業用地占地面積為5.2088萬平方米，成交金額為1.406億元。

　　環京是華夏幸福的大本營。華夏幸福用十年時間把傳統農業縣固安做成擁有新型顯示產業集群、航空航太產業集群、生物醫藥產業集群等的產業新城，並以此“產業新城運營商”走向全國。

　　今年2月，華夏幸福以12.11億元拿下的4幅地塊中有3幅位於河北廊坊市大廠回族自治縣，一幅工業用地位於江蘇省南京市溧水區，合計面積20.396萬平方米。大廠的3幅土地中2幅為居住用地，總面積7.82萬平方米，成交金額9.38億元；一幅為中小學用地，占地面積8.76萬平方米，成交金額2.594億元。

　　從一季度拿地來看，華夏幸福在廊坊拿地約27.9萬平方米，占一季度拿地面積75.56%；在廊坊拿地金額25.734億元，占一季度拿地資金27.276億元的94%。

　　今年3月17日，《北京市通州區與河北省三河、大廠、香河三縣市協同發展規劃》正式發佈。《規劃》要求，嚴控房地產無序開發，嚴控房地產開發總量，嚴厲打擊房地產企業囤地炒地，同時提出，要努力滿足實有就業人口住房保障需求，推動北京優質教育資源向通州區與北三縣佈局，重點補齊基礎教育設施短板。

　　事實上，環京樓市自限購以來的房價下跌局面在今年一季度轉向平穩。有分析人士此前表示，隨著《規劃》出臺，未來3-5年北三縣整體房價水準會保持有序上行模式，但不存在短期大漲空間。同時更值得關注的是，區域內會吸引到更多工作和生活于此的人群，不會只成為北京工作人群的“睡城”。

　　北三縣的土地隨著《規劃》的出臺再度升溫。3月26日北京中原發佈的環京樓市資料顯示，廊坊住宅用地溢價率為61.43%， 環比上漲61.04%，同比上漲55.97%。成交樓面價5997元/平方米，環比上漲164%。與廊坊形成對比的是河北省張家口市，2月供應的2幅住宅用地沒有成交。不止華夏幸福，2月，在環京區域拿地排在前三名的還有融創中國、金地集團(14.040, 0.13, 0.93%)；其中融創中國環京市場土地儲備量最大且拿地總價最高。

　　截至4月3日，華夏幸福收於21.35元，漲幅0.05%。

14個城市二手房價3月份環比上漲超過10%。

疫情對房價的影響開始體現。中國房地產協會主辦的全國房價行情資料顯示，有121個城市3月份二手房價環比2月份下跌。從整體上看，房價下跌的城市比例不算高，但具有象徵意義的四大一線城市，

北上廣深3月份二手房價全部下跌。其中，上海下跌5.85%位居四大一線城市跌幅榜首位，每平跌3401元位居全國首位。

一線城市房價全部下跌，上海跌超5%

近來房價頻頻創出歷史新高的深圳，終於在3月份低下了高昂的頭顱。中國房價行情網資料顯示，

深圳3月份二手房平均單價為71790元，依然位居全國第一（不包括港澳臺，下同），環比下跌1.21%，每平下跌879元。

除了深圳外，另外三個一線城市，北上廣3月份二手房平均單價也均出現下跌。其中，上海下跌5.85%，北京下跌2.85%，廣州下跌3.63%。從每平下跌價格來看，上海位居全國首位，每平跌3401元。福州、北京、廈門等城市每平也均跌超2000元。

從環比跌幅來看，廣元3月份二手房均價跌幅最大，達到14.36%。另外中衛、丹東、雅安等城市二手房均價跌幅均超過8%。70個大中城市中，丹東跌幅居首，達到8.6%。另外，福州、上海、廈門、大連等城市位居跌幅榜前列。

全國最新房價榜出爐：上海下跌最多，北深廣也跌了

杭州逆市大漲，重回3萬大關

杭州風頭正勁，連房價也咄咄逼人。3月份，

杭州二手房均價達到31581元，環比上漲11.53%，每平漲3265元，位居全國房價上漲榜首位。

值得一提的是，杭州房價的變化可能更多的是成交結構性的原因，其2月份房價環比下跌超過2.38%，同比下跌11.79%。南京位居次席，3月二手房均價達到31721元，環比上漲8.16%，每平漲2393元。

從環比漲幅來看，14個城市二手房均價環比上漲超過10%。襄陽和伊春兩個城市上漲超過20%，銅川、贛州、黑河等3城市上漲超15%。70個大中城市中，襄陽、贛州、金華、杭州等城市位居漲幅榜前四，煙臺、常德、南京等11個城市漲幅超過5%。

全國最新房價榜出爐：上海下跌最多，北深廣也跌了

長沙房價真良心，房價收入比倒數第一

73個城市二手房均價在萬元以上，較2月份又增加了兩個，連雲港和日照躋身萬元戶。而在房價破萬的城市中，新一線城市長沙無疑是個另類。最新資料顯示，

長沙3月份二手房均價11101元，排名第60位，與其GDP排名極不匹配。根據資料，長沙2018年GDP全國第14位。

據此，從房價角度講，長沙也被網友評為全國最良心的城市。易居研究院剛剛發佈最新一期的房價收入比排行榜也佐證了這一點。

3月27日，上海易居房地產研究院發佈《2019年全國50城房價收入比報告》。資料顯示，2019年長沙房價收入比僅6.4，全國50城房價收入比倒數第一。

房價收入比，是指住房價格與城市居民家庭年收入之比。房價收入比數值越高，意味著房價與收入的背離情況越嚴重。長沙房價收入比6.4，意味著長沙家庭不吃不喝6.4年買得起一套房。值得一提的是，

50城房價收入比均值為13.3，相比2018年的13.7下降了3%，而且是近四年來首次下降。

全國最新房價榜出爐：上海下跌最多，北深廣也跌了

從50城具體房價收入比看，前5的依次為深圳（35.2）、三亞（27.6）、上海（25.1）、北京（23.9）、廈門（22.8）。深圳房價收入比35.2，意味著一個家庭不吃不喝35.2年買得起一套房，而對於單身狗而言，則需要70多年才能買得起一套房。

400物業簽新約 免租最多半年助紓困

新冠肺炎疫情全球大流行，本港零售及商舖市場首當其衝，掀起食肆及零售商戶結業或停業潮，港府甚至呼籲業主可透過減租為商戶紓困。手持逾千項工商舖收租物業的資深投資者大鴻輝興業創辦人兼主席梁紹鴻透露，集團近期亦為旗下四成租戶重新簽訂新租約，在租約期初段提供最長半年免租期，協助商戶增加現金流以渡過難關。他更預料，今年內舖租最少有20%至30%下跌空間。

租期延長 加擔保條款

向來主力投資工商舖物業的梁紹鴻表示，集團現持有逾千份工商舖租約，在疫情爆發後，已應不少租戶要求重新制訂新租約，首3個月或半年為免租期，代替直接減租，但租期會稍為延長及加上擔保條款，當中以旅遊區的租約條款會較優惠。該四成新租約涉及超過400項物業，當中一項物業可能包括多過一個單位，但重訂租約的大部分為商舖租戶。

梁紹鴻指出，業主與租客須保持良好合作關係，現階段需要共渡時艱，所以「盡量幫吓手」。雖然市場一直有聲音要求業主直接減租，但他認為業主不是直接參與生意，以往即使租戶賺錢時業主也不會要求逐月交更多租金。

集團會視租戶生意類別提供不用程度的免租期，希望租戶在一段短時間內不用交租，增加現金流，減輕生意上的負擔。不過，原先的租約期就要延長，確保彼此的長遠合作關係。

例如由大鴻輝持有的尖沙咀海防道30號地下舖位，建築面積約950方呎，現時以月租約120萬元租予藥房，呎租約1263元，租約尚餘半年。不過，該藥房曾在3月底拉閘一段時間，擬提早退租。梁紹鴻透露，租客確有一段時間沒有營業，近期亦有欠租，但沒有退租，集團亦不會趕租客離場，因租客已承租該舖一段時間，現時希望磋商一個合理的解決方案。

倡放寬工商舖物業辣招

至於梁紹鴻目前持有丟空待租的舖位，暫時不會以長約形式招租，只接受短租。他坦言，現時周圍都是吉舖，「冇客冇生意」，就算找到租客亦不會有理想租金，故會以短租為主。他建議政府可於現階段放寬工商舖物業的辣招，如將按揭成數調高一成，可增加業主的現金流，為其他業主提供誘因減租予租客。

對於舖市前景，梁紹鴻認為要取決於疫情何時得以解決，但舖位租金最少都要跌20%至30%，若時間愈拖愈久，打擊一定非常沉重，當中以核心旅遊區影響最大，民生區都會有小部分商戶受影響，但他相信仍有超市等行業毋須減租。

對於疫情告終後的香港零售市道，他認為不用看得太淡，因為始終有一定的本地消費力支撐，而且預期內地客有一段長時間不會去歐美等國家，加上心理上「坐郵輪、坐飛機」都未必敢，相信內地客未來旅遊目標都是會以香港及澳門為主，或有助香港零售市道恢復。

本港疫情爆發第二波，拖累新盤銷售減慢。過去周末兩天（4日至5日）一手市場僅錄得約30宗成交，較前周末50宗，大減20宗（40%）。多個屯門新盤逆市發力，共沽出16宗，佔期內成交53.3%。

內房中國恆大（03333）屯門掃管笏恆大．珺瓏灣第1期及第2期，過去兩天共沽出6伙，系內長沙灣恆大．睿峰周六亦錄得一宗成交。新地（00016）屯門御半山II期於周六有5伙獲揀選。永泰地產（00369）屯門掃管笏OMA OMA兩天有3宗成交。華懋屯門琨崙昨天以3212.8萬元售出藍彩鑽9B三複式單位連一個車位，實用面積2324方呎，附572方呎平台及180方呎天台。

West Park逆市創新高價

路勁基建（01098）旗下路勁地產發展的元朗山水盈，過去周日推售69伙，33伙以先到先得形式發售，表現遜色，全日只售出一伙。宏安地產（01243）沙田大圍薈蕎以862.8萬元沽出2翼3樓B8室，實用面積389方呎，呎價22180元，全盤336伙沽清。興勝創建（00896）深水埗現樓West Park逆市創佳績，24樓B室，實用面積493方呎，以962.829萬元售出，售價為項目新高，呎價19530元。該盤今年1月至今累沽42伙，套現逾3.05億元。

麗新（00488）與帝國集團合作的將軍澳藍塘傲早前重發價單，調低7伙貨尾售價，有見美國推出「無限量寬」，其他多國中央銀行也紛紛減息，利率向下，本地豪宅市況轉活，發展商加大推盤力度，特設3個現樓裝修單位供市民參觀，包括1及8號兩座洋房和1個分層單位。其中實用面積3518方呎的8號洋房，附555方呎花園、183方呎平台及570方呎天台。至於第1座11樓B室，實用面積1178方呎。

銅鑼灣吉舖湧現，租金大幅下調。位於利園山道一個原由鐘錶店承租的地舖，剛獲奇華餅家以每月28萬元承租，租金急跌49%。

銅鑼灣利園山道29至33號麗園大廈地下I舖，建築面積約600方呎，去年12月底起丟空，原以40萬元放租，最終降價12萬元或30%，至28萬元租出，呎租約467元。

寶富大樓舖呎租367元

資料顯示，上述舖位自2010年起獲時間廊租用，最初月租為35萬元，至最後一份租約月租為55萬元，承租近10年後不再續約。最新租金較舊租下跌27萬元，跌幅高達49.1%。

此外，同一地段的利園山道39至47號寶富大樓地下I舖，建築面積約600方呎，現由一家藥房以每月22萬元租用，呎租約367元。據了解，該藥房或短期內結業，舖位目前以18萬元放租，叫價較現租金低4萬元（18.2%）。

同區駱克道491至499號京都廣場地下2號舖（部分）及3號舖，建築面積約885方呎，原由藥房以每月30萬元租用，呎租約339元，但在去年9月中突然結業，較原租約提早11個月離場。事隔逾半年後，有消息指出，舖位剛以約16萬元租出，呎租約181元，租金較舊租急跌14萬元（46.7%）。

黃光耀料低息環境下 疫情只會令樓價微調

新冠肺炎疫情未知何時完結，地產行業亦求變，會德豐地產常務董事黃光耀認為，網上賣樓將會是業界未來一個重要課題，值得去研究。他又指，在低息及量寬環境下，疫情只會令樓價輕微調整。

新冠肺炎衝擊下，一手新盤難以推售，不過，會德豐地產上月仍決定推出將軍澳日出康城全新樓盤OCEAN MARINI，可以進行網上登記，並首次引入網上睇示範單位，讓足不出戶的買家可以睇樓。不過，現時銷售最後一步繳付訂金以及簽約仍須買家到售樓處現場。

黃光耀接受本報訪問時坦言，今次疫情對業界是一大挑戰，相信網上賣樓將是業界一個課題，日後需要考慮是否引入。他指，內地網上賣樓已經十分盛行，不過他坦言兩地環境不一，內地地大物博，買家不容易跨地到現場揀樓，故網上有其便利性，但香港相對地方細，現場賣樓較為方便。再者，香港賣樓多倚靠地產代理作推銷，網上賣樓如何跟代理協調，仍需要詳細考慮。另外，新盤銷售始終受一手住宅銷售物業條例監管，現時亦未有先例可供參考，需要詳細研究如何符合法例去賣樓。

藍田茜發道新盤 下一個試點

他又提到，今次疫情下賣樓，市民減少外出，網上推廣日益重要，包括Facebook及Youtube，OCEAN MARINI的網上推廣成效不俗，涉及費用不多，只是介乎整體宣傳費的1至2成左右，未來會加重這方面比例，將會提高到2至3成，下一個項目將會是藍田茜發道新盤，集團將會下更多工夫作網上宣傳。

樓市方面，他提到從OCEAN MARINI的銷情所見，1,000萬以下的單位需求非常大，早前一伙800多萬元的撻訂貨，其後再推出時獲6組買家搶購，反映疫市下仍有不少買家願意入市，而項目整體買家幾乎全屬本地用家，假如將來疫情紓緩後，如內地人士能夠重新往返兩地，相信會有大批購買力重臨。「早前美國帶頭減息，低息環境相信會持續一段時間，在現時疫情環境，未來1至2個月時間樓價或者會有輕微的調整，但大跌的機會十分有限。2003年沙士期間，樓價其實亦只是跌了約7%，但其後便倒升11%。現時低息加上量化寬鬆的環境下，相信樓市會慢慢受到推動，對樓市毋須看得太淡。」他說。

區內久未有新盤 最快次季推

他直言，現時疫情仍然嚴峻，市場的置業情緒不是太高，短期內亦不會加推OCEAN MARINI的單位。至於藍田茜發道第1期，將會打造成九龍東半山項目，提供413伙，間隔由1至4房，項目亦有20%的綠化空間，由於區內二手屋苑已有近30年樓齡，已很久未有新盤推出，相信會有很大的換樓需求，暫時仍維持最快第二季推售。

總計會德豐地產首季暫時累售約450伙，套現約42億元，主力貢獻的樓盤為剛推出的OCEAN MARINI。

　　新型肺炎疫情持續擴散，及一手空置稅即將推出下，整體樓市氣氛轉差，並大吹淡風，並打窒部署，均亦紛紛改變推盤策略，發展商積極銷售現樓新盤，力谷去貨，令貨尾量拾級而下，據最新數據顯示，現時主要六大發展商新盤貨尾單位涉及4692伙，按月減少145伙，並連續4個月下跌。

　　在淡市下，市場上未有大型全新項目登場，發展商均部署疫情好轉之時隨即推出應市，現階段仍主力銷售新盤貨尾單位。據中原數據指，截至今年2月，六大發展商旗下一手現樓貨尾量為4692伙，相較1月的4837伙，已下滑近3%。

　　中原研究部高級聯席董事黃良昇指出，截至2月份，六大發展商即長實、會德豐地產、新地、信和、恆基、及新世界，現有貨尾合共4692個，按月減少145個，連續4個月下跌。

　　細價上車盤仍受用家追捧，當中跌幅主要來自面積約430方呎的A類，及431至752方呎的B類單位，按月合共減155伙，現時貨尾單位涉及約2980伙。按房型類別計，1房及2房貨尾量跌幅較大，按月減少129個。

　　中小型單位方面，即A類及B類單位，現時貨尾單位分別涉及1140個及1840個。而按面積類別，大型單位方面，面積約753方呎的C類及1076方呎或以上的DE類單位，目前仍有1712個單位待售。

　　按房型類別，1房及2房貨尾量跌幅最大，按月減少129個；開放式及1房單位，貨尾合共有1063個，按月減74個。

　　而2房及3房單位，貨尾則涉及2962個，按月減68個。至於4房或以上，則涉及667伙待售。