受惠首季代銷案去化順暢，海悅（2348）、愛山林（2540）第一季營收雙雙大躍進，比去年呈倍數成長，預期獲利也可望大幅優於去年同期。愛山林將於520檔期籌備推出新北市板橋大案，總銷達110億元，案名確定為「新外灘系列甲山林帝景」，為新北罕見的百億級住宅大案，受市場矚目。

疫情爆發迄今，兩大房地產代銷龍頭營收表現出乎預期硬挺，其中海悅首季營收5.39億元，年增高達1.8倍，海悅總經理王俊傑表示，主要是受惠「土城日月光」、「宏普中央公園」、「冠德青璞匯」等多筆大案陸續開出紅盤，推升第一季合併營收衝高。

王俊傑表示，2019年海悅稅後純益5.65億元、年增22.36％，EPS達6.59元，創歷年新高，董事會決議配發每股現金股利4.5元；展望今年，將同步布局代銷及轉投資自建案，並加碼中南部代銷案。

至於愛山林，首季營收達8.07億元，年增率1.53倍。愛山林總經理張境在表示，主要是代銷案「世界明珠」、「華悅城」、「亞昕昕悅灣」、「金城舞2」等順銷挹注業績，因此營收表現亮眼；目前愛山林股價低於淨值，加上接案量滿載、近2,000億元，因此近期低接買盤進場，股價連拉二根漲停。

張境在表示，愛山林接下來指標大案將要看520檔期，計劃自地自建案淡水「海上皇宮」、板橋江翠合建案「新外灘系列甲山林帝景」等指標案將推出。其中「甲山林帝景」為江翠與立信機構合作的新案，位於水岸第一排，將有五筆新案，總銷逾110億元，其中愛山林分回55億元、立信分回55億元；若再加計原地主分回金額110億元，全案將有220億元，將分期推出，其中520檔將先推出其中的三筆新案。

愛山林2019年淨利歸屬母公司業主2.02億元，EPS為1.38元，創三年最高；不過，董事會決議不予配發股利。

台鐵局宣布投入1.25億元調降旗下商場業者租金、權利金27.5％，為期3個月，估400家業者受惠。對台鐵局調降租金、權利金，「台灣軌道經濟發展協會」副理事長暨「環球購物中心」董事長馬志綱表示，感謝交通部重視疫情的預防及影響，傾聽業界心聲，主動對鐵路車站商場提出紓困計畫，將持續與協力廠商度過挑戰。

另因國內疫情漸趨緩和，交通部16日表示已備妥觀光振興方案，包含國旅補助、國際行銷等共54.5億元銀彈，其中3億元補助觀光遊樂業投資新設施將在月底上路。

台鐵局說，交通部日前已向行政院爭取約1.25億元，補貼與台鐵簽訂租賃契約的車站內經營商場、旅館、商店、廣告、機器類、停車場等業者，可獲4~6月共3個月租金及權利金補貼（不含開發權利金及抽成權利金）27.5％。

另振興措施部分，交通部表示，待指揮中心放行後，54.5億元復甦及振興方案即可上路，方案涵蓋11類，外界最關注國旅補助，將參考2019年擴大國旅秋冬遊經驗，在疫情緩和後實質獎助鼓勵前往各風景遊憩區進行團體旅遊、自由行住宿優惠，及觀光遊樂業入園等優惠，編列20億元經費。

觀光遊樂業方面，交通部將投入3億元，鼓勵業者更新、升級設施及設備，或投資新設施、設備重置、獎勵創新服務及數位提升，相關要點預計4月底前上路。

另交通部編列3億元補助地方政府提案觀光亮點活動，藉此吸引旅客前往當地體驗旅遊；編列2億元補助溫泉區進行全面體檢、更新軟硬體設施設備，還有舉辦溫泉美食嘉年華活動；並編列2億元輔導成立區域觀光發展組織，推動區域觀光。

國際宣傳上，將瞄準疫情來客數降幅較大的五大市場，包含日、韓、新南向、港澳、歐美，投入5億元擴大精準行銷；交通部也投入8.8億研擬了國際旅客入境獎勵措施，包含航空業及旅行業境外包機獎助計畫、推動境外獎勵旅遊來台獎助等。

住展雜誌16日公布最新統計指出，北台灣第1季預售新屋房價仍開出紅盤。住展研發長何世昌表示，儘管疫情衝擊，但因利率極低、加上建商口袋夠深，首季預售新屋不僅未被疫情擊倒，北北基桃竹的房價更來到築底回升以來最高點，其中以新竹季漲1.8％最高。

住展調查指出，儘管疫情橫掃全球，但台北市首季房價攀升至每坪85.1萬，季漲0.4％、年漲幅0.6％。何世昌分析，台北市受疫情衝擊程度最明顯，新案買氣快速收縮，但卻未對房價造成傷害，甚至不跌反漲，主因是新案開價大多偏高，推升整體房價。

至於新北市，第1季房價每坪39.2萬元，年漲幅1.8％。桃園方面目前每坪22.8萬元，季漲1.3％、年增0.4％，漲幅雖溫和，但已創下2016年Q3以來、近11季新高。新竹首季房價每坪22.9萬元，季漲幅達1.8％，為近一年來新高。

基隆房價已連續四個季度維持平盤，呈現賣方不降價、買方不追價的僵持局面，可謂是「高空中的死魚盤」。另外宜蘭近年房價由急跌轉緩跌，目前房價來到每坪20.5萬元，創下2015年Q4以來新低點，年跌幅4.7％。

何世昌認為，目前房價還安穩的駛於復甦軌道上，但第2季若疫情持續，甚至延續到下半年，對全球經濟衝擊力將超乎想像，房市將難再上揚，不排除新案房價可能會在第2季出現拐點，購屋族撿便宜的機率更高。

何世昌表示，現在最令人擔心的是無薪假、失業人數持續攀升，將使剛需的購屋計劃受阻或暫緩。尤其3月中下旬以來，首購剛需已明顯退場、投資置產買盤反而增加，但難以填補首購減少的空缺；據悉，已有業者鬆口如疫情持續，那麼房價都可以「好好談」。

辦公室市場供不應求，信義全球資產統計，台北市各級商辦大樓首季每坪價格與前一季持平，北市平均售價85.4萬元，信義計畫區因商業活動熱絡，平均售價100.6萬元，租金收益率落在2.48%。不過，站前西門商圈與內湖廠辦因價格基期低，整體收益率逾2.7％，按照目前商辦市場表現，商仲業者認為，未來收益率應走穩微揚。

信義全球資產最新統計，台北市商辦每坪均價85.4萬元，未見修正，租賃市場表現良好，空置率維持3%以下，每坪租金小幅上漲至2,322元，整體而言，北市商辦尚未明顯受疫情影響，加上都更熱潮，空置率維持低檔。

從買賣交易來看，各級商辦價格持平走勢，以平均每坪售價85.4萬元，整體租金收益率落在2.52%。再從商圈來看，信義計畫區因頂級商辦、百貨商場群聚，吸引國際企業插旗，商辦單價高，平均售價100.6萬元，租金收益率約2.48%。

不過，目前租金收益率較高的區域不是信義計畫區，站前西門商圈因價格基期低，平均每坪約72.7萬元，加上受雙子星開發案等正面影響，租金微幅上升，也讓該區域租金收益率在今年第1季時達到2.81%。

此外，內科廠辦市場雖然平均售價上升至52.6萬元，但大型企業看好內科市場，使平均租金小上升至1,192元，因此內科西湖段租金收益率來到2.72%，內科文德段也有2.86%的高收益率。

住展雜誌最新統計，第1季預售、新成屋房價大都呈現上揚走勢，台北市、桃園市、新竹地區均較前一季上漲；新北市、基隆持平；房產專家表示，在低利、貨幣寬鬆及建商口袋深，新建案房價未受新冠肺炎疫情影響，北北基桃竹更已是房市復甦近三年來高點。

觀察今年首季預售、新成屋成交行情，以桃竹地區漲幅最大，新竹每坪成交均價22.9萬元、季增1.8%最大，是近一年新高，更逼近2015年第3季歷史高點每坪23.5萬元。

桃園地區首季新案每坪成交均價達22.8萬元、季增1.3%，僅次新竹，新屋房價也創2016年第3季以來新高，逐步逼近2014年第3季每坪25.3萬元高點。

住展雜誌研發長何世昌分析，桃園、新竹分別是傳產、電子科技產業重鎮，首季有台商回流題材激勵市場信心，有利區域房價表現強勢，價格漲幅較高。

台北市今年首季新建案平均每坪成交價達85.1萬元，季增0.4%、年增0.6%。何世昌指出，主因首季新釋出的建案價格大多偏高，墊高整體房價。

新北市、基隆市首季新屋每坪成交均價維持前一季表現，分別達39.2萬元、21.1萬元。何世昌說，雖然首季房市有疫情干擾，但北北基桃竹五大地區新建案價格均來到房市復甦以來高點，顯示在低利率以及游資充沛的環境，加上建商口袋深，帶動新建案房價走揚。

何世昌強調，若全球疫情到第2季尚未得到控制，甚至延續到下半年，將對全球經濟造成很大殺傷力，屆時國內房市也將無法獨善其身，不排除新建案房價會出現轉折點。

房仲統計台北十大熱門親民路段，北投溫泉路均價每坪39.5萬元最低，其次為內湖康樂街41.2萬，文山興隆路三段43.6萬元。十大親民路段住宅中，有八個均價低於每坪50萬元。

永慶房產業管部資深經理謝志傑表示，十大親民路段雖然距市中心大多有一段路程，但生活機能完善，交通、環境尚佳，想購入北市門牌，但預算有限的民眾，可趁此時房貸利率低、成數高進場，成為天龍國人。
永慶房屋根據實價資料，統計近一年北市中古屋交易量前30名熱門交易路段，再依單價高低，排出住宅單價最低前10名親民路段，最便宜為北投溫泉路，平均單價39.5萬元，也是全市唯一3字頭熱門交易路段。

謝志傑表示，溫泉路鄰近捷運新北投站，附近公園多、綠覆率高，周邊有北投圖書館，北投市場、薇閣中學及三軍總醫院北投分院，CP值高，吸引許多退休族及想用親民價格入手北市門牌的民眾。

根據實價資料，溫泉路過去一年有不少套房、公寓以2字頭成交，有一間13坪套房，以288萬元交易，每坪僅22萬元。

第二親民的內湖康樂街均價41.2萬元，是東湖商圈交易最熱路段。康樂街去年以公寓交易最熱門，3字頭就可買到，雖然離內湖市區較遠，但康樂街沿路餐飲、商家、量販店林立，生活機能不錯。

第三是文山區興隆路三段，也以公寓為主力產品。該路段有萬芳捷運站、文山運動中心及萬芳醫院，加上鄰近萬芳商圈，美食小吃、連鎖餐飲、市場量販，食衣住行一應具全，吸引許多小資購屋族購屋。

其他入榜十大熱門親民路段包括萬大路、內湖路三段、辛亥路四段、興隆路二段、中華路二段、吳興街、康寧路三段，總計內湖區、文山區各有三個路段進榜，其次是萬華區入榜兩個路段。

謝志傑分析，內湖區有內湖科技園區，近來企業總部、百貨商場進駐，讓內湖有穩定成長的就業人口支撐房市，文山區雖然位處蛋白區，但區內有足夠醫療資源、文教機能，高綠覆率環境品質，以及濃厚人文氣息，吸引不少養生退休族購屋。

據住展雜誌統計，北台灣2020年Q1新成屋、預售屋成交行情，呈現紅通通的好光景。其中，台北市、桃園市與新竹地區房價上揚，新北市和基隆市持平，僅宜蘭仍在下跌。住展雜誌研發展何世昌表示，雖然Q1房市面臨新冠肺炎疫情的衝擊，但因利率極低與貨幣寬鬆的環境，再加上建商口袋夠深，新建案房價不僅未被疫情擊倒，且北北基桃竹的Q1房價都已同步衝到復甦以來最高點。住展雜誌認為，北台灣Q1房市還安穩的駛於復甦軌道上。但新冠肺炎疫情若到第二季仍無法結束，甚至延續到下半年，對全球經濟衝擊力將超乎想像，屆時就算國內房市再猛恐怕也難再上揚，不排除新建案房價可能會在Q2出現拐點，購屋族撿便宜的機率更高了。

疫情影響小　桃竹房市齊喝采

Q1房價漲幅最大的桃竹地區，其中桃園市Q1新建案房價漲至22.8萬/坪，較2019年Q4上漲0.3萬/坪、季漲幅達1.3％。若與2019年同期相比，則微漲0.1萬/坪、年漲幅約0.4％。雖然桃園房價漲幅還算相當溫和，但價格水準已創下2016年Q3以來、近11季新高。

新竹地區Q1房價則來到22.9萬/坪，單季上漲0.4萬/坪、季漲幅達1.8％，為近一年來新高。若與2019年同期相比，則價格持平。

何世昌指出，桃竹地區Q1房價表現強勢，主要是挾帶著台商回流題材激勵市場信心，而桃園、新竹兩地分別是傳產、電子科技產業重鎮，民眾購屋信心未因疫情而下挫，市況受到疫情干擾的影響不像大台北那麼明顯，因此房價上揚幅度較多。

新案價格高貴　北市房價收紅

雖然大台北受到疫情嚴重干擾，但房價卻十分堅挺。台北市Q1房價為85.1萬/坪，季漲0.3萬/坪、季漲幅約0.4％。與2019年同期相較，則年漲0.5萬/坪、年漲幅約0.6％。

何世昌分析，在北台灣各縣市中，台北市不動產市場受到疫情衝擊程度最為劇烈，新建案買氣快速收縮，但卻未對房價產生傷害。北市房價不跌反漲的主因，是因為Q1釋出的新建案價格大多偏高，將整體房價微微推高。

新北市Q1房價為39.2萬/坪，房價水準與前季相當，但比2019年同期上漲0.7萬/坪，年漲幅約1.8％。與北市比較，新北市Q1釋出的新建案價格相對平實，整體房價維持平穩的盤勢。

基隆高檔盤旋　宜蘭再挫低點

基隆Q1房價已連續四個季度維持平盤不變，可以說是「高空中的死魚盤」；因基隆近一年來房價位在歷史高點不墜，無論在地客或台北客追價意願偏低，導致交易量能低落，呈現「賣方不降價、買方不追價」的僵持局面。


宜蘭地區近一年房價由「急跌轉緩跌」，Q1房價來到20.5萬/坪，較前季再跌0.2萬/坪、季跌幅約1％，創下2015年Q4以來新低點。若與2019年同期相比，則下跌1萬/坪、年跌幅約4.7％。雖然近期宜蘭房屋銷售速度有稍微提升的跡象，但因台北客比例仍偏低，且高總價透天市場積弱不振，能否在今年結束跌勢仍有待觀察。

何世昌認為，北台灣Q1房市還安穩的駛於復甦軌道上。但新冠肺炎疫情若到第二季仍無法結束，甚至延續到下半年，對全球經濟衝擊力將超乎想像，屆時就算國內房市再猛恐怕也難再上揚，不排除新建案房價可能會在Q2出現拐點，購屋族撿便宜的機率更高了。

近年實價資訊揭露「西華富邦」、「頂禾園」的親友交易不約而同竟都只賣半戶，「西華富邦」在2020年2月親友交易17樓戶，總價僅8,630萬，單價為157.84萬，總坪數是65.58坪，恰恰為2016年交易總價1.726億與面積131.15坪的一半；而2017年底賣出的「頂禾園」也只有半戶，該12樓戶成交總價1.5億，扣除車位後單價為186.4萬，面積是115.09坪，該戶當初預售時成交資料為總坪數230.18坪，價格為3.2億，扣除車位單價是200.9萬，親友交易則約打了九五折。

台灣房屋智庫經理陳炳辰說明，僅賣出一半房產的狀況，自然在於資產配置，而若轉手對象手上資產並不夠多，恐被視為有贈與之嫌，因此若只交易一半資產，符合買方負擔合理範疇，可免於稅務上產生爭議，像也有利用每年贈與免稅額分次買房；或是生前分次賣出給親人，免於繼承遺產稅等交易技巧，主要目的也都是免於遭課徵高額稅金。另外，若轉手給公司，視為公司資產可做支出攤提，也有利於減少營業稅的繳納。

此外，陳炳辰指出，像「頂禾園」按比例計算，以1.5億成交一半資產，親友價等於只打了九五折；而「西華富邦」親友交易不論是面積、總價都是當初1/2，價值不減，由於眼下實價資訊透明，親友交易若將價格壓得過低，未來出售將遭課高獲利所得，還是得精打細算一番。

事實上不少實價紀錄的親友交易都並未出現折扣價，陳炳辰認為，有時候出於物件條件相較優異，甚至室內裝潢絕佳，讓賣方認為價格已屬友情價碼，也有一說是以為備註親友交易可免於揭露的誤解，但也不無如實登錄的單純因素。

新型冠狀病毒肺炎成為房市的照妖鏡，有利於價格及量的盤整，各行各業逐漸出現關門倒閉的情形，當眾人尋找可抗疫的行業時，地產業會是其中之一嗎？此時可以買房嗎？我預估，土地、辦公室將是台灣房市的抗疫英雄！至於其他產品，套用疫情用語來形容，飯店市場確診「搏鬥」、店面市場確診「觀察」、住宅市場緊盯「防染」。

土地產品，不管商用、住宅、工業用地，在疫情之下仍持續成交，溫度雖不到熱，但卻是溫暖有量。辦公室產品，因為台商的回流加上過去供給少，地段好、品質好的產品，有實力的台商企業仍會積極買進。

由於疫情衝擊，航空旅遊業都掛了，使得飯店業在搏鬥中。接下來，飯店業若無法找到吸引住客的策略，入不敷出，關門倒閉也在預期中。店面則因人們不敢外出消費、用餐，從餐廳、購物中心到商店街等等，都已在苦撐中。這樣的日子若持續半年，造成的影響實令人不敢想像。

住宅部分，由於過去4年有剛性需求支撐，未來4年也同樣靠剛性需求撐場。疫情是否會影響已慢慢成型的自用買氣？只要在半年內疫情能得到控制，我認為確診觀察、搏鬥、防染等產品將會有報復性出量，但價格恐怕無法樂觀。

況且，美國聯準會（Fed）接連降息，全球央行也在撒錢救市，令人擔心全球將邁向日本長空20幾年的零利率，未來恐將長期處於通貨膨脹的態勢，使資金將積極尋找能保值的資產。不動產看來會成為一個能提供收益的資產，但會不會因此觸動未來台灣的商用不動產落底後翻升，成為資金分散風險的有利資產，在下半年才會較為明朗。

目前看來，賣方市場仍然任性堅持高價，而不願降價求售，顯然還是對疫情的變化樂觀；在疫情延燒下，也許會讓買進賣出的價格決定加快，自用買方可在等待或嘗試去尋求一個對自己有利的價格，讓雙方能夠成交，這也是疫情對房市帶來的一個好結果，悶的日子鼓勵多看屋，靜待疫情能盡快過去，為自己尋找房市的春天！(本專欄作者為香港商戴德梁行不動產投資顧問有限公司台灣分公司董事總經理)
Smart智富 撰文：顏炳立

三洋紡（1472）擬公開標售桃園的土地及建物，今（16）日董事會通過將提請股東常會討論，包括相關土地及建物，所有資產帳面價值約1.69億元，占公司總資產比例11.33%。至於實際交易價格、交易相對人、處分利益及其他重要交易內容，將待確認後再另行公告。

三洋紡今天下午舉行重大訊息記者會，發言人楊宜蓁表示，面對全球經濟情勢及新冠肺炎疫情影響，公司為了持續耕耘轉型的業務，經董事會決議通過，將提起股東會同意，以公開標售方式出售桃園市大樹林段的土地和建物等資產，以充實長期轉型的營運資金。

依照公司去年財報顯示，此次擬出售的桃園大樹林段兩個地號土地，大約有1,520坪，另外桃園區興邦路28號建物大約3,828坪，所有資產帳面價值約1.6885億元，占總資產比例11.33%。此案經股東常會同意後，將授權董事會辦理，公司會視當時市場情況謹慎評估，以確保投資人權益。

在此之前，三洋紡去年2月也以2.84億元，出售桃園大樹林段的廠房土地予高來公司，獲利約1.7億元，貢獻公司每股獲利高達3.99元。幫助公司去年成功「轉虧為盈」，全年稅後純益5,545萬元、每股純益1.23元，中止連二虧。

　　4月15日，深圳市房多多網絡科技有限公司（納斯達克代碼：DUO）對外披露2019年年報。2019年，房多多營業收入達36億元（約5.2億美元），同比增長57.7%；2019年Non-GAAP凈利潤為2.4億元（約3380.0萬美元），同比增長126.4%。截至2019年12月31日，房多多的現金及現金等價物、受限資金和短期投資共13.5億元（約1.9億美元），現金流充足。

　　商戶規模方面，財報顯示，2019年全年，房多多平臺上的累計活躍經紀商戶數達44.3萬名，同比增長39.7%。累計完成閉環交易的經紀商戶數達6.0萬名，同比增長52.9%。基于高速增長的活躍及閉環商戶數，2019年全年閉環GMV高達2105.0億元（約302.0億美元），同比增長85.1%，增長勢頭強勁。截至2019年12月31日，房多多平臺已經擁有超過125萬名注冊經紀商戶。

　　公司表示，作為以經紀商戶為中心、獨立開放、SaaS賦能的交易平臺，房多多保持高速增長的驅動因素主要來源于SaaS解決方案、産品優化、房源增長以及房客匹配算法的持續改進。隨著科技創新在房地産交易服務領域的滲透，SaaS産品和解決方案已成為越來越多中國房地産經紀商戶做生意的必備工具。通過使用移動互聯網技術、雲技術和大數據，房多多為中國的房地産經紀商戶量身打造SaaS解決方案，改變中國房地産經紀商戶的作業方式，賦能商戶便捷地在線上開展業務，提高服務效率並拓寬服務范圍。

　　2019年，房多多對平臺經紀商戶採取了分類分級運營的策略，將優秀的經紀商戶納入優選聯盟，與其建立更緊密的合作夥伴關係，為這些優選商戶提供更強大的係統支持和更優質的業務資源，以進一步增強他們的業務能力，推動其在房多多平臺上實現更多的交易。隨著經紀商戶對房多多提供的SaaS解決方案和資源依賴度的提升，並逐步在房多多平臺上建立自身的在線數據和品牌形象，經紀商戶與房多多的合作也將越來越緊密，致使其進一步在平臺完成交易的關鍵步驟。

　　2019年，房多多閉環交易總額（GMV）大幅增長至2105.0億元（約302.0億美元），增幅高達85.1%。2019年房多多持續加大研發投入，技術創新、模式創新、管理創新合力推動了房多多核心業績指標的增長。平臺整合了更多的房源、房地産買家、賣家、房東、租賃者和其他資源，通過平臺規則、指導和激勵，進一步提高經紀商戶對客戶的服務能力，擴大其業務范圍、提升運營效率，促使更多商戶在房多多平臺上完成交易，從而形成自身的飛輪效應。

　　自三年前萬科步入“鬱時代”以來，管理層風起雲湧，董事會成員幾乎煥然一新，王海武、韓慧華、李嵬等“少壯派”陸續登臺，出臺“大江大海”計畫，以業績論英雄，2020年初共有14個區域高層出現職位調動。

　　近三年來，“鬱氏班子”在“活下去”及“現金為王”觀念下交出了怎樣一份成績單？

　　大規模人事變動

　　“郁時代”開啟後，截至目前，董事會成員除郁亮外全都是2017年6月後上任的“新將”，管理層3/4的人員發生變動，其中財務負責人一年內更換兩次。

　　4月7日，萬科懸空逾半月的首席運營官一職，終於完成從60後到75後的交棒。57歲的張旭轉身物流板塊，由42歲的原萬科中西部區域首席執行官王海武接任。與此同時，萬科中西部區域首席執行官由41歲的原杭州萬科總經理李嵬接任。

　　這是萬科今年繼寶萬之爭中表現優異的女將韓慧華上任公司執行副總裁、財務負責人，補缺王文金後第二大人事變動。如今由“王石時代”更替到“鬱時代”後，萬科總部高管層曾經的“舊人”僅留下一個，僅余執董職務，負責“牽頭集團總部管理中心”。

　　萬科將上述人事變動歸結為“大江大海”計畫的進一步深化。以內部競聘為核心的“大江大海”計畫，是萬科在2018年下半年組織重建時的產物。2018年9月，萬科總部重建，原有的12個部門全部撤銷，建立三大中心：事業發展中心、管理中心、支援中心；取消部門分管領導和部門經理，設置了集團合夥人、中心合夥人、執行合夥人以及普通合夥人四個層級。


　　現任萬科董事會成員均將在2020年內任期結束，2019年自肖民辭任之後，萬科董事會始終以10人維持平衡局面。近日隨著韓慧華、王海武、李嵬等人的升遷或調任，業內猜測，萬科選擇在近兩月內對管理層進行換血，可能是為將韓慧華、王海武等“少壯派高管”送入董事會埋下伏筆。

　　2019年萬科出臺“大江大海”計畫，2019年至2020年初共有14個區域高層出現職位調動，其中有三位城市總因2019年城市銷售排名或市占率顯著下滑被免職。在萬科發展史上，雖然也曾經發生過類似的跨區域調動，比如2000年的“二林事件”，2010年的“180計畫”等，但類似這樣大規模、深層次的人事調整和動盪，尚屬首次。在地產界，包括碧桂園等多家企業，雖然也設置了諸如輪崗之類制度，但更多是為了強化高管對企業內各條線業務的熟悉程度。對比之下，凸顯了萬科“大江大海”計畫的非比尋常。

　　事實上，大規模人事流動和調配的必要性和合理性有待驗證。因為通常一個城市總被更換了，下面的人事往往也會經歷一輪洗牌，這必將對這個城市公司的運營產生短期影響和波動。業內預計，接下來，萬科的人事變動仍將持續。


　　萬科中層骨幹的調整後，2月受疫情影響，銷售面積及合約銷售金額同比出現大幅度下降，3月份房地產行業銷售形勢回暖，恆大合約銷售額620.8億元同比增加13.10%，碧桂園合約銷售額達470.4億元同比增長約4.23%，而萬科合約銷售額549.4億元同比縮水4.24%。


　　“鬱時代初期”成績單

　　2017年6月萬科步入“鬱時代”近三年來，人事動盪下，給投資者帶來了怎樣一份成績單呢？

　　“郁時代”的萬科已形成房地產開發、物業管理、商業地產、物流地產、長租公寓以及冰雪度假六大板塊；運營能力方面：房地產開發主業土儲數量增加，但低於行業平均水準，拿地較為謹慎；存貨周轉率下降。盈利能力方面：銷售面積增速與地產行業勢態相符，但2017年後銷售面積增速明顯低於保利地產(15.760, 0.46, 3.01%)；毛利率水準一直較為突出，高於行業均值；物業管理業務毛利率逐年下降；人均創收及人均創利能力卻逐年下降。股東投資回報方面：派息率下降。

　　2017年來，開發主業上歷經2年取得了廣信房產100%股權及債權，物流倉儲服務業務參股普洛斯、收購天津電子商務、天津中央廚房、天津冷鏈倉儲等，完成44個城市的覆蓋。

　　萬科2017 -2019年拿地829塊、約6682萬平方米，重點區域為江蘇，2014 -2016年共拿地362塊、2625萬平方米，重點區域為浙江與廣東，“鬱時代”初期萬科加大了土儲量。萬科2019買地支出為年內合約銷售的35%，低於行業平均水準的50%，國際評級機構瑞信稱，萬科土地儲備僅可供未來約2.8年使用，較同行的平均水準短約4年。


　　萬科2017-2019年存貨周轉天數高於2016年、2015年，平均超3年，高於同行碧桂園(平均2年)，且2019年萬科的存貨與碧桂園金額相當，分別為8970.2億元、8678.62億元，萬科的存貨中已完工開發產品(現房)金額660.3億元，遠高於碧桂園457.81億元。

　　萬科2017-2019年期間(不含2017年)與2014-2016年期間相比每年銷售面積增速較小，與地產行業銷售面積增速勢態相符，但萬科2017年後銷售面積增速明顯低於保利地產。


　　銷售均價上看，萬科在頭部房企中最具優勢，2019年銷售均價達1.53萬元/平米，高於碧桂園、恆大，亦高於一二線占比同樣很高的融創，華泰證券(18.220, 0.21, 1.17%)認為核心在於萬科在標準化製造、物業服務等加持之下具備品牌溢價。 萬科的毛利率水準一直較為突出，這在快周轉企業裡面愈加難能可貴。 2019 年前三季度，萬科毛利率為 36%，分別高出頭部7家房企和全部 77 家房企均值7.3和4個百分點。

　　萬科2017-2019年收入結構中，物業管理業務占比高於2014-2016年，分別為2.93%、3.29%、3.45%，體現了萬科“城鄉建設與生活服務商”戰略定位，近三年來萬科物業管理業務毛利率逐年下降，從18.72%降至18.57%，且低於2015年、2016年。

　　萬科2017-2019年公司員工人數逐年增加，從約8萬人增至約13萬人。人均創收及人均創利能力卻逐年下降，分別從312.58萬元、36.1萬元降至279.76萬元、29.56萬元。相較於2014-2016年的表現略微遜色。

　　2017-2019年萬科派息率下降，從35.43%降至30.38%，且低於2015年的43.87%、2016年的41.48%，而董監高成員中大部分薪酬年增長率大於10%。

　　伴隨著深鐵入主，王石卸任，鬱亮登臺，萬科正在進行著一輪人事變革，業績增速放緩，未來萬科在群英薈萃的地產行業能佔據怎樣的地位，只能留給時間去回答。

　　4月16日，國家統計局發佈了70個大中城市住宅銷售價格月度報告，國家統計局城市司首席統計師孔鵬對此表示，3月份，隨著新冠肺炎疫情防控形勢持續向好，生產生活秩序加快恢復，因疫情積壓的住房需求呈現出逐步釋放的勢頭，70個大中城市房地產市場價格出現微漲，但總體較為穩定。

　　3月份，初步測算，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比由2月份持平轉為上漲0.2%，但漲幅比1月份回落0.2個百分點。其中，北京持平，上海和深圳分別上漲0.1%和0.5%，廣州下降0.5%。二手住宅銷售價格環比上漲0.5%，漲幅比2月份擴大0.3個百分點，與1月份相同。其中，北京、上海和深圳分別上漲0.2%、0.3%和1.6%，廣州下降0.2%。

　　31個二線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.3%，漲幅比2月份擴大0.2個百分點，比1月份擴大0.1個百分點；二手住宅銷售價格環比在連續兩個月持平後上漲0.2%。35個三線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.2%，漲幅比上月擴大0.1個百分點，比1月份回落0.2個百分點，襄陽無成交；二手住宅銷售價格環比由上月下降0.1%轉為上漲0.1%，漲幅比1月份回落0.1個百分點。

　　諸葛找房資料研究中心分析師國仕英昨日在接受《證券日報》記者採訪時表示，通過70城新房、二手房銷售價格環比漲跌城市數量來看，3月份新建商品住宅及二手住宅價格環比上漲城市數量都有明顯的增加，3月份大部分城市疫情得到有效的控制，房地產市場逐漸開復工，市場活躍度增加，積壓的需求逐漸入市，帶動城市價格環比上漲城市數量增加。但從下跌城市數量來看，基本與2月份持平，可見市場雖有所恢復，但部分城市市場信心仍較弱。

　　3月份，初步測算，一線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲3.3%，漲幅比2月份回落0.2個百分點；二手住宅銷售價格同比上漲2.4%，漲幅比2月份擴大0.2個百分點。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲5.8%和2.5%，漲幅比2月份分別回落0.4和0.5個百分點，均連續11個月回落。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲5.3%和2.8%，漲幅比2月份分別回落0.6和0.5個百分點，均連續12個月相同或回落。

　　國仕英表示，3月份，疫情防控有了很明顯的效果，多數城市生產生活秩序都在加快恢復中，因疫情積壓的住房需求逐漸釋放，帶動市場活躍度上漲。3月份70城房地產市場價格環比出現微漲，但總體較為穩定。一線城市、二線城市恢復較為明顯，三線城市受疫情影響，市場信心較弱，市場恢復明顯慢於一線城市、二線城市。

　　中原地產發佈的資料顯示，3月份，全國房地產調控政策繼續多發，在2月份高達單月75次歷史記錄的基礎上，3月份單月再次發佈了60次房地產相關調控政策。累計一季度房地產調控次數達171次，而2019年同期只有104次，同比上漲65%。

　　中原地產首席分析師張大偉對記者表示，房地產行業受疫情影響較大，為保證房地產市場平穩運行，各地堅持“房住不炒”定位不變，因城施策更加靈活，多地從供給側和需求側優化房地產相關政策。3月份，調控政策以穩為主，多地優化人才落戶、人才購房等政策，另外，廣州、濟南、海寧、寶雞等涉及“放鬆限購”以及“降首付”政策均被撤回，亦表明政策面保持房地產調控的定力。

境外發債，原是不少房地產融資的重要手段之一。不過，近期受海外資本市場大幅波動影響，中資美元債遭到拋售，內地房企發行美元債的熱情也驟減。Wind資料顯示，截至發稿日，4月份內地房企無新增美元債。

專家指出，海外資本市場的動盪，基本封死了內地房地產企業海外融資的可能性，預計房企海外融資，將在未來一段時間接近歸零，少數融資也可能面臨高價的可能性。與此同時，境內監管層面對房企融資政策或仍將保持邊際寬鬆。


境內境外兩重天

房企們已經有一陣子沒發美元債了。最近的兩筆還發生在3月27日，當日，新湖(BVI)2019控股有限公司(新湖中寶境外附屬公司)在新加坡交易所發行了一筆2億美元的債券，利率11%，億達中國則在新交所發行了一筆2.25億美元的債券，利率為10%。

中新經緯記者根據wind資料統計，2020年1月，內地房企發行的美元債規模為183.25億美元，2月份為36.26億美元，3月份為56.83億美元，而4月份截至發稿日內地房企無新發美元債。

境外冷冷清清，境內卻是一片熱火朝天。評級機構東方金誠的統計資料顯示，3月房企境內發債融資放量，單月在境內滬深兩市及銀行間債券融資規模919.32億元，環比增加292.32%，同比增加74.14%，淨融資額再次走高超600億元，為2016年末以來最高水準。

前段時間令地產企業們趨之若鶩的美元債為何此時不香了？原因還在於3月中旬房企美元債市場劇烈波動，美股熔斷、美債市場流動性緊張，境外融資需求轉向境內。

另一方面，房企美元債在2020年到期壓力相對較小，這也給了房企們一些喘息的空間。據廣發證券分析師劉鬱測算，2020年3-12月到期額占存量債比重為12.06%。其中，禹洲、恆大、華夏幸福、花樣年、當代置業、中海和朗詩2020年新發行美元債能夠覆蓋到期額。綠地、綠城和雅居樂美元債缺口較大，在9-13億美元左右。陽光城、龍光、旭輝和首創置業外幣貨幣資金能夠覆蓋美元債缺口。

中原地產首席分析師張大偉分析認為，海外資本市場的動盪，基本封死了內地房地產企業海外融資的可能性，預計對於部分房企非常重要的海外融資，將在未來一段時間接近歸零，少數融資也可能面臨高價的可能性。

專家：房企融資政策短期內仍將保持邊際寬鬆

對於房企來說，資金就是生命線，在疫情陰霾籠罩的當下更是如此，因此抓住視窗期發債顯得格外重要。那麼後續監管層面對房企融資政策是否又會再度收緊？

東方金誠房地產行業高級分析師謝瑞向中新經緯記者指出， 從穩定房地產市場發展的角度看，預計未來融資政策仍將在嚴控房住不炒的紅線基礎上，強調對房企的政策性幫扶，短期內再度收緊的可能性較小，仍將保持邊際寬鬆。但中長期看，國家層面多次提出保持政策連續性、一致性、穩定性，堅持“房住不炒”的基調背景下，房企融資政策難以大幅寬鬆。

自疫情爆發以來，央行已經多次釋放流動性，貨幣政策逆週期力度進一步上升，市場資金成本走低，融資環境相對寬鬆。此外，隨著各地陸續復工，房企銷售及回款將逐步改善，有部分城市甚至出現了搶購的局面。

不過，在專家看來，房企流動性壓力仍需一定時間緩解。據統計，2020年4-12月房企債券到期規模約為4000億元左右，尤其下半年將迎來償債高峰，房企面臨較大償債壓力。“隨著房企資金面緩解，若土地市場及房價持續升溫，與‘穩地價、穩房價、穩預期’相違背，或觸發融資政策再度收緊的可能性。”謝瑞說。

這類房企或有違約風險

2019年，房地產市場洗牌加劇，全年有數百家房企發佈破產相關文書，還有中弘控股、銀億股份、頤和地產、國購投資、華業資本等五家房企實質性違約。

謝瑞分析稱，一方面，當前違約房企基本為區域小型房企，土地儲備品質不佳，同時專案集中於個別城市或個別專案，容易受到區域政策衝擊從而對現金流產生較大影響。另一方面，行業降杠杆，旅遊、豪宅、商業地產占比高的房企回款慢。相較于普通住宅地產，旅遊、豪宅、商業地產去化回款速度慢，資金佔用大，在融資及調控政策收緊時，不能快速銷售回款或處置緩解流動性壓力。最後，多元化擴張業務、無序並購風險高，資金佔用大加速償債能力指標惡化。

隨著2020年下半年償債高峰的逼近，是否會有更多房企倒下？據天風證券固定收益首席分析師孫彬彬總結，房企違約或遭遇嚴重流動性困難前，企業融資成本上升，融資難度加大，體現為財務費用率上升和籌資性現金流的惡化；流動性緊張，拿地放緩，營運能力下降；從樣本房企來看，普遍的現金短債覆蓋比較低，且與經營性現金流一樣，在違約或危機發生前快速下滑。

佳源國際（０２７６８）宣布，公司間接全資附屬公司安徽墅源透過合肥市國土局進行的公開掛牌競價，成功競得位於中國安徽省合肥市廬陽區蒙城北路西側、永幸河路南側的合肥地塊的國有建設用地使用權，涉及代價７﹒７３億元人民幣（約８﹒４７億港元）。
合肥地塊佔地面積約為７２８６８平方米，居住用途年限及教育用途年限分別為７０年及５０年。獲准土地用途為住宅以及幼兒園和小學等教育設施。
公司表示，本次的地塊收購為集團於２０２０年在安徽省合肥市成功收購的第二個項目。截至公告日，集團在大合肥區域的發展項目已增至六個，相信本次的收購將進一步鞏固集團品牌在合肥市及至安徽省的影響力，並為區內的其他在建項目帶來協同效應。

信德集團（00242）公布，以現金代價1.55億坡元（約8.51億港元），收購新加坡物業餘下30%股權。完成後，該公司將持有物業全部股權。該物業為一幢高17層的商業地標發展項目，位處新加坡烏節路區內，毗鄰索美塞地鐵站，總樓面面積約76.66萬方呎。

部分平二手11% 一個月套3052萬

受去年反修例運動及今年新冠肺炎疫情打擊，地產市道轉弱，個別發展商放售非核心物業。由信置（00083）及嘉里建設（00683）合作發展的尖沙咀東部南洋中心，上月起連環沽售該商場的舖位，約一個月沽出至少8個舖位，共套現3052.2萬元，部分成交價較二手造價低逾11%；而是次為發展商過去18年以來再度大規模沽貨。

綜合市場消息及土地註冊處資料，一向極少買賣的南洋中心商場部分，自上月初開始相繼錄得6宗買賣，最少涉及8個舖位，其中地下佔3個，另外5個位於高層地下（Upper Ground Floor），成交價由193.8萬至1200萬元，呎價由6000元至25862元，全部8個舖位成交總值約3052.2萬元。

據了解，是次易手的8個舖位全為發展商一手貨，原業主為輔榮國際有限公司，董事包括信置主席黃志祥、嘉里發展執行董事朱葉培等，即南洋中心的發展商。

地下向街店每呎2.58萬

該批成交舖位中，只有地下G56號舖屬於向街舖位，故成交價值最高，達1200萬元，以建築面積464方呎計，呎價25862元。不過，該舖位於南洋中心及華懋廣場之間的內巷，並非人流最旺的一段。

而地下另外2個售出的舖位屬商場內舖，建築面積約209及300方呎，成交價180萬及240萬元，呎價8612元及8000元。不過，由於南洋中心商場地下的內舖已有超過14年未有錄得成交，故沒有其他類似造價作參考。

此外，發展商亦出售商場高層地下的舖位，並已售出約5個，成交呎價俱約6000元。售價較高的舖位為高層地下3至4號共2個舖位，建築面積共約1480方呎，由同一買家斥資888萬元購入，呎價約6000元。

大規模沽貨追溯18年前

根據土地註冊處數據顯示，南洋中心商場高層地下對上一次錄得成交為2017年3月，當時高層地下9至11號舖，建築面積約1994方呎，以1345.9萬元易手，呎價6750元。因此，以最新成交呎價作比較，發展商今年沽出的舖位較3年前低逾11%。

商舖市道過去逾半年受嚴重打擊，租金出現大幅調整，舖位投資價值受損，信置及嘉里建設亦要減持南洋中心舖位物業。

據資料顯示，南洋中心在1982年入伙，當年隨即拆售大部分物業，包括地下位置最佳、面向市政局百週年紀念花園的地舖，都在上世紀八十年代已沽出，但發展商仍保留部分作收租用途。而發展商對上一次大規模出售南洋中心商場舖位，要追溯至1998至2002年，當時樓市正經歷極為漫長的低潮，期間曾沽出共11個位於地下及高層地下的舖位，時隔18年後，再現沽貨行動。

資助房屋交投轉靜，據房屋委員會（房委會）資料顯示，4月上半月全港僅錄16宗未補地價資助房屋成交，較上月同期35宗大減54.3%，暫為今年同期第二少。樂富德強苑上月誕生九龍東未補地價居屋王，惟屋苑最新卻有3房戶失守700萬元，售價創屋苑3房戶逾3年新低。

德強苑3房668萬三年低

世紀21富山聯席董事劉倩彤稱，上述德強苑A座德賢閣低層1室，實用面積574方呎3房戶，原叫價700萬元，因樓層低，終大幅減至668萬元易手，呎價11638元。原業主2002年以127.79萬元買入，賬面仍賺540.21萬元或4.2倍。

據房委會資料，德強苑2017年至今已知共錄得6宗同面積3房成交，不計是次單位，對上一次3房跌穿700萬元，已追溯至2017年3月以643萬元易手的單位，意味是次3房戶創屋苑同類單位逾3年新低。

其次，粉嶺居屋王昌盛苑期內樓價走低。世紀21奇豐經理黎樹森稱，該行促成A座昌靖閣低層7室成交，實用面積506方呎2房戶，屬樓層低「要撞客」單位，開價460萬元，終由一名大埔區白居二買家議價至412.8萬元購入，樓價創該居屋2018年11月後新低，呎價8158元。原業主2010年以105.17萬元買入，售價較當年上升307.63萬元或2.9倍。

油翠苑呎價首破1.3萬關

不過，油塘居屋油翠苑錄破頂成交，世紀21聯誠營業董事謝寶昭說，C座漾美閣低層5室，實用面積400方呎，以521萬元易手，呎價13025元，屬該居屋未補地價呎價首度突破1.3萬元關。上址3月叫價528萬元，減價後較原業主2016年入市價326萬元仍高195萬元或59.8%。

至於3月全港未補地價資助房屋成交量則由原先統計的164宗，大幅調高54.3%至253宗，相對2月143宗增加76.9%。

太古地產（01972）與恆地（00012）去年就鰂魚涌濱海街一列舊樓，申請重建為2幢商業大廈（下稱商廈），遭城規會拒絕，城規會今日將審議相關的覆核申請，惟規劃署保持其看法，不支持有關發展，建議城規會維持原判。

該項目位於英皇道和濱海街交界，屬於濱海街16至94號和英皇道983至987A號，毗鄰太古地產旗下的太古坊商業區項目，距離港鐵鰂魚涌站僅約5分鐘步程，佔地約4.4萬方呎，規劃上主要為「住宅（甲類）」用途，另有小部分為「道路」用途。

太地等擬起兩幢涉66萬呎

太古地產等曾於去年申請重建現址為2幢32層（包括7層地庫）的商廈，總樓面面積逾65.8萬方呎，作為寫字樓和零售等用途。

規劃署文件顯示，太古地產和恆地申請覆核該個案時，未有提交額外的理據支持其申請，而覆核申請共收到43份公眾意見，其中42份反對有關申請，擔心對交通等造成負面影響。

地皮規劃意向高密度住宅

規劃署考慮相關政府部門和公眾意見後，維持去年對該項目的看法，重申該用地的規劃意向乃作高密度住宅發展，太古地產等未能提供充分理據，支持前述商廈發展計劃，並擔心造成不良先例，故不支持有關申請。

新冠肺炎肆虐全球，經濟前景未明，推動個別一手業主趁機沽貨套現。世紀21奇豐分行經理袁麗詩表示，沙田第一城39座中層B室，284方呎，2房1廳，放盤7個月，減價12萬以538萬沽出，呎價18944元。據了解，原業主早於1984年以19.9萬一手購入，持貨36年，帳面獲利518.1萬，升值26倍。