世邦魏理仕調查指出，亞太企業有五成看淡下半年經濟走勢，3分之2的亞太區企業因此延後辦公室租賃決策，至於台灣則有37％辦公租戶曾向房東探詢降租；若疫情無法儘速獲得控制，台灣辦公市場下半年恐出現「拐點」。

世邦魏理仕的CBRE「2020年亞太企業租戶即時意向調查」指出，51％企業看淡下半年經濟走勢與商業環境，對於後勢發展隨著不確定性增加而傾向悲觀。此外，亞太多個城市已實施全境邊界關閉或封城等措施，86％的企業也實施「在家辦公」或彈性工時、分組輪班。

這項調查是世邦魏理仕第一次在全球針對新冠疫情進行企業租戶調查，時間是2020年3月23日至4月6日，區域包括中國大陸、台灣、香港、澳洲、新加坡、日本、南韓；產業類別包括不動產業、科技及通訊產業、銀行金融服務業、專業服務業、零售業、製造業、醫療及生技業等、保險業等，總樣本數計264份。

世邦魏理仕台灣顧問及交易服務部主管陳頌民表示，3分之2的亞太區企業已因疫情而延後辦公室租賃決策，包括延後或取消實地考察、暫停增租新據點、延後搬遷計畫等。另外兩岸三地不少企業已與房東重新檢視租約條件，期待房東能共體時艱降租，或提供較長免租期及裝修補貼。

國內方面，有37％的台灣企業租戶曾向房東探詢降租事宜。世邦魏理仕憂心，疫情擴大已對全球經濟及產業造成衝擊，也影響企業用人需求。若疫情持續惡化，未來數月企業聘雇意願可能持續下降，台北辦公市場的增租需求也將隨之減弱。

單身族撐起小宅市場！根據統計，台北市未婚率最高的是中山區21.9％，離婚率最高是萬華區15.1％，中山、萬華這兩區幾乎每三戶就有一戶是未婚或或離婚的單身新貴，遠高於台北市其他行政區，也成為單身小宅最熱門的區域。

現代人普遍晚婚、不婚，離婚也愈來愈普遍，根據內政部統計，北市各行政區戶長單身比例大不相同，中山區未婚比例21.9％、離婚比例13.2％，分居一、二名；萬華區未婚比例19.9％、離婚比例15.1％，亦分居台北市第二及第一名。相較之下，北市結婚比例最高的內湖區約65％，其次是大安、松山各約63.8％、63.3％。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，北市中山和萬華區小宅密度最高，萬華15坪以下的住宅占總存量的25.6％、中山區占24.9％，分居台北市前兩名，也是小宅密度最高的區域，等於每四間住宅就有一間是小宅。

大安區因有多所明星小學，租房或購屋設籍在此的家庭型戶數仍是台北之最；內湖近年炙手可熱，除了內科各大型企業總部陸續進駐，提供優質就業機會，帶動家庭型的購屋買氣，加上平均5字頭的房價比蛋黃區更適合首購或換屋，內湖區有偶戶數略高於有學區紅利的大安區，2019年全年內湖買賣移轉棟數達4,036棟，居台北各區之冠，也是去年戶籍數增加最多的區域。

在高雄房地產市場邁向高峰的兩年前，興富發向國泰化工提出每坪100萬元的價位，與國化合建高雄亞灣土地，不過因故告炊，如今雖有疫情攪局，但在可望引進更多住宅面積的開發效益利多之下，亞灣地價已經升值到每坪110萬到120萬元，包括中石化、東南水泥、台肥等多家高雄亞灣資產股，將伺機再起。

國泰化工表示，該公司擁有位於亞灣的1.66公頃土地，要等到今年底、明年初，高雄亞灣特區第三次都市計劃通盤檢討公告之後，才會積極開發。東南水泥也是同樣態度。

地主指出，之前因亞灣特區在成功路以西的土地，無法興建住宅，而成功路以東的土地，雖可以擁有20％的樓地板面積是住宅，但必須先行開發商業設施，才可取得住宅使用執照，因此地主和廠商意願並不是很高。

因土地開發效益受限，經鑑價師估計的土地價格只有每坪94萬到100萬元，不過第三次都市計劃通盤檢討因可望配套放寬許多限制，土地估價已上漲到每坪110萬到120萬元，「每坪甚至還可能超過120萬元！」關鍵在於，已啟動的亞灣第三次都市計劃通盤檢討草案，規劃成功路以西的地主東南水泥、台肥、統一集團等民營企業地主，可以在繳交代金的前提之下，允許興建住宅，而成功路以東的地主，原本只有20％的住宅，也將提高，並且不再限制「先商用住」。

富住通商用不動產董事長莊明昇表示，如果第三次都市計劃通盤檢討通過之後，在有住宅的輔助之下，引進更多住宅人口，「而且大多是屬於高消費族群」，加上公共建設的配合，「大家都會想要進來，一定會帶動加速開發」。

在亞灣的大地主，中石化居冠，擁有素地約15.92公頃，統一集團約13.08公頃，台肥約10.10公頃。

法人表示，亞灣地主企業，一年多前曾是風行的高雄資產股代表，後因開發進度不理想而沉寂，近期因高雄重新開啟第三次都市計劃通盤檢討，規劃放寬住宅面積，拉升土地效益，這些從未辦理地價重估的土地，將會反應在資產負債表，就中長期來看，高雄資產股將再度受到關注。

桃園A18高鐵站前廣場的「日勝新京站」，4月初開賣不到一個月熱銷過五成，無疑是「地段為王」的最佳代言人，24日舉行上梁典禮，預計2021年第一季可取得使用執照、第二季交屋。

為什麼說「日勝新京站」的熱銷是「地段為王」，正是因為該案1,099坪基地旁，就是預計下半年開幕的全台最大IKEA旗艦店，大門正前方面對近6萬坪的高鐵站前廣場，步行三分鐘約180米就可進高鐵站與機場捷運A18站，有雙捷雙站優勢，北北桃竹生活圈都在20分鐘可達，目前買盤主力為桃園區域客站八成，多為自營商和剛需買盤，北客約占二成，買方都看好高鐵站前專區潛力，和IKEA、華泰名品城Outlet機能，今年還有新光影城、八景島水族館等利多。

日勝生集團營業處副總李正文表示，「日勝新京站」推案當初就整個桃園高鐵特區中大坪數產品供給量大，反而小坪數的一~二房稀缺，因此將「日勝新京站」規劃為18坪一房、27坪二房作主力產品，正好滿足雙北、竹科20分鐘高鐵通勤族的需求，又是高鐵國門第一站，地段實力制霸桃園高鐵特區，每坪單價落在38~40萬元間，不二價銷售，加上控制坪數壓低總價門檻在800~1,100萬元間，「地段為王」、「總價吸引力」、「區內稀有小坪數」等三大優勢，短短一個月內衝出桃園高鐵站特區買氣冠軍，可售150戶，目前已賣出超過五成。

李正文指出，日勝生集團延續京站、美河市的成功開發模式，持續以「軌道經濟」開發案為主軸，今年除現階段已推出 之捷運大橋頭個案「超.站S」、預計6月推案「三芝智慧健康樂 齡宅」，以及與日本國際建築大師丹下憲孝合作之桃園「日勝新京站」案外，更延續公司「新京站」策略概念，複製台北轉 運站「京站」成功模式，日勝生集團更參與交通部台灣鐵路管 理局公開評選「高雄火車站站東舊宿舍區都市更新事業」都市 更新案，獲選成最優申請人，並且已於今年2月簽約完成，規劃開發量體7萬坪，將開發8,000坪商場，總投資金額超過100億元，預計2026年完工。公司在台北、桃園、高雄均以核心車站商圈為主軸規劃核心地標建築，以觀光旅館、複合商場、辦公大樓及住宅大樓為公司開發之目標，台中則鎖定捷運沿線尋覓開發標的。

肺炎疫情肆虐全球之際，台灣房市交易量卻出現逆風飛揚狀態，六都3月份共計5.33萬移轉棟數，不僅比2月份多，與去年同期的4.99萬棟，更增加了6.8％；其中台南房市不僅交易量具備優勢，與前波高點相比，房價漲幅更達7.85％，整體房市仍舊熱絡，房仲全聯會榮譽理事長李同榮便針對此狀態做出「四大見解」做出分析。

李同榮指出，首先台灣過去面對金融海嘯股災、SARS都未出現拋售潮，在降息跟低房貸利率的政策下，市場游資有機會進入房市，房市短期可望回歸「價穩量溫」之局勢。其次，美中貿易戰並未因疫情稍歇，甚至已經從貿易戰變成全球生產秩序重整，回台的閒置資金可望推動房市未來走向「價穩量增」。第三點，是台灣目前工商用地、商辦、廠辦等房市三寶，因應台商回流持續看好，在疫情逐漸趨向穩定後，預期此波地產發展將全面看好，並成為台灣房市30年來最關鍵的一次機會點。第四點，要看2020年下半年全球經濟回穩後，剛需撐盤之外換屋市場信心恢復後也會進軍市場，盤整後將呈現「價穩量溫」的信心走勢發展。

李同榮更指出「台南房市七最」，包括「房價基期六都最低」、「新大樓交易量最低」、「抗跌性最強」、「房價回升空間最大」、「交易量回升最大」、「最近十年成交量占比在六都最多」，以及「新屋占比六都最高」等，都顯示出台南房市火燙的程度。他舉台南中西區「遠雄頂美」為例，位處台南市中心，也享有「運河星鑽計劃」、「商20市地重劃」等利多，產品又是區內稀有的37~45坪、三面採光、方正格局，搭配遠雄企業團超越業界的「5525保固承諾」，締造推案迄今僅六個月內即進入最後個位數席次的倒數階段。投資置產族趁防疫時期進場，預期將可獲得意料外的價值。

台南市地政局昨舉辦今年第1次區段徵收區土地標售，共釋出中西區中國城暨運河星鑽地區與東區新都心精華地，共有6標，總標售面積5588.4坪，標售總底價29.85億元，最終全數標脫，標脫總價逾36億元，總議價率逾23%。其中達麗建設標得東區新都心2筆土地，共達16.6億元，最快明年第2季才會銷售，估計房價每坪25萬元起。

此次釋出的台南市6標土地，共有2標位東區南側台南站新都心、4標位中西區星鑽計劃，其中2標東區新都心、位於崇慶街一段、崇賢二路與三路口的土地，因土地使用分區屬住五用地，吸引高達19封標單搶標，台南市地政局長陳淑美表示，投標者涵蓋北中南建商，最終達麗建設分別以8億3869萬元與8億2181萬元，合計16.6億元搶下，換算每坪成交52萬~53萬元。

達麗建設執行副總經理梁景清表示，此次購地不會立即開發，最快明年第2季才會銷售，初估將規劃地上15樓住宅建案，戶數約560戶，單價約25萬~26萬元，但實際銷售金額仍待內部評估計算。

遠雄不符規定鎩羽而歸

至於此次單筆成交金額最高者，為星鑽計劃的大涼路與金華新路口，面積1166.7坪，屬於第2觀光休閒特專區土地，吸引遠雄與百慶建設搶標。遠雄建設投標金額高達12.36億元，但因投標內容不符標單規定而失去資格，百慶建設最終以10.63億元、換算每坪91.15萬元購得，未來亦將規劃大樓住宅。
三發地產也以4.96億元標下星鑽計劃金城街724坪土地，換算每坪68.48萬元；遠創事業以每坪80.25萬元取得484.58坪土地，換算每坪80.25萬元。該區位河樂廣場旁、面積僅70.94坪的土地，則由林姓自然人以單坪101.86萬元購得，是台南市土地單坪破百萬元的新高紀錄。

九份子土地第2季開標

永慶不動產台南後甲圓環加盟店店長張家驊指出，台南市近年重大建設多，房市買氣熱絡，且因土地價格相對北部及高雄低，吸引許多中大型建商搶標，儘管台南地價近年大幅上揚，但建案銷售量普遍不差，估計搶地熱將持續發生。
台南市地政局所釋出抵費地多是市區精華地段，如去年共有18標土地釋出，總標售土地面積達2萬2670坪，吸引超過300人到場，共有73封標單，最終全數標脫，標脫總金額達109.2億元。
針對此次標售成績亮眼，陳淑美指出，台南市未來幾年城市發展都有很多重大建設陸續完工，加上整體房市買氣相對其他各都會區熱絡，因此建商積極搶進，今年還有2次土地標售，除釋出本次的星鑽地區與東區新都心精華地，近年買氣熱絡九份子土地也將在第2季公開標售。

今年突如其來的新冠肺炎爆發，不到 3 個月時間全球市場受此傳染病影響無一倖免，商仲業者 CBRE 世邦魏理仕最新發布今年亞太企業租戶即時意向調查顯示，51% 企業看淡下半年經濟走勢與商業環境，主因是多個市場疫情狀況尚未獲得控制，而企業對後勢發展也隨著不確定性增加而轉趨保守與悲觀。

亞太多個市場防疫指揮中心已相繼祭出全境邊界關閉或封城等緊急措施，86% 的企業相應推出「在家辦公」或彈性工時、分組輪班等企業營運持續計畫措施，意外推升企業租戶在科技軟體工具的需求，有高達 84% 的企業有意增加網通工具 (Information and Communications Technology) 的投資。

世邦魏理仕台灣董事總經理朱幸兒表示，新冠肺炎爆發之下沒有一方是贏家，在全球產業鏈重整、經貿秩序結構性改變之下，51% 亞太區企業看淡下半年商業環境，疫苗問世之前，全產業都將面臨不同程度的挑戰，包括企業營運、獲利模式等將出現若干程度的改革，以增強韌性，勝出挑戰。

世邦魏理仕台灣顧問及交易服務部主管陳頌民指出，調查結果數據顯示，3 分之 2 的亞太區企業因疫情緣故延後租賃決策，其中包括延後或取消實地考察、暫停增租新據點計畫、延後搬遷計畫等；值得一提的是，兩岸三地企業租戶相繼與房東著手檢視租約內容，期待房東能共體時艱，並詢問降租、提供較長免租期及裝修補貼的可能性，預料此一趨勢將在其他市場上逐漸浮現。

世邦魏理仕觀察，疫情擴大已對全球經濟及產業造成衝擊，也影響國內企業用人需求。根據勞動部發佈的最新數據顯示，全台灣實施無薪假人數於 4 月 24 日達 1 萬 8265 人，包括製造業、住宿餐飲業、批發零售業都是主要實施無薪假的產業。若疫情持續惡化，未來數月企業聘雇意願可能持續下降，台北辦公室市場的增租需求也將隨之而減弱。

世邦魏理仕台灣研究部主管李嘉玶表示，調查結果數據顯示，有 37% 的台灣企業曾向房東探詢降租事宜，惟目前台北商辦租賃市場表現仍佳，短期內辦公大樓房東降租意願低；而台北商辦市場上以個人房東態度較具彈性，少數房東願意與特定租戶協商延後繳租。

全球首度針對新冠疫情發表的企業租戶調查的 CBRE「2020 年亞太企業租戶即時意向調查」，於 2020 年 3 月 23 日至 2020 年 4 月 6 日期間進行，針對位於亞太區市場包括中國大陸、台灣、香港、澳洲、新加坡、日本、南韓等的企業租戶如不動產公司、科技及通訊產業、銀行金融服務業、專業服務業、零售業、製造業、醫療及生技業等、保險業等進行調查，總樣本數計 264 份。

小資族買房時最看重CP值，若想在土城或板橋等接近繁榮市區的地段置產，資產卻有有限，該如何選擇呢？房產專家分別針對不同預算的族群提供兩項購屋「教戰守則」。

信義房屋土城重劃店店長陳威廷在nownews報導中，針對想在土城一帶置產的小資族，給予兩項建議。首先是針對預算有限，或重視生活機能的小資族，他推薦捷運海山站的小坪數公寓，或是2房大樓，總價約750萬至1000萬可入住。若是再往板南線底站頂埔站一帶，房價會再更低，且該處擁有捷運底站優勢，等未來捷運三鶯線通車後，更有發展潛力。

而針對預算再多一些的小資族，陳威廷則推薦「土城重劃區」，在其任職的分店網站介紹中，即提出土城重劃區優點，該處正處於發展階段，不但具備重劃區「街廓整齊」的特色，甚至還陸續有醫院、日月光商場進駐，生活機能日漸完善。且等萬大線通車後，還具有板南線、萬大線雙捷運的優勢。

目前土城房價約落在一坪40萬，若以一般2房加車位的新屋來看，總價約為1100萬到1200之左右。且由於土城重劃區還在發展中，房市正位於起漲點，未來還有上漲空間，現在購屋「不怕會買貴」。

陳威廷幫小資族試算，若購入1100萬元的新屋，大概要準備2成自備款，也就是220萬，但如果是買預售屋，簽約時付款1成約110萬，2到3年的工程期再攤還剩下的110萬，頭期款的壓力也相對較小。而土城重劃區正好就有不少預售屋，若有小資族想購屋，不妨將土城納入考量。

雙北房價高，很多人會退而求其次買在桃園、基隆等衛星城，也帶動這些周邊地區房價水漲船高。有人提出桃園新興的小檜溪重劃區為什麼這麼貴，有當地人列出幾項優勢證明它真的戰力很強。
網友在PTT發文討論桃園的小檜溪重劃區，他指出現在一坪都30萬起跳，在地有錢人寧可去買藝文特區，因交通不便雙北的上班族也不可能買，這個價格區間為何這麼硬，究竟是開給誰買的。

一名自稱桃園在地人回文指出這個區塊其實戰力很強，他列出幾項這裡的優點，第一個是去車站方便，比起其他重劃區離火車站相對近，如果住藝文特區去搭火車就比較麻煩；另外若要去台北，客運也很多。

他表示比起藝文特區擁擠悲劇的綠地，小檜溪旁邊就是三民運動公園。而且周遭機能方便，市場、百貨、電影院、總圖應有盡有，而且這個區塊相對乾淨，老桃園人大概都知道。

其他網友表示：「運動公園確實是強項」、「交流道也很方便」，但也有人有不同意見：「藝文特區去車站一樣很方便」、「搭客運去台北先在市區塞半小時有比較好？」、「賣在地工作的人還可以，往來台北就很痛苦了」、「優點如果是去台北，這價錢怎跟林口A7比？」。

據內政部實價統計，2019年建商購地以小檜溪重劃區最熱，前十月就逾150億元。房仲業者表示，小檜溪有機能佳、水岸景觀等四大亮點，是北台灣少數令人驚豔的自辦重劃區，第一筆新建案開價已站上一坪30萬。

實價資料顯示，隨房市回穩， 桃園青埔賠售潮減緩，不少屋主因取得價格較低，現在多能獲利出場，最多賺了近500萬元。
桃園青埔特區因航空城、高鐵、機捷等題材，房市一度火熱，但因房價漲太快、建商短時間大量推案，供過於求，2014年房市反轉後，和淡海、新莊副都心同步淪為重災區，均價從逼近三字頭掉到一字頭，重跌逾兩成。

過去幾年，投資客轉手大多賠錢，少則數十萬，多的數百萬元。去年賠售情況緩和，隨房價回升，近來紛紛出現獲利個案。

以位於領航北路的國璽苑為例，實價資料，自去年6月以來有8戶轉手，僅2戶賠售，6戶獲利，獲利金額從十幾萬到80萬元。

同樣位於領航北路的新世紀特區，去年8月以來有三筆轉手交易，其中兩戶分別獲利75萬、95萬，一戶賠75萬元。

位於青商路的禾林Rich One，近期有三筆轉手交易，屋主轉手都獲利。其中9樓戶去年12月成交，總價2388萬元，相較5年前屋主預售時以1895萬元入手，賺進493萬，將近500萬元。18樓和21樓戶，也分別有222萬元、110萬元的獲利。

台灣房屋智庫經理江怡慧表示，根據官方資料，青埔平均房價在2017年跌破2字頭來到18.9萬元，2018年盤整，2019年回升至19.6萬元，今年進一步回至20萬元，雖然仍低於高點，但早先以較低價格進場的投資人，已能獲利脫手。

她分析，青埔回價回溫，主因有三。一是先前建商減緩推案，區域賣壓大幅降低。第二，高鐵、機捷相繼通車，帶動商圈加快發展，生活機能明顯提升。

第三，青埔房市題材仍多，除了預定今年完工的八景島水族館，另有影城、觀光飯店、 IKEA旗艦店、橫山書法公園、流行音樂廣場、亞洲創新研發人才交流中心、航空城世貿展覽館及會議中心、市立美術館等建設。

江怡慧表示，青埔現在新建案開價都要3字頭，許多消費者轉向二手市場，因此早期一字頭或單價20萬上下進場的屋主，多有機會小獲利轉手，禾林Rich One近公園，地點佳，走路10分鐘可達高鐵站，先前買進的屋主因此有較多獲利。

　　4月28日，信達地産披露2020年一季報。報告期內，公司共實現營業收入67.95億元；實現歸屬母公司凈利潤4.88億元。報告期內，公司營收凈利實現雙增長，負債水平有所下降，經營業務穩健發展。

　　一季度公司營收凈利大幅增長的主要原因是，公司實現房地産結轉收入較去年同期有所增加。

　　截至2020年3月31日，公司資産總額為962.13億元，較上年度末986.05億元減少23.92億元；負債總額728.28億元，較上年度末758.45億元減少30.17億元；歸屬于母公司的所有者權益為223.57億元，較上年度末218.70億元增加4.87億元；資産負債率為75.69%，較上年度末76.92%減少1.23個百分點。

　　一季度，公司累計實現銷售面積15.11萬平方米，銷售金額26.27億元。回款金額34.13億元。報告期內，新開工面積21.08萬平方米。報告期內，公司新增儲備計容規劃建築面積20.20萬平方米。截至2020年3月31日，公司儲備項目計容規劃建築面積348.15萬平方米，公司在建面積635.85萬平方米。

　　曾喊話要將泰禾集團（000732.SZ）帶入2000億房企陣營的泰禾集團董事長黃其森，幾天前卻因連帶擔保責任受到牽連，被列為失信被執行人名單。

　　這一風波後，4月28日，這家“閩系”房企又馬不停蹄宣佈停牌，擬發行股份購買控股股東泰禾投資所間接持有的保險業務相關資產。

　　此次泰禾集團擬收購的目標資產為永興達企業（香港）有限公司（“永興達”）100%股權，永興達旗下擁有泰禾人壽保險有限公司（香港）100%股權和泰禾人壽保險（澳門）有限公司99.85%股權。

　　泰禾集團表示，預計10個交易日內披露本次交易方案，將爭取在5月14日前召開董事會審議重組預案並申請複牌。

　　更需要注意的是，前幾年依靠激進擴張獲得規模優勢的泰禾集團，如今流動性承壓。 2019年三季報顯示，泰禾集團負債合計1942.4億元，貨幣資金為147.3億元。

　　連帶擔保董事長成“老賴”？

　　4月26日，泰禾集團通過公告詳細披露了泰禾集團及其實控人黃其森，因承擔擔保責任被納入失信被執行人名單的過程。

　　事情源於泰禾集團旗下項目公司。2017年3月，泰禾集團控股子公司東莞市金澤置業投資有限公司（“東莞金澤置業”）與西藏信託有限公司簽訂《貸款合同》，西藏信託向東莞金澤置業發放貸款8億元，用於項目開發。泰禾集團為前述貸款提供了連帶責任擔保。

　　2019年5月，因東莞金澤置業小股東盧澤芳、王照文與東莞金澤置業控股股東、公司全資子公司福建中維房地產開發有限公司在股權利潤分配、債務承擔等方面存在爭議，雙方糾紛已進入仲裁程式。

　　2019年10月，西藏信託為了維護其貸款安全，向東莞金澤置業及其所有股東、擔保方提起了訴訟。

　　北京市第四中級法院的生效判決書顯示，截至2019年12月31日止，東莞金澤置業應當償還西藏信託的債務為：本金1.2億元，自2019年6月21日至2019年12月31日期間的利息、罰息共計約1128萬元；同時，西藏信託同意東莞金澤置業分期清償剩餘債務本息。

　　2019年底，原告被告達成調解，東莞金澤置業應於2020年1月15日前償還6000萬元本金及473.73萬元利息，應於2020年3月31日前償還1000萬元本金及利息，剩餘款項在2020年8月31日前分期償還。

　　事實是，在2020年1月支付本金1000萬元之後，2020年一季度，受到疫情影響，項目公司東莞金澤置業無專案銷售回款，導致調解未執行完全，西藏信託遂於2020年4月1日申請執行，東莞金澤置業、泰禾集團及其實控人黃其森被北京市第四中級法院列為失信被執行人。

　　對此，泰禾集團強調，“專案公司東莞金澤置業正加緊銷售，促進回款，同時，專案公司和泰禾集團正在積極與申請執行人協商解決方案，截至目前已經初步形成和解方案，爭取儘快完成刪除失信被執行人資訊。”

　　公告透露的另一個關鍵細節是，截至4月26日，泰禾集團實際對外擔保餘額755.3億元，占其最近一期經審計歸屬于母公司所有者權益的409.17%。其中，對參股公司實際擔保28.6億元，其餘均為對全資、控股子公司的擔保以及全資、控股子公司之間提供的擔保。

　　出售專案回籠資金逾百億救急

　　公開資料顯示，泰禾集團起家福建，2012年底拿下江陰地塊，由此進入長三角地區。2014年收購南京顏料坊地塊後開發泰禾南京院子，同年在上海拿下泰禾紅禦和泰禾紅橋項目。2015年，泰禾以8.82億元拿下杭州未來科技城板塊“地王”，將華東版圖拓至浙江，華東地區也逐步成為泰禾集團的重心之一。

　　2017年底，泰禾集團董事長黃其森接受媒體採訪時，喊話“泰禾集團2018年銷售額目標再翻一番至2000億元”，引發股價暴漲至43.47元/股。

　　2018年，泰禾集團實際銷售額為1300多億，距離2000億還差了700億，不過彼時，其進入了2018年“千億房企”陣營。

　　根據克而瑞資料，按照全口徑銷售額，泰禾集團2019年銷售額880.7億，同比下滑32.43%。

　　依靠前幾年的激進擴張獲得規模的泰禾，如今面臨流動性承壓，感到了 “寒意”。

　　3月25日，國際評級機構穆迪將泰禾集團主體評級由“B3”下調至“Caa1”，這一主題評級為“千億房企”陣營中最低。同時，穆迪還將泰禾集團發行的無擔保債券從“Caa1”下調至“Caa2”。

　　穆迪副總裁兼高級分析師Josephine Ho表示：“評級下調反映了我們的擔憂，即考慮到未來12-18個月內到期的債務數額巨大，經濟狀況惡化將提高泰禾集團的再融資風險。”

　　2019年三季報顯示，泰禾集團負債合計1942.4億元，147.3億的貨幣資金難解其焦慮。

　　可以看到，泰禾集團正通過出售專案公司股權、處置子公司等方式，回籠資金。

　　據21世紀經濟報導記者不完全統計，僅2019年以來，泰禾集團通過轉讓杭州、佛山、福州、南昌等地多個項目公司股權，累計回籠資金逾百億，接盤方多為世茂股份(4.020, -0.01, -0.25%)旗下子公司。

　　如2019年3月22日，泰禾集團全資子公司杭州泰禾置業集團有限公司向世茂股份全資子公司上海煦曉企業管理有限公司轉讓杭州泰禾持有的杭州藝輝商務諮詢有限公司51%股權，股權對價3.79億元；2019年9月27日，泰禾集團全資子公司福州泰禾房地產開發有限公司向世茂股份控股子公司南京世茂新發展置業有限公司轉讓福州泰盛置業有限公司 50%股權，股權對價5.97億元。

　　2019年前三季度資料顯示，泰禾集團因出售專案部分股權和處置子公司，分別收到30.69億元、84.19億元，累計回籠資金達114.88億元。

　　此外，泰禾集團密集發佈高息美元債。

　　梳理公告可知，2019年7月10日，泰禾集團全資子公司Tahoe Group Global （Co．，） Limited 在境外完成4億美元的債券發行，9月10日，Tahoe Group完成1億美元的債券定價及簿記工作，9月17日，Tahoe Group完成1億美元的債券的定價及簿記工作，到了12月12日，Tahoe Group在境外完成1.105億美元的債券發行，目前該子公司累計完成14.655億美元的美元債券發行。

　　2020年3月5日，泰禾集團宣佈，擬發行120億元境內公司債券，此次募資擬用於償還公司債務、項目建設、補充流動資金等，這一方案尚等待證監會審批。

　　目前，泰禾集團年報遲遲未出，其表示2019年年報延期至6月15日披露。

　　而泰禾集團股價跌至僅4元/股，相比高位時的43.47元/股，已經縮水不少。

　　綠地控股(5.490, 0.13, 2.43%)發佈2019年年度報告，全年實現營業收入4278億元，同比增長23%；利潤總額306億元，同比增長26%；歸屬于母公司股東的淨利潤147億元，同比增長30%。同時，公司每10股派發現金紅利4.00元（含稅）。

　　業績穩健增長背後現財務調節？資產減值大增300%

　　鷹眼預警視覺化財報顯示，2017年至2019年，公司營業收入分別為2901.74億元、3484.26億元和4278.23億元，同比增長分別為2.44%、3.06%和2.60%；對應期間歸母淨利潤分別為90.38億元、113.75億元和147.43億元，同比增長分別為25.4%、25.85%和29.61%。業績整體穩健增長。

　　報告期內，公司全年實現合同銷售金額3880億元，與去年基本持平，其中住宅占比65%，商辦占比35%；實現合同銷售面積3257萬平方米，同比減少11%，其中住宅占比77%，商辦占比23%；回款3010億元，回款率78%。城際空間站等重點項目取得較好的業績表現，三四線城市住宅銷售金額及面積分別同比增長26%、35%。

　　值得一提的是，公司2019年報告期資產減值大幅上升。

　　2019年，公司資產減值損失與信用減值損失合計為53.51億元，較期初上升326%。2015年至2019年，公司減值損失分別為18.64億元、14.59億元、19.79億元、12.57億元和53.51億元，減值損失占利潤總額之比分別為18%、10%、10%、5%和17%。

　　公司減值損失由信用減值損失和資產減值損失組成，其中壞賬損失與存貨跌價計提損失提升明顯。

　　報告期內，公司發生信用減值損失23.49億元，主要包括壞賬減值損失19.27億元（上年同期為6.98億元），投資減值3.70億元。計提的壞賬減值損失中，應收賬款按賬齡分析組合及單項評估共計提壞賬準備6.44億元，其他應收款按新金融工具準則“預期信用損失”三階段模型共計提壞賬準備10.68億元，預付款項計提壞賬準備2.15億元。債權投資減值主要是公司金融板塊債權投資業務按規定計提的減值準備。

　　報告期內，公司發生資產減值損失30.02億元，主要包括存貨跌價損失23.31億元（上年同期為2.44億元），商譽減值損失5.75億元。計提的存貨跌價損失中，海外專案因銷售週期和開發週期加長，導致成本增加及折現時間加長，共計提跌價減值損失11.01億元；境內專案因政府調控限價等原因計提跌價減值損失12.08億元。商譽減值損失主要是由於歷史並購的項目公司因並購專案開發完成後無後續專案而計提減值損失。

　　2019年，母公司的存貨餘額為6742.58億元，存貨跌價準備金額43.46億元，存貨帳面價值6699.12億元，存貨帳面價值占資產總計58.47%。

　　由於存貨金額重大，存貨跌價準備的計提可能對本期經營成果和期末財務狀況產生重大影響，且估計存貨專案達到完工狀態時將要發生的建造成本和未來淨售價，特別是考慮到當前的經濟環境在各個城市推出的各種應對房地產市場的措施，管理層在確定存貨減值時需要作出重大判斷，因此將存貨的跌價準備確定為關鍵審計事項。

　　資料也顯示出，公司近三年的存貨周轉率相對較低。

　　年報現金流跌50% 一季度報銷量跌近30%

　　報告期內，綠地控股實現營業收入4278.23億元，同比增長22.79%；實現淨利潤209.50億元，同比增長30.75%；經營活動產生的現金流量淨額為192.61億元，同比下降54.33%。營收的變動以及淨利潤的變動與淨現金流的變動明顯背離。據此計算，公司近三年的淨現比分別為4.34、2.63、0.92，持續下降，盈利品質呈現下降趨勢。

　　2019年半年度鷹眼預警也顯示出報告期內，營業收入與現金流變動背離。

　來源：2019年半年報鷹眼預警　來源：2019年半年報鷹眼預警
　　2019年，公司的經營活動淨現金流減少229.11億元，公司對此解釋為工程款支付增加所致。

　　報告期內，主要經濟指標平穩較快增長。

　　公司在發佈年度報告的同時，也發佈了今年一季度報告。資料顯示，在新冠肺炎疫情影響下，綠地各項經營資料有所下滑，一季度，綠地實現合同銷售面積424.9萬平方米，同比減少29.1%，實現合同銷售金額505.01億元，同比減少27.2%，新開工面積736.7萬平方米，同比減少44%。

　　綠地方面表示，儘管面臨疫情帶來的諸多困難，但綠地主要經濟指標降幅可控，一季度實現營業收入796億元，其中房地產主業實現營業收入378億，同比略有增長；歸母淨利潤37億元， ROE為4.78%，基本每股收益0.30元。資產負債結構保持穩定，資產負債率保持穩步下降趨勢。資產負債率88.34%，較上年末再減0.19個百分點；扣除合同負債後資產負債率為81.92%，較上年末減少0.89個百分點。

　　投資收益與公允價值變動近百億

　　報告期內，公司獲得投資收益88.64億元，比去年同期增加58.81億元，其中：對聯營企業和合營企業的投資收益19.53億元；因取得上海吉盛偉邦綠地國際傢俱村市場經營管理有限公司控制權，按公允價值重新計量原持有股權產生投資收益21.07億元；以股權轉讓方式銷售上海五裡橋項目獲得投資收益 27.15 億元；金融板塊處置交易性金融資產及其他債權投資帶來收益 16.28億元。

　　2019年2月13日，公司全資子公司綠地地產集團有限公司收購了中國民生投資股份有限公司及其子公司上海佳渡置業有限公司持有的中民外灘房地產開發有限公司50%股權及相應債權，交易價格為121億元。中民外灘房地產開發有限公司主要從事上海董家渡專案的開發工作。

　　2019年9月16日，公司全資子公司上海綠地商業（集團）有限公司收購了上海吉盛偉邦家居市場經營管理有限公司持有的上海吉盛偉邦綠地國際傢俱村市場經營管理有限公司（“傢俱村”）50%股權，股權交易價格為23.49億元。本次交易完成後，傢俱村成為公司全資子公司，納入公司合併報表範圍，公司原持有傢俱村 50%股權按公允價值重新計量。上述會計核算變更為公司帶來投資收益21.07億元。

　　此外，交易性金融資產公允價值變動帶來收益24.48億元。（文/上市公司研究院財報鷹眼）

　　新浪財經上市公司財報鷹眼預警簡介：上市公司財報鷹眼預警是上市公司財報智慧化專業分析系統。鷹眼預警通過聚集會計師事務所及上市公司等一大批權威的財務專家，分別從公司業績成長、收益品質、資金壓力與安全及運營效率等多個維度跟蹤解讀上市公司最新財報，並以圖文形式提示可能存在的財務風險點。為金融機構、上市公司、監管部門等提供了專業、高效、便捷的上市公司財務風險識別及預警的技術解決方案。

　　192套房源均出自開發商招商蛇口(16.950, 0.00, 0.00%)。

　　深圳豪宅再次別樣詮釋了“木秀于林，風必摧之”的道理。

　　4月28日，深圳市住建局局長張學凡在參加本地“民心橋”節目直播時，回應深圳樓市熱點問題，首次公佈了對“捂盤惜售”現象的最新處罰結果，表示已暫停該專案開發商在深圳所有專案的網簽。

　　據深圳市房地產資訊平臺最新消息，招商蛇口的灣璽項目除了33套備案房源，其他192套房源全顯示“分局鎖定”。按照官方解釋，“分局鎖定”是指房屋處於限制狀態或開發商存在違規行為，導致售房系統被管理局鎖定。

　　今年以來，市場熱議深圳“豪宅灣璽三次開盤三次售罄”現象，這成為全國樓市一大熱點。

　　具體是3月7日，招商蛇口的灣璽項目成為疫情後第一個線上下開盤的項目，位於蛇口太子灣，備案名稱為雲璽大廈，開盤當天推出70套2000萬起步的公寓，隨後又在3月13日、4月5日分別推出14套豪宅和54套公寓，均為當日售罄。

　　在持續熱銷的消息刺激下，深圳樓市投資炒作的熱情與需求再次復活，“天價喝茶費”也重出江湖，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，這些行為更多是為了繞過政府限價，基本最終都會流到開發商手中。

　　輿論熱炒下，4月9日，招商蛇口旗下子公司被迫對外發表聲明，解釋自己沒有“捂盤惜售”、不存在“宣傳秒光、售罄”、不存在“三次開盤”、不存在所謂“收取喝茶費”等現象，稱三次銷售原為仲介轉介推介的正常行為。

　　緊接著，官方全方位出手了。

　　今年4月18日，深圳市住建局發文表示，對部分市民反映個別樓盤“收取喝茶費”“捂盤惜售”“惡意加價”等問題深入調查，對惡意炒作房價的行為依法依規嚴肅處理。

　　短短兩天后，深圳市銀保監局正式發聲，與央行深圳中心支行召集轄內各銀行開會，要求銀行對挪用入樓市的貸款要限期收回，深圳銀行業開始就經營貸違規入樓市問題，展開全面排查。

　　深圳市住建局局長張學凡對外表示，官方已準備了很多手段來應對房價上漲，“比如在交易環節，對高價房採取少杠杆、高利率、高稅收等手段，與普通住房差別化；在持有環節，我們接下來也可以考慮房地產稅的問題。”

　　4月28日，在北京市新冠肺炎疫情防控工作新聞發佈會上，北京市商務局相關負責人介紹，疫情對餐飲業等生活性服務業受衝擊比較大，為此北京市積極出臺相關支持政策，主要是三個方面：

　　一是制發了《關於申報2020年度生活性服務業發展專案的通知》，尤其對受新冠病毒肺炎疫情影響嚴重或在疫情防控工作中保障市民基本生活的重點連鎖餐飲（早餐）、菜店（生鮮超市）、便利店等網點設立專案，對其給予房屋租金等支持比例上限由原50%提高至70%，歡迎符合條件的廣大餐飲企業積極申報。

　　二是依託北京市生活性服務業及商貿流通企業擔保平臺，建立“助困抗疫綠色通道”，擔保費率降至1.5%以下。

　　三是落實好本市對中小微企業的支援措施，協調推動打好政策“補丁”，對受疫情影響嚴重且在京註冊的餐飲、便利店、美容美髮、家政4類生活性服務業企業以分公司形式設立的連鎖直營門店，分公司或閘店符合本條規定享受房租減免的中小微企業相關條件要求且承擔房租費用的，參照中小微企業房租減免政策執行。

正獲大股東吳光正家族提私有化的會德豐（00020）昨晚發盈警，指經初步估計，料截至今年3月底止3個月共蝕約60億元，主要是主營業務虧損或盈利能力下降，並導致集團的投資、發展物業及酒店錄得未變現重估虧損所致。

受疫情打擊 中期仍波動

會德豐提到，今年來的財務表現受到非常疲弱的經濟環境，以及新冠病毒疫情下極端的市場和經營狀況所打擊，集團截至6月底止的中期業績，仍會受期內市況波動所左右，故最終公布的業績有可能與上述披露有重大差異。

日前，會德豐旗下的九倉置業（01997）及九倉（00004）皆先後發盈警，指截至6月底止中期有可能要蝕錢，惟未有提及具體金額，兩企見紅原因都是為所持的投資或發展物業作重估減值。現時會德豐分別持有九置和九倉約69.01%及72.03%股權。

美銀證券早前表示，持有尖沙咀海港城、銅鑼灣時代廣場等商場的九置，去年投資物業資產值高達2600億元，只要估值略為下滑，重估虧損即達30億至40億元，故發盈警並不意外，只是時間較預期為早，或反映其租金走勢顯著向下。至於九倉，摩根士丹利認為集團是為其中港地產發展項目作減值，包括2018年以總代價逾124億元、呎價達2.85萬元投得的九龍塘龍翔道地王，和持有16%權益的啟德住宅地皮，以及山項MOUNT NICHOLSON貨尾。大摩相信，其他在香港豪宅市場涉足較多的發展商都有減值風險，如嘉里建設（00683）。

樓面呎價7710元 低估值下限

本港新冠肺炎疫情稍為緩和，惟市場對後市發展仍存有戒心，令部分小型發展商和投資者得以在淡市下成功突圍搶購市區地皮。上周五（24日）勁收27份標書的旺角豉油街及上海街賣地表住宅地（下稱豉油街地皮），最終爆冷由約18年未曾發展物業的健聯發展或有關人士，以略低於市場預期下限的4.6718億元投得，每方呎樓面地價（下稱樓面呎價）約7710元。

18年未曾發展物業

前述豉油街地皮佔地約6733方呎，位於豉油街與上海街交界，與旺角區地標建築物朗豪坊僅一街之隔，可建樓面面積上限約6.06萬方呎，惟當中包括發展商需要負責興建的長者鄰舍中心和長者日間護理中心等政府設施面積，如果只計算住宅樓面面積，上限則為5.05萬方呎。

雖然要興建政府設施，上周五地政總署仍大收27份標書，創九龍區標書數目新紀錄，成功吸引本地大型財團如長實（01113）和會德豐地產以及中資佳兆業（01638）與萬科海外（01036）等入標，亦吸引部分較罕見入標的建築商參與，例如有利集團（00406）和興聯集團等。

在群雄爭奪之下，地政總署公布，前述豉油街地皮由展光有限公司（下稱展光）以4.6718億元投得，母公司為Worth Forever Limited。翻查公司註冊處紀錄，展光的公司董事為黃寶戀，公司秘書是黃建華，兩者同為健聯發展要員。

資料顯示，健聯發展過去曾經於西貢康健路288號發展低密度住宅項目濤苑，已經於2002年落成，2003年入伙，近年只能偶爾於物業買賣交易中找到其蹤影，例如2009年以約1.164億元購入九龍塘又一村高槐路單號屋地，2018年傳以約5.2億元透過「賣殼」形式沽出，賬面大賺約4.036億元。

上述豉油街地皮，中標價較市場預期下限約4.73億元，略低約1.2%，惟樓面呎價7710元，則較本月初批出的同區新填海街及上海街蚊型地之樓面呎價3512元，高約1.2倍；豉油街地皮如果以純住宅樓面上限計算，樓面呎價則達9252元。業界人士估計，豉油街地皮連同建築費等總投資額約8億元，以總樓面面積計算的每方呎樓面成本約1.32萬元。

大型發展商避險心態重

豉油街地皮招標反應熱烈，但最終以略低於市場估值下限批出，萊坊執行董事兼估價及諮詢部主管林浩文說，顯示疫情肆虐、經濟衰退和失業率上升等因素影響之下，加上地契列明發展商需要興建一些政府設施，發展商出價「唔敢太進取」，惟相信發展商對後市仍有信心，估計建成的住宅項目以細單位為主，主攻上車客和小家庭，料日後落成出售實用呎價約1.7萬元起。

對於小型發展商連環「彈出」摘下市區地皮，泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚指出，反映本地較大型的發展商避險心態相對較重，而近日旺角地皮及市區重建局長沙灣東京街重建項目的造價，亦可見發展商對樓市前景的看法較審慎。

英皇國際（00163）近年發展多個豪宅項目，其中位於西貢蠔涌鄰近匡湖居一幅用地，最新向城規會申請興建15幢3層高洋房（包括1層停車間和1層地庫），較2018年獲批的方案，多建2幢洋房。

英皇提申請的項目，屬於丈量約份第210約多個地段，位於西貢公路和鹿祥路交界，鄰近匡湖居第2期，佔地約7萬方呎，規劃作「住宅（戊類）」用途。英皇近日向城規會提交新發展計劃，建議興建15幢3層洋房，樓高約10.8米，總樓面面積約2.61萬方呎，平均每幢面積約1738方呎。

資料顯示，城規會2005年至2018年已經四度就該地盤批出規劃申請，最近一次於2018年批出的方案，總樓面面積約2.63萬方呎，准建13幢洋房，各樓高3層或9米，平均每戶面積約2023方呎。以此比較，最新提交的發展計劃，較2018年的樓面面積減少不足1%，平均面積則減少約14%。

英皇強調，最新發展方案涉及接近西貢公路的位置加設花圃等，亦包括過去獲批方案的優點，例如擴闊鹿祥路等，並已進行技術評估，料最新方案不會就樹木、景觀和交通等方面帶來不良影響。

另外，規劃署則因應港鐵（00066）與政府探討於將軍澳昭信路百勝角通風大樓所在用地和毗鄰的政府土地，加建上蓋發展住宅項目，建議將該範圍約4.8萬方呎土地，改劃為「住宅（甲類）8」地帶。該署並引述港鐵的建議，估計可以於通風大樓之上，興建2幢樓高27層的分層住宅，總住宅樓面面積約28.79萬方呎，提供432伙，意味平均每伙面積約666方呎。

規劃署下周將諮詢西貢區議會的意見，稍後提交城規會審議，若獲得城規會批准，將啟動法定規劃程序，包括刊憲諮詢公眾意見等。市場人士估計，該地皮的估值（已包括補地價）約17.3億元起，每方呎樓面地價約6000元起。

新世界發展（00017）計劃將股份「四合一」，券商認為，新世界在合股的同時，強調集團沒有股本集資的需要，加上基本面沒變，相信對股價有輕微正面的影響。新世界股價昨先跌後升，收升1.4%，報9.15元。

摩根大通指，新世界合股後可吸引更多機構投資者，長遠可減低股價波動性，而且近日新盤及二手市場銷售均升至6周高位，變相為新世界5月推出大圍站項目鋪路，故此樓市氣氛潛在反彈下，新世界料可受惠。

新世界合股後，維持每手交易數目1,000股，但入場費升至約3.6萬元，與其他大型發展商看齊。摩通相信，合股後集團架構不會有任何改變，而且新世界會繼續在未來18至24個月出售其總值150億元的非核心資產，相信有助降低市場對其負債比率及現金流的憂慮。摩通予新世界「增持」評級，目標價12.8元。

大摩：合股助減少投資者數

摩根士丹利認為，新世界近日的舉措均有助縮窄股價與每股資產淨值（NAV）的差距，包括股份「四合一」、增加女性董事比例及強調短期不集資。

大摩稱，現時新世界日均成交量約2,000萬股，較同業的500萬至800股為高，相信合股可以減少小型投資者的數目，減低股份波動性，但整體成本量料因此下降。

新世界早前新增兩名女性董事，大摩指有關行動令董事會更多元化，而鄭志剛出任行政總裁（CEO）可減低不確定性及改善集團決策，給予新世界「增持」評級，目標價12元。

建材商每呎9252元奪得 曾發展西貢濤苑

旺角蚊型地價上升，上周接獲多達27份標書的豉油街地皮，最終由建材商以4.67億元批出，扣除政府設施部分，樓面呎價達9,252元，較今個月同區地價上升1.6倍。

該幅地皮位於豉油街及上海街交界，地盤面積僅6,733平方呎，在上周接獲多達27份標書，吸引眾多中小型發展商入標，市場估值介乎4.2億至6.4億元。

市場估值下限投得

地政總署公布，地皮由以4.67億元批予展光有限公司，屬於市場估值下限，以地皮最高樓面60,595平方呎計算，每呎樓面地價約7,710元，但若果扣除地契內規定撥出1萬平方呎作政府設施，實際住宅樓面只有50,497平方呎，即每呎樓面地價9,252元。

相較月初同區新填地街的蚊型地每呎樓面地價僅3,512元，是次地價上升1.6倍。

據分析指，原因是對上一幅地皮面積太細，而且中間被後巷分隔，進一步增加發展限制，導致地價異常地低，而今次地皮屬於單邊位置，而且地盤面積亦是對上一幅地的1.5倍，較具發展潛力。

至於今次投得旺角地皮的買家展光有限公司，註冊董事為黃寶戀，據指是建材商健聯發展相關人士。

該財團過往曾經發展西貢豪宅濤苑，亦曾經投資九龍塘屋苑，當中在2018年以賣殼形式沽出又一村高槐路屋地，套現5.2億元，帳面獲利逾4億元，足夠支付大部分地價。

若果以現時中標地價計算，加上建築成本及「發水」10%等因素，估計日後開售呎價達1.86萬元，跟同區新樓SKYPARK的二手呎價相若。