新北市板橋區1處屋齡約50年的獨棟透天厝，因多年漏水問題無解，屋主長期飽受潮濕過敏等折磨，決定自行危老重建，以基地25.7坪迷你面積通過審核，將改建為6樓電梯大樓。屋主預估房價將從原約2000萬元增值為5500萬元，但學者認為，雖價值翻倍，但愈來愈多低門檻的迷你基地改建，讓屋主獲利多的同時，卻也失去改善居住環境的初衷。

位於板橋區太和街巷弄的4樓透天厝，為屋主黃姓夫婦約10年前以2050萬元承購，當時屋齡已39年，屋主買房後花費700萬元進行整修，不只打掉所有牆面，更把所有管線、化糞池等一併整建更新。豈料裝修1年完工後，只要遇連日降雨或颱風大雨，屋子必定漏水，修繕業者抓漏發現，因屋子與鄰棟牆面距離太近，雨水積在接縫處，修繕無果。

整合無果自行重建

這棟透天厝經長期漏水，除濕機雖保持常開，天花板、牆壁盡是水痕，嚴重處長壁癌，壁紙也因此脫落，電器更常跳電故障，「壞了好幾台冷氣」，樂器也因潮濕走音變調，甚至2個小孩常過敏打噴嚏，黃太太身體因此變差，萬念俱灰下決心賣掉房屋，改覓新家。

黃太太表示，賣屋時才發現原有的建坪100坪、4層樓空間，權狀卻僅登載1、2樓共32坪空間，其餘3、4樓皆為增建，雖開價2000餘萬元，最後仍未成交。後來想整合前後2排、共14間透天厝一起危老更新，不過住戶大多沒興趣，認為改建後使用面積會縮水，因此無意參加。基於安全堪憂，加上漏水問題，黃姓夫婦決定自行重建房子。

危老條例放寬限制

該透天的危老重建計劃已經於今年4月獲通過審核，基地面積僅25.7坪，將重建為6樓電梯大樓，權狀面積為115.5坪，若扣掉電梯公設，室內坪數還有77.3坪，遠高於過去權狀的32坪空間，預計在今年底前動工、2021年完工。

因該案位處板橋市區，近捷運新埔站，屋主預估，房價可從原本的2050萬元增值至5500萬元以上。清華大學科技管理學院榮譽講座教授張金鶚認為，扣掉買屋、營造等成本，預估屋主有1000餘萬元的獲利空間，「現在有愈來愈多迷你基地改建，甚至是1戶就能改建，門檻低、屋主獲利也多。」

不過張金鶚也直言，危老條例放寬限制，又享有容積獎勵，的確是突破都市更新的限制，卻同時也失去改善居住環境為初衷的意義，「政府應多鼓勵合併土地，讓建案基地完整。」

房價 容積率 小基地重建雙門檻

獨棟透天若走危老流程，產權所有人單純，甚至只需屋主1人同意就可重建，省下整合溝通問題。然而獨棟透天基地小，開發價值也低，多只能採取自建模式。專家指出，建議雙北市以房價單坪50萬元為門檻，再視立地條件評估改建後的房屋售價，來衡量重建有無獲利空間。
「70坪以下的基地因無利可圖，多半無建商願意合建。」佳彬開發總經理許鑅波指出，基地迷你的獨棟透天，多要找營造團隊來自建更新，但最大問題是屋主掏不出動輒數千萬元的起造費用，便須向銀行融資經費。

難獲利建商較無意願

危老辦理銀行融資時須考量基地規模、土地價值、未來房屋售價等，許鑅波表示，小基地雖開發效益較小，但只要不壓縮原有居住面積下，房價單坪逾50萬元，且計算基地立地條件可獲得的容積率，若能達300%將更有利，若此2項指標高於起造成本，銀行多半可全額融資。
新北市政府都更處指出，統計至今年4月底止，全市危老重建計劃受理數為214件、核定數為138件，其中危老10%容積時程獎勵將於本月11日到期，並逐年降為8%、6%、4%、2%、1%，呼籲有重建需求的社區或民眾，務必把握時間申請。
許鑅波提醒，由於小基地危老重建較一般土地重建成本高，原因是容積獎勵不易拿好拿滿，因此10%的時程獎勵尤為重要；另也建議民眾諮詢縣市政府的都更處或建管單位，並多方比較營造、建築師等團隊背景，以利重建效益。

南港躍居各大建商卡位的熱門戰區，宏盛建設6日公告，以每坪約260萬、共31.67億元買下南港路上1,537坪土地，創下近8年來最大購地手筆。宏盛建設董事長林新欽表示，看好「東區新門戶」潛力，宏盛將和持分地主一起開發商辦大樓，未來總銷估計上看200億元。

林新欽表示，宏盛多年來沒有買進土地，在看好台商回流潮下，今年來積極加碼補庫存，尤其是台北市。宏盛繼2月買進北市內湖8億元土地後，昨天終於搞定南港這塊地，在鴨子划水兩、三年後終於整合地主，宏盛買下其中1/3持分、約1,537.41坪；未來將與另2/3持分地主合建，全區加起來規模約4千多坪，為台北市少見的大面積土地。

林新欽表示，這塊地位於南港路上，距離國揚「大南港案」不遠，為工業區土地。原本宏盛計畫全區4千多坪統統都買下，預計花費100多億元，但由於地主條件未談攏，目前確定宏盛買3成持分，其餘7成持分再以合建方式參與全區開發。

林新欽表示，南港為北市東區新門戶，諸多重大建設和公共投資都集中在此，陸續有不少企業前往南港設立企業總部大樓，而宏盛過去在南港尚未「插旗」，此次終於卡位南港。他指出，估計未來全區總銷規模上看200億，待變更設計後，2020年底前先申報開工，不排除邊建邊售或先建後售。

台北市精華區大面積辦公室的租賃供不應求，即使3月起疫情升高，但仍有高價商辦租賃成交，據實價登錄顯示，台北101大樓39樓租金每坪達4,148元，是今年首筆實價租金4千元案例。

台北101大樓此次39樓的租賃案面積達552.2坪，月租金229萬元，單價為每坪4,148元，成交單價是101大樓歷年來第四高，月租金超過200萬元，亦為2014法國巴黎銀行以月租438萬入駐以來的新紀錄，顯示頂級租客搶租好物件的意願仍強。

業者指出，商用不動產市場雖然也受到疫情影響干擾，不過辦公、廠辦及工業地產，受惠於台商回流以及分流辦公政策，以及物流需求拉升等因素，相對受疫情衝擊的程度相對較小。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，信義計劃區的指標A辦大樓，包括101大樓、南山廣場與國泰置地廣場，每坪4千元租金行情已相當普遍，近期鄰近的信義行政中心、世貿三館兩次的大型地上權標售案，都吸引壽險業者天價搶標，顯見信義計劃區辦公室租賃市場長期仍被看好。

信義全球資產表示，信義世貿商圈租金上揚趨勢不變，目前空置率下降至1.84％，加上政府積極推動老舊建築都更，供給緊縮更有利台北辦公租金持續走升。

竹北土地市場暌違八年再現百萬成交價，2019年底高鐵特區、面水圳森林公園北側第一排的最後一筆509坪商業區建地，由大硯建設旗下的家瑞開發以5.8億元拿下，單價每坪114.8萬元創新高，業界推估未來推案房價4字頭起跳，竹北精華區房價已直逼新北二線城鎮。

2011年底國泰建設以每坪105萬元買下水圳森林公園南側土地，創下竹北地價首次突破三位數紀錄，後來推出「國泰TWIN PARK」熱銷，平均房價站上每坪42萬、最高達每坪48萬元，成為竹北豪宅房價指標；不過實價登錄實施以來往後八年，竹北土地未見百萬單價成交。

實價登錄顯示，這筆位水圳森林公園北側土地成交單價達每坪114.8萬元，買家是家瑞開發和威盈投資，房地產業者表示，近年竹北住宅區土地多已達每坪70萬元，而商業區容積高出住宅區五成，這筆土地是最後一筆面公園北側建地，突顯其稀有性，而水圳森林公園周邊豪宅林立，包括「國泰TWIN PARK」、「太子中央公園」等，「若山2期若合山」房價更曾站上5字頭，迄今為竹北第一豪宅。

竹北房市經過幾年盤整，2015至2018年間每年土地交易總金額約在60~70億元左右，近年鐵道局標售高鐵特區土地帶動一波購地熱潮，2018年快閃記憶體晶片廠商慧榮科技以18億、每坪98萬元標下高鐵站前土地，即引起市場矚目。

2019年竹北高鐵土地標售合計出脫近百億元土地，吸引寶佳少東林家宏以近47億元標下過去聯發科棄標的5,867坪土地，另台中建商惠宇建設打敗六家建商、以25億元標下土地，帶動一波購地熱潮。

戴德梁行受託辦理北市南京東路頂級商圈中華開發大樓全棟商辦標售，戴德梁行表示，本案原即具備顯著地標的性質，位處台北市南京東路五段精華區域，土地使用分區為第三種商業區（特），土地面積約755.65坪，全棟商辦面積約7,978.86坪，確為台北市碩果僅存，難得釋出，即可重新開發的完整地塊。

緣因委託業主計畫今年搬遷至敦化北路即將落成的全新總部大樓，已無繼續使用原總部（即中華開發大樓）之需求，為以最適當有利的方式活化資產，委託多次成功標出大型標案、累計託標金額為業界之首的戴德梁行進行標售。

近年台北市精華區大面積商業土地幾乎絕版，新商辦寥寥可數，少數新完工的辦公大樓更多是企業自用，讓A級辦公市場已「無貨可租」。「現在只要市場上一有優質商用不動產釋出，都可看到大型企業、壽險業或開發商大舉進軍搶標。」

戴德梁行董事總經理顏炳立指出，中華開發大樓位於號稱台北華爾街的南京東路金融商圈，步行至捷運南京三民站只需要三分鐘，交通相當便捷，此次標售的中華開發大樓為單一所有權，未來無論是維持現況使用或拆除重建皆適宜，如果選擇重新開發，除了可以容移30％之外，該案現況屋齡已35年，還可以加計危老或都更獎勵，開發利潤相當可觀，絕對是企業集團及開發商絕對不能錯過的絕佳標的。

本案預計在今年第三季開標，目前大型買方詢問度相當熱絡，開標結果極有可能再次創造紀錄。

只是，面對新冠肺炎重創全球，很多民眾都認為是否會重演2003年SARS時期房市風暴再度價崩的震撼？對此，吉家網董事長李同榮曾表示，2003年SARS發生時，房市和股市皆在低檔，而有增值稅減半的政策來助攻，讓房市在SARS利空出盡後，強力反彈。不過這次的新冠肺炎疫情，台灣房市已歷經四年走緩的盤整，房價下修空間不大，預料下半年有機會因「市場恐慌」利空過後，自住剛性需求買氣推升房市重回「價溫量增」。

台灣經濟研究院產經資料庫研究員劉佩真分析，台灣目前有「超低利率環境、台商回流資金挹注、寬鬆且充沛的資金」這三大力道的優勢支撐國內房地產，房價應該不會上演當年SARS急殺之慘況，房市會呈現「量縮價穩」的態勢。國內房貸龍頭土地銀行董事長黃伯川也認為，近年房市走勢相對穩定，且以「自住剛性需求」為主，待疫情獲得控制後，就會回歸基本面，雖然房市不太可能出現V型走勢，但會是「U型反轉」，逐步回溫復甦。

高雄美術館特區在整合兒美館、內惟埤文化園區後，打造了全台三立一體的藝術生態園區價值，於綠意盎然中富含豐沛的人文氣息，擁有國際雙語學校，且生活機能完善，成為高雄之肺美好生活的存在。引領城市美學的白天鵝機構，跟剛需求走，在美術館特區2,045坪精華土地，以豪宅規格構築推出二~三房超坪效格局小宅案「美術白天鵝」，在北高雄41公頃萬坪綠海裡，規劃有3千坪的中央綠園道，以及全齡化公設空間，讓民眾輕鬆搶進北高雄國際級地段。

長虹建設6日公告位於台北市內湖區的「長虹新世代」A棟廠辦，以總價22.28億元賣給萬海航運做為台北總部；商仲業者表示，該廠辦不論位置、規格均不錯，因此成交價格相當漂亮。

「長虹新世代（WTO 13期）」位於台北市新湖一路（舊宗段4-5、4-8地號），該案基地面積達1,271.42坪，為地上八樓、地下五樓之廠辦大樓，也是長虹建設今年全新完工之廠辦代表作。

長虹建設表示，全案共有兩大棟，其中A棟面積達708.52坪、今日以22.28億元（含150個車位）賣給萬海做台北總部，另一棟目前也有買方洽談中。

長虹建設指出，該交易款項視買方交屋進度而定，預計今年下半年認列收益。

實價揭露，北市大直知名豪宅「忠泰園舞曲」10樓戶交易，一家投資公司去年10月才買，今年2月就賣掉，賠了130萬元。房仲推測，可能投資公司臨時有資金需求，或認為買貴了，因此持有短短5個月就認賠殺出。

忠泰園舞曲位於大直明水路397巷，樓高15層，正對明水公園，為公園第一排。個案規畫僅29戶，均為大坪數。由於近捷運、管理佳，社區單純，無店面設計，加上公設比較低，區域房仲業者表示，指名度相當高，但住戶相當惜售。

實價資料顯示，自2012年實價登錄上路以來，忠泰園舞曲一直到去年10月才有一戶交易，位於10樓，含三車位共約123坪，以總價1億2,738萬元交易，買方為登記在桃園的一家投資公司，營業項目為一般投資業、國際貿易業、投資顧問業。

難得買進極少釋出的物件，但該公司卻僅持有5個月，在今年2月以1億2,608萬元轉手，賠了130萬元。接手的是附近民眾，拆算每坪127.6萬元，比之前成交價格一坪下滑約1.4萬元。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，當初投資公司可能認為該社區風評佳，難得釋出，因此搶進，不過近幾年富人到大直買房置產，都以水岸豪宅為首選，忠泰園舞曲雖擁有公園景觀，但轉手時，接手客戶相對少。

另一方面，明水路397巷內，除了忠泰的建案外，其他大樓的平均房價都不到每坪120萬，且多數在每坪80萬上下，在買方不追高現況下，賣方想拉高價格轉並不容易。

國際局勢動盪，接連受到美中貿易戰及新冠肺炎疫情影響，台商回流加碼投資台灣明顯成長。經濟部統計，截至2020年4月底，投資台灣三大方案已帶動約465家企業投資，投資總金額已達約9,800億元，破兆在即，連帶讓商用不動產中的「總部化商辦需求」及「工業地產」，逆勢成為兩大熱門標的。

普華國際不動產總經理田揚名表示，目前低利環境下，商用不動產有兩大產品熱銷，受惠台商回流布局，工業廠房成為熱門標的，尤其在美中貿易戰下，帶動去年工業地產成交超過800億元；二是總部辦公室需求升高，近期購置設立金融保險業總部包含陽信銀行、和泰產險、泰安產險、國票金及玉山銀行等總部已超過260億元。

除了商辦市場延續去年買氣，田揚名也表示，2018年美中貿易戰以來，工業不動產市場受惠於台商大規模回台投資，全台工業區土地交易金額迎來又一波漲勢，去年突破800億元大關，2020年新冠肺炎疫情雖影響訂單，工業地產仍成交約129億元，第1季商用不動產成交金額約196億元，工業部分就占65.8%，是2020年房地產市場交易的兩大核心之一。

新冠肺炎疫情推升台商企業加速回流與置產，國內利率持續探底，近日又因錢櫃KTV大火，催化許多換屋族的加速購屋念頭。鄉林不動產研究室指出，儘管新北市過去五年來低總價小宅因去化快，蔚為市場主流，但近來受到921後蓋的房子已逐漸屆滿20年，屋主紛紛有意換新房，建商嗅到這股新趨勢，未來新推案可望提高45至52坪的大3房、甚至4房的產品比例。

鄉林不動產研究室表示，新冠肺炎疫情雖然造成消費緊縮與部分產業蕭條，但從2019年底到2020年已促成許多企業回流潮，在資金豐沛情形下，不僅商辦、土地、廠房等需求上揚，也催化一波置產風潮，國內自用住宅高達8成以上，但很多自用房屋的屋齡老舊卻是不爭事實，最近北市錢櫃KTV的一場大火意外，除了凸顯消防設備的重要性，也提醒了大家對於老舊房屋管線汰換之居家安全警覺性。

根據內政部不動產資訊平台的統計資料顯示，2019年4季台北市設有稅籍之住宅平均屋齡34.61年，是六都裡面平均屋齡最老舊的城市；桃園市則以平均屋齡25.49年居最年輕之都(詳見附表一)。由於早年建物並無配備消防自動安全防護設備，且老舊房子的配電箱設有迴路較少，電線使用長久總會出現老化問題，若使用現代化的高功率電器，就易出現用電過載、跳電甚至釀災，值得正視。



根據央行公布3月消費者貸款及建築貸款餘額統計，購屋貸款餘額較上月續增382.97億元，總額來到7兆4941萬元，而建築貸款餘額來到2兆1560萬元，月增280.19億元，雙雙續創新高。在購屋及置產等剛性需求帶動下，房市景氣不受疫情影響，仍保持熱度，尤其利率首度跌破1.6％大關，更是改寫歷史新低紀錄，激勵房市推進。

鄉林不動產研究室說，前3年受經濟景氣關係，低總價的1、2房的小宅當道，因應少子化，2020年市場的小宅風潮依舊，但換房勢力崛起，45坪以上的3~4房產品也再度受青睞。

鄉林集團董事長賴正鎰分析指出，新冠肺炎疫情所及「房價凍漲，利率如油價直直落」，對於有意購屋及置產者而言是個絕佳購屋時機，他最近發現有部分換房族群是在921大地震後趁低點買入的房屋，如今打拚20年後，五、六十歲的屋主可能因為小孩長大後需獨立空間，或者外出念書或工作，為提升居住與生活品質，紛紛考慮換新房，基於未來退休及可能要幫忙帶孫子的考量，又以三房且公共設施完善的產品較適合移居換屋的需求，建商2020年下半年的新案紛紛提高三房比例，從原本三房與兩房比例的2：8，拉高為4：6或5：5，可望成為未來這兩年的建商推案新趨勢。

而人口移居也帶動房產推案趨勢的變化，賴正鎰認為，台北市因房價高，使得換屋人潮往新北移居，光是2020年3月，新北市的人口淨遷入就有1094人，其中多數來自台北市。根據新北市地政局統計，Q1不動產買賣移轉案件最多前三名分別是：新莊區1431棟、板橋區1326棟、淡水區1261棟。

而且根據金聯中心房貸統計資料顯示，從2015至2019年的5年內，申請房貸的房屋平均坪數在152~156平方公尺區間(約46至48坪)，差不多就是三~四房產品，顯見換屋需求提高，不少原本住在台北市舊公寓的人口，開始往新北市購買電梯大樓移居，尤其是交通便利的新興重劃區周邊或景觀休閒宅賣相俱佳。

　　萬科A5月6日晚間公告，4月份公司實現合同銷售面積303.8萬平方米，合同銷售金額479.5億元；1~4月份公司累計實現合同銷售面積1188.6萬平方米，合同銷售金額1858.3億元。

　　中國恆大（3333.HK）5月6日晚間公告，4月實現銷售652.1億元（單位人民幣，下同），同比增長11.6%；銷售面積為713萬平方米，同比增長28.5%；銷售回款646.5億元，同比增長70.8%，均創同期歷史新高。

　　　中國恆大公告

　　公告同時顯示，今年1-4月，中國恆大累計實現銷售2125.7億元，同比增長19.4%；累計銷售面積2371.1萬平方米，同比增長43%；累計回款1782億元，同比增長60.8%，接近公司去年上半年1874億元的回款總額，均創同期銷售及回款歷史最高紀錄。

　　一月下旬以來，受新冠肺炎疫情影響，全國多地關閉了售樓處，絕大多數的房企銷售受到了嚴重影響。據主流研究機構數據顯示，前四月，百強房企全口徑銷售業績規模同比下降14.5%。

　　面對疫情對行業的不利影響，中國恆大經過嚴密、細致的論證，于2月13日在行業內率先實施全面網上銷售。公司的“恆房通”平臺已經運營開發多年，有大量的穩定會員，通過這一平臺，公司短期內實現了全面線上銷售。此外，公司自2月起陸續推出一係列讓利促銷活動，提速搶跑，吸引了大量客戶進行認購，保證了公司疫情期間合約銷售金額實現了增長，同時也保障了公司的現金流。

　　有分析人士指出，恆大“網上賣房”模式，有助于推動銷售增長。隨著前期“網上賣房”的認籌陸續轉化為銷售，公司4月和5月的銷售得到了保證。另一方面，隨著復工復産的推進，全國絕大多數地區已經于4月陸續開放了售樓處，前期因疫情而推遲的購房需求得以釋放，商品房銷售正在逐步恢復正常。五一期間，北京、上海等多地出現看房熱，銷售較前期回暖明顯。整體來看，樓市南方地區復蘇進度快于北方地區，恆大在南方地區項目儲備豐富，小陽春效應下，5月銷售有望繼續實現增長。

　富力地産5月6日在港交所公告稱，四月的權益合約銷售總金額約為人民幣92.2億元，銷售面積達約817200平方米。與上月相比，銷售收入和銷售面積分別上升15%和24%。與去年相比，銷售收入和銷售面積分別上升4%和14%。累計至2020年四月底，總權益合約銷售金額約人民幣259.3億元，銷售面積達約2218500平方米。

　　近期，部分城市土地市場格外火熱。

　　就在“五一”假期的前一天（4月30日），南京、紹興、佛山、揚州4城土拍大戲同日上演，多宗地塊經過超百輪競價才成交，溢價率最高近90%。

　　來自研究機構的統計資料顯示，4月土地市場量價齊升，高溢價地塊頻現，“地王”再現。300城土地成交均價創2018年以來新高；40個典型城市土地成交建築面積和土地出讓金收入環比漲幅均超100%，同比漲幅超過20%。另外，規模房企投資力度在持續回升，銷售TOP20房企新增貨值總量占銷售百強6成以上，TOP21-30名房企拿地銷售比上升最為顯著。

　　接受券商中國記者採訪的業內專家認為，目前一些地方土地市場確實出現了“地王”情況，個別區域的土地市場熱度會有所上升，但是過熱的情況出現概率不太大，不過也要引起高度的警惕和重視，一定要避免土地市場炒作引發的市場過熱再現。

　　一日4城現溢價率超40%地塊

　　券商中國記者根據公開報導梳理，4月最後一天，南京、佛山、揚州等地土地市場格外火熱。

　　繼4月29日以129.06億元總價成交5宗地後，4月30日，南京再次以242.4億元成交5宗地塊，共有20余家房企參與競拍，土拍大戲連續兩日上演。

　　其中，河西南兩宗住宅地塊單價均破4萬，一宗經過113輪競價，被萬科以43.5億元拿下，折合樓面價40196元/平方米，溢價率35%；另一宗經過108輪競價，被融創以40.1億元拿下，折合樓面價40260元/平方米，溢價率36%。

　　另一商住地塊經過191輪競價，被寶能以上限價27.1億元+自持租賃住房建築面積21200平方米的代價競得，樓面價15253元/平方米，溢價達率45%。此外，還有兩地塊雖然均以底價成交，但單宗金額均超60億元。

　　同日，紹興、佛山、揚州均有高溢價地塊成交。 其中，紹興1住宅用地經過152輪競價，被中交+花樣年聯合體以41.56億元競得，折合樓面價17560元/平方米，溢價率高達46%。佛山某住宅相容商服用地經過50輪報價，被恆大以總價47.37億元競得，折合樓面價約11297元/平方米，溢價率約46%，該地塊成為順德總價“地王”。揚州某住宅用地經過242輪競價，被世茂以9.46億元競得，樓面價6542元/平方米，溢價率高達88%。

　　40典型城市成交量價環比增長均超100%

　　4月30日4城土拍大戲只是近期土地市場的一個縮影，整個4月高溢價地塊頻現，一宗地競拍次數超200次時有發生，“地王”再現。

　　其中，最引人關注的是，4月22日，廈門一含住宅綜合用地被上海泰鳴以103.5億成交，折合樓面價50599元/平方米，溢價率43.8%，成為廈門總價、單價雙料“地王”。這也是繼2月20日310.5億成交的上海地王后，年內全國第2宗百億地王。

　　據克而瑞研究中心統計，4月份300城土地成交整體量價齊升，成交均價突破3000元/平方米，創2018年以來新高；成交溢價率為15.6%，較3月上升3.3個百分點，其中，寧波、南寧、廈門、昆明、福州、佛山、徐州、紹興等城市平均成交溢價率超過30%。

　　易居研究院的資料也顯示，4 月，40 個典型城市土地成交建築面積 5711.9 萬平方米，環比增長103.9%，同比增長24.2%；土地出讓金收入為 3043.5 億元，環比增長 121.2%，同比增長 21.4%。

　　其中，土地成交溢價率排名前 5 的城市分別為合肥、寧波、南寧、深圳和廈門，土地成交溢價率分別為 125%、42%、38%、38%和 34%，合肥土地溢價率很高主要由於其中有一塊地溢價率過高，屬於異動，其他成交土地溢價率約在 15%-20%之間。

　　對於4月土地市場量價齊升的原因，上海易居房地產研究院研究員王若辰認為，一季度積壓的需求明顯釋放，其中二線城市地市復蘇更加明顯，不僅成交量大增，地價上漲也相對明顯；土地成交量溢價率排名居前的城市中大多數為一線和強二線城市，可以反映當前開發商在這些區域拿地更為激進一些，也是在當前風險與機會並存的形勢下更好的選擇。

　　中原地產首席分析師張大偉進一步指出，疫情對房企的資金鏈影響雖然大，但國內融資難度降低，部分企業拿地積極性再次出現了提高。多地再次出現高溢價率土地成交，特別是廈門等地再次出現歷史最高總價百億地塊，使得土地市場熱度持續提升。

　　9家房企單月投資金額超百億

　　那麼，4月土地市場上哪些房企在激進拿地呢？

　　據克而瑞研究中心統計，4月，銷售TOP50中半數房企單月拿地金額超過50億，其中9家房企投資金額已過百億，幾乎占到前4月投資額50%以上，恆大、碧桂園更是達到200億左右。由此可見，規模房企投資力度在持續回升。

　　4月單月投資金額超過50億的房企中，多數房企投資額較前三月有大幅增長，其中，新城、正榮、金地等4月投資金額為90億以上，較前三月拿地金額均值漲幅超過2倍，分別為475%、1490%、441%，且拿地銷售比均遠超行業平均，整體投資力度在加碼。此外，碧桂園、恆大、萬科、中海、龍湖等雖然單月投資金額同樣大幅增長，但結合銷售來看，龍頭房企投資力度依舊保持穩健。


　　從前4月百強房企新增貨值來看，銷售TOP10房企新增貨值總量超過7300億元，占銷售百強36%，銷售TOP20房企更是佔據6成以上，強者恆強的趨勢未變。若與銷售集中度對比，TOP21-30名房企拿地銷售比上升最為顯著，梯隊內的中梁、濱江、龍光拿地均相對積極。

　　此外，根據CRIC不完全統計的重點城市房企參拍率也可見當前企業投資意願。4月重點二、三線城市的百幅優質地塊吸引了大量房企參拍，福州、廈門、溫州等城市地塊參拍企業都在10家左右，競拍輪數往往超過50輪；其中金地、中梁、新城、中海等企業參拍幅數都在15宗以上，活躍度明顯提升。

　　土地市場出現過熱概率不大但仍需高度警惕

　　當前“地王”及高溢價地塊頻出是土地市場正常恢復的表現嗎？土地市場熱度是否將進一步升溫或出現過熱風險？

　　中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛接受券商中國記者採訪時表示，目前一些地方土地市場確實出現了“地王”情況，個別區域的土地市場熱度會有所上升，但是過熱的情況出現概率不太大。原因有三點：

　　第一，中央關於房地產調控政策沒有變化，穩地價是“三穩”之一，房地產監測和調控機制在完善，問責機制在加強。

　　其次，根據土地制度新規和相關規定，熱點中心城市和都市圈的土地供應規模更大、更及時，與此同時供地管道更加多樣。

　　第三，基礎制度改革和房地產市場形勢的變化，也可能使房企在拿地過程中理性成分有所增加。從目前土地交易價格的溢價率情況看，市場總體還比較溫和。

　　不過，倪鵬飛同時指出，對這一問題也應該引起高度的警惕和重視：目前的情況使我聯想2015-2016年個別區域的那輪樓市過熱的迴圈機制即：先是個別城市不斷高價拍出“地王”，然後通過媒體放大，形成漲價預期和市場恐慌，於是在金融機構的支援下，住戶部門大量入市，開發企業借機漲價，然後土拍價格進一步上升，進而迴圈推進，不斷強化，並且過熱從一線城市開始向周邊擴散。前事不忘後事之師，要實現“三穩”的目標，一定要避免土地市場炒作引發的市場過熱再現。為此，要進一步完善土地市場監管制度，完善土地拍賣制度，拓寬土地供應管道，完善土地與人口流入、與商品房存銷比的掛鉤機制等。

　據北京市政府官網，5月6日起，北京適齡兒童將開始採集小學入學資訊；城六區通過明確“六年一學位”、實施“多校劃片”等措施，為“學區房”降溫。

環球央行因應疫情大手放水撐經濟，威力蓋過本港衰退和失業率上升造成的憂慮，似再谷起本港樓市，帶動近期大細碼物業幾乎全面翻身。踏入5月短短6天，二手住宅市場已誕生至少21宗刷新屋苑歷史新高或打破年內紀錄的成交，單是昨天便湧現6宗個案。

屬於樓市指標的鰂魚涌太古城，昨天有海景分層兩房則王單位，以一口價1300萬元沽出，5日內三度衝破今年同類分層兩房戶高位，售價不足一周急漲「一球」。屯門「置樂三寶」之一的萬寶大廈樓價亦迅速收復失地，兩房戶高見350萬元，較頂樓單位不足一季反彈近一成半，刷新該單幢物業年內造價指標。

太古城兩房 5日三度闖高

破頂潮有捲土重來之勢，港九新界本月湧現21宗創歷史紀錄或年內新高成交，新界區6日內誕16個「樓王」最標青，而上車屋苑也佔10席（47.6%）；太古城亦不失藍籌屋苑本色，兩房戶造價5天內三度創年內新高。

美聯物業高級分區營業經理吳肇基指出，太古城天星閣高層A室兩房則王，實用面積580方呎，望海景，開價1300萬元，剛以一口價沽出，樓價是屋苑今年分層兩房戶新高，呎價22414元；原業主2002年斥資265萬元購入，賬面賺1035萬元（3.9倍）。而本月1日明宮閣高層F室兩房戶，以1200萬元易手，當時亦刷新同類單位年內高位，惟相隔一天已被另一個兩房戶以1220萬元超越，今次由天星閣單位接力，把樓價紀錄於短時間內推高100萬元（8.3%）。

中原地產市場推廣經理潘浩其直言，近期大市全面轉旺，太古城睇樓氣氛極盛，買家出手變得爽快。以上址單位為例，年初市場氣氛差，「睇樓同出價買家不多」，但近期轉活，「昨天一日內已有至少6組客排隊睇樓，當中4組曾出價，不排除對方叫價更高，最後因其中一組客睇樓後兩個鐘即畀到支票所以爭贏。」

事實上，太古城本月至今已連錄9宗成交，而4月及3月同期分別「食蛋」及僅得2宗買賣。中原地產高級區域營業董事張光耀表示，隨着樓市逆轉，太古城近兩個周末睇樓量均維持80組左右，屬今年以來最旺，與2月疫情最嚴峻時不足10組客差天共地，「低市價單位已變成過去式」。

屯門單幢不足一季貴45萬

天水圍慧景軒樓價亦直撲高峰，美聯物業首席高級營業經理湯少建稱，1座中層H室三房戶，實用面積842方呎，以950萬元放盤3個月無人問津，近期市況轉熱，有買家願零議價承接，樓價不但創該屋苑今年新高，亦屬歷來次貴，呎價11283元。原業主2012年斥資430萬元買入，賬面賺520萬元（1.2倍）。

用家需求強勁，細碼樓亦趁機衝高，代理謂，屯門萬寶大廈一個高層B室兩房戶，實用面積256方呎，昨天以350萬元易手，呎價13672元，是次成交價與今年2月中以305萬元易手的頂層B室相比，不足3個月大幅反彈45萬元（14.8%）。原業主2016年10月斥248萬元買入，樓價升值102萬元（41.1%）。

中原地產亞太區副主席陳永傑分析，本港經濟雖然走下坡兼失業率攀升，但暫時對從事飲食及建築業等基層市民影響較大，相反，近期入市集中公務員等中產以至高薪一族，受經濟衰退影響相對輕微，無損入市意欲。此外，過去數月持續困擾樓市的新冠肺炎疫情逐步緩和，環球央行相繼擴大量化寬鬆，亦加劇不少市民對銀紙貶值的憂慮，激發近日市場上購買力大舉出動，「400萬至過億的二手成交一齊旺，甚至呈現爆炸性搶樓情況」，估計全月二手住宅交投勢突破4000宗。

許留山「長情店」 劈47%覓新客

新冠肺炎疫情全球大爆發，經濟大受打擊，零售市道低迷，舖位市場受創最深，核心購物區舖租大幅回調，甚至重返逾20年前水平。由連鎖甜品店許留山租用多年的銅鑼灣怡和街地舖，今年2月突拉閘，較原租期提早一年結業。舖位剛以每月20萬元租出，租金大跌47%之餘，更與22年前租金相同。

消息透露，銅鑼灣怡和街2號至6號英光大廈地下3號舖，建築面積約500方呎，該店正對區內地標崇光百貨（SOGO），位處全區人流最旺的交通燈過馬路位置，屬優質舖位，許留山原月租為38萬元，呎租760元，租約至2021年4月。不過許留山在去年底起大規模結束全港多間分店，此怡和街舖為港島區最後一間分店，最終都在今年2月初結束營業，提早超過一年離場。

據了解，舖位在交吉後，業主以每月30萬元放租，已較舊租低8萬元或21.1%。但由於受到市道影響，加上舖位獲連鎖零售商洽租，最終減價至20萬元租出，呎租400元，大幅低於原租金18萬元或47.4%。

2013年曾80萬續約 歷來最貴

資料顯示，許留山屬於上址的「長情租客」，早於1998年開始已租用此舖位經營，最初月租20萬元，在2003年沙士期間曾以22萬元續租。

在2013年舖市高峰期，許留山曾接受加租77.8%，月租由45萬元加至80萬元續約，成為該舖位歷來最貴一份租約。

近年由於零售市道已不復當年之勇，租金持續回落，最新成交租金較最高位大跌75%，而且月租重返1998年水平。

事實上，由於許留山租用同一舖位長達22年，過去一直成功續租，未曾在市場放租，加上舖位位置不俗，其他零售商亦對該舖虎視眈眈，故此，就算現時市面上出現大量吉舖下，該舖亦能夠在3個月內獲新租客。

啟超道相隔4年再現吉舖

許留山雖然為本港知名品牌，但近年經營困難，去年起開始有舖位欠租，並需要大規模收縮。資料指出，許留山在2016年全港共有42間分店，最新只餘下7間，規模縮減逾八成。

位於上址對面的怡和街1號至1L號香港大廈地下B舖連閣樓，建築面積共1000方呎，上月以每月9萬元租出，呎租90元，成為怡和街過去14年來月租最平的長租地舖。

另外，同區一線地段啟超道事隔4年再現吉舖。原由意大利女裝內衣品牌Intimissimi以每月95萬元租用的啟超道4號地下，建築面積約1500方呎，呎租約633元，租約剛到期。

消息稱，租戶決定不續租並已遷離。據悉，舖位目前以原價放租，由於叫價高，故未獲承接，成為該街道自2016年起首間丟空的地舖。

本港經濟環境轉差，豪宅租賃市場亦受衝擊。仲量聯行昨天公布《住宅銷售報告》指出，今年首季豪宅（實用面積1722方呎或以上的E類單位）租金相對2019年第二季的高位挫5.8%，幅度為2017年以來最大；今年首季豪宅租金按季則跌3.5%，預料短期內豪宅租務市場仍面對很大壓力。

報告分析，豪宅租賃市場疲弱，是因為外籍僱員數目減少，而外籍僱員則是豪宅的主要租賃需求來源。

本港於去年下半年發生社會事件，以及今年爆發新冠肺炎期間，部分外籍僱員返回原居地，加上新派駐來港的外籍僱員減少，令香港外籍僱員的數目下降。

企業削外籍員工租樓預算

同時，公司下調給予外籍員工的租樓預算，而大部分企業不再以公司名義為僱員租樓，僱員在收到租金津貼之後，以私人名義租樓，便傾向租金較實惠的選擇，令豪宅的租賃需求顯著收縮。

報告認為，由於工作職位減少及對經濟衰退的隱憂，本地豪宅市場短期內將面對更大壓力。

仲量聯行大中華研究部主管黃志輝稱，由於豪宅銷售市場放緩，部分樓盤由售轉租，租盤供應料逐步增加；加上新盤逐步落成，豪宅租金短期將面對更大壓力。

另外，報告亦指出，新冠肺炎疫情及社會事件影響本港經濟前景，願意加大議價空間的豪宅業主數目增加，紛紛沽貨套現並重新分配資金，導致豪宅價格較2019年第二季高位下跌8.6%，今年首季則按季跌4%。

仲量聯行香港資本市場部資深董事莫凱傑表示，豪宅市場向來較為波動，買賣決定主要視乎市場的氣氛。

相反，中小型住宅市場則主要受到供求關係帶動。因此，在經濟不明朗的情況下，豪宅價格及租金將較中小型住宅市場面對較大壓力。

正榮︰上半年可追平缺口 今年至少降準兩次

內地疫情受控後，內地房地產市場回暖，多間內房股4月銷售重回增長軌道。

正榮地產（06158）副總裁兼財務總監陳偉健表示，4月銷售有明顯反彈，五一黃金周的勢頭亦強勁，估計上半年可將銷售缺口追平。

經濟前景欠佳下，陳偉健預期，兩會將會推出政策利好房地產市場，並料今年會再至少降準兩次，令流動性增加。雖然中央強調「住房不炒」，惟相信游資總會逐漸流入房地產市場。他又指，限價、限購及限貸等影響，內地房地產市場最輝煌的時期已過，現為追求高質量的增長，以及做好資產負債比率，以保持或提升信貸評級，降低融資成本。目前正榮的融資成本約7%。

房企汰弱留強 積極留意併購

不少內房企均指今年收購機會大增，正榮過往多以「招拍掛」方式拿地，但今年亦會積極觀望併購機會。

陳偉健指，疫情將加速市場整合，汰弱留強，正榮傾向選擇債務較少的房企，其業務範圍為正榮亦有進駐的城市，以形成協同效應。

內房龍頭之一的恆大（03333）4月實現銷售652.1億元（人民幣，下同），按年增長11.6%；首4個月恆大累計銷售2,125.7億元，按年增19.4%，累計銷售回款1,782億元，按年增60.8%，均創同期歷史新高。雅居樂（03383）上月合約銷售亦增16%至107.2億元，惟首4個月仍跌23%。

多間房企首4個月銷售仍未能追平去年同期表現，其中，銀城國際（01902）及美的置業（03990）分別跌逾43%及15%。

富瑞：戶口制度料寬 撑內房

券商富瑞早前發表研究報告指，相信地方政府會持續放寬弱二綫及三綫城市的房地產政策，尤其是戶口制度方面，以支持房屋需求。房企在新的銷售渠道下，5至6月銷售將續反彈。

測量師：疫下料棄建酒店 改商廈發展

啟德第2A區商業地將於本周五（8日）截標，屬於疫情爆發之後，首幅商業地皮，招標反應被市場看淡。泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認為，疫情肆虐下發展商會放棄興建酒店，8成樓面作寫字樓，加快啟德區變成核心商業區。

啟德第2A區商業地，位置鄰近宋皇臺站，屬於啟德城區第4幅推出的商業或酒店地皮。地皮其中一個特別之處，在於由原本第2A區4號、5B及10號三個地盤，「三合一」組成，面積介乎3.6萬至7.1萬平方呎不等，中間相隔兩條街道，合共佔地約21萬平方呎，可建樓面最多達116萬平方呎，並要興建接駁一段地下購物街。

須興建一段地下購物街

按照賣地章程，地皮用途為「非工業（不包括私人住宅、倉庫及加油站）」，亦即是可作寫字樓、酒店或者商場發展，但中間的5B號地盤則規定不可以作寫字樓、酒店等用途，須作商場發展。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示，疫情會對酒店業有影響，而且地皮所在位置亦比較近內陸地區，景觀不算理想，鄰近土瓜灣一帶亦以4星酒店為主，相信在目前情況下，發展商未必會太考慮酒店發展。「相信8成以上的樓面會做寫字樓，以總樓面116萬呎計算，已經達到90多萬呎，可打造成有質素的商廈，而餘下20萬多呎樓面作為商場，亦相當足夠。」

綜合目前市場就地皮估值，下調至介乎63.8億至104.4億元，每呎樓面地價約5,500至9,000元，較去年9月，遠東發展 （00035） 投得的體育區酒店商業地，每呎地價7,100元，由低22%至高26%不等。