武漢肺炎已連25天無本土個案，該訊息對房地產業者來說可是大利多，高雄業者也信心大增。京城建設昨日公布4月營收淨額8.6億元，較去年同期增125.9%，下半年還有指標豪宅與商辦案進場。南台灣最大代銷上揚國際也看好後市，將於520檔期強銷旗下建案，總銷約300億元。

京城建設4月營業收入淨額達8億6304萬元，較去年同期的3億8205萬元，大幅增加125.9%，今年累積營收淨額達25.88億元，也較去年的14.59億元增加77.3%。京城發言人周敬恆指出，下半年將推出指標豪宅「京梧桐」與商辦「京城PARK TOWER」，目前都已在前置作業。

上揚首季業績破百億

「京梧桐」位於高雄市前金區民生路與河東路口，由知名設計師羅耕甫規劃，戶戶規劃百坪住家，根據《蘋果》獨家取得的訊息指出，該案房價將挑戰愛河沿線新高，可望成為未來愛河沿線第一豪宅。

鼓山區農16特區的商辦「京城PARK TOWER」，基地面積近千坪，將規劃234戶商辦與1戶店面專屬給銀行，是繼城揚建設於該區推出「市政總裁」後，相隔逾10年才問市的指標商辦。

此外，上揚國際今年首季業績達100.6億元，共賣出1185戶，統計來客組數約1.2萬組，近期也將推出多件建案，上揚國際董事長林聰麟表示，包含「聯上鉑金」、「世界心」、「御廳苑」、「京梧桐」、「京城舞極」、「文山艾美」、「上東京」等7案已醞釀多時，總銷約300億元，將在520檔期開始大力行銷。
另如高雄新市鎮「森風景」、光洲建設在美術館特區的指標案「耘翠」，也都將於520檔期公開。

總底價逾二七○億元的「大南港案」土地標售案昨天開標，由富邦人壽以二八二點八七億元得標，拆算每坪單價逾三七六萬元，創南港土地脫標單價新高。富邦人壽表示，大南港案基地完整、規模大，有機會成為第二個信義計畫區，未來發展前景可期，未來規畫興建全棟辦公大樓及商場出租，開發後預計收益率可達百分之二點八以上。

堪稱第二季土地交易亮點的「大南港案」昨天下午開標，此案面積超過七千五百坪，土地使用分區為商三特、容積率百分之三五三，可容積移轉上限為三成，底價超過二六○億元，開標前有壽險業與開發商等十二組投資人領取標單，最終兩封標單投標，由富邦人壽得標，溢價率達到百分之九點六四。

本次標售的「大南港案」地主眾多，分別為國揚實業持有百分之四十、威力國際百分之十、和桐子公司和信成持有百分之二十一點二五、工信子公司展邦建設百分之十二點五、弘輝百分之八點七五、定利開發百分之七點五。

「南港土地價格無法回頭了！」不具名業者感嘆，目前土地融資利息超低，業者也豪氣出手養地，帶動南港土地價格再創天價，未來房地價格將一路上漲。

富邦人壽表示，大南港案位於台北市南港區南港路三段及東新街口，基地形狀方整三面臨路，近捷運松山新店線的捷運松山站及松山火車站，交通相當便利。

富邦人壽指出，南港區為台北市政府近幾年積極推動的「台北東區門戶計畫」發展地區，未來有機會成為第二個信義計畫區。大南港案是市場上相當稀有的完整基地、具開發規模，是近期難得的優質不動產所有權投資標的，經過深入評估後決定參與投標，初步規畫興建全棟辦公大樓及商場出租，開發後預計收益率可達百分之二點八以上。

住商不動產企畫研究室經理徐佳馨指出，看好南港未來發展，在低利與資金效應下，不少業者積極卡位，其中又以壽險業者動作最為積極，隨著商用不動產的蓬勃發展，大型開發案在可預期的未來，應會出現積極爭搶，也掀起商用新時代。


富邦壽砸282億 奪大南港案
經濟日報

位於台北市東區門戶計畫精華地段的大南港標售案昨（7）日開標，由富邦人壽以282.87億元得標，溢價率達9.64％，是今年最大宗所有權土地交易，每坪土地價逾375萬元，刷新南港土地單價新高。

大南港案地主眾多，分別為國揚實業持有34.06％、威力國際15.94％、和桐子公司和信成持有10.43％、工信子公司展邦建設14.36％、弘輝11.16％、定利開發6.39％，宇盛開發7.66％，這些公司也因此案順利標售而獲利豐厚。

富邦人壽指出，初步規劃興建全棟辦公大樓及商場出租，開發後預計收益率可逾2.8%。本案基地所處的南港區為台北市政府近幾年積極推動的「台北東區門戶計畫」發展地區，未來發展前景可期，有機會成為第二個信義計畫區，也是目前市場上相當稀有的完整基地，並具開發規模，為近期難得的優質不動產投資標的。

該基地北側面臨台北市南港路三段，西側面臨東新街，近捷運松山站及松山火車站，土地面積達7,514坪，土地使用分區為商三特、容積率353%，地主委託普華國際不動產進行公開標售，底價為258億元；昨天吸引12組投資人領取標單，最終富邦、新光兩大壽險公司出手，富邦人壽以282.87億元拿下，與新光人壽出的258.168億元有差距，顯見其勢在必得。

世邦魏理仕台灣估價及諮詢服務部主管施甫學表示，大南港案積極搶標程度不輸稍早信義計畫區大案，主因是此案具備大基地能有效滿足投資人多元的規劃需求，加上南港後勢發展看俏。

瑞普國際不動產估價師事務所所長吳紘緒表示，本案法定容積率為353%，尚能配合開放空間獎勵及容積移入之總上限30%，增加建築銷售面積後，可有效稀釋土地成本，住宅使用比率也從原來規定的上限30%放寬到50%，增加投資誘因。


282.87億 富邦壽標下大南港
工商時報

轟動不動產市場的「大南港土地」標售案7日登場，成功開出大紅盤，由富邦人壽以282.87億元，一舉擊敗新光人壽，成功得標，創下國內所有權土地標售史上的第二高價紀錄，僅次於京華城土地決標價的372億元。

7日開標現場總計有兩封標單投遞，包括富邦人壽和新光人壽，結果富邦人壽大手筆砸下282.87億元，成功得標，換算每坪決標價格為376.56萬元，出乎市場預期得高，也改寫南港區土地總價、單價的雙天價紀錄。

富邦金控表示，富邦人壽買下南港案土地後，初步規劃興建辦公大樓及商場出租，預估收益率達2.8％以上。

負責此次標售案的普華國際不動產公司總經理田揚名表示，大南港案在多方競逐下順利標脫，溢價率9.64％，也證明在低利環境下，面對全球疫情衍生的各項經濟衝擊，精華地段不動產釋出成為各界焦點，尤其可塑性極高的大面積土地，在商用不動產市場對企業總部或長期投資需求下，成為市場資金競逐的優質標的。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，儘管疫情陰霾籠罩全球，但在低利環境、游資充沛之際，擁有長期穩定收益、具有潛力的不動產，才能吸引滿手現金的金融保險業進場獵地。而富邦人壽一舉得標，也創下所有權土地第二高價紀錄，僅次於京華城土地決標價的372億元。

田揚名表示，據富邦規劃將開發為商辦大樓，依富邦的品牌形象、及歷年來屢次締造住宅和辦公新地標實績觀察，其創價能力高，估計五年後開發完成，每坪月租將可上看3千元，可望挑戰南港新天價。

大南港土地所有權利人持有面積，以國揚實業為最大地主，持分比達34.06％，另外，和桐子公司和信成持有10.43％，潘俊榮的工信工程子公司展邦建設14.36％，侯西峰的威力國際15.94％，弘輝開發建設11.16％，宇盛開發7.66％，胡定吾的定利開發則持有6.39％。

大南港土地成功「標」出新高後，其中，最大贏家將是地主國揚實業，持有面積約2,559坪；7日公告重訊，全案處分利益將達55億元。法人估，依國揚目前股本69.66億元推算，EPS貢獻度高達7.89元。

國揚實業總經理彭邵齡表示，國揚耕耘這塊地長達15年，樂見南港東區新門戶的潛力被看見，五大壽險統統領取標單，只是公告到開標時間不到一個月，使得不少公司來不及參與投標，最後由富邦成功得標；全案處分後，國揚預計6月中旬可完成交割和入帳，並反應在第二季財報上。

1,300億 今年土地成交大爆發

近幾年多次出手競標搶地都槓龜的富邦人壽，7日終於成功標下「大南港土地」，在疫情衝擊全球市場之際，土地市場卻一枝獨秀，2020年迄今成交金額已呈現爆炸量、逾1,300億元，遇到疫情也沒在怕，躍居為游資避險的大熱門。

第一太平戴維斯市場研究部資深協理丁玟甄表示，儘管中美貿易戰、新冠肺炎疫情接踵而來，但在低利條件下，滿手現金的保險業和大型建商，依然對土地情有獨鐘。

丁玟甄表示，7日富邦人壽大手筆282.87億元成功標得大南港土地，已躍居為史上所有權土地市場上，第二高總價紀錄，追在京華城購物中心土地決標價372億元之後，並凌駕茂德機構130億元買下三重味全舊廠土地、及元利建設112.58億元買下信義計畫區D3土地。累計2020年土地市場成交金額，已達到1,300多億元大量。

戴德梁行統計，土地市場經過2019年飆破3千億元的歷史天量後，2020年第一季，在房市需求和建商對於房市前景信心逐漸回溫的趨勢下，土地市場持續熱絡，單季土地交易金額達850億元。

至於截至5月上旬為止，土地市場更呈爆炸量。瑞普萊坊市場研究暨顧問部統計，2020年前四月全台土地成交金額已達破紀錄的1,088億元，超過2019年同期835億元，年成長30％；其中，建商占比46％，與壽險業占比43％，兩者比重相當。再加上富邦282.87億元得標大南港土地，累計土地成交已爆量1,300多億元，其中，南港為土地市場的熱門戰區。

普華國際不動產調查，除富邦標下大南港土地外，宏盛建設6日也才砸下31.67億元、每坪約206萬，買下南港路玉成段的1,537坪土地，創下近8年來最大購地手筆。短短二天，南港土地就被「獵」走336億餘元，未來南港透過東區門戶計畫重新定位，值得期待。

南港群聚千億投資 錢景啵亮

富邦人壽7日砸下282.87億元，成功「插旗」台北市下一個黃金10年「東區新門戶」南港。據調查顯示，各大企業已紛紛卡位群聚南港，大型指標開發案至少20筆，總投資金額破千億大關，預計未來五?十年開發完成後，南港天際線將為之改觀，重新擦亮昔日黑鄉的「錢」景。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，南港已被各大企業視為未來東區新門戶，是信義計畫區第二，放眼整個南港進行中的指標開發案、至少20筆，除了商辦、廠辦等開發案之外，還有飯店、住宅、購物商場等複合開發案，估計開發總面積將上看38萬坪之多。

黃舒衛表示，不少金控壽險、建商、傳產業者和上市櫃公司，都已插旗南港，最具規模占地1.6萬坪國壽南港調車廠公辦都更案，將攜手三商美邦、華泰王子集團進駐；占地1.2萬多坪的三井LalaPort，也勢必成為新地標；南港輪胎「世界明珠」，開發規模也近萬坪。

另外，潤泰創新「南港之心」公辦都更、國泰建設和利百代都更合建案、遠雄建設和宜進等合建案，及中華賓士開發案，都可望開發為商辦或廠辦，總投資金額數千億，堪稱台北市含金量「密度」最大的超級戰區之一。

業者分析，其實南港之所以展現強大磁吸力，主要是台北市中心A辦供不應求，信義計畫區趨近飽和，空置率不到3％；反觀鄰近的南港，擁有五鐵共構優勢，交通的重要性僅次台北車站；再加上房地產價格比信義計畫區便宜三?五成，在公共建設、大型開發陸續到位後，可望成企業進駐總部首選之一。

不過值得注意的是，南港未來幾年，也有辦公和廠辦供給爆炸的隱憂。瑞普國際不動產估價師事務所所長吳紘緒表示，目前南港辦公、廠辦，就已有25萬坪，總計未來六年，將會有33萬多坪的辦公和廠辦新增供給完工，尤其大南港案，坐落的玉成段就囊括16萬坪、將近一半，而且全為壽險業、知名建商，競爭勢必相當激烈。

吳紘緒表示，大南港土地容積率為353％，尚能配合開放空間獎勵及容積移入的總上限30％，增加建築銷售面積後，可有效稀釋土地成本。依區域行情估，只要住宅每坪能賣出100萬元，商用產品平均每坪月租能破2,200元，投資人就能回本。


蘋果日報
低利助攻 建案買氣回溫 不動產市場熱 富邦人壽283億搶下南港土地

天候春暖花開，疫情也明顯減緩，建案市場4月買氣回溫，據市調單位觀察，北台灣建案來客與成交數皆成長。專家指出，剛性需求雖因就業市場低迷而萎縮，但資金過剩且低利環境下，投資人轉進房產意願升高。包含滿手現金的壽險公司也掀搶地潮，富邦人壽昨以約283億元標得台北市南港區土地，改寫區域土地總價、單價的雙高紀錄。

據《住展》雜誌觀察北台灣4月建案市況，雖亮出連續5個月呈谷底衰退的藍燈，但整體分數小漲0.3分，已連2個月上揚。《住展》雜誌研發長何世昌分析，市場有好表現主要受2因素影響，其一是開賣建案量較多，「新鮮度較高，普遍接受預約，公開時能有效挹注成交量」，再者是部份舊案釋出議價空間，民眾購買意願因此增加。

推案延續至520檔期

進一步觀察六大指標表現，預售屋推案量較3月提升，案量達600多億元；來客與成交組數也增加，前者平均每週21.1組，後者平均約每週1.9組。何世昌強調，其實4月前2周仍延續3月的疲弱走勢，買氣比較清淡，直到4月最後2周來客與成交才逐漸好轉。

成屋推案與廣告批數則持平，僅議價率下跌，何世昌表示，3月雖有329檔期，但推案相當平淡，到了4月台灣疫情趨緩，推案量才湧現，估計推案潮將延續至520檔期。然而推案量雖然變多，從釋出的報紙廣告量不足0.5萬批來看，業者銷售信心並無上升跡象。

何世昌也提醒，雖房市看似回溫，但剛性需求反而萎縮，4月首購市場表現下滑，小宅案買氣不如預期，應與就業市場不佳有關，當首購族對就業或轉職有疑慮，便不敢輕易下手購屋。台灣房屋智庫經理陳炳辰認為，推測不少建商應有檯面下的讓利空間，使不少資產未受影響的民眾投入不動產市場；大家房屋企劃研究室主任郎美囡則指出，雖然國際貿易受疫情衝擊，但台商回台布局情勢不變，對市場有一定程度帶動。

台北市最大面積標案

包含壽險業者也霸氣搶進不動產市場，富邦人壽昨以282.87億元標得南港區捷運昆陽站北側土地，面積約7513.93坪，換算單價376.56萬元，改寫南港區域土地總價、單價的雙高紀錄。富邦人壽表示，該案屬「東區門戶計劃」發展地區，有機會成為第2個信義計劃區，未來發展相當可期，初步規劃興建全棟辦公大樓及商場出租。

瑞普國際不動產估價師事務所所長吳紘緒表示，目前台北市大面積、產權完整土地一地難求，此案是台北市歷來面積最大標售案，必然受到財力雄厚的投資人專注，尤其在全球量化寬鬆下，資金競逐土地資源的區域將愈趨明顯。
根據瑞普萊坊市場研究暨顧問部統計，今年前4月全台土地交易金額為破紀錄的1088億元，遠超過去年整年835億元。其中建商購買46%，壽險業購買43%。

即使疫情當頭，企業擴廠需求大，桃園工業地產熱度未減，商仲業者統計，包括土地在內，今年前四月上市櫃公司商用不動產交易金額已超過百億元，除了建商大舉購地之外，包括精技、高力、東浦、和碩、神基等取得擴廠用的工業廠房，葡萄王、迎廣等也取得建廠用土地，總金額近60億元。

根據第一太平戴維斯統計顯示，去年全年上市櫃公司取得總金額3億以上的桃園工業廠房金額合計約88億元，不過今年前四月就已達到了49億元，3月底以來一個月內，更有秋雨出售龜山樂善段5千坪廠房給樹光建設、和碩向迪吉亞節能科技買下龜山山福段1萬坪廠房、以及神基科技向華孚買下桃園大智路近7千坪廠房等三件10億元級的工業地產案成交。

第一太平戴維斯資深協理丁玟甄表示，近幾年全台工業地產熱絡，桃園為全台工業重鎮，受到景氣波動相對不大，有訂單在手、擴廠需求的買方仍然積極出手，無論工業地、廠房幾乎沒有人可以買到低於行情的價位。

不過，新北及桃園工業地價經過近年大漲，近來可以發現，不少工業地價超過每坪30萬元的高價區段，漸形成多數買方的價格門檻，基於成本考量，對於取得資產的意願，就會變得比較保守。也有些有3千坪以上工業廠房需求的買方，因訂單能見度較差，轉向以租代買。

今年桃園大型工業地產交易中，買方大多數是為了營運需求的擴充產能使用，少數則為專業型投資人取得資產作為收益使用。

此外，今年前四月上市櫃建商、壽險業者在桃園土地市場也買進了約41億元土地，包括國泰人壽以及宏普、皇普、亞昕等建商均有斬獲，主要購買區域集中在青埔高鐵特定區及小檜溪重劃區二大區域，顯示已經發展成熟的重劃區及具發展潛力的新興重劃區，仍是近年建商開發布局的重點。

公辦都更台北市信義區兒福B1-2案，2019年底流標，國家住都中心7日重新公告招標，不僅降低申請人門檻，也宣布調降首期土地租金，免繳招商管理服務費1億元，9億元權利金延長分9期繳納，希望提高誘因，吸引更多業者參與投標。

兒福B1-2基地採地上權招標，位於忠孝東路五段275巷以東、虎林街120巷以南、松信路以西的街廓，土地使用分區為第三種住宅區，基地面積2,717平方公尺，初步估算可興建地上13層、地下2層建物，產品定位為複合式出租住宅。

去年底兒福B1-2基地推出後，因當時台北市設定地上權案數量較多，且不乏商用不動產指標性投資案，使得本案未能順利招商。

國家住都中心指出，這次重新招標，降低申請人門檻，開發能力項目得以協力廠商資格認定，且取消管理服務費，回歸地上權權利金。

前一次招商的管理服務費為1億元、權利金分6期繳納為8億元，這次招商降低門檻，不但取消管理服務費1億元，權利金調整為9億元，可分9期繳納，第一期繳付10％、第二期繳付20％，接下來每期繳納10％，同時也降低首期土地租金，第一年僅為2,025萬元。

而新的招商內容也明訂，公益設施項目可搭配產品規劃，住都中心表示，如此可讓投資人，調和公益使用空間和未來產品規劃，創造共好的市場價值，發揮更大的經濟效益。

住都中心也將於5月21日舉辦招商說明會，進一步向業者說明基地規劃構想，希望吸引更多潛在廠商參與。但配合新冠肺炎防疫，發燒者不得與會。

4月住展風向球總分7日出爐，較3月30.7分攀升0.3分，連續兩個月上揚，燈號維持藍燈，已連續五個月亮出藍燈。此外，首購市場罕見亮出警示燈，不排除是疫情引發無薪假和店家紓困潮有關，值得密切追蹤。

4月住展風向球的六大指標表現不一，預售屋推案量、來人與成交組數等三項分數上揚，成屋供給量、廣告批數持平，僅議價率一項分數下挫。住展雜誌研發長何世昌表示，因4月開賣建案數量較多，且部份舊案議價空間擴大，吸引客戶出手，買氣小幅回溫。

預售新案推案量指標方面，4月達600億元。成屋供給戶數4月新釋出近700戶，維持3月水準。報紙廣告批數方面，雖推案量變多但業者銷售信心卻沒上升，釋出的報紙廣告量不足0.5萬批。來人組數方面，4月指標案單周平均來人組數回升至21.1組，較3月攀升2.2組。成交組數約1.9組，比3月增0.3組。

何世昌也直指，最近房市剛性需求萎縮，未如預期堅不可摧，尤其4月首購市場進一步下滑，雖然幅度不大但已亮出警示燈，小宅建案近期買氣並不如預期。原因應與最近就業市場表現不佳相關，當首購族對就業或轉職有所疑慮時，會比較不敢出手買房，另外也與首購產品單價普遍偏貴有關。何世昌指出，近期市場上買方「撿便宜」心態濃厚，未來市況表現與建商讓利與否息息相關；雖然4月有些建案暫時讓利，但是否會形成降價風潮似乎還很難說，恐怕要再拉長時間觀察。

新北市政府地政局於2020年5月7日辦理整體開發區13筆土地標售，共脫標5筆，總價達6億870萬7,592元，其中新莊北側知識產業園區區段徵收區內最後一筆住宅區土地也以高於底價三成溢價率脫標。

地政局表示本次標售土地中「二重疏洪道兩側附近地區市地重劃區」標脫1筆；「林口新市鎮第三期(三、四區)市地重劃區」標脫3筆，合計總價6億870萬7,592元，其中新莊區新知段20地號土地標售單價最高，每坪為110萬826元，標價達2億7,626萬3,460元。地政局分析，林口重劃區本次標脫3筆土地，主要因為林口重劃區近年地方建設及投資增溫，並配合林口工一重劃區的開發而帶動本次脫標率；另新莊北側知識產業園區區段徵收區所餘1筆住宅區，也在地方產業發展延伸需求下順利脫標。

地政局進一步表示，本次標售作業配合防疫政策，同時增設線上直播開標，搭配現場動線指引及會議室分流安排，有效分散群眾，讓民眾不用在開標現場也可即時掌握開標過程及結果，展現市府拚防疫也拚標售的行動力。另外，新北市尚有數個整體開發區賸餘未標出土地，無論就基地條件、區位優勢或市場價格而言，仍極具市場競爭優勢，市府未來將再擇期辦理標售，屆時相關標售訊息可至「新北市土地標售行動網」閱覽。

基隆擁有豐富的自然環境，房價較雙北便宜不少，有業者瞄準當地頂級客層，推出擁有獨立公設會館的透天別墅案，卻因為價格抗性、2018 年只售出 2 戶；翔義廣告副總經理吳鎮接手後，針對建案特色、尋找有效客戶，打出大隱隱於市的差別行銷，成功讓總價 1500 萬元起跳的別墅案「陶園」一年賣出 9 戶。
室內 5 房、坪數 114 至 130 坪、室內雙車位至 3 車位，導入整層主臥，大露台等設計，這幢位於安樂區基金一路的社區莊園別墅案，堪稱是同區段價位偏高的社區，瞄準的是當地企業主、自營商等高端客層，更是基隆第一個擁有宴會廳、 SPA 池、蒸汽室、烤箱、健身房、韻律教室等公設的獨立會館，卻因為必須繳交管理費的設定，成為銷售上的抗性。
產品的定位特殊，上一手代銷公司也無可奈何，2018 年度只賣出 2 戶；翔義廣告在 2019 年接手該社區，便決定重新包裝，取寓自陶淵明「結蘆在人境，而無車馬喧，問君何能爾？心遠地自偏」意境，在生活機能便利的地段，打出「半市半隱」、「大隱隱於市」的住居概念，將社區案名從改為「陶園」。
由於業主帝榮建設是在地建商，對於產品地質結構設計、道路規劃十分用心，吳鎮在帶看過程中、特別強調這樣的設計概念，訴求出「陶園」不同於基隆的建築品質，不少客戶發覺別墅的莊園氛圍強烈，道路寬敞，銷售團隊在過程中逐步找出有地緣性的外地客，了解客戶重視的需求。
吳鎮分析，總價 1500 萬元是基隆人買透天別墅的上限，他在銷售中帶出 1500 萬元產品優勢，比較基隆同區段、同價位的產品，「在都需要付出管理費的前提下，1500 萬元只能買到大樓 4 房，我們卻可以隔出 6 房，並且是有天有地的別墅，當下優劣立判。」
至於 114 至 126 坪、總價 1900 至 2200 萬元的大坪數產品，吳鎮訴求「台北 2 房價、買基隆透天別墅」，強調坪數更大、規劃更完善、有管理的透天別墅社區，正好切中退休族的安全訴求。
對於廣告頭放，除了傳統平面廣告外，吳鎮進一步針對電視廣告，以含金量較高的媒體，瞄準雙北市三代同堂的換屋客群，以基隆自然環境、醫療資源、環境養生等優勢，透過證言式報導，吸睛度十足，成功在 2019 年賣出 9 戶。

新北市府為了持續推動永和大陳社區都市更新，已於2020年4月23日起至5月13日止辦理「永和大陳社區更新單元5、6、7都市更新案」招商文件(草案)公開閱覽，歡迎各界踴躍於2020年5月18日前提供意見！

永和大陳社區位於新北市永和區新店溪畔，建築物多為50~60年老舊房屋，亟待更新，經市府劃定為「策略性再開發地區」並區分為7個更新單元，其中公有土地面積約為50％，採公辦「都市更新」的方式辦理，由民間挹注資金、市府提供協助，以公私合作的方式開發，目前更新單元2已招商成功，預計2020年底完工交屋，市府將參考更新單元2的辦理方式，及其他相關都市更新案的執行經驗，接續推動更新單元5、6、7的招商案。

更新單元5、6、7各單元面積約1公頃，現況主要為住宅區及警察局交通分隊、活動中心、圖書館、幼兒園及社福文康中心等在地公益設施，為了使招商文件(草案)更為周全完備，希望藉由公開閱覽的方式，讓廠商瞭解招商條件及相關資訊，並提出寶貴建議。另市府為了因應新型冠狀病毒疫情(COVID-19)，避免大型活動之群聚感染，本次公開閱覽透過網路，以預錄影片說明招商文件(草案)內容，提供廠商線上觀看。

近幾年多次出手競標搶地都槓龜的富邦人壽，7日終於成功標下「大南港土地」，在疫情衝擊全球市場之際，土地市場卻一枝獨秀，2020年迄今成交金額已呈現爆炸量、逾1,300億元，遇到疫情也沒在怕，躍居為游資避險的大熱門。

第一太平戴維斯市場研究部資深協理丁玟甄表示，儘管中美貿易戰、新冠肺炎疫情接踵而來，但在低利條件下，滿手現金的保險業和大型建商，依然對土地情有獨鐘。

丁玟甄表示，7日富邦人壽大手筆282.87億元成功標得大南港土地，已躍居為史上所有權土地市場上，第二高總價紀錄，追在京華城購物中心土地決標價372億元之後，並凌駕茂德機構130億元買下三重味全舊廠土地、及元利建設112.58億元買下信義計畫區D3土地。累計2020年土地市場成交金額，已達到1,300多億元大量。

戴德梁行統計，土地市場經過2019年飆破3千億元的歷史天量後，2020年第一季，在房市需求和建商對於房市前景信心逐漸回溫的趨勢下，土地市場持續熱絡，單季土地交易金額達850億元。

至於截至5月上旬為止，土地市場更呈爆炸量。瑞普萊坊市場研究暨顧問部統計，2020年前四月全台土地成交金額已達破紀錄的1,088億元，超過2019年同期835億元，年成長30％；其中，建商占比46％，與壽險業占比43％，兩者比重相當。再加上富邦282.87億元得標大南港土地，累計土地成交已爆量1,300多億元，其中，南港為土地市場的熱門戰區。

普華國際不動產調查，除富邦標下大南港土地外，宏盛建設6日也才砸下31.67億元、每坪約206萬，買下南港路玉成段的1,537坪土地，創下近8年來最大購地手筆。短短二天，南港土地就被「獵」走336億餘元，未來南港透過東區門戶計畫重新定位，值得期待。

即使疫情當頭，企業擴廠需求大，桃園工業地產熱度未減，商仲業者統計，包括土地在內，今年前四月上市櫃公司商用不動產交易金額已超過百億元，除了建商大舉購地之外，包括精技、高力、東浦、和碩、神基等取得擴廠用的工業廠房，葡萄王、迎廣等也取得建廠用土地，總金額近60億元。

根據第一太平戴維斯統計顯示，去年全年上市櫃公司取得總金額3億以上的桃園工業廠房金額合計約88億元，不過今年前四月就已達到了49億元，3月底以來一個月內，更有秋雨出售龜山樂善段5千坪廠房給樹光建設、和碩向迪吉亞節能科技買下龜山山福段1萬坪廠房、以及神基科技向華孚買下桃園大智路近7千坪廠房等三件10億元級的工業地產案成交。

第一太平戴維斯資深協理丁玟甄表示，近幾年全台工業地產熱絡，桃園為全台工業重鎮，受到景氣波動相對不大，有訂單在手、擴廠需求的買方仍然積極出手，無論工業地、廠房幾乎沒有人可以買到低於行情的價位。

不過，新北及桃園工業地價經過近年大漲，近來可以發現，不少工業地價超過每坪30萬元的高價區段，漸形成多數買方的價格門檻，基於成本考量，對於取得資產的意願，就會變得比較保守。也有些有3千坪以上工業廠房需求的買方，因訂單能見度較差，轉向以租代買。

今年桃園大型工業地產交易中，買方大多數是為了營運需求的擴充產能使用，少數則為專業型投資人取得資產作為收益使用。

此外，今年前四月上市櫃建商、壽險業者在桃園土地市場也買進了約41億元土地，包括國泰人壽以及宏普、皇普、亞昕等建商均有斬獲，主要購買區域集中在青埔高鐵特定區及小檜溪重劃區二大區域，顯示已經發展成熟的重劃區及具發展潛力的新興重劃區，仍是近年建商開發布局的重點。

　融創中國在港交所公告稱，于5月6日及5月7日，公司間接全資附屬公司于公開市場通過大宗交易方式出售2.67億股金科股份，約佔金科地産已發行股本總數的5.00%，出售價格為每股8.0元，合計代價約為21.36億元。

東莞人民政府官網7日發佈《東莞市關於加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》提到，將租住提取公積金比例上限提高至70%、額度上限提高至1800元/月。

《意見》提到，鼓勵房地產開發企業開展住房租賃業務。鼓勵房地產開發企業等市場經營主體，開展混合所有制經營。支援房地產開發企業拓展業務範圍，利用已建成住房或新建住房開展租賃業務；鼓勵房地產開發企業出租庫存商品住房；引導房地產開發企業與住房租賃企業合作，發展租賃地產；鼓勵房地產企業規模化租賃經營各類園區的配套住房、商務公寓，並通過完善公共配套設施、引入專業物業管理等措施，滿足周邊就業人員的居住需求，促進職住平衡。

在鼓勵住房租賃消費方面，《意見》提到，住房租賃企業運營管理的租賃住房的水電氣執行民用價格，水電氣使用存在混合性質情況的，應分表計量，未分表計量的，由供用雙方協商混合用量比例，執行分類價格。將符合條件的市屬住房租賃企業的租賃住房專案納入廣東省專項建設基金支持範圍。

各園區、鎮(街)要制訂支持住房租賃消費的優惠政策措施，引導城鎮居民通過租房解決居住問題。非本地戶籍承租人可按照《居住證暫行條例》等有關規定申領居住證，按照有關政策享受義務教育、醫療等基本公共服務。落實職工提取住房公積金支付房租政策，明確提取工作流程和辦理時限，簡化辦理手續，通過系統自動對接即時獲取申請人住房租賃合同資訊，

加大力度提高職工提取住房公積金租住住房的支付能力，將租住東莞市住房提取比例上限提高至70%、額度上限提高至1800元/月。

入住市屬住房租賃企業房源(東莞市國有獨資住房租賃企業或與我市國有獨資住房租賃企業合作籌集建設運營，面向社會長期出租且受政府監管的房源)的新入戶人才子女，在東莞市無自有產權住房，以市屬住房租賃企業房源的租賃住房作為唯一居住地，且房屋租賃合同經登記備案的，可向租賃住房所在各園區、鎮(街)教育部門提出入學申請，由租賃住房所在園區、鎮(街)教育部門統籌安排到轄區內公辦中小學或政府購買學位的民辦中小學就讀。

在完善公租房方面，《意見》要求，轉變公租房保障方式，實行實物保障與租賃補貼並舉。支援公租房保障對象通過市場租房，政府對符合條件的家庭給予租賃補貼。鼓勵商品住房庫存規模較大、去庫存週期較長的園區、鎮(街)，逐步將住房保障方式由實物保障為主轉變為租賃補貼為主。完善租賃補貼制度，結合當地市場租金水準和保障物件實際情況，按照分檔補貼的原則合理確定租賃補貼標準。將符合條件的新入戶人才以及入住市屬住房租賃企業房源的新就業職工、外來務工人員納入租賃補貼發放範圍。鼓勵各園區、鎮(街)採取購買服務或政府和社會資本合作(PPP)模式，將現有政府投資和管理的公租房交由專業化、社會化企業運營管理，不斷提高管理和服務水準。

此外，《意見》還明確，對依法登記備案的住房租賃企業、機構和個人落實稅收優惠政策支援。對房地產開發企業利用新建住房開展租賃業務結束後出售住房的，按照新建商品房辦理銷售、不動產登記手續，按有關稅法規定繳納相關交易稅費。

鼓勵金融機構按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則，對住房租賃企業提供金融支援。積極爭取國家開發銀行政策性信貸支援，促進住房租賃企業可持續發展。支持符合條件的住房租賃企業發行債券、不動產證券化產品。穩步推進房地產投資信託基金(REITs)試點工作。

多位業內人士表示，4月及五一期間的樓市表現，很大程度上是需求被壓抑後的爆發，能否持續、持續多久仍需觀察；下半年的樓市，仍然有較多的不確定性。

當人們以為疫情將給樓市按下暫停鍵時，近期的市場卻走出了一波復蘇的行情，龍頭房企的動作也再次提醒人們，無論是網上賣房，還是加緊復工，競爭從未停息。

進入5月，主流房企紛紛發佈了前四月業績，受疫情影響，大多數房企的銷售出現了明顯下滑，但整體上，龍頭房企的表現優於中小型房企，行業兼併整合的趨勢愈發明朗，前10強、35強、100強房企的排位也發生了重大變化，一些房企甚至從百強榜單中消失了。

值得注意的是，4月以來的樓市出現回暖，一些熱點城市甚至重現搶房。這影響到開發商的當月業績，也提振了他們的信心。

但多位業內人士表示，4月及五一期間的樓市表現，很大程度上是需求被壓抑後的爆發，能否持續、持續多久仍需觀察；下半年的樓市，仍然有較多的不確定性。

巨頭們的排位競爭

碧萬?融四巨頭中，?大今年成了最博眼球的一個。5月6日，?大公告顯示，憑藉著名的“7.5折”等大力促銷手段，今年1-4月，?大累計銷售2125.7億，同比增長19.4%；銷售面積2371.1萬平方米，同比增長43%；累計回款1782億，同比增長60.8%，接近公司去年上半年1874億的回款總額，刷新同期銷售及回款最高歷史紀錄。

其他三巨頭均小幅下滑。前4個月，萬科累計實現合同銷售金額1858.3億元，同比減少約11%；碧桂園實現權益銷售金額約1498.8億元，去年同期為1672.3億元；融創銷售金額約955.2億元，上年同期則為1189.9億元，這兩家的下降幅度也超過10%。

前四月，巨頭們的排位有了明顯變化。?大再次登頂冠軍，碧桂園落到了第二，萬科第三，保利發展超過了融創居於第四位，1080億略勝於融創的955億，融創則掉到了第五。

排行榜十強的後五位，也發生了明顯變化。新城控股跌出了前十，以505億排到了十二名，龍湖以602億取代新城拿下了第八名。

巨頭、龍頭們的表現還算是好的，跑贏了大市。據克而瑞統計，前4月百強房企累計實現銷售面積1.9億平方米，銷售額達到2.6萬億元，分別同比減少了12.8%、14.5%；50強中，也只有寥寥4家銷售同比有所增長，其餘均是下降狀態。

截至4月底，克而瑞按照全口徑銷售金額統計，只有4家房企銷售跨越千億，包括?大、碧桂園、萬科和保利，與2019年同期的5家相比減少1家，融創中國暫居千億之下。

隨著樓市有序復蘇，4月單月的房企業績表現也值得注意，有了回暖的跡象，很多已基本恢復到疫前的水準。

克而瑞報告顯示，4月份市場熱度回升，房企加快供貨，百強房企銷售恢復情況好於預期。TOP100房企單月實現全口徑銷售金額9002.3億元，較3月環比上升17.2%，較去年4月同比轉正。

四巨頭中，?大仍然最猛，4月實現銷售652.1億，同比增長11.6%，銷售面積713萬平方米，同比增長28.5%；碧桂園實現權益銷售金額490.0億元，較2019年4月同比增加3.76%，權益銷售面積約589萬平方米，同比增加16.07%。

TOP20房企中，有15家企業單月業績環比提升，11家企業單月業績同比增長，“回血量”最大的是碧桂園，達到690億元，而單月環比提升最大的是中國金茂，達到46%。

彎道超車的機會

疫情衝擊下，有人靠大力行銷勝出，有人逆市拿地、開啟並購爭取未來機會。

保利發展就一反常態大膽投資土地。據中指研究院資料，截至4月末，保利發展、香港置地、中國?大、綠城中國和招商蛇口新出現在拿地金額前十中，而去年同期拿地金額第一的融創中國今年僅排在第十八位。

身為穩健型央企，保利在逆境中尋求彎道超車的機會，截至4月中旬，保利已累計通過掛牌和合作獲取方式新增20個專案，項目普遍位於一二線核心城市。

克而瑞研究人士林波指出，很多龍頭房企的拿地力度在4月份有明顯增加。一方面是之前的疫情影響了拿地，另一方面可能目前的房企拿地銷售比，跟去年下半年水準基本相當，目前拿地銷售比平均是0.35。

綠城從年初開始積極拿地，目前貨值超過1000億，土地投資款投入將近500億。按照土地投資款排在第二的是保利，其次是華潤和碧桂園，都在300億以上。按照貨值來看，綠城、碧桂園、保利、?大和綠地，都是在900億以上。

另一些房企則靠收並購實現規模躍升。去年以來，世茂近百億收購泰禾房地產項目；又並購了福晟集團一些開發項目和業務，3月份世茂服務還收購福晟物業51%股權，涉及物業專案約90多個，簽約面積超過1500萬平方米。

4月份，中國奧園公告，擬收購京漢股份29.99%的股份，總代價約人民幣11.6億元。

融創、奧園、首創等房企也表示，今年有很多機會，在部分房企流動性壓力較大的時候進行收購。

一些資金鏈緊張的公司則主動引入戰投。泰禾5月初透露，公司正在考慮引入戰投，已經有一些意向合作方在談。

借助收購，世茂實現了規模爆發。繼去年擠掉龍湖進入前十名，今年前四月世茂延續了上升的勢頭與地位，目前還是以583億元緊緊咬住龍湖保持第九，以5億元的微弱優勢居於華潤置地之前。

與這些龍頭房企進取的投資和並購相比，中小型房企尤其是小房企的日子步履維艱。


中原地產首席分析師張大偉指出，今年中小房企資金鏈斷裂將是常見問題，龍頭房企則可以趁此擴張。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也認為，未來幾年房企之間並購趨勢會更加明顯。

有券商指出，隨著市場回暖，未來房企表現將有所分化，而持續性收入、融資成本和權益銷售增速將成為決定估值的關鍵指標。

整體而言，龍頭地位愈加穩定，百強房企的排名不斷變化，行業洗牌重整加速，熬不過凜冽寒冬與大局變數的中小房企已經默默離場，剩下的玩家則帶著龐大的規模體量，不斷適應著行業變局。

新城悅服務（０１７５５）公布，以約１﹒０５億元（人民幣．下同）收購從事綜合性物業服務的成都誠悅時代物業服務６１﹒５％股權。
該集團指，成都誠悅時代物業服務從事提供以住宅、商業、寫字樓和產業園區為主的綜合性物業服務。截至去年底總建築面積約５２２萬平方米，包括在管項目如成都市春熙路商圈的地標性寫字樓項目成都時代廣場，去年度純利約１６３６萬元，按年升約６５﹒９７％，收入約２﹒１７億元，按年升約４﹒５４％，於去年底資產淨值約３３８２萬元。
此外，賣方提供利潤擔保，今年至２０２２年的３年間，成都誠悅時代物業服務淨利潤分別不低於１７２７萬元、１８８４萬元和２０４１萬元。該集團認為收購將進一步提升其在商業寫字樓的管理能力，並在探索非住宅領域中創造更多商機，將進一步增強在川渝的市場佔有率及品牌影響力。

綠城中國（０３９００）公布，連同合營企業及聯營公司在內，４月銷售額約１４３億元（人民幣．下同），按年升約６８﹒２３％，銷售３１１２套，銷售面積約５２萬平方米，每平方米銷售均價約２﹒７３萬元。
該集團指，今年首４個月銷售額約３０３億元，按年升１３％，其中歸屬於其權益金額約１７３億元，銷售面積約１１８萬平方米。至於在４月３０日，另有累計已簽認購協議未轉銷售合同的金額約４１億元，其中歸屬於其權益金額約２１億元。
此外，４月以綠城品牌銷售的代建管理項目銷售面積約２８萬平方米，銷售額約３８億元，而今年首４個月代建項目累計銷售面積　約７２萬平方米，銷售額約１１１億元。

融創中國（01918）昨公布，本周三及周四在公開市場通過大宗交易方式，出售合共2.67億股金科股份（000656.SZ）股份，佔後者已發行股本5%，套現約21.36億元（人民幣．下同）。該公司在4月13日亦以46.99億元，向廣東弘敏出售5.87億股金科股份，佔金科已發行股本約11%。截至今日，該公司累計已出售8.54億股金科股份，套現約68.35億元。出售事項所得款項淨額將用作一般營運資金。上述交易完成後，該公司仍持有金科約13.35%股權。

差餉物業估價署（下稱差估署）最新數據顯示，今年3月共有1413個私人住宅單位落成，較2月的1910伙減少26%；今年首3個月計算，差估署統計的私人住宅落成量為3744伙，佔該署全年落成量預測20854伙的約18%。

新界區供應佔八成

差估署最新公布的《香港物業報告每月補編》顯示，3月落成單位之中，有1156伙來自新界區，比例為81.8%；九龍區則有199伙落成，另有58個港島區單位在同月竣工。以首季統計，新界區以3087伙佔最多，港島區則有408個單位落成，其餘249伙位於九龍區。

3月有732個實用面積431至752方呎的B類單位落成，屬各類單位中最多。但如果以首季累積計算，則是實用面積不足431方呎的A類單位佔最多，共有1964伙；相對差估署就每類單位的全年落成量預測，A類單位亦跑贏大市，首3個月落成量佔該類單位全年預測8846伙的約22.2%。

值得留意的是，差估署統計的首季落成量3744伙，與運輸及房屋局（下稱運房局）上月公布的落成量約4200伙，相差約456伙。資料顯示，香港房屋協會屯門鳴琴路3號資助出售房屋項目翠鳴臺，於今年1月取得入伙紙，提供290伙，由於運房局計算的落成量，只以屋宇署發出入伙紙作基準，而差估署的統計則會扣除當中的資助房屋單位，意味翠鳴臺有機會是兩項數據出現差異的原因之一。

供求失衡低息力撑 今年樓價料升5%

繼花旗唱好本港樓市及零售市道見底後，摩根士丹利亦看好今年樓市在經濟衰退及失業率上升的大環境下，仍有力升5%，首選新地（00016）及新世界（00017）。

新冠肺炎疫情下，本港樓市一度陷入整固，但隨疫情緩和，二手樓市成交量回升，放寬限聚令後首個新盤屯門OMA by the Sea亦登場。大摩修訂全年樓價預測，由原先估計的升5%至10%，改為升5%。

大摩指，疫情衝擊下，本港首季經濟收縮8.3%，失業率升至4.2%，傳統上不利樓價，但基於供應短缺、需求高企、首置按揭成數放寬及低利率的前提下，相信本港樓價已於3月見底，之後將會反彈10%。

新盤逐步推 應付市場積壓需求

大摩指，去年私人房屋落成量僅14,000個，低於2014至2018年的平均數18,000個，加上新屋動工因疫情延遲，土地供應目標亦只有13,000個，在供不應求的結構性因素下，住宅樓價維持強勢的時間會更長。

該行稱，地產股走勢，一般與反映樓市情緒的中原經紀人指數（CSI）、二手樓價的中原城市領先指數（CCL）及一手成交量關係密切，而CSI及地產股市帳率已於3月見底，二手樓市成交亦回穩並緩慢上升，預期未來數月新盤會逐步推出，以應付市場積壓的需求。

地產股續派息 勝銀行工業股

不過，大摩認為，本港樓市仍存在一定風險，包括過去兩個經濟下行周期（2003年及2009年），本港樓價累跌兩成，期內?指亦跌超過25%，失業率於2003及2008年亦升逾6%，因此要留意經濟對樓市的影響；社會運動或會導致經濟進一步下行，因專才或會離開香港；租金回報率下跌。

地產股方面，大摩表示，現時不少行業如銀行及工業，都出現減派息甚至停派息，但地產股的派息仍然持續，當中新地及新世界的股息率分別有4.8厘及5.7厘，兩者的發展物業以外的經常性收入可支持集團繼續派息。

萊坊：業主持貨力強 不會懸崖式下跌

疫情影響全球，萊坊剛公布一項今年首季全球豪宅樓價表現的研究報告。當中香港豪宅首季樓價跌2.6%，跌幅為46個城市中排第3，但該行指本港業主持貨力強，樓價不會出現懸崖式下跌。

萊坊推出2020年第一季《全球城市豪宅指數》，統計全球46個城市豪宅樓價變化，當中以菲律賓馬尼拉表現最佳，樓價按年升幅15.3%，升幅冠絕全球，而期內香港樓價則按年跌0.3%，排第36名。

馬尼拉年升15.3%最佳

萊坊指，利用各地數據，以當地貨幣計算，探討全球46個城市的豪宅樓價變化，截至2020年第一季，指數中76%的城市豪宅樓價持平或上漲。

在今年第一季，馬尼拉豪宅樓價年度升幅在指數的首位，按年錄得15.3%升幅，按季則升10.2%。第2位為台北，按年升8.9%，至於瑞典斯德哥爾摩按年升8.6%，排第3。

曼谷按季跌5%最多

跌幅方面，最大的城市則為泰國曼谷，按季跌5%。至於香港方面，今年第1季以按年計算跌0.3%，而以按季計算則錄得2.6%的跌幅，表現屬全球第3差，僅次於曼谷（跌5%）及新加坡（跌4.2%）。

萊坊大中華區研究及諮詢部副董事王兆麒指出，大多數香港豪宅業主的財務狀況穩定，豪宅叫價仍然穩定。

展望未來，由於香港豪宅業主的持貨能力強，加上供應不多，香港豪宅樓價不會出現懸崖式下跌。

該行又指，由於環球封關及旅遊限制，加上買賣登記工作等停頓，預計第二季環球買賣數量下跌，但一綫城市價格料相對穩定。

粉嶺花都廣場一手貨錄成交，利嘉閣首席聯席董事莫永澤表示，屋苑5座低層B室3房戶，約526方呎，以610萬沽出，呎價約11597元。

　　據悉，原業主約於1997年4月，以約310.5萬一手購入，持貨23年，帳面獲利299.5萬，賺價約1倍。

　　另外，該行首席聯席董事蔡庭勇表示，日出康城領凱10座高層RA室，約672方呎，以850萬售出，呎價約12649元。據了解，原業主於2011年10月以469.9萬一手買入，帳面獲利約380.1萬，升值約81%。

　　中原高級資深區域營業董事范偉康表示，東涌映灣園1座中層A室，940方呎，以905萬售出，呎價9628元。原業主於2004年3月288萬一手買入，帳面獲利617萬，升值約2.1倍。