內政部昨（11）日發布去年第4季全國及六都住宅價格指數及房價負擔能力指標，其中全國住宅價格指數為104.14，季漲幅0.55％，北北桃平穩，台中、台南、高雄年增2∼5%，呈現「北溫南熱」；全國貸款負擔率為35.15％，屬「略低」等級；房價所得比則為8.58倍，季增0.11%，而台北市房價所得比也來到13.94倍，意味要絕食近14年，才有機會在台北購屋置產，房仲認為，房價所得比上揚，最大原因並非房價高低，而是收入無法成長。

六都住宅價格指數，年漲幅以台南市4.85%最多，季漲幅則以高雄市0.91%最多，新北市、台北市、桃園市、台中市、台南市也分別較上季上漲0.49%、0.27%、0.17%、0.85%、0.76%。內政部說明：「全國及六都住宅價格指數季變動率，皆於1％內微幅變動，維持平穩趨勢。」

資金轉往中南部房市

屋比房屋總監陳傑鳴指出，去年台商回流大爆發，且建物買賣移轉棟數突破30萬元大關，去年第4季，隨著購屋旺季到來，更讓整體房市持續往上，「央行針對高總價豪宅，有貸款限制，讓雙北區域房市易受到壓抑，因此資金轉往低基期的中南部房市，特別是新屋部分，去年漲幅更可達1、2成。」

另外，內政部也公布去年第4季房價負擔能力指標，包括貸款負擔率及房價所得比，其中，全國貸款負擔率為35.15％，季增0.42％、年增0.03%，屬「略低」等級，至於房價所得比則為8.58倍，季增0.11%、年增0.01%。

台北市貸款負擔率達57.11%，屬「過低」等級，房價所得比也來到13.94倍，意味著台北市民要不吃不喝將近14年，才有機會在台北市購屋置產。新北市、台中市，貸款負擔率分別為48.01%、40.16%，屬「偏低」等級，房價所得比分別為11.72、9.80倍，皆高於全國平均值。

台南高雄所得比7倍

至於桃園、台南、高雄三都，貸款負擔率均為30%以下，皆屬可負擔範圍，房價所得比約為7倍，皆低於全國平均值。內政部說明，貸款負擔率、房價所得比數值愈低，意味負擔能力愈高，並依當季房價中位數，與所得中位數的關係計算而得。「本季因房價中位數較上季上漲，致貸款負擔率及房價所得比呈現上升的趨勢。」

中信房屋行銷企劃部副理江龍名指出，房價所得比上揚，最大原因並非房價高低，而是收入無法成長，如今國人薪資水平可能維持10幾年、20幾年前，且房屋原物料及土地價格均上升，「在薪資未成長、房價上揚時，會使得房價所得比提高。」

高市1名丁姓男因家暴問題，遭妻小聯手殺害，藏在租屋處客廳冰櫃99天才曝光，案發2年後，命案地點透天店墅今以總價758萬元、市價7折求售，吸引1對夫妻想購買，卻因無法貸款而破局。《蘋果》調查，凶宅若成交，再加上兇嫌賠償的費用300餘萬元，估算房東能拿回1000多萬元。

2018年6月丁妻難忍長期折磨，與長子、長子2友人共謀傷害丁男，並將屍體藏屍在租屋處1樓冰櫃中，長達99天。檢方於去年11月偵結，兇嫌及共犯分判刑8∼18年，而丁妻所承租之透天厝屋主，在案發後向凶嫌求償，法官判4人必須賠償房東315萬元。

因屬凶宅無法貸款

該凶殺案地點位於前鎮區鎮東1街，為屋齡51.4年透天店墅，地上3樓邊間戶，臨8米道路，地坪16坪、建坪42.9坪，4房2廳4衛浴。即使屋齡逾50年，因為邊間具備雙面採光，且據聞該屋還未發生凶殺案前，屋主曾花費超過400萬元在水電管線與全棟翻修，將外觀拉皮整修，所以並不會讓人感覺有絲毫陰森氣息。

再者，該透天店墅地段並不差，至捷運凱旋站750公尺，到夢時代購物中心僅500公尺，目前開價758萬元。另外，周邊鄰居指出，房屋整理得很乾淨，過去也有1組客戶已決定購買，但因屬凶宅無法貸款而破局。

販售該物件的台慶不動產衛武營南京加盟店店長洪明樂指出，因為周邊有捷運與輕軌站，距離百貨商圈也不遠，因屋況佳詢問度高，價格還降至700多萬元，「但因無法貸款，要準備較多現金，因此仍待售中，適合較不忌諱事故屋的購屋族。」

高雄亞洲新灣區70期重劃工程11日完工通車，累計亞灣10個重劃區迄今已有60、65、70、79、80及83期等6個重劃區完工，面積約52公頃。另凱旋路北側的88期預計年底完工，90期、94期及95期刻正辦理工程規劃設計，最快可於2021年底完工。

11日高雄市長韓國瑜主持完工通車儀式，他指出，70期重劃區透過都市計畫變更，將原先中石化廠區調整為「特定經貿核心專用區」，不僅肩負社區及多功能經貿園區結合的任務，更縫合了住宅區與工業區都市發展歷史間的隔閡，扭轉地方與工廠相鄰的命運。

他說，高雄市政府為了促進產業升級，近年大力推動多功能經貿區（亞灣）開發，將原本的重工業區規劃為特定經貿核心專用區、特定文化休閒專用區、特定倉儲轉運專用區等，再由市府透過公辦開發，規劃總面積約168.8公頃的10期市地重劃區、及205兵工廠區段徵收區，將該區都市基礎建設完成，同步由土地所有權人辦理招商開發，減低投資障礙，以加速地區建設。

高雄地政局長黃進雄表示，第70期重劃區面積約8.01公頃，其中，道路、公園、綠地、兒童遊樂場等公共設施用地約2.81公頃，也提供5.2公頃經貿核心專用區土地，作為未來發展金融、展覽中心、辦公大樓、觀光旅館等產業腹地，有助於住宅及商業活動的成長，並帶動鄰近已發展成熟的鄰里社區轉型。

PwC普華國際不動產繼成功創下台灣所有權土地標售史上第二高價紀錄的「大南港土地」案，頃公開標售台北市三件商圈商辦、店辦標的，預計於5月20日開標。

PwC普華國際不動產總經理田揚名表示，目前商用不動產中「商辦需求」及「工業地產」，逆勢成為抗疫兩大熱門標的，台北市各主要辦公商圈商辦空置率自2018年以來持續探新低，租賃需求的強勁表現也帶動租金上揚，在2022年之前台北市中心主要辦公商圈幾乎沒有新增供給釋出的情況下，商辦市場熱度預計會持續加溫。

此次受委託公開標售八德台安商圈商辦，鄰近微風廣場本館、台安醫院及合庫新總部大樓，大眾運輸便捷有台北捷運路網兩大轉乘站-南京復興站與忠孝復興站皆在步行可達之服務範圍。

位於內湖區民權東路六段臨街店辦，近堤頂交流道，南側則為民權大橋，位於TESLA新能源創新示範園區旁，距規劃中捷運東環段Y34站僅約250公尺，可快速串連大直、內科之心、松山車站與信義計畫區，可望在內科2.0計畫引領下，形塑為極具發展潛力地域。

另外，位於信義區與大安區交界之店辦，周圍商業活動興盛，近臨江街夜市與吳興街，所在區域商業與生活機能俱佳，活動人口眾多且客群多元。

此三件標的現況均出租中，租金投報率佳。相關標售資訊可至PwC普華國際不動產公司官網查詢或電洽（02）2729-6666。

台灣史上最大土地徵收案桃園航空城爆發程序爭議，民團昨舉辦記者會表示，內政部四月廿九日航空城土徵審議僅通過土地部分，未一併徵收地上物，有違過往徵收作法，將來居民地上物協議價構空間恐被強烈壓縮，呼籲內政部暫緩核定航空城土徵計畫書，並重新審核。

航空城將區段徵收三一五一公頃土地，超過一點六萬人面臨迫遷，環境法律人協會律師熊依翎表示，航空城目前只通過土地徵收，地上物以所有權人眾多為由，還在進行查估作業，未與土地併同審查，導致徵收計畫書中的開發總費用估算失準，也沒辦法明確計算應安置計畫的戶數。

熊依翎說，土徵條例明定土地、地上物應一併徵收，此案有違法疑慮，且一旦公告徵收，土地所有權人須在卅天內選擇領取補償金或配地，若地上物拆遷補償資訊不全，被徵收戶難以做理性選擇，應暫緩核定土地徵收，等到土地、地上物一併重新協議價購完成後，再重審航空城土徵計畫。

環境權保障基金會研究員許博任說，航空城歷經六年展延，若今年七月仍未辦理區段徵收，就須依照區域計畫法、都市計畫法，重新走法定程序才能繼續開發，等於是「打掉重練」，才會無視程序瑕疵硬要送審土徵，未來恐衍生更多爭議。

台灣人權促進會長周宇修說，交通部、桃園市府至今沒公布需興建多少戶數安置住宅，怎能保障居民在未來徵收程序中可獲得居住保障，尤其小地主更容易被犧牲，應盡快建立安置清冊。

交通部民航局說，會依法落實地主權益保障，後續地上物徵收部分，桃園市府已陸續將查估後的清冊送至民航局，預計六月展開協議價購作業，協議過程中，一定會保障地上物所有權人權益，也會做好弱勢者的安置工作。

根據內政部統計資料，全國40年以上老屋占比已逾25%，其中台北市占比36%最高。台北市又以萬華區老屋占比最高，達到51%，區內一半以上都是老房子。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，萬華區雖然房子普遍「老扣扣」，但受惠近年政府大力推動危老都更，區域大批老屋拆除重建，目前區內五年內新屋占比也是全市最高，達4.6%，形成新舊交錯的景象。


由於都更牛步，過去幾年國內住宅老化速度驚人，根據內政部不動產資訊平台統計資料，2014年全國40年以上老屋占比僅15%，至2019第四季，短短五年，40年老屋占比增加10個百分點至25%，總戶數已高達222萬宅。

六都以台北市40年以上老屋占比36%最多，平均屋齡為34.6歲，六都最老。其次為高雄26%、台南24%。最年輕的是桃園，老屋占比僅14.1%，平均住宅屋齡為25.5歲。

觀察台北市，又以萬華區最老，目前40年以上老屋多達3.5萬間，占比51%，等於每兩間有一間就是老房子。

張旭嵐分析，台北市萬華區開發早，加上早年龍蛇混雜，居住環境不佳，少有建商願意進場整合都更，老屋占比因此居高不下。

不過，她表示，近年北市大力推動東西軸線反轉計畫，西門町大復活，帶動北萬華都更熱潮，另外，捷運萬大線興建，許多建商積極在南萬華地區整合老屋改建推案，目前萬華五年新屋達3144戶，占比4.6%，已是全市最高。

位於台北市士林區延平北路六段261巷2號附近的永平中繼出租國宅釋出12戶，將於5月11日起至10月31日止採先到先辦、隨到隨辦方式現場受理2020年度短期出租申請，本次租期至2021年12月31日為止，歡迎符合資格並有需求的台北市民提出申請。

台北市政府都市發展局表示，本次公告短期出租，主要申請資格如次：一、20歲以上至45歲以下(未滿46歲)設籍台北市之市民；二、申請人為新婚(申請日前2年以內辦理結婚登記者)或育有未滿20歲子女；三、家庭成員(申請人及其配偶、戶籍內之直系親屬及其配偶)無自有住宅；四、家庭年收入在50％分位點以下(2020年度標準為新台幣158萬元以下)。

都市發展局說明，中繼出租國宅用途，主要是為了配合市府各單位建物工程政策改建臨時安置使用，為充分運用台北市有限住宅資源，在安置前之空置期將辦理短期出租；惟短租租期屆滿後隨即將配合政策安置需求，因此不再辦理續約。

永平中繼出租國宅除有淡水河岸第一排水景，周邊還有社子公園及河濱腳踏車道、社子島棒壘球場等，休閒運動空間充足；此外，社區鄰環河快速道路，鄰近重陽大橋、百齡橋，另有2、215、246、26、536、9號等公車行經，交通相當便捷。

都市發展局提醒，本次釋出永平中繼出租國宅12戶，採先到先辦、隨到隨辦方式受理，故僅開放至該局中區辦公室現場受理(不接受郵寄)，符合資格的申請人，該局會依申請先後順序列入候租名冊，並依序通知辦理簽約公證手續，完成後即可與該局管理人員預約點交入住時間。有意申請者，可先至該局網站及利用台北市政府安心樂租網查詢相關規定及並下載填妥申請書等資料，並請於2020年5月11日至2020年10月31日止上班時間(每工作日上午9時起至12時、下午1時30分至5時止，假日不受理)逕至該局中區辦公室(台北市中山區南京東路三段168號18樓)洽辦。倘有疑問歡迎電洽該局中區辦公室何小姐(電話：02-27772186分機2747)。

勞工10萬元紓困貸款已於2020年4月30日開放進行申請，勞工可以利用這筆貸款拿來繳交房貸或房租嗎？中信房屋表示，勞工紓困貸款的本意就是要協助受疫情影響的勞工，因此只要勞工朋友因疫情而有資金上的需要都可以申請，如果因疫情而有繳納房貸或房租的壓力，當然是可以利用這筆貸款來應急，但最佳的方式還是透過協商的方式與銀行、房東爭取降低繳納金額。

中信房屋研展室副理張漢超表示，這次的勞工紓困貸款方案並無排除條款，只要有工作事實，即使沒有投保勞保也一樣可以申請，勞動部會以補貼方式提供申貸勞工第一年利息的補貼，前6個月寬限期，勞工無須還款繳息，自第7個月起開始攤還本金，第13個月起按月攤還本金與利息，貸款期間為3年。

由於勞工紓困方案的本質是屬於貸款，如果要運用這筆資金繳納原有的房貸或房租，申請時還是要注意未來資金的償還能力，避免發生挖東牆補西牆的狀況發生。

受疫情影響，應急繳納房貸、房租還有其他的選擇嗎？張漢超建議背負房貸的民眾可先與銀行詢問協商，因為用勞工紓困貸款還房貸僅是治標不治本，最好要有長遠的方案較佳。目前各行庫因配合央行降息政策而多有新的貸款優惠方案，民眾可以主動詢問銀行爭取調降利率、調整房貸方案。


此外，轉貸也是另一種可行的方案。張漢超表示，轉貸除了有機會談到更好的貸款利率外，貸款年限也會重新展延，每月的還款負擔可望減輕，不過別忘了將可能會產生的違約金、手續費、代償費等轉貸相關成本一併考量，以免省不到錢，還得多貼一筆費用。

至於需要繳納房租的民眾，張漢超認為不妨先與房東洽談減租或其他可行方案，例如約定一段時間減租，時間到期後再回復原先租金。張漢超表示，如果平時與房東互動良好，房租也都繳納正常，房東多半願意與好房客討論減租的可能性，如果有機會能與房東談到好方案，切記一定要以白紙黑字寫下，以保障雙方權益。

台南市新營都市計畫第三次通盤檢討(第一階段)案已於2020年4月24日發布實施，市長黃偉哲指示，應確實維護地主權益，本次通檢重點包含都市計畫圖重製、公共設施保留地檢討解編、配合市府重大建設規劃、以現有巷道取代計畫道路及依據事業單位使用需求檢討變更等議題。

市府都發局表示，原計畫底圖係於民國73年測繪，地形地物至今已多所變動，易造成實際執行困難與爭議，為改善計畫底圖老舊，爰透過計畫圖重製作業提升圖面精度，以符實際發展情形及提高計畫管理之效度。

市府都發局長莊德樑表示，另為解決公設保留地長久未辦理徵收議題，新營三通解編7處已無開闢需求之公設保留地，面積總計約有2.43公頃，其中透過市地重劃辦理整體開發後可增加住宅區約0.66公頃，商業區約0.36公頃，另停車場及公兒用地也能同步取得開闢到位，達成維護地主權益、興闢周邊公共設施、提升市民生活環境品質之三贏效益。另位於公正街之市場用地及新營區公所所在機關用地未取得之私有地部分調整變更為住宅區，由地主無償捐贈一定比例之公共設施用地，以落實受益者負擔之精神。

市府都發局指出，本次檢討配合市府重大建設「新營美術園區」計畫推動，形塑都市景觀，將民治路及南紙街路段之嘉南大圳及兩側道路用地，調整為公園道用地及公園道兼供水溝使用；又改善新營交流道機車匝道與汽車交錯之危險行車問題，將新營大排調整為道路用地兼供溝渠使用；另為免合法建築物拆遷，廠前街依現有巷道調整計畫道路路型；依據自來水公司興建員工訓練園區需求，增劃自來水事業用地。

公告發布實施後之計畫圖書刊載於市府首頁之「市政公告」及市府都市發展局首頁之「最新公告」供公眾查閱。

台灣高房價造就一股小宅風潮，過去主流格局大多為25坪以下2房，適合單身小資族或首購族小夫妻，但隨著年輕夫妻檔家庭成員漸增，開始有建商瞄準預算不高，但房數需求增加的客群，推出3房小宅，就有網友看到新建案，在臉書社團「房子賠售就是爽」上發問「室內17坪3房，住起來是什麼感覺？」

文章一貼出，不少網友紛紛打槍小宅，「你會覺得自己是金絲雀 還可能有憂鬱症」、「想罵人的感覺」、「大概跟監獄差不多」、「傭人房」、「就是住台北小旅館的感覺吧」、「跟狗窩一樣小，房間走進去就撞到床」、「我看過最大的房間只有四個榻榻米大」、「斷捨離達人才能住的房子」、「某次參觀類似的樣品屋，主臥根本沒設計衣櫃」，更有人戲稱這類物件根本是「三小房」，住進去成了「籠」的傳人。

不過也有網友舉出自身案例，認為3房小宅是否住得舒適，關鍵在於格局設計與收納，「我舅舅家是19坪3房，一家5口住，我覺得房子格局很重要」、「我之前是17坪1＋1房，新成屋一間不隔，要不要隔自己可以規劃裝潢，這樣住起來還算舒服，夫妻跟一個嬰兒」、「之前去一個朋友家，一家5口住17坪，孩子大了都搬出去住，我看那17坪的房子很不錯，雖然小可是有家的感覺，那也要看整理的人」。

地產專家張欣民則提醒「小宅」並不是每個人都適合也能適應，下手前應先考慮小宅特有的問題，譬如：一層多戶，影響居住品質、使用空間太小，東西收納空間不夠用……等等。

房市專家Sway過去接受「好房網News」訪問時，也點出小宅有許多小細節，容易在未來造成脫手不易。其中最大問題就是「隔間」，Sway表示，由於小宅需要節省空間，常採用較為開放的設計，甚至有的隔間僅僅以衣櫃區隔主臥、次臥，不但聲音會彼此干擾，衣櫃也不夠用。

另外冰箱與鞋櫃也常消失在小宅的平面圖中，Sway認為，冰箱不大，卻比電視還重要，如果規劃時沒有想到這個問題，等到實際入住時，才會覺得困擾。若小宅沒有規畫足夠的玄關空間，住戶就會將鞋子放在家門外，不僅容易引發鄰居糾紛，整間大樓也會變得雜亂，影響居住品質。

Sway建議，即使是單身族群，買小宅之前也要先想好未來可能遇到的問題，若能接受再下手，才不會後悔。

　　記者近日對北京西城區學區房市場走訪調研發現，“7•31”新政出臺後，成交量大增。

　　某頭部仲介銷售王海（化名）對中國證券報記者表示，“賣房者希望新政實施前賣個好價錢，於是掛牌房源激增。購房者則有意趕上最後一班車，供需兩旺致成交量大增。”

　　成交量大增

　　王海表示，“此前，北京西城區知名學區房的價格和成交量受疫情影響均不大，且存在惜售的傾向。臨近此次政策出臺前，紅廟學區小戶型基本售罄，剩下的都是1500萬元以上的大中型戶型。”

　　4月30日《北京市西城區教育委員會關於西城區2020年義務教育階段入學工作的實施意見》發佈，自2020年7月31日後，西城區購房並取得房屋產權證書的家庭適齡子女申請入小學時，不再對應登記入學劃片學校，全部以多校劃片方式在學區或相鄰學區內入學。同時，自2020年起，西城區將對適齡兒童入學登記地址及就讀學校實施記錄，自該房產位址用於登記入學之年起，原則上六年內只提供一個登記入學學位（符合國家生育政策的除外）。

　　王海表示，7月31日前完成購房及落戶，還可以按照登記入學劃片學校，不受多校劃片政策影響。

　　中原地產資料顯示，2020年“五一”小長假期間，北京地區二手房網簽達到139套，新建住宅網簽為666套，合計網簽住宅805套。其中，西城區成交居前。中原地產首席分析師張大偉對中國證券報記者表示，從觀測的資料看，西城學區房成交量從之前一個月幾十套，變成幾天幾十套。

　　“從簽約到過戶，最短可以15天完成。即便是換房客戶，先出售後購置，時間也來得及。仲介公司會提供部分應急資金，説明意向客戶先完成簽約。”德勝片區某銷售人員李梅（化名）對中國證券報記者表示，“最近幾天，有的意向購買者說回家商量一下，結果卻找不到合適的房源了。”

　　小戶型“秒光”

　　“西城知名學區房均價在17萬元-20萬元/平方米。之前小戶型就很稀缺，政策出臺後小戶型掛牌明顯增多，但基本上一出來就會‘秒光’。”位於金融街(6.620, -0.02, -0.30%)辟才胡同附近的某地產仲介的銷售人員張明（化名）對中國證券報記者表示，“再小的戶型差不多也要30多平方米，加上稅費和仲介費，需要800萬元-1000萬元。”

　　中國證券報記者瞭解到，不少學區房最初是單位分房，且沒有進入市場交易，因此原值為0。即便入市交易過的學區房，有的為了節省稅費將原值做低，因此眾多1000萬元的學區房原值僅為10萬元級別。

　　“原值低對貸款客戶影響較大，因為要根據網簽和原值的差額交增值稅和個稅。如果網簽價高，差額大，交稅多。如果網簽價低，貸款額度就很低。”張明說，“原值低引發雙重限制，導致不少客戶全款購房，這也是小戶型受熱捧的重要原因。”

　　2019年上半年，北京市東城區、海澱區和西城區幼升小入學指導意見細則悉數公佈。海澱區和東城區在相關細則中明確規定，自劃定日期後取得房屋產權證的家庭，其適齡兒童將按照多校劃片的方式入學。

　　多校劃片政策發佈後，2019年下半年東城區和海澱區一些學區房價格出現一定程度下滑，家長選購學區房時也更加理性，更加看重房屋本身的居住價值。

　副省級城市是我國城市層級體系中的重要一環，行政地位僅次於直轄市。在當前中心城市引領作用日益凸顯的背景下，不少副省級城市都在積極做大做強城市平臺，發揮更大的帶動作用。

　　放開落戶條件就是最有效的途徑之一。

　　寧波釋放同城化大動作

　　日前，寧波公佈了“關於公開徵求全面放寬我市落戶條件意見建議的公告”，提出寧波將根據“甬舟一體化”工作要求，給予舟山戶籍人員遷移戶口同城待遇，舟山市區戶籍等同於寧波市區戶籍，舟山縣市戶籍等同於寧波縣市戶籍。

　　儘管近幾年各地同城化動作頻頻，但真正打破戶籍壁壘的，僅此一例，這也在全國樹立了同城化的新標杆。

　　曾長期在寧波工作的華南城市研究會會長、暨南大學教授胡剛對第一財經分析，寧波與舟山淵源很深，歷史上舟山就是屬於寧波的，上世紀50年代才被從寧波分置出去，兩個城市的人文環境也都相同，“口音都一樣。”


　　另外，寧波港(3.430, 0.02, 0.59%)和舟山港在2015年就已經完成了合併重組，成為世界貨物輸送量最大的港口。交通方面，寧波到舟山有跨海大橋，寧波到舟山的鐵路也在積極推進之中，通車後寧波到舟山僅需半個小時。

　　近年來，中心城市合併周邊地區的案例不少，比如濟南萊蕪合併、西安代管西咸新區、成都代管簡陽、合肥“三分巢湖”等，這些中心城市通過合併周邊地區的方式，實現了城市平臺的擴張。

　　事實上，隨著甬舟一體化的推進，寧波、舟山兩地合併的消息不時傳出。不過，寧波是計畫單列市，財政上與浙江是分灶吃飯，合併舟山存在不小阻力，難度較大。

　　“寧波和舟山以後會不會合併很難說。”胡剛說，行政區劃調整涉及的事情比較複雜，但同城化、戶籍互認是中心城市實現擴容的一個方式。通過戶籍互認，加快同城化，對兩地來說都是利好。

　　舟山擁有深水良港，也是我國重要的石油儲備基地。2011年，舟山群島新區獲批國家級新區（目前各省份最多也就一個國家級新區）；2016年，波音首個海外工廠落子舟山；2017年，中國（浙江）自由貿易試驗區在舟山掛牌……可以說，舟山在政策等各方面利好很多，但受限於自身較小的經濟體量和人口總量，這些利好尚未能充分釋放。

　　胡剛說，舟山的經濟實力不夠，因此依靠寧波這樣的副省級城市、GDP萬億級城市，有利於加快舟山群島新區和自貿區的建設。對寧波來說，通過甬舟一體化，可以進一步整合海洋、港口資源，加快發展海洋產業，而且也有利於做大做強中心城市平臺。

　　中等二線城市加速追趕武杭南成

　　除了打破與舟山的戶籍壁壘，此次寧波還全面放開落戶條件，上述公告提出，“在本市合法穩定就業，申請落戶時按規定參加本市社會保險，並且本人或配偶在市區城鎮範圍內有合法穩定住所的，在我市申領《浙江省居住證》後即可申請在合法穩定住所處落戶，取消社保繳納年限限制。”“社保繳納年限累計的範疇由‘在本市繳納’放寬至‘在浙江省內繳納’，即在省內其他地市繳納的社保可納入本市累計繳納年限。”

　　儘管不同于南昌、昆明、石家莊等地的零門檻，但作為一個經濟總量過萬億的副省級城市，寧波此次放寬落戶的條件，實際上已經接近了“零門檻”。

　　此前的4月30日，另一個副省級城市濟南出臺了《關於深化戶籍制度改革加快人才集聚的若干措施》，對有在濟南從業、居住意願的外地人員，全面取消在城區、鎮區落戶遷入條件限制，濟南也由此成為第一個零門檻落戶的副省級城市。

　　兩大副省級城市接連大幅放開落戶條件乃至零門檻，也體現了這一類型城市加快做大做強中心城市，提升引領帶動能力的努力。


　　目前，我國15個副省級城市的發展差異較大，其中領軍的深圳和廣州GDP已經超過了兩萬億，處於一線城市行列。其餘13個城市屬於二線城市，但這13個城市的實力也存在明顯差異，其中武漢、杭州、南京、成都四個城市GDP超過了1.4萬億，是目前二線城市中最具競爭力的，他們與直轄市重慶、天津以及經濟總量最大的地級市蘇州等構成了強二線城市梯隊。

　　相比之下，寧波、濟南這樣的副省級城市總體上屬於中等二線城市行列，無論是在經濟總量還是在中心城區人口規模、高新技術產業等方面，與“武杭南成”都存在明顯差距。比如，在中心城區人口規模方面，寧波、濟南都屬於城區人口介於300萬到500萬之間的I型大城市，而武漢是中西部第一大城市，城區人口已經超過900萬，成都超過800萬，南京和杭州都超過600萬，他們都是實力強勁的特大城市。

　　對寧波和濟南等處於I型大城市行列的副省級城市來說，加快吸引人口、做大做強中心平臺，才能增強集聚要素資源和帶動周邊地區發展的能力，才能成為強二線城市，與武杭南成並肩。

　　廈門大學經濟學系副教授丁長髮對第一財經分析，城市擴大，尤其是成為特大城市後，就具有較強的城市規模效應。同時，相應的土地指標、城市建設等方面的配套標準也會變化。

　　中國社科院城市發展與環境研究中心研究員牛鳳瑞對第一財經記者分析，濟南、寧波此舉有利於加快做大做強中心城市，有更多強二線城市發展起來了，也可以分散疏解北上廣深四大一線城市的壓力，承擔部分功能，帶動更多區域發展，進而促進區域的協調發展。

　　“這些二線城市本身有一個發展過程。它們通過公共設施的建設、服務品質的提高、就業機會和收入水準的提高，和北京、上海的差距進一步縮小了以後，人才自然地就會向二線城市流動，這也是必然的。”牛鳳瑞說。

　　而即使是強二線城市，也在進一步做大中心城市平臺。5月9日，重慶主城都市區工作座談會召開，要求加快推進主城都市區高品質發展，在推動成渝地區雙城經濟圈建設中展現大擔當、實現新作為。重慶主城區要擴圍，主城都市區範圍由9個擴至21個區，主城都市區面積、常住人口、經濟總量分別達到2.87萬平方公里、2027萬人和1.8萬億元。

　　隨著房地產行業集中度越來越高，“大魚吃小魚”、優勝劣汰成為趨勢，競爭日益激烈，品牌成為房企識別和價值創造的重要資源。 5月10日，千龍智庫發佈“中國房地產行業品牌價值影響力傳播報告”， 以144家房地產上市公司為研究目標，綜合計算出行業品牌價值影響力指數並作排名。

　　記者瞭解到，千龍智庫以全媒體輿情資訊技術監測平臺為依託，以2019年5月1日-2020年4月30日為時間節點，以千龍智庫行業品牌價值影響力傳播評價體系為參照，運用大資料手段精細化分析中國房地產行業，形成中國房地產行業品牌價值影響力排行榜，為企業制定品牌戰略提供決策依據。

　　中國房地產行業品牌價值影響力排行榜Top20（201905-202004）


　　房企巨頭領跑境內外傳播影響力

　　報告顯示，我國上市地產企業在國內外影響力排名較為一致，其中萬科、恆大、碧桂園作為業內龍頭，具有壓倒性優勢。

　　從企業總分排行來看，萬科、恆大、碧桂園位列前三名，分值均為8分以上。新城控股(32.400, 0.11, 0.34%)、華僑城、融創中國、雅居樂依次位列四至七名，在7.3分上下波動。華潤置地、萬達集團、招商蛇口(16.730, 0.07, 0.42%)、華夏幸福(23.310, -0.19, -0.81%)、保利發展、龍湖集團等10家企業分值集中在6至7分區間內，相差較小且多有並列情況。星河灣、金科股份(8.340, 0.20, 2.46%)、世茂集團位列第十八、十九和二十名。

　　在國內傳播力領先的前十企業中，傳播聲量差異顯著，明顯分為兩大梯隊。報告顯示，萬科、恆大、碧桂園傳播量和關注度處於第一梯隊，綜合輿情熱度在100萬的標準線浮動（±20萬）。處於第二梯隊是華僑城、新城控股、雅居樂、融創中國、華潤置地等七家企業，與前一梯隊存在數量級差距。其他企業傳播聲量較小。

　　在國際影響力方面，萬科、恆大、碧桂園仍處於領先，因恆大產業佈局廣，尤其是恆大俱樂部影響，整體表現略勝一籌。外媒對房地產公司的關注點主要集中於股票表現及拿地情況，寶能減持萬科套現718億元及《2020年1至4月全國房地產企業拿地排行榜》成為境外媒體關注焦點之一，涉及了萬科、保利發展、香港置地、中國?大、龍湖集團、華潤置地、融創中國、新城控股等多家知名企業。碧桂園直播賣房受到港媒關注，綠地和碧桂園澳大利亞分部疫情期間在澳洲瘋狂採購各種醫療用品引發澳媒關注。

　　值得關注的是，龍頭企業壟斷趨勢明顯，形象定位愈發鮮明，品牌競爭力處於良性迴圈狀態。萬科、恆大宣傳重點主要圍繞城市群和都市圈的佈局，其早年打造的強勢IP如萬科“17英里”、恆大“童世界”等已經有持續紅利。第二梯隊的企業正加緊向IP化行銷轉變，欲借勢流量的東風，獲得持久關注度和影響力。此外，研究中還發現，品牌房地產企業為順應傳媒發展趨勢，有意識主動構建立體傳播矩陣，實現多平臺聯動，多點位元連結，尤其在微博、微信、用戶端不斷蓄力。

　　“智慧”“綠色”賦能品牌內涵

　　過去一年大資料、人工智慧、雲計算、物聯網、5G技術等為房地產企業的發展賦予了新的動能，在重建全新業態、深挖品牌內涵等方面起到強大的推力。

　　千龍智庫研究指出，以科技為主導，構建從規劃、設計、建造、銷售、運營管理等全新的生態結構，成為房地產企業為品牌價值賦能的新趨勢。一方面，從產品端提升品質，如萬科旗下的萬睿科技已形成集“智慧物聯、建築智慧化、樓宇機電運維”三位一體的完整產業體系，碧桂園豪砸1500億搞建築機器人(13.490, -0.04, -0.30%)將為行業帶來變革性影響。另一方面，為運營管理注入活力，如保利發展推出升級的雲服務2.0，全國和全場景覆蓋服務，通過公眾號作為資訊採集端，在房產交付前後各個環節針對客戶訴求提供配套服務。

　　隨著行業發展，科技賦能品牌內涵，“智慧”“綠色”“健康”已成業界未來發展方向的共識，通過應用科技不斷升級品牌內涵和延伸邊界，房地產行業正加速佈局綠色健康智慧人居。

　　在住宅社區和商業物業跑馬圈地之後，城市公共空間亦成為物業企業圍獵的重點目標。

　　近日，萬科物業發展股份有限公司（下稱“萬科物業”）城市服務業務的版圖再次擴張，與廈門思明市政園林管理有限公司、廈門市思環保潔服務有限公司共同成立廈門市思明城市資源經營管理有限公司（下稱“思明城資”）。

　　思明城資為鼓浪嶼全島提供整合運營服務，推進鼓浪嶼公有房產運營管理及歷史建築保護文化提升，服務市政、園林、市容、環衛。

　　據悉，城市空間整合服務是萬科物業基於珠海橫琴“物業城市”的創新管理實踐，推出的新型空間管理模式，旨在對城市公共空間與公共資源、公共專案實行全流程“管理+服務+運營”，最終實現政府主導、企業運作、社會廣泛參與的新型城市治理生態圈。

　　早在2018年，萬科物業便在城市服務領域有所試水。當年5月，與珠海大橫琴投資有限公司簽訂戰略合作框架協議。此後，該模式拓展至雄安新區、廣州白雲及成都高新區，這些城市公共區域均委託萬科物業承接當地的城市環境衛生、城市公共綠地養護、市政基礎設施養護、社區綜合治理、公共資源經營管理等業務。

　　無獨有偶，保利物業也在積極拓展城市服務相關業務，早在2016年，保利物業就已入駐浙江嘉善的西塘古鎮，並助力西塘古鎮在2017年由4A晉升為5A景區。2018年，保利物業推出了“鎮興中國”物業服務品牌，並於2018年、2019年，成功舉辦了兩屆“中國社會治理與協同創新鎮長論壇”。

　　保利物業2019年度業績公告顯示，截至2019年12月31日，該公司在公共服務領域，已進入全國22個省、自治區和直轄市，擁有豐富的業態佈局，在管項目266個，在管面積約1.4億平方米。保利物業源自公共及其他物業（公共服務）的收入約為4.8億元，占物業管理服務總收入的約12.5%，收入占比較2018年同期提高約4.8個百分點。

　　保利物業相關負責人透露，城市服務將瞄準機場、車展、會展等領域積極開拓管理或運營資源。

　　保利物業和萬科物業均是物業服務行業的頭部企業。歷經持續開疆拓土，萬科物業成為業內首個營收破百億元的物業企業。2019年報告期內，萬科物業實現營業收入127.0億元，同比增長29.7%。

　　萬科物業掌門人朱保全曾透露，萬科物業按照35%左右的年複合增長率保持擴張，全國大概有10個以上的城市在談城市服務類專案。

　　自1998年房改後，在提高人均居住面積和提升城鎮化率的過程中，房地產開發投資及其拉動的上下游相關產值是我國GDP的重要組成部分。而今，站在16萬億體量的基礎上，“穩地價、穩房價、穩預期”成為房地產行業調控常態化的主要目標，在持續的調控及調整中，行業內部分化明顯加劇。因此對於投資者來說，深入剖析、對比分析各主要頭部房企的經營情況及投資價值顯得尤為必要。

　　目前，在A股、H股兩地上市的房地產開發公司多達幾百家，新浪財經從中甄選出100家主流房地產開發商，並站在投資者的角度，對各公司的綜合競爭力及企業內在價值進行全面的歸納和分析。其中的各項維度包括：企業規模、成長潛力、運營績效、盈利能力、財務及風險控制等，並最終形成“2020新浪財經上市房企價值榜TOP50”。

　　中國奧園成立於1996年， 2007年於香港聯交所主機板上市，2019年銷售金額突破千億門檻。公司根植粵港澳大灣區，逐步邁向全國化均衡佈局。除地產外，公司還同步發展金控、文旅、健康生活、跨境電商等板塊，完善“一業為主、縱向發展”的業務格局。中國奧園位於此次“2020新浪財經上市房企價值榜TOP50”榜單的第24位，其中公司在綜合規模方面表現一般，千億規模已成頭部房企的門檻；運營周轉方面表現相對較好，位列12位；而盈利能力方面在TOP50中表現中上游，位列14位；且中國奧園的財務表現較為一般，較高的融資成本與資產負債率拉低了公司整體的財務穩健性。

　　綜合規模：連續三年激進拿地

　　據克而瑞及公司公告資料，中國奧園在2019年的拿地金額、銷售金額、土儲貨值分別為514.72、1180.6、4585億元，在TOP50房企中分別位列第24、23、33位，頭部效應不算明顯。中國奧園銷售額從2017年的行業第40位，逐漸提升至2019年的第27位。

　　中國奧園拿地進取，近幾年的拿地面積保持較快增速，且拿地面積明顯高於銷售面積接近，整體的土地儲備池子在逐漸增大，但由於銷售增速較快，因此公司的土地儲備面積並不算特別充裕。由於房地產從預售到結算確認收入通常有2年左右的時間差，因此，多數房企2018年的業績收入反應的是前兩年的銷售情況，中國奧園營收為505.66億元，同比增速達到62.77%，在此前幾年行業大牛市的背景下，這一增速表現不足為奇。


　　截止2019年末，公司的總資產和淨資產分別達2898.8億元、369.97億元，淨資產規模在所有TOP50房企中僅位列第38位。

　　運營周轉：存貨周轉率低

　　中國奧園2019年拿地金額為515億元，拿地面積為1609萬㎡，同比增長27.9%，相較於銷售面積而言，拿地力度較為進取。拿地均價約為3199元/平米，較上年的2340元/平米明顯上漲。中國奧園全年銷售面積為1168.5萬㎡，銷售金額為1180.6億元，同比增長29%，這一增速在TOP50名單中較為靠前，這在很大程度上提升了中國奧園在這一領域的得分情況，全年銷售均價與拿地均價之比為3.16。總體看，全年的拿地面明顯大於銷售面積，整體土地儲備在持續擴張。

　　結算儲備倍數是評估一家房企未來業績保障實力的係數，主要包括土儲貨值及已售未結算的存貨。中國奧園收入儲備倍數為10.77（參照的是2019年收入），低於主流房企資料均值13.48，而公司該數值2018年為10.16。

　　中國奧園的存貨周轉率表現一直較為低迷，近十年來在0.25左右波動，由於2019年結算增速較大，存貨周轉率由2018年的0.22回升至0.26。

　　盈利能力：分紅率連續三年降低

　　中國奧園近年來營收及利潤增速較快，近三年利潤增速分別達到86.15%、46.89%、74.39%，得益於去年的項目結轉，全年業績增速較快。但利潤率表現一直差強人意。2019年中國奧園銷售毛利率為29.73%、銷售淨利率10.33%，最終靠著高企的資產負債率，使得淨資產收益率（加權ROE）達到31.23%，各項盈利指標處在TOP50房企的中上游。

　　在千億規模左右的幾家房企中，中國奧園的加權ROE表現一般，比藍光發展(5.600, 0.00, 0.00%)、榮盛發展(8.130, 0.06, 0.74%)、龍光地產都要高一些，這跟中國奧園的負債率較高有關係。不過，值得注意的是，這是中國奧園近十年來最好的ROE水準。與此同時，中國奧園近些年的股利支付率逐漸走低至34.64%，而206-2018年的支付率均超過40%。


　　財務：淨負債率持續走高

　　中國奧園2019年平均融資成本較2018年有所上升，達到7.5%的水準，大幅高於TOP50房企平均融資成本均值6.35%，近年來中國奧園一直有著資產負債率較高且淨負債率持續走高的形象。2018年資料顯示，中國奧園平均融資成本也約為7.4%。

　　目前中國奧園帳面資金（貨幣資金+受限制使用資金）共有680.6億元，短期債務為418.73億元，長期債務為540億元。短期償債壓力指數是評估一家房企一年內的債務壓力情況，中國奧園短期償債壓力指數（短期債務/帳面資金）為0.62，低於TOP50房企資料均值0.78。


　　截止2019年底，中國奧園淨負債率為74.9%，在TOP50中位元列第21高位，略於均值81.23%，與遠洋、中國金茂處於同一水準，但資產負債率達到87.24%的較高水準。且公司整體的土地儲備不少在三四線城市，存在一定的風險。

高銀金融（00530）全面退出啟德發展區，昨早宣布以初步代價70.4億元，出售九龍啟德第4B區4號住宅地皮，較一年半前逾89.06億元的買入價蝕近21%，所得款項淨額將用作償還借貸及一般營運資金，公司預期將自出售事項錄得虧損約25.71億元。高銀股價昨—度上漲6.3%，尾市由升轉跌，收報1.39元，跌2.1%，成交額約93萬元。

會德豐稱非買家

根據高銀公告，買家Top Family Group Ltd屬獨立第三方，是一間海外註冊的投資控股公司，但未有披露其實際身份。會德豐（00020）在該地皮鄰近有土儲，但會德豐地產常務董事黃光耀昨於公開場合表示，會德豐並非買家，他認為成交價應屬市價，但地價不代表日後樓價，須待建成出售時的市況而定。

高銀指出，鑑於全球經濟疲軟為營商環境帶來的挑戰不斷增加，以及香港經濟活動減少，呈現收縮跡象，董事認為香港物業發展市場長遠仍存在不確定因素，考慮到該物業處於初步發展階段且項目所需資金龐大，在物業市場前景不明朗及香港整體經濟低迷的背景下，採取審慎方針，為現有業務保留更多現金。

2018年11月高銀以接近市場預期上限投得上述啟德住宅地，涉及總地盤面積約9708方米，可發展建築面積最多53394方米；目前地基工程尚未展開。連同該公司去年6月以「社會矛盾和經濟不穩定」為由棄標啟德4C區4號商業及酒店地，高銀目前在啟德再無發展項目；該幅4C區4號地皮去年9月下旬重推後亦流標收場。

奧園健康（03662）昨天收市後公布，以3700萬元人民幣收購寧波宏建物業服務65%股權，宏建目前在管項目34個，合約建築面積約為241.3萬方米。此為奧園健康一個月內第二宗收購。

一個月內兩度出手

交易完成後，寧波宏建的財務業績將併入奧園健康的綜合財務報表。奧園健康管理層表示，一直物色適當投資機會，是次收購將進一步拓展其於華東地區的物業管理組合，為現有物業管理業務帶來協同效應，同時，收購將增強該公司核心物管業務的競爭力和收入來源。

此前，奧園健康於4月22日以2.48億元人民幣收購樂生活智慧社區服務80%權益，涉及208個項目，物業總建築面積約2263萬方米。

該股昨天收報8.5元，升0.95%，成交額近9157萬元。

樓市升溫，市區海景單位身價回升，北角半山寶馬山花園樓價重上2000萬元大關。代理稱，屋苑8座高層A室，實用面積843方呎3房戶，享海景，原業主叫價2200萬元，剛減至2050萬元易手，呎價24318元，樓價及呎價仍創該屋苑今年新高。原業主1990年斥資289.29萬元入市，賬面獲利1760.71萬元或6.1倍。

同類向海成交例如7座極高層A室相同面積3房單位，去年底以1943.8萬元易手，即相隔不足半年同類貨造價回升106.2萬元或5.5%。

同區海峰園呎價持續爬升，並重上2萬元關，為2座中層G室，實用面積856方呎，屬望小量海景3房戶，以1800萬元轉手，呎價21028元，屬該屋苑自去年12月後呎價首度重越2萬元。原業主1993年斥430萬元買入，沽貨賬面升值1370萬元，獲利3.2倍。

啟德1號開齋1180萬成交

大市氣氛轉旺，九龍東啟德二手市場接連錄得成交，繼龍譽及嘉匯後，啟德1號本月亦開齋，中原地產啟德分行經理施蒂文指出，啟德1號（II）大廈3座中層A室，實用面積547方呎2房戶，昨天以1180萬元易手，呎價21572元，以原業主2017年入市價966萬元計，賬面賺214萬元或22.2%。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，今年4月錄得212宗私人住宅車位登記（包括一手和二手），總值3.68億元，按月多5宗（約2.4%）及5800萬元（約18.7%），連續3個月於200宗及3億元的低水平徘徊，相信短期內車位交投繼續受壓，未來登記數字仍會偏低。

　　在疫症漸放緩情況下，鋪位交投漸活，「小巴大王」馬亞木等人持有的美孚新邨一個鋪位，剛以約1.4億易手，平均呎價約5萬，料買家可享回報約3.4厘。物業於20年間升值約3.6倍。

　　上述成交為美孚新邨萬事達廣場地下N52號鋪，面積約2800方呎，剛以約1.4億易手，平均呎價約5萬，現址為華僑永亨銀行，每月租金約40萬，料買家可享回報約3.4厘。馬亞木於1999年6月，夥拍投資者郭木材及家族成員，合作購入該鋪位，當時作價3000萬，至今持貨約20年，帳面獲利約1.1億，物業期間升值約3.6倍。

　　有代理指出，美孚新邨萬事達廣場向來交投少，該段屬民生旺段，鋪位罕見空置，上述成交屬市價水平。

　　銅鑼灣波斯富街到處吉鋪，最新一個鋪位減租71%租出，涉及單位為77至83號波斯富大廈地下L號鋪，面積約200方呎，以每月10萬租出，平均呎租約500元，舊租客藥房，月租35萬，新租金跌幅約71%。

　　另外，波斯富街53號地下，面積約1000方呎，亦獲洽商中，月租約20萬，有市場消息指，鋪位已租出，不過，有代理表示，向業主查詢，得知鋪位尚未租出。該鋪位舊租客為麗萊時裝。

　　堅尼地城厚和街47至51號地下C鋪，建築面積800方呎，以2100萬易手，租客為農場餐廳，每月租金2.8萬，料回報率約1.6厘。原業主於2004年11月以246萬買入，持貨約16年，帳面獲利1854萬，物業升值約7.5倍。

　　盛滙商舖基金創辦人李根興分析，鋪位門面闊16呎，深35呎。該廈樓齡62年，樓高6層，具收購潛力。他又說，此鋪於2014至2017年月租3.3萬，之後升至4.14萬，今年5月到期，最新月租2.8萬，減幅32%，續約2年，至2022年4月30日。他又說，市值月租大約4萬。厚和街鋪位在港鐵西港島線落成前，被炒高，於2012年至2013年高峰期，該鋪位市值約3500萬。

　　中原（工商舖）商舖部高級分區營業董事彭慧思表示，中環士丹頓街25號地下連地庫，各約700方呎，意向價約5400萬，呎價約3.85萬。物業部分連約部分交吉出售，地庫現由酒吧租用，月租約2.75萬，租期至2021年初。