凶宅商機
發生非自然死亡事件的凶宅，人人避之唯恐不及，台灣卻有一小群人，不怕面對命案現場、不畏懼凶宅恐致的賠價、招厄之說，從中收取高3~5倍的費用，甚至以低買低賣累積獲利千萬元。他們分別是命案現場清潔師、凶宅房仲及投資客，凶宅處理從上游至下游都有人接手，組成穩固產業鍊，堪稱另類商機。

【凶宅清理師 收費高3~5倍】

清潔人員處理凶宅現場，一定以最高規格的防護措施出現。得第一環境維護公司提供
腐臭屍水、斑斑血跡及蠕動蟲蛆，當屍體移出凶宅現場後，清潔善後的難題正開始。1年多前看好凶宅清潔商機的于璥菖，從禮儀師轉業為命案現場清理師，處理近50件案件，也會協助屋主居中牽線給房仲委賣，形成凶宅一條龍服務。
于璥菖表示，凶宅處理以火災現場最困難，因牆面和天花板都燻得焦黑，需足夠設備才能處理；再來是陳屍一段時間才被發現的現場，及持刀砍殺造成血跡大範圍噴灑的情況。
于璥菖指出，因屬特殊狀況，清潔費是一般清潔費用的3~5倍，「不過還是要視現場污染狀況，及屋主希望恢復的程度來做增減。」

「得第一環境維護」創辦人陳啟文則指出，1個月最多可接到3~4件火場清潔、2~3件命案現場處理，每次清潔時間依現場狀況不同，一般住宅可能花上3~4天，大型案場可能要處理1周以上。
光是此類特殊清潔的業績，陳啟文透露，1個月可達70萬~80萬元，「也有可能遇上公司火災，單獨1件就70萬~80萬元」，價格高的原因，除因出動所有清潔設備，「要清潔加上除味道，絕對不是拿拖把拖一拖就可以解決的」。

【低買低賣 投資賺千萬】

所謂富貴險中求，被多數人視為燙手山芋的凶宅，在少數人眼中卻是可低價購入、出租換取穩定租金，或轉手出售獲利的好物。綽號「大姊」的凶宅投資客洪姓女子對於凶宅物件來者不拒，藉由低買低賣，至今累進千萬元身家，篤信道教的她認為，買兇宅是累積福報，「不只遇到的人愈來愈正面，運氣及財富都改變了。」
洪大姊投資凶宅已有7、8年時間，經手物件遍及中彰投，自有1套「凶宅哲學」，「在房地產想賺到錢，物件就要多元化」，舉凡套房、公寓、透天、大樓等，她完全不挑房型、不選格局，唯一要求就是發生命案後未改過屋況、未被經手買賣過的「一手房」。

凶宅投資客洪大姊藉由低買低賣，累進千萬元身家。
洪大姊表示，收購價格約在市價5折，若地段夠好、屋況夠新，「也願意出約市價7折收購」，並將命案空間改為客廳、辦公室等開放空間。目前她手中約有8件凶宅物件，採取小賺40萬、50萬元左右即脫手離場，每間凶宅賺不過百萬元內。她今年的目標就是要靠著凶宅買賣的盈餘，來重建自己常去的佛堂，「當你愈捨得付出，就會遇到不一樣的結果。」

【房仲凶宅代表 每周接3案求售】

原本專營高總價豪宅的台中市中信房屋西屯黎明加盟店經理文奕夫，卻有個比房仲身份更為人所知的身分「水鏡」，該筆名於6年前在PTT的Marvel版（即鬼故事版）發表賣凶宅的系列文，紅到出版社找他出書，去年出版《哈囉，我是凶宅房仲》，首刷1700本1個月搶購一空，現在他不僅是當紅作家，也轉型賣起凶宅，成為房仲業的「凶宅代表」。

房仲文奕夫過去專營豪宅，現轉型賣起凶宅。
大台中地區的凶宅市場蓬勃，文奕夫表示，每周都接到2、3間物件諮詢，交易價位也都落在市價的5~6折左右，「靠凶宅翻身的投資客不少，甚至有聽聞過從負債百萬元到手頭資產百萬元的案例。」
文奕夫直言，當初會想碰凶宅，只是因為錢好賺，每次獲利約數萬元到10多萬元不等，且凶宅物件不用特別打廣告，買賣都快、狠、準，「快的話可能出事後4天內就能成交」。他透露，手中有一批凶宅投資客名單，「因價格低，成交機會高，服務費大概就收個2~3%。」較困擾的是在出書之後，幾乎被與凶宅劃上等號，讓他有些無奈，「反正哪個社區不死人」，希望大家平等看待就好了。

全台房市交易回溫，加上2011~2016年間大幅調漲土地公告現值，以致出售房屋時所繳的土增稅逐年提高，最新統計，2019年第三季平均每件一般用地交易增值稅要繳18.2萬元，達到歷年單季次高；其中，台北因地價高，土地持分大的公寓產品較多，一般用地土增稅更達每件38.7萬元，高出全國平均值約20萬元。

2011年至2016年間全國土地公告現值大幅調漲，平均每年調幅達9.6％，雖然2017年起調幅平緩，不過較早期持有、近年轉售的不動產，特別是持有期間經過這段「飆漲期」的交易，要負擔的土增稅明顯增加。

根據內政部不動產資訊平台統計顯示，土增稅繳稅結構中，約有85％屬於一般稅率的一般用地，15％為優惠稅率的自用住宅用地。2009年時，一般用地平均每件不動產交易要繳土增稅額不到12萬元，至去年第三季已達18.2萬元，十年增加幅度超過五成；適用優惠稅率的自用住宅用地，十年來也從每件平均約10萬元，增加至12.6萬元。

台北市每件交易的土增稅額更有感增加，台北市2009年時平均每件一般用地交易的土增稅額約20萬元，2015、2016年間因房地合一稅制轉換而帶動大量早期持有的不動產換手，每件平均稅額衝高至50萬元以上，去年第三季一般用地土增稅也達38.7萬元，即使申請自用住宅優惠稅率的條件下，達28.9萬元。

台北市一般用地土增稅平均每件高出全國20萬元，自用住宅用地也高出16萬元，信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，台北市因為房地價格漲幅大，加上公寓產品多，土地持分也比一般電梯大樓高，若持有長達2、30年，出售時所要繳納的土增稅動輒上百萬元，有些長期持有的老舊公寓，因出售時土增稅額可觀，屋主難免不捨，反而成為減緩老舊公寓交易釋出意願的主要原因。

曾敬德表示，利用自用住宅的優惠稅率，或利用配偶尚未使用的一生一次優惠，都能夠達到節稅的效果。此外，長輩持有甚久的老宅，若子女最終以繼承方式取得，可以省下一筆可觀的土增稅。

台中機捷特區與單元12重劃區，隨著台中捷運預計年底通車及COSTCO好市多明年初營運，在重大利多陸續到位下，吸引大批建商競逐插旗、今年眾案齊發！包括惠宇、富宇、櫻花、精銳、鉅虹、華太、大城、寶佳、漢宇、昌祐等至少15家建商搶灘，總銷金額預估逾250億元，全都鎖定自住剛性需求的首購宅市場。

其中，台中上市櫃建商－富宇地產、櫻花建設、大城營建機構旗下的台灣亞銳士，都是首度插旗北屯機捷特區，近期分別推出「櫻花巨人」、「富宇峰景」、「大城享好市」預售案；此外，在機捷特區連續推出三個新案、且案案迅速完銷的惠宇建設，今年續推「惠宇大容」預售案，同樣受到粉絲的熱烈追捧。單是上述四家知名建商，推案金額就已超過百億大關。

上揚國際建築團隊台中一處總經理楊濬輔表示，北屯區14期重劃區採低密度開發，大樓產品相對稀少，隨今年第一季起陸續配地，挾著緊鄰水湳經貿園區與台中巨蛋、漢神洲際娛樂商城等重大建設優勢，屆時新推案平均開價將破40萬元。

楊濬輔指出，由於14期重劃區前景看漲，也順勢帶動11期重劃區房市每坪站穩「3」字頭；其他重劃區每坪單價也在26至28萬元之間，因市區高房價推擠，自住客紛紛往台中北屯機捷特區移動，使得機捷G0站成為自住客首選之處，吸引大批建商購地推案。

以富宇集團為例，今年無畏疫情干擾、全台推案腳步積極，推案地點遍布桃園、新竹、台中、彰化及南投等縣市，總銷金額預估超過270億元。富宇集團去年10月底砸下17.6億元，搶下北屯機捷特區兩塊「商2」土地、總面積面逾2,067坪，創下區域新高價，將由旗下的富宇地產與富宇建設分別推案。

其中，富宇地產在台中機捷特區推的新案「富宇峰景」，基地面積1,215坪，由於鎖定年輕首購族群，因此產品規劃22至35坪、兩至三房，以首購族容易進場的價格取勝，總戶數258戶，總銷金額約25億元，進場以來頗受首購族的青睞。

雙北市不少屋齡動輒超過30年，在都更與危老議題發酵下，從實價登錄資料統計發現，雙北市2017年至2019年建物型態交易量占比顯示，雙北市公寓占比持續攀升，兩年間成長2.4個百分點，熱銷區域台北市落在內湖、士林與文山區；新北市則為板橋、中和及新莊區。

房仲業者認為，近年在都更議題發酵下，是帶動公寓交易量持續成長主因。
永慶房產集團業管部資深經理謝志傑表示，購屋族想入住雙北精華區，但預算有限，會先從低公設且價格相對優惠的公寓類型下手，加上近年都更、危老利多政策發酵，公寓產品再度吸引民眾目光，不少長期置產型買盤進駐，公寓買氣升溫。

統計資料顯示，北市公寓交易量占比從2017年的22.5%到2019年24.9%，成長2.4個百分點，且占比已接近四分之一，顯示需求仍高，去年北市公寓每坪均價為47.9萬元。

新北市公寓交易量占比從2017年至2019年成長2.4個百分點，2019年公寓交易量占比來到19.1%，平均單價28.7萬元。統計資料顯示，新北市公寓多成交在商業發展、生活圈較成熟之行政區。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐指出，雙北三、四十年以上老屋眾多，一般自住族群因安全顧慮，加上未來轉手不易，購入意願低，但近年房市回穩復甦，不少置產族瞄準市中心老屋收租效益，長遠還有都更價值，推升老屋交易量。不過，老屋交易量成長也反映在土增稅上，尤其以地價較高的台北市最明顯。以內政部實價登錄資料統計，台北市從2008年第3季平均每件土增稅一般稅率平均繳納20萬元，一路飆升到2016年第3季每件需繳納50.4萬元。

公園綠地周邊空氣好，運動方便，近年成為都會區民眾購屋熱區，尤其是新冠疫情發生後，更為熱門。台灣房屋統計台北市四個大型公園周邊住宅單價行情，三個去年創三年新高，大安森林公園意外連兩年下滑，去年均價跌破百萬，較先前重滑逾二成。

觀察實價資料，大安區2017年、2018年有一波豪宅交易潮，加上多個指標豪宅、高價小宅交屋，推升區域平均房價來到每坪123萬、107萬元。2019年豪宅交屋潮趨緩，交易量也減少，區域交易以大安國宅、老舊華廈為主，均價因此下修。

根據台灣房屋統計，台北市四個大型公園綠地，近年以中正紀念堂周邊住宅房價表現最亮眼，2017年均價一坪87萬元，2018上升至91萬，2019年進一步來到99.5萬，將近百萬元。

台灣房屋智庫經理陳炳辰指出，中正紀念堂有公園綠地，還有戲劇廳與音樂廳，周邊屬舊城區，過去政府官舍齊聚，生活、交通便利性高，很早便發展成為高價地段，區域仁愛路、杭州南路，金山南路都有不少高價住宅，近年行情穩定保值。

由於區域中正國中明星學區周邊套房，去年成交多在一坪100萬以上，加上南門市場都更效應、捷運局興建萬大線高價徵收土地，周邊不少老舊華廈，甚至公寓都飆上百萬單價，均價也因此一舉衝高至將近百萬，在四大公園中，單價名列第一。

大安森林公園去年均價一坪95.7萬元，名列第二。陳炳辰指出，大安公園雖因去年交易物件以國宅、老舊華廈為主，導致均價下滑，仍是富人購置豪宅首選，近三年周邊豪宅房價都維持在高檔，「信義聯勤」最高每坪299萬元，仍穩居台北豪宅王。

占地廣達24公頃的青年公園，近年受惠捷運萬大線興建，周邊房價上漲不少，去年來到一坪46萬元。陳炳辰說，青年公園有綠地，還有游泳池、棒球場、網球場、高爾夫球場等，房價雖上漲，仍只有大安森林公園一半，仍是北市難得的親民公園綠地宅。

占地約10公頃的內湖大湖公園，周邊均價一坪53萬元，也算是親民地段。陳炳辰表示，大湖公園湖光山色風景佳，也有游泳池等運動設施，且近捷運站，交通便利。周邊新案不多，多數住宅社區屋齡較久，房價近三年呈緩步上揚，維持在五字頭。

房仲統計實價資料指出，公寓產品再度吸引雙北民眾目光，台北市以內湖區交易最熱，其次為士林、文山區。新北市則以板橋買氣最旺，去年成交1,027間，名列雙北第一。

因都更牛步，房價下修，雙北公寓一度買氣下滑，但隨房價逐漸回到高點，加上都更、危老政策發酵，永慶房產集團統計，北市公寓交易占比連兩年上升，去年近25%，每四間房屋交易，已有一間是公寓。

新北市去年公寓交易占整體住宅19.1%，也比2018年增加2.4個百分點。

以行政區來看，台北市去年公寓交易量，內湖區成交486件最多，士林區406件、文山區376件分居二、三名。

永慶房產業管部資深經理謝志傑表示，內湖區公寓均價每坪43.4萬，士林、文山區分別為44.3萬、39.4萬，均低於全市公寓均價每坪47.9萬。價格相對便宜，加上公寓坪數實在，吸引許多想取得北市門牌，但預算有限的購屋族進駐。

新北市公寓熱銷前三名為板橋區、中和區及新莊區，公寓平均單價分別為33.4萬、31.8萬和26.8萬元。

謝志傑分析，板橋、中和為新北市第一圈，與北市僅一橋之隔，生活機能成熟、交通路網便捷，加上相對便宜房價，讓不少台北通勤族以時間換取空間，用三字頭親民房價在兩地購買公寓。

新莊區近年隨多項國家級重大建設到位、企業總部陸續進駐，以宏匯廣場將開幕，帶來人口紅利和就業機會，並產生大量剛性需求，今年環狀線通車後，更成新北購屋熱區。當地公寓房價二字頭，對雙北首購小家庭極具吸引力，交易量因此擠入前三名。

皇翔建設董事會決議將向關係人取得新北市土城土地，預估購入金額為3.92億元，土地面積達449.23坪。

皇翔今天召開重大訊息記者會表示，皇翔董事會今天決議向關係人取得不動產，皇翔將向皇銘實業購入新北市土城區明德段222地號土地，總面積達449.23坪，購入金額為3.92億元。

皇翔指出，購入土地主要是考量未來營運計畫，預估購入土地、開發不動產後，將增加未來營業額及銷售利益。

另外，元勝今天也召開重大訊息記者會，為了活化資產，將視公司營運狀況，在適當價格時處分位在彰化縣北斗鎮的土地及建物。

為了考量股東權益，元勝指出，將在6月股東會上決議處分土地及建物案，待股東會通過後，董事會將依據市場狀況及鑑價結果尋找合適買主。若因客觀環境、市場狀況需要修正時，也將提請股東常會授權董事會全權處理。

根據最新內政部不動產統計平台資料顯示，2019年第三季國人出售房地時所繳稅的土增稅，一般稅率平均每件繳納約18.2萬元，創下2007年統計以來的單季次高紀錄，其中地價最高的台北市，同樣一般稅率的條件下，要繳納的土增稅比全國平均還高出約20萬元。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，台北市的房價高與地價水準高，幾次土地公告現值調整後，民眾售屋時的土增稅也有感增加，從2008年第三季一件土增稅一般稅率平均繳納20萬元，2016年第三季一度衝高至50.4萬元，最近一次統計則是38.7萬元，雖然北市房價漲幅也明顯，但要付出的土增稅金額也不少，即使申請土增稅的優惠稅率條件下，2019年第三季繳納的平均金額也約28.9萬元。

統計資料顯示，2019年第三季全國土增稅一般稅率平均每件繳納約18.2萬元，符合自用住宅用地的優惠房稅，平均每件繳納12.6萬元，台北市則是2019年第三季土增稅一般稅率每件繳納38.7萬元，比全國平均多出20萬元，符合自用優惠稅率平均每件繳納28.9萬元。

曾敬德表示，台北市因為房價與地價上漲幅度大，加上區域內公寓產品眾多，相對土地持分也比一般大樓還多，尤其是持有時間若2、30年，可能出售時的土增稅動輒上百萬元，因此民眾售屋時應多利用自用住宅的優惠稅率，能夠有效節稅，或者是利用配偶尚未使用的一生一次優惠，都能夠達到節稅的效果。

不過實務上也發現，台北市有些一手持有的老舊公寓，因為出售時的土增稅可能破百萬元，出售時屋主要繳納上百萬元難免不捨，久了也不想出售換屋，北市較年長的長輩持有甚久的老宅，若是子女最終以繼承方式取得，則可以省下一筆可觀的土增稅。

2020年房屋稅已於5月1日開徵，稅單及轉帳納稅通知均已完成寄發，請民眾記得在期限內繳納稅款，對於受到疫情影響的納稅義務人，新竹市稅務局提供5大紓困措施，並於網站設立「肺炎疫情稅捐紓困專區」，以助民眾度過疫關。

1.旅館業停用樓層稅金降3成：受疫情影響，飯店或旅館未使用樓層部分，可向稅務局提出由營業用稅率(3％)改按非住家非營業用稅率(2％)課徵，飯店或旅館業使用房屋非自有者，也可和納稅義務人一同提出申請，大幅節省房屋稅金。

2.主動辦理停業減徵：受疫情影響向國稅局申請暫停營業或歇業，稅務局主動辦理房屋稅適用非住家非營業用等較低稅率。

3.展延繳納期限: 個人、法人及非法人團體之負責人或主辦會計人員，因嚴重特殊傳染性肺炎接受隔離治療、居家隔離、居家檢疫、集中隔離或集中檢疫，房屋稅繳納期限准予展延至6月30日，若7月1日仍在接受治療者，繳納期限自隔離治療結束之日起再展延20日。上述納稅義務人應於展延期限內檢具相關證明文件，向稅務局申請。

4.延期繳稅:因疫情減班或接受隔離治療、檢疫等，導致收入減少，無法於規定期間內一次繳清稅捐者，可申請延期繳稅案件，不受應納稅額金額多寡限制，最長可延期1年。

5.分期繳稅:不受應納稅額金額多寡限制，如欲分期最長可分3年( 36期)。


新竹市稅務局表示，因應疫情避免感染風險，特別鼓勵民眾以e化繳稅管道繳納，同時舉辦e化繳稅抽獎活動，凡是以自然人/金融/工商憑證、已註冊健保卡或TAIWAN FidO台灣行動身分識別，登入地方稅網路申報作業網站，直接線上查繳稅款，或到便利商店多媒體資訊機，運用前揭憑證查詢列印繳納單(小白單)，直接至超商櫃台繳納，或掃描QR-Code、行動支付繳納新竹市2020年房屋稅者皆可參加抽獎，獎項豐富，計有提貨券6,000元1名、500元100名，請大家把握中獎機會，千萬別錯過了。民眾如有任何疑問，請洽稅務局網站或撥03-5225161轉401-418、0800-000321轉2、1999市民服務專線，將有專人竭誠為您服務。

新冠肺炎疫情以來，衝擊房地產市場，海悅國際總經理王俊傑認為，總體市場桃園以南的首購、成屋市場影響近 10%，衝擊並不大，反而是台北市等政經核心區段較明顯，看屋人潮減少 20%。對此，海悅調整接案順序，2020 年以剛性需求、成屋市場布局為主。對代銷業者來說，就是充分與業主溝通，願意配合「開價親民、貼近成交價」策略衝刺剛性自住買盤，將是代銷首選接案重點。

關於六都整體市場，王俊傑分析，台北市買氣遞延，來人、成交都降低，看屋者關心降價、送裝潢等配套措施，投機客心態較濃厚。新北地區江翠北側、央北重劃區的剛需明顯，看屋人群相對精準；雖然來客數減少、但是成交比提高，從 8 至 10：1 成長至 6：1。

同樣在剛需支撐下，桃園表現良好，不僅人口成長高、建設預算多，產業升級發展持續，未來勢必成為產業帶動城市升級。產業帶來就業人口，類似於台中。王俊傑分析，桃園生活環境比雙北好，是最有可能發生島內輕移民的直轄市，各類產品的坪數大小都有族群支撐。新竹目前則面對產品調整階段，大坪數去化慢、量也不大，反觀中坪數去化較快，但供需失衡，供應量不足。
台中部分，整體產業鏈完整，中部 6 大城市都會到台中市消費，不過推案量太大、因此價格合理的產品去化穩定，高鐵、嶺東地區去化穩定，消費年輕族群多、購買力佳。

台南在中央預算建設多、軌道經濟加持下建設腳步快，大型工業區逐漸飽和，可以看的出市場反應，包括東區、仁德、永康、新市等地區價格不高的建案，銷售都很好；過去主力套房市場轉型中型坪數，主力產品不低於 25 坪，整體均價站穩 22 萬元。

高雄市成屋市場優於預售市場，低自備、50 坪以內的住宅銷售較佳；2019 年以來價格雖有上來、2020 年則面臨修正。目前面臨市長是否換人、買氣略有觀望，針對產品要有特色才好賣。

王俊傑表示，國內疫情 3 月中開始確診人數急速增加，民眾對房市不確定感提升，因此 5 月初信義房屋公布 4 月營收與去年同期比較的年增減率，就能看到疫情對房市產生的變化。若要更準確的話，6 月初公布 5 月營收時的年增減率變動，更能直接反映疫情左右民眾購屋的決策。

　　中國證券報記者12日獲悉，北京萬通地産股份有限公司與福建省電子信息（集團）有限責任公司5月11日簽署《投資合作備忘錄》，擬對福建省電子信息集團的全資子公司福建省數字福建雲計算運營有限公司增資入股。雙方將基于自身優勢達成深度合作，未來就數據中心、大數據開發應用、5G+影視渲染、産城融合、産融結合等戰略方向展開全面深化合作，發揮各自優勢，共同為國家建設、社會進步和企業發展貢獻力量。

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　　福建省數字福建雲計算運營有限公司，專業從事大數據中心的建設運營、構建大數據産業應用的孵化平臺和政務數據開放開發的承載平臺，是福建省委定位的福建省“最強大腦”和“創新引擎”。公司致力于圍繞大數據、雲計算産業鏈構造生態環境，開展國企、民企、外企的三維對接，帶動産業集聚，推動東南區域數字經濟産業發展。

　始于2019年的物業管理服務公司上市潮仍在延續，今年又有多家房企發布擬分拆物業服務資産上市的計劃。

　　5月11日，榮盛發展發布公告稱，公司董事會審議通過關于公司擬分拆所屬榮萬家生活服務股份有限公司到境外上市的相關議案。榮萬家成立于2000年11月，注冊資本2.58億元，榮盛發展、河北中鴻凱盛投資股份有限公司分別持有其91.2%和8.8%的股權。截至2020年3月末，榮萬家合並報表口徑資産總額16.41億元，負債總額12.04億元，凈資産4.37億元；2020年1至3月，榮萬家實現營業收入4.05億元，利潤總額6765.06萬元，凈利潤5073.79萬元。

　　榮盛發展表示，榮萬家擬發行境外上市外資股（H股）股票並申請在香港聯合交易所有限公司上市，擬發行比例不少于發行後榮萬家總股本的25%，並授予承銷商不超過上述發行的H股股數15%的超額配售權。募集資金擬用于市場及業務拓展、收購兼並、社區生活服務、提高業務信息化水平、補充營運資金及一般公司用途等。

　　無獨有偶。4月29日，金科股份披露，公司擬分拆所屬金科服務集團有限公司在港交所主板上市。截至公告日，金科股份、石河子市恆業金通股權投資普通合夥企業分別持有金科服務75%和25%的股權。

　　克而瑞物管預計，2030年中國基礎物業服務市場規模將超過2萬億元，從基礎物業服務到增值物業服務，整體市場規模有望達到3萬億元。巨大的市場空間令房企趨之若鶩，資本市場亦適時拋出橄欖枝。克而瑞物管的統計數據顯示，截至2019年年末，通過IPO或借殼上市的內地物業服務企業達24家，其中A股3家、港股21家，港股成為內地物業服務企業上市的首選地。目前，有多家企業正在排隊或籌劃上市。

　　克而瑞物管研究總監湯曉晨分析：一方面，是因為港股可以為內地物業公司對接全球投資者提供窗口；另一方面，是因為附屬于地産公司或與地産公司關聯交易比重較大的物業公司較難在A股“過審”。不過，相比港股而言，A股市場具有更為廣泛的投資者，能夠有效降低發行風險，已有企業特別是獨立第三方物業公司更傾向于選擇A股上市。

　　“一方面，物管公司希望通過上市擴大品牌知名度、借助資本實現自身快速擴張的強烈需求。”有券商分析師表示，另一方面，和房地産開發業務相比，物管公司的高估值也是房企謀求分拆物業管理服務業務單獨上市的一大動機。

　　該券商分析師認為，雖然現在物業管理仍被視為房地産行業的子板塊，但相比房地産開發板塊，物業管理板塊屬于輕資産運營，同時有房企新開發的社區提供新的管理面積作支撐，隨著服務內容的豐富和質量的提升，物業管理服務行業有望發展成獨立成規模板塊。對房企而言，物業板塊掌握了入口資源，社區是未來商業消費的引流窗口，物業管理的發展空間可期。

　　5月10日晚，榮盛發展(7.980, -0.15, -1.85%)（002146.SZ）發佈公告，宣佈公司擬分拆旗下榮萬家生活服務有限公司（下稱“榮萬家”）至港交所上市。至此，房企分拆物業上市的跑道上再添一員。

　　有著“河北王”之稱的榮盛發展，在跨入“千億地產俱樂部”之後，最近動作頻頻，拿地、融資、上市，仿佛停不下來。

　　2019年，榮盛發展花了約300億買地，先後在京津冀、長三角、珠三角、中西部等區域的36個城市拿地102宗。今年一季度，榮盛發展又斥資63.8億斬獲17宗土地，尤其是4月，榮盛發展在成都以23.51億的價格溢價50%競得一幅地塊，力壓群雄、驚豔四座。

　　榮盛發展，已然由一個地方性房企發展成為一個全國性的房企，這種擴張的當下，趕上房地產市場的深度調整，大房企紛紛去庫存、降杠杆之際，而榮盛發展在回款不理想、高負債、現金流告負等因素影響下，依然活躍在拿地的一線。截止今年一季度，榮盛發展的負債規模達到2095億，負債率達到82%，經營性現金流淨流出50億，較去年同期淨流出的11.67億元同比增加了321%。四處籌資的榮盛發展僅一季度就籌資112億。

　　在此之際，榮盛發展啟動了分拆子公司赴港上市的計畫，也受到市場格外關注。

　　分拆子公司上市

　　5月10日，榮盛發展官宣，擬分拆榮萬家生活服務股份有限公司（以下簡稱榮萬家）赴港上市，具體上市時間待定。

　　榮盛發展表示，榮萬家獨立上市後不會對公司其他業務板塊的持續經營運作構成任何實質性不利影響，不影響公司獨立上市地位。

　　榮萬家成立於2000年11月2日，主營業務包括家庭服務、物業服務等。截止公告之日，榮萬家共有兩位股東，分別為持股有91.2%股權的榮盛發展，以及持有其8.8%股權的河北中鴻凱盛投資股份有限公司。

　　榮盛發展方面表示，本次分拆上市有助於突出公司生活服務板塊的發展優勢，提高公司及榮萬家的持續運營能力。通過分拆上市，可以有效的增強榮萬家的資本實力，並建立獨立、持續、穩定和高效的資本運作平臺，為業務發展提供更為多元化的融資管道，提升榮萬家競爭優勢。

　　截至今年一季度末，榮萬家合併報表口徑資產總額16.41億元，負債總額12.04億元，淨資產4.37億元。2019年，榮萬家實現營業收入約13億元，利潤總額1.35億元，淨利潤1.01億元。

　　在年初疫情的影響下，榮萬家依然取得不錯的業績，一季度實現營業收入4.05億元，利潤總額6765.06萬元，淨利潤5073.79萬元。根據估算，當期榮萬家淨利率已升至12.5%。

　　房地產公司分拆旗下物業公司上市並不新鮮，據不完全統計，去年年底至今，宣佈分拆物業板塊上市的房企已達15家。2019年底，融創、世茂、華潤等巨頭也紛紛放出訊號，宣佈入局。相對於地產行業，物業公司的估值較高，市盈率可達幾十倍。

　　擴大融資管道又能享有高估值，分拆物業上市是一場已被多次驗證擁有頗多利好的資本運作。一個可比的案例是藍光發展(5.500, -0.10, -1.79%)，在成功分拆藍光嘉寶上市後，藍光嘉寶並沒有在風口上飛起來，但幫助藍光發展形成了A+H的資本版圖，可以從更多管道進行融資與擴張。

　　對榮盛發展而言，分拆子公司赴港上市還有另一層意思，打通境外融資視窗。尤其是在急速擴張、融資緊張之際，這對榮盛發展顯得較為重要。

　　資金需求緊張

　　榮盛發展成立於1996年，2007年8月8日成功登陸深圳證券交易所，成為河北省首家通過 IPO上市的房地產企業。此前，榮盛發展主要在河北發展，但這幾年受制於環京限購的壓力，榮盛發展開始走出河北，隨著全國化佈局戰略的鋪開，榮盛對於大本營河北的依賴性逐漸降低。

　　2018年，榮盛發展銷售金額首次突破千億，首度躋身千億房產之列。2019年，榮盛發展在千億體量上站穩腳跟，實現了簽約金額1153億，同比增長13.58%。

　　根據年報顯示：榮盛發展的銷售規模、營收和利潤均錄得上漲，其中實現營業收入709.12億元，同比增長25.8%；歸母淨利潤91.2億元，同比增長20.57%。

　　不過，千億元銷售背後，榮盛發展的高負債和高風險問題依然存在。截至2019年末，榮盛發展的總資產達到2545.95億元，負債總額達到2099.22億元，資產負債率82.45%，負債處於高位運行。

　　榮盛發展在實現規模發展之後，採用“高周轉”的模式，通過快速的開工、銷售的方式提高資金利用效率。2019年，榮盛發展取得銷售回款860億元，只完成年度計畫的93.48%，簽約銷售回款率 74.55%，這直接影響了企業的現金流。

　　2019年，榮盛發展的經營性淨現金流只有21.2億元，相比2018年175.1億元同比大跌87.9%。

　　這兩年，房地產市場告別了高增長的時代，受宏觀調控政策影響，樓市遭遇增長天花板，銷售面積大幅下滑。榮盛發展遭遇房地產的寒冬，銷售回款不理想，但是其擴張的步伐並沒有停止。

　　這一年，榮盛發展大舉進軍三四線城市，新增土地102宗，建築面積979.34萬平方米，購地金額達到302億，同時還佈局了一些康旅及產業園專案。

　　對房地產這樣開發週期長，資金需求大的企業，不得不走上大量的融資、借款的道路。截至2019年底，榮盛發展一年內到期的有息負債額348.3億元，占總借款約660億元的逾50%以上，賬上貨幣資金為303.55億元，其中涉及受限資金近50億元，短債償付壓力可見一斑。

　　大幅增加的負債直接增加了榮盛發展的償債支出。2019年度，榮盛發展償還債務支付的現金達427.5億元，同比增長3.6%。財報顯示，榮盛發展2019年度財務費用為9.16億元，同比增長14.25%，財務費用增加主要為報告期利息支出增加所致。

　　在現金不足以覆蓋短期債務的壓力下，企業往往只能通過發行債券籌集資金借新還舊。

　　2019年，榮盛進行了新一輪密集的發債，包括總額10億元的債權融資計畫；發行30億元的非公開發行公司債券；5億元的第一期超短期融資券；11.67億元的公司債；以及9.1億元的第二期超短期融資券。這些債券發行的目的幾乎都是償還貸款，改善債務結構，減輕償債壓力。

　　榮盛發展一季報顯示，截至2020年3月底，榮盛發展取得借款收到的現金累計82.23億元，同比增長了37.41%；報告期發行債券收到的現金35.19億元，同比增長151.95%；報告期收到其他與籌資活動有關的現金8.76億元，同比增長了487%。

　　如果今年房地產低迷的形勢持續、銷售回款不理想，又會進一步加大對融資的依賴。對榮盛發展而言，經營性的淨現金流依然是今年的大考。

　　千億規模的危與機

　　5月10日當天，與榮萬業分拆赴港上市公告一起的，還有另一則關於榮盛發展的融資公告。

　　榮盛發展發佈公告稱，公司及下屬公司擬向控股股東榮盛控股股份有限公司（簡稱“榮盛控股”）、榮盛建設工程有限公司（簡稱“榮盛建設”）借款，計畫合計借款金額不超過30億元。

　　其中，榮盛發展擬向榮盛控股借款不超過20億元，借款期限不超過24個月，綜合借款利率不超過9%。榮盛擬向榮盛建設借款不超過10億元，借款期限不超過24個月，綜合借款利率不超過9%。

　　公告還披露，榮盛發展確定向榮盛控股借款的關聯交易金額為3.6億元，占公司最近一期經審計淨資產的0.88%；確定向榮盛建設借款的關聯交易金額為1.8億元，占公司最近一期經審計淨資產的0.44%。也就是說，榮盛發展確定向公司第一大股東及第二大股東借款金額合計5.4億元。

　　另外，榮盛發展與關聯方榮盛控股、榮盛建設連續12個月之間累計實際發生同類關聯交易的總額9.73億元（含本次），占公司最近一期經審計淨資產的2.3801%。

　　也就是說，榮盛發展不僅向市場募資，還要向控股股東借錢。2019 年，房企新增綜合融資成本為 7.07%，榮盛發展向股東的融資成本也引起一定程度的質疑。


　　事實上，這些年榮盛發展每年向股東分紅。2019年年報顯示，榮盛發展董事會擬向全體股東每10股派發現金紅利4.8元（含稅）。榮盛發展已連續13年向投資者派送現金股息，累計現金分紅金額達103.15億元，

　　對於“千億俱樂部”，這對榮盛發展而言，既是一種契機，也是一種負擔。因為榮盛發展要保住千億的規模、持續的增長節奏，就需要大手筆的買地、要通過借款來支撐其發展。

　　無論是從資本市場尋求資金幫助，還是從控股股東借款，均是其現金壓力下的一種表現。

　　根據榮盛發展最新披露資料，2020年1-4月，榮盛發展累計實現簽約面積205.01萬平方米，同比下降6.24%；累計簽約金額216.69億元，同比下降9.47%。

　　2020年一季度，榮盛發展的經營性現金流告負。報告顯示，當期公司經營性現金流淨流出49.17億元，較去年同期淨流出的11.67億元同比增加了321%。即使現金流已經告負，但榮盛方面沒有停止拿地的步伐。僅2020年4月，榮盛發展就以約30億元的對價獲得四幅土地，其中成都地塊成交價達23.51億元，溢價50%。

　　在房地產的調控並沒有放鬆的跡象之下，2020年對榮盛發展來說也是極其考驗的一年，如果依然逆勢擴張，各種借款到期、經營回款均存在壓力，加上全國佈局面臨的新問題，這不僅考驗企業的資本運作能力、也考驗企業的管理能力。

　　5月12日，成都對外出讓一宗位於“高新區桂溪街道銅牌村1組、2組”的商業相容住宅用地，計容總建面62242平方米，其中住宅部分占比不超49%，總占地約46.7畝，起拍樓面價12000元/㎡。

　　作為成都城南的高新區，近2年來供地本來就較少，一旦有地上市，勢必會是一場房企豪門之間的大廝殺。這宗地也不例外。

　　最終，合景泰富集團旗下全資公司成都市中天盈房地產開發有限公司以成交樓面價16600元/㎡搶得，溢價率近40%，拿地耗資約10.33億元。

　　對於合景泰富來說，來成都開發房地產已久，包括大家熟知的在東大街東大路上的環球匯•天譽，位於武侯區萬向南路合景•領峰與廣和2街的疊翠峰，位於高新西區的合景•萬景峰，三圈層大邑的雲上文旅度假項目，以及眉山東坡區的合景•領峰。

　　除了住宅產品之外，合景泰富在成都還做了2個商業項目，分別是譽峰•環匯商業廣場、合景•悠方，尤其是合景•悠方，號稱是合景泰富在全國第三個購物中心。


　　截至2019年底，合景泰富旗下除了傳統優勢打造的住宅之外，涉及商場8個，寫字樓8個，酒店17個，整個商業不動產運營板塊漸成氣候，去年貢獻權益收入24.3億元，同比增幅49%，成熟商場經營利潤率52%，成熟寫字樓經營利潤率86%。

　　從上述不難看出，合景泰富敢於斥鉅資搶下成都高新區6.22萬方的商兼住專案用地，足見其未來開發信心很足。


　　觀察2019年全年看，合景泰富實現收入249.6億元，同比增長233.8%，權益收入約389.5億元， 同比增長72.4%，核心利潤52.1億元， 同比增長36.8%，歸母淨利98.1億元，同比增長143%。按權益合併核心毛利率及淨利潤率分別為31.8%、25.8%。

　　2019年，合景泰富實現銷售額861.07億元，同比增幅31.5%，超額完成全年銷售目標，平均售價約17500元/平方米，同比增長6%。

　　從以上看，合景泰富旗下住宅銷售仍是貢獻收入的絕對引擎，產品售價也相對較高，所以毛利率尤其是淨利率維持高位，非常可觀。

　　具體到預售額貢獻，去年合景泰富在售118個項目，有43%來自長三角區域，30%來自粵港澳大灣區。按城市等級劃分，89%來自一二線城市，廣州、杭州、蘇州三個城市銷售額均突破百億。


　　相對于此，成都在售項目只有4個，分別是萬景峰、譽峰、天譽和雲上，而重慶多達6個在售項目，但整體而言，相比其他區域，在成渝的銷售貢獻仍較低。

　　注意！去年，合景泰富拿地擴張格外迅猛，在廣州、北京、上海、深圳及強二線城市杭州、重慶、南寧等獲取26個項目，新增總建築面積374萬平方米，總土地成本276億元，補充總可售貨值約730億元。

　　截至去年底，合景泰富共擁有156個項目，權益總土儲為1701萬平方米，總可售貨值約為5100億元。

　　2020年將是合景泰富成立25周年，已明確要衝刺千億規模，計畫推出包括廣州臻溋、北京領匯長安、杭州春來曉園、重慶天鑾、香港鴨脷洲等多個全新項目，可售貨值1700億元，但銷售目標保守定在1033億元，預計增長20%。

　　5月8日，合景泰富披露今年4月份單月實現合同銷售金額65.12億元，同比下降3%，對應合同銷售面積42萬平方米，同比下降16%。今年前4個月累計實現合同銷售金額約195.52億元，同比下降11.8%，在克而瑞全口徑排名第40位，累計合同銷售面積120.4萬平方米。

　　資料顯示，4月份，一線城市整體成交環比大漲45%，從前4個月看，合景泰富跌幅收窄，隨著一線乃至強二線城市樓市復蘇，對一二線貨值占比較高的房企而言，都是有益的。

　　但接下來，房企之間推貨競爭也會異常激烈，因為大家都急需回籠資金，所以產品定位及售價較高的合景泰富，並不見得是一個好事，所以定價策略可以適當下探，讓利多銷。

談起行業跨界，近期最具話題性的莫過於萬科「養豬」。其實，近些年在豬身上打主意的行業大佬，多到已經不能用十個手指數過來。

今年5月初，萬科一則養豬招聘廣告讓大家紛紛感歎「養豬可能比賣房掙錢」、「萬科的豬肉該很香吧」等。其實說起來，地產界龍頭養豬還真不少。除萬科外，碧桂園2018年6月份宣佈正式進軍現代農業，其中一項就是養豬，並招聘資深養豬事業部負責人；萬達、恆大則是以扶貧形式養豬，2014年底王健林在貴州投資10億元(人民幣，下同)建立土豬養殖廠和屠宰加工廠，2016年許家印在貴州投資3億元援建養豬為主的農牧基地。

阿里研科學養豬大計

除了地產界的大佬外，互聯網巨頭亦好「養豬」。2019年底，據多家內地媒體報道，美團計劃以戰略投資的方式以數億元入股陳生旗下的廣東壹號食品股份有限公司，壹號食品由「北大豬肉佬」陳生創立，是中國土豬行業的第一品牌。京東、阿里紛紛在2018年宣佈科學養豬計劃。其中京東成立京東農牧子公司推AI養豬計劃，阿里雲公佈人工智能科學養豬技術。

入局「養豬」的還有皮革類上市公司，3月5日，主營皮革的振靜股份發佈公告稱，計劃以發行股份和支付現金等方式收購四川養豬企業巨星農牧。交易完成後，公司主營業務將新增畜禽養殖及飼料生產和銷售。

豬肉價飛升 利潤豐厚

行業大佬愛養豬，不僅因為豬肉香，更因為豬肉背後的萬億級市場規模。據期貨日報一份數據指，從2009年截至2019年，10年間中國肉豬飼養均超過6.5億頭，年均消費超過5,000萬噸，和豬相關的市場規模高達3萬億元，其中直接產業約1.4萬億。華金證券研究報告亦指，我國生豬產業目前的規模化紅利仍較為豐厚，國內優秀的生豬養殖企業未來仍具有很大的發展空間。另據行情寶豬價查詢，上海豬肉價格5月12日為32.72元/公斤，相較去年同期15.5元/公斤的價格，漲幅高達111%。

藍籌屋苑先破頂 二線盤接力追升

近月樓市擺脫頹風，陸續重現破頂價成交，連帶業界對樓市前景也轉趨樂觀。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑預測，反映主要大型屋苑二手住宅樓市走勢的中原城市領先指數（CCL）今年底勢將突破歷史高位。美聯物業住宅部行政總裁布少明亦相信，樓市會在本季重拾升勢，估計全年樓價升半成。

CCL在去年6月觸及歷史高位190.48後輾轉回落，上周五（8日）公布最新一周數據為175，較高峰回落8.1%。不過，陳永傑指出，近期市民入市意欲回復高漲，樓價更止跌回升，並逐步收復今年首季的失地，「當下樓市升勢係由本地需求主導，基本上係香港人買香港樓」，傳統十大屋苑如鰂魚涌太古城及鴨脷洲海怡半島等，在本輪轉角市中已搶先進入創新高歷程，「呢啲屋苑近期已有唔少單位逼近或者創咗歷史新高」，下一波將輪到二線屋苑接力，進一步推動樓市升勢。

粉嶺中心見705萬 荃威穿八球

事實上，部分二線屋苑樓價近期已急起直追，屬CCL成分屋苑的粉嶺中心早前有B座頂層連427方呎天台單位以705萬元易手，刷新該屋苑歷史樓價紀錄。

荃灣荃威花園樓價最新也歷史性升穿「八球」， 據美聯物業高級分區營業經理鍾家豪透露，該屋苑G座高層1室連平台2房戶，實用面積614方呎，平台面積380方呎，新近以827萬元易手，把該屋苑2018年9月創下的680萬元歷史高位，大幅推高147萬元或21.6%，呎價13469元。原業主2009年以285萬元購入，轉手賬面升值542萬元或1.9倍。

陳永傑認為，本月陸續有新盤推售，將進一步帶動市場氣氛，樓價升勢加速，在暢旺成交支持下，相信CCL將慢慢爬升，今年底勢將升穿去年高位190.48，潛在升幅逾8.8%。

美聯預測全年樓價上揚5%

由美聯物業編制的美聯樓價指數，近期也有回勇現象，該項指數最新已升抵161.01，連彈三周累升0.7%，把今年以來跌幅收窄至2.42%。布少明相信，隨着疫情紓緩及市場信心恢復，樓價已於4月起回升，個別早前樓價跌幅較大的屋苑如天水圍嘉湖山莊及沙田第一城等，近期更由低位反彈約3%至5%，相信次季樓價會回穩，維持全年樓價上升5%的預測。

由於樓價反彈，近期不少市民亦由執平貨變成捱貴價。利嘉閣地產首席聯席董事蔡庭勇稱，將軍澳南豐廣場5座低層G室2房戶，實用面積375方呎，原業主以638萬元放售，剛有買家經過一輪議價及考慮後，終拍板以626萬元購入，呎價16693元。同座一個低層G室，上月曾以605萬元易手，今次買家入市價較之高21萬元或3.5%，原業主2017年3月以523.8萬元買入，短短逾3年賬面賺102.2萬元或19.5%。

經濟學者關焯照認為，樓市走勢並非單純由經濟表現主導，目前本港住屋需求強勁，房屋卻供不應求，加上香港目前有七成業主已供完樓，陸續為下一代置業，「畀首期幫助佢哋上車」，為樓市注入新能量，成為樓市上升原因之一。

然而，關焯照稱，樓市重現大升勢，一般需要成交量配合，觀乎近期市場交投狀況未算熾熱，相信近期的破頂成交只限於個別高質素單位，又預料年內樓價再創歷史新高機會不大，「因為就算經濟改善，香港政治環境（不明朗）都唔會咁易解決，市民未必敢吓吓冒險用新高價買樓，未年12個月樓市呈現呆滯居多。」

二手住宅樓價步入止跌回升階段，惟租金調整期尚未完結，今年4月全港107個大型私人住宅屋苑實用面積平均呎租（實用呎租）33.3元，按月挫約2.1%。不過，中原地產研究部高級聯席董事黃良昇相信6月起整體租金跌勢會放緩，今年中可望成功尋底。

根據中原地產新簽租約統計，今年4月本港住宅平均實用呎租報33.3元，連跌9個月共12.1%。今年全球新冠肺炎疫情爆發，經濟活動受影響，令本港住宅租金跌勢明顯擴大，由2月及3月的按月跌2%，擴大至4月按月下挫2.1%。

隨疫情漸緩和，美聯物業認為，過去數月積壓的購買力出現「彈弓式」反彈，樓價將止跌回穩，全年仍看升5%。

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，美聯樓價指數報161.01點，連升3周，年內跌幅收窄至2.42%，反映樓價有回穩迹象，加上最近美聯信心指數連升4周，顯示業主看好後市，有助樓價止趺。

一二手成交量 料創高位

布少明估計，5、6月市場有望逾6,000伙新盤應市，將集中將軍澳及屯門深井區，料5月一手銷售量會增至1,500伙，第二季可達4,000伙，創3季新高﹔而二手註冊量首4個月錄逾1.2萬宗，較去年同期跌17.5%，惟600萬至1,000萬元的二手註冊量逆市升11.5%，相信與放寬首置按保成數有關，預計今季二手註冊量可超越1.1萬宗，創1年高位。

他指，失業率及經濟會影響樓市，但疫情受控，加上基本利好因素例如低息、量寬仍支持樓價，成交量增加，業主議價減少，相信次季樓價有望回穩向上，維持全年樓價升5%的預測。

對於市場擔心「五窮月」，美聯物業首席分析師劉嘉輝認為，5月份樓價在過去10年「9升1跌」，相信二手市場共有逾1萬宗購買力有待爆發，下月二手住宅註冊量料達4,000宗，交投轉旺。

另一方面，中原表示，各國量寬，熱錢有望流入房地產市場成避險工具，在暢旺成交量支持下，確定樓市已轉勢，預計年底中原樓價指數可挑戰去年高位，升8.8%。

豪宅交投明顯轉旺，各區豪宅地段均錄得大額成交，中半山豪華閣一個中層單位剛以6,020萬成交，呎價近2.6萬元，屬雙破頂。

中半山今個月交投非常熾熱，市場至少錄逾10宗買賣，其中豪華閣新近錄得一宗創新高價個案，屋苑中層單位剛以6,020萬元售出，單位實用面積2,320平方呎，呎價25,948元。

峰景中層戶 8年賺逾4成

有名人趁市況回暖出貨，據悉懋德航運鄭氏剛以約6,100萬元沽出中半山峰景單位，持貨8年賺逾4成離場。涉及單位屬峰景中層戶，實用面積1,579平方呎，呎價38,632元。資料顯示，原業主於為懋德航運主席鄭承忠及其太太丁培芳等有關人士，透過冠標國際投資有限公司持有物業，於2012年以4,250萬元購入單位，持貨8年，帳面獲利1,850萬元。

另外，世紀大廈1座低層單位，亦剛以6,000萬元售出，實用面積2,041平方呎，呎價2.93萬元。九龍區交投氣氛亦不俗，尖沙咀Grand Austin 2座中高層B室，連雙車位以4,850萬元售出，屬市場價成交，面積1,216平方呎，呎價39,885元。

工商舖出現連環蝕讓，市場消息指，元朗虹方低層10室以較2年前買入價蝕158.1萬元沽出，幅度達三成。另傳上水新豐路有全幢物業由1.1億元勁劈46.4%至5,900萬元成交，賬面賺400萬元，計算稅項及雜費後，料至少蝕逾百萬離場。

元朗活化工廈2年蝕30.5%

市場消息指，元朗宏業南街22號虹方低層10室，面積391方呎，以360萬元成交，呎價9,207元。項目原為工廈，星星地產早年進行活化，並於2017年起進行拆售。該單位原業主2018年以一手購入，涉資518.1萬元，持貨2年轉手，賬面蝕158.1萬元或30.5%。

此外，市傳上水新豐路67號全幢物業連地舖以5,900萬元成交，地舖建築面積1,200方呎，入則閣250方呎，1樓907方呎，2樓907方呎，天台220方呎。原業主以個人名義於2013年3月以5,500萬買入，原叫價1.1億元，是次成交價較叫價低46.4%，賬面微賺400萬元，估計原業主在扣除雙倍印花稅及代理佣金等費用後，至少蝕約122.5萬元。

據了解，地舖及閣樓由建設銀行以月租17萬元租入，1樓由教會以1.1萬元租入，2樓寫字樓租金為1.2萬元，租金合共19.3萬元，租金回報3.9%。

盛匯商舖基金創辦人李根興表示，該舖位置不錯，但屬於新豐街較平位置，最貴位置應該是近龍琛路，以5,900萬元全幢計算，個人覺得「好平」。之前叫價一直是過億，而且銀行租客相對穩定，相信是因為上水最近是重災區，沒有水貨客，才有平價成交。