最近市面上出現不少高總價物件求售，如位在台中市北區的馥品大飯店，就以開價12.8億元的價格出現在售屋平台上，仲介透露，由於總價太高，「已經賣2年還賣不掉」；而最近在台中三井Outlet周邊的國都大飯店，則因未給付承攬報酬，整棟遭到法拍，目前2拍底價為2.216億元，預計5月22日開標，法拍業者指出：「評估可能只有大財團會下手。」

坐落於台中市北區漢口路四段上的馥品大飯店，建坪2341.76坪，為1棟高13層樓、屋齡30年、內部共有121間客房的建物，由於交通便利，距離天津街、一中商圈都很近，吸引不少外國觀光客以及短程國旅客群，不過現在卻以總價12.8億元、每坪單價約54.66萬元的開價出現在售屋平台上。

馥品大飯店已賣2年

當地仲介透露，目前地主與飯店經營者是同一人，前年就已經把該物件拿出市場賣，「賣了2年還賣不掉，所以12.8億元已經是有稍微降價後的開價了。」該仲介指出，雖然馥品大飯店在當地口碑還不錯，但是由於總價太高，「基本上還是要財團等級的才有可能接手」，雖然有數組客戶詢問，不過目前仍沒有業主有強烈的購入意願。

國都大飯店1拍流標

台灣房屋智庫經理陳炳辰指出，台中不少建商其實對於土地的興趣大於地上建物，且多有屋齡相當年輕的物件遭拆除，該物件換算土地單價過高，且以台中市來說，此基地面積不算大，加上還有地上物拆除，不容易受建商青睞，「除非是金控壽險業者有意購置，不然銷售難度大。」

除了市場上高總價物件的釋出，位於中市梧棲區大智路二段上的國都大飯店，最近則是因未給付承攬報酬，整棟遭到法拍，1拍流標，目前等待2拍。根據台中地方法院公告，該飯店為1棟地上6層樓高、屋齡30年、總建坪1331坪、內有53間客房的建物，因為其未給付承攬報酬，被債權人阿自倍爾公司提出聲請拍賣，該不動產除了向台中商業銀行抵押設定1.8億元和2400萬元外，還向第一租賃和3名自然人借貸，其借貸總額高達2.89億元。

翰銓多筆不動產法拍

再深入追查發現，國都大飯店隸屬的翰詮集團，其董座賴營炫曾砸下15億元，併購本物件以及台中「達欣精品商務旅館」、豐原「五都大飯店」等3家飯店，原本預計年營收可達3億元，然而近期卻接連傳出欠薪、拖欠工程款消息，彰顯集團事業已走下坡，而翰銓集團及賴營炫本人名下不動產，自去年6月至今有7筆淪落法拍，錢坑巨大。

經營法拍市場的竤發不動產開發有限公司業務經理賴明輝向《蘋果》透露，目前飯店仍在正常營運，員工則是低調未回應。雖然國都大飯店所在地點佳、距離三井Outlet相當近，但是賴明輝認為，即便從2拍底標2.216億元降到4拍1.41億元，總價仍是相當高，評估可能只有大財團會下手。

【馥品大飯店小檔案】

位置：台中市北區漢口路四段
樓高：13樓
屋齡：30年
總建坪：2341.76坪
客房數：121間
目前狀態：地主自營
開價：總價12.8億元、單坪約54.66萬元
【國都大飯店小檔案】

位置：台中市梧棲區大智路二段
樓高：6樓
屋齡：30年
總建坪：1331坪
客房數：53間
隸屬：翰詮集團董座賴營炫
目前狀態：法拍，1拍流標
法拍底價：2.216億元
2拍開標日期：5/22
資料來源：《蘋果》採訪整理

台中市南太平人口密度高，少有土地供給，其中位處長億國小一帶的重劃區，是當地近年房市罕見黑馬，主要由5個大小不一的自辦重劃組成，過去因地價親民，吸引許多在地建商搶進，推出1字頭首購型別墅，不過短短5年時間，地價瘋漲1倍、最新標售單價更是叩關4字頭。

最新標售單價4字頭

台中南太平長億國小周邊，以前全是一大片竹林，近年來土地重劃陸續完成，集中於方圓1公里範圍內，採低密度、高綠覆發展，區內有不少綠地公園，其中泓成自辦重劃區近期出售3塊土地，其中1塊位在長億十街、永吉街口，以總價1億423萬元，換算每坪約41.25萬元取得，創下當地最高價。

在地建商私下指出，「這邊都是低密度住1土地，土地單價40萬元太扯！」他表示，5年前該區建地主力每坪20萬元，前2年翻漲到每坪30萬元，現在短短時間成交價又來到4字頭，一舉創下當地天價，幾乎等同太平市中心行情，也顯示市場游資熱錢太多。

生活家建設副總劉瑾昀同感表示，因為這裡生活機能尚未發展，短時間能有如此漲幅，是很難想像的，「應是高綠覆特色，加上鄰近工業區，工作人口、企業主的居住需求，帶動當地別墅市況去化順利。」他預計今年底自家將推出共3期別墅個案，主打首購型1568萬元起、換屋電梯別墅3000萬至4000萬元新案。

高雄上市櫃建商因銷售與推案策略不同，今年搶攻房市布局也各有異，京城建設（2524）今年只新推二筆預售、合計約75億元，隆大（5519）則拚四個預售總銷100億元建案，固守成屋銷售的永信（5508）今年將有三案總銷73億元成屋進場，華友聯（1436）則有39億元的三建案完工入帳，鑫龍騰（3188）力拚60億元的既有成屋銷售。

今年前四月營收已達25.88億元的京城，業績比去年同期大增77.3％，京城發言人周敬恆指出，5月和6月尚有已售待入帳的營收基礎，今年上半年營運已吃下定心丸。

而總銷約15億元的「享京城」，在完工之後，因已售出90％左右，因此，將繼續提供營收來源，他說，既有的「京城大苑」等新屋，也還有234億元左右可售，今年營收審慎樂觀。

周敬恆表示，京城今年另有二個全新預售建案推出，分別是總銷約45億元的「世界心」以及總銷約30億元的「京梧桐」，不過，這二筆建案要到2024年才會完工挹注營收。

華友聯董事長陸炤廷表示，預售已完銷12億元的「IN H」、15億元預售93％的「E GO」、以及11.5億元預售完銷的「秋紅谷」，將從今年6月完工後陸續入帳，貢獻營收，其中，「秋紅谷」因為年底才完工，因此，大部份會入帳到明年。

陸炤廷指出，由於華友聯可供銷售的成屋只有6,500萬元，雖然明年還有總銷約32億元的「i世界」可入帳，但為了營收不中斷，今年仍將推出二個預售案，總銷合計69億元，可望2023年完工，貢獻營收。

向來都採完工再銷售的永信建設發言人陳怡均表示，今年將有三個新成屋進場銷售，包括總銷約36億元的「翡翠流域」、總銷約18億元的地上權住宅「R5新世紀」、以及預定年底公開、總銷19億元的「耘川」。

陳怡均指出，除了總銷合計約73億元的三個新案，可為今年貢獻營收之外，永信截至4月底，還有可供銷售入帳的既有成屋，總銷金額大約47億元，包括「天睦」和「孔宅大鎮」等。

隆大副總陳又齊說，隆大除了既有成屋48億元，今年還將推出二案總銷合計52億元的新案，而預售中的「隆大鳳凰」等四個建案，總銷合計100億元，則是今年銷售主力之一。

鑫龍騰特助黃文柔表示，公司既有成屋總額約60億元，包括高雄的「鑫天地2期」等，並將在今年推出二筆預售，合計總銷約29億元。

房地產「代銷天王」海悅國際將積極部署跨足商用不動產，「處女作」將是三年前攜手豪昱營造、互立機電工程所成功得標的台北市舊市議會大樓地上權案，本周22日市府有機會交地，全案進度可望再跨一大步；海悅國際總經理王俊傑表示，全案將邀請台中頂級粵菜餐廳「金悅軒」進駐，擴大服務客群。

王俊傑表示，全案第一塊地B和D區地塊，很可能會在5月22日完成交地，目前正申請雜項執照，準備要動工興建、作連續壁，為海悅跨足只租不售的商用不動產處女作。

台北市議會舊址地上權案，位於台北市中山南路、忠孝西路口，被視為台北「西區門戶計畫」的新地標。2017年海悅攜手老爺飯店大股東豪昱營造、及互立機電工程，三家公司合組特許公司金毓泰，以28.68億元權利金得標市議會舊址、占地面積達2,025坪的50年地上權土地；2018年該團隊再度出手，以9.11億元權利金成功得標緊鄰的500多坪50年地上權土地，並進一步取得整個街廓開發權。

據悉，目前金毓泰將規劃全案為地上18樓、地下5層的複合式商業大樓。其中6?18樓委由日本三井不動產在台公司，以租賃20年的方式經營飯店，房間數約350間。

由於金毓泰負責人為豪昱營造董座廖年毓，是老爺酒店開國元老、更是大股東，長年經營日本客層，因此相當熟悉日本觀光客在台灣的「錢」力。另外餐飲方面，有意引進中台灣知名的「金悅軒」頂級粵菜餐廳進駐一個樓層，希望與附近的「請客樓」PK，吸引頂級客層。

台中單元重劃區在低容積與低建蔽率等限制下，地價居高不下、帶動房價有感攀升，越來越多建商如鉅陞、長安、國雄、國聚、尉寶、元城等，積極進軍生活機能完善的舊市區購地推案，不僅受到購屋族的青睞，部分新案尚未進場、潛銷預約成績十分驚人，甚至在業界造成震撼。

其中，北部建商－鉅陞建設將於台灣大道與公益路商圈推出「東方博舍」案，產品規劃17?28坪、1?2房的精品宅，以「家與飯店之間的行旅居所」為訴求，總戶數僅131戶，接待中心尚未搭建完成，目前已接獲逾1,200組預約賞屋客、防疫期間電話接到手軟，打破台中預售案紀錄。

鉅陞建設總經理褚學忠與鉅陞股東、同時也是「東方博舍」代銷業者－海悅國際總經理王俊傑開心攜手宣布，「東方博舍」市場反應熱烈，最快5月底開案，總銷約20億元。

褚學忠表示，台中草悟道生活圈一向是大坪數豪宅的天下，如北部建商南下推出的「忠泰老佛爺」、「勤美之森」等豪宅案，每戶動輒數千萬元起跳；鉅陞「東方博舍」逆勢推出17?28坪的精品宅，是草悟道生活圈10年首見的小豪宅案，要讓年輕人也買得起。

褚學忠強調，鉅陞團隊為此前往四川取經，台中「東方博舍」借鏡亞洲剛得到最佳設計酒店大獎的國際精品飯店－成都「博舍」，以東方山水語彙為意象，公設與景觀同時表現新東方元素，「從目前預約破千組的熱況來看，證明獨特規劃可以創造市場潮流！」

值得一提的是，鉅陞建設創立短短三年來，在北、中地區累計推案量超過250億元、熱銷破千戶，從板橋、新莊、桃園青埔推案外，今年首度進軍台中、插旗北屯機捷特區推出「敦富花園」、開案一個月熱銷破七成後，鉅陞趁勝追擊、一口氣在台中市區購買五塊精華土地，全都位於熱鬧的西區與南屯區，展現深耕台中房市的決心。

不僅鉅陞轉進熱鬧的台中市區推案，豪宅建商－長安建設去年插旗熱鬧的大墩商圈，新案基地就位於知名餐廳林立的大墩路、近大墩14街口，生活機能完善，尚未正式開案，單是長安的舊雨新知，預約賞屋客超過數百組；尉寶建設同樣瞄準大墩商圈，新案基地在大墩路與大墩17街口，總戶數61戶，總銷約16億元。

此外，國雄建設砸重金買下位於台灣大道上、永豐棧酒店旁的1,667坪精華土地，產品規劃20?40坪、總戶數600戶，總銷高達80億元，將伺機進場推案。

新冠疫情重創美國經濟，房市料受影響價格走跌，但鑑於買方需求不弱及房市基本面還算健全，美國房地產網站Zillow預估，今年美國房價跌幅不致超過2~3％。

全美房價下跌的情況，出現在2007年次貸危機引發的金融海嘯與經濟大衰退之後。根據標普─凱斯席勒房價指數所示，美國房價自2006年的峰點摔落到2012年的谷底，跌幅超過27％，部分大城的房價摔得更重。

美國房市自2012年觸底後強勢復甦，迄至今年2月為止，美國平均房價比2006年的峰點高出15.5％，相較2012年谷底多漲了59％以上。

而今因新冠疫情橫掃全美，在距離上次房價落底近八年後，房價將又見全國性下跌，只不過照Zillow的預測，跌幅在2~3％之內。

Zillow這番預估，是建立在美國今年GDP萎縮4.9％，明年反彈擴張5.7％的假設上。不過Zillow也有較悲觀的情境模擬，倘若美國經濟到明年底前仍不見復甦，房價跌幅恐擴大到3~4％。

Zillow另預測，美國房屋銷售跌幅恐多達50~60％，但在今年春季結束前就會觸底，之後以每個月10％的幅度反彈，一直持續至2021年。而今年一整年房價雖只跌不漲，僅須等上短短幾個月時間就可見回彈。

Zillow首席經濟學家古德爾（Svenja Gudell）指出：「房市基本面仍強，比經濟大衰退當時要強得多，這為整體市況帶來好兆頭。」

古德爾表示：「儘管局勢艱困，我們觀察到有幾個跡象顯示，住房需求量仍相當大，買方、賣方與仲介商朝成交邁進的過程愈來愈順利。」他還提到，拜科技突飛猛進之賜，有意購屋者在疫情當前遵守居家避疫令之際，仍能遠距離看屋買屋並進行交易。

凱投宏觀房地產經濟學家波頓（Matthew Pointon）指出，房屋銷售可望在下半年反彈，這有助遏止房價急跌，但家庭收入和儲蓄恢復需要時間。

星黃秋生計畫入籍台灣引發移民話題，根據統計，今年第一季港人來台居留加上定居人數爆增達2,326人、年增1.37倍，來台購屋置產不在少數，近年包括「文心信義」、「敦南寓邸」等不少北市豪宅大樓都有港人出手購入，近期還出現香港富豪買下陽明山別墅最新交易紀錄。

近年香港人士嚮往台灣的民主自由和完善的醫療，都有透過投資或是創業移民的計畫，根據最新實價登錄顯示，今年2月陽明山上中庸五路有一筆新建2年的別墅，以總價1.24億元交易，建物163.56坪，土地達170坪。

謄本資訊顯示，該筆交易買家是持外僑居留證的林姓自然人，由於戶籍登記地址是港資寶島移民公司辦公室所在地，不排除是移民公司關係人或透過移民公司協助在台置產的香港僑民所購。


觀察港人來台居留加上定居人數，近年都維持在5,000多人，而2019全年增至7,332人，今年第一季更爆增達2,326人，是去年同期982人的1.37倍，尤其受到去年下半年反送中議題催化，申請來台人數急速增加。

另外，在外國人在台取得不動產部分，香港人也一直名列前茅，2018年即買進約1.6萬坪建物，為各國籍之冠，港人在台購屋日趨積極。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，台灣房價物價比香港便宜，文化、地理接近性高，不少港商富豪對台灣不動產有極高興趣，尤其喜歡半山別墅，包括台北市近郊山區陽明山、大台北華城，都受青睞。

而近年北市豪宅推陳出新，也吸引不少買家透過僑外資公司購買，較知名案例如港星余文樂砸2.8億購入「頂禾園」、此外，如港資地產開發集團恆裕以5.2億購入「文心信義」、「敦南寓邸」也有多戶香港籍自然人購入蹤影。

港人移民有五種方式，包括依親、就學、技術移民、投資和創業五種方式。其中，投資移民是相對單純的選擇，首先必須從香港匯入台灣600萬元台幣，在台開設公司，即可申請取得居留權，在台灣連續居住滿一年，期間出境日少於30日，或居住滿二年，每年居住日滿270天，就可以申請在台定居，取得台灣身分證。

隨著「內壢之心」都市再造計畫的議題持續發酵，內壢火車站周邊住宅買氣持續升溫，除了臨近工業區的剛性就業人口支撐外，也因為區域發展成熟，開出1字頭房價，吸引許多首購族的青睞。加上鐵路及鄰近交流道的交通優勢，有許多雙北客願以「時間換取空間」到內壢尋屋，房市交易持續熱絡。

內壢之心為內壢地區重要的重大建設之一，計畫中位於強國路、富裕街口的自強多目標立體停車場落成後，整合了派出所、里民活動中心和圖書館等公共設施，不只讓整體商圈有新樣貌，同時也更加便民，加上位於文化二路的婦幼館也正在興建中，整體生活機能將更加完善便利。

信義房屋內壢莊敬店店長黃兆寬說，不只公共建設的議題，內壢綠地多、採買機能優渥，且擁有許多明星學區，都是吸引買方此尋屋的重要原因。


內壢商圈以火車站為中心，分為前站與後站生活圈，黃兆寬表示，前站近鄰中壢工業區，開發早、商圈發展活絡，並以中華路及忠孝路商圈為核心，除傳統市場外，量販店和各類型連鎖商家都集中在此，且擁有九座公園綠地、多所國小，生活機能完整且人口密集度高。因為腹地不大，1995年政府開發都市計畫時，將部分工業用地變更為住宅用地，便出現元生重劃區，為老舊街景的前站帶來新的風貌。

元生重劃區內規劃整齊，屋齡較新，許多工業區的上班族會選擇到此區居住，也因為臨近交流道，僅需約40分鐘即可到達台北市，吸引許多從在雙北工作的買方來此尋屋，若是在意購屋CP值，或是有換屋需求，可以往後站商圈來尋找。

後站腹地相對大，各類型的產品也較多元，除了公寓、大樓外，也有別墅型產品可供選擇，更有環中市場、國中小及中原、元智兩所大學。黃兆寬指出，因為後站早期多為眷村，後改建為國宅社區，隨環中東路拓寬，商圈成型，不僅擺脫以往眷村印象，居住環境也更顯單純、舒適。

黃兆寬分析，後站以室內坪數大的國宅產品最受歡迎，單價每坪約11?15萬元，三房含車位的戶型總價約650?720萬元，四房含車位的戶型總價約750?820萬元。區內屋齡15年左右的大樓每坪17?18萬元，新建案成交價每坪也僅19?21萬元，因為房價親民，屋況新穎，讓整體交易市場一直很熱絡。

受疫情影響，部分客戶因放無薪假或失業，致所得頓減，行庫主管指出，近日房貸逾放比略為升高，將推因應對策。土地銀行指出，銀行房貸逾放比略為升高。未來將密切觀察房市變化，適時調整房貸策略，並落實徵授信作業與貸後管理機制，以維持良好資產品質。

合庫銀行3月房貸逾放比率為0.21％，與去年底相同。為預防房貸逾放發生，合庫銀採行七大對策，包含強化徵審作業、訂定不動產實價登錄回查機制、加強監控各分行鑑價之允當性、以業務評核持續引導分行重視授信品質維護、要求各分行主管就「滯繳一至三個月案件」掌握黃金清理期積極催理、由各區區域中心適時召集滯繳情形嚴重之分行開會、指派專人每月監控各地區逾期放款情形。

合庫銀表示，在加強監控各分行鑑價之允當性方面，每兩周檢核新貸放案件的每坪單價是否超逾監控門檻值及實價登錄，如有異常則請分行敘明，經評估若有不符規範者，即簽辦查核。


另外，合庫銀要求各分行主管就「滯繳一至三個月案件」，掌握黃金清理期積極催理，並審酌客戶償還誠意、收支狀況等，充分運用各項措施如：寬限期、延長貸款年限等，協助客戶改善財務狀況，減少逾放發生。

彰銀指出，銀行房貸近年來主推首購客群，自用住宅貸款居多，目前房貸逾放比與去年同期比較並未攀高。第一銀行表示，目前房貸逾放比並無拉高；另受疫情影響，一銀針對既有個人貸款客戶，有受隔離、無薪假影響或受疫情影響還款能力者，提供本金緩繳、展延借款期限或調整每期還款金額的協助。

華南銀行指出，在受理案件時會充分洽談並了解客戶的財務概況與規劃，收入與各項還款來源，以降低潛在逾放發生。

臺灣企銀表示，房貸逾放比尚屬穩定，主要銀行加強逾期3個月內授信戶追蹤管理及催繳，指派專人逐戶檢視授信延滯案件的催理情形，並適時協助客戶度過財務困境。

台灣房屋集團與中央大學產學合作報告指出，三項關鍵指標顯示，面對這波疫情，台灣房市看淡卻不淡，長期走勢看好。

台灣房屋表示，新冠肺炎疫情快速蔓延，重創全球經濟，先前市場普遍認為房市也會遭到重大衝擊，交易量可能大幅減少，回穩的房價也將再度下修，除非疫情受控，或疫苗研發成功，否則短期內難有起色。

不過觀察三項指標，國內房市在剛性需求支撐下，受影響極小，隨置產族加速回籠 ，房市增添生力軍，後勢看好。

第一個指標是建照申請核發量。台灣房屋表示，雖然台灣經濟研究院公布我國2020年3月營建業營業氣候測驗點為 85.79 點，較上月 89.78 點下滑 3.99 點，六成以上的營建業廠商看壞未來半年景氣，認為疫情短期內將重擊房地產。

但是官方統計數據顯示，今年第一季住宅建照核發約3.47萬宅，較去年同期3.29萬宅，增加約6%，第一季核發樓地板面積為156萬坪，也較去年同期增加約12萬坪、8%。

數據顯示，業者判斷疫情對房市不利，但實際上影響不大，因此反而積極申請建照，對未來信心十足。

第二個指標為買賣移轉件數。先前市場認為疫情衝擊下，房市交易量恐減少一到二成。根據內政部統計，今年第一季六都買賣移轉件數共53,369棟，較去年同期49,960棟，成長6.8%，全台買賣移轉件數達69,361棟，較去年同期64,224棟，成長8%，

進一步觀察各縣市交易情況，全台八成以縣市第一季交易量均成正成長，顯見疫情幾乎沒有影響，剛性需求撐場下，各地房市維持穩健復甦腳步，而第二季起，投資置產買盤也已紛紛回到市場。

第三個指標是房貸申請。原本銀行業對首季房貸量普遍不樂觀，但根據中央銀行公布，今年第一季台銀、合庫、土銀、華銀和一銀等五大行庫新增房貸金額創9年同期新高，疫情緊張的3月，新承做購屋放款達536.8億，較上月大增73.3億元。

台灣房屋智庫表示，不論從核發建照量、代表交易市場動能的買賣移轉件數、或是需求面的新增房貸量來看，這波疫情對房市干擾不大，反因自住客買盤仍強，加上央行降息助攻，在國內疫情獲得控制後，買氣穩定上升。

　　比預想得要早一些，萬科5月15日晚間公告了新一屆董事會成員的候選名單。

　　從候選人構成來看，萬科管理層、第一大股東深圳地鐵仍然各自佔據3席，外部董事1席，獨立董事4席，整體格局保持不變。萬科第十八屆董事會將於今年6月30日屆滿，2019年度股東大會也將在這一天召開，屆時將審議董事會換屆選舉等相關議案。

　　萬科同時公告，提請股東大會授權董事會回購不超過總股本10%的股份，觸發條件之一為連續二十個交易日內公司股票收盤價跌幅累計達到30%。此外，萬科還將與深圳地鐵聯合開發佛山南海新交通車輛段上蓋專案，預計雙方合計投資不超過60億元，項目公司由萬科並表，持股51%。

　　董事會格局保持不變

　　萬科5月15日晚間公告了新一屆董事會候選人名單，非獨立董事候選人包括郁亮、祝九勝、王海武、辛傑、唐紹傑、李強強、胡國斌，獨立董事包括劉姝威、康典、吳嘉甯、傅成玉。

　　時針撥至2017年6月30日，在萬科年度股東大會上，鬱亮正式接棒，王石卸任，是“寶萬之爭”結束的標誌性事件。當時，萬科選舉產生了第十八屆董事會，共11名董事，管理層占3席：郁亮、王文金、張旭，深圳地鐵占3席：林茂德、陳賢軍、肖民，外部董事1名為孫盛典，獨立董事4名為劉姝威、李強、康典和吳嘉寧。2019年1月15日，肖民因工作變動擬擔任公職人員，根據有關規定，申請辭去萬科董事職務。肖民辭職後，深圳地鐵未推薦新的董事候選人，萬科董事會保持10名成員至今。

　　從提名情況來看，新一屆的董事會候選名單的最大特點是穩定，深圳地鐵與萬科管理層各占3席，各方勢力格局延續平衡局面。郁亮、祝九勝、王海武均為萬科管理層成員；辛傑、唐紹傑、李強強均在深圳地鐵任職。

　　穩定之外亦不乏看點。首先，萬科管理層的3個席位發生較大變化，除鬱亮外，其餘2人均為新增。祝九勝在擔任兩年多總裁職務後，終於可以進入董事會，這在預期之內。王海武今年僅42歲，將是萬科最年輕的董事會成員。王海武此前為萬科中西部區域事業集團首席合夥人、首席執行官，今年4月8日才被聘為執行副總裁、首席運營官。其次，深圳地鐵的董事長仍將會是萬科的董事會成員，體現對萬科的重視程度。深圳地鐵提名的辛傑為深圳地鐵董事長、黨委書記，唐紹傑為深圳地鐵總經理，李強強為深圳地鐵副總經理。

　　萬科董事會有設置外部董事的傳統，早前有平安的孫建一，現任是深圳賽格集團董事長孫盛典，新提名的為深圳市資本運營集團有限公司（原深圳遠致投資）黨委書記、董事長胡國斌。此外，4名獨立董事中，現任的劉姝威、康典、吳嘉寧均再獲提名，李強將離任，傅成玉為新的候選人。資本市場對傅成玉亦較為熟悉，其曾任中國海洋石油總公司總經理、中國石油(4.420, 0.02, 0.45%)化工集團公司董事長、中國石油董事長等職務。

　　擬回購不超10%股份

　　除董事會換屆之外，萬科還有一個大動作，就是擬有條件回購不超總股本10%的股份。萬科曾於2015年推出100億元額度的回購計畫，但實際僅回購了1.6億元，引起較大爭議。

　　萬科公告，為把握市場時機，提請公司股東大會給予董事會回購股份授權。在四種情況下，萬科董事會可根據資本市場和公司股價的波動和變化，酌情及適時回購公司已發行的境內（A 股）、境外（H 股）股份 。一是減少公司註冊資本；二是用於員工持股計畫或者股權激勵；三是公司為配合可轉換公司債券、認股權證的發行，用於股權轉換；四是為維護公司價值及股東權益所必需的其他情況，以及其他符合監管政策要求的情況。

　　第四種情況最有看點，包括公司股票收盤價低於其最近一期每股淨資產，以及連續二十個交易日內公司股票收盤價跌幅累計達到30%。也就是說，當萬科股價連續出現下跌且達到一定幅度後，公司將可以啟動回購。回購總額不超過萬科總股本的10%，具體為回購A股股份的總額不超過A股發行總股本的10%及回購H股股份的總額不超過H股發行總股本的10%。

　　此外，萬科還公告，全資子公司佛山萬科與深圳地鐵全資子公司深鐵置業聯合合作開發佛山南海新交通車輛段上蓋項目。該項目占地面積17.81萬平方米，建築面積48.1萬平方米，可售建築面積42.82萬平方米。雙方擬共同投資設立一家由萬科並表的項目公司，將作為實施主體對該項目進行投資及開發運營，佛山萬科持股51%，深鐵置業持股49%。根據目前的專案可研測算，預計未來股東雙方將在該專案投入建設資金不超過60億元，佛山萬科需投入的資金不超過30.6億元，深鐵置業投入的資金不超過29.4億元。

　　萬科表示，該專案為軌道車輛段上蓋專案，與深鐵置業聯合競拍獲得，並聯合開發。此次交易有利於充分發揮雙方的“軌道+物業”優勢，打造佛山地區的TOD標杆專案。

　5月15日下午，深圳迎來今年最受關注的一場土地拍賣，年度首宗宅地前海T102-0346以115.97億頂格成交，成為2020年全國又一宗百億地塊。

　　“絲毫不意外。”對於拍賣盛況和結果，有前往競拍現場的開發商人士向第一財經記者表示。

　　這種“不意外”，一方面是指地塊引發眾多實力開發商前往激烈角逐；另一方面也指“出手比較闊綽”、“拿地狠准”的本地房企龍光地產（03380.HK）的又一次高調表演。過去，龍光在深圳土地市場上頻頻將同行斬落馬下奪得地王。

　　拍賣現場，萬科、中海、華髮、越秀等16家開發商陸續現身，其中有8家房企組成了聯合體，包括天健+前海投控+深業、金地+華潤+電建這樣的三三聯合體。三家房企抱團，這在深圳以往的土拍中並不多見。

　　資料顯示，該地塊採用“雙限雙競”方式出讓，起始價79.98億元，最高限價115.97億元。每家報名房企需繳納近40億元的競買保證金，房企在深圳拿地的門檻顯而易見。

　　據公告顯示，該宗地專案建成後，商品房最高銷售均價為10.7萬元/平方米（毛坯價，不含裝修），宗地需配建只租不售的人才住房，初始配建面積不少於16460平方米。該宗地執行90/70政策，即可銷售的住宅套內建築面積在90㎡以下的普通住房的建築面積和套數占比不低於可銷售商品住房總建築面積和總套數的70%。

　　深圳宅地資源稀缺，此次交易的前海T102-0346是前海近年少有的優質宅地。

　　此前十餘年，前海僅有三次招拍掛出讓居住用地：前海平南鐵路西側宅地、前海桂灣宅地T201-0125、T204-0142地塊。去年的T204-0142地塊位置稍遜色一些，但仍引發了開發商舉牌118輪，爭奪的場面十分激烈。近年來，金融、科技產業聚集前海，片區寫字樓林立，也頻頻被深圳人抱怨“寄望前海能多供宅地，要不然通勤太辛苦。”

　　T102-0346地塊所在的前灣片區，其定位是重點發展科技及資訊服務等生產性服務業，並承接桂灣片區和媽灣片區的功能拓展，集中安排體育、教育、醫療等公共服務業，打造功能複合的綜合發展區。也就是說，這次的地塊相比此前的宅地，周邊配套規劃更加完善，更宜人居。

　　根據出讓公告，T102-0346占地面積約3.2萬㎡，總建築面積18.36萬㎡，規模是2019年底天健集團(6.610, 0.14, 2.16%)拿下的前海桂灣宅地T204-0142近3倍。如此完整的宜居宅地即便在深圳也屬少見。

　　放到銷售端來看，前海片區近年來入市的專案基本都處於不愁賣狀況。近年入市的前海時代、招商領璽、頤灣府等盤都處於熱銷狀態，部分專案甚至出現日光。

　　拍地之前，金地集團(12.600, -0.14, -1.10%)（600383.SZ）相關人士就直言，“地塊太優質，必須拿下。”另有前來的開發商人士表示，“受90/70政策限制，可能做不了豪宅，但地段擺在那裡，溢價空間可期。”

　　今日開拍，不到十分鐘，三輪舉牌，開發商們就殺入了最高限價，進入人才房競拍。四十多分鐘之後，由龍光以封頂價115.97億元，加40760㎡配建奪得該地塊。粗略測算下來，每平米可售樓面價超過8萬元。

　　這也是龍光第3次拿下百億地塊。2015年，龍光以112.5億元高價拿下龍華紅山龍光玖鑽地塊；2016年，龍光又以140.6億元總價拿下深圳光明龍光玖龍台地塊。

　　 5月12日，港龍地產更新了招股書。在首份申請於4月22日失效後，再度發起IPO衝刺。

　　作為一家小型區域房企，港龍地產近幾年業績飛速增長，2017年營收僅4.34億元，到2019年已經增至19.78億元。毛利率也高達42.7%。

　　但是與此同時，公司的負債壓力也在迅速增長。2017年資產負債比率為98.8%，2018年增至122.1%， 2019年進一步增至172.6%。截至2020年3月31日，資產負債比率已經增至287%。利息覆蓋倍數則一路下降，從2017年的7.6倍降至2019年底的2.1倍。

　　由於規模較小，公司融資管道較少且利率較高。最近簽訂的額外銀行貸款協定和額外信託融資安排，年利率高達12%至14%。

　　港龍地產IPO：收入來自少數項目 毛利率迅速提升

　　港龍地產2007年成立於常州，目前業務範圍位於長三角及周邊城市，包括江蘇常熟、鹽城、南通及浙江杭州、嘉興、湖州、紹興等城市。

　　2017年到2019年，港龍地產物業開發及銷售收入分別為4.34億元、16.6億元、19.78億元。淨利潤分別為3280萬元、3.32億元、4.7億元。

　　2017年除住宅銷售外，還有商業物業及停車場及車庫的銷售，後兩者占到營收的近三成。到2019年，住宅物業銷售占到近95%，商業物業及停車場及車庫銷售則只剩5%。

　　公司近幾年毛利率迅速提升，2017 年為21.9%，2018年與2019年分別為30.8%及42.7%。毛利率大幅增長的主要原因是，住宅物業銷售毛利率在大幅提升，2017年僅為18.1%，2019年已經增至42%。

　　公司披露毛利率連續兩年大幅增長的原因是，2018年重大創收專案香江華庭二期、新港城二期及香語華庭一期等住宅物業銷售的平均售價上漲。這幾個專案分別位於常州及常熟，較位於鹽城的2017年重大創收專案華僑城三期平均售價更高。而2019年主要是由於景山秀水及華僑新城利潤率較高，景山秀水及華僑新城包括聯排別墅（部分為精裝修），這兩個項目的收益占2019年度住宅物業收益的80.5%。

　　僅從住宅物業來看，2017年港龍地產主要盈利項目是位於鹽城的華僑城，均價為5217元；2018年主要是位於常州和常熟的新港城二期、香江華庭二期及香語華庭一期，均價在6100-7400元之間；而2019年的兩個項目，景山秀水位於江蘇連雲港(3.310, 0.01, 0.30%)，售價為9172元；華僑新城則位於鹽城，售價為10001元，這兩個項目收益占了住宅物業的85%。

　　從2017年到2019年，公司的平均土地使用權成本（地價）分別為1035元、1037元、1251元。從2017年到2019年，平均售價分別為5603元、7292元、7894元。這三年出售項目的地價基本未上漲，在售價大幅上漲的背景下，毛利率自然水漲船高。

　　港龍地產在招股書中也承認，近幾年盈利能力增加部分歸因於2016年地價上漲前收購的土地成本較低。

　　但是這部分土儲遲早會耗盡，2018年以來港龍地產加快納儲，2018年與2019年經營活動現金流淨額分別為-6.26億元、-67.56億元，主要就是因為這兩年收購了16幅地塊，支付的土地成本增加所致，未來能否繼續保持高毛利率是一大考驗。

　　與此同時，公司業務過於集中的風險也值得關注。近幾年盈利集中於少數城市、少數項目，一旦政策或市場有波動，公司業績波動也將加大。

　　目前，港龍地產總土地儲備為544.44萬平方米，分佈在江蘇、浙江、河南、貴州、上海五個省市，其中江蘇和浙江分別占72%和21%。


　　負債猛增 融資成本高企

　　隨著業務的增長，港龍地產近幾年負債也在猛增。

　　2017年港龍地產資產負債比率為98.8%，2018年增至122.1%， 2019年進一步增至172.6%。截至2020年3月31日，資產負債比率已經增至287%。利息覆蓋倍數則一路下降，從2017年的7.6倍降至2019年底的2.1倍。

　　港龍地產融資來源包括：銀行及其他借款，其他融資安排（包括信託融資）、控股股東及非控股權益收取的墊款。

　　截至2019年底，港龍地產未償還銀行及其他借款總額為28.53億元。據公司披露， 2019年融資成本為7862.3萬元，較前一年增長111.67%。

　　港龍地產的融資成本並不低，2019年銀行借款利率為7.7%；其他借款利率為10.8%，加權實際利率達到8.8%。

　　除此之外，港龍地產還存在信託融資。最近公司簽訂了3億元的額外銀行貸款協定，和15億元的額外信託融資安排，年利率高達12%至14%。

　　除了銀行借款及其他借款外，控股股東及非控股權益的墊款是公司項目的重要資金來源。2019年應付非控股權益款項為46.83億元，其中45.2億元年息達15%，還有609.9萬元年息高達20%。


　　截至2019年底，港龍地產一年內到期的借款11.44億元，而公司帳面現金為10.52億元，不足以覆蓋短期債務。而且截至2020年3月底，1-2年到期債務規模達到26.74億元。

　　目前港龍地產現金流已經頗為緊張，2018年與2019年，經營活動現金流淨額分別為-6.26億元、-67.56億元。在負債高企，資金緊張的情況下，港龍地產IPO能否成功呢？

　　近日，中國證券報記者對北京地區二手房市場進行實地走訪發現，近地鐵次新二手房房源數量驟減，價格出現小幅抬升。

　　掛牌房源驟減

　　近日，中國證券報記者對位於北京大興、豐台、朝陽等多個地區2015年前後建成的品質社區進行了實地走訪。隨著3、4月成交量放大，前期掛牌的次新社區房源普遍已成交下架。新增掛牌房源中，符合前期市場價的非常有限。而長期未售出的掛牌房源多數存在稅費高、賣房意願不強、高出市場價較多等問題。

　　此外，中國證券報記者查閱各大二手房仲介平臺成交記錄發現，多數次新社區近期成交價相比2019年底及2020年前4個月，均出現了不同程度的抬升。

　　以位於大興棗園地區某品質次新房住宅社區為例，從成交記錄看，該社區目前成交價相比2019年底，每平方米上漲了2000元-3000元。而新增掛牌價相比此前的成交價則高出5000元/平方米左右。

　　“價格確實是漲了一些。目前在售房源普遍是樓王位置，裝修也比較優質，相比前期成交房源價格高，是可以理解的。”負責上述品質次新房住宅社區的二手房仲介對中國證券報記者表示，“另外，社區掛牌房源本來就少，掛牌業主都是一個單元的鄰居，一個掛的高，其餘的都想掛高。次新房業主的心理預期常常出現紮堆現象。因為品質社區和周圍社區相比，總可以找到賣點。二手房雖然有一定的市場參考價，但是如果同一批掛牌房源的心理預期一起抬升，也是可以左右該社區的市場價。”

　　值得注意的是，中國證券報記者走訪發現，品質社區二手房源掛牌量驟減，與二手房仲介不無關係。

　　“一旦有房源出現價格下調，手裡有潛在客戶的銷售人員，都會把降價資訊第一時間傳遞出去，讓這些客戶來看房或約見業主。一套房源只要有降價記錄，就說明業主有成交的意向，只要有意向就能接著談。順著這個思路，一套房子的帶看人數和約談量就上來了。”某仲介銷售人士對中國證券報記者表示，“現在仲介都實行團隊作戰，房源維護端負責業主維護，將業主的最新資訊第一時間傳遞出去。客戶行銷端則負責找客戶，一個客戶不合適，立馬換下一個。品質社區的次新房，只要符合市場價，最多一周，就能賣出去。”

　　多途徑開發房源

　　值得注意的是，中國證券報記者走訪發現，各大仲介人員均指出，目前都不會主動去收房，而是通過其他新途徑認識業主。

　　“以前都是主動收房，最常見的是站在社區入口處發傳單。但是，賣房這麼大的事，一般業主也信不過站在社區發傳單的人。加上疫情期間，這類行為也不可能被允許。所以，認識業主、收到房源這種事，只能靠前期品牌影響力。此外，頭部仲介還靠品質租房業務來認識業主，增加房源掛牌量。”多位資深仲介銷售人員對中國證券報記者表示。

　　仲介所稱的新途徑中，品牌公寓出租是最常見的因素。某頭部仲介對中國證券報記者表示，所有仲介的長租房專案都是虧損的。特別是監管部門嚴打隔斷房出租後，長租房業務更是名副其實的“雞肋”產品。但是，之所以不取消，很大程度上和長租房業務可以直接接觸到業主有關。主要業主委託租賃，就很有可能委託銷售。

　　“優質房源減少，直接導致各大仲介平臺對待業主的態度發生了變化。以前房源多的時候，業主掛牌價格高出市場預期，仲介會先于購房者讓業主調低預期。現在掛牌量少，一個業主在多個平臺都掛牌，哪個平臺後降價，業主對哪個平臺有好感。房源少直接導致很多平臺保護業主的心態更為突出，在一定程度上也左右了市場價格。”多位元市場觀察人士對中國證券報記者表示。

　　對此，中原地產首席分析師張大偉表示，目前國內房屋仲介備受爭議的根本在於雙邊代理制。國內房屋仲介普遍是一手托兩家撮合交易，在這種模式下，仲介作為居間方必然會聯合強勢的一方去打壓弱勢一方，總有一方要吃虧。尤其是一兩家仲介整體份額比較大的時候，仲介還會起到對二手房市場加杠杆的作用，在市場火爆的時候加劇房價上漲和市場看漲情緒，在市場下調時也會起到加速下調的作用。隨著房地產未來進入穩定發展期，仲介未來發展的趨勢會逐步與國外的單邊代理制接軌。

　　過戶時間延遲

　　值得注意的是，中國證券報記者走訪還發現，各大仲介宣稱，由於近期成交量大，加上疫情期間房管局要求提前預約過戶等手續，如果目前成交簽約，過戶時間相比此前已延遲了很多。

　　“大興區房管局的排號已排到了6月份，全部完成過戶要2個月的時間，這主要和最近成交量增加有關。此外，受疫情影響，房管局要求在一定時間內只能受理一定的過戶量，加上商業貸款批貸時間也有所延遲。這些都導致了過戶時間延遲。”大興地區多位元仲介銷售對中國證券報記者表示。

　　針對學區房的換房客戶，上述銷售人員對中國證券報記者表示，“很多學區房的換房客戶知道這個時間後，心態歸於冷靜。前期很多西城學區房銷售稱西城過戶只需要15天，首先我們覺得不太可能。其次，把大興的房子賣掉就需要2個月左右，再去西城買，想趕上‘7.31’前落戶不太現實。我們如果遇到這類換房客戶，會把時間風險告訴他們。”

北京西城區入學新政實施已有半月，攪動一池春水。有心急的購房家長半小時內定下上千萬的學區房，有房主趕在最後一波瘋狂前匆忙下車。前面幾個月幾乎顆粒無收的仲介，在“迎來送往”中迎來了遲到的春風。

　　買家：看完房不到半小時就開始轉定金

　　4月30日，西城區公佈了2020年義務教育階段入學工作的實施意見。其中提出，自2020年7月31日後，西城區購房並取得房屋產權證書的家庭適齡子女申請入小學時，不再對應登記入學劃片學校，全部以多校劃片方式在學區或相鄰學區內入學。這一政策也被坊間稱為“430新政”。按照這一政策，如果趕在今年7月31日前取得產權落完戶口還能鎖定名校。

　　“我們得爭取在7月31日之前把戶口落進來，如果算上整個貸款流程的話，時間視窗實際上只有一個多月了。”430新政出臺後，李佳下定決心買下西城區金融街片區的一套學區房。

　　金融街片區和德勝片區都屬於西城區搶手區域，被家長戲稱為“站在學區房鄙視鏈頂端”，片區內有實驗二小、宏廟小學等知名牛小。

　　李佳的孩子今年3歲，原計劃走單位福利政策保障上小學的他去年下半年瞭解到，政策保障入學的名額十分有限，還是買學區房“來的靠譜”。原本計畫慢慢看房慢慢挑的他先是被疫情打亂了節奏，等到疫情緩解下來，西城區出臺的一紙學區房新政徹底打亂了他的原計劃。

　　在五一期間，李佳約上仲介，在看了五六套房後就迅速給其中一套的賣家交了定金。這套對口西城區牛小實驗二小的房子面積僅60平米出頭，單價高達18萬，總價近1200萬元。

　　“從來沒想過，一個一千多萬的決定可以來得如此之快，可能差不多半小時就開始打開手機app給之前的業主轉帳了，快得我都感覺太草率了。”李佳和愛人都屬於工薪階層，用他的話來說，“平常在菜市場買個菜都得砍半天價”。

　　1000多萬的房子長什麼樣呢？據李佳描述，社區裡毫無綠化可言，樓道裡堆滿了落灰的自行車，廚房和衛生間一看就是上個世紀80年代的裝修，至於客廳和餐廳都是不存在的，一間稍大的臥室分擔了部分客廳和餐廳的功能。去看房的時候，之前的業主一家四口人白天都擠在臥室裡活動。

　　　受訪者供圖。

　　而他們此前的房子是結婚時買的，剛精裝修完住了不到兩年，“之前用的都是最好的材料，裝了新風系統，廚房裡裝了洗碗機、垃圾粉碎機，衛生間裡用智慧馬桶蓋，平常掃地都是用掃地機器人，可以說生活品質還是比較高的。”

　　為了孩子的教育，犧牲掉現在的生活品質，到底值得嗎？李佳毫不猶豫地回答：“一切為了孩子，當然值得，做了父母你就知道了，你肯定會在自己能力範圍內把最好的給他。”

　　至於以後會不會跌，李佳說現在來不及考慮這麼多。“這個就是一場豪賭，賭贏了賺點錢，賭輸了大不了虧點。但是，至少孩子上學有保障了不是嗎？”

　　仲介：一月賣出兩套學區房，半月抵半年

　　和李佳抱有同樣想法的家長不在少數。房產研究機構貝殼研究院資料顯示，5月前13天，北京二手房日均成交量相比4月日均增加42.4%，相比去年5月日均增加86%。

　　在金融街片區某大型房地產仲介工作了近四年的陳曦(化名)告訴中新經緯記者，近兩周僅金融街片區近期成交就超過80套，而以往在學區房買賣火爆的三四月，一個月也就是30-40套的成交量。

　　“430新政出來以後，我們整個五一期間都沒休息，從早到晚都在帶客戶看房，有時一天成交就有十幾套。”據陳曦回憶，以往三四月份才是學區房成交的小高峰。今年受疫情影響，開學時間推遲，再加上430新政一出，五一就變得異常火爆了。

　　據他觀察，大約有一半的買家選擇了全款購房。“全款的話整個流程20多個工作日能走完，如果貸款的話需要一個半月以上，而且現在交易量大，有些環節就會拖上幾天。”

　　五一假期裡，陳曦“收穫頗豐”。“剛幫業主賣了兩套學區房，一套宏廟小學的，一套實驗二小的。之前有時候半年也就賣兩套。”他所說的宏廟小學有宇宙第一小學之稱，再加上有直升實驗中學和北京八中的優勢，一直以來備受西城區家長追捧。

　　豐匯園社區和宏匯園社區是距離宏廟小學較近的學區房。中新經緯記者在鏈家APP上看到，兩居室的單價基本上在18萬元以上，三居室單價稍便宜，而一居室的房源則較少。

　　“一居室的房源是最搶手的，單價基本上在24萬左右，價格太高就不在外網展示了，而且基本上一上來就被賣掉了，秒光！”陳曦發來的一張內網房源截圖顯示，巨集匯園一套42.3平的一居室單價超過24萬，總價在1020萬元。

　　
　　據陳曦介紹，一般買一居室的家長都只為占個學位，不會入住而是選擇出租給租客。“你算算啊，這一居室一個月租到1萬是沒問題，過幾年孩子上學了又能賣出去，還能漲點，是不是一筆划算的生意？”

　　賣家：有人趁機下車，有人準備觀望

　　對於陳曦的觀點，王璞是“部分贊同”的。“以前買肯定是划算的，新政以後很難說。”

　　早在2016年王璞就在金融街片區購置了一套兩居室的學區房，當時的單價剛過13萬，總價約為700萬元，而如今這裡已經漲到了18萬多一平。

　　今年春節過後，王璞的租客租約到期，王璞便沒有再租出去。“我之前看其他區都陸續出臺了多校劃片的政策，心想著西城區也快了，又加上手頭需要用錢，就想著先把房子掛出去慢慢賣。”

　　430新政後，王璞的心理價位甚至還降低了些。“現在就準備趕緊賣出去，錢到手裡就踏實了。”

　　陳曦也向中新經緯記者透露，除了部分特別搶手的一居室外，附近的學區房價格基本和前期持平，而且由於部分業主都抱有早點出手的心理，談價空間甚至比之前還大了一些。

　　據王璞計算，刨掉其他七七八八的費用，按18萬的價格出手，這套房子給她帶來的盈利大約在200萬。“這個收益率完全秒殺市面上大部分理財產品了，更別說我家娃還在這上了學。”

　　而對於另一些買了西城區稍次學區房家長來說，他們期待著多校劃片政策帶來的“削峰填穀”效應。據瞭解，此前東城區實施多校劃片以後，一線學區房價格略有回檔，而二線學區房則有所上漲。

　　購買了實驗二小受水河分校學區房的朱青便準備在7月31日後再看看機會。“當時買這個房子就是沖著有一天能出臺多校劃片政策買的，多校劃片以後，我們這也有可能上本部，價格多少都會漲一點吧！”

　　據瞭解，當時朱青購買時的單價為14萬元一平，相比實驗二小本部對應的學區房便宜約4萬元左右。

　　和李佳一樣，朱青也認為買學區房就是一場“豪賭”。“除了賭政策賭市場以外，其實更多賭的是，學區房能培養出一個所謂的牛娃來。但如果你真的指望買一套學區房就能萬事大吉，那麼，從一開始你就輸了。”

樓市氣氛旺，部分二手屋苑出現連環破頂個案。粉嶺中心一個頂層連天台單位，剛以718萬元沽出，令該屋苑造價僅約半個月時間兩度創新高。資助房屋亦有高價成交，青衣綠悠雅苑兩房戶以未補地價690萬元易手，呎價12801元，造價和呎價均創該屋苑同類型單位未補地價新紀錄。

中原地產高級區域營業董事藍浩然說，粉嶺中心K座頂層一個3房單位，實用面積520方呎，附419方呎天台，新近以718萬元成交，刷新屋苑造價新高，呎價13808元。原業主於2016年以510萬元購入，賬面獲利208萬元（40.8%）。

翻查資料，粉嶺中心造價對上一個歷史高位於本月初以705萬元創下，意味相隔僅約半個月，紀錄已被推高13萬元（1.8%）。

另外，市場消息透露，沙田第一城13座低層C室3房戶，實用面積853方呎，原業主以1100萬元沽出，屬該屋苑同類單位今年以來造價新高，呎價12896元。原業主於2008年以440萬元買入該單位，轉手賬面獲利660萬元（1.5倍）。

綠悠雅苑未補價690萬雙新高

置安居物業分行經理蘇永耀表示，屯門新屯門中心1座高層H室，實用面積597方呎，3房間隔，在無樓睇的情況下，獲區內客以698萬元承接，創該屋苑成交價新高，呎價11692元。原業主於2010年以190萬元買入，轉手賬面獲利508萬元（2.7倍）。蘇永耀指出，該單位享有全海景，加上高層優質單位放盤較少，故造價較同類型單位高約15%。

資助房屋綠悠雅苑也有兩房戶創「雙破頂」成交。市場消息指出，該屋苑1座高層I室，實用面積539方呎，剛以未補地價690萬元易手，呎價12801元，造價和呎價均刷新該屋苑同類型單位未補地價新高。原業主2013年以未補地價371.3萬元購入，賬面賺318.7萬元（85.8%）。

美聯工商舖（00459）資料研究部數據顯示，今年4月工廈買賣註冊量錄得96宗，按月跌約15%，創1996年有紀錄以來低位；惟受個別高價成交帶動，反映50座指標工廈的美聯工商物業售價指數（MII）4月報335.1點，按月升0.8%。該行追蹤的10個分區，以黃竹坑表現最佳，按月漲0.9%，以建築面積計算的平均呎價7099元，亦是10區中最高。美聯工商董事陳偉志說，近日疫情逐漸減退，相信投資者重新入市物色合適物業，第三季交投量有望回升，租金和售價料表現持平。

5月9日，北京一口氣出讓三宗不限價地塊，總成交額達113億元（人民幣，下同）。其中，位於豐台區南苑鄉的地塊成交價為72.2億元，樓面價近7萬元，為豐台區歷史上第二高單價「地王」。

疫情以來，北京已拍出多宗高樓面價地塊。1月20日，海淀區兩宗地塊樓面價超7萬元/平方米，2月海淀區又成交2宗高價地，溢價率超過25%。4月底，北京拍出2宗五環內西紅門限價地塊，限價6.44萬元/平方米，比周邊二手房均價約高1萬元/平方米。

?大時隔五年再買京地

此外，由於近年北京樓市調整，房價下跌，限競房、共有產權房等地塊成為住宅用地供應主力，不限價的商品房地塊基本消失，利潤空間受限，使得不少房企退出北京土地市場競逐。而今年，龍湖、?大等房企，無懼疫情殺回北京。中國?大一月三次在京拿地，而此前其已五年未在北京公開拿地。

北京市2020年度建設用地供應計劃顯示，今年住宅性質土地供應在1,000萬平米左右，可能是近四年來供地最少的一年，北京房價有望「止跌」築底，開發商拿地熱情高漲。

隨疫情逐步緩和，二手市場交投回穩，受用家四出覓盤帶動，各大屋苑頻錄新高成交，其中，沙田第一城3房戶作價1100萬易手，創該屋苑今年以來同類成交價新高；另外，屯門新屯門中心高層以698萬易手，創屋苑成交價新高。

　　美聯聯席區域經理翁凱傑指出，沙田第一城13座低層C室，面積853方呎，為3房間隔，作價1100萬易手，呎價約12896元，創該屋苑今年以來同類成交價新高，買家為換樓客。原業主於2008年以440萬購入，持貨12年帳面獲利660萬，期間升值1.5倍；另外，翁凱傑亦指出，同區屋苑濱景花園4座高層F室，面積546方呎，以850萬成交，為3房間隔，呎價15568元，創屋苑今年以來同類成交價新高。

　　置安居分行經理蘇永耀表示，屯門新屯門中心1座高層H室，面積597方呎，為3房間隔，以698萬獲同區換樓客承接，呎價約11692元，創屋苑成交價新高。蘇永耀續指出，上址同類放盤僅餘數伙，叫價由700萬起。

　　祥益地產區域董事袁思賢表示，同區居屋兆禧苑C座高層9室，面積363方呎，獲區內首置客以自由市場價462萬購入作愛巢，呎價為12727元，屬市場價成交。

　　港置助理分區董事劉浩勤稱，將軍澳峻瀅2期3座低層D室，面積739方呎，3房另設貯物室間隔，以900萬成交，呎價12179元，較市價高約2%，買家為換樓客。

　　中原區域聯席董事藍浩然表示，粉嶺中心K座高層8室，面積520方呎，為3房間隔，以718萬成交，呎價約13807元，創該屋苑成交價新高，買家為上車客。

　　市場消息指出，青衣綠悠雅苑1座高層I室，面積539方呎，以居二市場價690萬沽出，呎價12801元，創該屋苑同類成交價及呎價新高。

　　另一方面，綜合市場消息指出，十大屋苑於過去周末錄19宗成交，按周回落13.6%。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，本周末有大型全新盤開售，搶去市場部分購買力，令二手交投略為受壓；美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，本港樓市交投氣氛向好，隨購買力釋放，二手屋苑睇樓及交投均活躍。

隨市場氣氛回暖，拍賣場加快承拍速度。本周共2場拍賣會，合共推拍38項物業，包括住宅、車位、商鋪及工廈等。

　　忠誠拍賣行於本月20日(本周三)推拍7項物業，其中，馬鞍山雅濤居1座高層E室，為凶宅單位，面積501方呎，為兩房間隔，以490萬開拍，低市價逾20%，呎價約9780元。另外，黃開基拍賣行亦於同日舉行拍賣會，承拍31項物業，其中，上環信德中心西翼高層02室，面積1400方呎，以3000萬開拍，平均呎價21429元。