罷韓投票日將至，觀察高雄房市可以發現，韓流熱度僅維持在上半年，下半年房市景氣則呈現持平，愛河周邊房價更是不增反減，每坪減少約2000元，到處都是空租戶外看板，且近半年來，住宅賣壓就增加了24.4%。專家表示，罷韓投票日將近，屋主擔心政局動盪、重大建設政策可能變動或無法兌現，欲清掉持有物件，信心明顯下滑。

高雄地政局資訊揭露2019年上半年建物新成屋過戶數為4931戶，較2018年同期3432戶大幅成長4367%，但下半年房市買氣則從2018年4230戶，至2019年減少20.47%來到3364戶。高雄房屋市場調查協會理事長廖致傑分析，去年房市呈現上半年受新成屋過戶激增，加上韓流效應影響拉抬增加，但下半年因韓流退燒，加上選總統議題發酵，導致買氣呈現先盛後平態勢。

每坪減少約2千元

而當初話題不斷的愛情摩天輪，讓愛河風景區成為全台注目焦點，新屋供給也大幅提升，如「愛情河左岸」、「聯上草玥」等，新屋開價都站上3字，但依據實價登錄揭露，包括河東、河西、河北、河南路等周邊房價，去年平均成交單價為每坪22.1萬元，較2018年22.3萬元呈現微幅下跌2000元，目前周邊路段有很多空租看板，房市熱度不如原先預期。
該區段建案銷售林姓副總指出，愛河沿線受惠韓國瑜市長口號式宣傳，確實來人在去年前2季不差，但之後愛情摩天輪話題退燒，又出現市長要去選總統，目前已絲毫感受不到愛情產業鏈對房市有何利多。

屋主信心短線鬆動

至於重大建設政策可能變動，也影響了民眾信心，富住通商用不動產研展部主任許值瑋分析，韓國瑜市長上任後當選後，一些政策延續如鐵路地下化填平地下道、陸橋拆遷與串聯自由復興路等幹道通車，勢必影響周邊房市發展，「然而韓國瑜去年第2季決定參選總統，原本有意投資高雄的民間企業，因不確定因素提升因此暫緩，而今年又受到武漢肺炎與罷韓因素，導致整體投資計劃較缺乏。」

屋比房屋總監陳傑鳴表示，高雄今年以來房市住宅賣壓攀升相當快速，短短半年賣壓就增加了增加7762間，約24.4%，相對去年「量增價揚」的熱絡交易市況，表現大相逕庭，推測應是屋主擔心政局動盪與重大建設政策可能變動，因此持有房產信心明顯下滑。

陳傑鳴指出，2018年底，韓流旋風帶動高雄房市能見度大增，吸引不少北部上市櫃建商南下推案，以國泰房地產指數就可發現，2019年Q1高雄新屋的可能成交價就較2018年Q1大漲22.6%，「不過，今年隨著肺炎疫情爆發加上罷韓團體動作頻頻，高雄近半年賣壓明顯高升，觀察市場屋主開價即可發現，屋主信心短線內已出現鬆動，價格普遍有修正的狀況。」

3、4月間新冠肺炎疫情嚴峻、買方信心低迷，對房市衝擊加深，六都5月買賣移轉棟數合計為1.72萬棟，月減2.2％、年減21.7％，前五月累計年增率更首度由正轉負，今年全台再度上看30萬棟關卡，恐面臨更大的挑戰。

根據六都地政局1日所公布的建物買賣移轉棟數，除台中約持平，以及高雄因橋頭、仁武等地有新建案交屋而較上月有13％成長外，其餘四都5月交易動能均較4月衰退，與去年同期相較，六都普遍衰退13?27％，主要因去年5月正值房市旺季交易熱絡，墊高基期所致。

信義房屋企研室專案經理曾敬德指出，由於房屋交易簽約到過戶登記約需一個月左右，因此5月買賣移轉棟數反映3月底以來疫情及股災最嚴峻的階段，國內房市交易緊縮相當明顯，不過在疫情趨緩、遞延買盤發酵下，5月房仲業門市交易量業績普遍都增長不少，預期6月買賣移轉棟數可望在接下來出現一波反彈。

永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示，通常第二季是房市旺季，而5月交易量比去年同期衰退二成，顯示今年房市確實受到疫情影響，導致傳統房市旺季不旺。

他指出，5月買賣移轉棟數雖較4月減少2.2％，相較於4月比3月減少11.2％，衰退幅度已收斂許多，國內疫情控制得宜，民眾恐慌情緒解除，遞延的買氣有望逐步回籠，6月交易市況將回歸常軌。

值得注意的是，今年六都前五月買賣移轉累計約8.82萬棟，年減3.2％，六都今年第一季交易量仍有6.8％年增率，隨著疫情衝擊效應漸深，前四月年增率已收歛至2.7％，前五月則是衰退3.2％，全台房市交易量要連續二年站上30萬棟，挑戰仍不小。

觀察今年六都前五月交易情況，南部縣市衰退幅度較中、北部明顯，台南、高雄減幅均逾一成，主因在於去年選後南部房市升溫，基期較高導致；桃園則因重劃區建案交屋暢旺年增率達13％。


蘋果日報
武肺衝擊 六都5月買賣移轉年減2成

今年5月買賣移轉棟數，相較去年同期走跌2成，主因房地產交易時程較長，故數據上常有遞延現象，專家分析，房地產市場交易受到肺炎影響，關鍵時間在3月下旬，買賣移轉棟數從4月開始走跌，故5月買賣移轉反應出4月的交易緊縮。
今年5月六都買賣移轉棟數，以台中市3021棟，年減27.0%，年減幅最大，而六都總計17210棟，年減21.7%，跟去年同期相比全數下滑；若以今年5月與4月相比，5月整體交易量則略優於4月。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，今年房市受武漢肺炎影響，市場交易在3月下旬開始反應明顯，買賣移轉棟數從4月開始走跌，且因交易從簽約、貸款到過戶登記約1個月左右時間，故5月買賣移轉反應出4月的交易緊縮。

中南房市衰退明顯

中南部在這波流行病期被視為影響較小的區塊，然而市場信心不足，買房仍期待有降價空間，但賣方與建商讓利有限，因此量能走弱，像台南市就因為新市區與善化區交界近南科的LM特區交屋潮暫歇，造成新市區月減幅暴跌7成，交易熱區安平區、中西區也都出現月跌幅3成以上。

永慶房屋業管部資深經理謝志傑說明，由於現階段國內疫情控制得宜，民眾恐慌情緒解除，遞延的買氣有望回籠，且觀察5月逐步脫離疫情衝擊的狀況下，6月有望恢復正常交易市況。

達麗建設（6177）去年每股純益繳出3.59元不錯成績，公司決議配出2元現金、1元股票，總計3元股利；達麗建設表示，有鑒於市場具有高度剛性需求買盤，今年集團北中南新推案量估達180億元，其中又以中南部為推案重點，若加計手中餘屋，今年全年可售案量突破200億元。

達麗建設去年在「全民萬歲」完工入帳下，推升全年營收66.27億元，較2018年14.57億元激增3.5倍，毛利率為26.7%，稅後純益9.22億元，較前一年的0.47億元大增18.6倍，每股稅後純益達3.59元，大幅優於前年的0.19元。

達麗建設指出，今年公司預計配出2元現金、1元股票，總計3元股利，配發率達83.5%。以公司昨（1）日收在29.35元，上漲0.2元，殖利率達6.8%屬於高現金殖利率概念股。達麗建設預計6月11日舉行股東會。

達麗今年新推案在北中南遍地開花，其中第1季推出總銷29.3億元「達麗上東京」，第2季也推出台北市總銷40.3億元「陽明大苑」、新北市5億元的「達麗麗水苑」，另外下半年部分將在第4季推出三大新案，包括台中總銷53億元的「創研段」、15億元「廣明段」，及台南37億元的「武東段」。

今年房市受新冠肺炎疫情影響，但統計今年以來買賣移轉棟數與去年同期相比，南部雙都皆有超過一成的量縮，新北市與台中市則是微幅下滑在5個百分點內，台北市逆勢小增3.9%，桃園市受惠建設利多與人口紅利，不畏疫情，年增13.4%。

北部購屋信心較穩定，主因買盤仍為自用族群。台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，觀察今年前五月台北交易量仍集中在蛋白區，以小宅最多的中山區1,593棟居冠，其次是內湖區1,527棟，主要受惠於各企業進駐，帶來穩定就業市場和商圈發展，吸引換屋族購屋。文山區因單價低，總價親民，台北市房價友善區，也顯現出近年房價盤整築底，購屋族趁勢搶進台北門牌的決心。

桃園市今年房市走旺，台灣房屋智庫經理江怡慧表示，桃園近年有重大建設議題，如中壢車站雙鐵共構、體育園區開發等發酵，航空城計畫通過等，最主要是受到交通帶動，綠線捷運從八德延伸到中壢等，讓桃園、中壢與八德三區域相當搶手，反應在交易量上。

內政部近日公布今年第1季核發建築物建造執照共5,900件，年增4.17%，而開工、核發使用執照也都較去年同期成長，其中今年第1季住宅類開工宅數年增逾二成。官員表示，這可能代表建商看好「後疫情房市」，推案仍具信心。

內政部發布的核發建照、使照、開工情形，是觀察房市景氣的重要指標。一般而言，營建署發出建照的多寡，代表建商推案的信心強度；而使用執照則是建照的落後指標，可與建照交叉對照，觀察房市的供給情形。至於開工件數，則代表建案已經蓄勢待發，也反映出對未來房市的樂觀程度。

雖然第1季受到新冠肺炎疫情籠罩，但因疫情影響面屬於短期震盪，長期來看，房市仍呈現穩健，從首季建照、使照核發及開工情形而言，建商頗看好疫後房市。

內政部統計，第1季核發建築物建照5,900件，年增約4.17%；核發使照、開工件數，也分別年增3.61%及5.3%。

觀察住宅類情形，首季核發住宅類建照共3.49萬宅，年增5.97%；開工2.72萬宅，年增23%，其中雙北開工量都大爆發，開工宅數及樓地板面積各成長八成及九成。

不過，桃園首季開工宅數、面積雙雙年減約四成，較去年同期下滑，主因過去許多建商看中桃園鄰近雙北、房價相對較低的市場潛力，推案量較大，造成區域賣壓偏高，因此今年首季建商減少開工量，調節供需。

桃園、台中、台南、高雄今（1）日公布5月買賣移轉棟數，相較去年同期全數重滑，平均年減達二成。大家房屋企研室主任郎美囡表示，房屋買賣從簽約、貸款到交屋登記，約需1個月，5月移轉棟數反應4月市況，數據顯示，疫情重創房市買氣。

郎美囡表示，隨疫情趨緩，各大房仲近日發布5月內部交易量，全數大幅增加，預料6月官方買賣移轉量應會明顯回升。

六都地政局每月一日公布上月房屋買賣移轉棟數，桃園以南四都，相較去年，今年5月移轉量均明顯下滑，其中台中年減27%最多，台南年減24%居次，桃園、高雄各有13%、16%年減幅。合計四都年減20%。

和4月相比，桃園、台南小減，台中小增0.5%，高雄增加13%。

郎美囡表示，新冠肺炎從今年1月底開始蔓延，但在台灣，由於疫情未擴散，一直到3月，房市才有反應，買賣移轉棟數從4月開始走跌，但跌勢不明顯，六都合計年減8%。

4月磐石艦爆發群聚感染後，人心惶惶，買方普遍轉向觀望，交易量緊縮，4月各大房仲內部交易量都呈現明顯下滑，數據也反應在5月官方買賣移轉棟數上。

郎美囡表示，相較上月，台中市及高雄市逆勢上揚，主要是台中市多處重劃區先前推案陸續交屋，尤其西屯區及北屯區維持單月400棟以上量體，全市單月移轉量因此持平。

高雄市相同，部分區域交屋挹拉升移轉棟數，如橋頭區月增486%、仁武區月增89%，單月挹注百棟，因此有大幅度月成長。

囤房稅議題近來再起，全國商總理事長賴正鎰今（1）日指出，政府多年來接連打房與調控，政策多到快把房地產業掐死，商總反對囤房稅，並檢討公告土地現值與公告地價，降到五年前行情，不然土地價格一再飆漲，加上砂石漲價、工地缺工，房價更「回不去了！」

賴正鎰表示，政府應少訂打房制度，讓房市回復市場機制，比如房地合一稅制與豪宅稅都要退場，不然想買大坪數的人，因為房屋稅與地價稅的高稅額，嚇得退舍三步，導致現在建商只能賣中小坪數的房子，大坪數、高總價產品去化速度趨牛步化，現在只要60坪以上就很難賣，感覺是房地產的「新天花板」。

賴正鎰說，政府八年多來的打房政策，包括豪宅稅、奢侈稅、實價登錄、房地合一稅、地段稅等政策，快要搞死房市，加上四年前各地政府調高公告現值與公告地價，雖然逼退投資客，但也導致房市深陷谷底，而且一國多制，簡直是居住不正義。

他指出，高持有稅讓地主、屋主及建商都受不了，政府應該凍漲公告現值與公告地價，讓房屋稅與地價稅，以及土地增值稅全面調降。他並建議今年應該廢除實施滿五年的房地合一稅，適時的退場，讓房市回歸市場機制，房產買賣能根據市場需求，達到均衡發展。

房子是用來住的，不是用來炒的！為解決都會民怨之首，達成居住正義目標，台北市政府在居住正義2.0計畫，提出多元提供社會住宅、房市資訊公開透明、房地稅制改革整併、優先擴大弱勢照顧及合理房地稅制等推動策略，其中有關「合理房地稅制」主要包含「單一且自住更輕稅」、「鼓勵公益性出租」、「提高多戶持有成本」、「清查調整空屋稅率」等4項行動方案。

一、單一且自住更輕稅

我國在稅制上，為保障人民的居住權，對於自住房屋給予輕稅，並透過提高非自住房屋持有成本，期能擴大非自用住宅與自用住宅持有成本之差距，抑制房產炒作。台北市政府創全國之先，除對家戶全國單一且自住房屋給予更輕稅外，並針對空屋加強清查，以期釋出空閒房屋，增加房屋租賃市場供給量。

為保障自住輕稅，自2017年7月起對於全國單一且自住、辦竣戶籍登記並符合都市計畫規定可作住宅使用的房屋，透過稅基折減16％，使房屋稅實質稅率由1.2％降至1％。又自2020年7月起，加強保障市民基本居住權益，將房屋稅基折減提高為50％，相當實質稅率再降至0.6％。

二、鼓勵公益性出租

房屋所有權人將閒置房屋提供市府包租代管的社會住宅，或公益出租人出租房屋符合一定資格者，也比照單一自住折減，以提高屋主將閒置房屋投入租賃市場之誘因。

三、提高多戶持有成本

台北市政府財政局表示，中央房屋稅條例第5條稅率修正案已於2014年6月6日公布生效，其修法目的是期望透過擴大自用住宅與非自用住宅稅率的差距，提高非自住房屋持有成本，抑制房產炒作，並保障自住權益。台北市也據此調整房屋稅，自2014年7月起，持有2戶以下者每戶稅率2.4％，3戶以上者每戶稅率3.6％，以落實稅制合理，目前全國僅台北市、宜蘭縣、連江縣採差別稅率。

四、清查調整空屋稅率

在實際執行措施上，台北市率全國之先，2018年運用內政部營建署低度用電住宅資料，透過用水資料交叉比對，清查房屋使用情形，排除8,900餘戶不符合自住情況的房屋，改按非自住的稅率課徵房屋稅，2019年同時運用水、電資料再清查出400餘戶，2020年也會持續清查房屋實際使用狀況，透過提高非自住房屋的稅負成本，鼓勵閒置空屋釋出，增加房屋供給。

五、建議中央修法精進稅制合理

為健全稅制，建議中央修法，未來應取消現行家戶全國合計3戶都可適用自住稅率1.2％的齊頭式平等稅制，如果家戶在全國只有一間房子，且設有戶籍且有居住的事實，稅率應該從原本的1.2％下降，採輕稅；如果全國不只一間房，建議不再區分自住或非自住，改以家戶持有戶數採累進差別稅率，且保障其中1戶稅率1.2％，實現稅制合理，期望中央能夠進一步修法，讓地方政府能夠跟進。

財政局特別說明，台北市政府的房地稅制改革已經獲得初步成效，並顯示台北市政府的態度及決心。完整的配套應該是蘿蔔(租金補貼和包租代管社會住宅)，加上適度的棒子(合理稅制)，才能發揮協助青年與降低空屋的雙重效果，實現居住正義的良方。

2019年7月修正公布的「平均地權條例」，將申報登錄申報責任回歸買賣雙方，申報時間也改為買賣移轉登記時一併申報。內政部表示，行政院日前已核定這項新制自2020年7月1日起施行，新制施行後，對於價格資訊如有申報不實，將直接處3萬至15萬元罰鍰，請民眾申報時務必詳加確認，以免受罰。

內政部表示，現行不動產買賣申報登錄責任，依序由地政士、不動產經紀業或權利人，於登記完畢後30日內申報登錄；從2020年7月1日起，將改由買賣雙方於申請買賣移轉登記時一併申報登錄，當日起，民眾至地政機關所送案件，都將適用新制。

內政部指出，新制施行後為便利買賣雙方自行申報，已修正簡化申報書格式，由現行19欄縮減為11欄；應申報的價格資訊也由以往的8項減少為3項。

買賣雙方於登記案件送件前，可先於「地政線上申辦系統-不動產實價登錄」系統登打列印申報書，亦可選擇以手寫方式填寫紙本申報書。填寫完畢後，必須由買賣雙方共同簽章，並於辦理買賣移轉登記時一併送交，才算申報完成。

內政部也提醒，為了確保對外揭露的價格資訊真實正確，新制施行後，對於申報書「交易總價」、「車位個數」及「車位總價」等3項價格資訊，如有申報不實，將直接處3萬元至15萬元罰鍰，買賣雙方申報時請務必詳加確認，以避免受罰。另若未一併申報或申報不實，地政機關要求限期申報或改正時，仍請依限辦理，避免受罰。

至於2020年6月30日以前，已至地政事務所申請買賣移轉登記的案件，內政部表示，仍請依原規定，由地政士、不動產經紀業或權利人於登記完畢後30日內申報登錄，以利新、舊制度順利接軌。

內政部強調，申報登錄新制透過買賣雙方相互勾稽確認成交資訊，可提升資訊的正確性；並將申報登錄時間提前至申請登記時一併辦理，可簡化行政流程，提高資訊揭露的時效。民眾對新制如有相關疑問，可撥打內政部1996內政服務熱線洽詢。

位於捷運新店機廠的捷運小碧潭站共構大型商場自IKEA宜家家居新店店及京站森林時光美食廣場陸續開幕後，吸引了不少人潮前往，並帶動新店中央路沿線商業效益外，亦因生活機能提升，使該站周邊華廈及大樓成交單價也略為上漲，顯示大型商場之進駐對房價確具有其影響性。

捷運小碧潭站位於新店區中央路及環河路交叉口，毗鄰國道3號安坑交流道，而環河路可銜接水源快速道路進入台北市，亦可連通中安大橋銜接新北環河快速道路，具有交通之優勢。其共構大型商場重新招商後，IKEA及京站森林時光先後於2019年5月及2020年3月開幕，依台北捷運公司統計資料，該站進出站人次分別較開幕前月增加62％、16％。而該站除捷運共構之大型社區外，周圍可建築用地除有發展成熟之中央新村、新店高中及三民路一帶住宅區外，亦有近年土地標售成績亮眼的央北整體開發區。

新店地政事務所表示，該所分析2019年5月IKEA商場開幕後對捷運小碧潭站不動產交易之影響，就開幕前後1年實價登錄買賣價格資訊，其在公寓部分，開幕前後成交單價分為每坪37.1、37.2萬元，華廈及大樓成交單價則自每坪47.5萬元略微上漲至48.1萬元，其中占該區域交易量約12％之捷運共構社區，平均成交單價自每坪47.7萬元上漲至50.2萬元，顯示商場之開幕對周邊房市具有相當正面影響。

而位於小碧潭站北側，與中央新村毗鄰之央北整體開發區，採棋盤式道路規劃，各宗土地面積大且形狀方正，自2018年來已由國內知名建商品牌陸續推出約20個預售建案，吸引不少買氣。依實價登錄已結案申報之預售屋成交資訊，該區預售屋2樓以上成交單價約每坪39.1至58.8萬元。

此外，位於中央一街至中央八街範圍內之中央新村住宅區內，近2年成交數件總價約5,900萬至1億1,100萬元間之透天厝交易，研判屬地主整合土地之交易，倘扣除建物殘餘價值，其土地單價約為每坪103.5萬至169.1萬元，顯示本區具有發展趨勢，吸引投資人先行儲備土地以供未來推案開發。

該所進一步表示，捷運小碧潭站周圍均為住宅區，該區公園、綠地、學校、停車場等公共設施完善，亦有捷運、國道3號安坑交流道、水源快速道路、中安大橋之交通優勢，且具備商業機能，未來央北整體開發區新建案完工後，除增加該區不動產供給，亦可望引入更多人口，更多不動產成交實際資訊，歡迎大家至「新北不動產愛連網」查詢。

　　5月31日，克爾瑞地產研究中心發佈的報告顯示，5月份TOP100房企全口徑銷售金額為10915.4億元，環比增長21.3%，同比增長12.2%。

　　從累計的業績來看，2020年前5個月房企累計全口徑業績降幅自3月以來繼續收窄，同比下降7.9%。在TOP100房企中有77家單月業績環比提升，67家企業單月業績同比增長。


　　克爾瑞預計，隨著半年度業績衝刺季的到來，房企將加快供貨節奏，供應有望放量增長，甚至創年內新高，預計6月份市場仍將保持較高熱度，成交也將繼續回升。

　　值得注意的是，克爾瑞強調，預計弱三、四線城市市場下行壓力仍不容小覷，購房消費降級、延期已是大概率事件。今年市場壓力更多還是在就業層面，低薪家庭收入或將有所下滑，首付款、月供還貸壓力陡增，預計剛需市場仍不容樂觀，成交或將明顯回落。

　　中指研究院發佈的資料顯示，今年前5個月，TOP100房企銷售額均值為369.1億元，銷售面積均值為272.6萬平方米。房企銷售額超過百億的企業78家，均值為450億元。

　　儘管一季度以來樓市持續復蘇，但今年房企整體的去化壓力仍然較大。尤其在疫情影響下，房企銷售及現金流承壓，因而“促銷售、抓回款”仍是房企主要的工作目標，將疫情的負面影響降至最低。

　　一方面，部分房企對縮短認購簽約付款時間、高首付比例、一次性付款等提供折扣優惠。另一方面，5月房企線上行銷活動延續，多管道行銷加碼。碧桂園、?大、富力、複地、石榴等房企都推出了直播售房的活動，通過線上直播、推廣以獲取線下到訪的提升。

　　但線上直播賣房這一方式對房企來說，可能獲得了流量，卻不一定能獲得銷量。明源地產研究院認為，首先直播電商的基因決定其並不適合房子這類非標準化產品；其次房地產專業性太強，很難展示房子的產品資訊。總體而言，把直播電商當做推廣管道效果遠超銷售管道。

　　曾經的“華南五虎”之首，如今卻一直徘徊于二線房企陣營，經營性現金流連續8年為負，2000億負債將集中到期，近日更是遭遇機構連續下調評級，富力面臨債務大考。

　　5月25日，穆迪將富力地產(10.04, 0.47, 4.91%)股份有限公司（下稱“富力地產”，2777.HK）的評級（CFR）由“Ba3”降至“B1”，展望從觀察名單變為“負面”。

　　這是兩個月內，穆迪對富力地產的第二次下調評級。

　　穆迪認為，富力地產評級的下調，反映出穆迪對其經營現金流疲弱以及未來12-18個月內大量債務到期的擔憂；負面展望則反映了富力地產在未來12-18個月的再融資需求較高。

　　風雲地產界梳理富力地產歷年財報發現，自2012年起，富力地產的經營性現金流始終為負。

　　去年末，富力地產有息負債規模1971.41億元，3月末攀升至2057億，其中，短債869億，帳面現金337億，現金短債比進一步縮小。

　　01

　　六成債務集中到期 舉新還舊不確定性加劇

　　近年來，富力地產的杠杆率一直居高不下。從2017年至2019年，富力地產的淨負債率分別為170%、184%、199%。今年一季度末又上升至257%。

　　穆迪認為，2019年末富力地產一年內到期債務約620億元，持有現金僅約380億元，加上測算後富力地產未來12個月的運營現金流，不足以償還上述債務，只能借新債還舊債。

　　去年末，富力地產有息負債規模1971.41億元，一年內到期債務622.71億元，兩年到期債務576.07億元，六成債務集中在2020、2021兩年到期。

　　截至1季度末，富力地產的負債規模達到3518.9億元，有息負債規模進一步攀升至2057億，其中短債869億、帳面現金337億，現金短債比為0.39，2019年這一資料還是0.62 。


　　富力地產2019主要財務資料 圖片來源：企業財報

　　今年以來，富力地產先後發行了7億元超短融、4億美元的優先票據以及40億元的境內公司債。

　　五月初，富力地產100億元公開債獲批發行，計畫全部用於償付主要在今年到期的7只人民幣債券。

　　截至去年末，富力地產共有395.6億元境內債券，2020年、2021年到期債券分別為181億元、191億元。

　　鑒於富力地產2019年合同銷售額僅增長5%，以及2020年前四個月合同銷售額同比下降23%，穆迪認為，富力地產經營現金流的疲弱狀況在近期不太可能有實質性改善，疲軟的經濟形勢和投資者的謹慎態度，將加劇富力地產舉借新債的不確定性。

　　02

　　現金流連續8年為負 “世紀並購”成掣肘

　　富力地產風頭最盛的時候一度位居行業前五，還被賦予“華南五虎”的稱號。

　　因快速擴張，加上金融危機衝擊，2008年之後富力地產就長期徘徊在二線房企陣營。

　　2017年那場“世紀並購”讓富力地產再次贏得矚目。富力地產以近200億元並購萬達77家酒店後，成為中國最大的房企系酒店集團。

　　隨即，富力地產還確立了2020年衝擊3000億銷售額的目標。

　　但是，富力地產沒能一鼓作氣重回巔峰。儘管在2018年邁入千億陣營，但2019年在降價促銷的情況下只完成1382億元銷售額，排位跌出房企TOP20。

　　在業界看來，富力地產靠自身銷售“造血”的能力並不優異。從回款率指標看，2019年回款率僅為62.2%，這一資料遠低於行業平均水準。

　　回款直接影響公司的經營現金流水平。2012年以來，公司的經營現金流持續8年淨流出，合計淨流出801.34億元。


　　富力地產2010-2019經營性活動現金流

　　此前收購的酒店資產也成掣肘。總價值500多億的酒店資產，沉澱資金多、回報週期長，2019年貢獻收入徘徊在70億元出頭，不到富力地產總收入的8%，遠低於外界的預期。

　　從去年下半年開始，富力地產明顯將主要精力放在糾正集團財務健康上。去年7月提出“促銷售、抓回款”，原則上暫停拿地。

　　2019年末，富力地產擁有權益土地儲備5790萬平方米，與2018年末幾乎持平。

　　2019年240億元的購地成本，亦只占全年協定銷售額的18%。該比率在2018年是28%，2017年為71%，2016年是29%。

　　今年3月的業績發佈會上，富力地產再次明確降負債。對於2020年的銷售策略，富力地產指出，會以去庫存、加快去化舊貨、存貨為主，並推動線上銷售。

　　截止四月，受疫情影響富力地產僅完成約260億元，約占2020年目標銷售額的17%。此外，富力地產的酒店收入今年也必然受到疫情沉重打擊。

　　瑞信表示，按此前富力地產管理層指引今年的合同銷售按年增長10%至1520億元人民幣，即去化率為56%，較2018及2019年的52%及54%表現為高，因此該公司要達到超出其銷售目標的空間有限。

　　6月1日，南寧市住建局發佈《關於調整<南寧市高層次人才購房補貼申請業務指南>》的通知》。

　　南寧表示，D類、E類高層人才領取購房補貼條件已調整為“經我市認定的D類、E類高層次人才，2018年7月31日以後在我市首次購買住房的，均可享受最高40萬元、20萬元購房補貼。”不再受人才引入到南寧市的時間限制。

　　而根據此前的政策規定，此類D類和E類人才的認定是有時間限制的，即必須是2018年7月31日後引入的人才。換而言之，此次南寧政策，使得D類和E類的認定標準降低，有助於此類群體獲得購房補貼。

　　根據最新調整的《南寧市高層次人才購房補貼申請業務指南 》，高層次人才申請購房補貼的，應當同時符合以下條件：

　　（一）屬於按照南寧市高層次人才認定辦法認定的A類、B類、C類、D類、E類人才；

　　（二）在南發〔2018〕17號文發佈時（即2018年7月31日），人才本人及其配偶、未成年子女在南寧市城市規劃區範圍內無自有住房，在2018年7月31日後人才本人及其配偶、未成年子女在我市城市規劃區範圍內購買第一套住房，並且已辦理商品房預售合同備案或者不動產權屬登記。

　　按照高層次人才認定的類別分類實施首次購房補貼，具體標準為對A類人才予以200萬元購房補貼；對B類人才予以120萬元購房補貼；對C類人才予以60萬元購房補貼；對D類人才予以40萬元購房補貼；對E類人才予以20萬元購房補貼。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，此次南寧政策實際上使得人才獲得購房補貼的門檻降低了，這也說明在實際操作中確實存在部分人才難以獲得購房補貼的情況。通過此次政策的微調，使得人才購房補貼的覆蓋面更廣，這也有助於後續相關人才購房的積極性增加。

　　南寧今年的購房政策總體上偏寬鬆，各類政策持續鬆綁，包括此前的公積金政策。所以此次人才購房補貼政策的放鬆，對於相關群體獲得購房補貼、積極購房等有積極的作用，本身也利好相關房企的項目銷售。

　　事實上，南寧今年已經不止一次放寬購房標準。今年2月，南寧住房公積金管理委員會發佈通知，對職工個人及家庭購房二套房或二次申請住房公積金貸款政策作出調整，允許符合條件的購房者在購買第二套房時使用公積金貸款或第二次申請公積金貸款。

　　而隨著疫情穩定，南寧的樓市逐步走熱。根據克而瑞的資料，2020年第21周（5.18-5.24），南寧商品住宅新增供應9.48萬㎡，環比下降52.06%，成交2745套，面積共30.52萬㎡，面積環比上漲44.46%。

　　與此同時，南寧的土地拍賣市場也不斷推出新地塊。5月26日，廣西南寧市自然資源局網站發佈《南寧市2020年第三十七期國有建設用地使用權公開出讓公告》 顯示，將於6月24日現場掛牌出讓青秀區1幅商住地塊，位於東葛路北側（青秀萬達廣場北面），占地約30畝，起始樓板價4997元/㎡，限最高地價11250元/㎡。

　　6月1日，58同城、安居客發佈2020年《5月國民安居指數報告》，報告顯示，2020年5月全國重點監測67城新房線上均價16504元/㎡，環比下跌0.61%，其中26城新房線上均價環比上漲。5月全國重點監測67城二手房線上掛牌均價15472元/㎡，環比下降0.32%，有24城出現環比上漲情形。目前，房地產市場延續上月熱度，2020年5月全國找房熱度環比上漲2.1%，全國重點城市中，武漢新房找房熱度環比上漲14.3%。

　　58安居客房產研究院分院院長張波認為，5月迎來了“兩會”召開，從兩會報告中的表述來看，房住不炒的定位非常堅定，因城施策、促進房地產市場平穩健康發展的調控方向亦保持不變。在此背景下，5月全國房地產市場整體保持了有序發展。從資料表現來看，5月市場恢復的節奏好於預期，尤其是二手市場整體復蘇的力度明顯超過4月，不但整體掛牌房源量持續提升，一二線城市用戶的找房熱度更是同步明顯提升。從房價來看，無論新房還是二手房，掛牌價格上漲整體收窄，市場在疫情後經濟發展壓力持續、購房需求分化式增長中保持了難能可貴的穩定性。


　　新房市場：26城新房均價環比上漲，武漢找房熱度環比漲幅居首

　　報告顯示，5月67城新房線上均價16504元/㎡，環比下跌0.61%，不過在67城中仍有26城新房線上均價環比上漲。主力城市深圳新房線上均價為52371元/㎡，北京、上海新房線上均價分別以48899元/㎡和47933元/㎡緊跟其後。新一線城市中的杭州新房線上均價30752元/㎡，超過廣州的28525元/㎡。新房線上均價環比漲幅TOP5的城市分別為廈門、蘭州、鄭州、佛山和西安，其中廈門環比增幅最高達到4.1%，蘭州環比增幅達到3.6%。

　　58安居客房產研究院監測資料顯示，從使用者行為指數來看，伴隨房企優惠政策頻出，5月全國找房熱度環比上漲2.1%，一線城市找房熱度環比上漲3.1%，二線城市找房熱度環比上漲1.2%，三四線城市找房熱度環比上漲2.6%。

　　58同城、安居客對全國重點城市監測資料發現，找房活躍城市排行TOP6分別為武漢、舟山、北京、寧波、秦皇島和東莞，其中武漢找房熱度環比上漲14.3%，排名第一。全國城市來電量和主動線上微聊用戶數也進一步印證了武漢樓市的火爆，5月全國城市來電量排名中，武漢以33.8%的環比漲幅遙遙領先，武漢5月全國主動微聊用戶數也出現環比漲幅29.5%的形勢。

　　除了在房價指數和用戶行為方面，報告亦分析了全國用戶在新房市場上的找房行為偏好。在戶型選擇上，5月3居室、4居室及以上找房熱度占比環比上漲。3居室找房熱度占比45.4%，2居室占比31.1%環比下降，用戶對大戶型的偏愛有所增加。

　　根據58同城、安居客購房者行為資訊顯示，5月份購房者信心指數為107.2，環比上升4.4%。有超六成的購房者認為今年的樓市調控政策會保持穩定；39.1%的購房者認為今年成交套數同比將上漲；61.7%的購房者認為一二線城市短期內房價穩定，未來還會上漲。

　　二手房市場：全國新增掛牌房源量環比上漲18.9%

　　58同城、安居客《5月國民安居指數報告》統計顯示，5月全國67個主要城市二手房掛牌均價為15472元/㎡，環比下降0.32%，有24城二手房掛牌均價均環比上漲。其中，北京、深圳、上海二手房掛牌均價均在5萬元/㎡以上，武漢、南通、衡陽、鞍山和濟寧環比漲幅最快，增幅最快的武漢為2.5%。

　　市場供應方面，報告顯示全國新增掛牌房源量環比上漲18.9%。一線城市中，北京新增掛牌房源量上漲最為明顯，環比漲幅為208.1%。全國範圍來看，武漢新增掛牌房源量以近3倍的環比漲幅名列榜首，達到270%。而北京和武漢環比增速暴漲原因主要是受制於大環境影響，4月經紀公司復工率不高、業主掛牌熱度下降等原因，在5月迎來高倍速量變。


　　在房產交易熱門板塊方面，2020年5月58同城、安居客平臺資料顯示，一線城市中北京周邊郊區密雲、昌平、懷柔、房山和大興置業熱度不減。閔行、奉賢、浦東和青浦是上海購房者青睞區域。深圳龍崗和寶安為購房者首選置業區域，廣州花都的新區、舊區和南沙的金州板塊依然火爆。

　　對於目前二手房市場，資料顯示，5月份經紀人信心指數為104.8，環比下降3.5%。其中認為2020年二手房市場購房需求量同比上漲的人數占比50.3%，認為漲幅超過10%的占34.2%。與此同時，認為政府會繼續出臺政策控制房價上漲的經紀人比例為39.3%。

受新冠肺炎疫情影響，今年以來深圳寫字樓、商鋪及房屋出租等市場陷入冰點。證券時報記者近日走訪深圳中心區多個寫字樓發現，寫字樓空置率居高，租金下調幅度最高達50%。龍崗區大芬油畫村、南山區南油服裝市場等地商鋪退租、轉租現象較為普遍。記者在實地調查深圳寶安區石岩一帶工廠時發現，很多中小規模的工廠都已外遷至深圳周邊的佛山、東莞、惠州等城市。

“深圳這邊廠房租金以及人工成本太高了，租金從2008年的8元/平方米增長到現在的40元/平方米，產品價格漲幅卻遠不及租金及人工成本，所以就將工廠搬到了惠州。”一傢俱生產廠商老闆向證券時報記者表示。

不過，石岩的工廠搬遷或許也跟深圳的產業升級有關，即淘汰產業鏈低端工廠，逐步打造高新技術產業園區。有幾位資深的寫字樓銷售經理也對記者表示，寫字樓大量供應可降低企業租賃成本，大量優質又租金優惠的辦公空間可以有效避免企業外流，同時鼓勵更多企業做大規模。

寫字樓空置率較高

今年以來，深圳寫字樓市場遭遇寒冬。戴德梁行最新研究報告顯示，一季度深圳甲級寫字樓平均租金比上年末下降3%，空置率達24.6%。

近日證券時報記者實地走訪深圳福田、南山、羅湖等區，調查CBD寫字樓出租情況。在福田CBD鳳凰大廈，貝殼仲介楊先生介紹：“目前鳳凰大廈的空置率在10%左右，每一樓層基本都有幾套空置。之前租金220元左右一平方米，現在最低能談到120元/平方米。這是之前從來沒有過的，租金降幅45%，現在去跟業主談還有降價的空間。”

深圳市福田中心區的甲級寫字樓皇庭廣場、卓越世紀以及平安金融中心的空置率則徘徊在30%左右。鏈家地產仲介王先生向記者表示：“現在租比較划算，卓越世紀中心有一整層對外出租，業主報價180元/平方米，但是春節前卓越世紀的寫字樓對外報價是每平方米320元以上。如果看中了，在180元/平方米的基礎上還可以再談。如果租約在3年以上，談的空間更大。”

在南山科技園上班的陳晨，最近也在幫朋友物色辦公地點。由於公司偏向互聯網行業，南山科技園成為其首選。“現在許多寫字樓季付、半年付都有相應優惠，免租期也可以談，一些二房東甚至已經不賺錢在租。如果價格不合適，也有低至每平方米70元左右的物業。”該片區一位元仲介告訴記者。

造成寫字樓空置率攀升的另一原因為新增供應。在經歷幾個季度的需求疲軟後，今年一季度深圳仍有3座甲級寫字樓投入使用，帶來共計30萬平方米的新增供應，全市存量推升至582.4萬平方米。

戴德梁行研究報告指出，寫字樓租金壓力及高空置局面或貫穿年內市場。商業及商務活動仍待恢復，疫情對租賃市場的影響或將於二季度開始顯現。在需求放緩的背景下，年內深圳甲級寫字樓租金將面臨較大壓力，空置率恐將再度上探。

在羅湖筍崗片區，一些由舊倉庫和批發市場改造而成的寫字樓，日益得到中小企業的青睞。記者發現，筍崗片區有越來越多的舊倉庫和批發市場改造成寫字樓，企業入駐率保持相對穩定。有進駐的公司工作人員告訴記者，類似寫字樓的價格，空間卻比一般甲級寫字樓要大，而且對入駐企業的要求也沒有那麼高，比較適合中小企業。

店鋪招租廣告頻出

疫情之下中小企業生存困難已成業內共識。從事服裝批發生意的秦小姐感歎春節至今生意越來越難做。“雖然國內疫情好轉，但是南油服裝市場人氣連平日的十分之一都未恢復，本來就是做批發生意，現在卻開始做零售，並且開始直播帶貨，希望能熬過這次疫情帶來的衝擊。上個月我跟另一合夥人商量後，決定將現有門店面積縮小一半，另一半轉租。業主也同意了，因為一旦失去客戶，他們再想招租可能就難了。”

秦小姐所在的南油服裝市場，是深圳最大服裝批發地，此次受疫情衝擊嚴重，門店轉讓、旺鋪招租廣告隨處可見，行業恢復元氣任重道遠。

深圳市十大特色文化街區之一的大芬油畫村也在經歷店鋪退租陣痛。記者實地走訪發現，不少藝術店鋪已人走樓空，靠近停車場入口的旺鋪位置也正在轉讓。值得一提的是，大芬油畫村的不少店鋪訂單幾乎70%來自國外，出口量曾占到全球油畫貿易的半壁江山。

“油畫並非像柴米油鹽一樣的生活必需品，受到經濟影響比較大，所以即使疫情好轉，市場恢復也不會很快。”原創畫師薇薇向記者表示，“這裡每天都有店鋪轉讓、退租，實在撐不下去了。之前這裡店鋪轉租，轉讓費就要幾十萬，現在連轉讓費都不用了，門面很多。”

薇薇告訴記者，像此前“五一”、國慶日等節假日店鋪每日營業額可高達上萬元，今年“五一”店鋪一單生意都未做成。

不少店鋪都在清倉特價轉賣字畫。也有畫師告訴記者，準備轉型線上直播，脫離對店鋪的依賴，通過直播帶動銷售的商業模式，將粉絲的關注轉化為經濟收入。

“我在油畫村待了10多年了，應該是比較早的一批畫家，租的門店大概有300多平方米，租金從最開始的1000多元到如今上漲了7倍。”店鋪黃老板正準備退租，“這麼下去也不是個辦法，經常幾天沒有生意，國外的單接不到，國內的訂單也很少。”

在更高端產業有所作為

除了寫字樓、店鋪退租以外，作為深圳主要工廠聚集地——石岩已有相當一批工廠陸續搬遷，往東莞、惠州、佛山等地轉移。傢俱生產商趙老闆告訴記者：“石岩廠房租金目前均價在40元/平方米左右，但是惠州給到工廠的廠房租金是8元/平方米，員工工資是計件來算。相比深圳來說，惠州給到企業的優惠力度非常大，也更吸引人。”

“我們工廠在深圳已經有20年了，規模比較大，但目前總部可能也會馬上搬遷至惠州，因為惠州也有相關的上下游產業鏈配套。”石岩一家紙盒包裝公司禧圖紙品印刷（深圳）有限公司的辦公室工作人員羅先生告訴記者。

受制於用地減少，租金、員工工資、原材料等要素成本上升，大規模、機械化生產企業的發展空間也逐步被壓縮。這些企業的規模從幾千萬元到數十億元不等。

隨著人氣降低，二手房東承租改造的農民房也面臨無人可租的境地。廠房招租的廣告也越來越多。

趙老闆告訴記者：“這幾年深圳政府一直主導產業升級，淘汰一些落後低端製造業，但是如果低端製造業都遷走了，誰來服務這些高端製造業？石岩工廠區聚焦的企業其實是一個上下游的產業鏈配套，如果一個製造業搬遷，就可能意味著一個產業鏈的遷移，很多上下游配套的企業也都隨之遷走。很多小企業是有附帶關係的，這對深圳先進製造業的發展也不利。”

據悉，近年來，寶安區石岩街道正在進行產業轉型升級，擬打造以人工智慧、航空航太、新一代資訊技術、物流倉庫等為代表的高新技術產業集群。石岩街道2019年工作報告中提及，石岩片區不少企業處於價值鏈、產業鏈低端，一些大企業訂單下降，動力不足，6家生產基地產值占街道23%，在地納稅僅占街道2%，5500家企業佔據75%的產業空間，但僅貢獻10%的產值。

學者金心異此前表示，目前以深圳為樞紐的城市群，已初步建立了科技創新的市場制度體系。這個成就說明，中國企業完全可以在更高端的產業有所作為，最理想的結果應該是沿海的經濟中心轉向高端產業，而低端產業轉向周邊欠發達地區。

對於產業鏈“斷鏈”的隱憂，中國（深圳）綜合開發研究院常務副院長郭萬達在接受證券時報記者採訪時表示，企業將生產線遷到周邊的東莞、惠州、中山等城市，對深圳產業鏈的完整性不會帶來太大影響，但如果遷到更遠的江西，甚至越南或其他東南亞國家，那深圳就真的需要“補鏈”了。

在郭萬達看來，企業將生產線遷至周邊城市，正是粵港澳大灣區發揮的產業承接作用。“產業鏈不是按行政區劃來界定的，只要在一小時經濟圈內實現生產要素流動，就不一定要在深圳。”

“商改租”或成新模式

有資深的寫字樓銷售經理表示，如果寫字樓真的嚴重過剩，“商改租很容易”。

“商改租”有望成為深圳租賃住房籌集的新模式。今年年初，《深圳市住房和建設局關於既有商業和辦公用房改建為租賃住房有關事項的通知》（徵求意見稿）開始公開徵求社會意見。《通知》針對部分商業辦公用房出現閒置、深圳迫切需要多管道解決租賃住房的現狀，提出將允許既有商業辦公用房改建成租賃住房，切實增加深圳的住房租賃市場有效供給，實現市民“住有所居”的目標。

說起商改租，就不得不提長租公寓。回報率低、盈利難，一直是長租公寓行業的痛點，在疫情影響下，如果資金實力不夠雄厚，隨時會面臨資金鏈斷裂的問題。

住在龍崗阪田萬科城的羅易最近就感到有些受寵若驚。“在這租住了5年，今年還是第一次接到房東電話，主要問我需不需要更新一些家私和家電，然後在不加租的前提下讓我續租。”

受疫情影響，深圳多家長租公寓都推出不同程度的減租或其他配套優惠。福田區一位長租公寓管家表示，現在除立減部分租金外，還給租客5天空置期，這些租房福利可以說前所未有。在福田景田片區，一家房企背景長租公寓的工作人員告訴證券時報記者，雖然目前長租公寓出租壓力普遍存在，但相較前兩月而言已有出現一些好轉的跡象。“目前28平方米的房源租金是5800元左右，如果長租一年可以有些優惠，但幅度不會太大，畢竟我們的品質和成本還是很高。”

在羅湖洪湖片區，一家名為八號季公寓的長租公寓是由原來的倉儲樓改造而成。記者採訪發現，前來預約看房的人不在少數，一房一廳的複式單位月租在4000元左右，但由於是倉儲樓改造而成，一些平層房源的層高不足，給人壓抑的感覺。工作人員也表示，即便如此，最近前來租房的人還是開始多了起來，特別是年輕人。據工作人員瞭解，一些年輕人的工作還不太穩定，但家裡的經濟實力還可以支撐，所以放棄了需要長租的城中村和一般住宅社區，反過來選擇可以短租的長租公寓。

內地樓市受新冠肺炎疫情衝擊後，銷售逐步回穩。克而瑞研究中心數據顯示，首100大房企5月銷售額10915.4億元（人民幣．下同），按年上升12.2%，按月增長21.3%；首5個月累計銷售額降幅收窄，按年下跌7.9%；預期6月房企將進一步加緊供貨、加大銷售力度，在衝刺半年度業績的同時，爭取把疫情對銷售的影響降至最低。中國指數研究院發布的數據顯示，首100大房企首5個月銷售規模按年下跌8.6%。

摩根大通表示，內房基本面變得清晰，有助減輕市場憂慮，相信5月的銷售數據只是開端；預期全年計主要內房銷售仍可達增長9%至10%的預測，6月有望上升10%至15%，累計首6個月銷售可望持平，將消除疫情造成的大部分衝擊。

該行認為，在環球衰退下，市場對內房基本面過分憂慮，忽視了貨幣寬鬆及政策支持對樓價預期帶來的利好，相信往後更多銷售數據可改善市場預期，認為內房股6月有望跑贏大市。

富力首5月賣樓面積減18%

摩通在大型內房中偏好萬科（02202）及潤地（01109），中型內房股中偏好旭輝（00884）、富力（02777）、雅居樂（03383），小型則選擇中駿（01966）及美的置業（03990）；估計龍湖（00960）、世房（00813）、融創（01918）、合景泰富（01813）股價將維持波動。

另外，富力公告，首5個月累計總權益合約銷售金額約365.5億元，按年跌17.36%；銷售面積約310萬方米，減少18.29%。單計5月，權益合約銷售金額約106.2億元，上升1.05%；銷售面積約88.15萬方米，跌4.93%。

將軍澳佔4單 翠林邨370萬雙破頂

樓市轉旺，表現勢如破竹，港九新界接連誕生資助房屋樓王。據房屋委員會資料，5月全港共錄161宗未補地價資助房屋成交，其中19宗或11.8%屬於樓王（創該屋苑未補地價單位呎價或造價新高）個案，較4月同期僅9宗激增逾1倍，當中將軍澳更獨領風騷，5月連錄4宗樓王；而筲箕灣居屋東濤苑相隔逾一年亦再誕樓王，一個樓景3房單位以860萬元售出，創該屋苑未補地價成交紀錄。

房委會約半個月更新一次未補地價資助房屋的成交紀錄，最新數據顯示，5月全港有161宗未補地價資助房屋成交，較5月初公布的4月宗數100宗，大增61宗或61%；不過，與房委會經調整後最新公布的4月交投量205宗比較，則低44宗或21.5%。但值得留意的是，昨天公布的5月成交宗數僅屬於臨時性質，房委會日後有機會再作上調。

東濤苑三房860萬創新高

上月未補地價市場以將軍澳表現最標青，全月暫錄得16宗未補地價單位成交，其中4宗為破頂個案，佔全月新高單位總數約21%，其中翠林邨一個實用面積490方呎的公屋單位，以369.8萬元轉手，呎價7547元，樓價及呎價同創該公屋未補地價新高。世紀21物業經理曾志雄稱，上址為3座雅林樓高層4室，原則開放式改3房間隔，望開揚山景，叫價390萬元，有區內公屋富戶因喜愛其裝修企理而拍板入市。原業主2006年以22.5萬元購入，賬面大賺347.3萬元或15.4倍。

市區方面，東濤苑一個高層單位，實用面積666方呎，以未補地價860萬元轉手，樓價創該居屋未補地價新高，呎價12913元。據代理稱，上址屬D座映濤閣高層6室，原則3房，雖然望樓景，但因樓層高，故減價20萬元（2.3%）後速獲買家承接。原業主2008年入市價275.59萬元，賬面賺584.41萬元或2.1倍。

嘉強苑呎造1.33萬成指標

九龍東資助房屋破頂潮持續，樂富嘉強苑一個高層單位，實用面積407方呎，5月以542萬元售出， 呎價13317元，呎價締造該居屋未補地價新指標。

值得一提的是，除了新高價個案湧現外，部分屋苑5月的交投急升溫，例如觀塘居屋曉麗苑單月連錄9宗成交，屬去年3月錄得9宗成交以來逾一年最旺月份。

中原地產亞太區副主席陳永傑表示，市場對資助房屋存在一定需求，尤其「白居二出咗嚟之後仲多咗股力量」，加上資助房屋樓價與私樓環環相扣，當近期私樓造價持續攀升，也帶動資助房屋走高，預期今年內資助房屋樓價仍會繼續隨私樓上揚。

核心區銀座式商廈持續錄蝕讓成交，旺角彌敦道726號一個中層全層物業，以1870萬元沽出，原業主約7年間賬面勁蝕3630萬元，跌價高達66%。

土地註冊處資料顯示，彌敦道726號15樓全層，建築面積約2200方呎，以1870萬元成交，呎價約8500元。據了解，該層單位現由證券行承租，月租8.8萬元，租金回報高達5.6厘。

放售多時終劈66%易手

資料顯示，該樓層由原業主於2013年1月一手購入，當時作價5500萬元，有指單位以原價放售多年，至今大幅劈價66%才能沽出。原業主持貨7年，賬面虧損3630萬元。

樓市由疫市進入小陽春，門檻較低的資助房屋價格迅速上升。根據房委會資料顯示，5月份全港共錄得161宗居屋第二市場成交，較4月份205宗減少21%，惟個別屋苑造價仍刷出新高。盛產「居屋王」的筲箕灣東濤苑錄得666方呎單位以未補地價的860萬元沽出，創屋苑未補地價歷史新高。

該單位為筲箕灣東濤苑D座高層6室，實用面積666方呎，三房戶。據區內代理表示，業主於2008年12月以「海嘯價」275.59萬元入市，向銀行承造九成按揭，首期低至27.56萬元，原本叫價880萬元放售，直至上月以860萬元沽出單位，創屋苑未補價新高，呎價12,913元。業主持貨近12年，單位升值逾兩倍，賬面賺584.41萬元。

油翠苑首見「8球」成交

觀塘居屋油翠苑，一個實用面積639方呎的高層戶，成交價800萬元，屬屋苑造價首次達「8球」水平，呎價12,520元。荃灣居屋尚翠苑一個438方呎的中層戶，則以530萬元成交，呎價12,100元。

毗鄰南昌站新盤匯璽的公屋南昌?，5月錄得2宗未補地價成交。其中1個成交單位為昌逸樓5座低層12室，實用面積436方呎，上月以390萬元沽出，呎價8,945元，創該屋?未補價新高呎價。而另一個實用面積494方呎低層單位，則以419萬元賣出，造價創該屋?未補價次高。另外，青衣?一個實用面積544方呎的中層戶，以388萬元成交，創項目未補價新高，呎價7,132元。

彩明苑綠表售690萬

美聯物業黃麗貞表示，有公屋客以居二價690萬元購入將軍澳居屋彩明苑三房戶。該單位為彩明苑E座彩桃閣高層05室，實用面積650方呎，屬3房間隔，內櫳企理，吸引原居於藍田區之公屋客換樓，綠表成交價690萬元，呎價約10,615元。資料顯示，原業主於2010年9月斥資約209.22萬元購得，是次轉手賬面獲利480.78萬元，升值約2.3倍。

近期的政治事件令本地經濟再起波瀾，惟樓市氣氛未退。中國海外地產董事總經理游偉光接受本報專訪表示，今年初受疫情影響，期內樓價跌2%至3%，對比去年高峰期則跌約7%；惟隨著疫情緩和及限聚令放寬，樓市亦隨之回穩，現時買家均用家為主，再者未來土地供應緊張，對樓市有支持作用，料全年樓市會保持平穩發展，預計有5%上下波幅。相信受大眾市場歡迎的中小型單位，成交量定會增多。

　　今年初整體經濟活動均受疫情打擊。游偉光認為，過去數個月受不利因素影響，樓價有約2%至3%跌幅。惟隨著疫情緩和及限聚令放寬，市場上一眾發展商積極推盤，過去2周新盤市場交投氣氛理想；加上剛性需求及預料未來土地供應持續緊張，對樓價具實質支持，相信今年樓市會保持平穩發展，預料有5%波幅。

　　游偉光指，過去多個月新盤成交量減少；二手市場對比去年同期亦有兩至三成跌幅；隨藉疫情放緩，樓市亦漸復甦，相信受大眾市場歡迎的中小型單位，成交量一定會增多；而豪宅市場則視乎產品質素、地段而定，料成交量亦會有所增加。事實上，近期入市以本地實力買家為主，佔整體逾八成，餘下兩成則為非本地人士。

　　不少人士將是次疫情與03年沙士情況比較。游偉光指，兩者不可相提並論，當年樓市受97年金融風暴及2000年科網股爆破衝擊，加上息口高企，借貸比率高；惟目前利息低，借貸率低、供款壓力低，整體而言買家沒有逼切賣樓需要，持貨能力強，並不會輕易放售物業；客觀而言，現時樓市調整幅度溫和，相信現階段不會因疫情而出現大變化。對於近年有不少國家均推行量化寬鬆政策，預計資金將流入物業市場，料價格穩定，或有上升趨勢。

　　近期有發展商將現樓餘貨由售轉租，游偉光認為，集團一貫維持「隨行就市，貨如輪轉」的銷售策略，並未有將現樓餘貨單位由賣轉租。

　　就近期市場有聲音希望政府可撤銷辣招，游偉光指，從供需角度看，認為不同辣招有商討空間，如額外印花稅有空間作調整，放寬3年禁售期限制可增加二手盤供應量，進一步激活二手市場。而從價印花稅可考慮調低稅率，增加市民購買第二個物業的意欲，令市場上租盤增多，迎合租賃需求。

　　另外，現行的買家印花稅則可再觀察多一段時間，讓更多有實力的買家在本港置業，始終本港作為國際都市，合理控制非本地人士置業的比例，認為可適時作出檢討。

　　對於公私營合作發展計畫，集團歡迎政府多樣式增加土地供應，認同公營及私營房屋理應並重，只有增加公營房屋才可更加完善房屋階梯，及健全住房體系，從而實現，「低有保障、中層有支持、高端有市場」，認為政府理應充分與社會各界人士溝通，以多方面了解如何增加土地供應，達至三贏局面。

　　投地方面，認為本港物業市場十分多樣化，不同類別的項目可迎合各客戶群，集團未有既定目標吸納地皮的種類。每逢有土地推出招標，均按照「具體項目、具體評估」原則，深入研究每一幅地皮的規模、區內供應及未來發展等多方面因素，研判最為合適的發展方向，從而決定建屋種類，務求將地塊價值最大化。

中國海外啟德舊跑道區項目 涉千伙主打兩房

發展商紛紛部署推盤，中國海外計畫明年首季推售啟德舊跑道區4B區2號住宅項目，料短期內申請預售，涉約1000伙，並主打2房戶，將成為跑道區首個銷售項目。

　　中國海外游偉光表示，啟德第4B區2號地皮，位處跑道中段，坐擁內港海景，尤其高層視野廣闊，最快短期內申請預售，計畫於明年首季開售，為首個在跑道區開售的項目。該盤早前已獲批建築圖則，預計提供約1000伙，戶型涵蓋1至4房，面積介乎300至1800方呎，並主打2房單位，預期發展成多元化的豪華住宅。

　　該項目於去年獲批建築圖則，興建2幢樓高32層及1幢樓高8層分層住宅大廈，另有1幢董事獨立屋，可建樓面約59.43萬方呎。公司於18年12月以約80.33億力壓5家財團投得，樓面呎價約13523元。

　　另外，系內大埔天鑽部署最快今年第3及4季，開放現樓單位供買家參觀，讓一眾準買家對項目有深入認識及了解；事實上，現時亦有不少特色單位仍作招標，而且連天台、或連花園的單位市場罕有，集團對價格具期望。該盤至今累售約1389伙，套現約114.6億元，客源方面，本地買家佔約98%。

　　至於同系飛鵝山道三號正以現樓形式推售，涉及5座洋房，面積約3525及3766方呎，其中面積最大為1號屋，為3766方呎，另連1249呎花園及984方呎天台。